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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A4
在 美 購 房 有 福 利 ? 這 些 好 處 你 知 道 嗎 ?
1. 房 屋 貸 款 利 息 部 分 可 以 抵 稅
在 美 國 購 買 房 子 後 , 買 家 支 付 的 貸 款 利 息 可 以 從 個 人 所
得 稅 中 扣 除 。 這 是 政 府 為 了 鼓 勵 民 眾 自 購 房 屋 的 優 惠 政 策 。
2. 房 產 稅 可 以 抵 稅
還 以 50 萬 美 金 的 房 子 來 舉 例 , 如 果 按 1% 繳 納 房 地 產 稅 ,
一 年 就 是 5000 美 元 , 又 可 以 減 600 的 稅 。
3. 房 貸 優 惠
借 款 者 可 以 申 請 固 定 利 率 的 貸 款 , 將 來 不 管 市 場 利 率
多 高 , 還 款 不 受 影 響 。 現 在 美 國 30 年 利 率 為 4.3%。 如 果 將 來
利 率 再 一 次 下 降 , 可 以 隨 時 申 請 重 貸 。
4. 地 區 政 府 補 貼
一 般 只 要 你 在 某 個 地 區 住 滿 多 少 年 ( 例 如 10 年 ), 地 方
政 府 經 常 給 予 5-10 萬 美 元 的 補 貼 。
5. 老 年 買 房 政 府 補 貼
62 歲 可 以 只 付 30%-40% 的 房 價 , 再 加 上 地 方 政 府 經 常
給 予 5-10 萬 美 元 的 補 貼 , 所 以 , 可 以 用 很 少 的 錢 就 買 到 房
子 。
在 美 購 房 基 本 概 念 區 分
1. 城 市 與 鄉 村 的 定 義
在 美 國 的 大 都 市 , 並 沒 有 絕 對 的 城 市 和 鄉 村 的 定 義 , 只
是 城 中 心 有 一 個 很 小 相 對 集 中 的 downtown, 其 它 的 都 是 由
小 的 City 構 成 。
2. 房 產 稅 不 同
在 美 國 , 只 要 擁 有 房 子 就 要 交 房 地 產 稅 , 加 州 的 地 稅 差
不 多 是 在 1.2-2.0% 間 , 各 州 的 標 準 還 會 有 各 自 的 不 同 。 所 以
每 年 交 房 地 產 稅 , 成 為 了 屋 主 持 有 的 固 定 成 本 , 這 也 因 此 使
得 美 國 房 屋 的 空 置 率 降 低 , 相 對 抑 制 了 大 肆 炒 房 的 行 為 。
3. 支 付 佣 金 方 式 不 同
在 美 國 房 地 產 買 賣 時 , 佣 金 一 律 由 賣 方 負 擔 ( 因 為 在 買
賣 過 程 中 , 賣 主 是 取 得 金 錢 的 一 方 , 而 買 主 是 付 錢 的 一 方 ) 屋
主 在 委 託 經 紀 人 出 售 房 屋 時 , 就 訂 立 了 合 同 , 佣 金 一 般 在 6%
左 右 , 賣 主 經 紀 人 需 分 一 半 佣 金 給 買 方 經 紀 人 。
4. 計 算 房 屋 面 積 的 尺 度 不 同
在 美 國 是 用 平 方 英 尺 來 計 算 房 屋 面 積 的 , 比 如 說 3000
平 方 英 尺 的 房 子 , 是 指 屋 子 的 室 內 居 住 面 積 , 相 當 於 278 平
方 米 , 但 如 果 說 一 套 獨 立 屋 的 面 積 , 則 要 再 加 上 前 後 花 園 , 車
庫 等 的 占 地 面 積 , 那 面 積 就 遠 遠 不 止 3000 平 方 英 尺 了 。
5. 貸 款 政 策 不 同
在 美 國 貸 款 買 房 , 絕 大 部 分 的 貸 款 期 限 是 固 定 利 率 的 ,
但 也 有 浮 動 利 率 , 貸 款 人 要 自 己 承 擔 利 率 上 升 的 風 險 。 當 然
不 論 你 用 什 麼 方 式 貸 款 , 都 是 可 以 在 貸 款 沒 有 到 期 之 前 , 重
新 貸 款 或 全 部 還 清 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 房 貸 分 析 , 如 何 選 擇 適 合 的 貸 款 種 類
面 對 美 國 購 房 貸 款 的 種 類 , 如 何 選 擇 適
合 自 己 的 貸 款 呢 ? 可 以 從 以 下 三 個 方 面 加 以
考 慮 。
1 貸 款 利 率 : 固 定 利 率 vs 浮 動
利 率
固 定 利 率 貸 款 在 整 個 還 款 週 期 中 利 率
保 持 不 變 , 故 而 每 個 月 的 還 款 額 固 定 。
固 定 利 率 貸 款 (conventional fixed-rate
loans) 的 利 率 和 規 定 的 房 屋 保 險 一 般 較 低 ,
一 般 貸 款 週 期 為 30 年 , 貸 款 整 個 週 期 內 的 可
預 測 性 強 。 申 請 者 需 要 有 穩 定 良 好 的 信 用 記
錄 。 固 定 利 率 貸 款 一 般 適 用 於 準 備 長 期 居 住
或 持 有 該 房 產 的 人 。
浮 動 利 率 貸 款 (adjustable rate mortgage,
ARM) 在 整 個 還 款 週 期 中 的 各 個 預 定 時 間
段 利 率 會 改 變 , 故 而 每 個 時 間 段 內 每 個 月 的
還 款 額 會 浮 動 , 貸 款 整 個 週 期 內 的 可 預 測 性
差 。
浮 動 利 率 貸 款 在 開 始 幾 年 的 利 率 是 固
定 的 並 且 利 率 一 般 比 固 定 利 率 低 , 而 後 利 率
浮 動 , 但 兩 個 相 鄰 時 間 段 的 利 率 浮 動 有 一 定
上 限 。 如 果 只 打 算 短 期 居 住 或 持 有 房 產 , 可
以 考 慮 短 期 利 率 低 的 浮 動 利 率 貸 款 , 並 可 以
在 利 率 開 始 浮 動 後 出 售 房 產 。 但 要 有 房 產 貶
值 或 無 法 出 售 的 思 想 準 備 。
2 放 款 機 構 : 政 府 貸 款 vs 一 般
貸 款
政 府 貸 款 是 由 政 府 放 款 的 貸 款 , 如 聯 邦
住 房 管 理 局 貸 款 (FHA home
loan) 就 是 由 聯 邦 政 府 住 房 管 理
局 發 放 的 購 房 貸 款 。
相 比 於 一 般 貸 款 ,FHA 住
房 貸 款 對 申 請 者 的 信 用 積 分 、
負 債 收 入 比 要 求 更 低 , 貸 款 申
請 更 容 易 獲 批 並 且 申 請 過 程 更
簡 單 , 但 需 要 支 付 較 高 的 貸 款
保 險 。
一 般 貸 款 是 指 放 款 機 構 不
是 政 府 的 貸 款 , 需 要 交 的 貸 款
保 險 (PMI) 較 低 。 儘 管 一 般 貸
款 的 PMI 相 比 於 FHA 貸 款 繳 納 的 保 險 要 低 ,
但 一 般 貸 款 需 要 的 首 付 比 FHA 貸 款 要 高 。
3 貸 款 金 額 : 中 小 額 貸 款 vs 大
額 貸 款
中 小 額 貸 款 (conforming loan) 是 指 符 合
Fannie Mae 或 Freddie Mac 這 兩 家 政 府 管 控
的 企 業 要 求 的 貸 款 。 兩 家 公 司 進 行 住 房 抵 押
貸 款 證 券 化 (mortgage-backed securitization,
MBS), 要 求 貸 款 額 不 能 過 大 , 一 般 在 $41.7 萬
以 下 。
大 額 貸 款 (jumbo loan) 是 貸 款 額 較 大 的
貸 款 , 一 般 在 $41.7 萬 或 $62.55 萬 以 上 , 相 比
于 普 通 貸 款 , 大 額 貸 款 將 無 法 出 售 成 為
MBS, 放 款 機 構 將 承 擔 更 大 風 險 , 所 以 對 申
請 者 的 信 用 歷 史 、 負 債 收 入 比 等 有 更 高 的 要
求 。
當 然 , 不 同 州 和 不 同 銀 行 要 求 有 所 不
同 , 還 需 諮 詢 當 地 貸 款 機 構 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)