Posudek č. 181/2431/2011*I. - Sreality.cz
Posudek č. 181/2431/2011*I. - Sreality.cz
Posudek č. 181/2431/2011*I. - Sreality.cz
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
ZNALECKÝ POSUDEK<br />
<strong>č</strong>íslo: <strong>181</strong>/<strong>2431</strong>/<strong>2011*I</strong>.<br />
o ceně nemovitostí - objektu bývalé zemědělské usedlosti se stavební parcelou <strong>č</strong>íslo 7 a s<br />
pozemkovou parcelou <strong>č</strong>íslo 369/3, 395, 396, 399/1, 399/2 a 911 s příslušenstvím a s trvalými<br />
porosty v katastrálním území Lubník, obci Lubník, kraj Pardubický.<br />
Objednavatel posudku: Soudní exekutor<br />
JUDr. Marcela Dvořá<strong>č</strong>ková<br />
U Soudu <strong>č</strong>.p. 276<br />
500 03 Hradec Králové 3<br />
Ú<strong>č</strong>el posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitého<br />
majetku<br />
Spis: Sp.zn. 19 EX 947/06<br />
Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona<br />
<strong>č</strong>.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých<br />
zákonů<br />
Oceněno ke dni: 2.listopadu 2011<br />
<strong>Posudek</strong> vypracoval: Jiří Melich<br />
Karla Čapka 681/2<br />
500 02 Hradec Králové 2<br />
<strong>Posudek</strong> byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1<br />
vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran.<br />
V Hradci Králové, dne 13.listopadu 2011
1. NÁLEZ<br />
1.1 Bližší údaje o nemovitosti<br />
OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitosti<br />
======<br />
- CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ<br />
2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ<br />
3. OBVYKLÁ CENA - rámec<br />
4. - věcná hodnota nemovitostí v K<strong>č</strong><br />
- cena nemovitostí v místě a <strong>č</strong>ase<br />
obvyklá<br />
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY<br />
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA<br />
- PŘÍLOHY<br />
1. Usnesení soudního exekutora<br />
2. Výpis z katastru nemovitostí<br />
3. Snímky katastrálních map<br />
4. Polohová mapa<br />
Oceňovaný objekt zděné zemědělské usedlosti, <strong>č</strong>íslo popisné 32, se stavební parcelou <strong>č</strong>íslo<br />
7 a s pozemkovou parcelou <strong>č</strong>íslo 369/3, 395, 396, 399/1, 399/2 a 911 se nalézá v okrajové<br />
zastavěné <strong>č</strong>ásti obce Lubník a je přístupný z nezpevněné polní cesty.<br />
Nemovitosti tvoří:<br />
- objekt zděné zemědělské stavby usedlosti, <strong>č</strong>íslo popisné 32 na<br />
stavební parcele <strong>č</strong>íslo 7,<br />
- stavební parcela <strong>č</strong>íslo 7, evidovaná v katastru nemovitostí v<br />
druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1385m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 369/3, evidovaná v katastru nemovitostí<br />
v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipula<strong>č</strong>ní<br />
plocha s výměrou 1755m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 395, evidovaná v katastru nemovitostí v<br />
druhu pozemku orná půda s výměrou 515m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 396, evidovaná v katastru nemovitostí v<br />
druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipula<strong>č</strong>ní plocha<br />
s výměrou 164m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 399/1, evidovaná v katastru nemovitostí<br />
v druhu pozemku trvalý travní porost s výměrou 1627m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 399/2, evidovaná v katastru nemovitostí<br />
v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha s<br />
- 2 -
výměrou 358m 2 ,<br />
- pozemková parcela <strong>č</strong>íslo 911, evidovaná v katastru nemovitostí v<br />
druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace<br />
s výměrou 236m 2 ,<br />
- kopaná studna,<br />
- venkovní úpravy.<br />
_________________________________________________________________<br />
- CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ<br />
Struktura popisu a stavu nemovitého majetku<br />
a) ozna<strong>č</strong>ení:<br />
============<br />
Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví<br />
<strong>č</strong>íslo 23 pro katastrální území Lubník, obec Lubník, kraj Pardubický.<br />
Pozemky u objektu zemědělské usedlosti nejsou oploceny.<br />
Stavební parcela <strong>č</strong>íslo 7 je tvořena zastavěnou plochou s objektem zemědělské usedlosti,<br />
<strong>č</strong>íslo popisné 32.<br />
Objekt byl postaven dle sdělení povinného v roce 1910.<br />
b) přípojky: - objekt zemědělské usedlosti je napojen<br />
============ pouze na elektrickou přípojku (odpojenou)<br />
c) příslušenství: - venkovní úpravy: (nezjištěny)<br />
=================<br />
d) sou<strong>č</strong>ásti: - trvalé porosty (náletové listnaté keře)<br />
============ - kopaná studna<br />
e) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných<br />
=================== inženýrských sítí pouze na elektrickou<br />
přípojku<br />
f) klady a zápory nemovitého majetku:<br />
=====================================<br />
+ plocha pozemků<br />
- omezené veřejné inženýrské sítě v místě<br />
- dožilá většina stavebních konstrukcí<br />
- podstandardní stav nemovitého majetku<br />
- odpojený přívod elektrické energie<br />
- zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s., Praha<br />
- nařízení exekuce<br />
- exeku<strong>č</strong>ní příkaz k prodeji nemovitosti<br />
- 3 -
- zástavní právo soudcovské pro Okresní správu sociálního<br />
zabezpe<strong>č</strong>ení Rychnov nad Kněžnou<br />
- zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finan<strong>č</strong>ního úřadu v<br />
Hradci Králové<br />
- zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finan<strong>č</strong>ního úřadu v<br />
Rychnově nad Kněžnou<br />
- zástavní právo soudcovské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu<br />
České republiky<br />
Obvyklou cenou se pro ú<strong>č</strong>ely Zákona o oceňování majetku <strong>č</strong>íslo 151/1997 Sb. rozumí<br />
cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při<br />
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni<br />
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se<br />
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo<br />
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav<br />
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních <strong>č</strong>i jiných kalamit. Osobními poměry<br />
se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a<br />
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě<br />
vyplývající z osobního vztahu k nim.<br />
1.2 Podklady pro vypracování posudku<br />
Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 947/06 ze dne 19.9.2011 o nařízení exekuce<br />
na majetek povinného, kterým je pan Jan Koukol, rodné <strong>č</strong>íslo 720930/3398.<br />
Výpis z Registru ekonomických subjektů, vedený Českým statistickým úřadem v ARES,<br />
pořízený dne 6.11.2011 z po<strong>č</strong>íta<strong>č</strong>ové sítě Internet, portál "www.info.mfcr.<strong>cz</strong>."<br />
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lubník, obec Lubník, kraj Pardubický,<br />
list vlastnictví <strong>č</strong>íslo 23, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrálním<br />
pracovištěm v Ústí nad Orlicí dne 28.6.2010 pod <strong>č</strong>íslem řízení PÚ 4192/2010.<br />
Snímky katastrálních map pro katastrální území Lubník, obec Lubník, kraj Pardubický,<br />
vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměři<strong>č</strong>ského a<br />
katastrálního dne 23.10.2011 z mapového listu DKM.<br />
Polohová mapa obce Lubník.<br />
Fotodokumentace nemovitostí.<br />
Místní šetření znalce se zaměřením sou<strong>č</strong>asného stavu bylo provedeno dne 2.11.2011 na<br />
místě samém.<br />
1.3 Vlastnictví<br />
Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví <strong>č</strong>íslo 23<br />
pro katastrální území Lubník, obec Lubník, kraj Pardubický evidován:<br />
- pan Jan Koukol, rodné <strong>č</strong>íslo 720930/3398, trvale bytem Záměl,<br />
<strong>č</strong>íslo popisné 4, PSČ 517 43, Potštejn.<br />
- 4 -
1.4 Předmětem ocenění jsou<br />
1) Objekt zemědělské usedlosti, <strong>č</strong>íslo popisné 32<br />
2) Stavební parcela a pozemkové parcely<br />
- 5 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ<br />
2.1 Objekt zemědělské usedlosti, <strong>č</strong>íslo popisné 32<br />
2.1.1 Popis<br />
Předmětem ocenění je objekt zděné stavby zemědělské usedlosti, <strong>č</strong>íslo popisné 32. Objekt<br />
je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím a skladovacím prostorem pod<br />
průnikem dvou sedlových střech. Stavba byla postavena v roce 1910 na stavební parcele <strong>č</strong>íslo<br />
7. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v<br />
objektu původní, zcela dožilá. Objekt je již zdevastovaný a v <strong>č</strong>ásti s propadlým krovem a s<br />
poškozenými nosnými konstrukcemi, <strong>č</strong>ást objektu byla již zcela zřícena a v terénu byla<br />
odstraněna.<br />
Vnitřní ú<strong>č</strong>elová dispozice:<br />
- 1. NP: stodola, prostory pro chov dobytka<br />
- podkroví: volný půdní prostor (původně pro skladování sena)<br />
Základové konstrukce stavby jsou zhotoveny jako kamenné pasy bez provedených<br />
vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je kamenná a cihelná. Svislé nosné<br />
konstrukce stavby jsou smíšené zděné, z plných pálených cihel a z kamene. Stropní<br />
konstrukce jsou klenbové i s viditelnými trámy, místy propadlými. Krov je dřevěný vaznicový<br />
trámový, dožilý a v <strong>č</strong>ásti propadlý. Zastřešení tvoří průnik sedlových střech. Střešní krytina je<br />
z vlnitých osinkocementových desek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného<br />
plechu, dožilého. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké, poškozené. Fasádní omítka<br />
je dvouvrstvá hladká, poškozená a dožilá. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady<br />
nejsou provedeny. Schody nejsou osazeny. Dveře jsou osazeny dřevěné náplňové plné a<br />
dřevěné <strong>č</strong>áste<strong>č</strong>ně prosklené, dožilé. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dožilá. Okna nejsou<br />
osazena. Podlahy jsou betonové a dále jsou tvořeny hliněným mlatem. Vytápění není<br />
zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, v době místního šetření<br />
odpojená. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu<br />
teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Sporák<br />
není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce<br />
nejsou v objektu provedeny.<br />
Objekt je celkově ve špatném, podstandardním a havarijním stavebně technickém stavu,<br />
který odpovídá uvedenému stáří, konstruk<strong>č</strong>nímu provedení z doby výstavby a mnohaleté<br />
neprováděné ani nejzákladnější údržbě.<br />
2.1.2 Charakteristika stavby<br />
CZCC: 1271<br />
SKP: 46.21.15.2..2<br />
Typ podle ú<strong>č</strong>elu užití: L - budovy pro zeměděl. živo<strong>č</strong>išná produkce<br />
Druh konstrukce: Zděné<br />
2.1.3 Obestavěný prostor<br />
Spodní stavba 0 = 0.00 m 3<br />
- 6 -
Vrchní stavba (39,35*9,92*5,22)+(24,09*10,87*<br />
2,72) = 2749.89 m 3<br />
Zastřešení (39,35*9,92*2,34/2)+(24,09*10,87*<br />
6,15/2) = 1261.93 m 3<br />
- 7 -<br />
_________________________________________<br />
celkem = 4011.82 m 3<br />
2.1.5 Opotřebení stavby<br />
Při stáří 101 let a životnosti 110 let <strong>č</strong>iní základní opotřebení stavby 91.8182%.
4. OBVYKLÁ CENA<br />
4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU<br />
4.1.1 Popis<br />
Způsob ocenění:<br />
===============<br />
Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v<br />
souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím<br />
standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že<br />
tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a<br />
okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s<br />
nemovitostmi. Přitom obě zú<strong>č</strong>astněné strany mají zájem na uskute<strong>č</strong>nění transakce a nejsou<br />
ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany<br />
kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.<br />
V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat<br />
skute<strong>č</strong>nost, že se jedná o prodej majetku v exeku<strong>č</strong>ním řízení. Základním rozhodovacím<br />
kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty,<br />
neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních<br />
hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné<br />
dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na<br />
místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě<br />
velmi obtížně reálné.<br />
Ú<strong>č</strong>elem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé<br />
ceny nemovitostí, tedy ceny dosažitelné na trhu nemovitostí v <strong>č</strong>ase vypracování tohoto<br />
znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, že obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém<br />
probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci<br />
vytváří. Pokud však trh v množství obchodů vytvářejících prostředí umožňující objektivní<br />
stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, používá se zpravidla řešení ke<br />
stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou.<br />
Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem<br />
stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektu, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry<br />
a druhů pozemků v<strong>č</strong>etně fotodokumentace.<br />
Legislativní úpravy:<br />
====================<br />
S ohledem na ú<strong>č</strong>el ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem !<br />
U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na<br />
nemovitý majetek uvalena.<br />
Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého<br />
majetku.<br />
- 8 -
V katastru nemovitostí nejsou zapsána věcná břemena, která by nemovitý majetek<br />
znehodnocovala.<br />
Nemovitý majetek je v exeku<strong>č</strong>ním řízení povinného jako fyzické osoby.<br />
Definice jednotlivých pojmů:<br />
============================<br />
- Trh:<br />
Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity.<br />
Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.<br />
- Tržní ekonomika:<br />
Hospodářství v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a<br />
poptávky na trzích.<br />
- Cena pořizovací:<br />
Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména<br />
staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného<br />
odpo<strong>č</strong>tu opotřebení).<br />
- Cena reproduk<strong>č</strong>ní:<br />
Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit<br />
v době ocenění bez odpo<strong>č</strong>tu opotřebení.<br />
- Věcná hodnota - <strong>č</strong>asová cena:<br />
Reproduk<strong>č</strong>ní cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající<br />
průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve<br />
výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité<br />
užívání věci (nemovitosti).<br />
- Výnosová hodnota:<br />
Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této<br />
jistiny byly stejné jako <strong>č</strong>istý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto <strong>č</strong>ástku investovat na<br />
kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.<br />
- Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti:<br />
Tržní hodnota je odhadovaná <strong>č</strong>ástka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu<br />
oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti<br />
prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patři<strong>č</strong>ném průzkumu trhu, na němž<br />
ú<strong>č</strong>astníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.<br />
- Čistý ro<strong>č</strong>ní stabilizovaný výnos:<br />
- 9 -
Jedná se o výnosy (příjmy) po odpo<strong>č</strong>tu nákladů (výdajů), nebo také sou<strong>č</strong>et provozního a<br />
finan<strong>č</strong>ního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený<br />
jako průměrná, nebo pravděpodobně o<strong>č</strong>ekávaná hodnota z <strong>č</strong>asové řady.<br />
- Tržní cena v tísni:<br />
Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na sou<strong>č</strong>asném ekonomickém trhu zcela<br />
jistě prodejné.<br />
- Likvida<strong>č</strong>ní hodnota:<br />
peněžní <strong>č</strong>ástka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se<br />
nemovitý majetek musí prodat při <strong>č</strong>asově omezené nabídce na trhu.<br />
- Obvyklá cena:<br />
Tato cena představuje v podstatě aktuální tržní hodnotu použitého předmětného zařízení -<br />
negocia<strong>č</strong>ní cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím<br />
prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skute<strong>č</strong>né stáří vzhledem k<br />
odhadnuté celkové životnosti nemovitosti v<strong>č</strong>etně korekce na zjištění stavebně technického<br />
stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a tržní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a<br />
poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak<br />
vždy za normálních tržních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran.<br />
- Diskontní míra (diskontní sazba):<br />
Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků<br />
po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu spole<strong>č</strong>nosti, vyjadřuje i míru<br />
rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků<br />
posledních období, povahy odvětví podnikání, konkuren<strong>č</strong>ního prostředí a prognózovaného<br />
potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické,<br />
právní a komer<strong>č</strong>ní aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby,<br />
neboli požadované míry návratnosti.<br />
S ohledem na skute<strong>č</strong>nost, že vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí<br />
se nachází k datu ocenění v zatížení zástavními právy, je nutno považovat obchodní vztahy<br />
související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný<br />
cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným o<strong>č</strong>ekávaným omezeným rozvojem v dané<br />
lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat. To<br />
ovlivňuje i výši tržního ocenění s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Metoda<br />
ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav<br />
sou<strong>č</strong>asného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě<br />
stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu<br />
stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, že nemovitý<br />
majetek je zatížen zástavními právy, což signalizuje ekonomické potíže vlastníka nemovitostí<br />
a v sou<strong>č</strong>asných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako možnost relativně<br />
výhodného nákupu. Vzhledem ke skute<strong>č</strong>nosti, že se jedná o soubor nemovitého majetku,<br />
který není v sou<strong>č</strong>asné době provozován k podnikatelské <strong>č</strong>innosti, je nutno pohlížet na<br />
kupujícího i s tím, že nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uložení finan<strong>č</strong>ních<br />
- 10 -
prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým<br />
charakterem a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu<br />
nutnosti velkého množství finan<strong>č</strong>ních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem<br />
na jejich stávající konstruk<strong>č</strong>ní a stavební stav.<br />
Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory:<br />
========================================================== - <strong>č</strong>asový<br />
faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor<br />
neru<strong>č</strong>í za vady na nemovitém majetku - technický, konstruk<strong>č</strong>ní a stavební stav objektu -<br />
místní poloha - velikost pozemků - využitelnost stavby - energetická náro<strong>č</strong>nost prostorů -<br />
náklady na provoz objektu - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané<br />
lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu<br />
po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva<br />
4.2 Věcná hodnota - definice<br />
4.2.1 Popis<br />
Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh,<br />
protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován.<br />
Věcná hodnota nemovitého majetku je dána sou<strong>č</strong>tem zůstatkových hodnot veškerých jeho<br />
<strong>č</strong>ástí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti bude zjištěna odpovídající cena za<br />
konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou ur<strong>č</strong>eny z reproduk<strong>č</strong>ních pořizovacích<br />
cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skute<strong>č</strong>ný stavebně technický stav a<br />
morální zastarání nemovitého majetku.<br />
Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější<br />
a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost<br />
novou. K této hodnotě je dále nutno při<strong>č</strong>íst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví<br />
povinného.<br />
U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonity pozemků,<br />
umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané<br />
lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku.<br />
Takto stanovená tržní hodnota je v zemích Evropské unie považována za adekvátní přístup<br />
pro zjištění obvyklé ceny.<br />
Zjištěné výsledky v sou<strong>č</strong>asné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u<br />
oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekt ve velmi špatném stavebně<br />
technickém stavu s podstandardní konstruk<strong>č</strong>ní vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro<br />
výpo<strong>č</strong>et ceny obvyklé.<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - zemědělská usedlost<br />
4.3.1 Obestavěný prostor<br />
Spodní stavba 0 = 0.00 m 3<br />
Vrchní stavba 2749,89 = 2749.89 m 3<br />
- 11 -
Zastřešení 1261,93 = 1261.93 m 3<br />
- 12 -<br />
_________________________________________<br />
celkem = 4011.82 m 3<br />
4.3.2 Opotřebení stavby<br />
Při stáří 101 let a životnosti 110 let <strong>č</strong>iní celkové opotřebení stavby při použití lineární metody<br />
výpo<strong>č</strong>tu 91.8182%.<br />
4.3.3 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty objektu<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = K<strong>č</strong> 2.075,-<br />
Přepo<strong>č</strong>et základní ceny x 0.2450<br />
_________________________________________<br />
Cena za celý obestavěný prostor 4011.82 m 3 = K<strong>č</strong> 2.039.529,05<br />
Snížení ceny za opotřebení 91.8182% - K<strong>č</strong> 1.872.658,86<br />
Cena stavby po zapo<strong>č</strong>tení opotřebení = K<strong>č</strong> 166.870,19<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí - zemědělská usedlost Cena celkem K<strong>č</strong> 166.870,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 7<br />
4.4.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 100,-<br />
Přepo<strong>č</strong>et základní ceny x 0.2450<br />
_________________________________________<br />
Cena za 1385.00 m 2 = K<strong>č</strong> 33.932,50<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 7 Cena celkem K<strong>č</strong> 33.933,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.5 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 369/3<br />
4.5.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 50,-<br />
Přepo<strong>č</strong>et základní ceny x 0.2450<br />
_________________________________________<br />
Cena za 1755.00 m 2 = K<strong>č</strong> 21.498,75<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 369/3Cena celkem K<strong>č</strong> 21.499,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.6 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 395<br />
4.6.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 3,-<br />
Cena za 515.00 m 2 = K<strong>č</strong> 1.545,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 395 Cena celkem K<strong>č</strong> 1.545,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 396<br />
4.7.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 50,-<br />
Přepo<strong>č</strong>et základní ceny x 0.2450<br />
_________________________________________<br />
Cena za 164.00 m 2 = K<strong>č</strong> 2.009,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 396 Cena celkem K<strong>č</strong> 2.009,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.8 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 399/1<br />
4.8.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 3,-<br />
Cena za 1627.00 m 2 = K<strong>č</strong> 4.881,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 399/1Cena celkem K<strong>č</strong> 4.881,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.9 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 399/2<br />
4.9.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 50,-<br />
Přepo<strong>č</strong>et základní ceny x 0.2450<br />
_________________________________________<br />
Cena za 358.00 m 2 = K<strong>č</strong> 4.385,50<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 399/2Cena celkem K<strong>č</strong> 4.386,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.10 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 911<br />
4.10.1 Výpo<strong>č</strong>et věcné hodnoty<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Základní cena za m 2 = K<strong>č</strong> 30,-<br />
Cena za 236.00 m 2 = K<strong>č</strong> 7.080,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 911 Cena celkem K<strong>č</strong> 7.080,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
4.11 Cena nemovitého majetku v místě a <strong>č</strong>ase obvyklá<br />
4.11.1 Popis<br />
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí jako celku<br />
**********************************************<br />
Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména<br />
faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup,<br />
inženýrské sítě, poloha v místě apod.<br />
- 13 -
Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a<br />
pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, ú<strong>č</strong>el možného sou<strong>č</strong>asného i<br />
budoucího využití jednotlivých <strong>č</strong>ástí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický<br />
stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty."<br />
Ocenění je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná<br />
plocha, po<strong>č</strong>et podlaží, poloha v lokalitě, konstruk<strong>č</strong>ní systémy, vybavenost, fyzické opotřebení,<br />
stav nemovitého majetku, velikost a tvar pozemků apod.).<br />
Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finan<strong>č</strong>ní strukturou platnou v daném <strong>č</strong>ase k<br />
datu zhotovení tržního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které<br />
mohou nastat po provedeném ocenění a mohou mít vliv na obvyklou cenu.<br />
4.11.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Věcná hodnota (<strong>č</strong>asová cena) = K<strong>č</strong> 242.203,-<br />
Obvyklá cena odvozená z výše uvedených<br />
hodnot = K<strong>č</strong> 240.000,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Cena nemovitého majetku v místě a <strong>č</strong>ase obvyklá Cena celkem K<strong>č</strong> 240.000,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
- 14 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Obvyklá cena K<strong>č</strong> 240.000,-<br />
_______________________________________________________________________________________________________________<br />
Slovy: Dvěstě<strong>č</strong>tyřicettisíc K<strong>č</strong><br />
V Hradci Králové, dne 13.listopadu 2011<br />
- 15 -<br />
....................<br />
vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v .......<br />
ze dne ......, <strong>č</strong>.j. ......, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.<br />
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým <strong>č</strong>íslem <strong>181</strong>/<strong>2431</strong>/2011.<br />
- 16 -