ZNALECKÝ POSUDEK č. 192/880/2012 - Sreality.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 

č. 192/880/2012 

o obvyklé (tržní) ceně nemovitostí – chaty (jiná stavba) bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 

2555 a pozemků parc.č. 1876/9, 2555 a 2576/3 a spoluvlastnického podílu na pozemcích 

parc. č. 2576/22, 2576/37, 2576/44 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Libušín ve 

městě Libušín v okrese Kladno, vše zapsáno na listech vlastnictví č. 1410 a 1280 

Objednatel posudku: Mgr. Alexander Nett 

Konkursní správce 

Ječná 1 

120 00 Praha 2 

Účel posudku: Zjištění současné obvyklé (tržní) ceny 

nemovitostí pro interní potřeby objednatele 

Podle stavu ke dni místního šetření 15.8.2012 posudek vypracoval: 

Ing. Petr Pohl, Ph.D. Kancelář: 

Soudní znalec a certifikovaný Karlovo náměstí 24 

odhadce 110 00 Praha 1 

Malá Štěpánská 8 Tel.: +420 603 377 551 

120 00 Praha 2 Fax: +420 224 920 500 

E-mail: petr.pohl@value.cz 

www.value.cz 

Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 

vyhotoveních. 

V Praze dne 21.8.2012

Znalecký posudek č. 192/880/2012 

A. Nález 

1. Informace o nemovitostech 

Název nemovitostí: Chata (jiná stavba) bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 2555 a 

pozemky parc.č. 1876/9, 2555 a 2576/3 a spoluvlastnický podíl 

na pozemcích parc.č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 zapsané na 

LV č. 1410 a 1280 v k.ú. Libušín 

Adresa nemovitosti: Sokola Tůmy 

273 06 Libušín 

Kraj: Středočeský 

Okres: Kladno 

Obec: Libušín 

Katastrální území: Libušín 

Počet obyvatel: 3 026 

Zpracovatel prohlašuje, že tento posudek byl vypracován v souladu s následujícími 

předpoklady a omezujícími podmínkami : 

a) Zpracovatel posudku zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly 

ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. 

b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní 

důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. 

c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených 

podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska 

jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 

d) Tento znalecký posudek není určen k posouzení stavebně technického stavu 

oceňovaných nemovitostí. 

e) Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy a průzkumy 

do stavebních konstrukcích a proto nemůže být hodnocen stavebně technický stav 

zakrytých konstrukcí a prvků. 

2. Prohlídka nemovitostí 

Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15.8.2012 za přítomnosti znalce p. Ing. Petra 

Pohla, Ph.D. a p. Mgr. Alexandra Netta. Nemovitosti nebyly v den prohlídky přístupné a 

prohlídka byla provedena pouze z exteriéru od hranice pozemků. 

Ing. Petr Pohl,Ph.D., znalec 1789/2002 strana 2


3. Podklady pro vypracování posudku 

• Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1280 v k.ú. Libušín, vyhotovený dálkovým 

přístupem ke dni 11.7.2012, 

• Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1410 v k.ú. Libušín, vyhotovený dálkovým 

přístupem ke dni 11.7.2012, 

• Kopie katastrální mapy v k.ú. Libušín vyhotovená z internetového serveru 

www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 20.8.2012, 

• Informace a sdělení získána při místním šetření. 

Další podklady či jiné záznamy, s možným vlivem na zjištěnou cenu, nebyly znalci předány 

ani oznámeny. 

4. Vlastnické a evidenční údaje 

Podle výpisu z Katastru nemovitostí je jako vlastník oceňovaných nemovitostí na listu 

vlastnictví č. 1410 (chata bez č.p./č.e., pozemky parc.č. 1876/9, 2555 a 2576/3) pro k.ú. 

Libušín ze dne 11.7.2012 zapsaná společnost: 

KORESTAV s.r.o., Na Petřinách 1718/59, 162 00 Praha 6. 

Podle výpisu z Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci oceňovaných nemovitostí na listu 

vlastnictví č. 1280 (pozemky parc.č. 2576/22, 2576/37 a 3576/44) pro k.ú. Libušín ze dne 

11.7.2012 podílově zapsáni: 

SJM Karel Bradáč a Jana Bradáčová, Ostravská 3060, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1/23 

Josef Černoch, Na Růžovém Poli 2541, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1/46 

Jiřina Černochová, Na Růžovém Poli 857, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1/46 

Hana Drahošová, Václava Arbese 857, 272 01 Kladno 1/23 

Jiří Hájek, Čs. armády 3118, 272 01 Kladno 1/46 

Jana Hájková, Čs. armády 3118, 272 01 Kladno 1/46 

SJM Josef Kopecký a Drahoslava Kopecká, Dělnická 316, 316, Kročehlavy, 

272 01 Kladno, Vít. Nezvala 753, 272 01 Kladno 1/23 

KORESTAV s.r.o., Na Petřinách 1718/59, 162 00 Praha 6 1/23 

Barbara Králová, Nad Kazankou 186/22, 171 00 Praha 1/23 

SJM Jan Mišičko a Zdena Mišičková, Vašíčkova 506, 272 04 Kladno 1/23 

Město Libušín, Hálkova 140, 273 06 Libušín 2/23 

Jaroslav Pečenka, Špačkova 3846/10, 636 00 Brno – Židenice 1/23 

Němcová Simona, Vítězná 2960, 272 01 Kladno 1/23 

Marcela Polanecká, Litevská 2611, Kročehlavy 272 01 Kladno 1/23 



SJM Petr Pospíšil a Jaroslava Pospíšilová, Mostecká 3164, Kročehlavy, 

272 01 Kladno 1/23 

SJM Michal Pul’o a Marta Pul’ová, Malá Strana 1010, 273 09 Kladno 1/23 

SJM Karel Řeřich a Anna Řeřichová, Přemyslova 48, 273 06 Libušín 1/23 

SJM Jaroslav Santler a Olga Santlerová, Vodárenská 2380, Kročehlavy, 

272 01 Kladno 1/23 

Josef Steininger, Hvězdy 2412, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1/23 

SJM Josef Titz a Miloslava Titzová, Brjanská 3023, 272 01 Kladno 1/23 

Štěpánka Vlčková, Revoluční 656/32, 273 43 Buštěhrad 1/23 

SJM Kamil Vyslyšel a Aloisie Vyslyšelová, Ostravská 3059, Kročehlavy, 272 01 Kladno, 

Pod Maxovkou 891, 273 06 Libušín 1/23 

Robert Vyslyšel, Pod Maxovkou 891, 273 06 Libušín 1/23 

SJM Ján Zvara a Krystyna Zvarová, V Průčelí 1653/8, 149 00 Praha 1/23 

5. Celkový popis nemovitostí 

Předmětem ocenění je chata bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 2555 a pozemky parc.č. 

1876/9, 2555 a 2576/3 a spoluvlastnický podíl na pozemcích parc.č. 2576/22, 2576/37 a 

2576/44 v k.ú. Libušín ve městě Libušín v okrese Kladno zapsané na LV č. 1410 (chata 

bez č.p./č.e. a pozemky parc.č. 1876/9, 2555 a 2576/3) a LV č. 1280 (pozemky parc.č. 

2576/22, 2576/37 a 2576/44). 

Město Libušín se nachází ve Středočeském kraji v okrese Kladno. Od města Kladno se 

nachází cca 4 km severozápadně. Dopravní dostupnost do města Kladna je zajištěna 

autobusovou dopravou. Ve městě Libušín se nachází základní občanská vybavenost. 

Oceňované nemovitosti se nachází v zahrádkářské kolonii Českého zahrádkářského 

svazu. V okolí nemovitostí se nachází chaty, lesní plochy a orná půda. 

Chata má 1 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví. Chata je částečně 

podsklepená. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné nebo dřevěné. Vodorovné nosné 

konstrukce jsou dřevěné. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina je 

eternitová. Klempířské konstrukce jsou standardní. Vnější povrchy tvoří omítky a dřevěný 

obklad. Vnitřní povrchy tvoří omítky. Příčky jsou zděné nebo dřevěné. Schodiště je 

dřevěné. Okna a dveře jsou dřevěné. Na podlahách je položena dřevěná podlaha. 

Vytápění chaty je zabezpečeno kamny na tuhá paliva. 

Chata nebyla ke dni ocenění přístupná. 

Chata je dle poskytnutých informací v dobrém stavebně – technickém stavu. Chata je 

připojena na některé inženýrské sítě –vodovod a elektrickou energii. Vodovod je v provozu 



pouze část roku a to od jara do podzimu. Kanalizace je řešena formou jímky na vlastním 

pozemku. 

K chatě náleží zahrada. Zahrada je neudržovaná. Zahrada a chata jsou osazeny ve 

svažitém terénu, který je terasovitě upraven. Pozemky jsou oplocené. Celková výměra 

pozemků parc.č. 1876/9 – ostatní plocha, parc.č. 2555 – zastavěná plocha a nádvoří a 

parc.č. 2576/3 – zahrada činí 508 m2. 

Přístup k oceňovaným nemovitostem je z nezpevněné komunikace na pozemcích parc.č. 

2576/22, 2576/37 a 2576/44, která je v podílovém spoluvlastnictví. Vlastnický podíl 

společnosti KORESTAV s.r.o. na této komunikaci na pozemcích parc.č. 2576/22, 2576/37 

a 2576/44 je dle LV č. 1280 ve výši 1/23. Přístup a příjezd ke komunikaci na pozemcích 

parc.č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 je z veřejné zpevněné komunikaci ve vlastnictví města 

Libušín. 

Objekt je ke dni ocenění užíván k rekreaci. 

6. Obsah posudku 

1) Výpočet porovnávací hodnoty 

a) Chata bez č.p./č.e. v k.ú. Libušín 



B. Posudek 

Popis metody 

Definice: Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým 

porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady 

hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality 

provedení, opravitelnosti apod. 

Popis oceňované nemovitosti 

Chata má 1 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví. Chata je částečně 

podsklepená. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné nebo dřevěné. Vodorovné nosné 

konstrukce jsou dřevěné. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina je 

eternitová. Klempířské konstrukce jsou standardní. Vnější povrchy tvoří omítky a dřevěný 

obklad. Vnitřní povrchy tvoří omítky. Příčky jsou zděné nebo dřevěné. Schodiště je 

dřevěné. Okna a dveře jsou dřevěné. Na podlahách je položena dřevěná podlaha. 

Vytápění chaty je zabezpečeno kamny na tuhá paliva. 

Chata nebyla ke dni ocenění přístupná. 

Chata je dle poskytnutých informací v dobrém stavebně – technickém stavu. Chata je 

připojena na některé inženýrské sítě –vodovod a elektrickou energii. Vodovod je v provozu 

pouze část roku a to od jara do podzimu. Kanalizace je řešena formou jímky na vlastním 

pozemku. 

K chatě náleží zahrada. Zahrada je neudržovaná. Zahrada a chata jsou osazeny ve 

svažitém terénu, který je terasovitě upraven. Pozemky jsou oplocené. Celková výměra 

pozemků parc.č. 1876/9 – ostatní plocha, parc.č. 2555 – zastavěná plocha a nádvoří a 

parc.č. 2576/3 – zahrada činí 508 m2. 

Přístup k oceňovaným nemovitostem je z nezpevněné komunikace na pozemcích parc.č. 

2576/22, 2576/37 a 2576/44, která je v podílovém spoluvlastnictví. Vlastnický podíl 

společnosti KORESTAV s.r.o. na této komunikaci na pozemcích parc.č. 2576/22, 2576/37 

a 2576/44 je dle LV č. 1280 ve výši 1/23. Přístup a příjezd ke komunikaci na pozemcích 

parc.č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 je z veřejné zpevněné komunikaci ve vlastnictví města 

Libušín. 

Objekt je ke dni ocenění užíván k rekreaci. 



Nemovitosti nebyly ke dni ocenění přístupné. Započitatelná užitná plocha byla odborným 

odhadem stanovena ze zastavěné plochy. Zastavěná plocha dle LV č. 1410 pro k.ú. 

Libušín činí 16,0 m 2 . 

Započitatelná užitná plocha 1.NP: 16,0 m2 x 0,85 = 13,60 m 2 

Započitatelná užitná plocha 2.NP: 16,0 m2 x 0,70 = 11,20 m 2 

Celkem započitatelná užitná plocha chaty : = 24,80 m 2 

Vedlejší stavby: 

K chatě nenáleží žádné vedlejší stavby. 

Celková užitná plocha nemovitostí : = 24,80 m 2 

Započitatelná užitná plocha chaty bez č.p./č.e. byla stanovena odborným odhadem ze 

zastavěné plochy. 



Porovnávací hodnota 

Na trhu nemovitostí ve městě Libušín a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné 

nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsou brány v úvahu předpokládané prodeje domů, 

které jsou s předmětným zadáním porovnatelné, převážně s ohledem na druh, lokalitu, 

technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena 

předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové započitatelné užitné plochy 

oceňované chaty s příslušenstvím a pozemky. 

Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m2 

celkové užitné plochy oceňované nemovitosti. 

U nemovitostí, které doposud nebyly prodány na realitním trhu, jsme redukovali jejich 

předpokládanou prodejní hodnotu na 90% nabídkové hodnoty. 

Za podobné předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : 

1. Chata, ul. Suchá Horká, město Libušín 

Jedná se o chatu nacházející se na ulici Suchá Horká ve městě Libušín. Chata má 1 

nadzemní podlaží, stavebně neupravené podkroví a 1 podzemní podlaží. Svislé nosné 

konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová. Chata se nachází na terasovitém pozemku. V 

okolí se nachází základní občanská vybavenost. Chata je napojena některé inženýrské 

sítě – veřejný vodovod a elektrickou energii. Výměra pozemku činí 368 m2. Celková 

započitatelná užitná plocha činí 25 m2. 

Zdroj : M&M reality holding, a.s. 

Nabídková cena : 550 000,- Kč 

Předpokládaná prodejní cena : 495 000,- Kč 

Celková užitná započitatelná plocha : 25 m2 

Cena přepočtená na 1 m2 celkové započitatelné užitné plochy : 19 800,- Kč/m2 

2. Chata, město Libušín 

Jedná se o chatu nacházející se ve městě Libušín. Chata má 1 nadzemní podlaží, 

stavebně neupravené podkroví a 1 podzemní podlaží. Svislé nosné konstrukce jsou 

zděné. Střecha je sedlová. V chatě se nachází pokoj, koupelna s WC a sklep. Chata není 

připojena na žádné inženýrské sítě. Veřejný vodovod a elektrická energie se nachází na 

hranici pozemku. Celková započitatelná užitná plocha činí 16 m2. 



Zdroj : Sreality.cz 





3. Chata, ul. Přemyslova, město Libušín 

Jedná se o chatu nacházející se na ulici Přemyslova ve městě Libušín. Chata se nachází v 

zahrádkářské kolonii. Chata má 1 nadzemní podlaží a 1 podzemní podlaží. Svislé nosné 

konstrukce jsou zděné. Střecha je pultová. Chata je zasazena do svažitého pozemku. 

Chata je napojena na některé inženýrské sítě – veřejný vodovod a elektrická energie. 

Výměra pozemku činí 678 m2. Celková započitatelná užitná plocha činí 20 m2. 

Zdroj : REKAL, spol. s r.o. 





4. Chata, ul. Havlíčkova, město Libušín 

Jedná se o chatu na ulici Havlíčkova ve městě Libušín. Chata má 1 nadzemní podlaží, 

stavebně upravené podkroví a 1 podzemní podlaží. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. 

Střecha je sedlová. Chata je napojena na některé inženýrské sítě – veřejný vodovod a 

elektrickou energii. Kanalizace je řešena formou septiku na vlastním pozemku. Výměra 

pozemku činí 446 m2. Celková započitatelná užitná plocha činí 22 m2. 

Zdroj : CENTURY 21 Coloseum 







C. Obvyklá cena 

Definice : Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako 

předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato 

cena nazvána cenou obvyklou. 

Výpočet obvyklé ceny je stanoven na zjištění věcné, výnosové a porovnávací metody. 

Vzhledem k charakteru nemovitosti, stavebně technickému stavu a dalším ovlivňujícím 

parametrům však věcná a výnosová hodnota nemá vypovídající hodnotu. Z tohoto důvodu 

byla pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti použita porovnávací metoda. 

Jednotková prodejní cena určená porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím 

na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitě, stavebně technickému stavu, velikosti, 

poptávce realitního trhu a právním vztahům pro oceňovanou chatu včetně 

spoluvlastnického podílu na příjezdové komunikaci stanovena na 16 000,- Kč za metr 

čtvereční podlahové plochy nemovitosti. 

Vyhodnocení rizik 

Věcná břemena 

Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 1280 a 1410 v k.ú. 

Libušín ze dne 11.7.2012 omezeny žádnými věcnými břemeny. 

Zástavní práva 

Oceňované nemovitosti jsou dle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 1410 a 1280 v k.ú. 

Libušín ze dne 11.7.2012 zatíženy zástavním právem smluvním k zajištění a) veškerých 

pohledávek v celkové výši 150 000,- Kč a příslušenstvím a b) veškerých budoucích 

pohledávek až do celkové výše 150 000,- Kč, které ji mohou vzniknout od uzavření 

smlouvy do 28.7.2012 s oprávněním pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s., Čimická 

780/61, 181 00 Praha 8. 

Ostatní rizika 

Oceňované nemovitosti jsou dle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 1410 a 1280 v k.ú. 

Libušín ze dne 11.7.2012 zatíženy: 

- nařízením exekuce s oprávněním pro JUDr. Emilii Čenovskou, Exekutorský úřad 

Strakonice a s povinností ke společnosti KORESTAV s.r.o.; 

- exekučním příkazem k prodeji nemovitosti s pověřeným soudním exekutorem JUDr. 

Emilie Čenovská a s oprávněním pro PRO-DOMA, spol. s.r.o.; 



- nařízení exekuce s oprávněním pro Mgr. Martin Slavata, Exekutorský úřad Mladá 

Boleslav a s povinností ke společnosti KORESTAV s.r.o. 

Výpočet obvyklé ceny nemovitostí srovnávací metodou 

Jednotková cena chaty s pozemky a příslušenstvím: 16 000,- Kč/m 2 

Celková započitatelná užitná plocha nemovitosti : 24,80 m 2 

Obvyklá cena 16 000,- × 24,80 m 2 = 396 800,- Kč 

Obvyklá cena po zaokrouhlení 396 800,- Kč 

V obvyklé ceně je zahrnuta také hodnota pozemků a spoluvlastnického podílu na 

příjezdové komunikaci na pozemcích parc.č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 v k.ú. Libušín. 

Obvyklá hodnota chaty (jiná stavba) bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 2555 a 

pozemků parc.č. 1876/9, 2555 a 2576/3 a spoluvlastnického podílu na pozemcích 

parc. č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. 

Libušín ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 

400 000,- Kč 

(slovy: čtyřistatisíc korun českých). 

V Praze dne 21.8.2012 Ing. Petr Pohl, Ph.D. 

Soudní znalec a certifikovaný odhadce 



D. Znalecká doložka 

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v 

Praze ze dne 6.2.2003, č.j. Spr. 1789/2002 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se 

zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné 

a průmyslové. 

Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 192/880/2012 znaleckého deníku. 

V Praze dne 21.8.2012 Ing. Petr Pohl, Ph.D. 

Soudní znalec a certifikovaný odhadce 

Malá Štěpánská 8 

120 00 Praha 2 

Kancelář: 

Karlovo náměstí 24 

110 00 Praha 1 

Tel.: +420 603 377 551 

Fax: +420 224 920 500 

E-mail: petr.pohl@value.cz 

www.value.cz 



E. Seznam příloh 

Příloha č.1 - Výpisy z katastru nemovitostí 

Příloha č.2 - Kopie katastrální mapy 

Příloha č.3 - Situační plán 

Příloha č.4 - Fotodokumentace 


Příloha ke znaleckému posudku 

Příloha č. 1 

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, petr.pohl@value.cz , www.value.cz










Příloha ke znaleckému posudku č. 192/880/2012 - Fotodokumentace 

Chata bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 2555 v k.ú. Libušín – přední pohled 

Chata bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 2555 v k.ú. Libušín – zadní pohled 

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. 1789/2002


Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. 1789/2002 

Zahrada na pozemcích parc.č. 1876/9 a 2576/3 v k.ú. Libušín 

Zahrada na pozemcích parc.č. 1876/9 a 2576/3 v k.ú. Libušín


Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. 1789/2002 

Zahrada na pozemcích parc.č. 1876/9 a 2576/3 v k.ú. Libušín 

Přístupová komunikace na pozemích parc.č. 2576/22, 2576/37 a 2576/44 v k.ú. Libušín

ZNALECKÝ POSUDEK č. 192/880/2012 - Sreality.cz

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?