Odhad obvyklé ceny nemovitosti - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr ...

NÁLEZPřehled podkladů1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro oceněnípředmětné nemovitosti ze dne 18.6.20122. Výpis z KN , podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice, okr.Břeclav, vyhotovené KÚ proJihomoravský kraj, KP Břeclav ze dne 18.6.2012 ;3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 ;4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhaduz internetového portálu www.mapy.cz;5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostídne 25.8.2012;6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz,www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaciporovnávací metody ocenění;7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užitolaserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma);8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místnímšetření a prohlídce nemovitostí dne 25.8.2012.Charakteristika obceMěsto Valtice se nachází v okrese Břeclav, kraj Jihomoravský. Valtice jsou od Břeclavi vzdálenycca 9km a rozkládají se při státní hranici s Rakouskem. Dnes zde žije 3598 obyvatel. Historickécentrum samotného měst je chráněno jako městská památková zóna. Celý Lednicko-Valtickýareál je jednou z nejvýznamnějších historických a kulturních památek České republiky. Od roku1996 je zaprán v seznamu míst Světového a kulturního a přírodního dědictví UNESCO.K Valtickému zámku patří několik staveb z ˝ 19. století (Reistna, zámeček Belvedere Dianinchrám). Celé město má tedy velmi pestrou kulturní minulost, dále z kulturního zařízení zdenajdeme národní zemědělské muzeum, muzeum vinařství, zahradnictví a životního prostředí,městská knihovna. Ze vzdělávacích zařízení se zde nachází (mateřská školka, základní škola,SOŠ vinařská a SOU zahradnické), zdravotní zařízení, nemocnice, špitál včetně několikalékáren, pošta, městská policie, benzinová pumpa, několik bankomatů, za sportovního zařízení(sportovní hala, tenisový kurt, billiard, kuželna) a sociální zařízení(dům s pečovatelskou službou).V obci jsou zavedeny rozvody vody, ZP i veřejné kanalizace. Kromě jiného je zde městský úřad,několik pohostinství a restaurací, velký zámecký park a okolní příroda s vinicemi.Valtic mají vlakovou stanici i autobusovou zastávku. Městem prochází silnice I. Třídy I/40 směr (Mikulov - Valtice- Břeclav).Poloha nemovitostiNemovitost je situována v zástavbě rodinných řadových domů v ulici Kopečná cca 200m odcentra obce Valtice, kde se nachází téměř veškeré služby, které město nabízí. Cca 1km od domuse nachází vlakové nádraží. Zahrada se nachází v blízkosti domu a orná půda v extravilánu obcev k.ú Valtice.Popis omezení rizik nemovitostíSociální rizikoNegativní vlivy v okolnízástavběZáplavová oblast/zátopovéúzemíRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěno- 3 -

Riziko přístupu a příjezduVěcná břemenaPředkupní právoOstatní omezeníEvidence v KNPrávní zánik stavbyRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoK nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudekvšak odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení cenypřihlíženo.Riziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoPopis jednotlivých stavebZákladní popisDruh stavby - účel využitíDispoziční řešeníPopis tech. stavu stavbyPříslušenství stavbyPředmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 48, která se nachází v mírně svažitémterénu. Dům stojí v řadové zástavbě, z jedné strany je oddělen od sousedního domu dvorkem.Na pozemku p.č. 848 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282 m2 se nachází obytná částtvaru L (původní obdélníková stavba a k ní napojena obdélníková přístavba zimní zahrady), kestavbě nenáleží žádné vedlejší stavby. Jsou zde pouze venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytnáčást je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Příjezd k domu je pozpevněné komunikaci.Další součástí ocenění je zahrada napojená přímo na dům a samostatný zemědělský pozemek,které se nachází taktéž v k.ú. Valtice. Přesný výpis a výměry jsou řešeny v samostatnémodstavci posudku a budou taktéž odděleně oceněny vlastní porovnávací metodou.Objekt byl vystavěn kolem roku 1750. Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení stejnějako je tomu i dnes.Obytná část rodinného domu je dispozičně řešena jako 9 + 1. Je přízemní, podsklepený tvaru Ls obytným podkrovím.V 1.PP se nachází : chodba ze které se dostaneme do pracovny, společenské místnosti,prádelny, vinného sklep a ke schodišti, které vede do obytného přízemí.1.NP obsahuje: zádveří, koupelnu s WC, kuchyň, spíž, ložnici, pokoj a schodiště do přízemí.Obytné podkroví obsahuje: chodbu, půda, pokoj, společenská místnost, WC, koupelna a dvapokoje.Původní rodinný dům č.p. 48 byl postaven v roce 1750. Je proveden jako zděný, podsklepený sobytným přízemím, ve tvaru písmene L, střecha je sedlová, má obytné podkroví. Dům prošelněkolika rekonstrukcemi v letech 1996-2000. Byly opraveny stropy, střecha, krytina, provedenyklempířské práce, opraveny rozvody vody, elektroinstalace, vytápění. Byly opraveny podlahy,okna, dveře.V roce 2007 byla provedena další zásadní rekonstrukce a to vestavba obytného podkrovíspolečně s přístavbou zimní zahrady.V současné době má dům následující technický popis: základy bez izolace, svislé konstrukcesmíšené (CPP a kámen), stropy ve sklepení klenby, jinde Hurdis,krov dřevěný sbíjený, střechasedlová, krytina pálená taška bobrovka, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřníomítky vápenné, vnější omítka vápenné, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnějšíobklady nejsou, schody betonové ze sklepa do přízemí, dřevěné z přízemí do obytnéhopodkroví, dveře dřevěné, okna dřevěná, podlahy obytných místností plovoucí, PVC, ostatnípodlahy beton a dlažba, vytápění ústřední plynový kotel, elektroinstalace 220/380, bleskosvodchybí, rozvod teplé i studené vody v plastu, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu zavedena,svod kanalizace do řadu, v kuchyni el. sporák, hygienické vybavení v 1.PP WC a sprchový kout,v 1.NP vana a WC a v podkroví WC a sprchový kout. Dům se nachází po zmiňovanýchrekonstrukcích v dobrém technickém stavu.K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, pozemky apřípojky. Z pozemků: pozemek p.č. 848 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře282m 2 , na kterém stojí samotný dům, pozemek vedený jako zahrada na p.č. 849 o výměře184m2, která navazuje na dům a pozemek p.č. 2618 vedený jako orná půda o výměře 1133m2,který se nachází v extravilánu obce (není však zastavitelný ani jinak využitelný a tudíž jevhledem k ceně nemovitosti zanedbatelný). Z venkovních úprav se jedná o ploty, vrata, venkovníschody, tarasy a zpevněné plochy. Z trvalých porostů se jedná o pár nevýznamných ovocnýchstromů. Z přípojek se jedná o přípojku elektřiny, plynu a kanalizace. K domu nenáleží žádnévedlejší stavby.- 4 -

KonstrukcePopis1. Základy chybí2. Zdivo smíšené zdivo - kamenné a cihelné3. Stropy hurdiskové3. Stropy klenbové4. Střecha dřevěný, sbíjený, vaznicový5. Krytina bobrovka jednovrstvá6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech7. Vnitřní omítky vápenné8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky9. Vnější obklady chybí10. Vnitřní obklady keramické klasického rozsahu11. Schody dřevěné11. Schody betonové (dlažba)12. Dveře dřevěné plné a prosklené13. Okna dřevěná, zdvojená14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha, PVC15. Podlahy ostatních místností dlažba, beton16. Vytápění ústřední topení17. Elektroinstalace světelná třífázová18. Bleskosvod chybí19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda20. Zdroj teplé vody bojler21. Instalace plynu zemní plyn22. Kanalizace kanalizace do řadu23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout25. Záchod splachovací záchod26. Ostatní chybíPopis pozemkůZákladní popisoceňovaných pozemkůPředmětem ocenění je jednak pozemek přímo u domu pozemek p.č. 848 vedený jako zastavěnáplocha a nádvoří o výměře 282m 2 (na kterém stojí oceňovaný dům), pozemek p.č. 849 vedenýjako zahrada o výměře 184m 2 , který navazuje na dům (ocení se jako jednotný funkční celek(JFC)). Dále se jedná o pozemek p.č. 2618 vedený jako orná půda o výměře 1133m 2 , který senachází v extravilánu obce. Dle informací ze stavebního úřadu města Valtice (telefonickýrozhovor ze dne 24.9.2012) se jedná o pozemek, který se nachází v současné době vnezastavěné a nezastavitelné části obce. (Krajinná zóna produkční - více intenzivní). Z tohotodůvodu se ocení jako zemědělský pozemek.Všechny tyto pozemky jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro jihomoravský kraj,KP Břeclav na LV č. 825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice, okr.Břeclav. Pozemek u domu jepřipojený na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku se nevyskytují žádné známé negativnívlivy.Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobemStanovení a zdůvodněníjednotkové ceny pozemků:Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěnépodobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsoupouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotkovácena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 130,- Kč/m 2 a ostatní pozemky tvořícíjednotný funkční celek (v tomto případě zahrada) na 50,- Kč/m 2 a zemědělské pozemky mimopřímé okolí nemovitosti ve výši cca 15 Kč/m 2 . Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané vsoučasné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkamiza vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena vdaném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená.Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částechtohoto odhadu.- 5 -

Druh pozemku Parcela č. Výměram 2Jednotková cenaKč/m 2Celková cenapozemku Kčzahrada 849 184 50 9 200orná půda 2618 1 133 15 16 995zastavěná plocha a nádvoří 848 282 130 36 660Celková výměra pozemků 1 599 Hodnota pozemků celkem 62 855Výpočet ZP, UP a OP stavebSeznam podlažíNázev Zastavěná plocha Užitná plocha1.PP m 2 59,52 m 2Chodba 15,45 m 2 1,00 15,45 m 2Pracovna 13,05 m 2 1,00 13,05 m 2Společenská místnost 13,12 m 2 1,00 13,12 m 2Prádelna 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2Vinný sklep 16,00 m 2 0,30 4,80 m 21.NP m 2 59,15 m 2Zádveří 4,64 m 2 1,00 4,64 m 2Koupelna, WC 6,96 m 2 1,00 6,96 m 2Pokoj 21,31 m 2 1,00 21,31 m 2Ložnice 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2Spíž 1,12 m 2 1,00 1,12 m 2Kuchyně 15,52 m 2 1,00 15,52 m 2Obytné podkroví m 2 61,18 m 2Chodba 1,95 m 2 1,00 1,95 m 2Technická místnost 8,26 m 2 0,50 4,13 m 2Pokoj 7,91 m 2 1,00 7,91 m 2Společenská místnost 16,89 m 2 1,00 16,89 m 2WC 1,79 m 2 1,00 1,79 m 2Koupelna 3,61 m 2 1,00 3,61 m 2Pokoj 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2Pokoj 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2Výpočet obestavěného prostoruNázevObestavěný prostor1.PP 10,65*9,15*3,3+20*2 = 361,58 m 31.NP 10,65*9,15*2,85+3,45*3,25*5,8 = 342,76 m 3Obytné podkroví 10,65*9,15*4,75/2 = 231,44 m 3Obestavěný prostor - celkem: = 935,77 m 3- 6 -

OCENĚNÍKomentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostíObvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu,vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, jezákladní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa apředpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti.V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) cenyoceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitímplatného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní.Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí sepodobné typy nemovitosti nepronajímají.A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisuSestavení posudku:1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a)a) Rodinný dům2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)a) Pozemek p.č.848b) Pozemek p.č.8493) Zemědělské pozemky (§29)a) Pozemek p.č.26184) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42)a) Trvalé porostyOcenění nemovitosti:1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a)a) Rodinný důmÚčel užití stavby: k trvalému bydleníIndexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 3 314,00 KčObestavěný prostor:OP spodní stavby: 10,65x9,15x3,3+20x2 = 361,58 m 3OP vrchní stavby: 10,65x9,15x2,85+3,45x3,25x5,8 = 342,76 m 3OP zastřešení: 10,65x9,15x4,75:2 = 231,44 m 3Obestavěný prostor celkem: 935,78 m 3Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetněNavýšení koeficientu s podle vysvětlivky pod tabulkou č. 2 přílohy č. 20a: 0,03Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,63Výpočet indexu trhu:Znak číslo pásma Ti1 II -0,05- 7 -

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka2 II 0,00Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)3 II 0,00Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivuSoučet hodnot T1 až T3 : -0,050Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950Výpočet indexu polohy:Znak číslo pásma Pi1 I 0,00Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu2 II 0,02Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta3 III 0,00Poloha nemovitosti v obci: vnitřní území obce4 III 0,00Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení5 III 0,05Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení6 III 0,04Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola a sportovní zařízení7 II 0,00Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: omezená dostupnost zdravotnické péče8 III 0,00Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji9 II 0,00Obyvatelstvo: bezproblémové okolí10 II 0,00Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji11 III 0,00Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu12 II 0,00Vlivy neuvedené: bez dalších vlivůSoučet hodnot P1 až P12 : 0,110Index polohy IP = 1 + 0,110 = 1,110Výpočet indexu konstrukce a vybavení:Znak číslo pásma Vi0Typ stavby: podsklepený - se šikmou nebo strmou střechouA: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP1 II -0,01Druh stavby: dvojdomek, dům řadový2 III 0,00Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové3 II 0,00Tloušťka obvod. stěn: 45 cm4 I 0,00Podlažnost: hodnota větší než 25 V 0,08Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan6 III 0,00Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové7 III 0,00Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení8 I 0,00Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení9 III 0,00- 8 -

Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení10 II 0,00Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 211 II 0,00Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m 2 do 800 m 2 celkem12 III 0,00Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu13 II 1,05Stavebně-technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbouSoučet hodnot V1 až V12: 0,070Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,070) x 1,050 x 0,63 = 0,708Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,110 x 0,708 = 0,747Cena upravená:CU = IPC x I = 3 314,00 Kč/m 3 x 0,747 = 2 475,56 Kč/m 3Výpočet ceny: 2 475,56 Kč/m 3 x 935,78 m 3 = 2 316 579,54 KčCena zjištěná:2 316 579,54 Kč2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)a) Pozemek p.č.848Základní cena je určena podle odstavce k).Počet obyvatel v místě: 3598Základní cena: ZC = (35 + (3598 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 54,26 Kč/m 2Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550Koeficient prodejnosti Kp: 0,9690Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:Důvod úpravy ceny pozemku úprava %2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10Úpravy podle tabulky 1: nejsouÚpravy podle tabulky 2: přirážka 10%Úpravy podle tabulky 3: nejsouParcela číslo: 848Plocha: 282 m 2Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívanýZákladní cena upravená:54,26 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 0,9690 = 124,64 Kč/m 2Cena za parcelu: 124,64 Kč/m 2 x 282 m 2 = 35 148,48 KčCena zjištěná:35 148,48 Kčb) Pozemek p.č.849Základní cena je určena podle odstavce k).Počet obyvatel v místě: 3598Základní cena: ZC = (35 + (3598 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 54,26 Kč/m 2Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1550Koeficient prodejnosti Kp: 0,9690Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:- 9 -

Důvod úpravy ceny pozemku úprava %2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10Úpravy podle tabulky 1: nejsouÚpravy podle tabulky 2: přirážka 10%Úpravy podle tabulky 3: nejsouParcela číslo: 849Plocha: 184 m 2Ocenění podle odstavce:pozemkem podle odst. 2Základní cena upravená:5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním54,26 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1550 x 0,9690 x 0,4 = 49,85 Kč/m 2Cena za parcelu: 49,85 Kč/m 2 x 184 m 2 = 9 172,40 KčCena zjištěná:9 172,40 Kč3) Zemědělské pozemky (§29)a) Pozemek p.č.2618Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s 10-25 tis. obyvatelVzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní územíPřirážka k ceně za tuto vzdálenost: 60 %Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 kmSrážka za tuto vzdálenost: 0 %Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000Celková úprava základní ceny pozemku: + 60 %Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč.Parcela číslo: 2618Ocenění podle odstavce: 3Průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území (podle vyhlášky MZ č. 358/2011 ze dne 22.11.2011): 10,65Kč/m 2Upravená průměrná cena : 17,04 Kč/m 2Plocha parcely: 1133 m 2Celkem parcela: 19 306,32 KčCelkem:19 306,32 Kč4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42)a) Trvalé porostyOceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem.Číslo parcely: 848Cena za 1 m 2 podle §28: 124,64 KčPokryvná plocha porostu: 100 m 2Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná révaKoeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,045Výpočet ceny porostu: 124,64 Kč x 100 m 2 x 0,045 = 560,88 KčCena zjištěná:560,88 Kč- 10 -

Rekapitulace zjištěných cen1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a)a) Rodinný dům 2 316 579,54 KčMezisoučet pro § 26a: 2 316 579,54 Kč2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)a) Pozemek p.č.848 35 148,48 Kčb) Pozemek p.č.849 9 172,40 KčMezisoučet pro § 28: 44 320,88 Kč3) Zemědělské pozemky (§29)a) Pozemek p.č.2618 19 306,32 KčMezisoučet pro § 29: 19 306,32 Kč4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42)a) Trvalé porosty 560,88 KčMezisoučet pro § 42:560,88 KčA) Cena nemovitosti celkem: 2 380 770,00 Kč(Zaokrouhleno na desítky Kč)Slovy: Dvamiliónytřistaosmdesáttisícsedmsetsedmdesát korun českýchB) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metodaPro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostípřibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí,kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořenéna základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci skolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetovýchserverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. Sohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti byl shledán počet srovnávacíchnemovitostí (4) jako postačující.V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné”se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu snejvětší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejnýmkonstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydleníapod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu srealitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze všakbez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé cenyprecizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažovánajako cena výsledná.Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domumá rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti icentra města.- 11 -

Výpočet porovnávací hodnotyLokalitaUžitnáplochaPozemek Požadovaná cena Jednotková cena KoeficientcelkovýUpravená cenaPopis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K cFotom 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2Valtice, okr. Břeclav 125,00 658 1 800 000 14 400 0,90 12 960RD 5+1 ve Valticích. Jedná se o cihlový podsklepený RD o celkové ploše 656m2. V přízemí 3+1 skoupelnou, v patře další dvě místnosti s možností další půdní vestavby.Vytápění je zajištěnoústředním topením s kotlem na pevná paliva ( plyn před domem), ohřev vody el.bojler, v domějsou dřevěná kastlová okna, podlahy beton, el. 220/380, voda a kanalizace obecní, Před domemzahrada o výměře 244m2, za domem dvůr. RD na klidném místě v centru Valtic. Stav nemovitostidobrý.Nabídka RK - Schmindt Reality, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.800.tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí -Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Lepší provedení-samostatný dům, horšívybavení; Stáří, technický stav - Bez zásadní rekonstrukce v horším technickém stavu; Vlivpozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž neníkrytá garáž;Valtice, okr. Břeclav 150,00 1 460 1 750 000 11 667 0,91 10 617Řadový, rohový, přízemní rodinný dům u hlavní silnice s velkou zahradou a vjezdem Dům lzevyužít jako dvougenerační, k bydlení i podnikání - zastavěná plocha 489 m2. Je zde vstupníchodba, ze které se vchází do obývacího pokoje, kuchyně, ložnice a dětského pokoje, samostatnéWC a koupelny s vanou. Dále se z chodby vchází do haly, za kterou je další kuchyně s komorou advěma prostornými pokoji. Stavba je z větší části podsklepená, postavena v r. 1938 a částečnárenovace proběhla v r. 1976. Veškeré IS (městská kanalizace, elektřina, plyn, městská voda),velmi dobrý tech.stav. Vytápění ÚT plynové, na dvoře je vlastní studna. Předností této nemovitostije její poloha, samostatný vstup na pozemek vedle domu a velká zahrada - 1.460 m2Nabídka RK -ESKO-MAX, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.750.tisíc Kč, publikováno na serveruwww.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí -Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový, horší vybavení; Stáří,technický stav - Bez zásadní rekonstrukce, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku -O hodně větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Navíc garáž;Valtice, okr. Břeclav 117,00 512 1 200 000 10 256 1,00 10 256RD 6+1 ve Valticích Nabízíme k prodeji patrový, řadový RD 6+1 ve Valticích. Dům je světlý, dobředispozičně řešený,určený k rekonstrukci. V přízemí je kuchyně,tři pokoje a WC.V patře obývacípokoj, ložnice, dětský pokoj a vstup na půdu.Půdní prostory jsou vhodné k vybudování dalšíbytové jednotky.Dům lze využít jako dvougenerační, k bydlení i podnikání,možnost přebudovánína penzion. K domu náleží kůlna a zahrada za domem. Dům je napojen na veškeré IS.Klidnálokalita v blízkosti zámku. Ve Valticích je veškerá občanská vybavenost.Velmi dobrá dostupnostdo Brna -60 km, Břeclavi-10 kmNabídka RK - SDK Reality, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.200.tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Dům taktéž bez vedlejších staveb, méně místností; Lokalita, prostředí -Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům s horším vybavením;Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku -Srovnatelný pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž není krytá garáž;- 12 -

Valtice, okr. Břeclav 70,00 641 1 124 325 16 062 0,82 13 171Rodinný dům 2+1, nacházející se v klidné, okrajové části obce. Dům není podsklepený a jenapojen na přípojku vody a elektro. Odpadní vody jsou svedeny do jímky na vyvážení. V zahraděza domem je studna. Před domem je vybudováno parkovací stání pro osobní automobil. Součástíprodeje je též pozemek o výměře 360 m2 vedle domu, vhodný jako stavební místo pro nový RD.Celková plocha pozemku činí 641m2.Nabídka RK - SLAVIA, s.r.o.- Břeclav, nabízená cena 1.124.tisíc Kč, publikováno na serveruwww.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Taktéž dům bez vedlejších staveb, málo místností; Lokalita, prostředí -Srovnatelná lokalita - Valtice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům s lepším vybavením;Stáří, technický stav - Novější nemovitost v lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikostpozemku - O málo větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž není krytá garáž, aleparkovací stání;Průměrná cena 11 751 Kč/m 2Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 179,85 m 2Porovnávací hodnota2 113 417 KčBylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná(obvyklá) cena nemovitosti - tj. rodinného domu čp. 48 postaveném na pozemku p.č. 848 s příslušenstvím a ostatními pozemkydle LV 825 (včetně samostatného pozemku p.č. 2618 v extravilánu města) pro obec Valtice, k.ú. Valtice na Moravě, okresBřeclav, může dosáhnout:2.113.417 KčB) Cena nemovitosti celkem: 2.113.417,00 Kčslovy: dvamiliónystotřinácttisícčtyřistasedmnáctkorun českých (Kč)REKAPITULACE OCENĚNÍKe stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracováníodhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkovérealizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metodyporovnávací tržní.A) Ocenění dle vyhlášky 2.381.000 KčB) Tržní ocenění - porovnávací způsob 2.113.000 KčVzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušenostía znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 48 postaveném na pozemku p.č. 848 spříslušenstvím a ostatními pozemky dle LV 825 (včetně samostatného pozemku p.č. 2618 v extravilánu města) proobec Valtice, k.ú. Valtice na Moravě, okres Břeclav , na cca :2.100.000, - Kč(Zaokrouhleno na tisíce Kč)Slovy: dvamiliónystotisíckorun českých- 13 -

Seznam příloh:počet stran A4 v příloze:Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětnénemovitosti ze dne 18.6.20121Výpis z KN podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice , okres Břeclav ze dne 18.6.2012 1Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 s vyznačenímpředmětné nemovitosti1Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice s vyznačením polohy domu č.p. 48 1Fotodokumentace domu čp.48, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2012 2Koncesní listina:Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad,pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217K o n c e s n í l i s t i n avydaná fyzické osoběIng. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICEpro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovitéKoncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 nadobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.Znalecká doložka==============Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr.913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek jezapsán pod poř. č. 257-84/2012 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.V Praze dne 27.09.2012.Ing. Petr KřivánekKomenského 716JEMNICE675 31- 14 -

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce proocenění předmětné nemovitosti ze dne 18.6.2012- 15 -

Výpis z KN podle LV č.825 pro obec Valtice, k.ú. Valtice , okres Břeclav ze dne18.6.2012- 16 -

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Valtice ze dne 18.6.2012 svyznačením předmětné nemovitosti- 17 -

Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Valtice s vyznačením polohy domu č.p. 48- 18 -

Fotodokumentace domu čp.48, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2012Čelní pohledZadní pohledPohled do dvoraZahradaVinný sklepPracovnaSprchový kout v 1.PPKuchyně- 19 -

LožniceKoupelnaPokojPokojSchodištěPohled na zahradu- 20 -