Mitteeluruum - Tallinn
Mitteeluruum - Tallinn
Mitteeluruum - Tallinn
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Eksperthinnangu nr: 0704/0510H<br />
Käsitletav objekt:<br />
Omandivorm:<br />
Objekti aadress:<br />
<strong>Mitteeluruum</strong> (3-toaline korter)<br />
Kinnistu (korteriomand)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
Tellija:<br />
Tellija esindaja:<br />
<strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet<br />
Vabaduse väljak 10, 10146 <strong>Tallinn</strong><br />
Kaie Põldsepp<br />
Tel 640 4850<br />
Eksperthinnangu eesmärk: Korteriomandi turuväärtuse hindamine<br />
enampakkumise alghinna määramiseks<br />
Turuväärtus:<br />
570 000 krooni<br />
Hindamine teostatud: 07.aprill -11. mai 2010<br />
Hindaja:<br />
Kinnitaja:<br />
.................................................... ....................................................<br />
Raili Kangur<br />
Timo Tammaru<br />
Kutseline hindaja<br />
Kutseline hindaja<br />
Elamispinna atestaat EH 050106 Üldatestaat AKH 090506<br />
Tel 668 4700 Tel 668 4700<br />
Mob 529 6240 Mob 5342 6224<br />
Eksperthinnangus on 14 lehekülge + Lisad<br />
Kõik lehed on hindaja poolt allkirjastatud.
Sisukord<br />
1. Hindamise alused .................................................................................................. 3<br />
2. Hindamise lähteülesanne ...................................................................................... 3<br />
3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus ......................................................... 3<br />
4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine ........................................ 3<br />
5. Omand .................................................................................................................. 4<br />
6. Objekti kirjeldus ..................................................................................................... 4<br />
6.1 Asukoht ............................................................................................................ 4<br />
6.2 Krunt ................................................................................................................ 5<br />
6.3 Korterelamu ..................................................................................................... 5<br />
6.4 <strong>Mitteeluruum</strong> .................................................................................................... 6<br />
7. Hindamine ............................................................................................................. 6<br />
7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid ........................................................................ 6<br />
7.3 Turuväärtuse leidmine .................................................................................... 10<br />
8. Hindamistulemus ................................................................................................. 13<br />
9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ................................................................... 14<br />
Eksperthinnangu lisad ............................................................................................. 15<br />
Asukoha skeem ................................................................................................... 15<br />
Fotod ................................................................................................................... 16<br />
<strong>Mitteeluruum</strong>i plaan .............................................................................................. 19<br />
Registriosa ärakiri kinnistusraamatust .................................................................. 20<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
2<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
1. Hindamise alused<br />
Hindamise alusteks olid:<br />
- Eesti Vabariigi seadusandlus<br />
- Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, 2005–2009<br />
- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks<br />
2. Hindamise lähteülesanne<br />
Objekti turuväärtuse hindamine enampakkumise alghinna määramiseks.<br />
Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei<br />
eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei<br />
ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete<br />
olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning<br />
teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide<br />
maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama<br />
saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit<br />
vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et<br />
hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on<br />
kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes<br />
esitatud väärtust.<br />
3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus<br />
Hindamise lähteandmed<br />
- <strong>Tallinn</strong>a Linnavaraameti tellimuskiri 29.03.2010 nr 2.1-7/1711<br />
- Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 06.04.2010<br />
- Hoone 17. korruse plaan ja ruumide eksplikatsioon, <strong>Tallinn</strong>a TIB, 25.01.1985<br />
- Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee<br />
- Maa-ameti Geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee<br />
- Tellija esindaja pr Kaie Põldsepp suuline informatsioon<br />
Objekti ülevaatus<br />
- Objekti ülevaatuse kuupäev on 07.04.2010<br />
- Teostatud on objekti väline ning siseruumide ülevaatus. Piirdutud on visuaalse<br />
vaatlusega, kasutatud ei ole erivahendeid<br />
- Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Raili Kangur poolt ja tellija<br />
esindaja pr Kaie Põldsepp juuresolekul<br />
- Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust<br />
Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud,<br />
varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad<br />
on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida<br />
ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja<br />
kattematerjalide laitmatust.<br />
4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine<br />
Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:<br />
- hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene<br />
- objekt on omandatud vastavalt seadustele<br />
- objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda<br />
- objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
3<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Käesolevat eksperthinnangut ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale<br />
hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas<br />
ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat eksperthinnangut soovitakse<br />
avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.<br />
Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja<br />
selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda<br />
kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.<br />
5. Omand<br />
Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 06.04.2010<br />
Omandivorm<br />
kinnistu (korteriomand)<br />
Uus registriosa nr 14979901<br />
Objekti aadress <strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa, Ehitajate tee 115-M66<br />
Katastritunnus 78406:603:0057<br />
Krundi pindala 831 m 2<br />
Sihtotstarve elamumaa 95%, ärimaa 5%<br />
Mõttelise osa suurus 809/41284<br />
Reaalosa suurus 80,90 m 2<br />
Omanik<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn<br />
Koormatised<br />
kanded puuduvad<br />
Hüpoteegid<br />
kanded puuduvad<br />
6. Objekti kirjeldus<br />
6.1 Asukoht<br />
Asukoht<br />
Haabersti linnaosa, Väike-Õismäe asum<br />
Objekti paiknemine hoone paikneb Õismäe tee välisringil Ehitajate tee ääres<br />
Piirkonna hoonestus lähemas ümbruses paiknevad 1970- ja 1980-ndatel<br />
aastatel ehitatud 5- ja 9-korruselised korterelamud,<br />
tornelamud, Haabersti Linnaosavalitsuse hooned,<br />
erinevad ärihooned<br />
Parkimisvõimalused parkimisvõimalused on elamu ees<br />
Teeninduspunktid kaubandus- ja teenindusasutused paiknevad<br />
lähiümbruses<br />
Ühistransport<br />
autobussi- ja trollipeatused asuvad lähiümbruses<br />
Juurdepääsuteed<br />
asfaltkattega<br />
Keskkond<br />
saastatuse- ja müratase on keskmine, kuna elamu jääb<br />
suure liiklusega Ehitajate tee mõjusfääri. Piirkonnas<br />
esineb piisavalt kõrghaljastust. <strong>Tallinn</strong>a magalarajoonide<br />
seas on piirkond keskmisest kõrgemalt hinnatud. Väike-<br />
Õismäe siseselt on asukoht keskmiselt hinnatud<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
4<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
6.2 Krunt<br />
Aerofoto: Krundi kuju ja paiknemine Ehitajate tee suhtes (alus: http://geoportaal.maaamet.ee)<br />
Üldandmed<br />
Pindala 831 m 2<br />
Hooned/rajatised<br />
korterelamu<br />
Haljastus<br />
hoonestamata krundiosa on murukattega<br />
Piirded<br />
puuduvad<br />
Kuju ja reljeef<br />
krunt on ruudukujuline ja tasase reljeefiga<br />
6.3 Korterelamu<br />
Üldandmed<br />
Hoone tüüp<br />
korterelamu<br />
Ehitusaasta 1983<br />
Elamu korruselisus 16 põhikorrus ja tehniline korrus<br />
Põhikonstruktsioonid:<br />
vundament<br />
raudbetoonplokkidest lintvundament<br />
kandekonstruktsioon raudbetoonist suurpaneelid<br />
katus<br />
rullmaterjaliga kaetud lamekatus<br />
Lift<br />
olemas<br />
Energiamärgis<br />
puudub<br />
Tehnovõrgud (alus – tellija esindaja suuline info)<br />
Veevarustus<br />
tsentraalne, linna võrk<br />
Kanalisatsioon<br />
tsentraalne, linna võrk<br />
Elekter<br />
tsentraalne, linna võrk<br />
Küte<br />
tsentraalne, linna võrk (soojuskandjaks vesi)<br />
Seisukord<br />
Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Elamut haldab korteriühistu.<br />
Elamu seisukord on välisel vaatlusel rahuldav. Elamu trepikodadele on paigaldatud<br />
fonolukusüsteemiga metalluksed ja uued postkastid. Tehnosüsteemide seisukorra<br />
kohta hindajal info puudub.<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
5<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
6.4 <strong>Mitteeluruum</strong><br />
Kirjeldus<br />
Tegemist on tornelamu 17.korrusel (nn tehniline korrus) paikneva mitteeluruumiga.<br />
Hinnatavasse mitteeluruumi on pääs läbi tehnilise trepikoja ja rõdude. Liftiga on<br />
võimalik sõita elamu 16. korrusele ning seejärel tuleb läbida rõdud, millelt pääseb<br />
tehnilisse trepikotta. Trepikojast on sissepääs tehnilisele korrusele.<br />
Üldandmed<br />
Korrus<br />
17 korrus (viimane, nn tehniline korrus)<br />
Asukoht hoones<br />
mitteeluruum paikneb hoone keskel. Akendest avanevad<br />
vaated kahes suunas: Väike-Õismäe ja Mustamäe poole<br />
Üldpind 80,9 m 2<br />
Ruumijaotus<br />
2 esikut, 4 ruumi<br />
Rõdu/lodža<br />
2 rõdu<br />
Aknad<br />
plastikraamidel pakettaknad<br />
Uksed<br />
vineerkattega sileuksed<br />
Välisuks<br />
puituks<br />
Siseviimistlus<br />
<strong>Mitteeluruum</strong>i laed ja seinad on värvitud, põrandad on kaetud PVC-kattega.<br />
Tehnoseadmed<br />
Veevarustus<br />
Kanalisatsioon<br />
Elektrivarustus<br />
Küttekehad<br />
Pliit<br />
tsentraalne, ühenduskohad olemas<br />
tsentraalne, ühenduskohad olemas<br />
1-tariifne elektriarvesti<br />
malmradiaatorid<br />
puudub<br />
Seisukord<br />
Ülevaatuse põhjal otsustades on mitteeluruumi seisukord rahuldav. Suuremaid<br />
remont- ja parendustöid tehtud ei ole. Vahetatud on aknad. Lähtudes hinnatava<br />
objekti parimast kasutusest on vajalikud investeeringud planeeringu muutmiseks ning<br />
köögi ja sanitaarruumide ehitamiseks. Samuti on vajalikud investeeringud kõikide<br />
ruumide viimistluse uuendamiseks<br />
7. Hindamine<br />
7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid<br />
Turuväärtus (Market Value) 1 :<br />
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval<br />
üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale<br />
sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat<br />
müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma<br />
sunduseta.<br />
Parim kasutus (Highest and best use) 2 :<br />
Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus<br />
on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,<br />
õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav<br />
1 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005, lk 5<br />
2 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 16,17<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
6<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad<br />
olema üheaegselt täidetud.<br />
Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) 3 :<br />
Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava<br />
vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused<br />
hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse<br />
müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus.<br />
Hindamiskuupäev 4 :<br />
kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne.<br />
Väärtuse kuupäev 5 :<br />
kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema<br />
hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas<br />
oleviku või mineviku kuupäeva seisuga.<br />
Ülevaatuse kuupäev 6 :<br />
kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti ülevaatuse kuupäev peab alati<br />
eelnema hindamise kuupäevale.<br />
Majanduskeskkond<br />
Maailma lähiajaloo tõsiseima rahandus- ja majanduskriisi laiahaardelisusest annab<br />
tunnistust asjaolu, et tänavu on kogu üleilmne majandus languses. Euroalal on<br />
suurimad kukkujad Balti riigid.<br />
Allikas: EuroStat<br />
Eesti majanduse sügava languse põhjuseid saab otsida üleilmse majanduskriisi tõttu<br />
langenud välisnõudlusest ning kasvuaastate käigus tekkinud majanduse<br />
tasakaalustamatusest (palkade ja tootlikkuse ebakõla ning võlataseme liigkiire kasv).<br />
Võrreldes kõrgseisuga on Eesti majanduse maht vähenenud ligikaudu viiendiku<br />
võrra.<br />
Taastumist oodatakse esmajärjekorras väliskaubandusest tulusid teenivatest<br />
sektoritest. Mitmetel hinnangutel on ülemaailmse majanduse sügavaim<br />
langusperiood läbitud. Positiivse märgina võib välja tuua Euro kasutuselevõtuks<br />
vajalike Maastrichti kriteeriumite täitmise lävele jõudmist, mida on tunnistanud ka<br />
3 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-11:2009, lk 9<br />
4 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2<br />
5 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2<br />
6 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
7<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
IMF. Peamiseks kitsaskohaks Euroga liitumisel on inflatsioonikriteeriumi asemel<br />
saanud eelarvekriteeriumi täitmine (valitsussektori eelarvepuudujääk kuni 3% SKPst)<br />
Eelmise aasta majanduskasv oli ca -14,1%. 2010. aasta keskmiseks prognoosivad<br />
nii Eesti Pank kui Rahandusministeerium langust ca 2%. Uut tõusu oodatakse 2011<br />
aastal.<br />
Allikas: Statistikaamet<br />
Tarbijahinnaindeksi (THI) kasv võrreldes varasema aastaga oli 2009 aastal<br />
keskmiselt ca -0,1% ehk sisuliselt hinnad aastataguse ajaga võrreldes ei muutunud.<br />
Ka 2010. aastaks prognoositakse hindade püsimist samal tasemel.<br />
Keskmine palk ulatus 2009 a. IV kvartalis tasemele 12 259 krooni. Reaalpalk, milles<br />
on arvestatud ka tarbijahinnaindeksi mõju, langes neljandas kvartalis võrreldes<br />
aastataguse ajaga 4,6%. Aasta I, II ja III kvartalis oli vastavad näitajad olid 4,5%,<br />
4,1% ja 4,9%. 2010 aasta keskmise reaalpalga languseks prognoositakse ca 4,2%.<br />
Töötuse määr jõudis IV kvartalis Statistikaameti andmetel 15,5% tasemele, mis<br />
tähendab, et tööta oli ca 107 000 inimest. Käesoleva aasta keskmiseks töötuse<br />
määraks prognoositakse ca 16,7% (ca 115 000 inimest). Võrdluseks, perioodil 1997-<br />
2007 oli tööpuuduse määr keskmiselt 9,7% (ca 65 000 inimest), minimaalne oli<br />
tööpuudus 2007. aastal (4,7% ja 33 000 inimest). Eesti tööjõud kokku on viimase 10<br />
aasta jooksul kõikunud vahemikus 642 000 – 701 000 inimest.<br />
Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ning<br />
tarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist saavutas 17 viimase aasta madalaima<br />
tulemuse 2009. aasta märtsis. Alates teisest kvartalist on indeks tõusnud ulatudes<br />
aasta lõpuks 2008 aasta finantskriisi eelsele tasemele.<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
8<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Allikas: Konjunktuuriinstituut<br />
Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük on võrreldes 2008. aastaga langenud<br />
keskmiselt ca 15%. Tulenevalt vähenenud sissetulekutest ning töö kaotuse hirmust<br />
on inimeste tarbimisotsused läbimõeldumad ja ratsionaalsemad.<br />
6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele Eestis kommertspankade poolt väljastatud<br />
kinnisvaralaenude intressidest, on langenud ajaloo madalaimale tasemele, s.o. alla<br />
1% piiri. Kinnisvaratehingute arv saavutas viimaste aastate põhja 2009 aasta I<br />
kvartalis. Keskmine tehinguhind oli madalaim 2009 aasta III kvartalis. Ennekõike on<br />
mõningast kasvu näidanud elamispindade hinnatase.<br />
Allikas: Statistikaamet<br />
Korterite turuülevaade<br />
2010. aasta I kvartalis oli turg sarnaselt 2009. aasta IV kvartaliga elavnenud, kuid<br />
siiski endiselt äraootav. Paljud inimesed, kes endale eelneva kinnisvarabuumi ajal<br />
suurt laenukoormust ei võtnud, on vahepealsel perioodil kogunud sääste, et uus kodu<br />
soetada kinnisvaraturu languse põhjas. Kuigi ajakirjanduses spekuleeritakse rohkelt<br />
kinnisvaraturu võimalikust põhjajõudmisest, ei julge paljud siiski veel uut elamispinda<br />
soetada. Jätkuv töötuse kasv ja majanduslangus on muutnud inimesed tuleviku eest<br />
kartlikuks. Hoolimata oluliselt langenud laenuintressidest ja laenutingimuste<br />
leevenemisest valib pank jätkuvalt väga hoolikalt kliente. Oluliselt on suurenenud ilma<br />
laenuta kinnisvarasoetajate osakaal. Sagenenud on ka kohtutäiturite poolt<br />
realiseeritavate sundmüügiobjektide müügitehingud, mis samuti viivad keskmisi<br />
tehinguhindu alla<br />
<strong>Tallinn</strong>a magalarajoonide ehitamine algas 1960ndatel aastatel Mustamäel, jätkus<br />
1970ndatel ja 1980ndatel aastatel Õismäel ja lõppes 1990ndate aastate alguses<br />
Lasnamäe tagaosas. Magalarajoonide hoonestuse moodustavad valdavalt 5- ja<br />
9-korruselised korterelamud ning mõned kõrgemad tornelamud. Magalarajoonidest on<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
9<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
enim hinnatud Õismäe, tänu rohkele rohelusele ja elanikusõbralikule planeeringule.<br />
Mustamäel esineb küll kõrghaljastust, kuid elamufond on vanem ja korterite<br />
planeeringud kitsamad. Lasnamäe miinuseks on vähene haljastus ja suurem<br />
ehitustihedus.<br />
Hoolimata kinnisvaraturu langusest, on regulaarne nõudlus äärelinna korterite vastu<br />
püsinud läbi aastate. Määravateks teguriteks on selliste valikute puhul keskmisest<br />
soodsam hind. Lisaks usaldatakse ka vanade korterelamute kvaliteeti. Juhul kui<br />
soovitakse vahetada olemasolev elukoht pinnalt suurema või väiksema vastu, ollakse<br />
tihtipeale harjunud kohaliku elukeskkonna ja infrastruktuuridega ning otsustakse<br />
soetada uus kodu samasse piirkonda. Tüüpkorterite väärtust on viimasel kümnendil<br />
tõstnud ka aktiivne hoonete renoveerimisprotsess. Ka tüüpkorterite puhul muutub<br />
tähtsamaks parkimiskohtade olemasolu lähiümbruses. Arvestades asjaoluga, et<br />
linnakud on planeeritud ajal, mil autode arv oli tunduvalt väiksem, on parkimiskohtade<br />
olemasolu elamu juures muutumas üha tähtsamaks argumendiks ostuotsuse<br />
langetamisel.<br />
Haabersti tüüpkorterite osas on kõrgemalt hinnatud Õismäe siseringil paiknevad<br />
korterid, madalamalt on hinnatud Järveotsa ja Astangu piirkond.<br />
Tüüpkorterite järelturu keskmised tehinguhinnad Haabersti linnaosas (kevad 2010):<br />
remonti vajav<br />
kaasaegse remondiga<br />
1-toaline<br />
ca 33 m 2<br />
350 000 – 400 000 kr,<br />
s.o. 11 000 – 12 100 kr/m 2<br />
450 000 – 550 000 kr,<br />
s.o. 13 600 – 16 700 kr/m 2<br />
2-toaline<br />
ca 50 m 2<br />
500 000 – 550 000 kr,<br />
s.o. 10 000 – 11 000 kr/m 2<br />
600 000 – 750 000 kr,<br />
s.o. 12 000 – 15 000 kr/m 2<br />
3-toaline<br />
ca 65 m 2<br />
550 000 – 650 000 kr,<br />
s.o. 8 200 – 10 000 kr/m 2<br />
700 000 – 950 000 kr,<br />
s.o. 10 800 – 14 600 kr/m 2<br />
4-toaline<br />
ca 80 m 2<br />
650 000 – 750 000 kr,<br />
s.o. 8 000 – 9 500 kr/m 2<br />
800 000 – 1 000 000 kr,<br />
s.o. 10 000 – 12 500 kr/m 2<br />
Allikas: 1Partner Kinnisvara<br />
Haaberstis on pakkumisel ca 400 järelturu korterit. Neist ca 200 on 3-4-toalised.<br />
Paljud korterid on pakkumisel läbi mitme erineva vahendaja, kuid sellegipoolest on<br />
pakkumiste arv suur ja ületab nõudlust. Järgmisena toome välja valiku kõrgematel<br />
korrustel paiknevate suurte korterite pakkumistest:<br />
Aadress Suurus, m 2 Korrus Seisukord Pakkumishind, kr<br />
Järveotsa tee 2 107 9/7 Rahuldav/hea 830 000<br />
Ehitajate tee 113 181 16/tehniline korrus Rahuldav 1 690 000<br />
Ehitajate tee 113 67 16/13 Hea 1 200 000<br />
Ehitajate tee 147 65 16/10 Hea 899 000<br />
Allikas: City24<br />
7.3 Turuväärtuse leidmine<br />
Parima kasutuse analüüs<br />
Hinnatavaks objektiks on mitteeluruum, mis paikneb eluhoone viimasel nn tehnilisel<br />
korrusel. Hinnatava ruumi planeering, paiknemine hoones ja juurdepääs ruumile ei<br />
ole äriruumile sobilikud. Hinnatavates ruumides on tegutsenud varasemalt hobiklubi.<br />
Arvestades hinnatava ruumi eripärasid on eksperdi hinnangul selle parim kasutus<br />
külaliskorter (kodukontor). Ruumiplaneeringust lähtudes on hinnatavast<br />
mitteeluruumist võimalik ehitada 3-toaline korter. Tulenedes hinnatava objekti<br />
eripäradest ja keerulisest juurdepääsust on ostjate grupp piiratud.<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
10<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõstvad tegurid:<br />
- paiknemine <strong>Tallinn</strong>a magalapiirkondadest keskmisest kõrgemalt hinnatud<br />
Väike-Õismäe asumis<br />
- piirkonna hea infrastruktuur<br />
- korterelamusse on tehtud remondiinvesteeringuid<br />
- paiknemine kõrgelt hinnatud tornelamus<br />
- mitteeluruumi akendest avanevad avarad vaated ümbruskonnale<br />
- 2 rõdu<br />
Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust alandavad tegurid:<br />
- halb juurdepääs ruumile läbi tehnilise trepikoja ja rõdude<br />
- mitteeluruum vajab remonti<br />
- puuduvad sanitaarruumid<br />
Hindamiskäik:<br />
Hinnatava objekti parimaks kasutuseks peame kasutust elamispinnana (kodukontor).<br />
Turuväärtuse leidmisel kasutame võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi aluseks on<br />
asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui<br />
sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara<br />
andmebaasi tehingunäiteid. Kohandamiseks on valitud näited, mis olid enim<br />
usaldusväärsemad ja hinnatava objektiga paremini võrreldavad. Kahe esimese<br />
võrdlusnäitena on valitud 4-toaliste korterite tehingute näited, kuna need on hinnatava<br />
objektiga muudelt parameetritelt kõige sarnasemad. Võrdlustehingute võrdlemiseks<br />
hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid.<br />
Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti<br />
mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust.<br />
Objekt<br />
Võrdlusobjekt nr Võrdlusobjekt nr Võrdlusobjekt nr<br />
Hinnatav objekt<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Aadress Ehitajate tee 115 Õismäe tee 81 Paldiski mnt 169 Ehitajate tee 113<br />
Objekti<br />
müügihind, kr 890 000 830 000 800 000<br />
Objekti<br />
müügihind, kr/m 2<br />
Kohandame<br />
pinnaühiku hinda 11 252 10 573 12 214<br />
Tehingu aeg veebr.10 apr.10 veebr.10<br />
Kohandus 1 0% 0% 0%<br />
Ajaldatud<br />
müügihind, kr/m 2 11 252 10 573 12 214<br />
Asukoht<br />
Väike-Õismäe/ Väike-Õismäe/ Väike-Õismäe/<br />
Väike-Õismäe võrreldav<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
Kohandus 2 0% 0% 0%<br />
Korteri pind, m 2 80,9 79,1 78,5 65,5<br />
Kohandus 3 0% 0% -10%<br />
Toalisus<br />
4-toaline/<br />
4--toaline/<br />
3-toaline/<br />
3-toaline hinnatav halvem hinnatav halvem võrreldav<br />
Kohandus 4 -10% -10% 0%<br />
Korteri seisukord<br />
hea-rahuldav/ hea-rahuldav/ hea/hinnatav<br />
rahuldav hinnatav halvem hinnatav halvem halvem<br />
Kohandus 5 -10% -10% -15%<br />
Juurdepääs<br />
läbi tehnilise üldtrepikojast/ üldtrepikojast/ üldtrepikojast/<br />
trepikoja ja rõdude hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem<br />
Kohandus 6 -20% -20% -20%<br />
Sanitaarruum<br />
olemas/<br />
olemas/<br />
olemas/<br />
puudub hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem<br />
Kohandus 7 -5% -5% -5%<br />
Rõdu/lodža<br />
olemas/<br />
olemas/<br />
olemas/<br />
olemas<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
Kohandus 8 0% 0% 0%<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
11<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Hoone tüüp<br />
16-korruseline<br />
paneelelamu<br />
5-korruseline<br />
paneelelamu/<br />
võrreldav<br />
5-korruseline<br />
paneelelamu/<br />
võrreldav<br />
16-korruseline<br />
paneelelamu/<br />
võrreldav<br />
Kohandus 9 0% 0% 0%<br />
Hoone seisukord<br />
rahuldav/<br />
rahuldav/<br />
rahuldav/<br />
rahuldav<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
Kohandus 10 0% 0% 0%<br />
Kasutusotstarve<br />
eluruum/<br />
eluruum/<br />
eluruum/<br />
mitteeluruum hinnatav halvem hinnatav halvem hinnatav halvem<br />
Kohandus 11 -3% -3% -3%<br />
Vaated<br />
avarad vaated<br />
ümbruskonnale<br />
vaated<br />
naaberelamutele/<br />
hinnatav parem<br />
vaated<br />
naaberelamutele/<br />
hinnatav parem<br />
Kohandus 12 10% 10% 10%<br />
Korrus<br />
17.korrus (tehniline III korrus/<br />
IV korrus/<br />
korrus)<br />
võrreldav<br />
võrreldav<br />
vaated<br />
naaberelamutele/<br />
hinnatav parem<br />
I korrus/<br />
hinnatav parem<br />
Kohandus 13 0% 0% 10%<br />
Kohandus kokku -38% -38% -33%<br />
Kohandatud<br />
müügihind, kr/m 2 6 976 6 555 8 183<br />
Absoluutkohandus 58% 58% 73%<br />
Kaalud 14 0,4 0,4 0,2<br />
1 – tuginedes viimase aja müügitehingute ja müügipakkumiste analüüsile võib väita, et Haabersti korterite<br />
hinnad ei ole käesoleva aasta algusest oluliselt muutunud<br />
2 – asukohaväärtust mõjutavad korterelamu asukoht, juurdepääs, ümbruskonna elamute arhitektuur,<br />
piirkonna maine ning kõrghaljastuse olemasolu<br />
3 – korteri pinna kohanduse all peame silmas asjaolu, et suurema üldpinnaga korterite pinnaühiku hind<br />
on reeglina madalam kui väiksemate korterite vastav näitaja<br />
4 – sarnase üldpinnaga korterite puhul on kõrgemalt hinnatud rohkema tubade arvuga korterid<br />
5 – korteri turuväärtust mõjutab oluliselt ka korteri seisukord, siseviimistluses kasutatud materjalid jne<br />
6 – hinnatavasse ruumi on pääs 16. korruselt läbi tehnilise trepikoja ja rõdude, mis on oluliselt<br />
turuväärtust alandav tegur<br />
7 – sanitaarruumide puudumine on turuväärtust alandav tegur<br />
8 – eelistatakse kortereid, millel on rõdu või lodža<br />
9 – hinna kujunemisel on oluline elamu tüüp, kõrgemalt hinnatakse tornelamutes, tellismajades või<br />
väiksemates elamutes paiknevaid kortereid<br />
10 – korteri turuväärtust mõjutab ka elamu seisukord, mistõttu oleme arvestanud ka selle asjaoluga<br />
11 – lähtudes hinnatava objekti eripäradest ja asjaolust, et hinnatava objekti parimaks kasutuseks on<br />
eluruum, on arvestatud asjaoluga, et vajalikud on asjaajamiskulud objekti eluruumina kasutusele<br />
võtmiseks<br />
12<br />
– avarad vaated on turuväärtust tõstev tegur<br />
13 – elamu esimesel korrusel paiknevate korterite hind on reeglina ca 5-10% madalam<br />
14 – kaalude jagamisel lähtume järgnevast põhimõttest, et kõrgeima kaalu anname võrdlusobjektile, mis<br />
sarnaneb hinnatavaga kõige enam ehk objektile, mille absoluutne kohandus on kõige väiksem<br />
Eeltoodud tabelis leitud korterite kohandatud pinnaühiku hindade kaalutud keskmine<br />
avaldub järgmiselt:<br />
6 976 kr/m 2 x 0,4 + 6 555 kr/m 2 x 0,4 + 8 183 kr/m 2 x 0,2 = 7 049 kr/m 2<br />
Leitav turuväärtus avaldub järgmiselt:<br />
7 049 kr/m 2 x 80,9 m 2 = 570 264 kr, s.o ca 570 000 krooni<br />
Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripärade<br />
ning olukorraga kinnisvaraturul, võib hinnata käsitletava korteriomandi turuväärtuseks<br />
570 000 krooni, s.o ca 7 045 kr/m 2 reaalosa pinna arvestuses.<br />
Hinnatava objekti likviidsus on keskmisest madalam. Eeldatav müügiperiood toodud<br />
turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 6 kuud.<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
12<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
8. Hindamistulemus<br />
1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (korteriomand aadressil <strong>Tallinn</strong>a<br />
linn, Haabersti linnaosa, Ehitajate tee 115, mis reaalosana on mitteeluruum nr M66)<br />
turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 570 000 (viissada seitsekümmend<br />
tuhat) krooni, s.o ca 7 045 kr/m 2 reaalosa pinna arvestuses.<br />
Väärtuse kuupäev 07. aprill 2010<br />
Hindamiskuupäev 11. mai 2010<br />
Hindaja:<br />
Kinnitaja:<br />
.................................................... ....................................................<br />
Raili Kangur<br />
Timo Tammaru<br />
Kutseline hindaja<br />
Kutseline hindaja<br />
Elamispinna atestaat EH 050106 Üldatestaat AKH 090506<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
13<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele<br />
- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud<br />
hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks;<br />
- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara<br />
hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele;<br />
- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat<br />
hindamistoimingus abistanud;<br />
- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja<br />
hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud<br />
kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga<br />
seotud toiminguteks;<br />
- Hindaja on tegutsenud välishindajana;<br />
- Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta<br />
hindamistoimingu suhtes;<br />
- Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud<br />
hindamistulemusega;<br />
- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on<br />
hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed;<br />
- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja<br />
järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja<br />
piiravate tingimustega.<br />
Hindaja:<br />
Kinnitaja:<br />
.................................................... ....................................................<br />
Raili Kangur<br />
Timo Tammaru<br />
Kutseline hindaja<br />
Kutseline hindaja<br />
Elamispinna atestaat EH 050106 Üldatestaat AKH 090506<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
14<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Eksperthinnangu lisad<br />
Asukoha skeem<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
15<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Fotod<br />
Ehitajate tee 115, Haabersti linnaosa, <strong>Tallinn</strong>a linn<br />
Trepikoda<br />
<strong>Mitteeluruum</strong> M66<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
16<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Vaated mitteeluruumi akendest<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
17<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
18<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
<strong>Mitteeluruum</strong>i plaan<br />
Vaadeldav mitteeluruum on ümbritsetud viirutusega<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
19<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur
Registriosa ärakiri kinnistusraamatust<br />
Eksperthinnang nr 0704/0510H<br />
Korteriomand (mitteeluruum)<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn, Haabersti linnaosa,<br />
Ehitajate tee 115-M66<br />
20<br />
1Partner Kinnisvara <strong>Tallinn</strong> OÜ<br />
Rävala pst 3, 10143, <strong>Tallinn</strong><br />
Hindaja Raili Kangur