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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A2
什 麼 房 子 增 值 空 間 更 大 ?90% 的 華 人
都 忽 略 了 最 後 兩 條 ...
間 越 大 , 價 值 自 然 越 高 , 這 一 點
是 毋 庸 置 疑 的 。 另 外 , 對 於 注 重
私 密 性 的 美 國 人 來 說 , 獨 立 屋 永
遠 都 是 購 房 首 選 。
房 產 保 值 的 7 大 關 鍵 要 素
1. 房 屋 類 型
美 國 買 房 , 可 選 擇 的 房 屋 類 型 非 常
多 , 其 中 最 受 歡 迎 的 有 : 獨 立 屋 (Single
Family House)、 聯 排 別 墅 (Townhouse) 和 公 寓
(Apartment)。 當 然 也 會 有 人 選 擇 移 動 房 (Mobile
House)、 多 家 庭 屋 (Multi-Family House)、
共 同 產 權 屋 (Co-op)、 度 假 屋 (Vacation House)
等 比 較 小 眾 化 的 房 屋 類 型 。
從 保 值 程 度 來 說 , 通 常 都 是 獨 立 屋 > 聯
排 別 墅 > 公 寓 。
因 為 通 常 美 國 的 獨 棟 別 墅 都 會 附 帶 一
個 大 花 園 , 屋 主 除 了 擁 有 房 屋 的 所 有 權 之
外 , 還 擁 有 一 塊 完 整 的 土 地 產 權 , 可 用 空
2. 所 在 學 區
學 區 房 可 不 是 中 國 專 利 , 在
美 國 生 活 的 人 都 知 道 , 優 質 的 公
立 學 校 往 往 一 席 難 求 , 所 以 好 的
學 區 房 雖 然 房 價 略 高 , 但 依 然 供
不 應 求 、 相 當 保 值 。 今 後 不 管 是
出 租 還 是 出 售 都 很 容 易 , 輕 鬆 就
能 租 或 賣 出 高 價 。
對 此 方 面 感 興 趣 的 朋 友 不 妨
在 購 買 之 前 去 https://www.niche.
com/ 上 查 詢 一 下 房 屋 附 近 學 校 的 評 分 、 排
名 等 , 還 可 以 與 附 近 房 屋 的 價 格 做 個 比
較 。
3. 治 安 環 境
治 安 環 境 也 是 非 常 重 要 的 一 塊 , 誰 都
不 希 望 自 家 社 區 常 常 發 生 點 偷 雞 摸 狗 的 事
情 是 吧 ! 一 般 來 說 , 可 以 在 白 天 和 晚 上 分
別 觀 察 一 下 房 屋 及 社 區 狀 況 , 如 果 街 道 整
潔 ( 沒 有 亂 七 八 糟 的 塗 鴉 )、 鄰 居 花 園 佈 置 都
非 常 美 觀 ( 沒 有 層 層 疊 疊 的 防 護 柵 欄 ),
所 停 車 輛 比 較 上 檔 次 的 話 , 那 就 說 明 這 個
社 區 比 較 高 檔 且 安 全 , 不 太 會 有 流 浪 人 員
出 沒 。
當 然 , 細 心 的 朋 友 可 以 去 一
些 公 開 的 治 安 狀 況 網 站 例 如
https://www.crimereports.com/ 查 詢
到 從 大 到 小 的 各 類 報 警 案 件 , 像
是 打 架 、 偷 竊 、 搶 劫 、 吸 毒 、 性
犯 罪 等 都 會 被 一 一 標 記 出 來 。
4. 生 活 便 利 性
社 區 周 邊 是 否 有 完 善 的 配 套 設 施 也 會
為 房 子 加 分 不 少 , 例 如 附 近 有 幾 條 主 要 高
速 公 路 ,10 分 鐘 車 程 內 是 否 有 超 市 、 學
校 、 公 園 、 健 身 房 、 餐 館 、 診 所 等 等 都 是
買 房 需 要 考 慮 的 因 素 。
不 過 , 如 果 與 高 速 公 路 或 是 超 市 學 校
離 得 太 近 也 不 是 一 件 好 事 , 那 意 味 著 周 邊
環 境 會 非 常 嘈 雜 。
5. 裝 修 不 要 太 個 人 風 格
也 許 很 多 人 都 想 要 把 家 裝 修 成 自 己 夢
想 的 風 格 , 深 綠 色 的 廚 房 或 是 明 黃 色 的
牆 , 這 些 都 是 屋 主 的 權 利 。 但 如 果 你 想 將
房 子 賣 個 好 價 錢 , 這 樣 的 裝 修 可 能 會 讓 你
的 房 屋 在 交 易 市 場 上 呆 上 好 幾 個 月 , 甚 至
更 糟 。
絕 大 多 數 買 家 都 希 望 新 家 符 合 自 己 的
審 美 標 準 , 沒 有 人 願 意 為 前 屋 主 的 喜 好 而
支 付 額 外 的 費 用 。 所 以 , 如 果 你 打 算 多 年
後 出 售 房 屋 , 那 麼 在 裝 修 上 最 好 還 是 走 大
眾 化 路 線 , 或 者 在 出 售 前 進 行 翻 新 。
6. 物 業 管 理 費
在 買 房 前 一 定 要 問 清 楚 是 否 需 要 繳 納
物 業 管 理 費 (HOA fee), 通 常 獨 立 屋 是 沒
有 物 業 管 理 費 的 ( 有 些 非 常 高 檔 的 社 區 也
會 收 取 少 量 物 業 管 理 費 ), 而 聯 排 別 墅 和
公 寓 房 幾 乎 都 需 要 繳 納 一 筆 不 小 的 物 業 管
理 費 。 很 多 人 在 購 買 時 對 這 筆 費 用 不 當 回
事 , 但 真 的 到 每 個 月 付 幾 百 美 金 時 又 心 疼
不 已 。
另 外 ,HOA 除 了 要 收 取 高 昂 的 管 理 費
用 之 外 , 還 會 對 你 的 房 產 有 諸 多 限 制 , 例
如 不 允 許 安 裝 室 外 衛 星 天 線 、 不 允 許 在 陽
臺 放 雜 物 、 不 允 許 在 門 外 擺 放 盆 景 等 等 。
所 以 如 果 你 打 算 購 買 一 個 聯 排 別 墅 或 公 寓
房 的 話 , 最 好 仔 細 閱 讀 一 下 HOA 的 條 款 ,
以 防 將 來 發 生 不 必 要 的 糾 紛 。
相 對 的 , 一 旦 你 購 買 了 需 要 繳 納 物 業
管 理 費 的 房 產 , 那 就 意 味 著 , 如 果 用 於 出
租 , 則 投 資 回 報 率 有 所 降 低 , 如 果 想 要 出
售 , 則 很 有 可 能 會 遭 到 買 方 的 壓 價 。 所 以
在 購 買 美 國 房 產 時 , 物 業 管 理 費 絕 對 是 一
個 不 能 不 考 慮 的 因 素 。
7. 地 稅
誠 然 , 美 國 所 有 的 房 產 都 需 要 繳 納 地
稅 , 但 不 同 的 地 區 地 稅 是 不 相 同 的 , 可 能
隔 一 條 街 , 兩 棟 房 子 需 繳 的 地 稅 都 有 天 差
地 別 。 相 信 對 許 多 家 庭 來 說 , 這 都 是 一 筆
不 小 心 的 開 支 。 也 同 樣 會 影 響 到 房 屋 出 租
回 報 率 以 及 出 售 。
在 美 國 買 房 絕 對 不 是 一 件 容 易 的 事
情 , 動 輒 幾 十 萬 或 幾 百 萬 甚 至 上 千 萬 的 交
易 , 一 不 小 心 就 有 可 能 掉 坑 裡 、 勞 民 傷
財 。 所 以 一 位 專 業 靠 譜 資 深 負 責 任 的 房
主 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
有 些 買 家 會 說 :「 太 好 了 , 我 想 買 的 房 子
通 過 檢 驗 了 , 一 切 都 很 完 美 。」 如 果 你 也 這 麼
想 , 那 就 大 錯 特 錯 。 買 家 必 須 認 知 到 , 即 便 是
最 有 經 驗 的 專 業 驗 屋 師 , 也 可 能 沒 發 覺 隱 藏
在 牆 後 、 地 板 下 或 水 管 內 的 種 種 毛 病 。
前 全 國 驗 屋 師 協 會 會 長 老 奈 爾 斯 (CurtisNiles
Sr.) 表 示 , 房 屋 檢 驗 是 一 個 對 房 產 不
帶 偏 見 地 進 行 「 視 覺 評 估 」, 提 供 有 關 房 子 實
際 狀 況 的 資 料 , 協 助 未 來 買 主 作 出 明 智 的 購
屋 決 定 。 但 有 幾 個 常 見 的 「 漏 網 之 魚 」, 就 算
是 驗 屋 師 也 難 以 察 覺 。
供 暖 、 通 風 和 空 調 系 統 (HVAC): 這 裡
指 的 是 屋 內 負 責 暖 氣 、 通 風 及 空 氣 調 節 的 系
統 或 相 關 設 備 , 許 多 驗 屋 師 不 願 在 寒 流 來 襲
時 長 時 間 把 空 調 系 統 調 至 最 低 溫 狀 態 , 或 是
在 大 熱 天 長 時 間 把 暖 氣 開 到 最 強 , 怕 這 麼 做
會 導 致 系 統 故 障 。
驗 屋 時 容 易 漏 掉 的 幾 個 問 題
老 奈 爾 斯 說 :「 我 可 以 判 斷 設 備 發 生 故
障 , 但 我 沒 有 時 間 去 判 斷 , 這 個 系 統 的 運 作
是 否 正 常 到 足 以 讓 屋 子 變 暖 或 變 涼 。」
如 果 買 家 擔 心 HVAC 系 統 出 問 題 , 應 該
再 請 有 執 照 的 HVAC 專 業 技 師 加 以 檢 測 。
水 漬 或 漏 水 : 驗 屋 師 會 打 開 水 龍 頭 檢 查
出 水 狀 況 , 但 如 果 房 子 有 一 段 時 間 沒 人 住 ,
先 前 漏 水 導 致 水 漬 可 能 早 已 乾 燥 , 可 能 要 數
天 后 才 會 現 形 。 牆 壁 或 天 花 板 上 的 壁 癌 , 也
可 能 被 重 新 粉 刷 遮 蓋 。
如 果 是 屋 頂 漏 水 , 能 發 現 的 機 會 更 小 ,
因 為 許 多 驗 屋 師 只 會 從 地 面 上 進 行 目 測 。 即
便 你 的 驗 屋 師 很 勤 勞 爬 上 屋 頂 , 層 層 積 雪 或
落 葉 也 可 能 擋 住 瑕 疵 。
環 境 毒 物 : 如 果 你 的 房 子 建 於 1978 年
前 , 最 好 請 專 業 人 員 檢 驗 建 材 是 否 含 有 害 物
質 , 因 為 政 府 當 年 起 才 禁 止 使 用 含 鉛 或 石 棉
材 料 建 屋 。 無 論 屋 齡 多 長 , 都 應 該 進 行 輻 射
檢 測 。
環 境 毒 物 不 包 含 在 驗 屋 範 圍 內 。 如
果 你 在 完 成 交 易 前 發 現 房 子 有 上 述 危
險 , 可 要 求 買 家 負 擔 移 除 費 用 。 根 據 聯 邦
環 保 署 , 專 業 移 除 鉛 塗 料 服 務 , 每 平 方 呎
平 均 收 費 8 到 15 元 , 換 算 下 來 , 一 間
2400 平 方 呎 大 的 房 子 總 共 需 花 1 萬 9200
萬 至 3 萬 6000 元 。
下 水 道 堵 塞 或 損 壞 : 家 中 到 公 家 主
管 道 間 的 下 水 道 區 段 是 由 屋 主 負 責 , 最
好 在 交 屋 前 檢 測 是 否 有 堵 塞 或 損 壞 。
標 準 驗 屋 套 裝 程 式 含 判 斷 排 水 管 的
規 格 與 使 用 年 齡 , 但 不 包 括 下 水 道 結 構
完 整 性 與 狀 態 。 如 果 屋 齡 超 過 20 年 , 最
好 請 專 業 技 師 檢 查 下 水 道 , 有 時 可 能 被
樹 根 破 壞 。 攝 影 機 檢 測 收 費 250 至 500 元
不 等 , 更 換 一 段 下 水 道 要 價 可 能 高 達 2 萬
5000 元 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)