istanbul ili baÅakÅehir ilÃ§esi kayabaÅÄ± mahallesi ... - Emlak Konut GYO

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. 

Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. 

Tel : (216) 474 03 44 

Faks : (216) 474 03 46 

bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr 

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ 

KAYABAŞI MAHALLESİ 

540 ADA 4 PARSEL 

DEĞERLEME RAPORU 

EMLAK KONUT – 03.11 – 041 

İSTANBUL, MART 2010

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 

30.03.2011 tarih /Emlak Konut–03.11–041 No.lu Rapor 

İÇİNDEKİLER 

RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 3 

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 3 

Rapor Numarası .............................................................................................................................................. 3 

Rapor Türü ...................................................................................................................................................... 3 

Şirket Bilgileri .................................................................................................................................................. 3 

Raporu Hazırlayanlar ...................................................................................................................................... 3 

Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı ................................................................................................... 4 

Müşteri Adı ve Bilgileri ................................................................................................................................... 4 

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ......................................................................... 4 

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................ 4 

Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ................................................................................................................... 4 

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ...................................................................................................... 5 

Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ......................................................................................... 5 

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri ............................................................................................................ 8 

Gayrimenkulün Tapu Takyidat Bilgileri .......................................................................................................... 8 

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri .................................................................................................................. 9 

Gayrimenkulün İmar Durumu ......................................................................................................................10 

Uygulama İmar Planına ait Plan Notları ...................................................................................................11 

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ...........................................................................................................11 

Bölge Analizi. .................................................................................................................................................11 

İstanbul İli ..................................................................................................................................................11 

Coğrafi Konum ......................................................................................................................................11 

Başakşehir İlçesi ........................................................................................................................................12 

Kayabaşı Mahallesi ...................................................................................................................................13 

Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi .........................................................................................................13 

Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ..............................................................................13 

Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................13 

1



GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................................14 

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................14 

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...............................................................14 

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................................14 

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ........................................................................14 

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................14 

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................15 

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................15 

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ........................................................................15 

Çevrede Arsa Değeri Araştırması .................................................................................................................16 

En Verimli Kullanım Analizi...........................................................................................................................19 

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...........................................................................................20 

RAPOR EKLERİ: ..................................................................................................................................................21 

2



1. RAPOR BİLGİLERİ 

1.1 Rapor Tarihi 

30.03.2011 

1.2 Rapor Numarası 

EMLAK KONUT – 03.11 – 041 

1.3 Rapor Türü 

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin talebi üzerine İstanbul İli, 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada, 4 parsel numarası ile kayıtlı gayrimenkulün 

Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatına uygun olarak güncel Pazar değerinin tespitine yönelik, 

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili kamu kurum ve 

kuruluşlarından temin edilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul 

Değerleme Raporudur. 

1.4 Şirket Bilgileri 

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm 

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm 

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek 

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim 

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve 

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde 

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin 

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi 

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket 

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı 

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin 

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 

1.5 Raporu Hazırlayanlar 

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Okan TUĞBERK ve Değerleme Uzman 

Yardımcısı ve Şehir Plancısı Levent ÇELİK ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR 

tarafından hazırlanmış ve Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından 

kontrol edilmiştir. 

3



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek 

Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul 

Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde 

bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi 

projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz 

kurucu ortaklarındandır. 

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri 

Müşteri Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş 

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 

Ataşehir / İSTANBUL 

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) 

İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 540 ada, 4 parsel numaralı gayrimenkulün m² 

birim ve toptan güncel Pazar Değerlerinin tespiti. 

1.9 Değerleme Tarihi : 30.03.2011 

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu 

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş ile şirketimiz arasında 

imzalanan 29.03.2011 tarihli “İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Kayabaşı Mahallesi sınırları 

içerisinde bulunan 540 Ada, 4 parsel no.lu taşınmazın SPK Mevzuatı gereği, güncel rayiç 

ekspertiz değerine ilişkin değerleme raporu yaptırılması” konulu işe ait sözleşmedir. 

Değerleme Uzmanı 

Sorumlu 


Mustafa PINAR 

Lisans No: 400550 

Yılmaz ALUÇ 

(Jeodezi ve Fotoğrametri Y.Müh.) 


4



2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri 

Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada 4 parsel numaralı 

127.452,00 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı 

bulunmamaktadır. Söz konusu gayrimenkuller TOKİ tarafından yapılan imar uygulaması sonucu 

oluşmuştur. “Toplu Konut Alanı” olarak ilan edilen bölgede kalmaktadır. 

5



İncelemeye konu alanın ana arterlere takribi mesafesi; TEM Otoyoluna 4,5 km, Boğaziçi 

Köprüsüne 32 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 33 km,önemli noktalara takribi mesafesi ise; 

Atatürk Havalimanına 16 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 3 km, İstoç’a 11 km. dir. 

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine 

Avrupa Otoyolu üzerinden takribi 25 km ilerledikten sonra Mahmutbey Gişelerinden önceki son 

çıkıştan yan yola girilir. Yan yol üzerinde 3 km devam edilerek Olimpiyat Stadyumu tabelasından 

sağa dönüş yapılır ve takribi 4 km ilerlenerek sağa Toki Kayabaşı Merkez Toplu konutları yönüne 

dönülür. Bu yol üzerinde takribi 500 m devam edildiğinde sağda değerleme konusu parselin 

önüne gelinmiş olunur. 

6



7



2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 

İLİ : İSTANBUL 

İLÇESİ : BAŞAKŞEHİR 

MAHALLESİ/KÖYÜ : KAYABAŞI 

YÜZÖLÇÜMÜ : 127.452,00 m² 

NİTELİĞİ : ARSA 

ADA : 540 

PARSEL : 4 

CİLT NO : 103 

SAHİFE : 10172 

MALİK/ HİSSE : 

T. C BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ 

BAŞKANLIĞI / TAM 

2.3 Gayrimenkulün Tapu Takyidat Bilgileri 

Rehinler Bölümünde: 

29.03.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat 

araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir. 

Şerh Beyan ve İrtifak Bölümünde: 

29.03.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat 

araştırmasında taşınmaz üzerinde; 

03.09.2008 tarihli, 19984 yevmiye no ile “ Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 

02.09.2008 tarih, 2005/12 sayılı mahkeme müzekkere yazısı ile kesinleşmemiş mahkeme 

kararı şerhi olduğu, 

05.03.2009 tarih, 1585 yevmiye no ile “Teknik Alt Yapı” beyanı olduğu, 

05.03.2009 tarih, 1585 yevmiye no ile “Rekreasyon Alanı” beyanı olduğu, 

24.03.2009 tarih, 3660 yevmiye no ile “ Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye 

Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade 

edilecektir” beyanı olduğu, 

05.03.2009 tarih, 1583 yevmiye no ile Teiaş lehine 46.088,02 m² irtifak hakkı olduğu 

25.11.2010 tarih, 11776 yevmiye no ile “krokisinde (A) harfi ile gösterilen 122,73 m² lik 

kısımda TEDAŞ lehine 49 yıllığına irtifak hakkı (Başlama Tarihi: 25.11.2010 Bitiş 

Tarih:13.11.2059 Süre: 49 Yıl) olduğu tespit edilmiştir. 

8



2.4 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri 

İncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçe, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada, 4 numaralı 

parselde kayıtlıdır 

K 

9



2.5 Gayrimenkulün İmar Durumu 

Rapora konu gayrimenkul 02.07.2009 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı 

Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planında TAKS=0.10 KAKS=0.15 Hmax=2 kat yapılaşma 

koşullarında “Rekreasyon Alanı” olarak planlanmıştır. 

10



2.5.1 02.07.2009 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu 

Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planına Ait Plan Notları 

Rekreasyon Alanları: 

Planda yer alan rekreasyon alanında lokanta, kafeterya, çay bahçesi, sosyal ve kültürel tesis, 

spor tesisi, otopark gibi kamu tesisleri yer alabilir. 

Bu Alandaki yapılaşma koşulları; Taks: 0.10, Kaks: 0.15, H: 2 Kat, Kat Yüksekliği: Maksimum 

4.5 m’dir. 

Bu alanlarda ayrıca yeşil alan düzenlemeleri, ağaçlandırma, göletler, yaya ve bisiklet yolları, 

açık hava tiyatrosu, toplantı ve gösteri yerleri, seyir terasları, açık spor alanları yer alabilir. 

Rekreasyon alanlarında birinci bodrum katlar iskân edilebilir ve emsale dâhil değildir. Birinci 

bodrum katın iskân edilecek alanı parsel alanının %25’ini geçemez. Doğal zemin üstündeki 

yeşil alanların kullanımı kamuya açık olup bu alan ve alan üzerinde gerçekleştirilecek yapılar 

kamu ya da özel şahıslar tarafından kullanılabilir, kiralanabilir ve inşa edilebilir. 

3. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 

3.1 Bölge Analizi. 

3.1.1 İstanbul İli 

3.1.1.1 Coğrafi Konum 

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde 

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul 

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı 

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve 

güneydoğudan Kocaeli güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ topraklarıyla 

çevrilidir. 

İstanbul 

İli 

11



5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda 

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, 

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, 

Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, 

Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, 

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, 

Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının 

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi 

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. 

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, 

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve 

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 

3.1.2 Başakşehir İlçesi 

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen 

5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında 

Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, 

doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu 

alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 

2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir. 

KAYABAŞI MAHALLESİ 

12



3.1.3 Kayabaşı Mahallesi 

Kayabaşı Mahallesi kuzeyde Askeri Bölge, güneyde Güvercintepe Mahallesi, doğuda 

Başakşehir ve Başak Mahalleleri, batıda ise Şamlar Mahallesi ve Sazlıdere Baraj Gölü ile 

sınırlanmaktadır. 

3.1.4 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi 

Rapora konu parsellerin bulunduğu Kayabaşı Mahallesi TOKİ tarafından kabul edilen toplu 

konut alanlarından biridir. Henüz yeni gelişmekte olan bölgede en önemli ulaşım aksları 

Arnavutköyü Habiplere bağlayan Eski Edirne Asfaltı Caddesi ile Kayabaşı Mahallesini Altınşehir 

Mahallesine bağlayan Altınşehir-Kayabaşı Köyü Yolu - İstiklal Caddesidir. Kayabaşı 

Mahallesinde eğitim tesisi olarak Kayabaşı İlköğretim Okulu, sağlık tesisi olarak Murat Kızılkale 

Sağlık Ocağı, dini tesis olarak Kayabaşı Cami bulunmaktadır. Toplu Konut Alanı olarak 

belirlenen bölgede, Başbakanlık Toplu Konut İdaresince yoğun bir şekilde toplu konutlar ve 

toplu konutları destekleyen sosyal donatılar yapılmakta, çevre hızlı bir şehirleşme sürecinde 

bulunmaktadır. Rapora konu parselin bulunduğu Kayabaşı Mahallesine toplu taşıma araçlarla 

ulaşım kısıtlı seviyededir. Bu bölgeye ulaşım için İ.E.T.T.’ye ait 36K Cebeci Mahallesi - Kayabaşı 

ve HT15 Güvercintepe Mahallesi – Yenibosna Metro hatları bulunmaktadır. 

3.2 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi 

540 ada 4 numaralı parselde kayıtlı gayrimenkul Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan 

araştırmada arsa niteliğindedir. 

Parsel üzerinde yoğun bir şekilde hafriyat döküldüğü yerinde yapılan çalışmalar neticesinde 

tespit edilmiştir. 

3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi 

Rapora konu parselin bulunduğu bölge olan Kayabaşı Mahallesi, İstanbul İli, Başakşehir 

İlçesi, Kayabaşı Toplu Konut Alanına ilişkin 775 sayılı Gecekondu Kanunun 19. Maddesi ile 

Uygulama Yönetmeliğinin 59. Maddesi gereğince hazırlanan 02.07.2009 tasdik tarihli 

1/1.000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planına 

tabidir. 

Rapora konu parselin üzerinde bulunan 05.03.2009 tarih, 1583 yevmiye no.lu Teiaş lehine 

46.088,02 m² irtifak hakkı mevcuttur. Yapılan çalışmalarda bu irtifak hakkının eski uygulama 

parseli olan 454 ada 1 parsel üzerinden geldiği ve mevcut durumda son yapılan uygulamada 

524 ada 1 parsel numaralı gayrimenkulün üzerinde enerji nakil hattı bulunduğu rapora konu 

parsel üzerindeki irtifak hakkının Teiaş ile yapılan yazışmalar neticesinde kaldırılabileceği 

tespit edilmiştir. 

13



4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 

4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler 

Değerleme konusu parselin Toplu Konut Alanı içerisinde yer alması, 

Herkes tarafından bilinen Olimpiyat Stadyumuna yakın mesafede olması, 

Yeni ve planlı gelişen bir bölgede yer alması, 

Kayabaşı Mahallesi ve çevresinde sanayi, ticari ve konut gibi yapıların az olmasından dolayı 

doğal bitki örtüsüne sahip olması, 

4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler 

Değerleme konusu parselin Rekreasyon Alanında kalmasından dolayı yapılaşma koşullarının 

kısıtlı olması, 

İstanbul merkezi kabul edilen Tarihi Yarımadaya uzak olması, 

Gayrimenkul üzerinde (zeminde tesis olmadığı için terkin edilmesi gereken, imar uygulaması 

ile naklen tesis edilen)Teiaş lehine irtifak hakkının olması, 

5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi 

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile 

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu 

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki 

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak 

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile 

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak 

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir 

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. 

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı 

temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon 

özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa 

rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç 

fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin 

karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve 

yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, 

güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, 

piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 

14



5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı 

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme 

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana 

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa 

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu 

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul 

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan 

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir 

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı 

kabul edilir. 

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı 

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için 

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle 

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya 

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, 

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine 

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz 

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira 

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik 

faktörler dikkate alınır. 

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal 

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel 

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru 

tespit edilmesine dayanmaktadır. 

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri 

Gayrimenkul pazarındaki benzer gayrimenkullerin pazar fiyatları araştırılıp, özellikle plan 

fonksiyonları göz önünde bulundurularak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Yeniden İnşa Etme 

Maliyeti Yöntemi kullanılarak değer takdiri yapılmıştır. 

15



5.3 Çevrede Arsa Değeri Araştırması 

Emsal 1: 

Mega Işık Gayrimenkul Tekin AÇIKGÖZ (0 212 415 57 77) ile yapılan görüşme neticesi; 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E: 1, H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip 

konut imarlı, 6.000 m² arsanın 1.800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. 

1.800.000 TL / 6.000 m² = 300,00 TL / m² 

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı 

olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu 

kanaatindeyiz. 

Emsal 2: 

Seç Emlak Hasan BAKDEMİR ( 0 552 385 15 73) ile yapılan görüşme neticesi; 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan yola cepheli konut imarlı, 22.800 m² alanlı 

parselin 6.800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. 

6.800.000 TL / 22.800 m² = 298,24 TL / m² 

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması konut imarlı olmasından dolayı Pazar Değeri 

olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz. 

Emsal 3: 

Medya Gayrimenkul Arzu DURMUŞ ( 0 212 485 16 62) ile yapılan görüşme neticesi; 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E:1.25, H: Serbest yapılaşma koşullarına 

sahip konut imarlı, 32.000 m² arsanın 15.000.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. 

15.000.000 TL / 32.000 m² = 468,75 TL / m² 

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı olmasından 

dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz. 

Emsal 4: 

Bodurlar İnşaat İbrahim BODUR ( 0 212 415 93 55) ile yapılan görüşme neticesi; 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E:1, H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip 

konut imarlı, 8.700 m² arsanın 2.700.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. 

2.700.000 TL / 8.700 m² = 310,63 TL / m² 

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı 

olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu 


16



Emsal 5: 

As 2000 Emlak Kenan SAYIN ( 0 212 452 60 77) ile yapılan görüşme neticesi; 

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan tarla vasfında 12.000 m² alanlı parselin 

700.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. 

700.000 TL / 14.000 m² = 58,33 TL / m² 

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması tarla vasfında olup henüz uygulama 

yapılmamasına rağmen, rapora konu parselin rekreasyon alanında (yapılaşma koşulları kısıtlı) 

olması da göz önüne alındığında Pazar Değeri olarak rapora konu parsele emsal teşkil edeceği 


5.4 Gayrimenkule Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri 

Değerleme konusu gayrimenkulün Piyasa Yaklaşımı (emsallerin karşılaştırılması) Yöntemi ile 

yukarıdaki kriterler doğrultusunda, 

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkulün 

emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri, gibi hususlar birlikte 

değerlendirildiğinde arsa m² birim değeri 50 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; 

Gayrimenkulün Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri 

= 127.452,00 m² x 50 TL = 6.372.600,00 TL ≈ 6.400.000,00 (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası) 

olarak, hesap ve takdir edilmiştir. 

5.5 Gayrimenkule Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Değer Takdiri 

Rapora konu gayrimenkul üzerine hafriyatlardan çıkan toprakların yığıldığı, arsa nitelikli, 

127.452 m² yüzölçümlü, rekreasyon alanı olarak planlanmış bir alandır. Gayrimenkulün 

yapılaşma koşulları; TAKS: 0.10 KAKS:0.15 H: 2 kat olup, birinci bodrum katlar iskân edilebilir 

ve emsale dâhil değildir şartı ile iskân edilecek birinci bodrum katın alanı parsel alanının 

%25’ini geçemez şeklinde olup, iskân edilebilen bodrum kat için parsel alanının %10’u 

kadarının kullanılabileceği düşünülmektedir. Geliştirilecek projenin inşaatının müteahhit 

tarafından yapılacağı ve müteahhitlik kârı dâhil birim m² yapım maliyeti 500 TL, imar planına 

ve yapılaşma koşullarına uygun inşa edilecek, ticari ünitelerinin ortalama satış m² birim 

değeri 900 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 

Bu koşullara uygun proje geliştirilmesi halinde; 

17



Emsal Alanı = (Parsel Alanı x 0.15) + (Parsel Alanı x %10) 

= (127.452 m² x 0.15) + (127.452 m² x %10) = 50.980,80 m² 

Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının %10’u = 31.863,00 m² 

Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Rekreasyon Alanları m² Birim Değeri (Bayındırlık ve 

İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 

Hakkında Tebliği kullanılarak takdir edilen değerdir) 

= 31.863,00 m² x 500 TL/m² = 17.524.650,00 TL olarak, 

Çevre düzenlemesi, ruhsat ve proje maliyetleri gibi Genel Maliyetlerin İnşa Maliyetinin 

% 20’si olacağı kabulüyle; 17.524.650,00 TL x %20 = 3.504.930,00 TL olarak, 

Toplam Maliyet = İnşa Maliyeti + Genel Maliyetler 

= 17.524.650,00 TL + 3.504.930,00 TL = 21.029.580,00 TL olarak, 

Toplam Hâsılat = Satılabilir Alan x Satış m² Birim Değeri 

= 31.863,00 m² x 900 TL = 28.676.700,00 TL olarak, 

Projelendirilmiş Arsa Maliyeti tüm maliyetlerden sonra kalan maliyet olacağından 

= 28.676.700,00 TL - 21.029.580,00 TL = 7.647.120,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 

Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır. 

KAKS:0.15 İçin Proje Analizi Tablosu 

Proje Analizi İçin Öngörüler 

Parsel Alanı (m²) 127.452,00 

Emsal Alanı = (Parsel Alanı x 0.15) + (Parsel Alanı x %10) (m²) 31.863,00 

Toplam İnşaat Alanı (Emsal Alanının %10 fazlası) (m²) 35.049,30 

Maliyet Türü 

Maliyetler 

Alan 

(m²) 

Birim Değeri 

(TL/m²) 

Değer 

(TL) 

Proje İnşa Maliyeti (TL) 35.049,30 500,00 17.524.650,00 

Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %20'si) (TL) 3.504.930,00 

Toplam Proje Maliyeti 21.029.580,00 

Hâsılat Türü 

Satış Hâsılatı 

Alan 

(m²) 

Birim Değeri 

(TL/m²) 

Değer 

(TL) 

Satış Hâsılatı (TL) 31.863,00 900,00 28.676.700,00 

Toplam Satış Hâsılatı 28.676.700,00 

Projelendirilmiş Arsa Maliyeti (Hâsılat – Maliyet) 7.647.120,00 

18



5.6 Nihai Değer Takdiri 

Gayrimenkulün değeri; 

Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, 

emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri vb. hususlar dikkate alınarak “Emsal 

Karşılaştırma Yöntemi” ile 

İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek yapıların pazar fiyatları 

araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile 

Olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa 

şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün ticari kullanımının 

getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki 

kabullerin ve verilerin değişmesi muhtemel olduğundan nihaî değer olarak Emsal 

Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine 

varılmıştır. Buna göre; 

Gayrimenkulün nihaî değeri; 6.400.000,00 (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası) olarak hesap ve 

takdir edilmiştir. 

5.7 En Verimli Kullanım Analizi 

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün 

olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora 

konu gayrimenkulün imar planı ile uyumlu olarak “Rekreasyon Alanı” olarak kullanılması 

halinde verimli kullanımın gerçekleşebileceği düşünülmektedir. 

19



5.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi sınırları 

içerisinde, mülkiyeti T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait, yüzölçümü 

127.452,00 m² olan mevcut durumda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan gayrimenkuldür. 

Gayrimenkulün konumu, imar durumu, yakın çevresi ve değere etki eden tüm faktörler göz 

önüne alınarak emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan değerin nihai değer olacağı 

düşünülmektedir. Bu sebeple; 

Gayrimenkulün güncel pazar değeri; 

6.400.000 TL (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası) 

6.400.000 TL / 1.55 = 4.129.032,26 USD 

6.400.000 TL / 2.20 = 2.909.090,91 EURO olarak, hesap ve takdir edilmiştir. 

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir 

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne “Arsa” 

olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı 

düşünülmektedir. 

20



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin 

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme 

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun 

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek 

değişimlerden rapor etkilenebilir. 

Şirketimizce oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Raporu" üç nüsha olarak düzenlenmiştir. 

Kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. 

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere 

vermeyeceğini taahhüt etmektedir. 


Sorumlu 


Mustafa PINAR 


Yılmaz ALUÇ 

(Jeodezi ve Fotoğrametri Y.Müh.) 


RAPOR EKLERİ: 

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 

2. Değerleme Uzmanları Lisans Belgesi 

21



RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR 

GAYRİMENKULÜN KUZEYDEN FOTOĞRAFI 

GAYRİMENKULÜN GÜNEYDEN FOTOĞRAFI 

GAYRİMENKULÜN DOĞUDAN FATOĞRAFI 

22



23



24

istanbul ili baÅakÅehir ilÃ§esi kayabaÅÄ± mahallesi ... - Emlak Konut GYO

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?

istanbul ili baÅakÅehir ilÃ§esi kayabaÅÄ± mahallesi ... - Emlak Konut GYO