1Partner Kinnisvara turutrendid 2010 II kvartal - City24
1Partner Kinnisvara turutrendid 2010 II kvartal - City24
1Partner Kinnisvara turutrendid 2010 II kvartal - City24
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
www.1partner.ee<br />
Talinna ja Harjumaa<br />
kinnisvaraturu trendid<br />
<strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong>
2<br />
Üldised trendid majanduses:<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
Eurole ülemineku kriteeriumid peaks olema täidetud ning üldsus ootab Euroopa ühisraha<br />
kasutuselevõtu jaanuarist 2011. Lõplik otsus tehakse 6. juulil.<br />
Seniste negativsete prognooside asemel ennustab Rahandusministeerium käesolevaks<br />
aastaks 1%-list majanduskasvu, järgmiseks aastaks juba 4%-list kasvu<br />
Veebruaris ületas eksport esmakordselt importi.<br />
Tarbijahinnaindeks tõusis I <strong>kvartal</strong>is aastatagusega võreldes vaid 0,3%.<br />
Samas Samas on näiteks kütuste hinnatase samal samal perioodil kütuseaktsisi kütuseaktsisi tõusu tõtu<br />
kalinenud ca kolmandiku võra.<br />
Välisinvestorite huvi Eesti vastu on selgelt kasvanud kuigi otseste tegudeni on jõudnud<br />
ales vähesed<br />
Majandususaldusindeks ja tarbijate kindlustunde indikaator on tõusnud<br />
2008 aasta finantskrisi eelsele tasemele. Samas ei väljendu usalduse kasv veel näiteks<br />
jaekaubanduse numbrites<br />
Tööpuudus on endiselt kasvav, kuigi vimastel kuudel on kasv pidurdunud.<br />
Keskmine palk on languses.<br />
<strong>Kinnisvara</strong>tehingute arv ja koguväärtus on kasvamas. Tehingute arvu põhi jäi tõenäoliselt 2009<br />
I <strong>kvartal</strong>isse, koguväärtuse oma I <strong>kvartal</strong>isse. Üldisest hindade stabiliseerumisest või tõusust<br />
on veel vara rääkida.<br />
Majandususalduseindeks ja tarbijate kindlustunde indikaator<br />
50<br />
140<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
-10<br />
-20<br />
-30<br />
-40<br />
Majanduse põhinäitajad %<br />
14 000<br />
12 000<br />
10 000<br />
8 000<br />
6 000<br />
4 000<br />
2 000<br />
0<br />
I kv I kv I kvIV kvI kv I kv I kvIV kv I kv I kv I kvIV kv I kv<br />
2007 2008 2009 <strong>2010</strong><br />
Tarbijate kindlustunde indikaator (vasak skaala)<br />
Majandususaldusindeks (parem skaala)<br />
-20<br />
I kv I kv I kvIV kvI kv I kv I kvIV kv I kv I kv I kvIV kv I kv<br />
2007 2008 2009 <strong>2010</strong><br />
Keskmine palk (kr, vasak skaala)<br />
THI kasv (%)<br />
Majanduskasv (%)<br />
Jaekaubanduse kasv (%)<br />
Töötuse määr %<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
-5<br />
-10<br />
-15
3<br />
Trendid elamispindade turul:<br />
KORTERID<br />
ERAMUD, PAARISMAJAD, RIDAELAMUD<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
Kesklinna ja äärelinna korteriturg on aasta algusest muutunud aktivsemaks<br />
Äärelinna korterituru põhi on läbitud, m inimumhinnad on kasvanud<br />
Suur huvi vanalinna odavate korterite järele<br />
Alustatud on mitme uue arendusprojektiga kesklinna pirkonnas ning oodata on lisandumist<br />
Talinna kõrgemalt hinnatud pirkondades suur huvi renoveerimispotentsiaaliga remonti<br />
vajavate majade vastu hinnatasemel 2,0-2,5 mln kr<br />
Sesoonsusest tingitult huvi tõus ka suvilapirkondades<br />
ELAMUMAAD<br />
Saabunud kevad on kruntide turgu elavdanud<br />
Talinna lähivaldades endiselt ostuhuvi kruntide vastu hinnaklassis kuni 500 000 krooni<br />
Trendid äripindade turul:<br />
BÜROOPINNAD<br />
Büroopindade pakkumishinnad on stabiliseerunud<br />
Pakkumiste rohkusest tulenevalt valib üürnik pinna soodsaima üüri järgi<br />
Äärelinna vanemates hoonetes võib leida ka büroosid kommunaalkulude eest<br />
Suurenenud on välisinvestorite huvi üürnikega büroohoonete vastu<br />
KAUBANDUSPINNAD<br />
Kaubanduskeskuste pindade vastu huvi endiselt suur, kuid kaubanduskeskuste omanikud on<br />
muutnud hindades paindlikumaks<br />
Tähesaju Citys valminud arvestataval hulgal built-to-suit pinda<br />
Endiselt languses olev jaekaubanduse maht ei luba üürihindadel veel stabiliseeruda<br />
LAO- JA TOOTMISPINNAD<br />
Huvi lao- ja tootmispindade vastu vähene<br />
Kaasaegsete lao- ja tootmispindade üüripakkumised algavad 50 kr/m²-st<br />
ÄRIMAAD<br />
Ärimaade turg endiselt madalseisus<br />
Euro-ootuses on Eesti turuga tutvuma asunud mitmed välisinvestorid ja -etevõted<br />
Esimesi välisinvesteeringuid ärikinnisvarasse on oodata aasta teises pooles
4<br />
Elamispinnad<br />
KORTERID<br />
<strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong> poolt varem prognoositud<br />
hindade stabiliseerumine <strong>2010</strong>. alguses on tõeks<br />
saanud. Põhja läbimisest annavad tunnistust<br />
minimumhindade kasv ja tehingute arvu kasv.<br />
Kohtutäiturite poolt müüdavate korterite<br />
enampakkumisel on tihti mitmeid pakkujaid ning<br />
tehingusse minnakse enampakkumise alghinnast<br />
oluliselt kõrgemate hindadega.<br />
hindadega.<br />
Kesklinna uute korterite pakkumine on pidevalt<br />
vähenenud. Püsiva nõudluse ja stabilsete<br />
müügihindade mõjul on arendajad alustanud uute<br />
korterelamute ehitusega. Ehitamisel on Pärnu mnt<br />
129C, Räägu tn 10, Roopa tn 4 korterelamud ning<br />
jätkatakse Kodukolde elurajooni arendamisega.<br />
ERAMUD, PAARISMAJAD, RIDAELAMUD<br />
Koos saabuva kevadega on varakevadel korteriturult<br />
alguse saanud aktivsem periood likunud ka maade ja<br />
majade sektorisse. Linna lähiümbruses on endiselt huvi<br />
kuni 2,5 milj kr maksvate majade vastu, linnast<br />
kaugemal langeb ostuhuvi hüppeliselt ning tehinguni<br />
jõudmiseks peab müügihind jääma reeglina ala 1,5 milj<br />
kr. Üha olulisemaks muutub töökoras<br />
tehnosüsteemide olemasolu, samuti elamu koras<br />
dokumentatsioon. Oluline on ka hoone kvaliteet ning<br />
eelistatakse enne „kinnisvarabuumi“ valminud parema<br />
ehituskvaliteediga elamuid. Kalimate 3,0 milj kr piri<br />
ületavate elamute vastu on huvi veel üsna väike.<br />
ELAMUMAAD<br />
Elamumaade vastu on huvi jätkuvalt suhteliselt<br />
leige, mis on tingitud eelkõige pankade karmist<br />
laenupolitikast, mile alusel on hoonestamata maale<br />
laenu saada väga keeruline. Käesoleval aastal on<br />
Talinnas võõrandatud ca 50 hoonestamata<br />
elamumaa kinnistut, neist ca 15 vimase kuu jooksul,<br />
mis on mõnevõra rohkem kui aasta alguses. Turu<br />
mõningast aktivsuse tõusu võib pidada sesoonsuse<br />
märgiks. Samuti oli möödunud lumerohkel talvel<br />
paljudesse kohtadesse juurdepääs takistatud ning<br />
krundi ostu lükati edasi kevadesse.<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
Minimumhindade kasv on näiliselt tõstnud ka<br />
müügihindade statistilist keskmist, kuid turgu laiemalt<br />
vaadates stabilset hindade kasvu siski näha ei ole.<br />
Endiselt toimuvad tehingud kõige odavamate<br />
pakkumistega. Võreldes 2009. aasta sügisega on<br />
vähenenud ilma pangalaenuta kesklinna ja äärelinna<br />
korterite ostjaskond. Ilma pangalaenuta ostjaid on ala<br />
poole tehingutest.<br />
Äärelinna korterite üldine hinnatase jääb vahemikku 9 000 – 13 000 kr/m 2 . Järgnevas tabelis on toodud<br />
magalapirkondade 2- ja 3-toaliste korterid hinnatasemed:<br />
Pirkond 2-toalised korterid 3-toalised korterid<br />
Mustamäe 400 000 – 650 000 kr (ca 43 m 2 ) 490 000 – 800 000 kr (ca 60 m 2 )<br />
Õismäe 470 000 – 690 000 kr (ca 50 m 2 ) 550 000 – 950 000 kr (ca 65 m 2 )<br />
Lasnamäe 460 000 – 680 000 kr (ca 50 m 2 ) 500 000 – 800 000 kr (ca 65 m 2 )<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
<strong>2010</strong>. aasta keskel ja teises pooles on lisaks müüki<br />
tulemas Juhkentali tn 15, Ravi tn 13, Soo tn 1 ja<br />
Uus-Tatari tn 21 uued korterelamud ning<br />
rekonstrueerimisprojektidena Mardi tn 14 kaks<br />
korterelamut ja Kreutzwaldi tn 12. Turule tulevate uute<br />
korterite müügihinnad jäävad vahemikku<br />
24 000 – 35 000 kr/m².<br />
Kõrgelt on hinnatud 1930ndatest pärit<br />
funktsionalistlikus arhitektuuristilis hooned. Tänu<br />
kiresti langenud kinnisvarahindadele on ka Talinna<br />
lähiümbruse endistes suvilapirkondades märgata<br />
ostuhuvi tõusu. Likvidsemad on kinnistud, mile hind<br />
ei ületa 500 000 – 600 000 krooni piri.<br />
Paariselamukorterid<br />
Paariselamukorterid ja ridaelamukorterid on endiselt<br />
sobiva hinnataseme juures suhteliselt likvidsed.<br />
Kritiliseks piriks võib pidada ridaelamukorteritel<br />
hinnataset 1,5-1,7 milj kr ja paariselamukorteritel kuni<br />
2,5 milj kr. Talinna kõrgemalt hinnatud pirkondades<br />
on elavnenud ostuhuvi vanade kuni 2,0-2,5 milj kr<br />
maksvate hoonestatud kinnistute järgi.<br />
Talinna linnas on huvi jätkuvalt Pirita, Nõmme ja<br />
Merivälja kõrghaljastusega kruntide vastu. Hinnatase ei<br />
tohiks ületada 1,5-2,0 milj kr piri. Erandiks on vahetult<br />
merega pirnevad või keskmisest suuremad reljeefsed<br />
krundid. Talinna lähivaldades on huvi<br />
kommunikatsioonidega kruntide vastu hinnaklassis<br />
300 000 – 500 000 krooni. Kalimatele kruntidele<br />
praktiliselt ostjaskond puudub. Erandiks võivad samuti<br />
ola looduskaunis kohas paiknevad krundid või<br />
veepiriga krundid.
5<br />
Äripinnad<br />
BÜROOPINNAD<br />
Üüripinna pakkumishinnad on stabiliseerunud ning<br />
võreldes eelmise <strong>kvartal</strong>iga olulisi hinnaalandusi ei<br />
tehta. Võimalikud üürnikud valivad üldjuhul parima<br />
hinnaga pakkumise. Äärelinna vanemates büroodes<br />
pinnad saadaval ka kommunaalkulude eest. Selge<br />
vakants on praktiliselt igas majas.<br />
Selgelt on suurenenud Skandinaavia ja vana Euroopa<br />
investorite huvi büroohoonete ostmise vastu.<br />
KAUBANDUSPINNAD<br />
Jaekaubandusetevõtete kaupade jaemüük on<br />
stabilses languses vähenedes <strong>2010</strong>. aasta esimese<br />
kahe kuuga võreldes 2009. aasta sama perioodiga<br />
ca 10%. Pea kõik suuremad kaubanduskeskused on<br />
käibes kaotanud. Suurenenud on väikeüürnike<br />
voolavus ning hinnatasemete osas on üürileandjad<br />
paindlikud. Tänavaäärsete eraldiasetsevate<br />
äripindade vakantsus<br />
Kaubanduskeskused:<br />
Pinna suurus 100-300m 2 300-100m 2 Ankurentnik<br />
Üürimäärad kr/m 2 200-450 150-300 110-150<br />
Üürihinna prognoos Languses Languses Sama<br />
Vakantsuse prognoos Kerge tõus Sama/kerge tõus Sama<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
Väljaspool kaubanduskeskusi asetsevad pinnad:<br />
Eraldi kaubanduspinnad, 100-300m 2 kr/m 2<br />
Vanalinn 150-800*<br />
Kesklinna jalakäijate tsoon 120-250<br />
Muu kesklinn 80-120<br />
LAO- JA TOOTMISPINNAD<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
*Hinnatasemetes suur erinevus tulenevalt paiknemisest. Kõrgemalt hinnatud suure turistide vooga Raekoja platsi ümbrus ja Viru tn.<br />
Lao- ja tootmispindade müügiturg püsib jätkuvalt<br />
madalseisus. Vabaturu tehingud tehakse üksikuid.<br />
Suur osa tehingutest tehakse kas seotud osapoolte<br />
vahel või realiseeritakse enampakkumisel<br />
täitemenetluse koras.<br />
Äri- ja tootmishoonete tänane hinnatase:<br />
Hoone tüüp Müügihinnad<br />
Uuemad tootmis- ja laohooned 5 000 - 9 000 kr/m 2<br />
Vanemad vilhalid ja kaarhalid 1 000 - 4 000 kr/m 2<br />
Vanemad raudbetoonkarkassil laohooned 1 000 - 4 000 kr/m 2<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
Aprilis toimus esimene suurem tehing, mile käigus<br />
sisenes Ülemiste City projekti Soome börsifirma<br />
Technopolis. Aasta algul müüdi Eestis juba tegutsevale<br />
Skandinaavia taustaga investorile Postimaja kinnistu.<br />
Mais lõppeb enampakkumine kolmele Rigi <strong>Kinnisvara</strong><br />
AS büroo- ja asutusehoonele, mis peaks näitama üldist<br />
taset milega on tulu tootvad büroohooned investoritele<br />
atraktivsed.<br />
Büroo A+ A B<br />
Hinnatase kr/m 2 150-200 80-120 40-80<br />
Üürihinna prognoos Sama Sama/kerge langus Sama/kerge langus<br />
Vakantsuse prognoos Sama Sama Sama/kerge tõus<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
ja üürnike voolavus ületavad oluliselt<br />
kaubanduskeskuste vastavaid näitajaid ning hinnatase<br />
on oluliselt madalam.<br />
<strong>2010</strong>. aastal lisandus Talinnasse ca 20 000 m2 uut<br />
kaubanduspinda Tähesaju Citys valminud Bauhaus<br />
ehitusmaterjalide kaupluse näol. Lisamahtu võib<br />
oodata Kristine kaubanduskeskuse laiendusest,<br />
vähemal määral enda tarbeks ehitatud hoonete näol.<br />
Peamine turu passivsuse põhjus ongi põhjustatud<br />
ostjate ja müüjate erinevast nägemusest objekti<br />
hinnatasemest – turu kõrghetkel ostetud või ehitatud<br />
hooneid ei taheta müüa ala laenujäägi.
6<br />
Üüriturg on sarnaselt müügiturule endiselt<br />
väheaktivne, sest uute etevõtjate turule tulek on<br />
vaevaline ja olemaolevate etevõtete vajadus uute<br />
pindade järele on minimaalne. Turgu ei ole<br />
aktivsemaks muutnud ka kohati kuni 50% langenud<br />
Vakantsete tootmis- ja laohoonete pakutavad üürimäärad:<br />
Hoone tüüp Üür kuus<br />
Uuemad laod 45 - 60 kr/m 2<br />
Vanemad laod 10 - 60 kr/m 2<br />
Tootmispinnad 20 - 80 kr/m 2<br />
Üürihindade ja vakantsuse prognoos:<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
Pinna suurus Kuni 1 000 m 2 Üle 1 000 m 2<br />
Üürihinna prognoos Sama Sama<br />
Vakantsuse prognoos Langus Kerge langus<br />
ÄRIMAAD<br />
Alikas: <strong>1Partner</strong> <strong>Kinnisvara</strong><br />
Hoonestamata ärimaade turul ei ole vimase<br />
poolaasta jooksul märkimisväärsed muutusi<br />
toimunud. Vimaste aastate hinnalangus pidurdus<br />
hinnanguliselt 2009. aasta I poolaasta alguses.<br />
Hinnalanguse pidurdumise põhjuseks ei olnud<br />
nõudluse kasv vaid sedavõrd suure korektuuri läbi<br />
teinud hinnatase ala mile puudub omanikel huvi<br />
krunte realiseerida. Ostjate huvi on jätkuvalt leige,<br />
hindasid kaubeldakse võimalikult ala.<br />
Suuremat huvi ärimaade vastu on täheldada<br />
välismaiste investorite ja etevõtete juures, kes otsivad<br />
võimalust euro saabudes oma tootmistegevust<br />
Eestisse tuua.<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
üürihinnad võreldes 2007. aasta hinnatasemega. Lao-<br />
ja tootmispindade turu põhi on pannud Eesti poole<br />
vaatama mitmeid välisinvestoreid ja etevõtjaid, kes<br />
huvituvad oma tootmistegevuse ületoomisest Eestisse.<br />
2009. aasta I <strong>kvartal</strong>is õpitakse turgu tundma ning<br />
aasta teises pooles on oodata ka esimesi reaalseid<br />
välisinvesteeringuid. Omanikel tuleb hinnatõusu ootus<br />
siski veel maha mata, sest ostuotsused tehakse vaid<br />
väga odavalt hinnatasemelt.<br />
Talinna lähiümbruse tehnoparkide hoonestamata<br />
kruntide hinnatase jääb ala 500 kr/m 2 . Käesoleva<br />
aasta alguses tehtud tehinguhinnad on jäänud<br />
vahemikku ca 200 – 450 kr/m 2 . Mõnevõra kõrgemal<br />
hinnatasemega on Tänassilma ja Mõigu tehnopargi<br />
Tartu ja Pärnu mnt äärsed kinnistud.
7<br />
Prognoosid lähitulevikuks<br />
ELAMISPINNAD<br />
<strong>Kinnisvara</strong>turu trendid <strong>2010</strong> I <strong>kvartal</strong><br />
Kesklinna ja äärelinna korteriturg jätkab aktivsel kursil, tehingute arv kasvab, tehingute hinnad<br />
saavutavad tasakaalupunkti.<br />
<strong>2010</strong>. aasta suveks prognoosime eramute turul jätkuvalt üsna suurt ostuhuvi odavamatele<br />
pakkumistele ning jõulist kauplemist hinna üle. Samas tehingute arvu ning tehinguhindade<br />
olulist tõusu ete näha ei ole.<br />
Krundi ostu edasi lükanud leibkonnad teevad oodatavalt ostuotsuse kevad-suvel. Kruntide<br />
hinnad ei ole vimastel kuudel oluliselt muutunud ning sarnast trendi võib prognoosida ka<br />
lähikuudeks.<br />
ÄRIPINNAD<br />
Üldise majandusolukora paranedes taastub nõudlus kesklinna ja äärelinna büroopindadele.<br />
Üürihindades olulist langust enam ete näha ei ole.<br />
Kaubanduspindade turul võib jaekaubanduse mahtude jätkuva vähenemise tingimustes<br />
eeldada hinnatasemete languse ning vakantsuse suurenemise jätkumist.<br />
Tootmis- ja laopindade turul vimastel kuudel stabiliseerunud müügi- ja üürihinnad jäävad<br />
samale tasemele veel vähemalt käesoleva aasta lõpuni. Hinnatõusu oodata ei ole, sest pangad<br />
on äriobjektide finantseerimisel jätkuvalt jätkuvalt skeptilised ja etevõtjad etevaatlikumad laienemisel.<br />
Prognoosida võib ka lao- ja tootmispindade vakantsuse vähenemist, sest uusi pidasid ei ole<br />
vimasel aastal turule lisandunud.<br />
Peale euro-otsust teevad mitmed välisinvestorid ja –etevõted konkreetsed sammud oma<br />
etevõtete ja tootmistegevuse Eestisse toomiseks.<br />
Lähikuudel ja käesoleva aasta lõikes ei ole äri- ja tootmismaade turul hinnatõusu oodata.<br />
Pakkumiste arv on jätkuvalt suur, kuid nõudluse kasvu oodata ei ole. Äri- ja tootmismaade<br />
turu aktiviseerumise eelduseks eelduseks on sisetarbimise ja ekspordi kasv ning odavam odavam tööjõud, mis<br />
loob võimaluse välisetevõtete tulekuks Eestisse.
Change language