- 1 - Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 4 ... - Sreality.cz

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 4 / 700 / 2013
Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže
v současném stavu
Účel ocenění stanovení ceny obvyklé
Předmět ocenění
Budova RD č.p. 420, LV č. 566 na pozemku parc.č. 319
pozemek parc.č. 319, LV č. 566
pozemek parc.č. 320/1, LV č. 566
včetně příslušenství
Adresa
Kraj Středočeský kraj Obec Tuchlovice Počet obyvatel 2371
Kat. území Tuchlovice Ulice V Lukách č.p. 420
Část obce dle LV Tuchlovice
Objednatel
PROKONZULTA, a.s.
zast. Markéta Kroupová
Křenová č.p. 26
602 00 Brno
Vlastnictví
Budova RD č.p. 420 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ
555711/1945
pozemek parc.č. 319 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ
555711/1945
pozemek parc.č. 320/1 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ
555711/1945
Zpracováno pro
- 1 -
Tel. +420 603 861 666
E-mail kroupova@prokonzulta.c
z
IČ 25332953
DIČ CZ25332953
Vypracoval Ing. Kadeřábková Jana
Dne 30.5.2013
Licence číslo Jana Palacha 224
Ke dni 24.5.2013
0559
252 63 Roztoky
email: j.kaderabkova@volny.cz tel: 604 249197 220911227
Prohlídka dne 24.5.2013
Počet stran textu 1 Počet stran příloh 6
Obvyklá cena - současný stav
Započitatelná podl. plocha 98 m 2 21 000 Kč/m 2 2 058 000 Kč
Obvyklá cena - současný stav 2 100 000 Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
Dva miliony sto tisíc Kč

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 756 000 Kč
- 2 -
Dva miliony sedmsetpadesátšest tisíc Kč
Vyhodnocení rizik
ANO
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným
stavem)
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
ANO
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy,
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
ANO
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –
břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
Dle LV č. 566, kat. území Tuchlovice, ze dne 30.5.2013, je vedeno zástavní právo pro Sperbank CZ, a.s. Zástavní
právo nebylo zohledněno v CO.
Dle LV č. 566, kat. území Tuchlovice, ze dne 30.5.2013, je vedeno Uzavření smlouvy o provedení nedobrovolné
dražby, oprávněný Sperbank CZ, a.s.
ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční
ANO
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného
povodňového plánu
ANO stavba je dokončena
ANO zpracovatel ocenění je odhadcem
REET: ANO

Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 566, vyhotovil Ověřený dálkový výstup čúzk 30.5.2013.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuchlovice, vyhotovil Dálkový výstup čúzk 30.5.2013.
rozhodnutí o dědictví ze dne 4.8.1986, č.j. D 946/86-M, právní účinky ke dni 4.8.1986.
kolaudační rozhodnutí na stavební úpravy RD čp. 420, vč. přístavby ze dne 27.2.2008, č.j. Výst/3996/07/Št, právní
účinky ke dni 26.3.2008, vydal MÚ Stochov.
původní částečná stavební výkresová dokumentace na st. RD v Tuchlovicích.
půdorys pro zpracování nového rozvodu ÚT z 10/1998, zprac. Ing. M. Bechyně.
výkresová dokumentace na st. úpravy RD čp. 420, na přístavbu přízemí a vestavbu podkroví, z 11/2000, zprac. Vl. Líkař.
Tržní ocenění nanem. s RD čp. 420, zprac. pro Volksbank, vyhotovil Ing. Jana Kadeřábková 19.2.2009.
Příloha fotodokumentace.
Mapa oblasti.
Datum předání kompletních podkladů 30.5.2013
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 566, vyhotovil Ověřený dálkový výstup čúzk 30.5.2013.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuchlovice, vyhotovil Dálkový výstup čúzk 30.5.2013.
Příloha fotodokumentace.
Mapa oblasti.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Tuchlovice jsou menší obcí západně od Prahy (evidenčně mají cca 2 000 obyvatel), jsou dobře dostupné po dálnici D6 (E
48) směr Praha-Karlovy Vary s odbočkou ve Stochově (odtud Tuchlovice 4 km). Praha ve vzdálenosti cca 25 km; Kladno
10 km. Do obce je zavedena autobusová doprava. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost (OÚ, pošta, zdravotnické
zařízení, škola) a většinou již plnou infrastrukturní vybavenost.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD
Nemovitost se nachází na západním okraji obce v původní zástavbě s rodinnými domy v ul. V Lukách.
Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 0 Km
Hromadná doprava - četnost spojů
Nákupní možnosti dostupné v místě Ano
Informace o nemovitosti
Rodinný dům čp. 420 je přízemní, samostatně stojící objekt s částečným podsklepením a obytným podkrovím pod
sedlovou střechou. V RD se nachází jedna b.j. o vel. 3+1 s příslušenstvím (UP 98 m2). Dům je v užívání dle dostupných
informací od r. 1940, v r. 2000 byla dokončena přístavba vstupní chodby a koupelny s WC. V r. 2008 provedena
přístavba kotelny s propojením se sklepem a dále provedena vestavby podkroví - zde ložnice a obytná hala. V tomto roce
proběhla celková rekonstrukce domu. Bylo provedeno nové laťování na sedlové střeše (krov nad původní částí zachován
- v dobrém stavu, nad přístavbou vstupu a koupelny nově). Střešní krytina nová z pálené taškové krytiny, klempířské
konstrukce nové z pozinkovaného plechu. V podkroví podhled šikmých stěn ze SKD. Nově osazeny v celém RD plastová
okna. V celém objektu provedeny nové vnitřní rozvody IS, vč. štukových omítek, keramických obkladů. Původní podlahy
byly odstraněny, provedeny nové izolace a povrchy podlah (keramické dlažby a textilní krytiny). Fasáda je zatím původní
břízolitová. Vytápění domu plynovým kotlem (z nové kotelny) a krbovými kamny v hale v přízemí. Ohřev TUV zajišťuje el.
bojler.
Celkově je dům v dobrém stavebně-technickém stavu s průběžně prováděnou údržbou a po rekonstrukci zejména v r.
2008 (v horším stavu zatím fasáda). Nemovitost je obchodovatelná.
Pozemek parc.č. 319 a č. 320/1 je rovinný plně napojený na veškeré IS (V,K,E,P), přístupný z veřejné zpevněné
komunikace parc.č. 1359/1 - vl. Obec Tuchlovice. Celková výměra pozemku je 452 m2.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přímo z veřejné komunikace parc.č. 1359/1 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis nemovitosti
Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100 m 2
Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1
Vybavení koupelny Vybavení kuchyně
vana, umyvadlo, WC standardní vybavení kuchyní
- 3 -

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano
Příslušenství
Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků]
kůlna zděná kolna na poz. parc.č. 319, cihelné zdivo, pultová střecha,
krytina vlnitá Onduline, podlaha betonová, okna dřevěná, vrata
ocelová
21.0 5
Technický stav
Budova RD Stav průměrný Stáří roků 73
Opotřebení odhadem 60 %
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti
Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy
Minulé rekonstrukce
Budova po částečné rekonstrukci
Konstrukce Rozsah Rok provedení
Střešní krytina pálená tašková 2008
Krovy laťování, parozábrana 2008
Vnitřní omítky nově v RD+KO 2008
Okna plastová 2008
Podlahy nově provedeno 2008
Instalace nově provedeno 2008
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
Obestavěný prostor 521 m 3 Cena 5 290 Kč/m 3 Cena celkem 2 756 000 Kč
Pozemky
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
Výměra 452 m 2 Cena pozemků 1 700 Kč/m 2 Cena celkem 768 000 Kč
Inženýrské sítě
Elektro napojeno Voda z řadu napojeno
Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno
Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není
Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno
ČOV
rozvodu
Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není
Nem. je plně napojena na veškeré IS.
Popis provedení budovy
Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení
základy a zemní
práce
z prostého betonu svislé konstrukce zděné
vodorovné
konstrukce, stropy
dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným
krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské
konstrukce
pozinkované
úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu
povrchů
povrchů
vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné
dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem
povrch podlah s keramickou dlažbou, koberce vytápění ústřední s plynovým kotlem
elektroinstalace vč.
bleskosvodu
světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé
- 4 -

vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu
ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení
(výtahy, VZT,EPS a
pod.)
není
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
PENB k dispozici Ne
PENB zákonná povinnost Ne
1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha
sklep 2.70 m 2 1.0 2.70 m 2
Součet ploch za podlaží 2.70 m 2 2.70 m 2
1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha
ložnice 16.00 m 2 1.0 16.00 m 2
kuchyně s jídel. koutem 12.70 m 2 1.0 12.70 m 2
hala 8.70 m 2 1.0 8.70 m 2
obývací pokoj 16.20 m 2 1.0 16.20 m 2
zádveří 8.00 m 2 1.0 8.00 m 2
koupelna s WC 4.80 m 2 1.0 4.80 m 2
kotelna 4.60 m 2 1.0 4.60 m 2
Součet ploch za podlaží 71.00 m 2 71.00 m 2
1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha
ložnice 13.50 m 2 1.0 13.50 m 2
hala 10.80 m 2 1.0 10.80 m 2
Součet ploch za podlaží 24.30 m 2 24.30 m 2
- 5 -

Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality
Konstrukční provedení Stavba zděná
Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2
Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 200.0 m 2
Cena za nemovitost 2 590 000 Kč 25 900 Kč/m 2
Redukce ceny 15 %
Redukovaná cena 2 202 000 Kč 22 000 Kč/m 2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
RD 4+1 v obci Tuchlovice, na klidném místě. Na pozemku je zahrádka, menší garáž. V přízemí domu jsou 2 pokoje,
kuchyň, koupelna, wc a vstup do sklepa a podkroví. V podkroví 2 pokoje a vstup na terasu. Dům má ústřední vytápění
plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem, je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, el. 220/380V, plyn. Plastová
okna. Stav domu nevyžaduje žádné další investice.
Srovnatelná okrajová lokalita, shodně IS, mírně lepší stav domu, srovn. vel. UP, menší vel. pozemku.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality
Konstrukční provedení Stavba zděná
Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 230.0 m 2
Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 910.0 m 2
Cena za nemovitost 3 400 000 Kč 22 700 Kč/m 2
Redukce ceny 15 %
Redukovaná cena 2 890 000 Kč 19 300 Kč/m 2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
RD 7+2 v Tuchlovicích, o zastavěné ploše 230 m2 a pozemkem o velikosti 910 m2. Dům má dvě části - patrovou a
přízemní. V přízemní části se nachází novější dostavba (kuchyň, obývací pokoj, komora), kotelna. V patrové části v
přízemí je kuchyně, obývací pokoj, koupelna a spíž. V patře je k dispozici malá kuchyňka, pokoj a ložnice s balkonem.
Dále k domu je připojena garáž s prostornou plně zařízenou dílnou, uhelna a druhá podsklepená garáž. Do domu
přivedeny veškeré inženýrské sítě - voda, plyn, kanalizace, telefon, el. Objekt se nachází v původní zástavbě RD na
okraji obce.
Mírně horší lokalita u hl. průjezdní komunikace, větší vel. UP a vel. pozemku, shodně IS. Mírně horší stav RD.
- 6 -

3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality
Konstrukční provedení Stavba zděná
Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2
Podlahová plocha 180.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 838.0 m 2
Cena za nemovitost 3 849 000 Kč 21 400 Kč/m 2
Redukce ceny 15 %
Redukovaná cena 3 272 000 Kč 18 200 Kč/m 2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Samostatně stojící RD 4+1 v klidné části v centru obce Tuchlovice. Jedná se o podsklepenou stavbu z cihel a tvárnic s
dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, obytná plocha je 180 m2. Dům prošel v roce 2012 celkovou vnitřní
rekonstrukcí, mimo jiné nová Eurookna a podlahy, v roce 2010 pak střecha. Ve zvýšeném přízemí se nachází veranda,
chodba, schodiště, kuchyň se spíží, obývací pokoj, jeden pokoj, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatná
toaleta a šatna. V patře jsou dva pokoje, šatna, chodba, terasa a půdní prostor. V suterénu je chodba, prádelna a dva
sklepní prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici
obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží samostatně stojící zděná garáž a pěkná
udržovaná zahrada se zahradním domkem s krbem, jezírkem a ovocnými a okrasnými dřevinami. Celá nemovitost je
oplocena.
Mírně lepší poloha v obci, shodně IS, vnitřní stav RD v lepším stavu, dům bez fasády. Větší vel. UP i pozemku.
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen 18 200 - 22 000 Kč/m 2 2 202 000 - 3 272 000 Kč
Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 21 000 Kč/m 2
Nemovitostní trh v dané oblasti (okolí Kladna tvořící prstenec v okruhu cca 10 km) je v posledních letech poměrně živý,
nabídky jsou jak u nem. s RD po rekonstrukcích, tak i ve starší zástavbě. Přesto je patrný pokles tržních cen jak u
nemovitostí s RD, tak u st. pozemků v Tuchlovicích oproti uplynulým cca 5 - ti r.
S ohledem na skutečnost, že se jedná o starší nemovitosti s RD s 1 b.j. o vel. 3+1 (s UP bytu cca 100 m2) avšak po
vnitřní rekonstrukci v r. 2008, vč. nové krytiny a menším pozemkem, s plným napojením na IS, je volena pro odhad
ceny nemovitosti po zvážení hodnotících kriterií, porovnávací hodnota ve výši 2,10 mil. Kč. Tato hodnota je zároveň
cenou obvyklou.
- 7 -

Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu
Nemovitost je užívána vlastníkem
Vypracoval Ing. Kadeřábková Jana
Licence číslo Jana Palacha 224
0559
252 63 Roztoky
- 8 -
podpis

- 9 -
Fotodokumentace

- 10 -
Fotodokumentace

- 11 -
Fotodokumentace

- 12 -
Fotodokumentace - mapy

- 13 -

- 14 -

- 15 -