Eksperthinnangu nr: 1554/119H Käsitletav objekt: Mõtteline ... - Tallinn

Eksperthinnangu nr: 1554/119HKäsitletav objekt:Omandivorm:Objekti aadress:Mõtteline osa laohoonega krundistKinnistu (670/2762 mõttelist osa kinnistust)Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 86bTellija:Tellija esindaja:Tallinna LinnavaraametVabaduse väljak 10, 10146 TallinnTerje ToomTel: 52 69 722Eksperthinnangu eesmärk:Leitav väärtus:Õiglane väärtus:Õiglase väärtuse leidmineÕiglane väärtus850 000 krooniHindamine teostatud: 06. november 2009Hindaja:Timo TammaruAtesteeritud hindajaÜldatestaat nr AKH 090506Tel: 66 84 700GSM: 53 426 224.........................................................................Kinnitas:Kaur-Kaspar KulliHindamisgrupi juhtÜldatestaat nr 070106Tel: 66 84 700GSM: 52 36 396..........................................................................

1 Hindamise alusedHindamise alusteks olid:- Eesti Vabariigi seadusandlus- Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus,2005 -2008- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) eksperthinnangu tüüpstandard- EKHÜ Heade Tavade Koodeks2 Vastavus standardi nõuetele- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinudhindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks;- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvarahindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headeletavadele;- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajathindamistoimingus abistanud;- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni jahindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhudkui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealagaseotud toiminguteks;- Hindaja on tegutsenud välishindajana;- Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvidetahindamistoimingu suhtes;- Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotudhindamistulemusega;- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed onhindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed;- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid jajäreldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste japiiravate tingimustega.3 Hindamise lähtematerjalidHindamise lähtematerjalid:- Tellija esindaja Terje Toom kirjalik hindamistellimus 01.11.2009- Kinnistusregistri väljavõte, 26.08.2009- Äralõike skeem, koostaja ja koostamisaeg teadmata- Eksperthinnang nr 0712-5397/Q, Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ, 03.12.2007- Eksperthinnang nr 1065/089H, 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ,25.- 27.08.2009- Masina tn, Tartu mnt, Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneering,RAS Eesti Tööstusprojekt Ltd, 1994- Tallinna Linnavolikogu otsus nr 95, Masina tn, Tartu mnt, Tallinn-Taparaudtee vahelise kvartali detailplaneeringu kehtestamine, 28.06.1995- Maa-ameti andmestik, www.maaamet.ee- Ehitisregistri andmestik, www.ehr.ee- Tallinna planeeringute register, http://tpr.tallinn.ee/tpr/- objekti ülevaatuse kuupäev 25.08.2009. Ülevaatus on teostatud 1PartnerKinnisvara hindaja Timo Tammaru poolt- tellija esindaja Terje Toom informatsioonEksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust.2…………………………………..

4. Kinnistu andmed4.1 TervikkinnistuOmandi alusdokument Kinnistusregistri väljavõte, 26.08.2009OmandivormkinnistuRegistriosa nr. 4330701KinnistusosakondHarju maakohtu kinnistusosakond, Tallinna jaoskondObjekti aadressTallinna linn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 86bKatastritunnus 78401:116:0310Krundi pindala 2 762 m²SihtotstarveärimaaOmanik Tradeunion OÜ (registrikood 10820017)Koormatisedkanded puuduvadHüpoteegid / pandid kanded puuduvad4.2 Hinnatav mõtteline osa kinnistustHindamisel käsitleme 670/2762 suurust mõttelist osa kinnistust pindalaga 670 m 2 .Hinnatava osa paiknemist tervikkinnistul vaata täpsemalt punktis 5.2.5 Objekti kirjeldus5.1 AsukohtAsukohtTallinn, Kesklinna linnaosa, Sossi piirkondObjekti paiknemine objekt paikneb Tallinna kesklinna äärealal Tartu mnt jaPeterburi tee ristmiku vahetus läheduses Tartu mntääresPiirkonna hoonestus läheduses on üksikud vanemad tootmis- ja laohooned,Statoili tanklad, veidi eemale jäävad uuedbüroohooned, Lexuse, Kia ja Peugeot autosalongid,Ülemiste ja Sikupilli kaubanduskeskus ning Fahle majaÜhistransportühistranspordipeatused paiknevad ca 400 m raadiusesJuurdepääsuteed asfaltkattega, viimased 10 m kruusakattega.Juurdepääs kinnistule on ümber Statoili tanklaTeeninduspunktidkauplused ja teenindusasutused paiknevad 500 mraadiusesKeskkondpiirkonna müratase on keskmisest kõrgem. Müratasettõstavad naabrusest kulgev Tallinn-Tapa raudtee jaläheduses asuv tiheda liiklusega Tartu mnt ja Peterburitee ristmik. Logiliselt on tegemist hea asukohaga, kunaläheduses asub mitme põhimagistraali ristmik ningtagatud on head mahapöörangud. Hinnatav kinnistupaikneb vahetult Tartu mnt ja Peterburi tee ristmikuääres ning on visuaalselt väga hästi nähtav. Negatiivneon juurdepääs ümber Statoili tankla3…………………………………..

5.2 KruntAerofoto: Krundi paiknemine Peterburi tee ja Ülemiste ristmiku suhtes (alus: www.maaamet.ee)Hinnatav mõtteline osa krundist (viirutatud sinisega)4…………………………………..

Tervikkinnistu üldandmedSihtotstarveärimaaKasutusparkla, laduPindala 2 762 m 2Hooned/rajatisedkrundil paikneb endine varjendKuju ja reljeefkrunt on pikliku kujuga. Reljeefilt on krunt tasaneHaljastuslehtpuudest kõrghaljastus kinnistu idaküljel, muus osasasfalteeritudPiirdedpuitaed, Tartu mnt poolsel küljel paekividest aedKrundi tehnovõrgud ja seadmedVeevarustusteadmataKanalisatsioonteadmataElektrivarustus220V, 380V, andmed peakaitsme võimsuse kohtapuuduvadHinnatava osa andmedHinnatav mõttelise osa (670 m 2 ) moodustab tervikkrundi lõunapoolse serva (täpsempaiknemine vt punkt 5.2).5.3 HoonestusHoone kirjeldamisel on lähtutud Ehitisregistris toodud andmetest ning objektivisuaalsel ülevaatusel kogutud andmetest.ÜldandmedKasutusEhitusaastaKorruselisusEhitusalune pind 1 151 m 2Suletud netopind 395 m²kasutuseta, viimati kasutatud laona. Algselt on ehitisrajatud varjendinateadmata1-korruselineRuumilahendusPõhikonstruktsioonidKandekonstruktsioonVälisseinadKatuslagi1 suurem ruum, väiksemad abiruumidr/b karkass, monteeritav r/br/b paneelidr/b paneelidel, kaetud rullmaterjali ja pinnasegaSiseviimistlusPõrandad Seinad Laed Uksed AknadLaoruumid Vanem betoonKrohvitud javärvitudVärvitud - -Tehnovõrgud ja -seadmedKüteSooja vee varustusKüttekehadVentilatsioonpuudubpuudubpuudubloomulikEhitustehniline seisukordHindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Hoone üldine seisukord onvälise vaatluse põhjal otsustades rahuldav. Hoones ei ole suuremaid remonttöidteostatud. Hoone on seisnud viimased aastad kasutuseta.5…………………………………..

6 Hindamine6.1 Kasutatud mõisted ja meetodidTuruväärtus (Market Value) 1 :Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäevalüle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjalesõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavatmüügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilmasunduseta.Õiglane väärtus (Fair Value) 2 :Õiglane väärtus on summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud jasõltumatute osapoolte vahelises tehingus.Parim kasutus (Highest and best use) 3 :on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatavvara omab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavadolema üheaegselt täidetud.Võrdlusmeetod (Sales Comparsion Approach) 4 :Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnasteobjektide võrdlemise alusel.Hindamiskuupäev 5 :kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne.Väärtuse kuupäev 6 :kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langemahindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kasoleviku või mineviku kuupäeva seisuga.Ülevaatuse kuupäev 7 :kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti ülevaatuse kuupäev peab alatieelnema hindamise kuupäevale.6.2 Hindamise lähtekohad ja detailplaneeringKäsitletava objekti näol on tegemist ärimaa sihtotstarbega kinnistuga, millele onkehtestatud 28.06.1995 detailplaneering, mis lubab maaüksusele ehitada 1-korruselise tankla, 2-korruselise restorani ja 1 korruselise pesula. Täisehitatuseprotsent on 40%. Vastav planeering hõlmab 5 794 m 2 suurust ala (koosnaaberkinnistuga). Tulenevalt detailplaneeringust on ala maksimaalne ehitusalunepind järgmine:40% x 5 794 m 2 =2 318 m 21 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005, lk 52 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005, lk163 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk174 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 235 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 26 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 27 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 26…………………………………..

Hinnatav maaüksus moodustab 2 762 m 2 suuruse osa planeeringuga määratud alast.Seega on hinnatava kinnistu maksimaalne ehitusalune pindala järgmine:2762/5794 x 2 318 m² = 1 105 m 2Vaadeldavale kinnistule planeeritud restorani maksimaalne korruselisus on 2. Seegaon hinnatavale kinnistule lubatud ehitise maksimaalne suletud brutopind 2 210 m 2 .Hinnatava mõttelise osa näol on tegemist Ülemiste liiklussõlme rajamiseks vajalikukinnistuosaga. Kinnistul paiknev hoonestus ei anna objektile lisaväärtust vaid onlammutamiskulude tõtt pigem väärtust vähendav tegur. Seetõttu käsitleme kinnistutarendusprojektina.Vaadeldav äralõige vähendab kinnistu ehitusõiguse mahtu ning parkimisvõimalusikrundil. Seetõttu leiame vaadeldava mõttelise osa õiglase väärtuse tervikkinnistuehitusõiguse mahuühiku (SBP – suletud brutopind m 2 ) turuväärtuse alusel. Leitavattulemust ei saa lugeda hinnatava mõttelise osa turuväärtuseks, sest vabal turul ei oleseda eraldiseisvalt võimalik realiseerida, vaid õiglaseks väärtuseks, mida antud juhulerihuvidega ostja võib pidada majanduslikult põhjendatuks.Hindamisel kasutame võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi aluseks on asenduspõhimõte:potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eesttavaliselt turul makstakse.Vastavalt Tellija lähteülesandele on hinnangus eeldatud, et objekt on samasfüüsilises seisukorras ja juriidilises staatuses kui on fikseeritud 1Partner Kinnisvaraeksperthinnangus nr 1065/089H (25.- 27.08.2009).6.3 TurusituatsioonMajanduskeskkondEesti majandus on koos ülejäänud maailmaga jõudnud languse faasi. Kui veel2008. aasta kevadel tundus, et Eesti pääseb kerge dušiga, siis aasta teises poolesmaailma finantsturgudel toimunud vastastikuse usalduse kaotus ning nõudluse jatarbimise vähenemine meie peamistel eksportturgudel on meid asetanud paduvihmakätte. 2008. aasta keskmine majanduskasv oli -3,6 %, sh IV kvartalis -9,4% võrreldesaastataguse ajaga. 2009. aasta I kvartali vastav näitaja oli -15,1%, II kvartalis -16,1%.Eesti Panga 2009. aasta kevadprognoos pakub käesoleva aasta SKP languseks12,3%. Rahandusministeeriumi kevadprognoos pakub 2009. aastamajanduslanguseks 8,5%. Järgmise aasta kohta prognoosivad samad asutusedvastavalt 0,2% tõusu ja 2,5% langust. Majanduse uut tõusulainet on oodata2011. aastal.Tarbijahinnaindeksi (THI) kasv on 2009. aastal oluliselt pidurdunud. Kui 2008. aastakeskmine THI kasv oli 10,6%, siis käesoleva aasta esimese kvartali keskmine olica 3,2%, II kvartalis hinnad esmakordselt langesid 0.3% aastataguse ajaga võrreldes.Eesti Panga ja Rahandusministeeriumi prognooside kohaselt jääb käesoleva aastakeskmine THI muutus 1% piiresse ehk sisuliselt hinnad 2008. aastaga võrreldes eimuutu. 2010. aastaks prognoositakse THI langust kuni 3%.2008. aasta keskmine palga kasv oli ca 14% ulatudes viimases kvartalis13 117 kroonini. Oluline on siinjuures märkida, et reaalpalk, milles on arvestatud katarbijahinnaindeksi mõju, langes 2008. aasta IV kvartalis 1,3%, 2009 aasta I kvartalis4,5%. 2009. aastaks prognoosib Eesti Pank keskmise palga langust 5,2% ning2010. aastal 5,8%. Rahandusministeeriumi prognoosi vastavad näitajad on 4,8% ja1,7% langust.7…………………………………..

Töötuse määr oli 2008. aastal keskmiselt 5,5%. 2009. aasta I kvartalis jätkus eelmiseaasta teises pooles alanud töötuse kasv. Eurostati andmetel oli maikuu seisugaEestis töötus 15,6%, Lätis 16,3% ja Leedus 14,3%. Euroopa Liidus on kõrgeim töötusHispaanias (18,7%), euroliidu keskmine on 9,5%. Riiklike institutsioonide kevadisteprognooside kohaselt jõuab töötus tänavu ca 12-13% tasemele, 2010. aastal14-16% tasemele. Viimati oli Eestis keskmine töötuse määr üle 10% perioodil1999-2003 aasta ulatudes 2000. aastal 13,6%-ni.Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ningtarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist, hakkas vähenema 2007. aasta teisespooles langedes 2009. aasta märtsiks madalaimale tasemele peale 1992. aastat kuivastavat uuringut läbi viima hakati.Allikas: KonjunktuuriinstituutLangev reaalpalk, koondamised ja eeltoodutest tulenev tarbija kindlustundevähenemine on osa teguritest, mis on mõjutanud inimesi vähem tarbima. 2008. aastaltoimus jaekaubanduse mahu vähenemine 3,6% võrreldes eelneva aastaga.2009 aasta esimeses kvartalis oli vastav näitaja -13,7%.Allikas: StatistikaametPositiivse märgina saab välja tuua kuni oktoobrini 2008. kasvutendentsi näidanudEuribori pöördumise langusele. Oma tipust eelmise aasta oktoobris, kui 6 kuu Euriboroli 5,4%, on see langenud alla 1,2% taseme. See on madalam kui 2005-2006 kestnudbuumi ajal. Selle tulemusena loodetakse elavdada praegu vinduvaid rahaturge jamaailmamajandust.Langenud Euribor ja lõppintress ei ole siiski parandanud kinnisvaraturu üldistolukorda. Finantseerimisel kaaluvad laenu väljastamist krediidiasutused senisestoluliselt põhjalikumalt ning nõutakse ka kõrgemat omafinantseeringut.Kinnisvaratehingute arv 2009. aasta I kvartalis oli viimase 12 aasta madalaim.8…………………………………..

II kvartal näitas tehinguaktiivsuse osas mõningast kasvu. Hinnatrend on endiseltlangev.Allikas: StatistikaametMaa-ameti hinnastatistikat lähemalt vaadates selgub, et näiteks äripindade osas onsuurenenud nende tehingute osakaal, kus tehing on toimunud omanike või juhatuseliikmete kaudu seotud isikute vahel ning mis ei ole seetõttu klassifitseeritavadturutehingutena. Siiski võib keskmise tehinguhinna ja tehingute arvu üldist liikumistlugeda turusituatsiooni kajastavaks.ArendusprojektidKinnisvaraturu tsükkel saavutas tipu 2006. aasta lõpus. 2007. aastal muutushinnatõus mõõdukaks languseks. Väljastatud kasutuslubade arv ületas 2007. aastal2006. aastat, kuid ehituslubade arv vähenes ligi kaks korda. Kinnisvaraarendusprojektide kese suundus 2007. aastal eluasemeturult büroo– ja äripindadeturule. Samas oli hoonestamata ärimaa tehingute arv madal, sest arenduseks sobilikmaa oli suurematel arendajatel juba varasemalt olemas.Erinevate projektide rohkuses sattusid arendajad sattunud olukorda, kus pankadekaasabil alustatud arendusprojektide laenutähtajad hakkasid lõppema ningmüügiperioodi ei olnud võimalik olulisel määral pikendada. Sellises olukorras panidmitmed arendajad seisma projektide ehituse ning järgnevate etappide ja hooneteehitamine lükati edasi. Välja kuulutati esimesed pankrotid. Samas on suurprojektidplaneeritud järk-järguliste ehitusmahtudena, mistõttu on arendajad võimelisedreageerima nõudluse muutustele turul. Taoliste suurprojektide vahel on aga ka ruuminišitoodetele ja väiksematele renoveeritavatele hoonetele rajatud projektidele.2008. ja 2009. aastal üldine hinnalangus süvenes. Arenduseks sobiva maaga toimusTallinnas üksikuid tehinguid ning enamus neist ei ole klassifitseeritavadturutehingutena, sest tehingud toimusid omanike või juhatuse kaudu seotudettevõtete vahel. Jätkunud on arendajate pankrotistumine, mis on turule toonuderinevaid arendusprojekte. Kinnisvara arenduseks ei ole olemasolevasturusituatsioonis laenu sisuliselt võimalik saada ning seetõttu on arenduseks sobivamaa vastu ka pankrotihaldurite poolt korraldatud enampakkumistel huvi väga madal.2008 aasta lõpus lahvatanud finantskriis ja sellest tulenenud üleüldinemajandussurutis on tekitanud olukorra, kus kinnisvaraettevõtted püüavad pigempäästa käimasolevaid projekte kui soetavad uusi. Vähesed välisinvestorid otsivadpigem rahavoo projekte ja valminud korterelamuid kui kinnisvara arenduseks sobivatmaad.Oluline on märkida ka arenduse lõpptoodete ehk korterite ja äripindade (nii müügikuika üürihindade) hinnalangust, mille tulemusena ei ole väljaspool kesklinna uutekorterite ehitamine kasumlik ka juhul, kui maa on saadud tasuta. Lisaks on9…………………………………..

majanduslangusest tingitud tarbijate kindlustunde vähenemine ja pankadekarmistunud laenupoliitika korterite ja äripindade tehingute arvu oluliselt vähendanud.Seega võib turule oodata senisest veelgi enam arenduseks sobivaid maa-alasid.Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui maa müügihind on kordades madalam kuituru tipus olnud hinnatase ning krundi lõpphind on piisavalt soodne, et seeomavahenditega portfelli seisma osta.Kaart: Tallinna kesklinnast 6 km raadiuses asuvad suuremad arendusprojektid (täpsemad andmed vtLisad)Statistikaameti andmetel anti aastatel 1999 – 2008 kasutusluba Harjumaal ca1 750 000 m 2 elamispinnale, sh Tallinnas 1 140 000 m 2 . Vaadates kogu Eesti peale(Harjumaa ja Tallinna kohta eraldi vastavat statistikat ei avaldata) väljastatud ehitusjakasutuslubade suhet viimase 10 aasta jooksul, siis on ehitusluba väljastatud ca54% suuremale pinnale. Ühelt poolt võib vahet seletada asjaoluga, et kõigi valminudehitiste dokumentatsioon ei ole korras, samas on ehitusluba väljastatud hoonetele,millest on valminud ainult osa või mida ei ole reaalselt ehitama hakatud. Seegapeaks tegelik vahe reaalselt valminud ehitiste ja kasutusloaga ehitiste vahel olemaväiksem kui väljastatud ehitus- ja kasutuslubade vahe.Arvestades ainult suuremate kehtestatud või algatatud detailplaneeringute mahtupeaks olema tagatud piisav ehitusmaht vähemalt 10-15 aastaks. Kaardil märgitudarendusprojektide elamispindade maht on ca 2 120 000 m 2 (täpsemad andmed vtLisad). Kaart hõlmab vaid valikut teadaolevatest arendusprojektidest. Näiteks ei olekaardil Tallinna vangla alale planeeritud arendusprojekti, Kopli liinidele planeeritudprojekti, Telliskivi 62 arendusprojekti, Ecobay projekti Paljassaare poolsaareläänekaldal, Paldiski mnt 80 ja 82 kinnistuid, Mustamäe tee ja Endla tn nurgaleplaneeritud kõrghooneid, Maakri kvartali kõrghooneid kesklinnas ja mitmeid teisiarendusprojekte millest paljud on kehtestatud detailplaneeringuga.Büroo- ja äripindade osas on detailplaneeringute maht oluliselt väiksem, kuid kanõudlus on oluliselt madalam ning viimase paari aasta jooksul valminud uuteshoonetes on endiselt rohkelt vabu pindu. Seetõttu puudub lähiaastatel vajadus uutepindade järele.10…………………………………..

Seega võib eeldada, et tugev konkurents uute arenduste osas püsib. Elujõulised onvaid projektid, millel on selgelt eristuv kontseptsioon, tugev arendaja, kes suudabvälja ehitada kogu piirkonna või väga hea asukoht (logistika, ümbritsev infrastruktuur,kaugus kesklinnast, vaated elamust jne). Üksikud arendusprojektiks sobivad krundidon seetõttu turul vähenõutud ning tehinguni on võimalik jõuda vaid buumiaegsesthinnatasemest kordades madalama müügihinna juures.6.4 Õiglase väärtuse leidmine võrdlusmeetodil6.4.1 Tervikkinnistu turuväärtusToome välja näited arenduseks sobivate kinnistute tehingutest:Asukoht Krundi EhitusõigusTehingu- Tehingusumma Tehingupindalam 2m 2summakrehitusõiguseSBParvestusesaegLasnamäe,Ümera tn2 664 8 070 (shkorteritebrutopind ca5 820)kr/m 210 mln 1 200(korteritebrutopinnaarvestuses ca1 700)Märkused02.2008 Detailplaneering kehtestatudKesklinn, 690 Olemasolev 10,4 mln - 02.2008 Tehingu ajal planeering eskiisiKitsekülaelamu castaadiumis, tänaseks algatatud.Pärnu mnt395Taotletakse 9-korruseliseäripindadega elamu ehitusõigust,täpne maht teadmataKadriorg,Poska tn2 013 - 15,2 mln - 02.2008 Kolm lähestikku asuvat krunti,detailplaneeringu taotlus esitatud3-korruselisteelamuteehitamiseks, täpne mahtteadmataLuise tn 1 051 - 7 mln - 04.2008 Esitatud taotlus 5-korruseliseäripindadega korterelamuehitamiseksPaldiski mnt 9 698 - 31,1 mln - 05.2008 Esitatud taotlus kuni 24korruselise hoone ehituseksTatari tn 1 048 Kokku6 860 m 2 , shmaapealne4 80020,1 mln 2 920(maapealsearvestuses4 180)09.2008 Detailplaneering vastu võetud,kuid kehtestamata, ärimaaLubatud kuni 6-korruseliseärihoone ehitusPaldiski mnt 1 245 6 900 19 mln 2 800 11.2008 Detailplaneering kehtestatud.ehitusloa saamiseks tulebjuurde osta kakstranspordimaa tükki, mida riikmüüb enampakkumisel 6 mlnkroonise alghinnaga. Tehingutegemisehetkeksenampakkumist ei olnud läbiviidudKadaka tee 2 310 4 720 3,8 mln 810 02.2009 Detailplaneering kehtestatud(äripindadega korterelamu)Kadaka tee 2 000 4 720 1,1 mln 230 03.2009 Detailplaneering kehtestatud(äripindadega korterelamu)Töökoja tn 3 185 9 500 8 mln 842 06.2009 Detailplaneering kehtestatud,algatatud planeeringumuudatus büroohooneehituseksVeerenni tn 926 621 1,8 mln 2 900 06.2009 Korterelamu seinad, koostatudprojektPaldiski mnt 3 258 6 350 13,16 mln 2 070 09.2009 Detailplaneering kehtestatud.Müüdi enampakkumisel, soetasnaaberkinnistu omanikEhitajate tee 7 285 7 000 14,99 mln 2 140 09.2009 Detailplaneering kehtestatud.Kinnistul paiknes üürilepingutegakoormatud ärihoone11…………………………………..

Otseseks võrdluseks valime paksemas kirjas märgitud tehingud. Kohandamiseks onvalitud näited, mis olid enim usaldusväärsemad ja hinnatava objektiga pareminivõrreldavad. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerimevõrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on andahinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjektituruväärtust.ObjektHinnatavkinnistuVõrdlusobjekt nr1Võrdlusobjekt nr2Võrdlusobjekt nr3Aadress Tartu mnt 86B Tatari tn, KesklinnPaldiski mnt,KesklinnTöökoja tn,KesklinnTehingu hind kr 20 100 000 19 000 000 8 000 000Ehitusõiguse maht 6 860 6 900 9 500Ehitusõiguseväärtus, kr/m 2Kohandameehitusõigusepinnaühiku hinda 2 930 2 754 842Tehingu aeg sept 08 nov 08 juuni 09Kohandus 1 -50% -40% -10%Ajaldatud hindkr/m 2 1 465 1 652 758AsukohtSossi mäepiirkond, Tartumnt äärneKesklinn, Tatari tn/hinnatav halvemKesklinn, Paldiskimnt/hinnatav halvemVeerenni tnpiirkond/hinnatav paremKohandus 2 -15% -5% 25%Ehitusõiguse maht 2 210 6 860 6 900 9 500Mastaabikohandus 3 20% 20% 25%KommunikatsioonidTsentraalsedvõrgudläheduses,liitumisedpuuduvadTsentraalsedvõrgud läheduses,liitumisedpuuduvadTsentraalsedvõrgud läheduses,liitumisedpuuduvadTsentraalsedvõrgud läheduses,liitumisedpuuduvadKohandus 4 0% 0% 0%Juurdepääs asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teeltKohandus 5 0% 0% 0%Funktsioon ärimaa ärimaa elamumaa ärimaaKohandus 6 0% 0% 0%Lisakohustused puuduvad puuduvadtranspordimaaväljaostu kohustus/hinnatav parem puuduvadKohandus 7 0% 20% 0%Kohandus kokku 5% 35% 50%Kohaldatud hindkr/m 2 1 538 2 230 1 137Absoluutkohandus 85% 85% 60%Kaalud 8 0,3 0,3 0,41 – tuginedes ostu-müügi tehingute analüüsile võib väita, et sarnaste objektide hinnad on langenud 2008aasta teisest poolest alates ca 4-5% kuus. Viimaste kuude jooksul on hinnalanguse tempo siiskivähenenud2 – asukohaväärtust mõjutavad piirkonna maine, liiklustihedus, müratase, ümbruskonna hoonestus jaselle funktsioonid jms.3 – mastaabikohanduse all mõistetakse turu käitumist, mille kohaselt on suurema pinnaga objektidepinnaühiku hinnatase madalam. See tuleneb objekti kõrgemast tervikmaksumusest ning sellegaseotud kõrgemast riskist.4 – kommunikatsioonide olemasolu tõstab objekti turuväärtust5 – juurdepääsuteede olemasolu ja kvaliteet mõjutab otseselt kinnisvara turuväärtust6 – funktsiooni kohanduse juures on arvestatud asjaolu, et korterelamute rajamiseks sobivate kinnistuteturuväärtus on erinevatel aegadel erinenud ärihoonete rajamiseks sobivate kinnistute turuväärtusest.Hetke turusituatsioonis ühest hinnavahet täheldada ei saa7 – teise tehingunäite puhul kaasnes naaberkinnistu (transpordimaa) väljaostu kohustus, mis oli vajalikehitusloa taotlemiseks8– kaalude jagamisel lähtume järgnevast põhimõttest, et kõrgeima kaalu anname hinnatava objektigakõige enam sarnanevale objektile ehk tehingule mille absoluutne kohandus on väikseim12…………………………………..

Eeltoodud tabelis leitud kohandatud ehitusõiguse pinnaühiku hindade kaalutudkeskmine avaldub järgmiselt:1 538 kr/m 2 x 0,3 + 2 230 kr/m 2 x 0,3 + 1 137 kr/m 2 x 0,4 = 1 585 kr/m 2Tervikkinnistu turuväärtus kujuneb seega järgmiselt:2 210 m 2 x 1 585 kr/m 2 = 3 503 617 e 3 500 000 krooni, s.o. ca 1 270 kr/m 2krundi pinna arvestuses.Hinnangu täpsusklass on tulenevalt otsese võrdlusmaterjali vähesusest ja langevastkinnisvaraturust tulenevalt keskmisest madalam. Arvestades hindamiskuupäevaturusituatsiooni ei tohiks müügiperiood leitud väärtuse juures ületada 12 kuud.6.4.2 Hinnatava kinnistuosa õiglane väärtusVaadeldav mõtteline osa moodustab tervikkinnistust 670/2762 suuruse osa. Seega onvaadeldava kinnistuosa ehitusõiguse maht järgmine:670/2762 x 2 210 m² = 536 m 2Vaadeldava mõttelise osa õiglase väärtuse leiame järgmiselt:536 m 2 x 1 585 kr/m 2 = 849 746 e 850 000 krooni, s.o. ca 1 270 kr/m 2vaadeldava krundiosa pinna arvestuses.Arvestades käsitletava objekti parameetreid, võrreldavate tehingute ja pakkumistehinnataset, võib käsitletava objekti õiglaseks väärtuseks hinnata võrdlusmeetodilleitud väärtuse, s.o. 850 000 krooni, s.o. ca 1 270 kr/m 2 vaadeldava krundiosa pinnaarvestuses või ca 1 585 kr/m 2 krundi ehitusõiguse suletud brutopinna arvestuses.7 Eksperthinnangu kehtivuse eeldusedHindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:- tellija esindaja poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene- objekt on omandatud vastavalt seadustele- objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda- objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud13…………………………………..

8 Hindamistulemus1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (670/2762 mõttelist osahoonestatud kinnistust aadressil Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 86B, misreaalselt on 670 m² suurune krundiosa, mille täpne paiknemine on toodud punktis5.2) õiglane väärtus 850 000 (kaheksasada viiskümmend tuhat) krooni, mis onca 1 270 kr/m 2 hinnatava krundiosa pinna arvestuses.Eksperthinnang on 14-l lehel, kõik lehed on allkirjastatud selle koostaja poolt.Eksperthinnangu lisad:- asukoha skeem- fotod- väljavõte detailplaneeringust- kinnistusraamatu välljavõte- Tallinna kesklinna suuremate korterelamute arendusprojektide tabelKäesolevat eksperthinnangut ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteidkäesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheskidokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevateksperthinnangut soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstishindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpoolavaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingitvastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitteettenähtud eesmärgil.Väärtuse kuupäev 06. november 2009Hindamiskuupäev 06. november 200914…………………………………..

Asukoha skeem15…………………………………..

Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 86B (fotod seisuga 25.08.2009)16…………………………………..

17…………………………………..

18…………………………………..

Väljavõte detailplaneeringust (vaadeldav krunt on pos 5-2)19…………………………………..

20…………………………………..

Kinnistusraamatu väljavõte21…………………………………..

Tallinna kesklinna ümbruse suuremad korteriprojektidKaart: Tallinna kesklinnast 6 km raadiuses asuvad suuremad arendusprojektidPlaneeritudNr Linnaosa Asukohtuute elamispindademahtm 2Valminuduute ehitistemaht m 2 Detailplaneering1 Haabersti Printsu tee 119 000 5 000 Kehtestatud2 Kesklinn Narva mnt 67, Tivoli 54 000 - Kehtestatud, vaidlustatud3 Kesklinn Paldiski mnt 10/12 5 000 - Kehtestatud4 Kesklinn Admiraliteedibassein 58 000 - Kehtestatud5 Kesklinn Tuukri tn 1a ja 1b 23 000 - Kehtestatud6 Kesklinn Kreutzwaldi tn 1/3 7 000 - Kehtestatud7 Kesklinn Rotermanni tn 14 21 000 - Kehtestatud8 Kesklinn Logi tn 10 60 000 - Vastu võetud, kehtestamata9 Kesklinn Magasini tn 29 14 000 3 000 Kehtestatud10 Kesklinn Juhkentali 24 000 - Kehtestatud11 Kesklinn Veerenni tn 36 140 000 - Vastu võetud, kehtestamata12 KristiineTondi tn/ Seebi tn,Farmaatsiatehase ala 44 000 - Algatatud13 Kristiine Pärnu mnt/Järve tn 23 000 - Algatatud14 Lasnamäe Paekalda 50 000 - Kehtestatud15 LasnamäeVõidujooksu-Pae tn,paekarjääri ala 58 000 - Vastu võetud, kehtestamata16 Lasnamäe Liikuri tn 8c 26 000 - Kehtestatud17 Lasnamäe Vana-Kuuli tn 15 18 000 - Kehtestatud18 Mustamäe Kadaka turg 140 000 13 180 Kehtestatud19 Põhja-Tallinn Kalasadama 38 000 - Vastu võetud, kehtestamata20 Põhja-Tallinn Põhja pst 6 000 - Kehtestatud21 Põhja-Tallinn Uus-Kalamaja 31 000 4 000 Vastu võetud, kehtestamataLäbi viidud arhitektuurivõistlus,22 Põhja-Tallinn Hipodroom 100 000 - planeeringu taotlus esitatud23 Põhja-Tallinn Paljassaare sadamate ala 690 000 -Koostatud ala struktuurplaan,osaliselt algatatud24 Põhja-Tallinn Köie 18 000 -Kehtestatud, esitatud taotlusplaneeringu muutmiseks25 Põhja-Tallinn Põhja pst 5 3 500 - Kehtestatud22…………………………………..

26 Põhja-Tallinn Telliskivi tn 60 68 000 - Algatatud27 Põhja-Tallinn Erika tn 4 31 000 - Kehtestatud28 Põhja-Tallinn Kopli tn 35 / Sitsi 13a 143 000 - Vastu võetud, kehtestamata29 Põhja-Tallinn Kopli 69B 5 000 - Kehtestatud30 Põhja-Tallinn Vabriku 8 2 500 - Kehtestatud31 Põhja-Tallinn Seewaldi 100 000 - AlgatatudKokku 2 120 000Tabel: Tallinna kesklinnast 6 km raadiuses asuvad suuremad arendusprojektid23…………………………………..