You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Yaşanılası Şehir<br />
<strong>Güzel</strong> <strong>ve</strong> gü<strong>ve</strong>nli <strong>ikamet</strong><br />
Sosyal konut politikası <strong>ve</strong> ödenebilecek<br />
kiralar
2<br />
© SenStadtUm<br />
Sevgili Berlinliler,<br />
Almanya'nın başkenti, kültür, eğitim, bilim <strong>ve</strong> araştırma<br />
şehri olarak Berlin, gitgide daha ilginç bir hale gelmekte. Dünyanın<br />
dört bir yanından insanlar, şehrimizi turist olarak ziyaret<br />
ediyor, uzun süreli olarak <strong>ve</strong>ya daima burada kalıyor. Bu<br />
da şehir hayatımızı epey zenginleştiriyor. İşyerleri açılıyor,<br />
geleceğe dair perspektiflerimizi güçlendiriyor <strong>ve</strong> şehrimizin<br />
büyümesini sağlıyor.<br />
Ne yazık ki bu çeşitli fırsatların birkaç yan etkisi de var, özellikle<br />
konut <strong>ve</strong> emlak piyasamız açısından: Büyüme, fiyatları<br />
yükseltiyor. Şehrimizdeki kira seviyesi, diğer Alman şehirlerinde<br />
<strong>ve</strong>ya çoğu Avrupa metropollerinde ödenen kiralardan<br />
hâlâ çok uzak. Yine de fiyat artışı, özellikle yeni kiralamalarda<br />
endişeye yol açıyor. Özellikle de kişisel <strong>ve</strong>ya ailevi yaşam<br />
koşulları nedeniyle büyümede payı olmayan evlerin bağımlı<br />
oldukları, fiyatı uygun kiralık konutların sayısını azaltıyor.<br />
Eğitim, mesleğe giriş <strong>ve</strong>ya aile kurma aşamasında bulunan<br />
«ilk evini» kuranların seçim imkânlarını kısıtlıyor.<br />
Berlin eyaletinin, konut piyasasındaki fiyat gelişimi etkileme<br />
imkânları kısıtlıdır: Konut sektörünün çerçe<strong>ve</strong> koşulları finans<br />
<strong>ve</strong> emlak piyasalarındaki özel olarak alınan kararlar ta-
afından belirlenmektedir. Kira, <strong>ve</strong>rgi <strong>ve</strong> inşaat planlaması<br />
hukuku büyük ölçüde eyalet hukukuna tabidir. Berlin'in hâlâ<br />
çok sorunlu olan bütçe durumu, eyaletin finansal olarak etkili<br />
kamu yatırımları, sübvansiyonları <strong>ve</strong>ya transfer ödemeleri<br />
aracılığıyla piyasadaki gelişmeleri etkileme alanını kısıtlamaktadır.<br />
Yine de konut <strong>ve</strong> kira politikasına etkimiz yok değil: Şehir<br />
planlaması <strong>ve</strong> inşaat izni mevzuatının araçlarıyla neyin, nerede<br />
<strong>ve</strong> nasıl inşa edilebileceğine biz karar <strong>ve</strong>riyoruz. Eyaletin<br />
mülkiyetindeki arsaların sunulması konut inşaatını desteklerken<br />
Eyalet Temsilciler Meclisindeki kira hukuku inisiyatifimizle<br />
kiracıların çıkarlarının korunması için önerilerde bulunduk.<br />
3<br />
Konut politikasındaki en önemli ortaklarımız, bugün Berlin<br />
kiralık konut mevcudunun yakl. yüzde 17'sini yöneten belediye<br />
konut inşaat şirketleridir. Senato bu yüzden belediye<br />
konut inşaat şirketleriyle «Sosyal konut politikası <strong>ve</strong> ödenebilir<br />
kiralar için anlaşma» imzaladı. Bu broşürde sizi bu anlaşmanın<br />
en önemli hedefleri <strong>ve</strong> içeriği hakkında bilgilendirmek<br />
istiyorum.<br />
Saygılarımla,<br />
Michael Müller<br />
Şehir Gelişimi <strong>ve</strong> Çevre Senatörü
4<br />
Berlin Anlaşması<br />
© Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)<br />
Uygun fiyatlı konut alanları konusunda piyasanın gitgide daralmasını<br />
önlemek için Şehir Planlaması <strong>ve</strong> Çevre Senatosu<br />
Yönetimi <strong>ve</strong> Maliye Senatosu Yönetimi Berlin’in altı belediye<br />
konut inşaat şirketiyle “Sosyal konut politikası <strong>ve</strong> ödenebilir<br />
kiralar için anlaşma” imzaladı. Bu anlaşma 4 Eylül 2012 tarihinde<br />
imzalandı <strong>ve</strong> şimdilik 2016 yılına kadar geçerli olup ortakların,<br />
ödenebilir konutları garantileyebilecekleri çözüm <strong>ve</strong><br />
önlemleri içermektedir.<br />
Berlin büyüyor, kiralar artıyor<br />
Konut talebi, özellikle popüler şehir içi bölgelerinde arzdan<br />
daha hızlı artmaktadır. Bu nedenle de konut piyasasındaki<br />
rezervler azalırken kiralar geçen 2000’li yıllara göre daha<br />
fazla artmaktadır - bu durum özellikle de yeni kiralamalarda<br />
geçerli ama mevcut konutlarda da artmaktadır. Nedenleri:<br />
Şehir büyüyor. Berlin’e taşınan kişilerin sayısı artıyor. Aynı<br />
zamanda da gitgide daha çok Berlinli tek başına yaşıyor.<br />
Daha şimdiden Berlin evlerinin yüzde 54’ünde insanlar tek<br />
başına oturuyor.
Senatör Michael Müller (Şehir Planlaması <strong>ve</strong> Çevre Senatosu Yönetimi) <strong>ve</strong> Yönetim<br />
Kurulu Üyesi Maren Kern (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen<br />
e.V.), altı belediye konut inşaat şirketinin yönetim kurulu üyeleri <strong>ve</strong> yöneticileri<br />
Hendrik Jellema (GEWOBAG), Stefanie Frensch (HOWOGE), Jörg Franzen (GESOBAU),<br />
Lars Ernst (WBM), Frank Bielka (degewo) <strong>ve</strong> Ingo Malter (STADT UND LAND) ile kira<br />
anlaşmasını imzalarken<br />
5<br />
Güçlü ortakların etkisi<br />
Senato, konut politikasıyla büyüyen şehirdeki<br />
kiraları ödenebilir düzeyde tutmayı<br />
<strong>ve</strong> gelirleri genel gelişmenin altında<br />
kalan evlere uygun konut sağlamaya<br />
devam etmeyi hedeflemektedir. Mahallelerin<br />
çeşitliliği <strong>ve</strong> özgünlüğü korunmalı.<br />
Berlin karışımı, güçlendirilerek<br />
farklı gelire, sosyal <strong>ve</strong> kültür kökenine<br />
sahip insanların mahallelerde birlikte<br />
oturmaya devam etmeleri sağlanmalı.<br />
Senats<strong>ve</strong>rwaltung<br />
für Stadtentwicklung<br />
und Umwelt<br />
Senats<strong>ve</strong>rwaltung<br />
für Finanzen<br />
Berlin’in belediye konut inşaat şirketleri,<br />
bu şehir geliştirme <strong>ve</strong> konut politikasının<br />
önemli ortaklarıdır. Şehre önemli<br />
katma değer sağlıyorlar:<br />
• kira düzenlemeleriyle fiyatları tutarlı<br />
biçimde sınırlı tutuyorlar;<br />
• enerji <strong>ve</strong>rimli bina imarı <strong>ve</strong> iklim korumasında<br />
liderler;<br />
• konut stoklarını demografik değişim<br />
koşullarına uyarlıyorlar <strong>ve</strong><br />
• mahallelerde sosyal, demografik <strong>ve</strong><br />
kültürel entegrasyon için angaje<br />
oluyorlar.
6<br />
© GESOBAU © GEWOBAG<br />
Daha fazla konut<br />
Belediye konut inşaat şirketlerinin konut stoku, alım <strong>ve</strong> yeni<br />
inşa yoluyla şu anda 277.000 konuttan 2016’da 300.000<br />
konuta çıkacak. Kamunun elinde daha çok sayıda konutun<br />
bulunması kira piyasasını istikrarlaştırır.<br />
Belediye arsaları, kira anlaşmasının amaçlarını yerine getirip<br />
yeni yapılar için arsa sınırlarının anlamlı biçimde yeniden<br />
çizilmesine yol açtığında, bundan böyle belediye konut inşaat<br />
şirketlerine <strong>ve</strong>rilecektir.<br />
Bir pilot projesinde şimdilik eyalet 14 arsa <strong>ve</strong>rmektedir <strong>ve</strong> bu<br />
arsalarda belediye konut inşaat şirketleri yeni inşaat projelerini<br />
modele uygun olarak uygulayabilecekler. Burada mesela,<br />
• yaygınlaştırılmış kiralar,<br />
• Wohnberechtigungsschein (sosyal konut kiralama hakkı<br />
belgesi) (WBS) hakkı bulunan kişilere konutların paylı<br />
olarak <strong>ve</strong>rilmesi,<br />
• tek kişilik evler için daha küçük konut payları,<br />
• engelsiz konut payları <strong>ve</strong><br />
• çocuklu ailelere konutlar<br />
gibi yaklaşımlarla ilgili mahalleye özgün sosyal bir ortamın<br />
oluşmasına dikkat edilmektedir.
7<br />
© HOWOGE<br />
© degewo<br />
Bu tür projelere güncel örnekler degewo’nun Adlershof <strong>ve</strong><br />
Köpenick’te 280 konut inşası, HOWOGE’nin Lichtenberg’te<br />
yaklaşık 350 konut inşası <strong>ve</strong> GESOBAU’un Pankow’da yaklaşık<br />
270 yeni konut inşasıdır.<br />
Alımla mevcudun artırılması<br />
Konut piyasasının gevşemesi için önlemler alınması gerektiğinde<br />
belediye konut inşaat şirketleri uygun teklifler bulunduğunda<br />
stoklarını anlamlı biçimde tamamlayan konutlar<br />
satın alacaktır. Bu konuda da örnekler var, mesela: degewo<br />
<strong>ve</strong> GESOBAU, birlikte yaklaşık 4700 konut satın aldı; StADt<br />
UND LAND, stokuna 340 konut ekledi. GEWOBAG, 2100 konut,<br />
HOWOGE de yaklaşık 1500 konut satın aldı.<br />
Öğrenci Konutları<br />
Öğrencilerin <strong>ikamet</strong>lerini güçlendirmek için belediye konut<br />
inşaat şirketleri Berlin Studentwerk <strong>ve</strong> öğrenci temsilciliklerinin<br />
sosyal danışmanlarıyla işbirliği yapmaktadır.
8<br />
Kira anlaşmasının en önemli köşe taşları<br />
Belediye konut inşaat şirketleri, geniş halk kesimlerini barındırmak<br />
için ödenebilir kiralar karşılığında konut alanı sunuyorlar.<br />
Modernleşme <strong>ve</strong> yeniden kiralamada karşılanabilir kiraları<br />
hedefliyorlar. Özellikle de düşük gelirli evler belediye<br />
konut inşaat şirketlerinde iyi <strong>ve</strong> gü<strong>ve</strong>nli biçimde <strong>ikamet</strong> etmelidir.<br />
Bu nedenle belediye konut inşaat şirketleri, kira anlaşmasında<br />
dirayetli bir kira politikası yükümlülüğüne girmiştir:<br />
• Serbest finansmanlı konut inşasındaki genel kira artışlarını,<br />
Berlin’deki kira seviyesi izin <strong>ve</strong>rdiği ölçüde, dört yılda<br />
maksimum yüzde 15 ile sınırlıyorlar.<br />
• Belediye konut inşaat şirketleri, serbest finansmanlı konut<br />
inşasında modernleşme cirosunu yıllık toplam maliyetlerin<br />
maksimum yüzde dokuzu ile sınırlandırıyorlar.<br />
Modernleştirmeden sonra da kontrata dayalı bir kira<br />
ödemesi garantilenir.<br />
• Yeni kiralamalarda, konut birlikleri S-Bahn hattı içindeki<br />
konutların ikide birini, bu hattın dışındakilerin de üçte birini<br />
WBS hakkı bulunan evlere yerel kiralara uygun olarak<br />
<strong>ve</strong>recektir.<br />
• Ortak bir konut havuzu, bir kiracı en az yüzde 10 oranında<br />
daha küçük bir konut aradığında adil bir konut takasını<br />
mümkün kılacaktır. Bu durumda konut birlikleri, yeni<br />
brüt yakıt dahil kiranın – benzer donanım, modernleşme<br />
durumu <strong>ve</strong> konumu itibariyle – eski konutun altında olmasını<br />
garantiliyorlar.<br />
• Ekonomik <strong>ve</strong>ya başka sosyal nedenlerle kira artışını karşılayamayan<br />
kiracılar için, her birine özel çözümler aranıyor.
9<br />
• Kira artışından sonra, eğer ev halkının sayısına uygun bir<br />
konut alanı kullanılıyor <strong>ve</strong> ev geliri, birliğin Wohnberechtigungsschein<br />
(WBS) için gerekli gelir sınırları içindeyse<br />
net yakıt hariç kira, sosyal kriterlerin karşılanması durumunda<br />
tek tek olarak evin net gelirinin yüzde 30’unu aşmamalı.<br />
Uygun konut alanları <strong>ve</strong> net ev gelirinin hesaplanması<br />
için bkz. s. 10’dan itibaren başlayan açıklamalar.<br />
• Bir kiracı evi, sosyal hizmet alıcısı <strong>ve</strong> kullanılan konut alanı<br />
uygunsa (bkz. s.10’dan itibaren uygun konut alanıyla<br />
ilgili tablo), kira artışlarında yeni kira, devletin kira için<br />
ödediği maksimum tutarları aşmayacak şekilde sınırlanacaktır.<br />
• Sosyal çevrelerine bağımlı olan hamileler <strong>ve</strong>ya tek başına<br />
çocuk yetiştirenler, emekliler, engelli kişiler, başkalarına<br />
bakan kişiler, hasta <strong>ve</strong>ya matemli olanlar için yoksunluk<br />
düzenlemeleri, gelirin yanında kira artışlarında başka kişisel<br />
sorunların da dikkate alınmasını sağlıyor.<br />
• Bireysel çözümler, kira artışlarının teşvik yardımlarındaki<br />
planlı düşüşten kaynaklanan sosyal konutlarda da müdahale<br />
ediyor.
10<br />
Ne zaman kira artışları sınırlanabilir?<br />
Burada uygun konut alanları nedir?<br />
Ev net geliri nasıl hesaplanır?<br />
Söz konusu ev sakininin, uygun bir konut alanı kullanması <strong>ve</strong><br />
net ev gelirinin, Konut Alanı Destekleme Kanununda (WoFG)<br />
belirtilen eyalet gelir sınırlarını aşmaması koşuluyla belediye<br />
konut inşaat şirketleri, kira anlaşmasını imzalayarak, bir kira<br />
artışı beyanı durumunda yakıt hariç kirayı net ev gelirinin<br />
maksimum yüzde 30’uyla sınırlamayı taahhüt etmiştir.<br />
Ev büyüklüğüne göre uygun konut alanları üst<br />
sınırları<br />
Tek kişilik ev maksimum 45 m²<br />
Çift kişilik ev maksimum 60 m²<br />
Üç kişilik ev maksimum 75 m²<br />
Dört kişilik ev maksimum 85 m²<br />
Evdeki her bir ila<strong>ve</strong> kişi için<br />
ayrıca kişi başına 12 m²<br />
Konut alanı, ev büyüklüğü için geçerli üst sınırı aşıyorsa kira<br />
sınırlaması mümkün değildir.<br />
Gelir sınırları<br />
Esas olan gelir, Sosyal Konut Alanı Desteği Kanunu (WoFG) §§<br />
20 – 24’te hesaplanan evin toplam geliridir. § 9 WoFG’ye göre<br />
gelir sınırı (yıllık net bazda):<br />
tek kişilik bir ev için<br />
12.000 Euro<br />
çift kişilik bir ev için<br />
18.000 Euro<br />
artı e<strong>ve</strong> dahil olan kişi başına<br />
4.100 Euro<br />
Her çocuk için bir daha ila<strong>ve</strong><br />
500 Euro
11<br />
Net ev gelirinin hesaplanması<br />
Net ev geliri, genellikle Konut Alanı Destekleme Kanunu<br />
(WoFG; kanun metni Şehir Planlaması <strong>ve</strong> Çevre Senatosu<br />
Yönetiminin www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/wohnen.<br />
shtml adlı web sayfasından da erişilebilir)<br />
§§ 20 - 24 baz alınarak hesaplanır. Bunun için öncelikle,<br />
kira artışı tarihinde evdeki bütün sakinlerin yıllık geliri belirlenir.<br />
Yıllık gelire dahil olanlar §§ 21 <strong>ve</strong> 22 WoFG’de belirtilmiştir.<br />
Vergi ödeme yükümlülüğü varsa eğer, yıllık gelirden götürü<br />
olarak, ödenecek gelir <strong>ve</strong>rgileri, hastalık <strong>ve</strong> bakım sigortası<br />
için <strong>ve</strong> yasal emeklilik sigortası için zorunlu katkı paylarının<br />
her biri için yüzde 10 kesilir (§ 23 WoFG). Ayrıca ağır engellilik<br />
durumunda, genç evli çiftler (40 yaşın üstünde olmayan<br />
eşlerin evliliğinden sonraki beşinci takvim yılına kadar), çocuklar<br />
<strong>ve</strong> mevcut yasal nafaka yükümlülüklerinde de kesintiler<br />
yapılır (tek tek açıklamalar için bkz. § 24 WoFG).<br />
Bu şekilde belirlenen net ev geliri, § 9 Par. 2 WoFG’nin öngördüğü<br />
<strong>ve</strong> tabloda görülen gelir sınırını aşmıyorsa <strong>ve</strong> kira artışıyla<br />
net ev gelirinin yüzde 30’unu aşan bir net yakıtsız kira<br />
talep ediliyorsa, kira artışının düşürülmesi için talepte bulunma<br />
hakkı olabilir. Gelir hesabının tam olarak hesaplanması<br />
<strong>ve</strong> gerekli kanıtlar hususunda söz konusu anlaşmaya dayanan<br />
evler, ilgili belediye konut şirketine başvurmalıdır.<br />
Ama ilkesel olarak bir hak iddiası yoktur.
Şehir Gelişimi <strong>ve</strong> Çevre Senatosu Yönetimi<br />
Departman IV<br />
Wohnungswesen, Stadterneuerung, Soziale Stadt<br />
Württembergische Straße 6<br />
10707 Berlin<br />
Şehir Gelişimi <strong>ve</strong> Çevre Senatosu Yönetiminin Sergi <strong>ve</strong><br />
Bilgilendirme Merkezi<br />
Am Köllnischen Park 3, 10179 Berlin<br />
U-Bahn Hatları U2, Märkisches Museum,<br />
U8, Jannowitzbrücke <strong>ve</strong>ya Heinrich-Heine-Straße<br />
S-Bahn Hatları S5, S7, S75, Jannowitzbrücke<br />
Otobüs Hatları 147, 248, 265, U-Bhf. Märkisches Museum<br />
Şehir Gelişimi <strong>ve</strong> Çevre Senatosu Yönetiminin Sergi Salonu<br />
Württembergische Straße 6, 10707 Berlin<br />
U-Bahn Hatları U3, U7, Fehrbelliner Platz<br />
Otobüs Hatları 101, 104, 115, Fehrbelliner Platz<br />
www.stadtentwicklung.berlin.de<br />
Titelbild: © Nikolaus Fürcho<br />
Kommunikation<br />
Am Köllnischen Park 3, 10179 Berlin<br />
broschuerenstelle@senstadtum.berlin.de
Change language