Dokumendi tekst - Tallinn

EKSPERTHINNANG 

Mitteeluruum (korteriomand) 

Järveotsa tee 2-M210, Haabersti linnaosa, Tallinn 

Töö nr 0498 ÄP/2011 

ERI Kinnisvara 

Tel (+372) 626 6455 

www.eri.ee

Hindaja 

Hinnangu kinnitaja 

Ettevõte 

Rein Ruusmann, hindaja, 

tel nr +372 51 345 82 

Andres Teder, atesteeritud kinnisvarahindaja 

ERI Kinnisvara OÜ 

Töö nr 0498 ÄP /2011 

Tellija 

Hindamise eesmärk 

Hinnangu kasutaja 

Aadress 

Objekt 

Tallinna Linnavaraameti Elamumajanduse ja 

varahalduse osakond 

Konsultatsioon, tehingu nõustamine 

Tellija 

Järveotsa tee 2-M210, Haabersti linnaosa, 

Tallinn 

Mitteeluruum (korteriomand) 

Kinnistusregistriosa nr 20092801 

Ülevaatuse kuupäev 

Hindamiskuupäev 

Väärtuse kuupäev 

Väärtuse liik 

Hindamistulemus 

28.09.2011. a 

03.10.2011. a 

28.09.2011. a 

Turuväärtus 

64 700 (kuuskümmend neli tuhat seitsesada) 

eurot. 

2 

KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0498 ÄP/2011

I Hindamise alused 

Tellimus: 

Tellija 

Tallinna Linnavaraameti Elamumajanduse ja 

varahalduse osakond 

Tellimusleping 

Elektrooniline tellimus, 22.09.2011. a 

Hindamise eesmärk 

Konsultatsioon, tehingu nõustamine 

Väärtuse liik 

Turuväärtus 

Tellimuses püstitatud eeldused - 

Kasutatud materjalid: 

Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; 

Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte, 22.09.2011. a; 

Ehitisregistri andmed; 

Maa-ameti avaliku teenuse andmed; 

Tellija esindaja poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed; 

ERI Kinnisvara poolt koostatud korterite ostu-müügi tehingute andmebaas; 

Objekti ülevaatus: 

Ülevaatuse kuupäev 

Ülevaatuse teostanud hindaja 

Ülevaatuse juures viibinud isik 

Algandmed esitanud isik 

Ülevaatuse ulatus 

Ülevaatuse ulatus 

28.09.2011. a 

Rein Ruusmann 

Tellija esindaja 

Tellija esindaja Natalie Neill-Puskar 

Elamu ja krundi väline ülevaatus ning siseruumide 

ülevaatus 

Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitustehnilist 

ekspertiisi või kasutatud erivahendeid 

Klauslid piiratud vastutuse kohta: 

Avalikustamine: 

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid 

käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski 

dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat 

hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga 

eelnevalt kokku leppida. 

Võimalik väärkasutus: 

Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool 

avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust 

juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud 

eesmärgil. 

Ehitise seisukord: 

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on 

kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et 

need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone 

nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei 

kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Samuti ei ole teostatud seadmete 

ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töökorrasoleku 

3 


kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud Omaniku esindaja suulise ütluse 

põhjal. 

Keskkonnalased uuringud: 

Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et 

saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud 

mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete 

olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud 

või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused 

või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. 

Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega 

ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu 

eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu 

kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune 

võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, 

et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste 

ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt 

ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või 

–allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, 

võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 

II Objekti kirjeldus 

Hinnatavaks objektiks on mitteeluruum, mis paikneb elamu 1. korrusel. 

Asukoht: 

Paiknemine 

Asukoha kaart 

Tallinnas Haabersti linnaosas Järveotsa tänaval, üheksakorruselise 

korterelamu 1. korrusel. 

Lähim teenindusasutus 

Lähim ühistranspordipetus 

ca 500 m kaugusel 

ca 100 m kaugusel 

4 


Piirkonna hoonestus 

Piirkonna haljastus 

Juurdepääsuteed 

Parkimistingimused 

Müra ja õhusaaste tase 

Piirkond on hoonestatud valdavalt viie- ja üheksakordsete 

korterelamutega 

Kõrghaljastus 

Kõvakattega, heas seisukorras 

Hoone ümbruses asuvatel tasuta ja tasulistel parkimisplatsidel 

ja tänaval 

Keskmine, elamu paikneb suhteliselt väikse liiklustihedusega 

tänava ääres 

Krundi andmed: 

Krundi suurus 4079 m 2 

Maa-ameti kaart 

Katastritunnus 78406:603:0076 

Sihtotstarve Elamumaa 95% ja ärimaa 5% 

Krundi kirjeldus 

Krunt on ebakorrakorrapärase kujuga, tasase pinnareljeefiga 

Krundil paiknevad ehitised 

Krundil paikneb korterelamu äripindadega 

Hoone andmed: 

Elamu tüüp 

Korterelamu äripindadega 

Elamu ehituse aeg 1982 a. 

Korruselisus 

9 korrust 

Hoone põhikonstruktsioonid 

ja muud andmed: 

Vundament 

Madalvundament 

Kandekonstruktsioonid Suurpaneel 

Välissein 

Suurpaneel 

Vahelagi 

Monteeritav raudbetoon (Ehitisregistri andmetel) 

Katusekate 

Rullmaterjal (Ehitisregistri andmetel) 

Välisviimistlus - 

Lift 

Ja 

5 


Välisuksed 

Energiamärgis 

Elamu ehitus-tehniline 

seisukord ja remondivajadus 

Metallist 

E 

Tegemist on üheksakordse tüüpprojekti järgi ehitatud 

kortermajaga. Visuaalsel vaatlusel on elamu ehitus– 

tehniline seisund rahuldav. 

Mitteeluruumi kirjeldus: 

Korrus 

1. korrus 

Üldpind 195 m 2 

Ruumilahendus/ planeerinküljelt, 

teine on hoone tagant. Ruumide planeering on 

Mitteeluruum on kahe sissepääsuga: üks on elamu esi- 

läbi maja. 

Ruumid võib jagada mõtteliselt kaheks: kauplus (58,5 

m2) ja endised pagaritöökoja tootmisruumid (136,5 m2). 

Kaupluse koosseisus on esik, kaupluseruum, väike aknata 

ladu, sanruum. 

Tootmisruumide koosseisus on koridor, dušširuum, 6 

ameti- või tööruumi, 2 pesuruumi, tehniline ruum. 

Rõdu /lodža - 

Siseviimistlus 

Põrandakatted 

Kauplus: keraamilised plaadid 

Tootmisruumid: betoonplaadid, linoleum ja kilpparkett. 

Seinakatted 

Värvkate, sanitaarruumis on keraamilised plaadid. 

Laekatted 

Kauplus: müügisaalis ripplagi, esikus värvkate 

Tootmisruumid: värvkate 

Aknad 

Kauplus: plastikraamidel pakettaknad 

Tootmisruumid: vanemad puitaknad, paarisraamidel lihtklaasid 

Siseuksed 

Kauplus: metall-klaasuksed, sileuksed. 

Tootmisruumid: sileuksed. 

Välisuksed 

Kauplus: metall-klaasuksed 

Tootmisruumid: puituks. 

Sanitaartehnika 

Kauplus: töökorras 

Tootmisruumid: amortiseerunud 

Kohtkindel sisustus - 

Siseviimistluse seisukord 

Tehnovõrgud: 

Kauplus: ruumide siseviimistlus on heas seisukorras 

(vastab kasutusotstarbele). Otsene remondivajadus 

puudub. Seisukord hea/rahuldav 

Tootmisruumid: ruumid vajavad kapitaalset remonti. Seisukord 

halb 

Veevarustus /kanal. 

Elektrivarustus 

Küttesüsteem 

Ventilatsioon 

Võrk 

220 / 380V 

Kaugkeskküte, kaupluse müügisaalis elektriküte 

Loomulik 

6 


Õiguslik määratlus: 

Õiguslik määratlus Korteriomand 

Registriosa nr 20092801 

Kinnistu koosseis 1950/143670 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum 

nr. 210, mille üldpind on 195,00 m 2 ja mille 

tähistus plaanil on 210. 

Omanik 

Tallinna linn 

Kinnistusraamatu kanded 

Kinnistusregistri väljavõte on toodud eksperthinnangu 

(hüpoteegid, koor- 

lisas 

matised ja kitsendused) 

Seadustest ja lepingutest 

tulenevad, kinnistusraamatusse 

mittekantud õigused 

ja kohustused 

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil 

seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi, 

mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude 

ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnangus 

toodud turuväärtust 

III Hindamine 

Mõisted ja hindamismeetodi valik: 

Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): 

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval 

minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale 

sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat 

müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma 

sunduseta. 

Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): 

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, 

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav 

vara omandab kõrgeima väärtuse 

Parim kasutus: 

Hinnatava objekti parimaks kasutuseks oleme hinnanud olemasoleva kasutuse 

jätkamine kaubandus- või teeninduspinnana, võimalik kasutus ka büroopinnana. 

Kahe sissepääsu olemasolu võimaldab vajadusel kahe poole eraldi kasutust 

või kahte erinevat üürnikku. Tugevaks alternatiiviks on ruumide kasutusotstarbe 

muutmine elupinnaks, seda eriti endiste tootmisruumide osas. Võimalik 

segakasutus: elu- ja äripind. 

Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise 

üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas 1. 

Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) 

Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) 

Kulumeetod (Cost Approach) 

Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme kasutanud võrdlusmeetodit. 

7 


Turutehingute võrdluse meetodi puhul analüüsime sarnaste äripindade müügitehinguid. 

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul 

tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava objekti puhul on tõenäoline ost eelkõige omakasutusse. 

Turuanalüüs: 

Kaubandus- ja teeninduspinnad 

Kaubanduspinda on Eestis 1000 elaniku kohta 364 ruutmeetrit, millega oleme Euroopas 

neljandal kohal peale Hollandit, Iirimaad ja Rootsit. 

Enimnõutud kaubanduspinnad paiknevad endiselt kaubanduskeskustes, soovijaid on 

ka peamiste äritänavate: Pärnu mnt ja Narva mnt alguspiirkond, Rävala pst jne äärde. 

Vahepealsed majanduslangused aastad on üürnike koosseisu kaubanduskeskustes 

muutunud, lahkunud on nii nõrgemad üürnikud (kaubagrupi, kaubamärgi või müügistrateegiaga) 

Kuna aga vahepealsetel aastatel ei ole kaubanduspinda olulisel määral 

juurde tulnud, on kõikidel kaubanduskeskustel üüripinda soovivate kaupmeeste järjekord 

ukse taga ja võimalik on valida, keda võtta, keda jätta. Nii ei ole vabad pinnad 

vabale turule jõudnud ja kaubanduspindade turg omanikekeskne. Eelistatakse tuntud 

kaubamärke ja pika laitmatu taustaga üürnikke. Tarbijad on aga endiselt hinnatundlikud 

ja kaupmeestel tuleb kõvasti pingutada vajalike käivete saavutamiseks. 

Teeninduspinna kasutus ja ka hinnatase on väga erinevad, kuna teeninduspinnale 

esitatavad nõudmised on olenevalt kasutusest väga erinevad. Nii paiknevad nt ilusalongid 

tihti endistel või ka nendele sarnastel pindadel ja on ka hinnaklassilt sarnased. 

Samas lihtsamale ja suuremahulisemale teeninduspinnale esitatavad nõudmised on 

oluliselt väiksemad. Hooajalisele teenindusele (nt rehvivahetus) piisab näiteks ka 

teenindustelgist kaubanduskeskuse parklas. Otsitud on ca 100 m2 I korruse ruumid, 

millel on eraldi juurdepääs ja mis võimaldavad tekitada ühel pinnal müügiruumi, bürooruumi 

ja lao- või töökojaruumi. Selliste pindade kasutusvõimalused on laiad ja sobivad 

kohalikule ettevõtlusele hästi. 

Jaekaubandus 

Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük suurenes 2011. aasta augustis eelmise 

aasta sama kuuga võrreldes püsivhindades 4%. Viimased seitse kuud on jaemüük 

võrreldes eelmise aasta sama kuuga näidanud stabiilset kasvu. Augustis oli jaekaubandusettevõtete 

kaupade jaemüük 347 miljonit eurot. Kaupade jaemüügi kasvu mõjutasid 

enim tööstuskaupade kauplused, kus jaemüük suurenes 2010. aasta augustiga 

võrreldes kümnendiku. Müük suurenes enamikul tegevusaladel, vaid apteekides 

ja kosmeetikatarvete kauplustes, tekstiiltoodete, rõivaste ja jalatsite kauplustes oli 

jaemüük väiksem kui eelmise aasta augustis. Käibe kasv oli suurim majatarvete, kodumasinate, 

rauakaupade ja ehitusmaterjali kauplustes, kus müük kasvas aastases 

võrdluses 16%. Hästi läks ka spetsialiseerimata tööstuskaupade kauplustel ning 

muudel spetsialiseeritud kauplustel. Neis kauplustes suurenes jaemüük 2010. aasta 

augustiga võrreldes vastavalt 15% ja 13%. Jaemüük toidukaupade kauplustes jäi 

eelmise aasta augustiga võrreldes samale tasemele. Nende kaupluste müügimahtude 

kasvu pidurdas toidukaupade keskmisest kiirem hinnatõus. 

Jaekaubandusettevõtete jaemüügi mahuindeks ja selle trend a , jaanuar 2002 – august 

2011 (2005 = 100) 

8 


Bürood 

Paljude büroomajade valmimise ajaks sai 2009 ja seeläbi suurenes 2009. aastal vakants 

majanduslanguse tingimustes kõikides büroohoonetes, kuna turule on tulnud 

korraga suur hulk uut pinda ja samas nõudlus vähenes. Üürnike leidmise nimel oldi 

valmis tegema sooduspakkumisi nii ruutmeetri - kui ka kõrvalteenuste hindades. 

Suurenenud pakkumise ja vähenenud nõudluse tingimustes pakuti majaomanike 

poolt järjest enam soodustusi, nt esimeseks aastaks oluliselt soodsamat üüri, kolimise 

kompensatsiooni, paariks kuuks maksepuhkust ja teisi soodustusi. 

Raskemas majandusolukorras hakati ka üürnike poolt rohkem rõhku panema säästmisele 

ja oma vajaduste/võimaluste ümbervaatamisele. Tähendas see seda, et liikumine 

toimus suurematelt büroopindadelt väiksematele ja kesklinnast äärelinna 

poole. Kuid paljudel juhtudel ei lõppenud eelnevatel aastatel odavama pinna otsingud 

mitte kolimisega uuele pinnale, vaid sobiva kokkuleppega senise üürileandja juures 

madalama üürihinna tasemel. 

Oluliseks muutus ka büroomajade kõrvalkulude suurus, kuna üürihinnad langesid, 

aga kõrvalkulud tõusid ja seega moodustasid üürniku jaoks kuludes järjest suuremat 

osa. 

2009. aasta sügiseks uutes büroohoonetes siiski vajalik täituvus saavutati ja ning 

vähemalt uutes hoonetes suured üürilangetused lõppesid ja hinnad vähehaaval stabiliseerusid. 

2010. aasta lõpuks oli A klassi büroohoonete keskmiseks vakantsuseks ca 10% ja 

üüripakkumiste hulk ja tase olid stabiliseerunud. 2011. aastal on paljude büroohoonete 

vakantsus langenud juba 5%-ni, mis on võimaldanud ka büroomajade omanikel 

üüre tõsta ja nii on paljudel büroohoonetel üür käesoleval aastal tõusnud 10-15%. 

Kuna viimase aastaga uusi büroohooneid pole juurde ehitatud, siis paljud üürnikud 

pole enam olemasolevatest hoonetest vajalikku pinda leidnud. See on aga juba paljusid 

majaomanikke pannud mõtlema uute hoonete püstitamise peale. Kuid analoogselt 

elamispindade turule valmivad esimesed uued hooned tõenäoliselt siiski olemasolevate 

laienduste/realiseerimata ehitusõigustena. 

Paljudes B klassi hoonetes on aga olukord endiselt kriitiline, kuna paljuski saavutati 

A klassi hoonete täituvus B klassi hoonete arvel. Ja nii võib nii mõnegi B klassi büroohoone 

vakantsus ulatuda 30%-ni. 

Büroopindade müügiturg, mis majanduslanguse ja pankade laenutingimuste karmistudes 

oli eelmisel aastal peaaegu peatunud, näitab taas huvi kasvu. Eelkõige on huvi 

stabiilsete rahavoogudega ja usaldusväärsete üürnikega büroode ja büroohoonete 

9 


ostu vastu. Enim tehingut takistavaks teguriks on endiselt omanike ja investorite erinev 

nägemus hoone tootlusele. 

Pikem makromajanduse turuülevaade on toodud eksperthinnangu lisas. 

Hindamine võrdlusmeetodil: 

Võrdluseks oleme kasutanud enimsobivaid tehinguid, kohandades võrreldavate objektide 

ruutmeetrihinda. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud 

võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks 

objektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid. 

Turuväärtust tõstvad tegurid: 

• lihtne leitavus ja nähtavus; 

• objektile on kaks sissepääsu; 

• vee- ja kanalistasiooniühendus mitmes ruumis. 

Turuväärtust vähendavad tegurid: 

• asukoht äriliselt väheatraktiivses piirkonnas; 

• ruumid vajavad kapitaalset remonti; 

• elumaja esimene korrus. 

10 


Hindamisel on kasutatud järgmisi müügitehinguid: 

Nr. Aadress 

1. Tuisu tn 2a, Kristiine 

linnaosa 

2. Suur-Patarei tn 9, 

Kalamaja asum 

3. Virmalise 24/26 – 

M28A 

4. Tööstuse 43-M101, 

Põhja-Tallinna linnaosa 

5. Luise tn 22, Kesklinn 

linnaosa 

Üldpind KorrusTehingu- Kr/m2 Müügi- Iseloomustus 

(m2) 

Hind €/m2 

aeg 

213,1 1 127 823 € 600 €/m2 06.2010 1960-ndate äripindadega korterelamu, 

siseviimistlus hea/ rahuldav, 1. 

korrus, suured vitriinaknad, algselt 

olnud kasutusel kauplusena, viimane 

kasutus büroo 

52,2 1 46 600 € 893 €/m2 10.2010 1. korruse äripind, suured aknad, 

aknad tänavale ja elamu küljele, 

omaette sissepääs tänavalt, kvaliteediklass 

remonti vajav, 1930- 

ndate kivielamu (rekonstrueeritud), 

5/1, äripind 46 m2, keldrikorrusel 

panipaik 6,2 m2, keskküte, korteriomand 

52,2 m2 

142,3 1 95 870 € 673,72 €/m2 06.2011 4-kordne 1958 aastal ehitatud I 

korruse äripindadega elamu. Müügihind 

ei sisalda käibemaksu. 

167,3 1+0 49 915 € 298 €/m2 02.2011 Heas seisukorras kivielamu, 

3/1+keldrikorrus, rahuldavas seisukorras 

kaubandus/büroopind (vitriinaknad). 

Objekt müüdi Tallinna linna 

poolt enampakkumisel. 

146,2 2 63 912 € 437 €/m2 11.2010 Rahuldavas seisukorras kivielamu, 

ruumid 2 osas esimesel korrusel, 

seisukorra kohta andmed puuduvad 

6. Marati 4-1 144,3 1 153 388 € 1068,98 €/m2 05.2011 1917 aastal ehitatud ja 2007 aastal 

renoveeritud isikupärane 3-kordne 

büroo- ja elumaja. Parkimine hoone 

juures hoovis ja tänaval tasuta. 

Müügihind ei sisalda käibemaksu. 

7. Türi 10c 111,49 1 80 000 € 717,55 €/m2 05.2011 3-kordne 2001 aastal renoveeritud 

büroohoone. Hoone ei ole jagatud 

korteriomanditeks. Müügiobjektiks 

oli 87/4098 mõttelist osa kinnistust, 

mis moodustab 111,49 m2 hoone 

pinnast inc üldkasutatavad ruumid. 

Hoone kuulub mõtteliste osadena 

erinevatele ettevõtetele. Parkimine 

hoone juures hoovis ja tänaval tasuta. 


8. Paldiski mnt 227- 

M10 

9. Koidu 122/ 

Planeedi 4-M64 

10. Ehitajate tee 115- 

M66 

24,6 1 13 029,99 € 530 €/m2 01.2011 9-kordne 1980-ndatell ehitatud eluhoone 

äripindadega esmesel korrusel. 

Eraldi sissepääs tänavalt, vitriinaknad. 

Seisukord rahuldav. Parkimine 

hoone juures hoovis ja tänaval. 


Objekt müüdi Tallinna linna poolt 

enampakkumisel. 

379,3 1 91 059 € 240 €/m2 06.2011 4-kordne 1954 aastal ehitatud 1 

korruse äripindadega elumaja. Hoone 

seisund rahuldav. Ruumide seisund 

halb, kasutuskõlbmatu. Võimalik 

jagada kolmeks kuni neljaks 

eraldi üksuseks. Parkimine hoone 

juures hoovis ja tasulisel tänaval. 


80,9 17 36 429 € 450 €/m2 03.2011 17-kordne 1983 aastal ehitatud 

korrusmaja. Ruumid on rahuldavas 

remonti vajavas seisukorras. Parkimine 

hoone juures hoovis. Müügihind 

ei sisalda käibemaksu. Objekt 

müüdi Tallinna linna poolt enampakkumisel. 

11 


Kvaliteediklassid: 

Väga hea – kvaliteetne remont, kasutatud keskmisest kallimaid viimistlusmaterjale, 

keskmisest kallim san.tehnika 

Hea – remonditud, san.tehnika uus 

Rahuldav – keskmine seisukord, uksed-aknad vahetamata, vaja sanitaarremonti, 

elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud 

Remonti vajav korter – samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik. 

Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud nr 1, 4 ja 10. 

Hindaja on valinud võrdluseks 6 väärtustegurit, mida on kohandatud. Võrdlusobjektide 

kohandamisel arvestatakse hinnatava objektiga võrreldes turuväärtust alandav 

tegur positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur negatiivse märgiga. Kohandatud 

tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu 

väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane 

tehing. 

Kohandused: 

Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole 2010.a lõpust olulisi hinnamuutusi toimunud; 

Asukoha kohandus – maanteede läheduses (hea nähtavusega) ja suure jalakäijate 

vooga tänavatel paiknevad äriobjektid on enimhinnatud; 

Üldpinna kohandus – suurema üldpinnaga mitteeluruumide ühikuhind on reeglina 

madalam; 

Elamu tüüp – enamhinnatud on uued ja kivikonstruktsioonis hooned, oluline on samuti 

hoonete seisukord, tehnolahendused ja projektlahendus; 

Ruumi projektlahendus – enamnõutud on lihtsa juurdepääsuga ja heade loomuliku 

valgustuse lahendustega ruumid; 

Siseviimistluse seisukord – hinnavahe kvaliteediklasside vahel on ca 5-40%; 

Korrus – keldrikorruse pinnad on vähemhinnatud kui esimestel korrustel paiknevad 

pinnad, hinda mõjutab eraldi sissepääs tänavalt ja akende olemasolu. 

12 


Võrdlustabel: 

Võrdluselement Hinnatav objekt 1 4 10 

Tehingu hind 600 298 450 

Tehingu aeg sept.11 juuni-2010 veebr-2011 märts-2011 

Ajaline kohandus 0% 0% 0% 

Ajaliselt kohandatud hind 600 298 450 

Asukoht Järveotsa tee 2 Tuisu tn 2 

Tööstuse tn 43, 

suurema 

liikulusega 

tänav 

Ehitajate tee 

115 

Asukoha kohandus -5% -15% 0% 

Üldpind (m2) 195 213,1 167,3 m2 80,9 

Üldpinna kohandus 3% -3% -12% 

5-kordne 

Elamu tüüp ja seisukord 9-kordne paneelelamu 

rekonstrueeritu 

d elamu 

4-kordne 

kivielamu 

Elamu tüübi kohandus -5% -5% 0% 

avatud 

kaupluseruum 

ja büroo, 

kaupluse ja 

bürooruumid I 

korrusel, 

abiruumid 

Ruumilahendus 

2 sissepääsu, palju 

erinevaid ruume ja 

koridore. 

vitriinaknad keldris 

Ruumilahenduse kohandus -15% -5% 0% 

heas 

seisukorras 

ruumid 

remonti 

vajavas 

seisukorras 

ruumid 

17-kordne 

paneelelmau 

akendega 

tehnilised 

ruumid 17 

korrusel 

remonti 

vajavas 

seisukorras 

ruumid 

osaliselt remonditud, 

Siseviimistluse seisukord valdavalt remonti vajav 

Siseviimistluse kohandus -20% 0% 0% 

Kohandus kokku -42% -28% -12% 

Kohandatud hind 348 215 396 

Absoluutkohandus 48% 28% 12% 

Osakaalud 0,20 0,30 0,50 

Kaalutud tulemus 70 64 198 332 

Eelpooltoodut arvesse võttes on mitteeluruumi (195 m²) turuväärtuseks võrdlusmeetodil 

hinnatud 332 €/m 2 ehk ~ 64 700 €. 

13 


IV Kokkuvõte 

Hinnatava objekti (korteriomand aadressil Järveotsa tee 2-M210, Haabersti linnaosa, 

Tallinn) turuväärtus väärtuse kuupäeval 28.09.2011. a on 64 700 (kuuskümmend 

neli tuhat seitsesada) eurot. 

Analoogsete objektide müügiperiood on hindamishetkel kuni 18 kuud. Saadud tulemuse 

täpsuseks hindame +/- 20% tulenevalt ruumide ja projektlahenduse erinevatest 

kasutusvõimalustest. 

Eksperthinnang on koostatud 14 lehel ja sisaldab järgnevaid lisasid: 

- Vastavuskinnitus; 

- Hindamisel kasutatavad metoodikad; 

- Turuülevaade; 

- Fotod objektist; 

- Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte; 

- Ehitisregistri väljavõtted; 

- Ruumide plaan 

Rein Ruusmann, 

ERI Kinnisvara /hindaja / 

Andres Teder, 

ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / atesteeritud 

kinnisvara hindaja (üldatestaat nr 

071206) 

Tallinnas, 03.10.2011. a 

14 


Vastavuskinnitus: 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja 

kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise 

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus 

abistanud. 

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi 

mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus 

seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 

Hindaja on olnud sõltumatu. 

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu 

suhtes. 

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale 

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. 

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused 

on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. 

15 


Hindamisel kasutatavad metoodikad 

Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised 

alused): 

Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) 

Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste 

objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, 

asukoha ja majanduslike näitajate osas. 

Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole 

valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil 

leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. 

Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivaimaks 

ja täpseimaks. 

Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) 

Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. 

Tulupõhised käsitlused on: 

− tulu kapitaliseerimine; 

− diskonteeritud rahavoo analüüs 

Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole 

valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. 

Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta 

puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu 

ümber väärtuseks. 

Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt 

aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. 

Kulumeetod (Cost Approach) 

Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse 

hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole 

valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja 

ehituskulud). 

Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed 

leitakse vabalt turult. 

Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5 

16 


TURUÜLEVAADE 

Majanduslik taustsüsteem 

Väljavõte Eesti Panga 15. juuni 2011 majanduskommentaarist. 

Eesti majandus jõudis viimastes kvartalites väga kiire kasvu perioodi, toetudes eelkõige eksporditulude 

suurenemisele. Riikide kaubavahetuse hoogustumine on soosinud Eesti majanduse 

taastumist pärast sügavat langust. Väliskeskkonna arenguga seotud ohud on varasemaga 

võrreldes mõnevõrra selgemini piiritletavad, kuid ei ole veel taandunud. Seetõttu tuleb väliskeskkonna 

suhtes säilitada ettevaatlik hoiak, et paremini vastu seista võimalikele tagasilöökidele. 

Eesti inflatsioon hakkas 2010. aastal kiirenema, seda suuresti toorme hinnatõusu toel, 

mida võimendas siinsete ettevõtete kasumikasv. Väliskeskkonnast tulev hinnatõususurve taltub 

eelduste kohaselt järgnevatel aastatel. Paraku annavad tööturu andmed märku sellest, et 

palgad võivad praegu tootlikkusest kiiremini kasvada. Kuigi hõive on viimase aasta jooksul 

kiiresti taastunud, on pikaajaline töötus jätkuvalt tõusuteel. Majanduskasvu kiirenemine ei ole 

seni toonud kaasa laenukäibe suurenemist. Laenukäibe kasv jääb ka järgnevatel aastatel tagasihoidlikuks, 

kuigi eksporditulu kasv ja palgatõus on kaasa aidanud ettevõtete ja majapidamiste 

laenuvõtmise võime paranemisele 

Sisemajanduse koguprodukt 

Esialgsel hinnangul kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2011. aasta II kvartalis 

eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 8,4%. Võrreldes I kvartaliga kasvas sesoonselt ja 

tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP 1,8%. Jätkuvalt mõjutas SKP kasvu kõige enam töötleva 

tööstuse lisandväärtuse kiire kasv. Samal ajal selle tegevusala lisandväärtuse kasvu tempo 

aeglustus ning panus SKP kasvu vähenes 

Töötus 

Töötuid oli 2011. aasta II kvartalis 92 000 ja töötuse määr 13,3. Ligi kolmandik töötutest on 

tööta olnud kaks aastat või kauem. Tööjõu-uuringu andmetel põhinev töötute hinnanguline arv, 

mis tänavu I kvartalis oli 99 000, vähenes II kvartalis 7000 võrra. Töötuse määr oli II kvartalis 

13,3%, mis on väiksem nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes, mil 

töötuse määr oli vastavalt 14,4% ja 18,6%. Tööga hõivatute hinnanguline arv oli tänavu II kvartalis 

603 000, mis on 11 000 ehk 1,9% rohkem kui eelmises kvartalis. Tööhõive kasvas peamiselt 

II kvartalile iseloomulike hooaja- ja juhutööde suurenemise tõttu. 

Tarbijahinnaindeks 

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2011. aasta juulis võrreldes juuniga 0,5% ning võrreldes eelmise 

aasta juuliga 5,2%. Kaubad olid 2010. aasta juuliga võrreldes 6,6% ja teenused 2,7% kallimad. 

Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuliga 

võrreldes tõusnud 6,3% ja mittereguleeritavad hinnad 4,8%. Eelmise aasta juuliga võrreldes 

mõjutas indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide 10,8%-line kallinemine, mis 

andis kogutõusust poole. Kuuendiku tõusust andsid eluasemele tehtavad kulutused, kaheksandiku 

alkohoolsed joogid ja tubakas ning transport. Mullu sama ajaga võrreldes on enim 

kallinenud suhkur (62%), millele järgnevad kohv (51%), õunad (46%) ja kartul (45%). Üle 30%- 

lise tõusu on läbi teinud ka tangained (39%), taimeõli (36%) ja jahu (31%). Munad olid 19,5% 

odavamad. 

Ehitushinnaindeks 

Ehitushinnaindeksi muutus oli 2011. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,5% ja võrreldes 

eelmise aasta II kvartaliga 3,2%. Ehitushinnaindeksit mõjutas 2011. aasta II kvartalis võrreldes 

nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga peamiselt ehitusmaterjalide ja 

tööjõu kallinemine. Eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes tõusis ehitushinnaindeks kolmandat 

kvartalit järjest veidi kiirenevas tempos. I kvartalis oli aastakasv 1,5%, II kvartalis 3,2%. 

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli I kvartaliga võrreldes 1,6% ja võrreldes 

eelmise aasta II kvartaliga 3,5%. 

17 


Kinnisvaratehingud 

2010. aastal sooritati 30 979 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 1,2 miljardit eurot 

(18,8 miljardit krooni). Varasema aastaga võrreldes suurenes nii tehingute koguarv kui ka koguväärtus, 

kuid tehingu keskmine väärtus jäi madalamaks. Aasta kokkuvõttes kasvas tehingute 

arv 2009. aastaga võrreldes 18% ja tehingute koguväärtus 6%. Kõige suuremat mõju tehingute 

arvu kasvule avaldas korteriomandi tehingute arvu suurenemine ligi 3000 tehingu ehk 

viiendiku võrra. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2010. aastal 38 857 eurot (608 000 

krooni), mis on kümnendiku väiksem kui 2009. aastal ja poole väiksem kui kinnisvaratehingute 

kõrgajal 2006. aastal. 2006. aastaga võrreldes on üle poole vähenenud hoonestatud kinnisasjade 

ja korterite ostu-müügitehingute arv. Aastaga vähenes hoonestamata kinnisasja tehingu 

keskmine väärtus ligi neljandiku ning hoonestatud kinnisasja tehingu keskmine väärtus ligi 

kümnendiku. Korteriomandi tehingu keskmine väärtus jäi samale tasemele. Võrreldes 2009. 

aastaga vähenes kõige enam ehk 42% ostu-müügitehingu keskmine väärtus Kesk-Eestis. 

Lääne-Eestis oli vähenemine 28% ja Põhja-Eestis 6%. Lõuna- ja Kirde-Eestis ostumüügitehingu 

keskmine väärtus aastaga oluliselt ei muutunud. 2010. aastal oli korteriomandi 

ostu-müügitehingute ruutmeetri keskmine hind 640 eurot (10 000 krooni), mis on 1% kõrgem 

kui 2009. aastal. Tallinnas tõusis ruutmeetri hind 5% ja Tartus 4%, Pärnus aga vähenes 8%. 

2011 aasta I kvartalis teostati Eestis 6392 ja II kvartalis 8347 notariaalset kinnitatud kinnisvaratehingut, 

tehingu koguväärtusega vastavalt 372 ja 348 miljonit eurot. 

Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis 

25 000 

Tehingute arv 

Tehingute väärtus, miljonit eurot 

20 000 

15 000 

10 000 

5 000 

0 

1 7 0 9 8 

1 5 5 4 8 

1 4 9 0 6 

1 6 5 3 0 

1 3 6 9 3 

1 3 7 5 0 

1 1 4 0 0 

1 0 7 6 4 

8 9 1 1 

9 7 6 7 

8 4 4 8 

7 3 2 2 

5 4 3 2 

6 4 7 3 

6 3 5 0 

8 2 8 5 

6 1 8 4 

8 1 8 8 

8 0 0 7 

9 0 1 2 

6 3 9 2 

8 3 4 7 

9 0 9 

1 1 7 4 

1 0 6 1 

1 3 6 5 

1 1 7 7 

1 0 8 6 

8 1 2 

7 9 4 

6 0 2 

6 3 9 

5 2 2 

4 0 7 

3 0 1 

2 7 0 

2 4 9 

3 3 5 

2 4 4 

3 0 6 

3 1 2 

3 7 2 

3 7 2 

3 4 8 

II k v a rta l 

I k v a rta l 

IV k v a rta l 

III k v a rta l 


I k v a rta l 




I k v a rta l 




I k v a rta l 




I k v a rta l 




I k v a rta l 

2006 2007 2008 2009 2010 2011 

Allikad: Maa-amet, Statistikaamet, Majandusministeerium 

18 


19 

KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0498 ÄP/2011 

Järveotsa tee 2, Haabersti linnaosa, Tallinn 

Elamu välisvaated

20 


Sisevaated

21 


22 


23 


24 


25 


26 


Juurdepääs, tänav

27 


Kinnistusraamatu väljavõte

28 


Ehitisregistrist väljavõtted 

Elamu andmed:

Korteriomandi andmed 

Korteriomandi plaan 

29

Dokumendi tekst - Tallinn

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?