İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset
İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset
İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
46<br />
Halil KALABALIK 1<br />
Giriþ<br />
Ýmar mevzuatýndaki plan uygulamasýna iliþkin<br />
sistem iþleyiþinin tarihsel geliþimine paralel olarak,<br />
þehir planlama kavramýnýn kurumsallaþmaya<br />
baþladýðý 19. yüzyýlýn ikinci yarýsýndan itibaren<br />
günümüze kadar yasal kaynaklarda <strong>ve</strong> uygulamada,<br />
imar planlarýnýn uygulanmasý amacýyla,<br />
temelde üç yöntemin kullanýldýðý görülmüþtür. 2<br />
Bunlar; “ifraz <strong>ve</strong> tevhit”, “arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesi”<br />
<strong>ve</strong> “kamulaþtýrma” usulleridir. 3 3194 sayýlý<br />
Kanun da, imar planlarýnýn uygulanmasýnda bu<br />
üç usulü temel yöntem olarak kabul etmiþtir.<br />
Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit (15. <strong>ve</strong> 16. madde uygulamasý)<br />
yöntemi belediyeler açýsýndan oldukça cazip bir<br />
yöntem olmasýna karþýlýk, uygulamada kullanýlan<br />
þekline iliþkin Kanun’da net bir taným getirilmediði<br />
<strong>ve</strong> özellikle Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’nýn<br />
31.01.2001 gün <strong>ve</strong> 86 sayýlý Genelgesi ile<br />
imar planý uygulamalarýnda imar parseli üretimi<br />
için bir yöntem olarak kullanýlamayacaðý, bu<br />
maddeler uyarýnca yapýlacak iþlemlerin 18. madde<br />
uygulamasý yapýlarak imar parseli oluþturulmuþ<br />
alanlarda gündeme getirilebilecek uygulamalar<br />
olduðu belirtilmiþtir. Bu nedenle belediyeler<br />
imar parseli uygulamalarýnda imar parseli üretimi<br />
için 15. <strong>ve</strong> 16. madde uygulamasýný bir<br />
yöntem olarak kullanamamaktadýrlar. 4<br />
Aþaðýda imar hukukunda ifraz <strong>ve</strong> tevhit yöntemi<br />
<strong>ve</strong> uygulamada karþýlaþýlan sorunlar incelenmiþtir.<br />
Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz <strong>ve</strong> <strong>Tevhid</strong><br />
<strong>Yöntemi</strong> <strong>ve</strong> Karþýlaþýlan Sorunlar - I<br />
I. Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz (Ayýrma)<br />
A. Taným<br />
Ýfraz, sözlük anlamý ile, genel olarak, “bütünden<br />
parça ayýrma, ayrýlma, çýkma”, hukukta ise<br />
“arazinin bölünmesi parsellenmesi” anlamlarýna<br />
gelmektedir. 5 Ýfraz, tapu mevzuatý yönünden tanýmlanabileceði<br />
gibi, imar mevzuatý yönünden de<br />
tanýmlanabilir. Ama hangi açýdan tanýmlanýrsa tanýmlansýn,<br />
hukuk düzenimizde ifraz; taþýnmaz sahibi<br />
<strong>ve</strong>ya sahiplerinin isteði ile yapýlabileceði gibi,<br />
3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre,<br />
taraflarýn muvafakati olmadan, imar planýný<br />
yapan idare (belediye <strong>ve</strong>ya il özel idaresi) tarafýndan,<br />
“arsa <strong>ve</strong> arazi düzenlemesi” þeklinde de yapýlabilir.<br />
Ýsteðe baðlý ifraz, ifraza tabi taþýnmaz bir kiþiye<br />
ait ise tek bir kiþinin isteði ile, paylý (müþterek)<br />
mülkiyete konu ise tüm paydaþlarýn isteði ya<br />
da paydaþlardan birinin mahkemeye baþvurarak<br />
alacaðý bir “mahkeme kararý” ile yapýlabilir.<br />
Ýmar Kanunu’nun 15 <strong>ve</strong> 16. maddelerinin kadastro<br />
parsellerine uygulanýp uygulanmayacaðý<br />
konusu tartýþmalýdýr. Aslýnda, ÝK m.15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />
ÝK m.18 uygulamasý (AAD) yapýlmýþ<br />
yerlerdeki ifraz <strong>ve</strong> tevhitler için uygulanmasý gerekir.<br />
Hal böyle olmakla birlikte, uygulamada bu<br />
maddeler henüz ÝK m. 18 uygulamasý (AAD) yapýlmamýþ<br />
kadastro parselleri için de uygulama alaný<br />
bulmaktadýr. 6<br />
Ýfraz (ayýrma), bir taþýnmazýn iki <strong>ve</strong>ya daha<br />
fazla parçalara ayrýlmasý þeklinde tanýmlanabilir. 7<br />
1 Doç. Dr., Sakarya Üni<strong>ve</strong>rsitesi, Ýktisadi <strong>ve</strong> Ýdari Bilimler Fakültesi Kamu Yönetimi Bölümü Hukuk Bilimleri Anabilim Dalý Öðretim Üyesi<br />
2 TÜRK, Þevkiye – ÜNAL, Yücel; “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, itüdergisi/a, mimarlýk, planlama, tasarým, Cilt: 2, Sayý 1,<br />
Mart 2003, s. 112. Bkz: http://www.itudergi.itu.edu.tr/tammetin/itu-a_2003_2_1_SS_Turk.pdf, (16.04.2007).<br />
3 Ýlk kez, 1848 yýlýnda binalarýn yapý þekline <strong>ve</strong> þehircilik ilkelerine iliþkin, “Ebniye Nizamnamesi” çýkartýlarak, cadde <strong>ve</strong> sokaklarýn geniþletilmesi için yýkýlmasý<br />
gereken binalarýn, sahiplerinden deðer pahasý ile satýn alýnmasý <strong>ve</strong>ya kamulaþtýrýlarak yýktýrýlmasý öngörülmüþtür. 1856 yýlýnda çýkarýlan baþka bir düzenleme<br />
ile beldenin tezyini, temizliði <strong>ve</strong> yollarýn geniþletilmesi gibi iþler için bedeli karþýlýðýnda kamulaþtýrma yapýlmasý esasý kabul edilmiþtir.<br />
4 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 118.<br />
5 Bkz: Milli Eðitim Bakanlýðý, Örnekleriyle Türkçe Sözlük, 2 (F-K) Ankara 1995, s. 1345.<br />
6 KOÇAK, Hüseyin-BEYAZ, Metin; Ýmar Uygulamalarý, 2. Baský, Ankara 2006, s. 128.<br />
7 ÇELÝK, Kemal; Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, Ankara 2006, s. 129.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüðü’nün 1994/5<br />
no.lu Genelgesinde, ifraz “ilgilisinin talebi üzerine,<br />
bir parselin Ýmar Yasasý’nýn 15 <strong>ve</strong> 16. maddeleri<br />
uyarýnca iki ya da daha fazla parçalara bölünmesidir<br />
” þeklinde tanýmlanmaktadýr. Tapu Sicil<br />
Tüzüðü’nün 65. maddesine göre ayýrma (ifraz)<br />
tapu kütüðünde tek parsel olarak kayýtlý bulunan<br />
bir taþýnmaz malýn düzenlenen haritalara<br />
göre birden çok parçaya ayrýlarak tapu kütüðüne<br />
tescil edilmesi iþlemidir. Bu bilgilerden hareketle,<br />
Çelik’in ifadesiyle ifrazý (ayýrmayý), “tapu kütüðünün<br />
müstakil bir sayfasýnda kayýtlý taþýnmazýn,<br />
ilgilisinin talebi üzerine, Ýmar Yasasý’nýn 15 <strong>ve</strong><br />
16. maddeleri gereðince, iki ya da daha fazla<br />
parçalara ayrýlýp, yerine göre belediye ya da il idare<br />
kurulu kararýna baðlandýktan sonra her birinin<br />
ayrý bir parsel numarasý altýnda ayrý bir kütük<br />
sayfasýna kaydedilme iþlemidir.” 8<br />
B. Ýfrazýn Çeþitleri<br />
1. Ýfraz Ýstemine Göre<br />
a) Rýzai (Ýsteðe Baðlý) Ýfraz<br />
Ýsteðe baðlý parselleme (rýzaî ifraz), arazi <strong>ve</strong><br />
arsa sahibinin arazi <strong>ve</strong>ya arsasýný kendi isteðiyle<br />
parçalara ayýrmasýdýr. Parselleme (ifraz <strong>ve</strong> tevhit)<br />
iþleminin rýzaya dayanmasý durumunda, ilgili taþýnmazýn<br />
paydaþlarýnýn tümünün muvafakatinin<br />
alýnmasý <strong>ve</strong> söz konusu iþlemin gerçekleþtirilmesi<br />
için gerekli bilgi <strong>ve</strong> belgelerin ifraz <strong>ve</strong> tevhit isteminde<br />
bulunanlarca hazýrlanmasý <strong>ve</strong> ilgili idareye<br />
sunulmasý gerekir. 9 Arazi <strong>ve</strong>ya arsa sahibinin,<br />
kendi isteðiyle ayýrma istemesinin pek çok<br />
sebepleri bulunabilir. Bunlardan biri de arsa spekülasyonu<br />
yapýlmak istenmesidir. 10<br />
Ýsteðe baðlý olan parselleme iþlemleri, ilgililerin<br />
baþvurusu üzerine belediyelerce yapýlan parsellemedir.<br />
Parselleme iþleminden geçirilecek<br />
topraklarýn imar planýna göre yerleþme alaný içinde<br />
olup olmadýðýna göre, ikili bir ayrýma tabi<br />
tutularak incelenebilir. 6785 sayýlý eski Ýmar Kanunu’nun<br />
38’inci maddesine göre isteðe baðlý ifraz<br />
sadece imar sýnýrlarý içinde yapýlabilmekte idi.<br />
11 Yürürlükteki 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun<br />
15’inci maddesinin son fýkrasýnda, imar planý dýþýnda<br />
kalan alanlarda, yönetmeliklerinde tayin edilecek<br />
miktarlardan küçük ifrazlara yer <strong>ve</strong>rilmeyeceði<br />
hükme baðlanmaktadýr. O halde, bu hükmün<br />
aksi ile kanýtýndan, yürürlükteki Kanuna göre,<br />
imar planý dýþýnda kalan alanlarda da parselleme<br />
yapýlmasý mümkün olduðu sonucu çýkar.<br />
Ancak, yerel imar yönetmeliklerinde tayin edilen<br />
miktarlardan daha küçük parselleme yapýlamaz.<br />
b) Mahkeme Kararý Ýle Ýfraz<br />
Taþýnmaz birden çok kimseye ait ise (þüyulu<br />
ise), paydaþlardan her biri ifraz isteyebilir. Mahkeme<br />
kararý ile hükmen ayýrma <strong>ve</strong> birleþtirme yapýlmasý<br />
da mümkündür. 12 Mahkeme kararýnýn bir<br />
encümen kararýna dayanmasý esastýr. Ancak bir<br />
encümen kararýna dayanmasa dahi mahkeme<br />
kararýnýn infazý gerekir. Çünkü, Anayasanýn 138.<br />
Maddesi gereði, mahkeme kararlarýnýn uygulanmasý<br />
zorunludur.<br />
Taþýnmaz davalarýna iliþkin olarak mahkemelerin<br />
<strong>ve</strong>rdikleri çeþitli kararlarda, taþýnmazýn bir<br />
kýsmýnýn ana parselden ayrýlmasý hükmüne yer<br />
<strong>ve</strong>rilmektedir. Ayrýlan parsel tapu siciline tescil olabileceði<br />
gibi sicilden de terkin edilebilir. Dava<br />
konusu parselden bir kýsmýnýn ayrýlmasý gerekiyorsa,<br />
2644 sayýlý Tapu Kanunu’nun 32. maddesindeki<br />
“…plan <strong>ve</strong> resmi þekilde yapýlmýþ haritasý<br />
bulunan taþýnamazlarýn gerek yargý yolu ile <strong>ve</strong><br />
gerekse isteðe baðlý olarak parçalara ayrýlmasýnda<br />
harita yapýlmasý zorunludur” hükmü gereði,<br />
mahkemenin ifrazla ilgili kararlarý bir haritaya<br />
baðlanmasý gerekir.<br />
Tapu Sicil Müdürlüðü’nde mahkeme kararýnýn<br />
infaz edilebilmesi için bu haritanýn bir teknik bilirkiþiye<br />
yaptýrýlmasý <strong>ve</strong> teknik sýhhati haiz olmasý<br />
zorunludur. Büyük Ölçekli Haritalarýn Yapým Yönetmeliði<br />
<strong>ve</strong> Tescile Esas Harita <strong>ve</strong> Planlar Yönetmeliði’ne<br />
göre tapuda tescile esas haritalarýn<br />
teknik sorumluluðunun harita kadastro mühendislerince<br />
üstlenilmesi<br />
zorunlu olduðundan;<br />
mahkemelerce yaptý-<br />
rýlacak ifraz haritalarý<br />
için seçilecek teknik<br />
bilirkiþilerin de harita<br />
kadastro mühendisleri<br />
arasýndan seçilmesinde<br />
yarar vardýr.<br />
13<br />
Baðýmsýz bölümlerin<br />
ifrazý <strong>ve</strong>ya tevhidi<br />
halinde arazilerin<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhidinde olduðu<br />
gibi bir uygulama<br />
yapýlarak Harçlar<br />
Kanunu’na ekli (4)<br />
sayýlý Tarife’nin 6.a<br />
pozisyonu uyarýnca,<br />
binde 9 oranýnda<br />
harç tahsili gerekir.<br />
Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit beyan-<br />
Ýsteðe baðlý olan parselleme<br />
iþlemleri, ilgililerin<br />
baþvurusu üzerine<br />
belediyelerce yapýlan<br />
parsellemedir. Parselleme<br />
iþleminden geçirilecek<br />
topraklarýn imar<br />
planýna göre yerleþme<br />
alaný içinde olup olmadýðýna<br />
göre, ikili bir ayrýma<br />
tabi tutularak<br />
incelenebilir.<br />
8 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 129.<br />
9 Danýþtay. 6.D., 17.5.1995, E. 1995/10, K. 19951984, DD, Y. 26, S. 91, 1996, s. 575.<br />
10 ARTUKMAÇ, Sadýk; Türk Ýmar Hukuku, 5. Baský , Ankara 1979, s. 308.<br />
11 20.7.1972 tarih <strong>ve</strong> 1605 sayýlý kanunla yürürlükten kaldýrýlan 6785 sayýlý Kanunun 38. Maddesine göre, imar sýnýrlarý dýþýnda da ifraz yapýlabilmekte idi.<br />
12Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý, Tapu <strong>ve</strong> Kadastro Genel Müdürlüðü http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=islemdetay&Id=13, (18.04.2007).<br />
13 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi, s. 143.<br />
47
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
namelerine damga pulu yapýþtýrmaya gerek yoktur.<br />
Damga pulu uygulamasý bu iþlemler için Tapu<br />
Kadastro Genel Müdürlüðü’nün bir genelgesiyle<br />
(TKGM. Gn.1392) kaldýrýlmýþtýr. Döner Sermaye<br />
Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret<br />
tahsil edilir.<br />
c) Cebri Ýfraz (Hamur Kuralý, Arsa <strong>ve</strong> Arazi<br />
Düzenlemesi)<br />
Cebri ifraz (hamur kuralý, AAD), 3194 sayýlý Ýmar<br />
Kanunu’nun 18. <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu’nun 18.<br />
maddesi Uyarýnca Yapýlacak Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi<br />
Ýle Ýlgili Esaslar Hakkýnda Yönetmelik’te<br />
düzenlenmiþ olmasýna raðmen, herhangi<br />
bir taným <strong>ve</strong>rilmemiþ, sadece arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesinin<br />
uygulanmasýna iliþkin esaslar açýklanmýþtýr.<br />
Bu esaslar çerçe<strong>ve</strong>sinde cebri ifrazý<br />
þöyle tanýmlayabiliriz: Cebri ifraz, belediye <strong>ve</strong><br />
mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyece, bu sýnýrlar<br />
dýþýnda ise il özel idarelerince (valiliklerce), imar<br />
hududu (plâný) içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya<br />
binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak<br />
sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn birbirleri ile,<br />
yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere<br />
ait bulunan yerlerle birleþtirilmesi, bunlarý<br />
nyeniden imar plânýna uygun ada <strong>ve</strong> parsellere<br />
ayrýlmasý, müstakil, hisseli <strong>ve</strong>ya kat mülkiyeti<br />
esaslarýna göre hak sahiplerine daðýtýlmasý <strong>ve</strong><br />
re’sen tescil iþlemlerinin yapýlmasýdýr. Cebri ifraz<br />
(AAD) hakkýnda daha geniþ açýklamalar, bundan<br />
sonraki bölümde yer alacaðýndan burada ayrýntýsýna<br />
girmek istemiyoruz.<br />
Ýmar planýna göre imar<br />
parsellerinin oluþturulmasý<br />
amacýyla <strong>ve</strong> parseller<br />
içinden yol, meydan,<br />
yeþil alan, park,<br />
otopark vb. umumi<br />
(kamu) hizmetlere<br />
ayrýlan yerlerden herhangi<br />
birini kapsayacak<br />
þekilde yapýlan ifraz,<br />
parselasyon<br />
niteliðindedir.<br />
48<br />
2. Yeni Adalar OluþupOluþmamasýna<br />
Göre<br />
Ýmar planýnýn uygulanmasý<br />
amacýyla<br />
yapýlan ifrazlarda her<br />
zaman kadastro parseli<br />
ile imar parseli<br />
çakýþmaz. Bir kadastro<br />
parseli bazen bir imar<br />
parseline tekabül<br />
eder bazen de birden<br />
fazla imar parseline<br />
ayrýlýr. Hatta kadastro<br />
parselinin içinden, imar<br />
planýna göre yol<br />
geçebilir, yeþil alana<br />
<strong>ve</strong>ya otoparka, parka,<br />
ibadet yerine vs. rastlayabilir.<br />
Bu nedenle<br />
kadastro parselinin i-<br />
mar planýndaki durumuna göre niteliði de deði-<br />
þecektir. Bu nedenle, imar planýndaki durumuna<br />
göre ayýrma iþlemini yeni adalar oluþup oluþmamasýna<br />
göre “basit ifraz” <strong>ve</strong> “parselasyon niteliðinde<br />
ifraz” þeklinde ikiye ayýrmak olasýdýr.<br />
a) Basit Ýfraz<br />
Eðer, herhangi bir parselin ifrazýyla oluþan<br />
parsellerin tümü yine ayný ada içerisinde kalýyorsa,<br />
yeni adalar oluþmuyorsa, basit ifraz söz konusudur.<br />
14 Daha açýk bir ifadeyle, eðer ifraz edilen<br />
taþýnmaz, planda yol, meydan, park, otopark,<br />
çocuk bahçesi, yeþil alan, çocuk bahçesi,<br />
ibadet yeri <strong>ve</strong> ilköðretim okulu gibi umumi hizmet<br />
alanlarýna ayrýlan yerleri kapsamýyorsa, basit<br />
ifraz söz konusudur. 15<br />
b) Parselasyon Niteliðinde Ýfraz<br />
Ýmar planýna göre imar parsellerinin oluþturulmasý<br />
amacýyla <strong>ve</strong> parseller içinden yol, meydan,<br />
yeþil alan, park, otopark vb. umumi (kamu)<br />
hizmetlere ayrýlan yerlerden herhangi birini kapsayacak<br />
þekilde yapýlan ifraz, parselasyon niteliðindedir.<br />
16 Basit ifrazda yeni adalar oluþmamakta<br />
iken, parselasyon niteliðinde ifrazda, kadastro<br />
parsellerinden birden fazla ada oluþmaktadýr.<br />
C. Ýfraz Ýþleminin Hukuki Niteliði<br />
Ýfraz iþlemi, idare hukuku açýsýndan bir idari<br />
iþlem niteliðindedir. Bu nedenle ifraz iþlemi de<br />
ancak kamu yararýnýn gerçekleþtirilmesi amacýyla<br />
tesis edilebilir. Bir idari iþlem olmasý nedeniyle,<br />
ifraz iþleminin, ayný zamanda 2577 sayýlý Ýdari<br />
Yargýlama Kanunu’nun 2. maddesinde belirtilen<br />
idari iþlemin unsurlarý yönünden hukuka uygun<br />
olmasý gerekir. Bu unsurlar; yetki, þekil, sebep,<br />
konu <strong>ve</strong> amaçtýr. Dolayýsýyla ifraz iþlemlerinin<br />
belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlarda belediyeler, dýþýnda<br />
ise il özel idarelerince yapýlmasý gerekir.<br />
Örneðin, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda<br />
belediyeler ifraz iþlemleri yaparlarsa, ifraz iþleminde<br />
yetki yönünden sakatlýk ortaya çýkar.<br />
Ayný þekilde, ifraz iþlemlerinin þekil yönünden<br />
hukuka uygun olmasý için, iþlemin ifrazla ilgili<br />
hukuk kurallarýnýn öngördüðü usullere uygun olarak<br />
alýnmasý gerekir. Örneðin, ifraz istemi için<br />
öncelikle krokili beyannamenin kadastro müdürlüðüne<br />
<strong>ve</strong>rilerek istemde bulunulmasý gerekir.<br />
Bu iþlemler yapýlmadan ifraz iþlemlerinin yapýlmasý,<br />
ifrazý þekil yönünden sakatlar <strong>ve</strong> iptali<br />
mahkemelerce mümkündür.<br />
Ýfraz iþlemlerinin sebep yönünden de hukuka<br />
uygun olmasý, iþlemde ifrazla ilgili hukuk kurallarýnýn<br />
öngördüðü þartlarýn bulunmasýný gerektirir.<br />
Örneðin, Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinin 1.<br />
fýkrasýna göre, imar planlarýna göre yol, meydan,<br />
14 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 129.<br />
15 ÖZDEN, Ebubekir; Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz <strong>ve</strong> Tevhit Ýþleri, Marmara Üni<strong>ve</strong>rsitesi SBE Hukuk Anabilim Dalý, Kamu Hukuku Bilim Dalý, Ýstanbul 2004, (Yayýmlanmamýþ<br />
Yüksek Lisans Tezi), s. 34.<br />
16 Bkz: Tapu Kadastro Genel Müdürlüðü, Fen Dairesi Baþkanlýðýnýn 06.04.1994 gün <strong>ve</strong> 1994/5 sayýlý Genelge Eki “Tescile Konu Olan Harita <strong>ve</strong> Planlarýn<br />
Kontrol Yönergesi”, Ayrýca bkz: ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 132.
yeþil saha, park <strong>ve</strong> otopark gibi umumi hizmetlere<br />
ayrýlan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu<br />
kýsýmlarýnýn ifrazýna <strong>ve</strong>ya tevhidine yer <strong>ve</strong>rilmeyeceði<br />
düzenlenmiþtir. Bu nedenle örneðin meydanlarýn,<br />
yollarýn <strong>ve</strong>ya yeþil alanlarýn ifrazý, ifraz<br />
iþlemini sebep yönünden sakatlar.<br />
Ýfraz iþleminin konusu; malikinin isteðiyle yapý<br />
yapmaya el<strong>ve</strong>riþli parsellere bölünmesi istenilen<br />
bir taþýnmazdýr.<br />
Ýfraz iþlemlerinin amacý da, tüm idari iþlemler<br />
gibi kamu yararýnýn saðlanmasýdýr. Eðer ifraz talebi,<br />
siyasi çýkar, kiþisel çýkar <strong>ve</strong>ya nefret, kin gibi<br />
nedenlerle reddedilirse, ifraz iþlemi amaç unsuru<br />
yönünden hukuka aykýrý hale gelir.<br />
D. Ýfrazýn Arazi Ve Arsa Düzenlemesinden<br />
(Parselasyondan) Farký<br />
Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit, arazi <strong>ve</strong> arsa sahibinin arazi <strong>ve</strong>ya<br />
arsasýný kendi isteðiyle parçalara ayýrmasýdýr.<br />
Bu nedenle ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemi rýzaya dayanmaktadýr.<br />
Diðer bir ifadeyle, ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri,<br />
ilgililerin baþvurusu üzerine belediyelerce<br />
yapýlan parselasyon iþlemleridir.<br />
Buna karþýlýk, AAD (parselasyon, cebri ifraz),<br />
belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyece,<br />
bu sýnýrlar dýþýnda ise il özel idarelerince<br />
(valiliklerce), imar hududu (plâný) içinde bulunan<br />
binalý <strong>ve</strong>ya binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya<br />
diðer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn<br />
birbirleri ile, yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna<br />
<strong>ve</strong>ya belediyelere ait bulunan yerlerle birleþtirilmesi,<br />
bunlarýn yeniden imar plânýna uygun ada<br />
<strong>ve</strong> parsellere ayrýlmasý, müstakil, hisseli <strong>ve</strong>ya<br />
kat mülkiyeti esaslarýna göre hak sahiplerine daðýtýlmasý<br />
<strong>ve</strong> re’sen tescil iþlemlerinin yapýlmasýdýr.<br />
E. Ýmar Planý Bulunan Alanlarda Ýfraz<br />
Ýmar planý bulunan alanlarda, yapýlacak ifraz<br />
<strong>ve</strong> tevhitler, parselasyon planýnýn oluþturulup oluþturulmadýðýna<br />
göre deðiþmektedir.<br />
1. Parselasyon Planý Oluþturulmuþsa<br />
a) Genel Olarak<br />
Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinde, “Ýmar<br />
planlarýna göre, yol, meydan, yeþil saha, park <strong>ve</strong><br />
otopark gibi umumi hizmetlere ayrýlan yerlere<br />
rastlayan gayrimenkullerin bu kýsýmlarýnýn ifrazýna<br />
izin <strong>ve</strong>rilmez. Ýmar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />
olan yerlerde ifraz <strong>ve</strong>ya tevhidin bu planlara<br />
uygun olmasý þarttýr” denilmektedir. Öncelikle<br />
belirtelim ki, maddede geçen “plan” deyiminden<br />
kasýt, imar planý deðil, “parselasyon planý”dýr.<br />
17 Bu hükümden anlaþýldýðýna göre, ÝK m.<br />
15 sadece imar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />
olan yerlerde yapýlacak ifraz <strong>ve</strong> tevhidin bu planlara<br />
uygun olmasý gerekir. Dolayýsýyla, imar planlarý<br />
yürürlüðe girdikten sonra imar parselasyon<br />
planlarý oluþturulmuþsa, þüphesiz ifraz <strong>ve</strong> tevhitlerin<br />
de bu plan gereðince yapýlmasý bir zorunluluktur.<br />
ÝK m. 15 hükmünün amacý, parselasyon planý<br />
tamamlanan yerlerdeki ifraz <strong>ve</strong>ya tevhit iþlemlerini<br />
yönlendirmek, buna karþýlýk, parselasyon<br />
planý tamamlanmýþ olan yerlerdeki kadastro parsellerinin<br />
ilgili Yönetmelikteki18 tayin edilen kurallara<br />
uygun olarak ayýrma <strong>ve</strong>ya ifraz iþlemlerini<br />
düzenlemektir. 19 Bu nedenle, sadece parselasyon<br />
planlarý tamamlanmýþ <strong>ve</strong> imar parselleri oluþmuþ<br />
alanlardaki imar parsellerinin tevhit <strong>ve</strong> ifrazýnýn<br />
yapýlmasý ayrýca kadastro parsellerinin<br />
yönetmelikte belirtilen þartlara göre ifraz iþleminin<br />
yapýlmasý mümkündür. ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />
parselasyonu tamamlanmýþ olan alanlardaki<br />
parsellerin ifraz <strong>ve</strong> tevhidi ile imar planý<br />
kapsamý dýþýnda kalan kadastro parsellerinin<br />
yönetmelikte belirtilen esaslar dâhilinde ifraz iþlemlerinin<br />
yapýlmasý amacýyla kullanýlmasý uygundur.<br />
20<br />
Uygulamada, “ifraz <strong>ve</strong> tevhit” iþlemleri ile<br />
“parselasyon” birbirine karýþtýrýlmakta, taþýnmazýn<br />
malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin talebi aranmadan ifraz<br />
<strong>ve</strong>ya tevhit iþlemine tabi tutularak, yanlýþlýklar<br />
yapýlmaktadýr. Bazý belediyelerin 3194 sayýlý<br />
Kanunu’n 15 <strong>ve</strong> 16. maddelerine aykýrý þekilde,<br />
kiþiler adýna kayýtlý bir<br />
<strong>ve</strong>ya iki taþýnmazý,<br />
kayýt maliklerinin tamamýnýn<br />
talebi aranmadan<br />
tevhit <strong>ve</strong>ya ifraza<br />
tabi tuttuklarý <strong>ve</strong><br />
uygulamaya konu taþýnmaz<br />
maliklerinden<br />
ya da hissedarlarýndan<br />
birinin talebini esas<br />
alarak diðer taþýnmazlarý<br />
da uygulamaya<br />
sokarak imar<br />
parsellerini oluþturduklarý;<br />
uygulamaya<br />
konu encümen kararýnda<br />
<strong>ve</strong> tescil için tapu<br />
<strong>ve</strong> kadastro idaresine<br />
gönderdikleri<br />
yazýda ise resen yapýlan<br />
bu uygulamanýn<br />
3194 sayýlý Kanunu’n<br />
Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit, arazi <strong>ve</strong><br />
arsa sahibinin arazi<br />
<strong>ve</strong>ya arsasýný kendi<br />
isteðiyle parçalara ayýrmasýdýr.<br />
Bu nedenle<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemi<br />
rýzaya dayanmaktadýr.<br />
Diðer bir ifadeyle,<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri,<br />
ilgililerin baþvurusu<br />
üzerine belediyelerce<br />
yapýlan parselasyon<br />
iþlemleridir.<br />
18. maddesi gereðince yapýlan bir uygulama olduðunu<br />
<strong>ve</strong> aský ilanýnýn yapýldýðý belirtilerek uy-<br />
17 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 132.<br />
18 Maddede geçen Yönetmelik, kanaatimizce, 3030 sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler Tip Ýmar Yönetmeliði’dir.<br />
19 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 133.<br />
20 KOÇAK-B.EYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />
49
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
50<br />
gulamanýn 3194 sayýlý Kanunu’n 19. maddesi<br />
gereðince tescilini istedikleri görülmektedir. 21<br />
Böyle bir uygulama ÝK m. 18 hükmüne aykýrýdýr.<br />
Çünkü Ýmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarýnca<br />
Yapýlacak Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />
Hakkýnda Yönetmelik’in 5. maddesinin 3.<br />
<strong>ve</strong> 4. fýkralarýnda, “Belirlenen düzenleme sahasý<br />
bir müstakil imar adasýndan daha küçük olamaz.<br />
Ancak, imar adasýnýn büyük bir kýsmýnýn imar<br />
mevzuatýna uygun bir þekilde teþekkül etmiþ olmasý<br />
nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç<br />
bulunmamasý <strong>ve</strong> diðer kýsmýnda birkaç taþýnmaz<br />
malýn tevhit <strong>ve</strong> ifraz yoluyla imar plâný <strong>ve</strong> imar<br />
mevzuatýna uygun imar parsellerinin elde edilmesinin<br />
mümkün olduðu hallerde, adanýn geri<br />
kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine<br />
konu teþkil edebilir” denilmektedir.<br />
Bu nedenle, AAD (18 Madde Uygulamasý)<br />
yapýlacak düzenleme alanýnýn en az baðýmsýz bir<br />
imar adasý olmalý ya da imar adasýnýn büyük bir<br />
bölümü daha önceki uygulamalarla teþekkül etmiþ<br />
olmakla birlikte birkaç parselde 18. madde<br />
uygulamasý adý altýnda yapýlacak tevhit <strong>ve</strong> ifrazlarla<br />
imar adasýnýn tamamý oluþacaksa o bir <strong>ve</strong>ya<br />
iki parselde imar düzenlemesi yapýlabilir.<br />
b) Ýfraz Maliklerin Talebi Üzerine Yapýlabilir<br />
Parselasyon planý bulunduðu halde henüz uygulama<br />
yapýlmadýðý durumlarda, Ýmar Kanunu’nun<br />
15 <strong>ve</strong> 16. maddeleri gereðince uygulama<br />
yapýlmasý gerekiyorsa, ilgililerin (taþýnmaz maliklerinin)<br />
talebi gerekmektedir. 22 Ancak ifraz istemeye<br />
yetkili kiþiler de mülkiyetin çeþidine göre<br />
deðiþmektedir.<br />
- Taþýnmazýn mülkiyeti tek kiþiye aitse ifraz bu<br />
kiþinin isteði ile,<br />
- Taþýnmaz müþterek mülkiyete tabi ise ifraz<br />
tüm ortaklarýn isteði ile <strong>ve</strong>ya ortaklardan her birinin<br />
mahkemeye baþvurarak bu yönde alacaðý<br />
bir kararla mümkün olabilecektir.<br />
Uygulamada taþýnmazýn malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin<br />
muvafakati <strong>ve</strong>ya rýzasý alýnmadan ifraz <strong>ve</strong>ya<br />
tevhit iþlemlerinin yapýldýðýna tanýk olunmaktadýr.<br />
Bunun en önemli göstergesi Danýþtay kararlarýdýr<br />
.23<br />
Malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin muvafakati <strong>ve</strong>ya rýzasý<br />
olmaksýzýn ifraz yapýlamayacaðý genel kuralýnýn<br />
bir tek istisnasý, 2981 sayýlý Kanunun Uygulanmasýna<br />
Dair Yönetmelik’in 24 26. maddesinin 2.<br />
fýkrasýnda bulunmaktadýr. Bu hükme göre, “Islah<br />
imar planýna konu olmayan hisseli araziler üzerinde<br />
yapýlmýþ binalarýn, tapu haritalarýnda <strong>ve</strong>ya<br />
kadastro planlarýnda mevcut olan <strong>ve</strong> tapuda tescili<br />
olmayan, kamu kullanýmýna açýk olan bir yola<br />
cephesi var ise, <strong>ve</strong> bina maliklerinin fiili kullanma<br />
alaný, hisse miktarýný aþmýyor ise Ýl Ýdare Kurulu<br />
<strong>ve</strong>ya Belediye Encümeni Kararýna dayalý olarak<br />
ifraz iþlemleri yapýlýr.” 25<br />
c) Düzenleme Ortaklýk Payý Alýnamaz<br />
Düzenleme ortaklýk payý, 3194 sayýlý Kanunu’n<br />
18. maddesinin 1. fýkrasýnda, imar hududu<br />
içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya binasýz arsa <strong>ve</strong> arazileri<br />
malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak sahiplerinin muvafakati<br />
aranmaksýzýn, birbirleri ile, yol fazlalarý ile,<br />
kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere ait bulunan<br />
yerlerle birleþtirmeye, bunlarý yeniden imar planýna<br />
uygun ada <strong>ve</strong>ya parsellere ayýrmaya, müstakil,<br />
hisseli <strong>ve</strong>ya kat mülkiyeti esaslarýna göre<br />
hak sahiplerine daðýtmaya <strong>ve</strong> re’sen tescil iþlemlerini<br />
yaptýrmaya, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý<br />
içinde belediyelerin, dýþýnda ise il özel idarelerinin<br />
yetkili olduðu belirtildikten sonra 2. fýkrasýnda,<br />
belediyeler <strong>ve</strong>ya valiliklerce (il özel idarelerince)<br />
düzenlemeye tabi tutulan arazi <strong>ve</strong> arsalarýn<br />
daðýtýmý sýrasýnda bunlarýn yüzölçümlerinden<br />
yeteri kadar alanýn, düzenleme dolayýsýyla meydana<br />
gelen deðer artýþlarý karþýlýðýnda “düzenleme<br />
ortaklýk payý” olarak düþülebileceði öngörülmektedir.<br />
Ýlgili idareler, resen yapacaklarý imar<br />
uygulamasý sonucunda, düzenlemeye giren arazilerin<br />
deðerlerindeki artýþlar karþýlýðýnda düzenleme<br />
ortaklýk payý26 düþülebilecektir. Eðer, arazi<br />
sahiplerinin isteði üzerine <strong>ve</strong> arazi sahiplerinin istediði<br />
zamanlarda imar planýna uygun olarak imar<br />
uygulamasý yapýlmýþsa <strong>ve</strong> ilgili idare tarafýndan<br />
resen (zorunlu) imar uygulamasý (Arazi <strong>ve</strong><br />
Arsa Düzenlemesi) 27 yapýlmamýþsa, arazi sahiplerinin<br />
rýza göstermesi üzerine, yol <strong>ve</strong> yeþil alan ihtiyaçlarý<br />
için kesilen bedelsiz terkler DOP olarak<br />
nitelendirilemez. Bu nedenle, DOP alma yetkisi,<br />
3194 sayýlý Kanunu’n 18. maddesine göre kullanýlabilen<br />
bir yetkidir. Bunu 3194 sayýlý Kanun<br />
18/2. maddesindeki þu ifadeden anlamak mümkündür:<br />
“Ancak bu maddeye göre alýnacak düzenleme<br />
ortaklýk paylarý, düzenlemeye tabi tutulan<br />
arazi <strong>ve</strong> arsalarýn düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin<br />
yüzde kýrkýný geçemez.”<br />
DOP alýnmasýnýn, AAD’ne özgü bir uygulama<br />
olduðunu gösteren bir diðer hüküm de 18. maddesinin<br />
3. fýkrasýndaki þu hükümdür: “Düzenleme<br />
ortaklýk paylarý, düzenlemeye tabi tutulan<br />
21 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 130.<br />
22 KOÇAK-B.EYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />
23 Danýþtay 6. D., 19.10.1998, E. 1997/5447, K. 1998/4661 Danýþtay 6. D., 14.10.1992, E. 1991/1817, K. 1992/3593.<br />
24 Bkz: 3290 sayýlý Kanun Ýle Bazý Maddeleri Deðiþtirilen <strong>ve</strong> Bazý Maddeler Eklenen 2918 sayýlý Kanunun Uygulanmasý Dair Yönetmeliðin 3366 sayýlý Kanun<br />
Uyarýnca Bazý Maddelerinin Deðiþtirilmesine <strong>ve</strong> Bazý Maddeler Eklenmesine Dair Yönetmelik.<br />
25 Deðiþiklik: RG: 18.8.1987, Sayý: 19548.<br />
26 Bundan sonra DOP olarak kýsaltýlacaktýr<br />
27 Bundan sonar AAD olarak kýsaltýlacaktýr.
yerlerin ihtiyacý olan Milli Eðitim Bakanlýðý’na<br />
baðlý ilk <strong>ve</strong> ortaöðretim kurumlarý, yol, meydan,<br />
park, otopark, çocuk bahçesi, yeþil saha, ibadet<br />
yeri <strong>ve</strong> karakol gibi umumi hizmetlerden <strong>ve</strong> bu<br />
hizmetlerle ilgili tesislerden baþka maksatlarla<br />
kullanýlamaz.” Görüldüðü gibi, düzenlenen alanlardan<br />
DOP olarak kesilen yerler, sadece umumi<br />
hizmet alanlarý için kullanýlabilir. 3194 sayýlý Kanunu’n<br />
15 <strong>ve</strong> 16. maddelerinde düzenlenen ifraz<br />
<strong>ve</strong> tevhit’te de (isteðe baðlý ifraz <strong>ve</strong> tevhit) bedelsiz<br />
terk uygulamasý vardýr. Ancak, bu bedelsiz<br />
terkler DOP olarak nitelendirilemez.<br />
d) Uygulamada Karþýlaþýlan Diðer Sorunlar<br />
Uygulamada karþýlaþýlan ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16’nýn<br />
hatalý uygulamalarýndan birisi de, yollar <strong>ve</strong> adalar<br />
oluþturulup kadastro parsellerinin parselasyonunun<br />
yapýlarak imar parsellerinin oluþturulmasýdýr.<br />
Böyle bir uygulama, hem imar planlarýnýn<br />
uygulanmasý aþamasýnda hem de mülkiyetle<br />
ilgili pek çok sorunlarýn çýkmasýna neden olmaktadýr.<br />
Örneðin “kadastro parsellerinin tamamý<br />
kamu hizmetlerine ayrýlan kýsýmlarda kalan parsellerde<br />
uygulama çalýþmalarý yapýlamamaktadýr.<br />
Ayrýca plan uygulamasýnýn kadastro parseli bazýnda<br />
yapýlmasý nedeniyle parsellerde alýnan bedelsiz<br />
terk oranlarý o parsele isabet eden kamu<br />
alanýyla orantýlý olarak artýp azalabilmekte, hatta<br />
bazý parsellerden çok yüksek oranda yola terk<br />
yaptýrýlýrken, bazýlarýnda hiç terk miktarý çýkmamakta,<br />
bazýlarýnda ise parselin tamamen kamu<br />
alanýnda kalmasý nedeniyle uygulama iþlemi hiç<br />
yapýlamamaktadýr. Bu da bazý parsel maliklerinin<br />
lehine <strong>ve</strong>ya aleyhine durum yaratmakta <strong>ve</strong> eþitlik<br />
ilkesi zedelenmektedir. Bu þekilde parça parça<br />
uygulanan imar planlarýnda, geriye çok yoðun<br />
kamu hizmetlerine ayrýlan bölgeler kalmaktadýr.<br />
Bu kalan alanlarda düzenleme ortaklýk payý oranýnýn<br />
çok çýkmasý nedeniyle Kanunu’n 18. maddesi<br />
uyarýnca arsa <strong>ve</strong> arazi düzenlemesi yapma<br />
olanaðý da kalmamaktadýr. Bu durumda, bu alanlarda<br />
ilgili belediyece kamulaþtýrma yapýlmasý<br />
gerekmekte, bunun maliyeti de çok yüksek olduðundan<br />
pek uygulanamamaktadýr. Geriye kalan<br />
alanlarda imar planýný uygulama olanaðý kalmadýðýndan,<br />
bu tür yerlerde genellikle plan deðiþikliði<br />
yoluyla kamu alanlarýna ayrýlan yerler daral-<br />
týlmakta <strong>ve</strong>ya tamamen kaldýrýlmaktadýr. Bu da<br />
plan bütünlüðünün bozulmasýna <strong>ve</strong> yeterli sosyal,<br />
teknik altyapýdan yoksun kent planlarýnýn ortaya<br />
çýkmasýna neden olmaktadýr.” 28<br />
Bu nedenle, ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />
parselasyon planý tamamlanmýþ olan alanlardaki<br />
parsellerin tevhit <strong>ve</strong> ifrazý ile imar planý kapsamý<br />
dýþýnda kalan kadastro parsellerinin, Yönetmelikte<br />
belirtilen esaslar dâhilinde ifraz iþlemlerinin<br />
yapýlmasý amacýyla yapýlmasý uygun olacaktýr. 29<br />
Uygulamada karýþtýrýlan bir diðer husus da, 3194<br />
sayýlý Kanunu’n 16. maddesinin uygulamasý ile 3194<br />
sayýlý Yasa’nýn 18. maddesi uyarýnca Yapýlacak Arazi<br />
<strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkýnda Yönetmeliðin<br />
15. maddesinin uygulamasýdýr. 30<br />
Sonuç olarak kýsaca özetlemek gerekirse,<br />
3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre,<br />
belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyeler,<br />
bu sýnýrlar dýþýnda ise, il özel idareleri, 31 imar<br />
hududu (plâný) içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya<br />
binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak<br />
sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn birbirleri ile,<br />
yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere<br />
ait bulunan yerlerle birleþtirilmeye, bunlarý<br />
yeniden imar plânýna uygun ada <strong>ve</strong> parsellere<br />
ayýrmaya, müstakil,<br />
hisseli <strong>ve</strong>ya kat mül-<br />
kiyeti esaslarýna göre<br />
hak sahiplerine daðýtmaya<br />
<strong>ve</strong> re’sen<br />
tescil iþlemlerini yaptýrmaya<br />
yetkili bulunmaktadýrlar.<br />
18.<br />
madde uyarýnca yapýlan<br />
AAD, yapýlan imar<br />
adalarýndaki bir<br />
<strong>ve</strong>ya birkaç parselde<br />
<strong>ve</strong> meskûn alanlardaki<br />
kadastro parsellerinde<br />
maliklerinin<br />
baþvurusu üzerine, imar<br />
planý <strong>ve</strong> imar<br />
mevzuatýna uygun<br />
olmasý þartýyla ifraz<br />
yapýlmasý mümkündür.<br />
Düzenlenen alanlardan<br />
DOP olarak kesilen<br />
yerler, sadece umumi<br />
hizmet alanlarý için<br />
kullanýlabilir. 3194 sayýlý<br />
Kanunu’n 15 <strong>ve</strong><br />
16. maddelerinde<br />
düzenlenen ifraz <strong>ve</strong><br />
tevhit’te de (isteðe<br />
baðlý ifraz <strong>ve</strong> tevhit)<br />
bedelsiz terk<br />
uygulamasý vardýr.<br />
28 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 133.<br />
29 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 134.<br />
30 Danýþtay 6.D., 11.11.11992, E. 1991/3601, K. 1992/4150, Danýþtay Bilgi Bankasý, http://www.danistay.gov.tr/kerisim/container.jsp, (13.02.2008),<br />
Danýþtay 6. D., 15.10.1992, E. 1991/2348, K. 1992/3612, Danýþtay Bilgi Bankasý, http://www.danistay.gov.tr/kerisim/container.jsp, (13.02.2008).<br />
31 22.2.2005 gün <strong>ve</strong> 5302 sayýlý Ýl özel Ýdaresi Kanunu’nda (m. 6/a), belediye sýnýrlarý il sýnýrý olan Büyükþehir belediyeleri hariç, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan<br />
dýþýnda kalan yerlerde yapýlacak planlar il özel idaresince <strong>ve</strong>ya ilgilisince yapýlmakta <strong>ve</strong> il genel meclisince uygun görüldüðü takdirde (m. 10/c), onaylanarak<br />
yürürlüðe gireceði öngörülmektedir. 3194 sayýlý Ýmar Kanununun 8/1-b maddesinde, “belediye <strong>ve</strong> mücavir alan dýþýnda kalan yerlerde yapýlacak planlarýn<br />
valilik <strong>ve</strong>ya ilgilisince yapýlýr <strong>ve</strong>ya yaptýrýlýr. Valilikçe uygun görüldüðü takdirde onaylanarak yürürlüðe girer” denilmektedir. Ancak, belediye <strong>ve</strong> mücavir<br />
alanlar dýþýndaki imar hizmetleri, 5302 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi Kanunu (RG: 04.03.2005, Sayý: 25745) ile (m. 6/1-b) il özel idarelerine görev olarak <strong>ve</strong>rilmiþ,<br />
ayný Kanunun 10/1-c maddesi ile de, belediye sýnýrlarý il sýnýrý olan Büyükþehir belediyeleri hariç, il çevre düzeni planlarý ile belediye sýnýrlarý dýþýndaki<br />
imar planlarýný görüþmek <strong>ve</strong> karara baðlamak il genel meclisinin görevleri arasýnda sayýlmýþtýr. Bu durumda, 3194 sayýlý Kanun (m.8) hükmü ile 5393 sayýlý<br />
Ýl Özel Ýdaresi Kanunu arasýnda, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan dýþýndaki imar planlarýnýn hazýrlanmasý, kararlaþtýrýlmasý <strong>ve</strong> onaylanmasýnda bir çatýþma ortaya<br />
çýkmaktadýr. 5302 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi Kanunu’nun 70. maddesi, 3194 sayýlý Ýmar Kanunu ile Ýl Özel Ýdaresinin sorumlu <strong>ve</strong> yetkili kýldýðý görev <strong>ve</strong> hizmetlerle<br />
ilgili olarak, 5393 sayýlý Kanun hükümlerine aykýrýlýk bulunmasý halinde, 5393 sayýlý Kanun hükümlerinin uygulanacaðýný hükme baðlamaktadýr. Bu nedenle,<br />
3194 sayýlý Kanunun 8. maddesindeki “valilik” kavramýný “il özel idaresi” olarak anlamak gerekir.<br />
51
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
Ýmar parselasyon planlarýnýn tanýmý, hazýrlanmasý<br />
<strong>ve</strong> onayý ile ilgili olarak 18. madde ile ilgili<br />
açýklamalarýmýz esnasýnda duracaðýmýz için burada<br />
tekrar etmeyeceðiz.<br />
2. Parselasyon Planý Oluþturulmamýþsa<br />
a) Genel Olarak<br />
3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinin<br />
2. fýkrasýnda, “Ýmar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />
olan yerlerde yapýlacak ifraz <strong>ve</strong>ya tevhidin<br />
bu planlara uygun olmasý þarttýr” hükmü yer almaktadýr.<br />
Madde metninde geçen “plan” deyiminden,<br />
“imar planý” deðil, “parselasyon planý” anlaþýlmalýdýr.<br />
32<br />
Ýmar Kanunu m. 15. <strong>ve</strong> 16. madde hükümlerinin<br />
uygulanmasý; parselasyon oluþturulmadan,<br />
kadastral parsellerin imar parsellerine uygunluðunun<br />
saðlanmasýný ifade etmektedir. Kadastral<br />
parselin imar planýnda yol, meydan, park, otopark,<br />
çocuk bahçesi, yeþil alan, ibadet yeri, karakol<br />
yeri gibi umumi hizmetlere ayrýlan alanlarýn<br />
ilgilisinin muvafakati ile sicilden terk ettirilmesi ile<br />
umumi hizmetlere ayrýlan alanlar dýþýnda okul,<br />
hastane, kreþ, belediye hizmet alaný <strong>ve</strong> diðer resmi<br />
tesis alanlarý gibi kamu kullanýmýna ayrýlmýþ<br />
alanlara rastlayan kýsýmlarý ayrý ayrý vasýflarýna<br />
göre tapuya tescil ettirilerek, geriye kalan kýsýmlarda<br />
ise, imar planý <strong>ve</strong> yönetmelik esaslarýna göre<br />
uygun imar parsellerinin oluþturulmasýdýr. 33<br />
Ýmar planlarýnýn<br />
uygulanmasý amacýyla<br />
yapýlan isteðe baðlý<br />
bir ifrazda, parselin<br />
bulunduðu alanda<br />
imar planýnda yol <strong>ve</strong>ya<br />
yeþil alan gibi umumi<br />
hizmetlere ayrýlan<br />
alanlar varsa, yola<br />
ya da yeþil alana<br />
terk yapýlmasý<br />
gerekmektedir.<br />
52<br />
b) ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16<br />
Hükümlerine Göre Ýmar<br />
Planýný Uygulama<br />
Sebepleri<br />
Belediyelerin Ýmar<br />
Kanunu m. 15. <strong>ve</strong> 16.<br />
hükümlerine göre imar<br />
planýný uygulama<br />
yolunu tercih etme<br />
sebeplerinin nedenleri<br />
arasýnda þunlar sayýlabilir:<br />
Diðer yöntemlerlekarþýlaþtýrýldýðýnda<br />
belediyelere<br />
daha az masraf çýkarmaktadýr.<br />
Kýsa sürede<br />
tamamlanabilmektedir.<br />
Umumi hizmet alanlarýnýn<br />
kolaylýkla<br />
belediye eline geçmesini<br />
saðlamaktadýr.<br />
Süreç içinde taþýnmaz sa-<br />
hiplerinin daha fazla etkin olmasý, her þeyden ev-<br />
32 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />
33 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 114.<br />
34 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 114.<br />
35 KOÇAK-BEYAZ, Imar Uygulamalarý, S. 127.<br />
36 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 127.<br />
<strong>ve</strong>l belediyelerin mali yapýlarý gereði, imar yapmaya<br />
güçlerinin olmamasý bunun nedenleridir. 34<br />
Ýmar planý bulunduðu halde, bu planý uygulayacak<br />
yeterli mali imkânlar bulunamamasý nedeniyle,<br />
söz konusu planlar hemen uygulamaya sokulamamakta,<br />
yani parselasyon planlarý oluþturulamamaktadýr.<br />
Ancak, Ýmar Kanunu’nun 15.<br />
<strong>ve</strong> 16. maddelerine göre imar parsellerinin oluþturulmasý<br />
mümkündür. Diðer bir ifadeyle, ilgili idareler<br />
tarafýndan, imar planlarýnýn uygulanmasý<br />
amacýyla AAD yapýlamayan alanlarda, taþýnmaz<br />
maliklerinin isteði ile, imar planlarýnýn uygulanmasý<br />
amacýyla <strong>ve</strong> söz konusu planlara uygun olarak<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhit yapmak mümkündür. Bu husus<br />
Ýmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarýnca Yapýlacak<br />
Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />
Hakkýnda Yönetmelik’in 15. maddesinde de<br />
vurgulanmaktadýr. Þöyle ki; “Arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesi<br />
yapýlmýþ imar adalarýndaki bir <strong>ve</strong>ya birkaç<br />
parselde, meskûn alanlardaki kadastro parsellerinde,<br />
maliklerin müracaatý üzerine imar plâný <strong>ve</strong><br />
mevzuatýna uygun olmak þartýyla ifraz <strong>ve</strong> tevhit<br />
iþlemleri yapýlabilir.”<br />
Buna göre, eðer bir kadastro parseli üzerine<br />
baðýmsýz bir (<strong>ve</strong>ya birkaç) imar parseli rastlýyorsa,<br />
o kadastro parselinin maliki, parselini imar<br />
planýna göre ifraz ettirebilir. Böylece bu parselin<br />
malikleri, 18, madde uygulamasý (AAD) yapýlmaksýzýn<br />
Ýmar Kanunu’nun 15.<strong>ve</strong> 16. maddeleri<br />
gereðince imar parsellerine kavuþabilmekte <strong>ve</strong><br />
yine imar planýnda öngörülen düzene uygun yapýsýný<br />
yapabilmek için herhangi bir engel de bulunmamaktadýr.<br />
35<br />
Ýmar planlarýnýn uygulanmasý amacýyla yapýlan<br />
isteðe baðlý bir ifrazda, parselin bulunduðu<br />
alanda imar planýnda yol <strong>ve</strong>ya yeþil alan gibi umumi<br />
hizmetlere ayrýlan alanlar varsa, yola ya da<br />
yeþil alana terk yapýlmasý gerekmektedir. Ayrýca,<br />
plandaki mevcut kadastro parseli, imar parseli<br />
olamayacak kadar küçük <strong>ve</strong> imar parseli oluþturabilmek<br />
için bir miktar yoldan ihdas gerekiyorsa,<br />
belediye adýna bu ihdas yapýlýp, ilgili parselle<br />
birleþtirilerek, belediye tarafýndan satýþý da yapýlabilir.<br />
Buna karþýlýk, kadastro parseli, kamuya ait<br />
tesislere rastlayan ya da bu tesislere rastlamasa<br />
bile, zorunlu olarak bir baþka yere kaymýþ parsellerin<br />
malikleri; kadastro parseline karþýlýk tahsis<br />
edilen imar parsellerine kavuþabilmeleri <strong>ve</strong><br />
yapý yapabilmeleri için ilgili idarenin 18. madde<br />
uygulamasýný beklemeleri gerekecektir. 36<br />
Buradan þöyle bir sonuç ortaya çýkmaktadýr.<br />
Ýmar planý yapýlmýþ olup da henüz 18. madde<br />
uygulamasý (AAD) yapýlmamýþ yerlerde bulunan
her taþýnmaz maliki Ýmar Kanunu m. 15 <strong>ve</strong> 16<br />
hükmünün tanýdýðý bu haktan yararlanamamaktadýr.<br />
c) ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 Gereðince Ýfraz Ýþleminin<br />
Türleri<br />
Ýmar Kanunu’nun 15 <strong>ve</strong> 16 ncý maddeleri uyarýnca<br />
ifraz iþleminin, parselasyon niteliðinde olan<br />
<strong>ve</strong> olmayan olmak üzere iki çeþidi bulunmaktadýr:<br />
(1) Parselasyon Niteliðinde Ýfraz<br />
Parselasyon niteliðinde olan ifraz (ayýrma); imar<br />
parsellerini oluþturmak amacýyla <strong>ve</strong> parseller<br />
içerisinde yol, meydan, yeþil alan, park, otopark<br />
vb. kamu hizmetlerine ayrýlan yerlerden<br />
herhangi birini kapsayacak þekilde yapýlan ayýrma<br />
iþlemidir. 37<br />
Belediye Kanunu <strong>ve</strong> 5032 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi<br />
Kanunu gereðince il özel idareleri, arsa <strong>ve</strong> arazi<br />
düzenleme yetkisini kullanýrken, kiþilerin parselleme<br />
isteklerini karþýlamak için, Ýmar Kanunu’nun<br />
15. <strong>ve</strong> 16. maddelerinde yer alan isteðe<br />
baðlý parsellemenin baðlý bulunduðu kurallar uygulanýr.<br />
Ýmar Kanunu’nun 18. maddesi Uyarýnca Yapýlacak<br />
Arazi Ve Arsa Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />
Hakkýnda Yönetmelik’in 15. maddesinde, arazi<br />
<strong>ve</strong> arsa düzenlemesi yapýlmýþ imar adalarýndaki<br />
bir <strong>ve</strong>ya birkaç parselde, meskûn alanlardaki kadastro<br />
parsellerinde, maliklerin müracaat üzerine<br />
imar planý <strong>ve</strong> mevzuatýna uygun olmak þartýyla<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri yapýlabileceði hükme<br />
baðlanmaktadýr.<br />
(2) Parselasyon Niteliðinde Olmayan (Basit)<br />
Ýfraz<br />
Parselasyon niteliðinde olmayan ifraz; kamu<br />
hizmetlerine terk edilecek alanlarý kapsamýnda<br />
bulundurmayan <strong>ve</strong> yalnýzca bir parselin birden<br />
fazla parçalara ayrýlmasý iþlemidir. 38 Parselasyon<br />
niteliðinde olmayan, diðer bir ifadeyle 3194 sayýlý<br />
Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre düzenleme<br />
yapýlmayan bir alanda davacýdan düzenleme<br />
ortaklýk payý adý altýnda taþýnmazýn % 35’lik<br />
kýsmýnýn bedelsiz terk edilmesi istenemez. Danýþtay<br />
kararlarýnda bu husus açýkça vurgulanmaktadýr:<br />
39<br />
Parselasyon niteliðinde bulunmayan ayýrma<br />
(ifraz) için Tapu Sicil Müdürlüðü’nce aþaðýdaki<br />
belgeler istenir.<br />
- Ayýrma için serbest mühendislerce düzenlenmiþ<br />
<strong>ve</strong> uygunluðu kadastro müdürlüðünce<br />
kontrol edilerek onaylanmýþ <strong>ve</strong> bir üst yazýya<br />
baðlanmýþ üç takým dosya içinde deðiþiklik be-<br />
yannamesi, kontrol raporu <strong>ve</strong> eki belgeler,<br />
- Ayrýlmasý istenen taþýnmaz malýn sahibine<br />
ait <strong>ve</strong>ya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdaný <strong>ve</strong>ya<br />
pasaportu <strong>ve</strong> temsil belgesi,<br />
- Ýstendiði takdirde tapu senetlerine yapýþtýrýlmak<br />
üzere ayýrmalarda (ayrýlmasý istenilen parça<br />
sayýsýndan bir fazla) taþýnmaz mal sahibinin son<br />
altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde<br />
<strong>ve</strong>sikalýk fotoðrafý,<br />
- Taþýnmazýn bulunduðu yere göre Belediye<br />
Encümeni <strong>ve</strong>ya Ýl Ýdare Kurulunun olumlu kararý.<br />
Baðýmsýz bölümlerin ifrazý <strong>ve</strong> tevhidi (ayrýlmasý<br />
<strong>ve</strong> birleþtirilmesi) mümkündür. Niteliðinin<br />
dükkân <strong>ve</strong>ya mesken olmasý sonucu deðiþtirmez.<br />
Yeter ki Belediye Encümeni bu ayýrma <strong>ve</strong>ya<br />
birleþtirmeye olumlu karar <strong>ve</strong>rmiþ olsun. Encümenin<br />
olumlu kararý <strong>ve</strong> deðiþiklik beyannamesi<br />
doðrultusunda ayýrma <strong>ve</strong>ya birleþtirme yapýlabilir.<br />
F. Gelecekteki Geliþmeye Açýk Alanlarda Ýfraz<br />
1. Geliþme Alaný (inkiþaf Sahalarý)<br />
Kavramý<br />
“Geliþme alaný” kavramý, imar mevzuatýnda<br />
pek çok yerde geçmekte ancak bu kavramýn tanýmý<br />
tek bir yönetmelikte <strong>ve</strong>rilmektedir. Örneðin,<br />
Köy Yerleþme Alaný Uygulama Yönetmeliði’nin 5.<br />
maddesinde, “Vali tarafýndan, ilgili ilçe kaymakamýnýn<br />
mütalaasý da dikkate alýnarak muhtarýn talebinin<br />
uygun görülmesi <strong>ve</strong>ya doðrudan doðruya<br />
kendi kararýna dayanarak; köy yerleþme alanýnýn<br />
tespit <strong>ve</strong> planýnýn hazýrlanmasý için bir komisyon<br />
görevlendirileceði; komisyonun öncelikle o köye<br />
ait harita, sosyal <strong>ve</strong> ekonomik durum gösteren<br />
dokuman <strong>ve</strong> gerekli diðer bilgileri derledikten<br />
sonra merkezde bir ön deðerlendirme yapacaðý;<br />
daha sonra mahalline gidilerek, köyün gelecekteki<br />
geliþme durumu da dikkate alýnarak; ihtiyaç<br />
duyulan konut parsel sayýsý, parsel büyüklükleri,<br />
gerekli bulmuyorsa sosyal tesisler <strong>ve</strong> diðer genel<br />
ihtiyaçlar için tefrik edilecek arazi miktarýnýn hesaplanarak,<br />
sonuç olarak köy yerleþme alanýnýn<br />
ne geniþlikte olacaðýna karar <strong>ve</strong>rileceðini; mevcut<br />
köy yerleþik alaný ile bütünlük teþkil edecek<br />
þekilde <strong>ve</strong> mümkün mertebe mera niteliðini kaybetmiþ<br />
arazilerle <strong>ve</strong>rimi düþük ya da tarým dýþý<br />
hazine arazilerine öncelik <strong>ve</strong>rerek, köy geliþme<br />
alaný için uygunluðuna karar <strong>ve</strong>rilen sahanýn sýnýrlarýnýn<br />
belirleneceðini öngörmektedir.<br />
Plan Yapýmýna Ait Esaslara Dair Yönetmeliðin<br />
4. maddesinin 3. fýkrasýnda ise, çevre düzeni<br />
planlarýnýn, kentsel geliþme alaný ihtiyacýnýn büyük<br />
þehir belediye sýnýrlarý <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý<br />
dýþýnda karþýlanma gereði halinde, kent bü-<br />
37 KARAVELÝOÐLU, Celal; Açýklamalý-Uygulamalý-Ýçtihatlý Ýmar Kanunu, Cilt 1, Kara<strong>ve</strong>lioðlu Hukuk Yayýnevi, Ankara 2007, s. 532.<br />
38 KARAVELÝOÐLU, Ýmar Kanunu, Cilt 1, s. 532.<br />
39 Danýþtay 6.D., 11.10.1990 gün <strong>ve</strong> E. 1989/1790, K. 1990/1697.<br />
53
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
54<br />
tününü, kentsel geliþme alanýný <strong>ve</strong> bu alanlarla<br />
bütünlük gösteren alanlarý kapsayacaðý ifade edilmekte<br />
<strong>ve</strong> bu planlarýn Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’nýn<br />
koordinasyonu altýnda, ilgili büyük<br />
þehir belediyesi <strong>ve</strong> valilikçe ortaklaþa yapýlacaðý<br />
belirtilmektedir. Ayný yönetmeliðin 29. maddesinin<br />
3. bendinde, “imar planýnda gösterilen yollarýn<br />
geniþletme, daraltma <strong>ve</strong> güzergahýna ait imar<br />
planý deðiþikliklerinde, imar planlarýndaki geliþme<br />
alanlarýnda (7.00) m.den dar yaya, (10.00)<br />
m.den dar trafik yolu açýlamayacaðý, oturma alanlarýnda<br />
mülkiyet <strong>ve</strong> yapýlaþma durumlarýnýn<br />
el<strong>ve</strong>rdiði ölçüde bu Yönetmelikteki standartlara<br />
uyulacaðý” ifade edilmektedir. Söz konusu Yönetmelik,<br />
gelecekteki geliþme alanlarýnýn da,<br />
yerleþik alan (m. 4/1) <strong>ve</strong> yerleþme alaný içinde olduðunu<br />
(m. 4/2) hükme baðlamaktadýr.<br />
Geliþme alanlarý (inkiþaf sahalarý), (proposed<br />
de<strong>ve</strong>lopment areas), nazým imar planýnda kentin<br />
geliþmesine ayrýlmýþ alanlardýr. 40 Bu alanlar, bir<br />
kentin ya da kasabanýn plan sýnýrlarý içinde kalan<br />
<strong>ve</strong> planlamada belirtilen süre için kentin geliþmesine<br />
ayrýlan alanlarý ifade etmektedir. 41 3030<br />
Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler<br />
Tip Ýmar Yönetmeliði, “geliþme (inkiþaf) alanýný,<br />
“varsa üst ölçek plan kararlarýna uygun olarak, imar<br />
planýnda kentin geliþmesine ayrýlmýþ olan alan”<br />
olarak tanýmlamaktadýr. Bu alanlar, yerleþme<br />
alaný içinde olmakla birlikte, yapý yapýlmasýna<br />
izin <strong>ve</strong>rilmeyen, ancak kentin gelecekte geliþmesine<br />
ayrýlmýþ olan alanlardýr.<br />
2. Geliþme Alanlarýnda Ýfraz<br />
Kentin gelecekte geliþmesine ayrýlmýþ olan alanlarda<br />
(inkiþaf sahalarda) yapý izni <strong>ve</strong>rilebilmesi,<br />
önceden parsellemenin yapýlmýþ olmasýný içeren<br />
bazý þartlara baðlý tutulmuþtur. Bu alanlarda<br />
yapý yapýlmasý sýký þartlara baðlanmýþtýr. Gerçekten<br />
Ýmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinin 1’inci<br />
fýkrasýna göre, iskân sýnýrlarý içinde olup da, imar<br />
planýnda beldenin geliþmesine ayrýlmýþ bulunan<br />
alanlarda her ne þekilde olursa olsun yapý<br />
izni <strong>ve</strong>rilebilmesi için; ilk olarak bu alanlarýn imar<br />
planý esaslarýna <strong>ve</strong> yönetmelik hükümlerine uygun<br />
olarak parsellemesinin gerçekleþtirilmiþ <strong>ve</strong><br />
belediye encümeni ya da il özel idaresi tarafýndan<br />
onaylanmýþ bulunmasý, ikinci olarak ise,<br />
plana <strong>ve</strong> bulunduðu bölgenin þartlarýna göre yol-<br />
larýnýn, içme suyu <strong>ve</strong> kanalizasyon þebekelerinin<br />
yapýlmýþ olmasý gereklidir.<br />
Ancak, parselasyon planlarý onaylanmýþ bulunmakla<br />
beraber, yolu <strong>ve</strong> kanalizasyonu henüz<br />
bulunmayan bu gibi yerlerde yapý izni <strong>ve</strong>rilmemesi<br />
mutlak deðildir. Þöyle ki; bu gibi yerlerde,<br />
yapýya izin <strong>ve</strong>rilebilmesi için, ilgili idarenin çizdiði<br />
bir plana göre, yolu <strong>ve</strong> kanalizasyonu yaptýrýlmýþ<br />
ya da payýna düþen yol <strong>ve</strong> kanalizasyon bedelinin<br />
%25’i peþin olarak ödenmiþ, geri kalan<br />
%75’inin de hizmetin ilgili idarece tamamlandýðý<br />
tarihten itibaren 6 ay içinde ödeneceðinin yüklenilmesi<br />
gerekmektedir. Yapý bitinceye kadar yol<br />
<strong>ve</strong> kanalizasyon iþlerinin bitirilememesi, fosseptik<br />
ya da geçici bir tesisle bu ihtiyacýn karþýlanamamasý<br />
durumlarýnda, yapýya kullanma izni <strong>ve</strong>rilmez.<br />
42<br />
Ayrýca, Ýmar Kanunu, toplu konut alanlarýnda,<br />
ilgili kiþi <strong>ve</strong> kurumlarca ilgili idarenin izni ile<br />
tamamý yapýlýp tamamlanan yol <strong>ve</strong> kanalizasyonun<br />
iki yanýnda yer alan baþka parsel sahiplerinden<br />
kendi parsellerine düþen yol <strong>ve</strong> kanalizasyon<br />
bedeli alýnmadýkça, kendilerine yapý izni <strong>ve</strong>rilmeyeceðini<br />
hükme baðlamaktadýr. 43 Eðer, toplu konut<br />
alanlarýnda, altyapý tesisleri belediyelerce onaylanmýþ<br />
projesine uygun olarak ilgili kiþi <strong>ve</strong><br />
kurumlarca yapýlýp tamamlanmýþsa, altyapý hizmetleri<br />
nedeniyle belediye tarafýndan kendilerinden<br />
artýk hiçbir bedel alýnamaz. 44<br />
3. Mahalleler Kurulmasý Amacýyla Ýfraz<br />
Kent <strong>ve</strong> kasabalarda mahalleler kurulmasý amacýyla<br />
da, isteðe baðlý parselasyonun yapýlmasý<br />
söz konusu olabilir. 45 1957 yýlý baþýnda 6785<br />
sayýlý eski Ýmar Kanunu’nun yürürlüðe girmesiyle,<br />
mülga hale gelen 1882 tarihli Ebniye Kanunu,<br />
boþ topraklar üzerinde, bað, bostan, bahçe<br />
gibi alanlarda yapý yapýlmasý, mahalle kurulmasý<br />
için parça parça topraðýný satmak isteyenleri,<br />
gerekli <strong>ve</strong> zorunlu görüldüðü takdirde, orada karakol<br />
<strong>ve</strong> okul yeri býrakmalarý, sýnýrýna kadar kanalizasyon<br />
yapmalarý, satýlan yerler için alýnan<br />
paradan kaldýrým gideri için belli bir bedeli belediyeye<br />
ödemeleri þartýný getirmiþti. Söz konusu<br />
Kanun’un 6. maddesinde, arsa sahibinin belediyeye<br />
<strong>ve</strong>rdiði dilekçesine harita <strong>ve</strong>rilmesini de öngörmüþtü.<br />
Yapýlacak incelemeler sonucunda, bu<br />
40 ÜNAL-DUYGULUER-POLAT, Ýmar Terimleri Sözlüðü, s. 40.<br />
41 ÜNAL-DUYGULUER-POLAT, Ýmar Terimleri Sözlüðü, s. 40.<br />
42 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23, f.2.<br />
43 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23/3. 3194 sayýlý yürürlükteki Ýmar Kanunu’nun 23. maddesine tekabül eden 6785 sayýlý Ýmar Kanunu’nun ilgili maddesi yeniden<br />
düzenlenmiþti <strong>ve</strong> bu tarihlerde Toplu Konut Kanunu yürürlükte deðildi. 1981 tarihli <strong>ve</strong> 2487 sayýlý Toplu Konut Kanunu (RG: 8 Temmuz 1981, S. 17396)<br />
yürürlüðe girince, toplu konut alanlarýnda isteðe baðlý parselleme iþlemlerinin bu kanuna göre yürütülmesi gerekiyordu. Toplu Konut Kanunu <strong>ve</strong> bu Kanunun<br />
uygulanmasý için çýkarýlan uygulama yönetmeliðine (RG: 19 Ocak 1972, S. 17579) kooperatifler <strong>ve</strong> toplumsal gü<strong>ve</strong>nlik kurumlarý, parselasyon planlarýyla,<br />
alt yapý ana planlarýný kendileri hazýrlayýp Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’na onaylatmalarý <strong>ve</strong> ilgili belediyeye <strong>ve</strong>rmeleri gerekiyordu. Bu kuruluþlarýn yol <strong>ve</strong><br />
kanalizasyon gibi, parsellemenin ön þartý olan hizmetleri yerine getirmek zorunda bulunmalarý, açýkça belirtilmiþ olmasa da, kendi görevleri arasýnda idi. Bu<br />
Kanun 2 Mart 2 Mart 1984 tarih <strong>ve</strong> 2985 sayýlý Toplu Konut Kanunu’nun 8. maddesi ile yürürlükten kaldýrýlmýþtýr. 2985 sayýlý Kanun <strong>ve</strong> uygulama yönetmeliðinde<br />
ise bu konuda herhangi bir hükme rastlanmamaktadýr.<br />
44 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23, f.4.<br />
45 KELEÞ, Kentleþme Politikasý, s. 393.
gibi yerlerde mahalle kurulmasýnda herhangi bir<br />
sakýnca yoksa sokaklar harita üzerine çizilecek,<br />
gerekli görülürse karakol yerleri de belirtilecekti.<br />
Ayrýca, mahalle biriminin kurulmasý için Ýçiþleri<br />
Bakanlýðý’nýn da izninin alýnmasý zorunlu idi.<br />
Son 50 yýllýk imar tarihimizde, mahalle birimlerinin<br />
kurulmasý giriþimlerinin hemen hepsinde,<br />
merkezi idare ile yerel yönetimlerin belli ölçüde<br />
iþbirliði yaptýklarý görülür. Ankara’da Yeniþehir46 <strong>ve</strong> Yenimahalle’nin47 <strong>ve</strong> son olarak da Batýkent’in<br />
kurulmalarý bunlarýn örnekleridir. 48<br />
4. Ýmar Planlarýnda Parsel Cepheleri Tayin<br />
Edilmeyen Yerlerde Yapýlacak Ýfrazlar<br />
3194 sayýlý Kanunu’n 15. maddesinin 3. fýkrasýnda,<br />
“Ýmar planlarýnda parsel cepheleri tayin<br />
edilmeyen yerlerde yapýlacak ifrazlarýn, asgari<br />
cephe geniþlikleri <strong>ve</strong> büyüklükleri yönetmelikte<br />
belirtilen esaslara göre tespit edilir” denilmektedir.<br />
Buna göre, eðer imar planý yapýlmýþ olan bir<br />
alanda, parsel cepheleri planla belirlenmemiþse,<br />
bu alanda yapýlacak ifrazlarda asgari cephe geniþliklerinin<br />
yönetmelikte belirlenecek esaslara<br />
uyulacaðý öngörülmektedir.<br />
Ýmar planlarý, saðlýklý <strong>ve</strong> düzenli kentleþmenin<br />
saðlanmasý amacýyla yapýlmaktadýr. Saðlýklý <strong>ve</strong><br />
düzenli kentleþmenin en önemli aracý da belli bir<br />
bölgede yaþayan insan sayýsýnýn kontrol edilmesidir.<br />
Belli bir bölgede yaþayan insan sayýsýnýn<br />
kontrolünün saðlanmasý <strong>ve</strong> imar planlarýnýn uygulanmasý<br />
amacýyla yapýlan arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemelerinde,<br />
en küçük parsel yüzölçümünün tespit<br />
edilmesi <strong>ve</strong> parsel boyutlarýnýn sýnýrlandýrýlmasý<br />
<strong>ve</strong> yapýlarýn parselle baðlantýlarýnýn denetlenmesi<br />
amacýyla yoðunluk bölgelemesi yapýlmaktadýr.<br />
Ancak, imar planlarýnda gösterilen çeþitli<br />
bölgelerde imar planlarý ile farklý hükümler<br />
getirilebilir.<br />
“3030 (5216) Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda<br />
Kalan Belediyeler Tip Ýmar Yönetmeliði’nin “Parsellere<br />
ait tanýmlar”ý düzenleyen 15. maddesinde,<br />
“parsel cephesi” (plot frontage) (parsel geniþliði)<br />
<strong>ve</strong> “parsel derinliði” (plot depth) kavramlarý<br />
tanýmlanmaktadýr. Buna göre, parsel cephesi,<br />
“parselin üzerinde bulunduðu yoldaki cephesidir.<br />
Köþe baþýna rastlayan parsellerde geniþ yol<br />
üzerindeki kenar, parsel cephesidir. Ýki yolun geniþliklerinin<br />
eþit olmasý halinde dar kenar, parsel<br />
cephesidir.” Buna karþýlýk “parsel derinliði”,<br />
“parsel ön cephe hattý ile arka cephe hattýnýn en<br />
yakýn nokta arasýndaki dik hattýn ortalama uzaklýðý”<br />
olarak tanýmlanmaktadýr. Diðer bir ifadeyle,<br />
parsel derinliði, parselin arka yüzünün ön yüz<br />
doðrultusuna olan ortalama uzaklýðýný anlatmaktadýr.<br />
Tip Ýmar Yönetmeliðinde, parsel cephesi <strong>ve</strong><br />
parsel derinlikleri kentlerin farklý kullaným alanlarý<br />
için farklý boyutlarda belirlenmiþ bulunmaktadýr.<br />
Yönetmeliðin 17’nci maddesine göre, imar<br />
planýnda gösterilen çeþitli bölgelerde imar planý<br />
ile getirilmiþ farklý hükümler yoksa, bu yönetmeliðin<br />
belirlemiþ olduðu ölçütlere uyulur. Buna<br />
göre, olmasý gereken en az parsel geniþlikleri<br />
3030 Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler<br />
Tip Ýmar Yönetmeliði’nin 17. maddesinde<br />
gösterilmiþtir. Þöyle ki;<br />
“Ýmar planýnda gösterilen çeþitli bölgelerde imar<br />
planý ile getirilmiþ farklý hükümler yoksa yapýlacak<br />
ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin<br />
asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut<br />
yapýlar v.b. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde<br />
yapýlmasý mümkün olan yapýlarýn ölçüleri<br />
<strong>ve</strong> ihtiyaçlarý da göz önünde<br />
tutularak tes-<br />
pit olunur. Þu kadar<br />
ki; bu tespit sýrasýnda<br />
aþaðýdaki þartlar ihlâl<br />
edilemez.<br />
Parsel geniþlikleri:<br />
1. Ýkamet <strong>ve</strong> ticaret<br />
bölgelerinde:<br />
a) 4 kata kadar (4<br />
kat dâhil) inþaata<br />
müsait yerlerde:<br />
- Bitiþik nizamda:<br />
(6.00) m. den,<br />
- Blok baþlarýnda:<br />
Yan bahçe mesafesi<br />
+ (6.00) m. den,<br />
- Ayrýk nizamda:<br />
Son 50 yýllýk imar tarihimizde,<br />
mahalle birimlerinin<br />
kurulmasý giriþimlerinin<br />
hemen hepsinde,<br />
merkezi idare ile<br />
yerel yönetimlerin belli<br />
ölçüde iþbirliði yaptýklarý<br />
görülür. Ankara’da<br />
Yeniþehir <strong>ve</strong> Yenimahalle’nin<br />
<strong>ve</strong> son olarak<br />
da Batýkent’in<br />
kurulmalarý bunlarýn<br />
örnekleridir.<br />
46 Ebniye Kanunu’nun hükümleri yeterli görülmediðinden, Ankara için özel kanunlar çýkarýlmýþtýr. Örneðin, 1925 tarih <strong>ve</strong> 583 sayýlý Ankara’da Ýnþasý Mukarrer<br />
Yeni Mahalle Ýçin Muktazi Yerler Ýle Bataklýk <strong>ve</strong> Mezarlýðý Arazinin Þehremanetince Ýstimlâki Hakkýnda Kanun (RG: 19 Þubat 1341, S. 90) ile, Ankara<br />
Þehremaneti’ne, bugün “Yeniþehir” adýyla bilinen semtte mahalle kurmak <strong>ve</strong> konut ihtiyacýný karþýlamak amacýyla, 4 milyon metrekare topraðý 1925 yýlýnda<br />
1915 yýlýnda kayýtlý toprak deðerinin 15 katý üzerinden kamulaþtýrma yetkisi <strong>ve</strong>rmiþti. Ýþte bugünkü Yeniþehir <strong>ve</strong> Kýzýlay semtleri bu topraklar üzerine kurulmuþtur.<br />
588 sayýlý Kanun 27 Ekim 1988 tarih <strong>ve</strong> 3488 sayýlý Uygulama Ýmkâný Kalmamýþ Olan Kanunlarýn Yürürlükten Kaldýrýlmasý Hakkýnda Kanunun 1.<br />
maddesi ile yürürlükten kaldýrýlmýþtýr.<br />
47 Ankara’da mahalle kurulmasýnýn ikinci örneðini Yenimahalle oluþturmaktadýr. 1948 tarih <strong>ve</strong> 5218 sayýlý Ankara Belediyesine, Arsa <strong>ve</strong> Arazisinden Belli<br />
Bir Kýsmýn Mesken Yapacaklara 2490 Sayýlý Kanun Hükümlerine Baðlý Olmaksýzýn <strong>ve</strong> Muayyen Þartlarla Tahsis <strong>ve</strong> Temlik Yetkisi Verilmesi Hakkýnda Kanun<br />
(RG: 22 Haziran 1948, S. 6932) ile belediyeye elinde bulunan <strong>ve</strong> kanunla edineceði arsalarý 2490 sayýlý Artýrma, Eksiltme <strong>ve</strong> Ýhale Kanunu’na baðlý olmaksýzýn<br />
konut yapmak isteyenlere daðýtmak yetkisi <strong>ve</strong>rilmiþtir. 1949 yýlýnda metrekaresi 1 liradan ihtiyaç sahiplerine daðýtýlan bu ucuz arsalar üzerinde bir yýl içinde<br />
yapýya baþlamak <strong>ve</strong> iki yýl içinde bitirmek zorunluluðu getirilmiþ uygun þartlarla borçlanma imkâný saðlanmýþtý. Ucuz arsa, el<strong>ve</strong>riþli þartlarla borçlandýrma<br />
<strong>ve</strong> yapýyý tamamlamaya zorlamak gibi tedbirlerle kent planlamasý <strong>ve</strong> konut politikalarý açýsýndan baþarýlý sonuçlar alýnabileceðine iyi bir örnek olan Yenimahalle,<br />
1975’te 200 bin, 1980’de 300 bin, 1990 da 400 bir nüfuslu bir “mahalle”den ziyade bir “uydu kent” görümü kazanmýþtýr. Ayrýntýlý açýklamalar<br />
için bkz: YAVUZ-KELEÞ-GERAY, Þehircilik, s. 393.<br />
48 KELEÞ, Kentleþme Politikasý, s. 195.<br />
55
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
56<br />
Yan bahçe mesafeleri toplamý + (6.00) m. den, az olamaz.<br />
b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inþaata müsait yerlerde:<br />
- Bitiþik nizamda: (9.00) m. den,<br />
- Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafeleri toplamý<br />
+ (9.00) m. den az olamaz.<br />
- Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamý +<br />
(9.00) m. den az olamaz.<br />
c) 10 <strong>ve</strong>ya daha fazla katlý inþaata müsait yerlerde:<br />
- Bitiþik nizamda: (12.00) m. den,<br />
- Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafesi + (12.00)<br />
m. den,<br />
- Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamý +<br />
(12.00) m.den, az olamaz.<br />
2. Yalnýz 1 katlý dükkân yapýlacak ticaret <strong>ve</strong> küçük<br />
sanayi bölgelerinde:<br />
a) Bitiþik nizamda: (5.00) m. den,<br />
b) Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafesi + (5.00)<br />
m. den,<br />
c) Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam +<br />
(5.00) m. den, az olamaz.<br />
3. Sanayi bölgelerinde:<br />
30.00 m. den, az olamaz.<br />
4. Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýnda 40.00<br />
m. den az olamaz.<br />
Bu ölçülerin tespitinde, köþe baþýna rastlayan<br />
parsellerde yol tarafýndaki yan bahçe yerine, o yol için<br />
tayin edilmiþ on bahçe mesafesi alýnýr.<br />
Yönetmelikte parsel derinlikleri hakkýnda da benzeri<br />
düzenlemeler yapýlmýþtýr. Burada yalnýz bir katlý<br />
dükkân yapýlabilecek ticaret <strong>ve</strong> küçük sanayi bölgeleri,<br />
sanayi bölgeleri <strong>ve</strong> konut dýþý kentsel çalýþma alanlarý<br />
için getirilen parsel derinlik ölçütlerinde bir deðiþiklik<br />
olmamakla birlikte, oturma <strong>ve</strong> ticaret bölgelerinde,<br />
parsel derinliði boyutlarýnýn, parsel geniþliði rakamlarýndan<br />
farklý belirlendiði görülmektedir. Gerçekten,<br />
ilgili Yönetmeliðin 17. maddesine göre,<br />
Parsel derinlikleri:<br />
1. Ýkamet <strong>ve</strong> ticaret bölgelerinde:<br />
a) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) m. den,<br />
b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +<br />
(13.00) m. den, az olamaz.<br />
2. Yalnýz 1 katlý dükkân yapýlacak ticaret <strong>ve</strong> küçük<br />
sanayi bölgelerinde:<br />
a) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) m. den,<br />
b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +<br />
(5.00) m. den, az olamaz.<br />
3. Sanayi bölgelerinde:<br />
30.00 m.den, az olamaz.<br />
4. Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýnda, 40.00<br />
m. den, az olamaz.<br />
Parsel alanlarý:<br />
Konut dýþý kentsel çalýþmalarý alanlarýnda 2000<br />
m2. den az olamaz.”<br />
5. Ýmar Planlarýnda Parsel Cepheleri Tayin Edilen<br />
Yerlerde Yapýlacak Ýfrazlar<br />
Ýmar planlarýnda parsel cepheleri tayin edilen yerlerde<br />
yapýlacak ifrazlarýn, imar planlarýna uygun olmasý<br />
zorunludur.<br />
G. Ýmar Planý Dýþýnda Kalan Alanlarda Ýfraz<br />
Ýmar Kanunu’nun 15. <strong>ve</strong> 16. maddeleri, imar planý<br />
kapsamý dýþýnda kalan alanlardaki kadastro parsellerinin<br />
yönetmelikte belirtilen esaslar dâhilinde ifraz<br />
iþlemlerinin yapýlmasý amacýyla kullanýlmasý uygundur.<br />
49<br />
Belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde <strong>ve</strong> dýþýnda<br />
kalan <strong>ve</strong> planý bulunmayan alanlardaki parsel geniþlik<br />
<strong>ve</strong> derinlikleri, “Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði”<br />
50 ile tespit edilmiþ bulunmaktadýr.<br />
1. Belediye Ve Mücavir Alanlar Ýçerisinde<br />
<strong>ve</strong> Fakat Ýmar Planý Bulunmayan Yerleþik Alanlarda<br />
Ýmar planý bulunmayan <strong>ve</strong>/<strong>ve</strong>ya son nüfus sayýmýna<br />
göre nüfusu 10.000’in altýna olan belediyelerin<br />
yerleþik alan sýnýrlarý içinde; nüfusu ne olursa olsun<br />
belediye <strong>ve</strong> mücavir sýnýrlarý içinde olup da imar planý<br />
bulunmayan yerleþik alan (mahalle, köy <strong>ve</strong> mezra)<br />
sýnýrlarý içinde uygulanan (m. 2) Plansýz Alanlar Ýmar<br />
Yönetmeliði’nde, 51 belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde<br />
olup da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda,<br />
köylerle mezralar arasýnda bir fark görülmemiþtir.<br />
Bu yerlerde parsel <strong>ve</strong> yapýlarla ilgili hükümler<br />
13-42. maddeler arasýnda düzenlenmiþtir.<br />
a) “Parsel büyüklükleri <strong>ve</strong> Bina Cepheleri<br />
Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 13. maddesine<br />
göre, 52 “Parsel büyüklükleri <strong>ve</strong> bina cepheleri,”<br />
49 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />
50 Belediye <strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong> Dýþýnda Planý Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak Ýmar Yönetmeliði iken bu Yönetmeliðin adý, 30.6.2001 tarihli<br />
RG’de yayýmlanan Yönetmelik deðiþikliði ile “Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði” olarak deðiþtirilmiþtir.<br />
51 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 2. maddesine göre bu Yönetmelik ayrýca, “belediye mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda olup da imar planý bulunmayan<br />
köylerde ise bu Yönetmeliðin köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarý <strong>ve</strong> “belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde <strong>ve</strong>ya dýþýnda mevcut imar planý <strong>ve</strong> yerleþik alan<br />
sýnýrlarý haricinde kalan alanlarda bu Yönetmeliðin yerleþme alaný dýþýnda (iskân dýþý) alanlar için getirdiði hükümler” uygulama alaný bulmaktadýr. Ancak,<br />
Adý geçen Yönetmeliðin 3. maddesine göre, “mevcut imar planý <strong>ve</strong> Yönetmeliði bulunan yerler ile yeni imar planý yapýlýp onaylanarak yürürlüðe giren yerlerde<br />
bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz”.
“Ýfraz suretiyle elde edilecek parsellerin geniþlikleri<br />
(20) m.den, parsel derinlikleri (30) m.den az olamaz.<br />
Bina cephesi konutlarda <strong>ve</strong> iþyerlerinde minimum<br />
(6.00) m. olup blok uygulamalarýnda (40.00) m.yi aþamaz.<br />
Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýndaki uygulamalarýn<br />
plan kararýyla yapýlmasý zorunludur.”<br />
b) Bahçe Mesafeleri<br />
Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 14. maddesine<br />
göre, belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde olup<br />
da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda yapýlacak<br />
yapýlarýn bahçe uzaklýklarý þu þekilde olmalýdýr.<br />
(1) Ön <strong>ve</strong> yol kenarýna rastlayan yan bahçe mesafeleri<br />
minimum (5.00) m.’dir. Ancak mevcut teþekkülde<br />
bu mesafeler (5.00)m. den fazla ise bu teþekküle<br />
uyulur.<br />
(2) Bitiþik olmayan yan cephelerde, çelik, kagir <strong>ve</strong><br />
benzeri yapýlarda minimum (3.00) m. diðer yapýlarda<br />
ise minimum (5.00) m. mesafe býrakýlmasý þarttýr.<br />
(3) Ön bahçesiz bitiþik <strong>ve</strong>ya blok olarak teþekkül<br />
etmiþ yerlerde, mevcut teþekküle uygun olarak yapýlacak<br />
uygulamayý takdire belediye yetkilidir. Ancak<br />
blok uygulamalarýnda blok her halükârda (40.00) m.<br />
yi aþamaz.<br />
(4) Arka bahçe mesafesi bina yüksekliðinden az<br />
olamaz<br />
c) Ýfraz<br />
Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 15. maddesine<br />
göre, belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde olup<br />
da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda, ifraz suretiyle<br />
yeniden oluþturulacak parsellerin kamuya ait<br />
bir yola cephesi bulunmasý þarttýr. Yalnýz çýkmaz sokaklara<br />
cephesi olan parseller ifraz edilemez. Ýfraz suretiyle<br />
çýkmaz sokak ihdas edilemez. Ýfraz suretiyle<br />
meydana gelecek yol, otopark, yeþil alan gibi kamunun<br />
yararlanacaðý yerler düzenleme ortaklýk payý olarak<br />
ifraz edilen parsel alanlarýnýn % 40’ýný53 geçmemek<br />
þartý ile belediye adýna bedelsiz terk edilir. 54<br />
Kural olarak bir parsele bir yapý yapýlabilir, ancak,<br />
yapýlarýn hepsi tek ruhsata baðlanmasý þartý ile parselde<br />
birden fazla bina yapýlabilir. Bu takdirde yapýlacak<br />
binalarýn arasýndaki mesafeler (10.00) m. den az<br />
olamaz. Bu tür yerlerde maliklerin talebi üzerine, tapu<br />
idareleri tarafýndan bu parseller üzerinde yatay kat<br />
mülkiyeti <strong>ve</strong>ya kat irtifaký tesis edilir. 55<br />
2. Belediye Ve Mücavir Alanlar dýþýnda Ve Fakat<br />
Ýmar Planý Bulunmayan Yerleþik Alanlarda Ýfraz<br />
Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 43. madde-<br />
sine göre, 56 “Köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alaný <strong>ve</strong> civarýnýn<br />
tespiti, valiliklerce birisi harita mühendisi olmak<br />
üzere en az üç kiþilik bir komisyon tarafýndan 1:1000,<br />
1:2000 <strong>ve</strong>ya 1:5000 ölçekli halihazýr haritalar <strong>ve</strong>ya<br />
kadastro paftalarý üzerine yapýlýr, il idare kurulunca onaylanýr.<br />
Ayný köyün mülki sýnýrlarý içinde kalmakla<br />
birlikte köy yerleþik alaný ile civarýnýn dýþýnda kalan<br />
mezralarda mevcut köy ortak yapýlarý yok ise yerleþik<br />
alan <strong>ve</strong> civarý tespiti yapýlamaz. Köy ortak yapýlarýnýn<br />
bulunduðu mezralarda ise, yerleþik alan <strong>ve</strong> civarý tespiti,<br />
köy yerleþik alan <strong>ve</strong> civarýnýn tespiti ile ilgili usullere<br />
uyulmak koþuluyla yapýlýr. Köy <strong>ve</strong> mezralar ile civarýnýn<br />
yerleþik alan tespiti bir defaya mahsus olmak<br />
üzere yapýlýr, bu sýnýrlar geniþletilemez <strong>ve</strong> geniþletilmesine<br />
dönük olarak birleþtirilemez”.<br />
Ayný Yönetmeliðin 44. maddesine57 göre, belediye<br />
<strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda, planý bulunmayan<br />
köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarýnda yapýlacak<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhitlerde, “Ýfraz suretiyle elde edilecek parsellerin<br />
tapu kadastro <strong>ve</strong>ya tapulama haritasýnda bulunan<br />
<strong>ve</strong> kamu eline geçmiþ bir yola cephesinin bulunmasý<br />
þarttýr. Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz.<br />
Çýkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz<br />
edilemez. Ýfraz suretiyle çýkmaz sokak oluþturulamaz”<br />
Köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarýnda <strong>ve</strong> civarýnda<br />
yapýlacak ifraz iþlemlerinde parsel geniþlikleri<br />
(15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den<br />
az olamaz. Ýfraz suretiyle en fazla beþ adet parsel elde<br />
edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci<br />
kere ifraz yapýlamaz. 58<br />
Parsellemeyle meydana<br />
gelecek yol, otopark,<br />
yeþil alan gibi<br />
yerler DOP olarak köy<br />
tüzel kiþiliði adýna bedelsiz<br />
terk edilir. Plansýz<br />
Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin<br />
45 maddesinde,<br />
bu oranýn parselin<br />
%35’inden çok olamayacaðý<br />
belirtilmiþtir. Kanaatimce,<br />
bu miktar,<br />
Yönetmeliði hazýrlayan<br />
Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân<br />
Bakanlýðý’nca, 3194<br />
sayýlý Ýmar Kanunu’nun<br />
18. maddesinin 2. fýkrasýna<br />
paralel bir þekilde<br />
belirlenmiþtir. Çünkü,<br />
adý geçen Kanunun<br />
18. maddesinin 2.<br />
Parsellemeyle<br />
meydana gelecek yol,<br />
otopark, yeþil alan gibi<br />
yerler DOP olarak<br />
köy tüzel kiþiliði adýna<br />
bedelsiz terk edilir.<br />
Plansýz Alanlar Ýmar<br />
Yönetmeliði’nin<br />
45. maddesinde,<br />
bu oranýn parselin<br />
%35’inden çok<br />
olamayacaðý<br />
belirtilmiþtir.<br />
52 Deðiþik madde <strong>ve</strong> baþlýðý - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.11.<br />
53 Her ne kadar Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nde bu oran % 35 olarak geçmekte ise de, 5006 sayýlý Kanunla 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nda yapýlan deðiþiklikle<br />
bu oran % 40’a çýkarýlmýþ bulunmaktadýr. Bu nedenle, yönetmelik deðiþikliði yapýlarak, bu oranýn da, Kanuna uyumlu hale getirilmelidir.<br />
54 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, Madde 16.<br />
55 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, Madde 17.<br />
56 Deðiþik: RG: 2.9.1999, Sayý: 23804.<br />
57 Deðiþik: RG: 2.9.1999; Sayý: 23804/m. 25.<br />
58 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 45. (Deðiþik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.26)<br />
57
Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />
58<br />
fýkrasýnda da bu miktar % 35 olarak belirlenmiþti.<br />
Ancak, 3.12.2003 tarih <strong>ve</strong> 5006 sayýlý Kanun’la59 3.5.1985 tarihli <strong>ve</strong> 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18.<br />
maddesinin ikinci fýkrasýnda yer alan “otuz beþini” ibaresi<br />
“kýrkýný” olarak deðiþtirilmiþtir. Bu nedenle,<br />
Kanun’a paralelliðin saðlanmasý amacýyla, Plansýz<br />
Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nde de gerekli deðiþiklikler<br />
yapýlarak bu oranýn % 40’a çýkarýlmasý gerekir.<br />
Yapýlarýn cephe <strong>ve</strong> istikametlerinin belirlenmesine<br />
köy ihtiyar heyetleri yetkilidir. 60 Komþu uzaklýklarý,<br />
çevrenin yapý düzenine <strong>ve</strong> özelliklerine, yapýlacak<br />
yapýlarýn münferit konut <strong>ve</strong>ya tarýmsal iþletme birimi<br />
(ahýr, samanlýk, arabalýk vb.) oluþuna göre köy ihtiyar<br />
heyetleri tarafýndan takdir <strong>ve</strong> tayin edilir. 61<br />
3. Belediye <strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong><br />
Dýþýndaki Yerleþme Alaný dýþýnda Kalan (Ýskân Dýþý)<br />
Alanlarda Ýfraz<br />
Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin “Belediye<br />
<strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong> Dýþýndaki Yerleþme<br />
Alaný Dýþýnda Kalan (Ýskân Dýþý) Alanlarda Uygulanacak<br />
Esaslar” baþlýðýný taþýyan 6. Bölümünde yer<br />
alan “Ýfraz <strong>ve</strong> Tevhit Ýþleri” baþlýðýný taþýyan 62. maddesine<br />
göre, 62 “Üst ölçek planý bulunmayan iskân<br />
dýþý alanlarda yapýlacak ifrazlardan sonra elde edilecek<br />
her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu<br />
parsellerin tapu kadastro <strong>ve</strong>ya tapulama haritasýnda<br />
bulunan kamu eline geçmiþ bir yola, yapýlan ifrazdan<br />
sonra en az (25.00) m. cephesi bulunmasý zorunludur.<br />
Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz.<br />
Yeni yerleþme alaný oluþturma amaçlý ifraz iþlemi yapýlamaz.<br />
H. Ýmar Mevzuatýndaki Ýfrazla Ýlgili Sýnýrlamalara<br />
Uyulmamasý Gereken Durumlar<br />
3194 sayýlý Ýmar Kanunu <strong>ve</strong> bu Kanunu’n uygulanmasýna<br />
iliþkin yönetmeliklerde ifrazla ilgili olarak<br />
bazý sýnýrlamalar öngörülmüþtür. Bu nedenle de ifraz<br />
iþlemlerinde bu hususlara uyulmasý gereklidir.<br />
Ancak bazý kanunlarda bu hususlara uyulmaksýzýn<br />
ifraz <strong>ve</strong> tevhide imkân tanýnmýþtýr.<br />
1. Özelleþtirme Programýna Alýnan Kuruluþlara<br />
Devri Gereken Taþýnmaz Mallarda<br />
24.11 1994 tarih <strong>ve</strong> 4046 sayýlý Özelleþtirme Uygulamalarý<br />
Hakkýnda Kanun’un63 19. maddesi’nin<br />
(C) bendine göre, “Özelleþtirme programýndaki kuruluþlar<br />
ile diðer kamu kurum <strong>ve</strong> kuruluþlarý arasýnda<br />
taþýnmazlarýn devri, ifrazý, irtifak, intifa, iþletme<br />
<strong>ve</strong> kira haklarýnýn devri <strong>ve</strong> tasfiyesi ile bedelli devri<br />
zorunlu olan taþýnmaz mallarýn devrinde <strong>ve</strong> bu<br />
maddenin uygulanmasýnda ortaya çýkacak sorunlar,<br />
idarenin görüþü üzerine Maliye Bakanlýðý’nca çözümlenir.<br />
Bu madde kapsamýnda devredilmesi gereken<br />
taþýnmaz mallarýn ifrazýnda 3194 sayýlý Ýmar<br />
Kanunu’ndaki kýsýtlamalar uygulanmaz.”<br />
2. Satýþý Yapýlacak Tarým Arazilerinde<br />
16.2.1995 tarih <strong>ve</strong> 4070 sayýlý “Hazineye Ait Tarým<br />
Arazilerinin Satýþý Hakkýnda Kanun”un64 12.<br />
maddesinin 2. fýkrasýna göre, “Bu Kanun’a göre yapýlacak<br />
ifrazlarda, 3194 sayýlý Ýmar Kanunu <strong>ve</strong> Uygulama<br />
Yönetmelikleri hükümleri uygulanmaz.”<br />
3. Taþkömürü Havzasýndaki Bedelli Devir Edilecek<br />
Taþýnmaz Mallarda<br />
05.06.1986 tarih <strong>ve</strong> 3303 sayýlý “Taþkömürü<br />
Havzasýndaki Taþýnmaz Mallarýn Ýktisabýna Dair Kanun”a,<br />
65 11.11.1999 tarih <strong>ve</strong> 4479 sayýlý Kanun’la<br />
eklenen EK:1. maddenin son fýkrasýna göre, “Bu<br />
Kanun’a göre yapýlacak ifrazlarda, 3194 sayýlý Ýmar<br />
Kanunu <strong>ve</strong> Uygulanma Yönetmelikleri hükümleri<br />
uygulanmaz.”<br />
4. Hazineye Ait Taþýnmaz Mallarda<br />
29.06.2001 tarih <strong>ve</strong> 4706 sayýlý “Hazineye Ait<br />
Taþýnmaz Mallarýn Deðerlendirilmesi <strong>ve</strong> Katma Deðer<br />
Vergisi Kanunu’nda Deðiþiklik Yapýlmasý Hakkýnda<br />
Kanun”un 03.07.2003 tarih <strong>ve</strong> 4916 sayýlý<br />
Kanun’un66 5. maddesi ile deðiþik 7. maddesinin 1.<br />
fýkrasýna göre, “Hazineye ait taþýnmazlarýn deðerlendirilmesi<br />
ile ilgili iþlemlerde Bakanlýk tarafýndan<br />
istenilen bilgi <strong>ve</strong> belgeler, kamu kurum <strong>ve</strong> kuruluþlarýnca<br />
öncelikle gönderilir <strong>ve</strong> görüþ yazýlarý en geç<br />
iki ay içinde cevaplandýrýlýr. Bu süre içinde cevap <strong>ve</strong>rilmediði<br />
takdirde olumlu görüþ <strong>ve</strong>rilmiþ sayýlýr. Ýfraz,<br />
tevhit, tescil <strong>ve</strong> tespit iþlemleri imar mevzuatýndaki<br />
kýsýtlamalara tâbi olmaksýzýn <strong>ve</strong> herhangi bir<br />
ücret, bedel <strong>ve</strong> gider karþýlýðý talep edilmeksizin ilgili<br />
kuruluþlarca talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilir.”<br />
Bu madde Hazineye ait taþýnmaz mallar hakkýnda<br />
genel hüküm niteliðindedir. 67<br />
59 3.12.2003 tarih <strong>ve</strong> 5006 sayýlý Ýmar Kanunu Ýle Ýmar Ve Gecekondu Mevzuatýna Aykýrý Yapýlara Uygulanacak Bazý Ýþlemler Ve 6785 Sayýlý Ýmar Kanununun<br />
Bir Maddesinin Deðiþtirilmesi Hakkýnda Kanunda Deðiþiklik Yapýlmasýna Ýliþkin Kanun, Bkz: RG: 17.2.2003, Sayý 25319.<br />
60 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 46.<br />
61 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 47.<br />
62 Deðiþik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.33.<br />
63 RG: 27.11.1994, Sayý: 22124, Kanun metni için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4046&sourceXmlSearch=,<br />
(09.10.2007).<br />
64 RG: 19.02.1995, Sayý: 22207. Kanunun metni için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4070&sourceXmlSearch=,<br />
(09.10.2007).<br />
65 RG: 19.06.1986, Sayý: 19139. Kanun için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.3303&sourceXmlSearch=,<br />
(09.10.2007).<br />
66 “Çeþitli Kanunlarda <strong>ve</strong> Maliye Bakanlýðýnýn Teþkilat <strong>ve</strong> Görevleri Hakkýnda Kanun Hükmünde Kararnamede Deðiþiklik Yapýlmasý Hakkýnda Kanun”, RG:<br />
19.07.2003, Sayý: 25173. Metin için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4916&sourceXmlSearch=, (09.10.2007).<br />
67 KARDEÞ, Milli Emlak, s. 229.