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미국발행채권의 예상 신용손실액(1조 4천억 달러)의 구성 출처: IMF (2008) 4.2 주택시장 및 실물경제의 침체 향후 부실채권 규모와 더불어 미국 실물경제와 금융시장에 중요한 영향을 미칠 수 있는 또 하나의 변수가 미국 주택가격이라고 하겠다. 이는 주택가격 의 하락이 소비침체와 건설경기 부진으로 인하여 실 물경기에 주는 악영향, 모기지론의 채무불이행 증가 로 인한 부실채권의 확대, 그리로 이로 인한 금융시 장에서의 불안감 확산과 투자심리의 위축으로 이어 질 수 있기 때문이다. 현재 미국의 주택가격은 2006년 6월의 고점 이 후 전국적으로 약 20%, LA와 Miami 등의 지역은 약 30% 하락한 상태이고, Robert Shiller 등의 이 분야 전문가들은 앞으로도 미국의 주택가격이 10% 이상 더 하락할 것으로 보고 있다. 전국주택가격이 서브프라임 모기지시장이 확대되기 시작한 2003년 의 수준으로 회귀 하는 것을 가정하면 이는 약 37% 의 조정이 있을 것으로 예상할 수 있고, 따라서 앞 으로도 15% 이상의 가격하락이 있을 것으로 예상 해 볼 수 있다. 그러나 주택가격의 하락폭이나 반등시기에 대해 서는 정확한 예측이 가능하지 않은 상태라고 할 수 있고, 따라서 ‘공급 재고량’(Months Supply, MS)등 이 중요한 추가지표로 사용될 수 있다고 하겠다. MS는 시장에 매물로 나와 있는 주택의 총량을 지난 달의 거래량으로 나눈 지표로, 현재 미국 전역을 기 준으로 약 12개월의 평균치를 보이고 있다(참조). 이는 장기평균 6개월의 2배에 달하는 수치 이고, 장기평균 부근으로 회귀하는 시기가 미국 주 택시장의 저점이 될 것으로 예상할 수 있다. 미국 신규주택건설추세가 향후 사태해결의 또 하 나의 주요 지표로 관찰될 수 있다. 이에 관련해서 Leamer (2008)는 1950년 이후 미국에서 있었던 10 번의 경기침체기 중 8번이 신규주택건설 등 주택시 장경기 관련 변수가 가장 정확한 선행지표였음을 보 여주고 있다. 미국 경기침체를 전후하여 신규주택에 대한 투자의 순환성이 가장 크고, 그 다음으로 내구 재(자동차, 가구 등)에 대한 투자가 뒤따르고 있다. 따라서, 미국 주택건설업계의 침체상황이 끝나는 시 점 또한 상황반전을 가늠할 수 있는 중요한 지표라 고 하겠다. 58 한국경제포럼 ∙ 제2집 제1호
미국 주택재고량 (Months Supply) 추세 (단독주택과 다세대주택) 자료출처: US National Association of Realtors 마지막으로 미국의 소비지출 증가율이 향후 사태 진전을 결정 짓는 또 하나의 주요 지표라고 하겠다. 이 지표는 1990년대 초 2.9%의 하락 이후 지난 20 여 년간 지속적으로 상승하여 왔다. 그러나 2008년 3/4분기 3.8%의 큰 폭으로 하락하였고, 전문가들은 4/4분기에도 하락세가 이어질 것으로 보고 있다. 역 대 가장 큰 분기당 하락폭은 1980년대 초의 8.9% 였다. 2008년 3/4분기의 하락이 여기에는 미치지 못하고 있으나, 향후 하락추세에 따라 1980년대 침 체기를 능가할 수 있다고 하겠다. 5. 교훈의 정리 2008년 초부터 미국의 연방준비은행(이하, 연준) 과 재무성을 비롯한 정책당국들은 유동성공급 등을 통한 금융시장 불안요인의 제거, 모기지 차입자 재 융자 등을 통한 소비자 지원, 그리고 재정지출 확대 를 통한 실물경제 활성화 등의 정책대응을 하고 있 다. 현재의 금융위기와 미국정부의 대응에 나타난 주요 교훈은 다음의 4가지로 정리할 수 있다: 즉, 신 상품에 대한 금융감독; 부동산시장의 버블과 정책대 응; 경기역행적 (counter-cyclical) 대출기능의 중요 성; 그리고, 자료의 구축 및 활용이 포함되었다. ∙ 신상품의 금융감독: 3장에서 설명한 바와 같이, 미국의 민간 모기지시장은 1980년대 이후 GSE의 다양한 양수기준을 충족하는 ‘프라임론’ 시장과 그렇지 못한 ‘비프라임’론 시장으로 구 분된다. 2000년대 초 서브프라임 모기지대출의 증가는 긍정적인 측면에서 미국의 주택금융서 비스에서 소외된 계층에 대한 서비스 확대로 볼 수 있다. 그러나, 이를 위하여 사용된 모기 지·MBS상품에 대한 리스크관리의 실패, 그리 고 이에 따라 발생한 유동화 및 헷징상품 거래 에 있어서의 정보 비대칭성이 시장소멸(market run)로 이어졌고, 그 파급효과가 전체 금융시스 템과 실물경제 전반에 큰 충격을 주었다고 할 수 있다. 이 사건이 현재 빠르게 성장하고 있는 우리나라의 주택금융시장에 주는 교훈은 두 가 미국금융위기의 부채화·탈부채화 과정 및 국내 부동산금융시장에 주는 교훈 59
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Page 11 and 12: mortgage)로 이루어져 있다.
Page 13: 정하였고; 마지막으로, AIG
Page 17 and 18: Gramlich(2007)는 미국 대도시
Page 19 and 20: 부동산 PF대출의 연체율 현
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Page 23 and 24: 지시장에서의 유동성 확보
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