ZNALECKÝ POSUDEK č. 1593 – 323 / 2012 - OKdrazby.cz

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012Povrch podlah:dle účelu užití místnosti: lepené PVC, xylolitová mazanina, vlýskyVytápění:ústřední do litinových radiátorů s termostatickými hlavicemiOhřev teplé vody:zajišťován dálkově, teplovodní rozvodyVnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení:WC splachovací oddělené odkoupelny; v koupelně umyvadlo,vanaVnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: rozvod je proveden do kuchyněElektroinstalace:na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalovánVýtahy: nejsou Vybavení kuchyní: neníDispozice:1.PP: technické a skladové místnosti (sklepy)1.NP – 4.NP: bytové jednotkySrovnávací parametry:NázevUžitnáplocha[m 2 ]Pokoj 18,70Pokoj 13,94Kuchyň 7,50Předsíň 7,92Koupelna 2,13WC 0,94Sklep 2,89Lodžie 3,20Celkem 57,2210

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012Srovnávací kritéria:č. Kriterium Popis kritériaA – OBEC1 Velikost obce obyvatel 60679, z toho 42232 v produkt. věku2 Správa, úřady magistrát města, pošta, policie3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku4 Přírodní okolí dobré5 Obchod a služby veškeré6 Školství základní školy, střední školství7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, poliklinika8 Kultura, sport dostatečné vybavení9 Ubytování dostatečná kapacita10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka11 Životní prostředí dobréB – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná15 Konfigurace terénu rovinatý terén16 Převládající zástavba bydlení17 Parkovací možnosti v ulici před bytovým domem nehlídané18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno19 Územní plán schválený úz. plán20 Inženýrské sítě v obci všechnyC – VLASTNÍ NEMOVITOST21 Typ stavby vhodný22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti23 Regulace nájemného žádná24 Výskyt radonu neměřeno25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše)27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou28 Technická hodnota stavby viz níže29 Údržba stavby průměrná30 Pozemky celkem 341 m 2Technický stav:Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobéživotnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivemdlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině podlahových finálníchvrstvách, vnitřních zařizovacích předmětech ZTI . Dále chybí dveřní křídla do pokojů a vodovodníbaterie v koupelně a v kuchyni. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti drobnýchoprav vnitřních omítek, obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsoufunkční již neodpovídají nárokům současného standardu.11

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012Rizika ekonomické povahy:Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na rekonstrukci a opravy.Stanovení jejich výše je závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novýmvlastníkem.Závady právní povahy:Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5269 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavníprávo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekučnířízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.Srovnávací nemovitosti (SN):1) byt 2+1Nabídková cena:599 000,- KčUpravená nabídková cena: 9820,- Kč za m 2Adresa:V Aleji, RájBudova:PanelováStav objektu:Velmi dobrýPodlaží počet: 5Podlaží umístění: 3.podlažíPlocha užitná:61 m2Plocha podlahová: 59 m2Sklep:2 m2Topení:Ústřední dálkovéPlyn:PlynovodElektřina:230VPopis:Byt 2+1 v Karviné - Ráji, zateplený s plast. okny. V bytě jsou plovoucí podlahy, v koupelně dlažba, vchodbě do kuchyně je pracovní kout.Zdroj:Realitní kancelář STING, s.r.o.Fryštátská 64/9, 73301 KarvináTelefon: 800 103 010 www.rksting.cz12

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20122) byt 2+1Nabídková cena:470 000,- KčUpravená nabídková cena: 8246,- Kč za m 2Adresa:Březová, RájBudova:PanelováStav objektu:DobrýPodlaží počet: 5Podlaží umístění: 5.podlažíPlocha užitná:57 m2Plocha podlahová: 55 m2Balkón:2 m2Parkovací stání: AnoVoda:Dálkový vodovodTopení:Ústřední dálkovéPlyn:PlynovodOdpad:Veřejná kanalizaceElektřina:230VPopis:Byt 2+1 s balkónem v Karviné s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu. Kuchyňská linka,koupelna, WC, podlahy v pokojích parkety. Revitalizace domu je plánovaná v r. 2013.Zdroj:Realitní kancelář SENREALIT Morava s.r.o.Hrnčířská 65/2, 73301 Karvináwww.senrealit.cz13

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20123) byt 2+1Nabídková cena:499 000,- KčUpravená nabídková cena: 8603,- Kč za m 2Adresa:Březová, RájBudova:PanelováStav objektu:Velmi dobrýPoloha domu:ŘadovýZástavba:ObytnáTyp domu:PatrovýPodlaží počet: 4Podlaží umístění: 4.podlažíPlocha užitná:58 m2Sklep:AnoVoda:Dálkový vodovodTopení:Ústřední dálkovéPlyn:PlynovodOdpad:Veřejná kanalizaceElektřina:230VPopis:Byt 2+1 v Karviné. Byt je ve čtvrtém patře s balkonem. Dům se nachází v klidné lokalitě.Kombinované jádro. V bytě plovoucí podlahy, koupelna a WC s keramickou dlažbou.Zdroj:Realitní kancelář Reality IQSenovážné náměstí 1464/6, 11000 Prahawww.realityiq.cz14

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20124) byt 2+1Nabídková cena:630 000,- KčUpravená nabídková cena: 11520,- Kč za m 2Adresa:Víta Nejedlého, RájBudova:PanelováStav objektu:Velmi dobrýPoloha domu:ŘadovýZástavba:ObytnáTyp domu:PatrovýPodlaží počet: 4Podlaží umístění: 2.podlažíPlocha užitná:56 m2Sklep:2 m2Parkovací stání: AnoVoda:Dálkový vodovodTopení:Ústřední dálkovéPlyn:PlynovodOdpad:Veřejná kanalizaceElektřina:230VPopis:Byt 2+1 v Karviné. Dům se nachází v klidné lokalitě.Zdroj:Realitní kancelář Reality IQSenovážné náměstí 1464/6, 11000 Prahawww.realityiq.cz15

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20125) byt 2+1Nabídková cena:660 000,- KčUpravená nabídková cena: 11786,- Kč za m 2Adresa:Kosmonautů, RájBudova:PanelováStav objektu:Velmi dobrýPodlaží počet:5 včetně 1 podzemníhoPodlaží umístění: 4.podlažíPlocha užitná:56 m2Plocha podlahová: 54 m2Sklep:2 m2Voda:Dálkový vodovodPlyn:PlynovodOdpad:Veřejná kanalizaceElektřina:230VPopis:Byt 2+1 v Karviné. Dům prošel částečnou revitalizací, v bytě plastová okna, plovoucí podlaha,obložkové dveře se zárubněmi, omítky, bez kuchyňské linky.Zdroj:Realitní kancelář M&M reality holding a.s.Krakovská 1675/2, 11000 PrahaTelefon: 800 100 446www.mmreality.cz16

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20126) byt 2+1Nabídková cena:479 000,- KčUpravená nabídková cena: 8554,- Kč za m 2Adresa:Haškova, RájBudova:PanelováStav objektu:Velmi dobrýPoloha domu:V blokuZástavba:Obchodní a obytnáTyp domu:PatrovýPodlaží počet:4 včetně 1 podzemníhoPodlaží umístění: 4.podlažíPlocha užitná:56 m2Lodžie:2 m2Sklep:2 m2Voda:Dálkový vodovodTopení:Ústřední dálkovéPlyn:PlynovodOdpad:Veřejná kanalizaceElektřina:230VPopis:Byt 2+1 v Karviné. Dům prošel kompletní revitalizací (střecha, okna, zateplení, fasáda, vchod). Bytje v původním zachovalém stavu. Obývací pokoj se zasklenou lodžií. V kuchyni je zachovalá linka asporák. V předsíni jsou vestavěné skříně, koupelna s vanou, WC oddělené.Zdroj:Realitní kancelář Reality IQSenovážné náměstí 1464/6, 11000 Prahawww.realityiq.cz17

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012Započítaná podlahová plocha bytu = 51,13 m 2Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 3,20m 2 * 0,17 = 0,54 m 2Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,89 m 2 * 0,10 = 0,29 m 2Podlahové plochy - celkem: = 51,96 m 2Výpočet indexu cenového porovnáníIndex vybavení:Název znaku č. V i1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,002. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00sklad3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,004. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,005. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00částečný výhled6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10nebo umakartové bytové jádro7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,009. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,0010. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III 0,85provedení menších stavebních úprav)Koeficient pro stáří 30 let: 0,909Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,689i = 1Index polohy:Název znaku č. P i1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,002. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,003. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,004. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02výborné dopravní spojení5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,006. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,007. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,008. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,008Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020i = 1Index trhu s nemovitostmi:Název znaku č. T i1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10nižší než nabídka20

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20122. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (veII 0,00spoluvlastnictví)3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,003Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900i = 1Celkový index I = I V * I P * I T = 0,689 * 1,020 * 0,900 = 0,633Ocenění:Cena upravená CU = IPC * I = 17 475,- Kč/m 2 * 0,633 = 11 061,68 Kč/m 2CP = CU * PP = 11 061,68 Kč/m 2 * 51,96 m 2 = 574 764,89 KčCena stanovená porovnávacím způsobem = 574 764,89 KčÚprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:Zjištěná cena pozemku: 232 584,06 KčSpoluvlastnický podíl: 844 / 10 000Hodnota spoluvlastnického podílu:232 584,06 Kč * 844 / 10 000 = 19 630,09 KčSpoluvlastnický podíl na pozemku + 19 630,09 KčBytová jednotka č. 702/12 - zjištěná cena = 594 394,98 KčVýsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:594 400,- Kč21

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 20123 VYHODNOCENÍKomparativní metoda - srovnání na realitním trhuOcenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování490 000,- Kč594 400,- KčNa základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacíchkritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledkůpoužitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:490 000,- Kč22

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012C REKAPITULACEObvyklou cenu bytové jednotky č. 702/12 v budově bytového domu č.p. 702 (LV č. 4460), částobce Ráj, ul. Olbrachtova č.or. 17, stojícího na pozemku parc.č. 501/10, k.ú. Ráj, obec Karviná,včetně spoluvlastnického podílu ve výši 844/10000 na společných částech domu č.p. 702 a napozemcích parc.č. 501/10 a 501/463, zapsáno na LV č. 5269 vedeného KÚ pro Moravskoslezskýkraj, KP Karviná, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:490 000,- Kčslovy: Čtyřistadevadesáttisíc korun českýchD ZNALECKÁ DOLOŽKAZnalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutíministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZNze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: proobor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1593 – 323 / 2012 deníku znaleckého ústavu.Otisk znalecké pečetě:V Hradci Králové dne 27.07.2012Podpis za znalecký ústav:Ing. Milan Bálekjednatel společnostiOdhadci a znalci CZ, s.r.o.Přemyslova 38/1285500 08 Hradec Králové23

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 1593 – 323 / 2012E PŘÍLOHY1. Barevná fotodokumentace2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5269, k.ú. Ráj, získaný prostřednictvím Dálkového přístupudo Katastru nemovitostí dne 3.1.20123. Snímek katastrální mapy24

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.Příloha: Fotodokumentace

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.Příloha: Fotodokumentace

Okres:VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 03.01.2012 12:15:02CZ0803 KarvináObec:598917 KarvináA Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor PodílVlastnické právoSJM Ihaz Dominik a Ihazová Zuzana, Olbrachtova 702/17, Ráj,734 01 Karviná 4SJM = společné jmění manželůBJednotkyČ.p./Č.jednotkyZpůsob využitíBudovaParcelyVlastnictví bytu a nebytového prostoruVyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 129EX 905/09 pro Soudní exekutor Jaroš Petr,Mgr.Kat.území: 663981 Ráj List vlastnictví: 5269NemovitostiV kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řaděZpůsob ochranyRáj, č.p. 702, LV 4460, byt.dům771224/5233786022/5197Podíl na společnýchčástech domu a pozemku702/12 byt 844/10000na parcele 501/10501/10501/463zastavěná plocha a nádvoříostatní plochazeleň212m2129m2B1 Jiná práva - Bez zápisuC Omezení vlastnického právaTyp vztahuOprávnění proPovinnost ko Zástavní právo smluvník zajištění:- pohledávky s příslušenstvím do celkové výše 710 000,- Kč- budoucích pohledávek s příslušenstvím do výše 426 000,- Kč,které vzniknou nejpozději do 31.12.2037Stavební spořitelna ČeskéJednotka: 702/12V-2364/2007-803spořitelny, a.s., Vinohradská1632/180, Praha 3, Vinohrady,130 11, RČ/IČO: 60197609Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.06.2007. Právní účinkyvkladu práva ke dni 21.06.2007.V-2364/2007-803o Exekuční příkaz k prodejinemovitostiIhaz Dominik, Olbrachtova 702/17, Z-5889/2010-803Ráj, 734 01 Karviná 4, RČ/IČO:771224/5233, Jednotka: 702/12Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 129 EX-905/2009 -18 Exekutorský úřadChrudim - soudní exekutor Mgr. Petr Jaroš (129 Nc 1174/2009) ze dne 15.07.2010.Z-5889/2010-803o Nařízení exekuceListinaIhaz Dominik, Olbrachtova 702/17, Z-9293/2010-803Ráj, 734 01 Karviná 4, RČ/IČO:771224/5233Usnesení soudu o nařízení exekuce 50 EXE-2364/2010 -33 ze dne 27.10.2010.; uloženoNemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803.strana 1

DOkres:Typ vztahuOprávnění proJiné zápisyVÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 03.01.2012 12:15:02CZ0803 KarvináPovinnost kObec:Kat.území: 663981 Ráj List vlastnictví: 5269598917 Karvinána prac. KarvináZ-9293/2010-803o Exekuční příkaz k prodejinemovitostipovinný: Ihaz Dominik r.č. 771224/5233Jednotka: 702/12Z-9340/2010-803Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 97EX-8142/2010 -21 Exekutorský úřadBrno-město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban (50 EXE 2364/2010) ze dne03.12.2010.Z-9340/2010-803oTyp vztahuVztah proVztah kNepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručendne 21.12.2010Kooperativa pojišťovna, a.s.,Vienna Insurance Group, Templová747/5, Praha 1, Staré Město, 110 01Praha 01, RČ/IČO: 47116617ListinaVyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 129EX 905/09 pro Soudní exekutor Jaroš Petr,Mgr.V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řaděJednotka: 702/12Z-9846/2010-803Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 132 EX-11722/2010 -8/Ri Exekutorský úřad Praha 2 - soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych zedne 21.12.2010.Z-9846/2010-803ENabývací tituly a jiné podklady zápisuListinaoSmlouva kupní ze dne 29.06.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.07.2007.V-2801/2007-803Pro: Ihaz Dominik a Ihazová Zuzana, Olbrachtova 702/17, Ráj, 734 01 RČ/IČO: 771224/5233Karviná 4786022/5197FVztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám- Bez zápisuUpozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušnémvýpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovýmiprostory.Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803.Vyhotovil:Český úřad zeměměřický a katastrální - SCDVyhotoveno:03.01.2012 12:32:29Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803.strana 2