IMMOEAST Sprawozdanie z działalności 2008/09 - Komunikat ...

Sprawozdanie 

z działalności 

2008/09

WSKAźNIKI FINANSOWE IMMOEAST AG 

Wskaźniki finansowe dotyczące spółki 

30 kwietnia 2009 Zmiana w % 30 kwietnia 2008 

Obrót w mln EUR 407,0 36,95 % 297,2 

Wynik na działalności operacyjnej przed amortyzacją (EBITDA) w mln EUR 163,4 11,82 % 146,1 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) w mln EUR -1.713,8 -11.517,08 % 15,0 

Wynik przed opodatkowaniem (EBT) w mln EUR -2.627,0 -1.087,61 % 266,0 

Przepływy środków pieniężnych w mln EUR 59,9 -40,33 % 100,4 

Kapitał własny w mln EUR (włącznie z udziałami obcymi) 5.387,1 -31,69 % 7.885,8 

Udział kapitału własnego w sumie bilansowej w % 50,5 % -33,26 % 75,6 % 

Suma bilansowa w mln EUR 10.671,7 2,36 % 10.425,3 

Wartość księgowa na akcję w EUR 6,45 -31,50 % 9,42 

Net Asset Value na akcję w EUR 7,09 -30,98 % 10,27 

Wskaźniki dotyczące nieruchomości 


Liczba nieruchomości 1.608 1.065,22 % 138 

Wartość księgowa nieruchomości w mln EUR 6.909,4 58,23 % 4.366,6 

Liczba nieruchomości w budowie 77 -3,75 % 80 

Wartość księgowa nieruchomości w budowie w mln EUR 514,6 -25,14 % 687,4 

Liczba zapasów (nieruchomości) 45 87,50 % 24 

Wartość zapasów (nieruchomości) w mln EUR 188,3 -24,58 % 249,6 

Powierzchnia użytkowa w m² 7.861.733,0 66,72 % 4.715.555 

Wskaźniki dotyczące akcji 


Zysk przypadający na akcję w EUR -2,85 -1.450,43 % 0,21 

Kurs akcji na dzień bilansowy w EUR 1,72 -73,66 % 6,53 

Ilość akcji 833.824.125 0,00 % 833.824.125 

Kapitalizacja Spółki w mln EUR 1.434,2 -73,66 % 5.444,9 

Struktura portfela 

Podział portfela nieruchomości 

(wartości księgowe) wg regionów 

Stan na dzień 30.04.2009 

CEE 30,5 % 

CIS 3,9 % 

SEE 12,1 % 

IMMOAUSTRIA bez 

BUWOG/ESG 23,5 % 

IMMOAUSTRIA, BUWOG/ESG 

(mieszkania) 30,0 % 

Podział powierzchni użytkowych istniejących 

obiektów w poszczególnych sektorach 

Stan na dzień 30.04.2009 

Powierzchnie mieszkaniowe 41,9 % 

Obiekty turystyczne/hotele 1,8 % 

Parkingi dla samochodów 

osobowych 8,5 % 

Powierzchnie logistyczne 9,3 % 

Powierzchnie handlowe 16,1 % 

Powierzchnie biurowe 22,4 %

Słowo wstępne Zarządu 4 

Model biznesowy i strategia 8 

Relacje inwestorskie 14 

Corporate Governance 18 

Sprawozdanie Rady Nadzorczej 26 

Sprawozdanie z działalności 28 

A. Profil przedsiębiorstwa 29 

B. Going Concern 29 

C. Otoczenie rynkowe 32 

D. Wskaźniki finansowe oraz niefinansowe 41 

E. Sprawozdanie dotyczące segmentów oraz portfela nieruchomości 42 

F. Omówienie przychodów ze sprzedaży i wyników roku obrotowego 2008/09 59 

G. Kapitał zakładowy 67 

H. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem 70 

I. Zasady rachunkowości i wyceny 74 

J. Zdarzenia po dniu bilansowym 74 

K. Perspektywy 75 

Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe 76 

Skonsolidowany rachunek zysków i strat 78 

Skonsolidowany bilans na 30 kwietnia 2009 r. 79 

Zestawienie zmian w kapitale własnym grupy kapitałowej 80 

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych 81 

Raportowanie w podziale na segmenty 82 

Dodatkowe wyjaśnienia i informacje do skonsolidowanego 

sprawozdania finansowego 84 

Jednostki powiązane grupy kapitałowej IMMOEAST AG 184 

Oświadczenie Zarządu 197 

Opinia biegłego rewidenta 198 

Stan nieruchomości IMMOEAST AG 200 

Glosariusz 210 

Rachunek zysków i strat Koncernu za okres trzech miesięcy 212 

spis Treści 

1

2 

IMMOEAST SPRAWOZDAnIE Z DZIAłAlnOśCI W ROKu 2008/09 

GRuPA IMMOEAST/IMMOFInAnZ 

Nowa struktura grupy 

IMMOEAST/IMMOFINANZ 

Wartości portfela bazują 

na wartościach księgowych 

nieruchomości 

Misja/wizja przyszłości 

Celem działalności spółki IMMOEAST jest długofalowe generowanie zysków z nieruchomości 

klasy A w dobrych lokalizacjach w najbardziej obiecujących krajach Europy środkowej, wschodniej 

(CEE), południowo-wschodniej (SEE) i Rosji (CIS). Dla Akcjonariuszy powinien zostać wypracowany 

stabilny i zoptymalizowany pod względem ryzyka Cashflow. 

Restrukturyzacja 

Od późnej jesieni 2008 r.trwa restrukturyzacja i konsekwentnie wprowadzane są zmiany organizacyjne 

w grupie IMMOEAST/IMMOFInAnZ. Głównym celem tych działań jest konsolidacja 

oraz optymalizacja Cashflow i dochodów. Od marca 2009 r. spółka IMMOAuSTRIA jest częścią 

spółki IMMOEAST. Dla zapewnienia płynności finansowej zawieszono większość projektów 

deweloperskich lub całkowicie wstrzymano ich realizację, a wybrane obiekty i projekty 

sprzedano. udziały, w których spółka IMMOEAST występuje w charakterze partnera finansowego, 

zostały poddane kontroli i zredukowane. 

IMMOFINANZ 

7,9 mld EUR 

54.64% 

IMMOEAST 

6,9 mld EUR 

100% 

100% 

100% 

Portfel CEE, SEE, CIS 

3,2 mld EUR 

Austria, BUWOG/ESG 

(mieszkania) 

2,1 mld EUR 

Austria bez 

BUWOG/ESG 

1,6 mld EUR 

dawniej IMMOAUTRIA; 

fuzja z IMMOEAST na dzień 

30 kwietnia 2009

esTrukTuryzacja i prioryTeTy sTraTegiczne 

nOWE KIERunKI DZIAłAnIA 

Priorytety strategiczne 

Priorytety strategii na przyszłość to intensywne zagospodarowanie portfela nieruchomości 

(MSR 40) o aktualnej wartości 6.909,4 mln EuR oraz zagwarantowanie i dalszy wzrost dochodów 

z najmu w perspektywie długoterminowej. Portfel nieruchomości zostanie gruntownie 

zrestrukturyzowany a działalność skupi się na rynkach kluczowych w Austrii, Polsce, Rumunii, 

Rosji, w Czechach i na Węgrzech. W ramach sektora priorytet inwestycyjny stanowią obiekty 

biurowe, handlu detalicznego, logistyczne oraz mieszkaniowe. Projekty zawieszone ze względu 

na kryzys stanowią znaczny potencjał przyszłego wzrostu. 

Rosja 505,3 mln EUR (270,1 mln EUR) 

Polska 638,8 mln EUR (622,2 mln EUR) 

Czechy 719,1 mln EUR (711,8 mln EUR) 

Austria 3.852 mln EUR (3.699 mln EUR) 

Węgry 542,5 mln EUR (517,6 mln EUR) 

Rumunia 969,5 mln EUR (750,0 mln EUR) 

Obiekty 

mieszkaniowe 41,9 % 

Obiekty handlu 

detalicznego 16,1 % 

Obiekty 

biurowe 22,4 % 

Obiekty 

logistyczne 9,3 % 

Podstawowe rynki 


Wartości księgowe 

nieruchomości, nieruchomości w 

budowie i zapasy 

(nieruchomości) 

() wartości księgowe nieruchomości 

Znaczące sektory 


Podział powierzchni użytkowej 

obiektów gotowych 

(razem z IMMOAuSTRIA) 

na podstawie MSR 40 

3

Equator Warszawa Pl 

SłOWO WSTęPnE ZARZąDu

Szanowne Akcjonariuszki, Szanowni Akcjonariusze, 

Rok obrotowy 2008/2009 przyniósł niespotykane dotychczas zawirowania na międzynarodowych 

rynkach nieruchomości. Spółka IMMOEAST przezwyciężyła skutki wszechogarniającego 

kryzysu finansowego i gospodarczego i mimo licznych problemów ustabilizowała swoją pozycję, 

co nie było najprostszym zadaniem w obliczu istniejącego kryzysu w spółce zarządzającej 

Constantia Privatbank AG. 

Rok obrotowy charakteryzował się już trudnym początkiem. Ogólnoświatowy kryzys na rynku 

nieruchomości oraz na rynku finansowym i przy tym spadek kursu papierów wartościowych 

wywarł również silny wpływ na nasze akcje. Dużo trudniejsze warunki finansowania obniżyły 

wolumen transakcji i wartość nieruchomości w Europie środkowej, Wschodniej i Południowo- 

Wschodniej. niektóre elementy portfela musiały zostać zdewaluowane. 

Zjawiska te odbiły się oczywiście na wyniku finansowym. Działalność operacyjna przyniosła 

wprawdzie zadowalający wzrost zysków z najmu (+28 % w porównaniu z rokiem ubiegłym, do 

kwoty 282,7 mln EuR), oraz wzrost przychodów ze sprzedaży do kwoty 407 mln EuR (+37 %). 

Również EBITDA w wysokości 163,4 mln EuR jest wyższy niż w roku ubiegłym. Jednakże wynik 

na działalności finansowej wynoszący -913,2 mln EuR jest znacznie niższy niż w minionym roku 

obrotowym. Przyczyny spadku to przede wszystkim dewaluacja w przedsiębiorstwach stowarzyszonych, 

efekt zmian kursu walutowego oraz wycena instrumentów finansowych. negatywne 

skutki wywiera również ponowna wycena nieruchomości oraz odpisy amortyzacyjne na 

projekty deweloperskie, wartość przedsiębiorstwa i wierzytelności. W tym zawiera się również 

częściowe zredukowanie wierzytelności wobec Constantia Packaging B.V. w wysokości 

171,3 mln EuR z tzw. „IBAG-Bond”. Bez uwzględnienia pozytywnych bilansowych efektów 

zmian kursu walutowego, ponowna wycena portfela nieruchomości dałaby wynik 

-1.377,6 mln EuR. 

Zysk na działalności operacyjnej EBIT wynosi zatem -1.713,8 mln EuR, EBT -2.627,0 mln EuR. 

Wartość księgowa przypadająca na akcję wynosi 6,45 EuR, a nAV (net Asset Value) wynosi 

7,09 EuR na akcję. Wynik na akcję wynosi -2,85 EuR. 

Rada nadzorcza spółki IMMOEAST powołała w kilku etapach nowy Zarząd. Zadanie było jasne 

- zapewnienie płynności finansowej, wprowadzenie szerokich działań restrukturyzacyjnych 

oraz opracowanie strategii gwarantującej sukces w przyszłości. Kompetencje i zakres odpowiedzialności 

poszczególnych członków Zarządu zostały jasno sprecyzowane. Pracujemy jako 

zespół i wspólnie ponosimy odpowiedzialność za ukierunkowanie działań strategicznych i wyznaczenie 

priorytetów w regionie i w poszczególnych sektorach. 

Rozpoczęta późną jesienią 2008 r. restrukturyzacja była prowadzona konsekwentnie, a szeroki 

zakres działań pozwolił sprostać problemom z płynnością finansową. Szybko opracowano nową 

strategię dla spółki IMMOEAST, określoną jako konsolidację jak również optymalizację 

przepływów pieniężnych (cashflows) oraz optymalizację zysku. 

Od 1 marca 2009 r. spółka IMMOAuSTRIA stanowi część IMMOEAST i w kwietniu została 

wcielona do nowej spółki-matki. Dzięki temu IMMOEAST mógł uregulować swoje istniejące 

wierzytelności wobec IMMOFInAnZ oraz pozyskać atrakcyjny, odporny na kryzys portfel. 

W ubiegłym roku obrotowym sprzedano ograniczoną liczbę obiektów w Austrii, co pozwoliło 

utrzymać płynność finansową. Do wzmocnienia płynności finansowej w ostatnim czasie przyczyniła 

się także sprzedaż niektórych nieruchomości w Europie Wschodniej, a przede wszystkim 

wstrzymanie projektów deweloperskich w rejonach CEE i SEE. 

słowo wsTępne zarządu 

Silny wpływ kryzysu na 

rynkach nieruchomości 

i rynkach finansowych 

Pomyślny rozwój 

działalności operacyjnej 

Spadki wartości i 

odpisy amortyzacyjne 

powodem negatywnego 

wyniku finansowego 

nowy skład zarządu 

opowiada się za 

restrukturyzacją i 

nową strategią 

nowa strategia 

ukierunkowana na 

konsolidację i optymalizację 

przepływów pieniężnych 

Włączenie IMMOAuSTRII 

do IMMOEAST 

Selektywna sprzedaż 

obiektów i wstrzymanie 

licznych projektów 

deweloperskich 

5

dr Manfred Wiltschnigg 

MRISC 

mgr Daniel Riedl 

MRISC 

dr Eduard Zehetner mgr Michael Wurzinger 

MRISC 

dr Edgar Rosenmayr

Sprzedając WIPARK wycofaliśmy się także z branży obiektów garażowych. nowe rynki docelowe 

spółki IMMOEAST to sektor obiektów biurowych, handlowych, logistycznych i mieszkaniowych. 

W zakresie regionalnym, IMMOEAST będzie się w przyszłości koncentrować na sześciu 

rynkach kluczowych – Czechach, Polsce, Rumunii, Węgrzech, Rosji, a poprzez nabycie 

IMMOAuSTRIA, także na Austrii. 

Obecnie wstrzymano wiele projektów zapowiadających długoterminowe zyski. W zależności 

od sytuacji rynkowej będą one sukcesywnie wdrażane i stanowią ważny potencjał dla przyszłego 

wzrostu. 

Prowadzimy intensywne prace nad ugodą z Constantia B.V. Firma Aviso Delta, która w okresie 

sprawozdawczym była jeszcze oficjalnym pracodawcą naszych pracowników, powinna wkrótce 

zostać przejęta przez spółki IMMOEAST i IMMOFInAnZ. Osiągniemy tym samym długo oczekiwaną 

internalizację managementu i personelu. Zakończenie restrukturyzacji powinno nastąpić 

poprzez połączenie IMMOEAST i IMMOFInAnZ. Istotne elementy przyszłego rozwoju 

będą stanowić zoptymalizowane przez zysk i przepływ pieniężny (cashflow) zagospodarowanie 

oraz niezależny, przez nas kontrolowany rozwój nieruchomości. nie pozostajemy już więcej 

do dyspozycji jako wyłącznie partner finansujący ani jako partner mniejszościowy w przedsięwzięciach 

Joint Ventures. 

Dziękujemy wszystkim pracownikom, którzy w tych trudnych miesiącach z pełnym zaangażowaniem 

wspierali przedsiębiorstwo i w znacznym stopniu przyczynili się do zmiany trendu. 

Wszystkim akcjonariuszkom i akcjonariuszom obiecujemy, że dołożymy wszelkich starań, aby 

nasze przedsiębiorstwo uzyskało dobrą pozycję i rentowność. Pragniemy długoterminowo 

zapełnić lukę między kursem akcji, a wartością aktywów netto (nAV) lub krótko- lub średniookresowo 

zbliżyć kurs do nAV. Realne wartości naszych nieruchomości znajdą w perspektywie 

średnioterminowej odzwierciedlenie w rosnących kursach akcji. 

Sytuacja była trudna i wymagająca, ale udało nam się ustabilizować działalność koncernu i z 

nadzieją spoglądamy w przyszłość. 


MRICS Członek Zarządu 



dr Eduard Zehetner 

Rzecznik Zarządu 

mgr Michael Wurzinger 


dr Edgar Rosenmayr 

Członek Zarządu 

słowo wsTępne zarządu 

Rezygnacja z segmentu 

nieruchomości garażowych 

Wstrzymane projekty 

tworzą potencjał rozwoju 

Bliskie zakończenie 

internalizacji, dążenie 

do fuzji IMMOEAST 

i IMMOFINANZ 

Kurs powinien zbliżyć 

się do nAV 

7

NordEst Logistic Park Pantelimon RO 

MODEl BIZnESOWy I STRATEGIA

na jesieni i w zimie 2008 r. spółka IMMOEAST opracowała przejrzystą koncepcję restrukturyzacji 

i obrania nowej strategii przez koncern, a także plan reorganizacji. Jako główne cele 

zdefiniowano optymalizację przychodu i wygenerowanie dodatnich wolnych przepływów pieniężnych. 

W scenariuszu kryzysu optymalizacja przychodu jest priorytetowa względem wzrostu. 

Finansowanie istniejącego portfela, wzgl. nowych inwestycji dokonywane jest w pierwszej 

kolejności w obrębie kapitału własnego z przepływu środków pieniężnych ze sprzedaży w ramach 

optymalizacji portfela, z koncentracji na głównym sektorze działalności oraz z istniejących 

rezerw płynności. Owe źródła finansowania są uzupełniane przez finansowanie obce na 

bazie projektów. liczne działania restrukturyzacyjne zrealizowano w okresie sprawozdawczym, 

wzgl. w miesiącach po tymże okresie. 

Restrukturyzacja 

nabycie udziałów i fuzja z IMMOAuSTRIA 

Ze skutkiem na dzień 1 marca 2009 r. spółka IMMOEAST nabyła całość udziałów spółki 

IMMOFInAnZ w holdingu regionalnym IMMOAuSTRIA. Cena zakupu wyniosła 1,465 mld EuR 

i została ustalona na podstawie wartości aktywów netto (net Asset Value - nAV) na dzień 

31.10.2008. Krok ten spowodował umorzenie, wzgl. redukcję większości dawnych 

należności spółki IMMOEAST od IMMOFInAnZ, a w szczególności od grupy IMMOAuSTRIA. 

na dzień 30 kwietnia 2009 r. dokonano fuzji spółki IMMOAuSTRIA ze spółką IMMOEAST. 

Zmniejszenie zaangażowania w projekty deweloperskie 

W celu zmniejszenia zapotrzebowania na płynność, przesunięto w czasie, bądź całkowicie 

wstrzymano większość projektów deweloperskich. Do czerwca 2009 r. spółka IMMOEAST zredukowała 

zakres swoich aktywnych projektów deweloperskich do 1,7 mld EuR. Projekty o 

kosztach inwestycyjnych wynoszących 3,5 mld EuR zostały wstrzymane. W okresie zawieszenia 

projektów powstały koszty w wysokości ok. 45 mln EuR. nierozliczone koszty budowy za 

skrócony pipeline projektów wynoszą 827 mln EuR. Kwotą ok. 700 mln EuR zabezpieczono 

finansowanie, potrzeba jeszcze tylko 130 mln EuR. 

Sprzedaż selektywna 

Sprzedaż selektywna obiektów istniejących oraz projektów rozwojowych dodatkowo poprawiła 

płynność. Obecnie grupa IMMOEAST dysponuje ponad 390 mln EuR środków płynnych, 

cały koncern ponad ok. 450 mln EuR, kwotę kolejnych 460 mln EuR przeznaczonych na finansowanie 

ustalono umownie z bankami. W okresie sprawozdawczym spółka IMMOEAST sprzedała 

udziały mniejszościowe w funduszu inwestycyjnym o wolumenie 21,8 mln EuR. 

Sprzedaż WIpARk 

W kwietniu 2009 r. dokonano sprzedaży spółki WIPARK Garagen AG (100 %-owa córka spółki 

IMMOAuSTRIA) spółce STPM Städtische Parkraummanagement GmbH (spółka córka Wiener 

Stadtwerke). Tym samym spółka IMMOFInAnZ oraz IMMOEAST wycofały się z segmentu 

garaży. 

Model biznesowy i sTraTegia 

Finansowanie z 


Zaspokojenie większości 

roszczeń względem 

IMMOFINANZ 

Przesunięcie lub 

wstrzymanie projektów 

deweloperskich w 

celu zabezpieczenia 

płynności finansowej 

Dodatkowe wzmocnienie 

płynności dzięki 

zrealizowanym 

transakcjom sprzedaży 

Rezygnacja z 

segmentu garaży 

9

10 


Przejęcie 

pracowników przez 

Aviso Delta 

Powołanie dra Zehetnera 

na dyrektora finansowego 

i rzecznika Zarządu 

Zagospodarowanie 

obiektów gotowych 

celem zabezpieczenia 

przychodów z wynajmu 

Koncentracja na 

nieruchomościach 

biurowych, detalicznych, 

logistycznych i 

mieszkaniowych 

należności od Constantia Packaging B.V. 

W przyszłych miesiącach planowane jest odzyskanie należności od Constantia Packaging B.V. 

(512 mln EuR) z obligacji Immofinanz Beteiligungs AG. Obecnie w wyniku negocjacji ustalono 

kwotę do odzyskania w wysokości ok. 350 mln EuR w wartości pieniężnej i rzeczywistej. 

Internalizacja i strukturyzacja 

W okresie sprawozdawczym wyodrębniono z Constantia Privatbank część sektora dzia- 

łalności związanej z nieruchomościami. Spółka Aviso Delta GmbH przejęła pracowników spółek 

IMMOFInAnZ oraz IMMOEAST – ważny krok w kierunku internalizacji zarządzania. W trakcie 

negocjacji jest porozumienie z Constantia Privatbank dotyczące warunków otwartych 

usług management fee. Restrukturyzacja i profesjonalizacja wewnętrznych procesów przyczyni 

się łącznie ze zbudowaniem jednolitej struktury koncernu, do wykorzystania efektu synergii, 

jak rówież do obniżenia kosztów. 

Obranie nowej strategii 

nowy Zarząd – nowe zakresy odpowiedzialności 

W trakcie roku obrotowego ustanowiono nowy Zarząd spółki IMMOEAST, jasno zdefiniowano 

nowe zakresy odpowiedzialności (patrz Rozdział Corporate Governance). Dnia 21 listopada 

2008 r. na Dyrektora Finansowego i rzecznika Zarządu spółki IMMOEAST mianowano Dr. Eduarda 

Zehetnera. Ze skutkiem na dzień 16 lutego 2009 r. Zarząd spółki IMMOEAST wzbogacił 

się o, Dr. Manfreda Wiltschnigga, który od tej pory jest odpowiedzialny za wykonanie istniejących 

inwestycji (Standing Investments) w regionie CEE i SEE. Dr. Edgar Rosenmayr bedzię 

się zajmował w przyszłości działalnością deweloperską oraz rynkiem CIS. Z chwilą nabycia 

spółki IMMOAuSTRIA mgr Daniel Riedl i mgr Michael Wurzinger (obaj od 1 lipca 2008 r. są 

członkami nowego Zarządu spółki IMMOFInAnZ) uzupełniają szeregi Zarządu. 

Optymalizacja zasobu nieruchomości 

Tutaj należy skoncentrować się przede wszystkim na intensywnym zagospodarowaniu zasobu 

nieruchomości, co ma długoterminowo zapewnić wpływy z czynszów i stale je podnosić. W 

obecnej sytuacji gospodarczej spółka IMMOEAST nie podejmuje żadnych nowych zobowiązań 

inwestycyjnych, które wykraczałyby poza niezbędne inwestycje w zakresie utrzymania w 

należytym stanie; również przyszłe inwestycje będą finansowane przeważnie ze sprzedaży 

obiektów przynoszących zoptymalizowane zyski. na pierwszy plan wysuwa się utworzenie w 

przemyślany sposób nowej struktury zasobu nieruchomości. 

Obiekty biurowe są w dalszym ciągu najważniejszym rynkiem nieruchomości komercyjnych 

oraz podporą portfela nieruchomości. Również obiekty handlu detalicznego i obiekty logistyczne 

roztaczają w CEE, SEE i CIS średnioterminowo obiecujące perspektywy. 

Poprzez nabycie w marcu 2009 r. spółki IMMOAuSTRIA również taki obszar działalności jak 

budownictwo mieszkaniowe w Austrii jest w portfelu spółki IMMOEAST godnie reprezentowany 

przez spółkę córkę BuWOG/ESG, z branży nieruchomości mieszkaniowych. Hotele oraz 

zaangażowanie kapitałowe nie stanowią już głównego sektora działalności.

Koncentracja regionalna 

W przyszłości spółka IMMOEAST skoncentruje swoje inwestycje na krajach takich jak Czechy, 

Polska, Węgry, Rumunia i Rosja. Dzięki nabyciu spółki IMMOAuSTRIA również Austria dołączyła 

do ważnych rynków regionalnych w Europie środkowej. 

Własna działalność deweloperska 

Duża część projektów, w które spółka IMMOEAST zaangażowała się w ubiegłych latach, została 

zrealizowana w kooperacji z deweloperami na rynku nieruchomości. Spółka 

IMMOEAST funkcjonowała przy tym w pierwszej kolejności jako partner finansujący. W przypadku 

nowych projektów rozwojowych należy współpracować z deweloperami projektów - 

przede wszystkim poprzez świadczenie usług i tym samym wzmacniać własną rolę w Development 

Management oraz w komercjalizacji projektów. Projekty rozpoczęte i przesunięte w 

czasie na skutek kryzysu stanowią przy tym spory potencjał i będą selektywnie kontynuowane, 

jak tylko na rynkach zapanuje pozytywna tendencja. 

Wycofanie się z zaangażowania kapitałowego i finansowania nieruchomości 

Spółka IMMOEAST planuje w pierwszej kolejności, że nie będzie dalej angażować kapitału 

finansowego w przedsiębiorstwach z branży nieruchomości, czy spółkach joint venture, w 

których przede wszystkim pełniłaby funkcję partnera finansującego, jako inwestor końcowy i/ 

lub w ramach finansowania mezzanine. Istniejące zaangażowanie kapitałowe zostanie skontrolowane 

i prawdopodobnie zredukowane. 

Przejrzystość i otwartość w komunikacji 

Zadeklarowanym celem Zarządu jest nowe ukierunkowanie w zakresie corporate governance 

i polityki informacyjnej. nowe kierownictwo spółki IMMOEAST stawia na przejrzystość i 

otwartość w komunikacji z pracownikami, akcjonariuszami i opiniotwórcami i uważa, że jest to 

ważny czynnik we wzmacnianiu zaufania do rynku kapitałowego w grupie IMMO- 

EAST/IMMOFInAnZ. 

Plany połączenia ze spółką IMMOFInAnZ 

Planowana od połowy roku 2008 r. internalizacja zarządzania oraz utworzenie jednolitych 

struktur grupy IMMOEAST/IMMOFInAnZ nabiera rozmachu i powinna zostać w możliwie najkrótszym 

czasie wprowadzona w życie. W najbliższym terminie będzie się dążyć do fuzji spółek 

IMMOFInAnZ oraz IMMOEAST ze wspólną strukturą zarządzania. 

W przyszłości znowu kurs na wzrost 

Takie działania znacznie poprawią krótko- i średnioterminowo sytuację w zakresie finansowania 

spółki IMMOEAST. Po pomyślnej realizacji niezbędnych działań restrukturyzacyjnych spółka 

IMMOEAST chce ponownie średnioterminowo obrać kurs na wzrost. Projekty o wolumenie 

3,5 mld EuR, obecnie przesunięte w czasie, stwarzają spore szanse na przyszłość. 

Model biznesowy i sTraTegia 

Zdefiniowano sześć 

regionalnych rynków 

podstawowych 

Współpraca z 

deweloperami na 

bazie usług 

Odstąpienie od realizacji 

projektów jako partner 

czysto finansujący 

Przesunięte projekty 

stanowią potencjał 

na przyszłość 

11

nASZ ZESPÓł 

W roku sprawozdawczym odnotowano znaczny postęp na drodze do internalizacji managementu i pracowników zatrudnionych 

w spółkach IMMOEAST i IMMOFInAnZ: Wyodrębniono dział nieruchomości z Constantia Privatbank AG i 

przeniesiono do Aviso Delta GmbH. Spółka Aviso Delta zostanie prawdopodobnie przejęta przez spółki IMMOEAST 

AG i IMMOFInAnZ AG jeszcze w 2009 roku. Spółki AVISO Delta GmbH oraz IMMOEAST Corporate Finance Consulting 

GmbH zatrudniały na koniec czerwca 2009 r. w Austrii łącznie 180 pracowników (zdjęcia). 57 % spośród nich to 

kobiety. Kolejnych 82 pracowników zatrudnionych jest w spółkach zależnych w Polsce, Czechach, na Słowacji, na Węgrzech, 

w Rumunii i w Rosji (brak zdjęć). 

Zmiana strategii w ramach Grupy IMMOEAST/IMMOFInAnZ wpływa również na kwestię personelu. Tworzymy własny 

dział personalny. Szczególny nacisk kładziemy na stworzenie efektywnych i przejrzystych struktur, oraz odpowiednich 

warunków pracy dla pracownic i pracowników. Od lata 2008 miejscem pracy wszystkich osób zatrudnionych w Grupie 

IMMOEAST/IMMOFInAnZ (z wyjątkiem pracowników BuWOG-/ESG), jest Gaudenzdorfer Gürtel w Wiedniu.

RAZEM SIlnI 

Planowanie przestrzenne przebiega zgodnie z nową strukturą przedsiębiorstwa. Profesjonalizacja wewnętrznych procedur 

przyniesie polepszenie współpracy, a tym samym przyczyni się do obniżenia kosztów. Wprowadzono własny, 

bogaty program szkoleń dla pracowników zatrudnionych w Grupie. IMMOFORuM – miejsce, gdzie regularnie odbywają 

się spotkania branżowe, stanowi w przedsiębiorstwie wewnętrzną platformę ułatwiającą zdobywanie kwalifikacji i 

dalsze kształcenie. 

nowy Zarząd spółki IMMOEAST w większym stopniu stawia na przejrzystość i otwartość w komunikacji – na wszystkich 

poziomach hierarchii. najważniejszy jest duch zespołowy oraz konstruktywna i ukierunkowana na cel współpraca. Prowadzenie 

rozmów z pracownikami oraz jasne wyznaczanie celów i planów szkoleniowych, aktywnie wpływa na wzrost 

poczucia ich własnej odpowiedzialności i dalszy rozwój. nasi pracownicy to istotna część majątku przedsiębiorstwa. 

Dlatego też wszelkie działania zmierzające do rozwoju siły kierowniczej i personelu, stanowią niezbędne i sensowne 

inwestycje na przyszłość.

BB Center Praga CZ 

RElACJE InWESTORSKIE

Rynek kapitałowy 

Rok giełdowy 2008 był na całym świecie jednym z najbardziej burzliwych i najtrudniejszych w 

historii. Amerykański „kryzys subprime” wywołał na międzynarodowych giełdach spiralę 

spadków. 

Rynek akcji w Wiedniu został szczególnie dotknięty tym zjawiskiem ze względu na dużą liczbę 

inwestycji austriackich przedsiębiorstw w krajach CEE. Znaczne spadki kursów negatywnie 

wpłynęły na wiedeński indeks giełdowy ATX przede wszystkim w drugim półroczu. Pod koniec 

bierzącego roku indeks odnotował 61,76-procentowy spadek w stosunku do końca 2007 r. 

W tym samym okresie kapitalizacja rynkowa spadła z 157,9 mld EuR do 51,4 mld EuR. na dzień 

30 czerwca 2009 r. Giełdę Wiedeńską charakteryzowała znacznie wyższa stabilność. Indeks 

ATX odnotował 21,48-procentowy wzrost w stosunku do końca roku i w dniu 30 czerwca 

2009 r. znowu osiągnął poziom 2096,65 punktów. 

Także polska giełda dotkliwie odczuła skutki kryzysu: w 2008 r. łączny obrót akcjami na Warszawskiej 

Giełdzie spadł o 31 % w stosunku do 2007 r. WIG 20 (Warszawski Indeks Giełdowy) 

spadł w 2008 r. o 48, 21 % do 1.920,44 punktów. na dzień 30 czerwca 2009 r. WIG 20 wynosił 

1.862,36 punktów. 

Akcje spółek deweloperskich 

Zapoczątkowany w uSA kryzys na rynku nieruchomości negatywnie wpłynął na wartość nieruchomości 

na całym świecie. Żadna inna branża nie jest bardziej zależna od kredytów; jeżeli 

banki wstrzymują się z ich udzielaniem, odbija się to na przedsiębiorstwach. W 2008 r. nastąpiło 

wyraźne załamanie kursów akcji spółek deweloperskich, działających na obszarze krajów 

Europy środkowej i Wschodniej. nie było większych odchyleń w górę lub w dół. W pierwszym 

półroczu 2009 r. rynki finansowe zdołały się nieco ustabilizować i powstrzymać trend spadku 

wartości nieruchomości. na początku okresu sprawozdawczego (2 maja 2008 r.) I-ATX wynosił 

238,81, 9 marca 2009 r. osiągnął najniższą wartość 41,63, 30 kwietnia 2009 r. wynosił 51,16, a 

30 czerwca 2009 r. 87,47. 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

01.05.2008 




01.09.2008 




01.01.2009 







relacje inwesTorskie 

Znaczne spadki kursów 

na rynku akcji w Wiedniu 

Trudny rok także dla 

polskiej giełdy 

światowe załamanie 

kursów akcji spółek 

nieruchomościowych 

w 2008 r., indeks I-ATX 

spada do poziomu 41,63 

Rozwój kursu akcji 

IMMOEAST w porównaniu 

ze wskaźnikami 

od 1.5.2008 do 30.6.2009 

w % 

EpRA 

IATX 


uniCredit REXX 

UniCredit RE 

EPRA 

IATX 

Immoeast 

15

16 


Akcja IMMOEAST: 

Po dramatycznym 

spadku kursu znowu 

niewielka poprawa 

Rozwój kursu akcji 

IMMOEAST w 

porównaniu z nAV 

od 1.5.2008 do 30.6.2009 

IMMOEAST nAV na akcję 

Kurs akcji IMMOEAST 

w EuR 

45 % akcji w 

posiadaniu inwestorów 

instytucjonalnych 

oraz prywatnych 

Zmiany kursu akcji IMMOEAST 

W związku z opisaną sytuacją także akcje spółki IMMOEAST musiały odnotować w 2008 r. 

drastyczne spadki. W okresie sprawozdawczym kurs akcji IMMOEAST spadł z 6,5 EuR 

(1 maja 2008) do najniższej wartości 0,24 EuR (13 listopada 2008), a na dzień 30 kwietnia 

2009 r. uległ nieznacznemu wzrostowi (1,72 EuR). W dniu 30 czerwca 2009 r. kurs akcji 

IMMOEAST wynosił 1,79 EuR. 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 





Struktura akcjonariuszy 


Spółka IMMOFInAnZ AG posiada 54,64 % akcji IMMOEAST, pozostałe 45,36 % znajdują się 

w posiadaniu drobnych akcjonariuszy. Za ich sprawą IMMOEAST stanowi strukturę o wysokim 

zróżnicowaniu, składającą się z inwestorów instytucjonalnych i prywatnych. Inwestorzy prywatni 

pochodzą głównie z Austrii. Większość inwestorów instytucjonalnych pochodzi z Wielkiej 

Brytanii, niemiec, Holandii i Szwajcarii. 

Wskaźniki dotyczące akcji IMMOEAST 




2008/2009 2007/2008 

Kapitał własny na dzień 30.4. w mln EuR 5.387,1 7.885,8 

liczba akcji na dzień 30.4. w mln sztuk 833,8 833,8 

Kurs maks. roczny w EuR 6,70 11,31 

Kurs min. roczny w EuR 0,24 5,67 

Kurs zamkn. roczny w EuR 1,72 6,53 

Kapitalizacja giełdowa na dzień 30.4. w mln EuR 679,3 5.444,9 

Roczny obrót giełdowy w mln EuR 2.333,3 9.309,6 

Wartość księgowa w mln EuR na dzień 30.4. 7.612,3 5.303,6 

nAV (wartość aktywów netto) jednej akcji w EuR 7,09 10,27 

Zysk na jedną akcję w EuR -2,85 0,21 







30.06.2009

Działania w relacjach inwestorskich 

W roku obrotowym 2008/09 ze względu na wewnętrzne i zewnętrzne wyzwania, spółka śledziła 

jedynie w ograniczonym zakresie działania z zakresu relacji inwestorskich. Od maja nowego 

roku obrotowego kontakty z inwestorami uległy ponownemu natężeniu i rozwojowi. nowy 

zarząd spółki IMMOEAST przy okazji udziału w konferencjach i prezentacjach w londynie, 

Amsterdamie, Frankfurcie i Wiedniu odbył już około 60 indywidualnych rozmów z inwestorami 

instytucjonalnymi. W celu zagwarantowania przejrzystości i aktualności wszystkie ważne informacje 

i nowości przeznaczone dla akcjonariuszy publikowane są na bieżąco na stronie internetowej 

www.immoeast.com. 

Sprawozdanie analityków 

Obecnie akcje IMMOEAST analizowane są przez następujące firmy inwestycyjne i brokerów 

ew. firmy inwestycyjne: Erstegroup, Merrill lynch, uniCredit i Wood & Company. 

Kalendarz finansowy 

24 września 2009 Pierwsze kwartalne sprawozdanie finansowe na dzień 31 lipca 2009 

1 października 2009 10. Zwyczajne Walne Zgromadzenie 

22 grudnia 2009 Półroczne sprawozdanie finansowe na dzień 31 października 2009 

24 marca 2010 Trzecie kwartalne sprawozdanie finansowe na dzień 31 stycznia 2010 

Aktualizowany na bieżąco kalendarz finansowy oraz informacje dotyczące akcji IMMOEAST 

znajdą Państwo na stronie spółki IMMOEAST: www.immoeast.com w dziale Relacje Inwestorskie. 

Informacje na temat akcji IMMOEAST 

Kontakt Investor Relations mgr Margit Hermentin 

Telefon kontaktowy + 43 (0)5 7111 

E-mail investor@immoeast.com 

Internet www.immoeast.com 

Giełda Wiedeńska: rynek regulowany, 

segment Prime Market, skrót nazwy IEA 

notowanie giełdowe 

GPW w Warszawie (od maja 2007 r.): 

rynek podstawowy, skrót nazwy IEA 

ISIN AT0000642806 

Reuters IMEA.VI 

Bloomberg IEA AV Equity 

Obecność w indeksach WBI, ATX Prime, Immobilien-ATX, GPR 250 

Pierwszy dzień notowania 12.12.2003 r. 

relacje inwesTorskie 

Prezentacje w londynie, 

Amsterdamie, Frankfurcie 

i Wiedniu oraz liczne 

indywidualne rozmowy 

formą przekazywania 

informacji inwestorom 

instytucjonalnym 

17

STOP.SHOP. CEE 

CORPORATE GOVERnAnCE

Sprawozdanie dotyczące 

Corporate Governance 

Deklaracja w sprawie przestrzegania 

postanowień Austriackiego Kodeksu Dobrych Praktyk 

Zarząd i Rada nadzorcza akceptują zasady zawarte w Austriackim Kodeksie Dobrych Praktyk, 

opracowanym po raz pierwszy w roku 2002 przez Austriacką Grupę Roboczą ds. Corporate 

Governance. Kodeks stanowi kryterium dobrego prowadzenia i kontroli przedsiębiorstwa na 

austriackim rynku kapitałowym i jako dobrowolne zobowiązanie wykracza poza ustawowe wymogi 

dotyczące spółek akcyjnych. Jest istotnym instrumentem służącym zwiększeniu zaufania 

w kwestii kierowania i nadzoru nad przedsiębiorstwami i corocznie poddawany jest weryfikacji 

oraz dostosowywany do zmian na rynkach krajowych i międzynarodowych. Ostatnie zmiany 

wprowadzono w styczniu 2009 r. Mają one zastosowanie w odniesieniu do lat obrotowych, 

rozpoczynających się po dniu 31.12.2008 r. Kodeks dostępny jest do wiadomości publicznej 

na stronie głównej IMMOEAST oraz na stronie internetowej Austriackiej Grupy Roboczej ds. 

Corporate Governance pod adresem www.corporate-governance.at. 

Akcjonariusze i Walne Zgromadzenie 

Kapitał zakładowy spółki IMMOEAST AG podzielony jest obecnie na 833,8 mln akcji. Około 

54,6 % akcji znajduje się w posiadaniu IMMOFInAnZ AG, pozostałe akcje w posiadaniu drobnych 

akcjonariuszy. IMMOEAST dąży do udzielania swoim akcjonariuszom możliwie najlepszego 

wsparcia w zakresie udziału w Walnym Zgromadzeniu oraz korzystania z przysługującego 

im prawa głosu, prawa do przemawiania oraz do informacji. Zgodnie z Kodeksem Dobrych 

Praktyk Walne Zgromadzenie zwoływane jest z co najmniej trzytygodniowym wyprzedzeniem, 

a wnioski i dokumenty w miarę możliwości publikowane są na stronie internetowej spółki co 

najmniej tydzień wcześniej. Wyniki głosowań oraz ewentualne zmiany statutu udostępniane są 

na stronie internetowej niezwłocznie po Walnym Zgromadzeniu. 

Zarząd 

Zarząd IMMOEAST składa się z pięciu członków, których współpraca i podział obowiązków 

określone są w regulaminie pracy Zarządu. Dr Eduard Zehetner pełni funkcję rzecznika Zarządu 

i jako CFO kieruje działami rachunkowości, controllingu, zarządzania udziałami, finansów, 

prawnym, zakupu oraz Investor and Public Relations. Mgr Daniel Riedl jest odpowiedzialny za 

Human Resources, IT, Marketing i spółkę budownictwa mieszkaniowego BuWOG/ESG. Zakres 

kompetencji mgra Michaela Wurzingera obejmuje inwestycje oraz zarządzanie aktywami 

w segmencie IMMOAuSTRIA z wyjątkiem BuWOG/ESG. Dr Manfred Wiltschnigg jest odpowiedzialny 

za optymalne zagospodarowanie istniejących obiektów jak i za transakcje na rynku 

nieruchomości w segmencie CEE i SEE. Dr Edgar Rosenmayr koncentruje się na projektach 

deweloperskich w segmencie CEE, SEE i CIS oraz na funduszach i udziałach. Cały Zarząd 

odpowiedzialny jest za strategię i rozwój przedsiębiorstwa, kontrolę wewnętrzną oraz zarządzanie 

ryzykiem. 

corporaTe governance 

nowy podział zadań 

w Zarządzie 

19

20 


Zarząd IMMOEAST AG 

dr eduard zehetner, rzecznik zarządu, ur. dnia 09.08.1951 r. 

Powołany dnia 21.11.2008 r. 

Czas trwania kadencji: do 21.11.2011 r. 

Odpowiedzialny za rachunkowość, controlling, zarządzanie udziałami, finanse, 

kwestie prawne, zakupy, investor relations oraz public relations 

mgr daniel riedl, Mrics, ur. dnia 07.09.1969 r. 

Powołany dnia 01.03.2009 r. 


Odpowiedzialny za human resources, zmiany organizacyjne w spółce, technologie 

informatyczne, marketing, BuWOG/ESG 

mgr inż. dr edgar rosenmayr, ur. dnia 14.11.1956 r. 

Powołany dnia 13.09.2007 r. ze skutkiem od dnia 29.01.2008 r. 

(od 01.05.2007 r. zastępca członka Zarządu) 


Odpowiedzialny za inwestycje i zarządzanie aktywami w segmentach SEE i CIS 

(głównie projektami deweloperskimi), fundusze i udziały w segmentach CEE, SEE i CIS 

mgr dr Manfred wiltschnigg, MMas, Mrics, ur. dnia 28.04.1962 r. 



Odpowiedzialny za zarządzanie inwestycjami i zarządzanie aktywami w segmentach 

CEE i SEE (głównie projektami gotowymi) 

mgr Michael wurzinger, Mrics, ur. dnia 09.04.1971 r. 



Odpowiedzialny za zarządzanie inwestycjami, zarządzanie aktywami i udziały 

strategiczne w segmencie IMMOAuSTRIA

Otwarty dialog pomiędzy Zarządem a Radą nadzorczą 

Zarząd regularnie i na bieżąco udziela Radzie nadzorczej obszernych informacji na temat 

wszystkich istotnych kwestii związanych z rozwojem przedsiębiorstwa. Wewnątrz Zarządu i 

Rady nadzorczej, a także pomiędzy tymi organami prowadzone są otwarte i konstruktywne 

rozmowy, Zarząd uzgadnia z Radą nadzorczą strategię przedsiębiorstwa i regularnie omawia 

stan jej realizacji. Obowiązkiem Zarządu jest także niezwłoczne informowanie przewodniczącego 

Rady nadzorczej, poza posiedzeniami, o istotnych okolicznościach, w szczególności mających 

duże znaczenie dla zyskowności lub płynności finansowej spółki, a także w przypadku 

znaczących odchyleń od planowanych wartości. 

Wynagrodzenie Zarządu i Rady nadzorczej 

Wynagrodzenie członków Zarządu zawiera składnik stały oraz składnik zależny od zysku, a tym 

samym zmienny, który obecnie stanowi do 200 % kwoty stałej. udział w zysku zależy od osiągnięcia 

celów jakościowych i ilościowych. Ponadto, istnieje długoterminowy program incentive 

(long Term Incentive Programm), który związany jest między innymi z rozwojem kursów 

papierów wartościowych IMMOEAST i IMMOFInAnZ. Członkowie Zarządu otrzymują świadczenie 

z tytułu emerytury zakładowej, którego wysokość zależna jest od wysokości składek 

emerytalnych i obecnie stanowi 10 % kwoty stałej w stosunku rocznym. łączną kwotę wynagrodzenia 

podano do wiadomości w informacji dodatkowej do skonsolidowanego sprawozdania 

finansowego. Zdaniem Zarządu wynagrodzenie poszczególnych członków Zarządu nie 

stanowi żadnej dodatkowej informacji dla inwestora, dlatego odstąpiono od jego wyszczególnienia. 

na poziomie IMMOFInAnZ dla organów IMMOFInAnZ i IMMOEAST zostało zawarte obowiązkowe 

ubezpieczenie OC od szkód majątkowych dla dyrektorów (ubezpieczenie D&O) na 

sumę pokrycia w wysokości 10 mln EuR. ubezpieczenie to nie przewiduje udziału własnego 

osób ubezpieczonych. 

W roku obrotowym 2008/09 Rada nadzorcza IMMOEAST otrzymała za swoje czynności, wykonane 

w roku obrotowym 2007/08, wynagrodzenie w łącznej wysokości 126.667EuR. Wynagrodzenie 

Rady nadzorczej zatwierdzane jest corocznie przez Walne Zgromadzenie. 

Rada nadzorcza i Komisje 

Rada nadzorcza sprawuje nadzór nad działalnością Zarządu i udziela mu wsparcia w zakresie 

kierowania przedsiębiorstwem, a w szczególności przy podejmowaniu decyzji o fundamentalnym 

znaczeniu. Obecnie składa się z sześciu członków, z których wszyscy zostali wybrani przez 

Walne Zgromadzenie. W okresie sprawozdawczym odbyło się trzynaście posiedzeń Rady 

nadzorczej. średnia frekwencja wynosiła ponad 90 %. Jeden z członków Rady nadzorczej był 

nieobecny na trzech posiedzeniach, trzech członków Rady nadzorczej było nieobecnych na 

dwóch posiedzeniach i jeden z członków Rady nadzorczej był nieobecny na jednym posiedzeniu. 

Wszystkie nieobecności są usprawiedliwione. 


Większe zaangażowanie 

Rady nadzorczej 

nowe ubezpieczenie OC 

od szkód majątkowych 

dla dyrektorów 

13 posiedzeń Rady 

nadzorczej w okresie 

sprawozdawczym 

21

22 


Rada nadzorcza IMMOEAST AG 

dr Michael knap, przewodniczący, ur. dnia 18.05.1944 r. 

Początek kadencji: 2008 

Koniec kadencji: 2011 

Wiceprezes zrzeszenia inwestorów IVA Interessenverband für Anleger w Wiedniu 

prof. uniw. mgr dr Herbert kofler, zastępca przewodniczącego, ur. dnia 14.05.1949 r. 

Początek kadencji: 2003 


Profesor uniwersytecki, dyrektor Instytutu Zarządzania Finansami na uniwersytecie 

Alpen-Adria w Klagenfurcie 

mgr christian böhm, ur. dnia 20.09.1958 r. 

Początek kadencji: 2003 


Prezes Zarządu spółek APK-Pensionskasse AG, APK-Versicherung AG i APK 

Vorsorgekasse AG 

mgr vitus eckert, ur. dnia 14.07.1969 r. 



Adwokat, partner spółki Eckert & Fries Rechtsanwälte Gesellschaft m.b.H. 

z Baden koło Wiednia 

mgr klaus Hübner, ur. dnia 09.11.1952 r. 



Wspólnik HÜBnER & HÜBnER, upoważniony do prowadzenia spraw spółki 

Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH & Co KG, 

Prezes Izby Powierników Gospodarczych 

nick j.M. van ommen, Mba, ur. dnia 17.08.1946 r. 



Były prezes Zarządu w stowarzyszeniu European Public Real Estate Association (EPRA)

Rada nadzorcza utworzyła trzy komisje, których skład przedstawia się następująco: 

komisję rewizyjną 

• 

• 

• 

• 

Michael Knap – przewodniczący 

Herbert Kofler – zastępca 

Vitus Eckert 

Klaus Hübner 

komisję ds. strategii 

• 

• 

• 

• 



Vitus Eckert 

nick van Ommen 

komisję ds. personalnych i nominacji 

• 

• 

• 



Christian Böhm 

Komisja Rewizyjna zajmuje się kwestiami związanymi z rachunkowością oraz kontrolą spółki i 

grupy kapitałowej. Jest odpowiedzialna za kontrolę i przygotowanie zatwierdzenia rocznego 

sprawozdania finansowego i sprawozdania z działalności, kontrolę skonsolidowanego sprawozdania 

finansowego i skonsolidowanego sprawozdania z działalności, propozycji dotyczącej 

podziału zysku oraz raportu w sprawie przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk. Do jej 

pozostałych obowiązków należy nadzór nad rachunkowością, nad skutecznością wewnętrznego 

systemu kontroli oraz kontrolą sprawozdania przez biegłego rewidenta, a także kontrola i 

nadzór nad niezależnością biegłego rewidenta. Zgodnie z zasadami zawartymi w kodeksie do 

Komisji Rewizyjnej przynależy ekspert finansowy. 

Do kompetencji Komisji ds. Strategii należy stała kontrola strategii grupy kapitałowej oraz 

doradztwo na rzecz Zarządu przy jej określaniu. Komisja ta uwzględnia strategiczne możliwości 

rozwoju, ukierunkowane na poprawę konkurencyjności oraz długotrwały proces tworzenia 

wartości dla akcjonariuszy. Komisja ds. Strategii jest także upoważniona do decydowania w 

pilnych przypadkach, gdy niemożliwe jest odpowiednio szybkie podjęcie decyzji przez plenum 

Rady nadzorczej. Zatwierdzone w ten sposób decyzje podawane są do wiadomości na 

następnym posiedzeniu Rady nadzorczej. 

Komisja ds. Personalnych i nominacji zajmuje się sprawami wynagrodzenia dla członków Zarządu 

oraz treścią umów o pracę, a także przedstawia Radzie nadzorczej propozycje dotyczące 

obsadzenia powstałych wakatów w Zarządzie i Radzie nadzorczej. 

W okresie sprawozdawczym Komisja Rewizyjna zbierała się dwukrotnie. W minionym roku 

obrotowym zadania Komisji ds. Strategii oraz Komisji ds. Personalnych i nominacji wykonywała 

cała Rada nadzorcza, która zawsze ma prawo zajmować się ważnymi sprawami komisji. 


Trzy komisje o specjalnym 

zakresie kompetencji 

Komisja Rewizyjna 

odpowiada za sprawy 

związane z rachunkowością 

i sprawozdaniem 

finansowym 

Komisja ds. Strategii 

nadzoruje strategię grupy 

kapitałowej oraz pozycję 

względem konkurencji 

Komisja ds. Personalnych 

i nominacji zajmuje się 

sprawami wynagrodzeń 

dla członków Zarządu 

oraz obsadzaniem wakatów 

23

24 


Obowiązek niezwłocznego 

ujawniania konfliktów 

interesów 

Surowe wytyczne 

wewnętrzne mają zapobiec 

realizacji transakcji 

typu insider trading 

niezależność i unikanie konfliktów interesów 

Członkowie Zarządu zobowiązani są podejmować uchwały nie kierując się własnym interesem 

oraz interesem głosujących akcjonariuszy, w sposób kompetentny oraz z uwzględnieniem 

wszystkich istotnych przepisów prawa. Członkowie Zarządu muszą niezwłocznie ujawnić Radzie 

nadzorczej osobiste interesy, z którymi wiążą się transakcje spółki, a także inne konflikty 

interesów, oraz poinformować o nich pozostałych członków Zarządu. Członkowie Zarządu mogą 

przyjmować mandaty członków Rad nadzorczych w spółkach spoza grupy kapitałowej 

tylko za zgodą Rady nadzorczej. nie zniesiono obowiązującego na mocy prawa zakazu konkurencji. 

Także członkowie Rady nadzorczej zobowiązani są, w trosce o interes przedsiębiorstwa, niezwłocznie 

ujawniać ewentualne konflikty interesów. nie mogą pełnić funkcji w organach innych 

spółek, prowadzących działalność konkurencyjną względem działalności przedsiębiorstwa. 

Członkowie Rady nadzorczej IMMOEAST zdefiniowali wytyczne, wymienione w załączniku 1 

do austriackiego Kodeksu Dobrych Praktyk, jako kryteria niezależności. W oparciu o te kryteria 

wszyscy członkowie Rady nadzorczej oświadczyli że są niezależni. Pomiędzy IMMOEAST a 

członkami Rady nadzorczej lub przedsiębiorstwami, w których członek Rady nadzorczej ma 

istotny interes ekonomiczny, nie istnieją żadne powiązania krzyżowe ani umowy. W skład Rady 

nadzorczej nie wchodzą ani byli członkowie Zarządu, ani pracownicy pełniący w spółce funkcje 

kierownicze. 

ustalone przez Radę nadzorczą kryteria niezależności oraz informacja na temat mandatów 

posiadanych poza IMMOEAST opublikowane są na stronie internetowej spółki. 

Wytyczne Compliance 

Odpowiednio do zaleceń zawartych w rozporządzeniu w sprawie przepływu informacji w 

przedsiębiorstwie emitenta, mającym zapobiec naruszeniom, jakich dopuszczają się pracownicy 

znający zamierzenia przedsiębiorstwa, Zarząd wydał wewnętrzne wytyczne dotyczące 

przepływu informacji w przedsiębiorstwie. Obowiązek ich przestrzegania spoczywa na wszystkich 

pracownikach i organach, działających na rzecz IMMOEAST. Odpowiada to dążeniu Zarządu 

do równego traktowania wszystkich akcjonariuszy, unikania konfliktów interesów oraz 

poszanowania interesów wszystkich stron. 

Directors’ Dealings 

Zgodnie z § 48d ust. 4 ustawy o giełdzie papierów wartościowych członkowie Zarządu oraz 

osoby, będące w bliskich stosunkach z kadrą kierowniczą, mają obowiązek zgłaszać przeprowadzane 

przez nich transakcje kupna lub sprzedaży akcji IMMOEAST (i IMMOFInAnZ) do 

urzędu nadzoru Rynku Finansowego. Zgłoszone transakcje publikowane są na stronie internetowej 

spółki w formie linku do odpowiedniej strony urzędu nadzoru Rynku Finansowego. 

Poniżej znajduje się przegląd akcji posiadanych osobiście przez członków Zarządu.

stan na dzień 30.04.2009 r. IMMOEAST IMMOFINANZ 

Zehetner 50.000 20.000 

Riedl 102.291 35.009 

Rosenmayr 13.884 998 

Wiltschnigg 0 0 

Wurzinger 119.617 47.232 

Zarządzanie Ryzykiem i Wewnętrzna Jednostka Kontrolna 

Ze względu na aktualną sytuację przedsiębiorstwa Zarząd obecnie sam intensywnie zajmuje 

się na swoich posiedzeniach ryzykami zagrażającymi spółce. Stale obserwowane i uwzględniane 

przy bieżącej restrukturyzacji przedsiębiorstwa są przede wszystkim ryzyko utraty płynności 

finansowej, ryzyka prawne oraz ryzyko nieściągalności wierzytelności. Spółka pracuje także 

nad minimalizacją prawdopodobieństwa wystąpienia tych ryzyk. W ramach rozpoczętej już 

rozbudowy struktur wewnętrznych zostanie także wdrożony system zarządzania ryzykiem. 

Wewnętrzne funkcje kontrolne należą do kompetencji istniejącego w grupie kapitałowej działu 

kontrolingu. Dodatkowo trwają prace mające na celu utworzenie Wewnętrznej Jednostki 

Kontrolnej jako komórki własnej Zarządu. Plany w zakresie kontroli oraz istotne wyniki przynajmniej 

raz w roku podawane są do wiadomości Komisji Rewizyjnej przy Radzie nadzorczej. 

Weryfikacja zewnętrzna 

KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft zweryfikowała i 

potwierdziła fakt przestrzegania przez spółkę IMMOEAST postanowień austriackiego Kodeksu 

Dobrych Praktyk. Wynik tej weryfikacji opublikowany jest na stronie internetowej spółki. 

Oświadczenie w sprawie przestrzegania 

austriackiego Kodeksu Dobrych Praktyk (w wersji z czerwca 2007) 

Oprócz ustawowych postanowień („legal Requirement“; zasady „l“) kodeks zawiera także 

przepisy mające zastosowanie w skali międzynarodowej, których nieprzestrzeganie wymaga 

oświadczenia oraz uzasadnienia („Comply or Explain“; zasady „C”) w celu zapewnienia postępowania 

zgodnego z kodeksem. Recommendations ew. zasady „R“ są zasadami mającymi 

charakter zaleceń, od których odstępstwa nie wymagają ujawnienia ani uzasadnienia. Raport 

w sprawie przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk opublikowany jest na stronie internetowej 

spółki (www.immoeast.com). 

W przypadku wymienionych poniżej zasad „C“ występują odstępstwa, dające się uzasadnić w 

następujący sposób: 

• 

• 

Zasada 16: nie ma prezesa zarządu, ale dr Eduard Zehetner jako rzecznik 

Zarządu pełni podobną funkcję. 

Zasada 18: Powstaje nowa Wewnętrzna Jednostka Kontrolna, będąca 

komórką własną Zarządu. Obecnie znajduje się ona na etapie tworzenia. 


KPMG kontroluje 

przestrzeganie Kodeksu 

Dobrych Praktyk 

25

Brno Business Park Brno CZ 

26 


SPRAWOZDAnIE RADy nADZORCZEJ 

Trudny rok obrotowy 

Główne tematy: napięta 

sytuacja finansowa i nowa 

strategia przedsiębiorstwa 

Projekt dotyczący 

dalszej działalności 

i restrukturyzacji 

grupy kapitałowej 

Wybrana we wrześniu 2008 r. nowa Rada nadzorcza IMMOEAST AG spogląda wstecz na rok 

obrotowy 2008/09, obfitujący w wydarzenia i pełen wyzwań zarówno dla organów, jak i dla 

akcjonariuszy i pracowników spółki. na łącznie trzynastu posiedzeniach intensywnie debatowano 

na temat ekonomicznej sytuacji przedsiębiorstwa, zmiany warunków rynkowych oraz 

działań restrukturyzacyjnych, niezbędnych do pomyślnej realizacji nowej strategii przedsiębiorstwa. 

nowa Rada nadzorcza została wybrana przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy we wrześniu 

2008 r. i jeszcze w tym samym dniu odbyła posiedzenie konstytuujące, w czasie którego 

powołano prezydium i utworzono komisje. W październiku 2008 r. odbyły się trzy posiedzenia, 

na których zlecono opracowanie projektu dotyczącego dalszej działalności i restrukturyzacji 

grupy kapitałowej IMMOFInAnZ i IMMOEAST. Tematem posiedzeń były także zmiany w Zarządzie, 

ustalenie nowego regulaminu, przydzielenie zadań Zarządowi oraz powołanie nowego 

prezydium Rady nadzorczej. W listopadzie 2008 r. po złożeniu przez mgra Thomasa Kleibla 

mandatu członka Zarządu, na dyrektora finansowego i rzecznika Zarządu powołano dra Eduarda 

Zehetnera. Tematem dominującym na wszystkich posiedzeniach była napięta sytuacja 

finansowa spółki, wymagająca podjęcia szybkich działań, mających na celu uniknięcie niewypłacalności 

grupy IMMOFInAnZ. 

na posiedzeniu, które odbyło się w grudniu 2008 r., Rada nadzorcza zajmowała się projektem 

dotyczącym dalszej działalności i restrukturyzacji grupy kapitałowej, opracowanym przez Roland 

Berger Strategy Consultants i Zarząd. na posiedzeniu w styczniu 2009 r. powołano nowego 

członka Zarządu IMMOEAST AG w osobie mgra dra Manfreda Wiltschnigga. Ponadto 

w styczniu 2009 r. Komisja Rewizyjna i Rada nadzorcza zajmowały się wynikiem z pierwszej 

połowy roku obrotowego oraz stanem bieżących działań restrukturyzacyjnych. Dwa posiedzenia, 

zorganizowane w lutym 2009 r., poświęcono sytuacji oraz dalszej procedurze postępowania 

IMMOEAST AG wobec spółki Constantia Packaging B.V. w związku z nierozliczoną należnością 

w wysokości 512 mln EuR. W lutym i kwietniu 2009 r. w ramach realizacji 

opracowanego przez Zarząd projektu restrukturyzacji podjęto decyzję o dużym znaczeniu dla

przyszłości IMMOFInAnZ i IMMOEAST, dotyczącą nabycia od IMMOFInAnZ AG części jej 

koncernu IMMOAuSTRIA oraz późniejszej fuzji IMMOAuSTRII z IMMOEAST, skutkującej wyrównaniem 

wysokich należności i zobowiązań wewnątrz grupy kapitałowej. W trakcie tej transakcji 

Rada nadzorcza powołała na członków Zarządu IMMOEAST AG aktualnych członków 

Zarządu spółki IMMOFInAnZ w osobach mgr Daniela Riedla i mgr Michaela Wurzingera. 

Pod koniec kwietnia, tzn. na koniec roku obrotowego 2008/09, Zarząd przedstawił, a Rada 

nadzorcza zatwierdziła budżet na bieżący rok obrotowy 2009/10. Ponadto dokonano zmian w 

zakresie zadań powierzonych Zarządowi. 

Zarząd szczegółowo informował Radę nadzorczą o sytuacji ekonomicznej i finansowej przedsiębiorstwa; 

także poza posiedzeniami udzielał jej aktualnych i obszernych informacji. 

Oprócz wyżej wymienionych tematów na posiedzeniach na bieżąco omawiano zmiany na rynkach 

docelowych IMMOEAST oraz na rynku kapitałowym, a także kwestie związane z finansowaniem 

i wyceną nieruchomości oraz możliwości nowej strategii spółki i optymalizacji portfela 

w obliczu zmiany warunków ramowych. 

Poza posiedzeniami aktualne pojedyncze tematy omawiane były w rozmowach pomiędzy Zarządem, 

przewodniczącym i członkami Rady nadzorczej. Dodatkowo informowano o szczególnych 

zdarzeniach, a do poszczególnych punktów porządku obrad zapraszano ekspertów 

celem uzyskania dokładniejszych informacji. 

Rada nadzorcza powołała ze swojego grona trzy komisje: Komisję ds. Personalnych i nominacji, 

Komisję ds. Strategii oraz Komisję Rewizyjną. Zadaniem Komisji ds. Personalnych i nominacji 

jest doradztwo w zakresie powoływania i wynagradzania członków Zarządu oraz w zakresie 

treści umów o pracę. Komisja ds. Strategii zajmuje się ukierunkowaniem strategicznym, 

inwestycjami i sprawami dotyczącymi ograniczenia zakresu działalności (dywestycjami) przedsiębiorstwa. 

Komisja Rewizyjna, która w okresie sprawozdawczym obradowała dwukrotnie, 

jest odpowiedzialna za nadzór nad procedurami rachunkowymi oraz weryfikację poprawności 

sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Roczne sprawozdanie finansowe za rok 2008/09 wraz ze sprawozdaniem z działalności oraz 

skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok 2008/09, sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi 

Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) wraz ze skonsolidowanym sprawozdaniem 

z działalności zostały zbadane przez biegłego rewidenta KPMG Austria GmbH 

Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft który wydał opinię bez zastrzeżeń. Komisja 

Rewizyjna szczegółowo omówiła w obecności biegłego rewidenta i Zarządu wszystkie 

części rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 

oraz raport z kontroli biegłego rewidenta oraz zbadała je zgodnie z § 96 ustawy o spółkach 

akcyjnych. W wyniku przeprowadzonego badania oraz dyskusji podjęto jednogłośną uchwałę, 

zalecającą Radzie nadzorczej przyjęcie sprawozdania finansowego bez zastrzeżeń. Rada nadzorcza 

zaakceptowała roczne sprawozdanie finansowe, które zostało zatwierdzone zgodnie z 

§ 125 ust. 2 ustawy o spółkach akcyjnych. 

Rada nadzorcza dziękuje członkom Zarządu i pracownikom IMMOEAST za duże zaangażowanie 

osobiste, a akcjonariuszom za okazane zaufanie. 

Wiedeń, sierpień 2009 r. 

W imieniu Rady nadzorczej 

dr Michael Knap 

Przewodniczący 

sprawozdanie rady nadzorczej 

uchwalono budżet na 

bieżący rok obrotowy 

2009/2010 

Omawianie kwestii 

specjalistycznych przy 

udziale niezależnych 

ekspertów 

27

Polus Center Cluj RO 

SPRAWOZDAnIE Z DZIAłAlnOśCI

A. PROFIl PRZEDSIęBIORSTWA 

Spółka IMMOEAST jest jednostką wiodącą grupy kapitałowej IMMOFInAnZ, działającą w 

branży nieruchomości na terenie Europy środkowej i Wschodniej i Południowo-Wschodniej, 

a od czasu nabycia spółki IMMOAuSTRIA również w Austrii. Obecnie z 1.730 nieruchomościami 

i projektami nieruchomościowymi o wartości 7.612,2 mln EuR IMMOEAST w pełni zasługuje 

na miano lidera w Europie środkowej, Wschodniej i Południowo-Wschodniej. 

Głównym przedmiotem działalności spółki jest rozwój, zakup i aktywne zarządzanie nieruchomościami. 

Do tego dochodzi administrowanie, użytkowanie i sprzedaż obiektów, których celem 

jest bieżąca optymalizacja dochodów. Ponadto spółka posiada i zarządza licznymi udziałami. 

W dalszej treści opisano bliżej przebieg działalności – w rozumieniu § 267 ust. 3 uGB 

[austriacki kodeks handlowy] w związku z § 251 ust.3 uGB - oraz wyniki koncernu. Te same 

zasady mają zastosowanie do zdarzeń po dniu bilansowym, jak również w odniesieniu do instrumentów 

finansowych oraz ryzyka z nimi związanego. 

Struktura IMMOEAST jest zdywersyfikowana według dwojakiego podziału na segmenty. Z 

jednej strony według podziału na segmenty regionalne CEE (Węgry, Czechy, Polska, Słowacja), 

SEE (Rumunia, Bułgaria, Serbia, Chorwacja, Bośnia i Słowenia), CIS (Rosja i ukraina) oraz 

Austrię (segment IMMOAuSTRIA), z drugiej zaś strony na typ nieruchomości, np. biurowe, 

logistyczne, usługowe i mieszkalne. Powierzchnie garażowe, za wyjątkiem segmentu spółki 

IMMOAuSTRIA, nie są klasyfikowane w ramach IMMOEAST jako oddzielny rodzaj działalności, 

z tego względu, że przychody z tytułu ich wynajmu są zazwyczaj wkalkulowane w cenę 

najmu powierzchni biurowych lub logistycznych. Ze względu jednak na ich znaczenie pod 

względem wartości są one wydzielane jako kategoria drugorzędna segmentu. Ze skutkiem na 

dzień 30 kwietnia 2009 sprzedana została z segmentu IMMOAuSTRIA grupa WIPARK. 

Obok dywersyfikacji na poziomie operacyjnym IMMOEAST posiada także udziały finansowe. 

Wśród tych udziałów wyróżnia się projekty inwestycyjne na rynku nieruchomości w kilku krajach 

określonych jako wiodące segmenty. W ramach nowej strategii przewidziano wycofanie 

się z projektów, w których funkcjonujemy wyłącznie jako partner finansowy. 

B. GOING CONCERN 

Rok obrotowy 2008/09 charakteryzują silne turbulencje na międzynarodowym rynku nieruchomości 

i na rynku finansowym. Spółka IMMOEAST musiała pokonać również szereg problemów, 

spowodowanych złym zarządzaniem. 

Constantia Privatbank AG (CPAG), odpowiedzialna za zarządzanie Spółką, kierowana przez 

członków zarządu Petrikovicsa i Gertnera, nie dopilnowała, aby w odpowiednim czasie zareagować 

na zmienione warunki ramowe i zawiesić lub wstrzymać projekty rozwojowe, odpowiedzialne 

za duże odpływy pieniędzy. Pod koniec kwietnia 2008 r., zatem na koniec ubiegłego 

roku obrotowego, spółka wykazała tzw. „development pipeline” wartości ok. 6,9 mld EuR 

przy stanie środków pieniężnych 468,4 mln EuR zgodnie ze sprawozdaniem rocznym 2007/08. 

Ponadto kadra zarządzająca jest odpowiedzialna za szereg przepływów pieniężnych, których 

prawidłowość jest przedmiotem dochodzeń w postępowaniu karnym. 

sprawozdanie z działalności 

Profil przedsiębiorstwa 

Going Concern 

Działalność 

deweloperska, nabywanie 

nieruchomości i aktywne 

zarządzanie aktywami 

ukierunkowanie na 

segmenty nieruchomości 

biurowych, logistycznych, 

handlowych i 

mieszkaniowych 

Trudne warunki 

ramowe, spowodowane 

międzynarodowym 

kryzysem finansowym i 

niewłaściwym zarządzaniem 

29

30 


liczne transakcje CPAG 

stanowią przedmiot 

śledztwa prokuratorskiego 

Banki i międzynarodowi 

doradcy potwierdzają, 

że grupa IMMOFInAnZ 

utrzyma płynność 

finansową 

W ten sposób powstał dług w wysokości 512 mln EuR w stosunku do Immofinanz Beteilungs 

AG (IBAG), w której 99 % udziałów posiada prywatna fundacja Camilla i 1 % prywatna fundacja 

Stephanie. Obydwie fundacje mają siedzibę w lichtensteinie. Spółka ta przekazała środki 

ponownie do spółek filialnych CPAG. Przedmiotem dochodzenia wyżej wspomnianego postępowania 

karnego jest ustalenie, czy odbyło się to za wiedzą i/lub zgodą organów IBAG i jakich 

organów. 

Dzięki tym pieniądzom oraz innemu finansowaniu, zleconemu CPAG przez managera 

IMMOEAST, w spółkach filialnych CPAG poczynione zostały różne inwestycje: akcje 

IMMOFInAnZ i IMMOEAST, finansowanie zakupu przedsiębiorstw i nieruchomości, pożyczki 

na udziałach bankowych na finansowanie działalności, pożyczki na udziałach bankowych na 

finansowanie dywidend na rzecz spółki matki CPAG, finansowanie zakupów nieruchomości i 

wiele innych. Zgodność z prawem tych transakcji, które nie służyły celowi działalności 

IMMOEAST, jest przedmiotem śledztw prokuratorskich w ramach postępowania karnego 

przeciwko wcześniejszym managerom, pracownikom i organom CPAG. IMMOEAST włączyła 

się w postępowanie jako oskarżyciel posiłkowy. 

Tak zwana „pożyczka IBAG” w bilansie 2008 służyła zakupowi Constantia Packaging B.V. 

(CPBV) z siedzibą w Holandii, ówczesnej firmy-matki CPAG. Pierwotnym planem było rozliczenie 

wzajemne roszczenia ewentualnymi dochodami ze sprzedaży firmy zajmującej się nieruchomościami 

(„umowy o zarządzanie”). Sprzedaż ta nie doszła do skutku ze względów czasowych 

i z powodu braku dalszych, koniecznych środków finansowych, przez co - na szczęście 

dla akcjonariuszy obydwu spółek zajmujących się nieruchomościami - w sposób niezamierzony, 

ale jednak, uniemożliwiono nadmierny odpływ pieniędzy. Dlatego też roszczenie było wymagalne 

w gotówce. W postępowaniu sądowym w Holandii, które miało wyjaśnić kto ponosi 

odpowiedzialność, nie zakwestionowano tego roszczenia. 

W lutym 2009 r. zawarto z przedstawicielami CPBV ugodę w zakresie zapłaty opisanego nabycia 

roszczenia, która obejmuje w szczególności następujące elementy: 170 mln EuR w gotówce, 

36,37 mln sztuk akcji IMMOEAST oraz szeregu spółek-córek CPBV, których majątek stanowią 

roszczenia finansowe i nieruchomości. Kwota ugody jest szacowana na łącznie 350 mln EuR. 

Pokrywa się to również z szacunkiem prowadzących sprawę radców prawnych Dorda-Brugger-Jordis 

w odniesieniu do ewentualnych rozstrzygnięć sądu. 

Ponadto na koniec ubiegłego roku obrotowego zaległości względem koncernu IMMOFInAnZ, 

przede wszystkim w stosunku do IMMOAuSTRIA Immobilien Anlagen GmbH i spółek jej koncernu 

wynosiły łącznie prawie 1,5 mld EuR (tzw. „Intercompany loan”), i z prawdopodobieństwem 

graniczącym z pewnością nie można założyć, że w/w kwota zostanie uregulowana w 

bliskiej przyszłości. 

Wszystkie te okoliczności spowodowały, że w październiku 2008 r. banki austriackie i międzynarodowe 

w związku z przejęciem CPAG przez pięć austriackich „banków systemowych” wyraziły 

wątpliwość dotyczącą kontynuacji działalności IMMOFInAnZ AG i IMMOEAST AG w 

oparciu o płynność finansową. ustanowieni w tym roku obrotowym członkowie zarządu obydwu 

spółek wykonali w związku z tym prognozę dotyczącą dalszego istnienia, która została 

zaprezentowana przedstawicielom banków w dniu 15.12.2008 r. Taka średnioterminowa prognoza, 

wykonana przy wsparciu międzynarodowych doradców (Roland Berger, Morgan Stanley 

itp.) i sprawdzona przez PwC wykazała, że istnieje duże prawdopodobieństwo, iż obydwa 

przedsiębiorstwa przetrwają pod warunkiem skutecznego przeprowadzenia działań na szeroką 

skalę.

zasadnicze działania w ramach prognozy dotyczącej dalszego istnienia zostały już 

wdrożone: 

Wymieniona wcześniej „development-pipeline” została radykalnie zredukowana, wycofano 

się z inwestycji w wysokości ok. 3,5 mld EuR, inwestycje w wysokości 1,7 mld EuR zostały 

„zamrożone” - tu stopień wykonania wynosi ok. 1/3 - a inwestycje o wartości ok. 1,7 mld EuR 

są kontynuowane. Koszty, konieczne do realizacji budowy w okresie następnych 3,5 lat - ok. 

827 mln EuR - mają już pokrycie w promesach finansowania w wysokości ok. 700 mln EuR. 

Dzięki tym działaniom oraz programowi sprzedaży - ok. 500 mln EuR - na bazie skoncentrowanej 

strategii portfolio i szczególnie restrykcyjnej polityki oszczędzania i wydatków grupa 

przedsiębiorstw mogła ustabilizować się finansowo. Grupa IMMOEAST posiada obecnie 

płynność finansową w wysokości ok. 390 mln EuR, zaś cały koncern ok. 450 mln EuR. 

Ponadto w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy zawarto nowe umowy finansowania na ponad pół 

miliarda euro lub przedłużono takie umowy, co pokazuje, że banki finansujące, szczególnie na 

bazie zabezpieczeń, są coraz bardziej gotowe zawierać nowe transakcje z grupą lub przedłużyć 

kończące się finansowanie lub też dokonać restrukturyzacji. Dotyczy to przede wszystkim 

również krajów traktowanych jako punkty krytyczne, jak np. Rosja czy Rumunia. 

Pod koniec kwietnia 2009 r. Rada nadzorcza uchwaliła budżet na rok 2009/10 i plany średnioterminowe 

na 3 kolejne, następujące po sobie lata obrotowe, których głównym punktem było 

właściwe planowanie płynności finansowej. W tych wyliczeniach wszystkie segmenty operatingcashflow 

są dodatnie i pokazują pozytywne wyniki dzięki opisanym działaniom i poczynionym, 

realistycznym założeniom. 

Z bankami „Synloan” negocjowana jest obecnie restrukturyzacja instrumentu finansowania w 

tym sensie, że wcześniejsze spłaty w wysokości ok. 20 % w roku 2009 i 2010 oraz wyższa marża 

zostaną zastąpione zmienioną dokumentacją, która eliminuje potencjalne nieuiszczenie 

należności (np. na podstawie sporów prawnych z osobami trzecimi). 

Podsumowując, uważamy za uzasadnione, słuszne i konieczne zbilansowanie wartości dalszego 

istnienia firmy (Going Concern). 


Going Concern 

Radykalna redukcja 

Development- 

Pipeline, stabilizacja 

płynności finansowej 

dzięki restrykcyjnej 

polityce oszczędności 

i wydatków 

uchwalono budżet na 

rok 2009/10 oraz plan 

średnioterminowy 

31

32 


pogorszenie 

koniunktury, trudności 

w zakresie finansowania 

projektów 

Spadek liczby inwestycji 

bezpośrednich, silna 

tendencja zniżkowa w 

branży budowlanej 

Zmiana PKB 

Zmiana PKB w pierwszym 

kwartale 2009 r. względem 

pierwszego kwartału 2008 r. 

Prognozowana zmiana PKB 

w roku 2009 względem 

roku 2008 

w % 

Źródło: Eurostat czerwiec 2009, 

Rosja: RosStat czerwiec 2009, 

IWF czerwiec 2009 

C. OTOCZEnIE RynKOWE 

W roku obrotowym 2008/2009 nastąpiło znaczne pogorszenie ogólnych warunków ekonomicznych. 

Pierwsze oznaki słabnącej koniunktury pojawiły się już latem 2008 r. W wielu metropoliach 

ceny za wynajem weszły w fazę stagnacji, a finansowanie bieżących projektów stało 

się coraz trudniejsze. 

Otoczenie rynkowe w CEE, SEE, CIS 

Jesienią 2008 r. kraje Europy środkowej i Wschodniej zaczęły (w różnym stopniu) odczuwać 

negatywne skutki kryzysu. Spadła gotowość inwestorów do podejmowania ryzyka, zewnętrzne 

warunki finansowania uległy pogorszeniu, częściowo nastąpiły także znaczne zmiany kursów 

walut. Pod koniec lutego 2009 r. sytuacja na rynkach finansowych Europy środkowej i 

Wschodniej nieco się uspokoiła. Do stabilizacji przyczyniły się postanowienia G20 oraz konkretne 

porozumienia kredytowe z poszczególnymi krajami. 

Do trzeciego kwartału 2008 r. wzrost gospodarczy w większości krajów segmentu CEE był 

stosunkowo duży, jednak później dały o sobie znać skutki kryzysu, dyktowane zmianami w 

sferze gospodarki realnej. W roku 2009 nastąpiło dalsze umocnienie kryzysu. Bezpośrednie 

inwestycje zachodnich koncernów częściowo odnotowały drastyczne spadki. Wskutek tego 

doszło do znacznego spadku aktywności budowlanej oraz wstrzymania licznych projektów. 

Podczas gdy w strefie euro w pierwszym kwartale odnotowano spadek PKB z - 4,8 % (po korekcie 

sezonowej, w porównaniu z poprzednim rokiem), wskaźniki wzrostu w Europie środkowej 

i Wschodniej wynosiły od +1,9 % w Polsce, -3,4 % w Republice Czeskiej, przez ponad 

-6,4 % w Rumuni, aż do pozycji dwucyfrowych w krajach bałtyckich. 

2 % 

0 % 

-2 % 

-4 % 

-6 % 

-8 % 

-10 % 

EU 15 

Austria 

Polska 

Rumunia 

Republika 

Słowacka 

Republika 

Czeska 

Węgry 

Federacja 

Rosyjska

Spodziewana szybsza poprawa w Czechach i Polsce 

Kryzys finansowy i gospodarczy ma różnoraki wpływ na rynki nieruchomości w regionach 

Europy Wschodniej i Południowo-Wschodniej. Kraje takie jak Polska i Czechy, które już prawie 

osiągnęły poziom zachodnioeuropejski, przezwyciężą kryzys szybciej niż młode państwa 

członkowskie uE, jak Bułgaria i Rumunia. 

Rosnące ceny surowców szansą dla Rosji 

W Rosji, której gospodarka w znacznym stopniu zależna jest od światowych cen surowców, 

spadek cen, przede wszystkim ropy i gazu, doprowadził do szybkiego załamania gospodarki. 

Działania obronne, podejmowane przez Rosyjski Bank Centralny i państwowe fundusze, w 

połączeniu z prognozowanym wzrostem cen surowców powinny wyprowadzić Rosję z kryzysu 

szybciej, niż inne rynki regionu. 

ukraina pozostaje rynkiem ryzyka 

W ostatnich latach ukraina osiągała ekstremalne wskaźniki wzrostu, przyciągając krótkoterminowy 

kapitał spekulacyjny. Jednak po pojawieniu się pierwszych oznak kryzysu nastąpiło jego 

wycofanie. Obecnie kraj boryka się z wysokimi deficytami w bilansach działalności oraz gwałtownym 

osłabieniem lokalnej waluty. Tylko dzięki wsparciu Międzynarodowego Funduszu Walutowego 

ukraina będzie mogła w niedalekiej przyszłości pokonać kryzys. 

Wielu inwestorów obecnie wycofało się przede wszystkim z Rumunii, Rosji i ukrainy. W związku 

z drastycznym spadkiem dostępności finansowania obcego wstrzymano lub zawieszono 

znaczną część projektów deweloperskich. 

W średniej i długiej perspektywie czasu wiele wskazuje na to, że znowu nastąpi zwiększenie 

dysproporcji pomiędzy wzrostem w krajach CEE, SEE i CIS w stosunku do strefy euro. Wiele 

krajów w dalszym ciągu charakteryzuje się dobrą konkurencyjnością oraz porównywalnie niskim 

poziomem płac i wysokim poziomem kształcenia, oraz korzysta na dobrym położeniu 

geograficznym. Dalsze wsparcie zapewnią przyrzeczone już środki z funduszy strukturalnych i 

Funduszu Spójności uE. 

Rynek nieruchomości biurowych 

W roku obrotowym 2008/2009 we wszystkich krajach CEE, SEE i CIS znacznie wzrosła presja 

na obniżanie cen za wynajem. 

Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie rozwijał się stabilnie. Polska także teraz odnotowuje 

stosunkowo dobre parametry ekonomiczne. Jednak w okresie sprawozdawczym nastąpił 

spadek popytu na powierzchnie biurowe, co należy tłumaczyć faktem, iż wiele międzynarodowych 

przedsiębiorstw obecnie ograniczyło plany ekspansji. W roku 2009 podaż 

powierzchni przekroczy popyt, dlatego presja na obniżanie cen za wynajem będzie dalej wzrastać, 

a ostatnio bardzo niskie wskaźniki niewykorzystania powierzchni znormalizują się. Obecnie 

w fazie realizacji znajduje się niewiele dużych projektów. Jednak IMMOEAST spodziewa 

się odwrócenia tendencji już w 2010 r. Oferta powierzchni jest bowiem raczej niewielka i wielu 

międzynarodowych inwestorów, dzięki dobrym wskaźnikom gospodarczym, powróci do 

działalności w Polsce ew. będzie ją rozwijało. W dalszym ciągu istnieje tam strukturalne zapotrzebowanie 

na nowoczesne powierzchnie biurowe. 


Otoczenie rynkowe 


Spodziewana poprawa 

w średniej i długiej 

perspektywie czasu 

Ceny za wynajem 

pod coraz większym 

wpływem sytuacji na 

rynku, rezygnacja z 

planów ekspansji 

33

34 


negatywny rozwój sytuacji 

na rynku nieruchomości 

biurowych w Bukareszcie 

udział niewynajętych 

powierzchni biurowych 

kwartał 1 2009 


w % 

Źródło: CBRE 

W Pradze nastąpił spadek zarówno podaży powierzchni, jak i popytu, osiągając poziom poniżej 

wartości z okresu porównywalnego 2008 r. Ceny za wynajem obiektów klasy A są stabilne, 

obiekty w nieco gorszych lokalizacjach coraz bardziej narażone są na spadki cen za wynajem. 

Wiele umów najmu było zawieranych z powodu relokacji (przeniesienia do innych lokalizacji 

na terenie Pragi), najemcy preferują obecnie krótkie okresy obowiązywania umów. Przy dłuższych 

umowach wielu wynajmujących oferuje bonusy, np. okresy najmu bez opłat, udział w 

kosztach rozbudowy itp. 

Kryzys najbardziej dotknął rynek nieruchomości biurowych w Bukareszcie. nastąpiło silne 

załamanie ekspansji międzynarodowych przedsiębiorstw, a podaż znacznie przewyższa popyt. 

Trudno oszacować liczbę powierzchni niewykorzystanych, jednak tendencja jest wzrostowa. 

Ceny za wynajem już teraz znajdują się pod silną presją spadkową. 

Budapeszt posiada liczne nowe powierzchnie biurowe, obecnie podaż znacznie przewyższa 

popyt. Wskaźnik niewykorzystania powierzchni jest jednym z najwyższych z wszystkich krajów 

CEE, przede wszystkim starsze obiekty nie cieszą się szczególnym popytem. nowe umowy 

najmu zawierane są przeważnie na krótkie okresy; to samo dotyczy umów przedłużanych. 

Projekty zakończone powodują dalszy wzrost wskaźnika niewykorzystania powierzchni, bowiem 

popyt uległ stagnacji. Dlatego coraz bardziej wzrasta presja na obniżanie cen za wynajem. 

Także w Bratysławie spadł popyt na powierzchnie biurowe. Dlatego realizację nowych projektów 

opóźnia się lub przesuwa w czasie. Rosnący wskaźnik niewykorzystania powierzchni 

powoduje zaostrzenie walki o najemców, a negocjacje prowadzone są coraz bardziej agresywnie. 

Wielu wynajmujących oferuje bonusy, jak np. okresowe zwolnienia z zapłaty czynszu lub 

redukcję czynszu. 

Również w Moskwie wzrasta presja ma obniżanie cen za wynajem. W związku ze słabym popytem 

na powierzchnie biurowe z jednej strony i nadpodażą z drugiej strony należy liczyć się 

ze wzrostem wskaźnika niewykorzystania powierzchni. 

20 

15 

10 

5 

0 

Praga 

Republika Czeska 

Budapeszt 

Węgry 

Warszawa 

Polska 

Bukareszt 

Rumunia 

Moskwa 

Federacja Rosyjska 

Bratysława 

Republika Słowacka

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Praga 


Budapeszt 

Węgry 

Powierzchnie detaliczne 

Warszawa 

Polska 

Bukareszt 

Rumunia 

Moskwa 


Bratysława 

Republika Słowacka 

W ciągu ostatnich lat w całym regionie CEE nastąpił częściowo znaczny wzrost dochodów do 

dyspozycji. Dlatego międzynarodowe sieci detaliczne i producenci markowych artykułów masowo 

weszli na rynki. Jednak od kwietnia 2009 r. można zauważyć spadek popytu konsumenckiego 

oraz wzrost konkurencji pomiędzy istniejącymi centrami handlowymi. Wyraźnie spadła 

liczba planowanych projektów oraz wzrosła presja na obniżanie cen za wynajem. 

W Warszawie słaba złotówka i wzrost bezrobocia powodują obniżenie siły nabywczej Polaków. 

Jednak polski rynek jest duży, a popyt krajowy ciągle jeszcze stosunkowo wysoki. Cena 

za wynajem stała się zasadniczym czynnikiem decydującym o lokalizacji. Drogie obiekty cieszą 

się coraz mniejszym powodzeniem. Galerie handlowe z uwagi na różnorodność najemców są 

dosyć odporne na wpływ kryzysu. 

W Pradze na skutek kryzysu gospodarczego nastąpił spadek popytu konsumpcyjnego i wzrost 

bezrobocia. Także handel detaliczny odczuwa skutki kryzysu. Dobrze prosperujące CityCenter 

skupia popyt w centrum miasta, wielu najemców przenosi się obecnie na (korzystniejsze) 

przedmieścia. Generalnie podaż powierzchni detalicznych odpowiada popytowi, przy czym 

obydwa wskaźniki mają tendencję zniżkową. Wskaźniki niewykorzystania powierzchni w dalszym 

ciągu powinny utrzymywać się na stabilnym niskim poziomie. 

Zła sytuacja ogólnogospodarcza i słaba waluta znacznie osłabiły siłę nabywczą w Bukareszcie. 

Doprowadziło to do rezygnacji z wielu planów ekspansji w zakresie handlu detalicznego, wielu 

detalistów wycofuje się z rynku rumuńskiego. Wynajmujący są zmuszeni do dalszej obniżki 

cen. Wiele dopiero niedawno ukończonych obiektów zostaje otwartych z dużą liczbą niewynajętych 

powierzchni, projekty znajdujące się w fazie planowania są wstrzymywane lub ich 

realizacja jest przesuwana w czasie. 

Słaby forint i wysokie bezrobocie także w Budapeszcie doprowadziły do załamania siły nabywczej. 

największymi przegranymi są sprzedawcy tekstyliów i artykułów elektronicznych. 

Wielu sprzedawców detalicznych wstrzymało dalsze plany ekspansji. na kryzysie korzystają 

przede wszystkim kompleksy handlowe z sieciami dyskontowymi. Sieci dyskontowe nadal szukają 

korzystnych powierzchni, dzięki czemu wskaźnik niewykorzystania powierzchni utrzymuje 

się na niskim poziomie. Odwrócenia tendencji należy spodziewać się dopiero po poprawie 

ogólnej sytuacji ekonomicznej. 




najwyższe ceny za wynajem 

nieruchomości biurowych 

w EuR/m2/miesiąc 


kwartał 1 2008 


Załamanie popytu 

konsumenckiego przyczyną 

ograniczenia wielu 

projektów, wzrost 

presji cenowej 

35

36 


Rynek nieruchomości 

logistycznych utrzymuje 

stabilność, jednak okres 

boomu już minął 

Spadek produkcji 

przemysłowej przyczyną 

mniejszego popytu na 

powierzchnie, najemcy 

coraz częściej wymagają 

tzw. incentives 

ujemne wskaźniki rozwoju w pierwszym kwartale 2009 r. ograniczyły także popyt w Bratysławie. 

W całym kraju znacznie wzrosła podaż powierzchni, w 2009 r. rosnące zagęszczenie centrów 

handlowych po raz pierwszy spowoduje znaczny wzrost wskaźnika niewykorzystania powierzchni 

do poziomu powyżej 5 %. Przewidywane zakończenie dwóch dużych projektów 

zwiększy podaż atrakcyjnych powierzchni i spowoduje dalszy spadek cen za wynajem. Po raz 

pierwszy administratorzy muszą realizować przedłużenia umów i walczyć o najemców. licznie 

oferowane bonusy powinny zwiększyć liczbę zawieranych umów. 

W Rosji w ostatnich latach zaplanowano dużą liczbę centrów handlowych. Przede wszystkim 

w mniejszych miastach siła nabywcza nie jest adekwatna do dużej liczby projektów. Możliwości 

finansowania uległy pogorszeniu, co spowodowało oczyszczenie rynku. Kontynuowane są 

tylko mało ryzykowne lub bardzo obiecujące projekty. natomiast w stolicy kraju, Moskwie, 

obroty centrów handlowych mimo kryzysu są stosunkowo stabilne. Międzynarodowe sieci 

wykorzystują kryzys i wynikającą z niego eliminację barier rynkowych do długo planowanego 

wejścia na rynek: Dlatego w ciągu kolejnych 8-12 miesięcy zakończone projekty mogą, przede 

wszystkim w Moskwie, liczyć na wysokie zainteresowanie. Wielu najemców odczuwa silny spadek 

wartości rubla w stosunku do dolara amerykańskiego. Rozwój kursu waluty zależy przede 

wszystkim od cen ropy, która zdaniem ekspertów pod koniec roku znów powinna wzrosnąć do 

ponad 70 uS$ za baryłkę. Jeżeli prognoza się sprawdzi, wówczas efekt osłabienia waluty będzie 

mógł w krótkim czasie ulec znacznemu wyrównaniu. 

Powierzchnie logistyczne 

Segment powierzchni logistycznych w dalszym ciągu uchodzi za stosunkowo stabilny obszar 

rynku nieruchomości. Jednak i ten segment lata rozkwitu ma już za sobą, bowiem niskie obroty 

w handlu pociągają za sobą spadki w zakresie transportu i składowania. 

W Warszawie rynek powierzchni logistycznych przeżywa stagnację, ponieważ trudno jest uzyskać 

odpowiednie finansowanie. najemcy skupiają się na tzw. projektach built-to-suit, ściśle 

dostosowanych do ich potrzeb. Ceny za wynajem weszły w fazę stagnacji, nastąpił nieznaczny 

wzrost wskaźnika niewykorzystania powierzchni. 

Czeska gospodarka jest silnie związana z produkcją przemysłową i przemysłem motoryzacyjnym 

(samochody, kolej, przemysł stoczniowy). Spadek produkcji, uwarunkowany kryzysem, 

dotknął także segmentu powierzchni logistycznych. Przedsiębiorstwa tymczasowo wstrzymały 

swoje plany ekspansji w Pradze, popyt spada, również ceny za wynajem odnotowują spadki. 

Wskaźnik niewykorzystania powierzchni jest stabilny. Odwrócenia tendencji można spodziewać 

się najwcześniej w roku 2010. 

W Bukareszcie nastąpił spadek zarówno podaży jak i popytu. Widoczny jest minimalny wzrost 

wskaźnika niewykorzystania powierzchni, nie należy więc obawiać się że wpłynie to na poziom 

czynszów. Znaczna część aktualnych ofert w zakresie powierzchni logistycznych to oferty podnajmu: 

najemcy ograniczają użytkowaną powierzchnię i podnajmują pozostałą cześć, oszczędzając 

w ten sposób koszty w czasie kryzysu. Jednak obiekty logistyczne, stworzone specjalnie 

na potrzeby konkretnego najemcy, nie cieszą się zbytnim zainteresowaniem innych firm. 

Spadek produkcji przemysłowej także w Budapeszcie spowodował spadek popytu na powierzchnie. 

Podaż jest duża, a co za tym idzie, wskaźnik niewykorzystania powierzchni wysoki. 

Obecnie decydujący wpływ na wybór lokalizacji mają ceny za wynajem i koszty operacyjne, 

położenie ma drugorzędne znaczenie.

Również w Bratysławie minęły już lata rozkwitu rynku powierzchni logistycznych. Znaczną 

część popytu pokrywali dostawcy samochodów, którzy obecnie mają duże trudności ze zbytem. 

Rozwój sytuacji spowodował całkowitą rezygnację z transakcji spekulacyjnych, realizowane 

są wyłącznie projekty build-to-suit. Ceny za wynajmem największych obiektów są nadal 

stabilne, jednak widoczny jest spadek czynszów efektywnych. Ponadto najemcy coraz częściej 

oczekują bonusów. W najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się żadnych większych 

wynajmów (jak na przykład w roku 2008 DHl z powierzchnią 96.000 m²). 

na skutek restrykcyjnych warunków finansowania w Rosji nie rozpoczęto obecnie żadnych 

nowych projektów. Dlatego pomimo zniżkowej tendencji popytu nie występuje presja obniżania 

cen za wynajem. Dotyczy to przede wszystkim aglomeracji Moskwa i Sankt Petersburg. W 

porównaniu do segmentu powierzchni biurowych i detalicznych rynek powierzchni logistycznych 

okazuje się być jak dotąd bardziej odpornym na zmiany warunków rynkowych. 

Inwestycje 

Eksperci prognozują, że w Warszawie na skutek kryzysu nastąpi niewielki rozwój rynku oraz 

wzrost stóp zwrotu. Tendencja wzrostowa będzie charakteryzowała przede wszystkim stopy 

zwrotu w zakresie obiektów biurowych i detalicznych, rynek powierzchni logistycznych najprawdopodobniej 

pozostanie stosunkowo stabilny lub zareaguje lekką tendencją zniżkową. 

Obecny rozwój stóp zwrotu niepokoi inwestorów. Transakcje zawierane są w sposób bardziej 

rozważny niż w przeszłości, jednak dotychczas nie wiadomo nic na temat przypadków sprzedaży 

z konieczności. na odwrócenie tendencji trzeba jeszcze poczekać, sytuacja może ulec 

poprawie najwcześniej w pierwszym kwartale 2010 r. 

W Pradze większych ruchów na rynku inwestycji można spodziewać się najwcześniej w 2010 r., 

gdy na rynku będą już odczuwalne przeprowadzane przez banki korekty cen. Rosnące stopy 

zwrotu powodują obecnie powściągliwość w zawieraniu transakcji i niewielką liczbę zakupów. 

Inwestorzy przykładają większą wagę do pełnego najmu i generalnie do jakości umów najmu, 

co służy zabezpieczeniu przepływów pieniężnych. Rynek jest dokładnie obserwowany, wielu 

inwestorów liczy na korzystne umowy ze względu na spowodowane kryzysem niedobory płynności. 

Jednak do tej pory wolumen transakcji utrzymuje się na stabilnym poziomie. W centrum 

zainteresowania inwestorów znajdują się obiekty biurowe. Ze względu na ogólną sytuację 

ekonomiczną projekty detaliczne i logistyczne cieszą się obecnie znacznie mniejszym powodzeniem. 

Żaden rynek regionu CEE/SEE nie został bardziej dotknięty przez kryzys, niż rynek rumuński. 

Transakcje zawierane obecnie w Bukareszcie zostały zapoczątkowane w roku 2007, a już na 

początku roku 2008 nastąpił znaczny spadek liczby transakcji kupna i sprzedaży. Zła sytuacja 

kapitałowa niemal sparaliżowała rynek. Wzrost stóp zwrotu znacznie odbiega od oczekiwań 

sprzedających. 

Również w Budapeszcie wyraźnie spadła wartość transakcji. Wysokie stopy zwrotu i rosnące 

wskaźniki niewykorzystania powierzchni odstraszają inwestorów. niestabilna sytuacja polityczna 

powoduje, że poprawa sytuacji i aktywne zwalczanie kryzysu nadal opóźniają się w 

czasie. Stopy zwrotu w zakresie obiektów w dobrych lokalizacjach odnotowały znacznie mniejszy 

wzrost, niż w przypadku obiektów klasy B. Jednak te ostatnie cieszą się niewielkim popytem, 

stąd też marginalne zainteresowanie nimi ze strony inwestorów. 




Wzrost stóp zwrotu, spadek 

wartości transakcji 

Wysokie stopy zwrotu, 

zwiększenie udziału 

powierzchni niewynajętych 

37

38 


najwyższe stopy 

zwrotu dotyczące 

nieruchomości biurowych 

w Budapeszcie, Pradze, 

Warszawie, Bukareszcie, 

Moskwie i Bratysławie 



w % 


Wpływ kryzysu na 

austriacki rynek 

nieruchomości nie 

jest jeszcze możliwy 

do przewidzenia 

Stabilny rynek 

nieruchomości biurowych, 

nieznaczny wzrost 

stóp zwrotu, spadek w 

powstawaniu nowych 

powierzchni w roku 2009 

W Bratysławie można zaobserwować dynamiczny wzrost stóp zwrotu: w przypadku obiektów 

klasy A o 100 do 150 punktów bazowych, w przypadku złych lokalizacji nawet o 200. nastąpił 

wyraźny spadek wartości transakcji. Coraz więcej niemieckich, austriackich i brytyjskich inwestorów 

wycofuje się z rynku, zaś krajowi inwestorzy prywatni i instytucjonalni wykazują zainteresowanie, 

ale tylko niewielkimi transakcjami (5-10 mln EuR). Deweloperzy i właściciele dużych 

nieruchomości nie mogą ich obecnie sprzedać, bowiem ich wartość jest zbyt duża dla inwestorów. 

W centrum zainteresowania znajdują się centra handlowe w dobrych lokalizacjach oraz 

wielolokalowe budynki biurowe w aglomeracji Bratysława. 

12 % 

10 % 

8 % 

6 % 

4 % 

2 % 

0 % 

Praga 


W Rosji w drugiej połowie roku 2008 stopy zwrotu z inwestycji wzrosły z 8,5 % do dwucyfrowego 

poziomu. W ciągu roku liczba transakcji z udziałem zagranicznych inwestorów zmniejszyła 

się do kilku. Obecnie rynek inwestycji zdominowany jest przez inwestorów lokalnych 

(wraz z lokalnymi inwestorami instytucjonalnymi) lub inwestorów z innych krajów WnP. Stopy 

zwrotu z inwestycji ustabilizowały się na poziomie 13-15 %, w małych miastach można zaobserwować 

nawet wyższe stopy zwrotu. Ze względu na wysoką presję na ceny za wynajem, 

transakcje odbywają się przede wszystkim w segmencie nieruchomości detalicznych i logistycznych. 

Otoczenie rynkowe w Austrii 

Do tej pory światowy kryzys finansowy i gospodarczy dotknął austriacki rynek nieruchomości 

w stosunkowo niewielkim stopniu. W roku 2009 okaże się, jak austriacka gospodarka odczuje 

skutki spadku koniunktury na rynkach wschodnioeuropejskich. 

Powierzchnie biurowe 

Budapeszt 

Węgry 

Warszawa 

Polska 

Bukareszt 

Rumunia 

Moskwa 


Bratysława 

Republika Słowacka 

Wiedeński rynek nieruchomości biurowych od lat uchodzi za bardzo stabilny; w obliczu aktualnego 

kryzysu gospodarczego i finansowego rynek wiedeński korzysta na tej stabilności. Jak 

wyżej wspomniano, wzrost stóp zwrotu i spadek wartości rynkowych był tutaj umiarkowany w 

porównaniu do innych krajów.

W roku 2008 podaż nowych powierzchni ukształtowała się na poziomie ok. 220.000 m², osiągając 

średnią wartość ostatnich lat. Tak samo stabilny pozostał poziom wynajmu (ok. 300.000 

m²). W roku 2009 nastąpi jednak wyraźny spadek podaży powierzchni, ponieważ finansowanie 

stało się trudniejsze i droższe niż w latach do roku 2007. Wzrosła także dbałość o ogólny rozwój 

gospodarczy. Jednak poziom wynajmu raczej nie powinien ulec zmianie, ponieważ wiele 

przedsiębiorstw wskutek zmiany strategii i restrukturyzacji zmieni lokalizację w celu optymalizacji 

powierzchni i kosztów. W związku z mniejszą podażą można spodziewać się co najmniej 

stabilizacji cen za wynajem. 

Zarówno średnie, jak i najwyższe ceny za wynajem nadal pozostaną stabilne w dobrych lokalizacjach. 

Jedynie złe lokalizacje wykażą lekką tendencję zniżkową. Do końca roku 2009 należy 

spodziewać się lekkiego wzrostu wskaźnika niewykorzystania powierzchni z 5,6 % do 5,8 % . 

nowe obiekty mają całkiem dobre perspektywy. niewiele nowych budynków, które wejdą na 

rynek w roku 2009, może liczyć na duży popyt. W związku z trudną sytuacją ekonomiczną zainteresowaniem 

cieszą się również stare budynki o korzystnych warunkach najmu. Dzięki temu 

możliwe jest wykorzystanie tych powierzchni biurowych, które trudniej było wynająć w okresie 

boomu. 

Powierzchnie detaliczne 

Do tej pory aktualny kryzys gospodarczy i finansowy dotknął rynek powierzchni detalicznych 

jedynie w niewielkim stopniu. nie nastąpił ani wyraźny wzrost wskaźnika niewykorzystania 

powierzchni, ani znaczny spadek cen za wynajem. Popyt w dalszym ciągu pozostał stabilny. 

Ze względu na rosnący wskaźnik bezrobocia i grożące Austrii załamanie siły nabywczej fakt 

utrzymywania się takiej sytuacji należy jednak traktować krytycznie. Trzeba liczyć się z tym, że 

w najbliższych miesiącach nastąpi spadek wydatków konsumpcyjnych oraz wzrost liczby upadłości. 

W związku z niewielką aktywnością w zakresie budowy nowych obiektów oraz rozbudowy 

obiektów już istniejących nie należy spodziewać się dramatycznych zmian na austriackim rynku 

nieruchomości detalicznych. Obiektów detalicznych o nowoczesnym wyposażeniu i dobrej 

lokalizacji, położonych w aglomeracji Wiedeń, nie powinien dotknąć nadzwyczajny wzrost 

wskaźnika niewykorzystania powierzchni, ani znaczne załamanie cen za wynajem. 

Krajowe i międzynarodowe sieci handlowe, będące do tej pory najważniejszym motorem rozwoju 

dla rynku powierzchni detalicznych, ograniczają obecnie tempo ekspansji i skupiają się 

na optymalizacji istniejących już sieci filialnych. Od czwartego kwartału sprzedawcy detaliczni 

liczą się z maks. 20-procentowym - w zależności od branży - załamaniem obrotów w porównaniu 

do roku poprzedniego. 

Właściwa i odpowiednio szybka reakcja na ten rozwój będzie czynnikiem decydującym o sukcesie 

w najbliższej przyszłości. 





Ograniczona działalność w 

zakresie budowy nowych 

i rozbudowy istniejących 

obiektów przyczynia się 

do stabilizacji popytu na 

powierzchnie detaliczne 

39

40 


Wzrost popytu na 

mieszkania w obszarach 

przemysłowych 

umiarkowane spadki 

w porównaniu z 

innymi krajami, 

znaczne zmniejszenie 

wartości transakcji 

Powierzchnie mieszkaniowe 

W przeciwieństwie do wielu innych krajów Europy na wiedeńskim rynku mieszkaniowym nie 

można stwierdzić żadnego większego załamania, spowodowanego obecną sytuacją gospodarczą. 

Zauważyć można jednak zmianę sposobu myślenia u kupujących i najemców. 

W aglomeracjach można zauważyć wzrost popytu na - przede wszystkim używane - mieszkania 

własnościowe i wynajmowane, zaś w obszarach wiejskich jego lekki spadek. Ze względu na 

utrudnione warunki finansowania mniejszym zainteresowaniem niż do tej pory cieszą się nowe, 

duże mieszkania własnościowe i domy w zabudowie szeregowej, zlokalizowane poza centrum 

miasta. Mieszkania własnościowe 2- 3-pokojowe w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta 

i podmiejskich dzielnicach zielonych przeżywają natomiast boom; są poszukiwane przez zamożne 

osoby prywatne jako konserwatywna forma lokaty kapitału. 

W aglomeracjach wyraźnie wzrosły zarówno swobodnie ustalane ceny za wynajem, jak i ceny 

mieszkań własnościowych, natomiast ceny mieszkań w rejonach wiejskich są stabilne lub cechuje 

je lekka tendencja zniżkowa. na terenach wiejskich – ale również w gorszych lokalizacjach 

na terenach aglomeracji – hamujący wpływ na cenę ma przede wszystkim dofinansowywane 

budownictwo mieszkaniowe. 

W rejonach miejskich wzrost cen jest zróżnicowany w zależności od lokalizacji: w dobrych i 

bardzo dobrych lokalizacjach ceny wzrosły o 5 % do 10 % w porównaniu z rokiem poprzednim; 

w średnio korzystnych lokalizacjach wzrosty cen są nieznacznie wyższe niż zmiana wskaźnika 

cen konsumpcyjnych. 

Inwestycje 

Także w Wiedniu można zaobserwować spadek cen nieruchomości, w szczególności komercyjnych, 

postępujący od drugiej połowy roku 2008, jednak w porównaniu z innymi krajami 

spadek ten jest umiarkowany. W drugiej połowie roku 2009 korekty cen zależeć będą przede 

wszystkim od rozwoju koniunktury oraz rosnącego ryzyka zaległości w płatności czynszów, jak 

również ryzyka wzrostu wskaźnika powierzchni niewykorzystanych. 

W przypadku nowych budynków stopy zwrotu wzrosły od lata 2008 r. o 0,3 punktu procentowego, 

w przypadku starszych obiektów o słabszych lokalizacjach, mieszczących się w segmencie 

jakości B i niewynajętych w całości - o 1,0 % punkt procentowy. najwyższe stopy zwrotu za 

ekskluzywne obiekty w najlepszych lokalizacjach (klasa A) kształtują się na poziomie 5,25 do 

5,75 %, w przypadku pojedynczych lokalizacji do 5 %. Większa część transakcji realizowana 

jest ze stopą zwrotu wynoszącą 5,75 % do 7,0 %. 

Wartość transakcji gospodarczych w roku 2008 osiągnęła około 30 % niższy poziom niż rekordowa 

wartość z roku 2007. W związku z dobrym popytem na atrakcyjne obiekty inwestycyjne 

realny wydaje się być wzrost wartości transakcji w roku 2009. 

Mimo kryzysu gospodarczego stopy zwrotu w przypadku nieruchomości z segmentu budownictwa 

mieszkaniowego są nadal stosunkowo stabilne. Obecnie daje się zauważyć znaczny 

wzrost zainteresowania inwestorów instytucjonalnych i prywatnych oraz fundacji i tzw. family 

offices. 

W przypadku nieruchomości detalicznych stopy zwrotu od lata 2008 r. wzrosły o około 25 do 

75 punktów bazowych, najwyższe stopy zwrotu wynoszą obecnie 6,0 % do 6,25 %.

D. WSKAŹnIKI FInAnSOWE ORAZ 

NIEFINANSOWE 

na wynik finansowy IMMOEAST wpływa niejasna sytuacja na rynku. Skonsolidowane przychody 

ze sprzedaży wyniosły około 407.044,9 tys. EuR - w porównaniu z rokiem obrotowym 

2007/08 oznacza to wzrost o około 37,0 %. EBIT zmniejszył się z 15.010, do 

-1.713.779,3 tys. EuR. 

Spadek ten spowodowany jest głównie wynikiem z aktualizacji wyceny nieruchomości, który 

w porównaniu do poprzedniego roku spadł z 11.090,1 tys. EuR do poziomu -913.198,8 tys. EuR. 

Tym samym wynik grupy kapitałowej na dzień 30 kwietnia 2009 r. wyniósł -2.372.485,7 tys. EuR, 

Przepływy pieniężne z wyniku spadły ze 100.427,6 tys. EuR do 59.926,6 tys. EuR. 

Spółka IMMOEAST zwiększyła w roku obrotowym ilość posiadanych nieruchomości do 1.730, 

w związku z czym całkowity metraż powierzchni użytkowej wzrósł do poziomu 7.861.733 m2. 

Mimo znacznego wzrostu powierzchni dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami w segmentach 

CEE, SEE i CIS udało się osiągnąć wskaźnik wynajętej powierzchni wynoszący 91,7 %, a 

tym samym wysoki poziom z poprzedniego roku. 

Ponadprzeciętną wartość wskaźnika wynajętej powierzchni osiągnięto w Rosji (99,9 %), Rumunii 

(98,3 %), Polsce (98,5 %), Bułgarii (99,1 %), na Słowacji (99,8 %), w Słowenii (97,9 %) i Chorwacji 

(100,00 %). na rynku czeskim (87,5 %) i węgierskim (79,1 %) wskaźnik ten kształtował się na 

poziomie poniżej średniej. 

W zakresie powierzchni detalicznych (94,0 %) i logistycznych (94,4 %) w segmentach CEE, SEE, 

CIS wskaźnik wynajętej powierzchni przewyższał przeciętny poziom, natomiast w zakresie powierzchni 

biurowych (88,9 %) osiągnął poziom poniżej średniej. 

Wskaźnik wynajętej powierzchni w segmencie IMMOAuSTRIA wynosił 89,6 %. 

W związku z obowiązującą w okresie sprawozdawczym umową o świadczenie usług zarządczych, 

zawartą z Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, w omawianym roku obrotowym 

IMMOEAST zatrudniała 535 pracowników. 

IMMOEAST nie ponosiła wydatków na badania i rozwój (§ 267ust. 3 pkt 3 austriackiego kodeksu 

spółek handlowych). 




Wskaźniki finansowe oraz niefinansowe 

1.730 obiektów o 

łącznej powierzchni 

użytkowej 7,9 mln m2 

Wskaźnik wynajętej 

powierzchni w krajach 

segmentów CEE, SEE 

i CIS kształtuje się na 

poziomie średnio 91,7 % 

41

Atrium Park Budapeszt H 

42 


E. SPRAWOZDAnIE DOTyCZąCE SEGMEnTÓW ORAZ 

PORTFElA nIERuCHOMOśCI 

Wyraźna redukcja 

planowanych działań 

deweloperskich, obszerna 

polityka oszczędności 

ukierunkowanie na 

rynki podstawowe i 

główne segmenty 

W ramach uzupełnienia danych segmentowych, przytoczonych w części sprawozdania z działalności 

poświęconej obrotom i wynikom spółki, poniżej zaprezentowano główne segmenty 

działalności celem umożliwienia ich odrębnej analizy. Ponadto przedstawiono przegląd ogólnych 

danych dotyczących poszczególnych krajów oraz rozwój portfela nieruchomości. 

Analiza i nowa struktura portfela 

W związku z kryzysem na rynkach finansowych dokonano przeglądu biznesplanu. Od jesieni 

2008 r. prowadzona jest obszerna analiza portfela IMMOEAST, zarówno w zakresie gotowych 

nieruchomości, jak i projektów deweloperskich. Celem jest stworzenie wyważonego, dochodowego 

i trwałego portfela nieruchomości w najważniejszych krajach IMMOEAST. W ramach 

restrukturyzacji portfela nastąpiła znaczna redukcja planowanych działań deweloperskich. 

Wdrożono także liczne działania służące oszczędnościom. na podstawie wskaźników poszczególnych 

obiektów zapadną szczegółowe decyzje, które projekty zostaną zrealizowane, a które 

części portfela sprzedane. Ponadto prowadzona jest bieżąca optymalizacja nieruchomości 

gotowych, mająca zapewnić wzrost dochodowości. W przypadku udziałów strategicznych zasadnicze 

znaczenie ma zarządzanie ukierunkowane na optymalizację wartości oraz aktywne 

wspieranie działań, których celem jest zwiększenie wpływów zwrotnych oraz wypłat na rzecz 

wspólników spółek udziałowych. 

IMMOEAST skupia swoje działania na rynkach głównych takich jak Czechy, Polska, Węgry, 

Rumunia i Rosja oraz Austria, po zakupie IMMOAuSTRII, a także segmentach nieruchomości 

detalicznych, logistycznych, biurowych i mieszkaniowych.

Segment CEE 

Segment CEE obejmuje kraje takie jak Węgry, Czechy, Polska i Słowacja. Wszystkie cztery 

kraje od maja 2004 r. należą do unii Europejskiej. Polska, Czechy i Węgry także w przyszłości 

pozostaną podstawowymi rynkami docelowymi IMMOEAST, działania na Słowacji są obecnie 

wstrzymywane ew. ograniczane. 

Portfel nieruchomości w segmencie CEE w zarysie 

Nieruchomości handlowe 2009/2008 

liczba obiektów 28 

Całkowita powierzchnia użytkowa w m 2 362.471 

Nieruchomości biurowe 


Całkowita powierzchnia użytkowa w m2 Nieruchomości logistyczne 

583.800 


Całkowita powierzchnia użytkowa w m2 202.437 

Łączna liczba obiektów w segmencie CEE 95 

Łączna powierzchnia użytkowa 

w segmencie CEE w m2 1.148.708 

Powierzchnie logistyczne 17.6 % 

Powierzchnie handlowe 31.6 % 

Przebieg działalności w segmencie CEE 

Dane podstawowe - segment CEE 

50.8 % Powierzchnie biurowe 

2008/09 2007/08 Zmiana w % 

Przychody ze sprzedaży w tys. EuR 227.086,0 197.187,8 15,2 

w tym z tytułu wynajmu 146.913,7 136.462,1 7,7 

EBITDA w tys. EuR 125.253,1 117.138,9 6,9 

EBIT w tys. EuR -499.426,6 30.086,4 -1.760,0 

Majątek segmentu w tys. EuR 2.580.764,0 3.448.869,6 -25,2 

Zobowiązania segmentu w tys. EuR 2.017.015,1 2.098.996,7 -3,9 

udział powierzchni użytkowej w całkowitym 

portfelu w % 

19,6 41,4 -52,7 

Wartość księgowa w mln EuR 2.167,0 3.016,6 -28,2 


Sprawozdanie dotyczące segmentów 

oraz portfela nieruchomości 

Segment CEE 

Polska, Czechy i Węgry 

także w przyszłości 

pozostaną ważnymi 

rynkami docelowymi 

Powierzchnia użytkowa 

portfela nieruchomości 

według sektorów 

segment CEE 

stan na dzień 30.4.2009 r. 

43

44 


125 obiektów w krajach 

CEE osiąga 55 % obrotu 

grupy kapitałowej 

Dalsza rozbudowa sieci 

centrów specjalistycznych 

STOP.SHOP., wyraźne 

ograniczenie ekspansji w 

roku obrotowym 2009/10 

Segment CEE obejmuje obecnie, łącznie z nieruchomościami w budowie oraz zapasami nieruchomości, 

125 obiektów o wartości 2.167,0 mln EuR. W roku sprawozdawczym przychody ze 

sprzedaży segmentu CEE wyniosły 227.086,0 tys. EuR (+15,2 %), tym samym segment ten 

wypracował około 55 % obrotów grupy kapitałowej. Sektorowy punkt ciężkości segmentu stanowią 

niezmiennie powierzchnie biurowe i handlowe. udział segmentu w łącznej wartości 

księgowej IMMOEAST wynosi 28,5 %. 

Pomyślne przedłużenia najmów 

W czwartym kwartale oraz po okresie sprawozdawczym wielu dużych najemców na głównych 

rynkach IMMOEAST, w tym IBM, Vodafone, HP i GE-Money, przedłużyło umowy najmu. 

STOp.SHOp. 

W roku 2008/2009 nastąpił dalszy rozwój sieci centrów specjalistycznych STOP.SHOP. ukończono 

kilka obiektów, jednak nastąpiło wyraźne ograniczenie średnioterminowych planów 

ekspansji. Wstrzymano wiele negocjacji w sprawie zakupu dalszych nieruchomości, wskutek 

czego doszło do anulowania inwestycji w Polsce, Rumunii, Czechach, na Węgrzech, w Bułgarii, 

Serbii i na Słowacji. 

Dotychczas ukończono 29 centrów w Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Słowenii i na Słowacji, 

kolejne dziesięć w Czechach, na Węgrzech i na Słowacji jest w trakcie budowy. W fazie wykończenia 

znajduje się 50 centrów. Do dnia dzisiejszego zainwestowano kwotę 320 mln EuR. 

Aktualny stopień wynajmu portfela STOP.SHOP. wynosi 94 %. 

W roku obrotowym lub bezpośrednio po okresie sprawozdawczym otwarto następujące centra 

STOP.SHOP.: 

Kraj Nazwa Pow. użytkowa Data otwarcia 

CZ Pribram 6.113 m² czerwiec 2008 

H Keszthely 7.215 m² czerwiec 2008 

H nagykanizsa 8.644 m² wrzesień 2008 

CZ Trebic 15.544 m² październik 2008 

Sk Puchov 6.314 m² listopad 2008 

Sk Ruzomberok 4.740 m² listopad 2008 

Pl legnica 7.134 m² listopad 2008 

CZ Rakovnik 4.526m² marzec 2009 

CZ Tabor 8.409 m² marzec 2009 

H Gödöllö 8.730 m² maj 2009

WęGRy 

W skład portfela IMMOEAST na Węgrzech wchodzi obecnie 27 obiektów o wartości 

542,5 mln EuR, łącznie z nieruchomościami w budowie i zapasami nieruchomości. udział w 

całkowitym portfelu IMMOEAST wynosi 7,1 %. W ubiegłych latach inwestycje koncentrowały 

się przede wszystkim na centrach specjalistycznych. 

Przychody ze sprzedaży na rynku węgierskim wzrosły o 29,1 % do kwoty 49.563,3 tys. EuR, co 

należy tłumaczyć wzrostem przychodów z wynajmu nieruchomości detalicznych. Wynik EBID- 

TA wzrósł o 8,5 % do kwoty 23.925.8 tys. EuR. 

W wielu obiektach biurowych i detalicznych nastąpił dalszy wzrost wskaźnika wynajętej powierzchni. 

Od 01.01.2009 r. zawarto nowe umowy najmu lub umowy kontynuacji najmu na 

łączną powierzchnię 200.000 m2. 

W dniu 23 lipca spółka nabyła biurowiec Haller Gardens w Budapeszcie o powierzchni do 

wynajęcia wynoszącej 34.000 m2. Obiekt położony jest bezpośrednio nad brzegiem Dunaju 

pomiędzy mostami Petöfi’ego i lágymányosi i posiada doskonałe połączenie z infrastrukturą 

komunikacyjną. Głównym najemcą jest British Petrol. 

Przebieg działalności - Węgry 


Obrót w tys. EuR 49.563,3 38.404,7 29,1 

w tym z tytułu wynajmu w tys. EuR 34.913,2 27.461,0 27,1 


EBIT w tys. EuR -137.110,1 38.223,4 -458,7 


portfelu w % 

4,6 12,3 -62,6 

Wartość księgowa w mln EuR 542,5 668,7 -18,9 



CZECHy 

50,6 % Powierzchnie biurowe 

W skład portfela IMMOEAST w Czechach wchodzą 52 obiekty o wartości 719,1 mln EuR, łącznie 

z nieruchomościami w budowie i zapasami nieruchomości. Odpowiada to 9,5-procentowemu 

udziałowi w całkowitym portfelu. Tym samym Czechy stanowią trzeci co do wielkości 

rynek IMMOEAST. 




Segment CEE 

27 obiektów, głównie 

w segmencie centrów 

specjalistycznych 


według sektorów Węgry 


Czechy z liczbą 52 

nieruchomości trzecim 

co do ważności 

rynkiem IMMOEAST 

45

46 



według sektorów Czechy 


Obiekt Jungmannnova 

Plaza w Pradze sprzedany 

za 40,6 mln EuR 

Generowane w Czechach przychody ze sprzedaży wzrosły o 1,7 % do kwoty ponad 61,8 mln EuR. 

na rozwój EBIT negatywnie wpłynęły ogólne zmiany stóp zwrotu oraz wzrost wartości korony 

czeskiej względem euro. 

Przebieg działalności - Czechy 


Obrót w tys. EuR 61.816,1 60.792,1 1,7 


EBITDA w tys. EuR 38.624,8 40.377,4 -4,3 

EBITw tys. EuR -208.931,3 -33.515,5 -523,4 


portfelu w % 

7,5 10,2 -26,5 

Wartość księgowa w mln EuR 719,1 1.050,6 -31,6 



sprzedaż 

W okresie sprawozdawczym sprzedano w Czechach wymienione niżej projekty. Trzy sprzedane 

projekty wchodzą w skład sprzedanego w grudniu 2008 r. portfela S+B. 

Kraj Miasto Nazwa projektu 

CZ Praga Vitek (Ceska Typografie/S+B) 

CZ Praga na Florenci 23 (S+B) 

CZ Praga Stetkova 18 (S+B) 

W lutym 2009 r. sprzedano wynajęty w całości biurowiec Jungmannova Plaza w Pradze o powierzchni 

użytkowej wynoszącej 10.300 m2 na rzecz specjalnego otwartego funduszu nieruchomości 

niemieckiej firmy Deka Immobilien Invest. Transakcja opiewała na kwotę 

40,6 mln EuR. 

inwestycje 


Plany deweloperskie, odnoszące się do nabytych w roku 2006 obiektów portfela CSOB, są 

obecnie zmieniane. Planowana jest częściowa sprzedaż portfela.

POlSKA 

Polska jest obecnie drugim co do wielkości rynkiem IMMOEAST. Obrót IMMOEAST w Polsce 

wzrósł o 30,5 % do kwoty 85,0 mln EuR. 

Obecnie portfel IMMOEAST obejmuje 31 obiektów o wartości 638,8 mln EuR, łącznie z nieruchomościami 

w budowie oraz zapasami nieruchomości. udział w całkowitym portfelu wynosi 

8,4 %. 

Przebieg działalności - Polska 


Obrót w tys. EuR 85.002,6 65.127,4 30,5 



EBIT w tys. EuR 20.186,0 -2.516,6 902,1 


portfelu w % 

4,6 13,1 -64,9 




sprzedaż 

W okresie sprawozdawczym sprzedano następujące obiekty: 

Miasto Nazwa obiektu 

Warszawa Mistral Office Building 

Warszawa Zenith Office Building (Equator II) 

Warszawa Zebra Tower (Rondo Office Project/S+B) 

Warszawa Passat Office Building 

inwestycje 


Wraz z ukończeniem drugiej fazy budowy we wrześniu 2008 r. sfinalizowano realizację projektu 

mieszkaniowego Dębowe Tarasy w Katowicach. Trzy czwarte mieszkań z drugiego etapu 

budowy zostało już sprzedane. Obecne zawieszono realizację dwóch kolejnych planowanych 

faz. 




Segment CEE 

Drugi co do wielkości 

rynek z liczbą 31 obiektów 


według sektorów Polska 


Dębowe Tarasy: sprzedano 

75 % mieszkań, wstrzymano 

dalszą rozbudowę 

47

48 


Słowacja w przyszłości 

nie będzie należała 

do podstawowych 

rynków IMMOEAST, 

obecnie znajduje się 

tam 15 obiektów 



Słowacja 


Zakończono przebudowę 

Polus City Center 

SłOWACJA 

Słowacja nie jest głównym krajem portfela IMMOEAST, jej udział wartościowy w całkowitym 

portfelu wynosi 3,5 %. W skład portfela wchodzi obecnie 15 obiektów o wartości 266,6 mln EuR, 

łącznie z nieruchomościami w budowie oraz zapasami nieruchomości. Dzięki wyższym przychodom 

z wynajmu powierzchni detalicznych oraz pozostałym przychodom operacyjnym 

możliwe było osiągnięcie wzrostu przychodów ze sprzedaży o 10,5 % . 

Przebieg działalności - Słowacja 

2008/09 2007/08 zmiana w % 

Obrót w tys. EuR 30.704,0 27.795,5 10,5 



EBIT w tys.EuR -173.583,9 27.459,0 -732,2 


portfelu % 

2,8 6,1 -54,1 

Wartość kięgowa w mln EuR 266,6 399,9 -33,3 



sprzedaż 

W okresie sprawozdawczym na Słowacji sprzedano Arkadia Shopping Center w Prievidzy. 

zakończone projekty/Modernizacje 


Z końcem czerwca 2009 r. w Polus City Center w Bratysławie zakończono obszerne prace 

modernizacyjne, obejmujące także przebudowę Food Court. łączna wartość inwestycji opiewała 

na kwotę ponad 6 mln EuR. Duże kino z ośmioma salami i 3.116 m2 powierzchni użytkowej 

zostało wynajęte przez „Palace Cinemas“ i również przebudowane. 

W październiku 2008 r. zostało ukończone centrum logistyczne nove Mesto o łącznej powierzchni 

użytkowej 25.000 m². Przejęcie obiektu przewidziane jest po osiągnięciu przewidzianego 

w umowie stopnia wynajmu.

Segment SEE 

na dzień bilansowy 30.04.2009 r. IMMOEAST w regionie Europy Południowo-Wschodniej reprezentowana 

była aktywnie w takich krajach jak Rumunia, Bułgaria, Słowenia, Serbia, Bośnia 

i Chorwacja, przy czym tylko Rumunia należy do krajów kluczowych. Wzrost przychodów ze 

sprzedaży o 31,7 % do poziomu 85,95 mln EuR w segmencie SEE wynika przede wszystkim z 

wyższych wpływów z tytułu wynajmu powierzchni detalicznych i logistycznych w Rumunii. 

Według wartości księgowej segment SEE jest trzecim co do wielkości segmentem 

IMMOEAST. 

Portfel nieruchomości w segmencie SEE w zarysie 

Nieruchomości handlowe 2008/09 


Całkowita powierzchnia użytkowa w m 2 228.146 



Całkowita powierzchnia użytkowa w m2 Nieruchomości logistyczne 

449.607 



Łączna liczba obiektów w segmencie SEE 46 

Łączna powierzchnia użytkowa 

w segmencie SEE w m2 788.409 







Segment CEE 

Segment SEE 

SEE jest obecnie 

trzecim co do ważności 

segmentem IMMOEAST, 

tylko Rumunia pozostanie 

rynkiem podstawowym 



segment SEE 


49

50 


Rumunia z liczbą 72 

obiektów drugim co 

do ważności rynkiem 

częściowym IMMOEAST 


według sektorów Rumunia 


Przebieg działalności w segmencie SEE 

Dane podstawowe - segment SEE 





EBIT w tys. EuR -591.919,9 110.613,9 -635,1 

Majątek segmentu w mln EuR 1.293,3 1.876,6 -31,1 

Zobowiązania segmentu w mln EuR 1.118,9 988,0 13,2 


portfelu w % 

24,2 45,7 -47,0 

Wartość księgowa w mln EuR 1.085,0 1.686,8 -35,7 

RuMunIA 

Portfel IMMOEAST obejmuje obecnie 72 obiekty o wartości 969,5 mln EuR, łącznie z nieruchomościami 

w budowie oraz zapasami nieruchomości. udział wartościowy rumuńskich nieruchomości 

w całkowitym portfelu wynosi 12,7 %, tym samym Rumunia stanowi drugi co do 

ważności rynek częściowy. W okresie sprawozdawczym obrót wzrósł o 35,3 % do poziomu 

78,3 mln EuR. 

Przebieg działalności - Rumunia 





EBIT w tys. EuR -486.136,3 126.466,9 -484,4 


portfelu % 

22,1 36,9 -40,1 

Wartość księgowa w mln EuR 969,5 1.470,8 -34,1 



56,9 % Powierzchnie biurowe

sprzedaż 

W okresie sprawozdawczym w Rumunii zostały sprzedane następujące obiekty, głównie z 

portfela S+B: 

Arad Sla Project, STOP.SHOP. (S+B) 

Bukarest Otopeni Airport City Park (S+B) 

Bukarest Pipera Business Tower 

Oradea Ora Project, STOP.SHOP. (S+B) 

Satu Mare Satu Mare Residential Project 

Satu Mare Sam Project, STOP.SHOP. (S+B) 

Sibiu SBCARO (S+B) 

Targu Mures STOP.SHOP. (S+B) 

inwestycje/zakończone projekty/wynajem 

Pierwszy etap budowy centrum logistycznego w Ploiesti o łącznej powierzchni do wynajęcia 

wynoszącej 69.700 m2 został zakończony w grudniu 2008 r. Obiekt jest w całości wynajęty 

przez OTZ logistics. 

W maju 2008 r. zakończono pierwszą fazę budowy centrum logistycznego Timisoara. Dwóch 

dużych najemców gwarantuje efektywne wykorzystanie obiektu, aktualny wskaźnik wynajętej 

powierzchni wynosi 90 %. Obecnie wstrzymano kolejne planowane etapy budowy. 

Centrum handlowe Euromall Pitesti poszerzono o duże kino o powierzchni użytkowej 2.150 

m². Otwarcie nastąpiło w listopadzie 2008 r. najemcą jest Cinema City. 

Pierwsza faza budowy parku logistycznego nordEst logistik Park w Bukareszcie, w dzielnicy 

Pantelimon, została ukończona w lipcu 2008 r. Obecnie wynajęte jest 62 % powierzchni i prowadzone 

są intensywne negocjacje w sprawie wynajmu pozostałej części powierzchni. 

W Rumunii w trakcie budowy znajdują się następujące projekty: 

• 

• 

• 

Centrum handlowe Gold Plaza w Baia Mare o powierzchni do wynajęcia wynoszącej 

28.142 m2 jest wstępnie wynajęte w ponad 50 %. Zakończenie budowy planowane jest 

na kwiecień 2010 r. 

Centrum handlowe Polus Constanta o powierzchni do wynajęcia wynoszącej 48.000 m² 

jest wstępnie wynajęte w około 65 % . Planowany termin zakończenia prac to październik 

2010 r. 

Delta Mall w Craiova posiada 38.600 m2 powierzchni do wynajęcia, a wstępny wynajem 

kształtuje się na poziomie 42,5 %. Otwarcie obiektu planowane jest na kwiecień 2010 r. 




Segment SEE 

Zakończono pierwszy 

etap budowy centrów 

logistycznych Ploiesti 

i Timisoara 

51

52 




segment CIS 


Segment CIS 

na dzień bilansowy 30.4.2009 r. IMMOEAST reprezentowana jest w segmencie CIS w Rosji i 

na ukrainie, przy czym tylko Rosja zalicza się do krajów podstawowych. W roku sprawozdawczym 

segment CIS zwiększył przychody ze sprzedaży o 24,2 % do poziomu 43,2 mln EuR. 

Portfel nieruchomośći w segmencie CIS w zarysie 

Nieruchomości handlowe 2008/09 



Nieruchomości logistyczne 



Łączna liczba obiektów w segmencie CIS 4 

Łączna powierzchnia użytkowa w segmencie 

CIS w m2 

98.005 


Przebieg działalności w segmencie CIS 

Dane podstawowe - segment CIS 

57,9 % Powierzchnie handlowe 


Przychody ze sprzedaży w tys. TEuR 43.177,6 34.753,8 24,2 



EBIT w tys. EuR -176.087,0 -8.996,2 -1.857,4 

Majątek segmentu w tys. EuR 650.830,2 717.781,6 -9,3 

Zobowiązania segmentu w tys. EuR 493.921,4 351.154,3 40,7 


portfelu w % 

3,7 12,9 -71,3 

Wartość księgowa w mln EuR 508,4 600,4 -15,3

ROSjA 

Obecnie IMMOEAST posiada w Rosji 6 obiektów i projektów o wartości 505,3 mln EuR, łącznie 

z nieruchomościami w budowie oraz zapasami nieruchomości. Dwa duże centra handlowe 

znajdują się fazie realizacji. W roku sprawozdawczym nastąpił wzrost przychodów ze sprzedaży 

o 24,2 % do poziomu 43,2 mln EuR. 

Przebieg działalności - Rosja 


Obrót w tys. EuR 43.177,3 34.753,8 24,2 



EBIT w tys. EuR -173.609,6 -5.347,2 -3.146,7 


portfelu w % 

3,0 7,8 -61,5 


inwestycje 

Zakończenie projektu centrum handlowego GoodZone w dzielnicy nagatino-Sadovniki w Moskwie 

o powierzchni do wynajęcia wynoszącej 67.000 m 2 , planowane jest na drugą połowę 

roku 2010. Dotychczas zostało zainwestowanych 300 mln EuR. Wstępny wynajem kształtuje 

się obecnie na poziomie 65 %. 

Projekt centrum handlowego Golden Baylon w Rostokino w moskiewskiej dzielnicy Sviblovo 

posiada 170.000 m 2 powierzchni najmu. Zakończenie planowane jest na listopad 2009 r., 

wstępny wynajem osiągnął już poziom 75 %. Rosyjski Sberbank zapewnił sfinansowanie pozostałych 

kosztów budowy w wysokości ponad 175 mln dolarów. Przejęcie obiektu przez 

IMMOEAST odbędzie się w dwóch etapach: w drugiej połowie roku 2010 i roku 2011. 




Segment CIS 

Prawie 25 %-wy wzrost 

przychodów ze sprzedaży, 

Rosja pozostaje rynkiem 

podstawowym 

Poziom wynajmu 

powierzchni 

centrum handlowego 

Golden Babylon 

przed zakończeniem 

budowy kształtuje się 

na poziomie 75 % 

53

54 


Z końcem kwietnia 

2009 r. nastąpiła 

fuzja IMMOAuSTRII 

i IMMOEAST 



IMMOAuSTRIA 


Segment IMMOAuSTRIA 

Z dniem 1 marca 2009 r. IMMOAuSTRIA została sprzedana przez IMMOFInAnZ na rzecz 

IMMOEAST, a z końcem kwietnia 2009 r. włączona do IMMOEAST. 

Oprócz portfela nieruchomości mieszkaniowych BuWOG/ESG spółka IMMOAuSTRIA posiada 

także część portfela, obejmującą domy czynszowe, atrakcyjne nieruchomości biurowe oraz 

nieruchomości detaliczne, do których należą przede wszystkim centra specjalistyczne. 

W oparciu o bieżącą kontrolę portfela według kryteriów ilościowych i jakościowych podejmowane 

są decyzje co do nabycia i sprzedaży obiektów oraz przeprowadzana jest optymalizacja 

przepływów pieniężnych, z uwzględnieniem ryzyk. 

Portfel nieruchomości w segmencie IMMOAuSTRIA w zarysie 

Nieruchomości mieszkaniowe 2008/09 

liczba obiektów 1.256 

Proporcjonalna powierzchnia użytkowa w m² 2.920.811 

Nieruchomości handlowe 


Proporcjonalna powierzchnia użytkowa w m² 346.018 




Nieruchomości rekreacyjne/hotelowe 



Nieruchomości logistyczne 



Łączna liczba obiektów w segmencie IMMOAUSTRIA 1.463 

Powierzchnia użytkowa w segmencie IMMOAUSTRIA w m² 3.904.007 


Powierzchnie rekreacyjne/hotelowe 2,1 % 

Powierzchnie 

mieszkaniowe bez 

BUWOG/ESG 2,1 % 

Powierzchnie biurowe 9,5 % 


Powierzchnie parkingowe 

dla samochodów 

osobowych 12,8 % 

Powierzchnie 

mieszkaniowe 

61,7 % BUWOG/ESG

Przebieg działalności w segmencie IMMOAuSTRIA 

Dane podstawowe - segment IMMOAuSTRIA 

Przychody ze sprzedaży w tys. EuR 50.835,6 

w tym z tytułu wynajmu w tys. EuR 35.969,1 

EBITDA w tys. EuR 45.364,1 

EBIT w tys. EuR 30.311,6 

Majątek segmentu w tys. EuR 5.271.057,6 

Zobowiązania segmentu w tys. EuR 2.817.035,3 


portfelu w % 

52,6 

Wartość księgowa w mln EuR1) 3.851,8 

1) 2007/08 w portfelu IMMOFInAnZ 

Aktywny Asset Management 

wynajem 

W okresie sprawozdawczym (1.05.2008 do 30.04.2009) zawarto nowe umowy najmu nieruchomości 

biurowych i detalicznych, obejmujące łączną powierzchnię ponad 50.000m². 

średni okres obowiązywania umów wynosi około 5,5 roku. 

business park vienna 

W okresie sprawozdawczym pozyskano wielu nowych najemców. Obiekt wynajęty jest w około 

90 %. 

Cała dolna część Vienna Twin Tower została zmodyfikowana, w wyniku czego strefa gastronomiczna 

zyskała nowy, atrakcyjny wygląd. Obecnie powstają tutaj dodatkowe, nowe lokale, co 

zapewni jeszcze większą różnorodność oferty gastronomicznej. 

Podjęte działania umożliwiły umocnienie pozycji obiektu Business Park Vienna jako największego 

kompleksu biurowego w Wiedniu zarządzanego przez jednego administratora. 




Segment IMMOAUSTRIA 

Zakończenie 

modernizacji obiektu 

Businesspark Vienna 

55

56 


Sprzedaż licznych 

obiektów przyczynia się 

do poprawy płynności 

finansowej 

Zakup nieruchomości 

Międzynarodowy portfel nieruchomości 

W ramach zakupu portfela nieruchomości zagranicznych spółka nabyła następujące nieruchomości 

w Austrii. Ich przejęcie nastąpiło częściowo po zakończeniu okresu sprawozdawczego: 

Adres Sposób użytkowania Powierzchnia użytkowa 

1010 Wiedeń, Bösendorferstraße 2 

Powierzchnie 

biurowe 

4.147 m² 

1010 Wiedeń, Bösendorferstraße 4 

Powierzchnie 

biurowe 

2.909 m² 

1030 Wiedeń, Ghegastraße 3 

Powierzchnie 

biurowe 

5.355 m² 

1040 Wiedeń, Wiedner Hauptstraße 68 

Powierzchnie 

biurowe 

2.050 m² 

1070 Wiedeń, Mariahilferstraße 84 

Powierzchnie 

biurowe 

5.579 m² 

3100 St. Pölten, Europaplatz 6 

Powierzchnie 

biurowe 

1.933 m² 

8010 Graz, Brandhofgasse 5 Projekt 1.998 m² 

9020 Klagenfurt, Villacherstraße 68 

Powierzchnie 

biurowe 

2.540 m² 

Sprzedaż nieruchomości 

W celu wyeliminowania problemów w zakresie płynności finansowej jesienią minionego roku 

sprzedano kilka obiektów: 

obiekty billa + Merkur 

Pomimo trudnej sytuacji rynkowej spółka sprzedała grupę 12 obiektów na rzecz towarzystwa 

ubezpieczeniowego Raiffeisen Versicherung, uzyskując szacowane ceny. 

Kod pocztowy Miasto Obiekt 

1050 Wiedeń Stolberggasse 42 – BIllA 

1070 Wiedeń Kirchengasse 11 – BIllA 

1140 Wiedeń Bergmillergasse 7 – MERKuR 

1210 Wiedeń Donaufelderstraße 101 – MERKuR 

1210 Wiedeń Julius Ficker Straße – MERKuR 

2102 Bisamberg Klein Engersdorf – BIllA 

2500 Baden Mühlgasse 48 – MERKuR 

2620 neunkirchen Am Spitz 5 – MERKuR 

4655 Vorchdorf Steinigerstraße – BIllA 

6370 Kitzbühel Jochbergerstraße 64 – BIllA 

8750 Judenburg Burggasse 67 – MERKuR 

9131 Grafenstein Hauptstraße 49 – BIllA

po sprzedaniu iMMoausTrii na rzecz iiMMoeasT sprzedano także następujące obiekty: 

Adres Sposób użytkowania 

1010 Wien, Bauernmarkt 14/Kramergasse 9 Powierzchnie mieszkaniowe 

1010 Wien, Gonzagagasse 15 Powierzchnie mieszkaniowe 

1070 Wien, Kaiserstraße 26 Powierzchnie mieszkaniowe 

sprzedaż wipark 

W kwietniu 2009 r. sfinalizowano sprzedaż spółki WIPARK Garagen AG, 100-procentowej córki 

IMMOAuSTRII, na rzecz STPM Städtische Parkraummanagement GmbH, spółki zależnej 

Wiedeńskich Zakładów Komunalnych (Wiener Stadtwerke). Tym samym grupa 

IMMOEAST/IMMOFInAnZ wycofała się z segmentu nieruchomości garażowych. 

Sprzedany portfel obejmuje następujące garaże: 

Kraj Kod pocztowy Miasto Obiekt 

A 1010 Wiedeń Garage Beethovenplatz 

A 1010 Wiedeń Garage Freyung 

A 1010 Wiedeń Parkringgarage (Hotel Marriott) 

A 1010 Wiedeń Garage Weihburggasse 

A 1040 Wiedeń Parkhaus Südbahnhof 

A 1060 Wiedeń Parkhaus Windmühlgasse 

A 1070 Wiedeń Parkhaus Stiftgasse 

A 1090 Wiedeń Parkhaus Franz Josefs-Bahnhof 

A 1090 Wiedeń Votivpark Garage 

A 1150 Wiedeń Parkhaus Westbahnhof 

A 8010 Graz Garage Mariahilferplatz 

H 1012 Budapeszt Krisztina Garázs 

H 1088 Budapeszt Palace Garázs 

Inwestycje 

Ze względu na zmienione warunki rynkowe realizację licznych inwestycji przesunięto w czasie. 

Projekty znajdujące się w fazie uzyskiwania zezwoleń będą kontynuowane aż do momentu 

uzyskania ważnego pozwolenia na budowę. 

Kontynuowane są prace budowlane przy specjalistycznym centrum handlowym FMZ Stockerau 

(4.300 m² powierzchni użytkowej). Już przed ich zakończeniem, przewidzianym na październik 

2009 r., obiekt został w całości wynajęty następującym firmom: Müller Drogeriemarkt, 

s-oliver, Billa, Bonita, Pagro, Deichmann i new yorker. 

Przy Wallgasse 3, 1060 Wiedeń, powstaje biurowiec o powierzchni ok. 3.700 m², w całości 

wynajęty firmie AMS. Planowany termin ukończenia obiektu to jesień 2009 r. 

FMZ Eferding 

Oprócz należącego do portfela Forstinger Markt wybudowano specjalistyczne centrum handlowe 

FMZ Eferding o powierzchni użytkowej wynoszącej 4.000 m². Jego otwarcie nastąpiło 

w marcu 2008 r. Obiekt został w całości wynajęty firmom C&A, Bonita, Deichmann, lidl i libro. 

Mieszczą się tam także fryzjer, apteka i kawiarnia. 





Sprzedaż WIPARK, 

wycofanie się z segmentu 

nieruchomości garażowych 

57

58 


Sprzedaż 236 mieszkań, 

optymalizacja przychodów 

dzięki remontom i 

adaptacjom obiektów 

BuWOG/ESG 

Spółka BuWOG/ESG, posiadająca 32.238 mieszkań w całej Austrii, jest stabilnym i dochodowym 

segmentem działalności Grupy IMMEAST/IMMOFInAnZ. 

zakończenie prac – przekazanie nieruchomości najemcom i właścicielom 

W roku 2008 na rzecz nowych właścicieli przekazano następujące obiekty BuWOG/ESG: Attemsgasse 

(1220 Wiedeń), Krottenbachstraße (1190 Wiedeń), Probst-Führer-Straße (3100 St. 

Pölten) i Marktgasse (1090 Wiedeń) – razem 80 lokali mieszkalnych. 

projekty deweloperskie 

24 września 2008 r. nastąpiło oficjalne rozpoczęcie realizacji największego obecnie projektu 

referencyjnego spółki BuWOG: parku mieszkaniowego Heller-Wohnpark oraz domu mieszkalno-opiekuńczego 

Innerfavoriten. na 44.000 m² powierzchni użytkowej powstanie 239 dofinansowywanych 

mieszkań (przeznaczonych na wynajem oraz własnościowych), powierzchnie 

biurowe oraz 265 miejsc pielęgnacyjno-opiekuńczych. Wartość inwestycji opiewa na ponad 

100 mln EuR. Przewidywany termin rozpoczęcia prac budowlanych przy parku mieszkaniowym 

Wohnpark Heller/geriatria: lipiec/sierpień 2009. 

Jednocześnie w roku 2008/09 rozpoczęto realizację następujących projektów BuWOG: 

linzerstraße 112-116/Goldschlagstraße 201-203, Moselgasse 23-25, Waidhausenstraße 20 i 

Erlaaerstraße 118 (razem 222 lokali mieszkalnych). 

Spółka BuWOG/ESG odniosła także sukces w przetargu na wykonawstwo robót: Tym samym 

do końca 2011 r. w ramach projektu Oaza 22 pod hasłem „Indywidualne mieszkanie – wspólne 

życie“ wykona mieszkania w nowych, przyszłościowych formach. 

aktywny asset management 

W roku 2008/09 jednym z istotnych elementów strategii BuWOG/ESG było dynamiczne zagospodarowanie 

istniejącego portfela nieruchomości. W ramach aktywnych działań służących 

poprawie sytuacji dochodowej sprzedano 236 mieszkań z portfela. Jednocześnie w wielu 

obiektach wykonano prace mające na celu zwiększenie ich wartości, w formie remontów i 

adaptacji. 

Dowodem na to, że adaptacje stanowią istotny potencjał w zakresie tworzenia nowej przestrzeni 

mieszkalnej, jest między innymi projekt BuWOG przy Salesianergasse (1030 Wiedeń), 

w ramach którego do końca 2010 r. powstaną ekskluzywne mieszkania na poddaszach z przestronnymi 

tarasami i imponującym widokiem na Wiedeń.

F. OMÓWIEnIE PRZyCHODÓW ZE 

SPRZEDAŻy I WynIKÓW ROKu 

OBROTOWEGO 2008/09 

Poniższa tabela przedstawia skrócony rachunek zysków i strat IMMOEAST na dzień 30 kwietnia 

2009 r. oraz 30 kwietnia 2008 r.: 

Skrócony rachunek zysków i strat grupy kapitałowej 

Wartości w TEUR 2008/09 2007/08 Zmiana w % 

Przychody ze sprzedaży 407.044,9 297.213,3 36,95 % 

Aktualizacja wyceny nieruchomości -913.198,8 11.090,1 -8.334,35 % 

Wynik z działalności gospodarczej (EBIT) -1.713.779,3 15.010,7 -11.517,08 % 

Wynik finansowy -913.240,6 250.986,5 -463,86 % 

Wynik przed opodatkowaniem (EBT) -2.627.020,0 265.997,2 -1.087,61 % 

Podatek dochodowy 254.534,3 -98.651,6 -358,01 % 

Wynik grupy kapitałowej -2.372.485,7 167.345,6 -1.517,72 % 

Wynik przypadający na akcję w EUR -2,85 0,21 -1.450,43 % 

Przychody ze sprzedaży 

Przychody z wynajmu, zawarte w przychodach ze sprzedaży, wzrosły o 62.040,2 tys. EuR, 

czyli 27,8 %, do poziomu 282.748,6 tys. EuR. 

Podobnie jak w poprzednim roku obroty zdominował segment regionalny CEE z udziałem 

55,8 % i 227.086,0 tys. EuR. Przychody ze sprzedaży segmentu CEE wzrosły w sumie o 

15,16 %. 

W segmencie SEE odnotowano znaczny wzrost przychodów ze sprzedaży, o 31,7 % do kwoty 

85.945,8 tys. EuR. 

Obroty ze sprzedaży w segmencie CIS wzrosły w okresie sprawozdawczym o 24,2 % do kwoty 

43.177,6 tys. EuR. 

Segment IMMOAuSTRIA wygenerował przychody ze sprzedaży w wysokości 50.835,6 tys. EuR, 

z czego 35.969,1 tys. EuR stanowiły przychody z wynajmu. udział przychodów z wynajmu w 

łącznych przychodach z wynajmu wyniósł 12,7 %. Ze względu na zakup IMMOAuSTRII przez 

IMMOEAST z dniem 1 marca 2009 r. oraz późniejszą fuzję w dniu 30 kwietnia 2009 r. segment 

IMMOAuSTRIA zawiera jedynie przychody ze sprzedaży za miesiące marzec i kwiecień. Dlatego 

też w przyszłości należy spodziewać się znacznych wzrostów przychodów ze sprzedaży w 

tym segmencie. 





Omówienie przychodów ze sprzedaży i 

wyników roku obrotowego 2008/09 

Wzrost przychodów z 

wynajmu o 27,8 % 

Dominacja segmentu 

CEE, 55,8 %-wy 

udział w obrotach 

uwzględnienie 

przychodów IMMOAuSTRII 

za miesiące marzec 

i kwiecień 2009 r. 

59

60 


Z punktu widzenia zrealizowanych przychodów z wynajmu największymi segmentami 

IMMOEAST według podziału na typ nieruchomości są sektor nieruchomości biurowych oraz 

detalicznych. Przychody z wynajmu powierzchni detalicznych wzrosły o 18,6 % do kwoty 

106.872,7 tys. EuR, a tym samym stanowią 37,8 % łącznych przychodów z wynajmu. W segmencie 

powierzchni biurowych przychody z wynajmu wzrosły o 10,7 % do kwoty 

125.997,0 tys. EuR, tym samym udział w łącznych przychodach z wynajmu nieznacznie spadł, 

osiągając poziom 44,6 %. Przychody z wynajmu obiektów logistycznych i handlowych wzrosły 

o 87,1 % do kwoty 20.472,7 tys. EuR, co oznacza, że na sektor ten przypada 7,2 % wszystkich 

przychodów z wynajmu. 17.438,1 tys. EuR, czyli 6,2 % łącznych przychodów z wynajmu przypada 

na powierzchnie mieszkaniowe. W związku z nabyciem segmentu IMMOAuSTRIA nieruchomości 

mieszkaniowe w przyszłości będą generowały większy udział w łącznych przychodach 

IMMOEAST, osiąganych z wynajmu. 

Struktura przychodów z wynajmu i ze sprzedaży w podziale na segmenty pierwotne i wtórne 

C E E S E E 

Wartości w TEUR 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 

Powierzchnie biurowe 81.327,2 78.091,1 37.477,6 35.760,9 

Powierzchnie logistyczne/usługowe 10.436,1 10.656,0 683,4 288,5 

Powierzchnie detaliczne 48.192,8 42.262,3 24.036,0 15.014,9 

Powierzchnie rekreacyjne/hotelowe 512,2 473,7 0,0 0,0 

Powierzchnie mieszkaniowe 46,7 33,7 0,0 0,0 

Garaże 6.398,7 5.441,3 336,4 244,6 

Przychody z tytułu najmu 146.913,7 136.958,1 62.533,4 51.308,9 

Sprzedaż zapasów (nieruchomości) 18.870,1 5.450,2 835,4 354,1 

Rozliczenie kosztów operacyjnych 58.296,2 51.694,7 19.560,2 11.353,5 

Pozostałe przychody 3.006,1 3.084,8 3.016,7 2.255,2 

Przychody ze sprzedaży 227.086,0 197.187,8 85.945,8 65.271,7 

Porównanie wyniku z aktualizacji wyceny oraz nieruchomości w podziale na segmenty 

Wartości w TEUR Wynik z aktualizacji wyceny 

Kraj 2008/09 2007/08 Zmiana in % 

Węgry -149.794,1 23.456,5 -173.250,7 -738,6 % 

Czechy -232.093,1 -60.570,1 -171.523,0 283,2 % 

Polska -14.239,9 -39.545,6 25.305,7 -64,0 % 

Słowacja -137.141,2 11.406,5 -148.547,7 -1.302,3 % 

Suma CEE -533.268,4 -65.252,7 -468.015,7 717,2 % 

Rumunia -262.915,5 113.033,1 -375.948,6 -332,6 % 

Słowenia -3.900,0 -5.050,0 1.150,0 -22,8 % 

Bułgaria -86.017,2 -8.403,8 -77.613,4 923,5 % 

Chorwacja -7.339,0 -1.820,4 -5.518,5 303,1 % 

Suma SEE -360.171,7 97.758,8 -457.930,5 -468,4 % 

Rosja -24.230,1 -21.416,0 -2.814,1 13,1 % 

Suma CIS -24.230,1 -21.416,0 -2.814,1 13,1 % 

IMMOAUSTRIA 4.471,4 0,0 4.471,4 0,0 % 

Suma -913.198,8 11.090,1 -924.288,9 -8.334,3 % 

1) łącznie z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży

Wynik z aktualizacji wyceny 

W wyniku z aktualizacji wyceny ujmowane są wszystkie zwiększenia i zmniejszenia wartości 

nieruchomości. W porównaniu do roku poprzedniego wynik z aktualizacji wyceny spadł z 

11.090,1 tys. EuR do -913.198,8 tys. EuR. 

Spadek wartości spowodowany jest ogólną sytuacją gospodarczą, która w roku obrotowym 

2008/09 uległa znacznemu pogorszeniu. 

Szczegółowy opis wyników z aktualizacji wyceny został przedstawiony w dodatkowych wyjaśnieniach 

i informacjach do skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej 

w rozdziale 3.1. 

C I S IMMOAUSTRIA Grupa IMMOEAST 

2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 

0,0 0,0 7.192,2 0,0 125.997,0 113.852,0 

3.870,5 0,0 5.482,7 0,0 20.472,7 10.944,5 

33.281,6 32.861,1 1.362,3 0,0 106.872,7 90.138,3 

0,0 0,0 1.582,4 0,0 2.094,6 473,7 

0,0 0,0 17.391,4 0,0 17.438,1 33,7 

180,4 76,4 2.958,0 0,0 9.873,5 5.762,3 

37.332,5 32.937,5 35.969,1 0,0 282.748,6 221.204,5 

0,0 0,0 604,3 0,0 20.309,7 5.804,3 

5.398,0 1.017,6 12.471,8 0,0 95.726,2 64.065,7 

447,1 798,7 1.790,4 0,0 8.260,3 6.138,8 

43.177,6 34.753,8 50.835,6 0,0 407.044,9 297.213,3 

Nieruchomości 1) 

2008/09 2007/08 Zmiana in % 

517.597,8 641.028,1 -123.430,3 -19,3 % 

711.751,7 1.008.852,1 -297.100,4 -29,4 % 

622.170,7 853.483,5 -231.312,8 -27,1 % 

254.457,4 351.061,8 -96.604,4 -27,5 % 

2.105.977,6 2.854.425,5 -748.447,9 -26,2 % 

749.988,2 984.439,8 -234.451,7 -23,8 % 

22.379,2 26.279,2 -3.900,0 -14,8 % 

24.917,6 108.255,6 -83.338,0 -77,0 % 

36.613,7 44.530,3 -7.916,5 -17,8 % 

833.898,7 1.163.504,9 -329.606,2 -28,3 % 

270.139,4 348.673,1 -78.533,6 -22,5 % 

270.139,4 348.673,1 -78.533,6 -22,5 % 

3.699.349,3 0,0 3.699.349,3 0,0 % 

6.909.365,1 4.366.603,5 2.542.761,6 58,2 % 




Kryzys na rynku 

nieruchomości 

przyczyną znacznych 

spadków wartości 

61

62 


Wzrost pozostałych 

przychodów o 27,66 % 

Znaczny wzrost opisów 

amortyzacyjnych 

Wzrost o 25,8 % 

Pozostałe przychody operacyjne 

Pozostałe przychody operacyjne wyniosły 66.434,4 tys. EuR (2007/08: 52.039,2 tys. EuR) i 

wzrosły w porównaniu do poprzedniego roku o 27,66 %. Znaczną część pozostałych przychodów 

operacyjnych stanowią przychody z konsolidacji końcowych, wynoszące 28.507,0 tys. EuR 

(2007/08: 28.427,1 tys. EuR). 

Przychody z tytułu rozwiązania rezerw wyniosły w badanym okresie 9.432,8 tys. EuR (2007/08: 

2.505,5 tys. EuR), co stanowiło 14,2 % pozostałych przychodów operacyjnych. 

Odpisy amortyzacyjne 

Odpisy amortyzacyjne zawierają w dużej mierze odpisy amortyzujące wartość firmy oraz odpisy 

amortyzacyjne nieruchomości w budowie, zapasów (nieruchomości) oraz należności. W 

sumie odpisy wzrosły o 680.732,1 tys. EuR do wartości 822.914,5 tys. EuR (poprzedni rok: 

142.184,4 tys. EuR). Wzrost ten wynika ze zwiększenia odpisów amortyzacyjnych należności w 

wysokości 327.006,8 tys. EuR oraz odpisów amortyzacyjnych nieruchomości w budowie w 

wysokości 239.481,4 tys. EuR. 

Koszty nieruchomości 

Koszty nieruchomości zawierają głównie koszty operacyjne oraz pozostałe bezpośrednie 

koszty. Wzrost kosztów nieruchomości o 73,84 % do poziomu 134.925,0 tys. EuR był wyższy 

od wzrostu przychodów z tytułu wynajmu (+27,82 % ). 

Pozostałe koszty operacyjne 

Do pozostałych kosztów operacyjnych zalicza się oprócz opłat związanych z zarządzaniem 

także koszty doradztwa, podatek obrotowy, podatek od czynności prawnych jak i prowizje 

oraz koszty reklamy. W sumie pozostałe koszty operacyjne wzrosły w porównaniu do poprzedniego 

roku o 25,84 % do poziomu 151.968,2 tys. EuR. Koszty związane z zarządzaniem wzrosły 

w porównaniu do minionego roku o 10,67 % do poziomu 56.518,4 tys. EuR. 

Koszty związane z obsługą prawną, badaniem sprawozdania finansowego oraz usługami doradczymi 

wzrosły o 5.149,5 tys. EuR, czyli o 29,82 % w porównaniu do minionego roku. 

Podatki oraz opłaty wzrosły o 57,25 % do poziomu 9.802,1 tys. EuR. Wynika to głównie ze 

wzrostu kosztów podatku od nieruchomości w wielu krajach Europy środkowej i Wschodniej.

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) 

Porównanie EBIT w podziale na segmenty 

Wartości w TEUR EBIT 

Kraj 2008/09 2007/08 Zmiana w % 

Węgry -137.110,1 38.223,3 -175.333,4 -458,7 % 

Czechy -208.931,3 -33.515,4 -175.415,9 523,4 % 

Polska 20.186,0 -2.516,7 22.702,7 -902,1 % 

Słowacja -173.583,9 27.459,0 -201.043,0 -732,2 % 

Estonia 12,8 436,3 -423,5 -97,1 % 

Suma CEE -499.426,6 30.086,5 -529.513,0 -1.760,0 % 

Rumunia -486.136,3 126.466,9 -612.603,2 -484,4 % 

Słowenia -2.431,2 -3.522,4 1.091,2 -31,0 % 

Serbia -7.440,0 -125,9 -7.314,1 5.810,8 % 

Bułgaria -91.658,6 -8.341,7 -83.317,0 998,8 % 

Chorwacja -4.253,8 -3.863,0 -390,8 10,1 % 

Suma SEE -591.919,9 110.613,9 -702.533,9 -635,1 % 

Rosja -173.609,6 -5.347,3 -168.262,4 3.146,7 % 

ukraina -2.477,4 -3.648,9 1.171,6 -32,1 % 

Suma CIS -176.087,0 -8.996,2 -167.090,8 1.857,3 % 

IMMOAUSTRIA 30.311,6 0,0 30.311,6 0,0 % 

Holdingi -474.239,7 -124.342,7 -349.897,0 281,4 % 

Pozostałe i eliminacje grupowe -2.417,8 7.649,3 -10.067,0 -131,6 % 

Suma -1.713.779,3 15.010,7 -1.728.790,0 -11.517,0 % 

W porównaniu do poprzedniego roku IMMOEAST odnotowała spadek wyniku na działalności 

operacyjnej (EBIT) o 1.728.790,0 tys. EuR do poziomu -1.713.779,3 tys. EuR. Głównym podwodem 

spadku jest wynik z aktualizacji wyceny wynoszący -913.198,8 tys. EuR oraz odpisy 

amortyzacyjne w wysokości 822.914,5 tys. EuR. 

Wynik na działalności finansowej 

W porównaniu z poprzednim rokiem wynik na działalności finansowej IMMOEAST spadł o 

250.986,5 tys. EuR do poziomu -913.240,6 tys. EuR. Przyczyną tego spadku jest między innymi 

wynik na inwestycjach finansowych oraz udział w wyniku jednostek stowarzyszonych. Zmiany 

kursów walut w kwocie -331.172,6 tys. EuR (2007/08: 30.465,3 tys. EuR) wpłynęły negatywnie 

na wynik finansowy. negatywny wpływ na wynik finansowy miała także wycena 

instrumentów finansowych poprzez rachunek zysków i strat w kwocie ok. -219.629,3 tys. EuR 

(2007/08: 7.603,2 tys. EuR). Przychody z tytułu odsetek, wynoszące około 171.124,8 tys. EuR, 

są stosunkowo stabilne w porównaniu z wartością 178.827,4 tys. EuR z roku poprzedniego. 

natomiast w zakresie kosztów odsetek nastąpił wzrost o 42,02 % względem roku poprzedniego, 

tzn. do poziomu 109.556,9 EuR. 




EBIT: Około 1,7 mld EuR 

straty w wyniku aktualizacji 

wyceny i odpisów 

amortyzacyjnych 

Spadek wyniku 

finansowego do kwoty 

-913.24n w związku z 

problemami holdingu 

63

64 


Wynik działalności finansowej w podziale na segmenty 

Wartości w TEuR 

Kraj 2008/09 2007/08 Zmiana w % 

Węgry -414.413,5 7.687,1 -422.100,6 -5.491,0 % 

Czechy -50.346,3 22.202,5 -72.548,8 -326,8 % 

Polska -166.750,1 21.694,8 -188.444,9 -868,6 % 

Słowacja -4.749,0 -3.379,8 -1.369,2 40,5 % 

Estonia 0,0 -71,0 71,0 -100,0 % 

Suma CEE -636.258,9 48.133,6 -684.392,5 -1.421,9 % 

Rumunia -161.904,2 -100.121,2 -61.783,0 61,7 % 

Słowenia 105,4 0,4 105,0 27.317,3 % 

Serbia -2.156,5 -195,0 -1.961,5 1.006,1 % 

Bułgaria -16.147,1 2.569,2 -18.716,3 -728,5 % 

Chorwacja -4.067,6 -1.092,6 -2.975,0 272,3 % 

Suma SEE -184.170,0 -98.839,2 -85.330,8 86,3 % 

Rosja -83.608,4 -21.560,9 -62.047,5 287,8 % 

ukraina -4.964,0 -198,8 -4.765,3 2.397,5 % 

Suma CIS -88.572,5 -21.759,7 -66.812,7 307,0 % 

IMMOAUSTRIA -11.546,8 0,0 -11.546,8 0,0 % 

Holdingi 7.470,1 315.354,0 -307.883,9 -97,6 % 

Pozostałe i eliminacje grupowe -162,6 8.097,9 -8.260,5 -102,0 % 

Suma -913.240,6 250.986,6 -1.164.227,2 -463,9 % 

Jak wynika z powyższego zestawienia, wynik na działalności finansowej - z wyjątkiem zmian 

kursów walut - tylko w niewielkim stopniu został wygenerowany przez segmenty operacyjne. 

Został on wypracowany głównie na płaszczyźnie holdingu. 

Podatek dochodowy 

W pozycji podatek dochodowy został wykazany podatek zapłacony i należny jak również zmiany 

aktywa i rezerwy z tytułu podatku dochodowego. 

Obciążenie grupy kapitałowej z tytułu podatku dochodowego wzrosło z poziomu 

-98.651,6 tys. EuR w poprzednim roku do poziomu 254.534,3 tys. EuR w roku 2008/2009. 

Stawka podatkowa dla grupy kapitałowej odzwierciedla różniące się w ramach grupy kapitałowej 

stawki podatkowe i jest zależna od wyników osiąganych w poszczególnych krajach oraz 

szacunków dotyczących ujęcia strat z lat poprzednich.

Sytuacja finansowa 

Poniższa tabela przedstawia rachunek przepływów pieniężnych grupy kapitałowej na dzień 30 

kwietnia 2009 r. i 30 kwietnia 2008 r.: 

Skrócony rachunek przepływów pieniężnych grupy kapitałowej 

Wartości w TEUR 2008/09 2007/08 Zmiana w % 

Wynik przed opodatkowaniem -2.627.020,0 265.997,2 -1.087,61 % 

Aktualizacja wyceny z nieruchomości/Odpisy 

amortyzacyjne 

1.676.295,8 131.131,1 1.178,34 % 

Zapłacony podatek dochodowy -8.969,3 -17.327,2 -48,24 % 

Pozostałe przychody/koszty niepowodujące 


126.086,5 993,6 12.589,73 % 

Przepływy pieniężne z wyniku 59.926,6 100.427,6 -40,33 % 

Przepływy pieniężne na działalności 

operacyjnej 

-298.942,4 203.120,0 -247,18 % 


inwestycyjnej 

-94.936,1 -2.668.314,0 -96,44 % 


finansowej 

19.674,5 2.828.464,7 -99,30 % 

Róznice kursowe -28.273,0 -26.596,4 6,30 % 

Zmiana stanu środków pieniężnych -402.477,1 336.674,3 -219,54 % 

środki pieniężne na początek okresu 969.395,4 632.721,1 53,21 % 

środki pieniężne na koniec okresu 566.918,4 969.395,4 -41,52 % 

Przepływy pieniężne z wyniku 

Przepływy pieniężne z wyniku stanowią informację o operacyjnej zdolności spółki do generowania 

dochodu. Biorąc pod uwagę silny wzrost IMMOEAST, wskaźnik ten pełni drugorzędną 

rolę w porównaniu ze wskaźnikami dochodowości. W porównaniu do poprzedniego roku 

przepływy pieniężne z wyniku spadły o 40,3 %. 

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej 

W porównaniu do roku poprzedniego przepływy pieniężne z działalności operacyjnej spadły 

z poziomu 203.120,- tys. euro do poziomu -298.942,4 tys. EuR. 

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej 

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej wyraźnie odzwierciedlają realizowaną w minionych 

latach strategię ekspansji, a także zmianę strategii IMMOEAST. na skutek ograniczenia 

działalności inwestycyjnej IMMOEAST w roku obrotowym 2008/09 całkowite przepływy 

pieniężne z działalności inwestycyjnej wyniosły jedynie 94.936,1 tys. EuR (2007/08: 

2.668.314,0 tys. EuR). najważniejsze inwestycje dotyczyły nabycia nieruchomości na kwotę 

310.593,0 tys. EuR oraz nabycia długoterminowych aktywów finansowych na kwotę 

94.872,9 tys. EuR. 




Spadek przepływów 

pieniężnych o 40,3 % 

65

66 


Wzrost wartości aktywów 

trwałych o 27,5 % w wyniku 

nabycia IMMOAuSTRII 

Przepływy pieniężne z działalności finansowej 

Przepływy pieniężne z działalności finansowej obejmują przede wszystkim zaciąganie i obsługę 

zobowiązań finansowych i wyniosły w roku obrotowym 2008/2009 19.674,5 tys. EuR. 

Finansowanie 

Warunki dotyczące zobowiązań finansowych zostały przedstawione w dodatkowych wyjaśnieniach 

i informacjach do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Sytuacja majątkowa 

Tabela poniżej przedstawia bilans sporządzony na dzień 30 kwietnia 2009 r. oraz na dzień 30 

kwietnia 2008 r. 

Skrócony bilans grupy kapitałowej 

Wartości w TEUR 30 kwietnia 2009 30 kwietnia 2008 Zmiana w % 

nieruchomości 6.904.191,6 4.366.603,5 58,11 % 

nieruchomości w budowie 514.614,4 687.442,0 -25,14 % 

Pozostałe aktywa trwałe 1.751.220,4 3.496.365,2 -49,91 % 

Majątek trwały 9.170.026,4 8.550.410,7 7,25 % 

Majątek obrotowy 1.501.635,1 1.874.922,9 -19,91 % 

AKTYWA 10.671.661,5 10.425.333,6 2,36 % 

Kapitał własny 5.387.070,7 7.885.750,2 -31,69 % 

Zobowiązania finansowe 2.917.656,7 1.357.619,0 114,91 % 

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 1.128.687,2 719.303,1 56,91 % 

Zobowiązania długoterminowe 4.046.343,8 2.076.922,1 94,82 % 

Zobowiązania krótkoterminowe 1.238.246,9 462.661,3 167,64 % 

PASYWA 10.671.661,5 10.425.333,6 2,36 % 

Majątek trwały 

W roku obrotowym 2008/09 wartość majątku trwałego zwiększyła się o 619.615,7 tys. EuR, 

czyli 7,25 % , do kwoty 9.170.026,4 tys. EuR. Wzrost ten wynika przede wszystkim z nabycia 

IMMOAuSTRII. 

Majątek obrotowy 

Wartość majątku obrotowego spadła natomiast o 373.287,9 tys. EuR do wartości 

1.501.635,1 tys. EuR.

G. KAPITAł ZAKłADOWy 

Kapitał zakładowy na dzień 30 kwietnia 2009 r. wynosił 833.824.125,0 EuR (2007/08: 

833.824.125,0 EuR) i składał się z 833.824.125 (2006/07: 833.824.125) akcji bez określonej 

wartości nominalnej. 

Podział akcji na dzień 30 kwietnia 2009 r. przedstawia się następująco: 

Podział akcji 

30 kwietnia 2009 30 kwietnia 2008 

Ilość 

Kapitał zakładowy 

w EUR 

Ilość 


w EUR 

Akcje imienne 0 0 2 2 

Akcie na okaziciela 833.824.125 833.824.125 833.824.123 833.824.123 

Suma 833.824.125 833.824.125 833.824.125 833.824.125 

Akcje o numerach 1 i 2, będące w posiadaniu IMMOFInAnZ AG, 1120 Wiedeń, Gaudenzdorfer 

Gürtel 67, zostały przekształcone na akcje na okaziciela. Tym samym wygasło specjalne 

prawo do mianowania członka Rady nadzorczej. 

IMMOFInAnZ posiada 54,64 % (2007/08: 54,63 % ) udziałów w IMMOEAST. 

Zgodnie z uchwałą zwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 13 września 2007 r. Zarząd 

spółki na mocy § 174 ust. 2 ustawy o spółkach akcyjnych został upoważniony, za zgodą 

Rady nadzorczej w ciągu 5 lat od daty podjęcia uchwały, do emisji w kilku transzach długoterminowych 

obligacji zamiennych na akcje na okaziciela w ilości 208.456.031 sztuk, odpowiadających 

udziałowi w kapitale własnym w wysokości 208.456.031 EuR, oraz do określenia 

przyjętych warunków wydania i zamiany tych obligacji. Prawo akcjonariuszy do poboru zostało 

wykluczone. Dlatego też kapitał zakładowy został podwyższony zgodnie z § 159 ust. 2 pkt 

1 ustawy o spółkach akcyjnych o kwotę 208.456.031,0 EuR poprzez emisję 208.456.031 akcji 

na okaziciela z prawem głosu. Warunkowe podwyższenie kapitału przeprowadzane jest tylko 

w przypadku, gdy właściciele wydanych obligacji zamiennych skorzystają z przyznanego im 

prawa wymiany lub poboru. Do dnia bilansowego 30 kwietnia 2009 r. IMMOEAST nie wyemitowała 

obligacji zamiennych. 

Kapitał zapasowy w jednostkowym sprawozdaniu finansowym IMMOEAST zawiera bezzwrotne 

dopłaty do kapitału pochodzące z podwyższenia kapitału zgodnie z § 229 ust. 2 pkt 1 

austriackiego kodeksu spółek handlowych w zw. z § 130 ust. 2 ustawy o spółkach akcyjnych w 

wysokości 6.170.766,6 tys. EuR (2007/08: 6.170.766,6 tys. EuR). Wartość rezerw kapitałowych 

podlegających podziałowi wyniosła 48.537,4 tys. EuR (2007/08: 48.537,4 tys. EuR) 

Statut spółki nie zawiera żadnych postanowień dotyczących zasad mianowania członków Zarządu 

oraz Rady nadzorczej oraz dokonywania zmian w statucie, które wykraczałyby poza 

ustawowe regulacje. 

W statucie brak jest postanowień, które nabrałyby mocy obowiązującej, uległy zmianie lub 

wygasły w przypadku zmian w organach kontrolnych. 





IMMOFInAnZ posiada 

54,64 % udziałów 

w IMMOEAST 

Obligacje konwersyjne 

67

68 


Durch Verschmelzung 

mit IMMOAuSTRIA 

Anstieg um 94,8 % 

Pomiędzy spółką a jej Zarządem istnieją porozumienia o wypłatę odszkodowań, zawarte na 

wypadek oferty publicznej. Z członkami Rady nadzorczej nie zawarto odpowiedniego porozumienia. 

Statut został zmieniony o tyle, że jeżeli spółka posiada jednego członka Zarządu, to reprezentuje 

on spółkę samodzielnie. Jeżeli powołano dwóch lub więcej członków Zarządu, spółka 

reprezentowana jest przez dwóch członków Zarządu łącznie lub przez jednego z nich wraz z 

prokurentem. 

Ponadto ustalono, że jeżeli członek Zarządu zostaje powołany na Prezesa Zarządu, to w przypadku 

równej ilości głosów jego głos jest decydujący. 

Zwiększono także liczbę członków Rady nadzorczej z sześciu do maksymalnie ośmiu. Rada 

nadzorcza jest zdolna do podejmowania uchwał, jeżeli obecnych jest co najmniej trzech 

członków, w tym przewodniczący lub zastępca. Posiedzeniem kieruje przewodniczący, a jeżeli 

jest to niemożliwe, zastępca. Osoba kierująca posiedzeniem decyduje o rodzaju głosowania. 

Zobowiązania długoterminowe 

Zobowiązania długoterminowe wzrosły w porównaniu do poprzedniego roku o 

1.969.421,8 tys. EuR do poziomu 4.046.343,8 tys. EuR, co oznacza wzrost o 94,82 % . Wzrost 

ten wynika głównie ze zobowiązań przejętych w ramach fuzji z IMMOAuSTRIą. 

Ponadto odnotowano znaczny wzrost rezerw do poziomu 196.863,5 tys. EuR, wnikający z 

dotowania rezerw na przewidywane straty, patrz również pkt 3.1.4. dodatkowych wyjaśnień i 

informacji do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Zobowiązania krótkoterminowe 

Wzrost zobowiązań krótkoterminowych o 167,6 % z kwoty 462.661,3 tys. EuR do kwoty 

1.238.249,9 tys. EuR spowodowany jest przede wszystkim wzrostem zobowiązań krótkoterminowych. 

Wzrost ten wynika z nabycia IMMOAuSTRII.

net Asset Value 

Struktura net Asset Value przedstawia się w następujący sposób: 

net Asset Value 

Wartości w TEUR 30 kwietnia 2009 30 kwietnia 2008 

Kapitał własny bez uwzględnienia udziałów 

mniejszości 

5.381.542,8 7.856.155,6 

Wartość firmy -169.633,4 -298.422,2 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego -108.760,9 -58.600,1 

Rezerwa na podatek odroczony 767.879,5 5.871.028,0 633.226,9 8.132.360,2 

nieruchomości w budowie (wartość księgowa) 514.614,4 687.442,0 

nieruchomości w budowie (wartość godziwa) 546.871,0 32.256,6 1.028.348,1 340.906,1 

Zapasy wartość (wartość księgowa) 188.262,1 249.612,8 

Zapasy (wartość godziwa) 198.181,7 9.919,5 293.003,7 43.390,9 

Wartość rezydualna kontraktów forward purchase 

oraz udziałów wycenianych według ceny nabycia 

udziały w spółkach stowarzyszonych 

(wartość księgowa) 

udziały w spółkach stowarzyszonych 

(wartość godziwa) 

0,0 45.955,3 

144.818,3 530.754,1 

144.818,3 0,0 535.309,7 4.555,6 

Wartość aktywów netto 5.913.204,1 8.567.168,1 

liczba akcji (w tysiącach sztuk) 833.824,1 833.824,1 

Wartość aktywów netto przypadająca 

na akcję (EUR) 

7,09 10,27 

Wartość aktywów netto przypadająca na akcję spadła w ubiegłym roku obrotowym o 31,0 % z 

10,27 EuR do 7,09 EuR. Zawarta jest tutaj wycena wszystkich projektów deweloperskich, zapasów 

i udziałów niewykazanych w bilansie w wartości rynkowej. 

Kalkulacja net Asset Value opiera się na rekomendacjach dobrych praktyk (Best Practices 

Policy Recommendations) (6.3) wydanych przez European Public Real Estate Association 

(EPRA). 

Triple net Asset Value 


net Asset Value (nAV) 5.913.204,1 8.567.168,1 

Podatek odroczony (wartość godziwa) -13.418,3 -6.512,1 

Triple net Asset Value (nnnAV) 5.899.785,8 8.560.656,0 


Triple Net Asset Value przypadająca na akcję (EUR) 7,08 10,27 

Z uwagi na fakt, że IMMOEAST posiada także zapasy, których sprzedaż nawet po uwzględnieniu 

możliwości optymalizacji podatkowej, ma konsekwencje podatkowe, w sprawozdaniu finansowym 

ujmowana jest również Triple net Asset Value. Kalkulacja zakłada kompletne opodatkowanie 

zysku z tytułu zbycia nieruchomości według aktualnych stawek podatkowych. 



nAV wynosi obecnie 

7,09 EuR 

69

70 


Przegląd ryzyk 

Instrumenty finansowe 

H. InSTRuMEnTy FInAnSOWE I 

ZARZąDZAnIE RyZyKIEM 

IMMOEAST jako międzynarodowa grupa kapitałowa narażona jest na różnego rodzaju ryzyka 

finansowe. Z punktu widzenia IMMOEAST największe ryzyko związane jest z wahaniami kursów 

walut, stóp procentowych, kursów akcji, możliwości zapewnienia płynności finansowej 

oraz wiarygodnością i wypłacalnością klientów oraz partnerów biznesowych IMMOEAST. Celem 

grupy kapitałowej jest aktywne sterowanie w/w ryzykami poprzez systematyczne zarządzanie 

ryzykiem. 

Według MSR 32 i MSR 39 rozróżnia się pierwotne instrumenty finansowe oraz pochodne instrumenty 

finansowe. 

Pierwotne instrumenty finansowe ujęte po stronie aktywów to w szczególności wykazane w 

długoterminowym majątku finansowym pozostałe udziały, papiery wartościowe oraz pożyczki 

udzielone, należności z tytułu dostaw i usług oraz lokaty bankowe. Finansowe składniki majątku 

przeznaczone do obrotu wyceniane są według wartości godziwej, pozostałe finansowe 

składniki majątku według zamortyzowanego kosztu. Wartości godziwe wynikają z kursów giełdowych 

lub uzyskiwane są w oparciu o uznaną metodę wyceny. Pierwotne instrumenty finansowe 

ujęte po stronie pasywów to przede wszystkim zobowiązania finansowe oraz zobowiązania 

z tytułu dostaw i usług wyceniane według zamortyzowanego kosztu 

Pochodne instrumenty finansowe stosuje się w celu zabezpieczenia ryzyka kursowego oraz 

ryzyka związanego ze zmianami stóp procentowych dotyczących działalności operacyjnej, jak 

również ryzyk związanych z lokatami bankowymi oraz ryzyk finansowania. 

Ryzyko straty/ryzyko kredytowe 

Pod pojęciem ryzyko kredytowe (ryzyko straty) rozumie się ryzyko, że jedna ze stron transakcji 

spowoduje powstanie straty finansowej u drugiej strony, wskutek niewywiązania się ze zobowiązań 

finansowych. Według MSSF 7.36 dla każdej kategorii instrumentów finansowych należy 

przedstawić dane dotyczące maksymalnej ekspozycji na ryzyko kredytowe występujące na 

dzień bilansowy, bez uwzględnienia ustaleń zmniejszających ryzyko, opisu otrzymanych zabezpieczeń 

kredytowych i porozumień mających na celu zmniejszenie ryzyk, jak również dane 

o wartościach księgowych finansowych składników majątku, w stosunku do których uległy 

zmianie warunki umowy oraz uprzednio wynegocjowane warunki umów, lub które na podstawie 

brzmienia umowy przed renegocjowaniem byłyby już wymagalne lub objęte odpisem 

aktualizującym. Stosownie do MSSF 7.B9 oraz zgodnie z MSR 32.42 i następnie z MSR 39 wartość 

utworzonych odpisów aktualizujących pomniejsza wartość księgową składników majątku 

finansowego. Pozostała kwota przedstawia maksymalne ryzyko kredytowe. nie uwzględnia się 

zabezpieczeń oraz innych uzgodnień mających na celu minimalizację tego ryzyka, są one prezentowane 

oddzielnie. (MSSF 7.36(b)). 

Ryzyka kredytowe wynikają z możliwości nieuregulowania zobowiązań przez drugą stronę 

umowy, a tym samym spowodowania strat finansowych dla grupy kapitałowej. Maksymalna 

ekspozycja na ryzyko kredytowe odpowiada wartościom wykazanym w aktywach. Ryzyko straty 

w odniesieniu do finansowych składników majątku wyraża się odpowiednimi odpisami aktualizującymi. 

Ryzyko straty dla IMMOEAST jest niskie, ponieważ IMMOEAST weryfikuje na 

bieżąco wiarygodność klientów i nie więcej niż 5 % łącznej kwoty należności dotyczy jednego

najemcy. Ryzyko straty uwzględnione jest w odpowiedniej wielkości w stawce oprocentowania 

ew. wyraża się indywidualnymi odpisami aktualizującymi. 

Stan pierwotnych instrumentów finansowych wynika z bilansu, a ich wartość wskazuje na maksymalną 

ekspozycję na ryzyko straty. Ryzyko straty w odniesieniu od innych wykazanych w 

aktywach instrumentów finansowych oraz w przypadku derywatów jest niskie, ponieważ 

wszystkie transakcje finansowe zawarte zostały z instytucjami finansowymi o wysokiej wiarygodności. 

Podstawowym instrumentem zapobiegającym powstaniu ryzyka straty jest zróżnicowany 

portfel nieruchomości oraz struktura najemców obiektu. Ryzyko straty w odniesieniu do należności 

od najemców jest niskie, ponieważ, z jednej strony od najemców wymaga się z reguły 

gwarancji płynności (w przypadku powierzchni mieszkalnych - kaucje gotówkowe, w przypadku 

powierzchni usługowych – gwarancje bankowe lub kaucje gotówkowe), a z drugiej 

strony weryfikowana jest na bieżąco ich wiarygodność kredytowa. 

Ryzyko rynkowe 

Pod pojęciem ryzyko rynkowe rozumie się ryzyko, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy 

pieniężne generowane z instrumentów finansowych będą ulegać wahaniom wskutek zmian 

cen rynkowych. Ryzyko rynkowe można podzielić na trzy kategorie: ryzyko kursowe, ryzyko 

zmiany stopy procentowej oraz pozostałe ryzyka cenowe. 

Ryzyko kursowe 

IMMOEAST jest narażona na dwa rodzaje ryzyka kursowego. Z jednej strony różnice kursowe 

mogą wpływać na wyniki z przeprowadzanej wyceny, z drugiej strony mogę mieć wpływ na 

sytuację majątkową spółki. 

Przeliczanie danych spółek należących do grupy kapitałowych, działających poza strefą euro, 

metodą konsolidacji pełnej lub proporcjonalnej następuje zgodnie z walutą funkcjonalną danej 

spółki w oparciu o zmodyfikowaną metodę kursu walutowego z dnia bilansowego. Wyceny 

nieruchomości bazują na wartościach w euro, a zmiany kursów walut mają wpływ na wynik 

aktualizacji wartości nieruchomości. 

Jeżeli kursy walut wzrosły w stosunku do euro, doprowadziło to do uzyskania wyższych wartości 

godziwych wyrażonych w euro w porównaniu do lat ubiegłych. Jeżeli mamy do dyspozycji 

niezmienioną wartość wyceny nieruchomości w euro, z powtórnego przeliczenia tych 

wartości na waluty lokalne, przy uwzględnieniu wyższego kursu, będzie wynikała niższa wartość 

oraz tym samym konieczne będzie zmniejszenie wartości nieruchomości. W przypadku 

wzrostu wyceny wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych osłabia zwiększenie wartości 

nieruchomości. W przypadku spadku wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych zwiększa 

odpis aktualizujący. 

Jeżeli kursy walut spadły w stosunku do euro, doprowadziło to do uzyskania niższych wartości 

godziwej w porównaniu do lat poprzednich. Jeżeli mamy do dyspozycji niezmienioną wartość 

wyceny nieruchomości w euro, z ponownego przeliczenia tych wartości na waluty lokalne, 

przy uwzględnieniu obniżonego kursu, wynika wyższa wartość oraz tym samym zwiększenie 

wartości nieruchomości. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych 

podwyższa zwiększenie wartości nieruchomości, w przypadku spadku wartości nieruchomości, 

skutki powstania różnic kursowych pomniejszają odpis aktualizujący. 



i zarządzanie ryzykiem 

Wpływ na wynik z wyceny 

oraz sytuację majątkową 

71

72 


Szybka konwersja środków 

pieniężnych w gotówce 

na euro, obostrzenia 

przy zaciąganiu kredytów w 

walutach obcych 

Powiązanie kursów z euro 

Brak zastosowania 

rachunkowości 

zabezpieczeń w myśl MSSF 

MSR 21 wymaga dokonywania przeliczenia pozycji pieniężnych majątku oraz zobowiązań według 

średniego kursu danej waluty obowiązującego w momencie zawarcia transakcji. Tym 

samym wahania kursów walut oddziałują bezpośrednio na sytuację majątkową podmiotu. 

Ryzyku zmniejszenia stanu środków pieniężnych w walucie obcej zapobiega się poprzez szybką 

konwersję gotówki na euro. lokaty w uSD mają niewielki zakres i dotyczą inwestycji, których 

realizacja powinna nastąpić w uSD, lub w przypadku których podmioty zobowiązały się 

do realizacji inwestycji w uSD. 

Innym instrumentem pozwalającym uniknąć ryzyka kursowego jest restrykcyjne podejście do 

zaciągania kredytów w walutach obcych na terenie Europy, ponieważ ryzyko skutków zmian 

kursów walut przewyższa możliwe do uzyskania korzyści wynikające z niższego oprocentowania 

kredytów walutowych. 

W celu ograniczenia ryzyka kursowego w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu, w krajach, 

w których waluta funkcjonalna nie odpowiada euro, płatności z tytułu wynajmowanych 

nieruchomości następują w przeważającej części w euro (w Rosji uSD), ewentualnie łączy się 

poszczególne płatności z kształtowaniem się kursów euro w ustalonych terminach. Silne osłabienie 

większości walut w krajach segmentów CEE, SEE i CIS oraz kryzys finansowy doprowadziły 

do tego, że IMMOEAST zawarła dodatkowe umowy z różnymi najemcami, w szczególności 

w Rosji i Rumunii, w których określono górne granice kursów wymiany (FX-Caps) 

dotyczące płatności czynszów. Tym samym ryzyko wzrostu kursów zostało częściowo przeniesione 

na IMMOEAST. 

W celu sterowania ryzykiem kursowym stosuje się pochodne instrumenty finansowe. Pochodne 

instrumenty finansowe, stosowane w IMMOEAST w celu zabezpieczenia przed ryzykiem 

kursowym, ujmowane są w bilansie nie jako transakcje zabezpieczające lecz jako odrębne 

transakcje. Rachunkowość zabezpieczeń w myśl MSR 39.85 – MSR 39.102 nie jest stosowana 

ze względu na brak podstaw jej zastosowania. 

Wycena następuje według aktualnej wartości rynkowej. Pochodne instrumenty finansowe wykazujące 

dodatnią wartość rynkową ujmowane są w aktywach w pozycji „pozostałe instrumenty 

finansowe“. Pochodne instrumenty finansowe wykazujące ujemną wartość rynkową ujmowane 

są w pozycji „pozostałe zobowiązania“. 

Zmiany wartości rynkowych prezentowane są w rachunku zysków i strat odpowiednio w przychodach 

lub kosztach z działalności finansowej. 

Tabela, zawarta w punkcie 3.8.3.1 dodatkowych wyjaśnień i informacji do skonsolidowanego 

sprawozdania finansowego przedstawia wartości rynkowe oraz warunki związane z instrumentami 

pochodnymi służącymi zabezpieczeniu przed ryzykiem kursowym. 

Ryzyko zmiany stopy procentowej 

IMMOEAST, jako międzynarodowa grupa kapitałowa, narażona jest na ryzyko zmiany stopy 

procentowej na wielu rynkach nieruchomości. Ryzyko zmiany stopy procentowej może dotyczyć 

wyniku grupy kapitałowej w formie wyższych kosztów odsetek z tytułu transakcji oprocentowanych 

zmienną stopą procentową i w ten sposób może oddziaływać na wycenę nieruchomości 

lub w przypadku stałych stóp procentowych na wartość godziwą instrumentów 

finansowych.

Zmiana stopy procentowej w przypadku transakcji ze zmiennym oprocentowaniem ma bezpośredni 

wpływ na wynik finansowy jednostki. IMMOEAST zarządza ryzykiem związanym ze 

wzrostem oprocentowania, które prowadziłoby do wyższych kosztów z tytułu odsetek oraz 

spowodowałoby pogorszenie wyniku finansowego, poprzez zastosowanie pochodnych instrumentów 

finansowych. Pochodne instrumenty finansowe wykazywane są w bilansie nie jako 

transakcje zabezpieczające lecz jako oddzielne transakcje. Rachunkowość zabezpieczeń (Hedge 

Accounting) w myśli MSR 39.85 – MSR 39.102 nie jest stosowana, ze względu na brak istniejących 

podstaw jej zastosowania. 

Wycena następuje według aktualnej wartości rynkowej. Pochodne instrumenty finansowe wykazujące 

dodatnią wartość rynkową ujmowane są w pozycji „pozostałe instrumenty finansowe“. 

Pochodne instrumenty finansowe wykazujące ujemną wartość rynkową ujmowane są w 

pozycji bilansu „pozostałe zobowiązania”. 

Zmiany wartości rynkowych są ujmowane w wyniku na działalności finansowej. Dodatkowo 

istnieją umowy o finansowanie, które podlegają stałemu oprocentowaniu. 

Zestawienie wartości rynkowych oraz warunków pochodnych instrumentów finansowych nabytych 

w celu zabezpieczenia przed ryzykiem zmiany stopy procentowej znajduje się w punkcie 

3.8.3.2 dodatkowych wyjaśnień i informacji do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Ryzyko płynności finansowej 

Kryzys na rynkach finansowych oraz związane z nim ograniczenia w dostępie do kredytów, a 

także napięta sytuacja wynikająca z obawy o przyszłość grupy IMMOEAST utrudniały w ostatnich 

miesiącach negocjowanie nowych kredytów oraz dostęp do środków pieniężnych. 

Podczas gdy do końca poprzedniego roku obrotowego uzyskiwanie finansowania na nieruchomości 

i projekty deweloperskie z banków i instytucji finansowych było czynnością rutynową, 

obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej: banki i instytucje finansowe, które 

także znajdują się pod negatywnym wpływem sytuacji na rynkach finansowych i często same 

muszą walczyć z poważnymi zagrożeniami płynności finansowej, w ostatnich miesiącach wprowadziły 

nowe kryteria udzielania kredytów i konfrontują potencjalnych kredytobiorców z nowymi 

procedurami i wytycznymi w tym zakresie. Mimo spełnienia wszystkich wymagań stawianych 

przez banki IMMOEAST w kilku przypadkach bez uzasadnienia uzyskała odmowę 

przyznania kredytu. 

W tych trudnych okolicznościach IMMOEAST zwraca szczególną uwagę na ryzyko płynności 

finansowej, co służy zapewnieniu ciągłej wypłacalności przedsiębiorstwa. Płynność finansowa 

IMMOEAST kontrolowana jest poprzez comiesięczną analizę przepływów płatności oraz planowanie 

przyszłych wpływów i wydatków. ustalona w wyniku tego procesu płynność finansowa 

netto stanowi podstawę planowania decyzji inwestycyjnych i wynikającego z nich związania 

kapitału. 

Konsekwentne działania restrukturyzacyjne umożliwiły poprawę płynności finansowej 

IMMOEAST. Oprócz tego próbowano z jednej strony ograniczyć przyszłe wydatki, z drugiej 

strony stworzyć korzystne możliwości refinansowania. Ważnym krokiem w kierunku wzmocnienia 

płynności finansowej było wstrzymanie wielu projektów deweloperskich. Ich realizację 

przesunięto w czasie, aż do zmiany ekonomicznych warunków ramowych. Wzmocnienie płynności 

stało się także możliwe dzięki przeprowadzonym negocjacjom nowych warunków refinansowania, 

niskiemu poziomowi referencyjnej stopy procentowej oraz sprzedaży pojedyn- 




Zabezpieczenie transakcji 

poprzez pochodne 

instrumenty finansowe 

Bardziej surowe warunki 

udzielania kredytów 

utrudniają finansowanie 

Konsekwentna 

restrukturyzacja przyczynia 

się do poprawy płynności, 

finansowej, nabycie 

IMMOAuSTRII zapewnia 

poprawę rezerw płynności 

73

74 


nabycie STOP.SHOP. 

Rakovnik (Czechy) 

Zarządzanie obiektami 

zlokalizowanymi w Austrii 

przez BuWOG/ESG 

Oddzielenie struktury 

informatycznej i 

telekomunikacyjnej od 

Constantia Privatbank 

czych nieruchomości, spółek i inwestycji finansowych. Także włączenie podkoncernu 

IMMOAuSTRIA do IMMOEAST przyczyniło się do poprawy wypłacalności grupy kapitałowej. 

IMMOAuSTRIA posiada bowiem wysokie rezerwy środków pieniężnych oraz atrakcyjny potencjał 

zabezpieczeń. 

Przyszłe zobowiązania zakupu oraz zobowiązania inwestycyjne, wynikające z zawartych umów, 

capital calls z tytułu inwestycji finansowych, nieplanowe spłaty kredytów w związku z naruszeniami 

klauzul (Covenants), koszty postępowań sądowych, przejęte gwarancje oraz realizacja 

umów o świadczenie usług zarządczych wiążą się z potrzebą dalszego zabezpieczenia płynności 

finansowej, która może zostać zaspokojona tylko poprzez refinansowanie na rynku kapitałowym. 

I. ZASADy RACHunKOWOśCI I WyCEny 

nowe standardy rachunkowości i zmiany dotyczące dozwolonych alternatywnych metod ujmowania 

i wyceny poszczególnych składników aktywów i pasywów mogą wpłynąć w znaczącej 

mierze na wyniki IMMOEAST, mogą również oddziaływać na porównywalność danych finansowych 

z poprzednimi okresami sprawozdawczymi. Szczegółowe informacje na temat zastosowanych 

zasad rachunkowości i wyceny zostały zawarte w dodatkowych wyjaśnieniach i informacjach 

do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

J. ZDARZEnIA PO DnIu BIlAnSOWyM 

Z dniem 8 czerwca 2009 r. IMMOEAST nabyła 100 % udziałów w czeskiej spółce STOP.SHOP. 

Rakovnik s.r.o., która posiada centrum specjalistyczne STOP.SHOP. w Rakovniku, Czechy. 

Po dniu bilansowym zadecydowano, że wszystkimi obiektami zlokalizowanymi w Austrii nie 

będzie zarządzać IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH, tylko należąca do 

IMMOEAST spółka BuWOG/ESG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH. nastąpią także 

zmiany w zakresie zarządzania obiektami zagranicznymi. Do dnia bilansowego 30 kwietnia 

2009 r. zarząd ten sprawowały zagraniczne spółki zależne spółki IMV Immobilien Management 

und Verwaltung GmbH. Decyzje w tym zakresie zapadną w odniesieniu do poszczególnych 

krajów. 

Po dniu bilansowym nastąpiło rozdzielenie systemów informatycznych IMMOEAST i Constantia 

Privatbank AG. Od 6 lipca 2009 r. grupa IMMOEAST posiada własną niezależną strukturę 

informatyczną i telekomunikacyjną. 

W maju i lipcu 2009 r. IMMOAuSTRIA nabyła portfel ekskluzywnych nieruchomości. Pięć z 

sześciu obiektów zlokalizowanych jest w Wiedniu, jeden w Graz. Portfel obejmuje m.in. dwa 

budynki w pierwszej dzielnicy Wiednia i jeden obiekt przy ulicy Mariahilfer Straße.

K. PERSPEKTyWy 

IMMOEAST działa w niepewnych warunkach ekonomicznych, zdeterminowanych przez kryzys 

finansowy i gospodarczy. Dla roku gospodarczego 2009/10 charakterystyczna będzie konsolidacja 

i restrukturyzacja portfela. Jesteśmy pełni wiary, że zapotrzebowanie na nieruchomości 

najwyższej klasy w krajach Europy środkowej i Wschodniej przyczyni się w najbliższej przyszłości 

do poprawy sytuacji na rynku. Wychodzimy zatem z założenia, że większa część wstrzymanych 

obecnie projektów deweloperskich będzie kontynuowana. Stanowią one bowiem ważny 

potencjał dla przyszłego rozwoju przedsiębiorstwa po konsolidacji. 

IMMOEAST AG i IMMOFInAnZ AG powinny wkrótce przejąć spółkę Aviso Delta GmbH. Tym 

samym zostanie sfinalizowana internalizacja zarządzania i personelu, do której od dawna dążymy. 

Pracujemy intensywnie nad ugodą z Constantia B.V., która zapewni nam szybkie odzyskanie 

możliwie dużej części naszej wierzytelności. 

W średniej per spek t y wie c zasu nas tąpi dalsze zbliżenie s truk tur grupy IMMOFInAnZ-IMMOE AST; 

rozpatrywana jest możliwość fuzji obydwu spółek akcyjnych. 

Wiedeń, dnia 3 sierpnia 2009 r. 



MRICS 




mgr dr Manfred Wiltschnigg 

MRICS 




Zasady rachunkowości i wyceny 

Zdarzenia po dniu bilansowym 

Perspektywy 

Planowane dalsze 

połączenie IMMOEAST 

i IMMOFINANZ 


MRICS 

75

Atrium Park Budapeszt H 

ROCZnE SKOnSOlIDOWAnE 

SpRAWOZdANIE FINANSOWE

oczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe 

Skonsolidowany rachunek zysków i strat 78 

Skonsolidowany bilans na 30 kwietnia 2009 r. 79 

Zestawienie zmian w kapitale własnym grupy kapitałowej 80 

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych 81 

Raport w podziale na segmenty 82 

Dodatkowe wyjaśnienia i informacje do skonsolidowanego 

sprawozdania finansowego 84 

1. Informacje ogólne 84 

2. Zasady konsolidacji 92 

3. Wyjaśnienia poszczególnych pozycji sprawozdania finansowego 114 

4. Wyjaśnienia dotyczące rachunku przepływów pieniężnych 177 

5. Raportowanie w podziale na segmenty działalności 180 

Jednostki powiązane grupy kapitałowej IMMOEAST AG 184 

Oświadczenie Zarządu 197 

Opinia biegłego rewidenta 198 

Stan nieruchomości IMMOEAST AG 200 

Glosariusz 210 

Rachunek zysków i strat Koncernu za okres trzech miesięcy 212 

77

78 


SKOnSOlIDOWAny RACHunEK 

ZySKÓW I STRAT 

Wartości w TEUR Nota 1 maja 2008 - 30 kwietnia 2009 1 maja 2007 - 30 kwietnia 2008 

Przychody ze sprzedaży 3.1.1. 407.044,9 297.213,3 

Pozostałe przychody operacyjne 2) 3.7.1. 66.434,4 52.039,2 

Koszty związane z nieruchomościami 1) 3.1.3. -134.925,0 -77.613,6 

Pozostałe koszty operacyjne 2) 3.7.2. -151.968,2 -120.758,6 

Koszty osobowe 3.7.6. -5.969,1 -677,2 

Zużycie materiałów i energii 3.1.15. -17.246,3 -4.100,0 

Wynik na działalności operacyjnej przed amortyzacją (EBITDA) 163.370,8 146.103,1 

Aktualizacja wyceny nieruchomości 3.1.2.1. -913.198,8 11.090,1 

Amortyzacja 1) 3.1.5. -822.914,5 -142.182,5 

Dotowanie rezerw na przewidywane straty 3.1.4. -141.036,9 0,0 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -1.713.779,3 15.010,7 

Koszty/Przychody finansowe 3.3.3. 61.567,9 101.688,1 

Pozostały wynik finansowy 3.3.3. -607.348,7 108.965,6 

udział w wyniku jednostek stowarzyszonych 3.4. -367.459,7 40.332,9 

Wynik na działalności finansowej 3.3.3. -913.240,6 250.986,5 

WyNIK FINANSOWy PRZED OPODATKOWANIEM (EBT) -2.627.020,0 265.997,2 

Podatek dochodowy 3.5.1. 254.534,3 -98.651,6 

Wynik grupy kapitałowej -2.372.485,7 167.345,6 

Udziały jednostki dominującej -2.345.785,4 167.768,9 

Udział mniejszości -26.700,4 -423,3 

Nierozwodniony wynik na akcję w EUR 3.6.1. -2,85 0,21 

Rozwodniony wynik na akcję w EUR 3.6.1. -2,85 0,21 

1) Odpisy aktualizujące należności zostały przeniesione z kosztów związanych z nieruchomościami do odpisów amortyzacyjnych. 

Zmiana ta (2007/08: 1.149,9 TEuR) obowiązuje również dla porównawczych wartości liczbowych. 

2) Pomiędzy pozostałymi przychodami operacyjnymi a pozostałymi kosztami operacyjnymi, dotyczącymi poprzedniego roku, 

dokonano przeniesienia w kwocie 148,9 TEuR w celu zapewnienia lepszej porównywalności danych. 

Poniższe dodatkowe wyjaśnienia i informacje stanowią integralną część niniejszego skonsolidowanego rachunku zysków i strat.

SKOnSOlIDOWAny BIlAnS 

nA 30 KWIETnIA 2009 R. 

roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe 

Wartości w TEUR Nota 30 kwietnia 2009 30 kwietnia 2008 

nieruchomości 3.1.6. 6.904.191,6 4.366.603,5 

środki trwałe w budowie 3.1.7. 514.614,4 687.442,0 

Pozostałe środki trwałe 3.7.3. 20.168,8 3.319,1 

Wartości niematerialne 3.2.1./3.7.4. 172.947,4 299.412,7 

udziały w jednostkach stowarzyszonych 3.4. 144.818,3 530.754,1 

Pozostałe instrumenty finansowe 3.3.5. 277.354,2 511.826,9 

należności i inne aktywa 3.3.6. 1.027.170,7 2.092.452,3 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 3.5.2. 108.760,9 58.600,1 

Aktywa trwałe 9.170.026,4 8.550.410,7 

należności i pozostałe aktywa 1) 3.3.6. 741.281,1 655.914,7 

nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 3.1.8. 5.173,5 0,0 

Zapasy (nieruchomości) 3.1.10. 188.262,1 249.612,8 

Krótkoterminowe instrumenty finansowe 781,0 500.950,7 

środki pieniężne 1) 3.3.8. 566.137,4 468.444,7 

Aktywa obrotowe 1.501.635,1 1.874.922,9 

AKTYWA 10.671.661,5 10.425.333,6 

Kapitał zakładowy 833.824,1 833.824,1 

Kapitał zapasowy 6.057.753,4 6.057.753,4 

Kapitał z aktualizacji wyceny 11.424,3 3.296,1 

Zyski z lat ubiegłych oraz bieżący wynik finansowy grupy -1.349.695,6 919.717,0 

Kapitał z różnic kursowych -171.763,4 41.564,9 

5.381.542,8 7.856.155,6 

udziały mniejszości 5.527,8 29.594,6 

Kapitał własny 3.6. 5.387.070,7 7.885.750,2 

Zobowiązania finansowe 3) 3.3.9. 2.917.656,7 1.357.619,0 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 3.3.10. 4.282,3 6.481,7 

Rezerwy 3.7.5. 142.435,5 192,8 

Pozostałe zobowiązania 2) 3) 3.3.11. 214.089,9 79.401,7 

Podatek odroczony 3.5.2. 767.879,5 633.226,9 

Zobowiązania długoterminowe 4.046.343,8 2.076.922,1 

Zobowiązania finansowe 3) 3.3.9. 824.469,7 199.130,7 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 3.3.10. 60.003,1 55.591,6 

Rezerwy 3.7.5. 54.428,0 29.708,2 

Pozostałe zobowiązania 2) 3) 3.3.11. 299.346,0 178.230,8 

Zobowiązania krótkoterminowe 1.238.246,9 462.661,3 

PASYWA 10.671.661,5 10.425.333,6 

1) Płynne środki finansowe drugiego stopnia zostały w okresie sprawozdawczym przeniesione z płynnych środków finansowych do należności krótkoterminowych 

i pozostałych aktywów. Zmiana ta (2007/08: 47.072,7 TEuR) została wprowadzona również dla wartości liczbowych z roku ubiegłego. 

2) W okresie sprawozdawczym pasywne instrumenty pochodne zostały przeniesione ze zobowiązań krótkoterminowych do zobowiązań 

długoterminowych. Zmiana ta (2007/08: 2.772,3 TEuR) została wprowadzona również dla wartości liczbowych z roku ubiegłego. 

3) W celu zapewnienia lepszej porównywalności danych przeniesiono kwotę 12.772,1 TEuR z długoterminowych zobowiązań 

finansowych oraz 22.490,5 TEuR z krótkoterminowych zobowiązań finansowych do pozostałych zobowiązań. 

Zobowiązania z tytułu rozliczeń finansowych w wysokości 14.726,0 TEuR, wykazane w roku poprzednim jako pozycja własna, w danych z roku poprzedniego zostały wykazane 

w pozycji pozostałych zobowiązań krótkoterminowych. Poniższe dodatkowe wyjaśnienia i informacje stanowią integralną część niniejszego skonsolidowanego bilansu. 

79

80 


ZESTAWIEnIE ZMIAn W KAPITAlE 

WłASnyM GRuPy KAPITAłOWEJ 

Rok obrotowy 2008/09 

Wartości w TEUR 

Kapitał 

zakładowy 

Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 833.824,1 6.057.753,4 3.296,1 919.717,0 41.564,9 29.594,6 7.885.750,2 

Kapitał z wyceny według wartości godziwej -33.651,4 3,8 -33.647,6 

Podatek odroczony odniesiony na kapitał własny 8.337,2 8.337,2 

Realizacja niezrealizowanych strat -1.075,9 -1.075,9 

Realizacja podatku odroczonego odniesionego na 

kapitał własny 

Kapitał zapasowy 

Kapitał z 

aktualizacji 

wyceny 

Zysk z lat 

ubiegłych 

Kapitał z tytułu 

różnic kursowych 

Udziały 

mniejszości 

269,0 269,0 

Różnice kursowe z przeliczenia -206.270,1 -1.873,0 -208.143,1 

Proporcjonalny udział w zmianach w kapitale podmiotów 

stowarzyszonych, za wyjątkiem zmian 

dotyczących wyniku finansowego 

-195,1 -195,1 

Część wyniku finansowego odniesiona na kapitał 

własny 

-26.121,1 -206.465,2 -1.869,2 -234.455,5 

Wynik grupy kapitałowej na dzień 30 kwietnia 2009 r. -2.345.785,4 -26.700,4 -2.372.485,7 

Wynik finansowy razem -2.371.906,5 -206.465,2 -28.569,5 -2.606.941,2 

Zmiany w strukturze własnościowej 53,0 -28.610,7 -1.908,0 -2.736,3 -33.202,0 

Zmiana metod konsolidacji/Włączenie do kręgu 

konsolidacyjnego 

8.075,1 -2.445,7 7.388,0 13.017,4 

Common Control Transactions 131.104,6 131.104,6 

Wyłączenie z kręgu konsolidacyjnego -2.509,5 -148,9 -2.658,3 

STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 833.824,1 6.057.753,4 11.424,3 -1.349.695,6 -171.763,4 5.527,8 5.387.070,5 

Rok obrotowy 2007/08 


Kapitał 

zakładowy 

Stan na dzień 30 kwietnia 2007 r. 555.882,8 3.568.029,5 813,1 738.677,8 43.894,2 15.788,4 4.923.085,8 

Kapitał z wyceny według wartości godziwej 17.264,4 17.264,4 

Podatek odroczony odniesiony na kapitał własny -4.316,1 -4.316,1 

Różnice kursowe z przeliczenia 12.044,1 -1.354,6 10.689,5 

Proporcjonalny udział w zmianach w kapitale podmiotów 

stowarzyszonych, za wyjątkiem zmian 

dotyczących wyniku finansowego 

-2.992,7 -2.992,7 

Część wyniku finansowego odniesiona na kapitał 

własny 

12.948,3 9.051,4 -1.354,6 20.645,1 

Wynik grupy kapitałowej na dzień 30 kwietnia 2008 r. 167.768,9 -423,3 167.345,6 

Wynik finansowy razem 180.717,2 9.051,4 -1.777,9 187.990,7 

Podwyższenie kapitału 277.941,4 2.557.060,7 2.835.002,1 

Koszty podwyższenia kapitału -67.336,8 -67.336,8 

Zmiany w strukturze własnościowej 322,0 3.461,9 1.001,5 4.785,4 

Zmiana metod konsolidacji/Włączenie do kręgu 

konsolidacyjnego 

2.483,0 -10.618,5 14.582,7 6.447,2 

Wyłączenie z kręgu konsolidacyjnego -4.224,1 -4.224,1 

STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2008 R. 833.824,1 6.057.753,4 3.296,1 919.717,0 41.564,9 29.594,6 7.885.750,2 

Kapitał zapasowy 

Kapitał z 

aktualizacji 

wyceny 

Poniższe dodatkowe wyjaśnienia i informacje stanowią integralną część niniejszego zestawienia zmian w kapitale własnym grupy kapitałowej 

Zysk z lat 

ubiegłych 

Kapitał z tytułu 

różnic kursowych 

Udziały 

mniejszości 

SUMA 

SUMA

SKOnSOlIDOWAny RACHunEK 

PRZEPłyWÓW PIEnIęŻnyCH 



1 maja 2008 - 

30 kwietnia 2009 

1 maja 2007 - 

30 kwietnia 2008 

Wynik grupy kapitałowej przed opodatkowaniem -2.627.020,0 265.997,2 

Aktualizacja/Amortyzacja wartości/Rozwiązanie ujemnej wartości firmy 1.676.295,8 131.131,1 

Proporcjonalny udział w wyniku spółek stowarzyszonych 367.459,7 -40.332,9 

Zysk/Strata ze sprzedaży aktywów trwałych 35.652,8 -33.278,4 

Zyski ze zmiany wartości udziałów -28.507,0 -28.384,6 

Przejściowe wahania wartości rynkowej instrumentów finansowych 576.685,3 -76.006,4 

Zapłacony podatek dochodowy -8.969,3 -17.327,2 

Odsetki (saldo) -57.757,2 -102.364,8 

Pozostałe przychody/koszty nie powodujące przepływów pieniężnych 126.086,5 993,6 

PRZEPŁyWy PIENIężNE Z WyNIKU 59.926,6 100.427,6 

należności i pozostałe aktywa 1) 2.028.863,4 -72.199,5 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -11.921,8 -83.892,3 

Rezerwy (bez uwzględnienia rezerwy na podatek dochodowy i straty) 24.596,5 6.183,3 

Pozostałe zobowiązania -2.400.407,2 252.600,9 

PRZEPŁyWy PIENIężNE Z BIEżąCEJ DZIAŁALNOśCI OPERACyJNEJ -298.942,4 203.120,0 

nabycie nieruchomości -310.593,0 -461.815,7 

nabycie spółek obiektowych z wyłączeniem środków pieniężnych 

(254.881,0 TEuR; 2007/08: 22.414,8 TEuR) 

80.330,2 -839.122,1 

nabycie pozostałych środków trwałych -2.020,6 -1.387,2 

nabycie wartości niematerialnych 0,0 -951,1 

nabycie długoterminowych aktywów finansowych -94.872,9 -315.321,9 

udzielone pożyczki 0,0 -1.293.353,6 

Przychody ze zbycia spółek obiektowych z wyłączeniem środków pieniężnych 103.404,4 104.793,0 

Przychody ze zbycia aktywów trwałych 71.964,5 15.039,4 

Przychody ze zbycia instrumentów finansowych 39.503,7 66.208,2 

Otrzymane odsetki z inwestycji finansowych 17.347,6 57.597,0 

PRZEPŁyWy PIENIężNE Z DZIAŁALNOśCI INWESTyCyJNEJ -94.936,1 -2.668.314,0 

Wpływy z tytułu długoterminowych kredytów i pożyczek 105.636,3 500.033,4 

Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału 0,0 2.745.235,1 

Wydatki z tytułu zmiany struktury udziałów -33.257,1 2.584,0 

Wydatki z tytułu krótkoterminowych zobowiązań finansowych 51.119,5 -46.989,0 

Spłata długoterminowych zobowiązań finansowych -7.314,7 -310.013,7 

Zapłacone odsetki -96.509,4 -62.385,1 

PRZEPŁyWy PIENIężNE Z DZIAŁALNOśCI FINANSOWEJ 19.674,5 2.828.464,7 

Różnice kursowe -28.273,0 -26.596,4 

ZMIANA STANU śRODKóW PIENIężNyCH -402.477,1 336.674,3 

Stan środków pieniężnych na początek okresu 1) 969.395,4 632.721,1 

Stan środków pieniężnych na koniec okresu 1) 566.918,4 969.395,4 

ZMIANA STANU śRODKóW PIENIężNyCH -402.477,0 336.674,3 

1) Płynne środki finansowe drugiego stopnia zostały w okresie sprawozdawczym przeniesione z płynnych środków finansowych do należności krótkoterminowych 

i pozostałych aktywów. Zmiana ta (2007/08: 47.072,7 TEuR) została wprowadzona również dla wartości liczbowych z roku ubiegłego. 

Poniższe dodatkowe wyjaśnienia i informacje stanowią integralną część niniejszego skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych. 

81

82 


RAPORT W PODZIAlE nA SEGMEnTy 

segmenty według regionów 

C E E S E E C I S 

Wartości w TEUR Q4 2008/09 Q4 2007/08 Q4 2008/09 Q4 2007/08 Q4 2008/09 Q4 2007/08 

Powierzchnie biurowe 81.327,2 78.091,1 37.477,6 35.760,9 0,0 0,0 

Powierzchnie logistyczne/handlowe 10.436,1 10.656,0 683,4 288,5 3.870,5 0,0 

Handel detaliczny 48.192,8 42.240,0 24.036,0 15.014,9 33.281,6 32.861,1 

Powierzchnie rekreacyjne/hotelowe 512,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Powierzchnie mieszkalne 46,7 33,7 0,0 0,0 0,0 0,0 

Garaże 6.398,7 5.441,3 336,4 244,6 180,4 76,4 

Przychody z tytułu najmu 146.913,7 136.462,1 62.533,4 51.308,9 37.332,5 32.937,5 

Sprzedaż zapasów w postaci nieruchomości 18.870,1 5.450,2 835,4 354,1 0,0 0,0 

Refakturowane koszty eksploatacji 58.296,2 51.694,7 19.560,2 11.353,5 5.398,0 1.017,6 

Pozostałe 3.006,1 3.580,8 3.016,7 2.255,2 447,1 798,7 

Przychody ze sprzedaży 227.086,0 197.187,8 85.945,8 65.271,7 43.177,6 34.753,8 

Pozostałe przychody operacyjne 16.401,2 2.784,6 11.153,1 3.120,1 5.111,9 3.583,1 

Koszty z nieruchomości 1) -67.776,6 -59.978,9 -40.025,8 -14.639,8 -7.167,5 -2.994,5 

Pozostałe koszty operacyjne -34.412,2 -19.329,9 -19.869,3 -22.008,5 -12.098,3 -3.121,0 

Koszty osobowe -258,8 -193,3 -297,1 -225,7 -334,7 -142,6 

Zużycie materiałów -15.786,5 -3.331,4 -859,9 -768,6 -2,5 0,0 

Wynik na działalności operacyjnej (EBITDA) 125.253,1 117.138,9 36.046,7 30.749,2 28.686,5 32.078,8 

Aktualizacja wyceny nieruchomości -533.268,4 -65.252,7 -360.171,7 97.758,8 -24.230,1 -21.416,0 

Amortyzacja 1) -77.511,0 -21.799,8 -236.380,5 -17.894,1 -87.486,2 -19.659,0 

Dotowanie rezerw na przewidywane straty -13.900,3 0,0 -31.414,4 0,0 -93.057,2 0,0 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -499.426,6 30.086,4 -591.919,9 110.613,9 -176.087,0 -8.996,2 

Przychody z tytułu odsetek i pozostałe przychody 8.476,4 5.562,4 4.415,0 1.280,8 1.301,6 793,7 

Koszty z tytułu odsetek i zrównane z nimi -89.486,4 -88.650,4 -60.945,4 -43.319,7 -35.962,9 -15.918,0 

Pozostały wynik finansowy -209.836,2 103.264,8 -113.944,2 -61.284,6 -53.911,2 -6.430,7 

udziały w podmiotach stowarzyszonych -345.412,7 27.956,7 -13.695,4 4.484,3 0,0 -204,7 

Wynik na działalności finansowej -636.258,9 48.133,5 -184.170,0 -98.839,2 -88.572,5 -21.759,7 

Wynik przed opodatkowaniem (EBT) -1.135.685,4 78.220,1 -776.089,9 11.774,4 -264.659,4 -30.755,7 

w tym udział w Joint venture -565.237,5 27.287,8 -151.607,9 -4.888,3 -443.546,1 -24.195,9 

Podatek dochodowy 116.574,0 -17.680,2 67.047,6 -4.326,3 13.357,8 1.175,1 

Wynik grupy kapitałowej -1.019.111,4 60.540,1 -709.042,3 7.448,2 -251.301,7 -29.580,8 

MAJąTEK SEGMENTU 2.580.764,0 3.448.869,6 1.293.331,2 1.876.628,3 650.830,2 717.781,6 

ZOBOWIąZANIA SEGMENTU 2.017.015,1 2.098.996,7 1.118.931,0 987.958,8 493.921,4 351.154,3 

INWESTyCJE SEGMENTU 181.524,5 236.543,9 136.654,7 765.295,6 115.596,9 253.432,0 


Zmiana ta (2007/08: 1.149,9 TEuR) obowiązuje również dla porównawczych wartości liczbowych.

IMMOAUSTRIA Holdingi 


Pozostałe oraz wykluczenia 

konsolidacyjne 

Grupa IMMOEAST 

Q4 2008/09 Q4 2007/08 Q4 2008/09 Q4 2007/08 Q4 2008/09 Q4 2007/08 Q4 2008/09 Q4 2007/08 

7.192,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 125.997,0 113.852,0 

5.482,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 20.472,7 10.944,5 

1.362,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 106.872,7 90.116,1 

1.582,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2.094,6 0,0 

17.391,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 17.438,1 33,7 

2.958,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9.873,5 5.762,3 

35.969,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 282.748,6 220.708,5 

604,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 20.309,7 5.804,3 

12.471,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 95.726,2 64.065,7 

1.790,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8.260,3 6.634,8 

50.835,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 407.044,9 297.213,3 

21.930,9 0,0 11.741,2 45.104,3 96,1 -2.552,9 66.434,4 52.039,2 

-19.954,5 0,0 0,0 0,0 -0,6 -0,4 -134.925,0 -77.613,6 

-4.475,5 0,0 -78.637,5 -86.521,0 -2.475,6 10.221,8 -151.968,2 -120.758,6 

-2.375,1 0,0 -2.665,6 -96,4 -37,7 -19,2 -5.969,1 -677,2 

-597,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -17.246,3 -4.100,0 

45.364,1 0,0 -69.561,8 -41.513,1 -2.417,8 7.649,3 163.370,8 146.103,1 

4.471,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -913.198,8 11.090,1 

-16.858,9 0,0 -404.677,8 -82.829,6 0,0 0,0 -822.914,5 -142.182,5 

-2.665,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -141.036,9 0,0 

30.311,6 0,0 -474.239,7 -124.342,7 -2.417,8 7.649,3 -1.713.779,3 15.010,7 

7.988,7 0,0 256.719,5 250.356,0 -107.776,4 -79.164,6 171.124,8 178.828,2 

-17.946,2 0,0 -12.898,2 -8.418,0 107.682,0 79.165,9 -109.556,9 -77.140,2 

-844,6 0,0 -228.812,6 73.416,0 0,0 0,0 -607.348,7 108.965,6 

-744,8 0,0 -7.538,7 0,0 -68,2 8.096,6 -367.459,7 40.332,9 

-11.546,8 0,0 7.470,1 315.354,0 -162,6 8.097,9 -913.240,6 250.986,5 

18.764,8 0,0 -466.769,6 191.011,3 -2.580,3 15.747,2 -2.627.020,0 265.997,2 

31.857,2 0,0 616.986,0 0,0 207.152,9 -24.731,5 -304.395,4 -26.528,0 

-1.781,4 0,0 59.321,0 -77.822,4 15,2 2,1 254.534,3 -98.651,6 

16.983,4 0,0 -407.448,6 113.188,9 -2.565,2 15.749,3 -2.372.485,7 167.345,6 

5.271.057,6 0,0 3.165.021,8 5.587.146,7 -2.289.343,0 -1.205.092,4 10.671.661,7 10.425.333,6 

2.817.035,3 0,0 1.127.202,7 308.658,5 -2.289.514,7 -1.207.185,0 5.284.590,8 2.539.583,4 

3.442.539,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3.876.315,0 1.255.271,6 


dokonano przeniesienia w kwocie 148,9 TEuR w celu zapewnienia lepszej porównywalności danych. 

83

84 


DODATKOWE WyJAśnIEnIA I 

InFORMACJE DO SKOnSOlIDOWAnEGO 

SpRAWOZdANIA FINANSOWEGO 

1. 

informacje ogólne 

1.1. Ogólne informacje o Spółce 

IMMOEAST AG (zwana dalej IMMOEAST) ma siedzibę w Wiedniu, A-1120, Gaudenzdorfer Gürtel 67. Przedmiotem 

działalności grupy kapitałowej IMMOEAST jest działalność deweloperska i zakup nieruchomości, w szczególności w 

Europie środkowej i Wschodniej, jak również sprzedaż i zarządzanie oraz wycena nieruchomości w celu optymalizacji 

podatkowej. 

Akcje IMMOEAST notowane są w obrocie publicznym od 12 grudnia 2003 r. na Wiedeńskiej Giełdzie Papierów Wartościowych 

oraz od 21 marca 2005 r. na rynku podstawowym. Od dnia 25 maja 2007 r. akcje IMMOEAST SA są notowane 

również na giełdzie papierów wartościowych w Warszawie. 

Podstawą niniejszego sprawozdania finansowego jest Rozporządzenie (WE) nr. 1606/2002 Parlamentu Europejskiego 

oraz unii Europejskiej w sprawie stosowania Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (Rozporządzenie (WE) 

1606/2002), które zobowiązuje spółki notowane w obrocie publicznym na terenie unii Europejskiej do sporządzania 

oraz publikowania skonsolidowanych sprawozdań finansowych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości 

Finansowej za każdy rok obrotowy, rozpoczynający się w dniu 1 stycznia 2005 r. lub po tej dacie. Zgodnie z art. 

3 ust. 1 Rozporządzenia WE 1606/2002 stosuje się standardy, które zgodnie z art. 6 ust. 2 Rozporządzenia (WE) 

1606/2002 zostały przyjęte do prawa obowiązującego na terenie unii Europejskiej w drodze procedury komitologii. 

Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej przyjęte przez unię Europejską znajdują bezpośrednie zastosowanie 

w krajach członkowskich i nie zachodzi potrzeba ich dostosowywania do obowiązującego prawa lokalnego. 

W myśl prawa wspólnotowego obowiązujące są Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej opublikowane 

w danym języku. § 245a ust. 1 austriackiego Kodeksu Spółek Handlowych w wersji opublikowanej w wydaniu 

kodeksu cywilnego I 161/2004 normuje obowiązek sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych według 

Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej zgodnie z art. 4 ust. 1 rozporządzenia WE 1606/2002. 

Skonsolidowane sprawozdania finansowe IMMOEAST sporządzone w przeszłości według Międzynarodowych Standardów 

Sprawozdawczości Finansowej bazowały na postanowieniach § 245a ust. 1 austriackiego Kodeksu spółek handlowych 

w wydaniu kodeksu cywilnego I 1999/49, zgodnie z którymi zastosowanie międzynarodowych przepisów rachunkowości 

znosi obowiązek sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego według austriackich przepisów 

o rachunkowości 

Sprawozdania finansowe wszystkich istotnych podmiotów austriackich oraz zagranicznych, których konsolidacja nastąpiła 

metodą pełną i proporcjonalną, objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, zostały przekształcone 

na zgodne z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF). W przypadku nabycia podmiotów 

w rozumieniu MSSF 3 została przeprowadzona ponowna wycena oraz przeprowadzono badanie sprawozdania finansowego 

(względnie przeglad) przez niezależnych biegłych rewidentów zgodnie z Miedzynarodowymi Standardami Badania 

Sprawozdań Finansowych (ISA) lub Miedzynarodowymi Standardami Przeprowadzania Przeglądów (ISRE). 

Wszystkie zasady bilansowania oraz wyceny podmiotów objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym zostały 

ujednolicone oraz, w przypadku istnienia możliwości wyboru zasad rachunkowości, dostosowane do zasad rachunkowości 

stosowanych przez IMMOEAST. Dniem bilansowym, na który sporządzane jest skonsolidowane sprawozdanie 

finansowe jest, w myśl MSR 27.26, dzień bilansowy spółki dominującej. Sprawozdania finansowe podmiotów objętych 

konsolidacją pełną i proporcjonalną zostały sporządzone na dzień bilansowy stosowany w grupie kapitałowej. 

MSSF nie zawierają definicji pojęć EBIT, EBT oraz EBITDA, wskutek tego EBIT, EBT oraz EBITDA opublikowane przez 

inne jednostki mogą się różnić od tych wykazanych przez IMMOEAST. Przy kalkulacji EBIT, EBT oraz EBITDA IMMOEAST 

stosuje kodeks dobrych praktyk EPRA.


Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzane jest w tysiącach euro (TEuR) (zaokrąglenia dokonywane są ogólnie 

przyjętą metodą zaokrąglania). Przy sumowaniach zaokrąglonych kwot i danych procentowych mogą powstać rozbieżności, 

ze względu na zastosowanie technik automatycznych, wynikające z zaokrągleń. 

1.1.1. zasada kontynuacji działalności (going concern) 

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe IMMOEAST zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności 

przez jednostkę. Z podanych niżej powodów Zarząd uznaje takie założenie za słuszne, uzasadnione i niezbędne. 

Rok obrotowy 2008/09 cechował się dużymi zawirowaniami na międzynarodowych rynkach nieruchomości i rynkach 

finansowych. IMMOEAST stanęła także przed szeregiem problemów, wynikających z niewłaściwego zarządzania. 

W czasie, gdy w skład Zarządu wchodzili Petrikovics i Gertner, odpowiedzialna za zarządzanie spółka Constantia Privatbank 

AG (CPAG) nie zareagowała na zmianę warunków ramowych i nie wstrzymała ew. nie przerwała odpowiednio 

wcześnie projektów deweloperskich, powodujących znaczny odpływ środków pieniężnych. Z końcem kwietnia 2008 r., 

a więc na koniec poprzedniego roku obrotowego, spółka wykazywała tzw. „Development Pipeline“ w wysokości ok. 

6,9 mld EuR, przy stanie środków pieniężnych w gotówce, wynoszącym zgodnie ze sprawozdaniem finansowym za rok 

obrotowy 2007/08 468,4 mln EuR. Ponadto zarząd ten odpowiedzialny jest za szereg przepływów pieniężnych, których 

prawidłowość stanowi przedmiot oceny prawnokarnej. 

Spółka posiadała należność w wysokości 512 mln EuR od spółki Immofinanz Beteiligungs AG (IBAG), będącej 99 %-wą 

spółką zależną Camilla Privatstiftung, a w 1 % należącej do Stephanie Privatstiftung, posiadających siedziby w liechtensteinie. 

Spółka ta ze swej strony przekazała te środki spółkom związanym z CPAG. To, czy przekazanie nastąpiło za 

wiedzą i/lub aprobatą organów IBAG, a jeśli tak to których, jest jeszcze przedmiotem dochodzenia, prowadzonego w 

ramach wyżej wymienionego postępowania karnego. 

Z tych środków oraz podobnych form finansowania, uzyskiwanych przez spółkę zarządzającą IMMOEAST, a mianowicie 

CPAG, spółki związane z CPAG podejmowały różnego rodzaju inwestycje: akcje IMMOFInAnZ i IMMOEAST, finansowanie 

zakupu przedsiębiorstw i nieruchomości gruntowych, pożyczki na udziałach bankowych na finansowanie działalności, 

pożyczki na udziałach bankowych na finansowanie dywidend na rzecz spółki matki CPAG, finansowanie zakupu 

nieruchomości itp. legalność tych transakcji, które nie służyły celowi działalności IMMOEAST, jest przedmiotem śledztw 

prokuratorskich, prowadzonych w ramach postępowania karnego przeciwko byłym członkom Zarządu, pracownikom i 

organom CPAG. IMMOEAST przyłączyła się do tego postępowania jako uczestnik prywatny. 

Tą tzw. „pożyczkę IBAG“ wykazaną w bilansie za rok 2008, kupiła spółka Constantia Packaging B.V. (CPBV) z siedzibą 

w Holandii, ówczesna spółka-matka CPAG. Pierwotnie planowano dokonać wzajemnego rozliczenia tej należności z 

ewentualnymi przychodami ze sprzedaży obszarów działalności związanych z nieruchomościami („umów o świadczenie 

usług zarządzania“). Jednak z przyczyn czasowych – i ponieważ IMMOFInAnZ nie posiadała niezbędnych środków finansowych 

– sprzedaż ta nie doszła do skutku, przez co – wprawdzie w sposób niezamierzony, ale jednak – uniknięto 

znacznego odpływu środków pieniężnych, co było korzystną okolicznością dla akcjonariuszy obydwu spółek. Dlatego 

należność stała się wymagalna w gotówce. W wytoczonym w Holandii postępowaniu sądowym, służącym wyjaśnieniu 

kwestii odpowiedzialności, należność ta nie została zakwestionowana. 

W lutym 2009 r. spółka zawarła z przedstawicielami CPBV ugodę w sprawie zapłaty za opisany zakup wierzytelności, 

obejmującą w szczególności następujące części: 170 mln EuR w gotówce, 36,37 mln sztuk akcji IMMOEAST plus szereg 

spółek zależnych CPBV, posiadających majątek w postaci należności finansowych i nieruchomości. Wartość ugody wyceniono 

na 350 mln EuR. Pokrywa się to także z oceną zaangażowanych adwokatów z kancelarii Dorda-Brugger-Jordis, 

dotyczącą ewentualnych szans procesowych. 

Ponadto na koniec poprzedniego roku obrotowego istniały nierozliczone kredyty względem grupy kapitałowej 

IMMOFInAnZ, a w szczególności IMMOAuSTRIA Immobilien Anlagen GmbH i należących do niej spółek, w łącznej 

wysokości prawie 1,5 mld EuR (tzw. „Intercompany loan“). Z prawdopodobieństwem, graniczącym z pewnością, nie 

można było przyjąć ściągalności tego kredytu w krótkiej perspektywie czasu. 

85

86 


Wszystkie te okoliczności doprowadziły do tego, że w październiku 2008 r. w związku z przejęciem CPAG przez pięć 

austriackich „banków systemowych“ banki austriackie i międzynarodowe wyraziły wątpliwość co do utrzymania płynności 

finansowej przez IMMOFInAnZ AG i IMMOEAST AG. Dlatego Zarządy obydwu spółek przeprowadziły prognozę 

dotyczącą dalszej działalności, którą dnia 15.12.2008 r. zaprezentowano przedstawicielom banków. Z prognozy średnioterminowej, 

sporządzonej przy udziale międzynarodowych doradców i zweryfikowanej przez PwC wynika, że obydwie 

jednostki, pod warunkiem pomyślnego zrealizowania obszernego katalogu działań, z przeważającym prawdopodobieństwem 

mają szansę utrzymać się na rynku. 

Istotne działania, przewidziane w tej prognozie, zostały już przeprowadzone: 

Dokonano radykalnej redukcji wyżej wspomnianej „Development-Pipeline“, zrezygnowano z inwestycji o wartości ok. 

3,5 mld EuR, inwestycje o wartości 1,7 mld EuR wstrzymano (stopień ich zaawansowania kształtuje się na poziomie ok. 

30 %), a inwestycje o wartości ok. 1,7 mld EuR są kontynuowane. niezbędne koszty budowlane w wysokości ok. 

827 mln EuR, dotyczące okresu najbliższych trzech i pół lat, są już pokryte w kwocie ok. 700 mln EuR dzięki promesom 

finansowania. 

Podjęte działania, program sprzedaży opiewający na kwotę około 500 mln EuR oraz konkretna strategia dotycząca 

portfela nieruchomości i wysoce restrykcyjna polityka oszczędności i wydatków umożliwiły finansową stabilizację grupy. 

Grupa IMMOEAST posiada obecnie płynność finansową wynoszącą 390 mln EuR, a cały koncern 450 mln EuR. 

Ponadto w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy zawarto nowe lub przedłużono istniejące już umowy finansowania na kwotę 

ponad pół miliarda euro, co świadczy o tym, że banki finansujące, w szczególności przy istniejącym zabezpieczeniu 

ew. na płaszczyźnie obiektów, coraz bardziej gotowe są zawierać nowe transakcje z grupą ew. przedłużać lub restrukturyzować 

kończące się finansowania. Dotyczy to przede wszystkim także krajów ocenianych krytycznie, takich jak Rosja 

czy Rumunia. 

Z końcem kwietnia 2009 r. Rada nadzorcza uchwaliła budżet na rok obrotowy 2009/10 oraz plan średnioterminowy na 

trzy kolejne lata obrotowe, koncentrujący się na utrzymaniu płynności finansowej. W dokumentach tych wszystkie segmenty 

wykazują dodatnie saldo przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej oraz prezentują – w oparciu o 

opisane działania i po przyjęciu realistycznych założeń – pozytywne wyniki. 

Z grupą banków „Synloan“ prowadzone są obecnie negocjacje dotyczące restrukturyzacji ram kredytowych, dotyczące 

zamiany wcześniejszych spłat w wysokości po ok. 20 % w latach 2009 i 2010 oraz wyższej marży na zmienioną dokumentację, 

eliminującą potencjalne tzw. defaults o charakterze technicznym (np. wynikające ze sporów prawnych z 

osobami trzecimi). 

1.2. Potwierdzenie zgodności z MSSF 

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzane przez IMMOEAST odpowiada w pełnym zakresie Międzynarodowym 

Standardom Sprawozdawczości Finansowej w wersji obowiązującej na dzień bilansowy, o ile zostały one przyjęte 

przez unię Europejską, w myśl art. 6 ust. 2 Rozporządzenia (WE) 1606/2002, zgodnie z procedurą komitologii. 

Zdaniem IMMOEAST nie powoduje to ograniczenia potwierdzenia zgodności z MSSF wymaganej przez MSR 1.14. 

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zostały zastosowane obowiązujące na dzień bilansowy Międzynarodowe 

Standardy Sprawozdawczości Finansowej (MSSF). MSSF obejmują uaktualnione przez Radę Międzynarodowych 

Standardów Rachunkowości (IASB) MSSF oraz Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) jak również interpretacje 

Komitetu ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (IFRIC) i Stałego Komitetu ds. Interpretacji 

(SIC).

Standard Zastosowanie 

MSR 1 w wersji MSSF 7 od 2006/07 

MSR 2 (znowelizowany 2003) od 2004/05 

MSSF 3 od 2004/05 

MSSF 5 od 2005/06 

MSSF 7 od 2006/07 

MSSF 8 od 2006/07 

MSR 7 od 2000/01 



MSR 12 od 2000/01 



MSR 18 od 2000/01 

MSR 19 od 2000/01 


1) w wersji z roku 2006. 

1.3. Wcześniejsze zastosowanie standardów rachunkowości 

Mssf 8 segmenty operacyjne 


MSSF 8 zastąpił MSR 14, a jego regulacje zostały dostosowane do regulacji zawartych w SFAS 131. MSSF 8 wymaga od 

podmiotów raportowania w formie danych finansowych oraz wyjaśnień słownych dotyczących segmentów podlegających 

raportowaniu. Kluczowym elementem jest identyfikacja segmentów operacyjnych bazująca na kontroli wewnętrznej 

w przedsiębiorstwie (Management Approach). następnie dane dotyczące poszczególnych obszarów są raportowane 

w tym samym podziale, co na potrzeby wewnętrznego raportowania w spółce lub Grupie Kapitałowej. MSSF 8 

stosuje się w odniesieniu do lat obrotowych, które rozpoczynają się 1 stycznia 2009 r. lub po tym dniu. IMMOEAST 

zastosował wcześniej MSSF 8 w roku obrotowym 2006/07. Wpływ wcześniejszego zastosowania MSSF 8 na załączone 

skonsolidowane sprawozdanie finansowe dotyczy przede wszystkim danych zawartych w informacji dodatkowej do 

sprawozdania finansowego. Wcześniejsze zastosowanie MSSF 8 umożliwia bardziej wnikliwe spojrzenie na wynik poszczególnych 

segmentów jak również sytuację finansową. 

1.4. Opublikowane, lecz jeszcze nie zastosowane standardy, zmiany i interpretacje 

Msr 1 prezentacja sprawozdań finansowych 

Standard Zastosowanie 

MSR 23 od 2000/01 







MSR 34 od 2003/04 


MSR 37 od 2000/01 


MSR 39 (znowelizowany 2003) 1) od 2004/05 


SIC-15 do MSR 17 od 2000/01 

SIC-27 do MSR 1/17/18 od 2000/01 

najważniejsza zmiana wprowadzona przez MSR 1 dotyczy prezentacji przychodów i kosztów ujętych bezpośrednio w 

kapitale własnym (przyszła nazwa: „other comprehensive income“, OCI). W przypadku rachunku zysków i strat możliwe 

będzie dokonanie wyboru pomiędzy dwoma formatami: albo dwoma rachunkami – rachunkiem zysków i strat wraz z 

drugim rachunkiem wyników (statement of comprehensive income), albo pojedynczym rachunkiem, obejmującym obydwa 

wyżej wymienione rachunki wyników. Znowelizowany standard przewiduje obowiązek ujawniania w bilansie danych 

porównawczych dotyczących okresu poprzedzającego w przypadku retrospektywnego zastosowania zmian przepisów 

rachunkowych lub dokonywania reklasyfikacji ze skutkiem dla bilansu otwarcia. Ponadto MSR 1 przewiduje, że wszelkie 

zmiany w kapitale własnym, które dotyczą transakcji przeprowadzonych z udziałowcami/akcjonariuszami, należy ująć w 

sprawozdaniu finansowym odrębnie od zmian w kapitale własnym, które nie dotyczą tego typu transakcji. Ponadto MSR 

87

88 


1 zmienia nazwy poszczególnych elementów sprawozdania finansowego, stosowanych w MSSF: „Bilans” na „Zestawienie 

pozycji finansowej”, „Rachunek zysków i strat” na „Zestawienie zysku całkowitego”, „Rachunek przepływów pieniężnych” 

na „Zestawienie przepływów pieniężnych”. nie ma jednak obowiązku stosowania nowych określeń. nowelizację 

MSR 1 stosuje się w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2009 r. lub po tej dacie. 

Dopuszcza się wcześniejsze zastosowanie znowelizowanego MSR 1. Zmieniona forma standardu została zatwierdzona 

przez unię Europejską 18 grudnia 2008 r. Ponieważ zmiana dotyczy wyłącznie kwestii prezentacyjnych, nie powstaną 

żadne istotne konsekwencje, które miałyby wpływ na sytuację majątkową i finansową oraz na wynik, jak również przepływy 

pieniężne IMMOEAST. 

Msr 23 koszty finansowania zewnętrznego 

Istotna zmiana tego standardu dotyczy usunięcia prawa wyboru dotyczącego bezpośredniego ujęcia kosztów finansowania 

zewnętrznego, które można przy-porządkować kosztom nabycia, budowy lub wytworzenia określonej pozycji 

aktywów w rachunku zysków i strat. Zgodnie ze zmianą podmioty zobowiązane będą w przyszłości do aktywowania 

tego rodzaju kosztów jako część kosztów nabycia określonego aktywa. Standard ten będzie stosowany w odniesieniu 

do kosztów finansowania zewnętrznego dotyczących aktywów, których rozpoczęcie aktywowania przypada na dzień 1 

stycznia 2009 r. lub po tej dacie. unia Europejska przyjęła znowelizowany MSR 23 rozporządzeniem (WE) nr 1260/2008 

Komisji z dnia 10 grudnia 2008 r. Zmiana standardu MSR 23 nie będzie oddziaływać na prezentację sytuacji majątkowej 

i finansowej oraz wyniku finansowego, jak również przepływów pieniężnych IMMOEAST, ponieważ aktywowanie odsetek 

kapitałowych pokrywa się ze stosowaną obecnie metodą ujmowania tej pozycji w grupie kapitałowej. 

Mssf 1 pierwsze zastosowanie Mssf oraz Msr 27 skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe wg 

MSSR 

Zmiany MSSF 1 i MSR 27 dotyczą dwóch różnych kwestii związanych z wyceną udziałów w odrębnym jednostkowym 

sprawozdaniu finansowym spółki dominującej. Pierwsza zmiana ma ułatwić podmiotom stosującym MSSF po raz pierwszy 

określenie kosztów nabycia udziału. W przyszłości podmioty dokonujące wyceny udziałów z chwilą przejścia na 

MSSF będą miały możliwość wyboru pomiędzy historycznymi kosztami nabycia zgodnie z MSR 27 oraz domniemanymi 

kosztami nabycia (deemed cost). Domniemane koszty nabycia mogą stanowić albo wartością godziwą, albo wartością 

księgową w chwili przejścia na MSSF. Druga zmiana dotyczy pewnych reorganizacji w sytuacjach, w których jednostki 

wchodzące w skład grupy znajdują się pod wspólną kontrolą (common control). Zmiany MSSF 1 i MSR 27 stosuje się w 

odniesieniu do lat obrotowych, rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze 

zastosowanie. Standardy zostały przejęte przez prawo europejskie dnia 23 stycznia 2009 r. Zastosowanie znowelizowanych 

MSSF 1 oraz MSR 27 nie będzie miało wpływu na prezentację sytuacji majątkowej i finansowej oraz wyniku 

finansowego, jak również przepływów pieniężnych IMMOEAST, ponieważ IMMOEAST nie stosuje MSSF 1 wzgl. zmiany 

MSR 27 odnoszą się do jednostkowego sprawozdania finansowego spółki dominującej i dlatego nie oddziałują na 

skonsolidowane sprawozdanie finansowe IMMOEAST. 

Mssf 3 połączenia jednostek gospodarczych i Msr 27 skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe wg 

MSSF 

Istotne zmiany w porównaniu do dotychczasowej wersji MSSF 3 można streścić następująco: dla bilansowego ujęcia 

udziałów mniejszości znowelizowana wersja MSSF 3 przewiduje prawo wyboru dotyczące wyceny według wartości 

godziwej lub proporcjonalnie w stosunku do posiadanego udziału w aktywach netto. W przypadku sukcesywnego 

przejęcia jednostek następuje, w momencie uzyskania kontroli nad przejmowaną jednostką, aktualizacja wyceny posiadanych 

uprzednio udziałów w przejmowanych jednostkach. Wartość firmy kalkulowana jest następnie jako różnica pomiędzy 

wartością księgową wycenionych udziałów, plus koszty związane z nabyciem udziałów, oraz wartością nowych 

udziałów, w tym udziałów mniejszościowych, po potrąceniu wartości nabytych aktywów netto. Poza tym pozostałe 

koszty związane z nabyciem należy ująć w rachunku zysków i strat. W celu umożliwienia korekty kosztów nabycia w 

zależności od przyszłych zdarzeń, które w momencie nabycia wykazywane są jako zobowiązania, nie przewiduje się 

możliwości późniejszej korekty wartości firmy w efekcie wyceny. Zgodnie ze zmienionym MSSF 3 skutki zdarzeń gospodarczych, 

które powstały przed dokonaniem połączenia, nie są ujmowane jako wyłączenia świadczeń wzajemnych przy


połączeniu. nowy MSSF 3 reguluje, w przeciwieństwie do dotychczasowej wersji, ujęcie i wycenę istniejących praw, 

które przed dokonaniem połączenia zostały przyznane jednostce a następnie zostały ekonomicznie odzyskane w momencie 

połączenia tych jednostek. 

Istotne zmiany w porównaniu do dotychczasowej wersji MSR 27 można streścić następująco: zmiany w wolumenie posiadanych 

udziałów, bez utraty kontroli nad przejętą jednostką, ujmuje się wyłącznie jako transakcje w ramach kapitału 

własnego. W przypadku utraty kontroli nad spółką zależną należy wyksięgować wartość pozycji bilansowych oraz zobowiązań 

objętych konsolidacją. nowością jest fakt, że pozostałe udziały w dotychczasowej jednostce zależnej w przypadku 

pierwszego ujęcia powinny zostać wycenione według wartości godziwej, a powstałe wskutek tej wyceny różnice 

powinny zostać ujęte ze skutkiem na wynik. 

Znowelizowaną wersję MSSF 3 stosuje się w odniesieniu do połączeń jednostek, których moment nabycia przypada w 

okresach sprawozdawczych, rozpoczynających się w dniu 1 lipca 2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze 

zastosowanie MSSF 3, jednak ogranicza się ich zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających 

się 30 czerwca 2007 r. lub po tej dacie. Znowelizowaną wersję MSR 27 stosuje się w odniesieniu do rocznych okresów 

sprawozdawczych rozpoczynających się 1 lipca 2009 r. Dopuszcza się wcześniejsze zastosowanie. Wcześniejsze zastosowanie 

jednego ze znowelizowanych standardów pociąga jednak za sobą konieczność wcześniejszego zastosowania 

drugiego znowelizowanego standardu. 

Znowelizowane MSSF 3 i MSR 27 zostały włączone do prawa europejskiego dnia 12 czerwca 2009 r. rozporządzeniami 

494/2009 i 495/2009. IMMOEAST bada obecnie moment dokonania zmian, jakie niesie ze sobą nowelizacja MSF 3 oraz 

MSR 27, oraz wynikający z nich wpływ na sytuację majątkową i finansową oraz na wynik, jak również przepływy pieniężne. 

Mssf 2 płatności w formie akcji 

Istotne zmiany MSSF 2 dotyczą warunków nabywania uprawnień i likwidacji planów. Znowelizowany MSSF 2 stosuje się 

w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających się 1 stycznia 2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze 

zastosowanie. unia Europejska zatwierdziła nowelizację MSSF 2 rozporządzeniem (WE) nr 1261/2008 Komisji z dnia 16 

grudnia 2008 r. Zmiany, jakie niesie ze sobą nowelizacja MSSF2, nie będą miały wpływu na sytuację majątkową i finansową 

oraz wynik, jak również przepływy pieniężne, ponieważ w przypadku IMMOEAST standard ten nie znajduje zastosowania. 

Msr 32 prezentacja instrumentów finansowych i Msr 1 prezentacja sprawozdań finansowych 

Zmiany ograniczają się do wprowadzenia praktycznego i realnego w krótkiej perspektywie czasu rozwiązania, umożliwiającego 

wykazanie w kapitale własnym pewnych wkładów, nie klasyfikowanych do tej pory jako kapitał własny. Przy 

tym chodzi o dwa rodzaje instrumentów finansowych: instrumenty finansowe z opcją sprzedaży oraz instrumenty finansowe, 

rodzące dla emitującego je podmiotu, w przypadku jego likwidacji, umowny obowiązek wydania określonego 

udziału w aktywach netto tego podmiotu. Zmiany określają szereg kryteriów, na podstawie których można określić, w 

odniesieniu do jakich instrumentów finansowych należy stosować tą ograniczoną zmianę. Zmiany te wykluczyły z obszaru 

zastosowania standardu MSSF 7 instrumenty z opcją sprzedaży lub instrumenty możliwe do wykupu tylko w 

przypadku likwidacji. MSR 1 poszerzono natomiast o dodatkowe regulacje dotyczące ujawniania informacji. Znowelizowane 

standardy MSR 32 i MSR 1 stosuje się w odniesieniu do okresów sprawozdawczych, rozpoczynających się dnia 1 

stycznia 2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze stosowanie. Zatwierdzenie przez unię Europejską nastąpiło 

dnia 21 stycznia 2009 r. Zastosowanie powyższych zmian przypuszczalnie nie będzie miało istotnego wpływu na 

sytuację majątkową i finansową oraz na wynik, jak również przepływy pieniężne IMMOEAST. 

Msr 39 wycena instrumentów finansowych i Mssf 7 ujawnienie instrumentów finansowych 

Zmiany dotyczą reklasyfikacji pożyczek i należności (loans & Receivables) oraz innych niepochodnych aktywów finansowych, 

a także odpowiednich danych na ich temat, jakie należy zawrzeć w informacji dodatkowej do sprawozdania 

finansowego. unia Europejska obawiała się, że europejskie instytucje finansowe mogą być poszkodowane względem 

89

90 


amerykańskiej konkurencji, bowiem amerykańskie standardy rachunkowości uS-GAAP umożliwiają reklasyfikację instrumentów 

finansowych. Zmiany opublikowano bez możliwości komentarza. Przejęcie przez unię Europejską nastąpiło 

dnia 15 października 2008 r. Znowelizowane standardy stosuje się w odniesieniu do lat obrotowych, rozpoczynających 

się dnia 1 lipca 2008 r. lub po tej dacie. Zmiany nie będą miały wpływu na sytuację majątkową i finansową oraz na wynik, 

jak również przepływy pieniężne IMMOEAST, ponieważ grupa kapitałowa nie dokonuje reklasyfikacji. 

improvements 2008 

Dnia 22 maja 2008 r. IASB opublikowała w ramach projektu poprawy MSSF (Annual Improvements Project, Improvements 

to IFRs) w celu zmiany określonych Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF). Celem 

projektu jest przeprowadzenie mało istotnych, nienaglących lecz niezbędnych zmian istniejących Standarów, których 

dokonanie nie będzie możliwe w ramach innego projektu. następujące zmiany dotychczas obowiązujących 

standardów będą miały w przyszłości wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe IMMOEAST: 

nieruchomości, będące przedmiotami projektów deweloperskich, które w przyszłości będą zaliczane do inwestycji finansowych, 

będą wyceniane zgodnie z MSR 40 również w trakcie budowy. nieruchomości objęte leasingiem, traktowane 

jako inwestycje, będą również wyceniane w myśl MSR 40. Dostosowanie MSR 16 następuje na podstawie zmian 

MSR 40. Zmieniona wersja MSR 39 precyzuje jednoznacznie, że MSR 39 nie zabrania klasyfikowania pochodnych instrumentów 

finansowych, które przestały być ujmowane jako instrumenty zabezpieczające, według ich wartości godziwej 

ze skutkiem na wynik, względnie przeklasyfikowania instrumentów wycenionych według wartości godziwej ze skutkiem 

na wynik jako instrument zabezpieczający. Ostatecznie znowelizowaną wersję standardu stosuje się - o ile treść standardu 

nie zwiera innych postanowień w tym zakresie - w odniesieniu do lat obrotowych, rozpoczynających się 1 stycznia 

2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze zastosowanie. Zmiany standardu zostały przyjęte przez unię 

Europejską dnia 23 stycznia 2009 r. 

kiMsf 13 programy lojalnościowe 

W czerwcu 2007 r. opublikowany został KIMSF 13 “Programy lojalnościowe”. Interpretacja wyjaśnia, jak jednostki, które 

udzielają klientom kupującym od nich towary i usługi nagrody w formie punktów lub premii w programach lojalnościowych, 

powinny zaksięgować swoje zobowiązania do realizacji tych nagród w postaci wydania towarów i usług za darmo 

lub jako sprzedaży po obniżonych cenach. Interpretacja stosowana jest w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających 

się 1 lipca 2008 r. lub po tej dacie. Zmiany te zostały przyjęte przez unię Europejską rozporządzeniem (WE) nr 

1262/2008 Komisji z dnia 16 grudnia 2008 r. KIMSF 13 nie ma zastosowania w przypadku IMMOEAST. 

kiMsf 15 umowy o budowę nieruchomości 

W lipcu 2008 r. opublikowany został KIMSF 15 „umowy o budowę nieruchomości”. KIMSF 15 ujednolica stosowane w 

praktyce zasady bilansowania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości ze strony podmiotu budującego, np. powierzchni 

mieszkaniowych lub budynków przed zakończeniem budowy. Interpretacja stosowana jest w odniesieniu do 

lat obrotowych rozpoczynających się 1 stycznia 2009 r. lub po tej dacie. Zastosowanie KIMSF 15 przypuszczalnie nie 

będzie miało istotnego wpływu na prezentację sytuacji majątkowej i finansowej, wyniku jak również przepływów środków 

pieniężnych IMMOEAST. 

kiMsf 16 zabezpieczenie inwestycji netto w jednostkach zagranicznych 

Oprócz tego w lipcu 2008 r. opublikowany został KIMSF 16 „Zabezpieczenie inwestycji netto w jednostkach zagranicznych”. 

Interpretacja precyzuje pojęcie ryzyka związanego z zabezpieczeniem inwestycji w jednostkach zagranicznych 

oraz określa, gdzie powinien zostać umieszczony w ramach grupy kapitałowej instrument zabezpieczający z celu minimalizacji 

wystąpienia ryzyka. Interpretacja stosowana jest w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających się 1 

października 2008 r. lub po tej dacie. Jej zastosowanie nie pociągnie za sobą konsekwencji dla IMMOEAST, ponieważ 

w grupie kapitałowej nie stosuje się rachunkowości zabezpieczeń.

kiMsf 17 przekazanie aktywów niegotówkowych właścicielom 


Dnia 27 listopada 2008 r. opublikowano KIMSF 17 „Przekazanie aktywów niegotówkowych właścicielom“. KIMSF 17 

określa, w jaki sposób jednostka ma wyceniać inne aktywa jako środki pieniężne, przenoszone na udziałowców w ramach 

wypłaty zysku. Zobowiązanie z tytułu dywidendy należy ująć wtedy, gdy dywidenda została zatwierdzona przez 

właściwe organy i decyzja o jej wypłacie nie leży już w gestii jednostki. Zobowiązanie z tytułu dywidendy należy wycenić 

w wartości godziwej aktywów netto, które mają być przekazane jako dywidenda. Różnicę pomiędzy zobowiązaniem 

z tytułu dywidendy, a wartością księgową przekazywanych aktywów należy ująć w wyniku finansowym. KIMSF 17 obowiązuje 

dla lat obrotowych, rozpoczynających się dnia 1 lipca 2009 r. lub po tej dacie. Dopuszcza się wcześniejsze zastosowanie. 

Zastosowanie KIMSF 17 przypuszczalnie nie będzie miało istotnego wpływu na prezentację sytuacji majątkowej 

i finansowej, wyniku jak również przepływów środków pieniężnych IMMOEAST. 

kiMsf 18 Transfer aktywów od klientów 

Interpretacja KIMSF 18 „Transfer aktywów od klientów“ została opublikowana 29 stycznia 2009 r. Zdaniem IASB interpretacja 

KIMSF 18 dotyczy w szczególności sektora energetycznego. Jednoznacznie definiuje ona wymagania MSSF 

odnoszące się do umów, w ramach których jednostka otrzymuje od klienta obiekt, urządzenie lub środki produkcji, 

które musi następnie wykorzystać do przyłączenia klienta do sieci lub do zapewnienia mu ciągłego dostępu do dostaw 

towarów lub usług. Omówione są także przypadki, w których jednostka otrzymuje środki pieniężne na nabycie lub 

budowę jednego z wyżej wymienionych aktywów. Interpretację KIMSF 18 stosuje się prospektywnie w odniesieniu do 

transferów składników aktywów otrzymanych od klientów 1 lipca 2009 r. lub po tej dacie. Wcześniejsze zastosowanie 

interpretacji możliwe jest przy spełnieniu określonych warunków. Zastosowanie KIMSF 18 nie będzie miało wpływu na 

IMMOEAST. 

Wyżej wymienione interpretacje, z wyjątkiem KIMSF 13 oraz KIMSF 16, nie zostały jeszcze przyjęte do przepisów prawnych 

unii Europejskiej. 

1.5. Szacunki 

Sprawozdanie finansowe opiera się do pewnego stopnia na szacunkach oraz założeniach, które mają wpływ na wykazywane 

w bilansie aktywa i zobowiązania, ujęcie pozostałych zobowiązań na dzień bilansowy oraz wykazanie przychodów 

i kosztów w trakcie okresu sprawozdawczego. W przyszłości rzeczywiste wartości mogą odbiegać od powziętych 

szacunków. W niniejszym sprawozdaniu finansowym dokonanie szacunków niezbędne było w szczególności w odniesieniu 

do kalkulacji wartości godziwej nieruchomości, sposobu prezentacji oraz wyceny rezerw, korekty wartości należności, 

przy odpisaniu wartości firmy (goodwill) bei der Abschreibung von Firmenwertenoraz w przypadku kalkulacji 

wartości net Asset Values (aktywów netto) oraz Triple net Asset Values.Także wycena podatku odroczonego odnoszącego 

się do strat z lat poprzednich została przeprowadzona w oparciu o szacunki dotyczące ujęcia tych strat. 

91

92 


2. 

zasady konsolidacji 

2.1. Metody konsolidacji 

Połączenie jednostek gospodarczych to połączenie odrębnych jednostek lub przedsięwzięć w jedną jednostkę sprawozdawczą. 

MSSF 3 stosuje się do rozliczania wszystkich połączeń jednostek gospodarczych z wyjątkiem: przedsięwzięć 

znajdujących się pod wspólną kontrolą, połączeń jednostek wzajemnych, połączeń na podstawie umowy bez 

nabywania udziału we własności oraz tworzenia wspólnego przedsięwzięcia. 

Zgodnie z MSSF 3 wszystkie połączenia jednostek gospodarczych należy rozliczać metodą nabycia. Zastosowanie metody 

nabycia wymaga identyfikacji jednostki przejmującej, wyceny kosztu połączenia jednostek gospodarczych oraz 

przypisanie na dzień przejęcia kosztu połączenia jednostek gospodarczych przejmowanym aktywom, zobowiązaniom 

oraz zobowiązaniom warunkowym. Konsolidacja kapitału ma miejsce w momencie nabycia, na podstawie przypisania 

kosztu połączenia do zaktualizowanej wartości aktywów netto zakupionego podmiotu. Możliwe do zidentyfikowania 

aktywa, zobowiązania i zobowiązania warunkowe spółki zależnej są wyceniane według wartości godziwej, niezależnie 

do wysokości udziałów mniejszości. Istotny wyjątek od zasady wyceny wg wartości godziwej składników majątku oraz 

zobowiązań stanowią aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, rezerwa na odroczony podatek dochodowy 

oraz aktywa lub grupy aktywów przeznaczone do zbycia, sklasyfikowane jako „przeznaczone do sprzedaży“ zgodnie 

z MSSF 5. 

na dzień przejęcia jednostka przejmująca ujmuje wartość firmy powstałą w ramach połączenia jednostek gospodarczych 

jako składnik aktywów. Wartość firmy wyceniana jest początkowo według jej ceny nabycia, stanowiącej nadwyżkę 

kosztu połączenia jednostek gospodarczych nad udziałem jednostki przejmującej w wartości godziwej netto możliwych 

do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań i zobowiązań warunkowych. 

Połączenie jednostek gospodarczych może obejmować więcej niż jedną transakcję, gdy przeprowadza się je etapami 

w drodze kolejnych zakupów udziałów. Jednostka przejmująca rozpatruje każdą transakcje oddzielnie, wykorzystując 

informacje na temat kosztu transakcji i wartości godziwej na dzień każdej transakcji, w celu ustalenia kwoty ewentualnej 

wartości firmy związanej z taką transakcją. Przeniesienie między dotychczasowym udziałem mniejszości a następującym 

wskutek kolejnego nabycia kapitałem własnym, powinno zostać wykazane w zestawieniu zmian kapitału jako zmiana 

struktury udziałów. Przy połączeniach jednostek, które skutkują nabyciem mniej niż 100 %, w zestawieniu zmian kapitału 

wykazuje się wzrost kapitału obcego jako rozszerzenie kręgu konsolidacyjnego. udziały mniejszości zgodnie z zasadą 

jednolitości zawartą w MSR 27.4 i MSR 1.68 (o) wykazywane są w ramach kapitału własnego odrębnie od kapitału własnego 

jednostki dominującej. Odrębnie podawane są także udziały mniejszości w wyniku grupy kapitałowej. 

MSSF 3 i MSR 27 nie określają sposobu ustalania udziału kapitału obcego. Zgodnie z zasadą, że skonsolidowane sprawozdanie 

finansowe jest sporządzane w taki sposób, jakby było one sprawozdaniem pojedynczej jednostki gospodarczej, 

udziały obce w sprawozdaniu finansowym IMMOEAST obliczane są wyłącznie od wypracowanego kapitału. Zgodnie 

z istniejącą w literaturze opisaną wyżej teorią, przy ustaleniu wysokości kapitału nie uwzględnia się wysokości 

udziału obcego, natomiast proces konsolidacji przeprowadzony jest z uwzględnieniem bezpośredniej wartości udziałów. 

Prowadzi to do ustalenia wartości firmy, która jest odpowiednio zabezpieczona i odpowiada ustalonemu w MSSF 

3 obowiązkowi ustalenia wartości zaktualizowanej aktywów netto. 

Konsolidacja jednostek stowarzyszonych jest dokonywana w proporcji do posiadanych udziałów przy zastosowaniu 

tych samych zasad. 

należności, zobowiązania, przychody, transakcje, pozostałe przychody i koszty pomiędzy jednostkami konsolidowanymi 

metodą pełną i proporcjonalną podlegają wyłączeniu. Wyniki z wewnątrzgrupowych transakcji przeniesienia własności 

udziałów lub nieruchomości również są w całości eliminowane. 

Dla jednostek stowarzyszonych włączonych do konsolidacji metodą praw własności, kwota różnicy w konsolidacji kapitału 

jest ustalona według tych samych metod, co w przypadku konsolidacji pełnej. Zasady wyceny majątku i zobowiązań, 

jak również wysokość przychodów i kosztów są ustalane na podstawie MSSF, zgodnie z MSR 28.20. W przypadku, 

gdy dni bilansowe spółek stowarzyszonych różnią się, sporządza się sprawozdanie śródroczne w rozumieniu MSR 28.25.


Dzień sporządzenia tego sprawozdania finansowego i sprawozdania finansowego IMMOEAST nie mogą różnić się o 

więcej niż 3 miesiące (patrz pkt 3.4). 

2.2. Krąg konsolidacyjny 

Zgodnie z MSSF klasyfikacja podmiotów w ramach kręgu konsolidacyjnego jest zależna od kryterium stopnia kontroli. 

Stopień kontroli zależny jest od możliwości wpływu koncernu na politykę danej jednostki. Im wyższy jest ten wpływ, 

tym większy udział spółki zależnej w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. 

Zestawienie spółek grupy kapitałowej IMMOEAST zostało załączone na końcu dodatkowych wyjaśnień i informacji. 

2.2.1. rozwój kręgu konsolidacyjnego 

Krąg konsolidacyjny rozwijał się następująco w bieżącym roku obrotowym: 

Rozwój kręgu konsolidacyjnego 

2.2.2. włączenie do kręgu konsolidacyjnego 

Konsolidacja metodą 

pełną 

2.2.2.1. Zwiększenia wynikające z włączenia do kręgu konsolidacyjnego 

Wymienione poniżej zwiększenia liczby udziałów oraz nowo założone spółki zostały dokonane/przeprowadzone w ramach 

grupy kapitałowej IMMOEAST w roku obrotowym: 

V = konsolidacja metodą pełną, Q = konsolidacja proporcjonalna, E = Wycena metodą praw własności 


proporcjonalną 


praw własności 

Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 268 134 30 432 

Po raz pierwszy włączone do konsolidacji w 

okresie sprawozdawczym 

98 16 1 115 

Wyłączenie z kręgu konsolidacyjnego ew. fuzja -18 -46 -8 -72 

Zmiana metody konsolidacji 11 -11 0 0 

STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 359 93 23 475 

w tym podmioty zagraniczne 197 85 22 304 

Segment Kraj Siedziba Spółka Kwota 

Rodzaj 

konsolidacji 

Suma 

Data pierwszej 

konsolidacji 

CEE H Budapeszt Center Invest DEB Kft. 100,00 % V 30.06.2008 

CEE H Budapeszt Center Invest nkanizsa Kft. 100,00 % V 09.01.2009 

CEE H Budapeszt Haller Kert Kft. 100,00 % V 23.07.2008 

CEE Pl Warszawa STOP.SHOP. legnica Sp. z o.o. 100,00 % V 19.12.2008 

CEE Sk Bratysława IM Slovensko s.r.o. 100,00 % V 12.09.2008 

CIS uA Kijów TOV Arsenal City 49,99 % Q 15.09.2008 

CIS uA Kijów TOV Vastator ukraine 49,99 % Q 15.09.2008 

IMMOAuSTRIA A 

langenzersdorf 

SelfStorage-Deinlager lagervermietungsgesmbH 30,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Villach ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach 99,90 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń "Heller Fabrik" liegenschaftsverwertungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń 

"untere Viaduktgasse 4" 

liegenschaftsverwaltung GmbH 

100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń "Wienerberg City" Errichtungsges.m.b.H. 95,00 % V 01.03.2009 

93

94 


Włączenie do kręgu konsolidacyjnego 



Rodzaj 

konsolidacji 


konsolidacji 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń AAX Immobilienholding GmbH 100,00 % V 01.03.2009 








AEDIFICIO liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft 

m.b.H. 


m.b.H. & Co Börsegasse 1 KEG 


m.b.H. & Co Burggasse 89 KEG 


m.b.H. & Co Fischof 3 KEG 


m.b.H. & Co Gumpendorfer 

Straße 81 KEG 

AEDIFICIO liegenschaftsvermietungs- und 

Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co 

Kaiserstraße 57-59 KEG 


m.b.H. & Co Wollzeile 31 KEG 








IMMOAuSTRIA A Wiedeń ARO Eferding Immobilien GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń ARO IBK GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń ARO Immobilien GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Bauteil M Errichtungsges.m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Bauteile A + B Errichtungsges.m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Bauteile C + D Errichtungsges.m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Business Park Beteiligungs AG 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Business Park Vienna Holding AG 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń BuWOG CEE GmbH 100,00 % V 01.03.2009 


BuWOG Projektentwicklungs-, Service- und 

Dienstleistungs GmbH 


IMMOAuSTRIA A Wiedeń City Parkgaragen BetriebsGmbH 100,00 % V 01.03.2009 




City Tower Vienna Errichtungs- 

und Vermietungs-GmbH 

Diefenbachgasse 53-55 

Bauprojektentwicklungs GmbH 

ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- 

und Management GmbH 



50,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń EFSP Immobilienentwicklung GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń ESG Beteiligungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń F & I liegenschaftsvermietungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń FMZ Rosental Betriebs GmbH 80,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń FuTuR-IMMOBIlIEn GmbH 100,00 % V 01.03.2009 



Garage am Beethovenplatz 

Gesellschaft m.b.H. & Co. KG 

Geiselbergstraße 30-32 Immobilienbewirtschaftungsgesellschaft 

m.b.H. 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń Hl Bauprojekt GesmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń HM7 liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H. 80,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń IMF Immobilienholding Gesellschaft m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009





Rodzaj 

konsolidacji 


konsolidacji 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GMBH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń IMMOFInAnZ Aleos Anlagen leasing GmbH 100,00 % V 01.03.2009 










Immofinanz Alkmene 

Immobilien Vermietungs GmbH 

IMMOFInAnZ AlPHA Immobilien 

Vermietungsgesellschaft m.b.H. 

IMMOFInAnZ Artemis Immobilien 

Vermietung GmbH 

IMMOFInAnZ Demophon 

Immobilienvermietungs GmbH 

IMMOFINANZ dREI d 

liegenschaftsverwertungs GmbH 

IMMOFInAnZ Enodia Realitäten 

Vermietungs GmbH & Co OEG 

Immofinanz Gamma liegenschafts- und 

Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. 

IMMOFInAnZ Immobilien 

Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. 

IMMOFInAnZ Ismene Immobilien 








99,16 % E 01.03.2009 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń IMMOFInAnZ Metis Anlagen leasing GmbH 100,00 % V 01.03.2009 



IMMOFINANZ MONTAIGNE 

liegenschaftsvermietungs GmbH 

IMMOFInAnZ naglergasse 

liegenschaftsvermietungsgmbH 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń Immofinanz TCT liegenschaftsverwertungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 



IMMOFInAnZ VIER D 


IMMOkRON 

Immobilienbetriebsgesellschaft m.b.H. 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń MARInA Handelsgesellschaft m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń P.C.C. Parkgaragen City Center GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń PIO liegenschaftsverwertungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń RentCon Handels- und leasing GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń REVIVA Am Spitz liegenschafts AG 86,80 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń REVIVA Immobilien AG 99,32 % V 01.03.2009 




RHOMBuS Errichtungs- und 

VerwertungsGmbH & Co KG 

SelfStorage-liegenschaftsverwaltung 

Wattgasse GmbH 

SElICASTEllO BETA 

Beteiligungsverwaltung GmbH 




IMMOAuSTRIA A Wiedeń SElICASTEllO BETA liegenschaftsbesitz GmbH 50,00 % Q 01.03.2009 



SElICASTEllO GAMMA 



liegenschaftsbesitz GmbH 



95

96 





Rodzaj 

konsolidacji 


konsolidacji 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń Sl Immobilienprojekt GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń SPE liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H. 100,00 % V 01.03.2009 



STAR Immobilien Treuhand- und 

Versicherungsmakler Gesellschaft m.b.H. 

Stephanshof 

liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H. 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń TG Planungs- und Errichtungs GmbH 76,00 % V 01.03.2009 



TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und 

Verwaltungsgesellschaft m.b.H. 

TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und 

Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG 



IMMOAuSTRIA A Wiedeń VCG Immobilienbesitz GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń VIV Gebäudeerrichtungs GmbH 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń WIPARK Garagen AG 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń WIPARK Holding GmbH 100,00 % V 01.03.2009 


IMMOFInAnZ Enodia 

Realitäten Vermietungs GmbH 


IMMOAuSTRIA CH St. Moritz les Bains de St. Moritz Holding AG 50,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA CH St. Moritz St. Moritz Bäder AG 50,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA CH Zug SelfStorage - Dein lagerraum (Schweiz) AG 30,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA d Monachium SelfStorage - Dein lagerraum GmbH 30,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Budavar Kft. 50,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Hungaria Garáze Kft. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Palace Garáze Kft. 70,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA H pécs WIPARK-KOnZuMPARKOlÓ Kft. 90,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA nl Amsterdam Frescura Investments B.V. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA nl Amsterdam IMMOFInAnZ Finance B.V. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA Pl Warszawa Frankonia Eurobau Buwog Bielniki Sp. z o.o. 50,00 % Q 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA Sk Bratysława BuWOG Slovakia s.r.o. 100,00 % V 01.03.2009 

IMMOAuSTRIA Sk Bratysława BuWOn s.r.o. 50,00 % Q 01.03.2009 

Holding Cy nikozja ABSTEM Holdings ltd. 100,00 % V 01.05.2008 

Holding Cy nikozja Bermendoca Holdings ltd 100,00 % V 03.11.2008 

Holding Cy nikozja Bivake Consultants ltd. 100,00 % V 01.07.2008 

Holding Cy nikozja Boondock Holdings ltd 100,00 % V 24.10.2008 

Holding Cy nikozja Duist Holdings ltd. 100,00 % V 06.06.2008 

Holding Cy nikozja Fawna limited 50,00 % Q 15.09.2008 

Holding Cy nikozja Kibiq ltd 100,00 % V 03.11.2008 

Holding Cy nikozja leretonar ltd 100,00 % V 03.11.2008 

Holding Cy nikozja leurax Consultants ltd 100,00 % V 03.11.2008 

Holding Cy nikozja loundaumcy Investments ltd 100,00 % V 29.10.2008 

Holding Cy nikozja Oscepar Consultants ltd 100,00 % V 24.10.2008 

Holding Cy nikozja Rekramext Holdings ltd 100,00 % V 29.10.2008 

Holding Cy nikozja Vastator limited 50,00 % Q 15.09.2008 

Holding Cy nikozja Vitrust ltd. 100,00 % V 19.06.2008


2.2.2.2. Skutki włączenia do kręgu konsolidacyjnego 

Zestawienia zaprezentowane poniżej prezentują przejęte wartości aktywów oraz zobowiązania, wycenione według wartości 

godziwej, wartość aktywów netto na dzień bilansowy poszczególnych podmiotów powiązanych oraz włączony do 

skonsolidowanego sprawozdania finansowego rachunek zysków i strat najważniejszych włączeń do kręgu konsolidacyjnego 

w okresie od momentu nabycia podmiotu do dnia bilansowego: 

Haller kert kft. 

Dnia 23 lipca 2008 r. IMMOEAST nabyła 100 % udziałów w Haller Kert Kft. 

Spółka posiada biurowiec w Budapeszcie. 


środki pieniężne 231,6 

należności i pozostałe aktywa 675,6 

nieruchomości 64.862,8 

środki trwałe 126,4 

Pozostałe zobowiązania -38.025,8 

Rezerwy -2,8 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -4.020,1 

Przeliczenie walut 4.599,4 

Przejęte aktywa netto 28.447,1 

(ujemna) wartość firmy 3.412,8 

Cena zakupu 31.859,8 

Korekta o przejęte środki pieniężne -231,6 

Cena netto nabycia spółki 31.628,3 

30 kwietnia 2009 r. 


Pozostałe aktywa trwałe 4.396,5 

Aktywa obrotowe 1.917,4 

Zobowiązania długoterminowe -3.848,5 

Zobowiązania krótkoterminowe -230,7 

Udział w aktywach netto 57.185,2 

Przychody ze sprzedaży 78,7 

Aktualizacja wyceny -6.261,5 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -6.910,0 

Wynik na działalności finansowej -10.700,7 

Podatek dochodowy 1.554,1 

Wynik grupy kapitałowej -16.056,6 

97

98 


center invest deb kft. 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST nabyła 100 % udziałów w Center Invest DEB Kft. 

Spółka posiada centrum specjalistyczne STOP.SHOP. w Debreczynie (Węgry). 




Aktywo z tytułu podatku odroczonego 450,0 



Zobowiązania finansowe -12.576,9 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -95,6 


Rezerwy -125,6 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -587,2 

Przeliczenie walut 295,2 


(ujemna) wartość firmy 544,6 









Zobowiązania krótkoterminowe -1.538,2 


Przychody ze sprzedaży 1.571,1 


Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -128,1 


Podatek dochodowy 262,8 

Wynik grupy kapitałowej -4.060,1

center invest nkanizsa kft. 

Z dniem 9 stycznia 2009 r. IMMOEAST przejęła 100 % udziałów w Center Invest nkanizsa. 

Do spółki należy centrum specjalistyczne STOP.SHOP. w nkanizsa (Węgry). 










Pozostałe zobowiązania -52,2 

Rezerwy -131,8 


Przeliczenie walut -40,5 


(ujemna) wartość firmy 286,2 







Aktywa obrotowe 755,4 





Aktualizacja wyceny -1.909,8 


Wynik na działalności finansowej -616,2 

Podatek dochodowy 291,7 

Wynik grupy kapitałowej -1.999,6 

99

100 


sTop.sHop. legnica sp. z o.o. 

Z dniem 19 grudnia 2008 r. IMMOEAST nabyła 100 % udziałów w polskiej spółce STOP.SHOP. legnica Sp. z.o.o. 

Spółka posiada centrum specjalistyczne STOP.SHOP. w legnicy (Polska). 









Rezerwy -29,8 




(ujemna) wartość firmy -213,8 



Cena netto nabycia spółki 618,3 



Pozostałe aktywa trwałe 281,7 

Aktywa obrotowe 732,0 


Zobowiązania krótkoterminowe -462,5 



Aktualizacja wyceny 1.439,8 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) 2.058,1 


Podatek dochodowy -84,6 

Wynik grupy kapitałowej 585,2

zakup podkoncernu iMMoausTria 


Z dniem 1 marca 2009 r. IMMOEAST nabyła od IMMOFInAnZ całość udziałów w austriackim holdingu regionalnym 

IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GmbH (IMMOAuSTRIA). Cena zakupu została ustalona na podstawie wartości 

aktywów netto (net Asset Value) na dzień 31 października 2008 r. i wynosi 1,465 mld EuR. najważniejszym elementem 

tego portfela jest spółka budownictwa mieszkaniowego BuWOG/ESG, oraz inne ekskluzywne obiekty zlokalizowane 

w Wieniu. Transakcja ma na celu głównie przywrócenie środków, które w ramach finansowania przez koncern zostały 

przekazane do dyspozycji spółkom koncernu matki IMMOFInAnZ. W celu dalszego uproszczenia struktury oraz ostatecznej 

likwidacji należności i zobowiązań koncernu, na posiedzeniu Rady nadzorczej spółki IMMOEAST AG podjęto 

uchwałę w sprawie fuzji spółki IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GmbH ze spółką IMMOEAST AG. Fuzję tą 

przeprowadzono z dniem 30 kwietnia 2009 r. 

Przejęcie przez IMMOEAST podkoncernu IMMOAuSTRIA wiązało się z rozstrzygnięciem kwestii odpowiedniego bilansowania 

zgodnie z wytycznymi MSSF. W przypadku przeprowadzonej transakcji mamy do czynienia z nabyciem jednostki 

znajdującej się pod wspólną kontrolą, bowiem IMMOAuSTRIA i IMMOEAST zarówno przed, jak i po fuzji były kontrolowane 

przez ten sam podmiot, a mianowicie IMMOFInAnZ, i kontrola to nie ma charakteru przejściowego. 

Generalnie fuzje przedsiębiorstw podlegają regulacjom MSSF 3. Jednak z obszaru zastosowania standardu wyraźnie 

wykluczono fuzje przedsiębiorstw, znajdujących się pod wspólną kontrolą. Tego typu transakcje nie zostały do tej pory 

szczegółowo omówione w żadnym ze standardów. Kwestia ich bilansowania stanowi więc lukę prawną w MSSF, która 

wymaga usunięcia zgodnie z procedurą przewidzianą w MSR 8.10-12. Istnieją dwa przyjęte na międzynarodową skalę 

założenia bilansowania fuzji przedsiębiorstw, znajdujących się pod wspólną kontrolą: metoda wartości księgowej i metoda 

nabycia. Podczas gdy w metodzie wartości księgowej jednostka przejmująca może posługiwać się w swoim skonsolidowanym 

sprawozdaniu finansowym dotychczasowymi wartościami księgowymi jednostki przejmowanej, w ramach 

metody nabycia nabyte aktywa i zobowiązania ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jednostki 

przejmującej po ich wartościach godziwych w momencie nabycia. 

Z uwagi na fakt, iż metoda wartości księgowej przedstawiana jest w literaturze jako metoda najczęściej wybierana i 

odpowiadająca faktycznej sytuacji przy tego typu transakcjach, i ponieważ przeprowadzona sprzedaż nie spowodowała 

zmiany struktury grupy kapitałowej (dokonano jedynie reklasyfikacji spółki zależnej), przy prezentacji fuzji zastosowano 

metodę posługiwania się wartością księgową. Obrana procedura postępowania odpowiada również poglądom 

zawartym w MSSF na temat porównywalnych do siebie sprawozdań. Tym samym IMMOEAST stosując metodę wartości 

księgowej porusza się w obrębie regulacji dopuszczonych przez MSSF i spełnia odpowiednie wymogi, obowiązujące 

jednostki działające na międzynarodową skalę. 

ujemna kwota różnicy, wynikająca z przeprowadzonej transakcji, została ujęta w kapitale własnym bez wpływu na wynik 

finansowy. 

101

102 


IMMOAuSTRIA 

Immobilien Anlagen GmbH 


środki pieniężne 249.084,5 

Pozostałe instrumenty finansowe 35.196,5 

należności i pozostałe aktywa 2.774.601,2 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 34.528,1 

nieruchomości 3.971.545,4 

środki trwałe 16.815,0 

Wartości niematerialne i prawne 2.834,7 

Zobowiązania finansowe -2.248.481,5 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -19.550,9 

Pozostałe zobowiązania -2.771.738,5 

Rezerwy -17.634,8 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -422.732,0 


udziały mniejszości -7.388,4 

Przejęte aktywa netto 1.596.104,6 

(ujemna) wartość firmy -131.104,6 

Cena zakupu 1.465.000,0 

Korekta o przejęte środki pieniężne -249.084,5 

Cena do zapłaty -77.527,7 

Cena zakupu uiszczona poprzez wyrównanie wzajemnych należności/zobowiązań -1.292.472,3 

Cena netto nabycia spółki -154.667,8 





Zobowiązania długoterminowe -2.539.910,5 


Udział w aktywach netto 2.454.022,4 

Dzięki fuzji spółki Immoaustria Immobilien Anlagen GmbH i Immoeast AG, oraz dopłatom spółki pośrednio dominującej 

nastąpiło znaczne wzmocnienie kapitałowe segmentu IMMOAuSTRIA. 

Poniższe zestawienie prezentuje przychody ze sprzedaży oraz zysk. ew. stratę podkoncernu IMMOAuSTRIA przy założeniu, 

że nabycie nastąpiło na początku okresu sprawozdawczego (rachunek zysków i strat pro-forma).








WyNIK GRUPy KAPITAŁOWEJ -122.687,1 

Poniższe zestawienie prezentuje skonsolidowane aktywa netto na dzień bilansowy poszczególnych podmiotów powiązanych 

oraz ujęty w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym rachunek zysków i strat nowo wprowadzonych spółek 

za okres od dnia ich nabycia do dnia bilansowego: 





Pozostałe aktywa obrotowe 865.938,3 

Zobowiązania długoterminowe -2.521.571,4 


Udział w aktywach netto 2.115.245,3 



Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) 7.381,9 



WyNIK GRUPy KAPITAŁOWEJ -21.989,2 

Prezentacja wartości księgowych poszczególnych pozycji bilansowych oraz zobowiązań zgodnie z MSSF 3.67 (f) została 

zaniechana ze względu na niewspółmiernie wysoki nakład. 

Prezentację przychodów ze sprzedaży oraz zysków i strat nabytych spółek, przy założeniu, że nabycie nastąpiło na 

początku okresu sprawozdawczego, przeprowadzono tylko w odniesieniu do nabycia podkoncernu IMMOAuSTRIA. W 

przypadku innych jednostek włączonych do kręgu konsolidacyjnego zaniechano tego typu prezentacji ze względu na 

niewspółmiernie wysokie nakłady (MSSF 3.70). 

103

104 


2.2.3. konsolidacja metodą pełną 

Jednostka zależna jest to jednostka gospodarcza, która jest kontrolowana przez inną jednostkę (jednostkę dominującą). 

Jednostki zależne należy włączać do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stosując metodę konsolidacji 

pełnej. Ocena, czy mamy do czynienia z jednostką zależną, następuje na podstawie oceny kryterium kontroli. Pod 

pojęciem kontroli rozumie się zdolność do kierowania polityką finansową i operacyjną jednostki gospodarczej w celu 

osiągnięcia korzyści ekonomicznych z jej działalności. Wystarczająca jest możliwość kontroli, nie jest konieczne jej faktyczne 

sprawowanie. Przyjmuje się, że jednostka dominująca sprawuje kontrolę, jeżeli posiada bezpośrednio lub pośrednio 

poprzez swoje jednostki zależne, więcej niż połowę praw głosu w danej jednostce. Ponadto MSR 27.13 definiuje 

szereg kryteriów, których spełnienie może skutkować sprawowaniem kontroli, mimo posiadania przez jednostkę 

dominującą 50 % lub mniej niż 50 % praw głosu. 

Włączenie jednostek zależnych do skonsolidowanego sprawozdania finansowego ma miejsce zarówno w kraju jak i za 

granicą, w taki sposób, jakby było ono sprawozdaniem pojedynczej jednostki gospodarczej. Z tej zasady wynika, że w 

przypadku sprawowania kontroli wszelkie aktywa, zobowiązania, przychody i koszty jednostek zależnych należy włączyć 

do bilansu grupy kapitałowej w pełnych kwotach – niezależnie od posiadanych przez nich udziałów jednostki dominującej. 

Kapitał własny w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dzieli się na część, która przysługuje udziałowcom 

jednostki dominującej i na część, która przysługuje udziałowcom mniejszościowym. To samo dotyczy rachunku zysków 

i strat: przychody i koszty jednostek zależnych włącza się w pełnej wysokości, wynik dzieli się na udział grupy kapitałowej 

i udział mniejszości. Salda z transakcji, przychodów i kosztów wewnątrz grupy kapitałowej eliminuje się w pełnej 

wysokości. Oprócz IMMOEAST krąg konsolidacyjny obejmuje 162 krajowych i 197 zagranicznych jednostek zależnych, 

w których IMMOEAST posiada bezpośrednio lub pośrednio większość praw głosu, względnie posiada możliwość prawną 

i faktyczną sprawowania kontroli. 

2.2.4. konsolidacja proporcjonalna 

MSR 31 stosuje się do ujmowania udziałów we wspólnych przedsięwzięciach oraz wykazywania aktywów, zobowiązań, 

przychodów i kosztów wspólnych przedsięwzięć. Wspólne przedsięwzięcie to ustalenia umowne, na mocy, których 

dwie lub więcej stron podejmują działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólnik przedsięwzięcia jest 

stroną wspólnego przedsięwzięcia i sprawuje współkontrolę nad tym przedsięwzięciem. Forma umownych ustaleń jest 

uzależniona od odpowiednich wymogów prawnych. 

MSR 31 daje prawo wyboru pomiędzy metodą praw własności oraz metodą konsolidacji proporcjonalnej przy sporządzaniu 

skonsolidowanego sprawozdania finansowego. W ramach grupy kapitałowej powinna być stosowana jedna 

metoda. IMMOEAST przyjął zasadę ujmowania jednostek stowarzyszonych metodą konsolidacji proporcjonalnej, ze 

względu na fakt, że w ten sposób sytuacja majątkowa, finansowa oraz wynik finansowy jednostki są bardziej zrozumiałe 

dla odbiorcy sprawozdania finansowego. 

Do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostało włączonych 8 krajowych i 85 zagranicznych podmiotów 

zgodnie z MSR 31. W związku z zawartymi z innymi udziałowcami umowami syndykatów dotyczącymi prowadzenia 

wspólnych przedsięwzięć, zgodnie z MSR 31.3 w związku z MSR 31.9 IMMOEAST nie sprawuje w następujących spółkach 

kontroli, mimo posiadania większości praw głosu, względnie mimo mniejszości praw głosu wspólnie prowadzone 

są następujące przedsięwzięcia:



CEE CZ Praga Diamant Real spol. s.r.o. 51,00 % 

CEE CZ Praga STOP.SHOP. Krnov s.r.o. 50,50 % 

CEE CZ Praga STOP.SHOP. Zatec s.r.o. 50,50 % 

CEE CZ Praga Veronia Shelf s.r.o. 51,00 % 

CEE CZ Znaim nakupni Centrum AVEnTIn Tabor s.r.o. 50,50 % 

CEE CZ Znaim nakupni Centrum Trebic s.r.o. 50,50 % 

CEE H Budapeszt STOP.SHOP. Gyöngy Kft. 51,00 % 

CEE H Budapeszt STOP.SHOP. TB Kft. 51,00 % 

CEE Pl Katowice Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k. 70,00 % 

CEE Pl Katowice Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k. 70,00 % 

CEE Pl Katowice Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k. 70,00 % 

CEE Pl Katowice Silesia Residential Project Sp. z o.o. 70,00 % 

CEE Pl Warszawa Cirrus Real Sp. z o.o. 51,00 % 

CEE Pl Warszawa Debowe Tarasy Sp. z o.o. 70,00 % 

CEE Pl Warszawa Equator Real Sp. z o.o. 51,00 % 

CEE Pl Warszawa ImmoPoland Residential I Sp. z o.o. w likwidacji 47,50 % 

CEE Pl Warszawa Metropol nH Sp. z o.o. 25,00 % 

CEE Pl Warszawa nimbus Real Sp. z o.o. 51,00 % 

SEE RO Bukareszt Confidential Business s.r.l. 25,00 % 

SEE RO Bukareszt Polivalenta Building s.r.l. 25,00 % 

SEE RO Bukareszt S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l. 80,00 % 

SEE RO Bukareszt S.C. union Investitii s.r.l. 25,00 % 

CIS Ru Moskwa OOO Berga Development 75,00 % 

CIS Ru Moskwa OOO Fenix Development 75,00 % 

CIS uA Kijów TOV Arsenal City 49,99 % 

CIS uA Kijów TOV Vastator ukraine 49,99 % 

IMMOAuSTRIA A langenzersdorf SelfStorage-Deinlager lagervermietungsgesmbH 30,00 % 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń SelfStorage-liegenschaftsverwaltung Wattgasse GmbH 30,00 % 

IMMOAuSTRIA CH Zug SelfStorage – Dein lagerraum (Schweiz) AG 30,00 % 

IMMOAuSTRIA d Monachium SelfStorage – Dein lagerraum GmbH 30,00 % 

Holding Cy limassol Berga Investment limited 75,00 % 

Holding Cy limassol MOnESA lIMITED 75,00 % 

Holding Cy nikozja Silesia Residential Holding limited 70,00 % 

Holding d Monachium Multi-ImmoEast Asset Management GmbH 45,00 % 

Holding l luksemburg Multi-ImmoEast Central European Property Fund C.V. 45,00 % 

Powyższa tabela zawiera tylko wspólne przedsiębiorstwa, które w dniu bilansowym należały do kręgu konsolidacyjnego. 

105

106 


Poniższe informacje przedstawiają wartości, które zostały włączone do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 

metodą konsolidacji proporcjonalnej: 


nieruchomości 643.473,8 738.406,2 

Pozostałe aktywa trwałe 68.338,4 40.452,4 

Pozostałe aktywa obrotowe 54.106,6 136.510,3 

Zobowiązania długoterminowe -807.156,3 -568.934,5 

Zobowiązania krótkoterminowe -124.478,0 -185.926,6 

UDZIAŁ W AKTyWACH NETTO -165.715,5 160.507,8 

Wartości w TEUR 2008/09 2007/08 

Przychody ze sprzedaży 38.285,5 21.877,3 

Aktualizacja wyceny -53.342,5 -7.094,3 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -145.023,8 9.726,0 

Wynik na działalności finansowej -159.371,6 -36.253,8 

Podatek dochodowy 32.479,0 1.638,5 

WyNIK GRUPy KAPITAŁOWEJ -271.916,4 -24.889,3 

2.2.5. wycena metodą praw własności 

udziały w jednostce stowarzyszonej wycenia się metodą praw własności. W metodzie praw własności odpowiedni 

udział w zmianie kapitału oraz w wyniku finansowym jednostki stowarzyszonej jest ujmowany w skonsolidowanym sprawozdaniu 

finansowym i zwiększa lub zmniejsza wartość księgową udziałów. 

udział w jednostce stowarzyszonej jest początkowo ujmowany według ceny nabycia. Wycena metodą praw własności 

jest metodą wyceny po początkowym ujęciu. Bazuje na takich samych zasadach jak w przypadku konsolidacji metodą 

pełną, jednak majątek i zobowiązania jednostki powiązanej nie są ujmowane w sprawozdaniu finansowym, a służą wyłącznie 

oszacowaniu wartości firmy. Różnica pomiędzy zaktualizowaną wartością majątku spółki stowarzyszonej, a kosztami 

nabycia udziałów stanowi wartość firmy. Wartość firmy jest częścią wartości księgowej udziałów w danej jednostce 

powiązanej. 

Sprawdzenie wartości udziałów spółek powiązanych następuje na podstawie regulacji MSR 39 odnośnie przesłanek 

obniżenia wartości oraz regulacji MSR 36 odnośnie przeprowadzania testów na trwałą utratę wartości. nie dokonuje się 

oddzielnych testów na trwałą utratę wartości firmy zawartej w wartości udziałów. 

W bieżącym roku obrotowym w ramach wyceny metodą praw własności do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 

włączono 22 zagraniczne jednostki i jedną krajową. 

Założeniem wyceny metodą praw własności jest istnienie znaczącego wpływu. Wpływ ten można z reguły ustalić na 

podstawie istnienia jednego lub kilku warunków, zdefiniowanych w MSR 28.7. Przy ustalaniu, czy istnieje znaczący 

wpływ, należy uwzględnić potencjalne prawa głosu. Faktyczne wywieranie znaczącego wpływu nie jest konieczne.


Jeżeli inwestor posiada 20 % lub więcej praw głosu, zakłada się, zgodnie z MSR 28.6, że inwestor posiada znaczący 

wpływ. To przypuszczenie można jednak obalić. następujące spółki, wskutek braku znaczącego wpływu, nie zostały 

zaklasyfikowane jako jednostki stowarzyszone, mimo, że IMMOEAST posiada w nich 20 % lub więcej udziałów: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Prime Property BG REIT (42,24 % ) 

FF&P Russia Real Estate limited (37,11 % ) 

Global Emerging Property Fund l.P. (25 % ) 

FF&P Development Fund (32,12 %) 

Adama Holding Public ltd. (33,85 %) 

M.O.F. Immobilien AG (20 % ) 

M.O.F. Beta Immobilien AG (20 %) 

Heitman Russia and ukraine Property Partners, llC (33,33 %) 

Dikare Holding ltd. (22 %) 

Russia Development Fund l.P. (50,66 %) 

Polonia Property Fund II, l.P. (25 %) 

Immofinanz Zeta liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.(66,53 %) 

CPB Beta Anlagen leasing GmbH (57,85 %) 

Założenie, że powyższe spółki są spółkami stowarzyszonymi z IMMOEAST, zostało podważone, ze względu na brak 

organów (lub pracowników) mogących reprezentować jednostkę, tak aby możliwe było zebranie większości głosów 

wymaganej do podjęcia uchwały. Dlatego udziały te zostały wykazane w bilansie jako udziały wg MSR 39. 

2.2.6. konsolidacja etapowa 

Przy nabyciu stopniowym (konsolidacja etapowa) w kolejnych transakcjach zostają nabyte udziały jednostki zależnej. W 

wyniku następujących po sobie transakcjach zostaje objęta kontrola nad jednostką. Zgodnie z MSSF 3.58 jednostka 

przejmująca rozpatruje każdą transakcję wymiany osobno, wykorzystując informacje na temat kosztu transakcji i wartości 

godziwej na dzień każdej wymiany w celu ustalenia kwoty ewentualnej wartości firmy związanej z tą transakcją. Część 

ukrytych rezerw przypadająca na dotychczas posiadane udziały, wykazuje się w kapitale z aktualizacji wyceny, który 

powinien być traktowany jak kapitał z aktualizacji wyceny w rozumieniu MSR 16, bez względu na fakt czy grupa kapitałowa 

wykazuje taką pozycję kapitału. 

W przypadku przejścia z konsolidacji metodą proporcjonalną do konsolidacji metodą pełną, do momentu przejęcia 

kontroli nad aktywami netto rachunek zysków i strat jest konsolidowany proporcjonalnie do posiadanych udziałów, a 

następnie w pełnej wysokości. Część wyniku finansowego przypadająca dotychczas na partnera joint venture zostanie 

wyeliminowana przy ustalaniu wysokości kapitału jako kapitał nabyty. 

107

108 


W roku obrotowym 2008/09 przeprowadzono konsolidację etapową następujących spółek: 

V = konsolidacja metodą pełną, Q = konsolidacja proporcjonalna 


przed po 

Rodzaj 

konsolidacji 

Poniższa tabela prezentuje skutki najistotniejszych procesów konsolidacyjnych dokonanych w okresie sprawozdawczym 

metodą konsolidacji etapowej. Proporcjonalne aktywa i zobowiązania, wycenione według wartości godziwej, zostały 

przejęte poprzez nabycie dodatkowych udziałów w spółkach obiektowych: 

Kwota 

Rodzaj 

konsolidacji 

Data 

konsolidacji 

CEE CZ Praga STOP.SHOP. Hranice s.r.o. 50,00 % Q 100,00 % V 31.07.2008 

CEE CZ Praga STOP.SHOP. Pribram s.r.o. 50,00 % Q 100,00 % V 16.02.2009 

CEE Sk Bratysława SCpO s.r.o. 50,00 % Q 100,00 % V 30.01.2009 

CEE Sk Bratysława STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o. 50,00 % Q 100,00 % V 31.03.2009 

SEE RO Bukareszt Eye Shop Targu Jiu s.r.l. 50,00 % Q 100,00 % V 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt log Center Brasov s.r.l. 50,00 % Q 100,00 % V 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt log Center Ploiesti s.r.l. 50,00 % Q 100,00 % V 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt S.C. Almera new Capital s.r.l. 50,00 % Q 100,00 % V 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt S.C. Meteo Business Park s.r.l. 89,00 % Q 100,00 % V 04.03.2009 

SEE RO Bukareszt S.C. Stupul de Albine s.r.l. 89,00 % Q 100,00 % V 04.03.2009 

SEE RO Sibiu log Center Sibiu s.r.l. 50,00 % Q 100,00 % V 30.04.2009 

Segment CEE CEE CEE SEE SEE 

Kraj CZ CZ SK RO RO 

Spółka 

STOP.SHOP. 

Hranice s.r.o. 

STOP.SHOP. 

Pribram s.r.o. 

STOP.SHOP. 

Ruzomberok 

s.r.o. 

Log Center 

Ploioesti s.r.o. 

S.C. Almera 

New Capital 

s.r.l. 

Data konsolidacji etapowej 31.07.2008 16.02.2009 31.03.2009 30.04.2009 30.04.2009 


środki pieniężne 19,3 13,1 117,4 591,2 335,4 

należności i pozostałe aktywa 317,6 275,5 0,8 535,0 398,6 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 12,4 307,5 1,7 1.052,4 366,9 

nieruchomości 3.676,5 782,4 3.799,5 3.940,6 6.222,5 

Zobowiązania finansowe -1.747,0 -1.371,9 -674,8 -8.276,0 -1.873,7 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -578,4 -481,2 0,0 -17,8 -0,7 

Pozostałe zobowiązania -68,1 0,0 -0,1 -610,8 -9.405,7 

Rezerwy -17,6 -12,6 -1,5 -2,1 -4,5 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -147,7 0,0 -617,0 0,0 -6,6 

Kapitał z aktualizacji wyceny -30,0 637,6 -1.313,6 422,4 248,5 

Przeliczenie walut 154,4 -113,6 0,2 -4,1 -4,1 

Przejęte aktywa netto 1.591,2 36,8 1.312,6 -2.369,3 -3.723,4 

(ujemna) wartość firmy 1.356,9 2.632,5 -1.349,9 2.809,9 3.896,2 

Cena zakupu 2.948,0 2.669,3 -37,2 440,6 172,8 

Korekta o przejęte środki pieniężne -19,3 -13,1 -117,4 -591,2 -335,4 

Cena netto nabycia spółki 2.928,8 2.656,2 -154,7 -150,6 -162,7


2.2.7. konsolidacja końcowa 

Jeśli jednostka zależna zostaje zbyta, nie ujmuje się jej majątku i zobowiązań w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. 

Przychody i koszty takiej jednostki są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w wysokości 

osiągniętej lub poniesionej do dnia utraty kontroli jednostki dominującej nad tą jednostką zależną. Część wyniku finansowego 

powstała w okresie po zbyciu udziałów nie jest uwzględniana w skonsolidowanym rachunku zysków i strat, tak, 

aby uniknąć podwójnego ujęcia tych wyników. 

Skonsolidowany wynik wygenerowany w czasie przynależności jednostki zależnej do grupy kapitałowej ma wpływ na 

wynik konsolidacji końcowej, ponieważ wartość tych wyników została już uwzględniona w poprzednich okresach sprawozdawczych. 

Przy konsolidacji końcowej zagranicznych jednostek zależnych, wynik z konsolidacji końcowej podwyższa się lub obniża 

o różnice kursowe z przeliczeń nagromadzonych w kapitale własnym w okresie przynależności do grupy kapitałowej. 

W roku obrotowym 2008/09 następujące spółki sprzedano lub zlikwidowano, a tym samym objęto konsolidacją końcową 

wzgl. wyłączono z kręgu konsolidacyjnego na skutek fuzji. 



Rodzaj 

konsolidacji 

Data konsolidacji 

CEE CZ Praga AB Stetkova a.s. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE CZ Praga Delta Park a.s. 100,00 % V 20.02.2009 

CEE CZ Praga KIP Development spol.s.r.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE CZ Praga netlu spol.s.r.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE CZ Praga nF 23 spol.s.r.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE CZ Praga RHP Development s.r.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE CZ Praga Stavební a inzenýrská spolecnost spol. s.r.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE EE Tallinn OÜ Robbins 45,00 % Q 01.11.2008 

CEE Pl Warszawa Blizzard Real Sp. z o.o. 100,00 % V 05.09.2008 

CEE Pl Warszawa Passat Real Sp. z o.o. 100,00 % V 05.09.2008 

CEE Pl Warszawa RONdO OFFICE pROjECT Sp. z o.o. 50,00 % Q 18.12.2008 

CEE Pl Warszawa Zenith Real Sp. z o.o. 51,00 % Q 16.12.2008 

CEE Sk Bratysława CP Beta s.r.o. 50,00 % Q 04.12.2008 

CEE Sk Bratysława CP Gama s.r.o. 50,00 % Q 04.12.2008 

CEE Sk Bratysława SCp s.r.o. 50,00 % Q 30.01.2009 

SEE RO Bukareszt AC Parc Invest s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Bukareszt Eye Shop Hunedoara s.r.l. 50,00 % Q 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt log Center Bacau s.r.l. 50,00 % Q 30.04.2009 

SEE RO Bukareszt PBT Invest s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj ASB Development s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj ClD Development s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj FMZ TM s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj ORA Development s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj SAM FMZ s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj SBACARO s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Cluj SIB Development s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

109

110 


Konsolidacja końcowa 



Rodzaj 

konsolidacji 


SEE RO Cluj SlA Development s.r.l. 50,00 % Q 18.12.2008 

SEE RO Sibiu Real Project s.r.l. 100,00 % V 01.02.2009 

CIS Ky 

George 

Town 

Russia Development Fund l.P. 100,00 % V 22.12.2008 

CIS uA Kijów TOV Alacor City 41,00 % Q 30.04.2009 

CIS uA Kijów TOV Alacor Construction 41,00 % Q 30.04.2009 

CIS uA Kijów TOV Alacor Scorta 41,00 % Q 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń City Parkgaragen BetriebsGmbH 100,00 % V 30.04.2009 


Garage am Beethovenplatz Gesellschaft m.b.H. & 

Co. kG 


IMMOAuSTRIA A Wiedeń IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GMBH 100,00 % V 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń P.C.C. Parkgaragen City Center GmbH 100,00 % V 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA A Wiedeń TG Planungs- und Errichtungs GmbH 76,00 % V 30.04.2009 


TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und 

Verwaltungsgesellschaft m.b.H. 



TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und 

Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG 


IMMOAuSTRIA A Wiedeń WIPARK Garagen AG 100,00 % V 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Budavar Kft. 50,00 % Q 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Hungaria Garáze Kft. 100,00 % V 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA H Budapeszt WIPARK Palace Garáze Kft. 70,00 % V 30.04.2009 

IMMOAuSTRIA H pécs WIPARK-KOnZuMPARKOlÓ Kft. 90,00 % V 30.04.2009 

Holding A Wiedeń S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja Conlu ltd. 100,00 % V 22.12.2008 

Holding Cy nikozja loberta Holdings ltd. 51,00 % Q 30.04.2009 

Holding Cy nikozja Mossoldac Holdings ltd. 100,00 % V 22.12.2008 

Holding Cy nikozja Pipera Office Project ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja Roches Ventures ltd. 41,00 % Q 30.04.2009 

Holding Cy nikozja S+B CEE ACP Cyprus ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE AlPHA CyPRuS ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE BETA CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE DElTA CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE EPSIlOn CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE ETA CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE GAMMA CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE Kapa Cyprus ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE Thita Cyprus ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE yiota Cyprus ltd. 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B CEE ZETA CyPRuS lIMITED 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B Forth Project Cyprus limited 50,00 % Q 18.12.2008 

Holding Cy nikozja S+B Third Project Cyprus limited 50,00 % Q 18.12.2008

Poniższa tabela prezentuje skutki najistotniejszych procesów konsolidacji końcowej: 


Segment CEE CEE CEE CEE/SEE 

Kraj CZ PL PL CZ/PL/RO 

Spółka Delta Park a.s. 

Blizzard Real 

Sp. z o.o. 

Passat Real 

Sp. z o.o. 

S+B Gruppe 

Data konsolidacji końcowej 20.02.2009 05.09.2008 05.09.2008 18.12.2008 


środki pieniężne 1.231,1 712,4 754,5 2.425,1 

Pozostałe instrumenty finansowe 2,4 0,0 55,9 3,3 

należności i pozostałe aktywa 758,0 838,3 831,9 11.975,6 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 481,4 94,2 237,5 2.065,4 

nieruchomości 44.722,2 34.473,5 26.292,7 65.928,1 

Wartości niematerialne i prawne 0,0 0,0 0,0 28,9 

Zobowiązania finansowe -20.592,2 -15.635,6 -11.911,4 -46.655,9 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -126,8 -564,4 -7,3 -1.952,1 

Pozostałe zobowiązania -2.115,0 -3.885,7 -2.119,2 -24.447,8 

Rezerwy -2,0 -5,7 0,0 -366,4 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -6.688,9 -4.593,1 -2.971,3 -1.534,9 

Przeliczenie walut -2.106,8 399,2 202,4 -751,9 

Zmniejszenie aktywów netto 15.563,4 11.833,1 11.365,7 6.717,4 

(ujemna) wartość firmy 6.479,9 0,0 2.815,1 165,4 

Wynik konsolidacji końcowej -2.398,1 7.762,4 2.411,0 103,4 

Cena sprzedaży 19.645,2 19.595,5 16.591,8 6.986,2 

Korekta o przejęte środki pieniężne -1.231,1 -712,4 -754,5 -2.425,1 

Cena sprzedaży netto 18.414,1 18.883,1 15.837,3 4.561,1 

Zrezygnowano z odrębnego wyszczególnienia konsolidacji końcowej podkoncernu WIPARK, ponieważ strony zobowiązały 

się do zachowania tajemnicy co do ceny zakupu. 

nad grupą Alacor, składającą się z pięciu spółek, IMMOEAST przestała sprawować kontrolę, dlatego z dniem 30 kwietnia 

2009 r. spółki poddano konsolidacji końcowej. 

111

112 


2.2.8. zmiana struktury 

Zmiany struktury to efekt przesunięć udziałów pomiędzy udziałowcami ze strony spółki dominującej (IMMOEAST), a 

udziałowcami mniejszościowymi poszczególnych konsolidowanych spółek zależnych. Dotyczy to również spółek konsolidowanych 

metodą proporcjonalną, które konsolidują inne spółki, w których udziały mają udziałowcy mniejszościowi. 

Ponadto pod pojęciem zmiany struktury rozumiane są mające odzwierciedlenie w kapitale własnym grupy kapitałowej 

sukcesywne zakupy udziałów, w takich przedsiębiorstwach, w których udziały mają udziałowcy mniejszościowi. Zmiany 

struktury to również zbycie udziałów w jednostkach zależnych lub sukcesywne nabywanie udziałów bez konsolidacji 

etapowej, które prowadzi do zmian w wypracowanym kapitale własnym (z udziału większościowego do mniejszościowego 

i odwrotnie) w spółkach, w których spółka podlegająca takiej częściowej konsolidacji jest jednocześnie kontrolującą 

lub współkontrolującą w myśl MSR 31. 

MSR 27 nie reguluje dokładnie kwestii ujmowania transakcji z udziałowcami mniejszościowymi bez utraty kontroli. Ze 

względu na brak odpowiednich wytycznych MSSF powstała z tego tytułu wartość firmy może być ujmowana w różny 

sposób. IMMOEAST ujmuje w bilansie zmianę udziału bez dominującego wpływu jako transakcję w ramach kapitału 

własnego pomiędzy udziałowcami. Różnice pomiędzy wartością księgową danego udziału bez dominującego wpływu, 

a podlegającym zapłacie świadczeniem wzajemnym traktowane są jako zwiększenie lub zmniejszenie kapitału własnego. 

Powyższa metoda bilansowania odpowiada znowelizowanemu MSR 27. 

W roku obrotowym 2008/09 miały miejsce zmiany udziałowe bez utraty kontroli w następujących spółkach: 

V = konsolidacja metodą pełną 

Segment Kraj Siedziba Spółka 

2.3. Przeliczenie walut 

Kwota 

wcześniej 

Kwota później 

Rodzaj 

konsolidacji 


CEE Pl Warszawa Vertano Residence Sp. z o.o. 1 Sp.k. 89,89 % 90,53 % V 31.07.2008 

SEE RO Bukareszt ARMONIA CENTER ARAd s.r.l. 75,00 % 100,00 % V 31.10.2008 

SEE RO Bukareszt Freeze 1 Development s.r.l. 100,00 % 60,00 % V 05.05.2008 

SEE RO Bukareszt Regal Invest s.r.l. 91,91 % 93,73 % V 04.09.2008 

SEE RO Bukareszt SC EFG urban Achizitii s.r.l. 89,00 % 100,00 % V 04.03.2009 

SEE RO Bukareszt Ventilatorul Real Estate SA 91,83 % 93,67 % V 04.09.2008 

Poszczególne spółki grupy kapitałowej ujmują transakcje w walucie obcej po średnim kursie dla dewiz obowiązującym 

w dniu dokonania danej transakcji. na dzień bilansowy wartości składników aktywów i zobowiązań pieniężnych ujętych 

w walucie obcej przeliczane są po średnim kursie obowiązującym w tym dniu. Zyski i straty wynikające z różnic kursowych 

przy wycenie bilansowej ujmowane są w rachunku zysków i strat za dany rok obrotowy. 

Walutą grupy kapitałowej jest Euro. Dla spółek zależnych, względnie dla spółek konsolidowanych metodą proporcjonalną, 

sporządzających sprawozdanie finansowe w walutach obcych, ustala się walutę funkcjonalną na podstawie oceny 

środowiska gospodarczego, w jakim funkcjonuje spółka. Podstawowym czynnikiem determinującym wybór waluty 

funkcjonalnej jest waluta, w której przeprowadzana jest większość transakcji gospodarczych, handlowych i usługowych 

w danym kraju. W przypadku spółek grupy IMMOEAST walucie funkcjonalnej odpowiada waluta obowiązująca w danym 

kraju. Zgodnie z koncepcją MSR 21, przeliczenie przebiega zgodnie z koncepcją funkcjonalności waluty z naciskiem 

na zmodyfikowaną metodę kursu z dnia bilansowego. W przypadku nabycia nowych jednostek, wartości aktywów i 

zobowiązań wycenionych na dzień nabycia, ujętych w sprawozdaniach finansowych spółek podlegających konsolidacji, 

następuje po średnim kursie obowiązującym na dzień bilansowy. Pozycje z rachunku zysków i strat przeliczane są po 

średniej ważonej kursów obowiązujących w danym roku obrotowym. Wartość firmy dotycząca zagranicznej spółki zależnej 

lub spółki konsolidowanej metodą proporcjonalną przeliczana jest po kursie obowiązującym na dzień bilansowy. 

Kapitały własne spółek zależnych względnie spółek konsolidowanych metodą proporcjonalną, jak również wszelkie 

wartości bilansowe udziałów zagranicznych spółek ujęte w walucie obcej, przeliczane są po kursie historycznym z dnia 

pierwszej konsolidacji. W celu eliminacji, wypłaty z zysków w walucie obcej przeliczane są po kursie średnim. Części 

składowe kapitału własnego grupy kapitałowej wypracowane (historycznie) przez spółki sporządzające sprawozdanie


finansowe w walucie obcej przeliczane są po kursie obowiązującym na dzień bilansowy. Wynikające z tego przeliczenia 

zyski i straty z tytułu różnic kursowych ujmowane są w kapitale własnym jako pozycja „kapitał z różnic kursowych”. 

W spółkach krajów członkowskich unii Europejskiej, przy przejściu z waluty narodowej na Euro, należy bezwzględnie 

przestrzegać regulacji MSR 21 dotyczących przeliczenia sprawozdań finansowych. Składniki aktywów i zobowiązań 

należy przeliczać po kursie dnia, skumulowane różnice kursowe ujmuje się w kapitale własnym, a o różnicę powstałą z 

przeliczenia zobowiązań w walutach obcych państw członkowskich nie koryguje się wartości bilansowych danych składników 

aktywów. 

Jako kurs obowiązujący na dzień bilansowy 30 kwietnia 2009 r. do przeliczenia walut zastosowano poniższe kursy, opublikowane 

przez Constantia Privatbank Aktiengesellschaft w dniu 29 kwietnia 2009 r.: 

Waluta 

Kurs na dzień 


Kurs na dzień 

30 kwietnia 2008 r. 

średni kurs 2008/09 średni kurs 2007/08 

HuF 289,200000 253,320000 271,260000 250,250000 

Pln 4,414000 3,451500 3,932750 3,616250 

CZk 26,690000 25,205000 25,947500 26,664000 

Skk 30,126000 32,229000 31,177500 32,978000 

RON 4,188300 3,679000 3,933650 3,504150 

BGN 1,955800 1,955800 1,955800 1,955800 

RSd 95,000000 80,820000 87,910000 81,064500 

HRk 7,422500 7,268100 7,345300 7,314800 

BAM 1,955800 1,956700 1,956250 1,957900 

EEk 15,646600 15,646600 15,646600 15,646600 

lVl 0,709200 0,698300 0,703750 0,700700 

RuB 43,930000 36,832000 40,381000 35,921000 

uAH 10,705000 7,564100 9,134550 7,191100 

uSD 1,326600 1,554000 1,440300 1,457250 

CHF 1,506400 1,614700 1,560550 1,630250 

SEk 10,759700 9,357500 10,058600 9,254900 

TRy 2,118200 2,003000 2,060600 1,875400 

GBp 0,898750 0,790150 0,844450 0,741975 

Z dniem 1 stycznia 2009 r. w Słowacji wprowadzono euro. Kurs przeliczeniowy euro/korona został ustalony na poziomie 

30,126. 

113

114 


3. wyjaśnienia poszczególnych 

pozycji sprawozdania finansowego 

3.1. nieruchomości inwestycyjne (Investment Property) 

3.1.1. przychody ze sprzedaży 

Realizacja przychodów z tytułu najmu następuje w odpowiednich odstępach czasowych zgodnie z postanowieniami 

będących ich podstawą umów najmu. Sprzedaż zapasów (nieruchomości) ujmowana jest w pozycji przychody ze sprzedaży. 

Momentem uzyskania przychodu w tym przypadku jest moment przeniesienia praw własności. 

Rozpoznanie przychodów ze sprzedaży definiowane jest na podstawie momentu transferu korzyści i ryzyk oraz prawa 

dysponowania. 

Poza tym zarówno przychody, jak i koszty związane z daną transakcją sprzedaży muszą zostać stosownie określone. W 

przypadku spełnienia tych kryteriów dochodzi do realizacji przychodów w danym okresie. W innym przypadku nie 

można rozpoznać przychodu, otrzymane płatności powinny być traktowane jako zobowiązania. 

Przychody ze sprzedaży ujmowane są w podziale na regiony oraz według sposobu użytkowania nieruchomości i prezentowane 

w raportowaniu segmentów działalności, które stanowią integralną część sprawozdania finansowego grupy 

kapitałowej. 

Zestawienie przychodów z tytułu najmu w podziale według rodzaju powierzchni użytkowej nieruchomości przedstawia 

się w następujący sposób: 

Wartości w TEUR 2008/09 % 2007/08 % 

Powierzchnie biurowe 125.997,0 44,56 % 113.852,0 51,58 % 

Powierzchnie logistyczne/usługowe 20.472,7 7,24 % 10.944,5 4,96 % 

Powierzchnie detaliczne 106.872,7 37,80 % 90.116,1 40,83 % 

Powierzchnie rekreacyjne/hotelowe 2.094,6 0,74 % 0,0 0,00 % 

Powierzchnie mieszkalne 17.438,1 6,17 % 33,7 0,02 % 

Garaże 9.873,5 3,49 % 5.762,3 2,61 % 

Przychody z tytułu najmu 282.748,6 100,00 % 220.708,5 100,00 % 

Sprzedaż zapasów (nieruchomości) 20.309,7 5.804,3 

Refakturowane koszty operacyjne 95.726,2 64.065,7 

Pozostałe przychody 8.260,3 6.634,8 

SUMA 407.044,9 297.213,3 

3.1.2. wycena nieruchomości 

Wartość godziwa powinna odzwierciedlać aktualne warunki i okoliczności rynkowe na dzień bilansowy. najlepszą podstawą 

ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości, 

które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie i są przedmiotem podobnych umów najmu i 

innych umów związanych z nieruchomościami. 

Wycena wartości godziwych nieruchomości należących do IMMOEAST następuje w drodze wyceny przez niezależnych 

rzeczoznawców. Dla segmentów CEE, CIS i SEE wyceny dokonują niezależni rzeczoznawcy z Colliers International, dla 

segmentu IMMOAuSTRIA wycenę nieruchomości przeprowadza niezależna komisja rzeczoznawców, składająca się z 

trzech zaprzysiężonych rzeczoznawców sądowych. Wyceny portfela Selfstorage oraz nieruchomości w St. Moritz dokonała 

spółka BnP Paribas Real Estate Consult GmbH (wcześniej Atisreal Consult GmbH). Wyceną portfela BuWOG/ESG 

zajęła się grupa Colliers International (patrz rozdział 1.5).


Przy wycenie obiektów istniejących zastosowano metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych w postaci modelu 

Term and Reversion. W powyższym modelu aktualny czynsz rynkowy do zakończenia umowy, dyskontuje się na dzień 

wyceny (Term), a następnie stosuje się czynsz rynkowy w celu wyznaczenia renty wieczystej (Reversion) kapitalizuje się 

go i dyskontuje na dzień bilansowy. W zależności od oszacowanego ryzyka, które wynika z rodzaju nieruchomości, jej 

położenia, regionu i aktualnej sytuacji rynkowej, zastosowano różne współczynniki dyskontowe zarówno przy dyskontowaniu 

aktualnego czynszu jak i kapitalizacji renty wieczystej. Wszelkie niewynajęte powierzchnie, podobnie jak renta 

wieczysta, kapitalizowane są przy uwzględnieniu odpowiedniego okresu czasu wynajmowania, przy zastosowaniu czynszu 

na poziomie rynkowym, jak również przy uwzględnieniu zakładanego maksymalnego wykorzystania nieruchomości, 

wynikających z kryteriów wymienionych powyżej. 

Wstrzymane projekty wyceniono przy zastosowaniu podejścia porównawczego (sales comparison approach). 

Istniejące nieruchomości nabyte w celu ich całkowitej przebudowy i nowego zagospodarowania (redevelopment), wycenia 

się również według modelu wartości rezydualnej. Ich zaklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych nie 

ulega zmianie z powodu przebudowy i nowego zagospodarowania. 

3.1.2.1. Wynik aktualizacji wyceny 

W modelu wyceny wartości rynkowej na dzień bilansowy nieruchomości wyceniane są w ich wartości godziwej. Wartość 

godziwa nieruchomości to kwota, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy 

zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niezależnymi od siebie stronami. 

Zmiana wartości rynkowej ujmowana jest w rachunku zysków i strat. nieruchomości nie są amortyzowane planowo, 

tylko corocznie wyceniane w wartości godziwej. W tym przypadku nie znajdują zastosowania zapisy MSR 36.2 (f) ponieważ 

nieruchomości inwestycyjne są wyceniane w wartości rynkowej przez wynik finansowy. 

Zyski/Straty z aktualizacji wyceny szczegółowo przedstawiono w podziale na regiony w części raportowanie segmentów 

działalności, która stanowi integralną część niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Zyski/Straty z aktualizacji wyceny dzielą się następująco: 

Wartości w TEUR 1 maja 2008 – 30 kwietnia 2009 1 maja 2007 – 30 kwietnia 2008 

Zwiększenie wartości 110.335,8 203.205,6 

Zmniejszenie wartości -1.023.534,6 -192.115,5 

SUMA -913.198,8 11.090,1 

Wartości w TEUR 1 maja 2008 – 30 kwietnia 2009 

Aktualizacja wyceny skorygowana o zmiany kursów walut -1.377.584,7 

Aktualizacja wyceny uwarunkowana zmianami kursów walut 464.385,9 

SUMA -913.198,8 

115

116 


Kryzys na międzynarodowych rynkach finansowych miał wpływ na wynik z aktualizacji wyceny okresu sprawozdawczego. 

Już w ostatnim roku obrotowym 2007/08 dało się zauważyć wyraźne zmniejszenie ilości transakcji zawieranych na 

rynku nieruchomości oraz rosnące stopy zwrotu przy wycenie nieruchomości. W bieżącym roku obrotowym 2008/09 

tendencja ta wyraźnie się nasiliła. W związku ze zmianami na rynku nieruchomości przy wycenie konieczne było zastosowanie 

rosnących stóp zwrotu na prawie wszystkich rynkach częściowych, co automatycznie pociągnęło za sobą odpowiednie 

zmniejszenia wartości. 

3.1.2.1.1. Aktualizacja wyceny nowo wybudowanych nieruchomości 

W przypadku poniżej wymienionych nieruchomości chodzi o nieruchomości w budowie, które zostały wybudowane 

oraz przekazane do użytku w roku obrotowym 2008/09. nieruchomości te zostały wycenione na dzień bilansowy według 

wartości godziwej. Różnica pomiędzy wartością godziwą nieruchomości a ich wartością księgową została ujęta w 

wyniku z aktualizacji wyceny. 

Wartości w TEUR 2008/09 

Obiekt Kraj Segment Aktualizacja wyceny 

MyBox Příbram CZ CEE 4.443,3 

MyBox Rakovnik CZ CEE 788,1 

StopShop Tabor CZ CEE 127,9 

StopShop Trebic CZ CEE 1.708,1 

logistics Center nove Mesto Sk CEE 311,1 

StopShop Ruzomberok Sk CEE -3.237,7 

Almera logCenter RO SEE 20,0 

Armonia Arad RO SEE 10.303,7 

logCenter Ploiesti RO SEE -4.248,2 

nordEst logistic Park RO SEE -6.235,5 

4070 Eferding, FMZ Eferding, linzer Straße 22 A IMMOAuSTRIA 191,7 

Różne nieruchomości z portfela Buwog A IMMOAuSTRIA 1.587,8 

8045 Zurych, Grubenstrasse 28 CH IMMOAuSTRIA 1.741,8 

13409 Berlin, Markstraße 11 d IMMOAuSTRIA 60,9 

80807 Monachium, Frankfurter Ring 6 d IMMOAuSTRIA 272,9 

SUMA 7.835,9


3.1.2.1.2. Zwiększenia wartości 

W roku obrotowym 2008/09 odnotowano następujące zwiększenia wartości nieruchomości: 

Wartości w TEUR Segment Zwiększenie wartości 

Czechy CEE 8.568,2 

Polska CEE 19.643,3 

Słowacja CEE 311,1 

Zwiększenia wartości CEE 28.522,7 

Rumunia SEE 10.323,6 

Bułgaria SEE 4.159,0 

Zwiększenia wartości SEE 14.482,7 

Austria IMMOAuSTRIA 60.475,7 

niemcy IMMOAuSTRIA 2.193,5 

Szwajcaria IMMOAuSTRIA 4.661,2 

Zwiększenia IMMOAUSTRIA 67.330,4 

ŁąCZNA WARTOść ZWIęKSZEń 110.335,8 

3.1.2.1.3. Zmniejszenia wartości 

Poniżej przedstawiono zmniejszenia wartości nieruchomości w podziale na kraje oraz segmenty, dotyczące roku obrotowego 

2008/09: 

Wartości w TEUR Segment Zmniejszenia wartości 

Czechy CEE 240.661,3 

Węgry CEE 149.794,1 

Polska CEE 33.883,3 

Słowacja CEE 137.452,4 

Zmniejszenia wartości CEE 561.791,0 


Bułgaria SEE 90.176,3 

Słowenia SEE 3.900,0 

Chorwacja SEE 7.339,0 

Zmniejszenia wartości SEE 374.654,4 

Rosja CIS 24.230,1 

Zmniejszenia wartości CIS 24.230,1 


niemcy IMMOAuSTRIA 1.509,1 

Szwajcaria IMMOAuSTRIA 4.285,8 

Zmniejszenia wartości IMMOAUSTRIA 62.859,0 

ŁąCZNA WARTOść ZMNIEJSZEń 1.023.534,6 

117

118 


3.1.3. koszty nieruchomości 


Refakturowane koszty operacyjne 89.822,2 61.141,4 

Powierzchnie niewynajęte 3.558,9 2.684,4 

Koszty prowizji 7.439,6 3.143,1 

Koszty utrzymania 7.787,4 864,2 

Pozostałe koszty bieżące 3.434,9 1.604,4 

Pozostałe koszty bezpośrednie 22.882,1 8.176,1 

SUMA 134.925,0 77.613,6 

W przypadku pozostałych bezpośrednio dających przyporządkować się kosztów chodzi wyłącznie o koszty ponoszone 

przez właścicieli nieruchomości. 

3.1.4. rezerwa na przewidywane straty 

Jeżeli zmiany na rynku nieruchomości w danym regionie prowadzą do wzrostu stóp zwrotu oraz jeżeli dla transakcji 

nabycia nieruchomości ustalono stałe stopy zwrotu, niższe od rynkowych, wówczas z punktu widzenia IMMOEAST 

istnieje ryzyko cenowe. W przypadku transakcji typu Forward Purchases cena zakupu nieruchomości najczęściej odnosi 

się do przyszłości. Jeżeli do momentu zakupu stopa zwrotu ulegnie wzrostowi, wtedy spada wartość godziwa nieruchomości. 

Jeżeli zaś w momencie zakupu wartość godziwa nieruchomości będzie niższa od ustalonej ceny zakupu, 

wówczas taka umowa skutkuje stratą dla IMMOEAST. W roku obrotowym 2008/09 utrzymywała się zapoczątkowana 

już w poprzednim roku tendencja wzrostu stóp zwrotu. W związku z tym grupa kapitałowa musiała ująć w bilansie rezerwy 

na przewidywane straty, wynikające z wyżej opisanej sytuacji, w wysokości 141.036,9 TEuR. 


Dotowanie rezerw na przewidywane straty 141.036,9 0,0 

Wartości w TEUR Segment 

Węgry CEE 2.579,4 

Polska CEE 950,0 

Słowacja CEE 10.370,9 

Rezerwa na przewidywane straty CEE 13.900,3 


Rezerwa na przewidywane straty SEE 31.414,4 

Rosja CIS 90.186,5 

ukraina CIS 2.870,7 

Rezerwa na przewidywane straty CIS 93.057,2 


Rezerwa na przewidywane straty IMMOAUSTRIA 2.665,0 

ŁąCZNA WySOKOść REZERW NA PRZEWIDyWANE STRATy 141.036,9 

Komentarz dotyczący zmiany poziomu rezerw zawarty jest także w rozdziale 3.7.5.

3.1.5. odpisy amortyzacyjne 



Odpisy amortyzacyjne środki trwałe w budowie 239.481,4 3.587,2 

Odpisy amortyzacyjne zapasów nieruchomości 109.659,4 0,0 

Amortyzacja wartości firmy 131.609,5 135.944,8 

Amortyzacja należności 327.006,8 1.149,9 

Pozostałe odpisy amortyzacyjne 15.157,4 1.500,5 

SUMA 822.914,5 142.182,4 

W przypadku odpisów amortyzacyjnych środków trwałych w budowie i zapasów chodzi o projekty deweloperskie, 

których wartość rynkowa oszacowana przez rzeczoznawcę jest niższa od kosztów wytworzenia. Te środki trwałe w budowie 

i zapasy ujęto po niższej wartości rynkowej. 

Odnośnie amortyzacji wartości firmy odsyłamy do rozdziału 3.2.2. 

Odnośnie amortyzacji należności odsyłamy do rozdziału 3.3.6. 

Odnośnie odpisów amortyzacyjnych dotyczących środków trwałych w budowie odsyłamy do rozdziału 3.1.7. 

Odnośnie odpisów amortyzacyjnych dotyczących zapasów (nieruchomości) odsyłamy do rozdziału 3.1.10. 

3.1.6. nieruchomości 

nieruchomości inwestycyjne to nieruchomości, utrzymywane w posiadaniu w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu 

i dzierżawy lub utrzymywane w celu przyrostu ich wartości, przy czym nieruchomość nie jest wykorzystywana przy 

produkcji, świadczeniu usług, ani też nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności. W skład nieruchomości 

inwestycyjnych mogą wchodzić grunty, budynki lub ich części składowe. nieruchomości wykorzystywane 

przy produkcji, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych nie są nieruchomościami inwestycyjnymi w myśl 

MSR 40. Grunty nabyte w celu wybudowania na nich nieruchomości inwestycyjnej są klasyfikowane zgodnie z MSR 40 

i ujmowane według ich wartości godziwej. 

Zgodnie z MSR 40 nieruchomości inwestycje początkowo wycenia się według ceny ich nabycia lub kosztu wytworzenia 

włącznie z kosztami przeprowadzenia transakcji. Cena nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości nie zwiększają 

kosztów założenia i/lub kosztów rozruchu lub początkowych strat operacyjnych poniesionych zanim nieruchomość 

osiągnie zaplanowane obłożenie. Dla wyceny po początkowym ujęciu powyższy standard daje możliwość wyboru między 

modelem ceny nabycia, a modelem wartości godziwej. Do 30 kwietnia 2005 r. nieruchomości inwestycyjne ujmowane 

były według ceny nabycia. Z tego powodu nieruchomości te były wyceniane według ich kosztów nabycia pomniejszonych 

o liniową amortyzację oraz odpisy aktualizujące. Z dniem 31 stycznia 2006 r. zarząd IMMOEAST AG 

zdecydował zastosować się do Best Practices Policy Recommendation 2.2 Stowarzyszenia European Public Real Estate 

Association (dalej jako EPRA), która członkom EPRA zaleca zastosowanie metody wyceny według wartości godziwej 

zgodnie z MSR 40. Również w skonsolidowanym sprawozdaniu zastosowano model wyceny według wartości godziwej 

zgodnie z MSR 40.33. Powyższa zmiana została zastosowana retrospektywnie zgodnie z MSR 8.22. 

Szczegółowy rozwój w strukturze majątku trwałego został przedstawiony poniżej. Wpływ zmian kręgu konsolidacyjnego 

został ujęty w oddzielnej pozycji. Przeliczenie waluty, które w przypadku jednostek zagranicznych wynika z różnego 

przeliczenia aktywów według kursów obowiązujących na początku i końcu roku obrotowego, zostało również zaprezentowane 

oddzielnie. 

119

120 


Rozwój kosztów nabycia nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco: 

Wartości w TEUR Nieruchomości 

Stan na dzień 1 maja 2007 r. 2.843.050,4 

Zmiana zakresu konsolidacji 334.990,1 

Zmiana metod konsolidacji 5.913,3 

Różnice kursowe 76.779,8 

Zwiększenia 130.038,2 

Zmniejszenia -10.047,2 

Przeksięgowania 319.947,4 

Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 3.700.672,1 

Stan na dzień 1 maja 2008 r. 3.700.672,1 

Zmiana zakresu konsolidacji 3.168.578,3 


Różnice kursowe -411.333,9 




STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 6.610.409,9 

Rozwój wartości rynkowych nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się w następujący sposób: 

Wartości w TEUR Nieruchomości 

Stan na dzień 1 maja 2007 r. 3.501.914,5 






Aktualizacja wyceny 11.090,1 


Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 4.366.603,5 

Stan na dzień 1 maja 2008 r. 4.366.603,5 

Zmiana zakresu konsolidacji 3.757.071,8 







STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 6.909.365,1


Rozwój kosztów nabycia oraz wartości rynkowych nieruchomości inwestycyjnych obejmuje zarówno projekty gotowe 

(Standing Investments) jak i aktywa przeznaczone do sprzedaży. 

ograniczenia sprzedaży oraz zabezpieczenia 

Wartość księgowa nieruchomości stanowiących zabezpieczenie (zastaw) długoterminową formą finansowania wynosi 

5.821.767,2 TEuR (2007/08: 3.154.797,0 TEuR). Korespondujące zabezpieczone zobowiązania wynoszą 2.693.985,1 TEuR 

(2007/08: 1.390.488,5 TEuR). 

3.1.7. środki trwałe w budowie 

nieruchomości, budowane we własnym zakresie w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i dzierżawy lub utrzymywane 

w posiadaniu w celu przyrostu ich wartości, ujmowane są jako nieruchomości w budowie i wyceniane według 

kosztów wytworzenia. Koszty wytworzenia obejmują wszystkie koszty, które zostały poniesione do dnia zakończenia 

budowy lub rozbudowy środka trwałego. Zgodnie z MSR 16.19 koszty administracyjne oraz inne ogólne koszty pośrednie 

nie są zaliczane do ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Do momentu zakończenia budowy i przekazania do użytkowania 

znajduje zastosowanie MSR 16. Od momentu zakończenia budowy nieruchomość wycenia się zgodnie z MSR 

40 w wartości godziwej. Zgodnie z MSR 40.65 różnicę, jaka powstała do tego momentu między dotychczasową wartością 

księgową, a wartością godziwą, należy ująć jako koszt lub przychód w rachunku zysków i strat. Ponieważ wzrosty 

wartości z reguły należy uznać za znaczące, ujmuje się je w tej samej pozycji rachunku zysków i strat co inne przychody 

z aktualizacji wyceny nieruchomości. 

Pomoc publiczną należy traktować jak subwencje, które udzielane są jednostce poprzez przekazanie środków w zamian 

za spełnienie przez nią, w przeszłości lub przyszłości, pewnych warunkowych zobowiązań z jej działalności operacyjnej. 

Dotacje do środków trwałych, włącznie z niepieniężnymi dotacjami do wartości godziwej, należy wykazać w bilansie 

jako rozliczenia międzyokresowe bierne lub uwzględnić przy początkowej wycenie wartości księgowej środka trwałego. 

Drugi wariant stanowi wybrana przez IMMOEAST metoda ujmowania tych pozycji. 

Zgodnie z MSR 23 koszty finansowania zewnętrznego są aktywowane jeżeli można je bezpośrednio przyporządkować 

nabyciu, budowie lub wytworzeniu składnika aktywów. Koszty finansowania zewnętrznego są to odsetki i inne koszty 

poniesione przez przedsiębiorstwo w związku z pożyczeniem środków. Zaprzestaje się aktywowania kosztów finansowania 

zewnętrznego w momencie zakończenia budowy składnika aktywów. 

Zgodnie z MSR 36 nieruchomości w budowie należy sprawdzać pod kątem utraty ich wartości co roku lub w przypadku 

wystąpienia przesłanek utraty wartości. Przy sprawdzaniu utraty wartości kosztom wytworzenia przeciwstawia się wartość 

rynkową oszacowaną przez rzeczoznawcę lub wartość użytkową. Odnośnie wyliczania wartości rynkowej patrz 

punkt 3.1.2. 

121

122 


Rozwój kosztów nabycia nieruchomości w budowie przedstawia się następująco: 

Wartości w TEUR Nieruchomości w budowie 

Stan na dzień 1 maja 2007 r. 243.978,6 


Zmiana metod konsolidacji -8.784,7 




Przeksięgowania -319.947,4 

Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 693.235,3 

Stan na dzień 1 maja 2008 r. 693.235,3 







STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 748.028,6 

Rozwój wartości księgowych nieruchomości w budowie przedstawia się następująco: 

Wartości w TEUR Nieruchomości w budowie 



Zmiana metod konsolidacji -8.784,7 




Przeszacowanie wartości (zmniejszenia) -3.587,2 









Przeszacowanie wartości (zwiększenia) 3.461,3 

Przeszacowanie wartości (zmniejszenia) -242.942,7 


STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 514.614,4

wartość rynkowa nieruchomości w budowie 


Wartość rynkowa nieruchomości w budowie wynosi 546.871,0 TEuR (2007/08: 1.028.348,1 TEuR). 

ograniczenia sprzedaży oraz zabezpieczenia 

Jako zabezpieczenia posłużyły nieruchomości w budowie i zapasy (nieruchomości) o łącznej wartości 167.186,6 TEuR 

(2007/08: 97.003,0 TEuR). Korespondujące zabezpieczone zobowiązania wynoszą 104.275,8 TEuR (2007/08: 

68.127,7 TEuR). 

3.1.8. nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 

Według MSSF 5 aktywa „przeznaczone do sprzedaży“ to takie, które mogą być sprzedane w ich bieżącym stanie oraz 

ich sprzedaż jest wysoce prawdopodobna. Dotyczy to pojedynczych składników aktywów trwałych. Aktywa te nie są 

dalej amortyzowane i są wyceniane w kwocie niższej z jego wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o 

koszty zbycia. Warunkami do zaklasyfikowania jako „przeznaczone do sprzedaży“ są a) zdecydowany zamiar sprzedaży, 

b) możliwość bezpośredniego dysponowania danym środkiem trwałym, c) z nielicznymi wyjątkami sprzedaż w ciągu 

najbliższych dwunastu miesięcy. 

Jeśli dany środek trwały nie spełnia już warunków do zaklasyfikowania go jako „przeznaczony do sprzedaży” przeksięgowuje 

się go do odpowiedniej pozycji bilansowej w kwocie niższej z jego wartości bilansowej skorygowanej o odpisy 

aktualizujące i amortyzację i jego wartości odzyskiwanej z dnia podjęcia decyzji o jego sprzedaży. Korekta wartości 

ujmowana jest wynikowo w rachunku zysków i strat. 

Za wyjątkiem uregulowań dotyczących zasad wyceny, regulacje MSSF 5 nie znajdują zastosowania dla nieruchomości 

inwestycyjnych (Investment Properties), dla których stosuje się metodę wartości godziwej (MSSF 5). 

na dzień 30 kwietnia 2009 r. jako „przeznaczone do sprzedaży“ zaklasyfikowano nieruchomości o wartości rynkowej 

5.173,5 TEuR (rok poprzedni: TEuR 0,0). Są to mieszkania z portfela BuWOG/ ESG. 

3.1.9. leasing 

Kryterium przyporządkowania przedmiotu leasingu do leasingodawcy lub leasingobiorcy według MSR 17 jest zakres, 

w jakim ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadającą w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. 

Aktywa trwałe użytkowane na podstawie umowy leasingu finansowego aktywowane są przez leasingobiorcę w wartości 

godziwej lub w kwotach równych wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych, jeżeli jest ona niższa od wartości 

godziwej. Aktywa te amortyzowane są liniowo przez okres ich ekonomicznej użyteczności lub przez okres umowy 

leasingowej, jeżeli okres ten jest krótszy. W przypadku leasingu operacyjnego raty leasingowe przez cały okres trwania 

umowy ujmowane są jako koszt w skonsolidowanym rachunku wyników i strat. 

W przypadku leasingu operacyjnego własność przedmiotu leasingu pozostaje u leasingodawcy. leasingobiorca ujmuje 

raty leasingowe jako koszt w rachunku zysków i strat. Koszt ten zasadniczo ujmowany jest liniowo przez cały okres 

trwania umowy leasingowej. 

Koszty związane z umową leasingową są rozpoznawane w okresie leasingu na tej samej podstawie co przychody z tytułu 

leasingu. 

MSR 40.6 stwarza możliwość zaklasyfikowania nieruchomości użytkowanej w leasingu operacyjnym jako nieruchomość 

inwestycyjną, jeżeli zastosowana jest metoda wyceny według wartości godziwej i ponadto nieruchomość spełnia definicję 

nieruchomości inwestycyjnych. W pojedynczych przypadkach istnieje możliwość wykorzystania powyższej 

metody. 

123

124 


W skład nieruchomości wchodzą obiekty objęte leasingiem finansowym oraz leasingiem operacyjnym. Stosownie do 

MSR 40.6 zostały one zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i ujęte według wartości godziwej na dzień bilansowy. 

na dzień 30 kwietnia 2009 r. suma przyszłych minimalnych opłat leasingowych z tytułu leasingu finansowego 

wynosi 65.059,5 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR). Korespondująca wartość bieżąca wynosi 55.246,0 TEuR (2007/08: 

0,0 TEuR). 

Wartości w TEUR 30 kwietnia 2009 Płatne do 1 roku 

Koszty poniesione w roku obrotowym w ramach umów leasingu operacyjnego wynoszą 87,4 TEuR (2007/08: 0,00 TEuR). 

Minimalne opłaty leasingowe z tytułu umów leasingu operacyjnego przedstawiają się w następujący sposób: 

3.1.10. zapasy (nieruchomości) 

Zapasy, to aktywa przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej, będące w trakcie produkcji 

przeznaczonej na taką sprzedaż, lub mające postać materiałów i surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub 

w trakcie świadczenia usług. 

Przedmiotem działalność gospodarczej IMMOEAST jako podmiotu działającego na rynku nieruchomości jest zakup, 

wynajem i optymalizacja zarządzania majątkiem. Dla nieruchomości utrzymywanych przez spółki zależne IMMOEAST 

do sprzedaży w toku ich zwykłej działalności gospodarczej MSR 40 nie znajduje zastosowania (nieruchomości inwestycyjne). 

Takie nieruchomości traktowane są jako zapas zgodnie z MSR 2. 

Zapasy aktywowane są w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, natomiast na dzień bilansowy wycenia się je w kwocie 

niższej z: wartości bilansowej oraz wartości netto możliwej do uzyskania. Jako wartość netto możliwą do uzyskania 

należy rozumieć szacowaną cenę sprzedaży pomniejszoną o koszty wytworzenia i koszty niezbędne do doprowadzenia 

do sprzedaży. na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się wszystkie koszty zakupu, koszty przetworzenia i 

pozostałe koszty poniesione, aby zapasy znajdowały się w obecnym miejscu i stanie. 

Sprzedaż nieruchomości znajdujących się na zapasie wykazywana jest jako przychód ze sprzedaży. Jako moment realizacji 

sprzedaży uznaje się moment przekazania własności. Koszty wytworzenia w przypadku sprzedaży nieruchomości 

ujmowane są jako koszty materiałów. 

Zapasy poddawane są testom na utratę wartości raz w ciągu roku, względnie w przypadku zaistnienia konieczności, 

przy czym kosztom wytworzenia została przeciwstawiona wartość rynkowa (użytkowa) oszacowana przez rzeczoznawców. 

Kalkulacja wartości rynkowej oraz związane z tym ryzyka zostały przedstawione w rozdziale 1.5 i 3.1.2. 

na dzień bilansowy 30 kwietnia 2009 r. wartość księgowa zapasów (nieruchomości) wyniosła 188.262,1 TEuR (2007/08: 

249.612,8 TEuR). Dokonano odpisów w wysokości 109.659,4 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR). 

Odnośnie ograniczeń sprzedaży i zabezpieczeń patrz rozdział 3.1.7. 

Płatne w okresie 

od 1 do 5 lat 

Płatne po upływie 

5 lat 


Wartość bieżąca 55.246,0 10.386,3 26.133,5 18.726,2 0,0 

udział w odsetkach 9.813,4 2.725,2 5.156,3 1.931,9 0,0 

SUMA 65.059,5 13.111,5 31.289,8 20.658,2 0,0 

Wartości w TEUR 30 kwietnia 2009 Płatne do 1 roku 

Płatne w okresie 

od 1 do 5 lat 

Płatne po upływie 

5 lat 


Minimalne opłaty leasingowe 5.280,5 1.057,2 2.673,3 1.550,0 0,0 

WARTOśCI W TEUR 5.280,5 1.057,2 2.673,3 1.550,0 0,0


3.1.11. wartość aktywów netto (nav) 

Wartość aktywów netto (net Asset Value) oraz Triple net Asset Value uzyskuje się w oparciu o Best Practices Policy 

Recommendations (6.3) oraz (6.4) EPRA według następujących zasad: 

Kapitał własny wykazywany w sprawozdaniu finansowym sporządzonym według MSSF (bez uwzględnienia udziałów 

mniejszości) korygowany jest o różnicę pomiędzy wartościami księgowymi a wartością godziwą nieruchomości, których 

nie można wyceniać według wartości godziwej. Jeśli instrumenty finansowe nie są wyceniane według wartości rynkowej, 

dokonywana jest odpowiednia korekta kapitału własnego. W końcowym etapie dokonywana jest korekta podatku 

odroczonego w korespondencji z kapitałem własnym. Triple net Asset Value kalkuluje się na podstawie wartości aktywów 

netto. Wartość ta korygowana jest o różnicę pomiędzy wartością księgową i godziwą podatku odroczonego. 

Wynik przedstawia się następująco: 


Kapitał własny bez uwzględnienia udziałów mniejszości 5.381.542,8 7.856.155,6 

Wartość firmy -169.633,4 -298.422,2 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego -108.760,9 -58.600,1 

Rezerwa na podatek odroczony 767.879,5 5.871.028,0 633.226,9 8.132.360,2 

nieruchomości w budowie (wartość księgowa) 514.614,4 687.442,0 

nieruchomości w budowie (wartość godziwa) 546.871,0 32.256,6 1.028.348,1 340.906,1 

Zapasy (wartość księgowa) 188.262,1 249.612,8 

Zapasy (wartość godziwa) 198.181,7 9.919,5 293.003,7 43.390,9 

Wartość rezydualna kontraktów forward purchase oraz 

udziałów wycenianych według ceny nabycia 

0,0 45.955,3 

udziały w spółkach stowarzyszonych (wartość 

księgowa) 

144.818,3 530.754,1 

udziały w spółkach stowarzyszonych (wartość godziwa) 144.818,3 0,0 535.309,7 4.555,6 

WARTOść AKTyWóW NETTO 5.913.204,1 8.567.168,1 


WARTOść AKTyWóW NETTO 

PRZyPADAJąCA NA AKCJę (W EUR) 

7,09 10,27 

nieruchomości w budowie oraz zapasy zostały wycenione zgodnie z zasadami określonymi w pkt 3.1.2. u podstaw 

takiej kalkulacji leżą wyceny rzeczoznawców opisane w pkt 3.1.2. 

Wpływ kontraktów Forward Purchase na nAV został skalkulowany w roku poprzednim jako różnica między Gross Development 

Value oraz wynikającą z ustalonej rentowności wartością zakupu dla IMMOEAST. na dzień bilansowy kwota 

powstałej różnicy jest dyskontowana. W analogiczny sposób wyceniono opcje zakupu w odniesieniu do pozostałych 

udziałów Joint Ventures. 

na dzień 30.4.2009 r. wycena zobowiązań zakupu, wynikających z zawartych umów, w większości przypadków doprowadziła 

do utworzenia rezerw na przewidywane straty (patrz rozdział 3.1.4), w związku z czym przy kalkulacji nAV nie 

ujęto ewentualnych cichych rezerw, które mogą być zrealizowane w związku z przyszłymi zakupami. 

W przypadku nieruchomości wykazywanych jako zapasy wpływ na nAV obliczany jest jako różnica pomiędzy wartością 

księgową, a wartością rezydualną ustaloną przez rzeczoznawcę. 

125

126 


3.1.12. Triple net asset value (nnnav) 


net Asset Value (nAV) 5.913.204,1 8.567.168,1 

Podatek odroczony (wartość godziwa) -13.418,3 -6.512,1 

Triple net Asset Value (nnnAV) 5.899.785,8 8.560.656,0 


TRIPLE NET ASSET VALUE PRZyPADAJąCA NA AKCJę (EUR) 7,08 10,27 

Kalkulacja EPRA nnnAV dokonywana jest przy założeniu, że zobowiązanie podatkowe powstałe w wyniku zbycia nieruchomości 

odpowiednio zmniejszy EPRA nAV. na kalkulację bieżącej wartości zobowiązania podatkowego ma wpływ 

strategia grupy kapitałowej. W przypadku powyższej kalkulacji oznacza to, że dzięki możliwości optymalizacji podatkowej 

w przypadku sprzedaży nieruchomości nie powstaje obciążenie podatkowe, z tego względu wartość bieżącą podatku 

odroczonego kształtuje się na poziomie bliskim zeru. Wyłącznie w przypadku projektów, przy realizacji których 

planuje się transakcję sprzedaży (np. w przypadku segmentu mieszkań) dokonuje się wyceny wartości bieżącej aktywa/ 

rezerwy z tytułu podatku odroczonego. 

3.1.13. przewidywane koszty budowy 

Poniższe zestawienie prezentuje wartości bieżące przewidywanych kosztów budowy w podziale na poszczególne państwa 

oraz kategorie nieruchomości. O ile wyceny nieruchomości dokonano z zastosowaniem metody wartości rezydualnej, 

przewidywane koszty budowy pochodzą z opinii rzeczoznawców i stanowią odzwierciedlenie dokonywanych 

przez nich szacunków dotyczących kosztów, jakie zostaną poniesione do momentu ukończenia danego projektu. W 

przypadku segmentu IMMOAuSTRIA przewidywane koszty budowy bazują na budżecie Asset Management: 

2008/09 2007/08 

Wartości w TEUR Segment MSR 2 MSR 16 MSR 40 MSR 2 MSR 16 MSR 40 

Czechy CEE 0,0 23.436,2 11.538,0 0,0 117.275,6 24.369,1 

Węgry CEE 0,0 0,0 0,0 0,0 210.829,7 0,0 

Polska CEE 69.775,2 15.095,3 33.234,9 89.408,9 18.413,9 88.497,9 

Słowacja CEE 79.740,3 41.516,7 0,0 51.811,4 56.252,4 0,0 

Przewidywane koszty 

budowy CEE 

149.515,4 80.048,2 44.772,9 141.220,3 402.771,6 112.867,0 

Rumunia SEE 29.068,2 194.661,1 128.578,4 442.770,6 657.663,2 315.850,2 

Bułgaria SEE 394,5 0,0 0,0 27.247,1 44.912,5 159.858,2 

Bośnia i Hercegowina SEE 1.685,5 0,0 0,0 0,0 2.714,6 0,0 

Serbia SEE 6.904,5 0,0 0,0 8.636,4 44.430,6 0,0 


budowy SEE 

38.052,7 194.661,1 128.578,4 478.654,2 749.720,8 475.708,4 

Rosja CIS 0,0 158.862,6 0,0 0,0 203.740,2 0,0 

ukraina CIS 0,0 0,0 0,0 0,0 67.927,8 0,0 


budowy CIS 

0,0 158.862,6 0,0 0,0 271.668,0 0,0 

Austria z wyłączeniem 

Buwog 

IMMOAuSTRIA 0,0 12.637,3 0,0 n/a n/a n/a 

BuWOG IMMOAuSTRIA 162.456,7 143.410,9 0,0 n/a n/a n/a 


budowy IMMOAUSTRIA 

ŁąCZNA WARTOść 

162.456,7 156.048,2 0,0 n/a n/a n/a 

PRZEWIDyWANyCH 

KOSZTóW BUDOWy 

350.024,8 589.620,1 173.351,3 619.874,4 1.424.160,5 588.575,4


3.1.14. przyszłe ceny nabycia udziałów 

liczne projekty deweloperskie IMMOEAST realizowane są przez spółki, których wspólnymi właścicielami są IMMOEAST 

oraz firma deweloperska. Przy projektach, w przypadku których IMMOEAST jest umownie zobowiązana do nabycia w 

przyszłości udziałów dewelopera, udział IMMOEAST waha się pomiędzy 10 a 80 procentami. Obowiązek nabycia dalszych 

udziałów w spółkach projektowych na warunkach określonych w umowie z reguły podlega wykonaniu, gdy deweloper 

spełni wszystkie przewidziane w umowie warunki (np. ukończenie projektu i osiągnięcie określonego poziomu 

wynajmu). 

W przypadku spółek, co do których IMMOEAST na podstawie aktualnych szacunków zakłada, iż przyszła cena nabycia 

udziałów będzie wyższa od wartości godziwej nabywanego udziału w spółce, utworzono rezerwy na przewidywane 

straty (szerszy komentarz zawarto w rozdziale 3.1.4). W odniesieniu do pozostałych zobowiązań zakupu IMMOEAST 

przewiduje, że przyszła cena nabycia udziałów będzie niższa od wartości godziwej nabywanego udziału w spółce. 

3.1.15. zużycie materiałów 

W pozycji zużycie materiałów wykazywany jest koszt własny sprzedanych nieruchomości (zapasów). Przychody ze sprzedaży 

zapasów ujmowane są w pozycji przychody ze sprzedaży. W roku obrotowym 2008/09 zrealizowano przychody w 

wysokości 20.308,4 TEuR (2007/08: 5.804,3 TEuR) przy koszcie zużycia materiałów w wysokości 17.246,3 TEuR (2007/08: 

4.100,0 TEuR). 

3.2. Wartość firmy oraz testy na trwałą utratę wartości (Impairment) 

3.2.1. wartość firmy 

nadwyżka ceny nabycia udziałów jednostki przejmowanej nad przypadającym na nie udziałem jednostki przejmującej 

w wartości aktywów netto jednostki przejmowanej wycenionych na dzień przejęcia wg wartości godziwej stanowi wartość 

firmy i jest wykazywana w aktywach. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez nabywcę w oczekiwaniu 

na przyszłe korzyści ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. 

Wartość firmy nie generuje przepływów pieniężnych niezależnych od innych składników lub grup aktywów. Z tego 

powodu podczas przeprowadzania testu na utratę wartości, wartość firmy przypisuje się do ośrodków wypracowujących 

środki pieniężne. Komentarz dotyczący wyceny aktywów i zobowiązań znajduje się w rozdziałach 1.5 i 3.3.9. 

Konieczność dokonania odpisu aktualizującego wartość ośrodków wypracowujących środki pieniężne określa się poprzez 

porównanie ich wartości bilansowej z wartością odzyskiwalną. W przypadku, gdy wartość odzyskiwalna jest niższa 

od wartości bilansowej, należy dokonać odpisu aktualizującego w wysokości różnicy między tymi wartościami. Tak obliczony 

odpis powinien zostać alokowany na pozostałe środki trwałe wchodzące w skład ośrodka wypracowującego 

środki pieniężne. W wyniku przypisania odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości poszczególnym składnikom 

majątku, wartość bilansowa danego składnika aktywów nie może osiągnąć wartości niższej od najwyższej spośród następujących 

kwot: 

• 

• 

• 

wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży; 

wartości użytkowej; oraz 

zera. 

Każdy odpis aktualizujący ujmowany jest w rachunku zysków i strat. Późniejsze odwrócenie odpisu aktualizującego 

wartość firmy nie jest dopuszczalne. 

Ośrodek lub grupa ośrodków, do których została przypisana wartość firmy w celu przeprowadzenia testu na utratę 

wartości, stanowi najniższy poziom wewnątrz jednostki gospodarczej, który nie jest większy niż jeden segment działalności 

ustalony zgodnie z postanowieniami MSSF 8 i dla którego wartość firmy jest monitorowana na wewnętrzne cele 

127

128 


zarządu. Przeprowadzając test na utratę wartości, wartość bilansową ośrodka wypracowującego środki pieniężne podnosi 

się o wartość bilansową wartości firmy a łączną kwotę porównuje się z wartością odzyskiwalną ośrodka wypracowującego 

środki pieniężne. ujemna różnica powoduje konieczność dokonania odpisu aktualizującego wartość firmy. na 

wartość odzyskiwalną ośrodka wypracowującego środki pieniężne składa się wartość godziwa nieruchomości zgodna 

z wyceną rzeczoznawcy powiększona o wartość godziwą rezerwy z tytułu podatku odroczonego. 

W przypadku nowo nabytych spółek obiektowych dodatnia wartość firmy powstaje z reguły w związku z obowiązkiem 

ujęcia rezerwy z tytułu podatku odroczonego od różnicy z aktualizacji wyceny aktywów w postaci nieruchomości. W 

zależności od asymetrii wyceny tych rezerw, dla których w przeciwieństwie do pozostałych nabytych aktywów netto 

obowiązuje zakaz dyskontowania, wartości firmy jest czysto matematycznym wyliczeniem. 

Przy tworzeniu ośrodka wypracowującego środki pieniężne dodaje się wartość bilansową rezerwy z tytułu podatku 

odroczonego utworzonej od różnicy z wyceny nieruchomości, wartość bilansową nieruchomości i wartość firmy i porównuje 

się z wartością odzyskiwalną tego ośrodka. Rezerwa z tytułu podatku odroczonego jest zasadniczo zawarta w 

kwocie możliwej do uzyskania z ośrodka wypracowującego środki pieniężne w wartości zerowej. Wynika to z faktu, że 

pomimo tego, iż transakcje związane z nieruchomościami przeprowadzane są na drodze share deal, na rynku nieruchomości, 

na którym działa jednostka w przypadku zakupu i sprzedaży spółek obiektowych zrealizowanie rezerwy z tytułu 

podatku odroczonego z reguły nie jest praktycznie możliwe. 

Wartość firmy kształtowała się w następujący sposób: 

Wartości w TEUR Wartość firmy 


Zwiększenia z pierwszej konsolidacji 246.310,9 

Zwiększenia z konsolidacji etapowej 6.045,9 


Odpis aktualizacyjny (Impairment) -135.949,7 



Zwiększenia z pierwszej konsolidacji 3.544,7 

Zwiększenia z konsolidacji etapowej 46.843,8 


Rozliczenie bez wpływu na wynik -30.332,8 

Odpis aktualizacyjny (Impairment) -131.609,5 

STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 169.836,4 

W badanym roku obrotowym dokonano odpisów aktualizujących z tytułu trwałej utraty wartości firmy w wysokości 

131.609,5 TEuR (2007/08: 135.949,7 TEuR) poprzez wynik zgodnie z MSSF 3.54, z których najważniejsze opisano w kolejnym 

rozdziale. 

Kwoty różnic z tytułu transakcji z udziałowcami mniejszościowymi bez utraty kontroli (tzw. zmiany struktury) traktowane 

są jak zwiększenie lub zmniejszenie kapitału własnego. Ta metoda bilansowania odpowiada zmienionemu MSR 27. 

Szczegółowe informacje na ten temat zawarto w rozdziale 2.2.8. W roku obrotowym powstałą z tego tytułu wartość 

firmy w wysokości 30.332,8 TEuR ujęto w kapitale własnym bez wpływu na wynik.


3.2.2. Test ryzyka trwałej utraty wartości 

Zgodnie z MSR 36 poszczególne aktywa poddawane są testom na trwałą utratę wartości (impairment Tests) w przypadku 

zaistnienia podstaw do utworzenia odpisów aktualizujących. Wartości niematerialne z nieokreślonym czasem zużycia 

oraz wartość handlowa i firmy poddawane są raz w ciągu roku obrotowego testom ryzyka trwałej utraty wartości bez 

względu na to, czy istnieją podstawy do utworzenia odpisu aktualizującego ich wartość. W/w testy przeprowadza się 

zasadniczo oddzielnie dla każdego aktywa. W sytuacji, gdy danej pozycji aktywów nie można przyporządkować bezpośrednio 

przepływów pieniężnych, oraz w związku z tym że nie istnieje możliwość utworzenia indywidualnego odpisu 

aktualizującego ich wartość, testy na trwałą utratę wartości przeprowadza się na poziomie najmniejszej grupy aktywów 

generującej przepływy pieniężne. 

Cechą odróżniającą testy na trwałą utratę wartości według MSR 36 jest wartość odzyskiwalna, która stanowi wyższą 

spośród wartości godziwej, po potrąceniu kosztów sprzedaży, oraz wartości użytkowej. W przypadku, gdy wartość 

księgowa danego aktywa przewyższa wartość odzyskiwaną, powstała w ten sposób różnica ujmowana jest jako koszt 

zmniejszający wartość aktywa (odpis amortyzacyjny). 

Wartość godziwa to wartość, jaką można uzyskać przy sprzedaży aktywa lub ośrodka generującego przepływy pieniężne 

w ramach transakcji zawieranej zgodnie z warunkami rynkowymi, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi 

stronami transakcji, po potrąceniu kosztów sprzedaży. Jako koszty sprzedaży rozumie się dodatkowe koszty, 

które można bezpośrednio przyporządkować sprzedaży aktywa lub ośrodkowi wypracowującemu przepływy pieniężne, 

za wyjątkiem kosztów finansowania. 

Wartość użytkowa to wartość bieżąca szacowanych przepływów pieniężnych, powstałych w wyniku kontynuowanego 

użytkowania aktywów lub ośrodka wypracowującego przepływy pieniężne. Szacunki dotyczące przepływów pieniężnych 

powinny bazować na rozsądnych i reprezentatywnych założeniach (zgodnych z aktualnymi planami finansowymi). 

Kalkulacja wartości użytkowej odpowiada metodologicznie wycenie jednostki metodą zdyskontowanych przepływów 

pieniężnych (Discounted Cash-flow). Także w tym zakresie konieczne jest przeprowadzenie szacunków (patrz 

rozdział 1.5). 

Odpis amortyzacyjny z tytułu utraty wartości został ujęty w wyniku finansowym. W przypadku wystąpienia przesłanek 

wskazujących na fakt, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości powinien ulec zmniejszeniu, dokonuje się odwrócenia 

odpisu i podwyższa wartość bilansową do wartości odzyskiwanej (cena nabycia lub koszt wytworzenia pomniejszone 

o planowe odpisy amortyzacyjne). Zasada ta nie dotyczy wartości firmy. 

Wartość firmy zawsze poddawana jest testom ryzyka trwałej utraty wartości (patrz także 3.2.1). 

W poniższej tabeli zeprezentowane zostały wyniki testu ryzyka trwałej utraty wartości przeprowadzone dla istotnych 

wartość firmy: 

Spółka 

Grupa 

Longbridge 

Berga 

Investments 

Limited 

Polus Transilvania 

Companie de 

Investitii S.A. 

Gendana 

Ventures Ltd. 

Trevima Ltd. 

Kraj RO Cy RO Cy Cy 

Wartości w TEuR 

Wartość firmy 36.215,7 16.890,5 20.537,4 6.940,1 18.795,4 

Wartość księgowa OWśP 98.369,9 55.024,1 151.638,9 38.071,4 74.482,6 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego -12.640,9 0,0 -13.002,5 -4.133,0 -14.455,3 

121.944,7 71.914,6 159.173,8 40.878,5 78.822,7 

Wartość rynkowa OWśP 98.491,2 55.024,1 151.638,9 38.071,4 74.482,6 

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Skalkulowany odpis z tytułu utraty 

wartości 

Dodatkowy odpis z tytułu utraty 

wartości 

ŁąCZNA WARTOść ODPISóW Z 

TyTUŁU UTRATy WARTOśCI 

98.491,2 55.024,1 151.638,9 38.071,4 74.482,6 

23.453,5 16.890,5 7.534,9 2.807,1 4.340,1 

12.762,2 0,0 0,0 4.133,1 0,0 

36.215,7 16.890,5 7.534,9 6.940,1 4.340,1 

129

130 


Wartość firmy w wysokości 36.215,7 TEuR wynika z nabycia portfela longbridge w Bukareszcie. W związku ze zmianą 

warunków ramowych większą część planowanych projektów z tego portfela wstrzymano lub tymczasowo zawieszono 

(patrz rozdział 1.1.1), dlatego cała wartość firmy została zaklasyfikowana jako nie zachowująca wartości i w pełni zamortyzowana. 

W przypadku Gendana Ventures ltd. konieczność pełnej amortyzacji wynikała z zawieszenia projektu biurowca, 

planowanego przez spółkę zależną Real Habitation s.r.l. 

na Berga Investment limited przypada 16.890,5 TEuR odpisu amortyzacyjnego wartości firmy. Przy tym chodzi tutaj 

o budowane centrum handlowe „GoodZone“ w Moskwie. W związku ze spadkiem wartości centrum handlowego „Polus 

Cluj“ w Cluj, Rumunia, niezbędna była korekta wartości firmy w Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. w 

wysokości 7.534,9 TEuR. Kolejne 4.340,1 TEuR odpisów amortyzacyjnych wartości firmy przypadają na centrum handlowe 

Fifth Avenue w Moskwie i zostały dokonane w Trevima ltd. w związku z utratą wartości przez tą nieruchomość. 

3.2.3. ujemna wartość firmy (excess) 

ujemne różnice z konsolidacji kapitału (ujemne wartości firmy) powstają, gdy cena zakupu udziałów danej spółki jest 

niższa niż wartość jej aktywów netto po aktualizacji wyceny. W takim przypadku MSSF 3.56 (a) wymaga od nabywcy 

dokonania ponownej oceny (reassessment) identyfikacji i wyceny możliwych do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań 

i zobowiązań warunkowych oraz wyceny kosztu nabycia jednostki. Zgodnie z MSSF 3.56 (b) nadwyżkę pozostałą po 

dokonaniu ponownej oceny należy ująć niezwłocznie jako przychód w rachunku zysków i strat. RMSR przewiduje trzy 

możliwe przyczyny wystąpienia nadwyżki: 

• 

• 

• 

błędy przy ujęciu i wycenie, 

standardowe ujęcie aktywów i zobowiązań w wartościach nie odpowiadających ich wartościom godziwym oraz, 

zakup po okazyjnej cenie (Bargain Purchase). 

Błędy przy ujęciu i wycenie eliminowane są w drodze ponownej oceny, a standardowe ujęcie aktywów i zobowiązań w 

wartościach odbiegających od wartości godziwych wywołuje efekt, który przeciwdziała powstawaniu nadwyżki (excess) 

względnie redukuje ją całkowicie, ponieważ w kategorii tej znajdują się rezerwy z tytułu podatku odroczonego, których 

zgodnie z MSSF 3.57b w z zw. z MSSF 3.B16 (i) oraz MSR 12.53 nie dyskontuje się. Dlatego ujęta w sprawozdaniu ujemna 

wartość firmy dotyczy wyłącznie sytuacji przewidzianej w MSR 3.57 (c) – Bargain Purchases. 

ujemna wartość firmy kształtowała się w następujący sposób: 

Wartości w TEUR ujemna wartość firmy 

Stan na dzień 1 maja 2007 r. 0,0 

Zwiększenia -424,9 

Rozwiązanie poprzez wynik 424,9 

Stan na dzień 30 kwietnia 2008 r. 0,0 

Stan na dzień 1 maja 2008 r. 0,0 

Zwiększenia -158.261,5 

Rozwiązanie bez wpływu na wynik 154.110,7 

Rozwiązanie poprzez wynik 4.150,9 

STAN NA DZIEń 30 KWIETNIA 2009 R. 0,0 

Rozwiązanie bez wpływu na wynik w wysokości 154.110,7 TEuR dotyczy ujemnej wartości firmy, powstałej w ramach 

pierwszej konsolidacji podkoncernu IMMOAuSTRIA.

3.3. Instrumenty finansowe 


Instrument finansowy jest to każdy kontrakt, który skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej jednostki 

(strony kontraktu) i zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej jednostki. Jako strona 

kontraktu może wystąpić kilka jednostek. Pod tą definicją rozumiane są papiery wartościowe, należności, zobowiązania, 

kapitał własny i derywaty, bez względu na to, czy zobowiązanie jest warunkowe czy też bezwarunkowe. nie zalicza się 

do nich m.in. podatku odroczonego, poręczeń oraz opcji na akcję dla pracowników. 

3.3.1. klasy i kategorie instrumentów finansowych 

Zgodnie z MSSF 7.6 istnieje wymóg grupowania instrumentów finansowych według klas oraz uzgodnienia ich do poszczególnych 

pozycji w bilansie. Jednostka bilansująca sama określa klasy, które w związku z tym najczęściej różnią się 

od kategorii zdefiniowanych w MSR 39, przewidzianych do celów wyceny instrumentów finansowych. 

Przy określaniu klas uwzględniono różne cechy instrumentów finansowych, istotnych dla IMMOEAST, i podobne do 

siebie instrumenty odpowiednio połączono w jedną klasę. Przy definiowaniu klas uwzględniono także możliwość łatwego 

przekształcenia na pozycje wykazane w bilansie. W rezultacie zdefiniowano następujące klasy: należności z tytułu 

dostaw i usług, należności z tytułu finansowania, pozostałe należności, udziały wg MSR 39, pochodne instrumenty finansowe, 

pozostałe instrumenty finansowe, papiery wartościowe i środki pieniężne po stronie aktywów oraz pożyczki, 

zobowiązania z tytułu kredytów, pozostałe zobowiązania finansowe, zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pochodne 

instrumenty finansowe i pozostałe zobowiązania po stronie pasywów. 

Oprócz podziału instrumentów finansowych na klasy MSSF 7.8 wymaga podania wartości księgowych aktywów finansowych 

i zobowiązań według kategorii określonych w MSR 39.9. W poniższej tabeli przedstawiono wartości księgowe 

oraz wartości godziwe poszczególnych aktywów finansowych i zobowiązań dla każdej pojedynczej klasy i dla każde 

kategorii według MSR 39.9 i uzgodniono je do poszczególnych pozycji w bilansie. Ponieważ pozycja bilansu należności 

i pozostałe aktywa oraz pozostałe zobowiązania może zawierać zarówno instrumenty finansowe, jak i aktywa/zobowiązania 

niefinansowe (np. należności podatkowe, rozliczenia międzyokresowe kosztów, zapasy), kolumna non-FI umożliwia 

pełne uzgodnienie z pozycjami bilansu. 

Podane w tabeli wartości godziwe (Fair Values) wynikają, w zależności od klasy, z kursów giełdowych lub uzyskiwane są 

w oparciu o uznaną metodę wyceny. 

należności z tytułu dostaw i usług to w większości należności krótkoterminowe ew. wyznaczone z uwzględnieniem 

ewentualnych odpisów aktualizujących, dlatego Fair Value odpowiada wartości księgowej. To samo dotyczy środków 

pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych. 

Wartość godziwa należności z tytułu finansowania, pozostałych należności oraz część pozostałych instrumentów finansowych, 

ujęta według zamortyzowanego kosztu, także odpowiada wartości księgowej, ponieważ z jednej strony nieoprocentowane 

należności długoterminowe wyceniono według wartości bieżącej przyszłych przepływów środków pieniężnych 

(z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej), z drugiej strony uwzględniono już odpisy zmniejszające 

wartość. W klasie pozostałe instrumenty finansowe wykazano długoterminowe papiery wartościowe, ujęte w bilansie 

według wartości godziwej (Fair Value), wynikającej z aktualnych kursów giełdowych. 

Wartość księgowa udziałów wg MSR 39 także odpowiada wartości godziwej, ponieważ wyceniono je ze skutkiem dla 

wyniku (opcja Fair Value) ew. bez wpływu na wynik. Skutki zmian kursów walut oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości 

udziałów, wycenionych bez wpływu na wynik, ujmowane są poprzez rachunek zysków i strat. Wartość godziwą 

Prime Property BG REIT ustalono z wykorzystaniem kursu opublikowanego na giełdzie (w Sofii, Bułgaria). Wartości 

godziwe innych funduszy opierają się na udostępnionych przez te fundusze wartościach aktywów netto, określonych 

przez danego General Partner/Manager. W przypadku pojedynczych aktywów kierownictwo spółki dokonało własnych 

potrąceń. W przypadku funduszy metody wyznaczania wartości godziwej (nieruchomości) odpowiadają właściwym 

przepisom o rachunkowości (zazwyczaj MSSF, uS GAAP, sporadycznie uK GAAP i luxembourg law) i obejmują przede 

wszystkim następujące metody wyceny: (1) ekspertyzy, (2) aktualne ceny rynkowe nieruchomości podobnego rodzaju, 

131

132 


Podział instrumentów finansowych na kategorie zdefiniowane w MSR 39 

Dane zgodne z MSSF 7.8 

Wartości w TEUR AFS 

AKTYWA 

Fair Value 

przez kapitały 

@FV/P&L 

Fair Value 

przez 

wynik 

HFT 

Fair Value 

przez 

wynik 

L&R 

Zamortyzowany 

koszt 

nabycia 

HTM 

Zamortyzowany 

koszt 

nabycia 

o podobnej lokalizacji i w podobnym stanie (wraz z ewentualnymi niezbędnymi korektami), (3) wycena metodą zdyskontowanych 

przepływów pieniężnych w oparciu o przyszłe szacunkowe przepływy pieniężne, (4) wycena porównywalnych 

nieruchomości, (5) ceny ponownego nabycia, (6) Cap(italization) Rates, (7) Earnings-Multiples, (8) aktualne kursy 

akcji, (9) oferty kupna bona fide od osób trzecich, oraz (10) oferty pośredników ew. podejście Mark-to-Model dla Mortgage-Backed-Securities 

(Carlyle). 

Non-FI 

nie podlegające 

MSSF 7 

Wartość 

księgowa na 

dzień 

30.4 2009 r. 

Należności i pozostałe aktywa 0,0 0,0 0,0 1.697.732,1 0,0 70.719,8 1.768.451,8 1.768.451,8 

należności z tytułu dostaw i 

usług 

0,0 0,0 0,0 64.833,5 0,0 0,0 64.833,5 64.833,5 

należności z tytułu finansowania 0,0 0,0 0,0 544.734,9 0,0 0,0 544.734,9 544.734,9 

Kredyty i pozostałe należności 0,0 0,0 0,0 1.088.163,7 0,0 70.719,8 1.158.883,4 1.158.883,4 

Pozostałe instrumenty 

finansowe 

45.081,2 202.457,7 1.280,7 28.534,6 0,0 0,0 277.354,2 277.354,2 

udziały według MSR 39 39.125,2 202.457,7 0,0 0,0 0,0 0,0 241.583,0 241.583,0 

Instrumenty pochodne 0,0 0,0 1.280,7 0,0 0,0 0,0 1.280,7 1.280,7 

Inne pozostałe instrumenty 

finansowe 

5.956,0 0,0 0,0 28.534,6 0,0 0,0 34.490,5 34.490,5 

Krótkoterminowe papiery 

wartościowe 

0,0 0,0 781,0 0,0 0,0 0,0 781,0 781,0 

środki pieniężne 0,0 0,0 0,0 566.137,4 0,0 0,0 566.137,4 566.137,4 

AKTyWA RAZEM 45.081,2 202.457,7 2.061,7 2.292.404,0 0,0 70.719,8 2.612.724,4 2.612.724,4 

PASYWA 

Zobowiązania finansowe 0,0 0,0 0,0 3.742.126,4 0,0 0,0 3.742.126,4 3.742.126,4 

Pożyczki 0,0 0,0 0,0 3.042,3 0,0 0,0 3.042,3 3.042,3 

Zobowiązania z tytułu kredytów 0,0 0,0 0,0 3.300.891,3 0,0 0,0 3.300.891,3 3.300.891,3 

Pozostałe zobowiązania 

finansowe 

0,0 0,0 0,0 438.192,8 0,0 0,0 438.192,8 438.192,8 

Zobowiązania z tytułu dostaw 

i usług 

0,0 0,0 0,0 64.285,4 0,0 0,0 64.285,4 64.285,4 

Pozostałe zobowiązania 0,0 0,0 27.573,2 484.673,0 0,0 1.189,8 513.436,0 513.436,0 


Inne pozostałe zobowiązania 0,0 0,0 0,0 484.673,0 0,0 1.189,8 485.862,8 485.862,8 

PASyWA RAZEM 0,0 0,0 27.573,2 4.291.084,8 0,0 1.189,8 4.319.847,8 4.319.847,8 

FV na dzień 

30.4 2009 r.

Podział instrumentów finansowych na kategorie zdefiniowane w MSR 39 VJ 

Dane zgodne z MSSF 7.8 

Wartości w TEUR AFS 

AKTYWA 

Fair Value 

przez kapitały 

@FV/P&L 

Fair Value 

przez 

wynik 

HFT 

Fair Value 

przez 

wynik 


L&R 

Zamortyzowany 

koszt 

nabycia 

HTM 

Zamortyzowany 

koszt 

nabycia 

Wartości rynkowe instrumentów pochodnych zostały udostępnione przez odpowiednie instytucje finansowe. Wartości 

rynkowe określono z zastosowaniem uznanych metod z zakresu matematyki ubezpieczeniowej w oparciu o ocenę warunków 

rynkowych instytucji finansowej. 

Wartość godziwa pozostałych zobowiązań krótkoterminowych także w przybliżeniu odpowiada wartości księgowej. na 

pozostałe zobowiązania długoterminowe składają się przede wszystkim zobowiązania wobec organów lokalnych (kredyt 

preferencyjny BuWOG). Są one ujmowane w bilansie według zamortyzowanego kosztu. 

Non-FI 

nie podlegające 

MSSF 7 

Metody bilansowania i wyceny przedstawiono w objaśnieniach do poszczególnych pozycji bilansu. 

Wartość 

księgowa na 

dzień 


Należności i pozostałe aktywa 0,0 0,0 0,0 2.679.255,6 0,0 69.111,4 2.748.367,0 2.748.367,0 

należności z tytułu dostaw i 

usług 

0,0 0,0 0,0 39.517,9 0,0 0,0 39.517,9 39.517,9 

należności z tytułu finansowania 0,0 0,0 0,0 770.959,0 0,0 0,0 770.959,0 770.959,0 

Kredyty i pozostałe należności 0,0 0,0 0,0 1.868.778,6 0,0 69.111,4 1.937.890,0 1.937.890,0 

Pozostałe instrumenty 

finansowe 

82.141,9 422.797,1 4.673,7 2.214,2 0,0 0,0 511.826,8 511.826,8 

udziały według MSR 39 78.099,4 422.797,1 0,0 0,0 0,0 0,0 500.896,5 500.896,5 


Inne pozostałe instrumenty 

finansowe 

4.042,5 0,0 0,0 2.214,2 0,0 0,0 6.256,7 6.256,7 

Krótkoterminowe papiery 

wartościowe 

0,0 0,0 500.950,7 0,0 0,0 0,0 500.950,7 500.950,7 

środki pieniężne 0,0 0,0 0,0 468.444,7 0,0 0,0 468.444,7 468.444,7 

AKTyWA RAZEM 82.141,9 422.797,1 505.624,4 3.149.914,4 0,0 69.111,4 4.229.589,2 4.229.589,2 

PASYWA 

Zobowiązania finansowe 0,0 0,0 0,0 1.556.749,7 0,0 0,0 1.556.749,7 1.556.749,7 

Zobowiązania z tytułu kredytów 0,0 0,0 0,0 1.556.729,8 0,0 0,0 1.556.729,8 1.556.729,8 


finansowe 

0,0 0,0 0,0 19,9 0,0 0,0 19,9 19,9 

Zobowiązania z tytułu dostaw i 

usług 

0,0 0,0 0,0 62.073,3 0,0 0,0 62.073,3 62.073,3 

Pozostałe zobowiązania 0,0 0,0 2.772,2 253.330,0 0,0 1.530,3 257.632,5 257.632,5 


Inne pozostałe zobowiązania 0,0 0,0 0,0 253.330,0 0,0 1.530,3 254.860,3 254.860,3 

PASyWA RAZEM 0,0 0,0 2.772,2 1.872.153,0 0,0 1.530,3 1.876.455,4 1.876.455,4 

AFS: Fair Value przez kapitały; @FV/P&l: Fair Value przez wynik; HFT: held for trading; l&R: Zamortyzowany koszt nabycia; 

HTM: Zamortyzowany koszt nabycia; FlAC: financial liabilities measured at amortised cost; FlHFT: financial liabilities held for trading 

FV na dzień 


133

134 


3.3.2. udzielone zabezpieczenia 

MSSF 7.14 wymaga podania ustanowionych zabezpieczeń. W ramach finansowania projektów poszczególne spółki zazwyczaj 

ustanawiają zabezpieczenia dla zobowiązań z tytułu kredytów. Finansowanie odbywa się indywidualnie na 

poziomie projektu, każda spółka ew. każdy obiekt musi prowadzić bieżącą obsługę zadłużenia. nie istnieją żadne prawa 

regresu względem IMMOEAST. Bank dysponuje pakietem zabezpieczeń, przewidzianych do zabezpieczenia zobowiązań 

z tytułu kredytów, które w przypadku powstania stanu wymagalności może wykorzystać do zaspokojenia swoich 

wierzytelności. Pakiet ten może obejmować następujące zabezpieczenia: 

• 

• 

• 

• 

• 

hipoteka na nieruchomości gruntowej ew. nieruchomości gruntowej i budynku 

ustanowienie zastawu na udziałach w spółce projektowej 

ustanowienie zastawu na wierzytelnościach (z tytułu umów najmu, umów ubezpieczenia, 

umów Property-Management itd.) 

ustanowienie zastawu na kontach bankowych (konta płatności czynszowych ew. inne konta ważne dla projektu) 

weksle 

Warunki, rodzaj i zakres zabezpieczeń ustalane są indywidualnie (dla spółki i obiektu) i zależą od rozmiaru projektu oraz 

wysokości i okresu spłaty zobowiązania z tytułu kredytu. Więcej informacji na temat udzielonych zabezpieczeń zawarto 

w rozdziale 3.8.2. 

3.3.3. wynik na działalności finansowej 


Zyski z odsetek i podobne 171.124,8 178.827,4 

Koszty odsetek i podobne -109.556,9 -77.139,3 

Saldo odsetek 61.567,9 101.688,1 

Wynik z wyceny instrumentów finansowych oraz wynik ze 

zbycia instrumentów finansowych 

-56.157,8 68.577,2 

Wynik z tytułu udziałów w poszczególnych jednostkach -1.366,3 -30,9 

Wycena instrumentów finansowych według wartości 

godziwej ujęta w rachunku zysków i strat 

-219.629,3 7.603,2 

Przychody z tytułu dywidend 977,2 2.350,8 

Zmiany kursów walut -331.172,6 30.465,3 

Pozostały wynik na działalności finansowej -607.348,7 108.965,6 

Udział w zyskach w podmiotach stowarzyszonych -367.459,7 40.332,9 

WyNIK NA DZIAŁALNOśCI FINANSOWEJ -913.240,6 250.986,5 

Saldo odsetek wynika z instrumentów finansowych, które nie są wycenione według wartości godziwej. Odsetki odnoszące 

się do instrumentów pochodnych wykazano w wyniku na działalności inwestycyjnej. 

Saldo odsetek nie zawiera zysków z odsetek wg MSR 39 AG 93. Składnik ten został pominięty przy określaniu kosztu 

zmniejszającego wartość aktywów finansowych ze względu na zasadę istotności. 

Wycena instrumentów finansowych według wartości godziwej poprzez rachunek zysków i strat składa się ze zwiększenia 

w wysokości 0,00 TEuR (2007/08: 44.636,2 TEuR) oraz odpisu amortyzacyjnego w wysokości 219.629,3 TEuR (2007/08: 

37.033,0 TEuR). 

Odpisy amortyzacyjne ze skutkiem na wynik finansowy musiały zostać dokonane m.in. w przypadku udziału w Adama 

w wysokości 87.030,5 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR), w FF & P Russia Real Estate ltd. w wysokości 37.567,2 TEuR (2007/08:


zwiększenie w wysokości 23.119,4 TEuR), w Global Emerging Property Fund w wysokości 28.428,1 TEuR (2007/08: 

zwiększenie w wysokości 11.893,4 TEuR), w Heitman European Property Partners III w wysokości 10.709,0 TEuR 

(2007/08: 25,0 TEuR) oraz Bluehouse Accession Property II w wysokości 9.246,9 TEuR (2007/08: 189,6 TEuR). 

Wycena instrumentów finansowych bez skutku dla wyniku finansowego obejmuje przede wszystkim zmniejszenie wartości 

w wysokości 33.651,4 TEuR (2007/08: zwiększenie w wysokości 17.944,4 TEuR). Przy tym zmniejszenie dotyczyło 

przede wszystkim Polonia Property Fund ltd w wysokości 24.250,8 TEuR (2007/08: zwiększenie wartości 12.712,5 TEuR), 

Heitman Central Europe Property Partner II w wysokości 6.611,4 TEuR (2007/08: zwiększenie wartości 5.231,9 TEuR). 

Wynik z wyceny instrumentów finansowych oraz ze zbycia instrumentów finansowych zawiera -31.202,0 TEuR (2007/08: 

-1.486,3) z wyceny instrumentów pochodnych. Ponadto zawiera wypłacone dywidendy od Heitman Central Europe 

Property Partners III w wysokości 464,2 TEuR (2007/08: 647,6 TEuR) oraz Eastern Property Holdings ltd. w wysokości 

513,0 TEuR (2007/08: 866,3 TEuR). 

Z dniem 20 stycznia 2009 r. sprzedano udział w Eastern Property Holding ltd. Strata z tego tytułu wynosi 

26.674,4 TEuR. 

3.3.4. zyski/straty netto 

Zgodnie z MSSF 7.20 (a) prezentacja zysków i strat netto jest niezbędna w odniesieniu do każdej zdefiniowanej w MSF 

39.9 kategorii instrumentów finansowych. W przypadku IMMOEAST zyski i straty netto dla poszczególnych kategorii 

instrumentów finansowych prezentuje poniższa tabela: 

Wycena wg FV 

Kategoria „aktywa finansowe i zobowiązania przeznaczone obrotu“ (HFT i FlHFT) zawiera instrumenty pochodne i 

krótkoterminowe papiery wartościowe. Zyski netto zawierają oprócz wyników wyceny wartości rynkowej także efekty 

odsetkowe i walutowe. 

W zyskach netto kategorii „finansowe składniki majątku dostępne do sprzedaży“ (AFS) znajdują się oprócz odpisów 

aktualizujących w związku z trwałą utratą wartości także zrealizowane wyniki ze zbycia (recycling) oraz efekty walutowe. 

W kategorii „Kredyty i należności“ (l&R) wykazano przede wszystkim efekty walutowe i odpisy aktualizujące. 

Korekta wartości/ 

Aktualizacja 

wartości 

AFS Fair Value przez kapitały -33.651,4 -1.652,7 0,0 0,0 0,0 -35.304,1 17.264,4 

w tym ujęta w RZiS 0,0 -1.652,7 1.075,9 0,0 0,0 -576,8 0,0 

w tym ujęta w kapitale własnym -33.651,4 0,0 -1.075,9 0,0 0,0 -34.727,3 17.264,4 

@FV/P&l Fair Value przez wynik -219.629,3 0,0 0,0 -27.121,0 -389,1 -247.139,4 42.774,1 

HFT Fair Value przez wynik 2.384,4 0,0 0,0 0,0 -36,3 2.348,1 37.657,6 

l&R Zamortyzowany koszt nabycia 0,0 327.006,8 0,0 0,0 0,0 327.006,8 1.149,9 

HTM Zamortyzowany koszt nabycia 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

FlAC Zamortyzowany koszt nabycia 0,0 0,0 0,0 0,0 -61,7 -61,7 0,0 

FlHFT Fair Value przez wynik -30.746,3 0,0 0,0 0,0 0,0 -30.746,3 -1.931,5 

AFS: available for sale; @FV/P&l: at fair value through profit or loss; HFT: held for trading; l&R: loans and receivables; 

HTM: held to maturity; FlAC: financial liabilities measured at amortised cost; FlHFT: financial liabilities held for trading; 

Recycling 

Przychody ze 

zbycia 

Pozostałe zyski 

ew. straty 


Zysk/Strata netto 


Zysk/Strata netto 

135

136 


3.3.5. pozostałe instrumenty finansowe 

Do pozostałych instrumentów finansowych zalicza się papiery wartościowe i wierzytelności, pożyczki, rezerwy ukryte i 

pozostałe udziały jak również pochodne instrumenty finansowe. Pożyczki dotyczą przede wszystkim odroczonych zapłat 

cen zakupu z BuWOG. 

Inwestycyjne papiery wartościowe, jak również udziały nabyte przed 1 maja 2004 r. i wycenione bez wpływu na wynik, 

klasyfikuje się według MSR 39 jako dostępne do sprzedaży (available for sale) i wycenia się w wartości godziwej, to 

znaczy według wartości rynkowej lub notowań giełdowych na dzień bilansowy. Jeżeli nie istnieje cena rynkowa kwotowana 

na aktywnym rynku lub nie można ustalić wartości porównywalnych, wartość godziwą wyznacza się za pomocą 

uznanych metod wyceny, a w przypadku spółek zajmujących się nieruchomościami w wartości aktywów netto. Wycena 

początkowa ma miejsce w dniu realizacji zakupu. Wahania wartości rynkowej ujmowane są w kapitale własnym bez 

wpływu na wynik finansowy, a dopiero w momencie sprzedaży lub w przypadku trwałej utraty wartości następuje ich 

ujęcie w rachunku zysków i strat. Jeśli istnieją obiektywne przesłanki utraty wartości składnika aktywów, należy dokonać 

odpisu aktualizującego. 

Od 1 maja 2004 r. zgodnie z MSR 39 nabyte instrumenty finansowe wycenia się z reguły w momencie ich nabycia według 

wartości godziwej przez wynik finansowy (opcja Fair Value), ponieważ stanowią one część portfela, którego wynik 

opiera się na wartości godziwej oraz który na jej podstawie raportowany jest kierownictwu grupy kapitałowej. Wycena 

na dzień bilansowy następuje według wartości godziwej. Zmiany wartości godziwej ujmuje się w rachunku zysków i 

strat. 

Pożyczki wycenia się z reguły według kosztów nabycia, względnie według niższych wartości bieżących na dzień bilansowy. 

Pochodne instrumenty finansowe są ujmowane w bilansie i traktowane jako odrębne transakcje. Pochodne instrumenty 

finansowe stosuje się w celu zmniejszenia istniejącego ryzyka kursowego i ryzyka zmiany stóp procentowych. Wszelkie 

transakcje na pochodne instrumenty finansowe zostały zawarte z uznanymi instytucjami finansowymi. Pochodne 

instrumenty finansowe przyporządkowane są kategorii Held for Trading i wyceniane są ze skutkiem dla wyniku według 

aktualnej wartości rynkowej w dniu bilansowym. Wartość rynkową określają i udostępniają nam odpowiednie instytucje 

finansowe. 

Komentarz dotyczący warunków i wartości rynkowych pochodnych instrumentów finansowych znajduje się w punktach 

3.8.3.1.1. oraz 3.8.3.1.2. 

Struktura „pozostałych instrumentów finansowych” kształtowała się w następujący sposób w ciągu roku obrotowego: 

Wartości w TEUR Udziały Papiery wartościowe Pożyczki 

Pozostałe 

instrumenty 

finansowe 

Koszty nabycia na dzień 1 maja 2008 r. 439.271,1 4.042,5 2.214,2 4.404,3 449.932,0 

Zmiana zakresu konsolidacji 2.416,6 1.996,7 19.429,0 1.084,3 24.926,5 

Zmiana metod konsolidacji 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Zwiększenia 24.179,1 43,2 1.764,7 0,0 25.987,0 

Zmniejszenia -84.942,2 0,0 -3.044,9 -3.785,6 -91.772,6 

Przeksięgowania 26.195,4 0,0 8.420,1 0,0 34.615,4 

Wpływ różnic kursowych -625,7 0,0 -270,4 -461,5 -1.357,6 

Koszty nabycia na dzień 


406.494,2 6.082,4 28.512,7 1.241,5 442.330,8 

Wartość księgowa na dzień 

30 kwietnia 2008 r. 

500.896,5 4.042,5 2.214,2 4.673,7 511.826,8 

WARTOść KSIęGOWA NA DZIEń 

30 KWIETNIA 2009 R. 

241.583,0 5.956,0 28.534,6 1.280,7 277.354,2 

SUMA


W poniższej tabeli przedstawiono rozwój poszczególnych udziałów wycenianych zgodnie z MSR 39: 

zobowiązania 

inwestycyjne 

Kierunek 

inwestycji 

Termin 

realizacji 

Wartość w 

skonsolidowanymsprawozdaniufinansowym 

30.4 2008 

Zwiększenia/ 

Zmniejszenia/ 

Przeksięgowania 

2008/09 

Zwiększenie/ 

Zmniejszenie 

wartości 

poprzez wynik 


Zwiększenie/ 

Zmniejszenie 

wartości bez 

wpływu na 

wynik 2008/09 

Wartość w 

skonsolidowanymsprawozdaniufinansowym 

30.4 2009 

Całkowite 



Polonia Property Fund ltd. 20.000,0 Pl, H początek 2013 44.250,8 0,0 0,0 -24.250,8 20.000,0 0,0 

Heitman Central Europe 

Property Partners II 

20.000,0 Pl, H, CZ, SK początek 2010 23.231,3 0,0 0,0 -6.611,4 16.619,9 0,0 

„Wienerberg City“ 

Errichtungsgesellschaft m.b.H. 

n/a A n/a 10.395,9 -10.395,9 0,0 0,0 0,0 0,0 

Eastern Property Holdings ltd. 63.737,8 Ru n/a 48.504,4 -48.504,4 0,0 0,0 0,0 513,0 

FF&P Russia Real Estate ltd. 36.193,0 Ru koniec 2009 62.567,2 0,0 -37.567,2 0,0 25.000,0 0,0 

Global Emerging Property Fund 37.500,0 RO, BG, SRB środek 2015 48.188,1 574,0 -28.428,1 0,0 20.334,0 0,0 

Heitman Central Europe 

Property Partners III 

25.000,0 

Pl, H, CZ, SK, 

BG, RO, lT 

środek 2015 15.937,5 4.289,4 -10.709,0 0,0 9.517,8 464,2 

Prime Property BG Reit 11.766,2 BG koniec 2016 11.568,6 0,0 -5.167,3 0,0 6.401,3 0,0 

Bluehouse Accession Property II 30.000,0 BG, RO koniec 2016 18.261,7 2.850,0 -9.246,9 0,0 11.864,8 0,0 

M.O.F Immobilien AG 10.000,0 A, HR, CZ n/a 8.433,6 1.544,0 -2.993,3 0,0 6.984,3 0,0 

Adama Holding Public ltd. n/a 

RO, uA, TR, 

Md 

n/a 111.844,4 3,3 -87.030,5 0,0 24.817,2 0,0 

FF&P Development Fund 37.972,0 Ru n/a 35.231,7 0,0 -9.916,8 0,0 25.314,9 0,0 

Polonia Property Fund ltd. II 50.000,0 Pl środek 2014 10.522,3 4.250,0 -8.760,0 0,0 6.012,3 0,0 

M.O.F Beta Immobilien AG 10.000,0 SRB, HR n/a 8.050,0 1.950,0 -3.000,0 0,0 7.000,0 0,0 

Heitman Russia and ukraine 

Property Partners 

37.666,0 Ru, uA 2009 95,0 437,6 -532,5 0,0 0,0 0,0 

Zvenor Holdings ltd. n/a RO środek 2015 9.623,4 0,0 -966,1 0,0 8.657,2 0,0 

Dikare Holdings ltd. n/a RO środek 2015 7.328,7 0,0 -4.413,5 0,0 2.915,2 0,0 

Tripont Invest s.r.l. n/a RO koniec 2009 26.640,5 0,0 0,0 0,0 26.640,5 0,0 

Europa Emerging 

Europe Fund l.P. 

25.000,0 RO, uA środek 2016 0,0 5.076,8 -5.076,8 0,0 0,0 0,0 

Russian Development Fund 52.500,0 Ru początek 2016 0,0 26.197,9 -5.199,8 0,0 20.998,1 0,0 

Pozostałe udziały n/a n/a n/a 221,4 5.694,6 -621,4 -2.789,3 2.505,3 0,0 

W związku z zakupem IMMOAuSTRII spółka „Wienerberg City“ Errichtungsgesellschaft m.b.H. należy do jednostek 

objętych pełną konsolidacją. 

Wypłacone 

dywidendy 


137

138 


3.3.6. należności i pozostałe aktywa 

należności i pozostałe aktywa wycenia się według metody zamortyzowanego kosztu. Zidentyfikowane ryzyka znajdują 

swoje odzwierciedlenie w postaci odpowiednich odpisów aktualizujących. 

Poniższa tabela zawiera informacje na temat rozwoju i terminów płatności należności i pozostałych aktywów: 

2009 

w tym o 

terminie 

płatności do 

1 roku 

w tym o 

terminie 

płatności od 

1 roku do 5 lat 

w tym o 

terminie 

płatności 

powyżej 5 lat 

W pozycji zablokowane środki pieniężne wykazano konta terminowe, częściowo wyznaczone jako zabezpieczenia. 

Pozycja krótkoterminowe należności z tytułu finansowania zawiera należność w wysokości 350.000,0 TEuR od Constantia 

Packaging B.V. W związku z aktualnym etapem negocjacji układowych dokonano odpisu aktualizującego wartość tej 

należności w kwocie 171.287,7 TEuR. Więcej informacji na ten temat zawarto w rozdziale 1.1.1. 

30 kwietnia 

2008 

w tym o 

terminie 

płatności do 

1 roku 

w tym o 

terminie 

płatności od 

1 roku do 5 lat 

w tym o 

terminie 

płatności 


kwietnia 

30 


Należności z tytułu dostaw 

i usług 

należności z tytułu najmu 35.154,9 34.330,2 824,7 0,0 27.486,5 25.563,4 1.636,2 286,9 

Pozostałe 29.678,6 29.627,0 0,0 51,6 12.031,5 11.824,4 91,5 115,6 

Należności wobec partnerów 

Joint Venture 

353.675,0 10.785,3 251.728,5 91.161,2 132.100,0 375,9 0,0 131.724,1 

Należności wobec podmiotów 

stowarzyszonych 

39.809,7 539,9 0,0 39.269,8 138.538,7 482,2 0,0 138.056,5 

Należności wobec podmiotów 

powiązanych 

Należności wobec spółki 

108.068,1 97.186,5 0,0 10.881,6 855,3 0,0 0,0 855,3 

dominującej 

(należności powiernicze) 

414.675,4 0,0 414.675,4 0,0 1.526.711,5 0,0 1.526.711,5 0,0 

Pozostałe należności i składniki 

majątku 

Zablokowane środki pieniężne 105.895,2 105.895,2 0,0 0,0 47.072,6 47.072,6 0,0 0,0 

Pożyczki udzielone 544.734,9 370.360,9 1.313,9 173.060,1 770.959,0 513.114,9 6.952,0 250.892,1 

Podatki pośrednie 61.027,4 32.370,9 28.656,5 0,0 52.923,7 32.242,8 20.680,9 0,0 

Opłaty zarządcze 100,6 100,6 0,0 0,0 93,9 93,9 0,0 0,0 

Opłaty administracyjne 5.673,0 5.577,9 18,4 76,7 2.189,1 2.083,5 19,5 86,1 

Podatek dochodowy 9.692,4 9.652,9 39,5 0,0 6.750,8 6.750,8 0,0 0,0 

ubezpieczenia 635,3 624,9 10,4 0,0 482,7 435,3 47,4 0,0 

Prowizje 3.932,3 1.490,7 2.039,1 402,5 4.087,7 1.747,9 1.896,2 443,6 

Odsetki 1.468,3 1.468,3 0,0 0,0 1.120,7 1.120,7 0,0 0,0 

ulgi najmu 0,0 0,0 0,0 0,0 9.436,9 2.056,3 6.181,8 1.198,8 

nierozliczone należności z tytułu 

zbycia nieruchomości 

17.049,1 16.921,7 127,4 0,0 361,1 361,1 0,0 0,0 

nierozliczone należności z tytułu 

zbycia udziałów 

4.846,3 4.828,3 0,0 18,0 65,5 57,7 0,0 7,9 

Pozostałe 32.335,5 19.520,0 3.748,9 9.066,6 15.099,7 10.531,3 1.250,1 3.318,4 

SUMA 1.768.451,8 741.281,1 703.182,6 323.988,1 2.748.367,0 655.914,7 1.565.467,1 526.985,2


Pozycja długoterminowe należności z tytułu finansowania zawiera należności od spółki powierniczej IMMOFInAnZ 

Corporate Finance Consulting GmbH w wysokości 83.241,9 TEuR, dotyczące przede wszystkim finansowania projektów 

realizowanych w Rosji, takich jak GoodZone i park logistyczny Tomilino. Ponadto pozycja ta zawiera należności od 

spółek zależnych Constantia Privatbank AG w wysokości 39.335,6 TEuR. 

Pozycja długoterminowe należności wobec partnerów Joint Venture zawiera należność w wysokości 232.434,4 TEuR 

wobec OAO Kashirskij Dvor-Severyanin, spółki świadczącej usługi deweloperskie w zakresie projektu Rostokino. Kwota 

42.955,5 TEuR przypada na OOO Berga Development ew. projekt GoodZone. 

W ramach pozostałych należności kwota 2.818,3 TEuR (rok poprzedni: 3.121,4 TEuR) przypada na Caterata limited. 

Spółka ta realizuje usługi deweloperskie w ramach Joint Venture, dotyczące powierzchni mieszkaniowych w Rumunii, 

Polsce i na łotwie. 

MSSF 7.37 nakłada obowiązek analizy struktury wiekowej zarówno aktywów finansowych, które są na dzień bilansowy 

przeterminowane, od których wcześniej nie dokonano odpisów aktualizujących, jak również takich, dla których zostały 

utworzone na dzień bilansowy indywidualne odpisy aktualizujące. Obowiązkowi ujawnienia podlegają również kryteria 

utworzenia powyższych odpisów aktualizujących. 

Struktura wiekowa i terminowa 2008/2009 


Wartość 

księgowa 30.4 


w tym niezapadalne 

w tym zapadalne, ale 

nie objęte odpisem akt. 

w tym zapadalne i 

objęte odpisem akt. 

Odpis akt. z tytułu 

utraty wartości 

należności z tytułu najmu 35.154,9 11.322,0 22.224,6 12.285,5 -10.677,2 

Pozostałe 29.678,6 25.194,8 4.396,5 1.530,9 -1.443,5 

SUMA NALEżNOśCI Z TyTUŁU 

DOSTAW I USŁUG 

64.833,5 36.516,8 26.621,1 13.816,3 -12.120,7 

Analiza struktury wiekowej terminowych, ale nie objętych odpisami aktualizującymi instrumentów finansowych 


Wartość 

księgowa 30.4 2009 

Przeterminowane do 

3 miesięcy 1) 

przeterminowane od 

3 do 6 miesięcy 



przeterminowane 

powyżej 12 miesięcy 

należności z tytułu najmu 22.224,6 14.016,4 2.721,7 2.167,0 3.319,6 

Pozostałe 4.396,5 1.045,8 268,8 2.648,3 433,6 



1) kolumna „przeterminowane do 3 miesięcy” zawiera także należności o natychmiastowym terminie zapadalności 

Struktura wiekowa i terminowa 2007/2008 


26.621,1 15.062,2 2.990,5 4.815,3 3.753,2 

Wartość 

księgowa 30.4 2008 

w tym niezapadalne 

w tym zapadalne, ale 

nie objęte odpisem 

akt. 

w tym zapadalne i 

objęte odpisem akt. 

Odpis akt. z tytułu 

utraty wartości 

należności z tytułu najmu 27.486,5 8.937,5 15.241,2 4.378,7 -1.070,9 

Pozostałe 12.031,4 10.122,3 1.909,1 79,0 -79,0 



39.517,9 19.059,8 17.150,3 4.457,6 -1.149,9 

Analiza struktury wiekowej terminowych, ale nie objętych odpisami aktualizującymi instrumentów finansowych 


Wartość 

księgowa 30.4 2008 

Przeterminowane do 

3 miesięcy 1) 





przeterminowane 

powyżej 12 miesięcy 

należności z tytułu najmu 15.241,2 11.650,1 75,4 721,1 2.794,6 

Pozostałe 1.909,1 1.603,0 75,6 152,8 77,7 



1) kolumna „przeterminowane do 3 miesięcy” zawiera także należności o natychmiastowym terminie zapadalności 

17.150,3 13.253,1 151,0 873,9 2.872,3 

139

140 


W przypadku należności ryzyko dotyczące najemców i klientów jest niskie, ponieważ wiarygodność wszystkich podnajemców 

i klientów jest monitorowana na bieżąco, a należności od żadnego z kontrahentów grupy kapitałowej nie przekraczają 

5 % należności ogółem. Jeśli w przypadku należności istnieje ryzyko straty, dokonywane są odpisy aktualizujące 

ich wartość. Tym samym dokonano odpisów aktualizujących wszystkich należności nieściągalnych na dzień 

bilansowy, co wykazano w rachunku zysków i strat w pozycji amortyzacja. 

W odniesieniu do należności nieprzeterminowanych i nieobjętych odpisem aktualizującym, nie zaistniały na dzień bilansowy 

przesłanki wskazujące na niebezpieczeństwo niewywiązania się z płatności. 

W roku obrotowym 2008/09 oprócz indywidualnych odpisów aktualizujących wartość należności z tytułu dostaw i usług 

dokonano także indywidualnych odpisów aktualizujących wartość należności z tytułu finansowania i należności wobec 

partnerów Joint Venture. Tym samym należności te zawarte są w bilansie jedynie w prawdopodobnej wysokości ich 

ściągalności. łącznie dokonano odpisów aktualizujących wartość należności na kwotę 327.006,8 TEuR (2007/08: 

1.149,9 TEuR). W przypadku odpisów aktualizujących chodzi wyłącznie o indywidualne odpisy aktualizujące. 

W poniższej tabeli przedstawiono rozwój odpisów aktualizujących wartość poszczególnych należności w podziale na 

klasy: 

Wartości w TEUR Referencja 

Należności i pozostałe aktywa FL/FK 


Odpis aktualizujący z 

tytułu utraty wartości 


Odpis aktualizujący z 

tytułu utraty wartości 

należności z tytułu dostaw i usług zamortyzowany koszt nabycia -12.120,7 -1.149,9 

należności z tytułu finansowania zamortyzowany koszt nabycia -215.981,4 0,0 

Kredyty i pozostałe należności zamortyzowany koszt nabycia -98.904,7 0,0 

SUMA ODPISóW AKTUALIZUJąCyCH -327.006,8 -1.149,9 

3.3.7. krótkoterminowe instrumenty finansowe 

Krótkoterminowe instrumenty finansowe klasyfikowane są według MSR 39 jako handlowe i wyceniane na dzień bilansowy 

według ceny rynkowej lub kursu giełdowego. Wszelkie transakcje zakupu i sprzedaży należy ująć w dniu realizacji, 

to znaczy w dniu przekazania aktywa. Przejściowe wahania wartości rynkowej ujmowane są w rachunku zysków i strat. 

Według MSR 7.7, jeżeli termin płatności krótkoterminowych instrumentów finansowych jest krótszy niż trzy miesiące od 

momentu ich zakupu, zaliczane są one w rachunku przepływów pieniężnych do środków pieniężnych. 

Krótkoterminowe instrumenty finansowe w wysokości 781,0 TEuR (2007/08: 500.950,7 TEuR) są wymagalne w terminie 

do trzech miesięcy. 

3.3.8. środki pieniężne 

Do środków pieniężnych zaliczamy gotówkę w kasie, środki pieniężne w drodze, jak również środki zgromadzone na 

rachunkach bankowych. Wyceniane są one według wartości bieżącej na dzień bilansowy. W okresie sprawozdawczym 

środki pieniężne drugiego stopnia (zablokowane środki pieniężne – patrz rozdział 3.3.6) zostały przeniesione ze środków 

pieniężnych do należności krótkoterminowych i pozostałych aktywów. Zmiana ta została wprowadzona również dla 

wartości liczbowych z poprzedniego roku. 

na dzień 30 kwietnia 2009 r. w bilansie wykazano środki pieniężne w wysokości 566.137,4 TEuR (2007/08: 

468.444,7 TEuR).


3.3.9. zobowiązania finansowe 

Zobowiązania finansowe wyceniane są zasadniczo według zamortyzowanego kosztu. „Zwiększenia” zobowiązań finansowych 

ujmowane są w kwocie faktycznego wpływu środków skorygowanego o poniesione koszty transakcji. Agio, 

disagio lub inna różnica pomiędzy kwotą otrzymaną, a kwotą, jaką należy zwrócić (koszt pozyskania środków pieniężnych) 

rozlicza się w okresie finansowania według efektywnej stopy procentowej i ujmuje w wyniku finansowym. W 

przypadku, gdy kwota nie jest istotna metodę rozliczania według efektywnej stopy procentowej można zastąpić metodą 

liniową. 

Poniższa tabela zawiera zestawienie oraz terminy spłaty zobowiązań finansowych na dzień bilansowy: 


w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 

powyżej 5 

lat 

kwietnia 

30 


Zobowiązania z tytułu 

kredytów 

3.300.891,3 790.669,0 1.191.817,8 1.318.404,6 1.556.729,8 199.110,8 809.806,9 547.812,1 

W średnioterminowych niezabezpieczonych zobowiązaniach z tytułu kredytów wykazano zobowiązanie z tytułu Syndicated 

loan w wysokości 413.975,0 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR). Kredyt syndykowany stanowi zobowiązanie zabezpieczone 

gwarancją IMMOFInAnZ AG i został zaciągnięty w maju 2006 r. przez Immofinanz Finance B.V., holenderską spółkę 

zależną podkoncernu IMMOAuSTRIA. W toku sprzedaży spółki IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GmbH na 

rzecz IMMOEAST (oraz następującej po niej fuzji obydwu spółek) zostały nabyte także udziały w Immofinanz Finance 

B.V. (a tym samym kredyt syndykowany). Wartość nominalna kredytu syndykowanego wynosi 415,0 MEuR, a jego okres 

spłaty 5 lat. Ponieważ kredytobiorca w odniesieniu do większej części wartości wykorzystał przewidzianą w umowie 

możliwość przedłużenia okresu spłaty, obecnie spłacie na rzecz syndykatu, składającego się z dziesięciu renomowanych 

europejskich banków i instytucji finansowych, podlega kwota 115,0 mln EuR w maju 2012 r. oraz 300,0 mln EuR w maju 

2013 r. 

30 kwietnia 


w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 

powyżej 5 

lat 

w tym gwarantowane 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

w tym zabezpieczone 2.798.260,9 766.372,5 761.267,8 1.270.620,6 1.511.058,2 198.338,5 764.907,6 547.812,1 

w tym niezabezpieczone 502.630,4 24.296,5 430.549,9 47.784,0 45.671,6 772,3 44.899,3 0,0 

Zobowiązania wobec organów 

lokalnych 

Zobowiązania z tytułu leasingu 

finansowego 


wyemitowanych pożyczek 


finansowe 

373.644,9 18.754,4 78.221,1 276.669,5 0,0 0,0 0,0 0,0 

55.246,0 10.386,3 26.133,5 18.726,2 0,0 0,0 0,0 0,0 

3.042,3 152,8 2.889,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

9.301,8 4.507,2 3.811,5 983,1 19,9 19,9 0,0 0,0 

SUMA 3.742.126,4 824.469,7 1.302.873,3 1.614.783,4 1.556.749,7 199.130,7 809.806,9 547.812,1 

141

142 


Warunki dotyczące istotnych zobowiązań finansowych przedstawiają się w następujący sposób: 

Wartość bieżąca zobowiązań z tytułu kredytów, przedstawionych w tabeli powyżej, wynosi 2.755,4 mln EuR. Dla kalkulacji 

wartości bieżącej zobowiązań przyjęto zasady dyskontowania zgodnie z poniżej zaprezentowanym zestawieniem, 

które bazuje na rynkowych stopach procentowych z dnia 30 kwietnia 2009 r. ew. 30 kwietnia 2008 r. oraz ze średnioważonych 

marż osiąganych z tytułu kredytów spółek koncernu IMMOEAST na dzień bilansowy w odpowiedniej walucie. 

Waluta 

Kwota pozostała 

do 

spłaty 30.04.2009 

Oprocento- wanie 

stałe/zmienne 

Efektywna stopa 

procentowa 

Zobowiązania z tytułu kredytów CHF 10.680,7 zmienne 1,8 % 

(kredyty i wypłaty gotówkowe) CHF 6.493,4 stałe 2,4 % 

CZk 12.041,3 zmienne 5,6 % 

EuR 2.505.406,8 zmienne 3,6 % 

EuR 246.171,7 stałe 3,9 % 

Pln 24.328,4 zmienne 7,3 % 

RON 9.315,3 zmienne 12,1 % 

RSd 773.126,6 zmienne 6,0 % 

uSD 27.995,8 zmienne 2,8 % 

EuR 207.513,9 zmienne 4,2 % 1) 

EuR 82.387,3 stałe 3,8 % 1) 

Zobowiązania wobec organów lokalnych EuR 577.547,0 stałe 1,1 % 1) 

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych pożyczek EuR 1.453,5 zmienne 4,9 % 1) 

1) Dotyczy BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH oraz ESG Wohnungsgesellschaft mbH 

Stawki dyskontowe 2008/09 

EuR 1.453,5 stałe 5,8 % 1) 

Stawki dyskontowe w % RON PLN CZK CHF EUR USD RSD 

do 31.7.2009 13,842 % 8,026 % 6,289 % 2,053 % 4,526 % 3,547 % 9,372 % 

do 30.4.2010 13,767 % 8,016 % 6,279 % 2,495 % 4,889 % 4,408 % 9,316 % 

do 30.4.2012 14,242 % 8,606 % 6,849 % 2,810 % 5,330 % 4,438 % 9,670 % 

do 30.4.2014 13,392 % 8,856 % 7,139 % 3,330 % 5,878 % 5,083 % 9,036 % 

do 30.4.2016 12,992 % 8,936 % 7,279 % 3,779 % 6,256 % 5,452 % 8,737 % 

do 30.4.2019 12,492 % 9,016 % 7,569 % 4,135 % 6,612 % 5,757 % 8,363 % 

do 30.4.2024 12,192 % 9,512 % 7,839 % 4,422 % 6,954 % 6,058 % 8,139 % 

od 1.5.2024 11,792 % 8,976 % 7,899 % 4,439 % 7,056 % 6,121 % 7,841 % 

Stawki dyskontowe 2007/08 

Stawki dyskontowe w % RON PLN CZK CHF EUR USD HUF RSD 

do 31.7.2008 14,777 % 6,250 % 6,903 % 5,035 % 6,641 % 4,481 % 8,880 % 10,930 % 

do 30.4.2009 15,022 % 6,640 % 7,263 % 5,325 % 6,741 % 4,716 % 9,880 % 11,150 % 

do 30.4.2011 15,488 % 6,060 % 6,843 % 5,386 % 6,931 % 5,062 % 9,270 % 11,569 % 

do 30.4.2013 15,488 % 5,900 % 6,883 % 5,486 % 6,931 % 5,469 % 8,930 % 11,569 % 

do 30.4.2015 15,660 % 5,820 % 6,943 % 5,606 % 7,001 % 5,755 % 8,680 % 11,724 % 

do 30.4.2018 16,052 % 5,780 % 7,163 % 5,799 % 7,161 % 6,036 % 8,400 % 12,077 % 

do 30.4.2023 16,542 % 5,995 % 7,329 % 5,933 % 7,361 % 4,801 % 8,688 % 12,518 % 

od 1.5.2023 16,714 % 6,071 % 7,387 % 5,980 % 7,431 % 5,062 % 8,788 % 12,672 %


W roku obrotowym 2008/09 spłacono zobowiązania z tytułu kredytów w forincie węgierskim, dlatego nie ujęto ich w 

powyższym zestawieniu. 

W związku ze spadkiem wartości nieruchomości w roku obrotowym 2008/09 w przypadku kilku kredytów doszło do 

złamania klauzul finansowych, przede wszystkim dotyczących wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia 

(loan-To-Value-Ratios). W tym zakresie podjęto negocjacje z kredytującymi bankami i częściowo zawarto już Waiver ew. 

Amendments do istniejących umów. Dotyczy to zobowiązań z tytułu kredytów w wysokości 450.063,9 TEuR. Planowane 

przywrócenia wykazano w pozycji krótkoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów. 

3.3.10. zobowiązania z tytułu dostaw i usług 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług zalicza się, podobnie jak pozostałe zobowiązania, do zobowiązań, które spełniają 

kryteria zdefiniowane dla instrumentów finansowych oraz które uregulowane zostały w MSR 39. 


w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 

powyżej 5 

lat 

kwietnia 

30 



dostaw i usług 

64.285,4 60.003,1 3.631,4 650,9 62.073,3 55.591,6 6.258,1 223,6 

SUMA 64.285,4 60.003,1 3.631,4 650,9 62.073,3 55.591,6 6.258,1 223,6 

3.3.11. pozostałe zobowiązania 

Pozostałe zobowiązania zalicza się, podobnie jak zobowiązania z tytułu dostaw i usług, do zobowiązań, które spełniają 

kryteria zdefiniowane dla instrumentów finansowych oraz które zostały uregulowane w MSR 39. 


w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 


30 kwietnia 


30 kwietnia 


w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

do 1 roku 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 

od 1 roku do 

5 lat 

w tym 

wymagalne 

powyżej 5 

lat 

kwietnia 

30 


Wartość godziwa pasywnych 

pochodnych instrumentów finansowych 

27.573,2 0,0 27.573,2 0,0 2.772,2 0,0 2.772,2 0,0 

Otrzymane zaliczki z tytułu umów 

najmu i leasingu 

50.467,0 32.118,6 16.131,4 2.217,0 43.545,2 29.820,4 11.305,2 2.419,6 

Podatki pośrednie 12.593,2 11.920,6 5,6 667,0 5.983,7 5.983,7 0,0 0,0 

Opłaty administracyjne 4.495,2 4.455,2 0,0 40,0 1.206,0 1.106,8 99,2 0,0 

Zobowiązania wobec partnerów Joint 

Venture 

4.185,8 44,1 0,0 4.141,8 2,4 2,4 0,0 0,0 

Prawa udziału w zyskach i ciche udziały 7.447,5 6.479,3 0,0 968,2 0,0 0,0 0,0 0,0 

Zobowiązania wobec podmiotów 

powiązanych 

157.326,7 134.163,3 1.251,2 21.912,2 18.738,7 14.751,3 0,0 3.987,4 

Zobowiązania wobec podmiotów 

stowarzyszonych 

102,9 102,9 0,0 0,0 1.052,3 18,6 1.033,6 0,0 

Podatek dochodowy 1.189,8 1.189,8 0,0 0,0 1.530,3 1.530,3 0,0 0,0 

Rozwój i rekultywacja 16.988,6 10.017,8 5.360,5 1.610,3 17.349,5 17.283,5 66,0 0,0 

uzyskane przychody ze zbycia praw z 

tytułu najmu 

461,2 308,4 122,9 29,9 173,1 173,1 0,0 0,0 

Zobowiązania z tytułu niezapłaconej 

ceny zakupu (nabycie udziałów) 

20.128,6 20.081,8 46,7 0,0 36.874,8 36.751,1 122,1 1,6 

Zobowiązania z tytułu niezapłaconej 

ceny zakupu (nabycie nieruchomości) 

19.367,9 17.244,0 2.123,9 0,0 18.251,5 16.266,2 1.985,3 0,0 

Pozostałe 191.108,2 61.220,0 61.158,7 68.729,6 110.152,8 54.543,4 19.380,5 36.229,0 

SUMA 513.436,0 299.346,0 113.774,0 100.316,0 257.632,5 178.230,8 36.764,1 42.637,6 

w tym 

wymagalne 


143

144 


Krótkoterminowe zobowiązania wobec podmiotów powiązanych zawierają kwotę 77.976,2 TEuR nierozliczonej ceny 

zakupu (wraz z odsetkami). Stanowi ona zobowiązanie IMMOEAST wobec IMMOFInAnZ z tytułu transakcji zakupu 

podkoncernu IMMOAuSTRIA. 

W pozostałych zobowiązaniach zawarte są kwoty współfinansowania i kaucje spółek BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft 

mbH, ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach oraz „Heller Fabrik” liegenschaftsverwertungs GmbH w wysokości 

45.308,8 TEuR. 

Ponadto w pozostałych zobowiązaniach wykazano zobowiązania spółek objętych pełną konsolidacją wobec udziałowca 

mniejszościowego, a także zobowiązania spółek Joint Venture wobec partnera Joint Venture. 

W poprzednim roku w pozostałych zobowiązaniach zawarte były rozliczenia międzyokresowe w wysokości 10.686,6 TEuR 

dotyczące Silesia Residential Sp. z o.o. oraz 4.968,7 TEuR dotyczące Dębowe Tarasy Sp. z o.o. oraz zobowiązanie w 

wysokości 1.075,5 TEuR wobec nowe Centrum Sp. z o.o. 

udziały w podmiotach powiązanych, rozwój Ako/BW, Stan na 30 kwietnia 2009 

Wartości w TEUR TriGránit Centrum a.s. TriGránit Holding Ltd. 

GAIA Real Estate 

Investments S.A. 

Koszty nabycia 1 maja 2008 4.140,7 404.906,3 11.679,4 

Zwiększenia 0,0 0,0 0,0 

Zmniejszenia 0,0 0,0 0,0 

Koszty nabycia 30 kwietnia 2009 4.140,7 404.906,3 11.679,4 

Wartość księgowa 1 maja 2008 4.831,4 433.135,9 17.829,8 

Zmiana zakresu konsolidacji 0,0 0,0 0,0 


Przejęcie części kapitałów bez wpływu na wynik 56,1 604,5 -954,5 

Dywidendy 0,0 0,0 0,0 

Wynik z udziałów -85,8 -43.713,5 -42,9 

Odpis z tytułu trwałej utraty wartości -3.730,4 -301.613,4 0,0 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2009 1.071,3 88.413,5 16.832,4 

1) Immofinanz Gamma liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. 

udziały w podmiotach powiązanych, rozwój Ako/BW, Stan na 30 kwietnia 2008 

Wartości w TEUR TriGránit Centrum a.s. TriGránit Holding Ltd. 

GAIA Real Estate 

Holding S.A. 

Koszty nabycia 1 maja 2007 4.140,5 354.119,1 0,0 

Zwiększenia 0,2 50.787,2 11.679,4 


Koszty nabycia 30 kwietnia 2008 4.140,7 404.906,3 11.679,4 

Wartość księgowa 1 maja 2007 4.287,1 355.673,5 0,0 

Zwiększenia 0,2 50.787,2 11.679,4 


Przejęcie części kapitałów bez wpływu na wynik 18,9 -756,3 -1.944,6 

Dywidendy 0,0 0,0 0,0 

Wynik z udziałów 525,2 27.431,5 8.095,1 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2008 4.831,4 433.135,9 17.829,8

3.4. Podmioty stowarzyszone 


Komentarz dotyczący metod bilansowania i wyceny podmiotów stowarzyszonych zawarty jest w rozdziale 2.2.5. 

Zgodnie z ogólną zasadą sprawozdania finansowe jednostek wycenianych metodą praw własności należy sporządzać 

na dzień bilansowy jednostki dominującej. Dopuszczalne jest sporządzenie sprawozdania finansowego na inny dzień 

bilansowy i uwzględnienie istotnych transakcji, pod warunkiem, że różnica pomiędzy dniem bilansowym jednostki dominującej 

i stowarzyszonej nie jest dłuższa niż 3 miesiące. 

Dzień 31 grudnia 2008 r. jest dniem bilansowym dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego TriGránit Holding 

ltd. W tym wypadku nie została zachowana wyżej wymieniona reguła trzech miesięcy. nie wynikają z tego faktu istotne 

skutki dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 

Koszty nabycia oraz wartości księgowe udziałów w podmiotach stowarzyszonych na dzień 30 kwietnia 2009 r. oraz na 

dzień 30 kwietnia 2008 r. przedstawiają się w następujący sposób: 

Bulreal EAD 

Cernica 

Residential Park 

s.r.l. 

SIA Unico 

NOA D 

Invest s.r.l. 

Immofinanz Gamma 1) 

Wixano 

Investments 

Limited 

48.290,4 6,2 3.138,5 1,5 0,0 19.550,0 491.712,9 

0,0 0,0 0,0 0,0 328,2 0,0 328,2 

0,0 0,0 0,0 0,0 -328,2 -19.550,0 -19.878,2 

48.290,4 6,2 3.138,5 1,5 0,0 0,0 472.162,9 

52.774,6 14,6 3.139,9 2,2 0,0 19.025,7 530.754,1 

0,0 0,0 0,0 0,0 744,8 0,0 744,8 

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -19.025,7 -19.025,7 

0,0 94,8 0,7 3,2 0,0 0,0 -195,1 

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

-13.580,6 -109,4 -25,3 -5,4 0,0 0,0 -57.562,9 

-2.487,8 0,0 -1.320,5 0,0 -744,8 0,0 -309.896,9 

36.706,2 0,0 1.794,8 0,0 0,0 0,0 144.818,3 

Bulreal EAD 

Cernica 

Residential Park 

s.r.l. 

SIA Unico 

NOA D 

Invest s.r.l. 

European Property 

Group 

Wixano 

Investments 

Limited 

0,0 0,0 0,0 0,0 19.783,5 0,0 378.043,1 

48.290,4 6,2 3.138,5 1,5 0,0 19.550,0 133.453,3 

0,0 0,0 0,0 0,0 -19.783,5 0,0 -19.783,5 

48.290,4 6,2 3.138,5 1,5 0,0 19.550,0 491.712,9 

0,0 0,0 0,0 0,0 12.508,1 0,0 372.468,8 

48.290,4 6,2 3.138,5 1,5 0,0 19.550,0 133.453,2 

0,0 0,0 0,0 0,0 -12.508,1 0,0 -12.508,1 

0,0 8,4 -0,1 0,7 0,0 -319,7 -2.992,7 

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

4.484,3 0,0 1,5 0,0 0,0 -204,7 40.332,9 

52.774,6 14,6 3.139,9 2,2 0,0 19.025,7 530.754,1 

SUMA 

SUMA 

145

146 


na dzień 30 kwietnia 2009 r. udziały w podmiotach stowarzyszonych obejmowały 25 %-wy udział w TriGránit Holding 

ltd. oraz TriGránit Centrum a.s, 33,3 %-wy udział w GAIA Real Estate Holding S.A. (podkoncernie, składającym się z 15 

spółek), 49 %-wy udział w Bulreal EAD (podkoncernie, składającym się z dwóch spółek), 15 %-wy udział w Cernica Residential 

Park s.r.l., 20 %-wy udział w SIA unico, 20 %-wy udział w nOA D Invest s.r.l. oraz 99,16 %-wy udział w Immofinanz 

Gamma liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. 

Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości wynikają z wstrzymania projektów deweloperskich. Zmiany w kapitale własnym 

z tytułu udziałów podmiotów stowarzyszonych, które do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały przejęte 

zgodnie z MSR 28.11 bez wpływu na wynik, zawierają kwotę -195,1 TEuR (2007/08: -2.992,7 TEuR) z tytułu przeliczenia 

walut. 

Wartość zagregowanych aktywów netto podmiotów stowarzyszonych przedstawia się w następujący sposób: 

udziały w podmiotach stowarzyszonych - bilans – 30 kwietnia 2009 

Wartości w TEUR TriGránit 

Centrum a.s. 

TriGránit 

Holding Ltd. 1) 

GAIA Real 

Estate 

Investments 

S.A. 

nieruchomości 44.748,7 551.725,0 105.717,6 90.090,1 0,0 0,0 0,0 

Pozostałe aktywa długoterminowe 139,1 307.592,0 12.794,1 1.102,6 1.180,4 33,2 6,8 

Pozostałe aktywa krótkoterminowe 758,8 94.804,0 49.457,0 4.367,9 8.143,5 4.216,2 555,3 

SUMA AKTyWA 45.646,5 954.121,0 167.968,7 95.560,5 9.324,0 4.249,4 562,2 

Kapitał własny 3.269,7 159.555,0 50.491,8 67.089,7 -8.639,8 -286,6 -182,3 

Zobowiązania długoterminowe 41.476,8 658.574,0 78.901,3 23.334,6 17.960,9 2.656,2 740,2 

Zobowiązania krótkoterminowe 900,1 135.992,0 38.575,6 5.136,1 2,8 1.879,8 4,3 

SUMA PASyWA 45.646,6 954.121,0 167.968,7 95.560,5 9.324,0 4.249,4 562,2 

udziały w podmiotach stowarzyszonych - bilans – 30 kwietnia 2008 

Wartości w TEUR TriGránit 

Centrum a.s. 

TriGránit 


GAIA Real 

Estate Holding 

S.A. 

nieruchomości 36.210,7 256.021,0 0,0 104.065,8 0,0 0,0 0,0 60.702,0 

Pozostałe aktywa długoterminowe 138,3 454.549,0 35.291,7 20.338,8 0,0 51,1 13,3 36.983,4 

Pozostałe aktywa krótkoterminowe 2.975,8 111.829,0 77.330,7 2.008,5 15.064,2 3.600,2 597,8 15.382,2 

SUMA AKTyWA 39.324,8 822.399,0 112.622,5 126.413,1 15.064,2 3.651,3 611,0 113.067,6 

Kapitał własny 3.361,5 329.142,0 32.030,9 95.418,4 -1.179,3 -163,1 -71,2 60.103,2 

Zobowiązania długoterminowe 28.242,3 431.266,0 79.822,8 27.552,4 16.237,3 3.747,5 655,2 49.077,1 

Zobowiązania krótkoterminowe 7.721,0 61.991,0 768,8 3.442,4 6,2 67,0 27,1 3.887,3 

SUMA PASyWA 39.324,8 822.399,0 112.622,5 126.413,1 15.064,2 3.651,3 611,0 113.067,6 

1) 31 grudnia 2008 

2) 31 grudnia 2007 

Bulreal EAD 

Bulreal EAD 

Cernica 

Residential 

Park s.r.l. 

Cernica 

Residential 

Park s.r.l. 

SIA Unico 

SIA Unico 

NOA D Invest 

s.r.l. 

NOA D Invest 

s.r.l. 

Wixano 

Investments 

Limited

udziały w podmiotach stowarzyszonych – Skrócony rachunek zysków i strat 2008/09 


Dane dotyczące bilansu i rachunku zysków i strat spółki Immofinanz Gamma liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft 

m.b.H. pominięto ze względu na zasadę istotności. 

3.5. Podatki 

Centrum a.s. 

TriGránit 


GAIA Real 

Estate 

Investments 

S.A. 

TriGránit 


Przychody ze sprzedaży 474,4 21.265,0 31.983,7 8.437,9 0,0 0,0 0,0 

Wynik na działalności operacyjnej -67,6 -58.460,0 7.339,3 -29.230,0 -6.788,8 -24,3 -19,2 

Wynik na działalności finansowej 389,9 -107.135,0 -6.716,0 -1.164,2 -2.617,1 -86,4 -103,3 

WyNIK PRZED OPODATKOWANIEM 322,2 -165.595,0 623,3 -30.394,1 -9.405,9 -110,7 -122,5 

1) 31 grudnia 2008 

udziały w podmiotach stowarzyszonych – Skrócony rachunek zysków i strat 2007/08 

Centrum a.s. 

TriGránit 


TriGránit 


Przychody ze sprzedaży 0,0 18.921,0 0,0 532,2 0,0 605,9 

Wynik na działalności operacyjnej 1.622,5 140.747,0 -905,7 8.076,0 -0,8 -509,7 

Wynik na działalności finansowej 976,7 -9.164,0 -2.094,5 -956,2 9,6 -340,7 

WyNIK PRZED OPODATKOWANIEM 2.599,2 131.583,0 -3.000,2 7.119,8 8,8 -850,4 

2) 31 grudnia 2007 

W roku obrotowym 2004/05 większość austriackich podmiotów gospodarczych zostało włączonych w rozumieniu § 9 

ustawy o podatku dochodowym w formie AbgÄG 2004 (ustawy o zmianach w opłatach) do jednej grupy podatkowej. 

na czele grupy stała spółka dominująca, IMMOEAST. Grupa ta została rozwiązana w roku obrotowym 2007/08. na 

podstawie umowy dotyczącej rozliczeń podatkowych w kapitałowej grupie podatkowej z dnia 29 kwietnia 2008 r. oraz 

na podstawie wniosków grupy z tego samego dnia dotychczasowi członkowie grupy podatkowej IMMOEAST jak również 

sama IMMOEAST zostali włączeni do grupy podatkowej IMMOFInAnZ AG. 

na podstawie umowy zbycia udziałów z dnia 28 lutego 2009 r. spółka IMMOFInAnZ sprzedała na rzecz IMMOEAST 

udział w spółce IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GMBH. Z końcem kwietnia 2009 r. spółka IMMOAuSTRIA 

IMMOBIlIEn AnlAGEn GMBH została włączona do IMMOEAST w drodze sukcesji uniwersalnej zgodnie z § 234 ustawy 

o spółkach akcyjnych w związku z §§ 97 i n. ustawy o spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością i §§ 220 i n. 

ustawy o spółkach akcyjnych z mocą wsteczną od dnia 31.10.2008 r. Ponieważ przeniesienie majątku nastąpiło w obrębie 

istniejącej grupy kapitałowej IMMOFInAnZ i zostało zachowane powiązanie finansowe przewidziane w § 9 ustawy 

o podatku dochodowym, transakcja ta nie spowodowała żadnych zmian pod względem stanu grupy kapitałowej. 

na podstawie umowy zawartej dnia 29 kwietnia 2008 r. wyniki podatkowe poszczególnych członków grupy podatkowej, 

po rozliczeniu z własnymi stratami (podgrupami), uwzględniane są w wyniku IMMOFInAnZ AG jako spółki przewodzą- 

GAIA Real 

Estate 

Holding S.A. 

Bulreal EAD 

Bulreal EAD 

Cernica 

Residential 

Park s.r.l. 

SIA Unico 

SIA Unico 

NOA D Invest 

s.r.l. 

Wixano 

Invest-ments 

Limited 

147

148 


cej grupie. W celach wyrównania wyników podatkowych w ramach grupy podatkowej w umowie zawarto stosowne 

porozumienie dotyczące rozliczania obciążeń podatkowych, które z reguły wynosi 12,5 % wyniku podatkowego przypisywanego 

spółce dominującej w grupie podatkowej. 

3.5.1. podatek dochodowy 

W pozycji podatek dochodowy został wykazany podatek zapłacony i należny poszczególnych podmiotów objętych 

skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym jak również aktywo oraz rezerwa z tytułu podatku dochodowego. 

Wartości w TEUR 1 maja 2008 - 30 kwietnia 2009 1 maja 2007 - 30 kwietnia 2008 

Podatek dochodowy 47.706,1 -36.907,8 

Zmiany stanu aktywa/rezerwy z tytułu podatku dochodowego 206.828,2 -61.743,8 

SUMA 254.534,3 -98.651,6 

Różnica pomiędzy skalkulowaną wartością podatku dochodowego a faktyczną wartością obciążenia podatkowego 

wykazanego w rachunku zysków i strat za rok obrotowy 2008/09 wynika z poniżej zaprezentowanych przyczyn: 


Wynik przed opodatkowaniem -2.627.020,0 265.997,2 

Podatek dochodowy według stawki 25 % 656.755,0 25,0 % -66.499,3 25,0 % 

Wpływ różnic stawek podatkowych -129.467,8 -4,9 % 24.965,8 -9,4 % 

Wpływ zmiany stawek podatkowych -615,5 0,0 % 1.564,0 -0,6 % 

Amortyzacja wartości firmy/Rozliczenie ujemnej wartości firmy -31.195,3 -1,2 % -33.880,0 12,7 % 

nieaktywowane straty z lat ubiegłych i nieutworzone aktywo z 

tytułu podatku odroczonego 

-103.741,7 -3,9 % 3.505,2 -1,3 % 

Przychody nieopodatkowane i koszty nie stanowiące kosztów 

uzyskania przychodu 

-87.474,5 -3,3 % -1.487,3 0,6 % 

Odpis aktualizujący wartość aktywa z tytułu podatku odroczonego -48.109,2 -1,8 % -24.721,4 9,3 % 

Korekty z lat ubiegłych i inne różnice trwałe -1.616,7 -0,1 % -2.098,6 0,8 % 

EFEKTyWNA STOPA PODATKOWA 254.534,3 9,7 % -98.651,6 37,1 % 

3.5.2. podatek odroczony 

Kalkulacja aktywa/rezerwy z tytułu podatku odroczonego dla wszelkich różnic przejściowych pomiędzy wartościami 

pozycji bilansowych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zgodnym z MSSF i wartościami podatkowymi w 

poszczególnych spółkach następuje zgodnie z metodą bilansową (Balance Sheet liability) zapisaną w MSR 12. Różnice 

przejściowe dzielą się na: 

dodatnie różnice przejściowe, czyli różnice przejściowe, które powodują powstanie kwot do opodatkowania uwzględnianych 

w toku ustalania dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) w przyszłych okresach, gdy wartość bilansowa 

składnika aktywów lub zobowiązań zostanie zrealizowana lub rozliczona, lub 

ujemne różnice przejściowe, czyli różnice przejściowe, które powodują powstanie kwot podlegających odliczeniu od 

podatku w toku ustalania dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) w przyszłych okresach, gdy wartość bilansowa 

składnika aktywów lub zobowiązań zostanie zrealizowana lub rozliczona.


Od wszystkich dodatnich różnic przejściowych tworzy się rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego chyba, 

że różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań pochodzącego z transakcji, 

która: 

• 

• 

nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz 

w czasie wystąpienia transakcji nie ma wpływu na wynik finansowy brutto, ani na dochód podlegający opodatkowaniu 

(stratę podatkową). 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego oraz rezerwa na podatek odroczony na dzień 30 kwietnia 2009 r. oraz 30 kwietnia 

2008 r. wynikają z poniżej zaprezentowanych ograniczonych czasowo różnic, dotyczących wyceny oraz ujęcia księgowego, 

pomiędzy wartościami księgowymi zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym MSSF oraz zasadami 

opodatkowania dla poszczególnych spółek: 


Wartości w TEUR AKTYWA PASYWA AKTYWA PASYWA 

nieruchomości 45.060,1 704.147,1 19.176,5 573.641,0 

Pozostałe inwestycje i składniki majątku 42.081,6 32.966,2 14.969,6 27.724,0 

SUMA 87.141,6 737.113,4 34.146,1 601.365,0 

Pozostałe zobowiązania i rezerwy 8.097,3 35.411,7 6.669,9 14.545,5 

Zobowiązania finansowe 21.410,8 27.538,4 707,1 17.316,5 

SUMA 29.508,1 62.950,2 7.377,0 31.861,9 

Straty podatkowe z lat ubiegłych 24.295,3 0,0 17.077,0 0,0 

Aktywo/Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 140.945,0 800.063,5 58.600,1 633.226,9 

ustalenie salda aktywa/rezerwy z tytułu podatku 

odroczonego wobec tego samego organu podatkowego 

WySALDOWANE AKTyWO/REZERWA Z TyTUŁU 

PODATKU ODROCZONEGO 

-32.184,0 -32.184,0 0,0 0,0 

108.760,9 767.879,5 58.600,1 633.226,9 

W odniesieniu do strat z lat ubiegłych tworzone są aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, o ile istnieje 

prawdopodobieństwo wypracowania w kolejnych latach obrotowych zysków, z którymi będzie możliwe rozliczenie tych 

strat. W odniesieniu do straty z lat ubiegłych w wysokości 182.445,5 TEuR nie utworzono w bilansie aktywa z tytułu 

podatku odroczonego. 

Zgodnie z MSR 1.51 przyporządkowanie aktywa z tytułu podatku odroczonego podatkowych do aktywów długoterminowych 

oraz rezerw na podatek odroczony do zobowiązań długoterminowych następuje wyłącznie na podstawie stosownego 

podziału czasowego. 

149

150 


3.5.3. wycena 

Podatek odroczony oblicza się przy zastosowaniu stawek podatkowych, jakie obowiązują lub przewiduje się, że będą 

obowiązywać w momencie realizacji podatku odroczonego w danym kraju. należy tu uwzględnić obowiązujące przepisy 

podatkowe względnie takie, które zostały uchwalone na dzień bilansowy. W przypadku spółek krajowych dla obliczenia 

podatku odroczonego stosuję się stawkę podatkową w wysokości 25 %. Dla spółek zagranicznych stosowana 

jest stawka podatkowa obowiązująca w danym kraju. 

Stawki podatkowe w poszczególnych krajach przedstawiają się w następujący sposób: 

Kraj zastosowana stawka podatku 2008/09 zastosowana stawka podatku 2007/08 

Bośnia i Hercegowina 10,00 % 10,00 % 1) 

Bułgaria 10,00 % 10,00 % 

Kajmany - - 

niemcy 15,83 %-31,68 % 15,83 %-29,83 % 2) 

Estonia n/a 26,58 % 3) 

Gibraltar 27,00 % 33,00 % 

Chorwacja 20,00 % 20,00 % 

łotwa 15,00 % 15,00 % 

luksemburg 28,59 % 29,63 % 

Malta 35,00 % 35,00 % 

Holandia 25,50 % 25,50 % 

Austria 25,00 % 25,00 % 

Polska 19,00 % 19,00 % 

Rumunia 16,00 % 16,00 % 

Rosja 20,00 % 24,00 % 

Szwecja 26,30 % 28,00 % 

Serbia 10,00 % 10,00 % 

Słowacja 19,00 % 19,00 % 

Słowenia 20,00 % 22,00 % 

Czechy 19,00 % 21,00 % 

Turcja 20,00 % 20,00 % 

ukraina 25,00 % 25,00 % 

Węgry 16,00 % 16,00 % 

Cypr 10,00 % 10,00 % 

1) Republika Serbska, Federacja Bośni i Hercegowiny, Dystrykt Brczko 

2) Stawka podatkowa w niemczech może się wahać w zależności od faktu, czy spółka zobowiązana jest płacić podatek od prowadzonej działalności. 

3) Dotyczy tylko wypłaconych dywidend; niewypłacone zyski nie podlegają opodatkowaniu. 

na podstawie reformy podatkowej przeprowadzonej w Słowenii obniżono stawkę podatku dochodowego do 22 % w 

roku 2008, 21 % w roku 2009 oraz 20 % w roku 2010. Bieżący podatek dochodowy dotyczący wyniku podatkowego za 

okres do dnia 31 grudnia 2008 r. wyliczono z zastosowaniem stawki 22 % , a za okres do dnia 30 kwietnia 2009 r. z zastosowaniem 

stawki 21 % . 

W Czechach przeprowadzono w roku 2007 reformę podatkową, dzięki której obniżono stawkę podatku dochodowego 

na 21 % w roku 2008, 20 % w roku 2009 oraz 19 % w roku 2010. W roku obrotowym do wyliczenia bieżących podatków 

zastosowano stawkę 21 % .

3.6. Kapitał własny grupy kapitałowej 


Zestawienie kapitału własnego grupy kapitałowej IMMOEAST za lata obrotowe 2008/2009 oraz 2007/2008 jest przedstawione 

w osobnym zestawieniu zmian w kapitale własnym, które stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania 

finansowego na dzień 30 kwietnia 2009 r. 

Zarząd traktuje kapitał własny jako kapitał wyłącznie ujęty w bilansie według zasad MSSF. Elementy obcego kapitału 

nie są uwzględnione. IMMOEAST nie podlega wymaganiom dotyczącym posiadania minimalnej wysokości kapitału lub 

prawom nadzoru. 

Kapitał zakładowy na dzień 30 kwietnia 2009 r. wynosił 833.824.125,0 EuR (2007/08: 833.824.125,0 EuR) i składał się z 

833.824.125 sztuk (2007/08: 833.824.125) akcji bez określonej wartości nominalnej. 

Podział akcji na dzień 30 kwietnia 2009 r. przedstawia się w następujący sposób: 


Ilość Kapitał zakładowy EUR Ilość Kapitał zakładowy EUR 

Akcje imienne 0 0,00 2 2,00 

Akcje na okaziciela 833.824.125 833.824.125,00 833.824.123 833.824.123,00 

SUMA 833.824.125 833.824.125,00 833.824.125 833.824.125,00 

na Zgromadzeniu Akcjonariuszy w dniu 11.09.2008 r. akcje o numerach 1 i 2, należące do IMMOFInAnZ AG, 1120 Wien, 

Gaudenzdorfer Gürtel 67, zostały przekształcone na akcje na okaziciela, w związku z czym wygasło specjalne uprawnienie 

do powołania członka Rady nadzorczej. 

Tym samym wszystkie akcje to akcje na okaziciela, które upoważniają do udziału w Zgromadzeniu Akcjonariuszy oraz 

wykonania prawa głosu, przy czym każdej akcji przysługuje jeden głos. 

Zgodnie z uchwałą zwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 13 września 2007 r. Zarząd spółki na mocy § 174 

ust. 2 ustawy o spółkach akcyjnych został upoważniony, za zgodą Rady nadzorczej w ciągu 5 lat od daty podjęcia 

uchwały, do emisji w kilku transzach długoterminowych obligacji zamiennych na akcje na okaziciela w ilości 208.456.031 

sztuk odpowiadającymi udziałowi w kapitale własnym w wysokości 208.456.031,0 EuR oraz do określenia przyjętych 

warunków wydania i zamiany tych obligacji. Prawo poboru dotychczasowych akcjonariuszy zostało wyłączone. Dlatego 

kapitał zakładowy został podwyższony zgodnie z § 159 ust. 2 Z 1 ustawy o spółkach akcyjnych o kwotę 208.456.031,0 EuR 

poprzez emisję 208.456.031 akcji na okaziciela z prawem głosu. Podwyższenie kapitału zostanie dokonane tylko w 

przypadku, gdy okaziciele wykorzystają przysługujące im prawa wymiany lub poboru nowych akcji dotyczące wyemitowanych 

długoterminowych dłużnych papierów wartościowych. Do dnia bilansowego 30 kwietnia 2009 r. IMMOEAST 

nie wyemitowała długoterminowych dłużnych papierów wartościowych. 

Kapitały zapasowe w jednostkowym sprawozdaniu finansowym IMMOEAST zawierają bezzwrotne dopłaty do kapitału 

pochodzące z podwyższenia kapitału zgodnie z § 229 ust. 2 Z 1 austriackiego kodeksu spółek handlowych w zw. z § 

130 ust. 2 ustawy o spółkach akcyjnych w wysokości 6.170.766,6 TEuR (2007/08: 6.170.766,6 TEuR). Wartość rezerw 

kapitałowych podlegających podziałowi wyniosła 48.537,4 TEuR (2007/08: 48.537,4 TEuR). 

W roku obrotowym 2008/09 nie podwyższono kapitału zakładowego. W związku z dokonanym w roku obrotowym 

2007/08 podwyższeniem kapitału zakładowego, kapitał zapasowy został zwiększony o kapitał ze sprzedaży akcji powyżej 

ich wartości nominalnej w wysokości 2.557.060,7 TEuR. Koszty emisji akcji w wysokości 67.336,8 TEuR zostały rozliczone 

poprzez kapitały zapasowe, po potrąceniu przypadającego podatku w wysokości 22.445,6 TEuR. 

Kapitał własny grupy kapitałowej zawiera kapitał z aktualizacji wyceny w wysokości 11.424,3 TEuR (2007/08: 3.296,1 TEuR), 

który powstał w wyniku konsolidacji etapowej. 

151

152 


ujemna kwota różnicy, powstała w wyniku przejęcia podkoncernu IMMOAuSTRIA przez IMMOEAST, została ujęta w 

kapitale własnym bez wpływu na wynik. W przypadku tej transakcji mamy do czynienia z nabyciem jednostki znajdującej 

się pod wspólną kontrolą. Szerszy komentarz dotyczący tej transakcji zawarto w rozdziale 2.2.2.2. 

Kwoty różnic z tytułu transakcji z udziałowcami mniejszościowymi bez utraty kontroli (tzw. zmiany struktury) traktowane 

są jak zwiększenie lub zmniejszenie kapitału własnego. Ta metoda bilansowania odpowiada zmienionemu MSR 27. 

Szczegółowe informacje na ten temat zawarto w rozdziale 2.2.8. 

3.6.1. wynik na akcję 

Zysk przypadający na akcję kalkulowany jest na podstawie MSR 33, podczas gdy wynik grupy kapitałowej dzielony jest 

przez średnioważoną liczbę wydanych akcji. 


łączna liczba akcji 833.824.125 833.824.125 

średnioważona liczba akcji 833.824.125 815.598.459 

Wynik grupy kapitałowej w EuR -2.372.485.700,98 167.345.629,68 

WyNIK PRZyPADAJąCy NA AKCJę W EUR -2,85 0,21 

nie prezentuje się zysku rozwodnionego na akcję, ponieważ nie istnieją potencjalne rozwadniające akcje. 

3.6.2. wartość księgowa na akcję 

Wartość księgowa przypadająca na akcję stanowi iloraz kapitału własnego bez uwzględnienia udziałów mniejszości i 

ilości akcji. 


Kapitał własny bez uwzględnienia udziałów mniejszości w TEuR 5.381.542,8 7.856.155,6 

Ilość akcji (w 1.000 sztuk) 833.824,1 833.824,1 

WARTOść KSIęGOWA PRZyPADAJąCA NA AKCJę W EUR 6,45 9,42

3.7. Pozostałe pozycje 

3.7.1. pozostałe przychody operacyjne 

Struktura pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia się w następujący sposób: 



Rozliczenie ujemnej wartości firmy 4.150,9 424,9 

Zbycie nieruchomości 0,0 420,1 

Przychody z refakturowania kosztów 1.795,1 2.490,4 

Rozwiązanie rezerw 9.432,8 2.050,5 

ubezpieczenia 323,9 28,0 

Przychody z tytułu konsolidacji końcowej 28.507,0 28.427,1 

Pozostałe 22.224,7 18.198,2 

SUMA 66.434,4 52.039,2 

Przychody ze sprzedaży nieruchomości zostały zgodnie z MSR 1.34(a) wysaldowane z wartością księgową nieruchomości. 

W pozostałych przychodach operacyjnych została zawarta kwota około 6.127,1 TEuR wynikająca ze zwrotu cen zakupu. 

Ponadto wykazano tutaj noty korygujące dotyczące podatku obrotowego. 

W odniesieniu do danych z poprzedniego roku dokonano przeniesienia pomiędzy pozostałymi przychodami operacyjnymi 

a pozostałymi kosztami operacyjnymi w wysokości 148,9 TEuR w celu zapewnienia porównywalności danych. 

3.7.2. pozostałe koszty operacyjne 

Struktura pozostałych kosztów operacyjnych przedstawia się w następujący sposób: 


Koszty zarządzania 56.518,4 51.068,8 

Koszty prawne, badania sp. fin. oraz doradztwa 22.413,3 17.263,8 

Prowizje 10.005,8 9.597,5 

Kary 2.719,1 744,2 

Podatki i opłaty 9.802,1 6.233,5 

Reklama 4.912,4 6.092,5 

Koszty refakturowane 6.877,4 130,2 

Koszty najmu i leasingu 615,4 470,5 

Straty w wyniku utraty wartości nieruchomości 9.583,0 0,0 

Koszty tłumaczeń 56,9 81,8 

Ekspertyzy 5.094,9 6.506,7 

Wynagrodzenia Rady nadzorczej 263,9 159,2 

Pozostałe 23.105,5 22.409,9 

SUMA 151.968,2 120.758,6 

Komentarz dotyczący kosztów zarządzania znajduje się w rozdziale 3.9.1.1, a komentarz dotyczące wynagrodzeń Rady 

nadzorczej w rozdziale 3.9.17. Wyjaśnienie odnośnie przeniesienia danych z poprzedniego roku zawarto w rozdziale 

3.7.1. 

153

154 


3.7.3. pozostałe środki trwałe 

Aktywa trwałe zgodnie z MSR 16 wykazywane są w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, pomniejszonym o zakumulowane 

umorzenie oraz zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Koszty nabycia lub wytworzenia 

rzeczowych aktywów trwałych obejmują wszystkie koszty, jakie należy ponieść, aby doprowadzić je do stanu gotowości 

do użytkowania. 

Jeżeli zapłata za rzeczowe aktywo trwałe przekracza termin płatności, należy ująć koszty odsetek lub aktywować. Więcej 

informacji na ten temat zawarto w rozdziale 1.4. 

Odpisy amortyzacyjne naliczane są liniowo stosownie do upływu czasu (pro rata temporis). 

Rzeczowe aktywa trwałe ulegające zużyciu są amortyzowane liniowo przez okres ich ekonomicznej użyteczności w 

poniższej tabeli: 

Zgodnie z MSR 16 należy okresowo weryfikować okres użyteczności i metodę amortyzacji, po to, aby upewnić się, że 

odpowiadają one oczekiwanemu okresowi ekonomicznej użyteczności. 

Zmiany w strukturze środków trwałych przedstawiały się w następujący sposób: 

Okresy użytkowania w latach 

nieruchomości (budynki) 25-50 

Pozostałe środki trwałe 4-10 

Wartości w TEUR Pozostałe środki trwałe 

Koszty nabycia 1 maja 2007 4.568,0 

Zmiana zakresu konsolidacji 2.095,0 

Zmiana metod konsolidacji 0,1 

Różnice kursowe 64,7 



Przeksięgowania 254,9 

Koszty nabycia 30 kwietnia 2008 6.382,9 

Umorzenie 1 maja 2007 2.410,6 

Zmiana zakresu konsolidacji 38,7 


Różnice kursowe 95,5 

Zmniejszenia -30,5 


Bieżące umorzenie 549,4 

Umorzenie 30 kwietnia 2008 3.063,8 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2008 3.319,1


Wartości w TEUR Pozostałe środki trwałe 

Koszty nabycia 1 maja 2008 6.382,9 



Różnice kursowe -762,5 



Przeksięgowania -383,8 

Koszty nabycia 30 kwietnia 2009 40.029,0 

Umorzenie 1 maja 2008 3.063,8 





Przeksięgowania -425,1 

Bieżące umorzenie 1.089,5 

Umorzenie 30 kwietnia 2009 r. 19.860,2 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2009 R. 20.168,7 

W roku obrotowym nie dokonano nieplanowych odpisów amortyzacyjnych pozostałych środków trwałych. 

3.7.4. wartości niematerialne i prawne 

Zgodnie z MSR 38 składnik wartości niematerialnych, to możliwy do zidentyfikowania niepieniężny składnik aktywów 

nieposiadający postaci fizycznej, z którego według przewidywań jednostka osiągnie w przyszłości korzyści ekonomiczne. 

Trzy kryteria pozwalające zaklasyfikować składnik aktywów do wartości niematerialnych to: możliwość zidentyfikowania, 

kontrola (nad korzyściami ekonomicznymi płynącymi ze składnika wartości niematerialnych) oraz przyszłe korzyści 

ekonomiczne (przychody lub oszczędności kosztów). Składnik aktywów spełnia kryterium identyfikowalności jeżeli 

możliwe jest jego wyodrębnienie i przeniesienie (zarówno pojedynczo, jak też łącznie z innym składnikiem aktywów lub 

zobowiązań) lub jeżeli wynika z tytułów umownych lub innych tytułów prawnych. Według MSR 38 wartości niematerialne 

wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, pomniejszonych o planową amortyzację. 

Jeżeli składnik wartości niematerialnych zgodnie z MSSF 3 przejęty został w transakcji połączenia jednostek gospodarczych, 

cena nabycia składnika wartości niematerialnych odpowiada jego wartości godziwej ustalonej na dzień nabycia. 

na potrzeby ujęcia wartości niematerialnych i prawnych w ramach rozliczenia połączenia przeprowadza się wycenę 

wartości niematerialnych i prawnych. Jednostka przejmująca ujmuje w dniu przejęcia składniki wartości niematerialnych 

i prawnych przejmowanej jednostki niezależnie od wartości firmy, bez względu na to, czy zostały one ujęte przez jednostkę 

przejmowaną przed transakcją połączenia jednostek gospodarczych. W przypadku, gdy nie zostały one ujęte w 

księgach przed zawarciem transakcji połączenia, wartość godziwa tych składników wartości niematerialnych jest równa 

kosztom ich nabycia w dniu dokonania transakcji. Wartość godziwa składnika wartości niematerialnych odzwierciedla 

oczekiwania rynkowe co do prawdopodobieństwa przyszłych korzyści ekonomicznych płynących z tego składnika dla 

jednostki gospodarczej. Wiarygodna wycena składnika wartości niematerialnych nie jest możliwa tylko w dwóch przypadkach: 

gdy nie jest możliwe wyodrębnienie z jednostki gospodarczej danego składnika wartości niematerialnych lub 

155

156 


gdy można go wyodrębnić lecz nie doszło lub nie ma dowodów, że doszło do wcześniejszych transakcji wymiany tych 

samych lub podobnych składników, a dokonywane w inny sposób szacunki wartości godziwej zależałyby od zmiennych 

niemierzalnych. 

Dla wszelkich wartości niematerialnych i prawnych z wyjątkiem wartości firmy można określić ich okres użytkowania i 

należy je amortyzować w czasie. 

Okresy użytkowania podane w poniższej tabeli stanowią podstawę dokonywania odpisów aktualizujących: 

Ponadto zgodnie z MSR 36 składniki aktywów trwałych należy sprawdzać pod kątem utraty ich wartości. 

Okres użytkowania w latach 

Pozostałe wartości niematerialne 3-50 

Późniejsze nakłady na składniki wartości niematerialnych i prawnych poniesione po ich nabyciu lub wytworzeniu, ujmowane 

są jako koszt danego okresu, chyba że jest prawdopodobne, że nakłady te spowodują wyższe od pierwotnie 

zakładanych, przyszłe korzyści ekonomiczne. Dodatkowym warunkiem aktywowania późniejszych nakładów na wartości 

niematerialne i prawne jest możliwość wiarygodnego obliczenia tych nakładów i przyporządkowania ich do danego 

składnika wartości niematerialnych i prawnych. 

Jednostka gospodarcza nie wykazuje żadnych wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych we własnym zakresie. 

Zmiany w strukturze pozostałych wartości niematerialnych (bez uwzględnienia wartości firmy) przedstawiają się w następujący 

sposób: 

Wartości w TEUR Pozostałe wartości niematerialne 

Koszty nabycia 1 maja 2007 2.741,9 

Zmiana zakresu konsolidacji 14,4 



Zwiększenia 27,5 


Koszty nabycia 30 kwietnia 2008 2.581,7 

Umorzenie 1 maja 2007 689,2 


Zmniejszenia 0,0 


nieplanowy odpis amortyzacyjny 880,4 

Bieżące umorzenia 59,6 

Umorzenie 30 kwietnia 2008 1.591,2 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2008 990,5

Wszystkie wartości niematerialne nie są obciążone zobowiązaniami. 

Wartość firmy została przedstawiona w punkcie 3.2 . 


Wartości w TEUR Pozostałe wartości niematerialne 

Koszty nabycia 1 maja 2008 2.581,7 




Zwiększenia 563,1 


Koszty nabycia 30 kwietnia 2009 7.240,2 

Umorzenie 1 maja 2008 1.591,2 



Zmniejszenia 0,0 


nieplanowy odpis amortyzacyjny -322,3 

Bieżące umorzenia 125,8 

Umorzenie 30 kwietnia 2009 4.129,2 

WARTOść KSIęGOWA 30 KWIETNIA 2009 3.111,0 

3.7.5. rezerwy 

Zgodnie z MSR 37.14 rezerwa to rodzaj zobowiązania, którego termin wymagalności oraz kwota nie są pewne. Rezerwy 

tworzy się, gdy na jednostce gospodarczej ciąży zobowiązanie wynikające ze zdarzeń przeszłych, prawdopodobne jest, 

że wypełnienie zobowiązania spowoduje konieczność wypływu środków oraz można dokonać wiarygodnego szacunku 

kwoty tego zobowiązania. 

Kwota, na którą tworzona jest rezerwa, powinna być najbardziej właściwym szacunkiem nakładów niezbędnych do 

wypełnienia obecnego obowiązku na dzień bilansowy. najbardziej właściwym szacunkiem nakładów niezbędnych do 

wypełnienia obecnego zobowiązania jest kwota, jaką – zgodnie z racjonalnymi przesłankami – jednostka gospodarcza 

zapłaciłaby w ramach wypełnienia go na dzień bilansowy lub niezbędna do przeniesienia tego zobowiązania na stronę 

trzecią na ten sam dzień. 

Zmierzając do określenia najbardziej właściwego szacunku rezerwy uwzględnia się ryzyko i niepewność nieodłącznie 

towarzyszące wielu zdarzeniom i okolicznościom. Oczekiwane przepływy pieniężne należy zdyskontować do ich wartości 

bieżącej, jeśli efekt dyskontowania jest istotny. 

Gdy oczekuje się, że część lub całość wydatków niezbędnych do rozliczenia rezerwy zostanie zwrócona przez stronę 

trzecią, zwrot wydatków ujmuje się wtedy i tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że jednostka gospodarcza 

rzeczywiście go otrzyma, jeśli wypełni ciążące na niej zobowiązanie. Zwrot należy traktować jako odrębny składnik aktywów. 

Kwota wyznaczona do zwrotu nie może przekraczać wysokości rezerwy. 

157

158 


Wysokość rezerw weryfikuje się na każdy dzień bilansowy, a jeżeli przestało być prawdopodobne wystąpienie wypływu 

środków, należy rozwiązać rezerwę. 

Pozostałe rezerwy obejmują w szczególności rezerwy z tytułu podatku dochodowego oraz rezerwy na koszty badania, 

doradztwa i opinii rzeczoznawców. Przedstawiają się one w roku obrotowym w następujący sposób: 


Stan 1 maja 29.901,1 14.150,4 

Wykorzystanie -29.417,6 -8.163,2 

Rozwiązanie -10.249,8 -2.050,5 

utworzenie 193.900,9 24.903,1 

Wpływ różnic kursowych -2.484,9 1.125,1 

Zmiana metod konsolidacji 216,4 3,0 

Zmiana zakresu konsolidacji 11.149,7 -66,9 

Stan 30 kwietnia 193.015,7 29.901,0 

w tym krótkoterminowe 51.371,6 29.708,2 

w tym długoterminowe 141.644,1 192,8 

Pozostałe rezerwy zawierają kwotę 1.548,6 TEuR (2007/08: 12.190,5 TEuR) dotyczącą rezerwy na podatek dochodowy. 

Szczegóły dotyczące rezerwy na przewidywane straty znajdują się w rozdziale 3.1.4. 

zobowiązania wobec pracowników 

Wskutek przeniesienia IMMOAuSTRII z IMMOFInAnZ do IMMOEAST znacznie wzrosła liczba pracowników, a tym samym 

wysokość niezbędnych rezerw na świadczenia pracownicze. Rezerwy na odprawy, fundusze emerytalne i nagrody 

jubileuszowe obliczane są z zastosowaniem metody prognozowanych uprawnień jednostkowych (metoda „Projected 

unit Credit“). Metoda ta umożliwia wyliczenie bieżącej wartości zobowiązań wobec pracowników do dnia bilansowego, 

przy czym uwzględniono zakładany średni wzrost wynagrodzenia o ok. 3 %. Podstawę obliczeń stanowi możliwie wczesny 

wiek emerytalny, przewidziany w aktualnie obowiązujących przepisach prawa (wraz z emeryturą pomostową z 

października 2004) m.in. w zależności od płci i daty urodzenia. Przy rezerwach na fundusze emerytalne, odprawy i nagrody 

jubileuszowe zastosowano stopę procentową w wysokości 5,9 %. Przy kalkulacji rezerw uwzględniono odpowiednie 

potrącenia wynikające z fluktuacji pracowników – zróżnicowane w zależności od stażu pracy. Do obliczeń aktuarialnych 

w Austrii wykorzystano tabele śmiertelności Pagler & Pagler AVÖ 2008-P. 

W roku obrotowym zyski i straty aktuarialne w całości ujęto w rachunku zysków i strat. 

Ekspertyzy aktuarialne dotyczące określenia Defined Benefit Obligation na dzień 30 kwietnia 2009 r. zostały sporządzone 

przez spółkę AKTuAR Versicherungsmathematik GmbH. Struktura rezerw na cele socjalne przedstawia się w 

następujący sposób: 


Bieżąca wartość roszczeń z tytyłu odpraw i świadczeń emerytalnych dzień 1 maja 0,0 0,0 

Zmiana zakresu konsolidacji 4.329,3 0,0 

Koszt odsetek 42,4 0,0 

Koszt dodatków za usługi 27,0 0,0 

Zyski/Straty aktuarialne 125,4 0,0 

Odejścia ew. rozwiązania -623,5 0,0 

Wypłata -52,8 0,0 

BIeżąca wartość roszczeń z tytułu odpraw i świadczeń emerytalych na dzień 30 kwietnia 3.847,8 0,0 

w tym krótkoterminowe 3.056,4 0,0 

w tym długoterminowe 791,4 0,0

3.7.6. koszty osobowe 

Struktura kosztów osobowych wygląda następująco: 



Wynagrodzenia pracowników fizycznych 118,6 124,3 

Wynagrodzenia pracowników umysłowych 4.894,7 448,3 

Koszty odpraw 163,4 0,0 

Koszty ubezpieczeń emerytalnych 131,5 26,1 

Koszty obowiązkowych składek na ubezpieczenie społeczne i 

pozostałe koszty socjalne 

578,8 64,9 

Pozostałe koszty osobowe 82,0 13,6 

SUMA 5.969,1 677,2 

średnie zatrudnienie w podmiotach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym (konsolidowanych metodą 

pełną lub proporcjonalną) kształtowało się w następujący sposób: 

Wzrost zatrudnienia związany jest głównie z nabyciem podkoncernu IMMOAuSTRIA. 

3.7.7. zobowiązania warunkowe i poręczenia 

Zobowiązania warunkowe to możliwe lub istniejące zobowiązania, które powstają na skutek zdarzeń przeszłych, dla 

których nie jest prawdopodobne, aby konieczne było wydatkowanie środków. Zgodnie z MSSF 3 zobowiązania warunkowe 

ujmowane są w bilansie wyłącznie, gdy zostały przejęte w ramach nabycia podmiotu i jest możliwa wiarygodna 

wycena ich wartości godziwej na dzień nabycia. W kolejnych latach wycena ujmowana jest w rachunku zysków i strat w 

kwocie wyższej z dwóch: wartości oczekiwanej według MSR 37 (patrz pkt 3.9.6) i wartości w jakiej zostały ujęte w momencie 

nabycia jednostki – skorygowanej o skumulowaną amortyzację zgodnie z MSR 18. 

W związku ze zrealizowanymi w roku obrotowym 2008/09 transakcjami nabycia przedsiębiorstw nie ujęto w pasywach 

żadnych nowych zobowiązań warunkowych zgodnie z MSSF 3.37. Dlatego na dzień bilansowy 30 kwietnia 2009 r. w 

bilansie nie wykazano tego typu zobowiązań (2007/08: 0,0 TEuR). 

Komentarz dotyczący poręczeń przez IMMOEAST zawarto w rozdziale 3.8.2. 


Pracownicy fizyczni 222 21 

Pracownicy umysłowi 313 76 

SUMA 535 97 

159

160 


3.8. Informacje dotyczące ryzyk 

3.8.1. informacje ogólne 

MSSF 7.31 wymaga zaprezentowania na dzień bilansowy danych umożliwiających ocenę rodzaju i zakresu ryzyk, na 

które narażony jest podmiot, a które są związane ze stosowanymi przez spółkę instrumentami finansowymi. 

IMMOEAST, jako międzynarodowa grupa kapitałowa, jest narażona na różnego rodzaju ryzyka finansowe. Z punktu 

widzenia IMMOEAST największe ryzyko związane jest z wahaniami kursów walut, stóp procentowych, kursów akcji oraz 

wiarygodnością i wypłacalnością klientów oraz partnerów biznesowych IMMOEAST. Celem grupy kapitałowej jest aktywne 

sterowanie w/w ryzykami poprzez systematyczne zarządzanie ryzykiem. 

Według MSR 32 i MSR 39 rozróżnia się pierwotne instrumenty finansowe oraz pochodne instrumenty finansowe. 

Pierwotne instrumenty finansowe ujęte po stronie aktywów to w szczególności wykazane w długoterminowym majątku 

finansowym pozostałe udziały, papiery wartościowe oraz pożyczki udzielone, należności z tytułu dostaw i usług, inwestycje 

krótkoterminowe oraz lokaty bankowe. Finansowe składniki majątku przeznaczone do obrotu oraz instrumenty 

finansowe, wyceniane w momencie ich nabycia zgodnie z MSR 39 według wartości godziwej przez wynik finansowy, 

ujmowane są według wartości godziwej, pozostałe finansowe składniki majątku według zamortyzowanego kosztu. 

Wartości godziwe wynikają z kursów giełdowych lub uzyskiwane są w oparciu o uznaną metodę wyceny. Pierwotne 

instrumenty finansowe ujęte po stronie pasywów to przede wszystkim zobowiązania finansowe oraz zobowiązania z 

tytułu dostaw i usług wyceniane według zamortyzowanego kosztu. 

Pochodne instrumenty finansowe stosuje się w celu zabezpieczenia ryzyka kursowego oraz ryzyka związanego ze zmianami 

stóp procentowych dotyczących działalności operacyjnej, jak również ryzyk związanych z lokatami bankowymi 

oraz ryzyk finansowania (patrz 3.3.3). 

3.8.2. ryzyko straty/ryzyko kredytowe 

Pod pojęciem ryzyko kredytowe (ryzyko straty) rozumie się ryzyko, że jedna ze stron transakcji spowoduje powstanie 

straty finansowej u drugiej strony, wskutek niewywiązania się ze zobowiązań finansowych. Według MSSF 7.36 dla każdej 

kategorii instrumentów finansowych należy przedstawić dane dotyczące maksymalnej ekspozycji na ryzyko kredytowe 

występujące na dzień bilansowy, bez uwzględnienia ustaleń zmniejszających ryzyko, opisu otrzymanych zabezpieczeń 

kredytowych i porozumień mających na celu zmniejszenie ryzyk, jak również dane o wartościach księgowych finansowych 

składników majątku, w stosunku do których uległy zmianie warunki umowy oraz uprzednio wynegocjowane warunki 

umów, lub które na podstawie brzmienia umowy przed renegocjowaniem byłyby już wymagalne lub objęte odpisem 

aktualizującym. Stosownie do MSSF 7.B9 oraz zgodnie z MSR 32.42 i następnie z MSR 39 wartość utworzonych 

odpisów aktualizujących pomniejsza wartość księgową składników majątku finansowego. Pozostała kwota przedstawia 

maksymalne ryzyko kredytowe. nie uwzględnia się zabezpieczeń oraz innych uzgodnień mających na celu minimalizację 

tego ryzyka, są one prezentowane oddzielnie (MSSF 7.36(b)). 

Ryzyka kredytowe wynikają z możliwości nieuregulowania zobowiązań przez drugą stronę umowy, a tym samym spowodowania 

strat finansowych dla grupy kapitałowej. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe odpowiada wartościom 

wykazanym w aktywach. Ryzyko straty w odniesieniu do finansowych składników majątku wyraża się odpowiednimi 

odpisami aktualizującymi. Ryzyko straty dla IMMOEAST jest niskie, ponieważ IMMOEAST weryfikuje na bieżąco 

wiarygodność klientów i nie więcej niż 5 % łącznej kwoty należności dotyczy jednego najemcy. Ryzyko straty uwzględnione 

jest w odpowiedniej wielkości w stawce oprocentowania ew. wyraża się indywidualnymi odpisami aktualizującymi. 

Stan pierwotnych instrumentów finansowych wynika z bilansu, a ich wartość wskazuje na maksymalną ekspozycję na 

ryzyko straty. Ryzyko straty w odniesieniu od innych wykazanych w aktywach instrumentów finansowych oraz w przypadku 

derywatów jest niskie, ponieważ wszystkie transakcje finansowe zawarte zostały z instytucjami finansowymi o 

wysokiej wiarygodności.


Podstawowym instrumentem zapobiegającym powstaniu ryzyka straty jest zróżnicowany portfel nieruchomości oraz 

struktura najemców obiektu (wielu drobnych, niewielu dużych najemców). Ryzyko straty w odniesieniu do należności 

od najemców jest niskie, ponieważ, z jednej strony od najemców wymaga się z reguły gwarancji płynności (w przypadku 

powierzchni mieszkalnych – kaucji gotówkowych, w przypadku powierzchni usługowych – gwarancji bankowych lub 

kaucji gotówkowych w wysokości przynajmniej trzech miesięcznych czynszów), a z drugiej strony weryfikowana jest na 

bieżąco ich wiarygodność kredytowa. Komentarz odnośnie struktury wiekowej i struktury zapadalności wierzytelności 

oraz odpisów aktualizujących zawarto w rozdziale 3.3.6. 

W roku obrotowym 2008/09 ew. w latach poprzednich IMMOEAST i jej spółki zależne udzieliły gwarancji w wysokości 

108.505,4 TEuR. Stanowią one możliwe przyszłe zobowiązania wobec partnerów projektu ew. banków i instytucji finansowych, 

wynikające z różnych projektów deweloperskich i umów o finansowanie. Ponadto udzielono poręczenia na 

rzecz spółki zależnej, przy czym maksymalne ryzyko ograniczone jest tutaj do kwoty 300,0 TEuR. Prawdopodobieństwo 

wystąpienia tych zobowiązań warunkowych związane jest ze spełnieniem ew. niespełnieniem przyszłych warunków i z 

dzisiejszej perspektywy niemożliwe jest jego oszacowanie. Podane wyżej kwoty odzwierciedlają jednak maksymalne 

ryzyko IMMOEAST. W związku z nabyciem podkonceru IMMOAuSTRIA spółka przejęła dalsze poręczenia w wysokości 

230.708,9 TEuR. 

W związku z ofertą IMMOFInAnZ dotyczącą zamiany obligacji konwersyjnych, IMMOEAST złożyła wobec posiadaczy 

obligacji konwersyjnych przyrzeczenie udzielenia gwarancji. IMMOEAST gwarantuje posiadaczom nowych obligacji 

konwersyjnych spłatę obligacji do kwoty maks. 600 mln EuR, a także wypłatę odsetek. Działanie IMMOEAST uzasadnione 

jest jej zainteresowaniem poprawą sytuacji majątkowej, finansowej i dochodowej spółki-matki IMMOFInAnZ z 

uwagi na istniejące ekonomiczne i prawne powiązania pomiędzy IMMOFInAnZ a IMMOEAST ew. jej spółkami zależnymi. 

W związku z przyjęciem oferty zamiany, kształtującym się na poziomie około 38 % , poręczenie IMMOEAST uległo 

zmniejszeniu i wynosi na dzień bilansowy 30 kwietnia 2009 r. 229,6 mln EuR. Dalsze wyjaśnienia dotyczące udzielonych 

zabezpieczeń zawiera rozdział 3.3.2. 

3.8.3. ryzyko rynkowe 

Pod pojęciem ryzyko rynkowe rozumie się ryzyko, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy pieniężne generowane z 

instrumentów finansowych będą ulegać wahaniom wskutek zmian cen rynkowych. Ryzyko rynkowe można podzielić na 

trzy kategorie: ryzyko kursowe, ryzyko zmiany stopy procentowej oraz pozostałe ryzyka cenowe. 

3.8.3.1. Ryzyko kursowe 

IMMOEAST narażona jest na dwie formy ryzyka kursowego. Z jednej strony różnice kursowe mogą wpływać na wyniki 

dokonywanych wycen, z drugiej strony mogą one oddziaływać na sytuację majątkową grupy kapitałowej. 

3.8.3.1.1. Wpływ na wyniki wyceny 

Przeliczenie danych podmiotów działających poza strefą euro, konsolidowanych metodą pełną lub proporcjonalną na 

walutę funkcjonalną danego podmiotu następuje w oparciu o zmodyfikowaną metodę kursu bilansowego. Wyceny 

nieruchomości bazują na wartościach w euro, a zmiany kursów walut mają wpływ na wynik aktualizacji wartości nieruchomości. 

Jeżeli kursy walut wzrosły w stosunku do euro, doprowadziło to do uzyskania wyższych wartości godziwych wyrażonych 

w euro w porównaniu do lat ubiegłych. Jeżeli mamy do dyspozycji niezmienioną wartość wyceny nieruchomości w 

euro, z powtórnego przeliczenia tych wartości na waluty lokalne, przy uwzględnieniu wyższego kursu, będzie wynikała 

niższa wartość oraz tym samym konieczne będzie zmniejszenie wartości nieruchomości. W przypadku wzrostu wyceny 

wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych osłabia zwiększenie wartości nieruchomości. W przypadku spadku 

wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych zwiększa odpis aktualizujący. 

161

162 


Jeżeli kursy walut spadły w stosunku do euro, doprowadziło to do uzyskania niższej wartości godziwej w porównaniu 

do lat poprzednich. Jeżeli mamy do dyspozycji niezmienioną wartość wyceny nieruchomości w euro, z ponownego 

przeliczenia tych wartości na waluty lokalne, przy uwzględnieniu obniżonego kursu, wynika wyższa wartość. W przypadku 

wzrostu wartości nieruchomości, efekt różnic kursowych podwyższa zwiększenie wartości nieruchomości, w 

przypadku spadku wartości nieruchomości, skutki powstania różnic kursowych pomniejszają odpis aktualizujący. 

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ zmian wszystkich kursów walut o +/- 2 % ew. 5 % na wynik aktualizacji wyceny. 

Do tego celu wykorzystano kursy walut przedstawione w rozdziale 2.3. 

W przypadku zmiany kursu na dzień 30 kwietnia 2009 r. 

Wartości w TEUR 0,00 % 2,00 % -2,00 % 5,00 % -5,00 % 

Czechy -232.093,1 -215.236,7 -249.299,8 -190.586,1 -275.791,1 

Słowacja -137.141,2 -130.958,3 -143.444,8 -121.902,7 -153.134,2 

Węgry -149.794,1 -137.293,8 -162.563,9 -119.030,1 -182.243,0 

Polska -14.239,9 -270,8 -28.526,2 20.111,1 -50.574,3 

Segment CEE -533.268,4 -483.759,6 -583.834,7 -411.407,9 -661.742,6 

Rumunia -262.915,5 -244.343,1 -281.887,7 -217.206,9 -311.124,2 

Bułgaria -86.017,2 -84.672,1 -87.389,5 -82.703,7 -89.500,6 

Słowenia -3.900,0 -3.900,0 -3.900,0 -3.900,0 -3.900,0 

Chorwacja -7.339,0 -6.533,0 -8.161,4 -5.353,8 -9.427,1 

Segment SEE -360.171,7 -339.448,3 -381.338,6 -309.164,4 -413.951,8 

Rosja -24.230,1 -18.154,9 -30.438,8 -9.283,5 -40.012,4 

Segment CIS -24.230,1 -18.154,9 -30.438,8 -9.283,5 -40.012,4 

Austria 3.411,5 3.411,5 3.411,5 3.411,5 3.411,5 

niemcy 684,5 684,5 684,5 684,5 684,5 

Szwajcaria 375,4 371,8 375,5 366,6 375,9 

Segment IMMOAUSTRIA 4.471,4 4.467,8 4.471,5 4.462,6 4.471,9 

RAZEM -913.198,8 -836.895,0 -991.140,6 -725.393,1 -1.111.234,9 

3.8.3.1.2. Wpływ na sytuację majątkową 

MSR 21 wymaga dokonywania przeliczenia pozycji pieniężnych majątku oraz zobowiązań według średniego kursu danej 

waluty obowiązującego w momencie zawarcia transakcji. Tym samym wahania kursów walut oddziałują bezpośrednio 

na sytuację majątkową podmiotu. 

Ryzyku zmniejszenia stanu środków pieniężnych w walucie obcej zapobiega się poprzez szybką konwersję gotówki na 

euro. lokaty w uSD mają niewielki zakres i dotyczą inwestycji, których realizacja powinna nastąpić w uSD, lub w przypadku 

których podmioty zobowiązały się do realizacji inwestycji w uSD. 

Innym instrumentem pozwalającym uniknąć ryzyka kursowego jest restrykcyjne podejście do zaciągania kredytów w 

walutach obcych na terenie Europy, ponieważ ryzyko skutków zmian kursów walut przewyższa możliwe do uzyskania 

korzyści wynikające z niższego oprocentowania kredytów walutowych. 

W celu ograniczenia ryzyka kursowego w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu, w krajach, w których waluta funkcjonalna 

nie odpowiada euro, płatności z tytułu wynajmowanych nieruchomości następują w przeważającej części w 

euro (w Rosji uSD), ewentualnie łączy się poszczególne płatności z kształtowaniem się kursów euro w ustalonych ter-


minach. Silne osłabienie większości walut w krajach segmentów CEE, SEE i CIS oraz kryzys finansowy doprowadziły do 

tego, że IMMOEAST zawarła dodatkowe umowy z różnymi najemcami, w szczególności w Rosji i Rumunii, w których 

określono górne granice kursów wymiany (FX-Caps) dotyczące płatności czynszów. Tym samym ryzyko wzrostu kursów 

zostało częściowo przeniesione na IMMOEAST. 

W celu sterowania ryzykiem kursowym stosuje się pochodne instrumenty finansowe. Pochodne instrumenty finansowe, 

stosowane w IMMOEAST w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym, ujmowane są w bilansie nie jako transakcje 

zabezpieczające lecz jako odrębne transakcje. Rachunkowość zabezpieczeń w myśl MSR 39.85 – MSR 39.102 nie jest 

stosowana ze względu na brak podstaw jej zastosowania. 

Wycena następuje według aktualnej wartości rynkowej. Pochodne instrumenty finansowe wykazujące dodatnią wartość 

rynkową ujmowane są w aktywach w pozycji „pozostałe instrumenty finansowe“ (patrz pkt 3.3.3). Pochodne instrumenty 

finansowe wykazujące ujemną wartość rynkową ujmowane są w pozycji „pozostałe zobowiązania“ (patrz pkt 3.3.3 

oraz 3.3.11.). 

Zmiany wartości rynkowych prezentowane są w rachunku zysków i strat odpowiednio w przychodach lub kosztach z 

działalności finansowej. 

Poniższa tabela prezentuje wartości rynkowe oraz warunki pochodnych instrumentów finansowych nabytych w celu 

zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym: 

Wartość referencyjna zawiera kwotę odniesienia wartości instrumentu pochodnego na dzień bilansowy. 

Wartość rynkowa odpowiada wartości, jaką dany podmiot uzyskałby na dzień bilansowy lub jaką musiałby zapłacić w 

wyniku rozwiązania transakcji. W odniesieniu do wartości rynkowych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie 

został uwzględniony proporcjonalny udział grupy kapitałowej w danym podmiocie zależnym i współzależnym. 

Komentarz dotyczący kredytów zaciągniętych w walutach obcych znajduje się w rozdziale 3.3.9. 

Stały kurs 

przeliczeniowy 

Waluta 

Wartość 

referencyjna 


w 1.000 

Wartość 

rynkowa 


w TEUR 

Spółka 

Instrument 

pochodny Waluta Rozpoczęcie Zakończenie Bank 

MBp I Sp. z o.o. FX FORWARD uSD/EuR 04.12.2006 30.06.2009 Aareal Bank AG 1,3602 uSD 1.482,8 -27,4 

MBp I Sp. z o.o. FX FORWARD uSD/EuR 04.12.2006 30.09.2009 Aareal Bank AG 1,3633 uSD 939,3 -18,6 

MBp I Sp. z o.o. FX FORWARD uSD/EuR 04.12.2006 30.12.2009 Aareal Bank AG 1,3668 uSD 643,6 -13,6 

MBp I Sp. z o.o. FX FORWARD uSD/EuR 04.12.2006 31.03.2010 Aareal Bank AG 1,3708 uSD 570,1 -14,6 


MBp I Sp. z o.o. FX FORWARD uSD/EuR 04.12.2006 30.09.2010 Aareal Bank AG 1,3779 uSD 567,7 -20,0 


163

164 


3.8.3.2. Ryzyko zmiany stopy procentowej 

IMMOEAST, jako międzynarodowa grupa kapitałowa, narażona jest na ryzyko zmiany stopy procentowej na wielu rynkach 

nieruchomości. Ryzyko zmiany stopy procentowej może dotyczyć wyniku grupy kapitałowej w formie wyższych 

kosztów odsetek z tytułu transakcji oprocentowanych zmienną stopą procentową i w ten sposób może oddziaływać na 

wycenę nieruchomości lub w przypadku stałych stóp procentowych na wartość godziwą instrumentów finansowych. 

Zmiana stopy procentowej w przypadku transakcji ze zmiennym oprocentowaniem ma bezpośredni wpływ na wynik 

finansowy jednostki. IMMOEAST zarządza ryzykiem związanym ze wzrostem oprocentowania, które prowadziłoby do 

wyższych kosztów z tytułu odsetek oraz spowodowałoby pogorszenie wyniku finansowego, poprzez zastosowanie 

pochodnych instrumentów finansowych. Pochodne instrumenty finansowe, które stosuje IMMOEAST w celu zabezpieczenia 

przed ryzykiem zmiany stopy procentowej, wykazywane są w bilansie nie jako transakcje zabezpieczające lecz 

jako oddzielne transakcje. Rachunkowość zabezpieczeń (Hedge Accounting) w myśli MSR 39.85 – MSR 39.102 nie jest 

stosowana, ze względu na brak istniejących podstaw jej zastosowania. 

Poniższa tabela prezentuje wartości rynkowe oraz warunki (na dzień bilansowy) pochodnych instrumentów 

finansowych nabytych w celu zabezpieczenia przed ryzykiem zmiany stopy procentowej: 

Spółka 

Instrument 

pochodny Waluta Rozpoczęcie Zakończenie 

Atom Centrum a.s. CAp EuR 31.03.2006 31.03.2011 

IRIdE S.A. CAp EuR 07.08.2006 28.07.2011 

Globe 13 Kft. CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

lentia Real (1) Kft. CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

Szepvölgyi Businesspark Kft. CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

Arpad Center Kft. CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

MBp I Sp. z o.o. SWAp EuR 30.11.2006 30.12.2010 

Office Campus Budapest Kft. CAp EuR 29.06.2007 29.06.2012 

ARE 8 Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.06.2010 

AI Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

OI Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

Atlantis Invest Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

ARE 5 Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

Secure Bud Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

ARE 4 Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

Central Bud Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

Omega Invest Sp. z o.o. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

C.E.P.D. Kft. CAp EuR 23.08.2007 30.09.2012 

Polus a.s. SWAp EuR 31.10.2007 31.07.2012 

Cora G.S. s.r.l. SWAp EuR 20.09.2007 15.07.2011 

IMMOEAST AG CAp EuR 14.08.2007 14.08.2012 




Taifun Real Sp. z o.o. CAp EuR 06.08.2007 06.08.2012 

Diamant Real s.r.o. CAp EuR 14.08.2007 14.08.2012 

Xantium Sp. z o.o. SWAp EuR 13.02.2008 12.02.2010


Wycena następuje według aktualnej wartości rynkowej. Pochodne instrumenty finansowe wykazujące dodatnią wartość 

rynkową ujmowane są w pozycji „pozostałe instrumenty finansowe“(patrz pkt 3.3.3 oraz 3.3.5). Pochodne instrumenty 

finansowe wykazujące ujemną wartość rynkową ujmowane są w pozycji bilansu „pozostałe zobowiązania” (patrz pkt 

3.3.3 oraz 3.3.11). 

Zmiany wartości rynkowych są ujmowane odpowiednio w dochodach lub kosztach w wyniku na działalności finansowej. 

Dodatkowo istnieją umowy o finansowanie, które podlegają stałemu oprocentowaniu. 

Wartość referencyjna obejmuje kwotę odniesienia wartości niezamkniętego instrumentu pochodnego na dzień bilansowy. 

Wartość rynkowa odpowiada wartości, jaką dany podmiot uzyskałby na dzień bilansowy lub jaką musiałby zapłacić w 

wyniku rozwiązania transakcji. W odniesieniu do wartości rynkowych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie 

został uwzględniony proporcjonalny udział grupy kapitałowej w danym podmiocie zależnym i współzależnym. 

Bank 

Stała stopa 

procentowa 

Referencyjna 

stawka 

procentowa Waluta 

Wartość 

referencyjna 


w 1.000 

Wartość 

rynkowa 


w TEUR 

uniCredit Bank Czech Republic, a.s. 4,00 % 3M-EuRIBOR EuR 13.216,6 10,4 

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG 5,00 % 3M-EuRIBOR EuR 38.986,2 37,8 

uniCredit Bank Austria AG 5,00 % 3M-EuRIBOR EuR 15.573,0 -49,3 




Aareal Bank AG 3,83 % 3M-EuRIBOR EuR 140.953,3 -5.058,3 

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG 4,75 % 3M-EuRIBOR EuR 12.365,0 -115,4 

Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG 4,75 % 3M-EuRIBOR EuR 6.407,8 -14,6 










Hypo Real Estate Bank International AG 4,57 % 3M-EuRIBOR EuR 132.637,5 -9.692,8 

Hypo Real Estate Bank International AG 4,40 % 3M-EuRIBOR EuR 19.670,0 -1.164,3 

uniCredit Bank Austria AG 4,75 % 3M-EuRIBOR EuR 100.000,0 210,3 






landesbank Hessen-Thüringen 3,71 % 3M-EuRIBOR EuR 56.058,9 -1.079,2 

165

166 


Pochodne instrumenty finansowe nabyte w celu zabezpieczenia przed ryzykiem zmiany stopy procentowej 

Spółka 

Instrument 

pochodny Waluta Rozpoczęcie Zakończenie 

IO-1 Building Sp. z o.o. SWAp EuR 13.02.2008 12.02.2010 

nowe Centrum Sp. z o.o. SWAp EuR 19.03.2008 12.02.2010 

Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft. SWAp 

CHF/ 

EuR 

31.12.2007 30.06.2013 

Grand Centar SWAp EuR 13.10.2008 31.10.2013 

S.C. Bucharest Corporate Center s.r.l. SWAp EuR 27.08.2008 31.12.2012 

S.C. Capri Trade s.r.l. SWAp EuR 27.08.2008 31.12.2012 

Atom Centrum a.s. SWAp EuR 31.12.2008 30.09.2013 

Airport Property Development a.s. SWAp EuR 16.01.2009 15.01.2013 

BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH SWAp EuR 30.09.2005 30.09.2015 

BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH SWAp EuR 30.09.2005 30.09.2015 

BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH SWAp EuR 14.07.2005 30.12.2014 

SelfStorage-Dein lager lagervermietungsgesmbH CAp EuR 27.10.2004 27.10.2009 

Wienerberg City Errichtungsges.m.b.H. SWAp EuR 31.10.2003 29.10.2010 

Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H. CAp EuR 17.07.2006 15.07.2011 

Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H. CAp EuR 17.07.2006 15.07.2011 

Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H. CAp EuR 17.07.2006 15.07.2011 

IMMOFInAnZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. CAp EuR 20.08.2006 23.05.2011 

IMMOFInAnZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. CAp EuR 20.08.2006 20.05.2011 


m.b.H. 

CAp EuR 29.09.2006 31.03.2011 


m.b.H. 

CAp EuR 06.08.2007 04.01.2010 

ESG Beteiligungs GmbH CAp EuR 31.07.2006 31.07.2011 

IMF Immobilienholding Gesellschaft m.b.H. CAp EuR 20.09.2006 20.09.2011 

IMF Immobilienholding Gesellschaft m.b.H. CAp EuR 31.07.2006 31.07.2011 

IMMOFInAnZ AlPHA Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. CAp EuR 20.08.2006 23.05.2011 



Immofinanz TCT liegenschaftsverwaltungs GmbH CAp EuR 01.09.2006 01.09.2011 




RentCon Handels- und leasing GmbH CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

RentCon Handels- und leasing GmbH CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

FuTuR-IMMOBIlIEn GmbH CAp EuR 31.10.2006 31.10.2011 

ARO Immobilien GmbH CAp EuR 31.08.2006 31.08.2011 

AEDIFICIO liegenschafts-vermietungs- und 

Beteiligungsgesellschaft.m.b.H & Co Fischhof 3 KEG 

CAp EuR 16.10.2006 17.10.2011 

IMMOFInAnZ GAMMA liegenschafts- u. Mobilienverm. GmbH CAp EuR 23.08.2007 31.10.2012 

SPE liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H CAp EuR 23.08.2007 31.10.2012 

EFSP Immobilienentwicklung GmbH SWAp EuR 15.01.2009 31.12.2013 

SelfStorage-Dein lager lagervermietungsgesmbH SWAp EuR 03.10.2008 03.10.2013

Bank 

Stała stopa 

procentowa 


Pochodne instrumenty finansowe nabyte w celu zabezpieczenia przed ryzykiem zmiany stopy procentowej 

Referencyjna 

stawka 

procentowa Waluta 

Wartość 

referencyjna 


w 1.000 

Wartość 

rynkowa 


w TEUR 

landesbank Hessen-Thüringen 3,71 % 3M-EuRIBOR EuR 45.000,0 -866,3 

landesbank Hessen-Thüringen 4,03 % 3M-EuRIBOR EuR 168.117,1 -3.663,4 

Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG 

1,19 x 3M- 

CHF-libor 

3M-EuRIBOR EuR 3.043,1 74,3 

uniCredit Bank Austria AG 4,42 % 3M-EuRIBOR EuR 30.000,0 -2.424,2 

Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG 4,555 % 3M-EuRIBOR EuR 27.500,0 -2.345,6 

Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG 4,555 % 3M-EuRIBOR EuR 16.000,0 -1.364,7 

uniCredit Bank Czech Republic, a.s. 4,295 % 3M-EuRIBOR EuR 1.066,8 -78,1 

Aareal Bank AG 2,820 % 3M-EuRIBOR EuR 10.768,5 -188,3 




Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG 3,26 % 3M-EuRIBOR EuR 6.000,0 0,0 

uniCredit Bank Austria AG 3,99 % 3M-EuRIBOR EuR 39.090,7 -1.367,8 




Raiffeisen Zentralbank Österreich AG 4,50 % 3M-EuRIBOR EuR 17.091,2 -67,3 


Constantia Privatbank AG 5,00 % 3M-EuRIBOR EuR 21.610,5 0,9 

uniCredit Bank Austria AG 4,75 % 3M-EuRIBOR EuR 313,6 -0,2 

Oberbank AG 4,50 % 3M-EuRIBOR EuR 38.000,0 494,8 

Raiffeisen landesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft 4,50 % 3M-EuRIBOR EuR 236.000,0 -1.069,3 

Oberbank AG 4,50 % 3M-EuRIBOR EuR 50.000,0 419,9 





uniCredit Bank Austria AG 4,50 % 6M-EuRIBOR EuR 393,5 -2,1 










Österreichische Volksbanken Aktiengesellschaft 3,04 % 3M-EuRIBOR EuR 6.772,5 -148,6 


167

168 


Zmiana rynkowej stopy procentowej wpływa na wycenę nieruchomości. W ramach wyceny metodą zdyskontowanych 

przepływów pieniężnych, którą stosuje się dla wyceny nieruchomości, uzyskanie zdyskontowanej wartości przyszłych 

przepływów pieniężnych z danej nieruchomości następuje poprzez ich dyskontowanie według aktualnej stopy procentowej. 

Oprocentowanie rynkowe ustala się jako sumę oprocentowania instrumentów wolnych od ryzyka oraz ewentualną 

premię za ryzyko, kalkulowaną według kategorii nieruchomości oraz segmentu rynku nieruchomości. Rosnące 

odsetki skutkowałyby wzrostem wolnej od ryzyka stopy procentowej, a tym samym wyższą stopą dyskontową. Fakt ten 

spowodowałby zmniejszenie zdyskontowanej wartości przyszłych przepływów pieniężnych z nieruchomości oraz wartości 

godziwej nieruchomości. 

Ryzyko zmiany stopy procentowej prezentują analizy wrażliwości. Przedstawiają one skutki zmian rynkowych stóp procentowych 

na dokonywane płatności odsetek, przychody z tytułu odsetek, koszty z tytułu odsetek, pozostałe pozycje 

mające wpływ na wynik finansowy oraz kapitał własny. Poniższa analiza ukazuje wpływ zmiennej stawki oprocentowania 

na koszty z tytułu odsetek powstające w związku ze zobowiązaniami finansowymi. Koszty odsetek zostały poddane 

dalszej analizie w celu sprawdzenia, jak kształtowałyby się one w związku z tym w roku 2008/09 przy założeniu, że stopy 

rynkowe będą średnio o 100 i 150 punktów bazowych wyższe/niższe: 

Ryzyko zmiany stopy procentowej 2008/2009 

Komentarz dotyczący warunków zobowiązań finansowych znajduje się w rozdziale 3.3.9. 

Scenariusze odsetkowe 

Analiza wrażliwości 2008/09 1,00 % 1,50 % 

Koszt odsetek 1) przy wzroście stopy procentowej 109.556,9 132.380,5 143.792,3 

Koszt odsetek 1) przy spadku stopy procentowej 109.556,9 86.733,3 75.321,6 

1) bez uwzględnienia instrumentów pochodnych 

Ryzyko zmiany stopy procentowej 2007/08 

Scenariusze odsetkowe 

Analiza wrażliwości 2007/08 1,00 % 1,50 % 

Koszt odsetek 2) przy wzroście stopy procentowej 77.139,3 90.018,3 96.457,8 

Koszt odsetek 2) przy spadku stopy procentowej 77.139,3 64.260,3 57.820,8 

2) bez uwzględnienia instrumentów pochodnych 

Zmiany stóp procentowych mogą mieć wpływ nie tyko na zobowiązania kredytowe, ale także na papiery wartościowe 

i należności, przede wszystkim należności z tytułu finansowania (pożyczki udzielone podmiotom trzecim). na dzień bilansowy 

30 kwietnia 2009 r. IMMOEAST posiada krótkoterminowe papiery wartościowe o wartości 781,0 TEuR, dlatego 

pozycja ta nie będzie analizowana. należności z tytułu finansowania oprocentowane są przede wszystkim stałą stopą 

procentową, co oznacza, że z pozycji tej nie wynika dla grupy kapitałowej żadne ew. wynika jedynie nieznaczne ryzyko 

zmiany stopy procentowej. Warunki istotnych należności z tytułu finansowania przedstawiono w poniższej tabeli: 

Wartości w TEUR Waluta 

Wartość księgowa 

na 30.4 2009 

Oprocentowanie 

Efektywna stopa 

procentowa 

należności z tytułu finansowania CZk 60.736,1 stałe 1,75 % 

EuR 29.630,1 zmienne 6,40 % 

EuR 15.909,4 stałe 4,03 % 

EuR 350.000,0 stałe 7,86 % 

RuB 39.000,0 stałe 18,00 % 

uSD 1.015,4 stałe 11,00 % 

uSD 62.026,6 stałe 9,50 % 

uSD 44.883,2 stałe 10,50 %


3.8.3.3. Ryzyko płynności finansowej 

Kryzys na rynkach finansowych oraz związane z nim ograniczenia w dostępie do kredytów, a także napięta sytuacja 

wynikająca z obawy o przyszłość grupy IMMOEAST utrudniały w ostatnich miesiącach negocjowanie nowych kredytów 

oraz dostęp do środków pieniężnych. 

Podczas gdy do końca poprzedniego roku obrotowego uzyskiwanie finansowania na nieruchomości i projekty deweloperskie 

z banków i instytucji finansowych było czynnością rutynową, obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej: 

banki i instytucje finansowe, które także znajdują się pod negatywnym wpływem sytuacji na rynkach finansowych i 

często same muszą walczyć z poważnymi zagrożeniami płynności finansowej, w ostatnich miesiącach wprowadziły nowe 

kryteria udzielania kredytów i konfrontują potencjalnych kredytobiorców z nowymi procedurami i wytycznymi w tym 

zakresie. Mimo spełnienia wszystkich wymagań stawianych przez banki IMMOEAST w kilku przypadkach bez uzasadnienia 

uzyskała odmowę przyznania kredytu. 

W tych trudnych okolicznościach IMMOEAST zwraca szczególną uwagę na ryzyko płynności finansowej, co służy zapewnieniu 

stałej wypłacalności przedsiębiorstwa. Płynność finansowa IMMOEAST kontrolowana jest poprzez comiesięczną 

analizę przepływów płatności oraz planowanie przyszłych wpływów i wydatków. ustalona w wyniku tego procesu 

płynność finansowa netto stanowi podstawę planowania decyzji inwestycyjnych i wynikającego z nich związania 

kapitału. 

Konsekwentne działania restrukturyzacyjne umożliwiły poprawę płynności finansowej IMMOEAST. Oprócz tego próbowano 

z jednej strony ograniczyć przyszłe wydatki, z drugiej strony stworzyć korzystne możliwości refinansowania. Ważnym 

krokiem w kierunku wzmocnienia płynności finansowej było wstrzymanie wielu projektów deweloperskich. Ich 

realizację przesunięto w czasie, aż do zmiany ekonomicznych warunków ramowych. Wzmocnienie płynności stało się 

także możliwe dzięki przeprowadzonym negocjacjom nowych warunków refinansowania, niskiemu poziomowi referencyjnej 

stopy procentowej oraz sprzedaży pojedynczych nieruchomości, spółek i inwestycji finansowych. Także włączenie 

podkoncernu IMMOAuSTRIA do IMMOEAST przyczyniło się do poprawy wypłacalności grupy kapitałowej. 

IMMOAuSTRIA posiada bowiem wysokie rezerwy środków pieniężnych oraz atrakcyjny potencjał zabezpieczeń. 

Przyszłe zobowiązania zakupu oraz zobowiązania inwestycyjne, wynikające z zawartych umów, capital calls z tytułu inwestycji 

finansowych, nieplanowe spłaty kredytów w związku z naruszeniami klauzul (Covenants), koszty postępowań 

sądowych, przejęte gwarancje oraz realizacja umów o świadczenie usług zarządczych wiążą się z potrzebą dalszego 

zabezpieczenia płynności finansowej, która może zostać zaspokojona tylko poprzez refinansowanie na rynku kapitałowym. 

3.8.3.4. Pozostałe ryzyka cenowe 

IMMOEAST, jako międzynarodowa grupa kapitałowa, narażona jest również na ryzyka cenowe. Pod pojęciem ryzyka 

cenowego rozumie się ryzyko związane z wahaniem wartości godziwej oraz przyszłych przepływów pieniężnych w 

związku ze zmianami cen rynkowych nieruchomości. 

Bliższe wyjaśnienia dotyczące rezerwy na przewidywane straty znajdują się w rozdziale 3.1.4. 

169

170 


3.9. Transakcje z podmiotami powiązanymi 

IMMOEAST jest spółką zależną IMMOFInAnZ AG, która posiada 54,63 % udziałów oraz głosów w IMMOEAST. 

Do podmiotów powiązanych należą w rozumieniu MSR 24 Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (CPB), jej organy 

oraz spółki zależne. Jako jednostki zależne CPB spółki EHl Immobilien GmbH (wcześniej CPB Immobilientreuhand 

GmbH), IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH, Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH, 

Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH, CREDO Real Estate AG oraz CREDO Immobilien Development GmbH 

(wcześniej Constantia Immobilien Development GmbH) są podmiotami powiązanymi w myśl MSR 24. Z dniem 1 lipca 

2008 r. CPB sprzedała udziały w CPB Corporate Finance Consulting oraz jej spółkach zależnych. Ponieważ transakcja 

została zrealizowana w okresie sprawozdawczym, CPB, jej organy i spółki zależne, oraz CPB Corporate Finance Consulting 

GmbH i jej spółki zależne w roku obrotowym 2008/09 należy traktować jako podmioty powiązane, dlatego w myśl 

MSR 24 w sprawozdaniu zawarto poniższe dane. 

3.9.1. constantia privatbank aktiengesellschaft 

3.9.1.1. umowy o świadczenie usług zarządczych 

Pomiędzy Constantia Privatbank Aktiengesellschaft oraz IMMOEAST zawarta została umowa o świadczenie usług zarządczych. 

W umowie o zarządzanie Constantia Privatbank zobowiązała się wobec IMMOEAST oraz spółek od niej zależnych jak 

również jednostek, w których IMMOEAST posiada udziały, do wykonywania następujących usług: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

ustanawiania organów i prokurentów, 

wspieranie organów w trakcie zgromadzeń udziałowców i akcjonariuszy, 

Controlling, dział finansowy i księgowy (w tym raportowanie kwartalne i roczne, planowanie finansowe i finansowanie 

działalności), 

wybór obiektów (studia opłacalności projektów, prowadzenie negocjacji zakupu i sprzedaży), 

Asset Management (postrzeganie interesów właścicieli nieruchomości, zarządzanie pracami konserwacyjnymi oraz 

utrzymaniem nieruchomości, kontakty z pośrednikami itp.) oraz 

przygotowanie infrastruktury. 

usługi nieregulowane kontraktami managerskimi: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

usługi pośrednictwa, 

usługi administracyjne, 

usługi doradcze, których wykonanie możliwe jest tylko przez określone grupy zawodowe, 

Market Making, 

usługi doradcze w związku z podwyższeniem kapitału oraz 

usługi bankowe. 

Wynagrodzenie za wykonywane usług kalkulowane jest w wysokości 0,6 % wartości rynkowej nieruchomości znajdującej 

się w posiadaniu IMMOEAST lub jej spółek zależnych na dzień bilansowy, oszacowanej przez zewnętrznego rzeczoznawcę. 

Analogiczna sytuacja dotyczy pozostałych udziałów, sklasyfikowanych przez IMMOEAST jako instrumenty finansowe. 

Podstawę kalkulacji stanowi wartość godziwa na dzień wyceny. Wartość godziwa kalkulowana jest zgodnie z MSSF 

według kursu akcji lub w wysokości kapitału własnego wykazanego w bilansie, w tym także rezerw ukrytych. 

Dodatkowo, w zależności od rozwoju wartości portfela nieruchomości spółka płaci tzw. Performance Fee. W przypadku, 

gdy wzrost wartości aktywów netto („nAV“) przypadający na akcję przekroczy próg 8 % w skali rocznej, każde 20 % 

wartości przekraczające próg 8 % przekazywane jest do Constantia Privatbank AktienSpółka. W przypadku wypłaty


dywidendy jest ona doliczana do wartości aktywów netto na koniec roku obrotowego. Wartość aktywów netto kalkulowana 

jest zgodnie z zaleceniami EPRA oraz opublikowana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. 

Jeśli chodzi o spółkę Immofinanz Alkmene Immobilien Vermietungs GmbH, 0,25 % wartości rynkowej portfela nieruchomości, 

ustalonej przez niezależnych rzeczoznawców, rozliczane jest jako bieżące wynagrodzenie z tytułu zarządzania. 

W roku obrotowym 2008/09 łączna kwota obciążeń dotycząca opłat zarządczych Constantia Privatbank Aktiengesellschaft 

ujętych w IMMOEAST wyniosła 50.065,3 TEuR (2007/08: 47.009,2 TEuR). Kwoty te stanowią rzeczywiście rozliczone 

opłaty zarządcze za okres od 1 maja 2008 r. do 31 grudnia 2008 r., a także podany przez Constantia Privatbank 

Aktiengesellschaft szacowany koszt za okres od 1 stycznia 2009 r. do 30 kwietnia 2009 r. 

Poza tym grupa Constantia Privatbank oraz IMMOEAST zawarły umowy o inwestowanie środków pieniężnych oraz 

umowy o świadczenie usług na warunkach stosowanych poza grupą kapitałową. 

3.9.1.2. Pozostałe usługi 

Constantia Privatbank Aktiengesellschaft świadczy usługi bankowe na rzecz IMMOEAST. W bieżącym roku obrotowym 

dokonano w związku z tym opłat w wysokości 0,00 TEuR (2007/08: 24.290,8 TEuR). 

Od końca lutego 2009 r. bankiem obsługującym większość krajowych spółek zależnych oraz część spółek zagranicznych 

jest Erste Bank Österreich AG. Jednak Constantia Privatbank Aktiengesellschaft prowadzi jeszcze konta IMMOEAST. 

W związku z powyższym naliczane są opłaty za prowadzenie kont oraz pobierane odsetki według warunków rynkowych. 

Oprocentowanie lokat wynosiło na dzień 30 kwietnia 2009 r. 0,674 % (30 kwietnia 2008 r.: 3,97 %), natomiast oprocentowanie 

kredytów 1,499 % (30 kwietnia 2008 r.: 4,840 %). 

3.9.2. immofinanz corporate finance consulting gmbH 

Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH działa jako spółka powiernicza zajmująca się finansowaniem działalności 

grupy kapitałowej. Jej partnerami handlowymi są IMMOEAST oraz większość podmiotów konsolidowanych metodą 

pełną i proporcjonalną. W każdym roku kalendarzowym wynagrodzenie Immofinanz Corporate Finance Consulting 

GmbH wynosi 250,0 TEuR (2007/08: 250,0 TEuR). 

Poza tym w trakcie badanego roku obrotowego rozliczono usługi doradcze świadczone przez Immofinanz Corporate 

Finance Consulting GmbH na rzecz IMMOEAST w wysokości 0,00 TEuR (2007/08: 1.182,0 TEuR). 

3.9.3. immoeast corporate finance consulting gmbH 

Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH przekazuje do dyspozycji IMMOEAST większą część zasobów kadry 

zarządczej, zgodnie z umową o świadczenie usług zarządczych zawartą z Constantia Privatbank Aktiengesellschaft. 

Poza tym w roku obrotowym 2008/09 rozliczone zostały usługi doradcze świadczone przez Immoeast Corporate Finance 

Consulting GmbH na rzecz IMMOEAST w wysokości 0,00 TEuR (2007/08: 5.209,7 TEuR) 

3.9.4. eHl immobilien gmbH (wcześniej cpb immobilientreuhand gmbH) 

EHl Immobilien GmbH oraz jej spółki zależne na Węgrzech, w Czechach, na Słowacji w Rumunii i w Polsce świadczą 

usługi pośrednictwa w związku z wynajmowaniem obiektów. 

W badanym roku obrotowym z tytułu usług pośrednictwa świadczonych dla IMMOEAST spółka EHl Immobilien GmbH 

rozliczyła 643,2 TEuR, CPB Praha International Property Consultants s.r.o. 340,9 TEuR (2007/08: 162,5 TEuR), CPB 

Slovakia Spol s.r.o. 0,00 TEuR (2007/08: 113,1 TEuR), CPB Polska Sp.z o.o. 502,3 TEuR (2007/08: 1.495,5 TEuR), CPB 

171

172 


International Property Consultants Srl. 78,4 TEuR i CPB Hungaria Ingatlanközvetitő KFT 646,9 TEuR (2007/08: 

1.546,9 TEuR). 

CPB International Porperty Consultants Srl. wynajmowała od IRIDE S.A. 261m² powierzchni biurowej. Czynsz z tytułu 

najmu w skali rocznej wynosił 66,3 TEuR. 

3.9.5. cpb investment consulting gmbH 

CPB Investment Consulting GmbH wystawiła IMMOEAST faktury z tytułu prowizji za sprzedaż nieruchomości w wysokości 

228,1 TEuR. 

3.9.6. cpb Holding gmbH 

W roku obrotowym 2008/2009 zapłacono na rzecz CPB Holding GmbH kwotę 8,5 TEuR tytułem zwrotu koszów. 

Ponadto dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła CPB Holding GmbH pożyczki. Kwota pozostała do spłaty wraz z 

odsetkami wynosi na dzień bilansowy 4.319,2 TEuR. 

3.9.7. cpb Management czechy s.r.o. 

CPB Management Czechy s.r.o. wynajmowała od VAlDEK Praha s.r.o. 419m2 powierzchni biurowej oraz 123,54m2 innych 

powierzchni. Czynsz z tytułu najmu wynosił 83,8 TEuR w skali rocznej. 

W roku obrotowym 2008/09 IMMOEAST udzieliła pożyczki CPB Management Czechy s.r.o. Pożyczka została całkowicie 

spłacona dnia 28 lutego 2009 r. 

3.9.8. cpb Management slowakia s.r.o 

CPB Management Slowakia s.r.o. nie wynajmowała żadnych powierzchni biurowych z portfela IMMOEAST. na dzień 30 

kwietnia 2009 r. nie istniały żadne należności ew. zobowiązania względem IMMOEAST. 

3.9.9. cpb real estate consult s.r.l. 

Rumuńska spółka zarządzająca CPB Real Estate Consult s.r.l wynajmowała od CAPRI TRADE s.r.l. 670,73m2 powierzchni 

biurowej oraz 63,03m2 pozostałych powierzchni. Czynsz kształtuje się na poziomie 132,1 TEuR rocznie. 

3.9.10. cpb Management Hungaria kft. 

CPB Management Hungaria Kft wynajmowała od Arpad Center Kft. 487,61m² powierzchni biurowej i 24,38m² pozostałych 

powierzchni. Czynsz z tytułu najmu wynosił 78,3 TEuR rocznie. 

3.9.11. constantia Management polska sp. z o.o. 

W roku obrotowym 2007/08 IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce Constantia Management Polska Sp.z.o.o. Pożyczka 

została spłacona w badanym roku obrotowym. Przychód z tytułu odsetek wyniósł 28,1 TEuR. 

3.9.12. cbb-l beta beteiligungs gmbH 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce CBB-l Beta Beteiligungs GmbH. Kwota pozostała do 

spłaty wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 1.133,8 TEuR.


3.9.13. cbb-l realitäten beteiligungs gmbH 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce CBB-l Realitäten Beteiligungs GmbH. Kwota pozostała 

do spłaty wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 1.079,8 TEuR. 

3.9.14. cpb Mobilien leasing gmbH 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce CPB Mobilien leasing GmbH. Kwota pozostała do spłaty 

wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 6.478,8 TEuR. 

3.9.15. immobilia immobilienhandels gesmbH 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce Immobilia Immobilienhandels GesmbH. Kwota pozostała 


3.9.16. immofinanz laMbda liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce Immofinanz lAMBDA liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft 

m.b.H. Kwota pozostała do spłaty wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 3.562,4 TEuR. 

3.9.17. pbc liegenschaftshandelsgesmbH & co kg 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce PBC liegenschatshandelsgesmbH & Co KG. Kwota pozostała 


3.9.18. pbc liegenschaftshandelsgesmbH & co projekt alpha kg 

Dnia 30 czerwca 2008 r. IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce PBC liegenschatshandelsgesmbH & Co Projekt Alpha 

KG. Kwota pozostała do spłaty wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 4.859,1 TEuR. 

3.9.19. credo immobilien development gmbH (wcześniej constantia immobilien development gmbH) 

W roku obrotowym 2006/07 IMMOEAST udzieliła spółce Constantia Immobilien Development GmbH pożyczki w wysokości 

10.000,0 TEuR. Oprocentowanie pożyczki wynosi 8 %, pożyczka została udzielona na czas nieokreślony. na 

dzień bilansowy wartość udzielonej pożyczki wyniosła 8.778,1 TEuR (2007/08: 8.100,7 TEuR). 

3.9.20. credo real estate ag 

Credo Real Estate AG obciążyła IMMOEAST w roku obrotowym 2008/09 z tytułu świadczonych usług pośrednictwa 

kwotą w wysokości 0,3 TEuR (2007/08: 614,2). 

3.9.21. iMv immobilien Management und verwaltung gmbH 

IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH jest największą austriacką spółką świadczącą usługi zarządzania 

w branży nieruchomości. Obsługuje ona wraz ze swoimi spółkami zależnymi przeważającą część obiektów IMMOEAST 

na Węgrzech, w Polsce, Czechach, na Słowacji oraz w Rumunii. 

Spółki prowadzą wyłącznie rozliczenia kosztów operacyjnych spółek zależnych i nie pobierają za swoje usługi żadnego 

dodatkowego wynagrodzenia od IMMOEAST. 

W przyszłości wszystkimi obiektami w Austrii nie będzie zarządzać spółka IMV Immobilien Management und Verwaltung 

GmbH, tylko należąca do IMMOEAST spółka BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH. Zostaną także 

173

174 


wprowadzone zmiany w zakresie zarządzania obiektami zagranicznymi w niektórych krajach. nastąpi to w nadchodzącym 

roku obrotowym. 

3.9.22. ooo real estate investment Management 

W roku obrotowym 2007/08 IMMOEAST udzieliła pożyczki spółce OOO Real Estate Investment Management. Kwota 

pozostała do spłaty wraz z odsetkami wynosi na dzień bilansowy 40,4 TEuR (2007/08: 714,9 TEuR). Oprocentowanie 

wynosi 11,0 %, pożyczka została udzielona na czas nieoznaczony. 

3.9.23. organy 

IMMOEAST posiada następujące organy: 

zarząd 

• dr Eduard Zehetner – rzecznik Zarządu (od 21 listopada 2008 r.) 

• dr Edgar Rosenmayr – członek Zarządu (od 29 stycznia 2008 r.) 

• dr Manfred Wiltschnigg – członek Zarządu (od 16 lutego 2009 r.) 

• mgr Daniel Joachim Riedl – członek Zarządu (od 1 marca 2009 r.) 

• mgr Michael Wurzinger – członek Zarządu (od 1 marca 2009 r.) 

• dr Karl Petrikovics – prezes Zarządu (do 4 października 2008 r.) 

• mgr Christian Thornton – członek Zarządu (do 21 listopada 2008 r.) 

• mgr Thomas Kleibl – członek Zarządu (od 4 października 2008 r. do 21 listopada 2008 r.) 

rada nadzorcza 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

dr Michael Knap – przewodniczący (od 29 października 2008 r.) 

prof. uniw. mgr dr Herbert Kofler – zastępca przewodniczącego (od 29 października 2008 r.) 

mgr Christian Böhm – członek Rady nadzorczej (od 11 września 2008 r.) 

mgr Vitus Eckert – członek Rady nadzorczej (od 11 września 2008 r.) 

mgr Klaus Hübner – członek Rady nadzorczej (od 11 września 2008 r.) 

MBA nick J.M. van Ommen – członek Rady nadzorczej (od 11 września 2008 r.) 

dr Helmut Schwager – przewodniczący (do 11 września 2008 r.) 

dr Wolfgang Reithofer – przewodniczący (od 11 września 2008 r. do 29 października 2008 r.) 

dr Reinhold Süßenbacher – zastępca przewodniczącego (od 11 września 2008 r. do 29 października 2008 r.) 

wynagrodzenia członków zarządu i rady nadzorczej 

Członkowie Zarządu pobrali w roku obrotowym 2008/09 wynagrodzenia w wysokości 1.148,2 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR). 

Odprowadzono składki do pracowniczej kasy ubezpieczeń w wysokości 15,0 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR) oraz do kasy 

ubezpieczeń emerytalnych w wysokości 66,1 TEuR (2007/08: 0,0 TEuR). Z mgrem Christianem Thorntonem zawarto 

umowę o świadczenie usług doradczych na czas określony do dnia 6 czerwca 2010 r. 

Kalkulacji wynagrodzenia Rady nadzorczej za rok obrotowy 2007/08 dokonano w oparciu o stałe kwoty z jednej strony 

oraz wynagrodzenie zmienne, określane na podstawie średniej kapitalizacji rynkowej spółki w kwietniu roku obrotowego 

2007/08, z drugiej strony. Wynagrodzenie stałe wyniosło 10.000,00 EuR na członka Rady nadzorczej, za działanie 

w komisji każdy z członków Rady nadzorczej otrzymał dodatkowo 5.000,00 EuR. Część zmienna wynosi 0,003 promila 

średniej kapitalizacji rynkowej spółki w kwietniu 2008 r. (koniec roku obrotowego 2007/08). Z kalkulacji tej wynika kwota, 

której dwukrotność stanowi wynagrodzenie przewodniczącego Rady nadzorczej, a półtorakrotność wynagrodzenie 

zastępcy przewodniczącego Rady nadzorczej.

Członkowie Rady nadzorczej pobrali następujące wynagrodzenia: 



dr Michael Knap - - 

prof. uniw. mgr dr Herbert Kofler 31,0 20,0 

mgr Christian Böhm 31,0 20,0 

mgr Vitus Eckert - - 

mgr Klaus Hübner - - 

nick J.M. van Ommen, MBA - - 

dr Helmut Schwager 51,0 40,0 

dr Wolfgang Reithofer 46,0 30,0 

dr dr Erhard Schaschl (do 27 lutego 2007 r.) - 16,7 

Razem 159,0 126,7 

Członkowie Zarządu oraz Rady nadzorczej są w posiadaniu 305.792 sztuk (2007/08: 364.456 sztuk) akcji. Opcje akcji nie 

występują. 

3.9.24. pożyczki powiernicze 

Finansowanie spółek powiązanych w ramach grupy kapitałowej IMMOEAST odbywa się częściowo poprzez 

IMMOFInAnZ Corporate Finance Consulting GmbH na warunkach oprocentowania stosowanych poza grupą kapitałową. 

Wartość finansowania przez grupę kapitałową IMMOFInAnZ wyniosła w roku obrotowym 414.675,4 TEuR (2007/08: 

1.526.711,5 TEuR). 

3.9.25. iMMofinanz ag 

W związku z przejęciem IMMOEAST oraz jej austriackich spółek powiązanych do kapitałowej grupy podatkowej 

IMMOFInAnZ AG w myśl § 9 ustawy o podatku dochodowym została zawarta z IMMOFInAnZ AG stosowna umowa 

dotycząca rozliczeń podatkowych, obowiązująca od roku podatkowego 2008. Wskutek nabycia udziałów w 

IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GmbH i jej spółkach zależnych („IMMOAuSTRIA”) od IMMOFInAnZ AG oraz 

późniejszego włączenia IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GmbH do IMMOEAST w drodze sukcesji uniwersalnej, 

jednostki należące do grupy IMMOAuSTRIA stały się częścią subgrupy IMMOEAST. 

Rozliczenie obciążeń podatkowych następuje w pierwszej kolejności na poziomie wyników podatkowych poszczególnych 

podmiotów należących do subgrupy IMMOEAST; w drugiej kolejności ich łączny wynik podatkowy uwzględniany 

jest przy kalkulacji rozliczenia obciążenia podatkowego na poziomie kapitałowej grupy podatkowej IMMOFInAnZ AG. 

Rozliczenie obciążenia podatkowego kształtuje się zasadniczo na poziomie 12,5 % podstawy opodatkowania. Z tytułu 

rozliczenia obciążenia podatkowego powstała na dzień bilansowy należność względem IMMOFInAnZ AG w wysokości 

44.742,5 TEuR. 

175

176 


3.10. Zdarzenia po dniu bilansowym 

Z dniem 8 czerwca 2009 r. IMMOEAST nabyła 100 % udziałów w czeskiej spółce STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o., która posiada 

centrum specjalistyczne STOP.SHOP. w Rakovniku, Czechy. 

Po dniu bilansowym zadecydowano, że wszystkimi obiektami zlokalizowanymi w Austrii nie będzie zarządzać IMV Immobilien 

Management und Verwaltung GmbH, tylko należąca do IMMOEAST spółka BuWOG Bauen und Wohnen 

Gesellschaft mbH. nastąpią także zmiany w zakresie zarządzania obiektami zagranicznymi. Do dnia bilansowego 30 

kwietnia 2009 r. zarząd ten sprawowały zagraniczne spółki zależne spółki IMV Immobilien Management und Verwaltung 

GmbH. Decyzje, w tym zakresie zapadną w odniesieniu do poszczególnych krajów. 

Po dniu bilansowym nastąpiło rozdzielenie systemów informatycznych IMMOEAST i Constantia Privatbank AG. Od 6 

lipca 2009 r. grupa IMMOEAST posiada własną niezależną strukturę informatyczną i telekomunikacyjną. 

W maju i lipcu 2009 r. IMMOAuSTRIA nabyła portfel ekskluzywnych nieruchomości. Pięć z sześciu obiektów zlokalizowanych 

jest w Wiedniu, jeden w Graz. Portfel obejmuje m.in. dwa budynki w pierwszej dzielnicy Wiednia i jeden obiekt 

na ulicy Mariahilfer Straße.

4. 


wyjaśnienia dotyczące rachunku przepływów pieniężnych 

Rachunek przepływów pieniężnych grupy kapitałowej IMMOEAST prezentuje, w jaki sposób zmieniały się przepływy 

pieniężne na poziomie grupy w trakcie badanego roku obrotowego. W ramach rachunku przepływów pieniężnych 

rozróżnia się przepływy z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej. Rachunek przepływów pieniężnych z 

bieżącej działalności sporządzany jest w oparciu o MSR 7.18 (b) metodą pośrednią. udział podmiotów skonsolidowanych 

metodą proporcjonalną w środkach pieniężnych wynosi 43.841,6 TEuR (2007/08: 74.159,7 TEuR). Rachunek przepływów 

pieniężnych zawiera wszelkie niezbędne dane wymagane przez MSR 7. W szczególności rachunek przepływów 

pieniężnych zawiera poniżej zaprezentowane pozycje, wykazane według wartości godziwej, przejęte poprzez nabycie 

spółek obiektowych. 


środki pieniężne 252.378,2 21.313,3 

udziały w podmiotach stowarzyszonych 0,0 22.696,3 

Pozostałe instrumenty finansowe 35.196,5 -4.404,6 

należności i pozostałe aktywa 2.792.820,1 189.907,2 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 35.538,4 3.969,8 

nieruchomości 4.077.438,1 936.072,8 

Majątek trwały 17.008,9 2.063,7 

Wartości niematerialne 2.834,7 14,4 

Zobowiązania finansowe -2.287.158,6 -208.603,3 


Pozostałe zobowiązania -2.827.966,6 -120.375,9 

Rezerwy -17.924,8 -204,8 

Rezerwa z tytułu podatku -428.776,1 -131.942,7 

Różnice kursowe 2.402,1 10.745,7 

udziały mniejszości -7.388,0 -14.494,7 

PRZEJęTE AKTyWA NETTO 1.626.076,0 655.592,2 

(ujemna) wartość firmy -116.956,0 245.885,6 

Cena do zapłaty -82.425,6 -58.096,4 

CENA NAByCIA 1.426.694,4 843.381,4 

Korekta o przejęte środki pieniężne -252.378,2 -21.313,3 

Zapłata ceny nabycia poprzez wzajemne rozliczenie należności i zobowiązań -1.292.472,3 0,0 

CENA NETTO NAByCIA SPóŁEK OBIEKTOWyCH -118.156,1 822.068,1 

Ceny zakupu spółek obiektowych w wysokości 1.426.694,4 (2007/08: 843.381,3 TEuR) tylko częściowo zostały uiszczone 

w gotówce. W przypadku nabycia podkoncernu IMMOAuSTRIA cena zakupu w wysokości 1,465 mld EuR została 

uregulowana przede wszystkim w drodze wzajemnego rozliczenia należności i zobowiązań wewnątrz grupy kapitałowej. 

95,0 mln EuR już zapłacono, kwota 78,0 mln EuR (wraz z odsetkami) jest jeszcze nierozliczona. 

177

178 


Poniżej przedstawione pozycje majątku i zobowiązań wykazane według wartości godziwej zostały przejęte poprzez 

nabycie dodatkowych udziałów (konsolidacja przejściowa), które spowodowało zmianę metody konsolidacji: 



należności i pozostałe aktywa 7.043,5 6.506,8 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 2.458,3 16,4 

nieruchomości 38.503,8 -2.871,3 

Zobowiązania finansowe -7.273,5 -210,1 

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług -2.373,0 0,0 

Rezerwy -216,4 -3,0 

Pozostałe zobowiązania -29.974,4 8.592,2 


Kapitał z aktualizacji wyceny -8.075,1 0,0 

Różnice kursowe 43,6 -0,4 

PRZEJęTE AKTyWA NETTO -646,2 12.109,2 

(ujemna) wartość firmy 40.974,9 6.046,2 

CENA NAByCIA 40.328,7 18.155,3 


CENA NETTO NAByCIA SPóŁEK OBIEKTOWyCH 37.825,9 17.053,9 

Cena nabycia dodatkowych udziałów w wysokości 40.328,7 TEuR (2007/08: 18.155,3 TEuR) została uiszczona w 

gotówce. 

Skutki konsolidacji końcowej przeprowadzonej w roku obrotowym 2008/09 przedstawiają się w następujący sposób: 



udziały w jednostkach stowarzyszonych 23.684,6 0,0 

Pozostałe instrumenty finansowe 6.235,5 14.101,8 

należności i pozostałe aktywa 29.215,3 988,7 

Aktywo z tytułu podatku odroczonego 5.082,6 519,7 

nieruchomości 295.036,6 150.673,2 

Majątek trwały 1,8 0,0 

Wartości niematerialne (bez wartości firmy) 1.325,1 0,0 

Wartość firmy 31.859,4 -11,3 

Zobowiązania finansowe -194.556,0 -72.185,8 

Zobowiązania finansowe z tytułu udziału komandytowego 0,0 0,0 


Pozostałe zobowiązania -76.599,0 -1.832,8 

Rezerwy -2.946,8 -249,7 


Różnice kursowe -2.509,5 -4.217,5 

udziały mniejszości -148,9 0,0 

ZMNIEJSZENIE AKTyWóW NETTO 90.099,3 78.899,8 

Wynik konsolidacji końcowej 28.507,0 28.427,1 

CENA SPRZEDAży 118.606,3 107.326,8 


CENA SPRZEDAży NETTO 103.405,6 93.469,7

na środki pieniężne i ekwiwalenty środków składają się: 



Krótkoterminowe papiery wartościowe 781,0 500.950,7 


STAN śRODKóW PIENIężNyCH 566.918,4 969.395,4 

W ramach środków pieniężnych przypadają: 457,8 mln EuR na EuR (2007/08: 365,3 mln EuR), 11,3 mln EuR na CZK 

(2007/08: 11,2 mln EuR), 12,6 mln EuR na HuF (2007/08: 18,3 mln EuR), 23,3 mln EuR na Pln (2007/08: 48,0 mln EuR), 

27,2 mln EuR na ROn (2007/08: 33,9 mln EuR), 8,0 mln EuR na SKK (2007/08: 17,0 mln EuR), 12,2 mln EuR na RuB 

(2007/08: 17,3 mln EuR) i 13,8 mln EuR na pozostałe (2007/08: 5,0 mln EuR). 

Wykazana w rachunku przepływów pieniężnych płynność finansowa zawiera środki pieniężne oraz inwestycje krótkoterminowe. 

Inwestycje krótkoterminowe zaliczane są według MSR 7.7 do środków pieniężnych i ekwiwalentów pieniężnych, 

o ile ich termin płatności nie przekracza 3 miesięcy. Wszystkie inwestycje zawarte w tej pozycji bilansowej na dzień 

bilansowy spełniły powyższy warunek. 

W roku poprzednim w pozycji krótkoterminowe papiery wartościowe wykazano papiery wartościowe w wysokości 501,0 

MEuR. Są nimi krótkoterminowe obligacje, wyemitowane przez Republikę Federalną niemiec i Republikę Francuską. 

Ich termin wymagalności przekracza obecnie trzy miesiące. W celu umożliwienia porównywalności w rachunku przepływów 

pieniężnych skorygowano porównawcze dane liczbowe. 

Przeliczenie rachunku przepływów pieniężnych następuje po średnim kursie poszczególnej waluty lokalnej. Różnice 

kursowe powstałe z tytułu przeliczenia walut pomiędzy średnim kursem oraz kursem obowiązującym na dzień bilansowy 

wykazywane są w pozycji „Różnice z tytułu przeliczenia walut”. 

Zrezygnowano z podania sumy przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, działalności inwestycyjnej i działalności 

finansowej, dotyczących udziałów we wspólnie prowadzonych jednostkach, które to udziały konsolidowano metodą 

proporcjonalną (IAS 7.50b), ponieważ wiązałoby się to z niewspółmiernie wysokim nakładem. Z tego samego 

powodu zrezygnowano z danych przewidzianych w MSR 7.50 d. 

179

180 


5. 

raport w podziale na segmenty działalności 

Decyzje w IMMOEAST podejmuje centralnie Zarząd jako organ zbiorowy. Raportowanie wewnętrzne na potrzeby Zarządu 

następuje na podstawie danych otrzymanych z poszczególnych krajów. Informacje takie zawarte są w rachunkach 

zysków i strat uwzględniających eliminację poniesionych kosztów oraz uzyskanych przychodów wewnątrz segmentu jak 

również eliminację wyników na transakcjach ze spółkami holdingu przyporządkowanymi danemu krajowi. Ponadto dane 

na potrzeby Zarządu prezentowane są na bazie rachunków przepływów pieniężnych w podziale na poszczególne 

kraje. 

IMMOEAST jest spółką działającą w sektorze nieruchomości, która do końca lutego 2009 r. obecna była wyłącznie na 

rynkach Europy Wschodniej. Do końca lutego 2009 r. rynek podstawowy IMMOEAST AG obejmował trzy regiony: 

Europę środkową i Wschodnią (CEE), gdzie inwestycje realizowane są w Czechach, Polsce, na Słowacji i na Węgrzech, 

Europę Południowo-Wschodnią (SEE), gdzie inwestycje przeprowadzane są w Chorwacji, Rumunii, Bułgarii, Słowenii i 

Serbii; oraz teren Wspólnoty niepodległych Państw (CIS), z inwestycjami realizowanymi w Rosji i na ukrainie. W związku 

z przejęciem IMMOAuSTRII, które nastąpiło z początkiem marca 2009 r., działalność IMMOEAST objęła kolejny region 

- Austrię. 

Raportowanie wewnętrzne odbywa się w podziale na następujące segmenty regionalne: Europa środkowa i Wschodnia 

CEE (w podziale na poszczególne państwa: Węgry, Czechy, Polskę i Słowację), Europa Południowo-Wschodnia SEE (w 

podziale na Rumunię, Słowenię, Serbię, Bułgarię oraz Chorwację), Wspólnota niepodległych Państw CIS (Rosja i ukraina) 

oraz IMMOAuSTRIA (wszystkie spółki holdingu regionalnego IMMOAuSTRIA). W roku obrotowym 2008/09 w celu 

lepszego przekształcenia zdefiniowano na nowo segment holding. Spółki przyporządkowywane do tego segmentu do 

tej pory przedstawiane były w tabeli przekształcenia razem z korektami konsolidacyjnymi. 

Poniższa tabela uzasadnia kryterium istotności przy wyborze segmentów. 

5.1. Przychody ze sprzedaży 

W roku obrotowym 2008/09 IMMOEAST osiągnęła przychody ze sprzedaży we wszystkich segmentach regionalnych 

(CEE, SEE, CIS oraz IMMOAuSTRIA) w wysokości 407.044,9 TEuR. W porównaniu do poprzedniego roku odnotowano 

wzrost o 109.831,6 TEuR tj. o 37 % . Zawarte w tej pozycji przychody z tytułu wynajmowanych powierzchni wzrosły o 

62.040,2 TEuR do kwoty 282.748,6 TEuR, tj. o 27,8 % . 

Segment regionalny CEE zrealizował ok. 55 % łącznych przychodów ze sprzedaży, co czyni go pod względem osiąganych 

przychodów ze sprzedaży segmentem dominującym. Przychody ze sprzedaży w tym segmencie, a zatem na 

Węgrzech, w Czechach, Polsce i na Słowacji wzrosły w porównaniu do poprzedniego roku o ponad 15,2 %. Porównując 

uzyskane przychody w ramach segmentu CEE relatywnie najwyższy wzrost odnotowała Polska, o 30,5 %. Przychody z 

CEE SEE CIS 

Wartości w mln 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 

Przychody segmentu 

Wartość 227,1 197,2 85,9 65,3 43,2 34,8 

udział 55,8 % 66,3 % 21,1 % 22,0 % 10,6 % 11,7 % 

Wynik segmentu 

Wartość -1.019,1 60,5 -709,0 7,4 -251,3 -29,6 

udział 

Majątek segmentu 

43,0 % 36,2 % 29,9 % 4,5 % 10,6 % -17,7 % 

Wartość 2.580,8 3.448,9 1.293,3 1.876,6 650,8 717,8 

udział 24,2 % 29,7 % 12,1 % 16,1 % 6,1 % 6,2 %

IMMOAUSTRIA Holdingi 


tytułu wynajmu wzrosły w tym kraju o 1,9 %, z 46.075,2 TEuR do 46.970,5 TEuR. Wzrost przychodów ze sprzedaży jest 

przede wszystkim skutkiem sprzedaży zapasów nieruchomości w wysokości 18.687,1 TEuR. 

Drugie miejsce w segmencie CEE zajmują Węgry, które wypracowały przychody z tytułu wynajmu w wysokości 

34.913,2 TEuR, co odpowiada wzrostowi o 7.452,2 TEuR, t.j. 27,1 % w porównaniu do poprzedniego roku. Wzrost ten 

jest przede wszystkim skutkiem ukończenia w roku obrotowym takich obiektów jak StopShop Debrecen, Haller Garden 

czy StopShop nagykanisza, ale także uzyskanych w roku obrotowym 2008/09 przychodów z wynajmu obiektów, ukończonych 

w poprzednim roku obrotowym. W subsegmencie Słowacja także nastąpił wzrost przychodów z tytułu najmu 

w stosunku do roku poprzedniego. Odnotowano tam zwyżkę w wysokości 1.477,9 TEuR, t.j. 8,8 %, która z jednej strony 

wynika z ukończenia obiektów w minionym roku obrotowym (np. StopShops w Ruzomberok i w Popradzie), a z drugiej 

strony daje się wytłumaczyć tym, że obiekty nabyte ew. ukończone w trakcie roku obrotowego 2007/08, w badanym 

roku obrotowym po raz pierwszy wygenerowały przychody mające wpływ na wynik grupy kapitałowej. 

Czechy osiągnęły przychody z tytułu wynajmu, utrzymujące się na stałym poziomie w porównaniu do roku obrotowego 

2007/08, a tym samym wypracowały około 31,8 % łącznych przychodów ze sprzedaży segmentu CEE. 

Segment SEE obejmujący Rumunię, Bułgarię, Chorwację, Serbię i Słowenię odnotował najwyższy przyrost przychodów 

ze sprzedaży. Przychody z tytułu wynajmu wzrosły o 21,9 %, a przychody ze sprzedaży zwiększyły się w porównaniu do 

poprzedniego roku o 31,7 %. na szczególną uwagę w tym segmencie zasługuje Rumunia, gdzie w porównaniu do poprzedniego 

roku przychody ze sprzedaży zwiększyły się o 35,3 %, a przychody z tytułu wynajmu o 24,8 %. Przyczyniło 

się do tego przede wszystkim ukończenie i otwarcie centrum handlowego Armonia Arad oraz otwarcie obiektów logistycznych 

logCenter Ploiesti, logCenter Timisoara i nordEst logistic Parks. Wzrost ten wynika także z faktu, że kilka 

obiektów, jak np. centrum handlowe Polus Center Cluj zostały ukończone w trakcie roku obrotowego 2007/08. Obiekty 

te po raz pierwszy wygenerowały przychody za 12 miesięcy w minionym roku obrotowym. 

W segmencie SEE wzrost przychodów ze sprzedaży nastąpił także w Chorwacji (o 11,9 %). W Słowenii i Bułgarii odnotowano 

natomiast spadek przychodów ze sprzedaży o 5,0 % względnie 11,9 %. 

Segment CIS obejmujący Rosję i ukrainę zwiększył zrealizowane przychody ze sprzedaży o kwotę 8.423,7 TEuR tj. o 

24,2 %.W Rosji przychody z tytułu wynajmu wzrosły o 13,3 %. Wynika to głównie z faktu, że projekt Shushary, nabyty w 

kwietniu 2008 r., w badanym roku obrotowym po raz pierwszy wygenerował przychody z tytułu wynajmu za dwanaście 

miesięcy. 

W przypadku segmentu IMMOAuSTRIA nie jest możliwe przytoczenie na dzień 30.4.2009 r. danych porównawczych za 

rok obrotowy 2007/08, ponieważ przejęcie tego segmentu nastąpiło w marcu 2009 r. 

Pozostałe i wyłączenia 

konsolidacyjne 

Grupa IMMOEAST 

2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 

50,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 407,0 297,2 

12,5 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 

17,0 0,0 -407,4 113,2 -2,6 15,7 -2.372,5 167,3 

-0,7 % 0,0 % 17,2 % 67,6 % 0,1 % 9,4 % 

5.271,1 0,0 3.165,0 5.587,1 -2.289,3 -1.205,1 10.671,7 10.425,3 

49,4 % 0,0 % 29,7 % 48,0 % -21,5 % 0,0 % 

181

182 


5.2. Wynik z aktualizacji wyceny 

Wynik z aktualizacji wyceny zawiera wszelkie zwiększenia i zmniejszenia wartości nieruchomości. Poza tym w wyniku 

zostały ujęte wszystkie zmniejszenia wartości projektów deweloperskich w fazie realizacji. 

W roku obrotowym 2008/09 wynik z aktualizacji wyceny osiągnął wartość ujemną w wysokości 913.198,8 TEuR, co 

oznacza spadek o 924.288,9 TEuR w stosunku do roku poprzedniego. Ten wysoki spadek został spowodowany przede 

wszystkim kryzysem na międzynarodowych rynkach finansowych, który dotknął także sektor nieruchomości. W roku 

obrotowym 2008/09 nastąpił znaczny spadek zarówno pod względem ilości, jak i kwot transakcji zawieranych na rynku 

nieruchomości, a także wzrost stóp zwrotu, stosowanych przy wycenie nieruchomości. Ze względu na rozwój rynku 

inwestycji w nieruchomości na prawie wszystkich rynkach częściowych konieczne było zastosowanie przy wycenie rosnących 

stóp zwrotu, co pociągnęło za sobą odpowiednie spadki wartości. 

W segmencie CEE odnotowano ujemny wynik z aktualizacji wyceny w wysokości 533.268,4 TEuR, wynikający ze wzrostu 

stóp zwrotu. Po skorygowaniu o skutki zmian kursów walut zmniejszenie wartości w segmencie CEE wyniosło 

820.368,6 TEuR. 

W segmencie SEE znaczny wzrost stóp zwrotu, realizowanych przy wycenie nieruchomości, odnotowano przede wszystkim 

w Rumunii. Doprowadziło to do powstania ujemnego wyniku z aktualizacji wyceny w wysokości 360.171,7 TEuR ew. 

po skorygowaniu o skutki zmian kursów walut, w wysokości 483.049,9 TEuR. 

Także w segmencie CIS nastąpił znaczny wzrost stóp zwrotu, którego efektem jest wynik z aktualizacji wyceny w wysokości 

24.230,1 TEuR. Wynik z aktualizacji skorygowany o skutki zmian kursów walut wynosi 78.624,1 TEuR. 

Segment IMMOAuSTRIA osiągnął dodatni wynik z aktualizacji wyceny w wysokości 4.471,4 TEuR, co nieco złagodziło 

ujemny wynik z aktualizacji wyceny IMMOEAST. 

5.3. Wynik na działalności finansowej 

W przeciwieństwie do dodatniego wyniku na działalności finansowej z roku obrotowego 2007/08 w wysokości 

250.986,5 TEuR, w roku obrotowym 2008/09 IMMOEAST wypracowała wynik ujemny wynoszący 913.240,6 TEuR. Z 

jednej strony jest on skutkiem spadku wartości inwestycji finansowych oraz udziałów w jednostkach stowarzyszonych. 

Z drugiej strony w wyniku na działalności finansowej znalazły odzwierciedlenie ujemne różnice kursowe w poszczególnych 

krajach segmentów regionalnych w wysokości 331.172,6 TEuR. Do nieznacznej poprawy wyniku przyczyniły się 

przychody z tytułu działalności finansowej w wysokości 61.567,9 TEuR.

5.4. Inwestycje 


W roku obrotowym 2008/09 grupa kapitałowa IMMOEAST przeznaczyła na inwestycje na rynku nieruchomości środki 

finansowe w wysokości 3.876,3 TEuR, z czego 4,68 % przypadło na segment regionalny CEE, 3,53 % na segment regionalny 

SEE, 2,98 % na segment regionalny CIS oraz 88,81 % na nowo nabyty segment regionalny IMMOAuSTRIA. Inwestycje 

dotyczyły w głównej mierze powierzchni biurowych, logistycznych i usługowych. 

5.5. Przekształcenie danych z poziomu segmentów na poziom grupy kapitałowej 

Przekształcenie z poziomu segmentów na poziom grupy kapitałowej zawiera korekty konsolidacyjne, jak również kwoty 

dotyczące pozostałych segmentów nie podlegających obowiązkowi raportowania. 

Kwoty zawarte w tabeli przekształcenia: wynik grupy kapitałowej, wynikają przede wszystkim z odpisów amortyzacyjnych, 

pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych, jak również z pozostałych pozycji finansowych, wykazanych w 

segmentach nie podlegających raportowaniu, które wprawdzie są częścią składową wyników poszczególnych segmentów 

działalności, nie są jednak uwzględniane w wyniku na działalności operacyjnej grupy kapitałowej. 

W skład majątku segmentów wchodzą przede wszystkim nieruchomości (MSR 40), nieruchomości w budowie (MSR 16), 

wartości niematerialne, jak również udziały wycenione metodą praw własności, zapasy i należności. 

na zobowiązania segmentów składają się zobowiązania finansowe, zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rezerwy oraz 

zobowiązania z tytułu podatków. 

Przekształcenie w zakresie majątku i zobowiązań dotyczy w głównej mierze wyeliminowania należności oraz zobowiązań 

nie przyporządkowanych do regionów. 

Inwestycje poszczególnych segmentów zawierają zwiększenia w zakresie nieruchomości, rzeczowego majątku trwałego 

oraz udziałów wycenianych metodą praw własności, jak również wartości niematerialnych, z wyłączeniem wartości firmy. 

183

184 


JEDnOSTKI POWIąZAnE GRuPy 

KAPITAłOWEJ IMMOEAST AG 

V = konsolidacja metodą pełną, Q = konsolidacja proporcjonalna, E = wycena metodą praw wlasności 

Spółka 

Kraj 

Siedziba 

IMMOEAST AG A Wiedeń 833.824.125 EuR n/a n/a V 

Office Campus Budapest Kft. H Budapeszt 626.000.000 HuF 75,00 % 31.12.2000 01.11.2006 V 

IMMOEAST Beteiligungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 22.08.2001 V 

Arpad Center Kft. H Budapeszt 31.000.000 HuF 100,00 % 01.08.2002 V 

Globe 13 Kft. H Budapeszt 50.000.000 HuF 100,00 % 01.08.2002 V 

Campus Budapest Bt. H Budapeszt 1.403.000.000 HuF 74,96 % 31.12.2002 01.11.2006 V 

SBF Development Praha spol.s.r.o. CZ Praga 30.600.000 CZk 100,00 % 01.01.2003 31.10.2005 V 

ODP Office Development Praha spol.s.r.o. CZ Praga 10.700.000 CZk 100,00 % 01.01.2003 21.07.2005 V 

WEGE spol.s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 100,00 % 01.01.2003 21.07.2005 V 

SB Praha 4 spol.s.r.o. CZ Praga 26.532.000 CZk 100,00 % 01.01.2003 21.07.2005 V 

VAlDEK Praha spol.s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 100,00 % 16.10.2003 

Kapitał nominalny 

Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

21.07.2005 

ew. 01.11.2005 

IMMOFInAnZ Hungária Harmadik Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 20.02.2004 V 

lentia Real (1) Kft. H Budapeszt 227.000.000 HuF 100,00 % 24.02.2004 V 

Immofinanz Polska Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 31.03.2004 V 

ATlAS 2001 CR s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 100,00 % 20.04.2004 V 

I-E Immoeast Real Estate GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 30.04.2004 V 

IRIdE S.A. RO Bukareszt 16.683.215 RON 100,00 % 13.05.2004 V 

West Gate Üzleti Park Fejlesztö Kft. H Budapeszt 3.180.000 HuF 100,00 % 02.07.2004 V 

Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft. H Budapeszt 561.000.000 HuF 100,00 % 13.07.2004 V 

Szepvölgyi Business Park Kft. H Budapeszt 601.000.000 HuF 100,00 % 05.08.2004 V 

Gordon Invest Kft. H Budapeszt 583.000.000 HuF 100,00 % 06.08.2004 15.09.2008 V 

I-E-H Immoeast Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 18.09.2004 V 

IMMOEAST Silesia Holding ltd. Cy nikozja 1.000 CyP 100,00 % 29.10.2004 V 

ABlO Property s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 100,00 % 03.12.2004 01.06.2005 V 

ARE 4 Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 07.12.2004 04.05.2006 V 

IMMOEAST Projekt Moskau Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.12.2004 V 

Central Bud Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 09.12.2004 04.05.2006 V 

IO-1 Building Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 09.12.2004 28.07.2008 V 

Global Trust s.r.l. RO Bukareszt 2.030 RON 100,00 % 01.01.2005 V 

ImmoPoland Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 20.01.2005 V 

Atom Centrum a.s. CZ Praga 1.000.000 CZk 100,00 % 20.01.2005 27.06.2006 V 


Immoeast Cassiopeia Financing Holding ltd. Cy nikozja 1.000 CyP 100,00 % 31.01.2005 02.02.2008 V 

ImmoPoland Residential I Sp. z o.o. w likwidacji 

(ehem. ImmoPoland Residential I Sp. z o.o.) 

Pl Warszawa 50.000 Pln 47,50 % 03.02.2005 Q 

I-E-H Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 15.02.2005 V 

IMAK CEE B.V. nl Amsterdam 45.000 EuR 100,00 % 18.02.2005 04.05.2006 V 

ProEast Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 16.04.2005 V 

IMMOEAST Acquisition & Management GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.04.2005 V 

Rodzaj konsolidacji 

V

Jednostki powiązane grupy kapitałowej IMMOEAST AG 


Spółka 

Kraj 

Siedziba 






Flex Invest Sp. z o.o. Pl Warszawa 51.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Secure Bud Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Al Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Atlantis Invest Sp. z o.o. Pl Warszawa 51.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Ol Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Omega Invest Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

SAS Inter Kft. H Budapeszt 258.690.000 HuF 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

IMAK Finance B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

uKS Finance Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

uKS liegenschaftsentwicklung GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 30.04.2005 04.05.2006 V 

Harborside Imobiliara s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 75,00 % 11.05.2005 13.06.2008 V 

STOP.SHOP. Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 31.05.2005 V 

IMMOEAST Projekt Alpha Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 31.05.2005 V 

Center Invest Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 02.06.2005 V 

IMMOEAST Projekt Beta Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 04.06.2005 V 



IMMOEAST AllEGRO Beteiligungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 28.06.2005 V 

Airport Property Development a.s. CZ Praga 1.000.000 CZk 100,00 % 29.06.2005 V 

IMMOEAST Projekt Gamma Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 02.07.2005 V 

IMMOEAST Projekt Delta Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.07.2005 V 

IMMOEAST Projekt Epsilon Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.07.2005 V 

IA Holding 1 Kft. H Budapeszt 2.183.000.000 HuF 100,00 % 13.07.2005 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

04.05.2006/ 


IMMOEAST Slovakia s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 21.07.2005 V 

Cora GS s.r.l. RO Bukareszt 300 RON 100,00 % 25.07.2005 V 

C.E.P.D. Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 31.08.2005 04.05.2006 V 

Optima A Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 01.09.2005 V 

DH logistik Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 01.11.2005 V 

Multi-ImmoEast Asset Management GmbH d Monachium 25.000 EuR 45,00 % 03.11.2005 Q 

A-I Investments Management Europe GmbH d Monachium 25.000 EuR 50,00 % 03.11.2005 Q 

Shark Park Holding Kft. H Budapeszt 2.320.000.000 HuF 100,00 % 08.11.2005 

04.05.2006/ 


Euro Businesspark Kft. H Budapeszt 372.970.000 HuF 100,00 % 14.11.2005 04.05.2006 V 

IMMOEAST Projekt lambda Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 16.11.2005 V 

PERl InVEST a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 


V 

V 

185

186 




Spółka 

Kraj 

Siedziba 

nP Investments a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

E.n.G. Property a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

JunGMAnnOVA ESTATES a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

Stetkova Property Invest a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

J.H. Prague a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

PAn Development a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 50,00 % 09.12.2005 Q 

IMMOEAST Projekt Kappa Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 20.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Jota Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 20.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Investment Szesc Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

IMMOEAST HRE Investment dwa Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Investment Trzy Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Investment Cztery Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Investment Piec Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Investment jeden Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 28.12.2005 V 

Polus Tower 2 a.s. Sk Bratysława 75.213.900 Skk 100,00 % 31.12.2005 V 

Polus Tower 3 a.s. Sk Bratysława 13.100.000 Skk 100,00 % 31.12.2005 V 

Polus a.s. Sk Bratysława 222.767.000 Skk 100,00 % 31.12.2005 V 

BA Energetika s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 31.12.2005 V 

nowe Centrum Sp. z o.o. Pl Katowice 63.636.000 Pln 100,00 % 31.12.2005 V 

ElCO Sp. z o.o. Pl Katowice 50.000 Pln 100,00 % 31.12.2005 V 

IMMOEAST Projekt Sita Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 04.01.2006 V 

IMMOEAST Projekt Omega Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 05.01.2006 V 

Multi-ImmoEast Central European 

Property Fund C.V. 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

l luksemburg 0 EuR 45,00 % 24.01.2006 Q 

IMMOEAST Projekt Aries Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 31.01.2006 V 

Capri Trade s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 10.02.2006 V 

IMMOEAST Projekt Capricornus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 17.02.2006 V 

IMMOEAST Projekt Caelum Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 80,00 % 17.02.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cassiopeia Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 09.03.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cepheus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 09.03.2006 V 

IMMOEAST Projekt Circinus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 09.03.2006 V 

STOP.SHOP. uherske Hradiste s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 100,00 % 10.03.2006 21.12.2007 V 

Bucharest Corporate Center s.r.l. RO Bukareszt 8.068.929 RON 100,00 % 22.03.2006 V 

Immoeast Baneasa Airport Tower s.r.l. RO Bukareszt 37.000 RON 100,00 % 30.03.2006 09.10.2007 V 

IMMOEAST Presto Beteiligungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 31.03.2006 V 

Prague Office Park I s.r.o. CZ Praga 38.600.000 CZk 100,00 % 05.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Idamantes Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Zerlina Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Dorabella Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 08.04.2006 V 

Rodzaj konsolidacji



Spółka 

Kraj 

Siedziba 


IMMOEAST Projekt Arbaces Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 11.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Masetto Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 11.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Equuleus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 12.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Eridanus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 12.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cygnus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Hydrus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt 

Ducentesimus Holding GmbH 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Secundus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Tertius Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Quartus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Trecenti Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Sextus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Septimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Octavus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt nonus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Decimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Projekt Duodecimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 13.04.2006 V 

IMMOEAST Bulgaria 1 EOOD BG Sofia 5.000 BGN 100,00 % 17.04.2006 V 

STOP.SHOP. Zatec s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,50 % 30.05.2006 15.12.2006 Q 

STOP.SHOP. TB Kft. H Budapeszt 1.530.000 HuF 51,00 % 08.06.2006 Q 

STOP.SHOP. Gyöngy Kft. H Budapeszt 1.530.000 HuF 51,00 % 08.06.2006 Q 

STOP.SHOP. BCS Kft. H Budapeszt 1.530.000 HuF 100,00 % 08.06.2006 15.02.2008 V 

Immoeast Dunaj s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 14.06.2006 V 

TriGránit Centrum a.s. Sk Bratysława 1.000.000 Skk 25,00 % 19.06.2006 E 

IMMOEAST Projekt Tredecimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 


Quindecimus Holding GmbH 


Septendecimus Holding GmbH 


Quadragesimus Holding GmbH 

A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

IMMOEAST Projekt Vicesimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

IMMOEAST Projekt Sexagesimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

Immoeast Projekt Octogesimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

Immoeast Projekt nonagesimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

Immoeast Projekt Centesimus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 21.06.2006 V 

Wakelin Promotions limited Cy nikozja 5.000 CyP 100,00 % 21.06.2006 V 

OOO Krona Design Ru Moskwa 8.000.000 RuB 100,00 % 21.06.2006 V 

Koral Residence EAD BG Sofia 400.000 BGN 100,00 % 23.06.2006 V 

Aragonit s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 100,00 % 01.07.2006 V 


187

188 




Spółka 

Kraj 

S.C. Almera new Capital s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 13.07.2006 

Siedziba 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

01.02.2007/ 


S.C. Meteo Business Park s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 100,00 % 27.07.2006 04.03.2009 V 

S.C. Stupul de Albine s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 100,00 % 27.07.2006 04.03.2009 V 

TriGránit Holding ltd. Cy nikozja 150.000 CyP 25,00 % 31.07.2006 E 

IMMOEAST Projekt Babekan Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Despina Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Curzio Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Almaria Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Sarastro Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Barbarina Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cherubino Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Marcellina Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cimarosa Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Fenena Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Almansor Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Roschana Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Cinna Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Annius Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Semos Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Titurel Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Radames Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Montano Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Amfortas Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Abdallo Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Rezia Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Hüon Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Titania Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Andromache Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Polyxene Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Hylas Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Hekuba Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Pantheus Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt Chorebe Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

IMMOEAST Projekt narbal Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.08.2006 V 

Xantium Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 04.08.2006 28.07.2008 V 

Klyos Media s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 90,00 % 04.08.2006 01.03.2007 V 

OCEAn ATlAnTIC DORCOl DOO SRB Belgrad 48.510 CSd 80,00 % 24.08.2006 V 

Equator Real Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 51,00 % 28.08.2006 Q 


V



Spółka 

Kraj 

Siedziba 


nimbus Real Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 51,00 % 28.08.2006 Q 

Cirrus Real Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 51,00 % 28.08.2006 Q 

nakupni Centrum Trebic s.r.o. CZ Znaim 200.000 CZk 50,50 % 30.08.2006 Q 

IMMOEAST Polonia Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 06.09.2006 V 

nakupni Centrum AVEnTIn Tabor s.r.o. CZ Znaim 200.000 CZk 50,50 % 18.09.2006 Q 

Centrum Opatov a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 100,00 % 22.09.2006 V 

Alpha real d.o.o. SlO lublana 8.763 EuR 100,00 % 30.09.2006 V 

Beta real d.o.o. SlO lublana 8.763 EuR 100,00 % 30.09.2006 V 

Silesia Residential Holding limited Cy nikozja 2.000 CyP 70,00 % 09.10.2006 Q 

Silesia Residential Project Sp. z o.o. Pl Katowice 9.321.000 Pln 70,00 % 09.10.2006 Q 

IMMOEAST Despina III B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 09.10.2006 V 

IMMOEAST Despina II B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 09.10.2006 V 

IMMOEAST Despina V B.V. nl Amsterdam 31.765 EuR 100,00 % 09.10.2006 V 

IMMOEAST Despina IV B.V. nl Amsterdam 31.765 EuR 100,00 % 09.10.2006 V 

IMMOEAST Despina I B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 09.10.2006 V 

Veronia Shelf s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 51,00 % 18.10.2006 Q 

STOP.SHOP. Krnov s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,50 % 27.10.2006 Q 

Gangaw Investments limited Cy nikozja 1.000 CyP 50,00 % 30.10.2006 Q 

OAO Kashirskij Dvor-Severyanin Ru Moskwa 500.000 RuB 50,00 % 30.10.2006 Q 

Diamant Real spol. s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 51,00 % 31.10.2006 Q 

HEPP III luxembourg MBP SARl l luksemburg 1.000.000 EuR 50,00 % 01.11.2006 Q 

MBp I Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 01.11.2006 12.02.2008 Q 

MBp II Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 01.11.2006 12.02.2008 Q 

MBP Sweden Finance AB S Sztokholm 100.000 SEk 50,00 % 01.11.2006 Q 

WInnIPEGIA SHElF s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 100,00 % 13.11.2006 V 

BEWO International Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 50,00 % 14.11.2006 Q 

STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 20.11.2006 Q 

STOP.SHOP. Kadan s.r.o. 

(ehem. STOP.SHOP. Sokolov s.r.o.) 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 20.11.2006 Q 

STOP.SHOP. Hranice s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 100,00 % 20.11.2006 31.07.2008 V 

Debowe Tarasy Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 70,00 % 21.11.2006 Q 

Trevima ltd. Cy limassol 10.000 CyP 100,00 % 30.11.2006 V 

OOO Torgoviy Dom na Khodinke Ru Moskwa 7.285 RuB 100,00 % 30.11.2006 V 

Grand Centar d.o.o. HR Zagrzeb 20.000 HRk 80,00 % 30.11.2006 V 

Blue Danube Holding ltd. M Floriana 1.500 EuR 100,00 % 12.12.2006 V 

Business Park West-Sofia EAD BG Sofia 500.000 BGN 100,00 % 12.12.2006 V 

BB C – Building A, k.s. CZ Praga 20.000 CZk 100,00 % 13.12.2006 V 

BB C – Building B, k.s. CZ Praga 20.000 CZk 100,00 % 13.12.2006 V 

BB C – Building C, k.s. CZ Praga 90.000 CZk 100,00 % 13.12.2006 V 


189

190 




Spółka 

Kraj 

Siedziba 

SC EFG urban Achizitii s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 100,00 % 14.12.2006 04.03.2009 V 

STOP.SHOP. Pribram s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 100,00 % 15.12.2006 16.02.2009 V 

logistic Contractor s.r.l. RO Ilfov 200 RON 100,00 % 18.12.2006 V 

SCT s.r.o. Sk Bratysława 52.916.000 Skk 100,00 % 21.12.2006 V 

Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k. Pl Katowice 1.860.239 Pln 70,00 % 05.01.2007 Q 

Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k. Pl Katowice 1.861.085 Pln 70,00 % 05.01.2007 Q 

Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k. Pl Katowice 1.900.535 Pln 70,00 % 05.01.2007 Q 

Central Business Center Kft. H Budapeszt 172.042.584 HuF 100,00 % 15.01.2007 V 

S.C. Arbor Corporation s.r.l. RO Bukareszt 13.500 RON 90,00 % 29.01.2007 10.04.2008 V 

S.C. IE Baneasa Project s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 01.02.2007 16.01.2008 Q 

STOP.SHOP. Havlíčkův Brod s.r.o. 

(ehem. STOP.SHOP. Breclav s.r.o.) 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 12.02.2007 Q 

STOP.SHOP. Jablonec nad nisou s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 12.02.2007 Q 

Eye Shop Targu Jiu s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 19.02.2007 30.04.2009 V 

log Center Ploiesti s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 19.02.2007 30.04.2009 V 

log Center Brasov s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 19.02.2007 30.04.2009 V 

STOP.SHOP. lucenec s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 19.02.2007 31.03.2008 V 

STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 19.02.2007 31.03.2009 V 

STOP.SHOP. Zvolen s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 19.02.2007 31.03.2008 V 

Gordon Invest netherlands B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 22.02.2007 V 

Centre Investments s.r.o. CZ Praga 100.000 CZk 100,00 % 28.02.2007 V 

Brno Estates a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 100,00 % 28.02.2007 V 

IMMOEAST Iride IV Project s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 01.03.2007 V 

BEWO d.o.o. Banja luka BIH Banja luka 2.000 BAM 50,00 % 05.03.2007 Q 

lasuvu Consultants ltd. Cy nikozja 1.000 CyP 100,00 % 06.03.2007 V 

S.C. union Investitii S.r.l. RO Bukareszt 2.000 RON 25,00 % 07.03.2007 Q 

S.C. Valero Invest s.r.l. RO Bukareszt 1.760.000 RON 100,00 % 20.03.2007 V 

Immoeast luxembourg 1 SARl l luksemburg 12.500 EuR 100,00 % 22.03.2007 V 

Immoeast luxembourg 2 SARl l luksemburg 12.500 EuR 100,00 % 22.03.2007 V 

Hekuba SA l luksemburg 31.000 EuR 33,33 % 28.03.2007 16.08.2007 E 

S.C. Baneasa 6981 s.r.l. RO Bukareszt 5.550.000 RON 100,00 % 05.04.2007 V 

Bewo International d.o.o. Beograd SRB Belgrad 500 EuR 50,00 % 13.04.2007 Q 

Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. RO Klusz 14.705.500 RON 100,00 % 24.05.2007 19.12.2007 V 

S.C. Red Project Two s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 75,00 % 03.05.2007 13.06.2008 V 

S.C. Dacian Second s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 02.05.2007 V 

S.C. Flash Consult Invest s.r.l. RO Bukareszt 2.000 RON 100,00 % 22.05.2007 V 

S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l. RO Bukareszt 34.000 RON 80,00 % 02.05.2007 Q 

Harborside Hotel s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 75,00 % 09.05.2007 25.06.2008 V 

Perlagonia 1 Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 04.06.2007 V 

Rodzaj konsolidacji



Spółka 

Kraj 

Siedziba 


Perlagonia 2 Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 04.06.2007 V 

Gendana Ventures ltd. Cy larnaca 1.000 CyP 100,00 % 22.06.2007 V 

Real Habitation s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 22.06.2007 V 

BIG BOX nove Zamky s.r.o. Sk Bratysława 300.000 Skk 100,00 % 29.06.2007 V 

BIG BOX Trencin s.r.o. Sk Bratysława 300.000 Skk 100,00 % 29.06.2007 V 

IMMOEAST netherlands II B.V. nl Amsterdam 93.750 EuR 100,00 % 02.07.2007 V 

S.C. S-Park Offices s.r.l. RO Bukareszt 22.828.313 RON 100,00 % 10.07.2007 V 

Perlagonia nl 2 B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 18.06.2007 V 

Perlagonia nl 1 B.V. nl Amsterdam 34.034 EuR 100,00 % 18.06.2007 V 

IE Equuleus nl B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 18.06.2007 V 

STOP.SHOP. Znojmo s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

STOP.SHOP. usti nad Orlici s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

STOP.SHOP. Brandys nad labem s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

STOP.SHOP. Cesky Krumlov s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

STOP.SHOP. Pelhrimov s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

STOP.SHOP. louny s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 16.07.2007 Q 

ARMONIA CENTER ARAd s.r.l. 

(ehem. S.C. Red Project One s.r.l.) 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

RO Bukareszt 11.411.000 RON 100,00 % 18.07.2007 31.10.2008 V 

S.C. IMMOEAST narbal Project s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 11.07.2007 V 

Berga Investment limited Cy limassol 10.000 CyP 75,00 % 24.07.2007 Q 

MOnESA lIMITED Cy limassol 10.000 CyP 75,00 % 24.07.2007 Q 

OOO Berga Development Ru Moskwa 10.000 RuB 75,00 % 24.07.2007 Q 

OOO Fenix Development Ru Moskwa 18.400 RuB 75,00 % 24.07.2007 Q 

BB C – Building Gamma a.s. CZ Praga 2.000.000 CZk 100,00 % 20.07.2007 V 

VTI Varna Trade Invest OOD BG Sofia 5.000 BGN 50,00 % 24.07.2007 Q 

Taifun Real Sp. z o.o. Pl Warszawa 52.500 Pln 100,00 % 31.07.2007 V 

IE narbal nl B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 27.07.2007 V 

GAIA Real Estate Investments S.A. 

(ehem. GAIA Real Estate Holding S.A.) 

l luksemburg 35.031.000 EuR 33,33 % 30.07.2007 16.08.2007 E 

Anadolu Gayrimenkul yatirimciligi ve Ticaret A.S. TR Istambuł 50.000 yTl 33,33 % 16.08.2007 E 

Vendo Gayrimenkul yatirimciligi ve Ticaret A.S. TR Istambuł 50.000 yTl 33,33 % 16.08.2007 E 

Vertano Residence Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 01.08.2007 Q 

Vertano Residence Sp. z o.o. 1 Sp.k. Pl Warszawa 17.000.000 Pln 90,53 % 01.08.2007 31.07.2008 V 

Baumarkt Ceské Budejovice s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 50,00 % 13.08.2007 Q 

lifestyle logistik s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 50,00 % 29.08.2007 Q 

SCpO s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 24.08.2007 30.01.2009 V 

IMMOEAST Project Riverside Tower s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 05.09.2007 V 

Bersan Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 5.848.849 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Boronkay Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 8.605.620 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Manisa Cidersan Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 852.001 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 


191

192 




Spółka 

Kraj 

Siedziba 

Gebze Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 417.870 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Kilyos Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 10.718.646 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Sehitler Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 3.735.281 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Sisli Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 24.403.647 yTl 33,33 % 29.08.2007 E 

Turk Real Estate Management SARl l luksemburg 12.500 EuR 33,33 % 10.09.2007 E 

Bluecrest Holdings limited GI Gibraltar 31 GBp 33,33 % 02.10.2007 E 

Perlagonia Cayman Ky George Town 50.000 uSD 100,00 % 23.08.2007 21.12.2007 V 

Ephesus Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 50.000 yTl 33,33 % 25.09.2007 E 

Hadimköy Gayrimenkul yatirim A.S. TR Istambuł 50.000 yTl 33,33 % 25.09.2007 E 

Atrium Park Kft. H Budapeszt 6.000.000 HuF 100,00 % 31.10.2007 V 

Graviscalar limited Cy nikozja 1.000 EuR 100,00 % 02.11.2007 V 

Bulreal EAD BG Sofia 500.000 BGN 49,00 % 12.11.2007 21.12.2008 E 

Bulgarian Circuses and Fun-Fair OOD BG Sofia 100.000 BGN 49,00 % 12.11.2007 E 

„Agroprodaja“ d.o.o. Beograd SRB Belgrad 500 EuR 69,00 % 22.11.2007 V 

lifestyle logistik II s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 50,00 % 06.12.2007 Q 

Barby Holding Sàrl l luksemburg 12.500 EuR 100,00 % 11.12.2007 V 

Braddock Holding Sàrl l luksemburg 12.500 EuR 100,00 % 11.12.2007 V 

Residea limited Cy limassol 1.000 CyP 50,00 % 20.12.2007 Q 

Residea Alpha Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 20.12.2007 Q 

Residea Sigma Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 20.12.2007 Q 

Residea Tau Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 20.12.2007 Q 

Residea Beta Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 20.12.2007 Q 

Residea Omega Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 20.12.2007 Q 

S.C. Pantelimon II Development S.R.l RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 20.12.2007 V 

Contips limited Cy nikozja 1.000 CyP 100,00 % 24.01.2008 V 

Starmaster limited Cy larnaca 2.000 EuR 100,00 % 24.01.2008 V 

norden Maritime Service limited Cy larnaca 1.000 CyP 100,00 % 24.01.2008 V 

Roua Vest s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 100,00 % 24.01.2008 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

31.07.2008 / 

15.10.2008 bzw 


Sphera Building Center International 2003 s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 100,00 % 24.01.2008 V 

Ventilatorul Real Estate SA 

(ehem. long Bridge BuH SA) 

RO Bukareszt 9.466.597 RON 93,67 % 24.01.2008 04.09.2008 V 

Regal Invest s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 93,73 % 24.01.2008 04.09.2008 V 

Prelude 2000 s.r.l. RO Bukareszt 321.000 RON 100,00 % 24.01.2008 V 

norden Maritime s.r.l. 

(ehem. long Bridge Sud s.r.l.) 

RO Bukareszt 1.000 RON 100,00 % 24.01.2008 V 

CP Dubnica s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 50,00 % 25.01.2008 Q 

Center Invest International Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 31.01.2008 V 

Interfax Holding B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 20.02.2008 10.09.2008 V 

Herva ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 11.02.2008 V 


V



Spółka 

Kraj 

Siedziba 


Borisov Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 12.02.2008 V 

Freeze 1 Development s.r.l. RO Bukareszt 1.000 RON 60,00 % 19.02.2008 05.05.2008 V 

Maramando Trading & Investment limited Cy nikozja 1.000 CyP 50,00 % 05.03.2008 Q 

TOV Evro-luno-Park uA Kijów 8.490.906 uAH 50,00 % 05.03.2008 Q 

Ebulliente Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

Sunkta ltd. Cy nikozja 3.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

nuptil Trading ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

Objurg Consultants ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

leutselinge ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

Quixotic Trading ltd. Cy nikozja 1.000 EuR 100,00 % 28.02.2008 V 

Emolu Trading ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 18.03.2008 V 

log Center Sibiu s.r.l. 

(ehem. H.B. logistic Invest s.r.l.) 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

RO Sibiu 200 RON 100,00 % 17.03.2008 30.04.2009 V 

Final Management s.r.o. CZ Praga 200.000 CZk 70,00 % 08.04.2008 V 

Pivuak Trading ltd. Cy nikozja 3.000 EuR 100,00 % 07.04.2008 V 

Irascib Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 07.04.2008 03.11.2008 V 

Dapply Trading ltd. Cy nikozja 3.000 EuR 100,00 % 07.04.2008 V 

Caterata limited Cy nikozja 1.000 EuR 50,00 % 15.04.2008 Q 

Metropol nH Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 25,00 % 15.04.2008 Q 

Cernica Residential Park s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 15,00 % 15.04.2008 E 

SIA unico lV Ryga 2.000 lVl 20,00 % 15.04.2008 E 

nH Snagov lake Rezidential s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

nOA D Invest s.r.l. RO Bukareszt 500 RON 20,00 % 15.04.2008 E 

Polivalenta Building s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 25,00 % 15.04.2008 Q 

Promodo Development s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

Progeo Development s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

nH Entity Corporation s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

nH Pacific Corporation s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

nH Global Time s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 50,00 % 15.04.2008 Q 

Confidential Business s.r.l. RO Bukareszt 200 RON 25,00 % 15.04.2008 Q 

Dalerise limited Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 23.04.2008 V 

Valecorp limited Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 23.04.2008 V 

BIG BOX Poprad s.r.o. Sk Bratysława 300.000 Skk 100,00 % 30.04.2008 V 

ABSTEM Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 01.05.2008 V 

Vitrust ltd. Cy nikozja 3.000 EuR 100,00 % 19.06.2008 V 

Center Invest DEB Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 30.06.2008 V 

Duist Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 06.06.2008 V 

Bivake Consultants ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 01.07.2008 V 

Haller Kert Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 23.07.2008 V 


193

194 




Spółka 

Kraj 

Siedziba 

IM Slovensko s.r.o. Sk Bratysława 5.000 EuR 100,00 % 12.09.2008 V 

Fawna limited Cy nikozja 1.000 EuR 50,00 % 15.09.2008 Q 

Vastator limited Cy nikozja 1.001 EuR 50,00 % 15.09.2008 Q 

TOV Vastator ukraine uA Kijów 47.787 uAH 49,99 % 15.09.2008 Q 

TOV Arsenal City uA Kijów 26.000.000 uAH 49,99 % 15.09.2008 Q 

Rekramext Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 29.10.2008 V 

loundaumcy Investments ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 29.10.2008 V 

Boondock Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 24.10.2008 V 

Oscepar Consultants ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 24.10.2008 V 

Kibiq ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 03.11.2008 V 

leurax Consultants ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 03.11.2008 V 

leretonar ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 03.11.2008 V 

Bermendoca Holdings ltd. Cy nikozja 2.000 EuR 100,00 % 03.11.2008 V 

STOP.SHOP. legnica Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 100,00 % 19.12.2008 V 

Center Invest nkanizsa Kft. H Budapeszt 3.000.000 HuF 100,00 % 09.01.2009 V 

IMMOAuSTRIA IMMOBIlIEn AnlAGEn GMBH A Wiedeń 45.000.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFInAnZ Immobilien 


IMMOFInAnZ AlPHA Immobilien 

Vermietungsgesellschaft m.b.H. 

IMMOFInAnZ naglergasse 

liegenschaftsvermietungsgmbH 

IMMOFInAnZ Artemis Immobilien 

Vermietung GmbH 

SPE liegenschaftsvermietung 

Gesellschaft m.b.H. 


Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 

A Wiedeń 2.180.185 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

A Wiedeń 72.673 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 




Business Park Beteiligungs AG A Wiedeń 72.670 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Business Park Vienna Holding AG A Wiedeń 363.350 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Bauteile A + B Errichtungsges.m.b.H. A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Bauteile C + D Errichtungsges.m.b.H. A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

RentCon Handels- und leasing GmbH A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 


Beteiligungsgesellschaft m.b.H. 


IMMOFInAnZ Metis Anlagen leasing GmbH A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

MARInA Handelsgesellschaft m.b.H. A Wiedeń 72.673 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H. A Wiedeń 1.816.821 EuR 95,00 % 01.03.2009 V 

ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und 

Management GmbH 

A Wiedeń 35.000 EuR 50,00 % 01.03.2009 Q 

F & I liegenschaftsvermietungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 



Burggasse 89 KEG 



Börsegasse 1 KEG 



Rodzaj konsolidacji



Spółka 



Wollzeile 31 KEG 



Gumpendorfer Straße 81 KEG 



Fischof 3 KEG 

IMMOFInAnZ Ismene Immobilien Vermietungs- 

Gesellschaft m.b.H. 



Kaiserstraße 57-59 KEG 

Immofinanz Gamma liegenschafts- und 

Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. 

City Tower Vienna Errichtungs- und 

Vermietungs-GmbH 

Kraj 

Siedziba 



Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 






A Wiedeń 36.336 EuR 99,16 % 01.03.2009 E 


IMMOFInAnZ Aleos Anlagen leasing GmbH A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Hl Bauprojekt GesmbH A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

WIPARK Holding GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH A Wiedeń 36.336 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFInAnZ Enodia Realitäten 

Vermietungs GmbH 

Diefenbachgasse 53-55 

Bauprojektentwicklungs GmbH 



les Bains de St. Moritz Holding AG CH St. Moritz 200.000 CHF 50,00 % 01.03.2009 V 

St. Moritz Bäder AG CH St. Moritz 21.750.000 CHF 50,00 % 01.03.2009 V 

Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

FuTuR-IMMOBIlIEn GmbH A Wiedeń 73.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

REVIVA Immobilien AG A Wiedeń 8.760.000 EuR 99,32 % 01.03.2009 V 

REVIVA Am Spitz liegenschafts AG A Wiedeń 5.840.000 EuR 86,80 % 01.03.2009 V 

IMMOKROn Immobilienbetriebsgesellschaft 

m.b.H. 

Immofinanz Alkmene Immobilien 

Vermietungs GmbH 

Geiselbergstraße 30-32 

Immobilienbewirtschaftungsgesellschaft m.b.H. 




IMF Immobilienholding Gesellschaft m.b.H. A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

FMZ Rosental Betriebs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 80,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFINANZ dREI d 


„untere Viaduktgasse 4“ 

liegenschaftsverwaltung GmbH 

IMMOFInAnZ VIER D 





BuWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH A Wiedeń 18.894.937 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach A Villach 5.087.098 EuR 99,90 % 01.03.2009 V 

„Heller Fabrik“ 


BuWOG Projektentwicklungs-, Service- und 

Dienstleistungs GmbH 




195

196 




Spółka 

Kraj 

Siedziba 

BuWOG CEE GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Immofinanz TCT 



Waluta 

Udział 


konsolidacji 


etapowej ew. 

zwiększenie 


PIO liegenschaftsverwertungs GmbH A Wiedeń 79.940 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Sl Immobilienprojekt GmbH A Wiedeń 480.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

ARO Immobilien GmbH A Wiedeń 7.267.283 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

AAX Immobilienholding GmbH A Wiedeń 40.790 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

STAR Immobilien Treuhand- und 

Versicherungsmakler Gesellschaft m.b.H. 


Bauteil M Errichtungsges.m.b.H. A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFInAnZ Enodia 

Realitäten Vermietungs GmbH & Co OEG 

HM 7 liegenschaftsvermietungsgesellschaft 

m.b.H. 

SElICASTEllO BETA 



A Wiedeń 5.087.098 EuR 80,00 % 01.03.2009 V 


SElICASTEllO BETA liegenschaftsbesitz GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 50,00 % 01.03.2009 Q 



SElICASTEllO GAMMA liegenschaftsbesitz 

GmbH 

IMMOFInAnZ Demophon 

Immobilienvermietungs GmbH 

SelfStorage-Deinlager 

lagervermietungsgesmbH 

SelfStorage-liegenschaftsverwaltung 

Wattgasse GmbH 




A langenzersdorf 70.785 EuR 30,00 % 01.03.2009 Q 


SelfStorage – Dein lagerraum (Schweiz) AG CH Zug 120.000 CHF 30,00 % 01.03.2009 Q 

SelfStorage – Dein lagerraum GmbH d Monachium 25.000 EuR 30,00 % 01.03.2009 Q 

ESG Beteiligungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

RHOMBuS Errichtungs- und 

VerwertungsGmbH & Co KG 


EFSP Immobilienentwicklung GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFInAnZ Finance B.V. nl Amsterdam 18.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

VCG Immobilienbesitz GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

VIV Gebäudeerrichtungs GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Stephanshof 

liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H. 


ARO IBK GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

Frescura Investments B.V. nl Amsterdam 90.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

BuWOG Slovakia s.r.o. Sk Bratysława 200.000 Skk 100,00 % 01.03.2009 V 

Frankonia Eurobau Buwog Bielniki Sp. z o.o. Pl Warszawa 50.000 Pln 50,00 % 01.03.2009 Q 

ARO Eferding Immobilien GmbH A Wiedeń 35.000 EuR 100,00 % 01.03.2009 V 

IMMOFINANZ MONTAIGNE 

liegenschaftsvermietungs GmbH 


BuWOn s.r.o. Sk Bratysława 5.000 EuR 50,00 % 01.03.2009 Q 

Rodzaj konsolidacji

OśWIADCZEnIE ZARZąDu 


Potwierdzamy według najlepszej wiedzy, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe IMMOEAST, sporządzone zgodnie 

z obowiązującymi standardami rachunkowości, możliwie wiernie odzwierciedla sytuację majątkową, finansową i 

dochodową Koncernu, że w skonsolidowanym sprawozdaniu z działalności przebieg działalności, jej wynik i sytuacja 

Koncernu przedstawione zostały w taki sposób, iż wynika z nich możliwie wierny obraz sytuacji majątkowej, finansowej 

i dochodowej Koncernu, i że skonsolidowane sprawozdanie z działalności zawiera opis istotnych ryzyk i niepewności, 

na które Koncern jest narażony. 

Potwierdzamy według najlepszej wiedzy, że sprawozdanie finansowe spółki-matki, sporządzone zgodnie z obowiązującymi 

standardami rachunkowości, możliwie wiernie odzwierciedla sytuację majątkową, finansową i dochodową spółki, 

że w sprawozdaniu z działalności przebieg działalności, jej wynik i sytuacja spółki przedstawione zostały w taki sposób, 

iż wynika z nich możliwie wierny obraz sytuacji majątkowej, finansowej i dochodowej, i że sprawozdanie z działalności 

zawiera opis istotnych ryzyk i niepewności, na które spółka jest narażona. 

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone i podpisane przez Zarząd IMMOEAST AG dnia 3 sierpnia 

2009 r. 




MRICS 





MRICS 


MRICS 

197

198 


OPInIA BIEGłEGO REWIDEnTA 

raport o rocznym sprawozdaniu finansowym koncernu 

Przeprowadziliśmy badanie załączonego rocznego sprawozdania finansowego Koncernu IMMOEAST AG, Wiedeń, za 

rok obrotowy obejmujący okres od 1 maja 2008 do 30 kwietnia 2009. na roczne sprawozdanie finansowe Koncernu 

składa się: bilans sporządzony na dzień 30 kwietnia 2009, rachunek zysków i strat, rachunek przepływu środków pieniężnych 

oraz rachunek zmian w kapitale własnym dla upływającego 30 kwietnia 2009 r. obrotowego, jak również zestawienie 

istotnych, stosowanych metod bilansowania i wycen, oraz dodatkowe informacje. 

odpowiedzialność przedstawicieli prawnych za roczne sprawozdanie finansowe koncernu 

Przedstawiciele prawni spółki odpowiadają za sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego Koncernu, które 

możliwie wiernie odzwierciedla obraz sytuacji majątkowej, finansowej i dochodowej Koncernu zgodnie z Międzynarodowymi 

Standardami Rachunkowości (International Financial Reporting Standards) stosowanymi w unii Europejskiej. 

Odpowiedzialność ta obejmuje: stworzenie, realizację i utrzymanie wewnętrznego systemu kontroli w takim zakresie, w 

jakim ma to znaczenie dla sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego Koncernu oraz dla możliwie wiernego 

odzwierciedlenia sytuacji majątkowej, finansowej i dochodowej Koncernu, w taki sposób, aby roczne sprawozdanie finansowe 

Koncernu nie zawierało istotnych, błędnych zapisów wynikających z zamierzonych lub niezamierzonych błędów; 

wybór i zastosowanie właściwych metod bilansowania i wyceny; dokonanie oszacowań które, biorąc pod uwagę 

dane warunki ramowe, wydają się być odpowiednie. 

odpowiedzialność biegłego rewidenta 

Jako biegli rewidenci odpowiadamy za wydanie opinii dotyczącej rocznego sprawozdania finansowego Koncernu, 

sporządzonej na podstawie badania. Badanie to przeprowadziliśmy zgodnie z obowiązującymi w Austrii przepisami 

prawa oraz Międzynarodowymi Standardami Badania Sprawozdań Finansowych (International Standards on Auditing) 

wydanymi przez Międzynarodową Radę ds. Standardów Rewizji Finansowej (International Auditing and Assurance Standards 

Board) Międzynarodowej Federacji Rachunkowości (International Federation of Accountants). Zasady te wymagają 

przestrzegania zasad etyki zawodowej (biegłego rewidenta) oraz zaplanowania i przeprowadzenia badania w taki 

sposób, aby roczne sprawozdanie finansowe Koncernu nie zawierało istotnych błędów. 

Badanie polega na zgromadzeniu danych finansowych oraz innych informacji zawartych w rocznym sprawozdaniu finansowym 

Koncernu. Wyboru procedur kontrolnych dokonuje rewident wg własnego uznania, z uwzględnieniem ryzyka 

wystąpienia istotnych, błędnych zapisów wynikających z zamierzonych lub niezamierzonych błędów. Przy ocenie ryzyka 

rewident bierze pod uwagę wewnętrzny system kontroli, w takim zakresie, w jakim ma on znaczenie dla sporządzenia 

rocznego sprawozdania finansowego Koncernu oraz dla możliwie wiernego odzwierciedlenia sytuacji majątkowej, finansowej 

i dochodowej Koncernu. Biorąc pod uwagę warunki ramowe, ma on za zadanie określenie stosownych procedur 

kontrolnych, a nie wydanie opinii o skuteczności wewnętrznego systemu kontroli. Badanie obejmuje ponadto 

ocenę adekwatności stosowanych metod rachunkowości i wycen oraz ocenę dokonanych przez ustawowych przedstawicieli 

istotnych szacunków, jak również ocenę pełnej treści rocznego sprawozdania finansowego. 

Jesteśmy przekonani, iż uzyskaliśmy wystarczające i odpowiednie dokumenty kontrolne, dzięki którym nasze badanie 

gwarantuje rzetelność oceny. 

ocena badania 

nasz raport nie zawiera żadnych zastrzeżeń. Według naszej oceny, dokonanej na podstawie uzyskanych informacji, 

roczne sprawozdanie finansowe Koncernu odpowiada przepisom prawnym i możliwie wiernie odzwierciedla sytuację 

majątkową i finansową Koncernu na dzień 30 kwietnia 2009, oraz sytuację dochodową i przepływów środków pieniężnych 

za rok obrotowy obejmujący okres od 1 maja 2008 do 30 kwietnia 2009, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami 

Rachunkowości (International Financial Reporting Standards) stosowanymi w unii Europejskiej.

sprawozdanie z działalności koncernu 

opinia biegłego rewidenTa 

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w Austrii, sprawozdanie z działalności Koncernu musi zostać sprawdzone pod 

względem zgodności z rocznym sprawozdaniem finansowym Koncernu. Konieczne jest również zbadanie, czy pozostałe 

informacje w sprawozdaniu z działalności Koncernu nie przedstawiają fałszywego obrazu Koncernu. Opinia z badania 

musi zawierać również informację, czy sprawozdanie z działalności koncernu jest zgodne ze skonsolidowanym sprawozdaniem 

finansowym. 

Sprawozdanie z działalności koncernu pozostaje naszym zdaniem w zgodzie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym. 

Zgodnie z §§ 267 ust. 3(a) w związku z 243a uGB [austriacki kodeks handlowy] dane są prawidłowe. 


KPMG Austria GmbH 

Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft 

mgr Bernhard Mechtler 

Biegły rewident 

mgr Helmut Kerschbaumer 

Biegły rewident 

199

200 


STAn nIERuCHOMOśCI IMMOEAST AG 


Stan na 30 kwietnia 2009 

Kraj Miasto Nazwa obiektu/Adres (Główny) sposób użytkowania Udział Oddanie (rok) 

BG Sofia Antim Tower powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

CZ Brno Brno Business Park I powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

CZ Brno Brno Business Park II powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

CZ Brno Office Center Petrov powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

CZ Pardubice Grand Pardubice powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

CZ Praga Arbes powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

CZ Praga Park Hostivar powierzchnie detaliczne 100,00 % 2002 

CZ Praga Pankrác Business Corner powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

CZ Praga Valdek powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

CZ Praga Vinice powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

CZ Praga Skofin Office Building powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

CZ Praga Westpoint Distribution Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2004 

CZ Praga Pankrác House powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

CZ Praga Airport Business Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

CZ Praga Prag Office Park I powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

CZ Praga Prag Office Park II powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

CZ Praga Diamond Point powierzchnie biurowe 51,00 % 2006 

CZ Praga BB Centrum Gamma powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

CZ Praga BB Centrum A, B, C powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

CZ Praga Jindrisska 16 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Praga Jungmannova 15 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Praga na Prikope 14 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Praga Panska 9 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Praga Perlova 5 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Praga Anglicka 20 powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

CZ Tabor FMZ Aventin powierzchnie detaliczne 50,50 % 2006 

CZ Trebic FMZ Trebic powierzchnie detaliczne 50,50 % 2006 

CZ Hranice STOP.SHOP. Hranice powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

CZ uherske Hradiste STOP.SHOP. uherske Hradiste powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

CZ Pribram STOP.SHOP. Pribram powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

CZ Rakovnik STOP.SHOP. Rakovnik powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

H Budapeszt Árpád Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

H Budapeszt Globe 13 powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

H Budapeszt Xenter 13 Office Building powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

H Budapeszt West Gate Business Park powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

H Budapeszt Szépvölgyi Business Park powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

H Budapeszt Globe 3 powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

H Budapeszt Pharma Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2004 

H Budapeszt Camel Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2006 

H Budapeszt Shark Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2006 

H Budapeszt Greenpoint 7 powierzchnie biurowe 100,00 % 2005



sTan nierucHoMości 


H Budapeszt Haller Gardens powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

H Budapeszt 

Office Campus Budapest 

(früher Mester Business Park) 

powierzchnie biurowe 75,00 % 2001 

H Budapeszt Optima „A“ Office Building powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

H Budapeszt Central Business Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

H Budapeszt Atrium Park powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

H Dunaharaszti Dunaharaszti powierzchnie logistyczne 100,00 % 2005 

H Bekescaba STOP.SHOP. Bekescaba powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

H Budapeszt STOp.SHOp. II powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

H Budapeszt STOp.SHOp. III powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

H Budapeszt STOP.SHOP. IV powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

H Debreczyn STOP.SHOP. Phase III powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

H Érd STOp.SHOp. Érd powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

H Miscolc STOP.SHOP. Phase III powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

H nagykanizsa STOP.SHOP. nagykanizsa powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

H nyíregyháza STOP.SHOP. nyíregyháza powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

H Veszprém STOP.SHOP. Veszprém powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

HR Zagrzeb Grand Center powierzchnie biurowe 80,00 % 2006 

Pl Katowice Silesia City Center powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

Pl 

Kolonia 

Klepaczka, śląsk 

Silesia logistic Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2005 

Pl Warszawa IO-1 powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

Pl Warszawa Bokserska Office Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

Pl Warszawa Bokserska Distribution Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2004 

Pl Warszawa Cybernetyki Office Centre powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

Pl Warszawa Crown Tower powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

Pl Warszawa Crown Point powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

Pl Warszawa lopuszanska Business Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2005 

Pl Warszawa Equator powierzchnie biurowe 51,00 % 2006 

Pl Warszawa Brama Zachodnia powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Mars powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Galaxy powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Jupiter powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park neptun powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Orion powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Saturn powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Sirius powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Mercury powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Mokotow Business Park Taurus powierzchnie biurowe 50,00 % 2006 

Pl Warszawa Taifun Office Building powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

Pl Włocławek Real Hypermarket powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

RO Arad Armonia Center Arad powierzchnie detaliczne 75,00 % 2007 

RO Bukareszt Iride Business Park powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

201

202 





RO Bukareszt Global Business Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

RO Bukareszt Pipera Center (Pipera I) powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

RO Bukareszt Bucharest Corporate Center BCC powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

RO Bukareszt Capri Trade (Pipera II) powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

RO Bukareszt Baneasa Airport Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

RO Bukareszt S-Park Business Center powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

RO Bukareszt Victoria Park powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

RO Bukareszt nordEst logistik Park powierzchnie logistyczne 100,00 % 2007 

RO Cluj Polus Center Cluj powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

RO Pitesti Euromall Pitesti powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

RuS Moskwa Golden Babylon I powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

RuS Moskwa Golden Babylon II powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

RuS Moskwa Fifth Avenue powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

RuS St. Petersburg Shushary powierzchnie logistyczne 100,00 % 2008 

Sk Bratysława Polus City Center powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

Sk Bratysława Polus Center Millennium Tower I powierzchnie biurowe 100,00 % 2005 

Sk Bratysława Polus Center Millennium Tower II powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

Sk Trnava Arcadia Trnava Shopping Park powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

Sk lucenec STOP.SHOP. lucenec powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

Sk nove Zamky STOP.SHOP. nove Zamky powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

Sk Poprad STOP.SHOP. Poprad powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

Sk Ruzomberok STOP.SHOP. Ruzomberok powierzchnie detaliczne 50,00 % 2007 

Sk Trencin STOp.SHOp. Trencin powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

Sk Zvolen STOP.SHOP. Zvolen powierzchnie detaliczne 100,00 % 2007 

SlO Kranj FMZ Kranj powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

SlO nove Mesto FMZ nove Mesto powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006

IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 


Miasto Nazwa obiektu/Adres (Główny) sposób użytkowania Udział Oddanie 

(rok) 

A 1010 Wiedeń Fischhof 3 powierzchnie biurowe 100,00 % 2000 

A 1010 Wiedeń Schreyvogelgasse 2 powierzchnie biurowe 100,00 % 2001 

A 1010 Wiedeń Franz Josefs Kai 27 powierzchnie biurowe 100,00 % 2003 

A 1010 Wiedeń Karlsplatz 1 powierzchnie biurowe 100,00 % 2003 

A 1020 Wiedeń Hilton Vienna Danube (Handelskai 269) 

powierzchnie rekreacyjne/ 

hotelowe 

100,00 % 2000 

A 1020 Wiedeń Hotel am Tabor (Taborstrasse 25) 


hotelowe 

100,00 % 1990 

A 1020 Wiedeń lasallestraße 26 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1030 Wiedeń City Tower Vienna (Marxergasse 1a) powierzchnie biurowe 100,00 % 2001 

A 1030 Wiedeń Jacquingasse 16-18 powierzchnie biurowe 100,00 % 1996 

A 1030 Wiedeń ungargasse 37 powierzchnie biurowe 100,00 % 2001 

A 1030 Wiedeń Charasgasse 3 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2001 

A 1030 Wiedeń Steingasse 10-14 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 1990 

A 1030 Wiedeń Wassergasse 33 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2001 

A 1030 Wiedeń Marxergasse 29 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1030 Wiedeń landstraßer Hauptstraße 64 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2003 

A 1030 Wiedeń Barichgasse 19 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1040 Wiedeń Operngasse 9 powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

A 1040 Wiedeń Weyringergasse 1-5 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1040 Wiedeń Viktorgasse 16 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2000 

A 1040 Wiedeń Südtiroler Platz 2 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1040 Wiedeń Wohllebengasse 6 powierzchnie biurowe 100,00 % 2003 

A 1040 Wiedeń Prinz-Eugen-Straße 8-10 powierzchnie biurowe 100,00 % 2008 

A 1050 Wiedeń Gartengasse 2 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2002 

A 1050 Wiedeń Ramperstorffergasse 43 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1050 Wiedeń Reinprechtsdorfer Straße 5 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1050 Wiedeń Reinprechtsdorfer Straße 54 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1050 Wiedeń Ziegelofengasse 27 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2000 

A 1060 Wiedeń Hotel Mercure (Matrosengasse 6-8) 


hotelowe 

100,00 % 1999 

A 1060 Wiedeń Mariahilfer Straße 53 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2001 

A 1070 Wiedeń Burggasse 79 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 1990 

A 1070 Wiedeń Kaiserstraße 57-59 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2000 

A 1070 Wiedeń lerchenfelder Straße 37 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2003 

A 1070 Wiedeń Mariahilfer Straße 114 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2004 

A 1080 Wiedeń Josefstädter Straße 78 powierzchnie biurowe 100,00 % 1990 

A 1090 Wiedeń Währinger Straße 49 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1100 Wiedeń laxenburger Straße 121 powierzchnie biurowe 100,00 % 1998 

A 1100 Wiedeń Vienna Twin Tower (Wienerbergstraße 11) powierzchnie biurowe 95,00 % 1998 

A 1100 Wiedeń Business Park Vienna (Wienerbergstr. 3-5) powierzchnie biurowe 100,00 % 1997 

A 1100 Wiedeń Business Park Vienna (Wienerbergstr. 7-9) powierzchnie biurowe 100,00 % 1997 

A 1100 Wiedeń Hotel Holiday Inn (Triester Straße 72 ) 


hotelowe 

100,00 % 1997 

203

204 


IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 


(rok) 

A 1100 Wiedeń Gudrunstraße 177 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1100 Wiedeń MyPlace, Grenzackerstrasse 4 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 1110 Wiedeń Geiselbergstraße 17-19 powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

A 1110 Wiedeń Geiselbergstraße 26-32 powierzchnie biurowe 100,00 % 2004 

A 1110 Wiedeń FMZ Simmering powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

A 1110 Wiedeń Simmeringer Hauptstraße 47-49 powierzchnie biurowe 100,00 % 2006 

A 1110 Wiedeń Office Campus Gasometer powierzchnie biurowe 50,00 % 2005 

A 1120 Wiedeń Altmannsdorfer Straße 91 powierzchnie biurowe 100,00 % 1999 



A 1120 Wiedeń Breitenfurter Straße 111-119 powierzchnie biurowe 100,00 % 2000 

A 1120 Wiedeń Gaudenzdorfer Gürtel 67 powierzchnie biurowe 100,00 % 2001 

A 1120 Wiedeń Schönbrunner Straße 231 powierzchnie biurowe 100,00 % 2001 

A 1120 Wiedeń Wienerbergstraße 31-39 powierzchnie detaliczne 100,00 % 1997 

A 1120 Wiedeń Vivenotgasse 17 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1120 Wiedeń Steinbauergasse 31 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1120 Wiedeń MyPlace, Gaudenzdorfer Gürtel 51-59 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

A 1130 Wiedeń Hietzinger Kai 67-69 powierzchnie biurowe 100,00 % 1999 

A 1130 Wiedeń lainzer Straße 145 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1130 Wiedeń MyPlace, Hietzinger Kai 79 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

A 1140 Wiedeń Bergmillergasse 5 powierzchnie biurowe 100,00 % 2007 

A 1140 Wiedeń Kuefsteingasse 15-19 powierzchnie biurowe 100,00 % 2000 

A 1150 Wiedeń Hütteldorfer Straße 56 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1160 Wiedeń Ottakringer Straße 37 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1160 Wiedeń MyPlace, Wattgasse 40-44 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 1170 Wiedeń Hernalser Hauptstraße 49 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1170 Wiedeń Wattgasse 54 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1180 Wiedeń Gymnasiumstraße 28 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 1997 

A 1180 Wiedeń Herbeckstraße 5 powierzchnie biurowe 100,00 % 1991 

A 1180 Wiedeń Hofmanngasse 6 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2001 

A 1180 Wiedeń Gersthofer Straße 119 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1190 Wiedeń Heiligenstädter Straße 117 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 1990 

A 1190 Wiedeń Hutweidengasse 22 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2001 

A 1190 Wiedeń Grinzinger Straße 70 powierzchnie biurowe 100,00 % 2003 

A 1190 Wiedeń Obersteinergasse 11-15 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2003 

A 1200 Wiedeń Dresdner Straße 108 powierzchnie biurowe 100,00 % 1997 

A 1200 Wiedeń Dresdner Straße 70 powierzchnie biurowe 100,00 % 1996 

A 1200 Wiedeń Wehlistraße 27b powierzchnie biurowe 100,00 % 1996 

A 1200 Wiedeń Dresdner Straße 68a powierzchnie biurowe 100,00 % 2002 

A 1210 Wiedeń Brünner Straße 73 (Altteil) powierzchnie biurowe 100,00 % 1991 

A 1210 Wiedeń Am Spitz 2/3 powierzchnie biurowe 100,00 % 2003

IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 



(rok) 

A 1211 Wiedeń Brünner Straße 73b (neuteil) powierzchnie biurowe 100,00 % 1991 

A 1220 Wiedeń FMZ Stadlau powierzchnie detaliczne 100,00 % 2003 

A 1220 Wiedeń Gewerbeparkstraße 1a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2003 

A 1220 Wiedeń Gewerbepark Stadlau powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1220 Wiedeń Percostraße 1 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1220 Wiedeń Gewerbeparkstraße 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1220 Wiedeń MyPlace, Hirschstettenstrasse 60 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 1230 Wiedeń Richard-Strauss-Straße 33 powierzchnie logistyczne 100,00 % 1997 

A 1230 Wiedeń Triester Straße 282-284 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1230 Wiedeń Breitenfurterstrasse 231-239 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

A 1230 Wiedeń Richard-Strauß-Straße 28 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 1230 Wiedeń MyPlace, Breitenfurther Strasse 247A powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 2000 Stockerau Eduard Rösch Straße 6-8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2020 Hollabrunn Christopherus Straße 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2100 Korneuburg FMZ Korneuburg (Teiritzstraße 6) powierzchnie detaliczne 80,00 % 2003 

A 2100 Korneuburg laaer Straße 81 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2102 Hagenbrunn Industriestraße 4-6 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2103 langenzersdorf Weißes Kreuz Straße 5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2103 langenzersdorf MyPlace, Hochaustraße 33A powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 2130 Mistelbach Ernst Brunner STr. Parz. 379 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2136 laa/Thaya Thayapark 19 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2225 Zisterdorf Schalthausgasse 1 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2231 Straßhof Hauptstraße 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2320 Schwechat Himbergerstraße 56 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2351 Wiener neudorf Griesfeldstraße IZ-nÖ Süd powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2412 Hainburg Betriebsstraße 7 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2460 Bruck/leitha FMZ Bruck/leitha powierzchnie detaliczne 100,00 % 2002 

A 2460 Bruck/leitha Altstadt 86 b powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2512 Baden Kornfeldgasse 1-3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2514 Traiskirchen Wr. neustädter Straße 26 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2560 Berndorf leobersdorfer Straße 58 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2620 neunkirchen Am Spitz 14 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2700 

Wiener 

neustadt 

Stadionstraße 36 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 2870 Aspang Grottendorf 50 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3002 Purkersdorf linzerstraße 59 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3100 St. Pölten linzerstraße 5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3100 St. Pölten Europaplatz 6 powierzchnie biurowe 100,00 % 2008 

A 3106 St. Pölten Hugo von Hoffmannstraße 6 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3107 St. Pölten Dr. Dochgasse 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3160 Traisen Hainfelder Bundesstraße 6 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3250 Wieselburg Zur Autobahn 1B powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

205

206 


IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 


(rok) 

A 3300 Amstetten Hart 98 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3390 Melk Wiener Straße 97 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3400 Klosterneuburg Inku Straße 15 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3430 Tulln FMZ Tulln powierzchnie detaliczne 100,00 % 2002 

A 3430 Tulln Kaplanstraße 12 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3500 Krems An der Schütt 37 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3580 Horn FMZ Horn (Am Kuhberg 5-7) powierzchnie detaliczne 80,00 % 2003 

A 3580 Horn Am Kuhberg 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3581 Horn Prager Straße 46 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3830 

Weidhofen/ 

Thaya 

Franz Steurer Straße 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3910 Zwettl Industriestraße 22 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 3950 Gmünd FMZ Gmünd (Emmerich-Berger-Straße 15) powierzchnie detaliczne 80,00 % 2003 

A 4020 linz landstraße 66 powierzchnie biurowe 100,00 % 1991 

A 4052 Ansfelden Gewerbepark 5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4060 leondig Kornstraße 18 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4060 linz FMZ Kornstraße 6 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4060 linz - leonding Kornstraße 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4070 Eferding linzer Straße 22 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4150 Rohrbach umfahrung Süd nr. 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4240 Freistadt linzer Straße 57 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4241 Freistadt Prager Straße 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4320 perg naamer Straße 83 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4400 Steyr Marlene Haushofer Straße 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4470 Enns Forstbergstraße 1 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4481 Asten lagerstraße 5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4560 Kirchdorf Am Brauteich 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4600 Wels löwenzahnstraße 10-12 powierzchnie detaliczne 100,00 % 1998 

A 4600 Wels Grießkirchner Straße 66 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4710 Grieskirchen unternberg 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4780 Schärding/Inn Badhöring 30 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4810 Gmunden neuhofenstraße 44 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4840 Vöcklabruck Salzburgerstraße 44 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 4910 Ried/Innkreis Hannes Grub 5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5020 Salzburg Eberhard-Fugger-Straße 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

A 5071 Wals Gewerbegebiet 1/Hölzlstraße 497 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5204 Strasswalchen Steindorf 204 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5230 Mattighofen Braunauer Straße 5a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5280 Braunau laabstraße 42 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5550 Radstadt FMZ Radstadt (Forstauer Straße 2b) powierzchnie detaliczne 100,00 % 2001 

A 5550 Radstadt Gewerbestraße 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004

IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 



(rok) 

A 5621 St.Veit/Pongau Gewerbestraße 3a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 5760 Saalfelden loferer Bundesstraße 19a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 6020 Innsbruck Museumstraße 3 powierzchnie biurowe 100,00 % 1990 

A 6064 Innsbruck Siemensstraße 9 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 6300 Wörgl Brixentaler Straße 52 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 6330 Kufstein Rosenheimer Straße 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 6380 St. Johann/Tirol Paß Thurn Straße 5d powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 6460 Imst Industriezone 33a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7000 Eisenstadt FMZ Eisenstadt (Ruster Straße) powierzchnie detaliczne 100,00 % 2005 

A 7000 Eisenstadt Mattersburgerstraße 25 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7100 neusiedl/See Rote Kreuzgasse 10 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7210 Mattersburg Fachmarktzentrum 1 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2000 

A 7210 Mattersburg Industriestraße 7 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7344 Stoob Fachmarktzentrum Stoob powierzchnie detaliczne 100,00 % 2006 

A 7350 Oberpullendorf Gymnasiumstraße 25 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7350 Oberpullendorf Wiener Straße 21 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7400 Oberwart 

FMZ Oberwart 

(Stein am Angerer Straße 177-183) 

powierzchnie detaliczne 100,00 % 2003 

A 7400 Oberwart umfahrungsstraße powierzchnie detaliczne 100,00 % 1998 

A 7400 Oberwart Stein am Angerer Straße 180 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7423 Pinkafeld Wienerstraße 55 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 7540 Güssing Wiener Straße 19 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8010 Graz Murgasse 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8010 Graz Conrad von Hötzendorf Straße 14 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8020 Graz MyPlace, Starhemberggasse 4 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

A 8045 Graz Weinzöttlstraße 40 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8052 Graz Strassganger Straße 124 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8160 Weiz Gleisdorfer Straße 29 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8200 Gleisdorf Ziegelgasse 4 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8280 Fürstenfeld Körmeder Straße 35-37 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8295 Hartberg St. Johann i.d. Heide 166 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8330 Feldbach Mühldorf 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8380 jennersdorf Jennersdorf-Hauptstraße 65 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8401 Graz Hauptstraße 30 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8430 leibnitz Gralla 55C powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8490 

Bad 

Radkersburg 

Halbenrainer Straße 7 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8490 

Bad 

Radkersburg 

Halbenrainer Straße 7a powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8551 Wies Radlpaßstraße 23-25 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2008 

A 8582 Rosental FMZ Rosental (Knappenplatz 3-23) powierzchnie detaliczne 80,00 % 2005 

A 8582 Voitsberg Hauptstraße 65 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

207

208 


IMMOAuSTRIA 


Kraj 

kod 

pocztowy 


(rok) 

A 8600 Bruck Wiener Straße 31-35 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2000 

A 8605 Kapfenberg ECE Europaplatz (Wiener Straße 35) powierzchnie detaliczne 50,00 % 1999 

A 8642 St. lorenzen Dr. Reinhard-Machold-Straße 2-5 powierzchnie detaliczne 100,00 % 1998 

A 8684 Mürzzuschlag Grautschhof 34 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8700 leoben Kärntnerstraße 300 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8720 Knittelfeld Kärntnerstraße 73 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8750 Judenburg Burggasse 18a, Alban-Berg-Gasse powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8850 Murau Bundesstraße 14 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 8940 liezen Gesäuse Bundesstraße 26 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9020 Klagenfurt Villacher Straße 8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2002 

A 9020 Klagenfurt Villacher Straße 161 powierzchnie biurowe 100,00 % 2008 

A 9020 Klagenfurt Rosentalerstraße 199 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9020 Klagenfurt Völkermarkter Straße 250 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9061 

Klagenfurt- 

Wölfnitz 

Feldkirchner Straße 380 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2008 

A 9100 Völkermarkt umfahrungsstraße 8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9300 St. Veit/Glan Friesacherstraße 82 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9360 Friesach Industriestraße 8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9400 Wolfsberg Ziegeleistraße 2 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9500 Villach Moritschstraße 1 powierzchnie mieszkaniowe 100,00 % 2004 

A 9560 Feldkirchen Eppensteiner Straße 16 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9584 Finkenstein Faakerseestraße 8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2008 

A 9754 Steinfeld Oktober Straße 25 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2008 

A 9800 Spittal/Drau St. Sigmund Straße 3 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

A 9841 Winklern Winklern 195 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2008 

A 9990 lienz/Debant Drautal Bundesstraße 8 powierzchnie detaliczne 100,00 % 2004 

d 10715 Berlin MyPlace, Wexstraße 40 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

d 14059 Berlin MyPlace, Fürstenbrunner Weg 34 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

d 22047 Hamburg MyPlace, Friedrich-Ebert-Damm 101 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

d 22453 Hamburg MyPlace, Papenreye powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

d 60487 Frankfurt MyPlace, ludwig landmann Strasse powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

d 80687 Monachium MyPlace, landsbergerstraße 366 powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005 

d 81477 Monachium 

MyPlace, Drygalskiallee 

(Meglingerstrasse 48) 

powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

d 81549 Monachium MyPlace, Chiemgaustraße powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

d 90439 norymberga MyPlace, Schweinauer Hauptstraße powierzchnie logistyczne 30,00 % 2006 

CH 7500 St. Moritz Hotel Kempinski 


hotelowe 

50,00 % 2007 

CH 8050 Zürich MyPlace, AiB Hagenolzstrasse powierzchnie logistyczne 30,00 % 2005

IMMOAuSTRIA 


ESG 

Kraj Kraj związkowy Sposób użytkowania Udział Oddanie/Rok Ilość 

A Karyntia ESG Wohnung 100,00 % 2005 555 

A Styria ESG Wohnung 100,00 % 2005 94 

A Tyrol ESG Wohnung 100,00 % 2005 1 

BuWOG 


Kraj Kraj związkowy Sposób użytkowania Udział Oddanie/Rok Ilość 

A Burgenland BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 13 

A Kärnten BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 38 

A niederösterreich BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 64 

A Oberösterreich BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 64 

A Salzburg BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 58 

A Steiermark BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 92 

A Tirol BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 71 

A Vorarlberg BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 24 

A Wien BuWOG Wohnung 100,00 % 2004 150 

209

210 


GlOSARIuSZ 

ATX Prime Obejmuje wszystkie akcje notowane na rynku podstawowym wiedeńskiej giełdy papierów 

wartościowych. 

ATX Austrian Traded lndex; Wiodący indeks wiedeńskiej giełdy papierów wartościowych. 

CEE Central Eastern Europe (Europa środkowa i Wschodnia). IMMOEAST posiada obecnie inwestycje 

w następujących krajach segmentu CEE: Czechy, Węgry, Polska, Słowacja. 

CIS Commonwealth of Independent States (Wspólnota niepodległych Państw). IMMOEAST inwestuje 

obecnie w następujących krajach segmentu CIS: Rosja i ukraina. 

DAX Deutscher Aktien lndex; Wiodący indeks niemieckiej giełdy papierów wartościowych. 

Dywersyfikacja Zróżnicowanie inwestycji w nieruchomości wg ich różnego przeznaczenia użytkowego i regionów 

geograficznych w celu minimalizacji ryzyka. 

Dźwignia finansowa Wskaźnik mierzący zadłużenie (zobowiązania finansowe pomniejszone o środki pieniężne w 

stosunku do kapitału własnego). 

EBIT Earnings Before Interest and Tax; Wynik z działalności operacyjnej. 

EBITDA Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation - Wynik z działalności operacyjnej 

przed amortyzacją. 

EBT Earnings Before Tax; Wynik brutto. 

EPRA European Public Real Estate Association; zrzeszenie europejskich spółek z branży nieruchomości 

notowanych na giełdach papierów wartościowych. 

Going concern Zasada kontynuacji działalności: Sprawozdania finansowe z reguły sporządzane są przy założeniu 

kontynuacji działalności przez jednostkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Dlatego przyjmuje 

się, że jednostka ani nie zamierza, ani nie jest zmuszona zaniechać działalności lub znacznie 

ograniczyć jej zakresu. W przypadku istnienia takiego zamiaru lub konieczności, sprawozdanie 

finansowe należy ew. sporządzić na innej podstawie, którą należy określić. 

IATX Indeks branżowy dla spółek z branży nieruchomości z ATX. 

ISIN lnternational Security Identification number; numer identyfikacyjny papierów wartościowych. 

Kapitalizacja rynkowa Wartość giełdowa spółki akcyjnej (kurs akcji x liczba akcji). 

Komunikat ad hoc Komunikaty jednostki, mogące mieć wpływ na kurs akcji. Komunikaty te, publikowane przez 

spółki akcyjne w ramach komunikatów ad hoc przewidzianych w § 48d ustawy o giełdzie, mają 

zapewnić wszystkim uczestnikom rynku równy dostęp do informacji. 

Marża Cash EBIT Stosunek Cash-EBIT ( =suma EBIT, amortyzacji, aktualizacji wyceny nieruchomości i odpisów 

ujemnej wartości firmy) do przychodów ze sprzedaży. 

Metoda zdyskontowanych 


metoda ustalenia wartości poprzez dyskontowanie przepływów pieniężnych (Cashflows). 

MSR 40 Regulacje MSR 40 przewidują prawo wyboru metody wyceny inwestycji w nieruchomości 

pomiędzy metodą wyceny wartości godziwej lub według ceny nabycia (patrz również wycena 

według ceny nabycia oraz wycena według wartości godziwej). 

MSSF względnie MSR Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej względnie Międzynarodowe 

Standardy Rachunkowości. 

Net Asset Value (NAV) Wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o kapitał obcy. 

Net Operating Income 

(NOI) 

Przepływy pieniężne przyporządkowane bezpośrednio danej nieruchomości będące podstawą 

dla wyceny nieruchomości. 

Nieruchomości Pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomości spółki, posiadane w celu uzyskiwania 

przychodów z wynajmu (obiekty gotowe) i/lub utrzymywane w celu przyrostu ich wartości.

NNNAV 

(triple Net Aset Value) 

glosariusz 

wartość aktywów netto skorygowana o różnicę pomiędzy wartością księgową i godziwą podatku 

odroczonego. 

Obiekty gotowe nieruchomości posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu. 

Performance akcji Kształtowanie się wartości akcji 

Przepływy z wyniku Zmiana stanu środków pieniężnych wynikająca z wpływów i rozchodów roku obrotowego. 

Return on Capital 

Employed (ROCE) 

rentowność zaangażowanego kapitału własnego 

ROE (Return on Equity) rentowność kapitału własnego 

SEE South Eastern Europe (Europa Południowo-Wschodnia): W segmencie SEE IMMOEAST obecnie 

posiada inwestycje w następujących krajach: Rumunia, Bułgaria, Słowenia, Serbia, Bośnia i 

Chorwacja. 

Wartość rynkowa Wartość rynkowa nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę. 

Wskaźnik cena-zysk (KGV) Wskaźnik do oceny wartości akcji na rynku kapitałowym. 

Wycena w cenie nabycia 

(Cost Model) 

Wycena według wartości 

godziwej 

(Fair Value Model) 

Metoda wyceny nieruchomości według MSR, zbliżona do metody stosowanej w austriackim 

kodeksie spółek handlowych, zakładająca coroczny odpis amortyzacyjny niezależny od faktycznej 

wartości rynkowej. 

Metoda wyceny według MSR, zgodna z faktyczną wartością możliwą do uzyskania na rynku. 

Zysk na akcję Wynik finansowy grupy kapitałowej podzielony przez ilość akcji. 

211

212 


RACHunEK ZySKÓW I STRAT KOnCERnu 

ZA OKRES TRZECH MIESIęCy 

Wartości w TEUR Nota 

1 lutego 2009 - 


1 maja 2008 - 


1 lutego 2008 - 


1 maja 2007 - 


Przychody ze sprzedaży 3.1.1. 154.327,3 407.044,9 85.408,7 297.213,3 

Pozostałe przychody operacyjne 2) 3.7.1. 41.856,4 66.434,4 27.244,7 52.039,2 

Koszty związane z nieruchomościami 1) 3.1.3. -59.124,5 -134.925,0 -18.342,2 -77.613,6 

Pozostałe koszty operacyjne 2) 3.7.2. -52.977,0 -151.968,2 -24.721,8 -120.758,6 

Koszty osobowe 3.7.6. -4.336,9 -5.969,1 -235,1 -677,2 

Zużycie materiałów i energii 3.1.15. -5.038,1 -17.246,3 -128,8 -4.100,0 

Wynik na działalności operacyjnej przed 

amortyzacją (EBITDA) 

74.707,3 163.370,8 69.225,4 146.103,1 

Aktualizacja wyceny nieruchomości 3.1.2.1. -405.483,4 -913.198,8 -53.923,0 11.090,1 

Amortyzacja 1) 3.1.5. -188.671,2 -822.914,5 -128.844,9 -142.182,5 

Dotowanie rezerw na przewidywane straty 3.1.4. 210.914,4 -141.036,9 0,0 0,0 

Wynik na działalności operacyjnej (EBIT) -308.533,0 -1.713.779,3 -113.542,5 15.010,7 

Koszty/Przychody finansowe 3.3.3. -37.719,8 61.567,9 40.131,8 101.688,1 

Pozostały wynik finansowy 3.3.3. 24.439,5 -607.348,7 77.887,8 108.965,6 

udział w wyniku jednostek stowarzyszonych 3.4. -29.046,4 -367.459,7 40.332,9 40.332,9 

Wynik na działalności finansowej 3.3.3. -42.326,5 -913.240,6 158.352,4 250.986,5 

WyNIK FINANSOWy PRZED 

OPODATKOWANIEM (EBT) 

-350.859,4 -2.627.020,0 44.809,8 265.997,2 

Podatek dochodowy 3.5.1. -90.546,0 254.534,3 -39.592,3 -98.651,6 

Wynik grupy kapitałowej -441.405,4 -2.372.485,7 5.217,6 167.345,6 

Udziały jednostki dominującej -387.767,1 -2.345.785,4 5.055,9 167.768,9 

Udział mniejszości -53.638,3 -26.700,4 161,7 -423,3 

Nierozwodniony wynik na akcję w EUR 3.6.1. -0,53 -2,85 0,01 0,21 

Rozwodniony wynik na akcję w EUR 3.6.1. -0,53 -2,85 0,01 0,21 


Zmiana ta (2007/08: 1.149,9 TEuR) obowiązuje również dla porównawczych wartości liczbowych. 


dokonano przeniesienia w kwocie 148,9 TEuR w celu zapewnienia lepszej porównywalności danych.

Impressum 

IMMOEAST AG 

Gaudenzdorfer Gürtel 67 

1120 Wiedeń, Austria 

T +43 (0)5 7111 

F +43 (0)5 7111 – 8888 

www.immoeast.com 

Zdjęcia 

Materiał ilustracyjny obejmuje zdjęcia 

autorstwa Stephana Hugera i Franco Wintera 

Zastrzeżenie 

Niniejsze sprawozdanie z działalności sporządziliśmy z najwyższą starannością, a 

dane zostały sprawdzone. Nie można jednak wykluczyć nieścisłości wynikających z 

zaokrągleń, pomyłek powstałych podczas obiegu informacji, błędów drukarskich 

lub literówek. 

Sprawozdanie z działalności zawiera założenia i prognozy przygotowane na podstawie 

wszelkich aktualnie dostępnych informacji. Jeżeli szacunki stanowiące 

podstawę niniejszych prognoz okazałyby się nieprawdziwe, lub gdyby zaistniało 

ryzyko opisane w raporcie nt. ryzyka, rzeczywiste wyniki mogą się różnić od oczekiwanych. 

Sprawozdanie z działalności jest dostępne na naszej stronie internetowej, 

w zakładce Investor Relations, w wersji niemieckiej, angielskiej i polskiej. W 

razie wątpliwości miarodajna jest wersja niemiecka. Niniejsze sprawozdanie z 

działalności nie stanowi zalecenia zakupu lub sprzedaży akcji spółki IMMOEAST.

IMMOEAST AG 

Gaudenzdorfer Gürtel 67 

1120 Wiedeń, Austria 

T +43 (0)5 7111 

F +43 (0)5 7111 – 8888 

investor@immoeast.com 

www.immoeast.com 

zdjęcie na okładce: S-Park Bukarest ro

IMMOEAST Sprawozdanie z działalności 2008/09 - Komunikat ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?