kamulaştırma hukukunun adli yargı boyutu - Yargıtay

KAMULAġTIRMA HUKUKUNUN ADLĠ YARGI BOYUTU
Kamulaştırma Kanunu 05.05.2001 tarihinde yürürlüğe giren
Hüseyin Güngör Babacan,
Yargıtay 18 Hukuk Dairesi Üyesi
4650 Sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Peki bu değişiklik ile neler getirilmiştir?
-Dava açma sıfatı değişti. Öncesinde taşınmaz maliki dava açarken, değişiklik
sonrasında kamulaştırmayı yapan idare tarafından dava açılacaktır.
-Değerlendirme tarihi değişti. Öncesinde kamulaştırma tarihi değerlendirme tarihi
iken, sonrasında dava tarihi değerlendirme tarihi oldu.
-Satın alma usulü getirildi.
-Bilirkişi raporlarının değerlendirme kriterleri değişti.
-Faiz uygulaması değişti.
-Mahkeme masraflarından sorumluluk değişti.
-Kamulaştırılan taşınmazın tescili ile ilgili sistem değişti.
Peki, bir dava açıldığında hangi hükümler uygulanacak?
Kamulaştırma Kanununa eklenen geçici hükümle bu duruma açıklık getirilmiştir.
Geçici 2. madde ―“Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılan davalarda, davanın
açıldığı günde yürürlükte olan kanunlara göre işlemeye başlamış olan dava süreleri, o
kanunlara göre tespit edilir.‖ demektedir.
Buna göre;
Taşınmaz 5.5.2001 tarihinden sonra kamulaştırılmışsa, artık 4650 sayılı kanun ile
yapılan değişikliğe göre işlem yapılacaktır.
Kamulaştırma işlemi 5.5.2001 tarihinden önce yapılmışsa, bu durumda iki ayrı durum
ortaya çıkmaktadır.
a)- Taşınmaz mal maliki için veya maliklerinden biri için bile olsa kamulaştırma
evrakı tebliğ için notere 5.5.2001 tarihinden önce verilmişse (tebliğ şartı aranmaksızın) 2942
sayılı kanun uygulanacaktır.
1

)- Taşınmaz malın kamulaştırma evrakları tebliğ için 5.5.2001 tarihinden sonra
verilmiş veya hiç verilmemişse, bu durumda 4650 sayılı yasa ile değişik Kamulaştırma
Hükümleri uygulanacaktır.
Uygulamada taşınmaz hissedarlarından biri hakkında 2942 Sayılı Kanunun
değişikliğinden önce bir işlem yapılmışsa, 05.05.2001 tarihinden sonra da diğer hissedarlar
hakkında artık yeni kanun değil, eski kanun uygulanmaktadır.
KAMULAġTIRMA ġERHĠ
Kamulaştırma açısından her ne kadar adli yargı boyutu, kamulaştırmayı yapan
idarenin kamulaştırma belgelerine Asliye Hukuk mahkemesine vermesi ile başlar ise de,
gerçekte kamulaştırma iradesinin idare tarafından tapu sicil müdürlüğüne bildirmesi ile
başlamıştır. Zira tapu sicil müdürlükleri tamulaştırma şerhlerini idarenin bildirimi ile tapuya
işledikten sonra, idarece süresinde dava açılmaması üzerine taşınmaz sahibinin şerhin
silinmesi için başvurusunda mahkemeden karar aramaktadır.
Kamulaştırma Kanununun 7. maddesinin 2. fıkrasında ― İdare kamulaştırma kararı
verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu
taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik
değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek
değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare
tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma
bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak
belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden
silinir” denilmektedir. Bu hükme göre kamulaştırma şerhinin tapu siciline işlendiği tarihten
itibaren 6 ay içerisinde mahkemede dava açımlamaması yada açılması ancak bunun tapu sicil
müdürlüğüne 6 ay içerisinde bildirilmemesi halinde şerhin resen silinmesi gerekir. Ancak tapu
sicil müdürlüğü Medeni Kanunun 1027. maddesine göre ―İlgililerin yazılı rızası olmadıkça,
tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.‖
hükmünden dolayı, tapu kaydındaki kamulaştırma şerhini silmemektedir. Hâlbuki Medeni
Kanun genel, Kamulaştırma Kanunu ise özel bir kanundur. Burada özel kanunun hükmü
uygulanması gerekir.
2

Bir taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhinin bulunması, o taşınmaza talebi
azaltmakta, hak sahiplerinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri kısıtlanmaktadır. Bu
durumda da önlerine çıkan imkânlardan yararlanamama sonucunu doğurmakta, ayrıca, hiç
hak etmedikleri halde mahkemeye dava açmak suretiyle, zamanlarını ve imkânlarını boşa
kullanmasına neden olmaktadır. AĠHM’nin Sporrong-Lönnroth-Ġsveç kararında da belirttiği
gibi, kısıtlama süresince mülkün satılmasının çok güç olduğu, bu önlemlerin geçerli olduğu
sürece tazminata hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir.
SATIN ALMA USULÜ
4650 Sayılı yasayla yapılan değişiklikle, idareye öncelikle taşınmazı satın alma
yöntemiyle kamulaştırması öngörülmüştür. Yasadaki bu değişiklikle maddenin gerekçesinden
de anlaşılacağı üzere amaç; idarelerce daha çabuk kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi, mal
sahibiyle biran önce anlaşma sağlayıp kamulaştırma işlemi ve bedelinin sonuçlandırılmasıdır.
Bu madde sadece tapulu taşınmazlarda uygulanmalıdır. Yargıtay uygulamalarına göre,
tapusuz taşınmazlarla ilgili olarak idarece bu madde uygulanmaksızın yasanın 19. maddesinde
belirtildiği usulde doğrudan doğruya dava açılabileceği kabul etmektedir.
Maddenin birinci fıkrasına göre idare, öncelikle kamulaştırılan taşınmazın satın alma
yöntemiyle kamulaştırılmasını sağlayacaktır.
Maddenin ikinci fıkrasında idarenin, kamu yararı kararından sonra taşınmazın
değerinin nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Buna göre, idare, kıymet takdiri yapmak için
kendi bünyesinden seçeceği üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturacaktır. Ayrıca, taşınmazın
değerinin tespiti için ilgili kurum ve kuruluşlardan, Sanayi ve Ticaret Odasından,
emlakçılardan bilgi alacaktır.
Maddenin üçüncü fıkrasında, kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedel
üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlerini yürütmek için idare kendi bünyesinde yine
en az üç kişilik uzlaşma komisyonu kuracaktır.
Maddenin dördüncü fıkrasına göre, idare takdir komisyonu raporunda tespit edilen
bedeli belirtmeksizin satın almak veya trampa yapmak için malike resmi taahhütlü bir yazı
gönderir. Bu yazının Tebligat Yasasına uygun tebliği gerekir. Tebligat yasaya uygun değilse
yeniden tebligat yapılmalıdır. Beşinci fıkra uyarınca da, malik veya vekili 15 gün içersinde
uzlaşma için idareye başvuracaktır. İdare ile malik, kıymet takdir raporundaki değeri
geçmemek üzere anlaşırlarsa bu husus bir tutanakla tespit edilir. Bu tutanak ilgili kişi veya
vekili ile komisyon üyelerince imzalanır. Altıncı fıkra uyarınca da, tutanağın tanziminden
3

itibaren idare 45 gün içinde kamulaştırma bedelini ödemeye hazır hale getirmeli, bedelin hazır
olduğu malike bildirildikten sonra ilgilinin belirtilen günde tapuda ferağ vermesi istenir. Ferağ
verildikten sonra idare, kamulaştırma bedelini öder.
8.maddeye göre satın alınan ve trampa edilen taşınmazlar için kamulaştırma bedeli
yönünden ve kamulaştırma işlemine karşı dava açılamaz.
Dördüncü fıkrada belirtilen şekilde tebligat yapılmasına rağmen ilgili anlaşmaya
gelmezse veya gelip de anlaşmaya varılmazsa, idare 10.maddeye göre tespit ve tescil davası
açacaktır. Dava açıldıktan sonra hakim, ilgilinin yöntemince anlaşmaya çağrılıp
çağrılmadığına bakacaktır. İlgili yöntemince anlaşmaya çağrılmamış ve duruşmaya gelip
beyanda da bulunmamışsa, ya davayı reddedecek yada esasa girecektir. Ama, yöntemince
anlaşmaya çağrılmamış ve fakat, duruşmaya gelip beyanda bulunmuşsa artık davanın esasına
girilecektir. Tarafların anlaşmasına rağmen taşınmaz maliki ferağı vermez ise, bu durumda
yine 10. maddeye göre dava açılacaktır. Mahkeme yargılama aşamasında taşınmaz sahibinin
daha önce idare önünde anlaştığı bedel ile bağlı olmaksızın, hakkaniyete uygun bir bedel
belirleyecektir. Malikin idare önünde uzlaştığı bedel Hukuk Muhakemeleri Kanununun
anladığı manada bir kabul değildir.
Bu maddenin uygulanmasında Kamulaştırma Kanununun 27. maddesine göre acele
kamulaştırma yöntemine de değinmek gerekir. Bu maddenin amacı, idarenin yapmış olduğu
hizmetlerin kesintisiz bir şekilde devam etmesi ve bu doğrultuda ihtiyaç duyduğu
taşınmazlara da bir an evvel el atmasını sağlanmasıdır. Bu maddeye göre ;
-3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması
ihtiyacına veya
-Aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya
-Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda;
gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler
sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz
malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce
tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak
davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
İdare el koyma işleminden sonra yine Kamulaştırma Kanununun 8. maddesine göre
işlem yapacaktır. Ancak pazarlık yapacağı bedelde, ister kendi bünyesinde oluşturacağı
kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer, isterse mahkemece belirlenen değeri kıstas
alabilir. Yargıtay bu bedellerin hangisinin alındığına bakmamaktadır. Tarafların usulüne
4

uygun pazarlık yapıp yapmadığına, tebligatların hak sahibine usule uygun yapılıp
yapılmadığına dikkat etmektedir.
8. maddenin en büyük eksikliği, idareye dava açması için bir süre sınırlaması
getirmemesidir. Ancak, 7. maddeye göre şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde idarece dava
açıldığının belgelenmemesi halinde, şerhin silineceği dikkate alındığında, bu sure şerhten
itibaren 6 ay olmalıdır. Fakat daha sonrasında dava açılmışsa, taraflar için bir hak kaybına
neden olmayacağı için davaya bakılmalıdır.
KAMULAġTIRMA BEDELĠNĠN MAHKEMECE TESPĠTĠ VE TAġINMAZ
MALIN ĠDARE ADINA TESCĠLĠ (10.md.)
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7 nci maddeye
göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu
husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye
hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu
bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle
ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için
belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği
de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan
araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci
maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır.
Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile
yapılacak tebligatta;
a)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada,
parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
b)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
5

d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren
kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim
davası açabilecekleri,
e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari
yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı
aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve
mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan
idare adına tescil edileceği,
yatırılacağı,
g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya
h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ
tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, belirtilir.
Dava dilekçesinin ve kamulaştırma belgelerinin malike tebliğ edileceğinden
bahsedilmektedir. Yasanın bu düzenlemesi uygulamada sıkıntılara yol açmaktadır.
Taşınmazla ilgisi olanlara da (ipotek alacaklısı, haciz alacaklısı iflas alacaklısı vb.) tebliğ
edilmesinde fayda vardır. Zira tespit edilen bedelin azlığı ya da fazlalığında bu hak
sahiplerinin de menfaati bulunmaktadır.
Dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edilmesinden itibaren hak sahibi 30 gün içinde
davalı üç konuda karar verme durumunda kalacaktır.
1-İdari yargıda iptal davası açma,
2-Maddi hatalara karşı düzeltme davası açma,
3-Kamulaştırmadan artan kesim için idareye başvurarak bu kısmında
kamulaştırılmasını isteme.
Bu 30 gün içerisinde kamulaştırmanın iptali için dava açılmazsa, kamulaştırma
kesinleşir ve artık kamulaştırmanın yerindeliği incelenemez. İptal davası açılması halinde adli
yargıdaki davanın görülmesine engel olmaz. Ancak idari yargıdan bir iptal kararı verilirse ya
6

da yürütmenin durdurulması kararı verilirse, bu kararın asliye hukuk mahkemesine sunulması
halinde değer kazanacaktır. İptal kararı verilmesi halinde dava reddedilecek, yürütmenin
durdurulması kararı verilmesi halinde ise iptal davası sonuçlanana kadar bekletici mesele
yapılacaktır.
Maddi hatalara karşı düzeltme davası ise uygulamada genellikle mesaha tashihi
davaları için uygulanmaktadır. Diğer maddi hataları ise Yargıtay 18. Hukuk Dairesi resen
gözetmektedir.
Artan kesimin kamulaştırılması için hak sahibi 30 gün içerisinde idareye başvurulması
halinde, idare, ister bu talebi kabul eder, isterse etmeye bilir. Kabul ederse bir sorun çıkmaz,
mahkeme taşınmazın tamamı için davayı görür ve tamamı için tescile karar verir. İdare kabul
etmezse, bu durumda taşınmazın hakikaten artan kısmı değerini kaybetmişse, bu kısmında
bedelini belirleyerek ödenmesine ve tapusunun iptali ile tesciline karar verir. Eğer artan kısım
tamamen değerini kaybetmemişse, bu halde değer kaybını belirler, kamulaştırılan kısım için
belirlediği bedele ekleyerek hak sahibine ödenmesine karar verir, artan kısmın tapusunun ise
iptaline karar vermez.
Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor
ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde
kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli
konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim,
taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın
ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en
geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci
maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini
tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı
olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye
çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki
esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde
7

mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder.
Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada
tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı
beyanları alınır.
Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından onbeş gün
içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder ve hakim, tarafların ve
bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun
bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak
veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaştığı veya tarafların
anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, hak
sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek
üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya
yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.
Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece,
kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği
durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair
makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma
bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın
yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları
saklıdır.
Hâkim, adil ve hakkaniyete uygun bir bedel belirlerken, aynı yöreden aynı niteliklere
sahip diğer taşınmazlar için hangi bedeli belirlemiş ise bunu göz önüne alacaktır. Zira birden
fazla taşınmaz kamulaştırılmış olabilir. Bu durumda yeknesaklığın sağlanmaması halinde,
diğer taşınmaz mal sahiplerinin adalet duygusu zedelenebilir. Ayrıca hâkim, yasaya göre
tespit ettiği bedelin bankaya bloke edilmesi için en fazla iki kere süre verebilecektir. Ancak
daha fazla süre verilmesinin müeyyidesi yasada düzenlenmemiştir. Yargıtay uygulamalarında
bedel bankaya bloke edilmeden mahkemece davanın reddine karar verilmişse, karar
onanmakta; bedel bankaya bloke edildikten sonra davanın reddine karar verilmişse, usul
ekonomisi dikkate alınarak karar bozulmaktadır.
Mahkemece tescile hükmedilmesi halinde bankaya bloke edilen bedelin hak sahibine
ödenmesine karar verilirken, tapu kaydındaki şerhlerin bedele yansıtılması gerekir. Aksi halde
taşınmazın bedeli üzerinde kısıtlama olmadığı için taşınmaz malikine ödenecek, ipotek yada
8

haciz hakkı sahipleri haklarına kavuşamayacaktır. Yargıtay tarafından kararlar incelenirken
bu hususa dikkat edilmekte ve bu şerhler tespit edilen bedele yansıtılmakta ise de, inceleme
aşamasına gelmeden bedel taşınmaz malikince bankadan tahsil edildiğinden, uygulamada
diğer hak sahipleri mağdur olmaktadır. Bunun için malik dışındaki hak sahiplerine de dava
dilekçesi tebliğ edilmesi gerekir düşüncesindeyiz.
Tescil hükmü kesindir, ancak bu kesinlik kamulaştırılacak miktar ile sınırlıdır.
Kamulaştırma kısmi olmasına rağmen mahkemece taşınmazın tamamının tapusunun iptaline
karar verilmiş ise, bu durumda Yargıtay uygulamalarına göre yolsuz tescile hükmedilen
miktarla ilgili bozma kararları verilmektedir.
Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde öngörülen işlemler, mahkemenin davetine
uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.
Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer
aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile
kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine
karar verilir.
KAMULAġTIRMA BEDELĠNĠN TESPĠTĠ ESASLARI (11.md.)
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi ―15 inci madde uyarınca oluşturulacak
bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme
heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya
kaynağın;
değerini,
a)Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı
d)Varsa vergi beyanını,
9

e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve
şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara
göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı
belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme
raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet
teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre
getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal
veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet
düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.” demektedir.
Buna göre, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (f) ve (g) bentlerinde
kamulaştırma bedeli arazilerde gelir, arsalarda ise emsal satış esas alınarak belirleneceğinden,
taşınmazın cins ve nevinin öncelikle ve doğru olarak saptanması gerekir.
Değerlendirme tarihi ise, Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinin son fıkrasına
göre, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği gündür.
A)- ARSA NĠTELĠĞĠNĠN TESPĠTĠ
Arsa niteliğinin tespitinde iki temel kural vardır.
a)-28.02 1983 tarih ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı.
10

)-17.04. 1998 tarih ve 1996/3–1998/1 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Büyük
Genel Kurulu Kararı.
imar yasağıdır.
Bu iki kararın içeriğinden çıkan sonuca göre;
—1/1000 ölçekli uygulama imar planında kalan bütün taşınmazlar arsadır. İstisnası
— 1/5000 ölçekli nazım imar planında olmakla birlikte dava konusu taşınmazın
etrafının meskûn olması ve belediye hizmetlerinden (belediyece iskân edildiği veya edileceği
için getirilmiş olan elektrik, su, aydınlatma, çöp toplama, kanalizasyon gibi) yararlanması
gerekir. Bu üç şartı aynı anda taşımayan taşınmaz arsa olarak değerlendirilemez. Bu iki kural
dışında kalan taşınmazların tamamı arazi olarak değerlendirilecektir.
Yargıtay uygulamalarına göre, kamulaştırma amacıyla taşınmaz imar planı içerisine
alınıyorsa/alınmışsa bu durumda arsa olarak değerlendirilemez. İmar planına alınmadan
önceki durumuna bakılmalıdır.
TaĢınmaz kısmen imar planı içinde ise;
a)-Taşınmazın bir kısmı 1/1000 planda ise,
Bu durumda 1/1000 imar planında kalan yer arsa olacaktır. Kalan kısımda ise İçtihadı
Birleştirme Kararına göre araştırma yapılacak meskûn ve belediye hizmetlerinden
faydalanıyorsa arsa olacak, aksi halde arazi olarak değerlendirilecektir.
b)-Taşınmazın bir kısmı 1/5000 nazım imar planında ise
Bu kısım için araştırma yapılacak, arsa olduğu saptanırsa arsa olarak
değerlendirilecek, kalan kısım ise arazi olacaktır. Araştırmada aranan şartlar yoksa tamamı
arazi olacaktır. Ancak bu durumda objektif artış düşünülebilir.
11

Taşınmaz köy yerleşim alanı içinde olması sırf bu sebepten dolayı ona arsa niteliğini
vermez. Köy eğer belediyelikse, taşınmazın bu belediyece yapılan imar planına alınıp
alınmadığı araştırılmalıdır. 1/1000 ve 1/5000 planlarına bakılmalıdır.
B)-ARAZĠ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi arazi niteliğindeki bir
taşınmazın değerinin net gelir yöntemine göre belirleneceğini hükme bağlamıştır. Yasanın bu
hükmü emredici niteliktedir.
Yasanın 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi gereğince, taşınmaz malın mevkii ve
şartlarına göre ve oldu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu
ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin
hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde diğer tüm unsurlarda
dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip
dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedeli tespit edilir.
Bilimsel yolla arazinin değeri de net gelirin hesaplanarak bunun kapitalizosyon faizine
bölünmesi ile tespit edilir.
1-Ürün münavebesi
Münavebeye alınacak ürünler bölgenin şartlarına göre oldukça çeşitli olmalıdır. Zira
amaç taşınmazın ekilen ürün esas alınarak belli bir yıl içindeki gelirini bulmak değil, bölgede
geçerli olan ortalama geliri ve buna göre değerini bulmaktır. Bunun içinde çevrede ekilmesi
mutat ürünler Tarım Müdürlüğünden sorularak tespit edilecektir.
12

Münavebeye alınacak ürünler kamulaştırılacak taşınmazın bulundu bölge dikkate
alınarak istenebilir, ancak o taşınmazın bulunduğu bölgeye-köye ait net gelirler alınamaz.
Münavebeye en az iki ürün alınmalıdır.
Yetiştikleri mevsim itibariyle en yüksek fiyatta olanların alınması yanıltıcı sonuçlara
götürür. Ortalama değerleri ifade edenler alınmalıdır.
Ayrıca nadas, ürün olarak münavebeyi alınamaz. Yine, işlenme sonucu elde edilen
ürün( zeytinyağı, pancar yemi v.s) münavebe alınamaz.
2-Münavebeye alınan ürünlere ait resmi veriler
—Verim
Münavebeye alınan ürünün dekar başına verimini ifade eder. Uygulamada ortalama
verim esas alınmaktadır. Aynı ürüne ait verimler sulu-kuru arazilerde farklı olacağından,
verimleri gösterir listenin bu nitelikleri de belirtilmek suretiyle ayrı ayrı istenilmesi
gerekmektedir.
Uygulamada kamulaştırmanın yapılacağının duyulduğu hallerde bazen ürün
verimlerinde suni artışlar olabilmektedir. Bunun için gerçekçi bir değerlendirme yapılabilmesi
için değerlendirme tarihinden itibaren geriye doğru beş yılın ortalamasının alınmasında fayda
vardır.
—Üretim gideri
Tarım arazisine ekilecek olan ürün cinsine göre bir dekara yapılması gereken harcama
toplamıdır. Burada ençok karşılaşılan tereddüt arazi kirası bedelinin üretim giderine dahil
edilip edilmeyeceğidir. Daire tarla kirasını masraflar arasında görmemektedir. Bundan ayrı,
sermaye faizi, genel idari giderler gibi doğrudan taşınmaza yapılmayan giderler de masraflara
katılamaz..
—Fiyat
13

Değerlendirme yapılan yıla ait toptan satış fiyatları esas alınmalıdır. Fiyatları
taşınmazın bulunduğu ilçedeki/ildeki tarım müdürlükleri belirleyecektir. Ancak belli ürünlerin
alım satımı tek bir merkezde yapıldığı hallerde bu kurumların belirlemiş oldukları fiyatlar
esas alınmalıdır.
3-Kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesi
Kapitalizasyon faizi, arazinin rantı ile satış değeri arasındaki oranıdır. Bu faiz oranının
belirlenmesinde arazinin verimine etkili olan faktörler (sulu veya kuru oluşu, toprak yapısı,
ekilebilecek ürünler) yanında, satış değerine etkili olabilecek faktörlerde (önemli yerleşim
birimlerine yakınlık, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları vb.) dikkate alınır.
4- Köy yerleĢim alanı içindeki taĢınmaz.
Taşınmaz köy yerleşim yeri içinde ise, tarım arazisi olarak değerlendirilecek, ancak
11. maddenin 3. fıkrasının (i) bendi gereğince belirli bir oranda (objektif artış) artış
yapılacaktır. Objektif artış oranı %100 geçmemelidir. Ancak, kıymet taktir komisyonu
raporunda bu oran %100 den fazla verilmişse, mahkemece de bu oran dikkate alınması
durumunda Dairece genelde dokunulmamaktadır.
5-Bedelin tespitinde etkili olabilecek objektif unsurların belirlenmesi
Tarım arazisi olarak kullanılan bir taşınmazda elde edilen ürünün pazarlama kolaylığı,
nakliye maliyetinin düşük olması, Büyükşehir ve ana yola yakınlığı gibi nedenlerle objektif
nedenlere dayalı artırım yapılabilir. Objektif artış oranı belirlenirken hakim taşınmazın
niteliğini dikkate alarak adil ve hakkaniyete uygun bir oran belirleyecektir. Kapitalizasyon
faiz oranını belirlemedeki kıstaslar objektif artış oranının belirlenmesinde kullanılamaz.
C- ARSA DEĞERLENDĠRMESĠ
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (g) bendi arsa niteliğindeki bir
taşınmazın değerinin yalnızca emsal satışlara göre belirleneceğini hükme bağlamıştır.
1-Emsal satıĢlara göre değerlendirme yönteminin genel esasları
14

elirlenir.
Arsanın değeri, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre
Tarafların verdiği veya resen değerlendirmeye alınan emsallerin satıcı-alıcı, satış
değeri, satış tarihi ve satılan taşınmazın niteliği (üzerindeki muhdesatlarla birlikte) m2’sini
gösteren tapu kaydı getirtilir.
Mümkün olduğunca kamulaştırılan taşınmaza nitelik ve konum bakımından yakın
olması tercih edilir. Ancak bu zorunlu değildir.
incelenebilir.
Yakın konum ve nitelikte taşınmaz yoksa uzak mesafedeki taşınmazlarda
Emsalin satış değeri dava tarihine endeksleme yöntemi ile taşınır. Burada kullanılacak
endeks TUİK’nun toptan fiyat endeksidir.
Bundan sonra kamulaştırılan taşınmaz ile emsalin karşılaştırılması yapılacaktır.
Birbirine eksik ve üstün yönleri ayrıntılı olarak belirlenir. Dosyaya getirilen bütün emsaller
bir bir incelenmelidir. Bu karşılaştırma yapılırken emsalin ve dava konusu taşınmazın
bulunduğu mahaldeki
-Konumu,
olmadığı vs),
-Yüzölçümü,
-Şehir merkezine uzaklığı,
-İmar ve yol durumu (kaç kata inşaat müsadesi olduğu, cadde ve sokağa cephesi olup
-Ne şekilde kullanıldıkları,
-Alt yapılarının (yol-su-elektrik-kanalizasyon vs ) bulunup bulunmadığı,
-Ticaret ve mesken alanında olup olmadığı
Somut verilerle saptanmalıdır. Bu saptamalardan sonra taşınmazın m2’si bulunur. En
son olarak ta dava konu taşınmaz ile emsalin İmar Kanunu 18. madde gereğince düzenleme
15

görüp görmediği tespit edilerek DOP oranında bir indirim yapılıp yapılmayacağı incelenir.
Ayrıca taşınmazdaki eski bir irtifak, geçit hakkı ve diğer kısıtlayıcı haklar varsa bunlar
değerlendirilir.
Uygulamada en çok piyasa şartları, rayiç değer gibi genel ifadeler kullanılmakta olup,
bu tür beyanlarla değerlendirme yapan raporlar hükme esas alınamaz.
Aynı il-ilçede emsal bulunulmaması halinde aynı niteliklere sahip yakın il-ilçelerden
de emsal incelemesi yapılabilir.
Bilirkişi raporunda yazılan her cümle, dayanılan her yargı belgelerle desteklenmelidir.
Emsal mutlaka satış işlemi görmüş olmalıdır. Satış görmemiş bir taşınmaz emsal
alınamaz. Örneğin, mahkemece yada idarece tespit edilen bir kamulaştırma bedeli emsal
olamaz.
Tarafların serbest iradeleri ile oluşmayan ve bedeli mevcut ekonomik şartlar dâhilinde
oluşmayan satışlar emsal olamaz.
Kamulaştırma işlemine tabi olmuş bir taşınmazın satışı emsal olamaz. Ancak güçlü
delil kabul edilir. Özellikle bir taşınmazın paydaşları için.
Bankaların alıcı olduğu emsaller emsal alınamaz.
Bir ticari işletmenin bulunduğu taşınmaz emsal alınamaz. Burada binadan ziyade faal
durumdaki işletmedir. Otel gibi. Ancak kamulaştırılan taşınmazda bir işletme ise, bu durumda
ticari işletmenin bulunduğu taşınmazın satışı emsal alınabilir.
İmar düzenlemesi sonucu yol fazlası olarak bırakılan yerlerin satışı emsal olamaz.
En iyi emsal olabilecek taşınmazlar izaley-i şuyu sonucu yapılan satışlar ile
belediyelerin açık artırma sonucu sattığı taşınmazlardır.
olamaz.
2- Emselin satıĢ tarihinin değerlendirme tarihinden önce olması zorunluluğu.
Emsalin değerlendirme tarihinden önce satış görmesi gerekir. Ayni günkü satış emsal
16

3- Emsal üzerinde yapı bulunması
Emsal üzerinde yapı varsa bunun değeri satış bedelinden indirilmeli, salt arsanın
bedeli bulunmalıdır. Yapını öncelikle niteliği belirlenmeli bundan sonra yapının değerini
tespitte de satış tarihindeki Bayındırlık Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Fiyat Listesi esas
alınmalıdır.
4- Emsallerin değerinin endeksleme yöntemiyle güncelleĢtirilmesi
TUİK değerleri esas alınmalıdır.
5- Arsada objektif unsur
Arsa değerlendirmesinde genelde, emsal karşılaştırma suretiyle kamulaştırma konusu
taşınmazın değerini etkileyebilecek bütün unsurlar nazara alındığından, bunlara ilaveten
objektif değer artırıcı veya eksiltici unsurlar ve buna bağlı olarak emsale göre tespit edilen
değerde ayrıca bir artış veya indirim özellik arz edecek fevkalade haller dışında söz konusu
olamaz. Ancak uygulamada aynı binadaki bağımsız bölümlerin cephesi yada bulunduğu kat
dikkate alındığında daha değerli olmaktadır. Bu durumda zemin için olmasa bile yapı için
objektif artış olması gerekeceği düşüncesindeyiz.
6- Arsanın değerini düĢüren haller
Bazı taşınmazlar arsa olsalar bile buraları kullanmak, yapı yapmak mümkün
olmayabilir. Bu durumda emsalle kıyaslanması neticesi bulunan değerinden bir miktar indirim
yapılması gerekecektir. Örneğin sit alanında kalması, heyelan alanında olması gibi…
D-YAPI DEĞERLENDĠRMESĠ
Yapıların kamulaştırma bedeli belirlenirken; Bayındırlık Bakanlığı Yapı Yaklaşık
Maliyet çizelgesindeki sınıfı belirlenmeli, bu çizelgedeki fiyat esas alınmalı, yıpranma
oranının belirlenmesinde yapı kullanma izin tarihi ile bu tarihe denk gelen İmar Bakanlığı
Yapı Yıpranma oranı dikkate alınmalıdır.
17

Yapının kamulaştırma dışında kalan kısmının eski amacı doğrultusunda kullanıma
elverişli olduğu sonucuna varılırsa, yeniden kullanıla bilinir hale gelmesi için gereken onarım
masrafı hesaplanıp kamulaştırma bedeline ilave edilmelidir.
KAMULAġTIRMA DAVALARINDA FAĠZ
4650 Sayılı Kanunda faiz öngörülmemiştir. Çünkü kanunda kamulaştırılan taşınmaz
mal için dava açılmış olması, o taşınmaza kamulaştırmayı yapan idare tarafından el atma
hakkını vermemektedir. Ancak, mahkemenin kamulaştırılan taşınmazın tespit edilen bedelinin
bankaya bloke edilmesinden sonra vereceği hükümle tescile de karar verilmekte, bundan
sonra taşınmaza el atılmaktadır. Bu durumda taşınmaz, tescil kararına kadar malikin
tasarrufunda kalmakta, idarenin kullanımına geçmemektedir. Bunun istisnası ise,
Kamulaştırma Kanununun 27. maddesine göre acele kamulaştırma yoldur. Bu durumda da
idare resen taşınmaza el atamamakta, yine mahkemenin vermiş olduğu bir kararla idarenin
tasarrufuna bırakılmaktadır.
Ancak, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi önüne gelen başvurularda bu durumları
incelemekte ve Türkiye aleyhine tazminata hükmetmektedir.
Faiz uygulamasını üç kısımda incelemek gerekir.
1-4650 Sayılı Kanundan önceki uygulamalarda faiz.
2-4650 Sayılı Kanunla getirilen yeni sisteme göre faiz.
3-KamulaĢtırma Kanununun 27. maddesine göre mahkemece tespit edilen
bedelin ödenmemesi halinde faiz.
4650 Sayılı Kanun öncesi dönem için artırılan bedele mahkemelerimizce faiz
uygulanmaktadır. Artırılan bedel için mahkeme kararının kesinleştiği tarihe kadar yasal faiz,
kesinleşmesinden sonraki tarih için ise anayasal (An. 46.md) faiz uygulanmaktadır. Ancak
AİHM 05.05.2001 tarihinden önceki dönem için, mahkeme kararının kesinleştiği tarihe
kadarki dönem için yasal faiz oranının enflasyon değerinin altında kaldığı değerlendirmesi ile
ihlale karar vermektedir.
4650 Sayılı Kanunla getirilen yeni sistemde ise, kamulaştırma davalarının temyiz
incelemesine bakan Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi tespit edilen
18

edeller için faiz uygulamamaktadır. Bu durumla ilgili olarak AİHM önüne giden
başvurularda da ihlal kararı uygulamaktadır. En son verdiği YetiĢ ve diğerleri-Türkiye
davasında buna açıklık getirmiştir.
Bu kararda AİHM şunu söylemektedir:
―Mevcut davada, hiç kimse ilgili şahısların yasaya uygun bir şekilde mülklerinden
yoksun kaldıklarına ve kamulaştırmanın kamu yararına meşru bir amaca yönelik olduğuna
itiraz etmemektedir. Bu itibarla, mevcut davada 1 No’lu Ek Protokol'ün 1. maddesinin birinci
paragrafının ikinci cümlesi uygulanmalıdır. Geriye, bu yasal mülkten mahrum bırakma
çerçevesinde başvuranların üzerine orantısız ve aşırı bir yük binip binmediğinin araştırılması
kalmaktadır… Başvuranlar kamulaştırma tazminatının, belirlendiği tarih ile ödendiği tarih
arasında değer kaybına uğradığından şikâyetçi olmaktadır. Bu bağlamda AİHM, her türlü
mülkiyete saygı hakkı ihlalinin toplumun genel menfaatleri ile bireyin temel haklarının
korunması arasında « adil bir denge » gözetmesi gerektiğini hatırlatmaktadır (İsveç aleyhine
Sporrong ve Lönnroth davası, 23 Eylül 1982). İhtilaflı tedbirin istenen « adil dengeye » saygı
gösterip göstermediğini ve özellikle başvuranlar üzerine orantısız bir yük bindirip
bindirmediğini belirlemek için, ulusal yasalarda öngörülen tazminat düzenlemelerinin dikkate
alınması gerekmektedir. Bu bağlamda AİHM, mülkün gerçek değeriyle orantılı makul bir
tazminat ödenmediği müddetçe, bir mülkten mahrum bırakmanın genelde aşırı bir ihlal teşkil
ettiğini daha önce de söylemiştir (Papachelas, ilgili bölüm, prg. 48).
Mevcut davada, başvuranlar kamulaştırma tazminatını, biri asliye hukuk
mahkemesinde görülen davanın ilk bölümü sonunda ve diğeri aynı mahkemede görülen ikinci
yargılama sonunda olmak üzere iki defada aldıklarından, AİHM bu iki bölümü ayrı ayrı
incelemek gerektiği kanaatine varmaktadır… kamulaştırma tazminatının dava açıldığı
tarihteki değeri ile ödendiği tarihteki değeri arasında gözlemlenen farkın gecikme faizlerinin
eklenmemesinden kaynaklandığı kanaatindedir. İşte bu fark, AİHM'nin, mülkiyet hakkının
korunması ile genel menfaat gereksinimleri arasında olması gereken adil dengeyi bozarak,
başvuranlar üzerine orantısız ve aşırı bir yük bindiği sonucunu çıkmasına neden olmaktadır
Mevcut davada vardığı sonuç bakımından ve Savunmacı Devletin AİHS'nin 46.
maddesi kapsamında sorumluluklarını yerine getirmek üzere alacağı diğer önlemlerden
bağımsız olarak, AİHM en uygun düzeltmenin yargılama süresi ile enflasyon etkileşimi
sonucu kamulaştırma tazminatının uğradığı değer kaybını dikkate alacak bir mekanizmanın
19

Türk hukuk sistemine entegre edilmesi olduğu kanaatini taşımaktadır. Bu hedefe ulaşmak için
örneğin, böylesi bir değer kaybını önlemek amacıyla gecikme faizlerinin uygulanması ya da,
bu yapılamadığı takdirde, ilgili şahısın uğradığı kayıp oranında tazminat tutarında uygun bir
düzeltme öngörülmesi yeterli olacaktır (mutatis mutandis, Romanya aleyhine Viaşu davası,
9 Aralık 2008).‖
Henüz Türk hukuk sisteminde tespit edilen bedele yargılama, süresince enflasyonun
yol açtığı kayıp nedeniyle tazminat, faiz ya da güncelleme suretiyle artı bir değere
hükmedilmemekte ise de, Yargıtay’ın ilgili Daireleri bu konuda bir çalışma yapmakta, Adalet
Bakanlığı ise bu doğrultuda bir kanun hazırlığı içerisindedir.
Kamulaştırma Kanununun 27. maddesine göre mahkemece tespit edilen ve bankaya
bloke edilerek hak sahibine ödenmesine karar verilen miktar için bir faiz uygulaması
bulunmamaktadır. Çünkü, tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine açılacak bedel tespiti
davasında, fazla bedel tespit edilirse, ödenen bu miktar mahsup edilmektedir. Kaldı ki
kamulaştırma yapan idare tarafından açılan tespit davasında değer, kamulaştırma Kanununun
15. maddesinin son fıkrasına göre dava tarihine göre belirleneceğinde, taşınmaz sahibi bir
zarara uğramayacaktır. Ancak, 27. maddeye göre mahkemece tespit edilen bedelin
ödenmemesi için bir tedbir konulamaz. Aksi durumda, bu bedel için faiz uygulanması
gerekecektir.
.
HÜSEYĠN GÜNGÖR BABACAN
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Üyesi
20