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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 一 2024 年 5 月 27 日 Monday May 27, 2024
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投 資 房 產 “ 省 稅 ” 的 技 巧 , 你 知 道 幾 招 ?
買 房 享 有 稅 務 優 惠 , 不 等 同 不 要 繳 稅 。 誠 然 , 人 在 社
會 , 納 稅 一 生 逃 不 掉 , 然 而 善 用 策 略 , 省 下 一 大 筆 稅 費 ,
也 不 是 “ 不 可 能 的 任 務 ”。
保 留 這 些 憑 據 出 租 房 也 能 抵 稅
對 於 自 有 住 宅 而 言 , 賣 房 時 , 可 享 主 要 自 住 宅 增 值 免
稅 , 大 約 每 兩 年 可 以 享 受 一 次 。 基 本 原 則 是 : 從 出 售 那 天
起 往 回 算 五 年 , 如 果 只 是 納 稅 人 一 人 持 有 , 兩 人 自 住 兩 年
以 上 , 可 享 受 單 身 25 萬 , 夫 婦 合 報 50 萬 美 元 的 免 稅 額 。 如
果 房 子 是 出 租 房 和 自 住 宅 交 替 使 用 , 從 2009 年 起 , 免 稅 的
增 值 部 分 需 要 在 出 租 期 按 比 例 扣 除 。
除 自 住 外 , 華 人 熱 衷 把 房 子 出 租 , 以 房 養 房 。 許 多 人
只 認 為 出 租 的 唯 一 收 益 是 租 金 , 但 其 實 房 地 產 的 出 租 虧 損
也 能 抵 稅 。
另 外 , 專 家 建 議 , 屋 主 維 修 出 租 房 屋 所 花 費 的 支 出 ,
一 定 要 保 留 收 據 , 以 便 報 稅 時 使 用 , 因 為 這 些 都 可 以 算 作
支 出 , 以 抵 租 房 收 入 。 如 果 請 工 人 , 也 建 議 屋 主 從 國 稅 局
(IRS) 網 站 上 下 載 1099 表 格 , 這 樣 支 付 給 工 人 的 費 用 ,
可 以 用 來 報 稅 。 許 多 華 人 在 聘 請 工 人 時 , 都 願 意 以 現 金 方
式 交 易 以 取 得 較 低 的 收 費 , 但 這 樣 做 , 不 僅 報 稅 時 沒 有 憑
據 , 而 且 無 法 獲 得 沖 抵 租 金 收 入 的 出 租 成 本 支 出 。
出 租 房 折 扣 沖 回 越 早 越 好
出 租 房 的 另 外 一 種 節 稅 策 略 是 折 舊 沖 回 。 只 有 房 子 的
價 值 可 以 折 舊 , 土 地 價 值 部 分 不 能 折 舊 。 每 年 的 折 舊 部 分
幫 你 省 稅 了 。 出 租 房 分 27.5 年 來 折 舊 算 。 比 如 說 , 你 買 個
房 子 20 萬 , 土 地 值 4 萬 , 房 子 本 身 值 16 萬 。 你 每 年 就 可 以
折 舊 16 萬 /27.5. 27.5 年 以 後 , 你 已 經 把 那 16 萬 都 折 舊 完
了 。 這 時 候 你 把 房 子 賣 掉 , 賣 了 30 萬 。 增 值 的 10 萬 , 你
要 付 長 期 資 本 利 得 , 稅 率 比 較 低 。 可 是 那 16 萬 以 前 幫 你 省
稅 的 折 舊 部 分 , 你 要 重 新 交 稅 。 這 部 分 稅 , 就 叫 做 折 舊 沖
回 (deprecation recapture)。
專 家 稱 , 不 少 屋 主 放 棄 折 舊 , 這 樣 做 不 太 正 確 。 因 為
一 所 房 子 可 能 出 租 幾 十 年 , 國 稅 局 很 難 查 是 否 拿 折 舊 來 抵
稅 , 所 以 稅 法 規 定 不 管 已 折 舊 還 是 可 折 舊 都 要 吐 回 , 不 拿
白 不 拿 , 白 白 損 失 折 舊 不 划 算 。 而 且 金 錢 越 來 越 貶 值 三 十
年 前 灣 區 一 所 二 十 萬 的 房 子 , 現 在 已 值 百 萬 。 當 年 折 舊 省
下 的 稅 , 用 今 天 的 物 價 折 算 , 可 能 升 五 到 十 倍 , 因 此 建 議
折 舊 越 早 越 好 。
換 房 考 慮 “1031” 延 稅
如 果 屋 主 打 算 賣 掉 手 頭 的 房 子 , 再 買 進 新 的 房 子 , 還
是 可 以 考 慮 “1031” 延 稅 辦 法 , 這 是 利 用 “ 賣 ” 與 “ 買 ”
房 屋 交 易 的 時 間 差 延 遲 交 稅 。 舉 例 來 說 , 以 前 10 萬 買 的 房
子 , 現 在 25 萬 元 賣 出 , 賺 了 15 萬 元 , 如 果 國 稅 局 按 30% 的
比 率 收 稅 , 屋 主 就 需 要 交 5 萬 元 稅 。 如 果 利 用 “1031” 的 方
法 , 在 規 定 的 時 間 內 買 了 另 一 所 房 子 , 那 這 5 萬 元 稅 就 不
需 要 現 在 付 了 , 可 以 留 到 以 後 賣 這 所 房 的 時 候 再 付 。
當 然 “1031” 延 稅 方 法 要 符 合 不 少 要 求 , 比 如 在 賣 房
45 天 內 要 找 出 想 買 的 房 ,180 天 內 要 過 戶 , 錢 要 交 給 “ 合
格 仲 介 ” 保 管 , 納 稅 人 和 買 賣 仲 介 不 能 碰 錢 , 也 不 能 利 用
增 加 貸 款 來 套 現 。 同 時 , 必 須 是 投 資 用 房 換 投 資 用 房 , 不
能 換 自 住 房 ; 交 易 必 須 在 規 定 的 時 間 內 完 成 ; 新 購 的 房 子
必 須 等 同 或 大 於 舊 房 子 的 價 值 等 。 專 家 提 醒 ,1031 是 緩
稅 , 不 是 免 稅 , 建 議 想 使 用 “1031” 延 稅 的 屋 主 必 須 提 早
準 備 , 並 在 專 人 指 導 下 嚴 格 按 照 要 求 進 行 交 換 , 以 免 造 成
不 必 要 的 損 失 。
用 誰 的 名 義 投 資 是 個 問 題
如 果 你 是 以 個 人 名 義 投 資 房 產 的 , 可 以 通 過 房 子 的 地
稅 ( 房 產 稅 ), 保 險 費 ; 房 子 的 折 舊 費 , 裝 修 折 舊 費 , 地 板 ,
門 窗 , 廚 房 , 屋 頂 等 分 類 折 舊 費 ; 房 子 的 維 修 費 ; 房 地 產
公 司 的 管 理 費 ; 房 地 產 經 紀 的 仲 介 費 等 這 些 方 式 來 抵 稅 。
對 高 收 入 者 來 說 , 省 下 的 稅 可 以 高 達 聯 邦 40% 和 加 州
13.3%, 相 當 於 政 府 幫 你 給 了 一 半 的 開 支 。
如 果 你 是 用 公 司 名 義 投 資 房 地 產 的 , 除 了 以 上 提 及 的
抵 稅 項 外 , 所 有 公 司 的 租 金 , 電 話 , 日 常 維 持 , 日 常 管 理
所 需 要 的 所 有 費 用 ; 員 工 的 所 有 工 資 , 福 利 ; 用 公 司 的 名
義 買 的 電 腦 , 傢 俱 , 電 器 等 “ 辦 公 用 品 ” 等 等 , 通 通 可 以
抵 稅 , 專 家 建 議 , 謹 記 保 留 原 始 發 票 , 收 據 , 或 是 信 件 等
作 為 報 稅 憑 據 。 當 然 , 裡 面 竅 門 很 多 , 找 專 業 人 士 協 助 可
以 免 除 不 少 煩 惱 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 買 房 後 能 抵 稅 的 項 目 竟 這 麼 多 !
不 知 道 就 虧 大 了 !
在 美 國 成 為 房 主 後 , 有 很 多 機 會 可 以 靠 房 子 來 獲 得 減 免
各 種 稅 費 , 那 麼 都 有 哪 些 抵 稅 的 方 法 呢 ? 今 天 就 和 大 家 分 享
7 個 可 以 用 來 抵 稅 的 房 產 開 銷 , 記 得 收 藏 起 來 , 以 防 要 用 的
時 候 找 不 到 哦 !
第 1 房 產 稅
屋 主 可 以 用 來 抵 扣 自 住 房 和 出 租 房 , 這 包 括 從 購 買 房 產
之 日 起 支 付 的 房 產 稅 , 收 入 低 於 一 定 標 準 的 屋 主 可 能 還 符 合
特 殊 房 產 稅 的 抵 稅 優 惠 。
第 2 房 貸 利 息
如 果 屋 主 在 報 稅 的 過 去 幾 年 買 房 或 者 申 請 重 貸 , 每 月 的
房 貸 金 額 中 房 貸 利 息 比 例 較 高 , 這 部 分 利 息 可 以 抵 稅 的 金 額
也 會 比 較 可 觀 。
第 3 抵 押 貸 款 保 險
這 是 房 屋 首 付 低 於 20% 的 買 家 必 須 購 買 的 保 險 , 保 護 的
是 貸 方 而 不 是 買 家 。 每 年 的 費
用 是 貸 款 金 額 的 0.1%-2%, 這
個 費 用 也 可 以 用 來 抵 稅 。
第 4 節 能 裝 修 費
不 是 所 有 的 裝 修 都 可 以 抵 稅 的 , 這 個 主 要 是 指 提 升 居
家 節 能 效 率 的 , 比 如 安 裝 太 陽 能 電 池 板 或 者 節 能 的 新 款 熱
水 器 、 節 能 供 暖 和 空 調 系 統 等 等 才 有 機 會 抵 稅 , 終 身 有 500
美 金 的 抵 稅 額 , 其 中 包 括 裝 修 窗 戶 的 200 美 金 。
第 5 增 值 稅 減 免
如 果 在 出 售 房 產 時 獲 利 , 需 要 繳 納 增 值 稅 , 通 常 基 於 出
售 價 格 減 去 原 始 購 買 價 格 , 進 行 了 符 合 條 件 的 房 屋 裝 修 , 獲
利 空 間 降 低 , 同 時 也 就 降 低 了 您 出 售 時 的 增 值 稅 。 這 項 稅 收
優 惠 僅 在 出 售 房 屋 時 適 用 , 所 以 就 只 能 在 出 售 房 產 的 納 稅 年
度 使 用 。 另 外 , 出 售 房 屋 的 相 關 費 用 也 有 機 會 來 抵 稅 , 比 如 刊
登 賣 房 廣 告 和 房 屋 仲 介 等 費 用 。
第 6 家 庭 辦 公 室 升 級
這 個 前 提 必 須 是 自 住 房 , 並 且 有 專 門 用 於 工 作 的 空 間 才
有 資 格 享 受 此 項 稅 收 優 惠 。 您 還 可 以 從 家 庭 辦 公 室 的 維 修 費
用 中 扣 除 僅 用 於 工 作 的 百 分 比 , 比 如 如 果 家 的 面 積 是 1000
平 方 英 尺 , 而 辦 公 室 所 占 使 用 面 積 是 100 平 方 英 尺 , 就 可 以
抵 扣 10% 的 裝 修 費 用 。
第 7 出 租 房
房 產 稅 、 保 險 費 、 管 理 費 、 貸 款 利 息 等 , 這 些 都 可 以 抵 扣
租 金 收 入 , 這 些 可 以 抵 扣 的 費 用 , 大 家 在 報 稅 的 時 候 不 要 漏
掉 哦 , 要 一 一 核 對 , 別 損 失 我 們 自 己 的 錢 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)