להורדה - מכון ירושלים לחקר ישראל

כל הזכויות שמורות למכון ירושלים לחקר ישראלהבנייה עצמה תוכל להתקדם במהירות יחסית,‏ שכן המשק הפלסטיני עתיר בכוח־עבודה118מתאים לענף זה,‏ שיהיה ספק התעסוקה של המשק כולו לשנים רבות.‏אחד המאפיינים החשובים של פעילות הבינוי המואצת בעיר,‏ הוא עלייה ניכרתבמחירי הנדל״ן שאותה אנו צופים.‏ זו תושפע מגורמים מצד ההיצע ומצד הביקוש כאחד.‏הלחץ על המחירים מצד ההיצע,‏ ינבע מהעלות הגבוהה של הכשרת-קרקע והפיתוחבטופוגרפיה ההררית של אזור ירושלים.'"‏ עם זאת,‏ עיקר הלחץ יבוא דווקא מצדהביקוש.‏ כל הגורמים שצוינו לעיל,‏ וכן הגידול הניכר באוכלוסייה,‏ יגרמו להתייקרותניכרת בנדל״ן בירושלים הפלסטינית.‏ במצב הנוכחי קיימת שונות ניכרת במחירים:‏באזורים הקרובים למרכז העיר,‏ לקו התפר ולעיר העתיקה,‏ המחירים קרובים מאודלאלה המקובלים בצד הישראלי.‏ 120 בין הגורמים שיתמכו בהאמרת המחירים יהיהביקוש של אזרחים זרים — הסגל הדיפלומטי,‏ מוסדות בינלאומיים,‏ אילי-הון ממדינות-‏ערב שיהיו מעוניינים להחזיק דירה בירושלים,‏ וכד.‏ שיקוליהם שונים משל המבקשיםהמקומיים,‏ וגורם המחיר הוא שיקול משני,‏ ובורל הם מוכנים לשלם מחירים גבוהיםבהרבה מהמקובל בשוק המקומי.‏ 121 לעליית מחירי הנדל״ן בעיר תהיה השפעה על הרכבהאוכלוסייה ‏(ראה להלן דיון על האוכלוסייה ומאפייניה).‏תחומי המשנה של ענף הבנייה הם הקמת מבני-ציבור עבור השלטון המרכזי והעירוני,‏מוסדות חינוך והשכלה גבוהה,‏ בריאות,‏ שטחי משרדים,‏ מבני תעשייה ומסחר ומרכזי-‏קניות,‏ בנייה למגורים,‏ הכשרת קרקעות ותשתיות ‏(תחבורה,‏ מים,‏ חשמל,‏ ביוב וכיו״ב).‏הצגת הערכות כמותיות בדבר ההיקף הצפוי של הבנייה בעיר ובסביבתה חורגים ממסגרתהדיון של מסמך זה,‏ אולם ביכולתנו להציע מספר מחוונים שימחישו את סדרי הגודלהאמורים.‏ 122 ההיקף הכולל של הפעילות עשוי להגיע לסדרי-גודל של חמישה מיליארדדולר ויותר,‏ ולהימשך בין 10 ל-‏‎15‎ שנים.‏ 123 מדובר אפוא בפעילות בהיקף עצום במונחיםשל המשק הפלסטיני,‏ בשווי של בין 350 ל-‏‎500‎ מיליון דולר בשנה למשך תקופה ארוכה,‏עם השלכות ניכרות על העיר הפלסטינית ואף על העיר הישראלית.‏ בכלל זה בעיות שלזיהום,‏ רעש וצפיפות.‏120382118 מבחינות מסוימות עשויה ירושלים להזכיר את ברלין המזרחית בשנים האחרונות,‏ במיוחד בחלקיההקרובים לעיר המערבית,‏ שם צמח ״יער״ עגורנים.‏י"‏ גורמים בענף בישראל מעריכים כי העלות למ״ר בנייה למגורים בירושלים,‏ עולה בכ-‏‎15%‎ על זו שבאזורהמרכז.‏מתבסס על הערכות גורמים עסקיים המעורים בשוק הנדל״ן בעיר.‏ על-פי גורמים אלה,‏ באזוריםהמבוקשים ביותר מגיעים המחירים לכ-‏‎6,000‎ דולר למ״ר ואף יותר.‏תופעה זו מאפיינת את שוק דירות היוקרה בתל-אביב בשנים האחרונות.‏121 החישובים המפורטים מצויים בידי המחברים,‏ וניתן לעיין בהם על-פי דרישה.‏122 בנוסף לכל אלה,‏ יש לזכור את הבנייה הצפויה בעיר הישראלית.‏123