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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 五 2024 年 7 月 5 日 Friday Jul. 5, 2024
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C3
在 美 國 買 房 子 的 有 這 幾 點 常 識 需 要 格 外 注 意 !
1、 在 美 國 買 房 子 首 先 要 將 購 房 款 轉 移
到 海 外 帳 戶
對 於 中 國 買 主 來 說 , 購 房 款 不 是 問 題 , 但 是 中 國 有 每
人 每 年 5 萬 美 元 匯 出 的 限 制 。 在 美 國 買 房 , 賣 方 要 求 買 方
提 供 購 房 款 證 明 , 或 者 銀 行 貸 款 證 明 , 最 好 是 英 文 的 , 畢
竟 美 國 人 能 看 懂 中 文 的 不 多 , 入 鄉 隨 俗 , 不 要 被 細 節 打
敗 。
2、 看 上 美 國 房 子 後 , 該 怎 麼 出 價 ?
美 國 是 一 個 資 訊 很 透 明 的 地 方 , 在 看 好 一 處 房 產 後 ,
經 紀 人 大 多 都 會 說 明 客 人 做 房 屋 的 價 格 評 估 , 估 算 這 個 房
子 在 最 近 的 市 場 交 易 中 的 價 值 。 如 果 賣 主 的 要 價 高 了 , 經
紀 人 就 要 幫 助 買 家 殺 價 。
如 果 要 價 低 於 市 價 , 經 紀 人 就 要 幫 買 主 趕 快 搶 下 。
有 的 時 候 有 多 位 買 主 都 看 上 同 一 個 住 宅 , 為 了 得 到 住
宅 , 可 能 要 出 比 要 價 高 的 價 格 才 能 行 。 因 此 , 並 不 是 每 一
個 房 屋 都 要 殺 價 , 而 是 要 看 要 價 的 高 低 。 重 點 是 , 買 家 要 能
正 確 評 估 房 屋 的 價 值 , 當 然 這 需 要 一 位 元 好 的 經 紀 人 協
助 。
3、 永 久 產 權 不 代 表 要 擁 有 一 輩 子
眾 所 周 知 , 美 國 產 權 是 永 久 性 的 , 所 以 , 許 多 剛 來 的
中 國 買 家 都 會 有 “ 在 美 國 買 房 就 要 住 一 輩 子 , 甚 至 要 代 代
相 傳 ” 的 觀 念 。 其 實 這 與 美 國 的 實 際 情 況 不 太 相 符 。
根 據 歷 年 平 均 統 計 , 美 國 人 大 約 7 年 左 右 就 會 換 一 次 房
屋 。 換 房 的 原 因 多 樣 , 比 如 工 作 地 點 改 變 , 子 女 外 出 讀 書 , 家
庭 人 口 變 化 , 或 者 退 休 後 把 成 熟 城 區 換 到 偏 遠 安 靜 的 地 方
等 。 美 國 換 房 頻 繁 的 原 因 主 要 是 因 為 沒 有 戶 口 的 限 制 , 同
時 城 市 鄉 村 差 距 小 , 住 在 哪 裡 都 很 方 便 。
4、 美 國 房 子 出 租 不 難
西 雅 圖 等 地 區 經 濟 欣 欣 向 榮 , 外 來 人 口 很 多 , 又 是 旅
遊 城 市 , 需 要 大 量 出 租 房 。 很 多 買 家 擔 心 房 屋 無 法 出 租 的
問 題 。 其 實 是 過 慮 了 , 沒 有 房 子 是 租 不 出 去 的 。 事 實 上 ,
房 子 能 否 出 租 取 決 於 業 主 希 望 的 租 金 是 否 符 合 租 賃 市 場 的
價 格 。 美 國 房 地 產 市 場 是 很 公 開 透 明 , 而 且 真 實 可 靠 的 ,
經 紀 人 可 以 從 MLS 得 到 各 種 準 確 的 資 料 。 所 以 買 家 要 買 房
的 時 候 , 在 要 求 經 紀 人 做 房 屋 估 價 外 , 不 妨 也 要 求 做 一 個
租 價 評 估 , 這 對 於 專 業 的 經 紀 人 來 說 沒 有 問 題 。
5、 在 美 國 買 房 , 不 要 為 了 砍 價 而 挑 毛 病
許 多 買 家 為 了 砍 價 而 故 意 雞 蛋 裡 挑 骨 頭 , 這 個 做 法 是
有 別 于 美 國 文 化 。 在 美 國 習 慣 中 , 因 為 喜 歡 這 個 房 屋 而 出
價 。 選 擇 出 價 的 原 因 , 必 定 是 已 與 其 他 房 屋 比 較 後 , 覺 得
它 是 其 中 最 符 合 條 件 或 者 是 性 價 比 最 高 的 。
當 然 每 個 房 屋 都 不 是 完 美 的 。 挑 毛 病 只 會 讓 賣 家 反
感 , 適 得 其 反 。 賣 家 有 可 能 會 直 接 不 考 慮 買 家 的 出 價 而 選
擇 別 人 。 在 另 一 方 面 , 通 常 稱 讚 賣 家 的 房 子 是 博 得 賣 主 青
睞 的 方 法 。
6、 不 要 要 求 賣 家 送 你 傢 俱
在 美 國 , 房 子 買 賣 與 傢 俱 買 賣 是 分 開 的 , 這 是 當 地 的
習 慣 。 通 常 買 賣 房 屋 的 時 候 , 房 價 包 含 了 不 可 移 動 的 裝
飾 。 比 如 固 定 在 房 屋 的 吊 燈 , 地 角 邊 飾 , 嵌 入 式 的 櫃 子 等
等 不 可 移 動 的 配 件 。 而 可 以 移 動 的 配 件 都 是 屬 於 個 人 的 物
品 , 比 如 沙 發 、 桌 椅 等 傢 俱 , 不 包 含 在 屋 價 內 。
另 外 , 院 子 裡 的 盆 栽 可 以 移 動 , 便 不 含 在 房 價 內 , 院
子 裡 的 樹 是 種 在 地 上 不 可 以 移 動 的 就 包 含 在 屋 價 內 。 賣 家
賣 了 房 子 , 不 一 定 願 意 賣 他 的 傢 俱 。 如 果 說 屋 內 有 自 己 喜
歡 的 傢 俱 或 裝 飾 , 買 家 可 以 提 出 購 買 建 議 , 價 格 就 再 商
量 。
7、 投 資 美 國 房 產 只 看 租 金 回 報 率 嗎 ?
投 資 房 產 有 兩 個 方 面 需 要 考 慮 : 一 個 是 租 金 回 報 率 ;
一 個 是 升 值 的 潛 力 空 間 。 後 者 比 前 者 更 重 要 。 通 常 , 房 屋
越 貴 的 地 方 其 租 金 回 報 率 是 比 較 低 的 。 比 如 東 兩 岸 的 紐
約 、 三 藩 市 、 洛 杉 磯 等 都 是 房 價 比 較 高 的 區 域 , 由 於 這 些
地 區 房 價 常 常 攀 升 , 而 對 應 的 租 金 上 漲 水 準 跟 不 上 房 價 上
漲 的 幅 度 , 因 而 其 租 金 回 報 率 相 對 比 較 低 。
但 從 長 期 來 看 , 這 些 地 方 房 屋 升 值 的 空 間 比 其 他 租 金
回 報 率 高 的 地 方 要 大 , 因 為 想 要 購 買 此 類 房 屋 的 人 數 較
多 , 而 買 入 的 數 量 越 多 其 房 價 就 越 高 , 這 就 是 供 需 平 衡 。
所 以 在 投 資 時 , 並 不 是 購 買 低 價 格 高 回 報 的 房 屋 就 是 最
好 , 而 是 要 從 兩 方 面 同 時 考 慮 。
8、 不 是 每 個 外 國 人 都 能 辦 理 房 貸
貸 款 投 資 , 以 房 養 房 , 是 最 划 算 的 房 產 投 資 方 法 , 海
外 買 家 可 以 在 美 國 貸 款 購 房 , 目 前 很 尋 常 也 很 容 易 。 但
是 , 不 是 每 一 家 銀 行 都 會 貸 款 給 海 外 買 家 。
外 國 人 貸 款 與 美 國 人 貸 款 之 間 是 存 有 差 異 的 :
美 國 人 貸 款 條 件 : 信 用 、 收 入 、 工 作 是 否 穩 定 ;
外 國 人 貸 款 條 件 : 需 有 較 多 自 備 款 , 通 常 要 求
40%-50% 左 右 , 通 常 能 貸 5-6 成 。
由 於 每 一 個 銀 行 的 貸 款 利 率 不 同 , 對 申 請 人 的 條 件 要
求 也 不 同 。 通 常 如 果 銀 行 利 率 較 高 , 則 手 續 簡 單 要 求 低 ;
有 的 銀 行 利 率 低 , 但 是 要 求 條 件 多 , 並 不 是 每 個 人 都 能 符
合 。 建 議 申 請 貸 款 之 前 多 家 諮 詢 , 多 比 較 , 選 擇 適 合 自
己 , 對 自 己 最 有 利 的 一 家 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
在 退 休 期 間 思 考 能 減 少 成 本 的 選 擇 時 ,
換 小 一 點 的 房 屋 可 能 是 個 不 錯 的 開 始 , 若 是
喜 歡 較 低 的 維 護 成 本 和 輕 鬆 搬 遷 的 便 利 , 也
許 你 會 覺 得 租 屋 是 個 吸 引 人 的 選 項 , 但 只 要
在 經 濟 方 面 準 備 充 足 , 並 且 能 夠 應 付 維 護 費
用 , 買 一 處 房 產 可 能 會 是 理 想 的 選 擇 。 以 下
是 在 退 休 期 間 考 慮 擁 有 住 房 而 非 租 房 的 五
個 理 由 。
1. 每 月 花 費 更 容 易 預 測
儘 管 買 房 的 前 期 花 費 通 常 更 高 , 但 每 月
的 抵 押 貸 款 費 用 應 該 比 租 金 更 容 易 預 測 , 因
為 房 東 可 能 大 幅 提 高 租 金 ; 只 有 在 房 主 保 險
和 房 地 產 稅 增 加 的 情 況 下 , 抵 押 貸 款 的 費 用
才 會 增 加 , 因 為 抵 押 貸 款 通 常 是 最 低 限 度 的
金 額 , 有 利 於 緊 縮 的 退 休 預 算 ; 但 需 要 避 免
在 美 退 休 後 賣 掉 大 房 換 小 房 ? 這 5 個 理 由 應 買 不 租 !
可 調 整 利 率 抵 押 貸 款 (adjustable-rate mortgage),
因 為 可 能 導 致 花 費 增 加 。
2. 穩 定 感
買 房 給 人 一 種 穩 定 感 , 你 可 能 會 在 晚 年
感 激 這 一 穩 定 性 。 買 房 消 除 了 由 於 成 本 上
升 、 房 產 銷 售 和 其 他 問 題 導 致 可 能 需 要 搬 出
租 房 的 壓 力 , 安 定 下 來 還 可 以 讓 人 更 容 易 創
建 持 久 的 社 會 連 結 , 隨 著 年 齡 增 長 獲 得 支
持 。
3. 自 由 和 隱 私
無 論 是 希 望 住 宅 更 容 易 入 手 , 或 者 只 是
偏 好 某 種 風 格 , 當 你 是 房 產 的 主 人 時 , 這 些
改 變 就 更 容 易 , 房 主 可 以 自 由 改 造 房 屋 , 使
其 更 接 近 自 己 的 理 想 , 甚 至 融 入 一 些 可 以 讓
房 屋 變 得 更 有 價 值 的 變 化 , 除 此
之 外 , 當 你 不 需 與 人 共 用 一 面 牆 ,
而 且 沒 有 房 東 前 來 檢 查 屋 況 時 ,
就 能 享 有 隱 私 。
4. 潛 在 的 稅 收 福 利
退 休 期 間 擁 有 房 產 可 以 在 繳
稅 時 省 些 錢 , 如 果 詳 細 列 出 , 可 以
扣 除 房 產 稅 、 抵 押 貸 款 利 息 、 抵 押
貸 款 保 險 , 甚 至 是 一 些 房 屋 裝 修
費 用 。
5. 創 建 資 產 淨 值
雖 然 不 能 保 證 特 定 房 產 會 增 值 , 但 在 過
去 幾 十 年 裡 , 平 均 房 屋 銷 售 價 格 大 幅 上 漲 ,
在 償 還 任 何 抵 押 貸 款 的 同 時 , 經 歷 潛 在 的 房
產 價 值 增 長 將 有 助 於 創 建 租 屋 者 無 法 擁 有
的 資 產 淨 值 , 如 果 未 來 有 一 天 需 要 申 請 房 屋
淨 值 融 資 , 或 者 出 售 房 產 , 資 產 淨 值 將 派 上
用 場 。