מדריך טכני- בנייני מגורים - מכון התקנים הישראלי

. 2 קרקע2.3 צפיפות הבנייה והפיתוחהמאפייןד.‏ יישום ‏]גרסה ב'[‏סעיף הצפיפות מחולק לשני תרחישים אפשריים:‏הניקודהמרביהאם ישתנאי סף?‏42.3מטרהצפיפות הבנייה והפיתוחלאלעודד תכנון ובנייה בצפיפות המאפשרת ניצול מיטבי של קרקעות זמינות לצורכי פיתוח,‏ בנייהותשתיות,‏ וכך להקטין את העומס על קרקעות לא מפותחות.‏א.‏ חשיבות סביבתיתעל מנת לשמור על עתודות קרקע טבעית ושטחים פתוחים יש לנצל באופן מיטבי קרקעות זמינות לבנייהולפיתוח.‏ דפוסי הפיתוח הנוכחיים דורשים פיתוח כמויות הולכות וגדלות של קרקעות,‏ בנייה בצפיפותגבוהה תוביל להקטנת ההשפעה השלילית של הפיתוח על הסביבה ולהפחתת העומס ולחצי הפיתוח עלשטחים פתוחים.‏ב.‏ הגדרות ומושגיםמושגצפיפות בנייההסברפרמטר הצפיפות מחושב לפי גודל היישוב,‏ מיקומו וצפי האוכלוסייה בו.‏ עבור כליישוב נקבעת צפיפות בנייה מינימלית של יחידות דיור ‏)יח"ד(‏ לדונם.‏ ככל שהיישובבעל אופי עירוני יותר ואוכלוסייה רבה יותר כך גם פרמטר הצפיפות המינימלי גבוהיותר.‏לוח 1-צפיפות נטוממוצעת למגוריםיח"ד לדונם נטוהצפיפות המותרתטווח הצפיפותטבלת הצפיפות של תמ"א 35, מופיעה בנספחי התכנית.‏ הטבלה מחלקת אתהיישובים בארץ ל-‏ 6 דגמי יישוב בהתאם לצפי האוכלוסייה ומפרטת את הצפיפותהמינימלית עבור כל דגם יישוב בנפות השונות ‏)למשל יישוב עירוני בנפת צפון יהיהשונה בפרמטר הצפיפות המינימלית שלו מיישוב עירוני בנפת דרום(.‏ערך המתקבל מחילוק מספר יחידות הדיור המותר בתכנית בשטח המיועד למגוריםבאותה תכנית ‏)הגדרה מתוך תמ"א 35, סעיף 5- ‏"הגדרות"(.‏לוח 1 מגדיר ערכי צפיפות מינימלית כאשר הצפיפות המקסימלית ‏)כלומר הצפיפותהמותרת(‏ הינה כפל הצפיפות המינימלית.‏ לדוגמה:‏ בירושלים הצפיפות המינימליתהמוגדרת בלוח 1 היא 12 יח"ד לדונם נטו-‏ כפל צפיפות זו מהווה את ערך הצפיפותהמקסימלי,‏ כלומר:‏ 24 יח"ד לדונם נטו.‏ מכאן שטווח הצפיפות בירושלים הוא 12-24יח"ד לדונם.‏הטווח שבין הצפיפות המינימלית המוגדרת לצפיפות המקסימלית.‏ טווח זה נקבע עלידי הכפלה ב-‏‎2‎ של הצפיפות המינימלית כפי שמופיעה בלוח 1.תקן ישראלי ת"י ] 90מדריך טכני5281 חלק 2 ‏]יולי 2011