미국금융위기의 부채화·탈부채화 ê³¼ì • 및 국내 부동산 ... - í•œêµ­ê²½ì œí•™íšŒ

년 후반 및 2007년 강남의 집값은 약 20%에 미치
는 과대평가가 있었던 것으로 나타나고, 그 이외에
는 최근 10% 이상의 과대평가가 지속적으로 있었
던 지역이 없었던 것으로 조사되고 있다(
참조). 또한, 동 연구에서는 우리나라 주택가격이
2000년대에 들어서 이자율, 가계소득 등의 거시·
경제변수가 더욱 중요한 결정요인이 되는 ‘레짐변
화’(regime-switching)가 있었음을 보고하고 있다.
그러나, 1997년의 외환위기 당시 우리나라 주택
가격은 안정적인 추세를 보이고 있었으나, 위기의
진행과정에서 이자율상승, 가계소득의 하락과 같은
거시경제변수의 악화로 인하여 총 30%에 달하는
하락폭을 보이게 된다. 따라서 현재의 금융위기 상
황에서도 외부충격요인에 의한 가격하락 가능성은
크다고 하겠다. 에서 보는 바와 같이, 실제
로 우리나라의 주택가격은 2008년 중반 이후 모형
예측치 대비 전 지역에서 하락하고 있는 것으로 나
타나고 있고, 이는 주택시장에서의 미래가격상승에
대한 기대심리가 떨어지고 있는 것으로 해석할 수
있다.
주택가격의 과대·과소평가 분석 (모형예측 대비 2000-2008)
출처: 조만 (2009)
한편, 우리나라의 주택공급은 지난 4-5년간 장
기 추세에 미치지 못했던 것으로 나타나고 있다. 다
만 수도권의 건축규제로 인하여 지방의 주택공급이
2006년까지 지속적으로 늘어난 결과, 지방신규주택
의 미분양문제가 심각한 상태이고, 향후 경제여건이
악화되는 경우 해당지역의 주택가격이 더 큰 폭으로
산가치의 상승에 대한 수요라고 규정할 수 있는데, 이와 같은 기대심리는 보편적으로 존재하고 있는 것으로 조사
되고 있다. (Case and Shiller(2004) 참조) 그러나 이를 실증적으로 증명하는 것은 버블의 존재와 사용되는 모형
에 대한 동시검증(joint test)의 성격으로 인하여 일반적으로 가능하지 않은 것으로 알려져 있다.
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한국경제포럼 ∙ 제2집 제1호