Znalecký posudek č. 17/2013 - Sreality.cz

Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr 

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví 

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice 

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz 

Znalecký posudek č. 17/2013 


O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč. příslušenství a % podílu na společných 

částech domu a pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 , vše v 

k.ú. Starý Plzenec, ul. Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň - město. Dle LV č. 3291, 2991. 

Objednatel posudku: Ing. Jan Krouza 

Školní 384 

270 33 Jesenice 

Účel posudku: zjištění obvyklé hodnoty k termínu 1/2013 

Podklady: Zákon č. 151/1997Sb.,o oceňování majetku 

Vyhláška.č. 450/2012 

Podklady dle části A.3. 

Identifikace obce - Starý Plzenec 

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá 

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 

vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 

450/2012 Sb., podle stavu ke dni 29. 1. 2013 

Posudek vypracoval: 

Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr 

K Libuši 5/22 

148 05 Praha 4 - Kunratice 

Posudek obsahuje 14 stran . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. 

1/14





V Praze dne: 29. 01. 2013 

Titulní strana 

A. Nález 

1. Znalecký úkol 

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 

3. Podklady pro vypracování posudku 

4. Vlastnické a evidenční údaje 

5. Dokumentace a skutečnost 

6. Celkový popis nemovitosti 

B. Posudek 

1. Administrativní cena 

2. Porovnávací metoda 

C. Rekapitulace 

D. Znalecká doložka 

E. Přílohy 

OBSAH POSUDKU 


2/14






3/14





A. Nález 

1/ Znalecký úkol 

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 


Zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč. příslušenství a % podílu 

na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře 

172 m 2 , vše v k.ú. Starý Plzenec, ul. Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň - město. Dle LV 

č. 3291, 2991. 

2/ Prohlídka a zaměření nemovitosti 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 01. 2013, za přítomnosti zástupce 

vlastníka paní Pajerové. 

3/ Podklady pro vypracování posudku 

- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3291, 2991 , vydaný k.ú. pro kraj Plzeňský 

- Snímek z katastru nemovitostí, vydaný k.ú. pro kraj Plzeňský 

- Místní šetření uskutečněné dne 28. 1. 2013 

- Informace sdělené od vlastníka nemovitosti 

- Fotodokumentace nemovitosti 

4/ Vlastnické a evidenční údaje 

Kraj: Plzeňský 

Okres: Plzeň-město 

Obec: Starý Plzenec 

Katastrální území: Starý Plzenec (755150) 

List vlastnictví číslo: 3291 

Vlastník: 

Pajerová Lenka 

Jiráskova 811, Starý Plzenec, 332 02 

List vlastnictví číslo: 2991 

Vlastník: 

Pajerová Lenka Podíl: 5 407/74 622 

Jiráskova 811, Starý Plzenec, 332 02 

4/14





5/ Dokumentace a skutečnost 


Jedná se o stávající vlastnictví bytové jednotky č. 2 v domě čp. 811 v I.n.p. objektu a % podíl na 

pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 . 

Původní objekt byl dle sdělení zástupce vlastníka nemovitosti, dokončen a kolaudován cca v roce 

1980, tj. 33 let. Byl předložen výpis z katastru nemovitostí na bytovou jednotku a na pozemek LV 

č. 2991, 3291. 

Objekt je provedený v lokalitě pro bydlení obce Starý Plzenec, k.ú. Starý Plzenec, okr. Plzeň - 

město. Jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě vč. zpevněné komunikace. Pro účely zpracování 

znaleckého posudku nebyla doložena ani částečná dokumentace bytu tj. půdorys bytové jednotky 

bez měřítka a výměr. Nelze zjistit rozdíly dle zjištění fyzickou prohlídkou a měřením na místě 

samém. Vzhledem k této skutečnosti vychází se ve zpracování znaleckého posudku ze zjištěného 

stavu, bez porovnání s projektovou dokumentací. 

Podílové vlastnictví k bytové jednotce č. 811/2 ke společným částem domu činí: 5407/74622. 

Součásti nemovitosti, staveb a pozemků 

a/ Byt č. 2 v domě čp. 811 

b/ Pozemek v % podílu - parc.č. st. 1177- zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 

6/ Celkový popis nemovitosti 

Jedná se o panelový objekt, byt je umístěný v I.n.p. obytný dům čp. 811 je osazen v rovinném 

terénu, zpevněná příjezdová komunikace. Objekt se nachází v k.ú. Starý Plzenec, obec Starý 

Plzenec. Na objektu je provedena rovná střecha. 

Jedná se o ocenění bytu velikosti: 2+1, v I.n.p. v průměrném stavu, konstrukce je panelová, 

železobetonové stropy. Okna jsou v celém objektu provedena plastová. Dveře dřevěné plné a 

prosklené, ocelové zárubně. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější štukové. Není proveden venkovní 

obklad. Bytová jednotka měla odpovídající vybavení tj. WC, lázeň, obklady, je provedena 

standardní kuchyňská linka se sporákem. Jádro původní, provedena částečná rekonstrukce bytu. 

Podlahy jsou provedeny plovoucí laminátové. Vytápění bytu je dálkové ústřední. 

5/14





B. Posudek 

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění 


Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky 

č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. 

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 

Okres: Plzeň-město 

Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel 

1. Administrativní cena 

Pozemek 

a) Pozemky 

a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. 

a.1.1) Pozemky na LV číslo 2991 – § 28 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 182,85 Kč. 

Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (4 500 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 500 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku 

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,131 

Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,726 

Jednotková cena [Kč/m 2 ] 

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 

zastavěná plocha a st. 1177 

nádvoří 

172 182,85 282,8883 48 656,79 

Úprava ceny vlastnickým podílem 

Vlastnický podíl: × 5 407 / 74 622 

Cena po úpravě: = 3 525,60 Kč 

Pozemky na LV číslo 2991 – zjištěná cena: 3 525,60 Kč 

6/14





b) Byt 

b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. 

b.1.1) Bytová jednotka č. 811/2 – § 25 


Podlahové plochy bytu (PP): 

podlahová plocha bytu 54,00 m 2 

Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: 

Kraj: Plzeňský 

Obec: Starý Plzenec 

Počet obyvatel: 4 500 

Indexovaná prům. cena (IPC): 18 457,– Kč/m 2 

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 

Objekt se nachází u vlakového nádraží. 

Popis znaku Hodnocení znaku Ti 

1 Situace na dílčím (segmentu) 

trhu s nemovitostmi 

II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 

2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 

0,00 

3 Vliv právních vztahů na 

prodejnost (např. prodej podílu, 

pronájem) 

3 

Index trhu (IT = 1 + Ti): 0,900 

i=1 

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 

spoluvlastnictví) 

I. Negativní –0,05 

Popis znaku Hodnocení znaku Pi 

1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 

2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 

3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 

4 Okolní zástavba a životní 

prostředí v okolí 

III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 

5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 

0,00 

nemovitosti 

pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 

6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 

nemovitosti 

přírodní sportoviště 

7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 

nemovitosti 

8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 

1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými 

denními spoji 

0,00 

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 

7/14






10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 

11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 

nemovitosti 

0,00 

12 Vlivy neuvedené 

12 

II. Bez dalších vlivů 0,00 

Index polohy (IP = 1 + Pi): 1,000 

i=1 

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 

Popis znaku Hodnocení znaku Vi 

1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená –0,05 

2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 

sušárna, sklad 

0,00 

3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 

4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 

5 Orientace obyt. místností ke 

světovým stranám 

II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 

6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 

7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 

užívané spolu s bytem 

lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 

9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 

10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 

provedení menších stavebních úprav) 

0,85 * 

* 

Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně 

Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 

9 

0,8 

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,646 

i=1 

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,900 × 1,000 × 0,646 = 0,581 

Cena upravená (CU = IPC × I): 18 457,– × 0,581 = 10 723,52 Kč/m 2 

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 54,00 × 10 723,52 = 579 070,08 Kč 

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: 

Cena pozemku = 3 525,60 Kč 

Spoluvlastnický podíl: × 1 / 1 

Hodnota spoluvlastnického podílu: = 3 525,60 Kč 

+ 3 525,60 Kč 

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 582 595,68 Kč 

Bytová jednotka č. 811/2 – zjištěná cena: 582 595,68 Kč 

8/14





2. Porovnávací metoda 

c) Ocenění porovnávací metodou 

1. Prodej, byt 2+1, 50 m 2 


Celková cena: 1 099 000 Kč za nemovitost 

Adresa: Jiráskova, Starý Plzenec 

Budova: Panelová 

Stav objektu: Velmi dobrý 

Vlastnictví: Osobní 

Umístění objektu: Klidná část obce 

Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního 

Podlaží umístění: 6. podlaží 

Plocha užitná: 50 m 2 

Plocha podlahová: 50 m 2 

Lodžie: Ano 

Sklep: Ano 

Voda: Dálkový vodovod 

Topení: Ústřední dálkové 

Plyn: Plynovod 

Elektřina: 230V 

Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus 

Zařízeno: Částečně 

Popis: 

Nabízíme k prodeji pěkný, světlý byt 2+1 o podlahové ploše 50m2 ve Starém Plzenci, Jiráskově ul. 

Byt je v osobním vlastnictví, původním udržovaném stavu a nachází se v 5. patře (posledním) 

panelového domu s výtahem. Byt je orientován na východní a západní stranu a je ihned volný. K 

bytu dále náleží sklep a lodžie v mezipatře, která je výhradně k užívání vlastníkům tohoto bytu. Lze 

financovat hypotečním úvěrem. Velmi zajímavá nabídka k investici za účelem dalšího pronájmu či 

klidnému bydlení. Vřele doporučujeme! 

2. Prodej, byt 2+1, 65 m 2 

Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost 

včetně provize 

Adresa: Nerudova, Starý Plzenec 

Budova: Cihlová 

Stav objektu: Velmi dobrý 



Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního 


9/14








Rok rekonstrukce: 2011 

Voda: Dálkový vodovod 

Plyn: Plynovod 

Odpad: Veřejná kanalizace 

Elektřina: 230V 

Doprava: Silnice 

Zařízeno: Ne 

Popis: 

Prodej bytu 2+1 v OV o výměře 65 m2. Byt v 2. p. cihlového domu. Při vstupu velká předsíň, 

koupelna, WC, kuchyně a dva pokoje. Plastová okna, nový plynový kotel a radiátory. Ohřev vody 

bojlerem. Na podlaze dlažba a parkety. K bytu náleží 2 sklepy. U domu zahrádka a posezení. V obci 

veškerá občanská vybavenost. Doporučujeme prohlídku. 

3. Prodej, byt garsonka, 22 m 2 

Celková cena: 819 000 Kč za nemovitost 

Adresa: Vejprnická, Křimice 

ID zakázky: 1596 

Budova: Panelová 

Stav objektu: Po rekonstrukci 



Podlaží počet: 7 




Sklep: Ano 

Parkovací stání: Ano 

Topení: Ústřední dálkové 

Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize 

Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus 

Popis: 

Prodej garsonky v OV, Vejprnická ul. (přední Skvrňany), Plzeň Nabízíme Vám k prodeji garsonku 

o výměře 22 m2. Jedná se o bytovou jednotku, která se nachází ve 4. patře kompletně 

revitalizovaného panelového domu v Plzni, Vejprnické ulici. Byt je vybaven bezpečnostními 

vchodovými dveřmi. Vytápění a TUV je dálkové. Parkování možné na přilehlém parkovišti. K 

dispozici je telefonní přípojka, přípojka kabelové TV, kočárkovna a sklep. Celkové náklady na chod 

bytu 2000,- Kč/měsíc. 

10/14





Seznam porovnávaných objektů: 


Název Výchozí cena (VC) Množství (M) 

Kmísta Kčasový Kvybav. Kprodejn. Jednotková cena 

(JC) 

Váha (V) 

1. Byt Jiráskova 1 099 000,– Kč 50,00 m 2 

1,00 1,00 0,98 0,95 20 463,38 Kč 1,0 

2. Byt Nerudova 1 250 000,– Kč 65,00 m 2 


3. Byt Vejprnická 819 000,– Kč 22,00 m 2 


kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kprodejn.) 

Minimální jednotková cena za m 2 : 15 576,92 Kč 

Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V): 21 059,66 Kč 

Maximální jednotková cena za m 2 : 27 138,68 Kč 

Stanovení porovnávací hodnoty: 

Stanovená jednotková cena za m 2 : 20 500,– Kč 

Množství: × 54,00 m 2 

Porovnávací hodnota: = 1 107 000,– Kč 

11/14





C. Rekapitulace 

Příslušenství bytů a nebytových prostorů 


Cena pozemků podle cenového předpisu 3 525,60 Kč 

Byty a nebytové prostory 

Cena bytů podle cenového předpisu 582 600,– Kč 

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 107 000,– Kč 

D. Obvyklá (obecná, tržní) cena 

Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč. 

příslušenství a % podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 1177 

- zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 , vše v k.ú. Starý Plzenec, ul. 

Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň – město, Dle LV č. 3291, 2991 činí 

podle odborného odhadu znalce k termínu 1/2013 

Zpracoval: 

Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr 

K Libuši 5/22 

148 05 Praha 4 - Kunratice 

1 100 000,– Kč 

Cena slovy: jedenmilionjednostotisíc Kč 

12/14





E. Znalecká doložka 


Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Městského soudu v Praze, 

ze dne 14. března 1979, č.j.Spr.485/79 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a 

odhady nemovitostí. 

Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 17/2013 - znaleckého deníku . 

Dipl.Ing. Milan Babický – autorizovaný inženýr 

13/14





F. Seznam příloh 

- výpis z katastru nemovitostí 

- snímek z katastru nemovitostí 

- ortofotomapa 

- dokumentace (v archivu znalce) 

- ostatní navazující doklady (v archivu znalce) 


14/14

Znalecký posudek č. 17/2013 - Sreality.cz

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?