070224

稅 務 Taxation
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A11
美 國 房 產 稅 你 瞭 解 嗎 ?
中 國 房 產 稅 難 以 避 免 , 開 徵 似 乎 只 是
一 個 時 間 問 題 。 如 果 你 在 美 國 有 房 產 或 者
考 慮 在 美 國 買 房 , 房 產 稅 更 是 繞 不 開 的 話
題 。 那 就 讓 我 們 看 看 美 國 房 產 稅 是 怎 麼 個
征 法 ~~
瞭 解 房 產 稅 、 稅 對 家 人 的 影 響 以 及 你
需 要 支 付 多 少 稅 很 重 要 , 這 裡 有 一 些 基 本
的 概 念 需 要 去 理 解 。 從 2012 年 年 底 以 來 , 絕
大 多 數 人 99.8% 的 美 國 人 不 再 受 聯 邦 房 產
稅 的 影 響 , 只 有 極 少 數 的 家 庭 還 需 要 支 付 。
1. 你 的 房 產 需 要 上 稅 才 能 繼 承
有 時 也 被 稱 為 “ 死 亡 稅 ”, 房 產 稅 實 質
上 就 是 你 的 錢 , 你 的 財 產 。 當 你 死 去 了 , 你
的 遺 囑 執 行 人 得 支 付 聯 邦 政 府 或 州 政 府 房
產 稅 , 然 後 你 的 財 產 才 能 獲 得 繼 承 。
聯 邦 房 產 稅 稅 率 是 40%, 但 如 上 文 所
述 , 並 不 是 每 個 家 庭 都 需 要 支 付 房 產 稅 。 只
要 你 的 配 偶 是 公 民 , 你 可 以 離 開 他 或 不 要
她 的 任 何 財 產 , 都 是 免 稅 的 。 此 外 , 每 個 人
都 有 一 個 聯 邦 “ 免 稅 ” 的 大 機 會 ,2016 年 你
擁 有 545 萬 美 元 , 就 可 以 將 你 的 很 多 財 產 傳
給 其 他 繼 承 人 , 而 不 必 支 付 聯 邦 政 府 任 何
的 稅 。( 你 只 需 要 對 超 過 豁 免 的 數 額 支 付
40% 的 稅 ), 此 徵 稅 部 分 , 通 常 也 會 根 據 每 年
的 通 貨 膨 脹 進 行 調 整 , 因 此 它 也 會 隨 時 間
增 加 。
但 毋 庸 置 疑 ,545 萬 美 元 是 非 常 大 的 一
筆 資 金 , 這 就 是 為 什 麼 聯 邦 房 產 稅 不 會 影
響 到 很 多 人 的 原 因 。
2. 死 亡 前 與 配 偶 沒 有 共 同 房 產
儘 管 任 何 人 都 獲 得 了 一 個 545 萬 美 元
的 可 免 稅 的 機 會 , 但 是 大 多 數 夫 妻 傾 向 于
財 產 分 享 , 合 作 夥 伴 之 間 有 限 制 。 這 也 意 味
著 一 對 夫 妻 聯 合 起 來 通 常 能 享 有 高 達 1090
萬 美 元 的 免 稅 機 會 。 一 旦 你 死 去 了 , 你 的 配
偶 可 以 申 請 你 的 閒 置 房 產 免 徵 稅 , 並 添 加
為 他 或 她 自 己 的 。
您 的 配 偶 將 需 要 申 報 房 產 稅 免 徵 稅 報
告 , 一 般 要 求 從 死 亡 之 日 起 9 個 月 內 認 定
已 故 配 偶 的 免 征 額 , 這 是 很 有 必 要 的 。 但 是
發 現 很 多 遺 屬 卻 認 為 對 於 他 們 的 已
故 配 偶 的 所 有 遺 產 應 是 兩 人 共 同 擁
有 的 , 不 要 做 任 何 申 請 。 但 是 , 如 果
你 們 結 婚 了 , 你 擁 有 的 資 產 額 是 在
545 萬 美 元 與 1090 萬 美 元 之 間 , 對
保 存 任 何 的 配 偶 死 亡 第 一 免 征 額 是
非 常 重 要 的 , 否 則 會 成 為 不 可 能 的
要 求 。
3. 你 所 在 的 州 可 能 會 分 一 杯 羹
目 前 共 有 15 個 州 有 房 地 產 稅 ,
比 起 聯 邦 房 產 稅 , 向 州 政 府 繳 納 的
稅 少 些 , 比 如 新 澤 西 州 起 征 點 低 至
675000 美 元 。 如 果 你 在 某 個 州 , 擁 有
自 己 的 房 產 , 已 在 某 州 進 行 了 房 產
登 記 強 加 了 房 產 稅 , 那 麼 你 的 財 產
可 能 就 會 該 州 財 產 稅 的 影 響 。
各 州 的 房 產 稅 率 是 不 同 的 , 但
一 般 是 介 於 最 低 和 最 高 的 之 間 , 你
還 可 以 在 聯 邦 一 級 上 進 行 扣 稅 , 用
來 支 付 任 何 州 的 房 產 稅 。
4. 你 的 繼 承 人 可 能 面 臨 單 獨 遺
產 稅
愛 荷 華 州 , 肯 塔 基 州 , 馬 里 蘭 州 , 內 布
拉 斯 加 州 , 賓 夕 法 尼 亞 州 和 新 澤 西 州 , 這 些
少 數 幾 個 州 都 有 單 獨 的 遺 產 稅 。 這 不 同 於
房 地 產 稅 : 它 是 由 繼 承 人 支 付 的 , 而 不 是 遺
產 ; 這 是 你 所 生 活 的 州 , 而 不 是 你 的 繼 承 人
所 住 的 地 方 , 來 決 定 他 們 是 否 需 要 支 付 。 一
般 來 說 , 繼 承 房 產 的 人 與 死 者 關 係 越 親 密 ,
繳 納 的 稅 率 較 低 。
雖 說 房 產 稅 不 會 影 響 到 大 多 數 美 國
人 , 但 是 對 保 持 良 好 的 教 育 、 瞭 解 房 產 稅 是
什 麼 以 及 它 們 是 否 會 影 響 到 你 的 遺 產 卻 很
重 要 。 與 此 同 時 , 關 注 那 些 對 你 來 說 最 重 要
的 事 情 , 比 如 弄 清 楚 你 的 親 人 們 會 以 哪 種
方 式 傳 承 資 產 , 能 最 讓 你 的 家 庭 受 益 。
5. 美 國 各 州 房 產 稅 比 較 表
在 美 國 , 無 論 買 房 、 持 有 房 屋 、 出 租 房
屋 、 出 售 房 屋 時 , 都 會 涉 及 到 稅 費 , 每 年 需
要 繳 納 的 基 本 稅 費 就 是 房 產 稅 。 房 產 稅
(Property Tax), 也 可 稱 為 物 業 稅 或 簡 稱 為
地 稅 , 是 地 方 針 對 房 地 產 徵 收 的 郡 稅 , 市
稅 , 學 區 稅 的 總 稱 。 在 美 國 , 只 要 你 擁 有 房
子 , 你 就 要 交 納 房 產 稅 , 美 國 通 常 為
1-3%, 加 州 差 不 多 在 1.2-2.0% 之 間 , 喬 治
亞 州 算 是 稅 比 較 低 的 地 區 , 亞 特 蘭 大 為 例
每 年 約 是 房 產 估 價 的 1%。
{1} 如 何 計 算 房 產 稅 ?
每 年 , 您 需 要 支 付 一 定 比 例 的 評 估 房
屋 價 值 , 美 國 房 產 稅 是 基 於 房 產 評 估 價 值
和 當 地 的 稅 率 , 往 往 會 因 各 州 而 異 , 確 切 的
費 率 取 決 於 您 的 管 轄 範 圍 : 當 地 學 校 、 政 府
運 營 、 公 用 事 業 等 需 要 多 少 費 用 。 這 些 費 率
在 城 市 與 城 市 之 間 以 及 州 與 州 之 間 差 異 很
大 , 例 如 , 一 個 房 主 可 能 會 為 一 所 價 值 25 萬
美 元 的 房 屋 支 付 5,000 美 元 的 房 產 稅 , 而 另
一 名 房 主 則 可 能 為 一 所 75 萬 美 元 的 房 屋 支
付 相 同 的 金 額 , 這 完 全 取 決 於 您 的 居 住 地
以 及 您 所 在 城 市 提 供 的 本 機 服 務 。
{2}. 各 州 最 高 的 房 產 稅
新 澤 西 州 居 民 處 理 的 費 用 最 高 。 根 據
美 國 人 口 普 查 局 的 資 料 , 該 州 的 房 產 稅 中
位 數 超 過 7400 美 元 , 全 州 的 平 均 有 效 稅 率
為 2.13%。
房 產 稅 率 較 高 的 其 他 州 包 括 :
這 些 州 中 的 許 多 州 會 透 過 減 少 其 他 應
稅 類 別 來 彌 補 其 高 稅 率 。 例 如 , 德 克 薩 斯
州 沒 有 州 稅 , 新 罕 布 什 爾 州 也 沒 有 銷 售 稅 。
紐 約 和 麻 塞 諸 塞 州 的 稅 單 比 其 他 州 的 居 民
高 , 但 這 可 能 是 由 於 這 些 地 區 的 房 屋 中 位
元 價 較 高 。
各 州 最 低 的 房 產 稅
夏 威 夷 、 阿 拉 巴 馬 州 和 路 易 斯 安 那 州
的 房 主 享 受 全 美 國 最 低 的 有 效 房 產 稅 率 。
在 夏 威 夷 , 居 民 只 需 支 付 房 屋 公 平 市 場 價
值 的 0.30%。 根 據 人 口 普 查 局 的 資 料 , 中 位
數 帳 單 略 高 於 1400 美 元 , 這 使 得 房 產 稅 相
當 低 。
(IRS 新 聞 中 心 )