EKSPERTHINNANG - Tallinn
EKSPERTHINNANG - Tallinn
EKSPERTHINNANG - Tallinn
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>EKSPERTHINNANG</strong><br />
Mõtteline osa katastriüksusest (kat.tunnus 78403:314:0007),<br />
J.Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tee vahel,<br />
Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Töö nr 1106-4039-01/D<br />
<strong>Tallinn</strong> 2011<br />
Tellija: <strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet
2<br />
SISUKORD<br />
Lk.<br />
1. HINDAMISE OBJEKT 3<br />
2. <strong>EKSPERTHINNANG</strong>U TELLIJA 3<br />
3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED 3<br />
4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS 4<br />
5. OBJEKTI KIRJELDUS 4<br />
6. TURUÜLEVAADE 5<br />
7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTTED 12<br />
8. OBJEKTI HINDAMISKÄIK 12<br />
9. KOKKUVÕTE 15<br />
10. VASTAVUSKINNITUS 16<br />
11. LISAD 16<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
3<br />
1. HINDAMISE OBJEKT<br />
300 m² suurune mõtteline osa <strong>Tallinn</strong>as Lasnamäe linnaosas linnaosas asuvast maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava vahel (kat.tunnus 78403:314:0007) .<br />
2. <strong>EKSPERTHINNANG</strong>U TELLIJA<br />
<strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet<br />
Reg.kood 75023757<br />
Vabaduse väljak 10, <strong>Tallinn</strong><br />
Esindaja Terje Toom<br />
3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED<br />
Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hindamise objekti turuväärtus<br />
Käesolev töö koostatakse kasutamiseks seoses hinnatava objekti võõrandamisega piirneva<br />
kinnisasja omanikule.<br />
Hindamine teostatakse eeldustel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa<br />
katastriüksusest J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahel on Suur-Sõjamäe tn<br />
27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse ning Suur-Sõjamäe tn 27a puhul tegemist on<br />
hoonestamata maaüksusega.<br />
Hinnangu andmisel on lähtutud standardist EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade<br />
tavade koodeksist.<br />
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle<br />
tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel<br />
alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on<br />
tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3)<br />
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud (EVS 875-1)<br />
Hindamine teostatakse eeldusel, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel perioodil<br />
ei ole toimunud muutusi hinnatava objekti seisukorra osas.<br />
Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale<br />
aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega<br />
avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada,<br />
tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4)<br />
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja<br />
selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul kui seda kasutab<br />
keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4)<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
4<br />
4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS<br />
Hindamist puudutavad algandmed on saadud tellija esindajalt pr. Terje Toomilt ning avalikest<br />
registritest.<br />
DTZ Kinnisvaraekspert kutseline hindaja Kadi Kütt teostas 03.05.2011.a. hinnatava objekti<br />
ülevaatuse. Hindaja teostas ülevaatuse ilma tellija esindaja juuresolekuta. Tellija poolt on<br />
hindajale esitatud tellimiskiri 25.05.2011 nr 12.-5/4813.<br />
Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud,<br />
varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on<br />
heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole<br />
inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide<br />
laitmatust. (EVS 875-4)<br />
5. OBJEKTI KIRJELDUS<br />
Asukoht<br />
Andmed ja kommentaar<br />
Linn<br />
<strong>Tallinn</strong><br />
Linnaosa<br />
Lasnamäe<br />
Aadress<br />
J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava vahel.<br />
Lähiümbrus (naabrus) Hinnatav objekt asub raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahelises<br />
tööstuspiirkonnas Rae valla poolses osas (kaugus <strong>Tallinn</strong>a linna piirist<br />
on ca 1,5 km). Naabruses on erinevas seisukorras tootmis- ja<br />
laohooned. Enamus piirkonnas asuvatest kruntidest on hoonestatud.<br />
Kaugused<br />
Viru väljak ca 5,5 km.<br />
Ülemiste ristmik ca 3,5 km<br />
<strong>Tallinn</strong>a ringtee ca 4 km<br />
Omandisuhe Andmed ja kommentaar<br />
Omandivorm<br />
Maaüksus pole kantud kinnistusraamatusse<br />
Maakasutus ja krundi Andmed ja kommentaar<br />
iseloomustus<br />
Katastriüksuse tunnus 78403:314:0007<br />
Maakasutuse otstarve Transpordimaa<br />
Maaüksuse suurus 46573 m²<br />
Hinnatava osa kirjeldus<br />
Andmed ja kommentaar<br />
Katastriüksuse tunnus 78403:314:0007<br />
Maakasutuse otstarve Transpordimaa<br />
Pindala 300 m²<br />
Kuju<br />
Kitsas riba Suur-Sõjamäe tn 27a maaüksuse läänepiiril<br />
Maaüksuse, millega on kavas hinnatav objekt liita, kirjeldus<br />
Aadress<br />
Suur-Sõjamäe tn 27a<br />
Katastritunnus 78403:314:0160<br />
Maakasutuse Tootmismaa<br />
sihtotstarve<br />
Pindala<br />
28 418 m² (pindala koos hinnatava objektiga on 28 718 m²)<br />
Juurdepääs<br />
Maaüksus asub J.Smuuli tn ääres, sissesõidutee Suur-Sõjamäe tn-lt<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
5<br />
Planeeringud<br />
Ehitised ja rajatised<br />
Haljastus<br />
Piirdeaed<br />
Kuju ja reljeef<br />
Kommunikatsioonid ja<br />
varustatus<br />
<strong>Tallinn</strong>a linna üldplaneering<br />
Ala juhtfunktsiooniks on tööstusettevõtete ala, s.o. põhiliselt<br />
tööstusettevõtete ja ladude ala, kus võib paikneda<br />
teenindusettevõtteid ja asutusi; uute elamute rajamine on lubatud vaid<br />
erandina<br />
Lasnamäe tööstusalade üldplaneering (tööversioon)<br />
Maakasutuse juhtfunktsiooniks on tootmisala, ettevõtlusala<br />
juhtfunktsiooniga. Alal võivad paikneda keskkonda mittehäiriv<br />
(väike)tootmine ja laondus ning kõrvalotstarbena kaubandus-, äri-,<br />
teenindus-, toitlustus-, büroohooned ja vabaaja harrastusega<br />
seonduvad ettevõtted ning parklad, rohealad ja pargid.<br />
Tootmis- ja laohooned.<br />
Hindamisel ei arvestata kinnistul asuvate ehitiste ja rajatistega,<br />
seetõttu pole käesolevas hinnangus esitatud hoone täpsemat<br />
kirjeldust.<br />
Vähene<br />
Metalliaed<br />
Rööpküliku kujuline; lõunapoolse külje, mis jääb Suur-Sõjamäe tn<br />
poole, pikkus on ca 30 m ja lõunapoolse külje pikkus ca 150 m<br />
Olemas tsentraalsed kommunikatsioonid.<br />
6. TURUÜLEVAADE<br />
Majandus ja kinnisvaraturg<br />
15,0%<br />
12,0%<br />
9,0%<br />
6,0%<br />
3,0%<br />
0,0%<br />
-3,0%<br />
-6,0%<br />
-9,0%<br />
-12,0%<br />
-15,0%<br />
SKP ja tarbijahindade kasv<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011* 2012*<br />
2011* ja 2012* näol on tegemist Eesti Panga prognoosiga<br />
Allikas: Eesti Pank, Statistikaamet, DTZ<br />
SKP reaalkasv, % Tarbijahindade kasv, %<br />
Statistikaameti andmeil kasvas SKP 2010. aastal 3,1%. 2011. aasta I kvartali SKP kasv võrreldes<br />
2010. aasta sama perioodiga on esialgsete andmete kohaselt 8%, 2010. aasta IV kvartaliga<br />
võrreldes 2,1%. Eesti majandust on endiselt suuresti mõjutamas ekspordimahtude kasv, 2011.<br />
aasta alguse suurt kasvu on toetanud ka töötleva tööstuse lisandväärtuse kiire kasv (mis siiski on<br />
ka omakorda mõjutatud ekspordist). Rahvusvahelistel finantsturgudel on pinged kasvanud. Kuna<br />
Eesti pangad kuuluvad valdavalt tugevatesse Põhjamaade pangagruppidesse, keda sellised<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
I<br />
pinged on vähem mõjutanud, siis on mõju ka Eesti finantssektorile olnud pigem väike. Liitumine<br />
euroalaga 1. jaanuaril 2011 on Eesti välist rahvusvahelist usaldusväärsust tõstnud, samas on<br />
eurosüsteemi rahapoliitika operatsioonilise raamistiku ülevõtmisega seotud likviidsus- ja<br />
operatsiooniriskid veel mõnevõrra suuremad. Kui 2009. aasta jooksul vähenes SKP eelmise<br />
aastaga võrreldes 13,9% ning 2010. aastal kasvas 3,1%, siis Eesti Panga 2010. aasta<br />
detsembrikuise prognoosi kohaselt kasvab SKP 2011. aastal 4,2% ja 2012. aastal 3,8%,<br />
Rahandusministeeriumi kevadise prognoosi kohaselt kasvab majandus sel ja ka järgmisel aastal<br />
4,0%. Majanduskasvu vedajaks jääb ka tänavu eksport, mis toob kaasa tarbijate kindlustunde<br />
ning sisenõudluse järk-järgulise paranemise. Järgmisel aastal panustab majanduskasvu<br />
eratarbimiskulutuste ja investeeringute suurenemisest tingitud sisenõudluse tõus.<br />
Eesti Panga ja Statistikaameti info põhjal oli ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon 2009. aastal -<br />
0,1%, 2010. aastal aga 3,0%. Toiduainete hinnatõus omab inflatsioonis suurimat osa, olles<br />
mõjutatud ülemaailmse toidutoorme kallinemisest ja marginaalide kasvust toiduainete<br />
kaubanduses. Teiseks suureks mõjuriks on kallinenud kütuse hind. 2011. aastaks prognoositakse<br />
tarbijahindade muutust 3,5%. Toiduainete kiire hinnatõus mõjutab inflatsiooni siiski ajutiselt,<br />
mistõttu prognoosib Eesti Pank inflatsiooni aeglustumist 2012. aastal. Statistikaameti andmetel oli<br />
2011. aasta aprillis tarbijahindade inflatsioon võrreldes märtsiga 2011 0,7%.<br />
Rahandusministeerium prognoosib 2011. aasta inflatsiooniks 4,5%. Eeldusel, et järgmisel aastal<br />
hinnatõus stabiliseerub, prognoosib ministeerium 2012. aasta inflatsiooniks 2,8%, mis peaks<br />
jääma sarnasele tasemele veel ka järgneval kolmel aastal.<br />
Eesti Töötukassa andmetel oli 2010. aasta keskmine registreeritud töötute arv 79 679 ehk 12,3%.<br />
Aprillis 2011 kahanes registreeritud töötute arv 2011. aasta märtsiga võrreldes ca 6%, kuu lõpus<br />
oli registreeritud töötuid 62 009 ehk 9,6% 16-aastasest kuni pensioniealisest tööjõust. Võrreldes<br />
kõrgpunktiga 2010. aasta märtsis on registreeritud töötute arv langenud 34,8% võrra.<br />
Statistikaameti andmetel oli tööga hõivatute arv 2011. aasta I kvartalis ca 591 300 inimest ehk ca<br />
0,3% vähem kui 2010. aasta IV kvartalis ja 6,8% rohkem kui 2010. aasta I kvartalis. Aasta lõikes<br />
on enim hõivatute arvu mõjutanud kasv töötlevas tööstuses ja ehituses. 2010. aasta keskmine<br />
hõivatute arv oli 571 000, mis on 25 000 (4,2%) vähem kui 2009. aastal. Tööhõivemäär oli 2010.<br />
aastal 62,7%.<br />
6<br />
20 000<br />
18 000<br />
16 000<br />
14 000<br />
12 000<br />
10 000<br />
8 000<br />
6 000<br />
4 000<br />
2 000<br />
0<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
Kinnisvaraturu dünaamika ajavahemikus 2000 - 2010<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
II<br />
III<br />
IV<br />
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011<br />
1 600<br />
1 400<br />
1 200<br />
1 000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Tehingute arv, tk<br />
Tehingute väärtus, miljonit EUR<br />
<br />
Allikas: Statistikaamet<br />
2011. aasta I kvartalis teostati kokku 6392 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 372 miljonit eurot.<br />
I kvartali kinnisvaraturu kogukäive oli 2010. aasta I kvartaliga võrreldes ca 129 miljoni euro ehk<br />
53,1% võrra suurem. Kinnisvaratehingute arv kasvas eelmise aasta I kvartaliga võrreldes ca<br />
3,3%. Võrreldes 2010. aasta IV kvartaliga on kogukäive jäänud täpselt samale tasemele (372<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
miljonit eurot), samas kui tehingute arv oli 29% võrra väiksem. Seega võib täheldada kinnisvara<br />
kogukäibe märkimisväärset tõusu, samal ajal kui tehinguaktiivsus on jäänud tagasihoidlikumaks.<br />
2010. aastal teostati kokku 31 447 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 1,233 miljardit eurot.<br />
Tehingute koguarv kasvas võrreldes 2009. aastaga ca 18,4% ning tehingute koguväärtus ca<br />
6,1%. Keskmine tehinguhind oli 2010. aastal aga ca 11,2% madalam kui 2009. aastal.<br />
Jätkuvalt on suur mitte-vabaturutingimustes tehtud müügitehingute hulk (kinnistute müük<br />
omavahel seotud isikute vahel, sundmüük seoses pankrotiga). Suur osa kohtutäiturite ja<br />
pankrotihaldurite tehtud tehingutest (sundmüügid) seadusandluse lünklikkuse tõttu<br />
tehingustatistikasse siiski ei jõua. Nii seotud isikute kui sundmüügi tehingute hinnad on kohati<br />
turutasemel, kohati võivad aga turutasemest oluliselt erineda.<br />
Eurol põhinevate eluasemelaenude keskmine intress oli viimase kuue aasta kõrgeim 6,3% 2008.<br />
aasta oktoobrikuus ja madalaim 3,0% 2005. aasta aprillikuus. 2010. aasta algusest on intressid<br />
püsinud üsna stabiilselt 3,3-3,7% tasemel ning on 2011. aasta märtsi alguses 3,5% tasemel.<br />
Hetkel omab pangalaenu intressis suurimat kaalu laenumarginaal, mis alates viimasest tõusust<br />
2008. aasta lõpus on püsinud suhteliselt samal tasemel. Majandususalduse kasvust tingituna<br />
oodati 2010. aastal marginaalide mõningast alanemist, mida aga olulisel määral ei toimunud.<br />
Kuue kuu Euribor oli ajaloo kõrgeim oktoobris 2008 ehk 5,405%, alates sellest on Euribor olnud<br />
pidevas languses, jõudes esmakordselt alla 1% piiri detsembris 2009. Madalaim oli Euribor 2010.<br />
aasta aprilli alguses, mil see küündis 0,945%-ni. Alates märtsist 2010 on Euribor olnud pidevas<br />
tõusus ning 2010. aasta juuli alguse seisuga taas üle 1%. 2011. aasta mai keskpaigas oli kuue<br />
kuu Euribor 1,699%.<br />
7<br />
Tootmis- ja laopindade turg <strong>Tallinn</strong>as ja selle lähipiirkonnas<br />
Tänast turusituatsiooni iseloomustab jätkuvalt suhteliselt suur pakkumine ja mõnevõrra<br />
aktiviseerunud nõudlus. Lähiminevikku vaadates ületas kuni 2007. aastani nõudlus kaasaegsete<br />
tootmispindade järele tunduvalt pakkumist, 2007. aastal oli turg tasakaalupunktis, muutudes juba<br />
sama aasta teisest poolest alates tunduvalt passiivsemaks. 2008. aasta sügise ülemaailmsest<br />
finantskrahhist alguse saanud majanduskriis on mõjutanud otseselt ka lao- ja tootmispindade<br />
turgu. Ettevõtete varasemast kehvem käekäik on tinginud kulude kokkuhoiu, mis väljendub nii<br />
töökohtades, investeeringute mahus kui ka pinnakasutuses.<br />
Alljärgnevalt on esitatud <strong>Tallinn</strong>a ja lähiümbruse peamised lao- ja tootmispiirkonnad.<br />
Allikas: GoogleMap, DTZ<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
8<br />
Tartu maantee suund<br />
Pärnu maantee<br />
suund<br />
Peterburi tee suund<br />
Lasnamäe<br />
Suur-Sõjamäe<br />
Mõigu tootmispiirkond <strong>Tallinn</strong>a Lennujaama lähistel, nn uus Mõigu tehnopark Peetri<br />
külas, Tartu maantee lähiümbrus kuni Assakuni, Sinikivi tehnopark, Põrguvälja tee<br />
lähiümbrus (Kalev, Rimi jt) lähiümbrus Lehmja külas, Jüris endise EKE EMV<br />
piirkond, Jüri tehnopark, Kose (<strong>Tallinn</strong>ast ca 40 km, mööblitööstusettevõtted), Vaida<br />
(ca 20 km; laod).<br />
Lisaks on kavandatud mitmed alad Tartu maantee ja ringtee ristmiku lähistel, Kroosi<br />
tehnopark Assaku lähistel, Vaida tehnopark jne.<br />
Tänassilma tehnopark, Pärnu mnt ja Jälgimäe tee vaheline ala kuni endise Peoleoni,<br />
Saue.<br />
Lisaks mitmed ärikrundid Pärnu maantee naabruses <strong>Tallinn</strong>a linnapiirist kuni Saueni.<br />
Peterburi tee lähiümbrus, Betooni tn, Paneeli tn, Loo alevik<br />
Lasnamäe tehnopark, Punane tn, Pae tn<br />
Suur-Sõjamäe tee lähiümbruses paikneb mitmeid lao- ja tootmisotstarbelisi objekte,<br />
osa on renoveeritud, mitmed objektid on suhteliselt kehvas seisukorras (hea<br />
potentsiaaliga arenduspiirkond)<br />
Mustamäe Laki tn, Kadaka tee, Forelli tn, Marja tn, Akadeemia tee, Mäealuse tn jt<br />
Haabersti<br />
Tähetorni piirkond Paldiski mnt ääres, kaugemal Keila tööstuspiirkond, lisaks<br />
Tabasalu piirkond<br />
Viljandi mnt suund Kalmistu teel asuvad laokompleksid, Raku, Männiku; kaugemal Kohila<br />
tööstuspiirkond<br />
Maardu<br />
Vana-Narva mnt äärne, Muuga sadama lähiümbrus (Põhjaranna Äripark), Maardu<br />
Kopli<br />
Kopli tn, Tööstuse tn, Paljassaare tee jt tänavate lähiümbrus<br />
<strong>Tallinn</strong>a ringtee äärne Lagedi, Q-Vara poolt arendatav piirkond Lagedi ja Jüri vahel, Kiili<br />
Nagu tabelist nähtub, paikneb suur osa lao- ja tootmispindadest väljaspool <strong>Tallinn</strong>a piire. <strong>Tallinn</strong>a<br />
piirides paiknevad tootmispinnad jäävad suuremas osas Peterburi tee ja Suur-Sõjamäe piirkonda.<br />
Nõudlus ja pakkumine<br />
2011. aasta alguseks on <strong>Tallinn</strong>as ja selle lähiümbruses modernset tootmis- ja laopinda kokku ca<br />
700 000 m², millest 2010. aastal lisandus ca 70 000 m² (tegemist on valdavalt omakasutuses<br />
hoonetega). Pakkumisel on nii uusi kui kehvemas seisukorras pindu, samas kui uute pindade hulk<br />
on viimase aasta jooksul mõnevõrra vähenenud. Nõudluse kasvu võib näha ennekõike A-klassi<br />
pindade järele.<br />
m²<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010<br />
laiendused hoonete arv, tk 7 15 17 21 26 40 20 10<br />
laiendused pindala, m² 8858,3 29 874 58 915 128 601 132 006 165 846 109597 40 770<br />
uued hooned hoonete arv, tk 68 57 43 34 48 41 33 32<br />
uued hooned pindala, m² 118050,9 163 192 76 293 105 963 210 236 142 812 60170 30 665<br />
Allikas: EHR, DTZ<br />
Lao- ja tootmispindadele väljastatud kasutusload Harjumaal<br />
Ehitisregistri andmetele tuginedes<br />
400 000<br />
350 000<br />
300 000<br />
250 000<br />
200 000<br />
150 000<br />
100 000<br />
50 000<br />
0<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
9<br />
Lao- ja tootmispindade turul on rendipindade osakaal pisut kasvanud, valdavaks on siiski pindade<br />
omakasutus. Põhjuseks on eelkõige ettevõtete jätkuv ebakindlus tuleviku osas ning sellest<br />
tingitud ettevaatlikkus, pankade pigem jäik laenupoliitika, samuti suur pakkumine ja madalad<br />
rendihinnad. Arendustegevus on sisuliselt peatunud, mingil määral lõpetatakse pooleliolevaid<br />
arendusi, kuid uusi projekte peaaegu ei ole.<br />
Üks suuremaid arendusjärgus projekte on Harjumaal Rae vallas asuv Ameerikanurga Äripark,<br />
mis kujutab endast esimest kaubandus-ja logistikaparki Eestis. Planeeritud on rajada ca 110 000<br />
m² kaubandus- ja 185 000 m² kõrgtasemelist logistikapinda. Võimalike rentnikena nähakse<br />
Euroopa suuremaid logistika- ja jaemüügiettevõtteid, sealhulgas toidukaupade, mööbli, ehitus- ja<br />
sisustuskaupade ning koduelektroonika müüjaid.<br />
Kuna valdav osa lao- ja tootmispindu on ehitatud omakasutuseks, siis selle turusektori areng<br />
sõltub eelkõige meie tööstus- ja logistikasektori taastumisest. Järgneva ühe-kahe aasta<br />
perspektiivis jääb aastane ehitusmaht ca 100 000 m² piiresse. Kuna tootmis- ja laosektori areng ei<br />
ole otseselt seotud kinnisvaraäriga, siis leidub kindlasti neid ettevõtteid, kes üldiselt langeva<br />
majanduse kontekstis on suutnud olla edukad ning seeläbi on neil võimalus ära kasutada odavaid<br />
ehitushindu.<br />
Renditasemed<br />
Viimane rendihindade tõus jääb 2007. aasta algusesse, mis tähistab ka rendihindade tippu.<br />
Suurim rendihindade kohanemine toimus ajavahemikus 2008. ja 2009. aasta, mil hinnad langesid<br />
kokku ca 45-50%. 2010. aasta jooksul püsisid rendihinnad pigem stabiilsena. 2011. aasta alguses<br />
on näha väikest hinnatõusu just uute pindade osas.<br />
7,0<br />
6,0<br />
5,0<br />
<strong>Tallinn</strong>a ja selle lähipiirkonna lao- ja tootmispindade renditasemete<br />
(EUR/m²/kuus) võrdlus kvaliteedi ja asukoha lõikes<br />
<strong>Tallinn</strong>a enamnõutud piirkonnad<br />
<strong>Tallinn</strong>a vähemnõutud piirkonnad<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,0<br />
1,0<br />
0,0<br />
A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C<br />
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011<br />
Allikas: DTZ<br />
Netorendihinnad tootmis- ja laopindadel (üle 300 m² suurune pind):<br />
A B C<br />
EEK/m²/kuu €/m²/kuu EEK/m²/kuu €/m²/kuu EEK/m²/kuu €/m²/kuu<br />
<strong>Tallinn</strong>a enamnõutud piirkonnad 50-70 3,2-4,5 35-45 2,2-2,9 15-30 1,0-1,9<br />
<strong>Tallinn</strong>a vähemnõutud piirkonnad 40-55 2,6-3,5 25-35 1,6-2,2 10-20 0,6-1,3<br />
Tartu, Pärnu 35-55 2,2-3,5 15-35 1,0-2,2 10-15 0,6-1,0<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Uuemate lao- ja tootmispindade juurde kuuluvate kontori- ja olmeruumide renditase oli enne kriisi<br />
valdava pinnatüübi rendist kuni 20% kõrgem, täna käsitletakse eriti vanemaid tootmis- ja<br />
laokomplekside tervikuna ega tehta erinevate pinnatüüpide osas vahet. Uute hoonete osas liigub<br />
suund taas rendihindade diferentseerimise poole, esimesena ollakse seda rakendamas Jüri<br />
tehnopargis.<br />
Peale ehitise kvaliteedi on rendihindade üheks mõjutajaks logistiline asukoht ja väliskeskkonnast<br />
tulenevad mõjud, seejuures on eelis nendel piirkondadel, kus arendustegevus on viidud lõpuni<br />
ning realiseerimata vaid üksikud krundid. Oluliselt vähemlikviidsemad on piirkonnad, kus<br />
arendustegevus jäi algusjärku.<br />
Koos majandussituatsiooni stabiliseerumise ja tööstustoodangu mahtude kasvuga on vakantsus<br />
eelkõige kaasaegsete pindade osas jõudsalt vähenenud. Kui Tänassilma tehnopargis asuva<br />
laokompleksi vakants on veel ca 20%, siis Lasnamäe laokompleksides on vakantsus kohati<br />
olematu ja kohati vähenenud ca 10% suurusjärku. Mõigu tehnopargis vakantseid pindu sisuliselt<br />
pole, Jüri tehnopargis on vakantsus hinnanguliselt suurusjärgus 6 000 – 8 000 m² ehk<br />
suurusjärgus 10-15%. Endiselt on palju vakantsust vanemates B- ja C-klassi hoonetes, mille<br />
täitumine enam aega võtab. Hinnanguliselt ulatub vakantsus nende hoonete hulgas keskmiselt<br />
30%-ni, üksikute suuremate komplekside osas ka kuni tervete hooneteni.<br />
Laopindade ehitusmaksumus on sõltuvalt hoone tüübist, planeeringust ja suurusest vahemikus ca<br />
415 – 450 €/SBPm² (6 500 – 7 000 EEK/SBPm²), kontoripindade osas on sama näitaja ca 700 –<br />
830 €/SBPm² (11 000 – 13 000 EEK/SBPm²), toodud ehitushinnad ei sisalda käibemaksu.<br />
Ehitusmaterjalide kallinemine viimase aasta jooksul on viinud üldise hinnatõusuni ehituses,<br />
hinnatõus on jäänud vahemikku ca 20-30%. Kui elukondliku kinnisvara arendus on<br />
aktiviseerunud, siis tootmis- ja laopindade ning teiste äripindade arendus on jätkuvalt<br />
tagasihoidlik, valdavaks on avaliku sektori tellimus või arendamine omakasutuseks.<br />
Tootlused<br />
Tipptootlus on tootmis- ja laopindade osas 10,0-11,0%, mis on saavutatav eelkõige stabiilse<br />
renditulu, rahvusvaheliselt tuntud ja usaldusväärsete rentnikega, emapanga või panga garantii<br />
ja/või sale and lease-back tehingute puhul. Vanemate ja kehvemas asukohas hoonete osas<br />
jäävad tootlused vahemikku 11-14%.<br />
Prognoosid<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
tootmis- ja laosektor on langusest väljunud ning jõudnud stabiliseerumise faasi, paranenud<br />
ekspordimaht avaldab kinnisvarasektorile mõju stabiilsema rendivoo läbi ning positiivsete<br />
arengute jätkumise korral viib vakantsuse vähenemiseni ja hiljem ka arendustegevuse<br />
elavnemiseni<br />
2011. aastal võib märgata kasvu lao- ja tootmispindade nõudluses, seda just uute ja<br />
kaasaegsete hoonete osas; nõudlus B- ja C-klassi hoonete järele püsib pigem<br />
tagasihoidlikuna<br />
rendihindade osas võib 2011. aastal täheldada mõningast kasvu just uuemate hoonete<br />
osas, mujal rendihinnad püsivad 2011. aasta lõikes pigem stabiilsena<br />
surve tootluse väheseks languseks atraktiivsemate objektide osas, muus osas püsivad<br />
tootlused pigem stabiilsena<br />
2011. aasta uusehituse, renditaseme, vakantsuse ja tipptootluse areng on järgmine:<br />
10<br />
Aasta Uusehitus Rent Vakantsus Tipptootlus<br />
2011 Passiivne 10,0-11,0%<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Tootmiskruntide turg<br />
Tootmiskruntide puhul on krundi väärtuse peamisteks mõjutavateks teguriteks asukoht, pindala ja<br />
varustatus kommunikatsioonidega. Suur ehitusõiguse ulatus pole määrav, kuna efektiivseim on<br />
ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning hoonestuse kõrgus on tihti pigem miinuseks. Asukoha<br />
puhul on olulisemateks kriteeriumiteks keskne paiknemine, hea juurdepääs, nähtavus,<br />
paiknemine magistraalteede suhtes (hea ühendus teiste piirkondadega), kaugus kesklinnast, linna<br />
piirist, kaugus teistest suurematest linnadest ja tööjõu olemasolu piirkonnas.<br />
2006. aasta kevadel toimus nii äri- kui tootmismaa turul hüppeline hinnatõus, mis jätkus terve<br />
aasta. Huvi uute kvaliteetsete pindade järele oli suur. 2007. aasta teisest poolaastast langes turu<br />
aktiivsus märgatavalt, hinnatõus peatus ning alates 2008. aasta septembrist-oktoobrist, mil algas<br />
ülemaailmne finantskriis ja sellele järgnenud majanduskriis, on tegemist olnud juba olulise<br />
hinnalangusega. Alates 2010. aasta teisest poolest on Eesti majandus stabiliseerunud ja tegemist<br />
on mõõduka majanduskasvuga. 1. jaanuaril 2011. aastal toimus Eesti üleminek eurole, mida<br />
nähakse märgilise tähendusega Eesti investeerimiskliima jaoks.<br />
Võib väita, et detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud tootmismaa kruntide<br />
hinnad langesid 2007. aasta jooksul 10-15%, 2008. aastal jäi hinnalangus sõltuvalt asukohast<br />
vahemikku 30-40% ja 2009. aastal ca 10-20%. Suuremate ja kommunikatsioonideta maatükkide<br />
osas on hinnalangus olnud veelgi suurem. 2010. aasta esimese poolaasta jooksul jäi<br />
kommunikatsioonidega tootmiskruntide hinnalangus suurusjärku ca 5-10%, teisel poolaastal aga<br />
pigem stabiliseerus. 2011. aasta algus ei ole maaturul olulist hinnamuutust toonud. Suuremate<br />
maatükkide osas on tehinguid olnud vähe ja järelduste tegemine hinnataseme kohta seetõttu<br />
raskendatud. Samas võib üldise turuinfo taustal täheldada hindade stabiliseerumist ka selles<br />
osas.<br />
Tehinguaktiivsus on mõnevõrra tõusnud just heas asukohas ja väiksemate kruntide osas (näiteks<br />
tehnoparkides asuvad kinnistud). Kõrvalisemas asukohas on aktiivsus endiselt pigem madal.<br />
Alljärgnevalt on esitatud <strong>Tallinn</strong>a kesklinnast kaugemale jäävate piirkondade ja lähiümbruse äri- ja<br />
tootmisotstarbeliste kruntide hinnatasemed (tuginetakse nii toimunud tehingutele kui ka<br />
aktiivsetele pakkumistele):<br />
11<br />
Asukoht Hind, EEK/m² Hind, €/m² Märkused<br />
Peterburi tee, Tähesaju tee,<br />
Osmussaare tee<br />
700 – 2650 45 – 170 Paljudel juhtudel on kruntidel lisaks äriline potentsiaal;<br />
tehinguaktiivsus pigem madal, pakkumisi suhteliselt palju<br />
Mõigu tehnopark 300 – 700 19 – 45 Kallimad on Tartu mnt-ga piirnevad krundid<br />
Mustamäe piirkond 1050 – 1900 67 – 120 Pakkumine minimaalne, tihtipeale tegemist ärilise<br />
potentsiaaliga<br />
Lasnamäe 500 – 1400 34 – 90 Eelkõige Betooni tänav ja selle ümbrus<br />
Suur-Sõjamäe 200 – 1300 11 – 85 Suur-Sõjamäe tn eesosa on kujunenud hinnatud äri- ja<br />
büroopindade piirkonnaks, kus maa hinnatase on oluliselt<br />
kõrgem<br />
Jüri tehnopark 250 – 700 17 – 45 Tehinguaktiivsus 2010. aastal suhteliselt suur, ka<br />
pakkumiste hulk on suur, hinnatasemete varieeruvus lai<br />
Tänassilma tehnopark 350 – 650 23 – 42 Tehinguaktiivsus suhteliselt madal<br />
Sinikivi ja Põrguvälja<br />
300 – 350 19 – 22 Pakkumiste ja ka tehingute hulk oluliselt vähenenud<br />
piirkond Rae vallas<br />
Vana-Narva mnt 150 – 550 10 – 35 Tehinguid suhteliselt vähe, pakkumiste aktiivsus suurem<br />
Saue 150 – 550 10 - 35 Nii pakkumisel olevate objektide kui ka tehingus olnud<br />
objektide näol valdavalt tegemist ärimaa sihtotstarbega<br />
Allikas: Maa-amet, City24.ee<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Prognoos<br />
tootmismaa kruntide hinnatase on stabiliseerunud, lähema aasta perspektiivis olulist survet<br />
kruntide hinnatõusuks ei teki, kuna pakkumiste hulk on endiselt suhteliselt suur ja<br />
arendustegevuse kiiret kasvu pole ette näha<br />
likviidsus säilib madalana kehvema asukoha, planeeringuta ja kommunikatsioonideta<br />
kruntide ehk nö toormaa osas<br />
12<br />
7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTTED<br />
Hindamisel käsitletakse hinnatavat objekti kõrvalasuva Suur-Sõjamäe tn 27a kinnistu osana.<br />
Hindamine teostatakse eeldusel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa<br />
katastriüksusest J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahel on Suur-Sõjamäe tn<br />
27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse.<br />
Seega leiame Suur-Sõjamäe tn 27a turuväärtuse eeldusel, et tegemist on hoonestamata<br />
maaüksusega. Sealjuures on maaüksuse pindalana käsitletud olemasoleva pindala ja sellele<br />
liidetava osa pindala: 28 418 m² + 300 m² = 28 714 m². Hinnatava objekti turuväärtusena<br />
käsitleme selle pindalale vastavat proportsionaalset osa eelnevalt leitud tulemusest.<br />
Hinnatava objekti turuväärtuse leidmisel kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales<br />
Comparison Method).<br />
Turupõhise käsitluse ehk võrdlusmeetodi korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud<br />
varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi<br />
aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui<br />
sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti<br />
väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel.<br />
Hindamisel kasutatakse Maa-ameti tehinguregistri ning DTZ Kinnisvaraekspert andmeid.<br />
8. OBJEKTI HINDAMISKÄIK<br />
Hinnatava objekti kvaliteediklass<br />
Standard EVS 875-10:2008 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil<br />
objektide jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim).<br />
Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või<br />
ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste<br />
süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis<br />
iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning<br />
seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:<br />
- asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt,<br />
üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas<br />
tähenduses, haljastust, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu,<br />
parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust,<br />
kommunikatsioonidega varustatust jms tegureid);<br />
- ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele<br />
lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja<br />
välisviimistluse seisukorrale);<br />
- kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse objekti haldamist, rentnike olemasolul<br />
renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist,<br />
elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka<br />
energia- ja tarbimisteenuste kulusid).<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
13<br />
Hindamisel on analüüsitud eeltoodud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ja hinnatavale objektile on<br />
sellest lähtuvalt antud järgmine hinnang:<br />
Objekti<br />
kvaliteediklass<br />
asukoha ja krundi<br />
alusel (A, B, C)<br />
Objekti kvaliteediklass<br />
ehitise kvaliteedi<br />
alusel (A, B, C)<br />
Objekti kvaliteediklass<br />
kinnisvarajuhtimise<br />
alusel (A, B, C)<br />
Objekti kvaliteedi<br />
koondhinnang<br />
(A, B, C)<br />
B - - B--<br />
Lähteülesande kohaselt käsitleme hinnatavat objekti hoonestamata tootmismaana, seetõttu on<br />
antud hinnang vaid asukoha ja krundi alusel.<br />
Parim kasutus<br />
<strong>Tallinn</strong>a linna üldplaneeringu kohaselt on ala juhtfunktsiooniks tööstusettevõtete ala. Lasnamäe<br />
tööstusalade üldplaneeringu (tööversioon) kohaselt on maakasutuse juhtfunktsiooniks tootmisala,<br />
ettevõtlusala kõrvalotstarbega. Alal võivad paikneda keskkonda mittehäiriv (väike)tootmine ja<br />
laondus ning kõrvalotstarbena kaubandus-, äri-, teenindus-, toitlustus-, büroohooned ja vabaaja<br />
harrastusega seonduvad ettevõtted ning parklad, rohealad ja pargid.<br />
Arvestades üldplaneeringute kohaseid maakasutuse juhtfunktsioone ning olemasolevat<br />
maakasutust, kui tegemist oleks hoonestamata maaüksusega, oleks see sobiv eelkõige tootmisvõi<br />
laohoonete rajamiseks.<br />
2010. ja 2011. aasta jooksul on <strong>Tallinn</strong>a linnas toimunud üksikud äri- ja tootmismaa<br />
müügitehingud. Tootmismaa hinnatasemed erinevad seejuures väga suurtes piirides alates 5,3<br />
€/m² ning ulatudes kuni 60 €/m². <strong>Tallinn</strong>a lähivaldadest on enim tehinguid toimunud Rae vallas,<br />
kus tootmismaa müügitehingute hinnad jäävad valdavalt vahemikku 15-30€/m². Müügipakkumiste<br />
hinnad Lasnamäe linnaosas, Rae vallas ja Maardu linnas algavad enamasti 20 €/m². Tabelid<br />
Maa-ameti tehinguregistri andmetega ning müügipakkumiste näidetega on esitatud käesoleva<br />
hinnangu lisas 1.<br />
Võrdlustehinguteks on valitud kolme käesoleval aastal teostatud hoonestamata maaüksuse<br />
müügitehingud :<br />
Tehingusumma<br />
Pindala,<br />
m² Sihtotstarve<br />
Asukoht Kuupäev € kr €/m²<br />
<strong>Tallinn</strong>, Lasnamäe linnaosa,<br />
Visase tn 18 22.02.2011 302 302 4 729 998 30,9 9782 15%Ä, 85%T<br />
Rae vald, Lehmja küla,<br />
Sinikivi tee 10 26.04.2011 156 010 2 441 026 21,7 7180 50%Ä, 50%T<br />
Rae vald, Soodevahe küla,<br />
Radisti tee 13<br />
21.01.2011 89 763 1 404 486<br />
30,7<br />
2926<br />
20%Ä, 80%T<br />
Võrdlusobjektide valikul on eelistatud käesoleval aastal teostatud tehinguid, millest Lasnamäe<br />
linnaosas Visase 18 ja Rae vallas Lehmja külas asuva tehingu puhul on tegemist suhteliselt<br />
suurte tootmismaa kruntidega. Lasnamäe linnaosas Visase 18 ja Soodevahe külas Radisti tee 13<br />
asuvad maaüksused paiknevad sarnaselt hinnatavaga Suur-Sõjamäe tn äärses<br />
tööstuspiirkonnas.<br />
<br />
<br />
Enim mõjutavad hinnangu lõpptulemust maaüksuse pindalast tulenevad kohandus.<br />
Tootmismaa maaüksuste pindala jääb üldjuhul vahemikku 3000 – 6000 m². Hinnatava<br />
objekti puhul on tegemist oluliselt suurema maaüksusega, mille pindalaühikule taandatud<br />
hinnatase on ka madalam kui optimaalse pindalaga tootmismaa kruntide oma.<br />
Hinnatava objekti eelis võrreldes võrdlustehingutega on asukoht.<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Sihtotstarbe, kommunikatsioonidega varustatuse, krundi kuju ja reljeefi poolest on<br />
hinnatav objekt võrdlusobjektidega sarnane. Kuigi võrdlusobjektide maakasutuse<br />
sihtotstarvete hulgas on ka sõltuvalt objektist 15 -50% ärimaad, on maaüksuste ehituslik<br />
potentsiaal sarnane hinnatava objektiga.<br />
14<br />
Kohandame maaüksuse pindalaühikule taandatud hindu. Võrdlustehingute tehinguhinnad<br />
sisaldavad käibemaksu.<br />
Aadress Suur-Sõjamäe tn 27a,<br />
Lasnamäe linnaosa,<br />
<strong>Tallinn</strong><br />
Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3<br />
Visase 18,<br />
Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Sinikivi tee 10,<br />
Lehmja küla, Rae vald,<br />
Harjumaa<br />
Radisti tee 13,<br />
Soodevahe küla,<br />
Rae vald, Harjumaa<br />
78403:314:0081<br />
65301:002:0732<br />
65301:002:0988<br />
Tehingu aeg 22.02.2011 26.04.2011 21.02.2011<br />
Müügihind<br />
X 302 302 €<br />
156 010 €<br />
89 763 €<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
sama<br />
0%<br />
Ajaldatud hind 302 302 €<br />
30,9 €/m²<br />
Asukoht Raudtee ja Suur-Sõjamäe Raudtee ja Suur-Sõjamäe tn<br />
tn vahel asuvas<br />
vahel asuvas<br />
tööstuspiirkonnas; tööstuspiirkonnas, <strong>Tallinn</strong>a<br />
J. Smuuli tee ja Suur- linna piiri vahetus<br />
Sõjamäe ristmiku ääres; naabruses; kvartali<br />
juurdepääs Suur-Sõjamäe sügavuses, kaugus Suurtn-lt;<br />
kaugus Ülemiste Sõjamäe tn-st ca 300 m;<br />
ristmikult ca 3,5 km ja juurdepääs Suur-Sõjamäe<br />
<strong>Tallinn</strong>a ringteelt ca 4 km. tn-lt; kaugus Ülemiste<br />
Piirkond on hoonestatud ristmikult ca 5 km ja <strong>Tallinn</strong>a<br />
erinevas seisukorras ringteelt ca 3 km. Piirkond<br />
tootmis- ja laohoonetega on hoonestatud erinevas<br />
seisukorras tootmis- ja<br />
laohoonetega<br />
sama<br />
0%<br />
156 010 €<br />
21,7 €/m²<br />
Sinikivi tehnopark<br />
Põrguvälja tee ääres;<br />
Kaugus Tartu mnt-st ca 1<br />
km, Ülemiste ristmik ca 9<br />
km ja <strong>Tallinn</strong>a ringtee ca 2<br />
km kaugusel; naabruses<br />
uued tootmis- ja<br />
laohooned; osa kruntidest<br />
seni hoonestamata<br />
sama<br />
0%<br />
89 763 €<br />
30,7 kr/m²<br />
Suur-Sõjamäe<br />
tööstuspargis; kaugus<br />
Suur-Sõjamäe tn-lt ca<br />
300 m; Ülemiste ristmik<br />
ca 7 km ja <strong>Tallinn</strong>a<br />
ringtee ca 1,5 km;<br />
enamus krunte<br />
hoonestamata,<br />
hoonestatud kruntidel<br />
uued tootmis- ja<br />
laohooned<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
Krundi pindala<br />
halvem<br />
+5%<br />
28718 m² 9782 m 2<br />
halvem<br />
+10%<br />
7180 m²<br />
halvem<br />
+10%<br />
2926 m²<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
Sihtotstarve<br />
Tootmismaa<br />
väiksem<br />
-20%<br />
Tootmis- ja ärimaa<br />
väiksem<br />
-25%<br />
Tootmis- ja ärimaa<br />
väiksem<br />
-35%<br />
Tootmis- ja ärimaa<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
Krundi kuju ja<br />
reljeef<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
Rööpküliku kujuga, tasane<br />
sama<br />
0%<br />
Suhteliselt korrapärase<br />
nelinurkse kujuga, tasane<br />
sama<br />
0%<br />
sama<br />
0%<br />
Korrapärase ning<br />
kompaktse kujuga, tasane<br />
sama<br />
0%<br />
sama<br />
0%<br />
Korrapärase ning<br />
kompaktse kujuga,<br />
tasane<br />
sama<br />
0%<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
15<br />
Kommunikatsioonid<br />
Tsentraalsed<br />
kommunikatsioonid<br />
Tsentraalsed<br />
kommunikatsioonid<br />
Tsentraalsed<br />
kommunikatsioonid<br />
kinnistu piiril<br />
Tsentraalsed<br />
kommunikatsioonid, sh<br />
liitumine vee ja<br />
kanalisatsiooniga<br />
sisaldub hinnas<br />
Võrdlus<br />
Kohandus<br />
Summaarne<br />
kohandus<br />
Kohandatud<br />
müügihind<br />
Kaalud<br />
Turuväärtus<br />
kohandatud<br />
tehinguhindade<br />
kaalutud<br />
keskmisena<br />
22,7 €/m²<br />
sama<br />
0%<br />
sama<br />
0%<br />
sama<br />
0%<br />
-15% -15% -25%<br />
26,3 €/m² 18,4 €/m² 23,0 €/m²<br />
0,4 0,35 0,25<br />
10,5 €/m² 6,4 €/m² 5,8 €/m²<br />
Hinnatava objekti turuväärtus on seega 22,7 €/m² x 28718 m² = 651 899 eurot<br />
Maaüksuse 300 m² suuruse osa turuväärtus on seega: 22,7 €/m² x 300 m² = 6 810 € <br />
6 800 eurot.<br />
9. KOKKUVÕTE<br />
<strong>Tallinn</strong>as Lasnamäe linnaosas aadressil J.Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava<br />
vahel asuvast maaüksusest (kat.tunnus 78403:314:0007) 300 m² suuruse mõttelise osa<br />
turuväärtus eeldusel, et tegemist on Suur-Sõjamäe tn 27a kinnistu osaga, on väärtuse kuupäeval<br />
6 800 (kuus tuhat kaheksasada) eurot.<br />
Hindamine on teostatud eeldustel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa<br />
katastriüksusest J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahel on Suur-Sõjamäe tn<br />
27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse.<br />
Leitud väärtuse kommentaar<br />
Hindamisel kasutatud võrdlustehingute hinnad sisaldavad käibemaksu ning seega sisaldab ka<br />
hindamise tulemus käibemaksu.<br />
Väärtuse kuupäev 08. juuni 2011<br />
Koostas:<br />
Kinnitas:<br />
Kadi Kütt<br />
Aivar Tomson, MRICS<br />
hindaja<br />
asedirektor<br />
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige<br />
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige<br />
Kutseline hindaja<br />
Kutseline hindaja<br />
(üldatestaat AKH030507) (Vara hindaja VH 051209)<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
16<br />
10. VASTAVUSKINNITUS<br />
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane<br />
pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.<br />
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab hindamise standardite seeria EVS<br />
875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.<br />
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus<br />
abistanud.<br />
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte<br />
kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on<br />
vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.<br />
Hindajal puudub seos hinnatava objektiga ja kliendiga, st tegemist on välishindajaga.<br />
Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.<br />
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt<br />
tõesed ja korrektsed.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on<br />
kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.<br />
Hindamisaruande kuupäev: 08. juuni 2011<br />
Kadi Kütt<br />
Aivar Tomson, MRICS<br />
hindaja<br />
asedirektor<br />
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige<br />
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige<br />
Kutseline hindaja<br />
Kutseline hindaja<br />
(üldatestaat AKH030507) (Vara hindaja VH 051209)<br />
11. LISAD<br />
Eksperthinnangule on lisatud:<br />
Lisa 1 Tabelid tehinguinformatsiooni ja müügipakkumiste näidetega<br />
Lisa 2 Asukoha skeem<br />
Lisa 3 Fotod<br />
Lisa 4 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Lisa 1<br />
Maa-ameti tehinguregistri andmetel jaanuar 2010 – mai 2011 <strong>Tallinn</strong>as ja selle lähivaldades<br />
toiminud hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingutest<br />
17<br />
Tehingusumma<br />
Asukoht Aadress nr Kuupäev € kr €/m²<br />
TALLINN<br />
Käibemaksu<br />
sisaldumine<br />
teinguhinnas<br />
Pindala,<br />
m² Sihtotstarve<br />
Haabersti Tähetorni tn 104 28.04.2010 281 512 4 404 701 5,4 Ei 52318 100%T<br />
linnaosa Tähetorni tn 102a 5.08.2010 70 622 1 105 000 13,0 Ei 5434 100%T<br />
Lasnamäe<br />
linnaosa<br />
Anni tn 16 17.06.2010 406 159 6 355 000 48,2 Ei 8420 100%Ä<br />
Lagedi tee 14b 30.12.2010 31 956 500 000 5,3 Ei 5983 100%T<br />
Mahtra tn 2a 19.11.2010 102 259 1 600 000 17,4 Ei 5873 100%muu<br />
Punane tn 41 27.09.2010 53 238 833 000 63,9 Ei 833 100%Ä<br />
Sarruse tn 1 17.02.2011 30 535 477 769 8,1 Ei 3760 100%muu<br />
Sarruse tn 2 17.02.2011 27 515 430 516 7,5 Ei 3677 100%muu<br />
Taevakivi tn 15 14.03.2011 732 274 11 457 598 67,5 Jah 10850 20%Ä, 80%T<br />
Visase tn 18 22.02.2011 302 302 4 729 998 30,9 Jah 9782 15%Ä, 85%T<br />
Ümera tn 3a 30.12.2010 159 933 2 502 400 25,7 Ei 6228 50%Ä, 50%T<br />
Mustamäe<br />
linnaosa<br />
A.H.Tammsaare<br />
tee 104a 30.12.2010 1 150 410 18 000 000 123,5 Jah 9318 100%Ä<br />
Nõmme Männiku tee 101a 8.06.2010 22 447 351 212 26,1 Ei 860 100%Ä<br />
Põhja-<strong>Tallinn</strong>a<br />
linnaosa Nõlva tn 11f 18.02.2011 307 920 4 817 901 60,0 Ei 5132 100%T<br />
JÕELÄHTME VALD<br />
Liivamäe küla Suurekivi VI 23.02.2010 57520 900000 15,9 Jah 3608 100%T<br />
MAARDU<br />
LINN<br />
Keemikute tn 2a 26.04.2010 80017 1252000 14,3 Ei 5597 100%Ä<br />
Keemikute tn 2a 15.11.2010 12782 200000 2,3 Ei 5597 100%Ä<br />
Keemikute tn 37f 7.01.2010 25565 400000 26,3 Ei 973 100%Ä<br />
Kroodi tn 7 20.05.2010 107867 1687755 9,0 Ei 11982 100%T<br />
Lao tn 16 18.01.2010 245421 3840000 13,0 Ei 18895 100%T<br />
Nurga tn 3b 5.11.2010 19173 300000 21,2 Ei 905 100%Ä<br />
Vana-Narva mnt 3 4.05.2010 201641 3155000 9,1 Ei 22073 100%T<br />
RAE VALD<br />
Järveküla küla Männi tee 23a 19.02.2010 2237 35000 11,2 Jah 200 100%T<br />
Lehmja küla<br />
Peetri küla<br />
Gaasi tee 3 4.05.2011 237 600 3 717 632 28,3 Jah 8392 25%Ä, 75%T<br />
Gaasi tee 7 13.08.2010 314445 4920000 34,0 Jah 9243 25%Ä, 75%T<br />
Gaasi tee//Loomäe<br />
tee 14//6 6.09.2010 406478 6360000 35,4 Jah 11473 25%Ä, 75%T<br />
Kuremetsa 12.08.2010 127823 2000000 1,3 Jah 99800 50%Ä, 50%T<br />
Kuremetsa 19.04.2011 34 512 539 995 0,3 Jah 99800 50%Ä, 50%T<br />
Kurepõllu 1.02.2011 498 511 7 800 002 5,2 Jah 96400 50%Ä, 50%T<br />
Kõrtsi tee 8 24.11.2010 88064 1377900 7,7 Ei 11377 50%Ä, 50%T<br />
Loomäe tee 1 23.03.2011 157 123 2 458 441 31,2 Jah 5036 25%Ä, 75%T<br />
Sinikivi tee 10 26.04.2011 156 010 2 441 026 21,7 Jah 7180 50%Ä, 50%T<br />
Krati tee 12 17.08.2010 379558 5938800 53,7 Ei 7070 75%Ä, 25%T<br />
Läike tee 1 28.04.2011 116 200 1 818 135 46,0 Jah 2525 100%Ä<br />
Läike tee 3c 22.09.2010 102259 1600000 32,2 Ei 3176 50%Ä, 50%T<br />
Sära tee 9 7.01.2010 87907 1375450 34,5 Jah 2545 50%Ä, 50%T<br />
Sära tee 10 21.05.2010 46550 728352 18,4 Jah 2529 50%Ä, 50%T<br />
Tähnase tee 4a 28.04.2011 206 906 3 237 375 46,0 Jah 4496 100%Ä<br />
Pildiküla küla Põrguvälja tee 5c 20.05.2010 18713 292800 6,4 Ei 2928 20%Ä, 80%T<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
18<br />
Rae küla<br />
Soodevahe<br />
küla<br />
SAKU VALD<br />
Graniidi tee 8 15.06.2010 212595 3326391 35,4 Jah 6013 50%Ä, 50%T<br />
Kipsi tee 6 1.04.2010 95867 1500000 22,6 Jah 4249 100%Ä<br />
Kipsi tee 8 1.04.2010 95867 1500000 21,9 Jah 4383 100%Ä<br />
Sinikivi tee 15 14.10.2010 197104 3084000 18,9 Jah 10456 50%Ä, 50%T<br />
Lennuradari tee 1 20.01.2010 89425 1399200 35,3 Jah 2535 20%Ä, 80%T<br />
Piloodi tee 1 16.09.2010 39881 624000 17,0 Jah 2340 20%Ä, 80%T<br />
Piloodi tee 2 8.01.2010 111206 1740000 25,7 Jah 4326 80%Ä, 20%T<br />
Radisti tee 13 21.01.2011 89 763 1 404 486 30,7 Jah 2926 20%Ä, 80%T<br />
Tänassilma Piirimäe tn 3 9.05.2011 239 838 3 752 649 71,0 Ei 3378 95%Ä, 5%T<br />
küla Tänassilma tee 23 3.05.2010 87450 1368302 23,2 Jah 3764 30%Ä, 70%T<br />
SAUE VALD<br />
Laagri alevik<br />
Vae tn 30 5.04.2010 149310 2336200 54,7 Ei 2730 100%T<br />
Vae tn 30 11.02.2011 138 049 2 159 997 50,6 Jah 2730 100%T<br />
Vanamõisa<br />
küla Kubja pumpla 4.05.2011 874 13 675 1,0 Ei 876 100%T<br />
VIIMSI VALD<br />
Haabneeme Rohuneeme tee 43a 25.01.2010 41606 651000 42,9 Ei 970 100%Ä<br />
alevik Rohuneeme tee 43a 25.01.2010 42182 660000 43,5 Ei 970 100%Ä<br />
Pringi küla<br />
Liiva 6.07.2010 150192 2350000 8,9 Ei 16919 100%T<br />
Liiva 19.11.2010 230000 3598718 13,6 Ei 16919 100%T<br />
Vanapere-I 28.07.2010 600000 9387960 16,0 Ei 37400 100%T<br />
Viimsi alevik Tammeõue tee 4 12.05.2010 7669 120000 8,5 Ei 898 100%T<br />
Näited hetkel on <strong>Tallinn</strong>as Lasnamäe linnaosas, Rae vallas ja Maardu linnas pakkumisel<br />
olevatest tootmismaa maaüksustest 1 :<br />
Kinnistu Müügipakkumise hind<br />
Aadress suurus, m² € €/m² Kommentaar<br />
Lasnamäe, Silluse 1 3249<br />
110 000<br />
33,86<br />
Detailplaneeringu ja kommunikatsioonidega tootmis,- ja<br />
ärimaa kinnistu Betooni tn vahetus naabruses. 80%<br />
tootmis,- ja 20% ärimaa. Juurdepääs Betooni tänavalt ja<br />
tulevikus ka Peterburi teelt. Elekter 100A liitutud, vee,-<br />
kanalisatsiooni,- ja gaasitrasside liitumispunktid kinnistu<br />
piiril olemas. Ehitusõigus: maks. hoonealune pind<br />
1000m², kõrgus 18m, korruselisus 5, Suletud brutopind<br />
4000m².<br />
SUUR-SÕJAMÄE TÖÖSTUSPARK (Suur-Sõjamäe tn 29<br />
B maa – alal).<br />
•planeeritava maa-ala suurus on 6,4 ha.<br />
• kinnistu jagatakse 16 äri- ja tootmismaa sihtotstarbega<br />
krundiks.<br />
• kruntidele planeeritakse ehitada kuni 4- korruselisi äri- ja<br />
tootmishooneid. Detailplaneering on kehtestatud ja kõik<br />
krundid on hetkel vabad.<br />
Lasnamäe, Nuia 14 3163 15 815 5<br />
Hetkel on tegemist hoonestusõiguse müügiga.<br />
1. Hoonestusõiguse tasu 5 € (78,23 krooni) m² kohta<br />
aastas (lisandub käibemaks) ja väljaostuhind 3 aasta<br />
pärast 57 € (891,85 krooni) m² kohta (lisandub<br />
käibemaks).<br />
2. Kinnistu kohese väljaostu korral Suur-Sõjamäe<br />
tööstuspargis alghind 70 € (1095,26 krooni) m² kohta<br />
(lisandub käibemaks).<br />
3. Liitumistasu (vesi, kanalisatsioon, gaas, elekter) on<br />
orienteeruvalt 10 € m² kohta, lisandub käibemaks.<br />
1<br />
Kinnisvaraportaal City 24 andmed<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
Lasnamäe, Betooni<br />
põik 12 9622 306 776 32 Kommunikatsioonid krundi kõrval<br />
Lasnamäe,<br />
Osmussaare tee 1 7000 671 072 96<br />
Rae vald,<br />
Lennuradari 3 41800 667 879 15,98<br />
Rae vald,<br />
Lennuradari 6 ja 8 7190 206 712 28,75<br />
Rae vald, Lemja küla,<br />
Taevavärava tee 4b 16866 287 602 17,06<br />
Rae vald, Rae küla,<br />
Graniidi tee 19 5675 208552 37<br />
Rae vald, Lehmja<br />
küla, Kõrtsi tee 8 11377 284425 25<br />
Rae vald, Rae küla,<br />
Sinikivi tee 17 11019 225 000 20<br />
Rae vald, lehmja<br />
küla, Loomäe tee 6431 159 779 24,85<br />
Maardu, Lao 23 19677 610 000 31<br />
Maardu, Kaldase põik 27274 627 525 23<br />
19<br />
mõtteline osa tootmiskinnistust Lasnamäe tehnopargis.<br />
Olemas kõik kommunikatsioonid kinnistu piiril ja nendega<br />
liitumised lisanduvad müügihinnale. Lisaks on olemas<br />
tulevase võimaliku hoone projekt koos ehitusloaga.<br />
Algatatud on detailplaneering tootmis- ja ärimaa<br />
kinnistute moodustamiseks. Perspektiivis<br />
kommunikatsioonidest elekter, vesi, gaas. Lennujaam ja<br />
Ülemiste City asuvad siit kiviviske kaugusel. Teed on<br />
heas korras. Võimalik osta ka väiksemas mahus - hind<br />
kokkuleppel.<br />
Müüa koos kaks krunti Suur-Sõjamäe toimivas<br />
tehnopargis. Kõik kommunikatsioonid olemas.<br />
Müüa äri- ja tootmismaa. Detailplaneering kehtestatud.<br />
Lubatud maksimaalne täisehitus 50%, ehitise<br />
maksimaalne kõrgus 18 m/3 korrust, kuni 3 hoonet.<br />
Hinnale lisandub käibemaks<br />
Kinnistud on hea nähtavusega ja kerge<br />
ligipääsetavusega. Peale- ja mahasõit on võimalik Tartu<br />
maantee mõlemast sõidusuunast<br />
Tartu mnt ääres. Objekt on osa Lookivi tehnopargist,<br />
olemas kinnistuni viivad asfaltkattega teed ja<br />
liitumispunktid.<br />
Sihtotstarve 50% äri/50% tootmine. Kommunikatsioonid<br />
krundi piiril. Detailplaneering tehtud.<br />
Rae Tehnopargis, mis asub logistiliselt heas asukohas<br />
<strong>Tallinn</strong>a Külje all (12 km <strong>Tallinn</strong>a kesklinnast) suure<br />
<strong>Tallinn</strong>a ringtee vahetus läheduses. Vastavalt kehtestatud<br />
detailplaneeringule on lubatud ehitada kolm kuni 3-<br />
korruselist tootmis- ja ärihoonet. Hind sisaldab<br />
liitumistasusid ( elekter 100A, vesi ja kanalisatsioon).<br />
Võimalik liituda ka olemasoleva soojatrassiga<br />
(liitumispunkt krundi piiril).<br />
Endise tehase territooriumil, tegutsevate ladude kõrval<br />
müüa tootmismaa sihtotstarbega kinnistu. Ehitamiseks<br />
vajalikud kommunikatsioonid olemas.<br />
Detailplaneeringujärgselt lubatud ehitada 6 hoonet,<br />
eh.aluse pinnaga 4800 m².<br />
Kinnistu paikneb kahe raudteeharu vahel. Juurdepääs nii<br />
raudteelt kui veokitega<br />
Kinnistu asub heas logistilises piirkonnas, kõik liitumised<br />
kinnistu piiril, ka gaas.<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
20<br />
Lisa 2<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D
21<br />
Lisa 3<br />
DTZ Kinnisvaraekspert<br />
Ahtri 6A, 10151, TALLINN<br />
Kadi Kütt, tel. 626 42 50<br />
Objekt: Mõtteline osa maaüksusest<br />
J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, <strong>Tallinn</strong><br />
Eksperthinnang: 1106-4039-01/D