Dokumendi tekst - Tallinn

More documents

Recommendations

Info

Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on: − tulu kapitaliseerimine; − diskonteeritud rahavoo analüüs Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0498 ÄP/2011
TURUÜLEVAADE Majanduslik taustsüsteem Väljavõte Eesti Panga 15. juuni 2011 majanduskommentaarist. Eesti majandus jõudis viimastes kvartalites väga kiire kasvu perioodi, toetudes eelkõige eksporditulude suurenemisele. Riikide kaubavahetuse hoogustumine on soosinud Eesti majanduse taastumist pärast sügavat langust. Väliskeskkonna arenguga seotud ohud on varasemaga võrreldes mõnevõrra selgemini piiritletavad, kuid ei ole veel taandunud. Seetõttu tuleb väliskeskkonna suhtes säilitada ettevaatlik hoiak, et paremini vastu seista võimalikele tagasilöökidele. Eesti inflatsioon hakkas 2010. aastal kiirenema, seda suuresti toorme hinnatõusu toel, mida võimendas siinsete ettevõtete kasumikasv. Väliskeskkonnast tulev hinnatõususurve taltub eelduste kohaselt järgnevatel aastatel. Paraku annavad tööturu andmed märku sellest, et palgad võivad praegu tootlikkusest kiiremini kasvada. Kuigi hõive on viimase aasta jooksul kiiresti taastunud, on pikaajaline töötus jätkuvalt tõusuteel. Majanduskasvu kiirenemine ei ole seni toonud kaasa laenukäibe suurenemist. Laenukäibe kasv jääb ka järgnevatel aastatel tagasihoidlikuks, kuigi eksporditulu kasv ja palgatõus on kaasa aidanud ettevõtete ja majapidamiste laenuvõtmise võime paranemisele Sisemajanduse koguprodukt Esialgsel hinnangul kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2011. aasta II kvartalis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 8,4%. Võrreldes I kvartaliga kasvas sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP 1,8%. Jätkuvalt mõjutas SKP kasvu kõige enam töötleva tööstuse lisandväärtuse kiire kasv. Samal ajal selle tegevusala lisandväärtuse kasvu tempo aeglustus ning panus SKP kasvu vähenes Töötus Töötuid oli 2011. aasta II kvartalis 92 000 ja töötuse määr 13,3. Ligi kolmandik töötutest on tööta olnud kaks aastat või kauem. Tööjõu-uuringu andmetel põhinev töötute hinnanguline arv, mis tänavu I kvartalis oli 99 000, vähenes II kvartalis 7000 võrra. Töötuse määr oli II kvartalis 13,3%, mis on väiksem nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes, mil töötuse määr oli vastavalt 14,4% ja 18,6%. Tööga hõivatute hinnanguline arv oli tänavu II kvartalis 603 000, mis on 11 000 ehk 1,9% rohkem kui eelmises kvartalis. Tööhõive kasvas peamiselt II kvartalile iseloomulike hooaja- ja juhutööde suurenemise tõttu. Tarbijahinnaindeks Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2011. aasta juulis võrreldes juuniga 0,5% ning võrreldes eelmise aasta juuliga 5,2%. Kaubad olid 2010. aasta juuliga võrreldes 6,6% ja teenused 2,7% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuliga võrreldes tõusnud 6,3% ja mittereguleeritavad hinnad 4,8%. Eelmise aasta juuliga võrreldes mõjutas indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide 10,8%-line kallinemine, mis andis kogutõusust poole. Kuuendiku tõusust andsid eluasemele tehtavad kulutused, kaheksandiku alkohoolsed joogid ja tubakas ning transport. Mullu sama ajaga võrreldes on enim kallinenud suhkur (62%), millele järgnevad kohv (51%), õunad (46%) ja kartul (45%). Üle 30%- lise tõusu on läbi teinud ka tangained (39%), taimeõli (36%) ja jahu (31%). Munad olid 19,5% odavamad. Ehitushinnaindeks Ehitushinnaindeksi muutus oli 2011. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,5% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 3,2%. Ehitushinnaindeksit mõjutas 2011. aasta II kvartalis võrreldes nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga peamiselt ehitusmaterjalide ja tööjõu kallinemine. Eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes tõusis ehitushinnaindeks kolmandat kvartalit järjest veidi kiirenevas tempos. I kvartalis oli aastakasv 1,5%, II kvartalis 3,2%. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli I kvartaliga võrreldes 1,6% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 3,5%. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0498 ÄP/2011
Page 1 and 2: EKSPERTHINNANG Mitteeluruum (korter
Page 3 and 4: I Hindamise alused Tellimus: Tellij
Page 5 and 6: Piirkonna hoonestus Piirkonna halja
Page 7 and 8: Õiguslik määratlus: Õiguslik m
Page 9 and 10: Bürood Paljude büroomajade valmim
Page 11 and 12: Hindamisel on kasutatud järgmisi m
Page 13 and 14: Võrdlustabel: Võrdluselement Hinn
Page 15: Vastavuskinnitus: Käesole
Page 19 and 20: 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 049
Page 29: Korteriomandi andmed Korteriomandi

Dokumendi tekst - Tallinn

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?