İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset
09.04.2013 • Views
Share Embed Flag

İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset

İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset

İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid Yöntemi ve ... - Yerel Siyaset

SHOW MORE
SHOW LESS
ePAPER READ
DOWNLOAD ePAPER
yerelsiyaset.com

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

START NOW

46<br />

Halil KALABALIK 1<br />

Giriþ<br />

Ýmar mevzuatýndaki plan uygulamasýna iliþkin<br />

sistem iþleyiþinin tarihsel geliþimine paralel olarak,<br />

þehir planlama kavramýnýn kurumsallaþmaya<br />

baþladýðý 19. yüzyýlýn ikinci yarýsýndan itibaren<br />

günümüze kadar yasal kaynaklarda <strong>ve</strong> uygulamada,<br />

imar planlarýnýn uygulanmasý amacýyla,<br />

temelde üç yöntemin kullanýldýðý görülmüþtür. 2<br />

Bunlar; “ifraz <strong>ve</strong> tevhit”, “arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesi”<br />

<strong>ve</strong> “kamulaþtýrma” usulleridir. 3 3194 sayýlý<br />

Kanun da, imar planlarýnýn uygulanmasýnda bu<br />

üç usulü temel yöntem olarak kabul etmiþtir.<br />

Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit (15. <strong>ve</strong> 16. madde uygulamasý)<br />

yöntemi belediyeler açýsýndan oldukça cazip bir<br />

yöntem olmasýna karþýlýk, uygulamada kullanýlan<br />

þekline iliþkin Kanun’da net bir taným getirilmediði<br />

<strong>ve</strong> özellikle Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’nýn<br />

31.01.2001 gün <strong>ve</strong> 86 sayýlý Genelgesi ile<br />

imar planý uygulamalarýnda imar parseli üretimi<br />

için bir yöntem olarak kullanýlamayacaðý, bu<br />

maddeler uyarýnca yapýlacak iþlemlerin 18. madde<br />

uygulamasý yapýlarak imar parseli oluþturulmuþ<br />

alanlarda gündeme getirilebilecek uygulamalar<br />

olduðu belirtilmiþtir. Bu nedenle belediyeler<br />

imar parseli uygulamalarýnda imar parseli üretimi<br />

için 15. <strong>ve</strong> 16. madde uygulamasýný bir<br />

yöntem olarak kullanamamaktadýrlar. 4<br />

Aþaðýda imar hukukunda ifraz <strong>ve</strong> tevhit yöntemi<br />

<strong>ve</strong> uygulamada karþýlaþýlan sorunlar incelenmiþtir.<br />

Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz <strong>ve</strong> <strong>Tevhid</strong><br />

<strong>Yöntemi</strong> <strong>ve</strong> Karþýlaþýlan Sorunlar - I<br />

I. Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz (Ayýrma)<br />

A. Taným<br />

Ýfraz, sözlük anlamý ile, genel olarak, “bütünden<br />

parça ayýrma, ayrýlma, çýkma”, hukukta ise<br />

“arazinin bölünmesi parsellenmesi” anlamlarýna<br />

gelmektedir. 5 Ýfraz, tapu mevzuatý yönünden tanýmlanabileceði<br />

gibi, imar mevzuatý yönünden de<br />

tanýmlanabilir. Ama hangi açýdan tanýmlanýrsa tanýmlansýn,<br />

hukuk düzenimizde ifraz; taþýnmaz sahibi<br />

<strong>ve</strong>ya sahiplerinin isteði ile yapýlabileceði gibi,<br />

3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre,<br />

taraflarýn muvafakati olmadan, imar planýný<br />

yapan idare (belediye <strong>ve</strong>ya il özel idaresi) tarafýndan,<br />

“arsa <strong>ve</strong> arazi düzenlemesi” þeklinde de yapýlabilir.<br />

Ýsteðe baðlý ifraz, ifraza tabi taþýnmaz bir kiþiye<br />

ait ise tek bir kiþinin isteði ile, paylý (müþterek)<br />

mülkiyete konu ise tüm paydaþlarýn isteði ya<br />

da paydaþlardan birinin mahkemeye baþvurarak<br />

alacaðý bir “mahkeme kararý” ile yapýlabilir.<br />

Ýmar Kanunu’nun 15 <strong>ve</strong> 16. maddelerinin kadastro<br />

parsellerine uygulanýp uygulanmayacaðý<br />

konusu tartýþmalýdýr. Aslýnda, ÝK m.15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />

ÝK m.18 uygulamasý (AAD) yapýlmýþ<br />

yerlerdeki ifraz <strong>ve</strong> tevhitler için uygulanmasý gerekir.<br />

Hal böyle olmakla birlikte, uygulamada bu<br />

maddeler henüz ÝK m. 18 uygulamasý (AAD) yapýlmamýþ<br />

kadastro parselleri için de uygulama alaný<br />

bulmaktadýr. 6<br />

Ýfraz (ayýrma), bir taþýnmazýn iki <strong>ve</strong>ya daha<br />

fazla parçalara ayrýlmasý þeklinde tanýmlanabilir. 7<br />

1 Doç. Dr., Sakarya Üni<strong>ve</strong>rsitesi, Ýktisadi <strong>ve</strong> Ýdari Bilimler Fakültesi Kamu Yönetimi Bölümü Hukuk Bilimleri Anabilim Dalý Öðretim Üyesi<br />

2 TÜRK, Þevkiye – ÜNAL, Yücel; “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, itüdergisi/a, mimarlýk, planlama, tasarým, Cilt: 2, Sayý 1,<br />

Mart 2003, s. 112. Bkz: http://www.itudergi.itu.edu.tr/tammetin/itu-a_2003_2_1_SS_Turk.pdf, (16.04.2007).<br />

3 Ýlk kez, 1848 yýlýnda binalarýn yapý þekline <strong>ve</strong> þehircilik ilkelerine iliþkin, “Ebniye Nizamnamesi” çýkartýlarak, cadde <strong>ve</strong> sokaklarýn geniþletilmesi için yýkýlmasý<br />

gereken binalarýn, sahiplerinden deðer pahasý ile satýn alýnmasý <strong>ve</strong>ya kamulaþtýrýlarak yýktýrýlmasý öngörülmüþtür. 1856 yýlýnda çýkarýlan baþka bir düzenleme<br />

ile beldenin tezyini, temizliði <strong>ve</strong> yollarýn geniþletilmesi gibi iþler için bedeli karþýlýðýnda kamulaþtýrma yapýlmasý esasý kabul edilmiþtir.<br />

4 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 118.<br />

5 Bkz: Milli Eðitim Bakanlýðý, Örnekleriyle Türkçe Sözlük, 2 (F-K) Ankara 1995, s. 1345.<br />

6 KOÇAK, Hüseyin-BEYAZ, Metin; Ýmar Uygulamalarý, 2. Baský, Ankara 2006, s. 128.<br />

7 ÇELÝK, Kemal; Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, Ankara 2006, s. 129.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüðü’nün 1994/5<br />

no.lu Genelgesinde, ifraz “ilgilisinin talebi üzerine,<br />

bir parselin Ýmar Yasasý’nýn 15 <strong>ve</strong> 16. maddeleri<br />

uyarýnca iki ya da daha fazla parçalara bölünmesidir<br />

” þeklinde tanýmlanmaktadýr. Tapu Sicil<br />

Tüzüðü’nün 65. maddesine göre ayýrma (ifraz)<br />

tapu kütüðünde tek parsel olarak kayýtlý bulunan<br />

bir taþýnmaz malýn düzenlenen haritalara<br />

göre birden çok parçaya ayrýlarak tapu kütüðüne<br />

tescil edilmesi iþlemidir. Bu bilgilerden hareketle,<br />

Çelik’in ifadesiyle ifrazý (ayýrmayý), “tapu kütüðünün<br />

müstakil bir sayfasýnda kayýtlý taþýnmazýn,<br />

ilgilisinin talebi üzerine, Ýmar Yasasý’nýn 15 <strong>ve</strong><br />

16. maddeleri gereðince, iki ya da daha fazla<br />

parçalara ayrýlýp, yerine göre belediye ya da il idare<br />

kurulu kararýna baðlandýktan sonra her birinin<br />

ayrý bir parsel numarasý altýnda ayrý bir kütük<br />

sayfasýna kaydedilme iþlemidir.” 8<br />

B. Ýfrazýn Çeþitleri<br />

1. Ýfraz Ýstemine Göre<br />

a) Rýzai (Ýsteðe Baðlý) Ýfraz<br />

Ýsteðe baðlý parselleme (rýzaî ifraz), arazi <strong>ve</strong><br />

arsa sahibinin arazi <strong>ve</strong>ya arsasýný kendi isteðiyle<br />

parçalara ayýrmasýdýr. Parselleme (ifraz <strong>ve</strong> tevhit)<br />

iþleminin rýzaya dayanmasý durumunda, ilgili taþýnmazýn<br />

paydaþlarýnýn tümünün muvafakatinin<br />

alýnmasý <strong>ve</strong> söz konusu iþlemin gerçekleþtirilmesi<br />

için gerekli bilgi <strong>ve</strong> belgelerin ifraz <strong>ve</strong> tevhit isteminde<br />

bulunanlarca hazýrlanmasý <strong>ve</strong> ilgili idareye<br />

sunulmasý gerekir. 9 Arazi <strong>ve</strong>ya arsa sahibinin,<br />

kendi isteðiyle ayýrma istemesinin pek çok<br />

sebepleri bulunabilir. Bunlardan biri de arsa spekülasyonu<br />

yapýlmak istenmesidir. 10<br />

Ýsteðe baðlý olan parselleme iþlemleri, ilgililerin<br />

baþvurusu üzerine belediyelerce yapýlan parsellemedir.<br />

Parselleme iþleminden geçirilecek<br />

topraklarýn imar planýna göre yerleþme alaný içinde<br />

olup olmadýðýna göre, ikili bir ayrýma tabi<br />

tutularak incelenebilir. 6785 sayýlý eski Ýmar Kanunu’nun<br />

38’inci maddesine göre isteðe baðlý ifraz<br />

sadece imar sýnýrlarý içinde yapýlabilmekte idi.<br />

11 Yürürlükteki 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun<br />

15’inci maddesinin son fýkrasýnda, imar planý dýþýnda<br />

kalan alanlarda, yönetmeliklerinde tayin edilecek<br />

miktarlardan küçük ifrazlara yer <strong>ve</strong>rilmeyeceði<br />

hükme baðlanmaktadýr. O halde, bu hükmün<br />

aksi ile kanýtýndan, yürürlükteki Kanuna göre,<br />

imar planý dýþýnda kalan alanlarda da parselleme<br />

yapýlmasý mümkün olduðu sonucu çýkar.<br />

Ancak, yerel imar yönetmeliklerinde tayin edilen<br />

miktarlardan daha küçük parselleme yapýlamaz.<br />

b) Mahkeme Kararý Ýle Ýfraz<br />

Taþýnmaz birden çok kimseye ait ise (þüyulu<br />

ise), paydaþlardan her biri ifraz isteyebilir. Mahkeme<br />

kararý ile hükmen ayýrma <strong>ve</strong> birleþtirme yapýlmasý<br />

da mümkündür. 12 Mahkeme kararýnýn bir<br />

encümen kararýna dayanmasý esastýr. Ancak bir<br />

encümen kararýna dayanmasa dahi mahkeme<br />

kararýnýn infazý gerekir. Çünkü, Anayasanýn 138.<br />

Maddesi gereði, mahkeme kararlarýnýn uygulanmasý<br />

zorunludur.<br />

Taþýnmaz davalarýna iliþkin olarak mahkemelerin<br />

<strong>ve</strong>rdikleri çeþitli kararlarda, taþýnmazýn bir<br />

kýsmýnýn ana parselden ayrýlmasý hükmüne yer<br />

<strong>ve</strong>rilmektedir. Ayrýlan parsel tapu siciline tescil olabileceði<br />

gibi sicilden de terkin edilebilir. Dava<br />

konusu parselden bir kýsmýnýn ayrýlmasý gerekiyorsa,<br />

2644 sayýlý Tapu Kanunu’nun 32. maddesindeki<br />

“…plan <strong>ve</strong> resmi þekilde yapýlmýþ haritasý<br />

bulunan taþýnamazlarýn gerek yargý yolu ile <strong>ve</strong><br />

gerekse isteðe baðlý olarak parçalara ayrýlmasýnda<br />

harita yapýlmasý zorunludur” hükmü gereði,<br />

mahkemenin ifrazla ilgili kararlarý bir haritaya<br />

baðlanmasý gerekir.<br />

Tapu Sicil Müdürlüðü’nde mahkeme kararýnýn<br />

infaz edilebilmesi için bu haritanýn bir teknik bilirkiþiye<br />

yaptýrýlmasý <strong>ve</strong> teknik sýhhati haiz olmasý<br />

zorunludur. Büyük Ölçekli Haritalarýn Yapým Yönetmeliði<br />

<strong>ve</strong> Tescile Esas Harita <strong>ve</strong> Planlar Yönetmeliði’ne<br />

göre tapuda tescile esas haritalarýn<br />

teknik sorumluluðunun harita kadastro mühendislerince<br />

üstlenilmesi<br />

zorunlu olduðundan;<br />

mahkemelerce yaptý-<br />

rýlacak ifraz haritalarý<br />

için seçilecek teknik<br />

bilirkiþilerin de harita<br />

kadastro mühendisleri<br />

arasýndan seçilmesinde<br />

yarar vardýr.<br />

13<br />

Baðýmsýz bölümlerin<br />

ifrazý <strong>ve</strong>ya tevhidi<br />

halinde arazilerin<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhidinde olduðu<br />

gibi bir uygulama<br />

yapýlarak Harçlar<br />

Kanunu’na ekli (4)<br />

sayýlý Tarife’nin 6.a<br />

pozisyonu uyarýnca,<br />

binde 9 oranýnda<br />

harç tahsili gerekir.<br />

Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit beyan-<br />

Ýsteðe baðlý olan parselleme<br />

iþlemleri, ilgililerin<br />

baþvurusu üzerine<br />

belediyelerce yapýlan<br />

parsellemedir. Parselleme<br />

iþleminden geçirilecek<br />

topraklarýn imar<br />

planýna göre yerleþme<br />

alaný içinde olup olmadýðýna<br />

göre, ikili bir ayrýma<br />

tabi tutularak<br />

incelenebilir.<br />

8 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 129.<br />

9 Danýþtay. 6.D., 17.5.1995, E. 1995/10, K. 19951984, DD, Y. 26, S. 91, 1996, s. 575.<br />

10 ARTUKMAÇ, Sadýk; Türk Ýmar Hukuku, 5. Baský , Ankara 1979, s. 308.<br />

11 20.7.1972 tarih <strong>ve</strong> 1605 sayýlý kanunla yürürlükten kaldýrýlan 6785 sayýlý Kanunun 38. Maddesine göre, imar sýnýrlarý dýþýnda da ifraz yapýlabilmekte idi.<br />

12Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý, Tapu <strong>ve</strong> Kadastro Genel Müdürlüðü http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=islemdetay&Id=13, (18.04.2007).<br />

13 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi, s. 143.<br />

47

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

namelerine damga pulu yapýþtýrmaya gerek yoktur.<br />

Damga pulu uygulamasý bu iþlemler için Tapu<br />

Kadastro Genel Müdürlüðü’nün bir genelgesiyle<br />

(TKGM. Gn.1392) kaldýrýlmýþtýr. Döner Sermaye<br />

Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret<br />

tahsil edilir.<br />

c) Cebri Ýfraz (Hamur Kuralý, Arsa <strong>ve</strong> Arazi<br />

Düzenlemesi)<br />

Cebri ifraz (hamur kuralý, AAD), 3194 sayýlý Ýmar<br />

Kanunu’nun 18. <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu’nun 18.<br />

maddesi Uyarýnca Yapýlacak Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi<br />

Ýle Ýlgili Esaslar Hakkýnda Yönetmelik’te<br />

düzenlenmiþ olmasýna raðmen, herhangi<br />

bir taným <strong>ve</strong>rilmemiþ, sadece arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesinin<br />

uygulanmasýna iliþkin esaslar açýklanmýþtýr.<br />

Bu esaslar çerçe<strong>ve</strong>sinde cebri ifrazý<br />

þöyle tanýmlayabiliriz: Cebri ifraz, belediye <strong>ve</strong><br />

mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyece, bu sýnýrlar<br />

dýþýnda ise il özel idarelerince (valiliklerce), imar<br />

hududu (plâný) içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya<br />

binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak<br />

sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn birbirleri ile,<br />

yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere<br />

ait bulunan yerlerle birleþtirilmesi, bunlarý<br />

nyeniden imar plânýna uygun ada <strong>ve</strong> parsellere<br />

ayrýlmasý, müstakil, hisseli <strong>ve</strong>ya kat mülkiyeti<br />

esaslarýna göre hak sahiplerine daðýtýlmasý <strong>ve</strong><br />

re’sen tescil iþlemlerinin yapýlmasýdýr. Cebri ifraz<br />

(AAD) hakkýnda daha geniþ açýklamalar, bundan<br />

sonraki bölümde yer alacaðýndan burada ayrýntýsýna<br />

girmek istemiyoruz.<br />

Ýmar planýna göre imar<br />

parsellerinin oluþturulmasý<br />

amacýyla <strong>ve</strong> parseller<br />

içinden yol, meydan,<br />

yeþil alan, park,<br />

otopark vb. umumi<br />

(kamu) hizmetlere<br />

ayrýlan yerlerden herhangi<br />

birini kapsayacak<br />

þekilde yapýlan ifraz,<br />

parselasyon<br />

niteliðindedir.<br />

48<br />

2. Yeni Adalar OluþupOluþmamasýna<br />

Göre<br />

Ýmar planýnýn uygulanmasý<br />

amacýyla<br />

yapýlan ifrazlarda her<br />

zaman kadastro parseli<br />

ile imar parseli<br />

çakýþmaz. Bir kadastro<br />

parseli bazen bir imar<br />

parseline tekabül<br />

eder bazen de birden<br />

fazla imar parseline<br />

ayrýlýr. Hatta kadastro<br />

parselinin içinden, imar<br />

planýna göre yol<br />

geçebilir, yeþil alana<br />

<strong>ve</strong>ya otoparka, parka,<br />

ibadet yerine vs. rastlayabilir.<br />

Bu nedenle<br />

kadastro parselinin i-<br />

mar planýndaki durumuna göre niteliði de deði-<br />

þecektir. Bu nedenle, imar planýndaki durumuna<br />

göre ayýrma iþlemini yeni adalar oluþup oluþmamasýna<br />

göre “basit ifraz” <strong>ve</strong> “parselasyon niteliðinde<br />

ifraz” þeklinde ikiye ayýrmak olasýdýr.<br />

a) Basit Ýfraz<br />

Eðer, herhangi bir parselin ifrazýyla oluþan<br />

parsellerin tümü yine ayný ada içerisinde kalýyorsa,<br />

yeni adalar oluþmuyorsa, basit ifraz söz konusudur.<br />

14 Daha açýk bir ifadeyle, eðer ifraz edilen<br />

taþýnmaz, planda yol, meydan, park, otopark,<br />

çocuk bahçesi, yeþil alan, çocuk bahçesi,<br />

ibadet yeri <strong>ve</strong> ilköðretim okulu gibi umumi hizmet<br />

alanlarýna ayrýlan yerleri kapsamýyorsa, basit<br />

ifraz söz konusudur. 15<br />

b) Parselasyon Niteliðinde Ýfraz<br />

Ýmar planýna göre imar parsellerinin oluþturulmasý<br />

amacýyla <strong>ve</strong> parseller içinden yol, meydan,<br />

yeþil alan, park, otopark vb. umumi (kamu)<br />

hizmetlere ayrýlan yerlerden herhangi birini kapsayacak<br />

þekilde yapýlan ifraz, parselasyon niteliðindedir.<br />

16 Basit ifrazda yeni adalar oluþmamakta<br />

iken, parselasyon niteliðinde ifrazda, kadastro<br />

parsellerinden birden fazla ada oluþmaktadýr.<br />

C. Ýfraz Ýþleminin Hukuki Niteliði<br />

Ýfraz iþlemi, idare hukuku açýsýndan bir idari<br />

iþlem niteliðindedir. Bu nedenle ifraz iþlemi de<br />

ancak kamu yararýnýn gerçekleþtirilmesi amacýyla<br />

tesis edilebilir. Bir idari iþlem olmasý nedeniyle,<br />

ifraz iþleminin, ayný zamanda 2577 sayýlý Ýdari<br />

Yargýlama Kanunu’nun 2. maddesinde belirtilen<br />

idari iþlemin unsurlarý yönünden hukuka uygun<br />

olmasý gerekir. Bu unsurlar; yetki, þekil, sebep,<br />

konu <strong>ve</strong> amaçtýr. Dolayýsýyla ifraz iþlemlerinin<br />

belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlarda belediyeler, dýþýnda<br />

ise il özel idarelerince yapýlmasý gerekir.<br />

Örneðin, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda<br />

belediyeler ifraz iþlemleri yaparlarsa, ifraz iþleminde<br />

yetki yönünden sakatlýk ortaya çýkar.<br />

Ayný þekilde, ifraz iþlemlerinin þekil yönünden<br />

hukuka uygun olmasý için, iþlemin ifrazla ilgili<br />

hukuk kurallarýnýn öngördüðü usullere uygun olarak<br />

alýnmasý gerekir. Örneðin, ifraz istemi için<br />

öncelikle krokili beyannamenin kadastro müdürlüðüne<br />

<strong>ve</strong>rilerek istemde bulunulmasý gerekir.<br />

Bu iþlemler yapýlmadan ifraz iþlemlerinin yapýlmasý,<br />

ifrazý þekil yönünden sakatlar <strong>ve</strong> iptali<br />

mahkemelerce mümkündür.<br />

Ýfraz iþlemlerinin sebep yönünden de hukuka<br />

uygun olmasý, iþlemde ifrazla ilgili hukuk kurallarýnýn<br />

öngördüðü þartlarýn bulunmasýný gerektirir.<br />

Örneðin, Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinin 1.<br />

fýkrasýna göre, imar planlarýna göre yol, meydan,<br />

14 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 129.<br />

15 ÖZDEN, Ebubekir; Ýmar <strong>Hukukunda</strong> Ýfraz <strong>ve</strong> Tevhit Ýþleri, Marmara Üni<strong>ve</strong>rsitesi SBE Hukuk Anabilim Dalý, Kamu Hukuku Bilim Dalý, Ýstanbul 2004, (Yayýmlanmamýþ<br />

Yüksek Lisans Tezi), s. 34.<br />

16 Bkz: Tapu Kadastro Genel Müdürlüðü, Fen Dairesi Baþkanlýðýnýn 06.04.1994 gün <strong>ve</strong> 1994/5 sayýlý Genelge Eki “Tescile Konu Olan Harita <strong>ve</strong> Planlarýn<br />

Kontrol Yönergesi”, Ayrýca bkz: ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 132.

yeþil saha, park <strong>ve</strong> otopark gibi umumi hizmetlere<br />

ayrýlan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu<br />

kýsýmlarýnýn ifrazýna <strong>ve</strong>ya tevhidine yer <strong>ve</strong>rilmeyeceði<br />

düzenlenmiþtir. Bu nedenle örneðin meydanlarýn,<br />

yollarýn <strong>ve</strong>ya yeþil alanlarýn ifrazý, ifraz<br />

iþlemini sebep yönünden sakatlar.<br />

Ýfraz iþleminin konusu; malikinin isteðiyle yapý<br />

yapmaya el<strong>ve</strong>riþli parsellere bölünmesi istenilen<br />

bir taþýnmazdýr.<br />

Ýfraz iþlemlerinin amacý da, tüm idari iþlemler<br />

gibi kamu yararýnýn saðlanmasýdýr. Eðer ifraz talebi,<br />

siyasi çýkar, kiþisel çýkar <strong>ve</strong>ya nefret, kin gibi<br />

nedenlerle reddedilirse, ifraz iþlemi amaç unsuru<br />

yönünden hukuka aykýrý hale gelir.<br />

D. Ýfrazýn Arazi Ve Arsa Düzenlemesinden<br />

(Parselasyondan) Farký<br />

Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit, arazi <strong>ve</strong> arsa sahibinin arazi <strong>ve</strong>ya<br />

arsasýný kendi isteðiyle parçalara ayýrmasýdýr.<br />

Bu nedenle ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemi rýzaya dayanmaktadýr.<br />

Diðer bir ifadeyle, ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri,<br />

ilgililerin baþvurusu üzerine belediyelerce<br />

yapýlan parselasyon iþlemleridir.<br />

Buna karþýlýk, AAD (parselasyon, cebri ifraz),<br />

belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyece,<br />

bu sýnýrlar dýþýnda ise il özel idarelerince<br />

(valiliklerce), imar hududu (plâný) içinde bulunan<br />

binalý <strong>ve</strong>ya binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya<br />

diðer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn<br />

birbirleri ile, yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna<br />

<strong>ve</strong>ya belediyelere ait bulunan yerlerle birleþtirilmesi,<br />

bunlarýn yeniden imar plânýna uygun ada<br />

<strong>ve</strong> parsellere ayrýlmasý, müstakil, hisseli <strong>ve</strong>ya<br />

kat mülkiyeti esaslarýna göre hak sahiplerine daðýtýlmasý<br />

<strong>ve</strong> re’sen tescil iþlemlerinin yapýlmasýdýr.<br />

E. Ýmar Planý Bulunan Alanlarda Ýfraz<br />

Ýmar planý bulunan alanlarda, yapýlacak ifraz<br />

<strong>ve</strong> tevhitler, parselasyon planýnýn oluþturulup oluþturulmadýðýna<br />

göre deðiþmektedir.<br />

1. Parselasyon Planý Oluþturulmuþsa<br />

a) Genel Olarak<br />

Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinde, “Ýmar<br />

planlarýna göre, yol, meydan, yeþil saha, park <strong>ve</strong><br />

otopark gibi umumi hizmetlere ayrýlan yerlere<br />

rastlayan gayrimenkullerin bu kýsýmlarýnýn ifrazýna<br />

izin <strong>ve</strong>rilmez. Ýmar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />

olan yerlerde ifraz <strong>ve</strong>ya tevhidin bu planlara<br />

uygun olmasý þarttýr” denilmektedir. Öncelikle<br />

belirtelim ki, maddede geçen “plan” deyiminden<br />

kasýt, imar planý deðil, “parselasyon planý”dýr.<br />

17 Bu hükümden anlaþýldýðýna göre, ÝK m.<br />

15 sadece imar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />

olan yerlerde yapýlacak ifraz <strong>ve</strong> tevhidin bu planlara<br />

uygun olmasý gerekir. Dolayýsýyla, imar planlarý<br />

yürürlüðe girdikten sonra imar parselasyon<br />

planlarý oluþturulmuþsa, þüphesiz ifraz <strong>ve</strong> tevhitlerin<br />

de bu plan gereðince yapýlmasý bir zorunluluktur.<br />

ÝK m. 15 hükmünün amacý, parselasyon planý<br />

tamamlanan yerlerdeki ifraz <strong>ve</strong>ya tevhit iþlemlerini<br />

yönlendirmek, buna karþýlýk, parselasyon<br />

planý tamamlanmýþ olan yerlerdeki kadastro parsellerinin<br />

ilgili Yönetmelikteki18 tayin edilen kurallara<br />

uygun olarak ayýrma <strong>ve</strong>ya ifraz iþlemlerini<br />

düzenlemektir. 19 Bu nedenle, sadece parselasyon<br />

planlarý tamamlanmýþ <strong>ve</strong> imar parselleri oluþmuþ<br />

alanlardaki imar parsellerinin tevhit <strong>ve</strong> ifrazýnýn<br />

yapýlmasý ayrýca kadastro parsellerinin<br />

yönetmelikte belirtilen þartlara göre ifraz iþleminin<br />

yapýlmasý mümkündür. ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />

parselasyonu tamamlanmýþ olan alanlardaki<br />

parsellerin ifraz <strong>ve</strong> tevhidi ile imar planý<br />

kapsamý dýþýnda kalan kadastro parsellerinin<br />

yönetmelikte belirtilen esaslar dâhilinde ifraz iþlemlerinin<br />

yapýlmasý amacýyla kullanýlmasý uygundur.<br />

20<br />

Uygulamada, “ifraz <strong>ve</strong> tevhit” iþlemleri ile<br />

“parselasyon” birbirine karýþtýrýlmakta, taþýnmazýn<br />

malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin talebi aranmadan ifraz<br />

<strong>ve</strong>ya tevhit iþlemine tabi tutularak, yanlýþlýklar<br />

yapýlmaktadýr. Bazý belediyelerin 3194 sayýlý<br />

Kanunu’n 15 <strong>ve</strong> 16. maddelerine aykýrý þekilde,<br />

kiþiler adýna kayýtlý bir<br />

<strong>ve</strong>ya iki taþýnmazý,<br />

kayýt maliklerinin tamamýnýn<br />

talebi aranmadan<br />

tevhit <strong>ve</strong>ya ifraza<br />

tabi tuttuklarý <strong>ve</strong><br />

uygulamaya konu taþýnmaz<br />

maliklerinden<br />

ya da hissedarlarýndan<br />

birinin talebini esas<br />

alarak diðer taþýnmazlarý<br />

da uygulamaya<br />

sokarak imar<br />

parsellerini oluþturduklarý;<br />

uygulamaya<br />

konu encümen kararýnda<br />

<strong>ve</strong> tescil için tapu<br />

<strong>ve</strong> kadastro idaresine<br />

gönderdikleri<br />

yazýda ise resen yapýlan<br />

bu uygulamanýn<br />

3194 sayýlý Kanunu’n<br />

Ýfraz <strong>ve</strong> tevhit, arazi <strong>ve</strong><br />

arsa sahibinin arazi<br />

<strong>ve</strong>ya arsasýný kendi<br />

isteðiyle parçalara ayýrmasýdýr.<br />

Bu nedenle<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemi<br />

rýzaya dayanmaktadýr.<br />

Diðer bir ifadeyle,<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri,<br />

ilgililerin baþvurusu<br />

üzerine belediyelerce<br />

yapýlan parselasyon<br />

iþlemleridir.<br />

18. maddesi gereðince yapýlan bir uygulama olduðunu<br />

<strong>ve</strong> aský ilanýnýn yapýldýðý belirtilerek uy-<br />

17 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 132.<br />

18 Maddede geçen Yönetmelik, kanaatimizce, 3030 sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler Tip Ýmar Yönetmeliði’dir.<br />

19 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 133.<br />

20 KOÇAK-B.EYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />

49

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

50<br />

gulamanýn 3194 sayýlý Kanunu’n 19. maddesi<br />

gereðince tescilini istedikleri görülmektedir. 21<br />

Böyle bir uygulama ÝK m. 18 hükmüne aykýrýdýr.<br />

Çünkü Ýmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarýnca<br />

Yapýlacak Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />

Hakkýnda Yönetmelik’in 5. maddesinin 3.<br />

<strong>ve</strong> 4. fýkralarýnda, “Belirlenen düzenleme sahasý<br />

bir müstakil imar adasýndan daha küçük olamaz.<br />

Ancak, imar adasýnýn büyük bir kýsmýnýn imar<br />

mevzuatýna uygun bir þekilde teþekkül etmiþ olmasý<br />

nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç<br />

bulunmamasý <strong>ve</strong> diðer kýsmýnda birkaç taþýnmaz<br />

malýn tevhit <strong>ve</strong> ifraz yoluyla imar plâný <strong>ve</strong> imar<br />

mevzuatýna uygun imar parsellerinin elde edilmesinin<br />

mümkün olduðu hallerde, adanýn geri<br />

kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine<br />

konu teþkil edebilir” denilmektedir.<br />

Bu nedenle, AAD (18 Madde Uygulamasý)<br />

yapýlacak düzenleme alanýnýn en az baðýmsýz bir<br />

imar adasý olmalý ya da imar adasýnýn büyük bir<br />

bölümü daha önceki uygulamalarla teþekkül etmiþ<br />

olmakla birlikte birkaç parselde 18. madde<br />

uygulamasý adý altýnda yapýlacak tevhit <strong>ve</strong> ifrazlarla<br />

imar adasýnýn tamamý oluþacaksa o bir <strong>ve</strong>ya<br />

iki parselde imar düzenlemesi yapýlabilir.<br />

b) Ýfraz Maliklerin Talebi Üzerine Yapýlabilir<br />

Parselasyon planý bulunduðu halde henüz uygulama<br />

yapýlmadýðý durumlarda, Ýmar Kanunu’nun<br />

15 <strong>ve</strong> 16. maddeleri gereðince uygulama<br />

yapýlmasý gerekiyorsa, ilgililerin (taþýnmaz maliklerinin)<br />

talebi gerekmektedir. 22 Ancak ifraz istemeye<br />

yetkili kiþiler de mülkiyetin çeþidine göre<br />

deðiþmektedir.<br />

- Taþýnmazýn mülkiyeti tek kiþiye aitse ifraz bu<br />

kiþinin isteði ile,<br />

- Taþýnmaz müþterek mülkiyete tabi ise ifraz<br />

tüm ortaklarýn isteði ile <strong>ve</strong>ya ortaklardan her birinin<br />

mahkemeye baþvurarak bu yönde alacaðý<br />

bir kararla mümkün olabilecektir.<br />

Uygulamada taþýnmazýn malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin<br />

muvafakati <strong>ve</strong>ya rýzasý alýnmadan ifraz <strong>ve</strong>ya<br />

tevhit iþlemlerinin yapýldýðýna tanýk olunmaktadýr.<br />

Bunun en önemli göstergesi Danýþtay kararlarýdýr<br />

.23<br />

Malik <strong>ve</strong>ya maliklerinin muvafakati <strong>ve</strong>ya rýzasý<br />

olmaksýzýn ifraz yapýlamayacaðý genel kuralýnýn<br />

bir tek istisnasý, 2981 sayýlý Kanunun Uygulanmasýna<br />

Dair Yönetmelik’in 24 26. maddesinin 2.<br />

fýkrasýnda bulunmaktadýr. Bu hükme göre, “Islah<br />

imar planýna konu olmayan hisseli araziler üzerinde<br />

yapýlmýþ binalarýn, tapu haritalarýnda <strong>ve</strong>ya<br />

kadastro planlarýnda mevcut olan <strong>ve</strong> tapuda tescili<br />

olmayan, kamu kullanýmýna açýk olan bir yola<br />

cephesi var ise, <strong>ve</strong> bina maliklerinin fiili kullanma<br />

alaný, hisse miktarýný aþmýyor ise Ýl Ýdare Kurulu<br />

<strong>ve</strong>ya Belediye Encümeni Kararýna dayalý olarak<br />

ifraz iþlemleri yapýlýr.” 25<br />

c) Düzenleme Ortaklýk Payý Alýnamaz<br />

Düzenleme ortaklýk payý, 3194 sayýlý Kanunu’n<br />

18. maddesinin 1. fýkrasýnda, imar hududu<br />

içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya binasýz arsa <strong>ve</strong> arazileri<br />

malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak sahiplerinin muvafakati<br />

aranmaksýzýn, birbirleri ile, yol fazlalarý ile,<br />

kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere ait bulunan<br />

yerlerle birleþtirmeye, bunlarý yeniden imar planýna<br />

uygun ada <strong>ve</strong>ya parsellere ayýrmaya, müstakil,<br />

hisseli <strong>ve</strong>ya kat mülkiyeti esaslarýna göre<br />

hak sahiplerine daðýtmaya <strong>ve</strong> re’sen tescil iþlemlerini<br />

yaptýrmaya, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý<br />

içinde belediyelerin, dýþýnda ise il özel idarelerinin<br />

yetkili olduðu belirtildikten sonra 2. fýkrasýnda,<br />

belediyeler <strong>ve</strong>ya valiliklerce (il özel idarelerince)<br />

düzenlemeye tabi tutulan arazi <strong>ve</strong> arsalarýn<br />

daðýtýmý sýrasýnda bunlarýn yüzölçümlerinden<br />

yeteri kadar alanýn, düzenleme dolayýsýyla meydana<br />

gelen deðer artýþlarý karþýlýðýnda “düzenleme<br />

ortaklýk payý” olarak düþülebileceði öngörülmektedir.<br />

Ýlgili idareler, resen yapacaklarý imar<br />

uygulamasý sonucunda, düzenlemeye giren arazilerin<br />

deðerlerindeki artýþlar karþýlýðýnda düzenleme<br />

ortaklýk payý26 düþülebilecektir. Eðer, arazi<br />

sahiplerinin isteði üzerine <strong>ve</strong> arazi sahiplerinin istediði<br />

zamanlarda imar planýna uygun olarak imar<br />

uygulamasý yapýlmýþsa <strong>ve</strong> ilgili idare tarafýndan<br />

resen (zorunlu) imar uygulamasý (Arazi <strong>ve</strong><br />

Arsa Düzenlemesi) 27 yapýlmamýþsa, arazi sahiplerinin<br />

rýza göstermesi üzerine, yol <strong>ve</strong> yeþil alan ihtiyaçlarý<br />

için kesilen bedelsiz terkler DOP olarak<br />

nitelendirilemez. Bu nedenle, DOP alma yetkisi,<br />

3194 sayýlý Kanunu’n 18. maddesine göre kullanýlabilen<br />

bir yetkidir. Bunu 3194 sayýlý Kanun<br />

18/2. maddesindeki þu ifadeden anlamak mümkündür:<br />

“Ancak bu maddeye göre alýnacak düzenleme<br />

ortaklýk paylarý, düzenlemeye tabi tutulan<br />

arazi <strong>ve</strong> arsalarýn düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin<br />

yüzde kýrkýný geçemez.”<br />

DOP alýnmasýnýn, AAD’ne özgü bir uygulama<br />

olduðunu gösteren bir diðer hüküm de 18. maddesinin<br />

3. fýkrasýndaki þu hükümdür: “Düzenleme<br />

ortaklýk paylarý, düzenlemeye tabi tutulan<br />

21 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 130.<br />

22 KOÇAK-B.EYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />

23 Danýþtay 6. D., 19.10.1998, E. 1997/5447, K. 1998/4661 Danýþtay 6. D., 14.10.1992, E. 1991/1817, K. 1992/3593.<br />

24 Bkz: 3290 sayýlý Kanun Ýle Bazý Maddeleri Deðiþtirilen <strong>ve</strong> Bazý Maddeler Eklenen 2918 sayýlý Kanunun Uygulanmasý Dair Yönetmeliðin 3366 sayýlý Kanun<br />

Uyarýnca Bazý Maddelerinin Deðiþtirilmesine <strong>ve</strong> Bazý Maddeler Eklenmesine Dair Yönetmelik.<br />

25 Deðiþiklik: RG: 18.8.1987, Sayý: 19548.<br />

26 Bundan sonra DOP olarak kýsaltýlacaktýr<br />

27 Bundan sonar AAD olarak kýsaltýlacaktýr.

yerlerin ihtiyacý olan Milli Eðitim Bakanlýðý’na<br />

baðlý ilk <strong>ve</strong> ortaöðretim kurumlarý, yol, meydan,<br />

park, otopark, çocuk bahçesi, yeþil saha, ibadet<br />

yeri <strong>ve</strong> karakol gibi umumi hizmetlerden <strong>ve</strong> bu<br />

hizmetlerle ilgili tesislerden baþka maksatlarla<br />

kullanýlamaz.” Görüldüðü gibi, düzenlenen alanlardan<br />

DOP olarak kesilen yerler, sadece umumi<br />

hizmet alanlarý için kullanýlabilir. 3194 sayýlý Kanunu’n<br />

15 <strong>ve</strong> 16. maddelerinde düzenlenen ifraz<br />

<strong>ve</strong> tevhit’te de (isteðe baðlý ifraz <strong>ve</strong> tevhit) bedelsiz<br />

terk uygulamasý vardýr. Ancak, bu bedelsiz<br />

terkler DOP olarak nitelendirilemez.<br />

d) Uygulamada Karþýlaþýlan Diðer Sorunlar<br />

Uygulamada karþýlaþýlan ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16’nýn<br />

hatalý uygulamalarýndan birisi de, yollar <strong>ve</strong> adalar<br />

oluþturulup kadastro parsellerinin parselasyonunun<br />

yapýlarak imar parsellerinin oluþturulmasýdýr.<br />

Böyle bir uygulama, hem imar planlarýnýn<br />

uygulanmasý aþamasýnda hem de mülkiyetle<br />

ilgili pek çok sorunlarýn çýkmasýna neden olmaktadýr.<br />

Örneðin “kadastro parsellerinin tamamý<br />

kamu hizmetlerine ayrýlan kýsýmlarda kalan parsellerde<br />

uygulama çalýþmalarý yapýlamamaktadýr.<br />

Ayrýca plan uygulamasýnýn kadastro parseli bazýnda<br />

yapýlmasý nedeniyle parsellerde alýnan bedelsiz<br />

terk oranlarý o parsele isabet eden kamu<br />

alanýyla orantýlý olarak artýp azalabilmekte, hatta<br />

bazý parsellerden çok yüksek oranda yola terk<br />

yaptýrýlýrken, bazýlarýnda hiç terk miktarý çýkmamakta,<br />

bazýlarýnda ise parselin tamamen kamu<br />

alanýnda kalmasý nedeniyle uygulama iþlemi hiç<br />

yapýlamamaktadýr. Bu da bazý parsel maliklerinin<br />

lehine <strong>ve</strong>ya aleyhine durum yaratmakta <strong>ve</strong> eþitlik<br />

ilkesi zedelenmektedir. Bu þekilde parça parça<br />

uygulanan imar planlarýnda, geriye çok yoðun<br />

kamu hizmetlerine ayrýlan bölgeler kalmaktadýr.<br />

Bu kalan alanlarda düzenleme ortaklýk payý oranýnýn<br />

çok çýkmasý nedeniyle Kanunu’n 18. maddesi<br />

uyarýnca arsa <strong>ve</strong> arazi düzenlemesi yapma<br />

olanaðý da kalmamaktadýr. Bu durumda, bu alanlarda<br />

ilgili belediyece kamulaþtýrma yapýlmasý<br />

gerekmekte, bunun maliyeti de çok yüksek olduðundan<br />

pek uygulanamamaktadýr. Geriye kalan<br />

alanlarda imar planýný uygulama olanaðý kalmadýðýndan,<br />

bu tür yerlerde genellikle plan deðiþikliði<br />

yoluyla kamu alanlarýna ayrýlan yerler daral-<br />

týlmakta <strong>ve</strong>ya tamamen kaldýrýlmaktadýr. Bu da<br />

plan bütünlüðünün bozulmasýna <strong>ve</strong> yeterli sosyal,<br />

teknik altyapýdan yoksun kent planlarýnýn ortaya<br />

çýkmasýna neden olmaktadýr.” 28<br />

Bu nedenle, ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 hükümlerinin,<br />

parselasyon planý tamamlanmýþ olan alanlardaki<br />

parsellerin tevhit <strong>ve</strong> ifrazý ile imar planý kapsamý<br />

dýþýnda kalan kadastro parsellerinin, Yönetmelikte<br />

belirtilen esaslar dâhilinde ifraz iþlemlerinin<br />

yapýlmasý amacýyla yapýlmasý uygun olacaktýr. 29<br />

Uygulamada karýþtýrýlan bir diðer husus da, 3194<br />

sayýlý Kanunu’n 16. maddesinin uygulamasý ile 3194<br />

sayýlý Yasa’nýn 18. maddesi uyarýnca Yapýlacak Arazi<br />

<strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkýnda Yönetmeliðin<br />

15. maddesinin uygulamasýdýr. 30<br />

Sonuç olarak kýsaca özetlemek gerekirse,<br />

3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre,<br />

belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde belediyeler,<br />

bu sýnýrlar dýþýnda ise, il özel idareleri, 31 imar<br />

hududu (plâný) içinde bulunan binalý <strong>ve</strong>ya<br />

binasýz arsa <strong>ve</strong> arazilerin malikleri <strong>ve</strong>ya diðer hak<br />

sahiplerinin muvafakati aranmaksýzýn birbirleri ile,<br />

yol fazlalarý ile, kamu kurumlarýna <strong>ve</strong>ya belediyelere<br />

ait bulunan yerlerle birleþtirilmeye, bunlarý<br />

yeniden imar plânýna uygun ada <strong>ve</strong> parsellere<br />

ayýrmaya, müstakil,<br />

hisseli <strong>ve</strong>ya kat mül-<br />

kiyeti esaslarýna göre<br />

hak sahiplerine daðýtmaya<br />

<strong>ve</strong> re’sen<br />

tescil iþlemlerini yaptýrmaya<br />

yetkili bulunmaktadýrlar.<br />

18.<br />

madde uyarýnca yapýlan<br />

AAD, yapýlan imar<br />

adalarýndaki bir<br />

<strong>ve</strong>ya birkaç parselde<br />

<strong>ve</strong> meskûn alanlardaki<br />

kadastro parsellerinde<br />

maliklerinin<br />

baþvurusu üzerine, imar<br />

planý <strong>ve</strong> imar<br />

mevzuatýna uygun<br />

olmasý þartýyla ifraz<br />

yapýlmasý mümkündür.<br />

Düzenlenen alanlardan<br />

DOP olarak kesilen<br />

yerler, sadece umumi<br />

hizmet alanlarý için<br />

kullanýlabilir. 3194 sayýlý<br />

Kanunu’n 15 <strong>ve</strong><br />

16. maddelerinde<br />

düzenlenen ifraz <strong>ve</strong><br />

tevhit’te de (isteðe<br />

baðlý ifraz <strong>ve</strong> tevhit)<br />

bedelsiz terk<br />

uygulamasý vardýr.<br />

28 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 133.<br />

29 ÇELÝK, Planlama <strong>ve</strong> Ýmar Kanunu Uygulamasý Arazi <strong>ve</strong> Arsa Düzenlemesi, s. 134.<br />

30 Danýþtay 6.D., 11.11.11992, E. 1991/3601, K. 1992/4150, Danýþtay Bilgi Bankasý, http://www.danistay.gov.tr/kerisim/container.jsp, (13.02.2008),<br />

Danýþtay 6. D., 15.10.1992, E. 1991/2348, K. 1992/3612, Danýþtay Bilgi Bankasý, http://www.danistay.gov.tr/kerisim/container.jsp, (13.02.2008).<br />

31 22.2.2005 gün <strong>ve</strong> 5302 sayýlý Ýl özel Ýdaresi Kanunu’nda (m. 6/a), belediye sýnýrlarý il sýnýrý olan Büyükþehir belediyeleri hariç, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan<br />

dýþýnda kalan yerlerde yapýlacak planlar il özel idaresince <strong>ve</strong>ya ilgilisince yapýlmakta <strong>ve</strong> il genel meclisince uygun görüldüðü takdirde (m. 10/c), onaylanarak<br />

yürürlüðe gireceði öngörülmektedir. 3194 sayýlý Ýmar Kanununun 8/1-b maddesinde, “belediye <strong>ve</strong> mücavir alan dýþýnda kalan yerlerde yapýlacak planlarýn<br />

valilik <strong>ve</strong>ya ilgilisince yapýlýr <strong>ve</strong>ya yaptýrýlýr. Valilikçe uygun görüldüðü takdirde onaylanarak yürürlüðe girer” denilmektedir. Ancak, belediye <strong>ve</strong> mücavir<br />

alanlar dýþýndaki imar hizmetleri, 5302 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi Kanunu (RG: 04.03.2005, Sayý: 25745) ile (m. 6/1-b) il özel idarelerine görev olarak <strong>ve</strong>rilmiþ,<br />

ayný Kanunun 10/1-c maddesi ile de, belediye sýnýrlarý il sýnýrý olan Büyükþehir belediyeleri hariç, il çevre düzeni planlarý ile belediye sýnýrlarý dýþýndaki<br />

imar planlarýný görüþmek <strong>ve</strong> karara baðlamak il genel meclisinin görevleri arasýnda sayýlmýþtýr. Bu durumda, 3194 sayýlý Kanun (m.8) hükmü ile 5393 sayýlý<br />

Ýl Özel Ýdaresi Kanunu arasýnda, belediye <strong>ve</strong> mücavir alan dýþýndaki imar planlarýnýn hazýrlanmasý, kararlaþtýrýlmasý <strong>ve</strong> onaylanmasýnda bir çatýþma ortaya<br />

çýkmaktadýr. 5302 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi Kanunu’nun 70. maddesi, 3194 sayýlý Ýmar Kanunu ile Ýl Özel Ýdaresinin sorumlu <strong>ve</strong> yetkili kýldýðý görev <strong>ve</strong> hizmetlerle<br />

ilgili olarak, 5393 sayýlý Kanun hükümlerine aykýrýlýk bulunmasý halinde, 5393 sayýlý Kanun hükümlerinin uygulanacaðýný hükme baðlamaktadýr. Bu nedenle,<br />

3194 sayýlý Kanunun 8. maddesindeki “valilik” kavramýný “il özel idaresi” olarak anlamak gerekir.<br />

51

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

Ýmar parselasyon planlarýnýn tanýmý, hazýrlanmasý<br />

<strong>ve</strong> onayý ile ilgili olarak 18. madde ile ilgili<br />

açýklamalarýmýz esnasýnda duracaðýmýz için burada<br />

tekrar etmeyeceðiz.<br />

2. Parselasyon Planý Oluþturulmamýþsa<br />

a) Genel Olarak<br />

3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 15. maddesinin<br />

2. fýkrasýnda, “Ýmar parselasyon planý tamamlanmýþ<br />

olan yerlerde yapýlacak ifraz <strong>ve</strong>ya tevhidin<br />

bu planlara uygun olmasý þarttýr” hükmü yer almaktadýr.<br />

Madde metninde geçen “plan” deyiminden,<br />

“imar planý” deðil, “parselasyon planý” anlaþýlmalýdýr.<br />

32<br />

Ýmar Kanunu m. 15. <strong>ve</strong> 16. madde hükümlerinin<br />

uygulanmasý; parselasyon oluþturulmadan,<br />

kadastral parsellerin imar parsellerine uygunluðunun<br />

saðlanmasýný ifade etmektedir. Kadastral<br />

parselin imar planýnda yol, meydan, park, otopark,<br />

çocuk bahçesi, yeþil alan, ibadet yeri, karakol<br />

yeri gibi umumi hizmetlere ayrýlan alanlarýn<br />

ilgilisinin muvafakati ile sicilden terk ettirilmesi ile<br />

umumi hizmetlere ayrýlan alanlar dýþýnda okul,<br />

hastane, kreþ, belediye hizmet alaný <strong>ve</strong> diðer resmi<br />

tesis alanlarý gibi kamu kullanýmýna ayrýlmýþ<br />

alanlara rastlayan kýsýmlarý ayrý ayrý vasýflarýna<br />

göre tapuya tescil ettirilerek, geriye kalan kýsýmlarda<br />

ise, imar planý <strong>ve</strong> yönetmelik esaslarýna göre<br />

uygun imar parsellerinin oluþturulmasýdýr. 33<br />

Ýmar planlarýnýn<br />

uygulanmasý amacýyla<br />

yapýlan isteðe baðlý<br />

bir ifrazda, parselin<br />

bulunduðu alanda<br />

imar planýnda yol <strong>ve</strong>ya<br />

yeþil alan gibi umumi<br />

hizmetlere ayrýlan<br />

alanlar varsa, yola<br />

ya da yeþil alana<br />

terk yapýlmasý<br />

gerekmektedir.<br />

52<br />

b) ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16<br />

Hükümlerine Göre Ýmar<br />

Planýný Uygulama<br />

Sebepleri<br />

Belediyelerin Ýmar<br />

Kanunu m. 15. <strong>ve</strong> 16.<br />

hükümlerine göre imar<br />

planýný uygulama<br />

yolunu tercih etme<br />

sebeplerinin nedenleri<br />

arasýnda þunlar sayýlabilir:<br />

Diðer yöntemlerlekarþýlaþtýrýldýðýnda<br />

belediyelere<br />

daha az masraf çýkarmaktadýr.<br />

Kýsa sürede<br />

tamamlanabilmektedir.<br />

Umumi hizmet alanlarýnýn<br />

kolaylýkla<br />

belediye eline geçmesini<br />

saðlamaktadýr.<br />

Süreç içinde taþýnmaz sa-<br />

hiplerinin daha fazla etkin olmasý, her þeyden ev-<br />

32 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />

33 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 114.<br />

34 TÜRK – ÜNAL, “Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Metoduna Ýliþkin Olumsuz Önyargý”, s. 114.<br />

35 KOÇAK-BEYAZ, Imar Uygulamalarý, S. 127.<br />

36 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 127.<br />

<strong>ve</strong>l belediyelerin mali yapýlarý gereði, imar yapmaya<br />

güçlerinin olmamasý bunun nedenleridir. 34<br />

Ýmar planý bulunduðu halde, bu planý uygulayacak<br />

yeterli mali imkânlar bulunamamasý nedeniyle,<br />

söz konusu planlar hemen uygulamaya sokulamamakta,<br />

yani parselasyon planlarý oluþturulamamaktadýr.<br />

Ancak, Ýmar Kanunu’nun 15.<br />

<strong>ve</strong> 16. maddelerine göre imar parsellerinin oluþturulmasý<br />

mümkündür. Diðer bir ifadeyle, ilgili idareler<br />

tarafýndan, imar planlarýnýn uygulanmasý<br />

amacýyla AAD yapýlamayan alanlarda, taþýnmaz<br />

maliklerinin isteði ile, imar planlarýnýn uygulanmasý<br />

amacýyla <strong>ve</strong> söz konusu planlara uygun olarak<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhit yapmak mümkündür. Bu husus<br />

Ýmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarýnca Yapýlacak<br />

Arsa <strong>ve</strong> Arazi Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />

Hakkýnda Yönetmelik’in 15. maddesinde de<br />

vurgulanmaktadýr. Þöyle ki; “Arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemesi<br />

yapýlmýþ imar adalarýndaki bir <strong>ve</strong>ya birkaç<br />

parselde, meskûn alanlardaki kadastro parsellerinde,<br />

maliklerin müracaatý üzerine imar plâný <strong>ve</strong><br />

mevzuatýna uygun olmak þartýyla ifraz <strong>ve</strong> tevhit<br />

iþlemleri yapýlabilir.”<br />

Buna göre, eðer bir kadastro parseli üzerine<br />

baðýmsýz bir (<strong>ve</strong>ya birkaç) imar parseli rastlýyorsa,<br />

o kadastro parselinin maliki, parselini imar<br />

planýna göre ifraz ettirebilir. Böylece bu parselin<br />

malikleri, 18, madde uygulamasý (AAD) yapýlmaksýzýn<br />

Ýmar Kanunu’nun 15.<strong>ve</strong> 16. maddeleri<br />

gereðince imar parsellerine kavuþabilmekte <strong>ve</strong><br />

yine imar planýnda öngörülen düzene uygun yapýsýný<br />

yapabilmek için herhangi bir engel de bulunmamaktadýr.<br />

35<br />

Ýmar planlarýnýn uygulanmasý amacýyla yapýlan<br />

isteðe baðlý bir ifrazda, parselin bulunduðu<br />

alanda imar planýnda yol <strong>ve</strong>ya yeþil alan gibi umumi<br />

hizmetlere ayrýlan alanlar varsa, yola ya da<br />

yeþil alana terk yapýlmasý gerekmektedir. Ayrýca,<br />

plandaki mevcut kadastro parseli, imar parseli<br />

olamayacak kadar küçük <strong>ve</strong> imar parseli oluþturabilmek<br />

için bir miktar yoldan ihdas gerekiyorsa,<br />

belediye adýna bu ihdas yapýlýp, ilgili parselle<br />

birleþtirilerek, belediye tarafýndan satýþý da yapýlabilir.<br />

Buna karþýlýk, kadastro parseli, kamuya ait<br />

tesislere rastlayan ya da bu tesislere rastlamasa<br />

bile, zorunlu olarak bir baþka yere kaymýþ parsellerin<br />

malikleri; kadastro parseline karþýlýk tahsis<br />

edilen imar parsellerine kavuþabilmeleri <strong>ve</strong><br />

yapý yapabilmeleri için ilgili idarenin 18. madde<br />

uygulamasýný beklemeleri gerekecektir. 36<br />

Buradan þöyle bir sonuç ortaya çýkmaktadýr.<br />

Ýmar planý yapýlmýþ olup da henüz 18. madde<br />

uygulamasý (AAD) yapýlmamýþ yerlerde bulunan

her taþýnmaz maliki Ýmar Kanunu m. 15 <strong>ve</strong> 16<br />

hükmünün tanýdýðý bu haktan yararlanamamaktadýr.<br />

c) ÝK m. 15 <strong>ve</strong> 16 Gereðince Ýfraz Ýþleminin<br />

Türleri<br />

Ýmar Kanunu’nun 15 <strong>ve</strong> 16 ncý maddeleri uyarýnca<br />

ifraz iþleminin, parselasyon niteliðinde olan<br />

<strong>ve</strong> olmayan olmak üzere iki çeþidi bulunmaktadýr:<br />

(1) Parselasyon Niteliðinde Ýfraz<br />

Parselasyon niteliðinde olan ifraz (ayýrma); imar<br />

parsellerini oluþturmak amacýyla <strong>ve</strong> parseller<br />

içerisinde yol, meydan, yeþil alan, park, otopark<br />

vb. kamu hizmetlerine ayrýlan yerlerden<br />

herhangi birini kapsayacak þekilde yapýlan ayýrma<br />

iþlemidir. 37<br />

Belediye Kanunu <strong>ve</strong> 5032 sayýlý Ýl Özel Ýdaresi<br />

Kanunu gereðince il özel idareleri, arsa <strong>ve</strong> arazi<br />

düzenleme yetkisini kullanýrken, kiþilerin parselleme<br />

isteklerini karþýlamak için, Ýmar Kanunu’nun<br />

15. <strong>ve</strong> 16. maddelerinde yer alan isteðe<br />

baðlý parsellemenin baðlý bulunduðu kurallar uygulanýr.<br />

Ýmar Kanunu’nun 18. maddesi Uyarýnca Yapýlacak<br />

Arazi Ve Arsa Düzenlemesi Ýle Ýlgili Esaslar<br />

Hakkýnda Yönetmelik’in 15. maddesinde, arazi<br />

<strong>ve</strong> arsa düzenlemesi yapýlmýþ imar adalarýndaki<br />

bir <strong>ve</strong>ya birkaç parselde, meskûn alanlardaki kadastro<br />

parsellerinde, maliklerin müracaat üzerine<br />

imar planý <strong>ve</strong> mevzuatýna uygun olmak þartýyla<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhit iþlemleri yapýlabileceði hükme<br />

baðlanmaktadýr.<br />

(2) Parselasyon Niteliðinde Olmayan (Basit)<br />

Ýfraz<br />

Parselasyon niteliðinde olmayan ifraz; kamu<br />

hizmetlerine terk edilecek alanlarý kapsamýnda<br />

bulundurmayan <strong>ve</strong> yalnýzca bir parselin birden<br />

fazla parçalara ayrýlmasý iþlemidir. 38 Parselasyon<br />

niteliðinde olmayan, diðer bir ifadeyle 3194 sayýlý<br />

Ýmar Kanunu’nun 18. maddesine göre düzenleme<br />

yapýlmayan bir alanda davacýdan düzenleme<br />

ortaklýk payý adý altýnda taþýnmazýn % 35’lik<br />

kýsmýnýn bedelsiz terk edilmesi istenemez. Danýþtay<br />

kararlarýnda bu husus açýkça vurgulanmaktadýr:<br />

39<br />

Parselasyon niteliðinde bulunmayan ayýrma<br />

(ifraz) için Tapu Sicil Müdürlüðü’nce aþaðýdaki<br />

belgeler istenir.<br />

- Ayýrma için serbest mühendislerce düzenlenmiþ<br />

<strong>ve</strong> uygunluðu kadastro müdürlüðünce<br />

kontrol edilerek onaylanmýþ <strong>ve</strong> bir üst yazýya<br />

baðlanmýþ üç takým dosya içinde deðiþiklik be-<br />

yannamesi, kontrol raporu <strong>ve</strong> eki belgeler,<br />

- Ayrýlmasý istenen taþýnmaz malýn sahibine<br />

ait <strong>ve</strong>ya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdaný <strong>ve</strong>ya<br />

pasaportu <strong>ve</strong> temsil belgesi,<br />

- Ýstendiði takdirde tapu senetlerine yapýþtýrýlmak<br />

üzere ayýrmalarda (ayrýlmasý istenilen parça<br />

sayýsýndan bir fazla) taþýnmaz mal sahibinin son<br />

altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde<br />

<strong>ve</strong>sikalýk fotoðrafý,<br />

- Taþýnmazýn bulunduðu yere göre Belediye<br />

Encümeni <strong>ve</strong>ya Ýl Ýdare Kurulunun olumlu kararý.<br />

Baðýmsýz bölümlerin ifrazý <strong>ve</strong> tevhidi (ayrýlmasý<br />

<strong>ve</strong> birleþtirilmesi) mümkündür. Niteliðinin<br />

dükkân <strong>ve</strong>ya mesken olmasý sonucu deðiþtirmez.<br />

Yeter ki Belediye Encümeni bu ayýrma <strong>ve</strong>ya<br />

birleþtirmeye olumlu karar <strong>ve</strong>rmiþ olsun. Encümenin<br />

olumlu kararý <strong>ve</strong> deðiþiklik beyannamesi<br />

doðrultusunda ayýrma <strong>ve</strong>ya birleþtirme yapýlabilir.<br />

F. Gelecekteki Geliþmeye Açýk Alanlarda Ýfraz<br />

1. Geliþme Alaný (inkiþaf Sahalarý)<br />

Kavramý<br />

“Geliþme alaný” kavramý, imar mevzuatýnda<br />

pek çok yerde geçmekte ancak bu kavramýn tanýmý<br />

tek bir yönetmelikte <strong>ve</strong>rilmektedir. Örneðin,<br />

Köy Yerleþme Alaný Uygulama Yönetmeliði’nin 5.<br />

maddesinde, “Vali tarafýndan, ilgili ilçe kaymakamýnýn<br />

mütalaasý da dikkate alýnarak muhtarýn talebinin<br />

uygun görülmesi <strong>ve</strong>ya doðrudan doðruya<br />

kendi kararýna dayanarak; köy yerleþme alanýnýn<br />

tespit <strong>ve</strong> planýnýn hazýrlanmasý için bir komisyon<br />

görevlendirileceði; komisyonun öncelikle o köye<br />

ait harita, sosyal <strong>ve</strong> ekonomik durum gösteren<br />

dokuman <strong>ve</strong> gerekli diðer bilgileri derledikten<br />

sonra merkezde bir ön deðerlendirme yapacaðý;<br />

daha sonra mahalline gidilerek, köyün gelecekteki<br />

geliþme durumu da dikkate alýnarak; ihtiyaç<br />

duyulan konut parsel sayýsý, parsel büyüklükleri,<br />

gerekli bulmuyorsa sosyal tesisler <strong>ve</strong> diðer genel<br />

ihtiyaçlar için tefrik edilecek arazi miktarýnýn hesaplanarak,<br />

sonuç olarak köy yerleþme alanýnýn<br />

ne geniþlikte olacaðýna karar <strong>ve</strong>rileceðini; mevcut<br />

köy yerleþik alaný ile bütünlük teþkil edecek<br />

þekilde <strong>ve</strong> mümkün mertebe mera niteliðini kaybetmiþ<br />

arazilerle <strong>ve</strong>rimi düþük ya da tarým dýþý<br />

hazine arazilerine öncelik <strong>ve</strong>rerek, köy geliþme<br />

alaný için uygunluðuna karar <strong>ve</strong>rilen sahanýn sýnýrlarýnýn<br />

belirleneceðini öngörmektedir.<br />

Plan Yapýmýna Ait Esaslara Dair Yönetmeliðin<br />

4. maddesinin 3. fýkrasýnda ise, çevre düzeni<br />

planlarýnýn, kentsel geliþme alaný ihtiyacýnýn büyük<br />

þehir belediye sýnýrlarý <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý<br />

dýþýnda karþýlanma gereði halinde, kent bü-<br />

37 KARAVELÝOÐLU, Celal; Açýklamalý-Uygulamalý-Ýçtihatlý Ýmar Kanunu, Cilt 1, Kara<strong>ve</strong>lioðlu Hukuk Yayýnevi, Ankara 2007, s. 532.<br />

38 KARAVELÝOÐLU, Ýmar Kanunu, Cilt 1, s. 532.<br />

39 Danýþtay 6.D., 11.10.1990 gün <strong>ve</strong> E. 1989/1790, K. 1990/1697.<br />

53

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

54<br />

tününü, kentsel geliþme alanýný <strong>ve</strong> bu alanlarla<br />

bütünlük gösteren alanlarý kapsayacaðý ifade edilmekte<br />

<strong>ve</strong> bu planlarýn Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’nýn<br />

koordinasyonu altýnda, ilgili büyük<br />

þehir belediyesi <strong>ve</strong> valilikçe ortaklaþa yapýlacaðý<br />

belirtilmektedir. Ayný yönetmeliðin 29. maddesinin<br />

3. bendinde, “imar planýnda gösterilen yollarýn<br />

geniþletme, daraltma <strong>ve</strong> güzergahýna ait imar<br />

planý deðiþikliklerinde, imar planlarýndaki geliþme<br />

alanlarýnda (7.00) m.den dar yaya, (10.00)<br />

m.den dar trafik yolu açýlamayacaðý, oturma alanlarýnda<br />

mülkiyet <strong>ve</strong> yapýlaþma durumlarýnýn<br />

el<strong>ve</strong>rdiði ölçüde bu Yönetmelikteki standartlara<br />

uyulacaðý” ifade edilmektedir. Söz konusu Yönetmelik,<br />

gelecekteki geliþme alanlarýnýn da,<br />

yerleþik alan (m. 4/1) <strong>ve</strong> yerleþme alaný içinde olduðunu<br />

(m. 4/2) hükme baðlamaktadýr.<br />

Geliþme alanlarý (inkiþaf sahalarý), (proposed<br />

de<strong>ve</strong>lopment areas), nazým imar planýnda kentin<br />

geliþmesine ayrýlmýþ alanlardýr. 40 Bu alanlar, bir<br />

kentin ya da kasabanýn plan sýnýrlarý içinde kalan<br />

<strong>ve</strong> planlamada belirtilen süre için kentin geliþmesine<br />

ayrýlan alanlarý ifade etmektedir. 41 3030<br />

Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler<br />

Tip Ýmar Yönetmeliði, “geliþme (inkiþaf) alanýný,<br />

“varsa üst ölçek plan kararlarýna uygun olarak, imar<br />

planýnda kentin geliþmesine ayrýlmýþ olan alan”<br />

olarak tanýmlamaktadýr. Bu alanlar, yerleþme<br />

alaný içinde olmakla birlikte, yapý yapýlmasýna<br />

izin <strong>ve</strong>rilmeyen, ancak kentin gelecekte geliþmesine<br />

ayrýlmýþ olan alanlardýr.<br />

2. Geliþme Alanlarýnda Ýfraz<br />

Kentin gelecekte geliþmesine ayrýlmýþ olan alanlarda<br />

(inkiþaf sahalarda) yapý izni <strong>ve</strong>rilebilmesi,<br />

önceden parsellemenin yapýlmýþ olmasýný içeren<br />

bazý þartlara baðlý tutulmuþtur. Bu alanlarda<br />

yapý yapýlmasý sýký þartlara baðlanmýþtýr. Gerçekten<br />

Ýmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinin 1’inci<br />

fýkrasýna göre, iskân sýnýrlarý içinde olup da, imar<br />

planýnda beldenin geliþmesine ayrýlmýþ bulunan<br />

alanlarda her ne þekilde olursa olsun yapý<br />

izni <strong>ve</strong>rilebilmesi için; ilk olarak bu alanlarýn imar<br />

planý esaslarýna <strong>ve</strong> yönetmelik hükümlerine uygun<br />

olarak parsellemesinin gerçekleþtirilmiþ <strong>ve</strong><br />

belediye encümeni ya da il özel idaresi tarafýndan<br />

onaylanmýþ bulunmasý, ikinci olarak ise,<br />

plana <strong>ve</strong> bulunduðu bölgenin þartlarýna göre yol-<br />

larýnýn, içme suyu <strong>ve</strong> kanalizasyon þebekelerinin<br />

yapýlmýþ olmasý gereklidir.<br />

Ancak, parselasyon planlarý onaylanmýþ bulunmakla<br />

beraber, yolu <strong>ve</strong> kanalizasyonu henüz<br />

bulunmayan bu gibi yerlerde yapý izni <strong>ve</strong>rilmemesi<br />

mutlak deðildir. Þöyle ki; bu gibi yerlerde,<br />

yapýya izin <strong>ve</strong>rilebilmesi için, ilgili idarenin çizdiði<br />

bir plana göre, yolu <strong>ve</strong> kanalizasyonu yaptýrýlmýþ<br />

ya da payýna düþen yol <strong>ve</strong> kanalizasyon bedelinin<br />

%25’i peþin olarak ödenmiþ, geri kalan<br />

%75’inin de hizmetin ilgili idarece tamamlandýðý<br />

tarihten itibaren 6 ay içinde ödeneceðinin yüklenilmesi<br />

gerekmektedir. Yapý bitinceye kadar yol<br />

<strong>ve</strong> kanalizasyon iþlerinin bitirilememesi, fosseptik<br />

ya da geçici bir tesisle bu ihtiyacýn karþýlanamamasý<br />

durumlarýnda, yapýya kullanma izni <strong>ve</strong>rilmez.<br />

42<br />

Ayrýca, Ýmar Kanunu, toplu konut alanlarýnda,<br />

ilgili kiþi <strong>ve</strong> kurumlarca ilgili idarenin izni ile<br />

tamamý yapýlýp tamamlanan yol <strong>ve</strong> kanalizasyonun<br />

iki yanýnda yer alan baþka parsel sahiplerinden<br />

kendi parsellerine düþen yol <strong>ve</strong> kanalizasyon<br />

bedeli alýnmadýkça, kendilerine yapý izni <strong>ve</strong>rilmeyeceðini<br />

hükme baðlamaktadýr. 43 Eðer, toplu konut<br />

alanlarýnda, altyapý tesisleri belediyelerce onaylanmýþ<br />

projesine uygun olarak ilgili kiþi <strong>ve</strong><br />

kurumlarca yapýlýp tamamlanmýþsa, altyapý hizmetleri<br />

nedeniyle belediye tarafýndan kendilerinden<br />

artýk hiçbir bedel alýnamaz. 44<br />

3. Mahalleler Kurulmasý Amacýyla Ýfraz<br />

Kent <strong>ve</strong> kasabalarda mahalleler kurulmasý amacýyla<br />

da, isteðe baðlý parselasyonun yapýlmasý<br />

söz konusu olabilir. 45 1957 yýlý baþýnda 6785<br />

sayýlý eski Ýmar Kanunu’nun yürürlüðe girmesiyle,<br />

mülga hale gelen 1882 tarihli Ebniye Kanunu,<br />

boþ topraklar üzerinde, bað, bostan, bahçe<br />

gibi alanlarda yapý yapýlmasý, mahalle kurulmasý<br />

için parça parça topraðýný satmak isteyenleri,<br />

gerekli <strong>ve</strong> zorunlu görüldüðü takdirde, orada karakol<br />

<strong>ve</strong> okul yeri býrakmalarý, sýnýrýna kadar kanalizasyon<br />

yapmalarý, satýlan yerler için alýnan<br />

paradan kaldýrým gideri için belli bir bedeli belediyeye<br />

ödemeleri þartýný getirmiþti. Söz konusu<br />

Kanun’un 6. maddesinde, arsa sahibinin belediyeye<br />

<strong>ve</strong>rdiði dilekçesine harita <strong>ve</strong>rilmesini de öngörmüþtü.<br />

Yapýlacak incelemeler sonucunda, bu<br />

40 ÜNAL-DUYGULUER-POLAT, Ýmar Terimleri Sözlüðü, s. 40.<br />

41 ÜNAL-DUYGULUER-POLAT, Ýmar Terimleri Sözlüðü, s. 40.<br />

42 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23, f.2.<br />

43 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23/3. 3194 sayýlý yürürlükteki Ýmar Kanunu’nun 23. maddesine tekabül eden 6785 sayýlý Ýmar Kanunu’nun ilgili maddesi yeniden<br />

düzenlenmiþti <strong>ve</strong> bu tarihlerde Toplu Konut Kanunu yürürlükte deðildi. 1981 tarihli <strong>ve</strong> 2487 sayýlý Toplu Konut Kanunu (RG: 8 Temmuz 1981, S. 17396)<br />

yürürlüðe girince, toplu konut alanlarýnda isteðe baðlý parselleme iþlemlerinin bu kanuna göre yürütülmesi gerekiyordu. Toplu Konut Kanunu <strong>ve</strong> bu Kanunun<br />

uygulanmasý için çýkarýlan uygulama yönetmeliðine (RG: 19 Ocak 1972, S. 17579) kooperatifler <strong>ve</strong> toplumsal gü<strong>ve</strong>nlik kurumlarý, parselasyon planlarýyla,<br />

alt yapý ana planlarýný kendileri hazýrlayýp Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân Bakanlýðý’na onaylatmalarý <strong>ve</strong> ilgili belediyeye <strong>ve</strong>rmeleri gerekiyordu. Bu kuruluþlarýn yol <strong>ve</strong><br />

kanalizasyon gibi, parsellemenin ön þartý olan hizmetleri yerine getirmek zorunda bulunmalarý, açýkça belirtilmiþ olmasa da, kendi görevleri arasýnda idi. Bu<br />

Kanun 2 Mart 2 Mart 1984 tarih <strong>ve</strong> 2985 sayýlý Toplu Konut Kanunu’nun 8. maddesi ile yürürlükten kaldýrýlmýþtýr. 2985 sayýlý Kanun <strong>ve</strong> uygulama yönetmeliðinde<br />

ise bu konuda herhangi bir hükme rastlanmamaktadýr.<br />

44 3194 sayýlý Ýmar Kanunu m. 23, f.4.<br />

45 KELEÞ, Kentleþme Politikasý, s. 393.

gibi yerlerde mahalle kurulmasýnda herhangi bir<br />

sakýnca yoksa sokaklar harita üzerine çizilecek,<br />

gerekli görülürse karakol yerleri de belirtilecekti.<br />

Ayrýca, mahalle biriminin kurulmasý için Ýçiþleri<br />

Bakanlýðý’nýn da izninin alýnmasý zorunlu idi.<br />

Son 50 yýllýk imar tarihimizde, mahalle birimlerinin<br />

kurulmasý giriþimlerinin hemen hepsinde,<br />

merkezi idare ile yerel yönetimlerin belli ölçüde<br />

iþbirliði yaptýklarý görülür. Ankara’da Yeniþehir46 <strong>ve</strong> Yenimahalle’nin47 <strong>ve</strong> son olarak da Batýkent’in<br />

kurulmalarý bunlarýn örnekleridir. 48<br />

4. Ýmar Planlarýnda Parsel Cepheleri Tayin<br />

Edilmeyen Yerlerde Yapýlacak Ýfrazlar<br />

3194 sayýlý Kanunu’n 15. maddesinin 3. fýkrasýnda,<br />

“Ýmar planlarýnda parsel cepheleri tayin<br />

edilmeyen yerlerde yapýlacak ifrazlarýn, asgari<br />

cephe geniþlikleri <strong>ve</strong> büyüklükleri yönetmelikte<br />

belirtilen esaslara göre tespit edilir” denilmektedir.<br />

Buna göre, eðer imar planý yapýlmýþ olan bir<br />

alanda, parsel cepheleri planla belirlenmemiþse,<br />

bu alanda yapýlacak ifrazlarda asgari cephe geniþliklerinin<br />

yönetmelikte belirlenecek esaslara<br />

uyulacaðý öngörülmektedir.<br />

Ýmar planlarý, saðlýklý <strong>ve</strong> düzenli kentleþmenin<br />

saðlanmasý amacýyla yapýlmaktadýr. Saðlýklý <strong>ve</strong><br />

düzenli kentleþmenin en önemli aracý da belli bir<br />

bölgede yaþayan insan sayýsýnýn kontrol edilmesidir.<br />

Belli bir bölgede yaþayan insan sayýsýnýn<br />

kontrolünün saðlanmasý <strong>ve</strong> imar planlarýnýn uygulanmasý<br />

amacýyla yapýlan arazi <strong>ve</strong> arsa düzenlemelerinde,<br />

en küçük parsel yüzölçümünün tespit<br />

edilmesi <strong>ve</strong> parsel boyutlarýnýn sýnýrlandýrýlmasý<br />

<strong>ve</strong> yapýlarýn parselle baðlantýlarýnýn denetlenmesi<br />

amacýyla yoðunluk bölgelemesi yapýlmaktadýr.<br />

Ancak, imar planlarýnda gösterilen çeþitli<br />

bölgelerde imar planlarý ile farklý hükümler<br />

getirilebilir.<br />

“3030 (5216) Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda<br />

Kalan Belediyeler Tip Ýmar Yönetmeliði’nin “Parsellere<br />

ait tanýmlar”ý düzenleyen 15. maddesinde,<br />

“parsel cephesi” (plot frontage) (parsel geniþliði)<br />

<strong>ve</strong> “parsel derinliði” (plot depth) kavramlarý<br />

tanýmlanmaktadýr. Buna göre, parsel cephesi,<br />

“parselin üzerinde bulunduðu yoldaki cephesidir.<br />

Köþe baþýna rastlayan parsellerde geniþ yol<br />

üzerindeki kenar, parsel cephesidir. Ýki yolun geniþliklerinin<br />

eþit olmasý halinde dar kenar, parsel<br />

cephesidir.” Buna karþýlýk “parsel derinliði”,<br />

“parsel ön cephe hattý ile arka cephe hattýnýn en<br />

yakýn nokta arasýndaki dik hattýn ortalama uzaklýðý”<br />

olarak tanýmlanmaktadýr. Diðer bir ifadeyle,<br />

parsel derinliði, parselin arka yüzünün ön yüz<br />

doðrultusuna olan ortalama uzaklýðýný anlatmaktadýr.<br />

Tip Ýmar Yönetmeliðinde, parsel cephesi <strong>ve</strong><br />

parsel derinlikleri kentlerin farklý kullaným alanlarý<br />

için farklý boyutlarda belirlenmiþ bulunmaktadýr.<br />

Yönetmeliðin 17’nci maddesine göre, imar<br />

planýnda gösterilen çeþitli bölgelerde imar planý<br />

ile getirilmiþ farklý hükümler yoksa, bu yönetmeliðin<br />

belirlemiþ olduðu ölçütlere uyulur. Buna<br />

göre, olmasý gereken en az parsel geniþlikleri<br />

3030 Sayýlý Kanun Kapsamý Dýþýnda Kalan Belediyeler<br />

Tip Ýmar Yönetmeliði’nin 17. maddesinde<br />

gösterilmiþtir. Þöyle ki;<br />

“Ýmar planýnda gösterilen çeþitli bölgelerde imar<br />

planý ile getirilmiþ farklý hükümler yoksa yapýlacak<br />

ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin<br />

asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut<br />

yapýlar v.b. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde<br />

yapýlmasý mümkün olan yapýlarýn ölçüleri<br />

<strong>ve</strong> ihtiyaçlarý da göz önünde<br />

tutularak tes-<br />

pit olunur. Þu kadar<br />

ki; bu tespit sýrasýnda<br />

aþaðýdaki þartlar ihlâl<br />

edilemez.<br />

Parsel geniþlikleri:<br />

1. Ýkamet <strong>ve</strong> ticaret<br />

bölgelerinde:<br />

a) 4 kata kadar (4<br />

kat dâhil) inþaata<br />

müsait yerlerde:<br />

- Bitiþik nizamda:<br />

(6.00) m. den,<br />

- Blok baþlarýnda:<br />

Yan bahçe mesafesi<br />

+ (6.00) m. den,<br />

- Ayrýk nizamda:<br />

Son 50 yýllýk imar tarihimizde,<br />

mahalle birimlerinin<br />

kurulmasý giriþimlerinin<br />

hemen hepsinde,<br />

merkezi idare ile<br />

yerel yönetimlerin belli<br />

ölçüde iþbirliði yaptýklarý<br />

görülür. Ankara’da<br />

Yeniþehir <strong>ve</strong> Yenimahalle’nin<br />

<strong>ve</strong> son olarak<br />

da Batýkent’in<br />

kurulmalarý bunlarýn<br />

örnekleridir.<br />

46 Ebniye Kanunu’nun hükümleri yeterli görülmediðinden, Ankara için özel kanunlar çýkarýlmýþtýr. Örneðin, 1925 tarih <strong>ve</strong> 583 sayýlý Ankara’da Ýnþasý Mukarrer<br />

Yeni Mahalle Ýçin Muktazi Yerler Ýle Bataklýk <strong>ve</strong> Mezarlýðý Arazinin Þehremanetince Ýstimlâki Hakkýnda Kanun (RG: 19 Þubat 1341, S. 90) ile, Ankara<br />

Þehremaneti’ne, bugün “Yeniþehir” adýyla bilinen semtte mahalle kurmak <strong>ve</strong> konut ihtiyacýný karþýlamak amacýyla, 4 milyon metrekare topraðý 1925 yýlýnda<br />

1915 yýlýnda kayýtlý toprak deðerinin 15 katý üzerinden kamulaþtýrma yetkisi <strong>ve</strong>rmiþti. Ýþte bugünkü Yeniþehir <strong>ve</strong> Kýzýlay semtleri bu topraklar üzerine kurulmuþtur.<br />

588 sayýlý Kanun 27 Ekim 1988 tarih <strong>ve</strong> 3488 sayýlý Uygulama Ýmkâný Kalmamýþ Olan Kanunlarýn Yürürlükten Kaldýrýlmasý Hakkýnda Kanunun 1.<br />

maddesi ile yürürlükten kaldýrýlmýþtýr.<br />

47 Ankara’da mahalle kurulmasýnýn ikinci örneðini Yenimahalle oluþturmaktadýr. 1948 tarih <strong>ve</strong> 5218 sayýlý Ankara Belediyesine, Arsa <strong>ve</strong> Arazisinden Belli<br />

Bir Kýsmýn Mesken Yapacaklara 2490 Sayýlý Kanun Hükümlerine Baðlý Olmaksýzýn <strong>ve</strong> Muayyen Þartlarla Tahsis <strong>ve</strong> Temlik Yetkisi Verilmesi Hakkýnda Kanun<br />

(RG: 22 Haziran 1948, S. 6932) ile belediyeye elinde bulunan <strong>ve</strong> kanunla edineceði arsalarý 2490 sayýlý Artýrma, Eksiltme <strong>ve</strong> Ýhale Kanunu’na baðlý olmaksýzýn<br />

konut yapmak isteyenlere daðýtmak yetkisi <strong>ve</strong>rilmiþtir. 1949 yýlýnda metrekaresi 1 liradan ihtiyaç sahiplerine daðýtýlan bu ucuz arsalar üzerinde bir yýl içinde<br />

yapýya baþlamak <strong>ve</strong> iki yýl içinde bitirmek zorunluluðu getirilmiþ uygun þartlarla borçlanma imkâný saðlanmýþtý. Ucuz arsa, el<strong>ve</strong>riþli þartlarla borçlandýrma<br />

<strong>ve</strong> yapýyý tamamlamaya zorlamak gibi tedbirlerle kent planlamasý <strong>ve</strong> konut politikalarý açýsýndan baþarýlý sonuçlar alýnabileceðine iyi bir örnek olan Yenimahalle,<br />

1975’te 200 bin, 1980’de 300 bin, 1990 da 400 bir nüfuslu bir “mahalle”den ziyade bir “uydu kent” görümü kazanmýþtýr. Ayrýntýlý açýklamalar<br />

için bkz: YAVUZ-KELEÞ-GERAY, Þehircilik, s. 393.<br />

48 KELEÞ, Kentleþme Politikasý, s. 195.<br />

55

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

56<br />

Yan bahçe mesafeleri toplamý + (6.00) m. den, az olamaz.<br />

b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inþaata müsait yerlerde:<br />

- Bitiþik nizamda: (9.00) m. den,<br />

- Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafeleri toplamý<br />

+ (9.00) m. den az olamaz.<br />

- Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamý +<br />

(9.00) m. den az olamaz.<br />

c) 10 <strong>ve</strong>ya daha fazla katlý inþaata müsait yerlerde:<br />

- Bitiþik nizamda: (12.00) m. den,<br />

- Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafesi + (12.00)<br />

m. den,<br />

- Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamý +<br />

(12.00) m.den, az olamaz.<br />

2. Yalnýz 1 katlý dükkân yapýlacak ticaret <strong>ve</strong> küçük<br />

sanayi bölgelerinde:<br />

a) Bitiþik nizamda: (5.00) m. den,<br />

b) Blok baþlarýnda: Yan bahçe mesafesi + (5.00)<br />

m. den,<br />

c) Ayrýk nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam +<br />

(5.00) m. den, az olamaz.<br />

3. Sanayi bölgelerinde:<br />

30.00 m. den, az olamaz.<br />

4. Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýnda 40.00<br />

m. den az olamaz.<br />

Bu ölçülerin tespitinde, köþe baþýna rastlayan<br />

parsellerde yol tarafýndaki yan bahçe yerine, o yol için<br />

tayin edilmiþ on bahçe mesafesi alýnýr.<br />

Yönetmelikte parsel derinlikleri hakkýnda da benzeri<br />

düzenlemeler yapýlmýþtýr. Burada yalnýz bir katlý<br />

dükkân yapýlabilecek ticaret <strong>ve</strong> küçük sanayi bölgeleri,<br />

sanayi bölgeleri <strong>ve</strong> konut dýþý kentsel çalýþma alanlarý<br />

için getirilen parsel derinlik ölçütlerinde bir deðiþiklik<br />

olmamakla birlikte, oturma <strong>ve</strong> ticaret bölgelerinde,<br />

parsel derinliði boyutlarýnýn, parsel geniþliði rakamlarýndan<br />

farklý belirlendiði görülmektedir. Gerçekten,<br />

ilgili Yönetmeliðin 17. maddesine göre,<br />

Parsel derinlikleri:<br />

1. Ýkamet <strong>ve</strong> ticaret bölgelerinde:<br />

a) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) m. den,<br />

b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +<br />

(13.00) m. den, az olamaz.<br />

2. Yalnýz 1 katlý dükkân yapýlacak ticaret <strong>ve</strong> küçük<br />

sanayi bölgelerinde:<br />

a) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) m. den,<br />

b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +<br />

(5.00) m. den, az olamaz.<br />

3. Sanayi bölgelerinde:<br />

30.00 m.den, az olamaz.<br />

4. Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýnda, 40.00<br />

m. den, az olamaz.<br />

Parsel alanlarý:<br />

Konut dýþý kentsel çalýþmalarý alanlarýnda 2000<br />

m2. den az olamaz.”<br />

5. Ýmar Planlarýnda Parsel Cepheleri Tayin Edilen<br />

Yerlerde Yapýlacak Ýfrazlar<br />

Ýmar planlarýnda parsel cepheleri tayin edilen yerlerde<br />

yapýlacak ifrazlarýn, imar planlarýna uygun olmasý<br />

zorunludur.<br />

G. Ýmar Planý Dýþýnda Kalan Alanlarda Ýfraz<br />

Ýmar Kanunu’nun 15. <strong>ve</strong> 16. maddeleri, imar planý<br />

kapsamý dýþýnda kalan alanlardaki kadastro parsellerinin<br />

yönetmelikte belirtilen esaslar dâhilinde ifraz<br />

iþlemlerinin yapýlmasý amacýyla kullanýlmasý uygundur.<br />

49<br />

Belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde <strong>ve</strong> dýþýnda<br />

kalan <strong>ve</strong> planý bulunmayan alanlardaki parsel geniþlik<br />

<strong>ve</strong> derinlikleri, “Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði”<br />

50 ile tespit edilmiþ bulunmaktadýr.<br />

1. Belediye Ve Mücavir Alanlar Ýçerisinde<br />

<strong>ve</strong> Fakat Ýmar Planý Bulunmayan Yerleþik Alanlarda<br />

Ýmar planý bulunmayan <strong>ve</strong>/<strong>ve</strong>ya son nüfus sayýmýna<br />

göre nüfusu 10.000’in altýna olan belediyelerin<br />

yerleþik alan sýnýrlarý içinde; nüfusu ne olursa olsun<br />

belediye <strong>ve</strong> mücavir sýnýrlarý içinde olup da imar planý<br />

bulunmayan yerleþik alan (mahalle, köy <strong>ve</strong> mezra)<br />

sýnýrlarý içinde uygulanan (m. 2) Plansýz Alanlar Ýmar<br />

Yönetmeliði’nde, 51 belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde<br />

olup da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda,<br />

köylerle mezralar arasýnda bir fark görülmemiþtir.<br />

Bu yerlerde parsel <strong>ve</strong> yapýlarla ilgili hükümler<br />

13-42. maddeler arasýnda düzenlenmiþtir.<br />

a) “Parsel büyüklükleri <strong>ve</strong> Bina Cepheleri<br />

Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 13. maddesine<br />

göre, 52 “Parsel büyüklükleri <strong>ve</strong> bina cepheleri,”<br />

49 KOÇAK-BEYAZ, Ýmar Uygulamalarý, s. 129.<br />

50 Belediye <strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong> Dýþýnda Planý Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak Ýmar Yönetmeliði iken bu Yönetmeliðin adý, 30.6.2001 tarihli<br />

RG’de yayýmlanan Yönetmelik deðiþikliði ile “Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði” olarak deðiþtirilmiþtir.<br />

51 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 2. maddesine göre bu Yönetmelik ayrýca, “belediye mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda olup da imar planý bulunmayan<br />

köylerde ise bu Yönetmeliðin köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarý <strong>ve</strong> “belediye <strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý içinde <strong>ve</strong>ya dýþýnda mevcut imar planý <strong>ve</strong> yerleþik alan<br />

sýnýrlarý haricinde kalan alanlarda bu Yönetmeliðin yerleþme alaný dýþýnda (iskân dýþý) alanlar için getirdiði hükümler” uygulama alaný bulmaktadýr. Ancak,<br />

Adý geçen Yönetmeliðin 3. maddesine göre, “mevcut imar planý <strong>ve</strong> Yönetmeliði bulunan yerler ile yeni imar planý yapýlýp onaylanarak yürürlüðe giren yerlerde<br />

bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz”.

“Ýfraz suretiyle elde edilecek parsellerin geniþlikleri<br />

(20) m.den, parsel derinlikleri (30) m.den az olamaz.<br />

Bina cephesi konutlarda <strong>ve</strong> iþyerlerinde minimum<br />

(6.00) m. olup blok uygulamalarýnda (40.00) m.yi aþamaz.<br />

Konut dýþý kentsel çalýþma alanlarýndaki uygulamalarýn<br />

plan kararýyla yapýlmasý zorunludur.”<br />

b) Bahçe Mesafeleri<br />

Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 14. maddesine<br />

göre, belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde olup<br />

da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda yapýlacak<br />

yapýlarýn bahçe uzaklýklarý þu þekilde olmalýdýr.<br />

(1) Ön <strong>ve</strong> yol kenarýna rastlayan yan bahçe mesafeleri<br />

minimum (5.00) m.’dir. Ancak mevcut teþekkülde<br />

bu mesafeler (5.00)m. den fazla ise bu teþekküle<br />

uyulur.<br />

(2) Bitiþik olmayan yan cephelerde, çelik, kagir <strong>ve</strong><br />

benzeri yapýlarda minimum (3.00) m. diðer yapýlarda<br />

ise minimum (5.00) m. mesafe býrakýlmasý þarttýr.<br />

(3) Ön bahçesiz bitiþik <strong>ve</strong>ya blok olarak teþekkül<br />

etmiþ yerlerde, mevcut teþekküle uygun olarak yapýlacak<br />

uygulamayý takdire belediye yetkilidir. Ancak<br />

blok uygulamalarýnda blok her halükârda (40.00) m.<br />

yi aþamaz.<br />

(4) Arka bahçe mesafesi bina yüksekliðinden az<br />

olamaz<br />

c) Ýfraz<br />

Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 15. maddesine<br />

göre, belediye <strong>ve</strong> mücavir alanlar içerisinde olup<br />

da imar planý bulunmayan yerleþik alanlarda, ifraz suretiyle<br />

yeniden oluþturulacak parsellerin kamuya ait<br />

bir yola cephesi bulunmasý þarttýr. Yalnýz çýkmaz sokaklara<br />

cephesi olan parseller ifraz edilemez. Ýfraz suretiyle<br />

çýkmaz sokak ihdas edilemez. Ýfraz suretiyle<br />

meydana gelecek yol, otopark, yeþil alan gibi kamunun<br />

yararlanacaðý yerler düzenleme ortaklýk payý olarak<br />

ifraz edilen parsel alanlarýnýn % 40’ýný53 geçmemek<br />

þartý ile belediye adýna bedelsiz terk edilir. 54<br />

Kural olarak bir parsele bir yapý yapýlabilir, ancak,<br />

yapýlarýn hepsi tek ruhsata baðlanmasý þartý ile parselde<br />

birden fazla bina yapýlabilir. Bu takdirde yapýlacak<br />

binalarýn arasýndaki mesafeler (10.00) m. den az<br />

olamaz. Bu tür yerlerde maliklerin talebi üzerine, tapu<br />

idareleri tarafýndan bu parseller üzerinde yatay kat<br />

mülkiyeti <strong>ve</strong>ya kat irtifaký tesis edilir. 55<br />

2. Belediye Ve Mücavir Alanlar dýþýnda Ve Fakat<br />

Ýmar Planý Bulunmayan Yerleþik Alanlarda Ýfraz<br />

Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin 43. madde-<br />

sine göre, 56 “Köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alaný <strong>ve</strong> civarýnýn<br />

tespiti, valiliklerce birisi harita mühendisi olmak<br />

üzere en az üç kiþilik bir komisyon tarafýndan 1:1000,<br />

1:2000 <strong>ve</strong>ya 1:5000 ölçekli halihazýr haritalar <strong>ve</strong>ya<br />

kadastro paftalarý üzerine yapýlýr, il idare kurulunca onaylanýr.<br />

Ayný köyün mülki sýnýrlarý içinde kalmakla<br />

birlikte köy yerleþik alaný ile civarýnýn dýþýnda kalan<br />

mezralarda mevcut köy ortak yapýlarý yok ise yerleþik<br />

alan <strong>ve</strong> civarý tespiti yapýlamaz. Köy ortak yapýlarýnýn<br />

bulunduðu mezralarda ise, yerleþik alan <strong>ve</strong> civarý tespiti,<br />

köy yerleþik alan <strong>ve</strong> civarýnýn tespiti ile ilgili usullere<br />

uyulmak koþuluyla yapýlýr. Köy <strong>ve</strong> mezralar ile civarýnýn<br />

yerleþik alan tespiti bir defaya mahsus olmak<br />

üzere yapýlýr, bu sýnýrlar geniþletilemez <strong>ve</strong> geniþletilmesine<br />

dönük olarak birleþtirilemez”.<br />

Ayný Yönetmeliðin 44. maddesine57 göre, belediye<br />

<strong>ve</strong> mücavir alan sýnýrlarý dýþýnda, planý bulunmayan<br />

köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarýnda yapýlacak<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhitlerde, “Ýfraz suretiyle elde edilecek parsellerin<br />

tapu kadastro <strong>ve</strong>ya tapulama haritasýnda bulunan<br />

<strong>ve</strong> kamu eline geçmiþ bir yola cephesinin bulunmasý<br />

þarttýr. Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz.<br />

Çýkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz<br />

edilemez. Ýfraz suretiyle çýkmaz sokak oluþturulamaz”<br />

Köy <strong>ve</strong> mezralarýn yerleþik alanlarýnda <strong>ve</strong> civarýnda<br />

yapýlacak ifraz iþlemlerinde parsel geniþlikleri<br />

(15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den<br />

az olamaz. Ýfraz suretiyle en fazla beþ adet parsel elde<br />

edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci<br />

kere ifraz yapýlamaz. 58<br />

Parsellemeyle meydana<br />

gelecek yol, otopark,<br />

yeþil alan gibi<br />

yerler DOP olarak köy<br />

tüzel kiþiliði adýna bedelsiz<br />

terk edilir. Plansýz<br />

Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin<br />

45 maddesinde,<br />

bu oranýn parselin<br />

%35’inden çok olamayacaðý<br />

belirtilmiþtir. Kanaatimce,<br />

bu miktar,<br />

Yönetmeliði hazýrlayan<br />

Bayýndýrlýk <strong>ve</strong> Ýskân<br />

Bakanlýðý’nca, 3194<br />

sayýlý Ýmar Kanunu’nun<br />

18. maddesinin 2. fýkrasýna<br />

paralel bir þekilde<br />

belirlenmiþtir. Çünkü,<br />

adý geçen Kanunun<br />

18. maddesinin 2.<br />

Parsellemeyle<br />

meydana gelecek yol,<br />

otopark, yeþil alan gibi<br />

yerler DOP olarak<br />

köy tüzel kiþiliði adýna<br />

bedelsiz terk edilir.<br />

Plansýz Alanlar Ýmar<br />

Yönetmeliði’nin<br />

45. maddesinde,<br />

bu oranýn parselin<br />

%35’inden çok<br />

olamayacaðý<br />

belirtilmiþtir.<br />

52 Deðiþik madde <strong>ve</strong> baþlýðý - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.11.<br />

53 Her ne kadar Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nde bu oran % 35 olarak geçmekte ise de, 5006 sayýlý Kanunla 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nda yapýlan deðiþiklikle<br />

bu oran % 40’a çýkarýlmýþ bulunmaktadýr. Bu nedenle, yönetmelik deðiþikliði yapýlarak, bu oranýn da, Kanuna uyumlu hale getirilmelidir.<br />

54 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, Madde 16.<br />

55 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, Madde 17.<br />

56 Deðiþik: RG: 2.9.1999, Sayý: 23804.<br />

57 Deðiþik: RG: 2.9.1999; Sayý: 23804/m. 25.<br />

58 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 45. (Deðiþik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.26)<br />

57

Kentli Haklarý / Kent Hukuku<br />

58<br />

fýkrasýnda da bu miktar % 35 olarak belirlenmiþti.<br />

Ancak, 3.12.2003 tarih <strong>ve</strong> 5006 sayýlý Kanun’la59 3.5.1985 tarihli <strong>ve</strong> 3194 sayýlý Ýmar Kanunu’nun 18.<br />

maddesinin ikinci fýkrasýnda yer alan “otuz beþini” ibaresi<br />

“kýrkýný” olarak deðiþtirilmiþtir. Bu nedenle,<br />

Kanun’a paralelliðin saðlanmasý amacýyla, Plansýz<br />

Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nde de gerekli deðiþiklikler<br />

yapýlarak bu oranýn % 40’a çýkarýlmasý gerekir.<br />

Yapýlarýn cephe <strong>ve</strong> istikametlerinin belirlenmesine<br />

köy ihtiyar heyetleri yetkilidir. 60 Komþu uzaklýklarý,<br />

çevrenin yapý düzenine <strong>ve</strong> özelliklerine, yapýlacak<br />

yapýlarýn münferit konut <strong>ve</strong>ya tarýmsal iþletme birimi<br />

(ahýr, samanlýk, arabalýk vb.) oluþuna göre köy ihtiyar<br />

heyetleri tarafýndan takdir <strong>ve</strong> tayin edilir. 61<br />

3. Belediye <strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong><br />

Dýþýndaki Yerleþme Alaný dýþýnda Kalan (Ýskân Dýþý)<br />

Alanlarda Ýfraz<br />

Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði’nin “Belediye<br />

<strong>ve</strong> Mücavir Alan Sýnýrlarý Ýçinde <strong>ve</strong> Dýþýndaki Yerleþme<br />

Alaný Dýþýnda Kalan (Ýskân Dýþý) Alanlarda Uygulanacak<br />

Esaslar” baþlýðýný taþýyan 6. Bölümünde yer<br />

alan “Ýfraz <strong>ve</strong> Tevhit Ýþleri” baþlýðýný taþýyan 62. maddesine<br />

göre, 62 “Üst ölçek planý bulunmayan iskân<br />

dýþý alanlarda yapýlacak ifrazlardan sonra elde edilecek<br />

her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu<br />

parsellerin tapu kadastro <strong>ve</strong>ya tapulama haritasýnda<br />

bulunan kamu eline geçmiþ bir yola, yapýlan ifrazdan<br />

sonra en az (25.00) m. cephesi bulunmasý zorunludur.<br />

Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz.<br />

Yeni yerleþme alaný oluþturma amaçlý ifraz iþlemi yapýlamaz.<br />

H. Ýmar Mevzuatýndaki Ýfrazla Ýlgili Sýnýrlamalara<br />

Uyulmamasý Gereken Durumlar<br />

3194 sayýlý Ýmar Kanunu <strong>ve</strong> bu Kanunu’n uygulanmasýna<br />

iliþkin yönetmeliklerde ifrazla ilgili olarak<br />

bazý sýnýrlamalar öngörülmüþtür. Bu nedenle de ifraz<br />

iþlemlerinde bu hususlara uyulmasý gereklidir.<br />

Ancak bazý kanunlarda bu hususlara uyulmaksýzýn<br />

ifraz <strong>ve</strong> tevhide imkân tanýnmýþtýr.<br />

1. Özelleþtirme Programýna Alýnan Kuruluþlara<br />

Devri Gereken Taþýnmaz Mallarda<br />

24.11 1994 tarih <strong>ve</strong> 4046 sayýlý Özelleþtirme Uygulamalarý<br />

Hakkýnda Kanun’un63 19. maddesi’nin<br />

(C) bendine göre, “Özelleþtirme programýndaki kuruluþlar<br />

ile diðer kamu kurum <strong>ve</strong> kuruluþlarý arasýnda<br />

taþýnmazlarýn devri, ifrazý, irtifak, intifa, iþletme<br />

<strong>ve</strong> kira haklarýnýn devri <strong>ve</strong> tasfiyesi ile bedelli devri<br />

zorunlu olan taþýnmaz mallarýn devrinde <strong>ve</strong> bu<br />

maddenin uygulanmasýnda ortaya çýkacak sorunlar,<br />

idarenin görüþü üzerine Maliye Bakanlýðý’nca çözümlenir.<br />

Bu madde kapsamýnda devredilmesi gereken<br />

taþýnmaz mallarýn ifrazýnda 3194 sayýlý Ýmar<br />

Kanunu’ndaki kýsýtlamalar uygulanmaz.”<br />

2. Satýþý Yapýlacak Tarým Arazilerinde<br />

16.2.1995 tarih <strong>ve</strong> 4070 sayýlý “Hazineye Ait Tarým<br />

Arazilerinin Satýþý Hakkýnda Kanun”un64 12.<br />

maddesinin 2. fýkrasýna göre, “Bu Kanun’a göre yapýlacak<br />

ifrazlarda, 3194 sayýlý Ýmar Kanunu <strong>ve</strong> Uygulama<br />

Yönetmelikleri hükümleri uygulanmaz.”<br />

3. Taþkömürü Havzasýndaki Bedelli Devir Edilecek<br />

Taþýnmaz Mallarda<br />

05.06.1986 tarih <strong>ve</strong> 3303 sayýlý “Taþkömürü<br />

Havzasýndaki Taþýnmaz Mallarýn Ýktisabýna Dair Kanun”a,<br />

65 11.11.1999 tarih <strong>ve</strong> 4479 sayýlý Kanun’la<br />

eklenen EK:1. maddenin son fýkrasýna göre, “Bu<br />

Kanun’a göre yapýlacak ifrazlarda, 3194 sayýlý Ýmar<br />

Kanunu <strong>ve</strong> Uygulanma Yönetmelikleri hükümleri<br />

uygulanmaz.”<br />

4. Hazineye Ait Taþýnmaz Mallarda<br />

29.06.2001 tarih <strong>ve</strong> 4706 sayýlý “Hazineye Ait<br />

Taþýnmaz Mallarýn Deðerlendirilmesi <strong>ve</strong> Katma Deðer<br />

Vergisi Kanunu’nda Deðiþiklik Yapýlmasý Hakkýnda<br />

Kanun”un 03.07.2003 tarih <strong>ve</strong> 4916 sayýlý<br />

Kanun’un66 5. maddesi ile deðiþik 7. maddesinin 1.<br />

fýkrasýna göre, “Hazineye ait taþýnmazlarýn deðerlendirilmesi<br />

ile ilgili iþlemlerde Bakanlýk tarafýndan<br />

istenilen bilgi <strong>ve</strong> belgeler, kamu kurum <strong>ve</strong> kuruluþlarýnca<br />

öncelikle gönderilir <strong>ve</strong> görüþ yazýlarý en geç<br />

iki ay içinde cevaplandýrýlýr. Bu süre içinde cevap <strong>ve</strong>rilmediði<br />

takdirde olumlu görüþ <strong>ve</strong>rilmiþ sayýlýr. Ýfraz,<br />

tevhit, tescil <strong>ve</strong> tespit iþlemleri imar mevzuatýndaki<br />

kýsýtlamalara tâbi olmaksýzýn <strong>ve</strong> herhangi bir<br />

ücret, bedel <strong>ve</strong> gider karþýlýðý talep edilmeksizin ilgili<br />

kuruluþlarca talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilir.”<br />

Bu madde Hazineye ait taþýnmaz mallar hakkýnda<br />

genel hüküm niteliðindedir. 67<br />

59 3.12.2003 tarih <strong>ve</strong> 5006 sayýlý Ýmar Kanunu Ýle Ýmar Ve Gecekondu Mevzuatýna Aykýrý Yapýlara Uygulanacak Bazý Ýþlemler Ve 6785 Sayýlý Ýmar Kanununun<br />

Bir Maddesinin Deðiþtirilmesi Hakkýnda Kanunda Deðiþiklik Yapýlmasýna Ýliþkin Kanun, Bkz: RG: 17.2.2003, Sayý 25319.<br />

60 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 46.<br />

61 Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði m. 47.<br />

62 Deðiþik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 / m.33.<br />

63 RG: 27.11.1994, Sayý: 22124, Kanun metni için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4046&sourceXmlSearch=,<br />

(09.10.2007).<br />

64 RG: 19.02.1995, Sayý: 22207. Kanunun metni için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4070&sourceXmlSearch=,<br />

(09.10.2007).<br />

65 RG: 19.06.1986, Sayý: 19139. Kanun için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.3303&sourceXmlSearch=,<br />

(09.10.2007).<br />

66 “Çeþitli Kanunlarda <strong>ve</strong> Maliye Bakanlýðýnýn Teþkilat <strong>ve</strong> Görevleri Hakkýnda Kanun Hükmünde Kararnamede Deðiþiklik Yapýlmasý Hakkýnda Kanun”, RG:<br />

19.07.2003, Sayý: 25173. Metin için bkz: http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/mevzuat/metinx.asp?mevzuatkod=1.5.4916&sourceXmlSearch=, (09.10.2007).<br />

67 KARDEÞ, Milli Emlak, s. 229.

logo

Ürünler

Kaynaklar

Şirketler

Terms of service
Privacy policy
Cookie policy
Cookie settings
Imprint
Change language
Made with love in Switzerland
© 2024 Yumpu.com all rights reserved

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!