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房 契 丟 失 了 , 怎 麼 辦 ?
最 近 收 到 一 位 不 久 前 剛 剛 買 了 房 子 , 完
成 了 所 有 房 屋 交 易 手 續 的 客 人 來 電 。 電 話 中
他 焦 急 萬 分 , 告 訴 我 他 把 收 到 的 房 契 弄 丟
了 , 被 太 太 責 駡 了 一 整 天 , 兩 夫 婦 差 一 點 就
為 此 事 反 目 。
因 為 這 麼 重 要 的 文 件 都 不 收 存 好 , 以 為
什 麼 都 沒 有 了 , 或 很 難 才 再 拿 到 一 份 新 的 。
他 不 得 不 漏 夜 打 電 話 給 我 , 請 教 我 該 怎 麼
辦 。 我 就 告 訴 他 , 丟 失 了 房 契 一 點 都 不 用 擔
心 , 因 為 你 只 需 要 花 $1.00 的 影 印 件 費 , 就
可 以 從 你 所 在 的 房 屋 登 記 , 拿 到 一 張 同 你 收
到 的 一 模 一 樣 的 房 契 。
他 聽 了 之 後 , 松 了 一 口 大 氣 , 然 後 告 訴
我 , 晚 上 有 覺 好 睡 了 , 他 太 太 也 應 該 不 會 罵
他 這 麼 凶 了 。 我 也 暗 自 慶 倖 , 不 但 回 答
了 他 的 問 題 , 也 有 可 能 幫 了 他 們 夫 婦 一
個 大 忙 — 不 用 再 為 這 事 而 爭 吵 , 和 好 如
初 , 哈 哈 !
房 契 (Quit Claim Deed), 是 一 種 買 賣
房 產 的 公 共 記 錄 (Public Record)。 房
契 裡 面 的 資 料 包 括 了 賣 主 和 買 主 的 名
字 、 地 址 和 在 當 地 房 屋 登 記 處 所 登 記 的
書 本 和 頁 數 (Book and Page) 號 碼 。 在
痳 州 , 房 契 一 般 都 是 叫 (Quit Claim
Deed)。 但 在 不 同 的 州 , 有 不 同 的 叫
法 , 有 些 州 叫 Warranty Deed; 紐 約 和
New Hampshire 州 就 是 叫 Warranty
Deed, 其 實 只 是 不 同 的 叫 法 , 但 是 意 思
都 是 差 不 多 的 。
很 多 人 都 誤 會 了 , 以 為 要 等 到 還 清
了 所 有 的 銀 行 房 屋 貸 款 , 你 才 會 收 到 房
契 。 因 為 他 們 混 亂 了 車 子 的 車 契 (Title)
和 房 契 的 不 同 。 事 實 上 , 車 子 的 車 契 (Title)
真 的 是 要 等 到 供 完 了 車 子 , 你 才 擁 有 車 子 的
車 契 。 如 果 你 還 沒 有 供 完 你 的 汽 車 貸 款 , 你
的 車 子 還 是 屬 於 汽 車 貸 款 公 司 全 權 擁 有 。 當
你 想 要 賣 出 你 的 車 子 的 時 候 , 你 自 己 或 者 要
買 你 的 車 子 的 那 個 車 行 , 一 定 要 還 清 了 所 有
你 所 欠 汽 車 貸 款 公 司 的 銀 碼 。 當 拿 到 車 子 的
車 契 時 , 你 才 可 以 正 式 賣 出 你 的 車 子 。
房 契 一 般 在 你 房 子 成 交 當 天 就 可 以 拿
到 。 如 果 你 還 清 了 所 有 的 銀 行 房 屋 貸 款 , 銀
行 會 將 你 在 買 房 子 成 交 當 天 所 簽 的 貸 款 檔 在
你 所 在 的 房 屋 登 記 處 登 記 了 之 後 , 再 讓 你 所
在 的 房 屋 登 記 處 將 你 在 買 房 子 成 交 當 天 所 簽
的 貸 款 檔 退 還 給 你 。 你 同 時 也 會 收 到 一 份 已
清 償 了 債 務 (discharge) 的 紙 張 。Discharge
是 一 張 證 明 你 還 清 了 所 有 的 銀 行 房 屋 貸 款 的
重 要 依 據 。 如 果 你 也 弄 丟 這 一 份 東 西 , 也 是
可 以 在 你 所 在 的 房 屋 登 記 處 裡 影 印 一 份 的 。
但 在 美 國 買 房 子 , 不 論 你 要 向 銀 行 貸
款 , 還 是 你 一 次 過 用 現 金 付 清 買 房 子 的 錢 ,
總 之 當 你 辦 好 了 一 切 房 屋 過 戶 手 續 , 你 就 會
立 刻 拿 到 屬 於 你 的 房 契 。 這 就 是 房 契 和 車 契
的 不 同 , 實 際 上 是 兩 種 不 同 的 東 西 在 比 較 。
因 此 , 房 契 弄 丟 了 , 不 要 緊 張 , 很 簡 單
就 可 以 在 你 所 在 的 房 屋 登 記 處 影 印 一 份 , 或
者 寄 一 個 回 郵 信 封 給 你 所 在 的 房 屋 登 記 處 ,
告 訴 他 們 你 的 房 子 地 址 , 然 後 放 一 張 $1.00
或 $2.00 的 支 票 , 他 們 就 會 寄 一 份 新 的 房 契
給 你 了 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A2
什 麼 房 子 增 值 空 間 更 大 ?90% 的 華 人
都 忽 略 了 最 後 兩 條 ...
間 越 大 , 價 值 自 然 越 高 , 這 一 點
是 毋 庸 置 疑 的 。 另 外 , 對 於 注 重
私 密 性 的 美 國 人 來 說 , 獨 立 屋 永
遠 都 是 購 房 首 選 。
房 產 保 值 的 7 大 關 鍵 要 素
1. 房 屋 類 型
美 國 買 房 , 可 選 擇 的 房 屋 類 型 非 常
多 , 其 中 最 受 歡 迎 的 有 : 獨 立 屋 (Single
Family House)、 聯 排 別 墅 (Townhouse) 和 公 寓
(Apartment)。 當 然 也 會 有 人 選 擇 移 動 房 (Mobile
House)、 多 家 庭 屋 (Multi-Family House)、
共 同 產 權 屋 (Co-op)、 度 假 屋 (Vacation House)
等 比 較 小 眾 化 的 房 屋 類 型 。
從 保 值 程 度 來 說 , 通 常 都 是 獨 立 屋 > 聯
排 別 墅 > 公 寓 。
因 為 通 常 美 國 的 獨 棟 別 墅 都 會 附 帶 一
個 大 花 園 , 屋 主 除 了 擁 有 房 屋 的 所 有 權 之
外 , 還 擁 有 一 塊 完 整 的 土 地 產 權 , 可 用 空
2. 所 在 學 區
學 區 房 可 不 是 中 國 專 利 , 在
美 國 生 活 的 人 都 知 道 , 優 質 的 公
立 學 校 往 往 一 席 難 求 , 所 以 好 的
學 區 房 雖 然 房 價 略 高 , 但 依 然 供
不 應 求 、 相 當 保 值 。 今 後 不 管 是
出 租 還 是 出 售 都 很 容 易 , 輕 鬆 就
能 租 或 賣 出 高 價 。
對 此 方 面 感 興 趣 的 朋 友 不 妨
在 購 買 之 前 去 https://www.niche.
com/ 上 查 詢 一 下 房 屋 附 近 學 校 的 評 分 、 排
名 等 , 還 可 以 與 附 近 房 屋 的 價 格 做 個 比
較 。
3. 治 安 環 境
治 安 環 境 也 是 非 常 重 要 的 一 塊 , 誰 都
不 希 望 自 家 社 區 常 常 發 生 點 偷 雞 摸 狗 的 事
情 是 吧 ! 一 般 來 說 , 可 以 在 白 天 和 晚 上 分
別 觀 察 一 下 房 屋 及 社 區 狀 況 , 如 果 街 道 整
潔 ( 沒 有 亂 七 八 糟 的 塗 鴉 )、 鄰 居 花 園 佈 置 都
非 常 美 觀 ( 沒 有 層 層 疊 疊 的 防 護 柵 欄 ),
所 停 車 輛 比 較 上 檔 次 的 話 , 那 就 說 明 這 個
社 區 比 較 高 檔 且 安 全 , 不 太 會 有 流 浪 人 員
出 沒 。
當 然 , 細 心 的 朋 友 可 以 去 一
些 公 開 的 治 安 狀 況 網 站 例 如
https://www.crimereports.com/ 查 詢
到 從 大 到 小 的 各 類 報 警 案 件 , 像
是 打 架 、 偷 竊 、 搶 劫 、 吸 毒 、 性
犯 罪 等 都 會 被 一 一 標 記 出 來 。
4. 生 活 便 利 性
社 區 周 邊 是 否 有 完 善 的 配 套 設 施 也 會
為 房 子 加 分 不 少 , 例 如 附 近 有 幾 條 主 要 高
速 公 路 ,10 分 鐘 車 程 內 是 否 有 超 市 、 學
校 、 公 園 、 健 身 房 、 餐 館 、 診 所 等 等 都 是
買 房 需 要 考 慮 的 因 素 。
不 過 , 如 果 與 高 速 公 路 或 是 超 市 學 校
離 得 太 近 也 不 是 一 件 好 事 , 那 意 味 著 周 邊
環 境 會 非 常 嘈 雜 。
5. 裝 修 不 要 太 個 人 風 格
也 許 很 多 人 都 想 要 把 家 裝 修 成 自 己 夢
想 的 風 格 , 深 綠 色 的 廚 房 或 是 明 黃 色 的
牆 , 這 些 都 是 屋 主 的 權 利 。 但 如 果 你 想 將
房 子 賣 個 好 價 錢 , 這 樣 的 裝 修 可 能 會 讓 你
的 房 屋 在 交 易 市 場 上 呆 上 好 幾 個 月 , 甚 至
更 糟 。
絕 大 多 數 買 家 都 希 望 新 家 符 合 自 己 的
審 美 標 準 , 沒 有 人 願 意 為 前 屋 主 的 喜 好 而
支 付 額 外 的 費 用 。 所 以 , 如 果 你 打 算 多 年
後 出 售 房 屋 , 那 麼 在 裝 修 上 最 好 還 是 走 大
眾 化 路 線 , 或 者 在 出 售 前 進 行 翻 新 。
6. 物 業 管 理 費
在 買 房 前 一 定 要 問 清 楚 是 否 需 要 繳 納
物 業 管 理 費 (HOA fee), 通 常 獨 立 屋 是 沒
有 物 業 管 理 費 的 ( 有 些 非 常 高 檔 的 社 區 也
會 收 取 少 量 物 業 管 理 費 ), 而 聯 排 別 墅 和
公 寓 房 幾 乎 都 需 要 繳 納 一 筆 不 小 的 物 業 管
理 費 。 很 多 人 在 購 買 時 對 這 筆 費 用 不 當 回
事 , 但 真 的 到 每 個 月 付 幾 百 美 金 時 又 心 疼
不 已 。
另 外 ,HOA 除 了 要 收 取 高 昂 的 管 理 費
用 之 外 , 還 會 對 你 的 房 產 有 諸 多 限 制 , 例
如 不 允 許 安 裝 室 外 衛 星 天 線 、 不 允 許 在 陽
臺 放 雜 物 、 不 允 許 在 門 外 擺 放 盆 景 等 等 。
所 以 如 果 你 打 算 購 買 一 個 聯 排 別 墅 或 公 寓
房 的 話 , 最 好 仔 細 閱 讀 一 下 HOA 的 條 款 ,
以 防 將 來 發 生 不 必 要 的 糾 紛 。
相 對 的 , 一 旦 你 購 買 了 需 要 繳 納 物 業
管 理 費 的 房 產 , 那 就 意 味 著 , 如 果 用 於 出
租 , 則 投 資 回 報 率 有 所 降 低 , 如 果 想 要 出
售 , 則 很 有 可 能 會 遭 到 買 方 的 壓 價 。 所 以
在 購 買 美 國 房 產 時 , 物 業 管 理 費 絕 對 是 一
個 不 能 不 考 慮 的 因 素 。
7. 地 稅
誠 然 , 美 國 所 有 的 房 產 都 需 要 繳 納 地
稅 , 但 不 同 的 地 區 地 稅 是 不 相 同 的 , 可 能
隔 一 條 街 , 兩 棟 房 子 需 繳 的 地 稅 都 有 天 差
地 別 。 相 信 對 許 多 家 庭 來 說 , 這 都 是 一 筆
不 小 心 的 開 支 。 也 同 樣 會 影 響 到 房 屋 出 租
回 報 率 以 及 出 售 。
在 美 國 買 房 絕 對 不 是 一 件 容 易 的 事
情 , 動 輒 幾 十 萬 或 幾 百 萬 甚 至 上 千 萬 的 交
易 , 一 不 小 心 就 有 可 能 掉 坑 裡 、 勞 民 傷
財 。 所 以 一 位 專 業 靠 譜 資 深 負 責 任 的 房
主 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
有 些 買 家 會 說 :「 太 好 了 , 我 想 買 的 房 子
通 過 檢 驗 了 , 一 切 都 很 完 美 。」 如 果 你 也 這 麼
想 , 那 就 大 錯 特 錯 。 買 家 必 須 認 知 到 , 即 便 是
最 有 經 驗 的 專 業 驗 屋 師 , 也 可 能 沒 發 覺 隱 藏
在 牆 後 、 地 板 下 或 水 管 內 的 種 種 毛 病 。
前 全 國 驗 屋 師 協 會 會 長 老 奈 爾 斯 (CurtisNiles
Sr.) 表 示 , 房 屋 檢 驗 是 一 個 對 房 產 不
帶 偏 見 地 進 行 「 視 覺 評 估 」, 提 供 有 關 房 子 實
際 狀 況 的 資 料 , 協 助 未 來 買 主 作 出 明 智 的 購
屋 決 定 。 但 有 幾 個 常 見 的 「 漏 網 之 魚 」, 就 算
是 驗 屋 師 也 難 以 察 覺 。
供 暖 、 通 風 和 空 調 系 統 (HVAC): 這 裡
指 的 是 屋 內 負 責 暖 氣 、 通 風 及 空 氣 調 節 的 系
統 或 相 關 設 備 , 許 多 驗 屋 師 不 願 在 寒 流 來 襲
時 長 時 間 把 空 調 系 統 調 至 最 低 溫 狀 態 , 或 是
在 大 熱 天 長 時 間 把 暖 氣 開 到 最 強 , 怕 這 麼 做
會 導 致 系 統 故 障 。
驗 屋 時 容 易 漏 掉 的 幾 個 問 題
老 奈 爾 斯 說 :「 我 可 以 判 斷 設 備 發 生 故
障 , 但 我 沒 有 時 間 去 判 斷 , 這 個 系 統 的 運 作
是 否 正 常 到 足 以 讓 屋 子 變 暖 或 變 涼 。」
如 果 買 家 擔 心 HVAC 系 統 出 問 題 , 應 該
再 請 有 執 照 的 HVAC 專 業 技 師 加 以 檢 測 。
水 漬 或 漏 水 : 驗 屋 師 會 打 開 水 龍 頭 檢 查
出 水 狀 況 , 但 如 果 房 子 有 一 段 時 間 沒 人 住 ,
先 前 漏 水 導 致 水 漬 可 能 早 已 乾 燥 , 可 能 要 數
天 后 才 會 現 形 。 牆 壁 或 天 花 板 上 的 壁 癌 , 也
可 能 被 重 新 粉 刷 遮 蓋 。
如 果 是 屋 頂 漏 水 , 能 發 現 的 機 會 更 小 ,
因 為 許 多 驗 屋 師 只 會 從 地 面 上 進 行 目 測 。 即
便 你 的 驗 屋 師 很 勤 勞 爬 上 屋 頂 , 層 層 積 雪 或
落 葉 也 可 能 擋 住 瑕 疵 。
環 境 毒 物 : 如 果 你 的 房 子 建 於 1978 年
前 , 最 好 請 專 業 人 員 檢 驗 建 材 是 否 含 有 害 物
質 , 因 為 政 府 當 年 起 才 禁 止 使 用 含 鉛 或 石 棉
材 料 建 屋 。 無 論 屋 齡 多 長 , 都 應 該 進 行 輻 射
檢 測 。
環 境 毒 物 不 包 含 在 驗 屋 範 圍 內 。 如
果 你 在 完 成 交 易 前 發 現 房 子 有 上 述 危
險 , 可 要 求 買 家 負 擔 移 除 費 用 。 根 據 聯 邦
環 保 署 , 專 業 移 除 鉛 塗 料 服 務 , 每 平 方 呎
平 均 收 費 8 到 15 元 , 換 算 下 來 , 一 間
2400 平 方 呎 大 的 房 子 總 共 需 花 1 萬 9200
萬 至 3 萬 6000 元 。
下 水 道 堵 塞 或 損 壞 : 家 中 到 公 家 主
管 道 間 的 下 水 道 區 段 是 由 屋 主 負 責 , 最
好 在 交 屋 前 檢 測 是 否 有 堵 塞 或 損 壞 。
標 準 驗 屋 套 裝 程 式 含 判 斷 排 水 管 的
規 格 與 使 用 年 齡 , 但 不 包 括 下 水 道 結 構
完 整 性 與 狀 態 。 如 果 屋 齡 超 過 20 年 , 最
好 請 專 業 技 師 檢 查 下 水 道 , 有 時 可 能 被
樹 根 破 壞 。 攝 影 機 檢 測 收 費 250 至 500 元
不 等 , 更 換 一 段 下 水 道 要 價 可 能 高 達 2 萬
5000 元 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
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水 電 供 暖 系 統 的 必 查 專 案 , 最 全 清 單
美 國 的 樓 市 一 直 是 一 項 穩 定 而 且 充 滿
著 潛 在 回 報 豐 厚 的 投 資 市 場 , 而 且 美 國 人
文 環 境 和 自 然 環 境 的 吸 引 , 讓 美 國 買 房 更
具 吸 引 力 。 那 麼 在 美 國 買 房 時 , 在 水 電 供
暖 方 面 應 該 注 意 哪 些 問 題 ?
一 、 配 電 系 統
Broken Light Fixture( 失 靈 的 照 明 設
備 )
Damaged Electrical Outlet( 損 壞 的
插 座 )
Mal-functional Electrical Receptacle(
臥 室 中 由 開 關 控 制 的 電 插 座 失 靈 )
Improper Wiring( 不 正 確 的 佈 線 )
Mismatched Circuit Breakers( 配 電
盤 線 路 和 開 關 不 匹 配 )
Overloaded Circuits( 配 電 盤 開 關 超
負 荷 )
一 個 開 關 應 該 只 接 一 條 線 , 若 有 兩 條
或 兩 條 以 上 線 接 在 一 個 開 關 上 , 則 形 成 超
負 荷 ;
Overheated Circuit Breaker ( 配 電
盤 開 關 過 熱 )
除 了 超 負 荷 接 線 可 能 導 致 開 關 過 熱
外 , 開 關 與 電 線 的 電 壓 或 電 流 不 匹 配 , 也
可 能 導 致 開 關 過 熱 。
Corroded Wiring( 腐 蝕 的 電 線 )
有 的 老 房 子 所 用 的 電 線 是 鋁 線 , 長 年
累 月 下 來 , 鋁 線 會 氧 化 生 腐 蝕 。
Anel Box( 配 電 盤 不 易 找 到 )
當 發 生 緊 急 情 況 時 , 如 果 消 防 人 員 不
能 及 時 找 到 配 電 盤 , 可 能 導 致 損 失 擴 大 。
Poorly Grounded Appliances
任 何 電 器 的 接 地 線 都 應 保 證 正 確 接
地 , 否 則 有 可 能 造 成 人 身 傷 害 。
Poorly Grounded Wiring
每 個 房 子 在 水 錶 處 或 室 外 電 錶 附 近 都
有 一 條 接 地 線 , 這 條 線 應 保 證 接 地 良 好 ,
如 果 有 油 漆 等 覆 蓋 在 上 面 , 應 將 油 漆 清
掉 。
Unfunctional GFCI (Ground Fault
Circuit Interrupt)
接 地 短 路 保 護 插 銷 (GFCI) 是 安 裝 在
廚 房 , 浴 室 等 靠 近 水 源 的 電 源 插 銷 , 如 果
失 靈 則 在 發 生 事 故 時 , 起 不 到 保 護 作 用 。
Tense Electrical Lines
室 外 電 源 線 過 緊 或 有 樹 枝 壓 在 上 面 ,
可 能 會 導 致 危 險 ;
Uncovered Junction Boxes or Outlet
or Switch
任 何 電 源 連 接 盒 , 插 銷 及 開 關 都 應 該
有 板 子 罩 在 外 面 。
Unsafe Spliced Wires( 不 安 全 的 電 線 分
線 )。
Worn Conduit 電 線 ( 室 外 的 )
外 皮 長 年 累 月 經 風 吹 日 曬 , 可 能 導 致
外 皮 破 損 剝 落 。
二 、 供 排 水 系 統
Bad Water Drip Pan
任 何 安 裝 在 除 了 地 下 室 以 外 地 方 的 設
備 , 如 熱 水 器 、 洗 衣 機 、 空 調 機 等 有 可 能
滴 ( 漏 ) 水 的 , 都 應 該 有 一 個 接 水 盤 , 並
在 盤 的 底 部 有 個 導 水 管 通 到 室 外 , 這 個 盤
子 有 時 會 損 壞 。
Blocked Spa or Tub Jet- 衝 浪 浴 缸
(Whirlpool Tub)
若 長 時 間 不 用 , 有 時 噴 水 管 路 會 堵
塞 。
Broken Sink Sprayer
廚 房 水 池 上 有 的 水 龍 頭 旁 安 裝 有 噴 水
喉 或 現 代 的 水 龍 頭 本 身 可 以 拉 出 來 做 噴 水
喉 , 其 轉 水 開 關 有 時 會 不 工 作 或 損 壞 。
Corroded Sink Drain
老 房 子 的 排 水 管 多 是 金 屬 的 ( 鐵 或
鋼 ) 往 往 會 發 生 腐 蝕 最 終 導 致 腐 蝕 透 損 。
Defective Toilet
馬 桶 因 為 經 常 使 用 , 裡 面 的 部 件 多 使
用 塑 膠 或 塑 膠 , 天 長 地 久 容 易 損 壞 , 尤 其
是 馬 桶 水 箱 中 的 阻 水 閥 (Flapper) 是 橡 膠
制 的 , 長 期 使 用 會 老 化 , 而 起 不 到 阻 水 的
作 用 , 會 發 生 " 細 水 長 流 " 的 現 象 , 而 導 致 水
費 上 升 。
Defective Pressure Lines
從 室 外 進 來 的 進 水 管 有 很 大 的 壓 力 ,
所 以 材 料 應 該 用 銅 管 , 但 以 前 有 的 建 築 公
司 為 了 省 錢 用 了 塑 膠 管 , 長 期 下 來 , 塑 膠
老 化 而 起 不 到 抗 壓 的 作 用 。
Draining Gray Water
有 的 洗 衣 機 直 接 把 洗 衣 水 排 到 室 外 ,
這 在 多 數 地 區 是 不 允 許 的 , 應 將 廢 水 排 到
下 水 管 中 。
Faulty Faucet
水 龍 頭 通 常 在 出 水 口 處 , 裝 有 空 氣 混
合 閥 (Aerator), 有 時 會 堵 塞 或 漏 裝 。
Faulty Shower Pan
淋 浴 處 底 盤 有 可 能 裂 縫 或 在 連 接 處 開
膠 , 造 成 漏 水 。
Improper Water Heater Venting
熱 水 器 上 面 裝 有 一 個 減 壓 閥 (Safety
Vent), 在 減 壓 閥 處 裝 有 一 排 壓 管 , 該 管 應
通 向 地 面 , 管 口 離 地 高 度 應 不 超 過 6 英 尺 。
Plumbing Leaks
水 管 系 統 漏 水 。
水 管 在 任 何 地 方 都 不
應 漏 水 , 對 於 不 常 有
人 在 的 地 方 , 如 地 下
室 應 每 年 一 次 進 行 檢
查 。
Shower Leak
淋 浴 和 澡 盆 等 處
容 易 漏 水 , 若 漏 水 天
長 日 久 會 對 房 子 的 地
板 以 至 結 構 造 成 損
壞 。
Toilet Seal Failure
馬 桶 由 於 每 天 使
用 , 會 逐 漸 鬆 動 以 至
引 起 漏 水 。
Unprotected
Water Heater
有 的 房 子 裡 面 熱
水 器 安 裝 的 位 置 不 適 當 , 比 如 在 車 庫 中 ,
這 樣 可 能 造 成 意 外 碰 撞 。
Water Hookup Mistake
有 的 水 龍 頭 冷 熱 水 開 關 接 錯 或 開 關 用
錯 導 致 開 水 龍 頭 時 , 方 向 不 對 。
Main Water Line Break
從 房 子 到 馬 路 上 水 錶 之 間 的 進 水 管 可
能 會 漏 水 , 雖 然 水 錶 不 走 , 但 修 理 和 費 用
都 應 該 是 屋 主 負 責 。
三 、 冷 暖 設 備 (Heating &
Cooling System)
Blocked Air Conditioning Outside
Unit
空 調 機 室 外 的 散 熱 器 四 周 不 應 該 被 任
何 東 西 圍 住 , 應 留 有 一 定 的 散 熱 空 間 , 另
外 散 熱 器 應 水 準 放 置 。
Defective Air Conditioner
若 空 調 設 備 出 現 故 障 應 將 整 機 切 斷 電
源 。 製 冷 效 果 應 達 到 12°F 以 上 的 溫 差 , 否
則 表 明 需 要 補 充 冷 卻 液 。
Faulty Gas Line(Gas Leak)
燒 天 然 氣 的 熱 水 器 , 暖 器 及 壁 爐 所 接
的 管 道 有 可 能 漏 氣 , 而 控 制 氣 連 接 處 漏 氣
的 可 能 性 最 大 , 應 該 用 專 門 的 煤 氣 探 測 器
來 測 量 。
Loose Air Duct
冷 熱 器 的 通 風 管 道 應 保 持 良 好 的 通 風
效 果 , 否 則 會 使 取 暖 及 製 冷 費 用 增 加 。
Old Insulation
房 子 的 保 溫 材 料 天 長 日 久 逐 漸 失 去 作
用 , 應 考 慮 增 加 或 更 新 , 地 下 室 牆 壁 上 的
保 溫 材 料 有 可 能 脫 落 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
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A4
在 美 購 房 有 福 利 ? 這 些 好 處 你 知 道 嗎 ?
1. 房 屋 貸 款 利 息 部 分 可 以 抵 稅
在 美 國 購 買 房 子 後 , 買 家 支 付 的 貸 款 利 息 可 以 從 個 人 所
得 稅 中 扣 除 。 這 是 政 府 為 了 鼓 勵 民 眾 自 購 房 屋 的 優 惠 政 策 。
2. 房 產 稅 可 以 抵 稅
還 以 50 萬 美 金 的 房 子 來 舉 例 , 如 果 按 1% 繳 納 房 地 產 稅 ,
一 年 就 是 5000 美 元 , 又 可 以 減 600 的 稅 。
3. 房 貸 優 惠
借 款 者 可 以 申 請 固 定 利 率 的 貸 款 , 將 來 不 管 市 場 利 率
多 高 , 還 款 不 受 影 響 。 現 在 美 國 30 年 利 率 為 4.3%。 如 果 將 來
利 率 再 一 次 下 降 , 可 以 隨 時 申 請 重 貸 。
4. 地 區 政 府 補 貼
一 般 只 要 你 在 某 個 地 區 住 滿 多 少 年 ( 例 如 10 年 ), 地 方
政 府 經 常 給 予 5-10 萬 美 元 的 補 貼 。
5. 老 年 買 房 政 府 補 貼
62 歲 可 以 只 付 30%-40% 的 房 價 , 再 加 上 地 方 政 府 經 常
給 予 5-10 萬 美 元 的 補 貼 , 所 以 , 可 以 用 很 少 的 錢 就 買 到 房
子 。
在 美 購 房 基 本 概 念 區 分
1. 城 市 與 鄉 村 的 定 義
在 美 國 的 大 都 市 , 並 沒 有 絕 對 的 城 市 和 鄉 村 的 定 義 , 只
是 城 中 心 有 一 個 很 小 相 對 集 中 的 downtown, 其 它 的 都 是 由
小 的 City 構 成 。
2. 房 產 稅 不 同
在 美 國 , 只 要 擁 有 房 子 就 要 交 房 地 產 稅 , 加 州 的 地 稅 差
不 多 是 在 1.2-2.0% 間 , 各 州 的 標 準 還 會 有 各 自 的 不 同 。 所 以
每 年 交 房 地 產 稅 , 成 為 了 屋 主 持 有 的 固 定 成 本 , 這 也 因 此 使
得 美 國 房 屋 的 空 置 率 降 低 , 相 對 抑 制 了 大 肆 炒 房 的 行 為 。
3. 支 付 佣 金 方 式 不 同
在 美 國 房 地 產 買 賣 時 , 佣 金 一 律 由 賣 方 負 擔 ( 因 為 在 買
賣 過 程 中 , 賣 主 是 取 得 金 錢 的 一 方 , 而 買 主 是 付 錢 的 一 方 ) 屋
主 在 委 託 經 紀 人 出 售 房 屋 時 , 就 訂 立 了 合 同 , 佣 金 一 般 在 6%
左 右 , 賣 主 經 紀 人 需 分 一 半 佣 金 給 買 方 經 紀 人 。
4. 計 算 房 屋 面 積 的 尺 度 不 同
在 美 國 是 用 平 方 英 尺 來 計 算 房 屋 面 積 的 , 比 如 說 3000
平 方 英 尺 的 房 子 , 是 指 屋 子 的 室 內 居 住 面 積 , 相 當 於 278 平
方 米 , 但 如 果 說 一 套 獨 立 屋 的 面 積 , 則 要 再 加 上 前 後 花 園 , 車
庫 等 的 占 地 面 積 , 那 面 積 就 遠 遠 不 止 3000 平 方 英 尺 了 。
5. 貸 款 政 策 不 同
在 美 國 貸 款 買 房 , 絕 大 部 分 的 貸 款 期 限 是 固 定 利 率 的 ,
但 也 有 浮 動 利 率 , 貸 款 人 要 自 己 承 擔 利 率 上 升 的 風 險 。 當 然
不 論 你 用 什 麼 方 式 貸 款 , 都 是 可 以 在 貸 款 沒 有 到 期 之 前 , 重
新 貸 款 或 全 部 還 清 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 房 貸 分 析 , 如 何 選 擇 適 合 的 貸 款 種 類
面 對 美 國 購 房 貸 款 的 種 類 , 如 何 選 擇 適
合 自 己 的 貸 款 呢 ? 可 以 從 以 下 三 個 方 面 加 以
考 慮 。
1 貸 款 利 率 : 固 定 利 率 vs 浮 動
利 率
固 定 利 率 貸 款 在 整 個 還 款 週 期 中 利 率
保 持 不 變 , 故 而 每 個 月 的 還 款 額 固 定 。
固 定 利 率 貸 款 (conventional fixed-rate
loans) 的 利 率 和 規 定 的 房 屋 保 險 一 般 較 低 ,
一 般 貸 款 週 期 為 30 年 , 貸 款 整 個 週 期 內 的 可
預 測 性 強 。 申 請 者 需 要 有 穩 定 良 好 的 信 用 記
錄 。 固 定 利 率 貸 款 一 般 適 用 於 準 備 長 期 居 住
或 持 有 該 房 產 的 人 。
浮 動 利 率 貸 款 (adjustable rate mortgage,
ARM) 在 整 個 還 款 週 期 中 的 各 個 預 定 時 間
段 利 率 會 改 變 , 故 而 每 個 時 間 段 內 每 個 月 的
還 款 額 會 浮 動 , 貸 款 整 個 週 期 內 的 可 預 測 性
差 。
浮 動 利 率 貸 款 在 開 始 幾 年 的 利 率 是 固
定 的 並 且 利 率 一 般 比 固 定 利 率 低 , 而 後 利 率
浮 動 , 但 兩 個 相 鄰 時 間 段 的 利 率 浮 動 有 一 定
上 限 。 如 果 只 打 算 短 期 居 住 或 持 有 房 產 , 可
以 考 慮 短 期 利 率 低 的 浮 動 利 率 貸 款 , 並 可 以
在 利 率 開 始 浮 動 後 出 售 房 產 。 但 要 有 房 產 貶
值 或 無 法 出 售 的 思 想 準 備 。
2 放 款 機 構 : 政 府 貸 款 vs 一 般
貸 款
政 府 貸 款 是 由 政 府 放 款 的 貸 款 , 如 聯 邦
住 房 管 理 局 貸 款 (FHA home
loan) 就 是 由 聯 邦 政 府 住 房 管 理
局 發 放 的 購 房 貸 款 。
相 比 於 一 般 貸 款 ,FHA 住
房 貸 款 對 申 請 者 的 信 用 積 分 、
負 債 收 入 比 要 求 更 低 , 貸 款 申
請 更 容 易 獲 批 並 且 申 請 過 程 更
簡 單 , 但 需 要 支 付 較 高 的 貸 款
保 險 。
一 般 貸 款 是 指 放 款 機 構 不
是 政 府 的 貸 款 , 需 要 交 的 貸 款
保 險 (PMI) 較 低 。 儘 管 一 般 貸
款 的 PMI 相 比 於 FHA 貸 款 繳 納 的 保 險 要 低 ,
但 一 般 貸 款 需 要 的 首 付 比 FHA 貸 款 要 高 。
3 貸 款 金 額 : 中 小 額 貸 款 vs 大
額 貸 款
中 小 額 貸 款 (conforming loan) 是 指 符 合
Fannie Mae 或 Freddie Mac 這 兩 家 政 府 管 控
的 企 業 要 求 的 貸 款 。 兩 家 公 司 進 行 住 房 抵 押
貸 款 證 券 化 (mortgage-backed securitization,
MBS), 要 求 貸 款 額 不 能 過 大 , 一 般 在 $41.7 萬
以 下 。
大 額 貸 款 (jumbo loan) 是 貸 款 額 較 大 的
貸 款 , 一 般 在 $41.7 萬 或 $62.55 萬 以 上 , 相 比
于 普 通 貸 款 , 大 額 貸 款 將 無 法 出 售 成 為
MBS, 放 款 機 構 將 承 擔 更 大 風 險 , 所 以 對 申
請 者 的 信 用 歷 史 、 負 債 收 入 比 等 有 更 高 的 要
求 。
當 然 , 不 同 州 和 不 同 銀 行 要 求 有 所 不
同 , 還 需 諮 詢 當 地 貸 款 機 構 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

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達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A5

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
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A6
關 心 美 國 長 租 公 寓 成 長 必 看
工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化 ,3 個 關 鍵 字 概 括 了 美 國 長 租 公
寓 發 展 的 邏 輯 。 美 國 公 寓 行 業 發 展 較 早 , 也 相 當 成 熟 , 從 前 期
的 策 劃 、 投 資 、 開 發 、 銷 售 和 運 營 管 理 , 都 值 得 中 國 的 公 寓 運
營 商 去 借 鑒 經 驗 。
一 、 美 國 長 租 公 寓 發 展 歷 程
美 國 長 租 公 寓 行 業 發 展 歷 程 , 大 家 要 記 住 3 個 關 鍵 字 ,
工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化 , 其 概 括 了 美 國 長 租 公 寓 行 業 發 展 的
整 個 邏 輯 和 歷 程 。
1. 工 業 化 、 城 市 化 、 租 房 化
首 先 是 工 業 化 ,19 世 紀 70 年 代 到 20 世 紀 初 , 美 國 完 成 了
第 二 次 工 業 革 命 。 接 下 來 是 城 市 化 , 城 市 化 催 生 了 租 房 化 , 當
時 在 市 中 心 , 土 地 成 本 越 來 越 高 , 大 家 買 不 起 也 建 不 起 房 , 好
多 商 人 嗅 到 了 商 機 , 開 始 把 一 些 不 用 的 商 業 用 房 , 或 者 工 業
廠 房 改 造 成 住 房 。1890 年 美 國 每 套 住 宅 居 住 人 數 平 均 為 5.45
人 。 在 紐 約 平 均 為 18.52 人 , 最 初 為 一 家 人 居 住 的 公 寓 , 變 成
了 供 10 戶 人 居 住 的 廉 租 公 寓 。
2. 廉 租 公 寓 和 中 產 公 寓
城 市 化 過 程 中 , 長 租 公 寓 發 展 分 為 兩 個 階 段 。
第 一 個 是 廉 租 公 寓 , 把 大 房 子 隔 成 小 間 , 把 老 舊 房 子 做
簡 單 裝 修 後 出 租 , 衛 生 、 採 光 通 風 等 條 件 極 差 。 當 時 , 美 國 政
府 出 臺 了 一 系 列 的 法 案 來 規 範 這 個 行 業 的 發 展 。 例 如 19 世
紀 70 年 代 初 的 《 廉 租 公 寓 法 案 》, 對 通 風 和 採 光 等 方 面 做 了
一 些 限 制 。
第 二 個 是 中 產 公 寓 , 隨 著 城 市 中 心 土 地 價 格 猛 漲 , 越 來
越 多 中 產 階 級 甚 至 一 些 富 豪 都 忍 受 不 了 城 中 心 的 房 價 , 出 現
了 住 宅 郊 區 化 和 人 口 外 遷 。 另 外 , 出 租 公 寓 出 現 且 迅 速 流 行 ,
一 些 藝 術 家 和 建 築 師 把 比 較 高 端 的 、 有 品 質 的 公 寓 建 築 概 念
從 法 國 引 進 來 , 美 國 才 開 始 有 了 現 在 的 一 些 公 寓 。
最 初 , 公 寓 是 買 不 起 房 的 人 住 。 隨 著 公 寓 的 規 範 化 , 又 催
生 了 美 國 中 產 公 寓 的 快 速 發 展 。
二 、 美 國 長 租 公 寓 運 營 模 式
美 國 公 寓 行 業 在 投 資 、 經 營 和 管 理 3 個 環 節 都
相 當 成 熟 。
投 資 環 節 : 投 資 商 、 開 發 商 、 運 營 商 、 房 地 產 信 託
基 金 , 地 產 產 業 基 金 還 有 社 保 基 金 , 都 會 進 入 公 寓 行
業 的 投 資 環 節 。
經 營 環 節 : 主 要 是 整 體 持 有 , 統 一 經 營 。 而 在 中
國 的 資 產 ( 買 賣 ) 價 格 跟 出 租 價 格 之 間 的 差 別 特 別
大 , 未 形 成 合 理 的 體 系 , 所 以 這 一 塊 我 們 做 不 到 。
管 理 環 節 : 各 類 服 務 機 構 在 公 寓 運 營 管 理 方 面
非 常 完 善 , 已 經 形 成 了 一 個 完 整 的 生 態 體 系 。
第 一 類 服 務 機 構 是 供 應 商 , 既 是 公 寓 投 資 商 和
開 發 商 , 也 是 建 設 商 和 運 營 商 。 出 租 公 寓 所 有 者 多 為
地 產 公 司 , 投 資 、 建 設 和 運 營 一 體 化 操 作 。
再 一 類 就 是 行 業 服 務 機 構 , 包 括 資 訊 、 公 寓 租 賃
平 臺 、 資 料 分 析 、 金 融 、 軟 體 發 展 、 維 修 清 潔 、 家 居 建 材 、 生 活
服 務 類 。
第 三 類 是 非 盈 利 機 構 。 美 國 的 國 家 公 寓 協 會 NAA(National
Apartment Assosiation) 會 員 包 括 整 個 美 國 和 加 拿 大 公
寓 業 主 、 運 營 商 、 開 發 商 、 建 築 商 、 投 資 機 構 、 經 紀 公 司 、 供 應
商 和 專 業 服 務 人 員 。 在 該 平 臺 上 , 大 家 分 享 各 種 資 訊 , 定 期 做
交 流 和 分 享 , 促 進 行 業 合 作 。 在 美 國 , 協 會 的 作 用 非 常 大 , 在
中 國 , 協 會 活 動 太 多 , 但 有 含 金 量 的 活 動 並 不 多 。
三 、 美 國 長 租 公 寓 成 功 的 經 驗
第 一 , 行 業 的 規 範 化 。
美 國 在 公 寓 規 範 化 方 面 有 很 多 的 法 律 設 施 , 包 括 硬 體 、
運 營 服 務 等 。 其 中 , 經 典 的 有 1968 年 《 公 平 住 房 法 》, 不 能 受
到 宗 教 、 種 族 、 膚 色 、 國 籍 、 殘 障 、 性 別 和 年 齡 的 歧 視 。
第 二 , 整 體 租 金 的 調 節 機 制 。
在 美 國 , 以 租 金 為 標 準 分 三 類 公 寓 。
第 一 類 , 公 平 市 值 公 寓 , 這 一 類 的 租 金 隨 行 就 市 , 今 年 高
明 年 可 能 低 。
第 二 類 , 穩 定 租 金 公 寓 。 受 限 制 非 常 多 , 這 一 類 公 寓 有 點
類 似 中 國 的 公 共 租 賃 房 和 廉 租 房 , 每 年 的 租 金 漲 幅 不 能 超 過
4%。
第 三 類 , 租 金 管 制 公 寓 。 美 國 有 很 多 老 房 子 , 可 能 是 18
世 紀 或 19 世 紀 建 的 房 子 還 在 用 或 出 租 , 政 府 對 這 一 類 的 房
子 有 一 些 管 制 , 比 如 , 每 年 漲 租 金 必 須 得 提 交 申 請 , 提 供 充 足
的 理 由 , 比 如 說 重 新 裝 修 了 房 屋 , 添 加 了 一 些 家 電 , 但 你 不 能
漲 太 多 。 在 租 金 調 節 這 一 塊 , 美 國 有 一 個 非 常 完 善 的 體 系 。
第 三 , 行 業 龍 頭 企 業 的 管 理 和 服 務 模 式 。
如 果 你 要 選 公 寓 , 一 定 要 對 比 服 務 。 美 國 長 租 公 寓 有 幾
十 年 運 營 管 理 的 成 熟 經 驗 , 服 務 體 系 在 各 個 公 司 , 或 者 是 各
個 定 位 在 不 同 產 業 鏈 上 的 公 司 , 都 是 不 一 樣 的 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
雨 後 白 蟻 出 沒 , 屋 主 該 怎 麼 做
雨 過 天 晴 氣 溫 回 升 , 白 蟻 再 度 活 躍 , 白 蟻 問 題 成 了 許 多
屋 主 不 得 不 關 注 的 房 屋 問 題 。 雨 水 侵 入 地 下 白 蟻 的 棲 息 地 ,
使 得 白 蟻 成 群 結 隊 飛 出 地 面 , 有 時 甚 至 在 地 上 留 下 了 透 明 的
翅 膀 殘 留 。
白 蟻 以 木 為 食 , 喜 歡 溫 暖 的 環 境 , 可 以 說 加 州 是 白 蟻 問
題 最 高 發 的 幾 個 州 之 一 。 灣 區 的 房 屋 基 本 上 都 是 木 結 構 , 給
白 蟻 的 繁 殖 生 存 提 供 了 非 常 有 利 的 條 件 。 加 之 氣 候 比 較 溫
暖 , 白 蟻 就 更 為 活 躍 。
如 果 您 的 房 屋 從 前 的 從 前 是 一 片 果 園 , 那 麼 您 中 招 的 幾
率 就 更 高 。 新 房 有 白 蟻 的 可 能 性 小 一 些 , 但 是 有 年 歲 的 房 屋
整 個 生 命 週 期 中 白 蟻 的 幾 率 非 常 之 高 。 國 內 的 房 屋 都 是 鋼
筋 水 泥 結 構 , 所 以 白 蟻 問 題 較 少 , 因 此 白 蟻 問 題 常 常 被 華 人
屋 主 忽 略 。
▲ 被 白 蟻 破 壞 的 木 結 構
白 蟻 有 哪 幾 種 ? 如 何 處 理 ?
灣 區 最 常 見 的 白 蟻 主 要 有 兩 種 : 乾 木 白 蟻 (Drywood
termite) 和 地 下 白 蟻 (Subterranean termite)。
乾 木 白 蟻 主 要 生 活 在 房 屋 的 木 結 構 中 , 包 括 牆 體 , 地
基 , 地 板 的 木 頭 中 。 地 下 白 蟻 主 要 生 活 在 地 基 的 土 壤 中 。
處 理 乾 木 白 蟻 有 兩 種 常 用 方 法 : 薰 蒸 法 和 局 部 處 理 。 薰
蒸 法 是 將 整 個 房 子 用 帳 篷 罩 起 來 , 填 充 清 除 白 蟻 的 氣 體 。 這
種 方 法 是 目 前 最 為 有 效 和 全 面 的 處 理 乾 木 白 蟻 的 方 法 。 氣
體 能 夠 進 入 全 部 木 結 構 當 中 , 包 括 一 些 隱 藏 在 深 處 的 乾 木
白 蟻 。
薰 蒸 法 的 過 程 需 要 大 約 3 個 工 作 日 , 包 括 設 置 帳 篷 、 填
充 氣 體 和 通 風 散 氣 的 時 間 。 另 外 食 物 、 藥 物 、 寵 物 和 植 物 不 能
留 在 房 子 內 。 因 為 需 要 把 整 個 結 構 罩 起 來 , 處 理 獨 立 屋 最 為
方 便 。
如 果 是 聯 排 別 墅 或 者 公 寓 , 薰 蒸 有 可 能 比 局 部 處 理 省
錢 , 但 是 需 要 與 HOA 和 其 他 房 主 協 調 。 如 果 聯 排 別 墅 或 公 寓
的 屋 主 由 於 條 件 限 制 只 能 處 理 自 己 家 的 白 蟻 , 那 麼 局 部 處 理
方 法 就 更 為 適 用 。
▲ 白 蟻 薰 蒸
處 理 地 下 白 蟻 的 方 法 是 : 沿 著 房 屋 的 外 沿 等 間 隔 置 入 處
理 地 下 白 蟻 的 藥 。 之 後 再 填 充 土 壤 或 者 水 泥 基 本 恢 復 到 原 先
的 狀 態 。 另 外 還 需 要 進 入 到 地 基 部 位 , 在 房 屋 下 方 的 土 壤 中
噴 灑 處 理 白 蟻 的 藥 。
要 注 意 的 是 進 行 處 理 後 白 蟻 並 不 會 馬 上 全 部 被 殺 死 。 白
蟻 藥 被 移 動 的 白 蟻 帶 回 蟻 群 漸 漸 生 效 , 所 以 需 要 一 到 三 個 月
的 時 間 才 能 徹 底 清 除 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

稅 務 Taxation
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A7
國 稅 局 : 房 屋 改 進 可 以 幫 助 納 稅 人
獲 得 家 庭 能 源 稅 收 抵 免 資 格
美 國 國
稅 局 提 醒 納
稅 人 , 對 房
屋 進 行 某 些
節 能 改 進 可
獲 得 家 庭 能
源 稅 收 抵 免
資 格 。
2022 年
的 《 通 貨 膨
脹 削 減 法
案 》 擴 大 了
抵 免 額 以 及
符 合 條 件 的
費 用 類 型 。 對 住 宅 進 行 能 源 改 進 的 納 稅 人 可 能 有 資 格 獲 得
家 庭 能 源 稅 收 抵 免 。
納 稅 人 須 知
納 稅 人 可 在 支 付 合 格 費 用 的 當 年 申 請 家 庭 節 能 改 善
抵 免 和 住 宅 清 潔 能 源 抵 免 ( 英 文 )。
改 善 其 主 要 居 所 ( 英 文 ) 的 屋 主 將 有 最 多 機 會 為 合 格
花 費 來 申 請 抵 免 。 租 屋 者 以 及 用 於 居 住 的 第 二 套 房 的 屋 主
也 可 申 請 抵 免 。 房 東 不 能 申 請 此 抵 免 。
國 稅 局 鼓 勵 納 稅 人 在 購 買 節 能 設 備 之 前 在 IRS.gov/
HomeEnergy 上 查 看 所 有 資 格 要 求 。energy.gov( 英 文 ) 上 也
提 供 了 更 多 信 息 , 當 中 比 較 了 2022 和 2023-2032 納 稅 年 度
的 抵 免 額 。
住 家 節 能 改 進 抵 免 優 惠
納 稅 人 在 2023 年 1 月 1 日 之 後 對 其 住 家 進 行 合 格 的 節
能 改 進 , 可 能 有 資 格 獲 得 最 高 達 3,200 美 元 的 稅 收 抵 免 。
作 為 《 通 貨 膨 脹 削 減 法 案 》 的 一 部 分 , 從 2023 年 1 月 1 日 開
始 , 抵 免 額 等 於 某 些 合 格 費 用 的 30%:
• 在 一 年 內 所 安 裝 的 合 格 節 能 改 進 , 可 包 括 :
o 外 門 、 車 窗 和 天 窗 。
o 絕 緣 和 空 氣 密 封 材 料 或 系 統 。
• 居 家 能 源 財 產 花 費 , 例 如 :
o 中 央 空 調 。
o 天 然 氣 、 丙 烷 或 油 熱 水 器 。
o 天 然 氣 、 丙 烷 或 油 爐 和 熱 水 鍋 爐 。
• 熱 泵 、 熱 水 器 、 生 質 爐 和 鍋 爐 。
• 主 要 居 所 的 家 庭 能 源 審 計 。
每 年 可 申 領 的 最 高 抵 免 額 為 :
• 能 源 財 產 成 本 和 某 些 節 能 住 家 改
進 ,1,200 美 元 , 門 的 限 額 ( 每 扇 門 250
美 元 , 總 計 500 美 元 )、 窗 戶 限 額 (600
美 元 ) 和 住 家 能 源 審 計 (150 美 元 )。
• 合 格 的 熱 泵 、 生 質 爐 或 生 質 鍋 爐 ,
每 年 2,000 美 元 。
該 抵 免 不 可 退 稅 , 這 意 味 著 納 稅 人 無
法 獲 得 抵 免 額 超 過 欠 稅 的 部 分 , 超 出
的 那 部 分 抵 免 額 不 能 用 於 未 來 的 納 稅
年 度 。
住 家 清 潔 能 源 抵 免 優 惠
納 稅 人 如 果 投 資 其 主 要 住 宅 的 能
源 改 善 ( 包 括 太 陽 能 、 風 能 、 地 熱 能 、 燃 料 電 池 或 電 池 儲
存 ), 或 有 資 格 獲 得 年 度 住 家 清 潔 能 源 稅 收 抵 免 優 惠 。
住 家 清 潔 能 源 抵 免 額 , 等 於 2022 年 至 2032 年 期 間 任
何 時 間 在 美 國 安 裝 的 新 的 、 合 格 的 清 潔 能 源 財 物 花 費 的
30%。
合 格 費 用 包 括 新 的 清 潔 能 源 設 備 的 花 費 , 包 括 :
• 太 陽 能 板 。
• 太 陽 能 熱 水 器 。
• 風 力 發 電 機 。
• 地 源 熱 泵 。
• 燃 料 電 池 。
• 電 池 儲 存 技 術 (2023 年 開 始 )。
清 潔 能 源 設 備 必 須 符 合 以 下 標 準 才 有 資 格 獲 得 住 家 清 潔
能 源 抵 免 優 惠 :
• 太 陽 能 熱 水 器 必 須 由 太 陽 能 等 級 認 證 公 司 或 該 州 認 可
的 類 似 實 體 進 行 認 證 。
• 地 源 熱 泵 必 須 符 合 購 買 時 生 效 的 能 源 之 星 要 求 。
• 電 池 儲 存 技 術 的 容 量 必 須 至 少 3 千 瓦 時 。
除 燃 料 電 池 財 物 外 , 此 抵 免 沒 有 年 度 或 終 生 美 元 限
額 。 納 稅 人 在 安 裝 符 合 條 件 財 物 的 每 一 年 (2023 年 1 月 1 日
或 之 後 以 及 2033 年 1 月 1 日 之 前 ) 都 可 以 申 請 這 項 抵 免 。
此 抵 免 不 可 退 稅 , 這 意 味 著 無 法 獲 得 超 過 所 欠 稅 額 的
抵 免 額 。 納 稅 人 可 將 超 出 的 未 使 用 的 抵 免 額 用 於 未 來 年 度
的 欠 稅 。
IRS.gov 上 提 供 了 有 關 符 合 條 件 的 住 宅 ( 英 文 ) 的 更 多
信 息 , 以 及 為 同 時 將 住 宅 用 於 商 業 用 途 的 納 稅 人 提 供 的 信
息 。
在 提 交 稅 表 時 , 納 稅 人 可 以 使 用 《 表 格 5695, 住 家 能 源
抵 免 優 惠 》( 英 文 ) 來 申 領 抵 免 。 該 抵 免 必 須 在 安 裝 ( 而 不 僅
僅 是 購 買 ) 相 關 財 物 的 納 稅 年 度 進 行 申 請 。
良 好 的 記 錄 保 存
國 稅 局 鼓 勵 納 稅 人 保 存 良 好 的 採 購 和 支 出 記 錄 。 這 將
有 助 於 在 報 稅 季 申 領 適 用 的 抵 免 優 惠 。
其 它 資 源 :
• 出 版 品 5967, 住 家 節 能 改 進 抵 免 優 惠 (25C)( 英 文 )
• 出 版 品 5968, 住 家 清 潔 能 源 抵 免 優 惠 (25D)( 英 文 )
• Energy.gov 抵 免 優 惠 比 較 圖 ( 英 文 )
• 情 況 單 : 關 於 節 能 家 居 改 造 和 住 宅 清 潔 能 源 財 物 優 惠 的
常 見 問 題 解 答 ( 英 文 )
(IRS 新 聞 中 心 )

稅 務 Taxation
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A8
國 稅 局 員 工 留 任 稅 收 抵 免 工 作
進 入 下 一 階 段 ; 審 查 顯 示
絕 大 多 數 存 在 不 當 風 險 ( 上 )
最 高 風 險 的
申 請 被 拒 絕 , 將 開
始 額 外 處 理 低 風
險 申 請 ; 合 規 工 作
超 過 20 億 美 元 ,
將 繼 續 加 強 審 查
和 審 核 ; 國 稅 局 將
就 可 能 的 立 法 行
動 與 國 會 進 行 磋
商 , 然 後 再 決 定 暫
令 的 未 來 。
為 了 保 護 納
稅 人 和 小 型 企 業 ,
在 進 行 詳 細 審 查 之 後 , 美 國 國 稅 局 今 天 宣 布 , 計 劃 拒 絕 數 萬
起 不 正 當 的 高 風 險 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 , 同 時 開 始 新 一 輪
處 理 低 風 險 申 請 , 以 幫 助 符 合 條 件 的 納 稅 人 。
「 此 次 審 查 的 完 成 為 國 稅 局 提 供 了 有 關 高 風 險 員 工 留 任
稅 收 抵 免 活 動 的 新 見 解 , 並 證 實 了 對 大 量 不 當 申 請 的 普 遍 擔
憂 ,」 國 稅 局 局 長 Danny Werfel 表 示 。“ 我 們 現 在 將 利 用 這 些
信 息 拒 絕 數 十 億 美 元 的 明 顯 不 當 申 請 , 並 開 始 額 外 工 作 以 發
放 款 項 , 幫 助 申 請 不 存 在 任 何 危 險 信 號 的 納 稅 人 。”
「 這 是 國 稅 局 管 理 的 最 複 雜 的 抵 免 之 一 , 我 們 繼 續 要 求
納 稅 人 耐 心 等 待 , 因 為 我 們 正 在 解 開 這 個 複 雜 的 過 程 ,」
Werfel 補 充 道 。“ 最 終 , 這 段 時 間 將 幫 助 我 們 保 護 納 稅 人 避 免
充 斥 系 統 的 不 當 支 付 , 並 將 支 票 發 給 真 正 符 合 條 件 的 人 。”
自 去 年 9 月 以 來 , 審 查 工 作 耗 時 數 月 , 對 資 訊 進 行 數 位
化 處 理 並 分 析 數 據 , 以 評 估 去 年 在 大 力 行 銷 下 提 交 的 100 多
萬 份 員 工 留 任 稅 收 抵 免 (ERC) 申 請 , 總 金 額 超 過 860 億 美
元 。
在 此 過 程 中 , 國 稅 局 發 現 10% 至 20% 的 申 請 屬 於 國 稅
局 確 定 的 最 高 風 險 類 別 , 這 些 申 請 明 顯 有 跡 象 表 明 是 此 疫 情
時 期 抵 免 的 錯 誤 申 請 。 未 來 幾 週 內 , 數 以 萬 計 的 申 請 將 被 拒
絕 。 這 個 高 風 險 類 別 包 括 帶 有 警 告 信 號 的 申 請 , 這 些 申 請 顯
然 不 符 合 國 會 制 定 的 指 導 方 針 。
除 了 這 個 最 高 風 險 類 別 外 , 國 稅 局 的 分 析
還 估 計 ,60% 至 70% 的 申 請 顯 示 出 不 可 接 受 的
風 險 等 級 。 對 於 此 類 具 有 風 險 指 標 的 申 請 , 國 稅
局 將 進 行 額 外 分 析 以 收 集 更 多 信 息 , 目 標 是 改
進 國 稅 局 的 合 規 性 審 查 , 加 快 有 效 申 請 的 解 決
速 度 , 同 時 防 止 不 當 付 款 。
與 此 同 時 , 國 稅 局 繼 續 擔 心 等 待 合 法 申 領
的 小 企 業 , 國 稅 局 正 在 採 取 更 多 行 動 提 供 協 助 。
10% 到 20% 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 顯 示 風
險 較 低 。 對 於 那 些 在 去 年 秋 季 暫 令 之 前 沒 有 收
到 資 格 警 訊 的 企 業 , 國 稅 局 將 開 始 審 慎 處 理 更
多 此 類 申 請 。
國 稅 局 預 計 , 此 類 別 中 的 部 分 首 筆 款 項 將
在 今 年 夏 末 發 放 。 但 國 稅 局 強 調 , 鑑 於 需 要 加 強
審 查 , 這 些 款 項 的 發 放 速 度 將 大 大 低 於 疫 情 期
間 的 發 放 速 度 。
隨 著 國 稅 局 的 額 外 處 理 工 作 以 有 節 奏 的 速
度 開 始 , 其 他 申 請 將 在 最 終 審 查 後 於 今 年 夏 末
開 始 支 付 。 需 要 進 行 額 外 的 審 查 , 因 為 提 交 的 申
請 可 能 在 複 雜 的 申 報 過 程 中 出 現 計 算 錯 誤 。 對
於 那 些 有 計 算 錯 誤 的 申 請 , 申 請 金 額 將 在 支 付
前 進 行 調 整 。
國 稅 局 還 指 出 , 一 般 情 況 下 , 最 早 的 申 請 將 首 先 得 到 處
理 , 並 在 暫 令 期 間 提 交 的 任 何 申 請 目 前 都 不 會 得 到 處 理 。
納 稅 人 目 前 無 需 採 取 額 外 行 動 ; 等 待 國 稅 局 進 一 步 通 知
國 稅 局 提 醒 提 交 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 納 稅 人 , 該 過
程 需 要 時 間 , 且 處 理 速 度 不 會 恢 復 到 去 年 夏 天 的 水 平 。 有 申
請 的 納 稅 人 目 前 不 需 要 採 取 任 何 行 動 , 他 們 應 該 等 待 國 稅 局
的 進 一 步 通 知 。 國 稅 局 強 調 , 那 些 有 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請
的 人 不 應 該 撥 打 國 稅 局 的 免 費 電 話 , 因 為 在 處 理 工 作 繼 續 進
行 時 , 通 常 無 法 獲 得 這 些 申 請 的 更 多 資 訊 。
「 這 些 複 雜 的 申 請 需 要 時 間 , 國 稅 局 仍 然 深 切 擔 憂 有 多
少 納 稅 人 被 推 廣 人 誤 導 和 欺 騙 , 以 為 他 們 有 資 格 獲 得 大 筆 報
酬 。 事 實 上 , 很 多 人 並 沒 有 ,」Werfel 表 示 。「 人 們 可 能 認 為 自
己 處 於 安 全 境 地 , 但 很 多 人 根 本 沒 有 法 律 資 格 。 國 稅 局 繼 續
敦 促 那 些 有 待 決 申 請 的 人 利 用 這 段 時 間 查 看 IRS.gov 上 的 指
導 方 針 清 單 , 與 合 法 的 稅 務 專 業 人 士 而 不 是 推 廣 人 交 談 , 並
在 出 現 問 題 時 使 用 特 殊 的 國 稅 局 撤 回 項 目 。
Werfel 也 提 醒 納 稅 人 , 要 警 惕 那 些 利 用 今 天 的 公 告 作 為
跳 板 吸 引 更 多 客 戶 提 交 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 推 廣 人 。
「 自 疫 情 最 嚴 重 的 日 子 以 來 , 涉 及 到 員 工 留 任 稅 收 抵 免
的 整 個 世 界 都 發 生 了 變 化 ,」Werfel 表 示 。「 任 何 申 請 這 項 抵
免 的 人 都 需 要 與 值 得 信 賴 的 稅 務 專 業 人 士 交 談 , 並 仔 細 審 查
資 格 要 求 , 而 不 是 聽 信 那 些 玩 忽 職 守 、 試 圖 從 好 心 納 稅 人 身
上 快 速 賺 錢 的 人 。 人 們 需 要 警 惕 那 些 試 圖 利 用 今 天 的 公 告 來
推 動 更 多 業 務 的 推 廣 人 。
( 未 完 )

稅 務 Taxation
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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A9
國 稅 局 員 工 留 任 稅 收 抵 免 工 作
進 入 下 一 階 段 ; 審 查 顯 示
絕 大 多 數 存 在 不 當 風 險 ( 下 )
自 2023 年 9 月 開 始 暫 停 處 理 新 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申
請 以 來 採 取 的 措 施
在 員 工 留 任 稅 收 抵 免 審 查 期 間 , 國 稅 局 繼 續 處 理 2023
年 9 月 之 前 收 到 的 申 請 。 國 稅 局 處 理 了 28,000 項 價 值 22 億
美 元 的 申 請 , 並 駁 回 了 14,000 多 項 價 值 超 過 10 億 美 元 的 申
請 。
員 工 留 任 稅 收 抵 免 計 畫 最 初 是 幫 助 企 業 度 過 疫 情 的 關
鍵 舉 措 , 但 該 計 畫 後 來 在 疫 情 結 束 後 成 為 激 進 行 銷 的 下 手 目
標 。 一 些 推 廣 人 團 體 可 能 用 其 他 名 稱 來 稱 呼 這 項 抵 免 , 例 如
補 助 金 、 商 業 刺 激 付 款 、 政 府 救 濟 以 及 員 工 留 任 稅 收 抵 免
(ERC 或 ERTC) 以 外 的 其 他 名 稱 。
為 了 回 應 推 廣 人 推 動 的 大 量 申 請 , 國 稅 局 去 年 秋 天 宣 布
暫 停 處 理 2023 年 9 月 14 日 之 後 提 交 的 申 請 , 以 便 國 稅 局 有
時 間 將 近 100 萬 份 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 大 型 研 究 小 組
資 訊 數 字 化 , 這 些 申 請 是 在 修 改 後 的 紙 本 稅 表 上 提 交 的 。 隨
後 對 這 段 時 間 的 結 果 進 行 分 析 , 幫 助 國 稅 局 評 估 了 下 一 步 措
施 , 為 國 稅 局 提 供 了 寶 貴 的 信 息 , 以 改 變 國 稅 局 今 後 處 理 員
工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 方 式 。
國 稅 局 審 查 的 結 果 證 實 了 稅 務 專 業 人 士 和 其 他 人 士 提
出 的 擔 憂 , 即 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 不 當 率 極 高 。
這 些 申 請 是 在 去 年 一 系 列 激 進 的 行 銷 和 推 廣 活 動 之 後
提 出 的 , 這 些 活 動 導 致 人 們 被 誤 導 申 請 員 工 留 任 稅 收 抵 免 。
在 9 月 14 日 實 施 暫 令 後 , 國 稅 局 繼 續 看 到 員 工 留 任 稅 收 抵
免 申 請 以 每 週 超 過 17,000 件 的 速 度 湧 入 , 目 前 員 工 留 任 稅
收 抵 免 申 請 庫 存 為 140 萬 件 。
鑑 於 庫 存 龐 大 以 及 員 工 留 任 稅 收 抵 免 審 查 的 結 果 , 國 稅
局 將 繼 續 暫 停 處 理 2023 年 9 月 14 日 之 後 提 交 的 員 工 留 任
稅 收 抵 免 申 請 。 國 稅 局 將 利 用 這 段 時 間 從 包 括 國 會 和 其 他 人
在 內 的 合 作 夥 伴 那 裡 收 集 有 關 員 工 留 任 稅 收 抵 免 未 來 方 向
的 更 多 回 饋 。
「 我 們 決 定 繼 續 實 施 9 月 後 的 暫 令 , 因 為 我 們 仍 然 擔 心
在 疫 情 爆 發 這 麼 長 時 間 後 仍 有 大 量 申 請 湧 入 ,」Werfel 表 示 。
「 這 些 申 請 堵 塞 了 合 法 納 稅 人 的 系 統 。 我 們 擔 心 , 終 止 暫 停 令
可 能 會 引 發 激 進 行 銷 人 員 的 淘 金 熱 , 從 而 導 致 新 一 輪 的 不 當
申 請 , 這 對 納 稅 人 或 稅 務 管 理 部 門 來 說 都 是 一 個 糟 糕 的 結
果 。 申 請 。
特 殊 國 稅 局 撤 回 計 畫 仍 對 尚 未 處 理 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請
的 人 開 放
鑑 於 新 審 查 顯 示 有 大 量 可 疑 申 請 , 國 稅 局 繼 續 敦 促 那 些
尚 未 處 理 申 請 的 人 考 慮 特 殊 的 國 稅 局 員 工 留 任 稅 收 抵 免 撤
回 項 目 ( 英 文 ), 以 避 免 將 來 出 現 合 規 問 題 。
如 果 企 業 需 要 要 求 國 稅 局 不 處 理 任 何 尚 未 支 付 的 納 稅
期 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 , 則 應 迅 速 啟 動 申 請 撤 回 流 程
( 英 文 )。 收 到 員 工 留 任 稅 收 抵 免 支 票 但 尚 未 兌 現 或 存 入 的 納
稅 人 也 可 以 使 用 此 流 程 撤 回 申 請 並 退 還 支 票 。 國 稅 局 將 視 同
納 稅 人 從 未 提 交 過 申 請 。 不 會 收 取 利 息 或 罰 款 。
由 於 有 超 過 140 萬 份 未 處 理 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 ,
申 請 撤 回 流 程 仍 然 是 可 能 提 交 了 不 當 申 請 的 企 業 的 重 要 選
擇 。
自 願 披 露 項 目 、 撤 回 流 程 和 禁 止 等 國 稅 局 合 規 工 作 超 過 20
億 美 元
國 稅 局 今 天 也 宣 布 , 自 去 年 秋 季 以 來 , 針 對 錯 誤 員 工 留
任 稅 收 抵 免 申 請 的 合 規 工 作 已 超 過 20 億 美 元 。 這 幾 乎 是 3
月 在 完 成 特 別 員 工 留 任 稅 收 抵 免 自 願 披 露 項 目 (VDP) 後 宣
布 的 金 額 的 兩 倍 , 國 稅 局 宣 布 該 項 目 導 致 從 2,600 多 份 申 請
中 披 露 了 10.9 億 美 元 。 國 稅 局 目 前 正 在 考 慮 以 較 低 的 比 率
重 新 開 放 VDP, 供 那 些 先 前 已 處 理 過 申 請 的 人 使 用 , 以 避 免
國 稅 局 未 來 採 取 的 合 規 行 動 。
針 對 先 前 已 處 理 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 合 規 工 作
仍 在 繼 續 , 並 且 仍 在 繼 續 進 行 多 項 工 作 以 應 對 可 疑 申 請 :
● 針 對 尚 未 處 理 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 , 正 在 進 行 的 申
請 撤 回 程 序 ( 英 文 ) 已 導 致 4,800 多 家 實 體 撤 回 了 5.31 億 美
元 。
● 國 稅 局 已 確 定 , 超 過 12,000 家 實 體 提 交 了 超 過 22,000 項
不 當 申 請 , 導 致 評 估 金 額 達 到 5.72 億 美 元 。 首 輪 信 函 涵 蓋
2020 課 稅 年 度 。 未 來 幾 個 月 計 劃 再 發 送 數 千 封 此 類 信 件 , 以
解 決 涉 及 更 大 申 請 的 2021 納 稅 年 度 。 國 會 將 員 工 留 任 稅 收
抵 免 最 高 限 額 從 2020 年 每 位 員 工 每 年 5,000 美 元 提 高 到
2021 年 每 位 員 工 一 年 中 的 每 季 7,000 美 元 。
● 3 月 結 束 的 特 殊 員 工 留 任 稅 收 抵 免 自 願 披 露 項 目 (VDP)
( 英 文 ) 的 申 請 超 過 2,600 份 , 披 露 金 額 為 10.9 億 美 元 。
國 稅 局 目 前 正 在 評 估 是 否 重 啟 特 別 的 員 工 留 任 稅 收 抵
免 自 願 披 露 項 目 , 以 幫 助 納 稅 人 就 已 付 申 請 遵 守 規 定 並 避 免
未 來 的 國 稅 局 合 規 行 動 , 包 括 審 計 。 如 果 該 項 目 重 新 開 放 , 國
稅 局 預 計 條 款 不 會 像 春 季 結 束 的 首 次 提 供 的 那 樣 優 惠 。 決 定
將 在 未 來 幾 週 內 做 出 。
國 稅 局 也 就 有 關 正 在 進 行 的 其 他 合 規 行 動 來 提 醒 那 些 有 待
決 申 請 或 考 慮 提 交 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 的 人 :
刑 事 調 查 : 截 至 2024 年 5 月 31 日 , 國 稅 局 刑 事 調 查 部
已 啟 動 450 起 刑 事 案 件 , 這 些 案 件 的 潛 在 詐 欺 申 請 價 值 近
70 億 美 元 。 到 目 前 為 止 , 共 有 36 項 調 查 導 致 聯 邦 指 控 , 其 中
16 項 調 查 導 致 定 罪 和 7 項 判 刑 , 平 均 刑 期 為 25 個 月 。
審 計 : 國 稅 局 目 前 正 在 審 計 數 千 起 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申
請 。
推 廣 人 調 查 : 國 稅 局 正 在 收 集 有 關 涉 嫌 濫 用 型 稅 務 推 廣
人 和 代 報 稅 人 的 信 息 , 他 們 不 正 當 地 宣 傳 申 請 員 工 留 任 稅 收
抵 免 的 能 力 。 國 稅 局 推 廣 人 調 查 辦 公 室 已 收 到 數 百 份 來 自 內
部 和 外 部 來 源 的 舉 報 。 國 稅 局 將 繼 續 對 這 些 不 道 德 的 推 廣 人
和 代 報 稅 人 進 行 民 事 和 刑 事 執 法 。
為 有 資 格 問 題 和 被 推 廣 人 誤 導 的 企 業 提 供 協 助
有 些 推 廣 人 告 訴 納 稅 人 , 每 個 雇 主 都 有 資 格 申 請 員 工 留
任 稅 收 抵 免 。 國 稅 局 和 稅 務 專 業 人 士 強 調 , 事 實 並 非 如 此 。 資
格 取 決 於 具 體 事 實 和 情 況 。 國 稅 局 有 數 十 種 資 源 可 幫 助 人 們
了 解 和 檢 查 員 工 留 任 稅 收 抵 免 資 格 , 企 業 也 可 以 諮 詢 他 們 信
任 的 稅 務 專 業 人 士 。 國 稅 局 提 供 的 關 鍵 資 料 可 幫 助 納 稅 人 了
解 他 們 的 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 是 否 有 風 險 , 包 括 :
● 員 工 留 任 稅 收 抵 免 資 格 檢 查 表 ( 英 文 )( 互 動 式 版 本 和 可
列 印 指 南 ( 英 文 )) 包 括 對 常 見 錯 誤 訊 息 的 警 告 以 及 事 實 和 範
例 的 連 結 。
● 員 工 留 任 稅 收 抵 免 申 請 可 能 不 正 確 的 7 個 警 訊 ( 英 文 ), 概
述 了 不 道 德 的 推 廣 人 使 用 的 策 略 以 及 他 們 的 觀 點 為 何 是 錯
誤 的 。
● 有 關 員 工 留 任 稅 收 抵 免 的 常 見 問 題 ( 英 文 ) 包 括 資 格 規
則 、 定 義 、 範 例 等 。
(IRS 新 聞 中 心 )

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A10
美 國 國 稅 局 提 醒 納 稅 人 提 防 利 用
虛 假 慈 善 機 構 行 騙 的 詐 騙 者
美 國 國 稅 局 敦 促 所 有 人 警 惕 利 用 虛 假 慈 善
機 構 欺 騙 納 稅 人 的 詐 騙 者 , 尤 其 是 在 發 生 重 大
災 難 之 後 。
無 論 是 地 震 還 是 野 火 , 善 良 的 納 稅 人 都 會
在 緊 急 情 況 或 災 難 發 生 後 通 過 捐 款 來 幫 助 受
害 者 。 不 幸 的 是 , 詐 騙 者 經 常 通 過 偽 裝 成 虛 假
慈 善 機 構 來 欺 騙 善 意 的 捐 助 者 , 竊 取 金 錢 以 及
可 用 於 與 稅 務 相 關 身 份 盜 竊 的 個 人 與 財 務 數
據 。
“ 災 難 過 後 , 往 往 會 出 現 讓 人 痛 心 的 、 希 望
給 與 幫 助 的 情 況 。” 美 國 國 稅 局 局 長 Danny
Werfel 表 示 ,“ 但 騙 子 卻 行 動 迅 速 , 在 這 些 情 況
下 企 圖 利 用 公 眾 慷 慨 , 不 僅 竊 取 金 錢 , 還 竊 取
可 能 導 致 身 份 盜 用 的 個 人 信 息 。 索 要 捐 贈 的 詐
騙 在 電 話 、 電 子 郵 件 和 短 信 中 尤 為 常 見 。 納 稅
人 絕 不 應 迫 於 壓 力 立 即 捐 贈 , 而 是 應 該 尋 求 公
認 的 、 成 熟 的 慈 善 機 構 來 幫 助 受 害 者 。”
作 為 安 全 峰 會 ( 英 文 ) 的 成 員 , 國 稅 局 與 州
稅 務 機 構 以 及 全 美 稅 務 行 業 , 在 過 去 八 年 中 採
取 了 許 多 措 施 在 每 個 報 稅 季 提 醒 民 眾 防 範 可 能
導 致 身 份 盜 竊 的 常 見 騙 術 和 騙 局 。 與 安 全 峰 會
倡 議 一 樣 ,“ 骯 髒 十 二 條 騙 術 ” 旨 在 保 護 納
稅 人 、 企 業 和 稅 務 體 系 免 受 身 份 竊 賊 和 以
竊 取 錢 財 和 信 息 為 目 的 的 各 種 騙 局 的 侵
害 。
“ 骯 髒 十 二 條 騙 術 ” 是 國 稅 局 的 一 份 年
度 清 單 , 列 出 了 12 種 騙 術 和 騙 局 , 這 些 騙
局 使 納 稅 人 和 稅 務 專 業 人 士 面 臨 損 失 金
錢 、 個 人 數 據 等 的 風 險 。 清 單 上 有 些 項 目
是 新 的 , 有 些 是 再 次 上 榜 的 。 雖 然 該 清 單
不 是 法 律 文 件 或 機 構 執 法 重 點 的 正 式 清
單 , 但 它 旨 在 提 醒 納 稅 人 、 企 業 和 代 報 稅
人 警 惕 猖 獗 的 騙 局 。
虛 假 慈 善 機 構 : 真 正 的 騙 局
虛 假 慈 善 機 構 是 一 個 長 期 存 在 的 問
題 , 每 當 發 生 危 機 或 自 然 災 害 時 , 這 個 問
題 就 會 更 嚴 重 。 詐 騙 者 設 立 這 些 虛 假 機 構
來 利 用 公 眾 的 慷 慨 。 他 們 索 取 金 錢 和 個 人
信 息 , 而 這 些 信 息 可 被 用 於 身 份 盜 竊 來 進
一 步 剝 削 受 害 者 。
向 慈 善 機
構 捐 錢 或 捐 物
的 納 稅 人 , 如
果 採 用 逐 項 扣
除 , 或 可 在 其
聯 邦 稅 表 上 申
請 扣 除 , 但 前
提 是 向 國 稅 局
認 可 的 合 格 免
稅 組 織 進 行 的
慈 善 捐 贈 。
虛 假 慈 善
機 構 的 推 廣 人
可 能 會 使 用 電
子 郵 件 來 募 集 捐 款 , 或 者 更 改 或 “ 仿 冒 ” 其 來 電
顯 示 號 碼 , 使 其 看 起 來 像 是 真 正 的 慈 善 機 構 的
來 電 。 他 們 通 常 針 對 老 年 人 和 英 語 水 平 有 限 的
群 體 下 手 。
以 下 是 一 些 防 範 虛 假 慈 善 詐 騙 的 提 示 :
• 不 要 屈 服 於 壓 力 。 詐 騙 者 經 常 使 用 有 緊 急
需 要 的 伎 倆 來 迫 使 人 們 立 即 付 款 。 合 法 的 慈 善
機 構 樂 於 隨 時 收 到 捐 款 ; 因 此 不 需 要 著 急 。 我 們
鼓 勵 捐 贈 者 花 點 時 間 進 行 調 研 。
• 先 進 行 驗 證 。 詐 騙 者 經 常 使 用 聽 起 來 像 知
名 慈 善 機 構 的 名 稱 來 迷 惑 人 們 。 潛 在 捐 贈 者 應
向 籌 款 人 詢 問 慈 善 機 構 的 確 切 名 稱 、 網 站 和 郵
寄 地 址 , 以 便 他 們 能 夠 獨 立 確 認 。
• 小 心 要 求 捐 贈 的 方 式 。 納 稅 人 絕 不 應 與 要
求 提 供 禮 品 卡 號 碼 或 電 匯 款 項 來 進 行 捐 贈 的 慈
善 機 構 打 交 道 。 這 是 騙 局 。 用 信 用 卡 或 支 票 支 付
是 最 安 全 的 , 而 且 只 有 在 核 實 了 慈 善 機 構 的 真
實 性 後 方 可 付 款 。
• 不 要 提 供 過 多 信 息 。 詐 騙 者 涉 獵 的 不 止 金
錢 還 有 個 人 信 息 。 納 稅 人 應 該 像 對 待 現 金 一 樣
來 對 待 個 人 信 息 , 而 不 是 隨 便 交 給 任 何 人 。 他 們
永 遠 不 應 該 透 露 社 會 安 全 號 碼 、 信 用 卡 號 碼 或
PIN 號 碼 , 只 應 在 確 認 了 慈 善 機 構 的 真 實 性 後 ,
才 提 供 銀 行 或 信 用 卡 號 碼 。
幫 助 阻 止 欺 詐 和 詐 騙
作 為 “ 骯 髒 十 二 條 騙 術 “ 宣 傳 工 作 的 一 部
分 , 國 稅 局 鼓 勵 大 家 舉 報 推 廣 不 當 和 濫 用 稅 務
騙 局 的 個 人 以 及 故 意 準 備 不 當 稅 表 的 代 報 稅
人 。
要 報 告 濫 用 型 稅 務 騙 局 或 代 報 稅 人 , 應 將
填 妥 的 《 表 格 14242, 報 告 涉 嫌 濫 用 稅 務 推 廣 或
代 報 稅 人 》( 英 文 ) 以 及 任 何 支 持 材 料 郵 寄 或 傳
真 至 國 稅 局 推 廣 人 調 查 辦 公 室 下 的 領 導 發 展 中
心 。
郵 件 :
Internal Revenue Service Lead Development
Center
Stop MS5040
24000 Avila Road
Laguna Niguel, California 92677-3405
傳 真 :877-477-9135
或 者 , 納 稅 人 和 稅 務 從 業 人 員 可 以 將 信 息
發 送 給 國 稅 局 檢 舉 者 辦 公 室 ( 英 文 ) 以 獲 得 可 能
的 金 錢 獎 勵 。 有 關 更 多 信 息 , 請 參 閱 濫 用 型 稅 務
騙 局 和 濫 用 型 代 報 稅 人 。

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A11
美 國 房 產 稅 你 瞭 解 嗎 ?
中 國 房 產 稅 難 以 避 免 , 開 徵 似 乎 只 是
一 個 時 間 問 題 。 如 果 你 在 美 國 有 房 產 或 者
考 慮 在 美 國 買 房 , 房 產 稅 更 是 繞 不 開 的 話
題 。 那 就 讓 我 們 看 看 美 國 房 產 稅 是 怎 麼 個
征 法 ~~
瞭 解 房 產 稅 、 稅 對 家 人 的 影 響 以 及 你
需 要 支 付 多 少 稅 很 重 要 , 這 裡 有 一 些 基 本
的 概 念 需 要 去 理 解 。 從 2012 年 年 底 以 來 , 絕
大 多 數 人 99.8% 的 美 國 人 不 再 受 聯 邦 房 產
稅 的 影 響 , 只 有 極 少 數 的 家 庭 還 需 要 支 付 。
1. 你 的 房 產 需 要 上 稅 才 能 繼 承
有 時 也 被 稱 為 “ 死 亡 稅 ”, 房 產 稅 實 質
上 就 是 你 的 錢 , 你 的 財 產 。 當 你 死 去 了 , 你
的 遺 囑 執 行 人 得 支 付 聯 邦 政 府 或 州 政 府 房
產 稅 , 然 後 你 的 財 產 才 能 獲 得 繼 承 。
聯 邦 房 產 稅 稅 率 是 40%, 但 如 上 文 所
述 , 並 不 是 每 個 家 庭 都 需 要 支 付 房 產 稅 。 只
要 你 的 配 偶 是 公 民 , 你 可 以 離 開 他 或 不 要
她 的 任 何 財 產 , 都 是 免 稅 的 。 此 外 , 每 個 人
都 有 一 個 聯 邦 “ 免 稅 ” 的 大 機 會 ,2016 年 你
擁 有 545 萬 美 元 , 就 可 以 將 你 的 很 多 財 產 傳
給 其 他 繼 承 人 , 而 不 必 支 付 聯 邦 政 府 任 何
的 稅 。( 你 只 需 要 對 超 過 豁 免 的 數 額 支 付
40% 的 稅 ), 此 徵 稅 部 分 , 通 常 也 會 根 據 每 年
的 通 貨 膨 脹 進 行 調 整 , 因 此 它 也 會 隨 時 間
增 加 。
但 毋 庸 置 疑 ,545 萬 美 元 是 非 常 大 的 一
筆 資 金 , 這 就 是 為 什 麼 聯 邦 房 產 稅 不 會 影
響 到 很 多 人 的 原 因 。
2. 死 亡 前 與 配 偶 沒 有 共 同 房 產
儘 管 任 何 人 都 獲 得 了 一 個 545 萬 美 元
的 可 免 稅 的 機 會 , 但 是 大 多 數 夫 妻 傾 向 于
財 產 分 享 , 合 作 夥 伴 之 間 有 限 制 。 這 也 意 味
著 一 對 夫 妻 聯 合 起 來 通 常 能 享 有 高 達 1090
萬 美 元 的 免 稅 機 會 。 一 旦 你 死 去 了 , 你 的 配
偶 可 以 申 請 你 的 閒 置 房 產 免 徵 稅 , 並 添 加
為 他 或 她 自 己 的 。
您 的 配 偶 將 需 要 申 報 房 產 稅 免 徵 稅 報
告 , 一 般 要 求 從 死 亡 之 日 起 9 個 月 內 認 定
已 故 配 偶 的 免 征 額 , 這 是 很 有 必 要 的 。 但 是
發 現 很 多 遺 屬 卻 認 為 對 於 他 們 的 已
故 配 偶 的 所 有 遺 產 應 是 兩 人 共 同 擁
有 的 , 不 要 做 任 何 申 請 。 但 是 , 如 果
你 們 結 婚 了 , 你 擁 有 的 資 產 額 是 在
545 萬 美 元 與 1090 萬 美 元 之 間 , 對
保 存 任 何 的 配 偶 死 亡 第 一 免 征 額 是
非 常 重 要 的 , 否 則 會 成 為 不 可 能 的
要 求 。
3. 你 所 在 的 州 可 能 會 分 一 杯 羹
目 前 共 有 15 個 州 有 房 地 產 稅 ,
比 起 聯 邦 房 產 稅 , 向 州 政 府 繳 納 的
稅 少 些 , 比 如 新 澤 西 州 起 征 點 低 至
675000 美 元 。 如 果 你 在 某 個 州 , 擁 有
自 己 的 房 產 , 已 在 某 州 進 行 了 房 產
登 記 強 加 了 房 產 稅 , 那 麼 你 的 財 產
可 能 就 會 該 州 財 產 稅 的 影 響 。
各 州 的 房 產 稅 率 是 不 同 的 , 但
一 般 是 介 於 最 低 和 最 高 的 之 間 , 你
還 可 以 在 聯 邦 一 級 上 進 行 扣 稅 , 用
來 支 付 任 何 州 的 房 產 稅 。
4. 你 的 繼 承 人 可 能 面 臨 單 獨 遺
產 稅
愛 荷 華 州 , 肯 塔 基 州 , 馬 里 蘭 州 , 內 布
拉 斯 加 州 , 賓 夕 法 尼 亞 州 和 新 澤 西 州 , 這 些
少 數 幾 個 州 都 有 單 獨 的 遺 產 稅 。 這 不 同 於
房 地 產 稅 : 它 是 由 繼 承 人 支 付 的 , 而 不 是 遺
產 ; 這 是 你 所 生 活 的 州 , 而 不 是 你 的 繼 承 人
所 住 的 地 方 , 來 決 定 他 們 是 否 需 要 支 付 。 一
般 來 說 , 繼 承 房 產 的 人 與 死 者 關 係 越 親 密 ,
繳 納 的 稅 率 較 低 。
雖 說 房 產 稅 不 會 影 響 到 大 多 數 美 國
人 , 但 是 對 保 持 良 好 的 教 育 、 瞭 解 房 產 稅 是
什 麼 以 及 它 們 是 否 會 影 響 到 你 的 遺 產 卻 很
重 要 。 與 此 同 時 , 關 注 那 些 對 你 來 說 最 重 要
的 事 情 , 比 如 弄 清 楚 你 的 親 人 們 會 以 哪 種
方 式 傳 承 資 產 , 能 最 讓 你 的 家 庭 受 益 。
5. 美 國 各 州 房 產 稅 比 較 表
在 美 國 , 無 論 買 房 、 持 有 房 屋 、 出 租 房
屋 、 出 售 房 屋 時 , 都 會 涉 及 到 稅 費 , 每 年 需
要 繳 納 的 基 本 稅 費 就 是 房 產 稅 。 房 產 稅
(Property Tax), 也 可 稱 為 物 業 稅 或 簡 稱 為
地 稅 , 是 地 方 針 對 房 地 產 徵 收 的 郡 稅 , 市
稅 , 學 區 稅 的 總 稱 。 在 美 國 , 只 要 你 擁 有 房
子 , 你 就 要 交 納 房 產 稅 , 美 國 通 常 為
1-3%, 加 州 差 不 多 在 1.2-2.0% 之 間 , 喬 治
亞 州 算 是 稅 比 較 低 的 地 區 , 亞 特 蘭 大 為 例
每 年 約 是 房 產 估 價 的 1%。
{1} 如 何 計 算 房 產 稅 ?
每 年 , 您 需 要 支 付 一 定 比 例 的 評 估 房
屋 價 值 , 美 國 房 產 稅 是 基 於 房 產 評 估 價 值
和 當 地 的 稅 率 , 往 往 會 因 各 州 而 異 , 確 切 的
費 率 取 決 於 您 的 管 轄 範 圍 : 當 地 學 校 、 政 府
運 營 、 公 用 事 業 等 需 要 多 少 費 用 。 這 些 費 率
在 城 市 與 城 市 之 間 以 及 州 與 州 之 間 差 異 很
大 , 例 如 , 一 個 房 主 可 能 會 為 一 所 價 值 25 萬
美 元 的 房 屋 支 付 5,000 美 元 的 房 產 稅 , 而 另
一 名 房 主 則 可 能 為 一 所 75 萬 美 元 的 房 屋 支
付 相 同 的 金 額 , 這 完 全 取 決 於 您 的 居 住 地
以 及 您 所 在 城 市 提 供 的 本 機 服 務 。
{2}. 各 州 最 高 的 房 產 稅
新 澤 西 州 居 民 處 理 的 費 用 最 高 。 根 據
美 國 人 口 普 查 局 的 資 料 , 該 州 的 房 產 稅 中
位 數 超 過 7400 美 元 , 全 州 的 平 均 有 效 稅 率
為 2.13%。
房 產 稅 率 較 高 的 其 他 州 包 括 :
這 些 州 中 的 許 多 州 會 透 過 減 少 其 他 應
稅 類 別 來 彌 補 其 高 稅 率 。 例 如 , 德 克 薩 斯
州 沒 有 州 稅 , 新 罕 布 什 爾 州 也 沒 有 銷 售 稅 。
紐 約 和 麻 塞 諸 塞 州 的 稅 單 比 其 他 州 的 居 民
高 , 但 這 可 能 是 由 於 這 些 地 區 的 房 屋 中 位
元 價 較 高 。
各 州 最 低 的 房 產 稅
夏 威 夷 、 阿 拉 巴 馬 州 和 路 易 斯 安 那 州
的 房 主 享 受 全 美 國 最 低 的 有 效 房 產 稅 率 。
在 夏 威 夷 , 居 民 只 需 支 付 房 屋 公 平 市 場 價
值 的 0.30%。 根 據 人 口 普 查 局 的 資 料 , 中 位
數 帳 單 略 高 於 1400 美 元 , 這 使 得 房 產 稅 相
當 低 。
(IRS 新 聞 中 心 )

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斯 坦 福 市 政 府 舉 辦 美 國 國 慶 大 型 慶 祝 活 動
譚 秋 晴 副 市 長 歡 迎 華 人 社 區 朋 友 踴 躍 參 加
( 休 士 頓 / 秦 鴻 鈞 報 導 ) 「 華 人 之 光 」 的 斯 坦 福 市 副 巿
長 譚 秋 晴 於 日 前 熱 誠 邀 請 華 人 社 區 朋 友 大 家 一 起 來 參 加 由
斯 坦 福 市 政 府 主 辦 的 慶 祝 美 國 國 慶 為 期 二 天 盛 大 的 慶 祝 活
動 。 活 動 包 括 ( 一 ) 七 月 三 日 園 遊 會 : 從 下 午 六 點 半 至 晚
間 十 一 時 , 有 著 名 樂 團 Groupon Vidal 表 演 現 場 音 樂 , 並 且
有 許 多 美 食 攤 位 , 兒 童 遊 戲 ,HatRides D.J. 是 最 適 合 全 家
參 與 的 慶 祝 活 動 。
( 二 ) 七 月 四 日 : 將 在 Stafford Center(10505 Cash Rd.
Stafford , TX 77477 ) 邀 請 到 福 遍 管 弦 樂 團 表 演 音 樂 。 當 天 晚
間 九 點 , 將 有 炫 爛 的 煙 花 表 演 。 這 兩 天 的 活 動 皆 在 「Stafford
Center 」(10505 Cash Road Stafford ,TX 77477 ) 舉 行 ,
活 動 完 全 免 費 參 加 , 副 市 長 譚 秋 晴 歡 迎 大 家 參 加 , 共 度 美
國 國 慶 。
成 大 校 友 張 滌 生 作 品 改 編 電 影 「To say good bye is to die a little 」
本 周 日 在 「 美 南 電 視 環 球 劇 場 」 放 映 , 美 南 集 團 李 蔚 華 董 事 長 引 言
( 休 士 頓 / 秦 鴻 鈞 報 導 ) 一 部 由 成 大 校 友 張 滌 生 的 作 品 改 編 電 影 「To say good bye is to die a little
」 將 於 本 周 日 (6 月 30 日 ) 下 午 三 時 , 在 「 美 南 電 視 環 球 劇 場 」 (11122 Bellaire Blvd. ,Houston,
TX77072 ) 放 映 , 張 滌 生 、 殷 葦 婷 夫 婦 為 慶 祝 近 期 重 返 休 士 頓 , 特 別 安 排 供 僑 界 人 士 免 費 欣 賞 , 請 喜 愛
文 藝 的 人 士 勿 失 良 機 。
( 以 下 為 殷 葦 婷 的 介 紹 :)
張 滌 生 短 篇 小 說 集 《 在 異 鄉 的 故 事 》, 因 在 美 國 世 界 日 報 上 陸 續 發 表 , 引 發 北 美 華 語 文 壇 的 強 烈 反
響 。 四 , 五 年 前 ,Netflix 對 短 篇 電 影 故 事 的 開 發 , 介 紹 美 國 華 人 導 演 梁 晨 與 滌 生 反 復 接 觸 , 双 方 同 意 根
據 小 說 內 容 改 編 成 劇 本 。
今 年 春 夏 , 由 美 國 梁 晨 電 影 工 作 室 編 劇 拍 攝 的 影 片 「To say good bye is to die a little」 正 式 殺 青 。
該 片 由 梁 導 英 文 編 劇 , 全 體 演 員 由 好 萊 塢 一 線 演 員 擔 任 。 並 榮 獲 參 賽 2025 年 奧 斯 卡 最 佳 短 片 獎 的 角 逐
資 格 。
感 謝 梁 導 , 滌 生 的 又 一 夢 想 成 真 , 他 作 該 片 的 第 一 文 學 策 劃 和 聯 合 製 作 人 。 做 為 高 齡 又 努 力 筆 耕 不
懈 見 證 人 的 我 , 與 有 榮 焉 , 也 因 他 的 欣 喜 而 快 樂 。
這 幾 天 咱 倆 回 到 久 違 的 休 士 頓 探 親 訪 友 , 感 謝 美 南 作 協 將 於 6 月 30 日 邀 請 午 宴 , 滌 生 的 另 一 長 篇
小 說 “ 回 家 迥 家 ”, 四 年 前 本 已 安 排 舉 辦 的 新 書 發 表 會 也 因 新 冠 疫 情 防 控 而 中 止 , 當 年 空 運 扺 達 休 城 的
新 書 因 此 成 為 舊 作 , 乘 此 機 緣 正 好 分 贈 大 家 。
感 謝 美 南 新 聞 集 團 ( 全 美 最 大 的 亞 裔 多 媒 體 集 團 ) 董 事 長 李 蔚 華 先 生 , 不 但 將 美 南 新 聞 的 放 映 大
廳 , 慷 慨 出 借 首 映 “ 漫 長 的 告 別 ”, 更 榮 幸 的 是 他 也 將 是 此 活 動 的 引 言 人 出 席 。
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TC 音 樂 節 —TC
20 週 年 , 胡 乃 元 追 求 藝 術 永 無 止 境
今 年 Taiwan Connection 二 十 歲 了 ! 音 樂 總
監 胡 乃 元 說 : 「 任 何 藝 術 都 是 從 不 斷 自 我 追 求
開 始 的 !」TC 每 年 一 期 一 會 , 代 代 傳 承 TC 精
神 , 二 十 年 來 如 同 創 團 第 一 天 , 以 無 指 揮 樂 團
的 形 式 , 在 音 樂 中 共 同 前 進 、 平 等 交 流 。
「TC 室 內 樂 團 巡 迴 演 出 — 再 啟 偉 大 」 邀 請
來 自 世 界 9 國 享 譽 國 際 的 音 樂 家 , 包 括 紐 約 愛 樂
樂 團 首 席 黃 欣 (Frank Huang)、 紐 約 愛 樂 大 提
琴 前 代 理 副 首 席 帕 特 里 克 . 吉 (Patrick Jee )、 紐
約 愛 樂 低 音 提 琴 首 席 提 莫 西 . 柯 布 (Timothy
Cobb)、 洛 杉 磯 愛 樂 長 笛 首 席 丹 尼 斯 . 布 列 可 夫
(Denis Bouriakov)、 前 美 國 大 都 會 歌 劇 院 樂 團
單 簧 管 首 席 趙 仁 赫 (Inn-Hyuck Cho )、 柏 林
廣 播 交 響 樂 團 低 音 管 首 席 柳 成 權 (Sung-Kwon
You)、 洛 杉 磯 愛 樂 法 國 號 首 席 安 德 魯 . 貝 恩
(Andrew Bain)、 丹 麥 國 家 交 響 樂 團 長 號 首 席
拉 爾 斯 . 卡 霖 (Lars Karlin), 以 及 在 溫 哥 華 與 香
港 擔 任 聲 部 首 席 的 臺 灣 音 樂 家 黃 鴻 偉 、 王 譽
博 , 共 10 位 國 際 交 響 樂 團 首 席 , 和 TC 樂 團 一
起 演 出 舒 伯 特 的 《 偉 大 》 交 響 曲 。 這 首 曲 子 曾
在 TC 十 週 年 時 演 出 , 經 過 十 年 ,TC 更 加 成
熟 , 相 信 這 次 重 新 詮 釋 會 帶 給 聽 眾 全 新 的 感
受 。
古 典 時 期 作 品 權 威 、 鋼 琴 家 羅 伯 特 . 列 文
(Robert Levin) 將 在 TC 樂 團 巡 迴 演 出 上 半 場
的 莫 札 特 《 第 二 十 號 降 d 小 調 鋼 琴 號 協 奏 曲 》 擔
任 鋼 琴 獨 奏 , 他 以 即 興 演 奏 裝 飾 奏 聞 名 , 聽 眾
將 可 一 窺 莫 札 特 時 期 的 演 奏 法 , 他 也 將 與 其 妻
子 莊 雅 斐 一 同 加 入 「 國 際 室 內 樂 系 列 I — 瞬 息
的 璀 璨 」 與 「 系 列 II — 濃 烈 與 激 昂 」, 與 胡 乃
元 、 韓 國 小 提 琴 家 姜 東 錫 ( Dong-Suk
Kang) 、 美 國 中 提 琴 家 保 羅 . 紐 鮑 爾 (Paul
Neubauer) 、 法 國 大 提 琴 家 亨 利 . 杜 馬 克
(Henri Demarquette)、 西 班 牙 台 裔 大 提 琴 家
李 孟 坡 同 台 演 出 6 場 室 內 樂 。
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音 樂 廳
9.07( 六 )19:30 台 中 國 家 歌 劇 院 中 劇 場
9.11( 三 )19:30 國 家 兩 廳 院 演 奏 廳
勇 源 ×TC 國 際 室 內 樂 系 列 II. — 濃 烈 與 激
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星 期 二 2024 年 7 月 2 日 Tuesday Jul. 2, 2024
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休 士 頓 僑 社 Houston Overseas Chinese
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B7
環 球 第 一 銀 行 大 樓 即 將 完 工
所 餘 席 位 不 多 , 歡 迎 洽 購
【 記 者 封 昌 明 休 士 頓 報 導 】 旭 日 東 昇 中 , 環 球 第 一 銀
行 大 樓 四 面 水 泥 牆 已 矗 立 於 百 利 大 道 上 , 這 是 一 個 值 得 興
奮 的 時 刻 , 由 美 南 新 聞 集 團 董 事 長 李 蔚 華 親 手 打 造 , 從 美
南 新 聞 大 樓 到 國 際 貿 易 中 心 及 這 座 即 將 興 建 完 成 的 金 融 大
樓 , 未 來 將 為 全 球 各 地 希 望 前 來 休 斯 敦 投 資 創 業 之 大 中 小
提 供 全 方 位 壹 站 式 之 服 務 , 其 中 包 括 公 司 註 冊 、 定 期 舉 辦
招 商 會 、 提 供 金 融 貸 款 服 務 , 透 過 美 南 傳 媒 之 中 英 文 社
群 黃 頁 日 報 提 供 宣 傳 服 務 。
美 國 德 州 休 斯 敦 近 年 來 已 經 成 為 全 球 經 濟 投 資 之 焦 點
城 市 , 新 任 市 長 惠 特 曼 自 上 任 以 來 , 對 於 休 市 之 經 濟 規 劃
及 繁 榮 非 常 重 視 。 在 李 蔚 華 被 任 命 出 任 休 斯 敦 第 一 委 員 會
董 事 職 務 之 後 , 其 中 最 重 要 之 任 務 就 是 推 動 休 斯 敦 和 全 球
之 間 的 觀 光 文 化 及 經 濟 之 交 流 。
金 融 中 心 的 大 樓 經 過 全 體 參 與 工 程 建 築 人 員 之 日 夜 趕
工 , 目 前 已 經 完 成 了 整 個 地 基 基 礎 工 程 , 預 定 月 底 前 全 部
水 泥 高 牆 將 完 成 。 樓 高 六 十 七 英 尺 , 總 面 稹 達 六 萬 二 千
呎 。
這 座 以 牢 固 水 泥 磚 牆 為 主 體 之 建 築 , 以 節 能 減 碳 之 高
科 技 設 施 , 為 這 座 銀 行 金 融 大 樓 成 為 一 座 現 代 化 智 能 大 樓 ,
頂 樓 將 裝 置 太 陽 能 板 及 空 中 花 園 , 將 成 為 西 南 及 國 際 區 之 標
誌 建 築 。
環 球 第 一 銀 行 自 開 業 一 年 多 來 , 上 月 份 已 經 盈 餘 三 十
多 萬 元 , 打 破 新 開 銀 行 一 年 內 達 到 收 支 平 衡 之 先 例 。
美 南 新 聞 非 常 感 謝 社 區 各 界 人 士 之 大 力 支 持 , 銀 行 大
樓 之 全 部 工 程 預 計 在 年 底 前 完 成 , 此 大 樓 將 成 為 銀 行 總
部 。
銀 行 大 樓 除 了 一 樓 及 頂 樓 為 銀 行 所 用 , 其 中 二 層 及 三
層 將 對 外 出 售 , 目 前 反 應 熱 烈 , 尚 未 正 式 推 出 即 已 銷 售 大
半 , 所 餘 席 位 不 多 , 歡 迎 來 電 281-772-2197 洽 詢 , 或 電
郵 oliver@scdaily.com。

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2024 美 國 國 家 武 術 隊 選 拔 賽 暨 武 術 錦 標 賽
釋 行 浩 少 林 功 夫 學 院 滿 載 而 歸
2024 美 國 國 家 現 代 武 術 隊 選 拔 賽 暨 Golden State 武 術
錦 標 賽 於 2024 年 5 月 25 日 至 27 日 在 加 州 Santa Clara 盛 大
舉 行 。 這 是 一 年 中 唯 一 的 現 代 武 術 國 家 隊 選 拔 賽 , 也 是 傳
統 功 夫 選 拔 賽 之 一 。
來 自 全 美 和 其 他 國 家 的 91 個 代 表 隊
共 1638 名 運 動 員 參 與 現 場 角 逐 , 加 上 網 路 視 訊 參 賽 者 , 總
參 賽 人 數 超 過 2000 人 。 競 爭 最 激 烈 的 項 目 包 括 「 美 國 青 少
年 國 際 武 術 隊 選 拔 賽 」 「 美 國 太 極 拳 國 家 隊 選 拔 賽 」 和
「 美 國 功 夫 國 家 隊 選 拔 賽 」 。 獲 勝 者 將 代 表 美 國 參 加 世 界
青 少 年 武 術 錦 標 賽 , 世 界 太 極 拳 錦 標 賽 和 世 界 功 夫 錦 標 賽
等 重 大 賽 事 。 全 美 各 大 武 術 學 校 精 英 盡 出 , 都 不 肯 錯 過 這
項 寶 貴 機 會 , 競 爭 十 分 激 烈 。 這 次 比 賽 , 釋 行 浩 少 林 功 夫
學 院 派 出 了 年 齡 在 9-17
歲 的 12 名 運 動 員 , 年 齡 組 跨 度
大 , 參 賽 項 目 多 。 運 動 員 包 括 : Fenix Zheng, Arthur
Cheng, Elijah Nguyen, Elyne Cheng, Dazhi Lu, Aldric
Tanzil, Alexander Starnes, Ethan Wu, Ethan Nguyen,
Nianjin Yang, Alvin Wang 和 Gabriela Gonzalez 。 這 次 比
賽 , 學 院 多 位 弟 子 首 次 嘗 試 現 代 武 術 的 全 國 選 拔 賽 , 並 取
得 了 不 俗 的 排 名 成 績 。 大 師 的 虎 子 Arthur Cheng, 首 次 參 加
武 術 選 拔 賽 , 在 12 歲 以 下 男 子 年 齡 C 組 , 以 長 拳 刀 術 兩 項
總 分 17.483
的 好 成 績 排 名 全 國 第 五 , 順 利 入 選 美 國 武 術 國
家 隊 , 將 代 表 美 國 參 加 世 界 武 術 大 賽 。 虎 父 無 犬 子 , 師 父
傳 承 後 繼 有 人 , 真 是 可 喜 可 賀 ! Elyne Cheng, Dazhi Lu,
Aldric Tanzil, 和 Nianjin Yang 在 武 術 選 拔 賽 中 不 畏 強 手 ,
奮 力 拼 搏 , 也 取 得 了 不 俗 的 排 名 和 寶 貴 的 經 驗 。 參 加 功 夫
選 拔 的 弟 子 Fenix Zheng, Elijah Nguyen, Dazhi Lu, Alex-
ander Starnes, Ethan Wu, Ethan Nguyen, Alvin Wang 和
Gabriela Gonzalez, 全 部 以 優 異 的 成 績 入 選 美 國 傳 統 武 術
國 家 隊 , 獲 得 參 加 今 明 兩 年 代 表 美 國 參 加 世 界 級 傳 統 武 術
大 賽 的 資 格 。 值 得 稱 讚 的 是 ,Fenix Zheng 獲 得 8-9 歲 女 子
組 全 能 第 三 名 ,Alexander Starnes 和 Ethan Wu 分 別 獲 得
14-1515 歲 男 子 組 全 能 第 三 名 和 第 五 名 ,Alvin Wang 獲 得
16-1717 歲 男 子 組 全 能 第 三 名 。 學 院 共 獲 金 牌 12 面 , 銀 牌 6
面 , 銅 牌 8 面 , 共 獎 牌 26 面 , 大 獲 全 勝 , 滿 載 而 歸 !
參 加 大 型 武 術 賽 事 , 是 學 習 交 流 開 拓 眼 界 的 好 機 會 ,
也 是 學 校 和 運 動 員 訓 練 成 果 的 最 佳 檢 驗 。 這 次 比 賽 , 釋 行
浩 少 林 功 夫 學 院 又 一 次 經 受 住 了 考 驗 , 創 下 佳 績 , 展 現 了
全 美 一 流 少 林 功 夫 學 校 的 水 平 。 越 過 山 丘 , 前 面 是 更 高 的
一 座 山 峰 。 拿 到 美 國 國 家 隊 的 資 格 ,9 月 初 的 泛 美 武 術 大 賽
正 等 待 著 少 林 功 夫 學 院 的 勇 士 們 ! 預 祝 學 員 積 極 準 備 , 不
畏 強 手 , 勇 於 挑 戰 , 再 創 佳 績 !
行 浩 大 師 為 少 林 寺 第 32 代 嫡 傳 弟 子 , 以 技 術 全 面 、 功 夫 卓 絕 , 自 於 休 斯 頓 開 設 少 林
功 夫 學 院 25 年 以 來 , 曾 培 養 出 多 位 美 國 國 家 隊 武 術 和 功 夫 隊 員 。 釋 行 浩 少 林 功 夫 學 院 已
於 2023 年 6 月 搬 入 新 址 :9730
Town Park Dr. Suit 102, Houston TX 77936。 網 址 :
Houstonshaolin.com 詳 情 請 電 832-858-3898。 歡 迎 新 舊 學 員 舊 雨 新 知 新 朋 友 和 老 朋
友 , 參 加 回 歸 , 起 始 有 5 歲 的 少 兒 童 子 功 夫 班 至 成 人 的 少 林 功 夫 班 、 太 極 養 生 班 、 防 身 散
打 班 均 有 開 設 。
本 報 記 者 秦 鴻 鈞 報 導

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綜 合 版 Integrated
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總 統 候 選 人 首 場 辯 論 結 束 川 普 雄 心 勃 勃
拜 登 總 統 之 路 可 能 終 結
【 美 南 新 聞 泉 深 】 民 主 黨 總 統 喬 · 拜 登 在 周
四 的 首 場 辯 論 中 表 現 不 穩 定 , 而 他 的 共 和 黨 對
手 唐 納 德 · 特 朗 普 對 他 進 行 了 一 系 列 攻 擊 , 兩 位
最 年 長 的 總 統 候 選 人 在 11 月 大 選 前 互 相 進 行 了
非 尋 常 的 人 身 攻 擊 。
兩 人 就 墮 胎 、 移 民 、 烏 克 蘭 和 加 薩 戰 爭 、
他 們 對 經 濟 的 處 理 甚 至 他 們 的 高 爾 夫 球 賽 進 行
了 互 相 攻 擊 , 他 們 都 試 圖 改 變 幾 個 月 來 民 意 調
查 一 直 處 於 勢 均 力 敵 的 競 選 局 面 。
聲 音 嘶 啞 的 拜 登 , 在 辯 論 的 前 半 個 小 時 裡
多 次 結 巴 , 但 他 在 中 途 站 穩 了 腳 跟 , 攻 擊 特 朗
普 因 掩 蓋 向 色 情 明 星 斯 托 米 · 丹 尼 爾 斯 支 付 封 口
費 而 被 定 罪 , 稱 他 為 「 重 罪 犯 」。
作 為 回 應 , 川 普 提 到 了 拜 登 兒 子 亨 特 最 近
因 謊 報 吸 毒 買 槍 而 被 定 罪 。
片 刻 之 後 , 拜 登 指 出 , 包 括 前 副 總 統 邁 克 ·
彭 斯 在 內 的 幾 乎 所 有 川 普 前 內 閣 成 員 都 沒 有 支
持 他 的 競 選 活 動 。 他 說 :“ 他 們 很 了 解 他 , 他
們 和 他 一 起 工 作 , 他 們 為 什 麽 不 支 持 他 ?”
兩 名 白 宮 官 員 說 拜 登 感 冒 了 , 但 他 的 語 言
含 糊 不 清 、 行 為 起 伏 不 定 可 能 會 加 深 選 民 的 擔
憂 , 即 這 位 81 歲 的 老 人 年 紀 太 大 , 無 法 再 連 任
四 年 。 一 些 民 主 黨 人 在 辯 論 結 束 前 就 已 經 公 開
擔 心 拜 登 的 表 現 不 穩 定 。
與 此 同 時 , 川 普 發 起 了 一 連 串 的 批 評 , 包
括 聲 稱 移 民 引 發 了 犯 罪 浪 潮 、 民 主 黨 支 持 殺
嬰 , 以 及 他 實 際 上 贏 得 了 2020 年 大 選 。
拜 登 和 78 歲 的 川 普 都 面 臨 著 展 示 自 己 適 合
擔 任 公 職 的 壓 力 。 拜 登 一 直 被 關 於 他 的 年 齡 和
敏 銳 度 的 問 題 所 困 擾 , 盡 管 川 普 的 表 現 比 之 前
穩 定 , 但 川 普 的 煽 動 性 言 論 和 龐 大 的 法 律 問 題
仍 然 是 一 個 弱 點 。
當 川 普 被 問 及 2021 年 1 月 6 日 對 美 國 國 會
大 廈 的 襲 擊 時 , 這 位 前 總 統 拒 絕 承 擔 任 何 責
任 , 並 聲 稱 許 多 被 捕 者 是 無 辜 的 。 抗 議 者 的 目
標 是 阻 止 國 會 認 證 拜 登 的 選 舉 團 勝 利 , 川 普 的
批 評 者 說 , 他 不 斷 聲 稱 選 舉 被 選 民 欺 詐 竊 取 ,
從 而 激 怒 了 人 群 。
拜 登 對 此 嗤 之 以 鼻 , 他 說 : 「 這 家 夥 對 美
國 民 主 毫 無 概 念 。」 拜 登 還 指 責 川 普 透 過 任 命
保 守 派 進 入 美 國 最 高 法 院 , 使 得 全 國 範 圍 內 的
墮 胎 權 被 取 消 , 這 個 問 題 自 2022 年 以 來 一 直 困
擾 著 共 和 黨 。
川 普 反 駁 說 , 拜 登 不 會 支 持 對 墮 胎 的 任 何
限 制 , 並 表 示 將 這 個 問 題 交 還 給 各 州 是 正 確 的
做 法 。
川 普 表 示 , 拜 登 未 能 確 保 美 國 南 部 邊 境 安
全 , 導 致 大 量 罪 犯 湧 入 。 他 說 : “ 我 稱 之 為 拜
登 移 民 犯 罪 。” 拜 登 回 答 說 :“ 他 又 在 誇 大 其
詞 , 他 在 撒 謊 。”
兩 位 候 選 人 沒 有 現 場 觀 眾 , 當 輪 到 他 們 發
言 時 , 他 們 的 麥 克 風 會 自 動 切 斷 —— 這 兩 項 規
定 都 不 是 典 型 的 , 都 是 為 了 避 免 2020 年 第 一 次
辯 論 中 特 朗 普 多 次 打 斷 拜 登 的 混 亂 而 製 定 的 。
兩 人 毫 不 掩 飾 彼 此 的 厭 惡 , 在 辯 論 前 後 都
沒 有 握 手 或 打 招 呼 。 但 還 有 更 多 時 刻 , 他 們 之
間 的 不 和 顯 而 易 見 。
兩 人 都 稱 對 方 是 史 上 最 糟 糕 的 總 統 。 拜 登
稱 川 普 是 「 失 敗 者 」 和 「 愛 抱 怨 的 人 」; 而 川
普 稱 拜 登 是 「 災 難 」。
有 一 次 , 兩 位 對 手 為 他 們 的 高 爾 夫 球 技 爭
吵 不 休 , 川 普 吹 噓 自 己 打 得 比 拜 登 遠 , 拜 登 反
駁 川 普 連 自 己 拎 包 都 費 勁 。
兩 極 分 化 的 國 家
第 一 個 問 題 集 中 在 經 濟 上 , 因 為 民 意 調 查
顯 示 , 盡 管 工 資 增 長 且 失 業 率 低 , 但 美 國 人 對
拜 登 的 表 現 並 不 滿 意 。 拜 登 承 認 , 通 貨 膨 脹 已
使 物 價 大 幅 上 漲 , 高 於 他 任 期 開 始 時 的 水 平 ,
但 他 表 示 , 在 冠 狀 病 毒 大 流 行 之 後 , 他 應 該 為
「 讓 一 切 恢 複 正 常 」 而 受 到 讚 揚 。
川 普 聲 稱 , 在 疫 情 爆 發 之 前 , 他 已 經 引 領
了 “ 我 國 歷 史 上 最 偉 大 的 經 濟 ”, 並 表 示 他 採
取 行 動 防 止 經 濟 自 由 落 體 進 一 步 加 劇 。
辯 論 發 生 在 選 民 對 美 國 政 治 狀 況 嚴 重 兩 極
分 化 和 根 深 蒂 固 的 焦 慮 之 際 。 叁 分 之 二 的 選 民
在 5 月 的 路 透 社 / 益 普 索 民 意 調 查 中 表 示 , 他 們
擔 心 選 舉 後 可 能 會 發 生 暴 力 事 件 , 而 國 會 大 廈
被 攻 擊 事 件 已 經 過 去 了 近 四 年 。
拜 登 面 臨 的 挑 戰 是 在 共 和 黨 人 數 月 來 聲 稱
拜 登 的 能 力 隨 著 年 齡 的 增 長 而 變 得 遲 鈍 之 後 ,
想 拿 出 強 有 力 的 表 現 , 但 表 現 不 佳 。
雖 然 全 國 民 意 調 查 顯 示 雙 方 勢 均 力 敵 , 但
在 大 多 數 傳 統 上 決 定 總 統 選 舉 的 戰 場 州 的 民 意
調 查 中 , 拜 登 都 落 後 於 川 普 。 就 在 本 月 , 拜 登
失 去 了 對 川 普 的 財 務 優 勢 , 川 普 因 試 圖 掩 蓋 向
色 情 明 星 斯 托 米 · 丹 尼 爾 斯 支 付 封 口 費 而 被 判
“ 有 罪 ”, 川 普 的 籌 款 激 增 。
拜 登 和 川 普 都 不 受 歡 迎 , 許 多 美 國 人 對 他
們 的 選 擇 仍 然 深 感 矛 盾 。 路 透 社 / 益 普 索 最 新 民
調 顯 示 , 約 五 分 之 一 的 選 民 表 示 尚 未 選 定 候 選
人 , 傾 向 於 第 叁 方 候 選 人 或 可 能 不 參 加 選 舉 。
今 年 競 選 活 動 的 第 二 場 也 是 最 後 一 場 辯 論
定 於 9 月 舉 行 , 還 不 知 道 拜 登 是 否 有 能 力 參
加 , 首 場 辯 論 失 敗 , 總 統 之 路 有 可 能 被 終 結 。

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