EKSPERTHINNANG - Tallinn

EKSPERTHINNANG 

Mõtteline osa katastriüksusest (kat.tunnus 78403:314:0007), 

J.Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tee vahel, 

Lasnamäe linnaosa, Tallinn 

Töö nr 1106-4039-01/D 

Tallinn 2011 

Tellija: Tallinna Linnavaraamet

2 

SISUKORD 

Lk. 

1. HINDAMISE OBJEKT 3 

2. EKSPERTHINNANGU TELLIJA 3 

3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED 3 

4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS 4 

5. OBJEKTI KIRJELDUS 4 

6. TURUÜLEVAADE 5 

7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTTED 12 

8. OBJEKTI HINDAMISKÄIK 12 

9. KOKKUVÕTE 15 

10. VASTAVUSKINNITUS 16 

11. LISAD 16 

DTZ Kinnisvaraekspert 

Ahtri 6A, 10151, TALLINN 

Kadi Kütt, tel. 626 42 50 

Objekt: Mõtteline osa maaüksusest 

J. Smuuli tee pikendus, Lasnamäe linnaosa, Tallinn 

Eksperthinnang: 1106-4039-01/D

3 

1. HINDAMISE OBJEKT 

300 m² suurune mõtteline osa Tallinnas Lasnamäe linnaosas linnaosas asuvast maaüksusest 

J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava vahel (kat.tunnus 78403:314:0007) . 

2. EKSPERTHINNANGU TELLIJA 

Tallinna Linnavaraamet 

Reg.kood 75023757 

Vabaduse väljak 10, Tallinn 

Esindaja Terje Toom 

3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED 

Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hindamise objekti turuväärtus 

Käesolev töö koostatakse kasutamiseks seoses hinnatava objekti võõrandamisega piirneva 

kinnisasja omanikule. 

Hindamine teostatakse eeldustel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa 

katastriüksusest J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahel on Suur-Sõjamäe tn 

27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse ning Suur-Sõjamäe tn 27a puhul tegemist on 

hoonestamata maaüksusega. 

Hinnangu andmisel on lähtutud standardist EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade 

tavade koodeksist. 

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle 

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel 

alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on 

tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) 

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud (EVS 875-1) 

Hindamine teostatakse eeldusel, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel perioodil 

ei ole toimunud muutusi hinnatava objekti seisukorra osas. 

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale 

aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega 

avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, 

tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) 

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja 

selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul kui seda kasutab 

keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 







4 

4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS 

Hindamist puudutavad algandmed on saadud tellija esindajalt pr. Terje Toomilt ning avalikest 

registritest. 

DTZ Kinnisvaraekspert kutseline hindaja Kadi Kütt teostas 03.05.2011.a. hinnatava objekti 

ülevaatuse. Hindaja teostas ülevaatuse ilma tellija esindaja juuresolekuta. Tellija poolt on 

hindajale esitatud tellimiskiri 25.05.2011 nr 12.-5/4813. 

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, 

varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on 

heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole 

inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide 

laitmatust. (EVS 875-4) 

5. OBJEKTI KIRJELDUS 

Asukoht 

Andmed ja kommentaar 

Linn 

Tallinn 

Linnaosa 

Lasnamäe 

Aadress 

J. Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava vahel. 

Lähiümbrus (naabrus) Hinnatav objekt asub raudtee ja Suur-Sõjamäe tn vahelises 

tööstuspiirkonnas Rae valla poolses osas (kaugus Tallinna linna piirist 

on ca 1,5 km). Naabruses on erinevas seisukorras tootmis- ja 

laohooned. Enamus piirkonnas asuvatest kruntidest on hoonestatud. 

Kaugused 

Viru väljak ca 5,5 km. 

Ülemiste ristmik ca 3,5 km 

Tallinna ringtee ca 4 km 

Omandisuhe Andmed ja kommentaar 

Omandivorm 

Maaüksus pole kantud kinnistusraamatusse 

Maakasutus ja krundi Andmed ja kommentaar 

iseloomustus 

Katastriüksuse tunnus 78403:314:0007 

Maakasutuse otstarve Transpordimaa 

Maaüksuse suurus 46573 m² 

Hinnatava osa kirjeldus 

Andmed ja kommentaar 

Katastriüksuse tunnus 78403:314:0007 

Maakasutuse otstarve Transpordimaa 

Pindala 300 m² 

Kuju 

Kitsas riba Suur-Sõjamäe tn 27a maaüksuse läänepiiril 

Maaüksuse, millega on kavas hinnatav objekt liita, kirjeldus 

Aadress 

Suur-Sõjamäe tn 27a 

Katastritunnus 78403:314:0160 

Maakasutuse Tootmismaa 

sihtotstarve 

Pindala 

28 418 m² (pindala koos hinnatava objektiga on 28 718 m²) 

Juurdepääs 

Maaüksus asub J.Smuuli tn ääres, sissesõidutee Suur-Sõjamäe tn-lt 







5 

Planeeringud 

Ehitised ja rajatised 

Haljastus 

Piirdeaed 

Kuju ja reljeef 

Kommunikatsioonid ja 

varustatus 

Tallinna linna üldplaneering 

Ala juhtfunktsiooniks on tööstusettevõtete ala, s.o. põhiliselt 

tööstusettevõtete ja ladude ala, kus võib paikneda 

teenindusettevõtteid ja asutusi; uute elamute rajamine on lubatud vaid 

erandina 

Lasnamäe tööstusalade üldplaneering (tööversioon) 

Maakasutuse juhtfunktsiooniks on tootmisala, ettevõtlusala 

juhtfunktsiooniga. Alal võivad paikneda keskkonda mittehäiriv 

(väike)tootmine ja laondus ning kõrvalotstarbena kaubandus-, äri-, 

teenindus-, toitlustus-, büroohooned ja vabaaja harrastusega 

seonduvad ettevõtted ning parklad, rohealad ja pargid. 

Tootmis- ja laohooned. 

Hindamisel ei arvestata kinnistul asuvate ehitiste ja rajatistega, 

seetõttu pole käesolevas hinnangus esitatud hoone täpsemat 

kirjeldust. 

Vähene 

Metalliaed 

Rööpküliku kujuline; lõunapoolse külje, mis jääb Suur-Sõjamäe tn 

poole, pikkus on ca 30 m ja lõunapoolse külje pikkus ca 150 m 

Olemas tsentraalsed kommunikatsioonid. 

6. TURUÜLEVAADE 

Majandus ja kinnisvaraturg 

15,0% 

12,0% 

9,0% 

6,0% 

3,0% 

0,0% 

-3,0% 

-6,0% 

-9,0% 

-12,0% 

-15,0% 

SKP ja tarbijahindade kasv 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011* 2012* 

2011* ja 2012* näol on tegemist Eesti Panga prognoosiga 

Allikas: Eesti Pank, Statistikaamet, DTZ 

SKP reaalkasv, % Tarbijahindade kasv, % 

Statistikaameti andmeil kasvas SKP 2010. aastal 3,1%. 2011. aasta I kvartali SKP kasv võrreldes 

2010. aasta sama perioodiga on esialgsete andmete kohaselt 8%, 2010. aasta IV kvartaliga 

võrreldes 2,1%. Eesti majandust on endiselt suuresti mõjutamas ekspordimahtude kasv, 2011. 

aasta alguse suurt kasvu on toetanud ka töötleva tööstuse lisandväärtuse kiire kasv (mis siiski on 

ka omakorda mõjutatud ekspordist). Rahvusvahelistel finantsturgudel on pinged kasvanud. Kuna 

Eesti pangad kuuluvad valdavalt tugevatesse Põhjamaade pangagruppidesse, keda sellised 







I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

I 

pinged on vähem mõjutanud, siis on mõju ka Eesti finantssektorile olnud pigem väike. Liitumine 

euroalaga 1. jaanuaril 2011 on Eesti välist rahvusvahelist usaldusväärsust tõstnud, samas on 

eurosüsteemi rahapoliitika operatsioonilise raamistiku ülevõtmisega seotud likviidsus- ja 

operatsiooniriskid veel mõnevõrra suuremad. Kui 2009. aasta jooksul vähenes SKP eelmise 

aastaga võrreldes 13,9% ning 2010. aastal kasvas 3,1%, siis Eesti Panga 2010. aasta 

detsembrikuise prognoosi kohaselt kasvab SKP 2011. aastal 4,2% ja 2012. aastal 3,8%, 

Rahandusministeeriumi kevadise prognoosi kohaselt kasvab majandus sel ja ka järgmisel aastal 

4,0%. Majanduskasvu vedajaks jääb ka tänavu eksport, mis toob kaasa tarbijate kindlustunde 

ning sisenõudluse järk-järgulise paranemise. Järgmisel aastal panustab majanduskasvu 

eratarbimiskulutuste ja investeeringute suurenemisest tingitud sisenõudluse tõus. 

Eesti Panga ja Statistikaameti info põhjal oli ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon 2009. aastal - 

0,1%, 2010. aastal aga 3,0%. Toiduainete hinnatõus omab inflatsioonis suurimat osa, olles 

mõjutatud ülemaailmse toidutoorme kallinemisest ja marginaalide kasvust toiduainete 

kaubanduses. Teiseks suureks mõjuriks on kallinenud kütuse hind. 2011. aastaks prognoositakse 

tarbijahindade muutust 3,5%. Toiduainete kiire hinnatõus mõjutab inflatsiooni siiski ajutiselt, 

mistõttu prognoosib Eesti Pank inflatsiooni aeglustumist 2012. aastal. Statistikaameti andmetel oli 

2011. aasta aprillis tarbijahindade inflatsioon võrreldes märtsiga 2011 0,7%. 

Rahandusministeerium prognoosib 2011. aasta inflatsiooniks 4,5%. Eeldusel, et järgmisel aastal 

hinnatõus stabiliseerub, prognoosib ministeerium 2012. aasta inflatsiooniks 2,8%, mis peaks 

jääma sarnasele tasemele veel ka järgneval kolmel aastal. 

Eesti Töötukassa andmetel oli 2010. aasta keskmine registreeritud töötute arv 79 679 ehk 12,3%. 

Aprillis 2011 kahanes registreeritud töötute arv 2011. aasta märtsiga võrreldes ca 6%, kuu lõpus 

oli registreeritud töötuid 62 009 ehk 9,6% 16-aastasest kuni pensioniealisest tööjõust. Võrreldes 

kõrgpunktiga 2010. aasta märtsis on registreeritud töötute arv langenud 34,8% võrra. 

Statistikaameti andmetel oli tööga hõivatute arv 2011. aasta I kvartalis ca 591 300 inimest ehk ca 

0,3% vähem kui 2010. aasta IV kvartalis ja 6,8% rohkem kui 2010. aasta I kvartalis. Aasta lõikes 

on enim hõivatute arvu mõjutanud kasv töötlevas tööstuses ja ehituses. 2010. aasta keskmine 

hõivatute arv oli 571 000, mis on 25 000 (4,2%) vähem kui 2009. aastal. Tööhõivemäär oli 2010. 

aastal 62,7%. 

6 

20 000 

18 000 

16 000 

14 000 

12 000 

10 000 

8 000 

6 000 

4 000 

2 000 

0 

II 

III 

IV 

Kinnisvaraturu dünaamika ajavahemikus 2000 - 2010 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

II 

III 

IV 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

Tehingute arv, tk 

Tehingute väärtus, miljonit EUR 

 

Allikas: Statistikaamet 

2011. aasta I kvartalis teostati kokku 6392 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 372 miljonit eurot. 

I kvartali kinnisvaraturu kogukäive oli 2010. aasta I kvartaliga võrreldes ca 129 miljoni euro ehk 

53,1% võrra suurem. Kinnisvaratehingute arv kasvas eelmise aasta I kvartaliga võrreldes ca 

3,3%. Võrreldes 2010. aasta IV kvartaliga on kogukäive jäänud täpselt samale tasemele (372 







miljonit eurot), samas kui tehingute arv oli 29% võrra väiksem. Seega võib täheldada kinnisvara 

kogukäibe märkimisväärset tõusu, samal ajal kui tehinguaktiivsus on jäänud tagasihoidlikumaks. 

2010. aastal teostati kokku 31 447 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 1,233 miljardit eurot. 

Tehingute koguarv kasvas võrreldes 2009. aastaga ca 18,4% ning tehingute koguväärtus ca 

6,1%. Keskmine tehinguhind oli 2010. aastal aga ca 11,2% madalam kui 2009. aastal. 

Jätkuvalt on suur mitte-vabaturutingimustes tehtud müügitehingute hulk (kinnistute müük 

omavahel seotud isikute vahel, sundmüük seoses pankrotiga). Suur osa kohtutäiturite ja 

pankrotihaldurite tehtud tehingutest (sundmüügid) seadusandluse lünklikkuse tõttu 

tehingustatistikasse siiski ei jõua. Nii seotud isikute kui sundmüügi tehingute hinnad on kohati 

turutasemel, kohati võivad aga turutasemest oluliselt erineda. 

Eurol põhinevate eluasemelaenude keskmine intress oli viimase kuue aasta kõrgeim 6,3% 2008. 

aasta oktoobrikuus ja madalaim 3,0% 2005. aasta aprillikuus. 2010. aasta algusest on intressid 

püsinud üsna stabiilselt 3,3-3,7% tasemel ning on 2011. aasta märtsi alguses 3,5% tasemel. 

Hetkel omab pangalaenu intressis suurimat kaalu laenumarginaal, mis alates viimasest tõusust 

2008. aasta lõpus on püsinud suhteliselt samal tasemel. Majandususalduse kasvust tingituna 

oodati 2010. aastal marginaalide mõningast alanemist, mida aga olulisel määral ei toimunud. 

Kuue kuu Euribor oli ajaloo kõrgeim oktoobris 2008 ehk 5,405%, alates sellest on Euribor olnud 

pidevas languses, jõudes esmakordselt alla 1% piiri detsembris 2009. Madalaim oli Euribor 2010. 

aasta aprilli alguses, mil see küündis 0,945%-ni. Alates märtsist 2010 on Euribor olnud pidevas 

tõusus ning 2010. aasta juuli alguse seisuga taas üle 1%. 2011. aasta mai keskpaigas oli kuue 

kuu Euribor 1,699%. 

7 

Tootmis- ja laopindade turg Tallinnas ja selle lähipiirkonnas 

Tänast turusituatsiooni iseloomustab jätkuvalt suhteliselt suur pakkumine ja mõnevõrra 

aktiviseerunud nõudlus. Lähiminevikku vaadates ületas kuni 2007. aastani nõudlus kaasaegsete 

tootmispindade järele tunduvalt pakkumist, 2007. aastal oli turg tasakaalupunktis, muutudes juba 

sama aasta teisest poolest alates tunduvalt passiivsemaks. 2008. aasta sügise ülemaailmsest 

finantskrahhist alguse saanud majanduskriis on mõjutanud otseselt ka lao- ja tootmispindade 

turgu. Ettevõtete varasemast kehvem käekäik on tinginud kulude kokkuhoiu, mis väljendub nii 

töökohtades, investeeringute mahus kui ka pinnakasutuses. 

Alljärgnevalt on esitatud Tallinna ja lähiümbruse peamised lao- ja tootmispiirkonnad. 

Allikas: GoogleMap, DTZ 







8 

Tartu maantee suund 

Pärnu maantee 

suund 

Peterburi tee suund 

Lasnamäe 

Suur-Sõjamäe 

Mõigu tootmispiirkond Tallinna Lennujaama lähistel, nn uus Mõigu tehnopark Peetri 

külas, Tartu maantee lähiümbrus kuni Assakuni, Sinikivi tehnopark, Põrguvälja tee 

lähiümbrus (Kalev, Rimi jt) lähiümbrus Lehmja külas, Jüris endise EKE EMV 

piirkond, Jüri tehnopark, Kose (Tallinnast ca 40 km, mööblitööstusettevõtted), Vaida 

(ca 20 km; laod). 

Lisaks on kavandatud mitmed alad Tartu maantee ja ringtee ristmiku lähistel, Kroosi 

tehnopark Assaku lähistel, Vaida tehnopark jne. 

Tänassilma tehnopark, Pärnu mnt ja Jälgimäe tee vaheline ala kuni endise Peoleoni, 

Saue. 

Lisaks mitmed ärikrundid Pärnu maantee naabruses Tallinna linnapiirist kuni Saueni. 

Peterburi tee lähiümbrus, Betooni tn, Paneeli tn, Loo alevik 

Lasnamäe tehnopark, Punane tn, Pae tn 

Suur-Sõjamäe tee lähiümbruses paikneb mitmeid lao- ja tootmisotstarbelisi objekte, 

osa on renoveeritud, mitmed objektid on suhteliselt kehvas seisukorras (hea 

potentsiaaliga arenduspiirkond) 

Mustamäe Laki tn, Kadaka tee, Forelli tn, Marja tn, Akadeemia tee, Mäealuse tn jt 

Haabersti 

Tähetorni piirkond Paldiski mnt ääres, kaugemal Keila tööstuspiirkond, lisaks 

Tabasalu piirkond 

Viljandi mnt suund Kalmistu teel asuvad laokompleksid, Raku, Männiku; kaugemal Kohila 

tööstuspiirkond 

Maardu 

Vana-Narva mnt äärne, Muuga sadama lähiümbrus (Põhjaranna Äripark), Maardu 

Kopli 

Kopli tn, Tööstuse tn, Paljassaare tee jt tänavate lähiümbrus 

Tallinna ringtee äärne Lagedi, Q-Vara poolt arendatav piirkond Lagedi ja Jüri vahel, Kiili 

Nagu tabelist nähtub, paikneb suur osa lao- ja tootmispindadest väljaspool Tallinna piire. Tallinna 

piirides paiknevad tootmispinnad jäävad suuremas osas Peterburi tee ja Suur-Sõjamäe piirkonda. 

Nõudlus ja pakkumine 

2011. aasta alguseks on Tallinnas ja selle lähiümbruses modernset tootmis- ja laopinda kokku ca 

700 000 m², millest 2010. aastal lisandus ca 70 000 m² (tegemist on valdavalt omakasutuses 

hoonetega). Pakkumisel on nii uusi kui kehvemas seisukorras pindu, samas kui uute pindade hulk 

on viimase aasta jooksul mõnevõrra vähenenud. Nõudluse kasvu võib näha ennekõike A-klassi 

pindade järele. 

m² 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 

laiendused hoonete arv, tk 7 15 17 21 26 40 20 10 

laiendused pindala, m² 8858,3 29 874 58 915 128 601 132 006 165 846 109597 40 770 

uued hooned hoonete arv, tk 68 57 43 34 48 41 33 32 

uued hooned pindala, m² 118050,9 163 192 76 293 105 963 210 236 142 812 60170 30 665 

Allikas: EHR, DTZ 

Lao- ja tootmispindadele väljastatud kasutusload Harjumaal 

Ehitisregistri andmetele tuginedes 

400 000 

350 000 

300 000 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 







9 

Lao- ja tootmispindade turul on rendipindade osakaal pisut kasvanud, valdavaks on siiski pindade 

omakasutus. Põhjuseks on eelkõige ettevõtete jätkuv ebakindlus tuleviku osas ning sellest 

tingitud ettevaatlikkus, pankade pigem jäik laenupoliitika, samuti suur pakkumine ja madalad 

rendihinnad. Arendustegevus on sisuliselt peatunud, mingil määral lõpetatakse pooleliolevaid 

arendusi, kuid uusi projekte peaaegu ei ole. 

Üks suuremaid arendusjärgus projekte on Harjumaal Rae vallas asuv Ameerikanurga Äripark, 

mis kujutab endast esimest kaubandus-ja logistikaparki Eestis. Planeeritud on rajada ca 110 000 

m² kaubandus- ja 185 000 m² kõrgtasemelist logistikapinda. Võimalike rentnikena nähakse 

Euroopa suuremaid logistika- ja jaemüügiettevõtteid, sealhulgas toidukaupade, mööbli, ehitus- ja 

sisustuskaupade ning koduelektroonika müüjaid. 

Kuna valdav osa lao- ja tootmispindu on ehitatud omakasutuseks, siis selle turusektori areng 

sõltub eelkõige meie tööstus- ja logistikasektori taastumisest. Järgneva ühe-kahe aasta 

perspektiivis jääb aastane ehitusmaht ca 100 000 m² piiresse. Kuna tootmis- ja laosektori areng ei 

ole otseselt seotud kinnisvaraäriga, siis leidub kindlasti neid ettevõtteid, kes üldiselt langeva 

majanduse kontekstis on suutnud olla edukad ning seeläbi on neil võimalus ära kasutada odavaid 

ehitushindu. 

Renditasemed 

Viimane rendihindade tõus jääb 2007. aasta algusesse, mis tähistab ka rendihindade tippu. 

Suurim rendihindade kohanemine toimus ajavahemikus 2008. ja 2009. aasta, mil hinnad langesid 

kokku ca 45-50%. 2010. aasta jooksul püsisid rendihinnad pigem stabiilsena. 2011. aasta alguses 

on näha väikest hinnatõusu just uute pindade osas. 

7,0 

6,0 

5,0 

Tallinna ja selle lähipiirkonna lao- ja tootmispindade renditasemete 

(EUR/m²/kuus) võrdlus kvaliteedi ja asukoha lõikes 

Tallinna enamnõutud piirkonnad 

Tallinna vähemnõutud piirkonnad 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

Allikas: DTZ 

Netorendihinnad tootmis- ja laopindadel (üle 300 m² suurune pind): 

A B C 

EEK/m²/kuu €/m²/kuu EEK/m²/kuu €/m²/kuu EEK/m²/kuu €/m²/kuu 

Tallinna enamnõutud piirkonnad 50-70 3,2-4,5 35-45 2,2-2,9 15-30 1,0-1,9 

Tallinna vähemnõutud piirkonnad 40-55 2,6-3,5 25-35 1,6-2,2 10-20 0,6-1,3 

Tartu, Pärnu 35-55 2,2-3,5 15-35 1,0-2,2 10-15 0,6-1,0 







Uuemate lao- ja tootmispindade juurde kuuluvate kontori- ja olmeruumide renditase oli enne kriisi 

valdava pinnatüübi rendist kuni 20% kõrgem, täna käsitletakse eriti vanemaid tootmis- ja 

laokomplekside tervikuna ega tehta erinevate pinnatüüpide osas vahet. Uute hoonete osas liigub 

suund taas rendihindade diferentseerimise poole, esimesena ollakse seda rakendamas Jüri 

tehnopargis. 

Peale ehitise kvaliteedi on rendihindade üheks mõjutajaks logistiline asukoht ja väliskeskkonnast 

tulenevad mõjud, seejuures on eelis nendel piirkondadel, kus arendustegevus on viidud lõpuni 

ning realiseerimata vaid üksikud krundid. Oluliselt vähemlikviidsemad on piirkonnad, kus 

arendustegevus jäi algusjärku. 

Koos majandussituatsiooni stabiliseerumise ja tööstustoodangu mahtude kasvuga on vakantsus 

eelkõige kaasaegsete pindade osas jõudsalt vähenenud. Kui Tänassilma tehnopargis asuva 

laokompleksi vakants on veel ca 20%, siis Lasnamäe laokompleksides on vakantsus kohati 

olematu ja kohati vähenenud ca 10% suurusjärku. Mõigu tehnopargis vakantseid pindu sisuliselt 

pole, Jüri tehnopargis on vakantsus hinnanguliselt suurusjärgus 6 000 – 8 000 m² ehk 

suurusjärgus 10-15%. Endiselt on palju vakantsust vanemates B- ja C-klassi hoonetes, mille 

täitumine enam aega võtab. Hinnanguliselt ulatub vakantsus nende hoonete hulgas keskmiselt 

30%-ni, üksikute suuremate komplekside osas ka kuni tervete hooneteni. 

Laopindade ehitusmaksumus on sõltuvalt hoone tüübist, planeeringust ja suurusest vahemikus ca 

415 – 450 €/SBPm² (6 500 – 7 000 EEK/SBPm²), kontoripindade osas on sama näitaja ca 700 – 

830 €/SBPm² (11 000 – 13 000 EEK/SBPm²), toodud ehitushinnad ei sisalda käibemaksu. 

Ehitusmaterjalide kallinemine viimase aasta jooksul on viinud üldise hinnatõusuni ehituses, 

hinnatõus on jäänud vahemikku ca 20-30%. Kui elukondliku kinnisvara arendus on 

aktiviseerunud, siis tootmis- ja laopindade ning teiste äripindade arendus on jätkuvalt 

tagasihoidlik, valdavaks on avaliku sektori tellimus või arendamine omakasutuseks. 

Tootlused 

Tipptootlus on tootmis- ja laopindade osas 10,0-11,0%, mis on saavutatav eelkõige stabiilse 

renditulu, rahvusvaheliselt tuntud ja usaldusväärsete rentnikega, emapanga või panga garantii 

ja/või sale and lease-back tehingute puhul. Vanemate ja kehvemas asukohas hoonete osas 

jäävad tootlused vahemikku 11-14%. 

Prognoosid 

 

 

 

 

tootmis- ja laosektor on langusest väljunud ning jõudnud stabiliseerumise faasi, paranenud 

ekspordimaht avaldab kinnisvarasektorile mõju stabiilsema rendivoo läbi ning positiivsete 

arengute jätkumise korral viib vakantsuse vähenemiseni ja hiljem ka arendustegevuse 

elavnemiseni 

2011. aastal võib märgata kasvu lao- ja tootmispindade nõudluses, seda just uute ja 

kaasaegsete hoonete osas; nõudlus B- ja C-klassi hoonete järele püsib pigem 

tagasihoidlikuna 

rendihindade osas võib 2011. aastal täheldada mõningast kasvu just uuemate hoonete 

osas, mujal rendihinnad püsivad 2011. aasta lõikes pigem stabiilsena 

surve tootluse väheseks languseks atraktiivsemate objektide osas, muus osas püsivad 

tootlused pigem stabiilsena 

2011. aasta uusehituse, renditaseme, vakantsuse ja tipptootluse areng on järgmine: 

10 

Aasta Uusehitus Rent Vakantsus Tipptootlus 

2011 Passiivne 10,0-11,0% 







Tootmiskruntide turg 

Tootmiskruntide puhul on krundi väärtuse peamisteks mõjutavateks teguriteks asukoht, pindala ja 

varustatus kommunikatsioonidega. Suur ehitusõiguse ulatus pole määrav, kuna efektiivseim on 

ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning hoonestuse kõrgus on tihti pigem miinuseks. Asukoha 

puhul on olulisemateks kriteeriumiteks keskne paiknemine, hea juurdepääs, nähtavus, 

paiknemine magistraalteede suhtes (hea ühendus teiste piirkondadega), kaugus kesklinnast, linna 

piirist, kaugus teistest suurematest linnadest ja tööjõu olemasolu piirkonnas. 

2006. aasta kevadel toimus nii äri- kui tootmismaa turul hüppeline hinnatõus, mis jätkus terve 

aasta. Huvi uute kvaliteetsete pindade järele oli suur. 2007. aasta teisest poolaastast langes turu 

aktiivsus märgatavalt, hinnatõus peatus ning alates 2008. aasta septembrist-oktoobrist, mil algas 

ülemaailmne finantskriis ja sellele järgnenud majanduskriis, on tegemist olnud juba olulise 

hinnalangusega. Alates 2010. aasta teisest poolest on Eesti majandus stabiliseerunud ja tegemist 

on mõõduka majanduskasvuga. 1. jaanuaril 2011. aastal toimus Eesti üleminek eurole, mida 

nähakse märgilise tähendusega Eesti investeerimiskliima jaoks. 

Võib väita, et detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud tootmismaa kruntide 

hinnad langesid 2007. aasta jooksul 10-15%, 2008. aastal jäi hinnalangus sõltuvalt asukohast 

vahemikku 30-40% ja 2009. aastal ca 10-20%. Suuremate ja kommunikatsioonideta maatükkide 

osas on hinnalangus olnud veelgi suurem. 2010. aasta esimese poolaasta jooksul jäi 

kommunikatsioonidega tootmiskruntide hinnalangus suurusjärku ca 5-10%, teisel poolaastal aga 

pigem stabiliseerus. 2011. aasta algus ei ole maaturul olulist hinnamuutust toonud. Suuremate 

maatükkide osas on tehinguid olnud vähe ja järelduste tegemine hinnataseme kohta seetõttu 

raskendatud. Samas võib üldise turuinfo taustal täheldada hindade stabiliseerumist ka selles 

osas. 

Tehinguaktiivsus on mõnevõrra tõusnud just heas asukohas ja väiksemate kruntide osas (näiteks 

tehnoparkides asuvad kinnistud). Kõrvalisemas asukohas on aktiivsus endiselt pigem madal. 

Alljärgnevalt on esitatud Tallinna kesklinnast kaugemale jäävate piirkondade ja lähiümbruse äri- ja 

tootmisotstarbeliste kruntide hinnatasemed (tuginetakse nii toimunud tehingutele kui ka 

aktiivsetele pakkumistele): 

11 

Asukoht Hind, EEK/m² Hind, €/m² Märkused 

Peterburi tee, Tähesaju tee, 

Osmussaare tee 

700 – 2650 45 – 170 Paljudel juhtudel on kruntidel lisaks äriline potentsiaal; 

tehinguaktiivsus pigem madal, pakkumisi suhteliselt palju 

Mõigu tehnopark 300 – 700 19 – 45 Kallimad on Tartu mnt-ga piirnevad krundid 

Mustamäe piirkond 1050 – 1900 67 – 120 Pakkumine minimaalne, tihtipeale tegemist ärilise 

potentsiaaliga 

Lasnamäe 500 – 1400 34 – 90 Eelkõige Betooni tänav ja selle ümbrus 

Suur-Sõjamäe 200 – 1300 11 – 85 Suur-Sõjamäe tn eesosa on kujunenud hinnatud äri- ja 

büroopindade piirkonnaks, kus maa hinnatase on oluliselt 

kõrgem 

Jüri tehnopark 250 – 700 17 – 45 Tehinguaktiivsus 2010. aastal suhteliselt suur, ka 

pakkumiste hulk on suur, hinnatasemete varieeruvus lai 

Tänassilma tehnopark 350 – 650 23 – 42 Tehinguaktiivsus suhteliselt madal 

Sinikivi ja Põrguvälja 

300 – 350 19 – 22 Pakkumiste ja ka tehingute hulk oluliselt vähenenud 

piirkond Rae vallas 

Vana-Narva mnt 150 – 550 10 – 35 Tehinguid suhteliselt vähe, pakkumiste aktiivsus suurem 

Saue 150 – 550 10 - 35 Nii pakkumisel olevate objektide kui ka tehingus olnud 

objektide näol valdavalt tegemist ärimaa sihtotstarbega 

Allikas: Maa-amet, City24.ee 







Prognoos 

tootmismaa kruntide hinnatase on stabiliseerunud, lähema aasta perspektiivis olulist survet 

kruntide hinnatõusuks ei teki, kuna pakkumiste hulk on endiselt suhteliselt suur ja 

arendustegevuse kiiret kasvu pole ette näha 

likviidsus säilib madalana kehvema asukoha, planeeringuta ja kommunikatsioonideta 

kruntide ehk nö toormaa osas 

12 

7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTTED 

Hindamisel käsitletakse hinnatavat objekti kõrvalasuva Suur-Sõjamäe tn 27a kinnistu osana. 

Hindamine teostatakse eeldusel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa 


27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse. 

Seega leiame Suur-Sõjamäe tn 27a turuväärtuse eeldusel, et tegemist on hoonestamata 

maaüksusega. Sealjuures on maaüksuse pindalana käsitletud olemasoleva pindala ja sellele 

liidetava osa pindala: 28 418 m² + 300 m² = 28 714 m². Hinnatava objekti turuväärtusena 

käsitleme selle pindalale vastavat proportsionaalset osa eelnevalt leitud tulemusest. 

Hinnatava objekti turuväärtuse leidmisel kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales 

Comparison Method). 

Turupõhise käsitluse ehk võrdlusmeetodi korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud 

varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi 

aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui 

sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti 

väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. 

Hindamisel kasutatakse Maa-ameti tehinguregistri ning DTZ Kinnisvaraekspert andmeid. 

8. OBJEKTI HINDAMISKÄIK 

Hinnatava objekti kvaliteediklass 

Standard EVS 875-10:2008 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil 

objektide jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). 

Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või 

ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste 

süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis 

iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning 

seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: 

- asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, 

üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas 

tähenduses, haljastust, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, 

parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, 

kommunikatsioonidega varustatust jms tegureid); 

- ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele 

lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja 

välisviimistluse seisukorrale); 

- kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse objekti haldamist, rentnike olemasolul 

renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, 

elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka 

energia- ja tarbimisteenuste kulusid). 







13 

Hindamisel on analüüsitud eeltoodud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ja hinnatavale objektile on 

sellest lähtuvalt antud järgmine hinnang: 

Objekti 

kvaliteediklass 

asukoha ja krundi 

alusel (A, B, C) 

Objekti kvaliteediklass 

ehitise kvaliteedi 


Objekti kvaliteediklass 

kinnisvarajuhtimise 


Objekti kvaliteedi 

koondhinnang 

(A, B, C) 

B - - B-- 

Lähteülesande kohaselt käsitleme hinnatavat objekti hoonestamata tootmismaana, seetõttu on 

antud hinnang vaid asukoha ja krundi alusel. 

Parim kasutus 

Tallinna linna üldplaneeringu kohaselt on ala juhtfunktsiooniks tööstusettevõtete ala. Lasnamäe 

tööstusalade üldplaneeringu (tööversioon) kohaselt on maakasutuse juhtfunktsiooniks tootmisala, 

ettevõtlusala kõrvalotstarbega. Alal võivad paikneda keskkonda mittehäiriv (väike)tootmine ja 

laondus ning kõrvalotstarbena kaubandus-, äri-, teenindus-, toitlustus-, büroohooned ja vabaaja 

harrastusega seonduvad ettevõtted ning parklad, rohealad ja pargid. 

Arvestades üldplaneeringute kohaseid maakasutuse juhtfunktsioone ning olemasolevat 

maakasutust, kui tegemist oleks hoonestamata maaüksusega, oleks see sobiv eelkõige tootmisvõi 

laohoonete rajamiseks. 

2010. ja 2011. aasta jooksul on Tallinna linnas toimunud üksikud äri- ja tootmismaa 

müügitehingud. Tootmismaa hinnatasemed erinevad seejuures väga suurtes piirides alates 5,3 

€/m² ning ulatudes kuni 60 €/m². Tallinna lähivaldadest on enim tehinguid toimunud Rae vallas, 

kus tootmismaa müügitehingute hinnad jäävad valdavalt vahemikku 15-30€/m². Müügipakkumiste 

hinnad Lasnamäe linnaosas, Rae vallas ja Maardu linnas algavad enamasti 20 €/m². Tabelid 

Maa-ameti tehinguregistri andmetega ning müügipakkumiste näidetega on esitatud käesoleva 

hinnangu lisas 1. 

Võrdlustehinguteks on valitud kolme käesoleval aastal teostatud hoonestamata maaüksuse 

müügitehingud : 

Tehingusumma 

Pindala, 

m² Sihtotstarve 

Asukoht Kuupäev € kr €/m² 

Tallinn, Lasnamäe linnaosa, 

Visase tn 18 22.02.2011 302 302 4 729 998 30,9 9782 15%Ä, 85%T 

Rae vald, Lehmja küla, 

Sinikivi tee 10 26.04.2011 156 010 2 441 026 21,7 7180 50%Ä, 50%T 

Rae vald, Soodevahe küla, 

Radisti tee 13 

21.01.2011 89 763 1 404 486 

30,7 

2926 

20%Ä, 80%T 

Võrdlusobjektide valikul on eelistatud käesoleval aastal teostatud tehinguid, millest Lasnamäe 

linnaosas Visase 18 ja Rae vallas Lehmja külas asuva tehingu puhul on tegemist suhteliselt 

suurte tootmismaa kruntidega. Lasnamäe linnaosas Visase 18 ja Soodevahe külas Radisti tee 13 

asuvad maaüksused paiknevad sarnaselt hinnatavaga Suur-Sõjamäe tn äärses 

tööstuspiirkonnas. 

 

 

Enim mõjutavad hinnangu lõpptulemust maaüksuse pindalast tulenevad kohandus. 

Tootmismaa maaüksuste pindala jääb üldjuhul vahemikku 3000 – 6000 m². Hinnatava 

objekti puhul on tegemist oluliselt suurema maaüksusega, mille pindalaühikule taandatud 

hinnatase on ka madalam kui optimaalse pindalaga tootmismaa kruntide oma. 

Hinnatava objekti eelis võrreldes võrdlustehingutega on asukoht. 







Sihtotstarbe, kommunikatsioonidega varustatuse, krundi kuju ja reljeefi poolest on 

hinnatav objekt võrdlusobjektidega sarnane. Kuigi võrdlusobjektide maakasutuse 

sihtotstarvete hulgas on ka sõltuvalt objektist 15 -50% ärimaad, on maaüksuste ehituslik 

potentsiaal sarnane hinnatava objektiga. 

14 

Kohandame maaüksuse pindalaühikule taandatud hindu. Võrdlustehingute tehinguhinnad 

sisaldavad käibemaksu. 

Aadress Suur-Sõjamäe tn 27a, 

Lasnamäe linnaosa, 

Tallinn 

Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 

Visase 18, 

Lasnamäe linnaosa, Tallinn 

Sinikivi tee 10, 

Lehmja küla, Rae vald, 

Harjumaa 

Radisti tee 13, 

Soodevahe küla, 

Rae vald, Harjumaa 

78403:314:0081 

65301:002:0732 

65301:002:0988 

Tehingu aeg 22.02.2011 26.04.2011 21.02.2011 

Müügihind 

X 302 302 € 

156 010 € 

89 763 € 

Võrdlus 

Kohandus 

sama 

0% 

Ajaldatud hind 302 302 € 

30,9 €/m² 

Asukoht Raudtee ja Suur-Sõjamäe Raudtee ja Suur-Sõjamäe tn 

tn vahel asuvas 

vahel asuvas 

tööstuspiirkonnas; tööstuspiirkonnas, Tallinna 

J. Smuuli tee ja Suur- linna piiri vahetus 

Sõjamäe ristmiku ääres; naabruses; kvartali 

juurdepääs Suur-Sõjamäe sügavuses, kaugus Suurtn-lt; 

kaugus Ülemiste Sõjamäe tn-st ca 300 m; 

ristmikult ca 3,5 km ja juurdepääs Suur-Sõjamäe 

Tallinna ringteelt ca 4 km. tn-lt; kaugus Ülemiste 

Piirkond on hoonestatud ristmikult ca 5 km ja Tallinna 

erinevas seisukorras ringteelt ca 3 km. Piirkond 

tootmis- ja laohoonetega on hoonestatud erinevas 

seisukorras tootmis- ja 

laohoonetega 

sama 

0% 

156 010 € 

21,7 €/m² 

Sinikivi tehnopark 

Põrguvälja tee ääres; 

Kaugus Tartu mnt-st ca 1 

km, Ülemiste ristmik ca 9 

km ja Tallinna ringtee ca 2 

km kaugusel; naabruses 

uued tootmis- ja 

laohooned; osa kruntidest 

seni hoonestamata 

sama 

0% 

89 763 € 

30,7 kr/m² 

Suur-Sõjamäe 

tööstuspargis; kaugus 

Suur-Sõjamäe tn-lt ca 

300 m; Ülemiste ristmik 

ca 7 km ja Tallinna 

ringtee ca 1,5 km; 

enamus krunte 

hoonestamata, 

hoonestatud kruntidel 

uued tootmis- ja 

laohooned 

Võrdlus 

Kohandus 

Krundi pindala 

halvem 

+5% 

28718 m² 9782 m 2 

halvem 

+10% 

7180 m² 

halvem 

+10% 

2926 m² 

Võrdlus 

Kohandus 

Sihtotstarve 

Tootmismaa 

väiksem 

-20% 

Tootmis- ja ärimaa 

väiksem 

-25% 


väiksem 

-35% 


Võrdlus 

Kohandus 

Krundi kuju ja 

reljeef 

Võrdlus 

Kohandus 

Rööpküliku kujuga, tasane 

sama 

0% 

Suhteliselt korrapärase 

nelinurkse kujuga, tasane 

sama 

0% 

sama 

0% 

Korrapärase ning 

kompaktse kujuga, tasane 

sama 

0% 

sama 

0% 

Korrapärase ning 

kompaktse kujuga, 

tasane 

sama 

0% 







15 

Kommunikatsioonid 

Tsentraalsed 

kommunikatsioonid 

Tsentraalsed 


Tsentraalsed 


kinnistu piiril 

Tsentraalsed 

kommunikatsioonid, sh 

liitumine vee ja 

kanalisatsiooniga 

sisaldub hinnas 

Võrdlus 

Kohandus 

Summaarne 

kohandus 

Kohandatud 

müügihind 

Kaalud 

Turuväärtus 

kohandatud 

tehinguhindade 

kaalutud 

keskmisena 

22,7 €/m² 

sama 

0% 

sama 

0% 

sama 

0% 

-15% -15% -25% 

26,3 €/m² 18,4 €/m² 23,0 €/m² 

0,4 0,35 0,25 

10,5 €/m² 6,4 €/m² 5,8 €/m² 

Hinnatava objekti turuväärtus on seega 22,7 €/m² x 28718 m² = 651 899 eurot 

Maaüksuse 300 m² suuruse osa turuväärtus on seega: 22,7 €/m² x 300 m² = 6 810 € 

6 800 eurot. 

9. KOKKUVÕTE 

Tallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil J.Smuuli tee pikendus raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava 

vahel asuvast maaüksusest (kat.tunnus 78403:314:0007) 300 m² suuruse mõttelise osa 

turuväärtus eeldusel, et tegemist on Suur-Sõjamäe tn 27a kinnistu osaga, on väärtuse kuupäeval 

6 800 (kuus tuhat kaheksasada) eurot. 

Hindamine on teostatud eeldustel, et hinnatavaks objektiks olev 300 m² suurune osa 


27a kinnistu koosseisus kantud kinnistusraamatusse. 

Leitud väärtuse kommentaar 

Hindamisel kasutatud võrdlustehingute hinnad sisaldavad käibemaksu ning seega sisaldab ka 

hindamise tulemus käibemaksu. 

Väärtuse kuupäev 08. juuni 2011 

Koostas: 

Kinnitas: 

Kadi Kütt 

Aivar Tomson, MRICS 

hindaja 

asedirektor 

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 


Kutseline hindaja 


(üldatestaat AKH030507) (Vara hindaja VH 051209) 







16 

10. VASTAVUSKINNITUS 

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane 

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab hindamise standardite seeria EVS 

875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus 

abistanud. 

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte 

kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on 

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 

Hindajal puudub seos hinnatava objektiga ja kliendiga, st tegemist on välishindajaga. 

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. 

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt 

tõesed ja korrektsed. 

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on 

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. 

Hindamisaruande kuupäev: 08. juuni 2011 

Kadi Kütt 

Aivar Tomson, MRICS 

hindaja 

asedirektor 





(üldatestaat AKH030507) (Vara hindaja VH 051209) 

11. LISAD 

Eksperthinnangule on lisatud: 

Lisa 1 Tabelid tehinguinformatsiooni ja müügipakkumiste näidetega 

Lisa 2 Asukoha skeem 

Lisa 3 Fotod 

Lisa 4 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks 







Lisa 1 

Maa-ameti tehinguregistri andmetel jaanuar 2010 – mai 2011 Tallinnas ja selle lähivaldades 

toiminud hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingutest 

17 

Tehingusumma 

Asukoht Aadress nr Kuupäev € kr €/m² 

TALLINN 

Käibemaksu 

sisaldumine 

teinguhinnas 

Pindala, 

m² Sihtotstarve 

Haabersti Tähetorni tn 104 28.04.2010 281 512 4 404 701 5,4 Ei 52318 100%T 

linnaosa Tähetorni tn 102a 5.08.2010 70 622 1 105 000 13,0 Ei 5434 100%T 

Lasnamäe 

linnaosa 

Anni tn 16 17.06.2010 406 159 6 355 000 48,2 Ei 8420 100%Ä 

Lagedi tee 14b 30.12.2010 31 956 500 000 5,3 Ei 5983 100%T 

Mahtra tn 2a 19.11.2010 102 259 1 600 000 17,4 Ei 5873 100%muu 

Punane tn 41 27.09.2010 53 238 833 000 63,9 Ei 833 100%Ä 

Sarruse tn 1 17.02.2011 30 535 477 769 8,1 Ei 3760 100%muu 

Sarruse tn 2 17.02.2011 27 515 430 516 7,5 Ei 3677 100%muu 

Taevakivi tn 15 14.03.2011 732 274 11 457 598 67,5 Jah 10850 20%Ä, 80%T 

Visase tn 18 22.02.2011 302 302 4 729 998 30,9 Jah 9782 15%Ä, 85%T 

Ümera tn 3a 30.12.2010 159 933 2 502 400 25,7 Ei 6228 50%Ä, 50%T 

Mustamäe 

linnaosa 

A.H.Tammsaare 

tee 104a 30.12.2010 1 150 410 18 000 000 123,5 Jah 9318 100%Ä 

Nõmme Männiku tee 101a 8.06.2010 22 447 351 212 26,1 Ei 860 100%Ä 

Põhja-Tallinna 

linnaosa Nõlva tn 11f 18.02.2011 307 920 4 817 901 60,0 Ei 5132 100%T 

JÕELÄHTME VALD 

Liivamäe küla Suurekivi VI 23.02.2010 57520 900000 15,9 Jah 3608 100%T 

MAARDU 

LINN 

Keemikute tn 2a 26.04.2010 80017 1252000 14,3 Ei 5597 100%Ä 

Keemikute tn 2a 15.11.2010 12782 200000 2,3 Ei 5597 100%Ä 

Keemikute tn 37f 7.01.2010 25565 400000 26,3 Ei 973 100%Ä 

Kroodi tn 7 20.05.2010 107867 1687755 9,0 Ei 11982 100%T 

Lao tn 16 18.01.2010 245421 3840000 13,0 Ei 18895 100%T 

Nurga tn 3b 5.11.2010 19173 300000 21,2 Ei 905 100%Ä 

Vana-Narva mnt 3 4.05.2010 201641 3155000 9,1 Ei 22073 100%T 

RAE VALD 

Järveküla küla Männi tee 23a 19.02.2010 2237 35000 11,2 Jah 200 100%T 

Lehmja küla 

Peetri küla 

Gaasi tee 3 4.05.2011 237 600 3 717 632 28,3 Jah 8392 25%Ä, 75%T 

Gaasi tee 7 13.08.2010 314445 4920000 34,0 Jah 9243 25%Ä, 75%T 

Gaasi tee//Loomäe 

tee 14//6 6.09.2010 406478 6360000 35,4 Jah 11473 25%Ä, 75%T 

Kuremetsa 12.08.2010 127823 2000000 1,3 Jah 99800 50%Ä, 50%T 

Kuremetsa 19.04.2011 34 512 539 995 0,3 Jah 99800 50%Ä, 50%T 

Kurepõllu 1.02.2011 498 511 7 800 002 5,2 Jah 96400 50%Ä, 50%T 

Kõrtsi tee 8 24.11.2010 88064 1377900 7,7 Ei 11377 50%Ä, 50%T 

Loomäe tee 1 23.03.2011 157 123 2 458 441 31,2 Jah 5036 25%Ä, 75%T 

Sinikivi tee 10 26.04.2011 156 010 2 441 026 21,7 Jah 7180 50%Ä, 50%T 

Krati tee 12 17.08.2010 379558 5938800 53,7 Ei 7070 75%Ä, 25%T 

Läike tee 1 28.04.2011 116 200 1 818 135 46,0 Jah 2525 100%Ä 

Läike tee 3c 22.09.2010 102259 1600000 32,2 Ei 3176 50%Ä, 50%T 

Sära tee 9 7.01.2010 87907 1375450 34,5 Jah 2545 50%Ä, 50%T 

Sära tee 10 21.05.2010 46550 728352 18,4 Jah 2529 50%Ä, 50%T 

Tähnase tee 4a 28.04.2011 206 906 3 237 375 46,0 Jah 4496 100%Ä 

Pildiküla küla Põrguvälja tee 5c 20.05.2010 18713 292800 6,4 Ei 2928 20%Ä, 80%T 







18 

Rae küla 

Soodevahe 

küla 

SAKU VALD 

Graniidi tee 8 15.06.2010 212595 3326391 35,4 Jah 6013 50%Ä, 50%T 

Kipsi tee 6 1.04.2010 95867 1500000 22,6 Jah 4249 100%Ä 

Kipsi tee 8 1.04.2010 95867 1500000 21,9 Jah 4383 100%Ä 

Sinikivi tee 15 14.10.2010 197104 3084000 18,9 Jah 10456 50%Ä, 50%T 

Lennuradari tee 1 20.01.2010 89425 1399200 35,3 Jah 2535 20%Ä, 80%T 

Piloodi tee 1 16.09.2010 39881 624000 17,0 Jah 2340 20%Ä, 80%T 

Piloodi tee 2 8.01.2010 111206 1740000 25,7 Jah 4326 80%Ä, 20%T 

Radisti tee 13 21.01.2011 89 763 1 404 486 30,7 Jah 2926 20%Ä, 80%T 

Tänassilma Piirimäe tn 3 9.05.2011 239 838 3 752 649 71,0 Ei 3378 95%Ä, 5%T 

küla Tänassilma tee 23 3.05.2010 87450 1368302 23,2 Jah 3764 30%Ä, 70%T 

SAUE VALD 

Laagri alevik 

Vae tn 30 5.04.2010 149310 2336200 54,7 Ei 2730 100%T 

Vae tn 30 11.02.2011 138 049 2 159 997 50,6 Jah 2730 100%T 

Vanamõisa 

küla Kubja pumpla 4.05.2011 874 13 675 1,0 Ei 876 100%T 

VIIMSI VALD 

Haabneeme Rohuneeme tee 43a 25.01.2010 41606 651000 42,9 Ei 970 100%Ä 

alevik Rohuneeme tee 43a 25.01.2010 42182 660000 43,5 Ei 970 100%Ä 

Pringi küla 

Liiva 6.07.2010 150192 2350000 8,9 Ei 16919 100%T 

Liiva 19.11.2010 230000 3598718 13,6 Ei 16919 100%T 

Vanapere-I 28.07.2010 600000 9387960 16,0 Ei 37400 100%T 

Viimsi alevik Tammeõue tee 4 12.05.2010 7669 120000 8,5 Ei 898 100%T 

Näited hetkel on Tallinnas Lasnamäe linnaosas, Rae vallas ja Maardu linnas pakkumisel 

olevatest tootmismaa maaüksustest 1 : 

Kinnistu Müügipakkumise hind 

Aadress suurus, m² € €/m² Kommentaar 

Lasnamäe, Silluse 1 3249 

110 000 

33,86 

Detailplaneeringu ja kommunikatsioonidega tootmis,- ja 

ärimaa kinnistu Betooni tn vahetus naabruses. 80% 

tootmis,- ja 20% ärimaa. Juurdepääs Betooni tänavalt ja 

tulevikus ka Peterburi teelt. Elekter 100A liitutud, vee,- 

kanalisatsiooni,- ja gaasitrasside liitumispunktid kinnistu 

piiril olemas. Ehitusõigus: maks. hoonealune pind 

1000m², kõrgus 18m, korruselisus 5, Suletud brutopind 

4000m². 

SUUR-SÕJAMÄE TÖÖSTUSPARK (Suur-Sõjamäe tn 29 

B maa – alal). 

•planeeritava maa-ala suurus on 6,4 ha. 

• kinnistu jagatakse 16 äri- ja tootmismaa sihtotstarbega 

krundiks. 

• kruntidele planeeritakse ehitada kuni 4- korruselisi äri- ja 

tootmishooneid. Detailplaneering on kehtestatud ja kõik 

krundid on hetkel vabad. 

Lasnamäe, Nuia 14 3163 15 815 5 

Hetkel on tegemist hoonestusõiguse müügiga. 

1. Hoonestusõiguse tasu 5 € (78,23 krooni) m² kohta 

aastas (lisandub käibemaks) ja väljaostuhind 3 aasta 

pärast 57 € (891,85 krooni) m² kohta (lisandub 

käibemaks). 

2. Kinnistu kohese väljaostu korral Suur-Sõjamäe 

tööstuspargis alghind 70 € (1095,26 krooni) m² kohta 

(lisandub käibemaks). 

3. Liitumistasu (vesi, kanalisatsioon, gaas, elekter) on 

orienteeruvalt 10 € m² kohta, lisandub käibemaks. 

1 

Kinnisvaraportaal City 24 andmed 







Lasnamäe, Betooni 

põik 12 9622 306 776 32 Kommunikatsioonid krundi kõrval 

Lasnamäe, 

Osmussaare tee 1 7000 671 072 96 

Rae vald, 

Lennuradari 3 41800 667 879 15,98 

Rae vald, 

Lennuradari 6 ja 8 7190 206 712 28,75 

Rae vald, Lemja küla, 

Taevavärava tee 4b 16866 287 602 17,06 

Rae vald, Rae küla, 

Graniidi tee 19 5675 208552 37 

Rae vald, Lehmja 

küla, Kõrtsi tee 8 11377 284425 25 

Rae vald, Rae küla, 

Sinikivi tee 17 11019 225 000 20 

Rae vald, lehmja 

küla, Loomäe tee 6431 159 779 24,85 

Maardu, Lao 23 19677 610 000 31 

Maardu, Kaldase põik 27274 627 525 23 

19 

mõtteline osa tootmiskinnistust Lasnamäe tehnopargis. 

Olemas kõik kommunikatsioonid kinnistu piiril ja nendega 

liitumised lisanduvad müügihinnale. Lisaks on olemas 

tulevase võimaliku hoone projekt koos ehitusloaga. 

Algatatud on detailplaneering tootmis- ja ärimaa 

kinnistute moodustamiseks. Perspektiivis 

kommunikatsioonidest elekter, vesi, gaas. Lennujaam ja 

Ülemiste City asuvad siit kiviviske kaugusel. Teed on 

heas korras. Võimalik osta ka väiksemas mahus - hind 

kokkuleppel. 

Müüa koos kaks krunti Suur-Sõjamäe toimivas 

tehnopargis. Kõik kommunikatsioonid olemas. 

Müüa äri- ja tootmismaa. Detailplaneering kehtestatud. 

Lubatud maksimaalne täisehitus 50%, ehitise 

maksimaalne kõrgus 18 m/3 korrust, kuni 3 hoonet. 

Hinnale lisandub käibemaks 

Kinnistud on hea nähtavusega ja kerge 

ligipääsetavusega. Peale- ja mahasõit on võimalik Tartu 

maantee mõlemast sõidusuunast 

Tartu mnt ääres. Objekt on osa Lookivi tehnopargist, 

olemas kinnistuni viivad asfaltkattega teed ja 

liitumispunktid. 

Sihtotstarve 50% äri/50% tootmine. Kommunikatsioonid 

krundi piiril. Detailplaneering tehtud. 

Rae Tehnopargis, mis asub logistiliselt heas asukohas 

Tallinna Külje all (12 km Tallinna kesklinnast) suure 

Tallinna ringtee vahetus läheduses. Vastavalt kehtestatud 

detailplaneeringule on lubatud ehitada kolm kuni 3- 

korruselist tootmis- ja ärihoonet. Hind sisaldab 

liitumistasusid ( elekter 100A, vesi ja kanalisatsioon). 

Võimalik liituda ka olemasoleva soojatrassiga 

(liitumispunkt krundi piiril). 

Endise tehase territooriumil, tegutsevate ladude kõrval 

müüa tootmismaa sihtotstarbega kinnistu. Ehitamiseks 

vajalikud kommunikatsioonid olemas. 

Detailplaneeringujärgselt lubatud ehitada 6 hoonet, 

eh.aluse pinnaga 4800 m². 

Kinnistu paikneb kahe raudteeharu vahel. Juurdepääs nii 

raudteelt kui veokitega 

Kinnistu asub heas logistilises piirkonnas, kõik liitumised 

kinnistu piiril, ka gaas. 







20 

Lisa 2 







21 

Lisa 3

EKSPERTHINNANG - Tallinn

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?