Mitteeluruum - Tallinn

Eksperthinnangu nr: 0704/0510H 

Käsitletav objekt: 

Omandivorm: 

Objekti aadress: 

Mitteeluruum (3-toaline korter) 

Kinnistu (korteriomand) 

Tallinna linn, Haabersti linnaosa, 

Ehitajate tee 115-M66 

Tellija: 

Tellija esindaja: 

Tallinna Linnavaraamet 

Vabaduse väljak 10, 10146 Tallinn 

Kaie Põldsepp 

Tel 640 4850 

Eksperthinnangu eesmärk: Korteriomandi turuväärtuse hindamine 

enampakkumise alghinna määramiseks 

Turuväärtus: 

570 000 krooni 

Hindamine teostatud: 07.aprill -11. mai 2010 

Hindaja: 

Kinnitaja: 

.................................................... .................................................... 

Raili Kangur 

Timo Tammaru 

Kutseline hindaja 


Elamispinna atestaat EH 050106 Üldatestaat AKH 090506 

Tel 668 4700 Tel 668 4700 

Mob 529 6240 Mob 5342 6224 

Eksperthinnangus on 14 lehekülge + Lisad 

Kõik lehed on hindaja poolt allkirjastatud.

Sisukord 

1. Hindamise alused .................................................................................................. 3 

2. Hindamise lähteülesanne ...................................................................................... 3 

3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus ......................................................... 3 

4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine ........................................ 3 

5. Omand .................................................................................................................. 4 

6. Objekti kirjeldus ..................................................................................................... 4 

6.1 Asukoht ............................................................................................................ 4 

6.2 Krunt ................................................................................................................ 5 

6.3 Korterelamu ..................................................................................................... 5 

6.4 Mitteeluruum .................................................................................................... 6 

7. Hindamine ............................................................................................................. 6 

7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid ........................................................................ 6 

7.3 Turuväärtuse leidmine .................................................................................... 10 

8. Hindamistulemus ................................................................................................. 13 

9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ................................................................... 14 

Eksperthinnangu lisad ............................................................................................. 15 

Asukoha skeem ................................................................................................... 15 

Fotod ................................................................................................................... 16 

Mitteeluruumi plaan .............................................................................................. 19 

Registriosa ärakiri kinnistusraamatust .................................................................. 20 

Eksperthinnang nr 0704/0510H 

Korteriomand (mitteeluruum) 



2 

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 

Rävala pst 3, 10143, Tallinn 

Hindaja Raili Kangur

1. Hindamise alused 

Hindamise alusteks olid: 

- Eesti Vabariigi seadusandlus 

- Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, 2005–2009 

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks 

2. Hindamise lähteülesanne 

Objekti turuväärtuse hindamine enampakkumise alghinna määramiseks. 

Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei 

eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei 

ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete 

olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning 

teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide 

maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama 

saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit 

vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et 

hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on 

kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes 

esitatud väärtust. 

3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus 

Hindamise lähteandmed 

- Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri 29.03.2010 nr 2.1-7/1711 

- Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 06.04.2010 

- Hoone 17. korruse plaan ja ruumide eksplikatsioon, Tallinna TIB, 25.01.1985 

- Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee 

- Maa-ameti Geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee 

- Tellija esindaja pr Kaie Põldsepp suuline informatsioon 

Objekti ülevaatus 

- Objekti ülevaatuse kuupäev on 07.04.2010 

- Teostatud on objekti väline ning siseruumide ülevaatus. Piirdutud on visuaalse 

vaatlusega, kasutatud ei ole erivahendeid 

- Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Raili Kangur poolt ja tellija 

esindaja pr Kaie Põldsepp juuresolekul 

- Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust 

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, 

varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad 

on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida 

ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja 

kattematerjalide laitmatust. 

4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine 

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: 

- hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene 

- objekt on omandatud vastavalt seadustele 

- objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda 

- objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud 





3 




Käesolevat eksperthinnangut ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale 

hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas 

ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat eksperthinnangut soovitakse 

avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 

Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja 

selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda 

kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 

5. Omand 

Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 06.04.2010 

Omandivorm 

kinnistu (korteriomand) 

Uus registriosa nr 14979901 

Objekti aadress Tallinna linn, Haabersti linnaosa, Ehitajate tee 115-M66 

Katastritunnus 78406:603:0057 

Krundi pindala 831 m 2 

Sihtotstarve elamumaa 95%, ärimaa 5% 

Mõttelise osa suurus 809/41284 

Reaalosa suurus 80,90 m 2 

Omanik 

Tallinna linn 

Koormatised 

kanded puuduvad 

Hüpoteegid 

kanded puuduvad 

6. Objekti kirjeldus 

6.1 Asukoht 

Asukoht 

Haabersti linnaosa, Väike-Õismäe asum 

Objekti paiknemine hoone paikneb Õismäe tee välisringil Ehitajate tee ääres 

Piirkonna hoonestus lähemas ümbruses paiknevad 1970- ja 1980-ndatel 

aastatel ehitatud 5- ja 9-korruselised korterelamud, 

tornelamud, Haabersti Linnaosavalitsuse hooned, 

erinevad ärihooned 

Parkimisvõimalused parkimisvõimalused on elamu ees 

Teeninduspunktid kaubandus- ja teenindusasutused paiknevad 

lähiümbruses 

Ühistransport 

autobussi- ja trollipeatused asuvad lähiümbruses 

Juurdepääsuteed 

asfaltkattega 

Keskkond 

saastatuse- ja müratase on keskmine, kuna elamu jääb 

suure liiklusega Ehitajate tee mõjusfääri. Piirkonnas 

esineb piisavalt kõrghaljastust. Tallinna magalarajoonide 

seas on piirkond keskmisest kõrgemalt hinnatud. Väike- 

Õismäe siseselt on asukoht keskmiselt hinnatud 





4 




6.2 Krunt 

Aerofoto: Krundi kuju ja paiknemine Ehitajate tee suhtes (alus: http://geoportaal.maaamet.ee) 

Üldandmed 

Pindala 831 m 2 

Hooned/rajatised 

korterelamu 

Haljastus 

hoonestamata krundiosa on murukattega 

Piirded 

puuduvad 

Kuju ja reljeef 

krunt on ruudukujuline ja tasase reljeefiga 

6.3 Korterelamu 

Üldandmed 

Hoone tüüp 

korterelamu 

Ehitusaasta 1983 

Elamu korruselisus 16 põhikorrus ja tehniline korrus 

Põhikonstruktsioonid: 

vundament 

raudbetoonplokkidest lintvundament 

kandekonstruktsioon raudbetoonist suurpaneelid 

katus 

rullmaterjaliga kaetud lamekatus 

Lift 

olemas 

Energiamärgis 

puudub 

Tehnovõrgud (alus – tellija esindaja suuline info) 

Veevarustus 

tsentraalne, linna võrk 

Kanalisatsioon 


Elekter 


Küte 

tsentraalne, linna võrk (soojuskandjaks vesi) 

Seisukord 

Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Elamut haldab korteriühistu. 

Elamu seisukord on välisel vaatlusel rahuldav. Elamu trepikodadele on paigaldatud 

fonolukusüsteemiga metalluksed ja uued postkastid. Tehnosüsteemide seisukorra 

kohta hindajal info puudub. 





5 




6.4 Mitteeluruum 

Kirjeldus 

Tegemist on tornelamu 17.korrusel (nn tehniline korrus) paikneva mitteeluruumiga. 

Hinnatavasse mitteeluruumi on pääs läbi tehnilise trepikoja ja rõdude. Liftiga on 

võimalik sõita elamu 16. korrusele ning seejärel tuleb läbida rõdud, millelt pääseb 

tehnilisse trepikotta. Trepikojast on sissepääs tehnilisele korrusele. 

Üldandmed 

Korrus 

17 korrus (viimane, nn tehniline korrus) 

Asukoht hoones 

mitteeluruum paikneb hoone keskel. Akendest avanevad 

vaated kahes suunas: Väike-Õismäe ja Mustamäe poole 

Üldpind 80,9 m 2 

Ruumijaotus 

2 esikut, 4 ruumi 

Rõdu/lodža 

2 rõdu 

Aknad 

plastikraamidel pakettaknad 

Uksed 

vineerkattega sileuksed 

Välisuks 

puituks 

Siseviimistlus 

Mitteeluruumi laed ja seinad on värvitud, põrandad on kaetud PVC-kattega. 

Tehnoseadmed 

Veevarustus 

Kanalisatsioon 

Elektrivarustus 

Küttekehad 

Pliit 

tsentraalne, ühenduskohad olemas 

tsentraalne, ühenduskohad olemas 

1-tariifne elektriarvesti 

malmradiaatorid 

puudub 

Seisukord 

Ülevaatuse põhjal otsustades on mitteeluruumi seisukord rahuldav. Suuremaid 

remont- ja parendustöid tehtud ei ole. Vahetatud on aknad. Lähtudes hinnatava 

objekti parimast kasutusest on vajalikud investeeringud planeeringu muutmiseks ning 

köögi ja sanitaarruumide ehitamiseks. Samuti on vajalikud investeeringud kõikide 

ruumide viimistluse uuendamiseks 

7. Hindamine 

7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid 

Turuväärtus (Market Value) 1 : 

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval 

üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale 

sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat 

müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma 

sunduseta. 

Parim kasutus (Highest and best use) 2 : 

Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus 

on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, 

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav 

1 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005, lk 5 

2 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 16,17 





6 




vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad 

olema üheaegselt täidetud. 

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) 3 : 

Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava 

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused 

hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse 

müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. 

Hindamiskuupäev 4 : 

kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne. 

Väärtuse kuupäev 5 : 

kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema 

hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas 

oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. 

Ülevaatuse kuupäev 6 : 

kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti ülevaatuse kuupäev peab alati 

eelnema hindamise kuupäevale. 

Majanduskeskkond 

Maailma lähiajaloo tõsiseima rahandus- ja majanduskriisi laiahaardelisusest annab 

tunnistust asjaolu, et tänavu on kogu üleilmne majandus languses. Euroalal on 

suurimad kukkujad Balti riigid. 

Allikas: EuroStat 

Eesti majanduse sügava languse põhjuseid saab otsida üleilmse majanduskriisi tõttu 

langenud välisnõudlusest ning kasvuaastate käigus tekkinud majanduse 

tasakaalustamatusest (palkade ja tootlikkuse ebakõla ning võlataseme liigkiire kasv). 

Võrreldes kõrgseisuga on Eesti majanduse maht vähenenud ligikaudu viiendiku 

võrra. 

Taastumist oodatakse esmajärjekorras väliskaubandusest tulusid teenivatest 

sektoritest. Mitmetel hinnangutel on ülemaailmse majanduse sügavaim 

langusperiood läbitud. Positiivse märgina võib välja tuua Euro kasutuselevõtuks 

vajalike Maastrichti kriteeriumite täitmise lävele jõudmist, mida on tunnistanud ka 









7 




IMF. Peamiseks kitsaskohaks Euroga liitumisel on inflatsioonikriteeriumi asemel 

saanud eelarvekriteeriumi täitmine (valitsussektori eelarvepuudujääk kuni 3% SKPst) 

Eelmise aasta majanduskasv oli ca -14,1%. 2010. aasta keskmiseks prognoosivad 

nii Eesti Pank kui Rahandusministeerium langust ca 2%. Uut tõusu oodatakse 2011 

aastal. 

Allikas: Statistikaamet 

Tarbijahinnaindeksi (THI) kasv võrreldes varasema aastaga oli 2009 aastal 

keskmiselt ca -0,1% ehk sisuliselt hinnad aastataguse ajaga võrreldes ei muutunud. 

Ka 2010. aastaks prognoositakse hindade püsimist samal tasemel. 

Keskmine palk ulatus 2009 a. IV kvartalis tasemele 12 259 krooni. Reaalpalk, milles 

on arvestatud ka tarbijahinnaindeksi mõju, langes neljandas kvartalis võrreldes 

aastataguse ajaga 4,6%. Aasta I, II ja III kvartalis oli vastavad näitajad olid 4,5%, 

4,1% ja 4,9%. 2010 aasta keskmise reaalpalga languseks prognoositakse ca 4,2%. 

Töötuse määr jõudis IV kvartalis Statistikaameti andmetel 15,5% tasemele, mis 

tähendab, et tööta oli ca 107 000 inimest. Käesoleva aasta keskmiseks töötuse 

määraks prognoositakse ca 16,7% (ca 115 000 inimest). Võrdluseks, perioodil 1997- 

2007 oli tööpuuduse määr keskmiselt 9,7% (ca 65 000 inimest), minimaalne oli 

tööpuudus 2007. aastal (4,7% ja 33 000 inimest). Eesti tööjõud kokku on viimase 10 

aasta jooksul kõikunud vahemikus 642 000 – 701 000 inimest. 

Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ning 

tarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist saavutas 17 viimase aasta madalaima 

tulemuse 2009. aasta märtsis. Alates teisest kvartalist on indeks tõusnud ulatudes 

aasta lõpuks 2008 aasta finantskriisi eelsele tasemele. 





8 




Allikas: Konjunktuuriinstituut 

Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük on võrreldes 2008. aastaga langenud 

keskmiselt ca 15%. Tulenevalt vähenenud sissetulekutest ning töö kaotuse hirmust 

on inimeste tarbimisotsused läbimõeldumad ja ratsionaalsemad. 

6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele Eestis kommertspankade poolt väljastatud 

kinnisvaralaenude intressidest, on langenud ajaloo madalaimale tasemele, s.o. alla 

1% piiri. Kinnisvaratehingute arv saavutas viimaste aastate põhja 2009 aasta I 

kvartalis. Keskmine tehinguhind oli madalaim 2009 aasta III kvartalis. Ennekõike on 

mõningast kasvu näidanud elamispindade hinnatase. 

Allikas: Statistikaamet 

Korterite turuülevaade 

2010. aasta I kvartalis oli turg sarnaselt 2009. aasta IV kvartaliga elavnenud, kuid 

siiski endiselt äraootav. Paljud inimesed, kes endale eelneva kinnisvarabuumi ajal 

suurt laenukoormust ei võtnud, on vahepealsel perioodil kogunud sääste, et uus kodu 

soetada kinnisvaraturu languse põhjas. Kuigi ajakirjanduses spekuleeritakse rohkelt 

kinnisvaraturu võimalikust põhjajõudmisest, ei julge paljud siiski veel uut elamispinda 

soetada. Jätkuv töötuse kasv ja majanduslangus on muutnud inimesed tuleviku eest 

kartlikuks. Hoolimata oluliselt langenud laenuintressidest ja laenutingimuste 

leevenemisest valib pank jätkuvalt väga hoolikalt kliente. Oluliselt on suurenenud ilma 

laenuta kinnisvarasoetajate osakaal. Sagenenud on ka kohtutäiturite poolt 

realiseeritavate sundmüügiobjektide müügitehingud, mis samuti viivad keskmisi 

tehinguhindu alla 

Tallinna magalarajoonide ehitamine algas 1960ndatel aastatel Mustamäel, jätkus 

1970ndatel ja 1980ndatel aastatel Õismäel ja lõppes 1990ndate aastate alguses 

Lasnamäe tagaosas. Magalarajoonide hoonestuse moodustavad valdavalt 5- ja 

9-korruselised korterelamud ning mõned kõrgemad tornelamud. Magalarajoonidest on 





9 




enim hinnatud Õismäe, tänu rohkele rohelusele ja elanikusõbralikule planeeringule. 

Mustamäel esineb küll kõrghaljastust, kuid elamufond on vanem ja korterite 

planeeringud kitsamad. Lasnamäe miinuseks on vähene haljastus ja suurem 

ehitustihedus. 

Hoolimata kinnisvaraturu langusest, on regulaarne nõudlus äärelinna korterite vastu 

püsinud läbi aastate. Määravateks teguriteks on selliste valikute puhul keskmisest 

soodsam hind. Lisaks usaldatakse ka vanade korterelamute kvaliteeti. Juhul kui 

soovitakse vahetada olemasolev elukoht pinnalt suurema või väiksema vastu, ollakse 

tihtipeale harjunud kohaliku elukeskkonna ja infrastruktuuridega ning otsustakse 

soetada uus kodu samasse piirkonda. Tüüpkorterite väärtust on viimasel kümnendil 

tõstnud ka aktiivne hoonete renoveerimisprotsess. Ka tüüpkorterite puhul muutub 

tähtsamaks parkimiskohtade olemasolu lähiümbruses. Arvestades asjaoluga, et 

linnakud on planeeritud ajal, mil autode arv oli tunduvalt väiksem, on parkimiskohtade 

olemasolu elamu juures muutumas üha tähtsamaks argumendiks ostuotsuse 

langetamisel. 

Haabersti tüüpkorterite osas on kõrgemalt hinnatud Õismäe siseringil paiknevad 

korterid, madalamalt on hinnatud Järveotsa ja Astangu piirkond. 

Tüüpkorterite järelturu keskmised tehinguhinnad Haabersti linnaosas (kevad 2010): 

remonti vajav 

kaasaegse remondiga 

1-toaline 

ca 33 m 2 

350 000 – 400 000 kr, 

s.o. 11 000 – 12 100 kr/m 2 

450 000 – 550 000 kr, 

s.o. 13 600 – 16 700 kr/m 2 

2-toaline 

ca 50 m 2 

500 000 – 550 000 kr, 

s.o. 10 000 – 11 000 kr/m 2 

600 000 – 750 000 kr, 

s.o. 12 000 – 15 000 kr/m 2 

3-toaline 

ca 65 m 2 

550 000 – 650 000 kr, 

s.o. 8 200 – 10 000 kr/m 2 

700 000 – 950 000 kr, 

s.o. 10 800 – 14 600 kr/m 2 

4-toaline 

ca 80 m 2 

650 000 – 750 000 kr, 

s.o. 8 000 – 9 500 kr/m 2 

800 000 – 1 000 000 kr, 

s.o. 10 000 – 12 500 kr/m 2 

Allikas: 1Partner Kinnisvara 

Haaberstis on pakkumisel ca 400 järelturu korterit. Neist ca 200 on 3-4-toalised. 

Paljud korterid on pakkumisel läbi mitme erineva vahendaja, kuid sellegipoolest on 

pakkumiste arv suur ja ületab nõudlust. Järgmisena toome välja valiku kõrgematel 

korrustel paiknevate suurte korterite pakkumistest: 

Aadress Suurus, m 2 Korrus Seisukord Pakkumishind, kr 

Järveotsa tee 2 107 9/7 Rahuldav/hea 830 000 

Ehitajate tee 113 181 16/tehniline korrus Rahuldav 1 690 000 

Ehitajate tee 113 67 16/13 Hea 1 200 000 

Ehitajate tee 147 65 16/10 Hea 899 000 

Allikas: City24 

7.3 Turuväärtuse leidmine 

Parima kasutuse analüüs 

Hinnatavaks objektiks on mitteeluruum, mis paikneb eluhoone viimasel nn tehnilisel 

korrusel. Hinnatava ruumi planeering, paiknemine hoones ja juurdepääs ruumile ei 

ole äriruumile sobilikud. Hinnatavates ruumides on tegutsenud varasemalt hobiklubi. 

Arvestades hinnatava ruumi eripärasid on eksperdi hinnangul selle parim kasutus 

külaliskorter (kodukontor). Ruumiplaneeringust lähtudes on hinnatavast 

mitteeluruumist võimalik ehitada 3-toaline korter. Tulenedes hinnatava objekti 

eripäradest ja keerulisest juurdepääsust on ostjate grupp piiratud. 





10 




Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõstvad tegurid: 

- paiknemine Tallinna magalapiirkondadest keskmisest kõrgemalt hinnatud 

Väike-Õismäe asumis 

- piirkonna hea infrastruktuur 

- korterelamusse on tehtud remondiinvesteeringuid 

- paiknemine kõrgelt hinnatud tornelamus 

- mitteeluruumi akendest avanevad avarad vaated ümbruskonnale 

- 2 rõdu 

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust alandavad tegurid: 

- halb juurdepääs ruumile läbi tehnilise trepikoja ja rõdude 

- mitteeluruum vajab remonti 

- puuduvad sanitaarruumid 

Hindamiskäik: 

Hinnatava objekti parimaks kasutuseks peame kasutust elamispinnana (kodukontor). 

Turuväärtuse leidmisel kasutame võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi aluseks on 

asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui 

sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara 

andmebaasi tehingunäiteid. Kohandamiseks on valitud näited, mis olid enim 

usaldusväärsemad ja hinnatava objektiga paremini võrreldavad. Kahe esimese 

võrdlusnäitena on valitud 4-toaliste korterite tehingute näited, kuna need on hinnatava 

objektiga muudelt parameetritelt kõige sarnasemad. Võrdlustehingute võrdlemiseks 

hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. 

Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti 

mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust. 

Objekt 

Võrdlusobjekt nr Võrdlusobjekt nr Võrdlusobjekt nr 

Hinnatav objekt 

1 

2 

3 

Aadress Ehitajate tee 115 Õismäe tee 81 Paldiski mnt 169 Ehitajate tee 113 

Objekti 

müügihind, kr 890 000 830 000 800 000 

Objekti 

müügihind, kr/m 2 

Kohandame 

pinnaühiku hinda 11 252 10 573 12 214 

Tehingu aeg veebr.10 apr.10 veebr.10 

Kohandus 1 0% 0% 0% 

Ajaldatud 

müügihind, kr/m 2 11 252 10 573 12 214 

Asukoht 

Väike-Õismäe/ Väike-Õismäe/ Väike-Õismäe/ 

Väike-Õismäe võrreldav 

võrreldav 

võrreldav 


Korteri pind, m 2 80,9 79,1 78,5 65,5 

Kohandus 3 0% 0% -10% 

Toalisus 

4-toaline/ 

4--toaline/ 

3-toaline/ 

3-toaline hinnatav halvem hinnatav halvem võrreldav 

Kohandus 4 -10% -10% 0% 

Korteri seisukord 

hea-rahuldav/ hea-rahuldav/ hea/hinnatav 

rahuldav hinnatav halvem hinnatav halvem halvem 

Kohandus 5 -10% -10% -15% 

Juurdepääs 

läbi tehnilise üldtrepikojast/ üldtrepikojast/ üldtrepikojast/ 

trepikoja ja rõdude hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem 

Kohandus 6 -20% -20% -20% 

Sanitaarruum 

olemas/ 

olemas/ 

olemas/ 

puudub hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem 

Kohandus 7 -5% -5% -5% 

Rõdu/lodža 

olemas/ 

olemas/ 

olemas/ 

olemas 

võrreldav 

võrreldav 

võrreldav 






11 




Hoone tüüp 

16-korruseline 

paneelelamu 

5-korruseline 

paneelelamu/ 

võrreldav 

5-korruseline 

paneelelamu/ 

võrreldav 

16-korruseline 

paneelelamu/ 

võrreldav 


Hoone seisukord 

rahuldav/ 

rahuldav/ 

rahuldav/ 

rahuldav 

võrreldav 

võrreldav 

võrreldav 

Kohandus 10 0% 0% 0% 

Kasutusotstarve 

eluruum/ 

eluruum/ 

eluruum/ 

mitteeluruum hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem 

Kohandus 11 -3% -3% -3% 

Vaated 

avarad vaated 

ümbruskonnale 

vaated 

naaberelamutele/ 

hinnatav parem 

vaated 



Kohandus 12 10% 10% 10% 

Korrus 

17.korrus (tehniline III korrus/ 

IV korrus/ 

korrus) 

võrreldav 

võrreldav 

vaated 



I korrus/ 


Kohandus 13 0% 0% 10% 

Kohandus kokku -38% -38% -33% 

Kohandatud 

müügihind, kr/m 2 6 976 6 555 8 183 

Absoluutkohandus 58% 58% 73% 

Kaalud 14 0,4 0,4 0,2 

1 – tuginedes viimase aja müügitehingute ja müügipakkumiste analüüsile võib väita, et Haabersti korterite 

hinnad ei ole käesoleva aasta algusest oluliselt muutunud 

2 – asukohaväärtust mõjutavad korterelamu asukoht, juurdepääs, ümbruskonna elamute arhitektuur, 

piirkonna maine ning kõrghaljastuse olemasolu 

3 – korteri pinna kohanduse all peame silmas asjaolu, et suurema üldpinnaga korterite pinnaühiku hind 

on reeglina madalam kui väiksemate korterite vastav näitaja 

4 – sarnase üldpinnaga korterite puhul on kõrgemalt hinnatud rohkema tubade arvuga korterid 

5 – korteri turuväärtust mõjutab oluliselt ka korteri seisukord, siseviimistluses kasutatud materjalid jne 

6 – hinnatavasse ruumi on pääs 16. korruselt läbi tehnilise trepikoja ja rõdude, mis on oluliselt 

turuväärtust alandav tegur 

7 – sanitaarruumide puudumine on turuväärtust alandav tegur 

8 – eelistatakse kortereid, millel on rõdu või lodža 

9 – hinna kujunemisel on oluline elamu tüüp, kõrgemalt hinnatakse tornelamutes, tellismajades või 

väiksemates elamutes paiknevaid kortereid 

10 – korteri turuväärtust mõjutab ka elamu seisukord, mistõttu oleme arvestanud ka selle asjaoluga 

11 – lähtudes hinnatava objekti eripäradest ja asjaolust, et hinnatava objekti parimaks kasutuseks on 

eluruum, on arvestatud asjaoluga, et vajalikud on asjaajamiskulud objekti eluruumina kasutusele 

võtmiseks 

12 

– avarad vaated on turuväärtust tõstev tegur 

13 – elamu esimesel korrusel paiknevate korterite hind on reeglina ca 5-10% madalam 

14 – kaalude jagamisel lähtume järgnevast põhimõttest, et kõrgeima kaalu anname võrdlusobjektile, mis 

sarnaneb hinnatavaga kõige enam ehk objektile, mille absoluutne kohandus on kõige väiksem 

Eeltoodud tabelis leitud korterite kohandatud pinnaühiku hindade kaalutud keskmine 

avaldub järgmiselt: 

6 976 kr/m 2 x 0,4 + 6 555 kr/m 2 x 0,4 + 8 183 kr/m 2 x 0,2 = 7 049 kr/m 2 

Leitav turuväärtus avaldub järgmiselt: 

7 049 kr/m 2 x 80,9 m 2 = 570 264 kr, s.o ca 570 000 krooni 

Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripärade 

ning olukorraga kinnisvaraturul, võib hinnata käsitletava korteriomandi turuväärtuseks 

570 000 krooni, s.o ca 7 045 kr/m 2 reaalosa pinna arvestuses. 

Hinnatava objekti likviidsus on keskmisest madalam. Eeldatav müügiperiood toodud 

turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 6 kuud. 





12 




8. Hindamistulemus 

1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (korteriomand aadressil Tallinna 

linn, Haabersti linnaosa, Ehitajate tee 115, mis reaalosana on mitteeluruum nr M66) 

turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 570 000 (viissada seitsekümmend 

tuhat) krooni, s.o ca 7 045 kr/m 2 reaalosa pinna arvestuses. 

Väärtuse kuupäev 07. aprill 2010 

Hindamiskuupäev 11. mai 2010 

Hindaja: 

Kinnitaja: 

.................................................... .................................................... 

Raili Kangur 

Timo Tammaru 








13 




9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele 

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud 

hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks; 

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara 

hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele; 

- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat 

hindamistoimingus abistanud; 

- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja 

hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud 

kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga 

seotud toiminguteks; 

- Hindaja on tegutsenud välishindajana; 

- Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta 

hindamistoimingu suhtes; 

- Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud 

hindamistulemusega; 

- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on 

hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; 

- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja 

järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja 

piiravate tingimustega. 

Hindaja: 

Kinnitaja: 

.................................................... .................................................... 

Raili Kangur 

Timo Tammaru 








14 




Eksperthinnangu lisad 

Asukoha skeem 





15 




Fotod 

Ehitajate tee 115, Haabersti linnaosa, Tallinna linn 

Trepikoda 

Mitteeluruum M66 





16 




Vaated mitteeluruumi akendest 





17 








18 




Mitteeluruumi plaan 

Vaadeldav mitteeluruum on ümbritsetud viirutusega 





19 




Registriosa ärakiri kinnistusraamatust 





20

Mitteeluruum - Tallinn

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?