“PLANIS” projektiranje, urbanizam i građevinarstvo d - Općina Vrsar

PLANIS projektiranje, urbanizam i građevinarstvo d.o.o. 

Pazinska 31, P O R E Č 

DETALJNI PLAN UREĐENJA 

"STANCIJA VALKANELA" 

u 

VRSARU 

PRIJEDLOG DPU-a ZA 

JAVNU RASPRAVU 

Poreč, 2004-2008.

PLANIS d.o.o. Poreč Detaljni plan uređenja „Stancija Valkanela“ 

ŽUPANIJA: ISTARSKA ŽUPANIJA 

GRAD: OPĆINA VRSAR 

NAČELNIK: FRANKO ŠTIFANIĆ 

NAZIV PROSTORNOG 

PLANA: 


“STANCIJA VALKANELA ” 

PRAVNA OSOBA KOJA JE 

IZRADILA 

„PLANIS“ d.o.o. Poreč 

DOKUMENTACIJU: 

DIREKTOR: ZDRAVKO PETANJEK, ing. 

BROJ UGOVORA: 

DATUM IZRADE: 2004 - 2008 

KOORDINATORI PLANA: VLASTA GORTAN, dipl.ing.arh. 

OPĆINA VRSAR 

STRUČNI TIM U IZRADI 

DOKUMENTACIJE: 

ODGOVORNI VODITELJ 

IZRADE PLANA: 

MARINA KALOGJERA, dipl.ing.arh. 

PLANIS d.o.o. POREČ 


ALEN ĆOROVIĆ, dipl.ing.građ. 

ZDRAVKO PETANJEK, ing. 

DENIS ŠVERKO, dipl.ing.el. 


2


ODLUKA OPĆINSKOG 

VIJEĆA OPĆINE VRSAR O 

DONOŠENJU 

PROSTORNOG PLANA : 

PEČAT VIJEĆA OPĆINE 

VRSAR: 

PREDSJEDNIK OPĆINSKOG 

VIJEĆA OPĆINE VRSAR: 

SUGLASNOST NA 

PROSTORNI PLAN PREMA 

ČLANKU 97. ZAKONA O 

PROSTORNOM UREĐENJU 

I GRADNJI (NN 76/08) 

ISTOVJETNOST OVOG 

PROSTORNOG PLANA S 

IZVORNIKOM OVJERAVA: 

PEČAT NADLEŽNOG 

TIJELA 

“SLUŽBENI GLASNIK OPĆINE VRSAR” 

BR. /08. 

Klasa: 

Ur.broj: 2008. 

3


ISTARSKA ŽUPANIJA 

OPĆINA VRSAR 

Plan izradio: 

PLANIS d.o.o. POREČ 

Naziv prostornog plana: Pečat: 

Direktor: 


STANCIJA VALKANELA 

Faza izrade : 

PRIJEDLOG PLANA ZA JAVNU RASPRAVU 

Naziv kartografskog prikaza: 

- 

Zdravko Petanjek, ing. 

Broj kartografskog prikaza: Mjerilo kartografskog prikaza: Koordinatori plana: Odgovorni voditelj izrade plana: 

- - 

Program mjera za unapređenje stanja 

u prostoru (službeno glasilo): 

Službeni glasnik Grada Poreča 

br. i Službeni glasnik Općine 

Vrsar br. 

Javna rasprava (datum objave): Javni uvid održan: 

Pečat tijela odgovornog za provođenje 

javne rasprave: 

Odluka predstavničkog tijela o 

donošenju plana (službeno glasilo): 

Službeni glasnik Općine Vrsar 

br. 

Odgovorna osoba za provođenje javne 

rasprave: 

Vlasta Gortan, dipl.ing.arh. 

____________________________ 

(ime, prezime i potpis) 

Suglasnost na plan prema članku 97. Zakona o prostornom uređenju i gradnji 

(Narodne novine, br. 76/07.) 

broj suglasnosti klasa: 

- 

datum: 

- 

Vlasta Gortan ,dipl.ing.arh. 

Marina Kalogjera, dipl.ing.arh. 

Stručni tim u izradi plana 

planeri suradnici: 


Alen Ćorović, dipl.ing.građ. 

Zdravko Petanjek, ing. 

Datum izrade plana: 

2004 – 2008. 


suradnici: 

Denis Šverko, dipl.ing.el. 

Broj elaborata: 

04/04 

Pečat predstavničkog tijela: Pečat nadležnog tijela: 

Istovjetnost ovog prostornog plana s 

izvornikom ovjerava: 

____________________________ 


Predsjednik predstavničkog tijela: 

____________________________ 


4


SADRŽAJ: 

OPĆI DIO 

- Rješenje Trgovačkog suda o upisu u sudski registar društva stručnog izrađivača Plana 

- Rješenje o suglasnosti za upis u sudski registar društva stručnog izrađivača Plana 

- Rješenje HKAIG o upisu u imenik ovlaštenih arhitekata za odgovornu osobu stručnog 

izrađivača Plana 

- Suglasnosti 

TEKSTUALNI DIO 

I. Obrazloženje 

1. POLAZIŠTA 

1.1. Značaj, osjetljivost i posebnosti područja u obuhvatu Plana 

1.1.1. Obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti 

1.1.2. Prometna, telekomunikacijska i komunalna opremljenost 

1.1.3. Obveze iz planova šireg područja 

1.1.4. Ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja prostora 

2. PLAN PROSTORNOG UREĐENJA 

2.1. Program gradnje i uređenja površina i zemljišta 

2.2. Detaljna namjena površina 

2.2.1. Iskaz prostornih pokazatelja za namjenu, način korištenja i uređenja površina i 

planiranih građevina 

2.3. Prometna, ulična, telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna mreža 

2.4. Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina i građevina 

2.4.1. Uvjeti i način gradnje 

2.4.2. Zaštita prirodnih i kulturno-povijesnih cjelina i građevina i ambijentalnih vrijednosti 

2.5. Sprečavanje nepovoljna utjecaja na okoliš 

II. Odredbe za provođenje 

0. Opće odredbe 

1. Uvjeti određivanja namjene površina 

2. Detaljni uvjeti korištenja, uređenja i gradnje građevnih čestica i građevina 

2.1. Veličina i oblik građevnih čestica (izgrađenost, iskorištenost i gustoća izgrađenosti) 

2.2. Veličina i površina građevina (ukupna bruto izgrađena površina građevine, visina i 

broj etaža) 

2.3. Namjena građevina 

2.4. Smještaj građevina na građevnoj čestici 

2.5. Oblikovanje građevina 

2.6. Uređenje građevnih čestica 

5


3. Način opremanja zemljišta prometnom, uličnom, komunalnom i 

telekomunikacijskom infrastrukturnom mrežom 

3.1. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanje cestovne i ulične mreže 

3.1.1. Glavne gradske ulice i ceste nadmjesnog značenja (elementi trase i mjesta priključka 

prometnica manjeg značaja) 

3.1.2. Gradske i pristupne ulice (situacijski i visinski elementi trasa i križanja i poprečni 

profili s tehničkim elementima) 

3.1.3. Površine za javni prijevoz (pruge i stajališta) 

3.1.4. Javna parkirališta (rješenje i broj mjesta) 

3.1.5. Javne garaže (rješenje i broj mjesta) 

3.1.6. Biciklističke staze 

3.1.7. Trgovi i druge veće pješačke površine 

3.2. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja ostale prometne mreže 

3.3. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja telekomunikacijske mreže 

3.4. Uvjeti gradnje rekonstrukcije i opremanja komunalne infrastrukturne mreže i vodova 

unutar prometnih i drugih javnih površina (opskrba pitkom vodom, odvodnja i 

pročišćavanje otpadnih voda, opskrba plinom, opskrba toplinskom energijom, 

elektroopskrba i javna rasvjeta) 

4. Uvjeti uređenja i opreme javnih zelenih površina 

5. Uvjeti uređenja posebno vrijednih i/ili osjetljivih cjelina i građevina 

6. Uvjeti i način gradnje 

7. Mjere zaštite prirodnih, kulturno-povijesnih cjelina i građevina i ambijentalnih 

vrijednosti 

8. Mjere provedbe plana 

9. Mjere sprječavanja nepovoljna utjecaja na okoliš 

9.1. Rekonstrukcija građevina čija je namjena protivna planiranoj namjeni. 

GRAFIČKI DIO 

0 Obuhvat Plana na geodetsko – katastarskoj podlozi 1 : 1000 

1 Detaljna namjena površina 1 : 1000 

2A Prometna, telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna mreža 

- promet 

1 : 1000 

2B Prometna, telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna mreža 

– telekomunikacije i energetski sustav 

1 : 1000 

2C Prometna, telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna mreža 

– vodnogospodarski sustav 

1 : 1000 

3 Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina 1 : 1000 

4 Uvjeti gradnje 1 : 1000 

6


OPĆI DIO 

- Rješenje Trgovačkog suda o upisu u sudski registar društva stručnog izrađivača Plana 

- Rješenje o suglasnosti za upis u sudski registar društva stručnog izrađivača Plana 

- Rješenje HKAIG o upisu u imenik ovlaštenih arhitekata za odgovornu osobu stručnog 

izrađivača Plana 

SUGLASNOSTI 

7


II ODREDBE ZA PROVOĐENJE 

OPĆE ODREDBE 

0.1. 

(1) Detaljni plan uređenja "Stancija Valkanela" (daljnjem tekstu : Plan) je dugoročni 

prostorno-planski dokument, koji u skladu sa ciljevima i zadacima utvrđenim važećim prostornim 

planom šireg područja - Prostorni plan uređenja Općine Vrsar /"Sl.glasnik Grada Poreča", br. 

15/06./ i Programom mjera za unapređenje stanja u prostoru utvrđuje smjernice za uređenje 

prostora, osnove uvjeta korištenja, uređenja i zaštite prostora na području Stancije Valkanela. 

(2) Planom se utvrđuju dugoročne osnove organiziranja i uređivanja prostora navedenog 

područja u skladu sa ciljevima i zadacima društveno - gospodarskog razvoja Općine Vrsar, a 

posebno: 

- osnovna podjela prostora po namjeni, s uvjetima njegovog uređivanja, 

- sustav infrastrukturnih koridora i građevina, te njihovo povezivanje sa sustavom 

susjednog i šireg područja, 

- mjere očuvanja i zaštite integralnih vrijednosti prostora, te prirodnih i ambijentalnih 

vrijednosti, 

- mjere zaštite i unapređivanja okoliša, 

- mjere provedbe Plana. 

0.2. 

(1) Plan je izrađen u skladu s odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 

76/07) i Pravilnika o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim 

pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova (NN 106/98, 39/04 i 45/04). 

(2) Svi elementi na temelju kojih će se izdavati odobrenja za građenje, a koji nisu 

posebno navedeni u ovom Planu, određuju se na temelju odredbi važećeg prostornog plana šireg 

područja i pozitivnih propisa. 

0.3. 

(1) Plan se donosi za područje obuhvata prikazano u grafičkim prikazima Plana, ukupne 

površine cca 15 ha. 

(2) Plan se donosi za: 

- dio naselja Vrsar – Stancija Valkanela, 

- dio katastarske općine Vrsar, 

- dio građevinskog područja naseljaVrsar. 

(3) Za područje obuhvata Plana propisana je najviša dopuštena razina vanjske buke u 

skladu sa važećim propisima. 

0.4. 

(1) U tekstualnom dijelu i odredbama za provođenje Plana koriste se pojmovi, sukladni 

važećim propisima i prostornim planovima šireg područja. 

(2) Koeficijent izgrađenosti, kig , je odnos izgrađene površine zemljišta pod građevinom 

i ukupne površine građevne čestice. Zemljište pod građevinom je vertikalna projekcija svih 

8


zatvorenih, otvorenih i natkrivenih konstruktivnih dijelova građevine osim balkona, na građevnu 

česticu, uključujući i terase u prizemlju građevine kada su iste konstruktivni dio podzemne etaže. 

(3) Koeficijent iskorištenosti, kis , je odnos građevinske (bruto) izgrađene površine 

građevine i površine građevne čestice. 

(4) Ovim Odredbama propisana najveća izgrađenost daje najveću dozvoljenu osnovnu 

površinu za gradnju na određenoj čestici. Ako su konstruktivno odvojeni od osnovne, pomoćne 

i/ili gospodarske zgrade, na građevinskoj čestici zgrade stambene, mješovite, poslovne ili 

društvene (javne) namjene, u proračun izgrađenosti se, pri provjeri koeficijenta izgrađenosti (kig) 

i iskorištenosti (kis) propisanih ovim Planom, ne uračunavaju: 

• pješačke i kolne staze i pristupi te otvorena (nenatkrivena) parkirališta, stube i terase 

(platoi), dječja igrališta, sportski tereni bez tribina, a koji su cijelom svojom površinom 

oslonjeni na tlo, te ostala parterna uređenja; 

• pergole (brajde, odrine), ognjište, vrtni bazen površine najviše 12m2 i dubine najviše 1m 

od razine okolnog tla; 

• cisterne, septičke jame, spremnici plina i slične građevine, ako im visina osnovnog 

volumena (osim povišenog okna/otvora) ne prelazi 1m od najniže točke okolnog konačno 

uređenog (zaravnatog) terena 

(5) Koeficijent iskorištenosti, Kis je odnos zbroja pojedinačnih kis i zbroja građevnih 

čestica. 

(6) Gustoća izgrađenosti, Gig je odnos zbroja pojedinačnih kig i zbroja građevnih čestica. 

(7) Postojeća građevina je građevina koja postoji u prostoru, izgrađena na temelju i u 

skladu s građevnom dozvolom, ili je legalizirana po osnovi drugih zakonskih propisa. Postojeća 

građevina koja prelazi najveće dozvoljene gabarite utvrđene ovim Planom, može se rekonstruirati 

samo u okviru postojećih gabarita. 

(8) Zatečena građevina je građevina koja postoji u prostoru, a nije izgrađena na temelju i 

u skladu s građevnom dozvolom. Takva građevina se temeljem ovog Plana treba ukloniti zbog 

izgradnje nove građevine planirane na istoj katastarskoj parceli ili se može rekonstruirati u skladu 

s odredbama ovog Plana. 

(9) Regulacijski pravac jest granica građevne čestice prema javnoj prometnoj površini. 

Građevna čestica može imati 1 ili više regulacijskih pravaca. 

(10) Građevni pravac jest obvezni pravac kojim se određuje položaj građevine na 

građevnoj čestici na način da se duž njega gradi najistaknutiji dio pročelja građevine. Planom su 

na pojedinim građevnim česticama određeni jedan ili više građevnih pravaca. Utvrđuje se obveza 

gradnje dijela građevine na građevnom pravcu. 

(11) Gradivi dio građevne čestice je dio građevinske čestice u koji se moraju smjestiti 

ortogonalne projekcije svih izgradnjina građevnoj čestici i to osnovne građevine i pomoćnih 

građevina. U gradivi dio građevne čestice ne mora se smjestiti izgradnja koja predstavlja uređenje 

okućnice kao što su parkirališta, manipulacijske površine, prilazi građevinama, interni putevi, 

rampe, nenatkrivene terase, cisterne, spremnici i upojni bunari, koji su svi manje od 1 m iznad 

konačno zaravnatog terena na svakom pojedinom mjestu neposredno uz građevinu; potporni 

zidovi i nasipi prema konfiguraciji terena; te dijelovi građevine kao što su vijenci, oluci, erte, 

elementi zaštite od sunca, rasvjetna tijela, reklame i slični elementi istaknuti do 40 cm izvan 

ravnine pročelja građevine. 

(12) Za dijelove građevine (podrum, suteren, prizemlje, kat, potkrovlje) i pojmove koji se 

spominju u odredbama ovog plana koriste se definicije iz Zakona. 

9


(13) Visina građevine (V) mjeri se od konačno zaravnatog i uređenog terena uz pročelje 

građevine na njegovom najnižem dijelu do vijenca građevine i kao ukupna visina građevine koja 

se mjeri od konačno zaravnatog i uređenog terena uz pročelje građevine na njegovom najnižem 

dijelu do najviše točke krova (sljemena). 

Pod konačno zaravnatim terenom ne smatra se vanjsko stubište najveće dopuštene širine 

1,5 m uz građevinu, za silazak u podzemnu etažu, ni rampa širine 4 metra za silazak u podzemnu 

etažu ako ona služi za parkiranje vozila. U najvišu dopuštenu visinu ne računaju se strojarnice 

dizala, strojarske instalacije i uređaji te slični elementi. 

(14) Najviši dopušteni broj etaža građevine E jest najveći dopušteni broj nadzemnih 

etaža iz prethodnih stavaka. Najviša etaža može se izvesti kao potkrovna etaža sa skošenim 

stropom ili kao etaža s ravnom stropnom pločom. Iznad ravne stropne ploče najviše etaže 

dopuštena je izvedba ravnog krova ili kosog jednostrešnog, dvostrešnog ili višestrešnog krova 

bez nadozida. Prostor ispod krovne konstrukcije je nestambeno potkrovlje i ne smatra se 

«korisnom», već «konstruktivnom etažom», te se ne iskazuje pri provjeri usklađenosti broja etaža 

građevine s ovim Planom propisanim najvećim dozvoljenim brojem etaža. Nestambeno 

potkrovlje može imati samo minimalne otvore za svjetlo i prozračivanje na zabatu, ili u ravnini 

krovne plohe. 

(15) Podzemna etaža građevine je potpuno ili djelomično ukopana etaža čija je visinska 

razlika između stropa i najniže točke konačno zaravnatog terena neposredno uz građevinu manja 

od 1 m. Dozvoljena je izgradnja jedne podzemne etaže. 

(16) Nadzemna etaža građevine jest djelomično ukopana etaža kojoj je visinska razlika 

između stropa i najniže točke konačno zaravnatog terena neposredno uz građevinu veća od 1 m, 

te svaka etaža izgrađena nad takvom etažom. Nadzemnom etažom građevine smatra se i korisno 

potkrovlje koje se može imati nadozid do najveće dozvoljene visine od 1,0 metar kod dvostrešnih 

i višestrešnih krovišta, odnosno 2m u slučaju jednostrešnog krova. Iskazuje se u broju etaža 

zgrade kao "Pks" te provjerava u odnosu na ovim Planom propisani najveći dozvoljeni broj etaža 

zgrade (Emax). 

0.5. 

(1) Površine namijenjene za promet u mirovanju (površine za parkiranje vozila) 

dimenzioniraju se sukladno planskim veličinama i prometnom rješenju. Osnovno načelo 

rješavanja prometa u mirovanju je planiranje u okvirima građevne čestice osnovne namjene na 

kojoj će se ostvariti namjeravani zahvat u prostoru, odnosno za koju se izdaje akt kojim se 

dozvoljava gradnja. 

(2) Standardi u pogledu broja parkirališnih mjesta u odnosu na broj korisnika područja 

obuhvata Plana rješavaju se ukupnim odredbama planova višeg reda, ovoga Plana, posebnim 

propisima i posebnom odlukom Općine Vrsar (promet, komunalni red i slično). 

0.6. 

(1) Uvjeti uređenja, gradnje, korištenja i zaštite površina i građevina određeni ovim 

Planom predstavljaju okvir za pribavljanje akata kojima se dozvoljava gradnja. 

0.7. 

(1) Zahvati uređenja površina, gradnje i rekonstrukcije građevina na površini, odnosno 

iznad ili ispod površine zemlje unutar obuhvata Plana kojima se mijenja stanje u prostoru moraju 

biti u skladu s odredbama ovog Plana, prostornim planovima šireg područja, te posebnim 

uvjetima utvrđenim na temelju zakona i drugih propisa. 

10


1. UVJETI ODREĐIVANJA NAMJENE POVRŠINA 

(1) Organizacija i namjena površina detaljno je obrađena u tekstualnom i grafičkom dijelu 

Plana, te odredbama za provođenje. 

(2) Namjena površina temelji se na generalnoj namjeni prostora utvrđenoj prostornim 

planovima šireg područja, smjernicama za izradu Plana i posebnim uvjetima građenja, a 

primjenjena terminologija sukladna je zakonskoj regulativi u vremenu donošenja ovog Plana. 

(3) Detaljna namjena površina definirana je grafičkim prikazom (list broj 1 – Detaljna 

namjena površina) i tekstualnim odredbama ovog Plana. 

(4) Područje Plana namjenski je podijeljeno u više zona: zonu prometnih površina 

(županijska cesta, površina rezervirana za proširenje prometnice, sabirna ulica, ulice, parkirališta, 

pješačke staze i kolno-pješačke površine), zonu stambene namjene, zonu mješovite namjene – 

pretežito poslovna, zonu mješovite namjene – pretežito stambena, zonu javne i društvene 

namjene (kultura), zonu sportsko rekreacijske namjene, zonu kupališta i zonu zelenih površina 

( javne zelene površine i zaštitne zelene površine). 

2. DETALJNI UVJETI KORIŠTENJA, UREĐENJA I GRADNJE 

GRAĐEVINSKIH ČESTICA 

(1) Potrebni elementi za uvjete korištenja, uređenja, zaštite površina i gradnje građevnih 

čestica i građevina unutar obuhvata Plana dani su tabelarno za svaku pojedinu parcelu i 

građevinu. Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina prikazani su grafičkim prikazom (list 

broj 3 – Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina), a uvjeti gradnje grafičkim prikazom (list 

broj 4 – Uvjeti gradnje). 

2.1. VELIČINA I OBLIK GRAĐEVINSKIH ČESTICA (IZGRAĐENOST, 

ISKORIŠTENOST I GUSTOĆA IZGRAĐENOSTI) 

(1) Oblik građevinskih čestica označenih oznakama 1 do 30, ŽC, SU, U(1-5), P, PJ(1-5), 

ZU i Z, prikazan je na grafičkom prikazu (list broj 4 – Uvjeti gradnje) gdje je vidljivo od kojih su 

katastarskih čestica novoformirane parcele nastale. Približna veličina građevnih parcela dana je 

tabelarno (tabela 2), a točno će se utvrditi nakon izrade parcelacionih elaborata u skladu s ovim 

Planom. Za zonu koja je na navedenom grafičkom prikazu označena kao "DETALJ A" i 

prikazana u mjerilu 1:500, granice planiranih građevnih čestica slijede granice katastarskih 

čestica i vlasnička razgraničenja (ograde) na terenu. 

(2) Za parcele unutar Plana izračunati su maximalni brojčani prostorni pokazatelji kig; 

kis; Kis; Gig i prikazani tabelarno za pojedine parcele (tabela 1). Definicije prostornih pokazatelja 

i način obračuna definirani su točkom 04 općih odredbi ovog Plana. 

11


Tabela 1 

OZNAKA 

PARCELE 

POVRŠINA 

PARCELE 

(cca m 2 ) 

1 1115 0,30 1,20 

2 1176 0,30 1,20 

3 765 0,25 0,75 

4 765 0,25 0,75 

5 771 0,25 0,75 

6 771 0,25 0,75 

7 361 0,30 0,60 

8 1177 0,18 0,30 

9 487 0,40 0,80 

10 98 0,87 1,75 

11 43 0,95 1,90 

12 193 0,40 0,80 

13 243 0,61 1,20 

14 270 0,40 0,80 

15 231 0,73 1,20 

16 1120 0,18 0,30 

17 330 0,40 0,80 

18 334 0,40 0,80 

19 330 0,40 0,80 

20 438 0,30 0,60 

21 3267 0,50 0,70 

22 1949 0,40 0,60 

23 2024 0,40 0,60 

24 2587 0,40 0,60 

25 4661 - - 

26 22333 0,04 0,06 

27 39 0,50 0,50 

28 2187 - - 

29 3978 0,015 0,015 

30 17243 - - 

R3 20949 - - 

ŽC -- - - 

SU 1300 - - 

U1 1057 - - 

U2 652 - - 

U3 415 - - 

U4 941 - - 

U5 1182 - - 

P 353 - - 

PJ1 431 - - 

PJ2 666 - - 

PJ3 230 - - 

PJ4 22 - - 

PJ5 281 - - 

ZU 1985 - - 

Z 41541 - - 

kig kis Kis Gig 

0,78 0,38 

12


2.2. VELIČINA I POVRŠINA GRAĐEVINA (MAKSIMALNA 

POVRŠINA GRAĐEVINE U ODNOSU NA POVRŠINU PARCELE, VISINA 

I BROJ ETAŽA) 

(1) Veličine građevina unutar obuhvata Plana prikazani su tabelarno (tabela 2) za svaku 

pojedinu građevinu. 

(2) Na parcelama je moguća gradnja više građevina povezanih u funkcionalnu cjelinu. 

U smislu ovih Odredbi, maksimalna površina građevine u odnosu na površinu parcele odnosi se 

na sve građevine izgrađene na parceli (osnovna, pomoćne i gospodarske građevine) stambene, 

mješovite, poslovne ili društvene (javne) namjene bilo da su povezane u jednu fizičku cjelinu, 

bilo da su izgrađene kao zasebne građevine. 

(3) Na području obuhvata Plana zatečene su građevine stambene, društvene (javne), 

ugostiteljske i mješovite namjene , te pomoćne građevine (nadstrešnice, spremišta, drvarnice i 

slično). Planom se predviđa uklanjanje zatečenih građevina koje se svojim položajem, namjenom 

i oblikovanjem ne mogu uklopiti u postavke i ciljeve planiranja prostora unutar ovog Plana. 

Građevine koje se planiraju ukloniti označene su u grafičkom prikazu ovog Plana (list broj 4). 

Zatečene građevine koje se planiraju zadržati mogu se sanirati unutar zatečenih gabarita ili 

rekonstruirati uz mogućnost dogradnje i nadogradnje. Za građevine koje su izgrađene bez 

građevnih dozvola, a ovim Planom predviđeno je njihovo zadržavanje u zatečenim gabaritima ili 

određena mogućnost rekonstrukcije, moguće je temeljem ovog Plana ishoditi potrebne dozvole. 

Uvjeti korištenja, uređenja, zaštite i gradnje označeni su u grafičkim prikazima ovog Plana (list 

broj 3 i 4). 

(4) Unutar obuhvata Plana uz zadržavanje postojećih građevina stambene namjene 

predviđena je izgradnja 6 novih građevina mješovite namjene, 6 novih građevina stambene 

namjene, 3 nove građevine javne namjene, 4 građevine smještene unutar parcela parka skulptura 

i 1 građevine smještene unutar parcele sportsko rekreacione namjene. 

(5) Broj etaža zatečenih i planiranih građevina definiran je posebno za svaku građevinu 

i prikazan je u tabeli 2. 

(6) Sve građevine unutar obuhvata Plana mogu imati podrum ili podzemnu etažu. 

(7) Visina građevina u metrima je različita za svaku pojedinu građevinu i prikazana je u 

tabeli 2. Ovim Planom za pojedine građevine određena je najviša visina pročelja do vijenca, 

mjereno od najniže kote uređenog terena uz pročelje građevine do donjeg ruba vijenca, a za 

pojedine određena je i maksimalna ukupna visina građevine, mjereno od najniže kote uređenog 

terena uz pročelje građevine do vrha najviše krovne plohe. 

(8) Planirane građevine stambene namjene na parcelama 16 – 20 planirane su kao 

građevine s jednostrešnim krovnim plohama, a moguća je i izvedba ravnog krova, uz slijedeće 

uvjete: 

- najveći dozvoljeni broj etaža propisan ovim Planom ostaje isti; 

- najveća dozvoljena visina pročelja građevine i ukupna visina građevine propisana ovim 

Planom ostaje ista; 

- ukupna površina zatvorenog i/ili natkrivenog dijela etaže s ravnim krovom može iznositi 

do 55% površine prizemlja, pri čemu zatvoreni dio mora biti povučen najmanje l,5m u 

odnosu na uzdužna pročelja zgrade; 

- pod prizemlja može biti najviše 0,5m iznad najniže kote zaravnatog terena oko zgrade; 

(9) Sve prizemne građevine planirane ovim Planom imaju jednostrešne ili ravne 

krovove. 

13


Tabela 2 

OZNAKA 

PARCELE 

POVRŠINA 

PARCELE 

(cca m 2 ) 

NAMJENA PARCELE I GRAĐEVINE NA 

PARCELI 

MAKSIMALNA 

IZGRAĐENOST 

PARCELE 

E 

MAKSIMALNI 

BROJ ETAŽA 

PROČELJA 

DO 

VIJENCA 

V VISINA(m) 

UKUPNA 

DO 

SLJEMENA 

1 1115 

MJEŠOVITA NAMJENA – 

PRETEŽITO POSLOVNA 

30 % 2 (P+1) 6,5 - 

2 1176 


PRETEŽITO POSLOVNA 

30 % 2 (P+1) 6,5 - 

3 765 


PRETEŽITO STAMBENA 

25 % 2 (P+1) 6,5 - 

4 765 



25 % 2 (P+1) 6,5 - 

5 771 



25 % 2 (P+1) 6,5 - 

6 771 



25 % 2 (P+1) 6,5 - 

7 361 STAMBENA NAMJENA 30 % 2 (P+Pks) 4,5 6,5 

8 1177 STAMBENA NAMJENA 18 % 2 (P+1) 6,5 

9 487 STAMBENA NAMJENA 40 % 

3 (P+2) 

(zatečeno) 8,0 

10 98 STAMBENA NAMJENA 87 %(zatečeno) 2 (P+1) 6,5 



13 243 STAMBENA NAMJENA 61 %(zatečeno) 

3 (P+2) 

(zatečeno) 8,0 



16 1120 STAMBENA NAMJENA 18 % 2 (P+Pks) 3,5 5,5 

17 330 STAMBENA NAMJENA 130 m 2 

2 (P+Pks) 3,5 5,5 


2 (P+Pks) 3,5 5,5 


2 (P+Pks) 3,5 5,5 


2 (P+Pks) 3,5 5,5 

21 3267 STAMBENA NAMJENA 

JAVNA I DRUŠTVENA 

50 %(zatečeno) 2 (P+1) 6,5 

22 1949 NAMJENA - KULTURA 

( radionice i spremišta) 


40 % 2 (P+Pks) 3,5 5,5 

23 2024 NAMJENA – KULTURA 

( muzej na otvorenom) 


50 % 2 (P+Pks) 3,5 5,5 


(multimedijalna dvorana) 


40 % 2 (P+1) 7,0 10,0 


( park skulptura) 


- - - - 

26 22333 NAMJENA – KULTURA 

( park skulptura) 

- - - - 

A – ulazni objekt s caffe barom 110 m 2 

1 (P) 3,5 3,5 

14


OZNAKA 

PARCELE 

POVRŠINA 

PARCELE 

(cca m 2 ) 

B – prodajna galerija 60 m 2 

C – muzej 600 m 2 

D - garaža 55 m 2 

NAMJENA PARCELE I GRAĐEVINE NA PARCELI 

MAKSIMALNA 

IZGRAĐENOST 

PARCELE 

1 (P) 3,5 3,5 

2 (P+1) 6,5 

1 (P) 3,5 3,5 

E 

MAKSIMALNI 

BROJ ETAŽA 

PROČELJA 

DO 

VIJENCA 

V VISINA (m) 

UKUPNA 

DO 

SLJEMENA 

27 39 TRAFOSTANICA 20 m 2 

SPORTSKO REKREACIJSKA 

1 (P) 3,5 

28 2187 

NAMJENA 

R1 – SPORT 

R2 - REKREACIJA 


NAMJENA 

- - - - 

29 3978 R1 – SPORT 

R2 – REKREACIJA 

E – građevina s pratećim sadržajima 60 m 2 


1 (P) 3,5 3,5 

30 17243 

NAMJENA 

R1 – SPORT 

R2 – REKREACIJA 

- - - - 

R3 20949 


NAMJENA - KUPALIŠTE 

- - - - 

ŽC - ŽUPANIJSKA CESTA - - - - 

SU 1300 SABIRNA ULICA - - - - 

U1 1057 ULICA - - - - 

U2 652 ULICA - - - - 

U3 415 ULICA - - - - 

U4 941 ULICA - - - - 

U5 1182 ULICA - - - - 

P 353 JAVNO PARKIRALIŠTE - - - - 

PJ1 431 PJEŠAČKA STAZA - - - - 




PJ5 281 PJEŠAČKA STAZA 

POVRŠINA REZERVIRANA 

- - - - 

ZU 1985 ZA PROŠIRENJE 

PROMETNICE 

Z 41541 

ZAŠTITNE ZELENE 

POVRŠINE 

2.3. NAMJENA GRAĐEVINA 

(1) Namjena građevina unutar obuhvata Plana prikazana je na grafičkom prikazu (list 

broj 4) i tabelarno (tabela 2). Unutar obuhvata Plana uz zadržavanje 9 postojećih građevina 

stambene namjene, predviđena je izgradnja 6 novih građevina mješovite namjene, 6 novih 

građevina stambene namjene, 3 nove građevine javne namjene, 4 građevine smještene unutar 

parcela parka skulptura i 1 građevine smještene unutar parcele sportsko rekreacione namjene. Na 

15


parcelama se osim građevina osnovne namjene mogu nalaziti i pomoćne građevine koje s 

osnovnom namjenom čine funkcionalnu cjelinu. 

(2) Sve građevine stambene namjene unutar obuhvata ovog Plana (parcele 7- 21) mogu 

u svom sastavu imati samo stambenu namjenu i do tri samostalne cjeline. 

(3) Na parcelama 1 i 2 planira se građenje građevina mješovite namjene – pretežito 

poslovnih. To su građevine u kojima je više od 70 % građevine poslovne namjene (ugostiteljske, 

turističke, trgovačke, uslužne i zanatske). 

(4) Na parcelama 3 do 6 planira se građenje građevina mješovite namjene – pretežito 

stambenih. To su građevine u kojima je više od 70 % građevine stambene namjene, au njima je 

moguće obavljati i određene poslovne djelatnosti (ugostiteljske, turističke, trgovačke, uslužne i 

zanatske). 

U građevinama mješovite namjene mogu se 

graditi i otvarati poslovni prostori (lokali) odnosno obavljati djelatnosti – kako slijedi: 

a) trgovina (prehrana, mješovita roba, tekstil, odjeća, obuća, kožnata galanterija, 

papirnica, proizvodi od plastike, pletena roba, tehnička roba, pokućstvo, cvijeće, 

svijeće, suveniri, rezervni dijelovi za automobile i poljodjelske strojeve, 

poljodjelske potrepštine i sl.), 

b) ugostiteljstvo i turistički smještaj (buffet, snack-bar, kavana, slastičarnica, 

pizzeria, restoran, catering, sobe i apartmani u domaćinstvu, te u poslovnostambenoj 

zgradi: guest house, pansion, apart-hotel, hotel i dr.), 

c) zanatstvo i osobne usluge (krojač, obućar, fotograf, zdravstvene usluge, usluge 

rekreacije, proizvodno zanatstvo i sl.), 

d) ostalo (odvjetništvo, uredi i predstavništva poduzeća, intelektualne usluge i sl.). 

(5) Na parcelama 22, 23 i 24 planira se građenje građevina javne namjene (kultura). 

Na parceli 22 planirane su radionice za umjetnike i spremišta, na parceli 23 biti će muzej na 

otvorenom, a parcela 24 planirana je za izgradnju multimedijalne dvorane. 

(6) Parcela 25 je parcela planirana za proširenje parka skulptura, a na parceli 26 je 

postojeći park skulptura kipara Dušana Džamonje. Unutar postojećeg parka skulptura planirana 

je izgradnja građevina na posebno označenim mjestima u grafičkom prikazu ovog Plana (list broj 

4) – ulaznog objekta s caffe barom, prodajne galerije, muzeja i garaže. 

(7) Na parceli 29 planiranoj za sport i rekreaciju može se izgraditi građevina s pratećim 

sadržajima (sanitarije, spremište pribora za čišćenje, tuševi, 

oprema za iznajmljivanje, prostor čuvara i sl.) u okviru koje može biti i prostor za 

ugostiteljsku namjenu. Ista se građevina može koristiti i kao građevina u funkciji kupališta (R3) 

koje graniči s tom parcelom na zapadu. 

(8) Na ostalim parcelama planiranim za sportsko rekreacijsku namjenu, kupališta i 

zelene površine ne planira se građenje čvrstih objekata. Unutar tih parcela moguće je izvoditi 

potporne zidove koje uvjetuje uređenje terena, pješačke staze ili popločenja za druge potrebe, 

postavljati objekte urbane opreme (klupe, stolovi, koševi, rasvjetna tijela i slično) , te po potrebi 

privremene objekte (kiosci, štandovi, montažne tribine, kabine s kemijskim WC-ima i slično), 

pokretne naprave i druge konstrukcije privremenih obilježja, a sve u skladu s posebnom 

Odlukom Općine Vrsar, zakonom i ostalim propisima. 

Svaki pojedini kiosk ili pokretna naprava, kao i grupa kioska, mora biti smještena 

tako da ni u kojem pogledu ne umanjuju preglednost prometa, ne ometa promet pješaka i vozila, 

ne narušava izgled prostora, ne otežava održavanje i korištenje postojećih pješačkih, prometnih i 

komunalnih građevina i površina. 

16


(9) Sve zatečene građevine koje se temeljem odredbi Plana mogu sanirati ili 

rekonstruirati, trebaju zadržati zatečenu namjenu. 

(10) Neizgrađene dijelove parcela treba ozeleniti. 

(11) Parcela R3 je parcela namijenjena ovim planom kao kupalište. Dio parcele 

kupališta može se koristiti kao uređena, a dio kao prirodna plaža. 

(11) Parcela označena oznakom ŽC je županijska cesta koja prolazi iz istočnu granicu 

obuhvata Plana, ZU je površina uz županijsku cestu planirana za proširenje prometnice (pješačka 

staza, biciklistička staza), SU je sabirna ulica, U su ulice, PJ su pješačke staze, a oznakom R 

označena je kolno pješačka - režimska površina kojom se kroz park skulptura pristupa stambenoj 

građevini umjetnika. Oznakom Z označene su parcele zaštitnog zelenila, a oznakom Z1 

označene su parcele javnih zelenih površina (park). 

(12) Parcela označena oznakom TS je postojeća trafostanica kojoj se Planom 

omogućava rekonstrukcija. 

2.4. SMJEŠTAJ GRAĐEVINA NA GRAĐEVNOJ ČESTICI 

(1) Planirane nove građevine, zatečene građevine koje se planiraju zadržati uz sanaciju 

ili rekonstruirati treba locirati unutar površina označenih kao gradivi dio parcele u grafičkom 

prikazu Plana (list broj 4). 

(2) Građevine na parcelama 1, 2, 3, 4, 5, 6, 16 i 24 su slobodnostojeće. Sve ostale 

zatečene i planirane građevine su poluugrađene ili ugrađene (čine niz). 

(3) Regulacijski i građevni pravac građevnih parcela 7, 9, 10, 11, 12, 13 i 21 poklapa 

se s granicom građevne čestice prema prometnici. Izvan građevnog pravca mogu se izvoditi 

krovni vijenci širine do 40 cm. 

(4) Određene su granice gradivog dijela čestice za svaku građevnu parcelu i određen 

obvezni građevni pravac kao i minimalne udaljenosti novih građevina i dijelova građevina od 

granice parcele. Građevni pravac određuje obveznu liniju izgradnje građevine. Izvan građevnog 

pravca kod novih građevina mogu biti krovni vijenci širine do 40 cm. Niti jedna građevina ne 

smije biti udaljena od granice parcele manje od 3,0 metra (računajući najistaknutiji dio 

građevine) ako to Planom nije predviđeno i posebno označeno. Na zatečenim dijelovima 

građevina bližim granicama parcele od 3 metra ne smiju se otvarati otvori , osim ako parcela 

graniči s postojećim ili planiranim prometnim površinama ili površinama zaštitnog ili javnog 

zelenila. 

(5) U pojasu između regulacijskog i građevnog pravca mogu se izvoditi popločenja, 

parkirališta, staze, prostor za držanje posuda za otpatke i komunalne instalacije za potrebe 

građevine (vodovodni priključak, kanalizacijski priključak, priključak na NN mrežu, telefonski 

priključak, priključak na plinsku mrežu i sl.). 

17


2.5. OBLIKOVANJE GRAĐEVINA 

(1) Uvjeti za arhitektonsko oblikovanje utvrđeni su poštujući maksimalno zahtjeve 

namjene, te prirodne karakteristike i zahtjeve područja. 

(2) Građevine se grade od tradicionalnih materijala, u skladu s lokalnim tradicijskim 

oblicima, bojama i materijalima. 

(3) Horizontalni i vertikalni gabariti građevina, te oblikovanje pročelja i krovišta 

moraju biti usklađeni s elementima arhitekture karakterističnim za područje naselja Vrsar. 

(4) Elementi oblikovanja navedeni za građevine osnovne namjene primjenjuju se i za 

pomoćne građevine. 

(5) Kao način tumačenja za uspostavljene kriterije zaštite ambijentalnih vrijednosti, 

određuju se slijedeći prevladavajući tradicionalni oblici, te mjere i postupci oblikovanja objekata 

i njihovih detalja: 

a) organsko jedinstvo kuće od temelja, preko zida pa do krova, 

b) tradicionalna tipologija karakterističnih detalja ili logično i skladno prilagođavanje tih 

detalja - dimnjaka, luminara, oluka, zidnih istaka, konzolica, baladura, ograda, 

kamenih okvira itd; 

c) uspravan prozor karakterističnih proporcija i manjih dimenzija širine 0,8-1,0 (1,1) m, 

visine 1,0-1,3 (1,6) m kao mjerodavna veličina tj. proporcijska baza prema kojoj se 

usklađuju dimenzije otvora i elemenata pročelja; 

d) grilje ili škure kao vanjski zatvori na prozorima i balkonskim vratima; 

e) suzdržanost u primjeni balkona: konzolni istak balkona do 1,5 m; 

f) ogradni zidovi terasa u ravnini pročelja bez korištenje ogradnih «baroknih» stupica 

(npr. «balustrada» na novim građevinama); 

g) oprezna primjena lukova i svodova, ravni luk, plitki segmentni luk; 

h) kamenom zidana pročelja, kamenom obuhvaćeni volumeni, a ne plohe; 

i) ožbukana pročelja s kamenim okvirima otvora; 

j) poravnato lice kamenih zidova pročelja, slojni i miješani slojni vezovi; 

k) poravnate fuge bez isticanja; 

(6) Krovišta su kosa, dvostrešna, jednostrešna ili višestrešna, nagiba 18-25° stupnjeva, 

pokrivena crijepom: kupa kanalica, mediteran ili sličan crijep. Zabranjuje se uporaba 

lima ili valovitog salonita u bilo kojoj boji. 

(7) Krovni vijenac je armiranobetonski ili kameni s uklesanim žlijebom na kamenim 

konzolama istaknut od 0,20 m do 0,40 m od ravnine pročelnih zidova zgrade. Vijenac je moguće 

izvesti i kao prepust crijepa. U ovom drugom slučaju vijenac je minimalan. Preporuča se 

izvedba vijenca u skladu s lokalnim tradicijskim rješenjima. Krovni prepust na zabatu može biti 

istaknut do 0,1 m. 

(8) Krovna ploha kosog krova, od sljemena do vijenca mora biti ujednačenog nagiba. 

Nije dozvoljena izgradnja nadozidanih krovnih prozora, odnosno krovnih kućica (luminala). Kod 

oblikovanja stambenog potkrovlja treba se pridržavati slijedećih pravila: 

a) prozori stambenog potkrovlja mogu biti izvedeni na zabatnom zidu ili u ravnini 

krovne plohe; 

b) stambeno potkrovlje može imati loggiu, otvorenu terasu, ili izlaz na balkon samo na 

zabatu; 

c) iznimno, moguće je izvesti centralni «belvedere» unutar srednje trećine krovne plohe, 

kao nenatkrivenu, poluutvorenu, ili natkrivenu terasu stambenog potkrovlja, bez 

konzolnog isticanja u odnosu na ravninu pročelja. 

(9) Unutar obuhvata Plana za sve građevine moguća su i arhitektonska rješenja u kojima 

se, polazeći od izvornih vrijednosti graditeljske baštine sredine, a ne preuzimajući izravno 

18


tradicionalne oblike i estetiku, ostvaruju nove vrijednosti koje predstavljaju logičan kontinuitet u 

povijesnom razvoju arhitekture. Dozvoljava se uporaba ravnog krova. 

(10) Građevine javne i društvene namjene mogu imati krovne plohe izvedene kao ravni 

krov ili krov blagog nagiba ovisno o vrsti pokrova i oblikovanju građevine. 

2.6. UREĐENJE GRAĐEVNE ČESTICE 

(1) Sve građevne čestice unutar obuhvata Plana moraju imati izravni kolni pristup na 

javnu prometnu površinu. Visinske kote prilaza pojedinim građevnim česticama treba prilagoditi 

niveleti prilazne javne prometne površine. 

(2) Izgradnja ograda oko pojedinačnih građevinskih čestica, ako se izvodi, treba biti 

sukladna tradicijskom načinu građenja. Preporuča se visina ograde do 1,5 m visine u kombinaciji 

kamena, betona ili slično u donjoj polovici, a metala i bilja (živica) u gornjoj polovici ograde. 

Također se mogu se izvoditi i visoki kameni ili žbukani ogradni zidovi osobito zatečenim 

građevinskim sklopovima. Nisu dozvoljene montažne ograde od armiranog (prefabriciranog) 

betona. Kod uličnih ograda potrebno je osigurati preglednost pristupa. U uličnoj ogradi treba 

osigurati otvore za kolni i pješački pristup parceli. 

(3) Prilazi građevinama i površinama javne i društvene namjene moraju biti izvedeni u 

skladu s odredbama Pravilnika o osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i 

smanjene pokretljivosti („Narodne novine”, broj 151/05 i 61/07). 

(4) Na građevnim česticama javne namjene projektnom dokumentacijom planirat će se 

interne prometnice koje moraju omogućiti kružni tok prometa unutar građevne čestice, te 

protupožarnu zaštitu i evakuaciju u skladu s propisima. 

(5) Smještaj vozila na građevnim česticama novih građevina treba osigurati na parceli, u 

garaži koja se gradi u sklopu građevine ili kao pomoćna građevina, odnosno na dijelu parcele 

uređenom za tu svrhu. Zatečene građevine koje u građevini ili na parceli nemaju osiguran 

parkirališni prostor, mogu za smještaj vozila koristiti planirana javna parkirališta. 

(6) Površine za parkiranje na svim građevnim česticama unutar obuhvata Plana potrebno 

je izvesti kao asfaltirane površine ili površine završno obrađene nekim drugim materijalom, 

dimenzionirane za odgovarajuća vozila, prema pravilima struke. 

(7) Nad površinama za parkiranje moguća je gradnja zaštitnih nadstrešnica od laganih, 

prozračnih materijala. 

(8) Kod građevina stambene namjene, javne namjene i građevina koje u svom sastavu 

imaju poslovni prostor , na parceli treba osigurati odgovarajući broj parkirališta ovisno o 

namjeni, a sve u skladu s važećim propisima. 

• Dimenzije parkirališnog mjesta: 

- standarno parkirališno mjesto 5,50 x 2,50 m 

- parkirališno mjesto za invalide 5,00 x 3,00-3,50 m 

• Na parkiralištima je potrebno osigurati: 

- određeni broj parkirališnih mjesta za posjetitelje, 

- određeni broj parkirališnih mjesta za zaposlenike - korisnike građevina, 

- određeni broj parkirališnih mjesta za osobe s invaliditetom i smanjenom pokretljivosti. 

(9) Najmanji broj parkirališnih mjesta određuje se za građevine stambene namjene, 

građevine mješovite i javne namjene (prema djelatnosti koja se u građevini nalazi) u skladu sa 

slijedećom tablicom: 

19


Namjena zgrade Broj mjesta na Potreban broj mjesta 

Obiteljske stambene zgrade 100m 2 BRP 1,0 

Obiteljske stambene zgrade Jedna stambena jedinica 1,0 

Zgrade mješovite namjene 75m 2 BRP 1,0 

Zgrade mješovite namjene Jedna 

stambena/smještajna 

jedinica 

1,0 

Obiteljski pansion ili 75m 

obiteljski hotel 

2 BRP 1,0 

Obiteljski pansion ili Jedna smještajna 1,0 

obiteljski hotel 

jedinica 

Zdravstvene ustanove 100 m 2 korisnog 

prostora 

1 

Kultura i fizička kultura 100 m 2 korisnog 

prostora 

0,5 

Uprava i administracija 100 m 2 korisnog 

prostora 

1 

Poslovanje (uredi, 100 m 

kancelarije, biroi i si.) 

2 korisnog 1,5 

prostora 

Usluge 100 m 2 korisnog 

prostora 

1,5 

Trgovina 100 m 2 korisnog 

prostora 

1,5-2,5 

Ugostiteljstvo 100 m 2 korisnog 

prostora 

4,0 

Ugostiteljstvo jedan stol 1,5 

Banka, pošta 100 m 2 korisnog 

prostora 

2,5 

Hoteli (u naselju) 100 m 2 korisnog 

prostora 

2,5 

Hoteli (u naselju) 1 krevet 0,5 

(10) Na parceli je potrebno osigurati mjesto za odlaganje otpada, lako pristupačno 

vozilima za odvoz smeća. 

(11) Neizgrađene površine svih građevnih čestica potrebno je urediti kao parkovne zelene 

površine, u pravilu, autohtonim vrstama parkovnog bilja. Postojeće kvalitetno bilje na građevnim 

česticama potrebno je u najvećoj mogućoj mjeri sačuvati i inkorporirati u novo uređenje zelenih 

površina na građevnim česticama. 

(8) Zelene i ostale neizgrađene površine na građevnim česticama javne i sportsko 

rekreacione namjene potrebno je po potrebi opremiti odgovarajućim elementima urbane opreme 

(klupe, koševi za otpatke i slično). 

20


3. NAČIN OPREMANJA ZEMLJIŠTA PROMETNOM, ULIČNOM, 

KOMUNALNOM I TELEKOMUNIKACIJSKOM INFRASTRUKTURNOM 

MREŽOM 

(1) Način opremanja zemljišta prometnom, uličnom, komunalnom i telekomunikacijskom 

infrastrukturnom mrežom utvrđen je ukupnim odredbama ovoga Plana, u skladu s posebnim 

uvjetima građenja nadležnih pravnih osoba uz primjenu odgovarajućih propisa. 

(2) Prikaz javnih prometnih površina i infrastrukture u grafičkim prikazima Plana temelji 

se na odredbama važećih Pravilnika, a mjesta i način priključenja građevina, odnosno građevnih 

čestica na prometnu, uličnu, komunalnu i telekomunikacijsku infrastrukturnu mrežu određeni su 

odgovarajućim kartografskim prikazima. Konačna rješenja definirat će se u postupku ishođenja 

zakonom propisanih odobrenja za građenje prometnica i infrastrukture. 

(3) Trase koridora i uređaja komunalne i telekomunikacijske infrastrukture postavljene su 

načelno. Konačni smještaj dat će se idejnim rješenjima i glavnim , odnosno izvedbenim 

projektima, pa se Planom omogućavaju odstupanja od trasa u grafičkim prikazima prema 

konkretnim zahtjevima i posebnim uvjetima nadležnih pravnih osoba. 

3.1. UVJETI GRADNJE, REKONSTRUKCIJE I OPREMANJA 

CESTOVNE I ULIČNE MREŽE 

(1) Mjesto i način opremanja zemljišta cestovnom i uličnom infrastrukturnom mrežom 

prikazani su grafičkim dijelom Plana koji utvrđuje uvjete gradnje javnih prometnih površina, a 

opisani su i u odgovarajućem poglavlju tekstualnog dijela koji obrađuje problematiku prometa. 

(2) Građevnu česticu prometne površine čine: nasipi, usjeci, zasjeci, potporni zidovi, 

obložni zidovi, rigoli, bankine, pješačke površine i kolnik prometnice. 

(3) Glavne prometnice su u grafičkom prilogu prikazane sa svojim planiranim 

koridorima. Presjeci koji su dati u planiranim koridorima su maksimalni poprečni profili 

prometnica. 

(4) Izgradnju nove i rekonstrukciju postojeće cestovne i ulične mreže unutar obuhvata 

Plana moguće je izvoditi u fazama, uz osiguravanje funkcioniranja svih vrsta prometa. 

(5) Nivelete prometnica postaviti tako da se zadovolje tehničko estetski uvjeti, uskladiti ih 

sa budućim građevinama u visinskom smislu, te objektima koji postoje na terenu. 

(6) Pri projektiranju prometnica i raskrižja unutar obuhvata Plana potrebno je pridržavati 

se zakona, drugih propisa i normi. U slučaju promjene propisa i normi, pri provedbi Plana 

primjenjivat će se važeći propis. 

(7) Rekonstrukcija postojećih i izgradnja novih prometnih površina izvodi se prema 

projektnoj dokumentaciji, uz potrebnu rekonstrukciju komunalne infrastrukturne mreže, te 

paralelnu izradu katastra infrastrukture. 

21


3.1.1. Glavne gradske ulice i ceste nadmjesnog značenja (elementi trase i mjesta priključka 

prometnica manjeg značaja) 

(1) Glavna gradska ulica (županijska cesta) koja se djelomično nalazi unutar obuhvata 

Plana prikazana jeu kartografskom prikazu 2A. 

(2) Mjesto priključka prometnice manjeg značaja –sabirne ulice, koja se Planom predviđa 

kao pristupna ulica do novih ulica, te time i novih ili postojećih građevnih čestica određeno je 

kartografskim prikazom 2A. Elementi raskrižja definirani su Planom, a pobliže će se utvrdi 

projektnom dokumentacijom koja će se temeljem Plana, a u skladu s važećim propisima i 

normativima izraditi za potrebe zakonom propisanih odobrenja za građenje prometnica. 

(3) Kolnik je dimenzioniran za teški promet vozila, a rubnjaci su u pravilu skošeni zbog 

potreba privremenog zaustavljanja vozila i manipulacijskih prostora. Gornji sloj kolnika se izvodi 

od asfalta. 

(4) Minimalni poprečni nagib prometnice iznosi 2,5% u pravcu do najviše 5% u krivini. 

(5) Osim novog raskrižja kojim se sabirna ulica priključuje na županijsku cestu, na toj su 

cesti planirana i dva priključka za pristup u park skulptura koja već postoje na terenu. Priključke 

je potrebno rekonstruirati u skladu s važećim propisima . 

3.1.2. Gradske i pristupne ulice (situacijski i visinski elementi trasa i križanja i poprečni 

profili s tehničkim elementima) 

(1) Postojeće i planirane gradske (sabirne) i pristupne ulice označene su kartografskim 

prikazom 2A i označene karakterističnim poprečnim presjecima. 

(2) Nove ulice imaju kolnik dimenzioniran za teški promet vozila, rubnjaci su u pravilu 

skošeni zbog potreba privremenog zaustavljanja vozila i manipulacijskih prostora. Gornji sloj 

kolnika se izvodi od asfalta. 

(3) Minimalni poprečni nagib prometnice iznosi 2,5% u pravcu do najviše 5% u krivini. 

(4) Poprečni profili novih ulica definirani su Planom, a pobliže će se odrediti projektnom 

dokumentacijom koja će se temeljem Plana, a u skladu s važećim propisima i normativima 

izraditi za potrebe zakonom propisanih odobrenja za građenje prometnica. 

3.1.3. Površine za javni prijevoz (pruge i stajališta) 

(1) Unutar obuhvata Plana, uz županijsku cestu, zatečeno je autobusno stajalište za 

lokalne autobusne pruge (Vrsar – Poreč), za autobuse koji dolaze iz smjera Poreča. Na drugoj 

strani županijskoj ceste, izvan obuhvata Plana, ali na samoj granici te time utječe na prometno 

rješenje, smješteno je drugo autobusno stajalište, za autobuse koji dolaze iz smjera Vrsara. 

(2) Planom se predviđa izmještanje zatečenih površina za javni prijevoz i njihovo 

dimenzioniranje u skladu sa važećim propisima. Položaj novog autobusnog stajališta koje se 

nalazi unutar obuhvata Plana prikazan jeu kartografskom prikazu 2A. Na istoj karti prikazan je i 

predviđeni položaj novog autobusnog stajališta na drugoj strani ceste, izvan obuhvata Plana. 

(3) Točan položaj novih autobusnih stajališta pobliže će se odrediti projektnom 

dokumentacijom koja će se temeljem Plana, a u skladu s važećim propisima i normativima 

izraditi za potrebe zakonom propisanih odobrenja za građenje raskrižja nove sabirne ulice i 

županijske ceste 

22


3.1.4. Javna parkirališta (rješenje i broj mjesta) 

(1) Planom se predviđaju dvije javne površine za promet u mirovanju, svaka s 10 

parkirališnih mjesta, koje su namijenjene za korisnike sportsko rekreacionih zona i postojećih 

građevina stambene namjene koje na vlastitim parcelama ne mogu osigurati smještaj vozila. 

(2) Dimenzije parkirališnog mjesta: 

- standarno parkirališno mjesto 5,50 x 2,50 m 

- parkirališno mjesto za invalide 5,00 x 3,00-3,50 m 

(3) Na parceli ulice oznake U5 također je planiran određeni broj parkirališnih mjesta za 

automobile i autobuse, što je prikazano kartografskim prikazom 2A. To je ulica namijenjena za 

pristup parku skulptura i građevini javne namjene - muzej na otvorenom. 

(4) Odredbama ovog Plana, osim planiranih javnih parkirališta, promet u mirovanju 

potrebno je rješavati na svim novim građevnim česticama osnovne namjene. Kod postojećih 

građevnih čestica planira se rješavanje prometa u mirovanju na parceli gdje god je to moguće. 

(5) Smještaj vozila na parcelama osnovne namjene planira se unutar granica građevnih 

čestica, u garažama i parkiralištima. Najmanji broj parkirališnih mjesta određuje se za građevine 

stambene namjene, građevine mješovite i javne namjene (prema djelatnosti koja se u građevini 

nalazi) u skladu sa tablicom koja se nalazi u poglavlju 2.6. (Uređenje građevnih čestica) ovih 

Odredbi. 

(6) Nad površinama za parkiranje moguća je gradnja zaštitnih nadstrešnica od laganih, 

prozračnih materijala. 

3.1.5. Javne garaže (rješenje i broj mjesta) 

(1) Planom se ne predviđaju javne garaže, već je smještaj vozila potrebno osigurati na 

parcelama osnovne namjene, unutar građevnih čestica – u garažama i parkiralištima, u skladu sa 

ukupnim odredbama ovoga Plana. 

3.1.6. Biciklističke staze 

(1) Na području obuhvata Plana nema posebno označenih površina namijenjenih za 

biciklističke staze, ali se prilikom projektiranja pješačkih površina veće širine može planirati da 

se jedan njen dio koristi kao biciklistička staza. Isto tako biciklistička staza može se smjestiti i 

unutar Planom predviđene površine rezervirane za proširenje prometnice, koja se nalazi uz 

županijsku cestu, a detaljnije će se odrediti projektnom dokumentacijom. 

3.1.7. Trgovi i druge veće pješačke površine 

(1) Na području obuhvata Plana nisu predviđeni trgovi. 

(2) Unutar obuhvata Plana nalazi se pet parcela planiranih kao pješačke površine koje 

služe za pristup do građevnih čestica namijenjenih za javne sadržaje, sportsko rekreacijske 

sadržaje, kupalište, zaštitne i javne zelene površine. 

23


3.2. UVJETI GRADNJE, REKONSTRUKCIJE I OPREMANJA OSTALE 

PROMETNE MREŽE 

(1) U ovom Planu, izuzev prethodno obrađenih, nisu predviđene ostale prometne mreže. 


TELEKOMUNIKACIJSKE MREŽE 

(1) Projektiranje i izvođenje telekomunikacijske mreže mora biti u skladu sa važećim 

Zakonom o telekomunikacijama i važećim tehničkim propisima i uvjetima iz oblasti 

telekomunikacija. 

(2) Telekomunikcijska mreža izgradit će se kao distribucijska kabelska kanalizacija 

(DTK), prema propisima. U izgrađenu DTK, nadležna pravna osoba s javnim ovlastima uvući će 

odgovarajući telekomunikacijski kabel do kabelskog izvodnog ormara na građevini korisnika. 

(3) Kapacitet TK kanalizacije, tj. broj cijevi mora biti predviđen da zadovolji potrebe TK 

kabela sa svrhom TK priključaka, kao i za uvođenjem KDS i drugih informatičkokomunikacijskih 

sustava u budućnosti. 

(4) Nova mreža se treba graditi u kabelskoj cijevnoj TK kanalizaciji, koja se treba pružati 

duž prometnih i drugih javnih površina. Duž kabelske TK kanalizacije na odgovarajućim 

mjestima se moraju izgraditi kabelski zdenci. Za izgradnju TK kanalizacije, koriste se plastične 

cijevi. 

(5) Planskim rješenjem, na grafičkom prikazu broj 2B, dat je orijentacioni položaj TK 

kanalizacije i mreže dok će se točan položaj mreže i priključaka do građevnih čestica utvrditi 

projektnom dokumentacijom koja će se izrađivati u skladu s propisima i posebnim uvjetima, u 

postupku ishođenja zakonom propisanih odobrenja za građenje infrastrukture i građevina. 

(6) Trasa TK kanalizacije i mreže unutar područja obuhvata DPU-a mora biti odabrana 

tako da uz najmanje troškove obuhvati i omogući kvalitetan podzemni TK priključak za sve 

građevine. 

(7) Za kvalitetan telekomunikacijski priključak građevina, građevine moraju imati 

izgrađenu : 

- telekomunikacijsku instalaciju primjerenu namjeni građevine, 

- priključni telefonski ormar u građevini 

- kvalitetno izvedeno uzemljenje telefonskog ormara 

- privodne cijevi od granice građevinske parcele do telefonskog ormara. 

(8) Trasa TK mreže mora biti u odnosu na ostalu komunalnu infrastrukturu smještena na 

način da su primjenjeni propisi i uvjeti o međusobnim položajnim razmacima, a sa ciljem 

onemogućavanja smetnji i zaštite TK kapaciteta. 

(9) Građevine mješovite i javne namjene trebaju imati unutarnju telekomunikacijsku 

instalaciju primjerenu namjeni, koja uključuje i vodove za antenski sustav i kabelsku televiziju i 

eventualnu računalnu mrežu, s ormarom u kojem će telekomunikacijska instalacija biti 

koncentrirana. 

(10) Priključivanje građevina na javnu telekomunikacijsku mrežu potrebno je provoditi 

prema uvjetima nadležne pravne osobe s javnim ovlastima. 

(11) Pri projektiranju i izgradnji dijelova telekomunikacijske mreže smije se predvidjeti 

uporaba materijala koji su atestirani za ugradnju u javnu telekomunikacijsku mrežu, a prema 

24


uputama za pojedine vrste radova koje je izdala ili prihvatila nadležna pravna osoba s javnim 

ovlastima. 


KOMUNALNE INFRASTRUKTURNE MREŽE I VODOVA UNUTAR 

PROMETNIH I DRUGIH JAVNIH POVRŠINA (OPSKRBA PITKOM 

VODOM, ODVODNJA I PROČIŠĆAVANJE OTPADNIH VODA, 

OPSKRBA PLINOM, ELEKTROOPSKRBA I JAVNA RASVJETA) 

(1) U skladu s posebnim uvjetima koji su zatraženi i dobiveni od nadležnih pravnih osoba 

s javnim ovlastima., riješena je opskrba područja unutar obuhvata Plana pitkom vodom, 

električnom energijom, telekomunikacijskom mrežom, plinom, javna rasvjeta i način postupanja 

s otpadnim vodama. 

(2) Priključivanje građevina na sustav komunalne infrastrukturne mreže i vodova unutar 

prometnih i drugih javnih površina potrebno je provoditi prema uvjetima nadležnih pravnih osoba 

s javnim ovlastima. 

3.4.1. Uvjeti gradnje i rekonstrukcije elektroopskrbe 

(1) Za zonu Plana utvrđena je trasa postojećih vodova i dostavljeni posebni uvjeti 

građenja od strane Hrvatske elektroprivrede d.d. Zagreb, DP Elektroistra Pula, Pogon Poreč koji 

su ugrađeni u tekstualni dio i grafičke prikaze ovog Plana. 

(2) Napajanje za postojeće i planirane građevine osigurava se niskonaponskim kabelima 

tipa PPOOA 4x150 mm2 iz postojeće i planiranih trafostanica TS 10(20)/042 kV unutar obuhvata 

Plana, koje se mogu izvoditi: 

− kao samostojeća građevina na zasebnoj građevnoj čestici, 

− u sklopu planiranih građevina na građevnim česticama javne namjene, ovisno o 

konkretnim potrebama pojedine djelatnosti. 

(3) 10(20) kV mreža, te niskonaponska mreža postojećih i planiranih kabelskih trasa 

prikazani su na kartografskom prikazu 2B. 

(4) Priključak građevina na NN mrežu planiran je preko KPMO smještenih u ogradnom 

zidu na položaju koji je približno definiran grafičkim prikazom, a čiji se točan položaj utvrđuje 

glavnim projektom građevine. 

(5) Trafo-stanica, kao i VN mreža i NN mreža, trebaju biti projektirane i građene u skladu 

granskim normama HEP-a. 

3.4.2. Uvjeti gradnje i rekonstrukcije javne rasvjete 

(1) U zoni obuhvata Plana postoji javna rasvjeta uz županijsku cestu. 

(2) Ovim Planom se omogućava rekonstrukcija postojeće i planiranje nove javne 

rasvjete u skladu sa važećim propisima i standardima. 

(3) Nova javna rasvjeta planira se uz nove kolne i pješačke površine, te javna 

parkirališta. Grafičkim prikazima Plana (list broj 2B) prikazane su trase postojeće i orijentacione 

trase planirane javne rasvjete. Točan položaj i tip javne rasvjete utvrditi projektnom 

25


dokumentacijom koja će se izrađivati u skladu s propisima i posebnim uvjetima, u postupku 

ishođenja zakonom propisanih odobrenja za građenje infrastrukture. 

3.4.3. Uvjeti gradnje mreže plinoopskrbe 

(1) Kod projektiranja i izvedbe plinovodnih sustava, kućnih instalacija, kao i propisanih 

koridora plinovoda koji su specificirani prema nominalnom tlaku i promjeru plinovoda, 

primjenjuju se važeći tehnički i sigurnosni propisi. 

(2) Prema tehničkim propisima plinovodnih mreža koriste se cijevi od polietilena visoke 

gustoće (PE-HD), a za kućne instalacije cijevi od čelika. Pri projektiranju i izgradnji lokalnih i 

distributivnih plinovoda koriste se DIN i ISO norme, za zaštitu čeličnih cjevovoda DIN i DVGW, 

a za kućne instalacije DIN. 

(3) Planskim rješenjem, na grafičkom prikazu broj 2B, dat je orijentacioni položaj trase 

lokalnog plinovoda preuzet iz Prostornog plana uređenja Općine Vrsar. Od ovlaštenih upravnih 

tijela Istarske županije dostavljena nam je informacija da će se planirana trasa izmjestiti, no još 

nije poznat njen točan položaj. 

(4) Nakon definiranje trase lokalnog plinovoda planovima višeg reda (županijski, 

prostorni) trasa prikazana grafičkim prikazom ovog Plana neće se izvesti već će se od lokalnog 

plinovoda do potrošača plinska instalacija voditi po parcelama prometnica (ulica, pješačka staza 

i slično), a njen će se točan položaj, profili cjevovoda kao i kućni priključci za pojedine potrošače 

utvrditi projektnom dokumentacijom koja će se izrađivati u skladu s propisima i posebnim 

uvjetima, u postupku ishođenja zakonom propisanih odobrenja za građenje infrastrukture. 

(5) Točan položaj plinske mreže unutar predmetne lokacije, kako situacijski tako i visinski, 

sa spojem na srednjetlačni plinovod preko glavnog zapornog ventila (kada će se znati točan položaj 

srednjetlačnog plinovoda i tlak u cjevovodu na mjestu spajanja na navedeni cjevovod) odredit će se 

u postupku izdavanja zakonom propisanih odobrenja za građenje. 

3.4.4. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opskrbe pitkom vodom 

(1) Za zonu Plana od strane Istarskog vodovoda d.o.o. Buzet, PJ Poreč, dostavljena je 

postojeća trasa cjevovoda na koju su priključene postojeće građevine, planirana trasa cjevovoda 

unutar obuhvata Plana i utvrđeni posebni uvjeti građenja koji su ugrađeni u tekstualni dio i 

grafičke prikaze ovog Plana. 

(2) Grafičkim prikazom Plana (list broj 2C) prikazana je postojeća i planirana 

vodovodna mreža. Svi novi vodovi planirani su DUCTIL cijevima odgovarajućih profila 

položenim u prometne ili zelene površine. 

(3) Priključci novih građevina na vodovodnu mrežu izvest će se preko vodovodnih 

okana na položaju koji je približno definiran grafičkim prilogom. Točan će se položaj odrediti u 

dogovoru s predstavnicima Istarskog vodovoda prilikom izrade projektne dokumentacije ili 

izvođenja priključka. 

(4) U zoni obuhvata Plana treba izraditi sistem hidranata za protupožarnu zaštitu prema 

planskom rješenju i detaljnijoj projektnoj dokumentaciji. Planskim rješenjem, na grafičkom 

prikazu broj 2C, dat je orijentacioni položaj hidranata na javnim površinama i optimalni položaj 

hidranata na ostalim parcelama. Točan položaj hidranata i priključaka utvrditi će se projektnom 

dokumentacijom koja će se izrađivati u skladu s propisima i posebnim uvjetima, u postupku 

26


ishođenja zakonom propisanih odobrenja za građenje infrastrukture, građevina, odnosno 

uređenje pojedinih parcela različitih namjena . 

(5) Na parcelama na kojima su planirane građevine mješovite i javne namjene potrebno 

je osigurati adekvatnu zaštitu od požara u skladu s protupožarnim potrebama i propisima. 

3.3.5. Uvjeti gradnje i rekonstrukcije i opremanja odvodnje 

(1) Za zonu Plana od strane komunalnog poduzeća Usluga d.o.o. Poreč, dostavljena je 

postojeća trasa cjevovoda fekalne kanalizacije na koju su priključene postojeće građevine, 

planirana trasa cjevovoda unutar obuhvata Plana i utvrđeni posebni uvjeti građenja koji su 

ugrađeni u tekstualni dio i grafičke prikaze ovog Plana. 

(2) Unutar zone Plana ne postoji trasa cjevovoda oborinske kanalizacije, već su se 

oborinske vode ispuštale u okoliš. To do sada nije predstavljalo veći problem jer se radilo o 

oborinskim vodama s krovova i opločenih dvorišta. 

(3) Planom je predviđen odvojeni sustav odvodnje kojim se razdvajaju fekalna 

kanalizacija i oborinska kanalizacija. Planskim rješenjem, na grafičkom prikazu broj 2C, dat je 

položaj mreže postojeće fekalne kanalizacije i orijentacioni položaj mreže planirane fekalne 

kanalizacije i oborinske kanalizacije, dok će se točan položaj novih trasa i priključaka do 

građevnih čestica utvrditi projektnom dokumentacijom koja će se izrađivati u skladu s propisima 

i posebnim uvjetima, u postupku ishođenja zakonom propisanih odobrenja za građenje 

infrastrukture i građevina. 

(4) Priključenje sanitarno-tehnoloških i oborinskih voda s građevnih čestica svih namjena 

i ostalih čestica izvest će se u sustav javne odvodnje, koji se planira kao odvojeni sustav otpadne 

(fekalne) odvodnje i oborinske odvodnje, s potrebnim propisnim uređajima za pročišćavanje i 

separatorima za masti i ulja postavljenim na sistem prije ispuštanja u sustav javne odvodnje. 

(5) Iznimno, do izgradnje sustava oborinske odvodnje, moguća je gradnja upojnih bunara 

za oborinsku vodu na građevnim česticama svih namjena i ostalim česticama u skladu s 

propisima i uvjetima nadležne pravne osobe. Oborinske vode s ulica i parkirališnih te 

manipulativnih površina potrebno je prije ispuštanja u upojne bunare pročistiti do kvalitete vode 

koja je određena posebnim propisima. Za sve upojne bunare na tehničkom prijemu potrebno je 

dostaviti dokaz o upojnosti upojnih bunara. 

(6) Svi korisnici prostora ( pravne i fizičke osobe) dužne su ispuštati otpadne vode u 

skladu s Odlukom o odvodnji otpadnih voda Općine Vrsar. 

(7) U sklopu izrade projektne dokumentacije svih građevina potrebno je obvezno izraditi 

glavni projekt odvodnje i pročišćavanja otpadnih i oborinskih voda. Odvodnju riješiti razdjelnim 

sustavom, odnosno odvojiti sanitarno potrošne vode i vode iz dijela građevine u kojem se vrši 

priprema hrane, te oborinske vode. 

(8) Čiste oborinske vode s krovnih površina građevina mogu se upustiti izravno u javni 

sustav oborinske odvodnje. Prije upuštanja oborinskih voda u javni sustav oborinske odvodnje sa 

parkirnih i manipulativnih površina koje su veće od 400m 2 (ekvivalent = 15 parkirnih mjesta) 

potrebno ih je prethodno pročistiti putem separatora. 

(9) Otpadne sanitarno potrošne vode treba upustiti u sustav javne odvodnje. 

(10) Sustav odvodnje sanitarnih otpadnih voda potrebno je dimenzionirati na temelju 

odgovarajućeg hidrauličkog proračuna, koji mora biti predočen u tehničkoj dokumentaciji. Treba 

voditi računa da efluent mora udovoljavati graničnim vrijednostima pokazatelja i dopuštenim 

27


koncentracijama opasnih i drugih tvari u tehnološkim otpadnim vodama propisanih važećim 

propisima za ispuštanje u sustav javne kanalizacije. 

(11) Otpadne vode iz kuhinja odgovarajuće pročistiti i upustiti u sustav javne odvodnje. 

Prije priključka predvidjeti kontrolno okno za uzimanje uzoraka vode. 

(12) Nije dozvoljeno ispuštanje voda s jedne građevne čestice na susjedne i druge čestice. 

(11) Kanalizacijski sustav otpadnih i oborinskih voda za sve građevine predvidjeti i 

izvesti vodotijesno. 

(13) Prije izdavanja akta kojim se dozvoljava uporaba građevine, potrebno je predočiti 

zapisnik o provedenom ispitivanju protočnosti i vodonepropusnosti izvedenog sustava odvodnje. 

Zapisnik mora biti ovjeren od izvođača radova i nadzornog inženjera. 

(14) Vlasnici građevnih čestica omogućit će trajno nesmetani pristup revizijskim oknima 

kanalizacijskog cjevovoda, kako bi se sustav mogao kontrolirati i održavati. 

(15) Iznad gabarita planiranog kanalizacijskog cjevovoda ne dopušta se izgradnja 

konstrukcijskih elemenata građevina osnovne namjene i pomoćnih građevina (temelja, stupova, 

nosivih zidova i drugih konstrukcijskih elemenata). 

(16) Poklopci revizijskih okana moraju ostati dostupni i vidljivi na svim površinama 

unutar obuhvata Plana. 

(17) Spremnici goriva za naftu (lož ulje) moraju biti dvostjenski s pokazivačem nivoa 

tekućine ili jednostjenski smješteni u vodotijesnoj tankvani volumena dostatnog da prihvati 

cjelokupni sadržaj spremnika u slučaju havarije. Plašt spremnika goriva i cijevni razvod goriva 

potrebno je antikorozivno zaštititi. U slučaju da se cijevni razvod goriva od spremnika do 

kotlovnice ukapa, potrebno ga je položiti u vodotijesne energetske kanale ili unutar zaštitne cijevi s 

mogućnošću kontrole propuštanja goriva. 

(18) Prije izdavanja akata kojim se dozvoljava uporaba građevina potrebno je predočiti 

zapisnik, potpisan od izvođača radova i nadzornog inženjera, o provedenom ispitivanju 

vodonepropusnosti izvedene tankvane, ukoliko se izvede jednostjenski spremnik goriva. 

(19) Smještaj kotlovnice treba predvidjeti na nepropusnoj podlozi s predviđenom tankvanom 

volumena dovoljnog za prihvat sve količine ulja u slučaju istjecanja iz kotla. 

4. UVJETI UREĐENJA I OPREME JAVNIH ZELENIH POVRŠINA 

(1) Unutar obuhvata Plana nalaze se zaštitne zelene površine i javne zelene površine. 

Postojeće drveće u zoni Plana potrebno je sačuvati gdje je god to moguće. 

(2) Zaštitne zelene površine nalaze se uz prometnice, uz zaštićene krajobraze i između 

područja različitih namjena. Zaštitne zelene površine uz prometnice uređuju se kao travnjaci na 

kojima je moguće saditi nisko raslinje koje ne sprečava preglednost, a na ostalima se zadržava 

postojeće kvalitetno raslinje koje se dopunjava novim nasadima visokog i parternog zelenila te 

drvoreda.. 

(3) Javne zelene površine unutar obuhvata Plana su zatečeni park unutar parka skulptura i 

planirani park na lokaciji koja je planirana za proširenje parka skulptura. Projektima uređenja 

parka treba predvidjeti da se sve kvalitetno raslinje sačuva, te točno odrediti mjesta sadnje i vrstu 

novih biljaka. 

(4) Na zelenim površinama ne dozvoljava se nikakva izgradnja. Dozvoljeno je 

postavljanje samo urbane opreme (koševi za otpatke, klupe) i uređenje pješačkih staza 

(pošljunčane, popločene). 

28


(5) Zaštitne površine, te zelene površine unutar građevnih čestica osnovne namjene, mogu 

se uređivati kao: parkovi, igrališta , uređene zatravljene površine, drvoredi, ostale hortikulturno 

obrađene površine osmišljenim grupacijama niskog, srednjeg i visokog zelenila. Na postojećim 

zelenim površinama provesti introdukciju različitim autohtonim vrstama , čiji odabir ovisi o od 

prostorne i oblikovne organizacije planiranih građevina. 

(6) Unutar zelenih površina, trasirati pješačke staze, predvidjeti i ugraditi odgovarajuću 

urbanu opremu. 

(7) Vodove infrastrukture ukopati, a mikrotrase odabrati prilikom izvođenja tako da se 

najmanje ugrozi žilje stablašica. Iznad podzemne infrastrukture i u njenoj blizini saditi visoko i 

nisko grmlje, trajnice i travnjake, čiji korjenov sistem ne prelazi dubinu od 50 cm. 

(8) Unutar zona zaštitnih zelenih površina obavezno staviti višeslojni tampon zelenila, za 

zaštitu od vanjske buke s prometnica. 

5. UVJETI UREĐENJA POSEBNO VRIJEDNIH I/ILI OSJETLJIVIH 

CJELINA I GRAĐEVINA 

(1) Unutar područja obuhvata Plana nalazi se nekoliko lokacija koje predstavlja vrijednu i 

osjetljivu prirodnu ili građevnu cjelinu. Na grafičkom prikazu Plana (list broj 3) označene su sve 

vrijedne cjeline i građevine, kao i uvjeti korištenja, uređenja i zaštite prostora. 

(2) Uvjeti uređenja posebno vrijednih i osjetljivih cjelina i građevina dati su ovim 

odredbama za provođenje, kao i Planom u cjelini. 

(3) Vrijedne prirodne ili kultivirane cjeline krajolika su na kartografskom prikazu 

označene kao: 

- "osobito vrijedan predjel PK" koji se nalazi u uvali Fabjan; 

- "značajni krajobraz" koji se nalazi u uvali Soline; 

- "javne zelene površne" koje se nalaze na području Parka skulptura Dušana 

Džamonje; 

nije dozvoljena nikakva izgradnja već samo očuvanje i zaštita zatečenih krajolika kao 

temeljne vrijednosti prostora. 

(4) Na području obuhvata Plana nalaze se također vrijedne građevine koje su označene na 

kartografskom prikazu kao: 

- "arheološki lokalitet villa rustica" V-02 (arheološki pojedinačni lokalitet) za koji je 

označeno područje arheološkog istraživanja i posebne mjere zaštite; 

- "graditeljski sklop – stancija i park skulptura Dušana Džamonje" V-23 koji je 

evidentiran kao registrirano, trajno zaštićeno kulturno dobro u kojem je za svaku intervenciju u 

skladu s odredbama Plana potrebno zatražiti posebne uvjete od nadležnih, zakonom propisanih 

tijela. 

29


6. UVJETI I NAČIN GRADNJE 

(1) Uvjeti gradnje (granica gradivog dijela čestice, obavezni građevni pravac, etažnost 

građevine, mjesto priključenja na javnu prometnu površinu i slično) utvrđeni su u kartografskom 

prikazu broj 4 “Uvjeti gradnje " i ukupnim odredbama ovoga Plana.. 

(2) Građevine treba projektirati i graditi u skladu s važećim propisima iz područja 

izgradnje, zaštite od požara, zaštite od buke, zaštite okoliša, sanitarne zaštite i drugim propisima 

ovisno o namjeni građevine. 

(3) Na projektnu dokumentaciju koja se izrađuje temeljem ovog Plana, potrebno je u 

postupku ishođenja posebnim zakonom propisanih odobrenja za građenje zatražiti suglasnosti u 

skladu s odredbama ovog Plana, te ako je to propisano posebnim zakonima. 

(4) Prilikom projektiranja i izgradnje prometnica, pješačkih puteva, stuba, javnih zgrada i 

drugih građevina, kao i prilikom projektiranja i uređenja okoliša treba se pridržavati Pravilnika o 

osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti („Narodne 

novine”, broj 151/05 i 61/07), odnosno ukoliko dođe do promjene propisa drugim odgovarajućim 

propisima. 

7. MJERE ZAŠTITE PRIRODNIH, KULTURNO-POVIJESNIH 

CJELINA I GRAĐEVINA I AMBIJENTALNIH VRIJEDNOSTI 

(1) Unutar područja obuhvata Plana nalazi se nekoliko lokacija koje predstavlja prirodnu i 

ambijentalnu vrijednost, odnosno evidentirane su kao kulturno povijesne cjeline i građevine. 

(2) Na grafičkom prikazu Plana (list broj 3) označene su sve vrijedne prirodne ili 

kultivirane cjeline, odnosno građevine, kao i uvjeti korištenja, uređenja i zaštite prostora. 

(3) Mjere zaštite prirodnih, kultiviranih i kulturno povijesnih cjelina i građevina dati su 

ovim odredbama za provođenje, kao i Planom u cjelini. 

(4) Područje obuhvata Plana nalazi se unutar zaštićenog obalnog područja mora (ZOP) za 

koje su Zakonom o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07) određeni uvjeti i mjere za 

uređenje u svrhu njegove zaštite, svrhovitog, održivog i gospodarski učinkovitog razvoja. 

(5) U skladu s odredbama Zakona na kartografskim prikazima Plana označene su 

slijedeće linije: 

a) obalna crta; 

b) linija 100m udaljena prema kopnu od linije obale kakva je ucrtana na katastarskoj 

podlozi; 

c) linija 70m udaljena prema kopnu od linije obale kakva je ucrtana na katastarskoj 

podlozi. 

(6) Prirodne cjeline i kultivirani krajolici, kao i pojedinačne građevine spomeničkih 

obilježja sa pripadajućim parcelama, te fizičkim i vizualnim okolišem, moraju biti na stručno 

prihvatljiv i vrstan način očuvani i zaštićeni. 

(7) Na području obuhvata Plana nalaze se pojedinačne građevine spomeničkih obilježja 

koje su označene na kartografskom prikazu kao: 

- "arheološki lokalitet villa rustica" V-02 (arheološki pojedinačni lokalitet) za koji je 

označeno područje arheološkog istraživanja i posebne mjere zaštite; 

- "graditeljski sklop – stancija i park skulptura Dušana Džamonje" V-23 koji je 

evidentiran kao registrirano, trajno zaštićeno kulturno dobro. 

30


(8) Odredbe za uspostavu i provođenje mjera zaštite i obnove kulturnih dobara proizlaze 

iz Zakona i Uputa, koji se na nju odnose (uključujući i sve naknadne izmjene i dopune). 

Propisanim mjerama utvrđuju se obvezatni upravni i neupravni postupci te način i oblici 

graditeljskih i drugih zahvata na: 

a) pojedinačnim spomeničkim građevinama, 

b) građevnim sklopovima, 

c) arheološkim lokalitetima, 

d) parcelama na kojima se spomeničke građevine nalaze 

(9) Posebnom konzervatorskom postupku osobito podliježu sljedeći zahvati na zaštićenim 

građevinama, sklopovima, predjelima i lokalitetima: 

a) popravak i održavanje postojećih građevina, 

b) funkcionalne prenamjene postojećih građevina, 

c) nadogradnje, prigradnje, preoblikovanja i građevne prilagodbe (adaptacije), 

d) rušenja i uklanjanja građevina ili njihovih dijelova, 

e) novogradnje na zaštićenim parcelama ili unutar zaštićenih predjela, 

f) izvođenje radova na arheološkim lokalitetima. 

(10) U skladu sa zakonima, za sve nabrojene zahvate na građevinama, sklopovima, 

predjelima (zonama) i lokalitetima, za koje je Prostornim planom uređenja Općine Vrsar i ovim 

Planom utvrđena obaveza zaštite kod nadležne ustanove za zaštitu spomenika (Ministarstvo 

kulture, Uprava za zaštitu kulturne baštine - Konzervatorski odjel u Puli) potrebno je ishoditi 

zakonom propisane suglasnosti u pojedinim fazama ishođenja posebnim zakonom propisanih 

odobrenja za građenje, odnosno nadzor u svim fazama radova 

(11) Zaštićenim kulturnim dobrima, kod kojih su utvrđena spomenička svojstva i na koje se 

obavezno primjenjuju spomeničke odredbe i postupci, smatraju se sva dobra koja su u ovom 

Planu označena kao: 

a) zaštićena kulturna dobra (Z) – nova (revidirana) rješenja Ministarstva kulture; 

b) registrirani spomenici (R) – stara (ne revidirana) rješenja Regionalnog zavoda za 

zaštitu spomenika kulture u Rijeci; 

c) evidentirana (EP) . 

(12) Na području obuhvata Plana evidentirano je na temelju Zakona o zaštiti kulturnih 

dobara zaštićeno kulturno dobro označeno oznakom V-23 (graditeljski sklop – stancija i park 

skulptura Dušana Džamonje, 19/20 soljeće) koje je upisano u Registar kulturnih dobara Hrvatske, 

u Listu zaštićenih kulturnih dobara Rješenjem broj GGP-329/6-709 od 31.listopada 1979. godine. 

U postupku je izdavanje revidiranog rješenja. 

(13) Kulturno dobro označeno oznakom V-02 je arheološki lokalitet antičke ville rustica za 

koji zbog nedovoljno istraženog lokaliteta nije bilo moguće definirati precizni prostorni areal, te 

js propisuje obveza provođenja istraživanja, na temelju kojih će se moći odlučiti o potrebitosti i 

vrsti zaštite. U slučaju izvođenja bilo kakvih radova na širem prostoru takvih lokaliteta obavezno 

je zatražiti mišljenje nadležnog Konzervatorskog odjela u Puli. 

(14) Na arheološkim lokalitetima obavezna je primjena sljedećih mjera zaštite: 

a) Zabranjuje se intenzivno poljodjelsko korištenje tla, te se zabranjuje duboko oranje 

preko 0,40 m; 

b) Svaka planirana izgradnja, za koju se u posebnom postupku utvrđuju uvjeti, koja 

podrazumijeva iskop (temeljenje, podrumljenje, instalacijski rov) uvjetuje se 

prethodnim arheološkim istraživanjima, a kod manjih zahvata samo arheološkim 

nadzorom prilikom izvođenja radova. 

31


c) Sva izgradnja na navedenim lokalitetima uvjetovana je rezultatima arheoloških 

istraživanja, bez obzira na prethodno izdane uvjete i odobrenje. 

d) Za arheološke lokalitete za koje ne postoje utvrđene granice zaštite (na kartama 

građevnih područja su označeni širi areali mogućeg rasprostiranja nalaza), ne 

propisuju se direktivne mjere zaštite već je prilikom izvođenja građevnih radova 

potrebno upozoriti naručitelje radova na moguće nalaze zbog čega je potreban 

pojačani oprez, te je u slučaju bilo kakvih arheoloških nalaza potrebno odmah 

obustaviti radove i obavijestiti nadležni Konzervatorski odjel, koji će odrediti daljnje 

mjere postupanja. 

e) Istraživanje lokaliteta i iskapanje nalaza dopušteno je samo uz prethodno odobrenje 

nadležnog tijela i uz uvjet da se svi nalazi nakon dovršenih istraživanja i iskapanja 

stručno konzerviraju, a pokretni nalazi predaju na čuvanje nadležnom muzeju; 

(15) Kod izdavanja uvjeta za izgradnju bilo koje vrste građevina potrebno je paziti na 

mikroambijent naselja, tj. novogradnju uskladiti sa zatečenim tlorisnim i visinskim veličinama 

postojeće zgrade (ili postojećih zgrada u potezu) kako bi se ustrojio skladan graditeljskoambijentalni 

sklop. 

(16) Vlasnik kao i drugi imatelj kulturnog dobra dužan je provoditi sve mjere zaštite koje 

se odnose na održavanje predmetnog kulturnog dobra, a koje odredi nadležno tijelo; 

8. MJERE PROVEDBE PLANA 

(1) Realizacija ovog Plana provodit će se u skladu s programom vlasnika zemljišta i 

Općine Vrsar. 

(2) Planom predviđena rješanja omogućuju etapnu izgradnju u zadanom prostoru. 

Izgradnju treba pratiti izgradnja infrastrukture i odgovarajućih pratećih i javnih sadržaja. Uvjet za 

pristupanje izgradnji je izgradnja infrastrukture (prometnica, vodovoda, odvodnog sistema – 

fekalna kanalizacija, elektroopskrbe). 

(3) Kriteriji i načini provedbe Plana u smislu rješavanja imovinsko-pravnih pitanja u vezi 

s komunalnom infrastrukturom i prometom odredit će se u skladu s posebnom odlukom Općine 

Vrsar. 

(4) Izgradnja građevina i uređenje prostora na području obuhvata Plana vršit će se u skladu 

s Planom predviđenom namjenom površina, te na osnovi važećih zakonskih propisa izdavat će se 

odobrenja za izvođenje svakog namjeravanog zahvata u prostoru. 

(5) Projekti za ishođenje posebnim zakonom propisanih odobrenja za građenje mogu se 

izrađivati isključivo na temelju odredbi ovog Plana i važećih zakona. Svaki zahvat u prostoru 

unutar granica Plana provodi se u skladu s odredbama ovog Plana, posebnim zakonima i 

propisima donesenim na osnovi tih Zakona. 

(6) Jedna od bitnih polaznih postavki pri koncipiranju rješenja bila je omogućavanje 

postupnog ostvarivanja pojedinih građevina. Iako se radi o cjelovitom prostornom rješenju, 

moguće je i etapno ostvarivanje pojedinih dijelova. Svi zahvati na pojedinoj građevnoj čestici, što 

se naročito odnosi na zahvate planirane na području parcele koja u Planu ima oznaku 26, a 

namijenjena je za javnu i društvenu namjenu - park skulptura s pratećim sadržajima, mogu se 

izvoditi fazno, do konačne realizacije predviđene Planom. U slučaju izgradnje pojedinih Planom 

predviđenih građevina na toj planskoj parceli nije potrebno formirati jedinstvenu građevnu 

česticu prema odredbama ovog Plana, već je građenje moguće na zatečenoj katastarskoj čestici. 

32


9. MJERE SPREČAVANJA NEPOVOLJNA UTJECAJA NA OKOLIŠ 

(1) Prostornim rješenjima ovog Plana ne planira se izgradnja građevina koje imaju 

nepovoljan utjecaj na okoliš u smislu važećeg zakona o zaštiti okoliša i ostalih propisa. 

(2) Prilikom izrade projekata za građenje, kao i prilikom izgradnje, a potom i korištenja 

građevina neophodno je uvažavati okoliš i primjenjivati mjere kojima se neće ugroziti njegovo 

zatečeno (nulto) stanje. 

(3) Sva eventualna onečišćenja zraka, vode i tla nastala korištenjem bilo koje građevine 

ili površine planirane ovim Planom treba na adekvatan način riješiti odgovarajućim filterima, 

pročišćivačima, prigušivačima i drugim zaštitnim uređajima. Svi korisnici područja ovog Plana 

moraju poštivati uvjete zaštite prirode i okoliša, te sve ostale propise zaštite i sprečavanja 

nepovoljnih utjecaja na okoliš. 

(4) Neophodno je koristiti takve energente koji će se uklapati u ekološki očuvano područje, 

što podrazumijeva upotrebu solarne energije, plina ili sličnih energenata kao alternative. 

(5) Sve neizgrađene površine unutar Plana potrebno je ozeleniti raslinjem karakterističnim 

za ovo područje. Sve zelene površine čuvati na način opisan u odgovarajućim poglavljima ovog 

Plana. 

(6) Na parcelama je potrebno osigurati prostor za držanje posuda za otpatke koji treba biti 

lako dostupan vozilima za odvoz otpada. 

(7) Principi ekološkog i ekonomskog postupanja s otpadom određeni su zakonima i 

drugim propisima. Prema njima pri postupanju s otpadom potrebno je težiti: 

- primarnom smanjenju količine otpada, ostvarivanjem manje količine otpada u 

tehnološkom procesu i višekratnim korištenjem ambalaže, gdje je to moguće, 

- reciklaži odnosno odvojenom skupljanju i preradi otpada – podrazumijeva odvajanje 

otpada na mjestu nastanka, skupljanje i preradu pojedinih vrsta otpada, 

- zbrinjavanju ostatka otpada – podrazumijeva da se preostali otpad tretira odgovarajućim 

fizičkim, kemijskim i termičkim postupcima. 

(8) Provođenje mjera za postupanje s komunalnim otpadom osigurat će Općina Vrsar. 

(9) Provođenje mjera za postupanje s neopasnim tehnološkim otpadom osigurat će 

županija. 

(10) Postupanje s otpadom potrebno je provoditi: 

- izbjegavanjem i smanjenjem nastajanja otpada, 

- sprečavanjem nenadziranog postupanja s otpadom, 

- iskorištavanjem vrijednih svojstava otpada u materijalne i energetske svrhe, 

- odlaganjem otpada na odlagališta, 

- saniranjem otpadom onečišćenih površina. 

(11) Zbrinjavanje i evakuaciju sanitarno-fekalnih voda vršiti na način da se otpadne vode iz 

tehnologija i eventualno zagađene vode prije ispuštanja pročiste do stupnja da se zadovolje kriteriji 

prema važećem propisu u Općini Vrsar. Kod kuhinja s pranjem suđa, raznih kotlovnica, i slično, 

potrebno je izgraditi separatore ulja i masti u sklopu svake građevine prije priključenja na fekalnu 

kanalizaciju. 

(12) Na otvorenim ili slično uređenim površinama, gdje su mogući izljevi masti, ulja, 

benzina i drugih zagađivača u otvorenim skladištima, potrebno je izgraditi mastolove (separatore 

masti) i pjeskolove. Tek tako pročišćenu vodu ispuštati u oborinsku kanalizaciju ili iznimno u 

upojne bunare oborinskih voda. 

33


(13) Mjere zaštite od onečišćenja podzemnih voda trebaju biti sadržane su u projektnoj 

dokumentaciji i posebnim uvjetima gradnje vodovodne mreže, mreže odvodnje i pročiščavanja 

otpadnih voda. 

9.1. REKONSTRUKCIJA GRAĐEVINA ČIJA JE NAMJENA 

PROTIVNA PLANIRANOJ NAMJENI 

(1) Zatečene zakonito izgrađene zgrade (građevine) koje imaju namjenu protivnu 

namjeni utvrđenoj ovim Planom, mogu se rekonstruirati u okviru gabarita građevine, do 

privođenja katastarske parcele planskoj namjeni. 

(2) Zatečene građevine koje nisu zakonito izgrađene, a imaju namjenu protivnu namjeni 

utvrđenoj ovim Planom, trebaju se ukloniti do privođenja katastarske parcele planskoj namjeni. 

34

“PLANIS” projektiranje, urbanizam i građevinarstvo d - Općina Vrsar

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?