Eksperthinnang: 1078072010KL Hinnatav objekt: Kinnistu ... - Tallinn
Eksperthinnang: 1078072010KL Hinnatav objekt: Kinnistu ... - Tallinn
Eksperthinnang: 1078072010KL Hinnatav objekt: Kinnistu ... - Tallinn
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Eksperthinnang</strong>:<br />
<strong>1078072010KL</strong><br />
<strong>Hinnatav</strong> <strong>objekt</strong>: <strong>Kinnistu</strong> registriosa nr 2582537<br />
Aadress:<br />
<strong>Eksperthinnang</strong>u tellija:<br />
Lümandu mõis Lümandu küla Märjamaa vald Raplamaa<br />
<strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet<br />
Turuväärtus:<br />
vastavalt arvutustele on hinnatava <strong>objekt</strong>i turuväärtus väärtuse<br />
kuupäeval s.o. 23.07.2010.a.:<br />
1 850 000 EEK (üks miljon kaheksasada viiskümmend tuhat<br />
Eesti krooni).<br />
Rime Kinnisvara peakontor<br />
<strong>Tallinn</strong>as<br />
Tatari 64<br />
10134 <strong>Tallinn</strong><br />
Telefon: 683 7777<br />
Faks: 683 7788<br />
E-post: rime@rime.ee<br />
Koduleht: www.rime.ee<br />
Rime Kinnisvara Lääne-Eesti esindus<br />
Pühavaimu 18<br />
80010 Pärnu<br />
Telefon: 433 1117<br />
Faks: 433 1119<br />
E-post: rime@rime.ee<br />
Koduleht: www.rime.ee
Sisukord<br />
1.<strong>Eksperthinnang</strong>u koostamise alused.......................................................................................................... 3<br />
2.<strong>Eksperthinnang</strong>u kehtivuse eeldused......................................................................................................... 3<br />
3.<strong>Kinnistu</strong> andmed........................................................................................................................................ 4<br />
4.Asukoht......................................................................................................................................................4<br />
5.Objektide kirjeldus.....................................................................................................................................5<br />
6.Tehnovõrgud..............................................................................................................................................9<br />
7.Parim kasutus.............................................................................................................................................9<br />
8.Turuanalüüs............................................................................................................................................. 10<br />
9.Hindamismeetod ja hindamine................................................................................................................ 13<br />
9.1 Hindamismeetod.............................................................................................................................. 13<br />
10.Hindamistulemus................................................................................................................................... 15<br />
2
1.<strong>Eksperthinnang</strong>u koostamise alused<br />
Hindamise eesmärk:<br />
<strong>Eksperthinnang</strong> on koostatud <strong>objekt</strong>i turuväärtuse* määramiseks,<br />
tellija soovil.<br />
Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks<br />
väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt<br />
tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel<br />
toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust,<br />
kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning<br />
ilma sunduseta.<br />
Hinnangu tellija:<br />
Tellimusleping:<br />
Tellimuses püstitatud<br />
eeldused:<br />
Algandmed esitanud isik:<br />
Ülevaatuse kuupäev:<br />
Objekti ülevaatusel viibinud<br />
isikud:<br />
Ülevaatuse ulatus:<br />
Ülevaatuse põhjalikkus:<br />
Hindamiskuupäev:<br />
Kasutatud allhanked:<br />
<strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet<br />
Tellijaga sõlmitud kirjalik tellimusleping<br />
Puuduvad<br />
Tellija esindajad Ain Kivi ning Rein Ilves<br />
23.07.2010.a.<br />
Hindaja Kristel Leit, tellija esindaja Ain Kivi<br />
Ülevaatus hõlmas <strong>objekt</strong>i tervikuna<br />
Visuaalne ülevaatus<br />
26.07.2010.a.<br />
Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.<br />
Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;<br />
Eesti Vabariigi seadusandlus;<br />
Maa-ameti elektrooniline kaardiserver (www.maaamet.ee);<br />
Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee);<br />
Maa-ameti tehinguregister;<br />
<strong>Kinnistu</strong>sregistri väljavõte 25.07.2010.a;<br />
Kultuurimälestiste Riikliku Registri elektrooniline andmebaas<br />
(www.register.muinas.ee);<br />
Eesti Mõisaportaal (www.mois.ee);<br />
Märjamaa valla üldplaneering;<br />
Rapla maakonna turismi- ja puhkemajanduse arengukava aastateks<br />
2006-2013.<br />
2.<strong>Eksperthinnang</strong>u kehtivuse eeldused<br />
tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;<br />
<strong>objekt</strong>i võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;<br />
<strong>objekt</strong> ei ole koormatud Asjaõigusseaduse osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega.<br />
Klauslid<br />
* Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või<br />
et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud<br />
mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole<br />
uurinud hindamis<strong>objekt</strong>il ja naaber<strong>objekt</strong>idel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha<br />
kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende <strong>objekt</strong>ide maa võiks olla või olla olnud hinnatava <strong>objekt</strong>i<br />
suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest<br />
ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt<br />
ilmneb, et hindamis<strong>objekt</strong>il või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamis<strong>objekt</strong>i on<br />
kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud<br />
väärtust.<br />
3
* Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud,<br />
varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas<br />
seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole<br />
inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.<br />
* Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale<br />
aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega<br />
avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb<br />
avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.<br />
* Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks<br />
ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi<br />
kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.<br />
3.<strong>Kinnistu</strong> andmed<br />
<strong>Hinnatav</strong> <strong>objekt</strong><br />
Hoonestatud kinnistu<br />
Aadress<br />
Lümandu mõis Lümandu küla Märjamaa vald Raplamaa<br />
<strong>Kinnistu</strong>sjaoskond<br />
Pärnu Maakohtu Rapla jaoskond<br />
Registriosa nr 2582537<br />
Katastritunnus 50401:003:0062<br />
Sihtotstarve<br />
Ühiskondlike ehitiste maa<br />
Omanik<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn<br />
Avaldused<br />
Puuduvad<br />
Koormatised<br />
<strong>Kinnistu</strong> on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud<br />
ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks.<br />
Hüpoteegid<br />
Puuduvad<br />
4.Asukoht<br />
<strong>Hinnatav</strong> <strong>objekt</strong> asub Raplamaal<br />
Märjamaa vallas Lümandu külas<br />
<strong>Tallinn</strong>-Pärnu mnt ja <strong>Tallinn</strong>-<br />
Haapsalu mnt vahelisel alal,<br />
sisekvartalis. Lähimad keskused<br />
Turba ja Riisipere alevik ning<br />
Märjamaa alev jäävad ca 15 –<br />
20 km kaugusele.<br />
Kaugus <strong>Tallinn</strong>a südalinnast Ca 60 km<br />
Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad hajaasustusega vanemad elamud ja talud.<br />
Müra ja õhusaaste tase Madal, paikneb eemal liiklustihedatest sõiduteedest.<br />
Parkimine<br />
Parkimisvõimalus on kinnistu sissesõiduteel.<br />
Juurdepääs<br />
Juurdepääs kinnistule kruusakattega teelt, asfaltteeni ca 5 km.<br />
Infrastruktuur<br />
Piirkonna infrastruktuur on puudulik. Lähimad keskused Turba ja<br />
Riisipere alevik ning Märjamaa alev jäävad ca 15-20 km kaugusele.<br />
Lähim bussipeatus asub ca 3-5 km kaugusel.<br />
Lähim hoone<br />
Lähimad hooned asuvad ca 50-150 m raadiuses ja on erineva<br />
tulepüsivusklassiga hooned.<br />
4
5.Objektide kirjeldus<br />
Krundi kirjeldus<br />
Pindala 36 626 m²<br />
Tegemist on reljeefilt suhteliselt<br />
tasase ebakorrapärase kujuga<br />
kinnistuga, mis on ümbritsetud<br />
analoogsete kinnistutega ning<br />
juurdepääsuteega.<br />
<strong>Kinnistu</strong> paikneb täies ulatuses kinnismälestiste<br />
kaitsevõõndis.<br />
Ca ½ kinnistust, mis on kaetud metsaga paikneb<br />
Kohatu hoiualal.<br />
Hoonestus<br />
Haljastus<br />
<strong>Kinnistu</strong>l paikneb Lümandu mõisa kompleks – peahoone,<br />
3 kõrvalhoonet ning kõrvalhoone varemed. Lümandu mõisa<br />
peahoone ning Lümandu mõisa ait linnuse müüridega on arvele<br />
võetud kultuurimälestistena.<br />
Ca ½ kinnistust on kaetud metsaga ning ca ½ kinnistust on õuemaa,<br />
mis hindamishetkel on hooldamata (rohtukasvanud ning<br />
võsastunud), piirded puuduvad. Ajalooliselt on mõisa park olnud<br />
põhiliselt vabakujunduslik, mõnede regulaarplaneeringu<br />
elementidega. Mõisaansambli kesktelge rõhutab mõisasse suunduv<br />
lehtpuuallee.<br />
5
Detailplaneering ning<br />
ehituslikud piirangud<br />
Detailplaneering puudub. Üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav<br />
<strong>objekt</strong> perspektiivsel rohealal. Kuna olemasolevast hoonestusest<br />
2 (mõisa peahoone ning mõisa ait linnuse müüridega) on<br />
1998.aastal arvele võetud arhitektuurimälestisena, siis ei ole lubatud<br />
nende hoonete rekonstrueerimine ning restaureerimisel tuleb rangelt<br />
kinnipidada ehitusaegsest arhitektuuurist ning muinsuskaitse<br />
eritingimustest.<br />
Hoonete kirjeldused<br />
Mõisahoone<br />
Ehitisregistri kood 109012063<br />
Ehitusaasta<br />
1793-98 (www.register.muinas.ee)<br />
Korruselisus 1<br />
Hoone tüüp<br />
Ajalugu<br />
Ehitusalune pind<br />
Suletud netopind<br />
Vundament<br />
Välisseinad<br />
Siseseinad<br />
Vahelaed<br />
Välisviimistlus<br />
Katusekattematerjal<br />
Ruumilahendus<br />
Trepid ning terrassid<br />
Aknad<br />
Varaklassitsistliku härrastemaja näide 18.sajandi lõpust.<br />
Ühekorruseline krohvitud paekiviseintega hoone, millel on ajastule<br />
iseloomulik kõrge kelpkatus ning selle harjal kaks<br />
mantelkorstnapiipu. Hoone on osaliselt kellerdatud. Esifassaadi<br />
ilmestab atikaga lõppev keskrisaliit. Hoone on 1998.aastal<br />
registreeritud arhitektuurimälestisena.<br />
Esimesed teated Lümandu mõisast (saksa k Limmat) pärinevad<br />
1546. aastast. Keskajal oli mõis välja ehitatud kindlustatud<br />
mõisahoone ehk vasallilinnusena. Keskaegsete müüride põhjal<br />
arvatakse olevat üles ehitatud üks hilisematest aitadest. Pindalalt<br />
üsna suure vasallilinnuse müüre sisaldub arvatavasti ka 18. sajandi<br />
peahoones. Pikki sajandeid von Schonertitele kuulunud mõisa<br />
viimane omanik enne võõrandamist 1919. aastal oli Bernhard von<br />
Schulmann. Ühekorruseline hilisbarokne kivist mõisahoone<br />
püstitati mõisa 1790tel aastatel. Säilinud on ka mitmeid<br />
kõrvalhooneid.<br />
Kaasajal kuulub mõis <strong>Tallinn</strong>a linnale, kuid on pikki aastaid<br />
hooldamata - hooned lagunevad ning park on võsastunud.<br />
(www.mois.ee)<br />
703 m² (www.ehr.ee)<br />
563 m² (www.ehr.ee)<br />
Pekivist lintvundament<br />
Paekivi<br />
Paekivi/Tellis<br />
Puit-taladel<br />
Lubikrohv, kuid hindamishetkel on see vaid hoone tagumisel küljel<br />
osaliselt säilinud. Lisaks on hoone nurkades valdavalt säilinud<br />
nurgatahveldis.<br />
Hollandi katusekivi ehk S-kivi<br />
Hoone põhiplaan on telgsümmeetriline – hoone keskel on avar<br />
vestibüül ja saal, ülejäänud ruumid hargnevad anfilaadsüsteemis.<br />
Hindamishetkel on näha mitmeid silikaattellistest vaheseinasid või<br />
tellistega müüritud endiseid ukseavasid, seetõttu võib eeldada, et<br />
hoone esialgset planeeringut on muudetud. Mitmed ruumid on<br />
läbikäidavad. Lisaks peasissepääsule on olemas sissepääsuava ka<br />
hoone kagupoolsel küljel (avatäide hindamishetkel puudub).<br />
Ajaloolooliselt on mõisa esiväljakul olnud ringtee, mis maja ees<br />
kõrgeneb võlvkäiguga panduseks. Hindamishetkel on säilinud<br />
kõrgendatud pandus, mis on piiratud madalate tellismüüridega.<br />
Lisaks on hoone loodepoolsel küljel tellistest tugimüüridega terrass,<br />
millel piirded puuduvad, säilinud on vaid tellistest postid. Hoone<br />
kagupoolse sissepääsu juures on tellismüüridega piiratud kitsas<br />
trepp, mille astmed on täielikult lagunenud. Sisetreppidest on<br />
säilinud keldriruumidesse viiv kivist keerdtrepp.<br />
1 x klaasiga värvitud puitraamis (hindamishetkel on aknad<br />
laudadega kinni löödud).<br />
6
Uksed<br />
Sanitaartehnika<br />
Siseviimistluse seisukord ning<br />
olulisemad säilinud detailid<br />
Hoone ehitus– tehniline<br />
seisukord<br />
Välisustest on säilinud varaklassitsistlik peasissepääsu uks<br />
(hindamishetkel halvas seisukorras), hoone kagupoolsel küljel<br />
olevas sissepääsuavas uks puudub. Säilinud on üksikud<br />
siseuksed, nendest märkimisväärseim on tahvlitega tiibuks<br />
(hindamishetkel keskmises seisukorras).<br />
Vee- ja kanalisatsioonivarustus ning sanitaartehnika puuduvad<br />
Siseviimistlus on valdavalt eemaldatud ning on vaid vähesel määral<br />
sälinud. Põrandakatetest on sälinud saali puitlippidest<br />
kalasabamustriline parkett. Ühes ruumis on säilinud seinte ning<br />
lagede viimistlus. Ahjud on lammutatud. Keldriruumides on säilinud<br />
võlvsillused.<br />
Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole<br />
teostatud. 1990-ndate aastate alguses on parandatud<br />
katusekonstrutsioone ning paigaldatud uus kivikatus. Teiste<br />
viimasel ajal teostatud remonttööde kohta informatsioon puudub.<br />
Visuaalsel vaatlusel on hoone halvas seisukorras – põrandate<br />
kandekonstrutsioonid on kahjustunud (visuaalsel vaatlusel on näha<br />
vajumisi, osaliselt on põrandad üles võetud ning rajatud tellistest<br />
põrandaaluseid tugimüüre), avatäited on valdavalt olemas, kuid<br />
halvas seisukorras, elektrivarustus on hoones olnud olemas, kuid<br />
hetkel ei ole see kasutuskõlblikus olukorras ning kogu<br />
elektrisüsteem vajab perspektiivis uuendamist, vee- ja<br />
kanalisatsioonivarustus ning küttesüsteem puuduvad. Aastaid<br />
kasutuseta seisnud hoonele tüüpiliselt esineb ebapiisavatest<br />
hooldustöödest ning rüüstamisest tekkinud kahjustusi. Hoone<br />
paekivist müürid ning räästakarniisid on rahuldavas seisukorras,<br />
välisviimistluskrohv on valdavalt sadeveekahjustuste tulemusel<br />
irdunud (vihmaveesüsteem puudub). Hoone üldseisukorra<br />
hindame kap.remonti vajavaks.<br />
Mõisa ait linnuse müüridega<br />
Andmed Ehitisregistris Puuduvad<br />
Ehitusaasta<br />
19.sajandi algus (www.register.muinas.ee)<br />
Korruselisus 1<br />
Hoone tüüp<br />
Keskaegse vasallilinnuse varemetel paiknev mõisa majandushoone.<br />
Ühekorruseline paekivimüüridega ning viilkatusega hoone, mis on<br />
1998.aastal registreeritud arhitektuurimälestisena.<br />
Ajalugu<br />
19.s. alguses ehitatud aidahoone on ehitatud Läänemaa ühe<br />
tähelepanuväärseima keskaegse kindlustatud mõisamaja<br />
varemetele. Arvatavalt võiksid müüristikud pärineda 16.s. I p.<br />
(www.register.muinas.ee)<br />
Ehitusalune pind<br />
Ca 220 m² (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Suletud netopind<br />
Ca 200 m² (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Vundament<br />
Paekivist lintvundament<br />
Välisseinad<br />
Paekivist ning maakivist kombineeritud müürid<br />
Siseseinad<br />
Puuduvad<br />
Vahelagi<br />
Monoliitne betoon<br />
Välisviimistlus<br />
Puudub<br />
Katusekattematerjal<br />
Hollandi katusekivi ehk S-kivi<br />
Ruumilahendus<br />
Hoone esiesiküljel on kaks suuremat ust, tagaseinas on kaks<br />
väikest akent. Hindamishetkel koosneb hoone ühest suurest<br />
ruumist.<br />
Aknad<br />
Puuduvad<br />
Uksed<br />
Välisustest üks on säilinud (rahuldavas seisukorras), teine<br />
sissepääsuava on laudadega kinni löödud.<br />
Siseviimistluse seisukord Seinad on seestpoolt krohvitud, põrand on kaetud murtud<br />
paekiviplaatidega.<br />
7
Hoone ehitus– tehniline<br />
seisukord<br />
Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole<br />
teostatud. 1990-ndate aastate alguses on paigaldatud uus<br />
puitsarikatel kivikatus ning betoonist vahelagi. Valgetest<br />
silikaattellistest on laotud uued räästakarniisid. Teiste viimasel ajal<br />
teostatud remonttööde kohta informatsioon puudub. Visuaalsel<br />
vaatlusel on hoone rahuldavas seisukorras. Hoones puuduvad<br />
tehnosüsteemid, sh elektrivarustus. Valdavalt puuduvad avatäited.<br />
Valitsejamaja kirjeldus<br />
Ehitisregistri kood 220477037<br />
Ehitusaasta<br />
19.sajandi algus (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Korruselisus 1<br />
Hoone tüüp<br />
Ühekorruseline paekivimüüridega ning kelpkatusega hoone.<br />
Ehitusalune pind<br />
212 m² (www.ehr.ee)<br />
Suletud netopind<br />
Ca 180-200 m² (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Vundament<br />
Paekivist lintvundament<br />
Välisseinad<br />
Paekivi<br />
Siseseinad<br />
Informatsioon puudub<br />
Vahelagi<br />
Monoliitne betoon<br />
Välisviimistlus<br />
Puudub<br />
Katusekattematerjal<br />
Hollandi katusekivi ehk S-kivi<br />
Ruumilahendus<br />
Informatsioon puudub. Hindajal ei olnud võimalik hoone sisemist<br />
ülevaatust teostada.<br />
Aknad<br />
Informatsioon puudub. Välisel vaatlusel on aknaavad laudadega<br />
kinni löödud.<br />
Uksed<br />
Informatsioon puudub. Välisel vaatlusel on ukseava laudadega<br />
kinni löödud.<br />
Siseviimistluse seisukord Informatsioon puudub. Hindajal ei olnud võimalik hoone sisemist<br />
ülevaatust teostada.<br />
Hoone ehitus– tehniline<br />
seisukord<br />
Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole<br />
teostatud. 1990-ndate aastate alguses on paigaldatud uus<br />
puitsarikatel kivikatus ning betoonist vahelagi. Teiste viimasel ajal<br />
teostatud remonttööde kohta informatsioon puudub. Välisel<br />
visuaalsel vaatlusel on hoone rahuldavas seisukorras.<br />
Laudahoone<br />
Ehitisregistri kood 220477039<br />
Ehitusaasta<br />
19.sajandi algus (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Korruselisus 1<br />
Hoone tüüp<br />
Ühekorruseline paekivist seintega mõisa majandushoone<br />
Ehitusalune pind<br />
124 m² (www.ehr.ee)<br />
Suletud netopind<br />
Ca 100 m² (täpsemad andmed puuduvad)<br />
Vundament<br />
Paekivist lintvundament<br />
Välisseinad<br />
Paekivist ning maakivist kombineeritud müürid, mida on<br />
1980-ndatel aastatel proteesitud valgete silikaattellistega.<br />
Siseseinad<br />
Puuduvad<br />
Vahelagi<br />
Monoliitne betoon<br />
Välisviimistlus<br />
Tsementkrohv<br />
Katusekattematerjal<br />
Hollandi katusekivi ehk S-kivi<br />
Ruumilahendus<br />
Hoone mõlemas otsas on suured kaarja võlviga uksed ning<br />
mõlemas külgseinas korrapärase paigutusega 3 akent.<br />
Hindamishetkel koosneb hoone ühest suurest ruumist.<br />
Aknad<br />
Puuduvad<br />
Uksed<br />
Puuduvad, sissepääsuavad on laudadega kinni löödud.<br />
Siseviimistluse seisukord Seinad on seestpoolt osaliselt krohvitud, põrand puudub.<br />
8
Hoone ehitus– tehniline<br />
seisukord<br />
1980-ndateni oli hoone varemetes, siis alustati varemete<br />
rekonstrueerimist. Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist<br />
ekspertiisi ei ole teostatud. 1990-ndate aastate alguses on<br />
paigaldatud uus puitsarikatel kivikatus ning betoonist vahelagi.<br />
Valgetest silikaattellistest on laotud uued räästakarniisid. Teiste<br />
viimasel ajal teostatud remonttööde kohta informatsioon puudub.<br />
Visuaalsel vaatlusel on hoone rahuldavas seisukorras. Hoones<br />
puuduvad tehnosüsteemid, sh elektrivarustus. Puuduvad avatäited<br />
ning aluspõrand.<br />
Tõllakuur-tall<br />
Tegemist on paekivimüüridega hoonega, mis hindamishetkel on varemetes. Säilinud on osaliselt<br />
paekivimüürid, mida on proteesitud valgete silikaattellistega. Ehitisregistri andmetel on hoone<br />
ehitusalune pind 124 m².<br />
6.Tehnovõrgud<br />
Andmed põhinevad algandmed esitanud isiku ütlustel ning hindaja kohapealsel ülevaatlusel.<br />
Veevarustus<br />
Puudub (Perspektiivis lokaalne)<br />
Elektrivarustus<br />
Kasutuskõlbmatus seisukorras, perspektiivis vajab täielikult<br />
uuendamist<br />
Kanalisatsioon<br />
Puudub (Perspektiivis lokaalne)<br />
Küttesüsteem<br />
Puudub<br />
Kuumaveevarustus<br />
Puudub<br />
Ventilatsioonisüsteem<br />
Puudub<br />
Turvasüsteemid<br />
Puuduvad<br />
Objekti positiivsed ja negatiivsed tegurid:<br />
Positiivsed tegurid<br />
<strong>Hinnatav</strong>al <strong>objekt</strong>il on nii looduslik kui kultuuriajalooline<br />
väärtus.<br />
Soodne geograafiline asend – paiknemine<br />
<strong>Tallinn</strong>-Pärnu maanteest ca 5 km kaugusel.<br />
Hea juurdepääs.<br />
Piirkonnal on piisavalt eeldusi loodus-, seiklusja<br />
kultuuriturismi arendamiseks.<br />
Mõisal on mitmed kõrvalhooned, mis on üsna<br />
hästi säilinud.<br />
Negatiivsed tegurid<br />
Mõisahoone on olnud aastaid kasutuseta ning halvas<br />
seisukorras.<br />
Mõisahoone ning aida puhul on tegemist arhitektuurimälestisega<br />
ning nende renoveerimisel kaasnevad<br />
piirangud.<br />
Mõisapark on hooldamata (rohtukasvanud ning<br />
võsastunud).<br />
<strong>Hinnatav</strong>al <strong>objekt</strong>il on turismipotentsiaali, kuid<br />
piirkonnas on turism hetkel veel suhteliselt<br />
vähearenenud.<br />
7.Parim kasutus<br />
*Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,<br />
õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab<br />
kõrgeima väärtuse.<br />
Arvestades hinnatava <strong>objekt</strong>i asukohta, olemust ning looduslikku ja ajaloolist väärtust, näeme<br />
vara parima kasutusena kasutust loodus- või kultuuriturismi <strong>objekt</strong>ina. Arvestades hinnatava<br />
<strong>objekt</strong>i turismipotentsiaali tuleb peatähelepanu pöörata mõisapargi korrastamisele ja peahoone<br />
ümbruse, välisilme ning ajaloolise interjööri autentsele restaureerimisele ning eksponeerimisele.<br />
9
8.Turuanalüüs<br />
Eesti majandus pöördus varasemalt kiirelt tõusult 2008.a. II kvartalis langusesse. Maailma majanduse<br />
ja rahaturgude arengute taustal tuleb ka Eestil üle elada suhteliselt pikk madalseis. Ühelt poolt muudab<br />
olukorra keeruliseks tarbimise ja nõudluse vähenemine meie peamistel eksportturgudel ning teisalt<br />
kitsad olud ning usalduse puudumine rahaturgudel. Kuigi kärbiti 2009.a. eelarvet ning piirati avaliku<br />
sektori kulutusi, samuti astus erasektor aktiivselt samme majanduslangusega kohanemiseks, siis ei<br />
piisa sellest majandussurutisest kiireks väljatulemiseks, kuna palju sõltub sellest, kuidas kulgevad<br />
arengud mujal maailmas.<br />
Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2010. aasta I kvartalis eelmise<br />
aasta sama kvartaliga võrreldes 2,0%. Majanduslanguse aeglustumine jätkus kolmandat kvartalit<br />
järjest, 2009. aasta III kvartalis oli langus eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 15,6% ja IV kvartalis<br />
9,5%.<br />
Sarnaselt eelmise aasta algusele kasvas töötus hüppeliselt ka tänavu. Töötuse määr tõusis 15,5%-st<br />
eelmise aasta IV kvartalis 19,8%-ni tänavu I kvartalis. 2009. aasta I kvartalis oli töötuse määr 11,4%.<br />
Statistikaameti tööjõu-uuringu andmetel suurenes töötute hinnanguline arv 2010. aasta I kvartalis<br />
eelmise kvartaliga võrreldes 30 000 võrra ja tõusis 137 000-ni. Töötute registreerumise aktiivsus, mis<br />
eelmisel aastal järjest kasvas, tänavu I kvartalis vähenes. Registreerumise aktiivsus vähenes<br />
pikaajalise töötuse kasvu tõttu. Vähem kui 6 kuud töötute arv on viimased kolm kvartalit veidi<br />
vähenenud. Töötus oli aasta alguses rekordiliselt kõrge, kuid inimeste usk töö leidmise võimalusse on<br />
siiski paranenud. Seda näitab heitunute arvu vähenemine. Kuna töötuse määr suureneb, elanike<br />
sissetulekud ja vara sh kinnisvara väärtused vähenevad, siis on vähenenud sisetarbimisest juhitud<br />
inflatsioonimäär (Eesti Panga prognoosi kohaselt 2010.aastal kuni -0,4%). Seetõttu on tõenäoline, et<br />
nominaalsest langusest hoolimata jääb elanike reaalsissetulek siiski positiivse kasvuga. Eesti eesmärk<br />
on jätkuvalt euro kasutuselevõtt, mis mõjub positiivselt siinsele investeerimiskliimale ning koos stabiilse<br />
maksupoliitikaga peaks aitama kaasa nii välisinvesteeringute tegemisele Eestisse kui ka Eesti oma<br />
investorite panustamisele siinsesse majandusse.<br />
2009. aastal sooritati 26 550 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 18 miljardit krooni. Kui<br />
aasta kolmes esimeses kvartalis oli ostu-müügitehinguid 2008. aasta vastavate kvartaliga võrreldes<br />
vähem, siis IV kvartalis toimus tõus. IV kvartalis suurenes kinnisvara ostu-müügitehingute arv 2008.<br />
aasta IV kvartaliga võrreldes 13% ja 2009. aasta III kvartaliga võrreldes 30%.<br />
Aasta kokkuvõttes vähenes tehingute arv 2008. aastaga võrreldes 23% ja tehingute koguväärtus 47%.<br />
Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2009. aastal 682 200 krooni, mis on 31% väiksem kui 2008.<br />
aastal keskmiselt. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus on märkimisväärselt ehk ligi poole vähenenud<br />
Kirde-Eestis (46%). Lääne-Eestis vähenes ostu-müügitehingu keskmine väärtus 39%, Põhja-ja Lõuna<br />
Eestis kummaski ligi kolmandiku. Kesk-Eestis näitaja oluliselt ei muutunud. Kõige enam vähenes<br />
korterite ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus (vastavalt 31% ja 55%). IV kvartalis tõestati 8285<br />
kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 5 miljardit krooni. Eelmise kvartaliga võrreldes<br />
suurenes tehingute väärtus 33% ja vähenes 2008. aasta IV kvartaliga võrreldes 18%. Tehingute arvu<br />
ja väärtuse kasvu tingis esmajoones hoonestamata kinnisasjade tehingute arvu ja väärtuse<br />
kahekordistumine. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli IV kvartalis 633 400 krooni, mis on eelmise<br />
kvartaliga võrreldes 2% suurem ja 2008. aasta IV kvartaliga võrreldes 27% väiksem.<br />
Notariaalselt tõestatud kinnisvara ostu-müügitehingute trend a , I kvartal 2000 – IV kvartal 2009<br />
a Trend on sesoonsusest ja juhuslikest häiritustest puhastatud aegrida, mis näitab aegrea arengusuunda ja -kiirust.<br />
10
<strong>Hinnatav</strong> <strong>objekt</strong> paikneb Märjamaa vallas, mis asub Raplamaa lääneosas ja on territooriumi poolest<br />
vabariigi suurim vald. Administratiivkeskus Märjamaa alev asub olulises teede ristumiskohas (<strong>Tallinn</strong>–<br />
Pärnu–Ikla ja Tartu–Paide–Märjamaa–Haapsalu). Maakonnakeskus Rapla asub 30 km kaugusel.<br />
Märjamaa valla arengukava kohaselt peetakse oluliseks investeerida kultuuri-, spordi- ja<br />
haridusasutustesse ning <strong>objekt</strong>idesse, mis aitavad parandada valla haldussuutlikkust. Samuti peetakse<br />
oluliseks investeeringuid, mis on seotud keskkonnaprobleemidega ja loomulikult infrastruktuuride<br />
arendamist, mis loob aluse ettevõtluse arengule ning tagab elamuehituse elavnemise. Märjamaa vallas<br />
on mitmed ehitusettevõtted, hulgaliselt kauplusi ja erinevaid teenindusasutusi (juuksurid, kosmeetikud,<br />
autoteenindused jne). Tegeletakse ka põllumajanduse ning loomakasvatusega. Turism on suhteliselt<br />
vähearenenud ettevõtlusliik.<br />
Vastavalt Rapla maakonna turismi- ning puhkemajanduse arengukavale on hinnatava piirkonna<br />
eeliseks: 1.) soodne geograafiline asend - paiknemine oluliste transpordikoridoride, <strong>Tallinn</strong>-Pärnu mnt<br />
ja <strong>Tallinn</strong>-Haapsalu mnt, vahelisel alal. Lähimad tõmbekeskused, <strong>Tallinn</strong>a ja Pärnu linn, jäävad ca 60<br />
km kaugusele. Paiknemine <strong>Tallinn</strong>-Pärnu mnt läheduses loob soodsad eeldused nende sihtkohtade<br />
vahel liikuvate turistide „peatamiseks“. 2.) Olemasolevad loodusressursid ning ajalooline kultuuripärand<br />
- Lümandu looduskaitseala, Lümandu allikad, Lümandu mõis ning Lümandu vasallilinnus.<br />
Märjamaa vallal on piisavalt eeldusi loodus-, seiklus- ja kultuuriturismi arendamiseks, kuid hetkel on<br />
see veel välja arendamata. Piirkonnas on ebapiisavalt nii väiksemaid kui suuremaid majutuskohtasid<br />
ning karavani peatuspaikasid. Toitlustuskohtasid on seevastu suhteliselt palju.<br />
Probleemina võib välja tuua, et maakond ei suuda veel hetkel olla atraktiivne turismi ja rekreatsiooni<br />
sihtkoht, turismi<strong>objekt</strong>id on korrastamata (hooldamata) ning looduses tähistamata, potentsiaalsetel<br />
investoritel puudub huvi nende vastu.<br />
Maaklerite sõnul huvituvad mõisakomplekside ostust enam ettevõtted ärilistel eesmärkidel kui<br />
eraisikud. Väiksemate mõisade vastu tunnevad huvi turismi- ja puhketalu pidajad või veidi jõukamal<br />
järjel maakodu soovijad. Samas on huviliste ring suhteliselt väike ning turulanguse ajal on väga raske<br />
leida ostjat, kel leiduks vaba raha suurte investeeringute jaoks, mis alles aastate pärast loodetavasti<br />
ära tasuvad.<br />
Olgugi, et mõisate pakkumishinnad on 1-2 aasta taguse ajaga võrreldes langenud kuni poole võrra<br />
hirmutavad huvilisi mõisa renoveerimiseks vajalike investeeringute suurus ja halduskulud. Pakkumiste<br />
hinnad ulatuvad pooleteist mijonist kuni kahekümne miljonini ja üle sellegi. Peamiselt mõjutavad hinda<br />
hoonestuse olukord (autentsuse ja renoveerituse aste) ning kinnistu suurus, samas on väga oluline<br />
lisaväärtus hoonestuse ajalugu. Eriti hinnatud on võimalukult algupäraselt säilinud ning suurejoonelised<br />
mõisahooned.<br />
Kuigi mõisade asukohad on enamasti looduslikult väärtuslikus keskkonnas ning hoonestusel on<br />
ajalooline väärtus, siis sageli on kompleksid rikutud nõukogudeaegsete ehitistega või ehitustöödega,<br />
mis vähendavad mõisakompleksi väärtust tervikuna ning raskendavad müüki.<br />
11
Hindamishetke seisuga on Harjumaal, Raplamaal, Järvamaal ning Lääne-Virumaal pakkumises kokku<br />
10 mõisa, millest 7 vajavad renoveerimist ning nõuavad suuremahulisi investeeringuid. Võrreldavate<br />
müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised pakkumised (allikas www.City24.ee,<br />
www.kv.ee):<br />
Asukoht<br />
ANNIKVERE MÕIS<br />
Annikvare küla Vihula<br />
vald Lääne-Virumaa<br />
<strong>Kinnistu</strong><br />
(m²)<br />
Hoone<br />
üldpind (m²)<br />
46 926 630<br />
Hoone<br />
seisukord<br />
Vajab<br />
renoveerimist<br />
Lisainfo Pakkumishind 1 m² hind<br />
Katusekorrusega hilisklassitsistlik mõisa<br />
peahoone pärineb arvatavasti 19. sajandi<br />
keskpaigast. Hoone sissepääs paikneb<br />
erandlikult ta nurgal. Säilinud on ka mitmeid<br />
ümber ehitatud kõrvalhooneid. Mõisamajas<br />
alustatud kap.remonti. Paigaldatud uus<br />
kivikatus ning puitraamidelaknad. Kahel<br />
põhikorrusel vaheseinad ja vahelaed osaliselt<br />
väljalõhutud. Korralik võlvidega täiskelder.<br />
1 995 000 3 167<br />
KARINU MÕIS Järva-<br />
Jaani vald Järvamaa<br />
37 335 1500<br />
Vajab<br />
renoveerimist<br />
Barokkstiilis rüütlimõis. 1686.aastal<br />
mainitakse Karinut esmakordselt iseseisva<br />
mõisana. Mõisahoones töötas Karinu<br />
Põhikool, mis 2000.aastal suleti.<br />
Sisekujunduses leidub nii barokseid,<br />
klassitsistlikke kui ka historitsistlikke<br />
elemente. Kõrvalhooneist, mida<br />
mõisasüdamikus oli arvukalt ja paiknesid<br />
ansambliliselt, on säilinud vähe ning needki<br />
ulatuslikult ümber ehitatud. Praegune park on<br />
segastiilis ja sellest avaneb hulgaliselt<br />
kauneid vaateid Karinu karstijärvele.<br />
3 950 000 2 633<br />
ARKNA MÕIS Arkna<br />
küla Rakvere vald<br />
Lääne-Virumaa<br />
93 600 2021<br />
Vajab<br />
renoveerimist<br />
1877-79 püstitati mõisa peahoone, mis on<br />
historistlikus laadis ehitis, kus kõrvuti esineb<br />
nii neorenessanslikke kui neogooti detaile.<br />
Fassaadi keskosal, sissepääsu ees, on<br />
historitsistlik lameda katusega veranda, mida<br />
ilmestavad neogooti tornikesed. Peahoonest<br />
ida poole jääb suur park ning kaunid<br />
graniidist sillad üle pargis asuvate<br />
kraavide/kanalite.<br />
6 500 000 3 216<br />
NORRA MÕIS Norra<br />
küla Koeru vald<br />
Järvamaa<br />
275 000 1023<br />
Prantsuse klassitsistliku barokkstiili näide,<br />
ehitatud 1792a. Mõisa kahekorruseline<br />
varaklassitsistlik peahoone on ehitatud<br />
arhitekt Kranhalsi projekti järgi. Alates 1996.<br />
aastast on mõisahoone eravalduses ning<br />
Renoveerimissuures<br />
osas taastatud. Norra mõisapargile oli<br />
tööd on pooleli<br />
iseloomulik keerukas tiikide ja kanalite<br />
süsteem, mis oli sobivalt ühendatud mõisa<br />
vahetus läheduses asuvate võimsate Norra<br />
allikatega. Mõisahoone on 793 m2. Tallgaraaz<br />
110m2. Allikaäärne hoone 120 m2.<br />
10 000 000 9 775<br />
KOLGA MÕIS Kolga<br />
alevik Kuusalu vald<br />
Harjumaa<br />
878 200 1000<br />
Vajab<br />
valdavalt<br />
renoveerimist<br />
Esmamainitud juba 1298. aastal. 1642.<br />
aastal valmis esimene kivist peahoone, mis<br />
oli arvatavasti ühekorruseline. 1765-68<br />
rekonstrueeriti see suureks<br />
kahekorruseliseks barokkhooneks. 1820tel<br />
aastatel ehitati hoone põhjalikult ümber<br />
stiilseks klassitsistlikuks paleeks, mil ta sai<br />
oma praeguse väliskuju. Tänasel päeval<br />
Kolga mõisa peahoones tegutsev restoran,<br />
valitsejamajas olev kohalik muuseum ja tall,<br />
linnasekeldris on tegutsev võõrastemaja.<br />
29 000 000 29 000<br />
12
9.Hindamismeetod ja hindamine<br />
9.1 Hindamismeetod<br />
<strong>Hinnatav</strong>a <strong>objekt</strong>i näol on pigem tegemist müügi<strong>objekt</strong>iga, kui üüri<strong>objekt</strong>iga ning tõenäolisem on <strong>objekt</strong>i<br />
ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil.<br />
Sellest lähtuvalt oleme käesolevas eksperthinnangus <strong>objekt</strong>i turuväärtuse leidmiseks valinud Eesti vara<br />
hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava Turutehingute võrdluse meetodi (Sales Comparison<br />
Method). Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole<br />
valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse.<br />
Antud meetodi puhul leitakse <strong>objekt</strong>i turuväärtus hinnatava <strong>objekt</strong>i ja vaba turu tingimustes müüdud<br />
sarnaste <strong>objekt</strong>ide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid kohandusteguritega. Kohandamise<br />
eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast<br />
varast. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema<br />
osakaalu väiksema absoluutkohandusega tehing jne. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete<br />
<strong>objekt</strong>idega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on <strong>objekt</strong>ide<br />
turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima<br />
tulemuse.<br />
9.2 Hindamine<br />
Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas<br />
müüdud analoogsed <strong>objekt</strong>id, mis sarnanevad hinnatavale <strong>objekt</strong>ile oma kvalitatiivsete ja arvuliste<br />
näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud AS Rime Kinnisvara Vahendus andmebaasis ning Maaameti<br />
tehinguregistris leiduvat tehinguinfot.<br />
13
Võrdlustabel<br />
Aadress<br />
1 m² hind<br />
Müügihind (EEK)<br />
<strong>Hinnatav</strong> <strong>objekt</strong> Võrdlus<strong>objekt</strong> 1 Võrdlus<strong>objekt</strong> 2 Võrdlus<strong>objekt</strong> 3<br />
Tehingu aeg 05.2010 09.2007 03.2007<br />
Kohandus (%) 0,00% -20,00% -20,00%<br />
Aj aldatud müügihind<br />
Kaugus <strong>Tallinn</strong>a<br />
südalinnast<br />
Asukoha võrdlus<br />
Lümandu mõis Lümandu<br />
küla Märjamaa vald<br />
Raplamaa<br />
Ca 60 km Ca 30 km Ca 30 km Ca 90 km<br />
Lähimad keskused Turba<br />
ja Riisipere alevik jäävad<br />
ca 15-20 km kaugusele,<br />
Rapla linn jääb ca 30 km<br />
kaugusele, <strong>Tallinn</strong>-Pärnu<br />
mnt jääb ca 5 km<br />
kaugusele<br />
Keila-Joa loss Keila-Joa<br />
alevik Keila vald Harjumaa<br />
Peningi mõis Peningi küla<br />
Raasiku vald Harjumaa<br />
Kolu mõis Kolu küla Türi<br />
vald Järvamaa<br />
5 379 4 003 7 989<br />
6 150 000 2 750 000 7 250 000<br />
5 379 3 202 6 391<br />
Parem, paikneb maalilise<br />
ning populaarse Keila joa<br />
vahetus läheduses, mereni<br />
ca 1 km, lähimad keskused<br />
Keila linn ja Tabasalu<br />
alevik jäävad ca 10-15 km<br />
kaugusele<br />
Parem, lähimad keskused<br />
Raasiku ja Aruküla alevik<br />
jäävad ca 5 km kaugusele,<br />
<strong>Tallinn</strong>-Tartu mnt ning Piibe<br />
mnt jäävad ca 15 km<br />
kaugusele<br />
Sama, lähimad keskused<br />
Türi ja Paide linn jäävad<br />
ca 10-20 km kaugusele,<br />
paikneb vahetult <strong>Tallinn</strong>-<br />
Rapla-Türi mnt ääres<br />
Kohandus (%) -25,00% -10,00% 0,00%<br />
<strong>Kinnistu</strong> suurus (m²) 36 626 50 000 34 800 87 000<br />
Võrdlus Suurem Sama Suurem<br />
Kohandus (%) -5,00% 0,00% -10,00%<br />
Mõisahoone suletud<br />
netopind (m²)<br />
563 1143 687 908<br />
Võrdlus Suurem, m² hind madalam Sama Suurem, m² hind madalam<br />
Kohandus (%) 10,00% 0,00% 5,00%<br />
Mõisahoone kirjeldus<br />
ning seisukord<br />
Varaklassitsistliku<br />
härrastemaja näide<br />
18.sajandi lõpust.<br />
Ühekorruseline krohvitud<br />
paekiviseintega ning kõrge<br />
kelpkatusega hoone.<br />
Välispiirete seisukord on<br />
rahuldav, ruumid on<br />
kasutuskõlbmatus<br />
seisukorras ning vajavad<br />
kapitaalset remonti<br />
1833. aastal valminud<br />
Eesti üks varasematest ja<br />
stiilsematest neogooti stiilis<br />
mõisatest. Hoone üldine<br />
seisukord on rahuldav.<br />
Hilisbarokne kahekorruseline<br />
krohvitud paekiviseintega<br />
hoone, mis on veidi<br />
muudetud kujul taastatud<br />
1907.aastal. Hoone üldine<br />
seisukord on halb, puuduvad<br />
avatäited, osaliselt on<br />
aknavõlvid sissevajunud<br />
Puhta vuugiga historitsistlik<br />
tellisehitis, taastatud<br />
ligilähedaselt algsel kujul<br />
1905.a. Hoone välispiirded<br />
on restaureeritud, ruumide<br />
seisukord on halb<br />
Võrdlus<br />
Parem, hoone<br />
arhitektuurselt väärtuslikum<br />
ning paremas seisukorras<br />
Halvem, hoone<br />
arhitektuurselt samaväärne,<br />
kuid halvemas seisukorras<br />
Parem, hoone<br />
arhitektuurselt väärtuslikum<br />
ning paremas seisukorras<br />
Kohandus (%) -15,00% 20,00% -25,00%<br />
Kõrvalhooned<br />
Valitsejamaja (ca 200m2),<br />
ait linnuse müüridel (ca<br />
200m2), laut (ca 100m2).<br />
Hooned pärinevad<br />
19.sajandi algusest ning<br />
on suhteliselt hästi<br />
säilinud. Lisaks paekivist<br />
tall-tõllakuuri varemed.<br />
Säilinud on väravahoone,<br />
talli- ja karjakastell,<br />
külalistemaja, kabel ning<br />
kelder.Osaliselt on hooned<br />
nõukogudeajal<br />
ümberehitatud, kuid<br />
üldiselt rahuldavas<br />
seisukorras.<br />
Moonamaja (259m2),<br />
aiamaja (60m2), aitlaudahoone<br />
(286m2), laut<br />
(272 m2), kelder (83 m2).<br />
Hooned on halvas seisukorras<br />
Klassitsistlik sammastikuga<br />
ait , mis on säilinud<br />
suhteliselt algupärasel kujul<br />
ning heas seisukorras<br />
valitsejamaja<br />
Võrdlus Sama Halvem Sama<br />
Kohandus (%) 0,00% 10,00% 0,00%<br />
<strong>Kinnistu</strong> heakord ning<br />
looduslikud tingimused<br />
Võrdlus Parem Sama Parem<br />
Kohandus (%) -20,00% 0,00% -20,00%<br />
Summaarne kohandus -55,00% 20,00% -50,00%<br />
Absoluutkohandus 75,00% 60,00% 80,00%<br />
Kohandatud hind (EEK)<br />
Ca 1,8 ha suurune mõisa<br />
park, mis on ajalooliselt<br />
olnud põhiliselt<br />
vabakujunduslik, mõnede<br />
regulaarplaneeringu<br />
elementidega.<br />
Mõisaansambli kesktelge<br />
rõhutab mõisasse suunduv<br />
lehtpuuallee.<br />
Hindamishetkel on kinnistu<br />
hooldamata<br />
(rohtukasvanud ning<br />
võsastunud), piirded<br />
puuduvad.<br />
Vahetus läheduses paikneb<br />
Keila juga, mõis paikneb<br />
Keila jõe kaldal, üle jõe on<br />
püstitatud rippsild ning<br />
teisele poole jõge asub<br />
avar metsapark, mille<br />
tagumises osas paiknevad<br />
valmimata Meremõisa<br />
peahoone müürid<br />
romantiliste varemetena.<br />
Ca 2 ha suurune mõisa park,<br />
mis ajalooliselt on olnud<br />
põhiliselt vabakujunduslik ,<br />
mõnede regulaarplaneeringu<br />
elementidega, park läheb<br />
sujuvalt üle parkmetsaks.<br />
Kiinnistu on hooldamata<br />
(rohtukasvanud ning<br />
võsastunud), piirded<br />
puuduvad.<br />
3,7 ha suurune<br />
vabakujunduslik mõisapark,<br />
mis läheb üle parkmetsaks,<br />
kinnistut läbib Lintsi jõgi,<br />
kinnistu on heakorrastatud,<br />
rajatud on uus piirdeaed.<br />
3 287 2 421 3 843 3 196<br />
Kaalud 0,3 0,5 0,2<br />
14
2421 x 0,3 + 3843 x 0,5 + 3196 x 0,2 = 3287 EEK/m²<br />
Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse mõisahoone üldpinnaga, hindame antud kinnistu<br />
turuväärtuseks:<br />
563 m² x 3287 EEK/m² = 1 850 581 EEK ~ 1 850 000 EEK<br />
10.Hindamistulemus<br />
Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on AS Rime Kinnisvara Vahendus hinnangul kinnistu<br />
registriosa nr 2582537 aadressil Lümandu mõis Lümandu küla Märjamaa vald Raplamaa<br />
turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 23.07.2010.a:<br />
1 850 000 EEK (üks miljon kaheksasada viiskümmend tuhat Eesti krooni).<br />
Arvestades <strong>objekt</strong>i asukohta, hoonestuse suurust, olemust ning renoveerimistöödeks vajalike<br />
investeeringute suurust, võib likviidsust pidada keskmisest madalamaks. Hindamistulemus on<br />
keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%.<br />
Analoogsete <strong>objekt</strong>ide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel<br />
keskmiselt kuni kaksteist kuud.<br />
Raul Mäsak<br />
hindamisosakonna juhataja<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
Monica Meldo<br />
juhatuse liige<br />
atestaat nr VH 071209<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
Kristel Leit<br />
hindaja<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
Käesolev eksperthinnang on koostatud 15 leheküljel ja 3 lisal:<br />
Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele.<br />
Lisa 2: Vaated <strong>objekt</strong>ist.<br />
Lisa 3: <strong>Kinnistu</strong>sregistri väljavõte 25.07.2010.a.<br />
15
Lisa 1.<br />
Vastavuskinnitus standardi nõuetele<br />
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane<br />
pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.<br />
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise<br />
standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.<br />
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus<br />
abistanud.<br />
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte<br />
kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik<br />
kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.<br />
Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta<br />
hindamistoimingu suhtes.<br />
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt<br />
tõesed ja korrektsed.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on<br />
kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.<br />
Hindamiskuupäev: 26.07.2010<br />
Raul Mäsak<br />
hindamisosakonna juhataja<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
Monica Meldo<br />
juhatuse liige<br />
atestaat nr VH 071209<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
Kristel Leit<br />
hindaja<br />
AS Rime Kinnisvara Vahendus<br />
16
Peahoone eestvaade<br />
Peahoone eestvaade<br />
Peahoone tagantvaade<br />
17
Vaade peahoonele loode suunast<br />
Vaade peahoonele kagu suunast<br />
Vaade peahoone sissepääsult esiväljaku suunas<br />
Vaated peahoone ruumidest<br />
18
Valitsejamaja<br />
19
Ait<br />
Laut<br />
20
Change language