Sborník 2009 díl 2. - Fakulta informatiky a managementu - Univerzita ...

Ivan Soukal ANALÝZA TRHU OBČANSKÝCH HYPOTÉK KRÁLOVÉHRADECKÉHO KRAJE
GRAF. 3: Price-to-income ratio 2000–2007 [převzato, pramen: 1]
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
2000 2002 2004 2006
ČR Praha Hradec Králové
Faktory poklesu na straně poptávky
Trend vysokých meziročních nárůstů, nastoupený již roku 2000, skončil a rekordní číslo
26,723 mld. Kč. jistiny půjčené k 31.12.2007 v Královéhradeckém kraji se bude
zvyšovat pouze obtížně. Ještě předtím, než hypoteční krize překročila svým významem
hranice USA, se objevovaly pádné argumenty, proč se léto 2007 stane s vysokou
jistotou zenitem hypotečního boomu. Ve světle objemů a počtu poskytnutých smluv
během hypotečního boomu je pravděpodobná postupná saturace trhu. Silnými ročníky
70tých let totiž bydlení během hypotečního boomu z velké části již zajištěno bylo.
Tento trend byl patrný již během hypotečního boomu, kdy u některých developerských
projektů je podíl obtížně prodejných bytů i třetinový. Dle Hospodářských novin se
kolem roku 2002 byty z developerských projektů prodaly za přibližně 6 měsíců, v roce
2005 už to byly 2 roky. Tato situace pokračuje a nyní lze byt v přízemí ještě
nedostavěného projektu označit jako prakticky neprodejný. Přitom během začátků
hypotečního boomu bylo normální koupit bytovou jednotku v lokalitě, kde ještě nestály
ani základy.
Na straně poptávky se také projevil psychologický aspekt. Banky i média informovaly,
tlačily klienty v období 2005–2006 k názoru „levnější to už nebude“. Z nynějšího
pohledu je zřejmé, že tvrzení bylo správné. Již během třetího kvartálu 2007 se díky,
v porovnání s předchozími, výraznému zvyšování úrokových sazeb, hypoteční boom
pomalu blížil ke konci viz. graf Vývoj 2T REPO sazby 2004–2008 v části věnované
straně nabídky.
Poptávka byla před rokem 2008 také významně stimulována ohlášenou změnou daňové
soustavy, kdy se stavební práce přesunou ze zvýhodněného daňového pásma 5% do
19% pásma. Již tehdy byly známy signály, že nejde o reálnou hrozbu. Např. i díky
otevřeně deklarovanému záměru tehdejšího kabinetu ČSSD, nastavit limit pro „sociální
bydlení“ natolik benevolentně (do 90 m2), že se kolem 70% nových bytových jednotek
do tohoto limitu vejde a nebude na ně uplatněna zvýšená daň. Psychologická, nikoliv
věcná, stránka věci se finálně prokázala po rozhodnutí Evropské komise v létě 2005.
V Bruselu došlo k rozhodnutí (i v reakci na jednoduché obejití tohoto nařízení EU), že
233