070224

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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關 心 美 國 長 租 公 寓 成 長 必 看
工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化 ,3 個 關 鍵 字 概 括 了 美 國 長 租 公
寓 發 展 的 邏 輯 。 美 國 公 寓 行 業 發 展 較 早 , 也 相 當 成 熟 , 從 前 期
的 策 劃 、 投 資 、 開 發 、 銷 售 和 運 營 管 理 , 都 值 得 中 國 的 公 寓 運
營 商 去 借 鑒 經 驗 。
一 、 美 國 長 租 公 寓 發 展 歷 程
美 國 長 租 公 寓 行 業 發 展 歷 程 , 大 家 要 記 住 3 個 關 鍵 字 ,
工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化 , 其 概 括 了 美 國 長 租 公 寓 行 業 發 展 的
整 個 邏 輯 和 歷 程 。
1. 工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化
首 先 是 工 業 化 ,19 世 紀 70 年 代 到 20 世 紀 初 , 美 國 完 成 了
第 二 次 工 業 革 命 。 接 下 來 是 城 市 化 , 城 市 化 催 生 了 租 房 化 , 當
時 在 市 中 心 , 土 地 成 本 越 來 越 高 , 大 家 買 不 起 也 建 不 起 房 , 好
多 商 人 嗅 到 了 商 機 , 開 始 把 一 些 不 用 的 商 業 用 房 , 或 者 工 業
廠 房 改 造 成 住 房 。1890 年 美 國 每 套 住 宅 居 住 人 數 平 均 為 5.45
人 。 在 紐 約 平 均 為 18.52 人 , 最 初 為 一 家 人 居 住 的 公 寓 , 變 成
了 供 10 戶 人 居 住 的 廉 租 公 寓 。
2. 廉 租 公 寓 和 中 產 公 寓
城 市 化 過 程 中 , 長 租 公 寓 發 展 分 為 兩 個 階 段 。
第 一 個 是 廉 租 公 寓 , 把 大 房 子 隔 成 小 間 , 把 老 舊 房 子 做
簡 單 裝 修 後 出 租 , 衛 生 、 採 光 通 風 等 條 件 極 差 。 當 時 , 美 國 政
府 出 臺 了 一 系 列 的 法 案 來 規 範 這 個 行 業 的 發 展 。 例 如 19 世
紀 70 年 代 初 的 《 廉 租 公 寓 法 案 》, 對 通 風 和 採 光 等 方 面 做 了
一 些 限 制 。
第 二 個 是 中 產 公 寓 , 隨 著 城 市 中 心 土 地 價 格 猛 漲 , 越 來
越 多 中 產 階 級 甚 至 一 些 富 豪 都 忍 受 不 了 城 中 心 的 房 價 , 出 現
了 住 宅 郊 區 化 和 人 口 外 遷 。 另 外 , 出 租 公 寓 出 現 且 迅 速 流 行 ,
一 些 藝 術 家 和 建 築 師 把 比 較 高 端 的 、 有 品 質 的 公 寓 建 築 概 念
從 法 國 引 進 來 , 美 國 才 開 始 有 了 現 在 的 一 些 公 寓 。
最 初 , 公 寓 是 買 不 起 房 的 人 住 。 隨 著 公 寓 的 規 範 化 , 又 催
生 了 美 國 中 產 公 寓 的 快 速 發 展 。
二 、 美 國 長 租 公 寓 運 營 模 式
美 國 公 寓 行 業 在 投 資 、 經 營 和 管 理 3 個 環 節 都
相 當 成 熟 。
投 資 環 節 : 投 資 商 、 開 發 商 、 運 營 商 、 房 地 產 信 託
基 金 , 地 產 產 業 基 金 還 有 社 保 基 金 , 都 會 進 入 公 寓 行
業 的 投 資 環 節 。
經 營 環 節 : 主 要 是 整 體 持 有 , 統 一 經 營 。 而 在 中
國 的 資 產 ( 買 賣 ) 價 格 跟 出 租 價 格 之 間 的 差 別 特 別
大 , 未 形 成 合 理 的 體 系 , 所 以 這 一 塊 我 們 做 不 到 。
管 理 環 節 : 各 類 服 務 機 構 在 公 寓 運 營 管 理 方 面
非 常 完 善 , 已 經 形 成 了 一 個 完 整 的 生 態 體 系 。
第 一 類 服 務 機 構 是 供 應 商 , 既 是 公 寓 投 資 商 和
開 發 商 , 也 是 建 設 商 和 運 營 商 。 出 租 公 寓 所 有 者 多 為
地 產 公 司 , 投 資 、 建 設 和 運 營 一 體 化 操 作 。
再 一 類 就 是 行 業 服 務 機 構 , 包 括 資 訊 、 公 寓 租 賃
平 臺 、 資 料 分 析 、 金 融 、 軟 體 發 展 、 維 修 清 潔 、 家 居 建 材 、 生 活
服 務 類 。
第 三 類 是 非 盈 利 機 構 。 美 國 的 國 家 公 寓 協 會 NAA(National
Apartment Assosiation) 會 員 包 括 整 個 美 國 和 加 拿 大 公
寓 業 主 、 運 營 商 、 開 發 商 、 建 築 商 、 投 資 機 構 、 經 紀 公 司 、 供 應
商 和 專 業 服 務 人 員 。 在 該 平 臺 上 , 大 家 分 享 各 種 資 訊 , 定 期 做
交 流 和 分 享 , 促 進 行 業 合 作 。 在 美 國 , 協 會 的 作 用 非 常 大 , 在
中 國 , 協 會 活 動 太 多 , 但 有 含 金 量 的 活 動 並 不 多 。
三 、 美 國 長 租 公 寓 成 功 的 經 驗
第 一 , 行 業 的 規 範 化 。
美 國 在 公 寓 規 範 化 方 面 有 很 多 的 法 律 設 施 , 包 括 硬 體 、
運 營 服 務 等 。 其 中 , 經 典 的 有 1968 年 《 公 平 住 房 法 》, 不 能 受
到 宗 教 、 種 族 、 膚 色 、 國 籍 、 殘 障 、 性 別 和 年 齡 的 歧 視 。
第 二 , 整 體 租 金 的 調 節 機 制 。
在 美 國 , 以 租 金 為 標 準 分 三 類 公 寓 。
第 一 類 , 公 平 市 值 公 寓 , 這 一 類 的 租 金 隨 行 就 市 , 今 年 高
明 年 可 能 低 。
第 二 類 , 穩 定 租 金 公 寓 。 受 限 制 非 常 多 , 這 一 類 公 寓 有 點
類 似 中 國 的 公 共 租 賃 房 和 廉 租 房 , 每 年 的 租 金 漲 幅 不 能 超 過
4%。
第 三 類 , 租 金 管 制 公 寓 。 美 國 有 很 多 老 房 子 , 可 能 是 18
世 紀 或 19 世 紀 建 的 房 子 還 在 用 或 出 租 , 政 府 對 這 一 類 的 房
子 有 一 些 管 制 , 比 如 , 每 年 漲 租 金 必 須 得 提 交 申 請 , 提 供 充 足
的 理 由 , 比 如 說 重 新 裝 修 了 房 屋 , 添 加 了 一 些 家 電 , 但 你 不 能
漲 太 多 。 在 租 金 調 節 這 一 塊 , 美 國 有 一 個 非 常 完 善 的 體 系 。
第 三 , 行 業 龍 頭 企 業 的 管 理 和 服 務 模 式 。
如 果 你 要 選 公 寓 , 一 定 要 對 比 服 務 。 美 國 長 租 公 寓 有 幾
十 年 運 營 管 理 的 成 熟 經 驗 , 服 務 體 系 在 各 個 公 司 , 或 者 是 各
個 定 位 在 不 同 產 業 鏈 上 的 公 司 , 都 是 不 一 樣 的 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
雨 後 白 蟻 出 沒 , 屋 主 該 怎 麼 做
雨 過 天 晴 氣 溫 回 升 , 白 蟻 再 度 活 躍 , 白 蟻 問 題 成 了 許 多
屋 主 不 得 不 關 注 的 房 屋 問 題 。 雨 水 侵 入 地 下 白 蟻 的 棲 息 地 ,
使 得 白 蟻 成 群 結 隊 飛 出 地 面 , 有 時 甚 至 在 地 上 留 下 了 透 明 的
翅 膀 殘 留 。
白 蟻 以 木 為 食 , 喜 歡 溫 暖 的 環 境 , 可 以 說 加 州 是 白 蟻 問
題 最 高 發 的 幾 個 州 之 一 。 灣 區 的 房 屋 基 本 上 都 是 木 結 構 , 給
白 蟻 的 繁 殖 生 存 提 供 了 非 常 有 利 的 條 件 。 加 之 氣 候 比 較 溫
暖 , 白 蟻 就 更 為 活 躍 。
如 果 您 的 房 屋 從 前 的 從 前 是 一 片 果 園 , 那 麼 您 中 招 的 幾
率 就 更 高 。 新 房 有 白 蟻 的 可 能 性 小 一 些 , 但 是 有 年 歲 的 房 屋
整 個 生 命 週 期 中 白 蟻 的 幾 率 非 常 之 高 。 國 內 的 房 屋 都 是 鋼
筋 水 泥 結 構 , 所 以 白 蟻 問 題 較 少 , 因 此 白 蟻 問 題 常 常 被 華 人
屋 主 忽 略 。
▲ 被 白 蟻 破 壞 的 木 結 構
白 蟻 有 哪 幾 種 ? 如 何 處 理 ?
灣 區 最 常 見 的 白 蟻 主 要 有 兩 種 : 乾 木 白 蟻 (Drywood
termite) 和 地 下 白 蟻 (Subterranean termite)。
乾 木 白 蟻 主 要 生 活 在 房 屋 的 木 結 構 中 , 包 括 牆 體 , 地
基 , 地 板 的 木 頭 中 。 地 下 白 蟻 主 要 生 活 在 地 基 的 土 壤 中 。
處 理 乾 木 白 蟻 有 兩 種 常 用 方 法 : 薰 蒸 法 和 局 部 處 理 。 薰
蒸 法 是 將 整 個 房 子 用 帳 篷 罩 起 來 , 填 充 清 除 白 蟻 的 氣 體 。 這
種 方 法 是 目 前 最 為 有 效 和 全 面 的 處 理 乾 木 白 蟻 的 方 法 。 氣
體 能 夠 進 入 全 部 木 結 構 當 中 , 包 括 一 些 隱 藏 在 深 處 的 乾 木
白 蟻 。
薰 蒸 法 的 過 程 需 要 大 約 3 個 工 作 日 , 包 括 設 置 帳 篷 、 填
充 氣 體 和 通 風 散 氣 的 時 間 。 另 外 食 物 、 藥 物 、 寵 物 和 植 物 不 能
留 在 房 子 內 。 因 為 需 要 把 整 個 結 構 罩 起 來 , 處 理 獨 立 屋 最 為
方 便 。
如 果 是 聯 排 別 墅 或 者 公 寓 , 薰 蒸 有 可 能 比 局 部 處 理 省
錢 , 但 是 需 要 與 HOA 和 其 他 房 主 協 調 。 如 果 聯 排 別 墅 或 公 寓
的 屋 主 由 於 條 件 限 制 只 能 處 理 自 己 家 的 白 蟻 , 那 麼 局 部 處 理
方 法 就 更 為 適 用 。
▲ 白 蟻 薰 蒸
處 理 地 下 白 蟻 的 方 法 是 : 沿 著 房 屋 的 外 沿 等 間 隔 置 入 處
理 地 下 白 蟻 的 藥 。 之 後 再 填 充 土 壤 或 者 水 泥 基 本 恢 復 到 原 先
的 狀 態 。 另 外 還 需 要 進 入 到 地 基 部 位 , 在 房 屋 下 方 的 土 壤 中
噴 灑 處 理 白 蟻 的 藥 。
要 注 意 的 是 進 行 處 理 後 白 蟻 並 不 會 馬 上 全 部 被 殺 死 。 白
蟻 藥 被 移 動 的 白 蟻 帶 回 蟻 群 漸 漸 生 效 , 所 以 需 要 一 到 三 個 月
的 時 間 才 能 徹 底 清 除 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)