fotoğraflar - Süleyman Demirel Üniversitesi

T.C. 

SÜLEYMAN DEMİREL ÜNİVERSİTESİ 

SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ 

İŞLETME ANABİLİM DALI 

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL DEĞERLEME'DE DÜN, 

BUGÜN VE YARIN 

TEZSİZ YÜKSEK LİSANS BİTİRME PROJESİ 

MEHMET MENETLİOĞLU 

DANIŞMAN: YRD.DOÇ.DR. İSMET TİTİZ 

ISPARTA, 2011

ÖNSÖZ 

Sermaye piyasasında borsa aracı kurumlarında mesleki, bilgi ve tecrübeye sahip 

olarak, uzmanlık gerektiren konularda görev almış olmam, şu anda menkul değerin başka 

bir boyutu olan Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık üzerine faaliyette bulunan bir 

şirkette çalışma hayatıma devam ediyor olmam konu seçimimde en büyük etkendir. 

Öncelikle yaptığım işte uzmanlaşma için gerekli olan Sermaye Piyasası Kurulu’nun 

yapmış olduğu sınavlara hazırlanmak ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı belgesini 

alarak çalışma hayatımı profesyonel boyutta sürdürmeye çalışma düşüncesi konuya 

ilişkin önem ve amacı daha üst seviyeye çıkarmaktadır. “Türkiye’de Gayrimenkul 

Değerlemede Dün, Bugün, Yarın” konu başlıklı çalışmamın hazırlama aşamasında 

tarafıma sağladığı faydanın, ilgililerede yararlı olmasını dilerim. 

Çalışmama göstermiş olduğu ilgi ve desteklerinden dolayı danışmanım Yrd.Doç.Dr. 

İsmet TİTİZ’e ve tez komitesi üyelerine teşekkürlerimi sunarım. 

Tezimin hazırlığı aşamasında bana her şekilde destek veren (SPK Lisans No:401423) 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Ataman ZENGİN’e, Ayşe Şebnem ZENGİN ve bu 

süreçte hoşgörü gösteren eşim Hülya’ya sonsuz sevgi ve teşekkürlerimle. 

Ankara, 2011 Mehmet MENETLİOĞLU 

i

ÖZET 

Mehmet MENETLİOĞLU 

Süleyman Demirel Üniversitesi, İşletme Bölümü 

Tezsiz Yüksek Lisans Bitirme Projesi, 142 Sayfa, Aralık 2010 

Danışman: Yrd.Doç.Dr.İsmet TİTİZ 

Türkiye’de, Cumhuriyet’ten önce ve sonraki dönemleri kronolojik sırayla, Devlet 

politikasının yönü, Uluslararası standartlara uyum aşamaları, Taşınmaz Değerlemesinin 

Ekonomiye katkısı, Rapor Standartları, Raporlama Seçenekleri, Değerleme Yaklaşımları, 

Değerleme Süreçleri, Uluslararası Değerleme Kuruluşları, Özel raporların yer aldığı 

Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemede Dün, Bugün ve Yarın konu başlığıyla hazırlanmış 

projedir. Türkiye’de özellikle 2004 yılının son çeyreğinden itibaren ekonomideki 

istikrarın devam edeceği kanaatinin oluşması, bankaların konut kredisi faiz oranlarını 

düşürmesi ve vadelerini arttırması konut kredilerine olan talebi önemli ölçüde arttırmış ve 

buna bağlı olarak da gayrimenkul sektörü hareketlenmiştir. Gayrimenkul sektörünün 

gelişmesi taşınmaz değerinin ekonomi içerisinde önemli bir yer tutmasına sebebiyet 

vermiş olup, gerçek değer arayısı, alım-satım devir ve takaslarda bedel tespiti ile 

finansal sektörde yeniden yapılandırmaya bağlı olarak banka aktiflerinin objektif 

kriterlere göre analizi gibi etkenler; konusunda uzman, tarafsız, güvenilir firmalar ve 

uzmanlar tarafından hazırlanan ve varlıkların gerçek değerini yansıtan raporların önemini 

arttırmıştır. Araştırmacılara ve uygulayıcılara, yürürlükteki yasalar ve kabul gören uluslar 

arası standartlar kapsamında gayrimenkul değerlemesi ve Türkiye’de standardı bulunmayan 

değerleme raporlarını açıklamak, seçilen değerleme yöntemlerinin nasıl uygulandığının 

dünden, bugüne değişimin etkilerini, gelişimini amaç edinilerek hazırlanmıştır. 

Gayrimenkul değerlemesinde kullanılan yöntemlerden; maliyet, karşılaştırma, gelir 

kapitalizasyonu yöntemleri ile örnek uygulama yapılarak, değerlemenin değişik 

yaklaşımları ele alınmıştır. Örnek uygulama ile gayrimenkul değerlemenin elde edilen 

verilerle, seçilen yöntemlerin nasıl uygulanacağı ve değerleme raporunun nasıl yazılması 

gerektiğinin tartışılması amaçlanmıştır. 

Araştırma’da ele alınan; Arsa, Fabrika, Mesken, Değerleme Yapılamaz Taşınmaz örnek 

raporları bu konuyla ilgili ülkemizde uluslararası standart’a uyumu vurgulanmaktadır. 

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Değerleme, Değerleme, Değerleme uygulamaları. 

ii

ABSTRACT 

REAL ESTATE VALUATION 

Mehmet MENETLİOĞLU 

Süleyman Demirel University, Department of Business Administration Post 

Graduate Thesis, 142 Pages, December 2010 

Supervisor: Associate Professor İsmet TİTİZ 

In Turkey, the Republic before and after periods in chronological order, the 

direction of Government policy, compliance with international standards in stages, 

the contribution of real estate valuation Economy, Report Standards, Reporting 

Options, Appraisal approach, Appraisal Process, the International Valuation 

Organizations, including special reports in Turkey Real Estate Valuation in 

Yesterday, Today and Tomorrow is the title of the subject prepared project. The idea 

of the continuity of the stability in Turkish economy since 2004 and the banks’ 

decreasing the interest rates, increasing settlement dates in residence credits, affected 

the demand for residence credits. 

Thus, real estate sector has been affected. The need for real estate has not 

been able to be enough for the demand. The development of real estate sector has 

been the cause of the importance of real estate in economy searching for real value, 

decision on the buying, selling and exchanging, the analyse according to the 

objective criterions depending on reconstruction of financial sector have increased 

the importance of the reports showing the real value of the things and prepared by 

neutral, trustable experts. 

The main purpose of this research is to explain the reports having no standarts 

in our country, value according to the laws in force and approved international 

standarts and to show which method should be used for valuation and how it should 

be used. There are two methods used in real estate valuation. One of them is cost the 

other one is comparison. Example practice should have been performed and the main 

purposed should be supported. It has been aimed that the discussion should be made 

about which comparison method is to be used and how the report should be written. 

Under the applicable law and accepted international standards of real estate 

valuation and appraisal reports are not standard in Turkey to explain how the selected 

valuation methods were yesterday, since the effects of the change, the development 

objective has been prepared. 

Real estate valuation methods used, cost, comparison, income capitalization 

methods and sample application made, the different valuation approach. 

Keywords: Real Estate Valvation, Valvation, Proceduses of valvation. 

iii

ABD Amerika Birleşik Devletleri 

AM Accredited Member 

KISALTMALAR 

ASA Accredited Senior Appraiser 

AACI Accredited Appraiser Canadian Institute 

ARICS Associate Member, Uzman Üye 

CRE The Counselor of Real Estate 

CRA Canadian Residential Appraisal 

DİE Devlet İstatistik Enstitüsi 

DUD Değerleme Uzmanı Derneği 

EVS Approved European Property Valuation Standards 

FRICS Fellow of the RICS, 

GYODER Gayri Menkul Ortaklığı Derneği 

GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 

GSMH Gayri Safi Milli Hasıla 

IVSC International Valuation Standards Committee 

MD Madde 

MRICS Professional Member, Profesyonel Üye 

RICS Royal Institution of Chartered Surveyors 

SPK Sermaye Piyasası Kurulu 

TOKİ Toplu Konut İdaresi 

TMY Türk Medeni Yasası 

TechRICS Technical Member, Teknik Üye 

TEGOVA The European Group of Valuers Associations 

iv

TABLOLAR DİZİNİ 

Tablo 1.1. Kadastro Tespitleri…………………………………………………......8 

Tablo 1.2. Taşınmazlar……………………………………………………………..9 

Tablo 1.3. Taşınmaza Yönelik Haklar………………………………………...….11 

Tablo2.1. Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre arazi vergi değerinin belirlenmesi…....24 

Tablo 2.2. Md.23; Aşınma payının inşaat türüne göre düşülmesi…………..……30 

Tablo 2.3. Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre bina vergi değerinin belirlenmesi...….31 

Tablo 2.4. Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre arsa vergi değerinin belirlenmesi……34 

Tablo 3.1. Türkiye’de 1927 - 2009 yılları arasında Nüfus Sayımına göre Şehir ve 

Köy dağılımı……………………………………………………………………....36 

Tablo 3.2. Konut Sektöründe İyileşme Öngörüleri………………...……………..40 

Tablo 5.1. Maliyet Yöntemi Akış Şeması………………………………………...58 

Tablo 5.2. Karşılaştırma Yöntemi Akış Şeması………………………………......63 

Tablo 5.3. Gelir Yöntemi Akış Şeması…………………………………………...70 

Tablo 6.1. Uluslar arası Değerleme Standartları Şeması……………………...….72 

Tablo .7.1. Uluslar arası Değerleme Uzmanlığı Ünvanları………………...……..89 

v

İÇİNDEKİLER 

ÖNSÖZ……………………………………………………………………….……..…i 

ÖZET………………………………………………………………….………………ii 

ABSTRACT (REAL ESTATE VALUATION)………………………...…..…….…iii 

KISALTMALAR DİZİNİ…………………………………………………………….iv 

TABLOLAR DİZİNİ..………………………………………………....……………...v 

İÇİNDEKİLER…………..………………………………………….……...…...........vi 

GİRİŞ………………………………………………………………………………...ix 

BİRİNCİ BÖLÜM 

1. TÜRKİYE’DE DÜNDEN BUGÜNE GAYRİMENKUL 

DEĞERLEMESİ………….…..………………………………………………….…1 

1.1. Cumhuriyetten Önceki Uygulamalar.........…………..……………………….....3 

1.2. Tanzimat’tan Önceki imparatorluk Devri……………...…………………….....3 

1.3. Tanzimat Devri…………….………………………………………………..…..4 

1.4. Meşrutiyet Devri……………………………………………………………...…4 

1.5. Cumhuriyet Dönemi………….……………………………………………........5 

1.6. Anayasalarımızda Taşınmaz Değerlemesi………........……………………..….6 

1.7. 1923-1950 Dönemi Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi………….…….....12 

1.8. 1950-1963 Kentleşme Dönemi Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi….…...13 

1.9. 1963-1980 Planlı Dönem Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi………….....14 

1.10. 1980-1984 Ara Dönem Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi…….…….....14 

1.11. 1984 ve Sonrası Liberal Dönem Taşınmaz Değerlemesi…..…………............14 

İKİNCİ BÖLÜM 

2. TAŞINMAZ DEĞERLEMELERDE ARAZİ, BİNA, ARSA 

2.1. Arazi Değerinin Takdiri……………...…………………………..…………....20 

2.2. Bina Değerinin Takdiri……………...…………………………...…………....25 

2.3. Arsa Değerinin Takdiri……………...…………………………...…………....32 

vi

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 

3. DEĞERLEMENİN SOSYAL ve EKONOMİK ÖNEMİ……...…………..….35 

3.1. Türkiye’de Gayrimenkul Sektörünün Başlıca Sorunları……………………....41 

3.2. Türkiye’de Gayrimenkul Sektörünün Dinamikleri………………………….…42 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 

4. GAYRİMENKUL VE DEĞERLEME İLE İLGİLİ TEMEL 

KAVRAMLAR……………………………………………..………………….…44 

4.1. Gayrimenkul ile İlgili Temel Kavramlar……………………………………...44 

4.2. Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden İlkeler………………………….….48 

4.3. Gayrimenkul Değerine Etki Eden Faktörler…..………………………………49 

BEŞİNCİ BÖLÜM 

5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI VE 

SÜRECİ…………………………………………………………………………...51 

5.1. Bilimsel Süreç ve Gayrimenkul Değerlemesi…...……………………............51 

5.2. Gayrimenkul Değerleme Süreci……………………………………………....53 

5.3. Değerlemede Kullanılan Üç Yaklaşımın Uygulanması…………………..….55 

5.3.1. Maliyet Yaklaşımı…………..……………………………………....56 

5.3.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı……………………………………..59 

5.3.3. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı…………..…………………….…66 

5.3.4. Direk Kapitalizasyon……..………………………………………....66 

5.3.5. İskonto Edilmiş Nakit Akış Analizi (Discounted Cash Flow-DCF).68 

ALTINCI BÖLÜM 

6. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI……………………….….71 

6.1. Değerleme Raporu…………………………………………………………....71 

6.2. Raporlama Seçenekleri…………………………………………………….….73 

6.3. Rapor Türleri……………………………………………………………….…73 

6.3.1. Sözlü Rapor………………………………………………………....73 

6.3.2. Form Rapor………………………………………………………....74 

vii

6.3.3. Yazılı Rapor………………………………………………………..74 

6.4. Değerleme Raporlarının İçeriği ve Kapsamı………………………………...74 

6.4.1. Giriş Bölümü……………………………………………………….75 

6.4.2. Değerlemenin Dayandığı Varsayımlar…………………………….75 

6.4.3. Verilerin Sunulması………………………………………………...76 

6.4.4. Vergi ve Vergi Matrahı…………………………………………….77 

YEDİNCİ BÖLÜM 

7. ULUSLARARASI GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ MESLEK 

KURULUŞLARI…………………………………………………………………...79 

7.1. TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations)…………………...79 

7.2. European Valuation Standards……………………………………………….....80 

7.3. IVSC (International Valuation Standards Committee)…………………………81 

7.4. The Counselor of Real Estate, CRE…...………………………………………..82 

7.5. MAI……………………………………………………………………………..83 

7.6. SRA…………………………………………………………………….…...…..84 

7.7. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)…………………………..…..86 

7.8. Accredited Member, AM; Accredited Senior Appraiser, ASA………..……….87 

7.9. Appraisal Institute of Canada…………………………………………….….….89 

7.10. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD)……………………..……………..…..90 

7.11. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı………………………………………...…...91 

7.12. Konut Değerlemesi……………………………………………………..….….91 

7.12.1. Konut Değerleme Uzmanı…………………………………………...91 

7.12.2. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı………………………………...91 

7.12.3. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı Konuları………………..….....91 

7.12.4. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları……………..….….91 

7.13. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavları……………………….....….…93 

7.13.1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları………….....…93 

7.13.2. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları……….....…93 

viii

SEKİZİNCİ BÖLÜM 

SONUÇ VE DEĞERLEME………………………………………………….....97 

KAYNAKLAR………………………………………………………………….100 

ÖZGEÇMİŞ………………………...…………………………………………..102 

EKLER……...………………………………………………………………..…103 

EK – 1..……...……………………………………………………………..……104 

EK – 2..……...…………………………………………………………………..113 

EK – 3..……...…………………………………………………………………..119 

ix

GİRİŞ 

Gayrimenkul değerlemesi, ülkemizde henüz bilimsel bir tabana oturtulamayan 

ancak son yıllarda gelişme göstermeye başlayan önemli bir konudur. Buna bağlı olarak da 

bir sektör oluşmaya başlamıştır. Profesyonel inşaat şirketlerinin örgütlenmesi, eğitimin 

artması, teknoloji ve uzmanlığı ön planda tutan emlak organizasyonlarının yaygınlaşması 

sonucu gayrimenkul piyasası olumlu ivme kazanmıştır. Bu gelişmeler, beraberinde doğru 

yatırımların gerçekleşebilmesi için gayrimenkul değerlemelerini de gündeme getirmiştir. 

Türkiye’de, gayrimenkul sektörünün en önemli sorunlarından biri ekonomideki 

istikrarsızlıktır. Ekonomideki iniş çıkışlara rağmen, bu sektörün potansiyeli, insanların 

büyük bir kısmının henüz konut sahibi olmamasından dolayı çok büyüktür. Bu sebepledir 

ki, gayrimenkul sektörü her zaman gündemdeki yerini koruyacaktır. 

Bütün bu nedenlere bağlı olarak gayrimenkul değerlemesi, sektörün ayrılmaz bir 

parçası olarak yerini almıştır. Bu konuda her geçen gün gelişmeler kaydedilmektedir. Artık 

emlakçı kavramı kalkmış yerini uzman kişilerle çalışan profesyonel şirketler almıştır. 

Kadastro, Emlak Vergisi, Kamulaştırma kanunları gibi, gayrimenkulü doğrudan ya 

da dolaylı olarak ilgilendiren kanunlar aslında değerlemeyi ve bunun da tarafsız olarak 

yapılabilmesi adına gayrimenkul değerlemesi için köklü bir öğretiyi esas kılar. 

Türkiye’de değerleme ve dolayısıyla değerleme uzmanları oldukça sınırlı sayıdadır. 

Bir değerleme uzmanı gayrimenkulün sürüm değerini tespit ederek ve gayrimenkul 

hakkında kapsamlı bir rapor düzenleyerek müşteriye sunmalıdır. 

Değinilen bu nedenlerden ötürü bu tez çalışmasında; araştırmacılara ve 

uygulayıcılara, yürürlükteki yasalar ve kabul gören uluslar arası standartlar kapsamında 

gayrimenkul değerlemesi ve Türkiye’de standardı bulunmayan değerleme raporlarını 

açıklamak, seçilen değerleme yöntemlerinin nasıl uygulanması gerektiğini göstermek bu 

çalışmanın temel amacıdır. Gayrimenkul değerlemesinde kullanılan yöntemlerden; 

maliyet, karşılaştırma, gelir kapitalizasyonu yöntemleri ile örnek uygulama yapılarak, 

değerlemenin değişik yaklaşımları ele alınmıştır. 

1

Örnek uygulamalar ile gayrimenkul değerlemenin elde edilen verilerle, seçilen 

yöntemlerin nasıl uygulanacağı ve değerleme raporunun nasıl yazılmasıda ele alınmıştır. 

Konu ile ilgili literatürde çalışmalar ve araştırmalar bulunmaktadır. Örneğin Ahmet 

Açlar ve Volkan Çağdaş tarafından değerleme mevzuatı ve yöntemleri genel olarak 

incelenmiştir. Volkan Çağdaş tez çalışmasında tasınmaz likiditesi ve değerleme konusunu 

araştırmıştır. Konu ile ilgili, SPK lisanslama sınavlarına hazırlık için çeşitli yardımcı 

kitaplar ve ders notları mevcuttur. Mevzuat incelendiğinde gerekli bilgilere ulaşmak 

da mümkündür. 

2

BİRİNCİ BÖLÜM 

1. TÜRKİYE’DE DÜNDEN BUGÜNE GAYRİMENKUL 

DEĞERLEMESİ 

Ülkemiz hızlı nüfus artışı ve hızlı şehirleşmenin birlikte yaşandığı bir ülkedir. 

Bu iki olgu ile zaten var olan konut açığı birleşince sorun üstesinden gelinmeyecek 

boyutlara ulaşmakta, imar ve iskan’a aykırı yapılaşma gün geçtikçe artmaktadır. 

Birkaç yıl öncesine kadar gecekondulaşma oranı %50’ler civarında iken, son yıllarda 

inşaat sektörünün hareketlenmesi, belediyelerin gecekondu bölgelerine TOKİ 

projeleriyle destekleyerek yapılaşma boyutlarını değiştirmeye başlamasıyla sorunlu 

bölgelerdeki yapılaşma uzun vadede düzelmeye yönelik bir trend izlemeye başladığı 

görülmektedir. 

Konut ve ticari taşınmaz finansmanında gelişmiş ülke uygulamaları 

incelendiğinde sermaye piyasalarının fon toplamada en önemli kaynak olarak ortaya 

çıktığı görülmektedir. ABD’de devlet konut ve ticari taşınmaz finansmanının 

sermaye piyasasından sağlanabilmesi için 1938’lerden bu yana pek çok önlem 

almıştır. Türkiye’de de İrat senedi, ipotekli borç senedi, gayrimenkul rehni karşılığı 

tahvil, gayrimenkul sertifikası, arsa ve konut sertifikası ve varlığa dayalı menkul 

kıymet gibi araçların kullanımı hukuken mümkündür. Çeşitli sebeplerle, söz konusu 

finansal araçlardan beklenen etkinlik sağlanamamıştır. Arz yönlü mali teşvikler ile 

menkul kıymetleştirmenin desteklenmesi şarttır. 

Türkiye’de konut sorunu gerek ekonomik gerekse sosyal açıdan ele 

alındığında, esas sorunun arz talep dengesizliğinden kaynaklandığı görülmektedir. 

İstisnalar bir yana bırakılırsa, yıllardır Türkiye’de genellikle konut arzı, konut 

talebinin altında kalmıştır. Konut açığı sorununu oluşturan faktörler denildiğinde; 

öncelikli olarak nüfus artışı, kırsal alanlarda istihdam sorunu nedeniyle köyden kente 

göç, sosyo-ekonomik ve finansal açıdan güçlükler, adaletsiz ve dengesiz bir gelir 

dağılımı, sağlıksız kentleşme ve kurumsallaşma açısından geri kalmış bir konut 

finansmanı sistemi akla gelmektedir. Gelişmekte olan bir ülke konumunda bulunan 

Türkiye’de konut finansmanı kurumsal anlamda tam olarak yerleşmediği ve atılması 

gereken adımlar ekonomik sebepler nedeniyle zamanında atılmadığı için ülkemizde 

konut sektörü birçok ülkenin gerisinde kalmıştır. Türkiye’de yıllardan beri süre gelen 

3

istikrarsız bir ekonomi, yüksek enflasyon ve reel faiz oranları nedeniyle uzun vadeli 

borçlanmanın mümkün olmaması, diğer bir deyişle bankaların verdiği konut kredisi 

vadelerinin yeterince uzun olmaması nedeniyle kredi kullanarak konut sahibi olmak 

isteyen hane halklarına uygun ödeme şartları sunulamamış ve orta-dar gelirli kesim 

konut almak için kendi tasarruf ve imkânlarını zorlamak durumunda kalmıştır 1 . 

Avrupa Birliğine uyum sürecinde Türkiye bütün kurumlarını, hukuk, mali, 

finansal sistemlerini yeniden yapılandırmak mecburiyetindedir. Gelişmekte olan 

ülkelerin çekici gücü olan gayrimenkul sektöründe de bu çerçevede çalışma 

yapılması zorunluluğu gündeme gelmiştir. Bu sektör GSMH’dan yüzde 12, kayıt dışı 

ekonomiden de tahminen yüzde 30 civarında pay almaktadır. Yani önemli ölçüde 

istihdam sağlanmakta ve ekonominin lokomotif sektörleri arasında yer almaktadır. 

Özellikle 1970’li yıllarının sonlarına doğru inşaat sektörünün dış ülkelere açılması, 

uluslar arası müteahhit işlerle uğraşılmasıyla “know-how” transferi olmuştur. Bu da 

sektörün önemli kilometre taşlarından biridir. Dışa açılmanın ve değişimini bir diğer 

önemli kilometre taşı da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları olmuştur. 

Taşınmazlardan vergi almak, taşınmazları kısmen ya da tamamen 

kamulaştırmak ya da devletleştirmek, taşınmazlar üzerinde bir hak tesis etmek, 

anlaşmazlık durumunda taşınmaz kiralarını belirlemek ve bunlara ilişkin benzer 

işlemleri yürütmek için, taşınmazların ilgili tüzede tanımlanan değerlerinin bilinmesi 

gerekir. 

Pek çok ülkede olduğu gibi ülkemizde de hakça uygulanabilmeleri için 

taşınmaz değerlerinin bilinmesi ve izlenmesini gerektiren çeşitli yasalar ve bunlarla 

ilgili yönetmelikler vardır. Bunların başlıcaları ve taşınmaz değerlerinin saptanması 

yönünden anayasa dışında önemli olanları arasında; Kamulaştırma, Emlâk Vergisi, 

Vergi Usul, Arsa Ofisi, Belediye Gelirleri, Harçlar, Kadastro ve Sermaye Piyasası 

Yasalarını sayabiliriz. Değinilen yasaların taşınmaz değerlerinin bilinmesine ya da 

saptanmasına ilişkin hükümlerine geçmeden önce ülkemizdeki vergi ve harç 

uygulamalarına genel olarak bir göz atalım. 

1 Bkz. Murat G. Berberoğlu, Suat Teker: “Konut Finansmanı ve Türkiye’ye uygun Bir Model 

Önerisi”, İTÜ Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 2, Sayı:1, Aralık 2005, S.58-68. 

4

Uygulamaları, Cumhuriyetten önce ve sonra olmak üzere iki kısımda 

inceleyebiliriz. 

1.1.Cumhuriyetten Önceki Uygulamalar 

Vergi ve harç açısından Cumhuriyetten önceki zamanı üç devreye 

Tanzimat'tan önce, sonra ve Meşrutiyet olarak ayırabiliriz. 

1.2.Tanzimattan Önceki imparatorluk Devri 

Tanzimat'a kadar olan 540 yıllık devrede (1299-1839) Osmanlı 

İmparatorluğu'nun iki ana gelir kaynağı vardı. Bunlar ağnam (hayvan vergisi) ve 

aşardır (arazi vergisi). Osmanlı devrinde bütün ekilen arazinin çıplak mülkiyeti 

padişaha ait olduğundan, toprağı işletenlerin üretimlerinin bir kısmını, padişaha aşar 

vergisi olarak vermeleri zorunluydu. Bir tür kira karşılığı da diyebileceğimiz bu para, 

icare-i müeccele (ertenmiş, geriye bırakılmış kira) ve icare-i muaccele (peşin kira) 

diye ikiye ayrılmıştır 2 . 

Bunlardan birincisi ürün elde edikten sonra verilen hisse aşardı. 

Günümüzdeki anlamda bunu emlak vergisi yerine sayabiliriz. Peşin kira ise, kira 

hakkı el değiştirirken devlete ödenen peşin para, günümüzdeki anlamda tapu harcı, 

intikal harcıdır. Aşar onda bir demek olan öşürün çoğuludur. Fakat bu oran zamanla 

%50’ye kadar yükseltilmiştir. Böylesi bir uygulama aşarın resmiyetini 

kaybettirmiştir. 

Osmanlılar, padişah I.Murat devrinde 1359 Günümüzdeki anlamda bunu 

emlak vergisi yerine sayabiliriz. Peşin kira ise, kira hakkı el değiştirirken devlete 

ödenen peşin para, günümüzdeki anlamda tapu harcı, intikal harcıdır. Aşar onda bir 

demek olan öşürün çoğuludur. Fakat bu oran zamanla %50’ye kadar yükseltilmiştir. 

Böylesi bir uygulama aşarın resmiyetini kaybettirmiştir. 

Osmanlılar, padişah I.Murat devrinde 1359 yılında taşınmazları tımar (geliri 

3000-20000 akçe), zeamet (geliri 20000-100000 akçe) ve has (geliri 100000 akçeden 

büyük) olarak 3 gruba ayırmışlar, aşarı da bu sisteme göre düzenlemişlerdir. Tımar 

ve zeamet sahipleri kendilerine ait gelire karşılık, yörenin düzenini, imarını sağlar ve 

2 Açlar, A., Çağdaş, V., Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, TMMOB, Harita ve Kadastro 

Mühendisleri Odası Yayınları, 2002, Ankara, Sf.16 

5

Osmanlı topraklarını korumak için de gelirlerine göre asker beslerlerdi. Has 

taşınmazı olanlar, padişah hanedanından olup gelirlerinin bir kısmını hazineye 

verirlerdi. Fakat tımar ve zeamet çeşitli nedenlerle çeşitli kimselere bağlandığından; 

alınan aşar hazineye ödenmez, sahiplerine kalırdı. Tımar ve zeamet sahipleri zamanla 

gelirlerini tefecilik yapan saflara kırdırmışlar ve devleti zarara sokmuşlardır. O 

zamanlar devler her yerde vergiyi tahsil edemezdi. Özellikle doğuda ağa ve şeyhlere 

bağlı göçer yaşamı var olduğundan yalnız hayvanlardan ve bunların ürününden vergi 

alınırdı. Mısır, Halep, Şam ve Eflak-Buğdan gibi eyaletlerin vergi sistemleri ise 

tamamen farklıydı. Bunların gelirlerini Hidiv, Voyvodolar alır ve her yıl devlete 

biçilmiş bir vergi öderlerdi. İlk üç merkez geliri, XVI. Yüzyıl ortasında Osmanlı 

bütçesinin üçte birini oluşturmaktaydı. Türklerin başlattığı Ortaçağ bitiminde, Batı 

İmparatorlukları bu tür sorunlarını çözümlemesine karşın, Osmanlılar değinilen 

sistemi Tanzimat’a kadar sürdürmüşlerdir. 

1.3.Tanzimat Devri 

Tanzimat Devrinde (1839-1876); Osmanlılarda da batılı anlamda yenilikler 

olmuş ve devlet giderlerinin çoğu parayla yapılmaya başlamıştır. Tanzimatla birlikte 

Maliye nezareti kurulmuş, fakat sancak (il), kaza (ilçe) ve nahiye örgütleri 

oluşturulamamış, alınacak vergiler, mahallin ihtiyar heyeti, muhtar ve imamın değer 

takdirlerine dayandırılmış büyük haksızlıklar ortaya çıkmıştır. 1863 yılı tahrir 

(yazım) ilkesine-dayanılarak taşınmazlardan (arazi, bina) kıymetlerine göre vergi 

almıyordu. İlk konduğu zaman arazi ve binalarda vergi oranı değerlerinin %o4'ü, 

gelir getiren binalarda ise%o8'idir 3 . 

1.4.Meşrutiyet Devri 

Meşrutiyette (1876-1878; 1908-1918) arazi vergisi %o6'ya çıkarılmıştır. Bu 

vergi Kurtuluş Savaşı sonrası kalkınma için sekiz katına %o48'e ve ' 1929 yılında da 

%o65'e yükseltilmiştir. Bu arada bina vergisi de 1910, yılında değiştirilmiş, 

Müsakkafat15 Vergisi Yasası'yla değer esası yerine gayri safi gelir esası (brüt gelir 

esası) kabul edilmiştir. Bu yasayla kagir, ahşap yapılar ve fabrikalara 1-5 yıl arasında 

muafiyet tanınmış ve gelirinin %12'si kadar vergilendirilmeleri öngörülmüştür. 



6

Bakım, onarım giderleri yüksek olan fabrika, ahşap ey ve değirmenlerin matrahında 

%25 indirim yapılmıştır. 

1.5.Cumhuriyet Dönemi 

Osmanlı imparatorluğumun son dönemlerinde devlet bütçesinin %25'ini 

oluşturan aşar vergisi, Kurtuluş Savaşı sonrası hızlı değişim süreci içinde ilk 

değiştirilen yasalardan biri olmuştur. 17.02.1924 tarihinde çıkarılan 552 sayılı 

yasayla aşar vergisi ve buna bağlı iltizam (aşar resmi) kaldırılmıştır. Fakat savaştan 

yeni çıkılmış olması, ülkenin sınırlı kaynaklarını zorlayarak yeni kaynaklar 

yaratılmasını gerektirdiğinden; yeni konulan arazi vergisi oranları yükseltilmiş ve 

1931 yılında müsakkafât vergisi de kaldırılarak yerine 1833 sayılı arazi ve 1837 

sayılı Bina Vergisi Yasası çıkarılmıştır. 

Bina Vergisi Yasası'nda çiftçiyi korumak amacıyla ambar, depo, samanlık ve 

ahır gibi ek yapılar, balıkçıların kayıkhane, kulübe ve barakaları ve yıllık geliri 25 

lirayı geçmeyen, sahiplerince kullanılan yapılar vergi dışı bırakılmış ve yıllık geliri 

60 lirayı geçmeyenlerin 25 lirası indirime tabi tutulmuştur. 

Verginin matrahı brüt gelirdi. Fakat %20 bakım masrafı düşüldükten sonraki 

tutara göre vergi hesaplandığından net gelir üzerinden %12 oranında alınmaktaydı. 

Toplam verginin ülke düzeyinde yetersiz kalışı ve o günlerin ekonomik 

koşulları bir yıl sonra (1932 yılında) bu vergilere yeni bir verginin eklenmesine 

neden olmuştur. İktisadi Buhran Vergisi, alınan vergileri binalarda 1/3, meskenlerde 

1/6 oranında artırmıştır, ikinci Dünya Savaşı sırasında 1941 yılında da "Milli 

Müdafaa Vergisi" adıyla taşınmazlara bir vergi daha getirilmiştir 4 . 

29.07.1970 tarihinde kabul edilen 1319 sayılı Emlâk Vergisi Yasası 

(EVY) 01.03.1972 tarihinden itibaren kendinden önceki bina, arazi ve arsa 

vergilerine ilişkin yasaları ve kendine uymayan diğer tüm yasa hükümlerini 

yürürlükten kaldırmıştır. 



7

1.6.Anayasalarımızda Taşınmaz Değerlemesi 

Özel iyelik hakkının var olduğu ülkelerde devletin taşınmazlara ilişkin iki 

asal görevi vardır. Bunlardan birincisi; kendisine ve özel iyeliğe konu olan 

taşınmazları korumak, ikincisi taşınmazların tasarrufunu sağlamaktır. Devletin 

taşınmaz iyeliğini koruması genel bir görevidir. Ve devlet tüm özel, tüzel kişilere ait 

taşınmazları korur. 

1982 Anayasasının 35’inci maddesinde; "Herkes mülkiyet ve miras haklarına 

sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet 

hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz" denilmekte, herkesin mülkiyet 

ve miras haklarına sahipliği güvence altına alınmaktadır. Bu haklar kamu yararı için 

kanunla sınırlandırılabilir ifadesinin amacı; kamunun toplum yararına yapacağı 

yatırımlar nedeniyle kamulaştırma ya da devletleştirme işlemlerine olanak 

sağlamaktır. 

Maddenin son cümlesindeki; "mülkiyet hakkının kullanılması toplum 

yararına aykırı olamaz" ifadesi, taşınmazların topluma zarar verecek tarzda 

kullanımını önlemektedir. Diğer taraftan ülkemizde kıyılar, maden, orman vb. 

alanların tasarrufu devlete aittir. Anayasamızdaki bu hükümlerin Medeni Yasa ve 

3402 sayılı Kadastro Yasası'nda da yapılacak değişikliklerle daha saygın hale 

getirilmesi, kötü niyetli idareciler elinde toplum yararı silâhının iyelik hakkını 

zedeleyici bir biçimde kullanılması önlenmelidir. 

08.12.2001 tarih ve 24607 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak 1.01.2002 

tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı yeni Türk Medeni Yasasının (TMY) 999'inci 

maddesi; "Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan 

taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerektiren bir ayni hakkın kurulması söz konusu 

olmadıkça kaydolunmaz" demektedir 5 . 

Medeni Yasamızın bu maddesi kimsenin özel iyeliğinde bulunmayan 

taşınmazları tescile bağımlı tutmamakta, devlet taşınmazlarının yüzölçümü, 

sınırlarının belirlenmesini ve korunmasını önlemektedir. Bu ise pek çok durumda 



8

özel iyeliğin bittiği yerde belirsizlik başlatmaktadır, Kimsenin iyeliğinde 

bulunmayan yol, meydan, kıyı, orman vb. taşınmazların da tapuya bağlanması, 

taşınmaz değerlerinin saptanması ve özel iyeliğin daha tüzemen kullanılması 

açısından da çok önemlidir. 

Kent topraklarını düzenlemek için belediye ya da hazinenin taşınmazlarını 

belli bir bedel karşılığında sattıklarını görmekteyiz. Böyle bir satışın yapılabilmesi 

için önce TMY'nın 999'ımcu maddesi uyarınca; "ayni hak" doğması ve taşınmazın 

tescilinin devlet adına yapılması gerekmektedir. Bu tür satışlarda devlet 

taşınmazlarının belli olmayan değerleri, kıymet takdir komisyonlarının yapacağı bir 

değerlemeyle saptanmakta ve genellikle bu değerler çok düşük olmaktadır. Son 

olarak, 18.07.2001 tarih ve 24466 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe 

giren 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma 

Değer Vergisi Yasası'nda Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa ile 13.07.2001 tarih 

ve 24461 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 4707 sayılı Hazineye 

Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Yasalarda, hazine taşınmazlarının rayiç bedel 

üzerinden satılmasının sağlanması ve bu yolla devletin gelir kaybının azaltılması 

amacıyla çeşitli önlemler alınmıştır. Bunlar; 4706 sayılı yasanın ikinci madde ilk 

paragrafında geçen; "Taşınmaz malların tahmini bedellerinin tespitinde, gerektiğinde 

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi ekspertiz şirketlerinden de 

yararlanılabilir." Ve aynı maddenin ikinci paragrafında geçen; "Komisyonlarca, 

gerekli görüldüğü takdirde, değer tespit çalışmalarına yardımcı olmak üzere ve 

kararlara katılmamak kaydıyla yeterli sayıda uzman görevlendirilebilir." 

hükümleridir. 

Taşınmazların haritasının yapılması ve tapuya bağlanmasını öngören 766 

sayılı Tapulama ve 2613 sayılı Kadastro Yasalarını birleştirerek yeni hükümler 

getiren 21.06.1987 tarih ve 3402 sayılı Kadastro Yasası'nın amacı birinci maddesinde 

şöyle açıklanmaktadır: "Bu kanunun amacı, memleketin kadastral topoğrafik 

haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde 

belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Yasası'nın 

9

öngördüğü tapu sicilini kurmaktır 6 ." Yasa, taşınmazların hukuki durumunu 

saptayarak tapu sicili oluşturmayı amaçlamakta, ama devlet mallarının salt tespitine 

değinerek, yukarıda açıklanan Türk Medeni Yasası'nın 999'uncu maddesindeki 

hüküm nedeniyle bunların tesciline hükmetmemektedir. 

Tablo 1.1. Kadastro Tespitleri - Prf. Dr. E.Saba ÖZMEN, SPK Lisans 

Yenileme Notları. 

ARAZİNİN HUKUKİ DURUMLARINI TESPİTİ 

Arazilerin hukuki niteliğini belirleyerek özel hukuk kişilerince kazanılan/kazanılmayanlar 

ayrımına dayalı hukuki statülerini oluşturur. 

Mülkiyeti tespit 

Tapusuz taşınmazları Tespit Kadastro Kan. 

M.14 

Özel mülkiyete elverişli kadim iskan/tarım 

arazileri ile imar ihya edilmiş araziler 

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmış 

arazilerin maliki adına tescili 

Sulu arazide 40 kuru arazide 100 dönümü 

kaydedilir. 

Daha fazlası için belgeli iktisap 

(Kad.Kan.M.14/son) 

Özel hukuk kişileri adına ayni hakları tespit 

İrtifak haklarını tespit 

Kadastro Kan.M.13 M.14 hükümlerince 

tapuya kaydedilen taşınmazlarda irtifak 

haklarının da aynı esaslar dahilinde hak sahibi 

adına tescili 

Tapulu Taşınmazları Tespit Kadastro 

Kan.M.13 

KK M.13 hükümlerine göre tespit yapılır. 

Zabıt defterlerine kayıtlı taşınmazlardır. 

Hukuki niteliğini kaybetmemiş olanlar ile (KK 

M.13/A) 

Hukuki niteliğini kaybetmiş olanlar ile (KK 

M.13/B) malikler adına MK hükümlerince 

tescili 

KADASTRO TESPİTLERİ 

ARAZİNİN SINIRLARINI TESPİT 

10 

Kadastronun teknik işlevi uyarınca arazileri iki boyutlu plana bağlayarak eşya hukukunda 

belirlilik ilkesine dayalı sınırlandırmaktadır. 

Hazine adına tespit Tespit dışı bırakma 

Kadastro Kan.M.18/1 fıkrası hükmünce işlem 

yapılır. 

Özel mülkiyete elverişli )kadim tarım/iskan 

veya imar ihya edilmiş) olmayan 

Olsa da özel hukuk kişilerince kazanılma 

koşulları gerçekleşmemiş olanlar ile 

Tarıma elverişli olmamakla birlikte tarım 

alanına dönüşmesi veya ekonomik yarar 

sağlanması mümkün arazilerin 

hazine adı kaydı ile özel mal niteliğinde (MK 

hükümlerine tabi) kamu mülkiyetinde arazi 

oluşması 



Özel mülkiyete elverişli olmayan 

Kad.Kan.M18/1 hükmünce hazine adına tespiti 

gerekmeyen 

MK m.999 hükmünce tapuya kaydı 

gerekmeyen 

Mk m.715 hükmünce sahipsiz olan ve 

kamunun yararlanmasına ayrılan arazilerin 

kadastro işlemine konu edilmemesi 

Kadastro dışı kalan bu alan koşulları varsa 

imar ihya konusu olabilir aksine Yargıtay 

içtihatları hatalıdır.

Notları. 

Tablo 1.2 Taşınmazlar, Prf. Dr. E.Saba ÖZMEN, SPK Lisans Yenileme 

Tapulu Tapusuz 

4 

Özel Hukuk Kişilerine ait Taşınmazlar 

(Özel mülkiyet konusu olanlar) 

(KK.14) 

MK uyarınca tapulu (KK.13) 

Eski hukuktan gelen Korunan Ayni hak ( 

Yür.K.m.18) 

5 3 2 2 1 

(MK713/I, KK m.33 atfıyla KK 

m.14 Atfı ile 20 yılın sonunda 

Mülkiyet hakkı doğmuş 

Taşınmazlar 

Zabıt (kayıt) defterinde tapulu 

(TMK Yür.K.m.19) 

MK m.173/I hükmünce Açılan dava sonucu 

Hakimn hükmü ile tespit (Tapu Sicil Tüzüğü 

Özel Hükümler m.1) 

TAŞINMAZLAR 

Sahipsiz ve yararı kamuya ait 

mal 

(MK m.715) 

Kadim iskan ve özel mülkiyete 

elverişli tarım arazisi 

KK.18 

11 

Özel mal 

İmar ihya KKm.17 (MK m.715/III) (MK m.715,(KKm.18/I) 

1 ) Özel mülkiyete konu. Örn. Hazinenin mirascılığı, Orman Kanunu 2/B.Arazileri, KKm.18 hükmüne göre zamanaşımı ile kazanılması mümkün değil. 

2) Kamu hizmetine tahsis ile sunulur. Haczi mümkün değildir. Özel mülkiyete konu olamaz.(KK m.18) 

3) Kadastro ile tespit edilmediği dönemde devletin hüküm ve tasarrufundadır. Kadastro ile hazine adına tespit ancak kadastro tespiti sonucu özel hukuk kişilerinin ayni hukuk kişilerinin ayni hak 

kazanmasının mümkün olmadığı hallerde geçerlidir. 

4) Tapu uygulaması ile taşınmazlar MK hükümlerince tapu siciline ancak kadastro sonucu tespitle geçitilmektedir. 

Kamu özel kişiliğine ait taşınmazlar 

(KK m.16) 

Hizmet malı / Orta malı 

Tarıma elverişli olmayan arazisi 

Özel mülkiyete elverişli yani imar 

ihya ile tarıma elverişli hale 

getirilmiş 

Özel mülkiyete elverişli hale 

getirilmesi mümkün olmayan arazi 

örn. Orman, kıyı, 

5) Özel mülkiyete elverişli olanlardan olağanüstü zamanaşımı ile kazanılırak özel mülkiyete konu olmuş kadastro ve hakim hükmü ile tapuya kaydına kadar zilyetlik konusu taşınmazlar.

Bu hüküm eksikliği, mahkemelerimizde süregelen hazine iyeliği davalarını 

artırmakta ve devlet taşınmazları değer belirlemelerini güçleştirmektedir. 

Anayasalarımızda taşınmaz değerleriyle dolaysız ilintili olan hükümler, özel 

iyelikteki taşınmazların kamulaştırılması ya da devletleştirilmesi için konulmuştur. 

Her iki işin en önemli kesimini, taşınmaz değerlerinin saptanması oluşturmaktadır. 

1961 Anayasamızın 38'inci maddesinin birinci fıkrasında 1488 sayılı yasa ile 

1971 yılında yapılan değişiklik sonucu, kamulaştırma karşılığı gerçek değer, ifadesi 

kaldırılmış ve yerine 38'inci maddenin iki ve üçüncü fıkraları ile vergi bildirimindeki 

değer (bildirge değeri) bir tavan olarak konmuştur. Bu hüküm, daha sonra Anayasa 

Mahkemesi’nin 20.01.1977 tarih, 38/46 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bildirge 

değerinin kamulaştırma hukukuna olan bağlayıcılığı kaldırılmıştır. 

Milli Güvenlik Konseyi, döneminde çıkarılan iki yasayla kamulaştırma 

karşılıklarının tekrar bildirge değerine bağlı olarak belirlenmesi ilkesi kabul 

edilmiştir. Ancak bildirge tarihi ile kamulaştırma günü arasında bir yılı aşan bir süre 

geçmişse, bu süre içinde Ticaret Bakanlığınca yayınlanan toptan eşya fiyatları 

endeksindeki artışlar oranında bildirge değerleri de bir katına kadar artırılabilir fikri 

benimsenerek bildirge değeri mal sahipleri lehine değiştirilmiştir. 

şöyledir: 

1982 Anayasası'nda kamulaştırma ve devletleştirmeye ilişkin maddeler 

"MADDE 46- Devlet ve Kamu tüzel kişilikleri; kamu yararının gerektiği 

hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz 

malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, 

kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir 7 . 

Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri kanunla belirlenir. Kanun 

kamulaştırma bedelinin tespitinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi 

makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı 

maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır. Bu bedel ile vergi 

beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendirileceği kanunla gösterilir. 



12

Tablo 1.3 Taşınmaza Yönelik Haklar, Prf. Dr. E.Saba ÖZMEN, SPK Lisans 

Yenileme Notları. 

Mülkiyet Hakkı 

AYNİ HAKLAR 

(Herkese karşı ileri sürülebilir.) 

Hakkın sahibine göre Eşyanın niteliğine göre 

Tek kişi mülkiyeti Birlikte mülkiyet 

Paylı mülkiyet Elbirliği mülkiyeti 

Taşınır 

mülkiyeti 

TAŞINMAZA YÖNELİK HAKLAR 

Taşınmaz 

mülkiyeti 

Eşyaya bağlı 

irtifak 

(Zorunlu olarak kişiye 

bağlı olanlar dışında 

tüm diğer kişiye bağlı 

irtifak hakları eşyaya 

bağlı irtifak olabilir. 

Sınırlı ayni haklar 

İrtifak hakları Rehin hakları 

Zorunlu olarak 

kişiye bağlı 

irtifaklar 

İrtifak hakkı 

Kişiye bağlı 

irtifak 

Kural olarak 

devredilen 

irtifakalr 

+ + + 

Oturma hakkı Kaynak hakkı 

Atış eğitimi 

+ 

Spor alanı 

+ 

Belirli bir 

yararlanmaya 

hizmet etmeye 

kurulmuş diğer 

ittifaklar 

13 

NİSBİ (ŞAHSİ) HAKLAR 

Alacak hakkı. (Borçluya karşı ileri sürülebilir. Ancak 

3.kişiye karşı ileri sürebilmek için tapu kütüğüne şerh 

edilmesi gerekir.) 

Taşınmaz Rehni 

Kural olarak 

devredilemeye 

n irtifaklar 

(MK838) 

Taşınmaz yükü 

Üst hakkı Geçit irtifakı İpotek 

Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun 

uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin 

Taşınır rehni 

+ 

ipotekli borç 

senedi 

+ 

İrat senedi

gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm 

amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödeme şekli kanunla gösterilir. 

Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı 

aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve peşin ödenmeyen kısım Devlet 

borçları için öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır. Kamulaştırılan topraktan, o 

toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin 

ödenir. 

"MADDE 47- Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının 

zorunlu kıldığı hallerde devletleştirilebilir. 

Devletleştirme gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığının 

hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir.” Anlaşılacağı gibi 1982 Anayasası, 

kamulaştırma bedelinin ve devletleştirmede gerçek karşılıkların belirlenmesinin yeni 

bir kanunla düzenlenmesini öngörmekte; kamulaştırma bedelinin hesaplanması ve 

açıklanan durumlarda taksitle ödenmesinde göz önünde tutulması zorunlu olan 

önemli etkenleri saymaktadır. Bu Anayasa ile taşınmaz karşılıklarının bildirge 

değerlerine bağımlılığı tamamen kalkmıştır 8 . 

Türkiye’de, konut sorununun çözümüne yönelik çeşitli düzenlemeler 

yapılmış, politikalar izlenmiştir. Konut sorununun ve getirilen çözüm önerilerinin 

nitelikleri ele alındığında günümüze kadar olan süreç, beş dönem olarak 

incelenebilir 9 . 

1.7. 1923-1950 Dönemi Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 

Bu dönemde, başkent olan Ankara’nın konut sorununun çözümüne memur 

konutları yapımına önem verilmiştir. Beş ayrı yasa ile memur konutlarının yapımı 

desteklenmiş, arazi ve kredi tahsisleri sağlanmış, 18.01.1940 tarihli ve 3780 sayılı 

Milli Koruma Yasası ile konut kiralarının sınıflandırılmasına karar verilmiştir. 

Halkın konuta yönelik girişimlerini desteklemek ve gerekli kredileri sağlamak 

amacıyla 1926 yılında Emlak ve Eytam Bankası kurulmuştur. 1946 yılında bankanın, 



9 Bkz., Hülya DEMİR, Vildan KURT PALABIYIKLI, “Konut Edindirmede Uzun Vadeli İpotek 

Kredisi Sistemi”, Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yöntemi Dergisi, 2005/92. 

14

Emlak Kredisi Bankası adı altında yeni bir kimlikle bir konut finansman kaynağı 

olarak örgütlenmesi gerçekleşmiştir. 

1.8.1950-1963 Kentleşme Dönemi Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 

Kentleşmenin hızlandığı, gecekondu sorununun başladığı bu dönemde, konut 

üretimini arttırmak için yeni yapılan konutlar 10 yıl süre ile bina vergisinden bağışık 

(muaf) tutulmuş, bireysel kredile ile konut edinimi özendirilmiştir. 18.05.1955 tarihli 

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkında yasa ile bu dönemde de konut kiralarının 

sınıflandırılmasına devam edilmiştir. Bu denetim 26.03.1963 tarihinde ekonomik 

koşulların 1955’li yıllara göre değiştiği ve kiracıların korunmasının taşınmaz 

sahipleri aleyhine eşitlik ilkesini bozması gerekçeleri ile ilgili maddelerin Anayasa 

Mahkemesinin E.1963/3, K.1963/67 sayılı kararı ile kaldırılmasına kadar 

sürmüştür 10 . 

1580 sayılı Belediye Yasası’nda değişiklik yapan 24.03.1950 tarih ve 5656 

sayılı yasa ile belediyelere konut yapma görevini zorunlu görevleri arasıra alma 

yetkisi verilmiştir. Yapılan değişiklik ile 1580 sayılı Belediye Yasası’nın ek 2. 

Maddesine göre belediye meclisleri, belediye konutları yapmak, bu konutları ihtiyaç 

sahiplerine kiraya vermek veya satmak işlerini belediye hizmetleri arasına koyabilme 

yetkisine sahip olmuştur. 

1958 yılında, bölge, şehir, kasaba ve köylerin planlaması, konut politikaları 

belirlemek ve uygulamak, konut yapmak veya yaptırmak, yapı malzemesi konuları 

ile uğraşmak, afetlerden önce ve sonra gerekli önlemleri almak, kentsel altyapı 

gerçekleştirmek amacıyla İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuştur. 

Bu dönemin en önemli özelliklerinden biri de 1961 Anayasası’nın kabul 

edilmesidir. 1961 Anayasası’nın 49.maddesi ile yoksul ya da dar gelirli ailelerin 

sağlık koşullarına uygun konut gereksinimlerinin karşılanması için devletin, sosyal 

devlet anlayışı doğrultusunda gerekli önlemleri alması yükümlülüğü getirilmiştir. 

10 Karapınar A., R.Bayırlı, H.Bal, A.Altay, E.Çına Bal, S.Torun, Gayrimenkul Değerleme 

Uzmanlığı SPK Lisanslama Sınavlarına Hazırlık, Gazi Kitapevi, 2007, ANKARA, Sf.44 

15

1.9.1963-1980 Planlı Dönem Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 

Devlet Planlama Teşkilatı’nın kuruluşu ve hazırlanan kalkınma planları ile 

ülke yeni bir döneme girmiştir. Bu dönemde dört plan dönemi yaşanmıştır. Birinci, 

ikinci ve üçüncü beş yıllık kalkınma planları dönemlerinde konut sorununa bir 

çözüm olarak kredili destekleme düşünceleri ile toplu konutun artışı sağlamaya 

çalışılmıştır. Dördüncü beş yıllık (1978-1983) kalkınma planında ise sosyal anlamda, 

nüfus artışı, ailelerin küçülme eğilimi ve yenilenme faktörü dikkate alınarak konut 

gereksinimi hesaplanmıştır. Kamu arazi ve arsalarının konut üretmek için kamu kredi 

kurumları ile yerel yönetimlere verilmesi ve kooperatifler yoluyla konut edinimi 

öngörülmüştür 11 . 

Planlı dönemde, arsa fiyatlarındaki aşırı artışları önleyebilmek amacıyla 

devlet tarafından ucuz arsalar satın alınması ve bu arsaların altyapı tesisleri yapılarak 

konut, sanayi ve turizm alanları için ayrılması benimsenmiş, bu amaçla 1969 yılında 

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur. 

1.10.1980-1984 Ara Dönem Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 

Kentsel konut açığının en yüksek düzeye ulaştığı, yatırım kaynaklarının 

konuta değil, daha çok imalat, enerji ve ulaştırma sektörlerine yöneltildiği bu 

dönemin en önemli özelliği 2,5 yıl yürürlükte kalan ve tam anlamıyla 

uygulanamadan yürürlükten kaldırılan 2487 sayılı Toplu Konut Yasası’nın 1981 

yılında çıkarılmasıdır. 

Bakanlar Kurulu, 1980 yılında konutsuzlara konut edindirme amacıyla Milli 

Konut Politikası belirlemiştir. 

1.11.1984 ve Sonrası Liberal Dönem Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 

Bu dönemde devletin konut politikası toplu konut yönünde ağırlık 

kazanmıştır, 02.03.1984 tarihinde 2985 sayılı Toplu Konut Yasası kabul edilmiştir. 

Bu yasa ile konut kredisi veren kurum ve kuruluşları bünyesine alan ve genci 

bütçeden bağımsız olan Toplu Konut Fonu kurulmuştur. Beşinci Beş Yıllık 

Kalkınma Planında, Toplu Konut Fonundan arsa ve altyapı için ayrılacak pay ile yeni 



16

yerleşme alanlarının açılması, bu alanlarda kredili arsa tahsisi yapılması için 

önlemler alınması amaçlanmıştır. Toplu Konut Fonu kaynaklarının tamamı 1993 

yılında genel bütçeye aktarılmış, 20.06.2001 tarih ve 4684 sayılı Kanun ile Toplu 

konut Fonu yürürlükten kaldırılmıştır. 

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 1992 yılında varlığa dayalı 

menkul kıymetler ile ilgili çıkarılan tebliğle, menkul kıymetleştirme konusunda bir 

adım atılmıştır. 22.07.1951 tarihinde 22351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: 

VI, 7 no’lu Tebliğ ile Gayrimenkul Yatırım Ortakları’nın kuruluşu ve işleyişi ile 

ilgili temeller atılmıştır. Bu tebliğ ile gayrimenkul sertifikaları ülkemiz ekonomisine 

bir yatırım aracı olarak kazandırılmış ancak halen uygulama olanağı bulunamamıştır. 

1995’de yayımlanan Toplu Konut Tasarruf Sistemi ve Konut, Kredileri 

Yönetmeliği uyarınca yapı tasarruf hesabı ile bireysel tasarrufların teşvik edilmesi 

getirilmiştir. 

Türkiye, beş ayrı dönem süresince konuta yönelik kurumlaşmanın sağlanması 

ve sorunların çözümüne yönelik olarak Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Türkiye Emlak 

Bankası, Kooperatifler, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, Yapı Tasarruf Hesabı, 

Gayrimenkul Sertifikaları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gibi gerekli 

yapılanmaları kurmuş, ancak doğru bir zamanlama ile birbirleriyle eşgüdüm içinde 

çalıştırılmasını ve değişen koşullara uygun yeni düzenlemelerin yapılmasını 

sağlayamamıştır. Konu, yıllarca kamu destekli program ve uygulamalarla çözülmeye 

çalışılmış, piyasa mekanizmasına bağlı çözümler üretilememiştir. 

1950’lerden itibaren artmaya başlayan konut açığı, kamunun destekleri 

(sübvansiyonları) ve kamusal kurumların oluşturduğu fonlar ile çözümlemeye 

çalışılsa da yüksek enflasyon ve oluşturulan fonların bütçe içine alınması gibi 

nedenlerle yeterince etkili olamamıştır. 

Konut sektörüne sağlanan kaynaklar (vergiler), kaynak dağıtımındaki 

yanlışlar (kişilerin değil İnşaatın Kredilendirilmesi), stratejik planlama hataları 

(konut satın alma istemi hacminin dikkate alınmaması), kalıcı ve sürdürülebilir 

mekanizmaların (menkul kıymetleştirme) kurulamaması, ekonomik istikrarsızlık ve 

hükümetlerin taşınmaz ile ilgili popülist politikaları (hazine arazilerinin satışı, 

gecekondu politikaları, Orman Kanununun 2/B uygulamaları, 50 yılda yirmiye yakın 

17

imar affı) gibi nedenlerle konut finansmanı Türkiye’de hala çözümlememiş bir 

sorundur. 

Ülkemizde yeterince kurumsallaşmış bir konut finansman sisteminin 

olmamasından dolayı, konut finansmanı çoğunlukla hane halklarının kendi 

birikimleri, yakınlarına veya konut yapımcılarına borçlanmaları yoluyla 

gerçekleşmektedir 12 . 

Seri VII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme 

Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin 

Esaslar Hakkında Tebliğ, 28/07/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası 

Kanunu'nun 15/12/1999 tarih ve 4487 sayılı Kanun'la değişik 22'nci maddesinin 

birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerine dayanılarak hazırlanmıştır. 

Tebliğ ile sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme 

hizmeti verecek şirketlerin Kurulca listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, bu 

şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak değerleme 

uzmanlarının niteliklerine ilişkin esaslar belirlenmiş ve bu şirketlerin faaliyetlerini 

sürdürürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir. Ayrıca 02.08.2007 tarihli ve 26601 

sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Tebliğ değişikliği ile Sermaye Piyasası 

Kanunu'nun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerleme 

faaliyetine ilişkin esaslar da düzenlenerek; konut değerlemesi hizmeti ve konut 

değerleme uzmanlığı Tebliğ'de tanımlanmıştır. 

Ancak Kurul'un yetkisi yalnızca sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde 

gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketler üzerinde olup, bu kapsamın 

dışındaki gayrimenkul değerleme şirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir 

zorunluluğu bulunmamaktadır. 

"Gayrimenkul Değerleme Şirketleri" nin faaliyet konusu, gayrimenkullerin, 

gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir 

tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Şirketler 

bu faaliyetlerini istihdam edecekleri yeterli bilgi ve tecrübeye sahip "Değerleme 

12 Bkz., A.KARAPINAR, R.BAYIRLI, H.BAL, A.ALTAY,E.ÇINA BAL, S.TORUN, “Gayrimenkul 

Değerleme Uzmanlığı SPK Lisanslama Sınavlarına Hazırlık”, Gazi Kitapevi, 2007, ANKARA, 

Sf.48 

18

Uzmanları" vasıtasıyla yerine getireceklerdir. Değerleme uzmanları, bir 

gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve 

faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam 

zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam 

edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun 

lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve 

gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine 

"Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı" verilen kişilerdir. Bu uzmanlar 

yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre 

koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları 

çerçevesinde değerleme raporları hazırlayacaklardır. 

"Konut Değerlemesi" Sermaye Piyasası Kanunun 38/A maddesinin birinci 

fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan 

gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak 

takdirini ,"Konut Değerleme Uzmanı" ise Sermaye Piyasası Mevzuatı'nın 

gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam 

zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam 

edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren 

Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite 

mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine 

Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri, ifade etmektedir. 

Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı 

çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere 

başvuruda bulunabilecektir 13 : 

a) Anonim şirket olmaları, 

b) Esas sözleşmelerinin 29/06/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret 

Kanunu hükümlerine uygun olması, 

c) Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz 

değerleme" ibaresinin bulunması, 

13 Sermaye Pazarında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Tebliğler, 2001. Sermaye Pazarı Mevzuatı, 

Sermaye Pazarı Kurulu, Ankara 

19

d) Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 YTL olması, 

e) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının 

nakit karşılığı çıkarılmış olması, 

f) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması, 

g) Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin, en az iki sorumlu değerleme 

uzmanına ait olması, 

h) En az 2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet 

değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi, 

i) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma 

sahip olması zorunludur. 

Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin doğrudan veya dolaylı olarak kamu 

kuruluşlarına ait olması durumunda (g) bendinde yer alan şart aranmaz. 

Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen 

yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir. 

Kurulca listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetleri 

esnasında uyacakları esaslar da Tebliğ'de belirlenmiştir. Bu esaslar arasında; 

Gayrimenkul değerleme şirketleri ile değerleme uzmanları ve konut 

değerleme uzmanlarının hazırladıkları değerleme raporları ile ilgili sorumlulukları, 

Değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarının çalışmaları sırasında 

gözetmeleri gereken bağımsızlık ilkesi ve söz konusu bağımsızlığı ortadan kaldıran 

durumlar, 

Mesleki özen ve titizlik ilkesi, 

Şirketlere ve uzmanların çalışmalarına ilişkin yasaklar, 

Sır saklama yükümlülüğü, 

Müşteriler ile sözleşme yapma zorunluluğu ve sözleşmelerde yer alması 

gereken unsurlar, 

Uluslararası kuruluşlarla bilgi alışverişi yapılması durumunda buna ilişkin 

yapılacak sözleşmelerin içermesi gereken hususlar, 

20

Değerleme sonucunda yapılan raporlamaya ilişkin standartlar ve raporlarda 

bulunması gereken bilgiler, 

Değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her 

türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını 

veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi 

yer almaktadır. 

Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca üç farklı konuda gayrimenkul 

değerlemesi yapılması gerekmektedir. Bunlardan birincisi gayrimenkul yatırım 

ortaklıklarının aşağıda sayılan işlemleridir: 

Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı 

projelerin alım veya satımı, Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, 

Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması, Portföyde yer alan 

gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya 

uzatılması, Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi, 

Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre 

uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit 

edilmesi, Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içerisinde herhangi bir nedenle rayiç 

değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti. Ortaklığa ayni 

sermaye konulması. 

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yukarıda sayılan işlemleri dışında, hisse 

senetleri borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5'ini aşan 

gayrimenkul alım ve satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni 

sermaye olarak koymaları halinde değerleme yapılması zorunludur. 

Sermaye Piyasası Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan 

konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli 

bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri 14 . 

14 http://www.spk.gov.tr/indexpage.aspx?pageid=359&submenuheader=-1, 01.11.2010 

21

İKİNCİ BÖLÜM 

2. TAŞINMAZ DEĞERLEMELERDE ARAZİ, BİNA, ARSA 

2.1. Arazi Değerinin Takdiri 15 

1) Takdirde Esas 

Arazi değerinin takdiri, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu nazara 

alınarak yapılır. 

Takdirde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, 

kaynaklar ve gölcükler de nazara alınır (md.33) 16 . 

2) Arazi Cins, Sınıf ve Kullanma Durumları 

Arazi; sulaklık derecesine göre, kıraç taban ve sulak olmak üzere 3 cinse 

ayrılır. Her cins arazi; verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi 

yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere ayrıca 4 

sınıfa ayrılır. 

Her cins ve sınıf arazinin, üzerinde yapılan tarım nevine göre kullanma 

durumu tespit olunur (md.34) 15 . 

3) Arazi Cins ve Sınıflan İle Kullanma Durumlarının Tespiti 

Arazi cins ve sınıfları ile kullanma durumlarına esas alınacak özellikler, ilgili 

daire ve kuruluşlardan alınacak bilgi gözönünde tutulmak suretiyle Maliye 

Bakanlığınca tespit olunur. 

Bu tespit sırasında en az aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulur: 

- Arazinin kuru ve sulu ziraatte ve yağışlı iklimde olmasına göre ayrım 

(kuruda, suluda, yeterli yağış miktarı ve uygun yağış dağılımında, yarı sulanan 

arazilerde), 

- Yetiştirilen kültür bitkilerine göre ayrım (tarla arazisi, sebzelik, çayır ve 

mer'a, bağ, çay ve meyve bahçesi, zeytinlik, fidanlık, kavaklık ve benzeri), 

15 Dörtgöz, Ö.G., Emlak (Tapu Bilgileri), Ankara, 2008, sf.404-407 

16 http://www.alomaliye.com/emlak_vergi_matrah_olacak_takdir.htm , 01.11.2010 

22

- Bölgesel uygulanan münavebede yer alan ürün nevilerine göre ayrım 

(hububat, sınai bitkiler, yem bitkileri, yemeklik tane baklagil, sebzeler ve benzeri) 

(md.35) 17 . 

4) Dönüm İtibariyle Takdir 

Arazi değeri, dönüm itibariyle takdir olunur. Dönüm, bin metrekare olan arazi 

parçasıdır(md.37) 16 . 

5) Müşterek Mülkiyette Takdir 

Müşterek mülkiyet halinde malik bulunulan arazinin değeri, arazinin tamamı 

itibariyle takdir olunur ve pay oranlarına bölünmek suretiyle her bir hissedara düşen 

değeri hesaplanır (md.38) 16 . 

6) İştirak Halindeki Mülkiyette Takdir 

İştirak halinde malik bulunulan arazinin değeri, arazinin tamamı itibariyle 

takdir olunur. Takdir olunan değer hissedarların adedine göre ayrı ayrı hesaplanır 

(md.39) 16 . 

7) Değerlemenin Emsal Arazi Bedeline Göre Yapılması 

Arazi değerleri; cins, sınıf ve kullanma durumu itibariyle aynı vasıftaki 

arazinin normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir olunur. Aynı vasıfta başka 

bir arazinin normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde benzer vasıftaki 

arazinin normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre esas 

alınan bedele, gerekli ilave ve indirimler yapılır. 

Beyan tarihi ile emsal arazinin alım satım tarihinin farklı olması halinde, 

zaman içindeki değer değişiklikleri nazara alınır. 

Toprak haritası yapılmış bölgelerde, aynı veya benzer vasıftaki arazinin 

tespitinde bu haritalardan yararlanılır. 

Emsal alınacak arazinin dönüm fiyatının tespitinde, düzenlenen normal alım 

satım bedel cetvellerinden de yararlanılır (md.41) 16 . 

17 http://www.alomaliye.com/emlak_vergi_matrah_olacak_takdir.htm, 01.11.2010 

23

8) Değerlemenin Yıllık İstihsal Değeri Yoluyla Bulunması 

Yıllık istihsal değeri, ortalama randıman ve mahsulün ortalama satış fiyatı 

ölçülerine göre her tarım biriminden bir yılda elde edileceği hesaplanan mahsul 

değerinin, mevcut tarım birimi sayıları ile çarpılması suretiyle bulunacak değerdir. 

Yıllık istihsal değerinin hesaplanmasında, Vergi Usul Kanununda yer alan 

zirai kazanç ölçüleri ve bunların tespiti hakkındaki hükümlere göre yapılmış olan 

takdir ve tespitler esas alınır. 

Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, 

arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur (md.43) 18 . 

9) Tarım Arazisinde Verim Gücünün Nazara Alınacağı Haller 

Verim gücü deyimi, arazinin normal bir bakımda işletilmesi halinde, kendi 

yapısındaki özelliklere göre verebileceği yıllık istihsal değerini kapsar (md.44) 17 . 

Tarım arazisinin değerinin tespitinde, aşağıdaki hallerde arazinin verim gücü 

de nazara alınır: 

1 - Bulunduğu bölgede tarım arazisinin azlığı dolayısıyla normal alım satım 

bedelinin, yıllık istihsal değeri yoluyla hesaplanacak değerden fazla olması ve 

aradaki farkın normal alım satım bedelinin % 25 ini aşması, 

2 - Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin dördüncü bendi gereğince 

değeri değiştiren sebeplerin ortaya çıkması. 

10) Gayrimenkulün Değerini Değiştiren Sebepler 

Gayrimenkulün değerini değiştiren sebepler aşağıda gösterilmiştir: 

Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör 

veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.) 

Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya 

kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen 

veya tamamen kaldırılması; 

18 http://www.alomaliye.com/emlak_vergi_matrah_olacak_takdir.htm, 01.11.2010 

24

Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete 

mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat 

icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir 

apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen 

veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.) 

Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması: 

Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi; 

Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi; 

Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair 

sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi. 

Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi, 

Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi. 

Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan 

çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi. 

Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin 

değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.) 

Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya 

müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi. 

Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında 

devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25 i aşan oranda artma veya 

eksiltme olması (Emlak Vergisi K. Md.33) 19 . 


25

Tablo2.1 Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre arazi vergi değerinin belirlenmesi 20 . 

Benzer Arazi 

Değeri (Md.41) 

Aynı 

Nitelikte 

= 

Benzer 

Nitelikte 

Arttırım ve 

İndirimler 

(Madde:41) 

Arazi Değeri ( TL/Dönüm) 

+ 

- 

Zaman İçinde Oluşan Farklılıklar 

= 

Du : Ürün Değeri, Tb: Tarım Birim Sayısı 



+ 

- 

= 

ARAZİ 

Vergi Değeri (Madde:40) 

Gelir 

Değeri(Md.43) 

Du x Tb 

= 

VUY’na Göre 

Yıllık Üretim 

Değeri 

5 (Madde:43) 

x 

= 

26

2.2. Bina Değeri Takdiri 


Binaların değeri; kullanılış tarzı, inşaatın nevi ve sınıfına göre takdir olunur. 

Değerin takdirinde, ayrıca, binaların aşağıdaki özellikleri de gözönünde 

bulundurulur 21 : 

İşyerleri ve meskun yerler ile park, bahçe, okul gibi tesislere uzaklık ve 

yakınlığı ve ulaştırma durumu, 

olup olmadığı, 

Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 

Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin mevcut 

Büyüklüğü, kat sayısı, oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı, 

İç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu, 

Ön ve arka cephede bulunması, 

Bakım derecesi, 

Asansör, kalorifer ve klima tesisatı bulunup bulunmadığı, 

Müştemilatı (eklentisi), 

Manzara görme durumu. 

Değerlemede binada bulunan mobilya ve sair eşya ile sabit kullanım tesisleri 

nazara alınmaz (Md.7) 22 . 

2) Binaların Kullanılış Tarzlarına Göre Ayrımı 

Binalar, kullanılış tarzlarına göre aşağıdaki nevilere ayrılır: 

- Konutlar, 

- İşyerleri, 

3 - Özellik gösteren diğer yapılar (md.8) 14 . 



27

3) Binaların İnşaat Türlerine Göre Ayrımı 

Binalar, taşıyıcı sistemleri esas alınmak suretiyle inşaat nevilerine göre 

aşağıdaki gruplara ayrılır: 

- Çelik karkas, 

- Betonarme karkas, 

- Yığma kagir, 

- Yığma yarı kagir, 

- Ahşap, 

- Taş duvarlı (çamur harçlı), 

- Gecekondu tarz ve vasfında, 

- Kerpiç ve diğer basit binalar, (md.9) 23 . 

4) Tamamı İtibariyle Takdir, Ayrı Takdir 

Yapılış veya kullanılış itibariyle ekonomik açıdan birlik ve bütünlük 

oluşturan ve bir malike ait bulunan bir binanın değeri, tamamı itibariyle takdir olu- 

nur. Apartman ve işhanlarında bağımsız olarak kullanılan bölümlerin i değerleri, ayrı 

ayrı takdir olunur (md. 11) 21 . 


Müşterek mülkiyet halinde malik bulunulan binaların değerleri; binanın 

tamamı itibariyle takdir olunur ve pay oranlarına bölünmek suretiyle her bir 

hissedara düşen değeri hesaplanır (md.12) 21 . 


İştirak halinde malik bulunulan binaların değerleri; binanın tamamı itibariyle 

takdir olunur. Takdir olunan değer hissedarların adedine göre ayrı ayrı hesaplanır 

(md.13) 21 . 


28

7) Mütemmim Cüzüler, Eklentiler ve Müştemilatın Takdiri 

Değerlemede bina mütemmimleri ve kat mülkiyeti kurulmuş binalarda 

eklentiler, bağlı oldukları bina ile birlikte nazara alınır. 

Binaların kullanış amaçlarından herhangi birini tamamlayan müştemilatı ile 

eklentilerine, inşaat nevi, kullanılan yapı malzemesi ve işçiliğe göre ayrı değer takdir 

edilir ve bağlı olduğu bina değeri ile birleştirilir (md.14) 24 . 

8) Kat Mülkiyetinde Ortak Yerler 

Kat mülkiyeti kurulmuş bulunan binalardaki ortak yerlerin değerlerinin 

takdiri bağlı oldukları bağımsız bölümle birlikte yapılır (md.15) 22 . 

9) Bina Değeri 

Binaların normal alım satım bedeli, emsal binanın normal alım satım bedeline 

göre, mümkün olmaması halinde maliyet bedeli ve bunun da mümkün olmaması 

halinde ortalama gelir bedeli yoluyla bulunur (Md.16) 22 . 

10) Değerlemenin Emsal Bina Bedeline Göre Yapılması 

Bina değerleri; kullanılış tarzı, inşaat nevi ve sınıfı ile diğer özellikleri ba- 

kımından aynı vasıftaki binanın normal alım satım bedeli esas alınarak takdir olunur. 

Aynı vasıfta başka bir binanın normal alım satım bedelinin tespit olunama- 

ması halinde, benzer vasıftaki binaların normal alım satım bedelleri esas alınır. 

Ancak, farklı vasıflara göre, esas alınan bedele gerekli ilave ve indirimler yapılır. 

Beyan tarihi ile emsal binanın alım satım tarihinin farklı olması halinde, 


Emsal alınacak bina alım satım fiyatının tespitinde, düzenlenen normal alım 

satım bedel cetvellerinden de yararlanılır (md.17) 22 . 


29

11) Bina Değerinin Maliyet Bedeli Yoluyla Bulunması 

Normal alım satım bedeli, maliyet bedeli yoluyla da bulunabilir. 

Binanın maliyet bedeli, hesaplanan inşaat maliyet bedeli ve bunun % 20’si 

oranındaki satış karı ile inşa edildiği arsanın normal alım satım bedelinin toplamıdır. 

Maliyet bedelinin hesaplanmasında beyan tarihindeki fiyatlar esas alınır. 

Eski binalarda maliyet bedeli, yukarıdaki açıklamaya ve binanın yeniden inşa 

edilmesi haline göre hesaplanır. Bundan hesaplanacak aşınma payı düşülür. 

Yeniden inşa edilme deyimi, binanın aynı malzeme, işçilik ve diğer özel- 

likleri ile yeniden yapılmasını, bu mümkün olmadığı takdirde, aynı amacı, hizmeti 

veya geliri sağlayabilecek benzer vasıftaki bir binanın yapılmasını ifade eder. 

Binayı genişletmek veya ekonomik değerini, devamlı olarak artırmak ama- 

cıyla yapılan giderler de maliyet bedeline eklenir (md.19) 25 . 

12) İnşaat Maliyet Bedelinin Hesaplanması 

İnşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal 

inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunur. 

Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, binaların kullanılış tarzları, inşaat 

nevileri ve sınıflarına göre Maliye ve Bayındırlık Bakanlıklarınca birlikte saptanır ve 

uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunur. 

Hesaplanan metrekare normal inşaat maliyet bedeline, ilan olunan bedelde 

nazara alınmamış ise, kalorifer veya klima tesisatı için % 8, asansör tesisatı için 

ayrıca % 6 oranında ilave yapılır. Zemin ve asansörden yararlanmayan bodrum katlar 

için asansör dolayısıyla ilave yapılmaz (md.20) 23 . 

13) Maliyet Bedelinden Yapılacak İndirimler 

Birden çok katlı binalarda, hesaplanan maliyet bedelinden, bodrum katlar için 

derinlik derecesine göre % 10 - 15, zemin katlar için % 3, dördüncü katlar için % 2, 

beşinci katlar, için % 3, altıncı ve daha yukarı katlar için % 4 oranında indirim 

yapılır. Katlar, yapı ruhsatının eki belediyece tasdikli inşaat projesine, sahipleri 


30

tarafından proje gösterilemeyen yapılarda ise imar mevzuatına uygun olarak tespit 

edilir (md.21) 23 . 

yapılır: 

14) Maliyet Bedeline Yapılacak İlaveler 

Hesaplanan maliyet bedeline aşağıdaki hallerde, gösterilen oranlarda ilaveler 

a) Ön cephede bulunan binalar için %5 - 10, 

Ön cephede bulunma hali, binanın bir cephesinin meydan, sahil, cadde veya 

sokak kenarında olmasıdır. 

b) Ticari, sınai veya mesleki bir faaliyetin icrası için yapılan veya bu amaçla 

kullanılan binalardaki işyerlerine, zemin katlar için % 15-25, birinci katlar için % 10 

- 15 ve ikinci katlar için % 5 - 10. (md.22) 26 . 

15) Eski Binalarda Aşınma Payı Düşülmesi 

Eski binaların yeniden yapılması haline, bulunacak inşaat maliyet bedelinden 

aşağıda gösterilen oranlarda aşınma payı düşülür: 

(a) 0-3 yaş arası 

(b) 4-5 yaş arası 

(c) 6-10 yaş arası 

(d) 11-15 yaş arası 

(e) 16-20 yaş arası 

(f) 21-30 yaş arası 

(g) 31-40 yaş arası 

(h) 41-50 yaş arası 

(ı) 51-75 yaş arası 

(i) 76 ve daha yukarı yaş 


31

Bedeli 

Çelik karkas 

betonerme 

karkas binalar 

Yığma kagir, 

yıgma yarı kagir 

binalar 

Ahşap, taş 

duvarlı (çamur 

harçlı gecekondu 

tarz ve vasfında 

binalar) 

Kerpiç ve diğer 

basit binalar 

(a)% (b)% (c)% (d)% (e)% (f)% (g)% (h)% (ı)% (i)% 

4 6 10 15 20 25 32 40 50 60 

6 8 12 18 25 32 40 50 60 70 

8 12 18 25 32 40 50 60 70 80 

10 17 25 35 45 55 65 75 85 95 

Tablo 2.2. Md.23; Aşınma payının inşaat türüne göre düşülmesi 

16) Bina Maliyet Bedelinin Hesabında Arsanın Normal Alım Satım 

Maliyet bedelinin hesaplanmasında, bina arsasının normal alım satım bedeli, 

arsaların değerinin takdirine ilişkin açıklamalara göre bulunur (md.24) 27 . 

17) Bina Değerinin Ortalama Gelir Bedeli Yoluyla Bulunması 

Değerlemenin maliyet bedeli yoluyla yapılmasının mümkün" olmaması ha- 

linde, normal alım satım bedeli, yıllık ortalama gelir bedeli yoluyla bulunur. 

Yıllık ortalama gelir, o binanın bulunduğu mahalde cari normal kiralara göre 

kiraya verilmesi halinde, bir yılda getirebileceği gayrisafi kira miktarıdır. Şu kadar 

ki, mevsimlik olarak kullanılması mutat olan binaların bu süreye ait kira miktarı, 

yıllık sayılır. 

Ortalama gelir bedelinin hesaplanmasında, beyan tarihinde cari kiralar esas 

alınır. Bu suretle bulunan yıllık ortalama gelirin 10 katı, o binanın normal alım satım 

bedeli olarak kabul edilir (md.25) 25 . 


32

Tablo2.3 Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre arazi vergi değerinin belirlenmesi 28 . 

Benzer Bina 


Aynı 

Nitelikte 

= 

Sürüm Bedeli 

Arsa Payı 

Benzer 

Nitelikte 

Arttırım ve 

İndirimler 



+ 

= 

+ 

- 

= 

Maliyet Bedeli 

(Md.25) 

Ab x Bm 

BİNA 

Arttırım 

(Madde: 20,22) 

İndirim 

(Madde:21) 

Aşınma Payı 

(Madde:23) 

Bina Maliyet 

Bedeli 

%20 Satış Karı 

Arsa Payı 

+ 

- 


= 

+ 

+ 

= 

Gelir Bedeli 

(Md.25) 

Yıllık Ortalama 

Gelir = Yıllık Kira 

10 

x 

= 

33

olup olmadığı, 

2.3. ARSA DEĞERİNİN TAKDİRİ 


Arsaların değeri, metrekare itibariyle takdir olunur. 

Değerin takdirinde aşağıdaki hususlar da göz önünde bulundurulur 29 : 

- İşyerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, 

- Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 

- Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş 

- Hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, 

- İmar ve istikamet planındaki durumu, 

- Bina ve inşaat sahası büyüklüğü, 

- Topoğrafik durumu (md.26) 30 . 


Müşterek mülkiyet halinde malik bulunulan arsanın değeri, arsanın tamamı 

itibariyle takdir olunur ve hisse nispetlerine bölünmek suretiyle her bir hissedara 

düşen değeri hesaplanır (md.27) 26 . 

takdir olunur. 


İştirak halinde malik bulunulan arsanın değeri, arsanın tamamı itibariyle 

4) Arsa Değerinin Takdiri 

Arsanın normal alım satım bedeli, emsal arsanın alım satım bedeline göre. 

Bunun mümkün olmaması halinde, emsal olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş 

binanın değeri yoluyla bulunur (md.29) 26 . 



34

takdir olunur. 

5) Değerlemenin Emsal Arsa Bedeline Göre Yapılması 

Arsa değeri, aynı vasıftaki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak 

Aynı vasıfta başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit olunama- 

ması halinde, benzer vasıftaki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. 

Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele gerekli ilave ve indirimler yapılır. 

Beyan tarihi ile emsal arsanın alım satım tarihinin farklı olması halinde, 


Bedel, metrekare itibariyle tespit olunur. 

Kadastro veya imar haritası bulunan bölgelerde, aynı veya benzer vasıftaki 

arsanın tespitinde bu haritalardan yararlanılır. 

Emsal alınacak arsanın metrekare fiyatının tespitinde, normal alım satır bedel 

cetvellerinden de yararlanılır (md.30) 31 . 

6) Arsa Değerinin Bina Değeri Yoluyla Bulunması 

Normal alım satım bedeli; normal alım satım bedeli aynı veya benzer va- 

sıftaki başka bir arsa üzerinde bulunan binanın takdir olunan değeri içindeki; arsa 

bedeli esas alınmak suretiyle de bulunabilir. 

Bina için takdir olunan değerden binanın inşaat maliyet bedeli ile % 20 satış 

karı tutarı düşüldükten sonra kalan miktar, arsa bedeli olarak kabul edilir. 

Arsa payı için hesaplanan değerin metrekareye isabet eden miktarı ile değer 

takdir edilecek arsanın yüzölçümü çarpılmak suretiyle o arsanın normal alım satım 

bedeli tespit edilir (md.32) 28 . 


35

Tablo2.4 Emlak Vergisi Tüzüğü’ne göre arsa vergi değerinin belirlenmesi 32 . 

Benzer Arsa 


Aynı 

Nitelikte 

= 

Benzer 

Nitelikte 



+ 

- 

Arttırım ve 

İndirimler 

(Madde:30) 

= 

ARSA 

Arsa Değeri (TL/m 2 ) 

Zaman İçinde Oluşan Farklılıklar 

+ 

- 


= 

Benzer olabilecek Arsa üzerindeki 

Binanın Vergi Karşılığı (Md.32) 

Bina Maliyet Bedeli + %20 Satış 

Karı 

= 

36

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 

3.1.DEĞERLEMENİN SOSYAL ve EKONOMİK ÖNEMİ 

Bireyler, içinde yaşamını sürdürdükleri yerlere ve bu yerler arasındaki 

ilişkilere, gereksinimlere, zamanın teknik, ekonomik ve sosyal koşullarına göre şekil 

ve yön vermek isterler. Kentlerin evrimi incelenirse, kuruluşları, gelişmeleri ve 

asırlar içinde yepyeni biçimlere dönüşmeleri pek çok sosyo-ekonomik nedenlere 

dayanır. Çünkü gelişen endüstri, toplumda sosyo-ekonomik ve kültürel değişiklikler 

göstererek, yeni gereksinmelere yol açmaktadır. Planlama ve planların uygulanması 

yardımıyla, kentlerin biçimlenmelerine şekil ve yön verme olanaklıdır, Plan 

uygulamalarının amacı, birey toplulukları arasında toplu yarar ve çıkarları en yüksek 

düzeye ulaştırmaktır. Bu yapılmazsa kentsel alanlardaki aşırı yoğunluk, doğadan 

kopma, hava kirliliği, gürültü gibi etmenler bireyleri fizyolojik, psikolojik 

bozukluklara iterler. Böyle düzensiz, plandan yoksun ortamlar ülkemizde son 

yıllarda pek çok örneği görüldüğü gibi; toplumsal ya da bireysel çatışmalara, salgın 

ve sinir hastalıklarına, metabolizma bozukluklarına, gençler arasında suçluluk 

oranının artmasına ve pek çok sosyal düzensizliklere neden olurlar. Bu gibi şeylerden 

kaçınmak için kırsal ve kentsel yerleşmelerdeki taşınmazların ve toplumsal yaşamın 

bir takım ilkelere göre düzenlenmesi gerekir. Bu ise planlı şehirleşmenin 

geliştirilmesi ve yürütülmesi ile sağlanır. 

Planlı şehirleşmenin yürütülebilmesi, imar planlarının ekonomik olarak 

değerlendirilebilmeleriyle olabilir. Diğer taraftan kamu yatırımları sonucu ortaya 

çıkan taşınmaz değer artışlarının yine kamuya döndürülmesi, bu artışlardan 

yararlanan taşınmazların objektif değerlemeleriyle gerçekleştirilebilir. Ayrıca yeni 

yerleşme bölgelerinin seçimi, seçenekler arasında iç ve dış bağlantı giderlerinin 

karşılanması, yoğun kentsel yerleşmelerdeki çok ufalanmış parsellerin 

toplulaştırılması (birleştirilip plana uygun düzenlenmesi), taşınmaz piyasalarının 

açıklık ve güvene kavuşturulması, böyle bölgelerdeki fiyat değişimlerinin istatistiksel 

olarak izlenmesi, taşınmaz alıcı, satıcı, varislerine ve taşınmazlar üzerinde hak 

tesislerinde taraflara yol gösterilmesi yönlerinden de taşınmaz değerlemesi çok 

büyük bir anlam taşır. 

37

Ülkemiz hızlı bir endüstrileşme ve kentleşme süreci içindedir. Ve her iki 

Süreç pek çok ana sorunlar ortaya çıkarmaktadır. Devlet istatistik Enstitüsinin (DİE) 

2009 yılı Genel Nüfus Sayımına göre; 72.561.312 kişi olan Türkiye nüfusunun 

54.817.219'u il ve ilçe merkezlerinde, 17.754.093'ü ise köylerde yaşamaktadır 

(Bakınız Tablo l.7). 70'li yıllarda ülke nüfusunun %32.4'ünü oluşturan kentsel alan 

nüfusu; 2009'lu yılların sonunda ise %75,53'ü oranlara ulaşmıştır. Ayrıca, 1995 

yılında gecekondularda yaşayanların sayısının 21.759.850 kişi olduğu görülmektedir. 

Bu sayı ülke nüfusunun %35'i, kentli nüfusun %57’ sine karşılık gelmektedir. 

Günümüzde ise gecekondulu nüfusun ülke nüfusuna oranının %50'lerin altına 

düşürmek için Devlet politikalar belirleyerek Toplu Konut Projelerini 

desteklemektedir. 33 

Tablo 3.1. Türkiye’de 1927 - 2009 yılları arasında Nüfus Sayımına göre Şehir ve 

Köy dağılımı 

TÜRKİYE'DE 1927 DEN 2009 YILI ARASINDA NÜFUS SAYIMINA GÖRE ŞEHİR VE KÖY DAĞILIMI 

SAYIM YILI 

38 

İL VE İLÇE BELDE VE KÖY 

1927 13.648.270 3.305.879 10.342.391 24,22 75,78 

1935 16.158.018 3.802.642 12.355.376 23,53 76,47 

1940 17.820.950 4.346.249 13.474.701 24,39 75,61 

1945 18.790.174 4.687.102 14.103.072 24,94 75,06 

1950 20.947.188 5.244.337 15.702.851 25,04 74,96 

1955 24.064.763 6.927.343 17.137.420 28,79 71,21 

1960 27.754.820 8.859.731 18.895.089 31,92 68,08 

1965 31.391.421 10.805.817 20.585.604 34,42 65,58 

1970 35.605.176 13.691.101 21.914.075 38,45 61,55 

1975 40.347.719 16.869.068 23.478.651 41,81 58,19 

1980 44.736.957 19.645.007 25.091.950 43,91 56,09 

1985 50.664.458 26.865.757 23.798.701 53,03 46,97 

1990 56.473.035 33.326.351 23.146.684 59,01 40,99 

2000 67.803.927 44.006.274 23.797.653 64,90 35,10 

2007 70.586.256 49.747.859 20.838.397 70,48 29,52 

2009 72.561.312 54.807.219 17.754.093 75,53 24,47 

Kaynak: Genel Nüfus Sayımları, 1927-2009 

Source: Population Census, 1927-2009 

33 http://www.tuik.gov.tr 

TOPLAM NÜFUS 

İL VE İLÇE NÜFUSU 

BELDE VE KÖY NÜFUSU 

ŞEHİR VE KÖY NÜFUSUNUN 

TOPLAM NÜFUS İÇİNDEKİ ORANI

Türkiye’de 1927’den 2009’a kadar olan Genel Nüfus Sayımlarına göre 

grafikle yüzdelik dilimi aşağıda grafik olarak oranları aşağıdaki gibidir. 

Buna karşın, 1995 yılına kadar toplam 6.922.640 adet yapı ruhsatı 

alınmışken, 3.697.149 adet yapı kullanma izni alınarak konut üretimi yapılmıştır. 34 

Böyle bir gelişmeyi programlı bir şekilde yürütebilmek (planlamak, finanse, 

koordine ve realize etmek), yapı alanında ve şehirsel altyapının bir bölümünün 

oluşturduğu bayındırına tesis ve donatıları tekniği alanında doruğa ulaşmış, 

ekonomisi güçlü devletlere bile zor gelir. En büyük üç kent halkının çoğunluğunun 

gecekondularda yaşadığı alt yapısı tam hiçbir şehri olmayan, olanların aşırı yüklenme 

sonucu işlevini yerine getiremediği ülkemizde ise kentleşmenin oluşturduğu ve 

oluşturacağı sorunları becerikli bir şekilde çözme umudu, gün geçtikçe personel 

giderlerini bile karşılayamayan belediyeler, alınmayan planlama önlemleri, şehirlere 

sahip çıkmayan şehirliler gibi nedenlerle yitirilmektedir. Bu ana sorunların başında 

yeterince barındırma tesis ve donatısı olan konut üretmek ve yatırım yapmak gelir. 

Yurdumuzun değişik bölgelerinde ortaya çıkan konut üretimi ve yatırım işlerinin 

34 http://www.tuik.gov.tr 

39

yürümesi için uygun değerle arsa sağlamak başta gelen bir sorundur. Arsa 

değerlerinin konut fiyatlarının %25-65'ine ulaştığı günümüzde herkes tarafından 

bilinmektedir. Bu konu düzenli konut yapımını etkilemekte, kiraların, 

gecekonduların artması sonucunu doğurmakta ve ülke ekonomisini baskı altında 

tutmaktadır. Öncelikle yerleşme, yatırım bölgelerinde, çevrelerindeki taşınmaz 

değerlerinin sürekli saptanması, bu erekler için yapılacak kamulaştırmalara altlık 

oluşturacak, hız kolaylık ve tasarruf sağlayacaktır. Çünkü Keban baraj sahası, 

İstanbul Boğaz Köprüsü ayakları, çevre ve bağlantı yolları geçki alanları ve 

yakınındaki kamulaştırma örneklerinde olduğu gibi ülkemizde kamulaştırmalar çok 

pahalıya mâl olmakta, bu ise yatırımlara ayrılması gereken fonların büyük bir 

kısmının kamulaştırmaya harcanmasına, kısacası arazi spekülatörlerine büyük 

kaynakların akıtılmasına neden olmaktadır. Sağlıklı bir sosyal güvenlik sisteminden 

yoksun olan bireylerin taşınmazları bir güvence ve enflasyondan korunmak için iyi 

bir yatırım aracı olarak görmesi, taşınmazlar üzerinden alınan vergilerin düşüklüğü 

ile konut ve arsa üretiminin yetersizliği, taşınmazlara yapılan yatırımları arttıran 

temel etkenlerdir. Bu etkenlerden dolayı yatırımcılar çoğu kez gereğinden fazla 

taşınmaz satın almakta, anamalın büyük kısmını bu yolda harcamakta ve enflasyonun 

bir kaç katına ulaşan taşırmaz değerleri artımı ile yatırımlarını güvence altına almayı 

amaçlamaktadır. Son yıllarda enflasyonun vadeli hesaplar faiz yüzdesinin bir kaç 

katına ulaşması da pek çok küçük tasarruf sahibini taşınmaz alımına, rant gelirine 

yöneltmektedir. Bu durum taşınmazlara istemi arttırmakta ve fiyat patlamalarını 

doğurmakta, anamalın ulusal ekonomiye hiç yararı olmayan kullanımını ortaya 

çıkarmaktadır. Oysa ki, gerçekçi ve toplu taşınmaz değerlerini saptama, bu değerlere 

göre taşınmazları vergileme, taşınmazlara istemi dengeleyecek ve yatırımların 

üretime akmasını sağlayacaktır. 

2008 yılında başlayan küresel ekonomik kriz tüm dünyada olduğu gibi 

Türkiye’de de gayrimenkul sektörünü olumsuz etkiledi ve hızlı gelişimi kesintiye 

uğrattı. 35 

Küresel kriz 2008 yılının sonbaharında dünyanın en eski yatırım bankası 

Lehman Brothers’in çöküşüyle Amerika’da patlak verdi. Bu gelişmenin 

35 Gayrimenkul Türkiye Dergisi, Eylül-Ekim 2010, Sayı15, Sf.37 

40

tetiklemesiyle panik havası küresel piyasalara sıçradı. Ekonomik çevrelerin, 

“yüzyılın krizi” olarak tanımladığı kriz, finans sektörünün devlerini yutmakla 

kalmadı, reel kesimin lokomotif sektörlerine de büyük darbeler indirdi. 

Küresel piyasaları derinden sarsan kredi sıkışmasının kökleri uzmanlara göre, 

Amerika gayrimenkul piyasasında yaşanan aşırı borçlanmaya uzanıyordu. Bankaların 

ve finans kuruluşlarının kredi geçmişi kötü olan ya da hiç borçlanmamış kişilere 

verdiği yüksek riskli konut kredilerinde rekor düzeyde bir çöküş kaydedildi. Konut 

borcunu geri ödeyemeyen milyonlarca kişi evini kaybetti. 

Aylık ödemelerden mahrum kalan bankalardaki ve finans kuruluşlarındaki 

sarsıntı bütün dünyaya yayıldı. Çünkü söz konusu konur kredilerinin büyük 

çoğunluğu borçların alınıp satıldığı bankacılık sisteminde elden ele piyasalara 

dağıtılmıştı. 

Bu sarsıntıdan Türkiye de üzerine düşen payı aldı ve gayrimenkul piyasasının 

lokomotifi olan konut sektörü olumsuz gelişmelerden ciddi biçimde etkilendi. Azalan 

taleplerle birlikte konut fiyatları kayda değer oranda düştü. Gayri Menkul Ortaklığı 

Derneği (GYODER) hazırlattığı “Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve 

Türkiye İçin Öngörüler 2015” raporuna göre Türkiye’de gayrimenkul sektörü 

Türkiye ekonomisindeki gelişmeler ve kendi iç dinamikleri ile kriz sonrası yeni bir 

döneme giriyor. 36 

Bu yeni dönemdeki gelişmeler ve eğilimler bir önceki dönemden farklı 

olacak. Tük gayrimenkul sektörünün bir değişim sürecinde olduğunu gösteren rapor, 

küresel kriz sonrası dünya genelinde oluşan yeni koşulları, normalleşme yılı 2010’da 

oluşan yeni dengeleri, konut ve ticari gayrimenkul alanlarındaki yatırım olanaklarını, 

gelişmiş ve gelişen ülkeler pazarlarında oluşmakta olan yeni eğilimleri gün yüzüne 

çıkarmaktadır. 

36 http://www.gyoder.org.tr/ , 01.11.2010 

41

Tablo 3.2. Konut Sektöründe İyileşme Öngörüleri 37 

DÖNEMLER KONUT FİNANSMAN 

SİSTEMİ 

2010 GERİ DÖNMEYEN 

ALACAKLARDA 

YAVAŞLAMA 

BANKALARDA 

SERMAYE 

YETERLİLİĞİNE 

YAKLAŞMA 

BANKACILIKTA 

ULUSLAR ARASI YENİ 

DÜZENLEME 

2011-2012 İLAVE KREDİ 

OLANAKLARININ 

BAŞLAMASI 

MENKUL 

KIYMETLEŞTİRME 

PİYASASININ 

ÇALIŞMAYA 

BAŞLAMASI 

2013-2014 İLAVE KREDİ 

OLANAKLARINDA 

GENİŞLEME 

MENKUL 

KIYMETLEŞTİRME 

PİYASASINDA 

GENİŞLEME 

KONUT SEKTÖRÜ 

KONUT FİYATLARINDAKİ GERİLEME 

SONA ERİYOR 

DÜŞÜK ARZ/SINIRLI TALEP 

İNŞAAT İŞLERİNDE GERİLEME SONA 

ERİYOR 

BİRİNCİL PİYASALARDA SINIRLI 

ALIMLAR (LİKİT YATIRIMCILAR) 

KONUT FİYATLARINDA ARTIŞ 

BAŞLANGICI 

SINIRLI ARZ/ARTAN TALEP 

İNŞAAT İŞLERİNDE YENİ BAŞLANGIÇLAR 

BİRİNCİL PİYASALARDA 

ALICI/SATICILARIN GENİŞLEMESİ 

KONUT PİYASALARINDA SINIRLI VE 

İSTİKRARLI 

ARTIŞ ARTAN ARZ / ARTAN TALEP 

ALICI PİYASASINDA 

KUVVETLENME(İHTİYAÇ SAHİBİ 

YATIRIMCILAR) 

İNŞAAT İŞLERİNDE ARTIŞ 

37 Gayrimenkul Türkiye Dergisi, Eylül-Ekim 2010, Sayı15, Sf.37, Deutsche Bank Rreef Research, 

Prudential Real Estate İnvestors 

42

3.2.TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN BAŞLICA 

SORUNLARI 

Birkaç yıl öncesine kadar Devletin özellikle gecekondu işgali altındaki 

Hazine arazilerinin de kaybı 20-25 milyar dolar düzeyindedir. Çirkin ve kaçak 

yapılaşan alan nedeniyle büyük çaplı proje geliştirmek isteyen firmalar, şehir içi 

rantların çok olmasından ya da imar problemi yaşamaları nedeniyle metropollerin 

dışına çıkmaktadırlar. Bu alanlarda da karşılarına altyapı, ulaşım, pazarlama, 

problemleri çıkmaktadır. Gecekondular Türkiye için büyük sorun teşkil etmektedir. 

Gecekondu bölgeleri rehabitalisyonunda TOKİ, Milli Emlak, Bayındırlık Bakanlığı 

ve yerel yönetimlerle arsa üretimi hakkında GYO’larının proje geliştirme 

organizasyon, yönetim, menkul kıymetleştirme ve finanslarıyla pilot bölgelerde 

uygulamak üzere çözüm modeller üretebilirler. Ayrıca GYO’lar uluslar arası 

gayrimenkul yatırımcılarının, ülkemizde yatırım yapmaları için lobi faaliyetleri 

genişletebilirler. Bu sorunları alt alt’a ele alacak olursak 38 ; 

-Mevcut Konut açığı 

-Şehir planlamasının etkin olmaması, 

-İmarlı arsa ve altyapı planlama eksiklikleri, 

-Gayrimenkul sektörüne ilişkin istatistiklerin yetersizliği, 

-Kaçak yapılaşma, 

-Metropol kentlerin değişiminden daha hızlı etkilenmesi, 

-Metropollerde kontrolsüz imar hareketlerinden doğan gecekondu alanları, 

-Üniversitelerde akademik çalışmalarda gayrimenkul konusuna gerektiği 

kadar yer verilmemesi, 

-İnşaat üretiminde proje ve imalat sırasındaki denetim eksiklikleri olarak 

sıralayabiliriz. 

38 A.KARAPINAR, R.BAYIRLI, H.BAL, A.ALTAY,E.ÇINA BAL, S.TORUN, “Gayrimenkul 

Değerleme Uzmanlığı SPK Lisanslama Sınavlarına Hazırlık, Gazi Kitapevi, 2007, ANKARA, 

Sf.44 

43

3.3. TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DİNAMİKLERİ 

Gayrimenkul sektörünü canlandıracak dinamikler şunlardır 39 ; 

- Hızlı nüfus artışı, Konut yenileme talebi, İstihdam sorunu, 

Kırsal kesimlerden kentlere göç. 

- Gayrimenkul Türkiye’de uzun yıllardır güvenli ve popüler bir yatırım 

aracı olarak görülmektedir. Son zamanlarda yapılan kamuoyu 

araştırmaları Türk nüfusunun yarıya yakının ilk yatırım tercihi olarak 

gayrimenkulü seçtiğini göstermektedir. 

- Türkiye’nin dinamik ekonomisi ve cazip demografik özellikleri, 

gayrimenkul sektörünün geleceğin parlak olduğuna işaret etmektedir. 

Nüfusun yarısının 25 yaşın altında olduğu Türkiye’deki %1,5’lik nüfus 

artış hızı, %2,7’lik şehirleşme oranı ve %2,8’lik hane haklı büyüme hızı, 

diğer ülkelerle karşılaştırıldığında oldukça yüksek seyretmektedir. 

- 3 yıllık durgunluk döneminin ardından 2004 yılının ortalarından itibaren 

gayrimenkul sektöründe canlanma gözlenmiştir. 2004 yılı gayrimenkul 

fiyatları 1997 ve 2000 yıllarında gördüğü en yüksek seviyelerin %10-15 

kadar altında seyretmiştir. Ancak 2005 yılında fark kapanmış ve 2006 

yılında zirve yapmıştır. 

- Düşük enflasyon ve düşük reel faiz oranlarının oluştuğu bir ortamda, 

emlak piyasasının alternatif yatırım aracı olarak ilgi çekmesinin yanı sıra, 

uzun vadeli konut finansman modellerinin (mortgage) hayata 

geçirilmesinden de olumlu etkilenmesi beklenmektedir. Uzun vadeli 

konut kredilerinin GSYH içindeki payı Türkiye’de halen %0,5 gibi düşük 

bir seviyededir. Aynı oran ABD’de %53, AB’de %39 ve diğer gelişmekte 

olan ülkelerde ortalama %5-15 aralığındadır. 

- Uzun vadeli yatırım anlayışına sahip olan ve yüksek risk bilinci taşıyan 

özel emeklilik fonlarının Türkiye’deki gelişimi, bu fonların enflasyonist 



44

etkilere karşı portföylerin’de gayrimenkul yatırımlarına yer vermeleri 

sayesinde gayrimenkul piyasasındaki kurumsal yatırımcı talebini 

arttıracaktır. 

Özetle; Türkiye’deki konut sorununa konut üretimi, finansmanı, sunumu 

ve niteliği açısından bakıldığında temelinde; hızlı kentleşme ve nüfus artışı, 

dengesiz ve yüksek enflasyon, kaynak yetersizliği, konut politikaları ile 

süreklilik sağlayan net çözümlerin genişletilmemesi, konut finansmanı 

konusunda yeterli kurumsallaşmanın sağlanamaması ve yasal temellerin tam 

anlamıyla oluşturulmaması bulunmaktadır 40 . 

40 KURT, V.: “Taşınmaz Finansmanı ve Türkiye’deki yapısı”, Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik 

Ü., Gen.Bil.Ens., İstanbul, 2004 

45

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 

4. GAYRİMENKUL VE DEĞERLEME İLE İLGİLİ TEMEL 

KAVRAMLAR 

4.1. Gayrimenkul ile İlgili Temel Kavramlar 

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi/arsa ve bu arsa üzerine insanlar 

tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde 

veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir 

‘varlık’tır 41 . 

Gayrimenkul, bulunduğu yerden başka bir yere götürülmesi mümkün 

olmayan, bir arsa ve üzerindeki arsaya bağlı olarak inşa edilmiş taşınmaz her şey 

olarak tanımlanabilmektedir. Bir yatırım aracı olarak kabul gören gayrimenkul, 

geliştirilmiş veya geliştirilmemiş olarak iki grupta ele alınabilir. Geliştirilmemiş 

gayrimenkul, üzerinde herhangi bir bina olmayan yani sadece toprak parçası yani 

arazi/arsa olarak kabul görmektedir. Geliştirilmiş gayrimenkul ise, arazi/arsa 

üzerinde herhangi bir yapının bulunma hali olarak kabul edilebilir 42 . 

Gayrimenkul fiziksel olarak arazi/arsa ve onun binalar gibi ayrılmaz 

parçalarıdır. Gayrimenkulün yasal tarifinde aşağıdaki somut bileşenler vardır: 

gibi ekler. 

· Arsa/arazi 

· Ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal olarak ayrılmaz parçaları 

· İnsanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri 

Mülkiyet Hakkı, Fiziki gayrimenkulün içinde var olan bütün çıkarlar, 

yararlar ve haklar; temelde gayrimenkul mülkiyetini olanaklı kılan temel haklar 

demetidir. 

41 Uluslar arası Değerleme Standartları, 2005. Uluslar arası Değerleme Standartları Komitesi, 

Londra 

42 Seçkin N., 1998. Gayrimenkul Yatırım Kararlarında Fizibilite Analizi, Yüksek Lisans Tezi, 

İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul. 

46

Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları 

ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyatı anlamına gelmektedir. 

Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları 

varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik 

değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için 

ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. 

Değer, belirli bir zamanda belirli bir mülk, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı 

için parasal ederi olarak tanımlanabilir. Değerin tam olarak tespit edilmesi, oldukça 

karışık ve kişiden kişiye farklılık gösteren bir konudur. Çünkü değer kavramı bakış 

açısına göre değişen bir olgu olarak düşünülmektedir. 

Değer kavramı belirsizdir ve bakış açısına göre değişir. Öte yandan, değer 

belirleme girişiminde bulunan kişinin amacına göre varacağı sonuçlarda farklı 

olacaktır. Örneğin; “pazar değeri”, yatırım değeri, “net değer”, “nakit değeri”, “defter 

değeri”, potansiyel değer” vb 43 . 

Değer gayrimenkul sektöründe birçok anlama gelebilir. Çalışma kapsamında 

önemli olabilecek değer kavramları, pazar değeri ve yatırım değeri olarak 

düşünülmüştür. 

Pazar Değeri; bir gayrimenkulün uygun bir pazarlamanın ardından 

birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama 

olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, 

basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme 

tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. 

Pazar değeri, ortalama mantık ve yeterli bilgiye sahip olan kişilerin pazar 

koşulları çerçevesinde üzerinde uzlaştıkları fiyattır. 

Değerleme işleminde; aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır: 

· Alıcı ve Satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. 

· Taraflar gayrimenkul ile ilgili her türlü konuda tam bilgi sahibidir ve 

kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. 

43 Tulp, A ve Yılmaz U., 2000 Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi, İstanbul Menkul 

Kıymetler Borsası, İstanbul 

47

· Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır. 

· Ödeme Nakit ve ya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır. 

Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, pazar faiz oranları 

üzerinden gerçekleştirilmektedir. 

Yatırım Değeri; gayrimenkulün ileride getireceği gelirden sağlanacak karın 

bugüne dönüşümü olarak tanımlanmaktadır. Yatırım değeri, yatırımcıların 

varsayımları ile söz konusu gayrimenkule sahip olunduğunda gelecekteki faydaların 

tümünü bugüne dönüştüren bir değeri ifade etmektedir. Kişiden kişiye ve taşınmaza 

yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; çeşitli ekonomik 

değişkenler, taşınmazın gelecekteki getirisi, yatırımcıların varsayımları, mülkün 

gelecekteki varlığı ve getirisi, elde tutma dönemi, satış fiyatı, vergisi, mevcut finans 

durumu ve beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler ile 

ilgilidir. Kullanım değeri bir mülkün kullanımına odaklanırken yatırım değeri, 

mülkün belirli bir yatırımcı için olan değerini temsil etmektedir. Bir mülkün yatırım 

değeri, günümüzdeki ya da gelecekteki sahibi için mülkün kendi değeridir. Piyasa 

değerinin tersine, yatırım değeri kişiye göre değerdir ve mutlaka piyasadaki değerini 

yansıtması gerekmemektedir. 

Değerleme, Bir değerleme sorununun uygun bir biçimde çözülmesi için, 

uygun bir pazara yönelik ilgili verilerin toplanması, uygun analitik tekniklerin 

kullanılması, bilginin, deneyim ve profesyonel yargının uygulanmasını içerir 44 . 

koymaktır. 

Değerleme; değer biçmek, bir şeyin değerini belirtmek, bir şeye değer 

Gayrimenkul değerlemesi; gayrimenkulün durumuna uygun yöntemlerden 

birini kullanarak o andaki rayiç bedelini saptamaktır. Bunun için; bütün temel bilgi 

ve belgeler elde edilir ve bunlar doğru yorumlanıp değerlendirilerek kavramların açık 

bir tanımı yapılır. Gayrimenkul değerlemesi köklü bir araştırmayı esas kılar. 

Gayrimenkul değerlemesinin yapılabilmesi için gayrimenkuller ile ilgili değer 

kavramlarının iyi bilinmesi, farklılıklarının ortaya konulması gerekir. 

44 Url-1Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve danışmanlık A.Ş. (www.celen.com.tr), 

01.11.2010 

48

Değerleme, bir gayrimenkulün değerinin tam ve doğru olarak saptanması 

işlemidir. Bu konudaki temel sorunlardan birisi “değer” kavramının tam olarak ne 

anlama geldiğidir. 

Değerleme Süreci, Gayrimenkulün değeri ile ilgili kanaatin oluşturulabilmesi 

için kullanılan sistematik prosedürdür. 

Değerleme Raporu, Değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esasının 

ve amacının ve nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kayıt edildiği 

bir belgedir. Değerleme Raporu, ayrıca, değerlemeyi gerçekleştirirken başvurulan 

analiz süreçlerini ve bu analizde kullanılan anlamlı bilgileri de açıklayabilir. 

Değerleme Raporları sözlü veya yazılı olabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, 

raporun verileceği kullanıcıya, yasal şartlara, mülkiyet türüne ve değerlemenin 

nitelik ve karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir. 

Değerleme Uzmanı, Gayrimenkule dayalı hak ve faydaları değerleyecek 

olan, gayrimenkul, şirket ve makine parkı, ekipman gibi konularda değerle ilgili 

kanaati ortaya koyabilecek bilgi ve becerisine sahip, en az 4 yıllık üniversite eğitimi 

almış yeterli mesleki deneyime ve disipline sahip ehliyetli-lisanslı, uygulamayı 

bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapabilecek olan kişilerdir 45 . 

Arz, Belirli bir pazarda, belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kira 

için pazarda olan gayrimenkul miktarıdır. 

Talep, Belirli bir pazarda belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya 

da kiralamak için arzulanan gayrimenkul miktarıdır. 

Yukarıdaki bölümde bir yatırım aracı olarak görülen ve çalışma kapsamında 

ele alınan gayrimenkul kavramı, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı ve 

gayrimenkulün değer kavramı tanımlanmıştır. Belirli bir zamanda belirli bir 

gayrimenkulün alıcı ve satıcı için parasal değeri olarak tanımlanabilen 

gayrimenkulün değer kavramlarının çeşitleri incelenmiştir. Son olarak; çalışma 

kapsamında vurgulanan değerleme süreci, sürecin raporlanması, değerleme uzmanı, 

arz ve talep kavramları tanımlanmıştır. 



49

4.2. Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden İlkeler 

Gayrimenkul değerleme süreci içerisinde amaç bir değer kavramına 

ulaşmaktır. Bu nedenle değerin oluşmasında önemli olan ilkeler önem taşımaktadır. 

Pazar koşulları ile etkileşim halinde olan ve gayrimenkulün değerinin oluşmasında 

önemli olan birçok ilke bulunmaktadır. Bunlardan en önemli görülenleri, ikame, 

uygunluk ve beklenti değişim ilkeleridir 46 . 

İkame ilkesi, birçok benzer ya da uygun mallar, ürünler ve hizmetler var ise, 

bunlar arasında en düşük fiyatlı olanın en fazla talebi çekeceğini ve en geniş şekilde 

dağılımını gerçekleştireceğini savunmaktadır. İkame ilkesinde, gayrimenkul 

sektöründeki alıcı ve satıcıların başka seçenekleri olduğu, yani benzer kullanımlar 

için başka mülklerin bulunduğu varsayılmaktadır. İkame ilkesine göre 

düşünüldüğünde, bir alıcının eşit derecede arzu edilen iki mülkten birine daha fazla 

para ödemeyi tercih etmeyeceği sonucu ortaya çıkmaktadır. 

Uygunluk ilkesinde, gayrimenkulün bulunduğu çevrenin özellikleri ile 

uyumunun gözetilmesi gerektiğini savunulmaktadır. Bu ilkede, gayrimenkulün 

özelikleri piyasanın talepleri ile uyuştuğunda gayrimenkulün değerinin yaratıldığı ve 

sürdürüldüğü düşünülmektedir. Uygunluk ilkesine göre düşünüldüğünde, örneğin 

düşük fiyatlı bir mülk yüksek kaliteli bir çevrede yer alıyorsa, kendisine eşit bir 

çevrenin getireceği değerden daha fazla bir değere sahip olacaktır. Yine aynı şekilde, 

kaliteli bir mülk, aynı tip ama düşük kaliteli mülklerin yanında yer alıyorsa, olması 

gerekenden daha az bir değere sahip olacaktır. 

Beklenti ilkesi, bir gayrimenkulün bugünkü değerinin, gayrimenkulün 

gelecekte beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olduğunu savunmaktadır. Bu ilkeye 

göre, değer gelecekte oluşacak faydaların beklentisi ile yaratılmaktadır. Örneğin 

içinde sahibinin oturduğu bir konutun değeri, o konutun gelecekteki avantajları, 

konforu ile ölçülebilir. Yine benzer şekilde, gelir getiren bir mülkte ise, o mülkün 

gelecekte getireceği gelirlerle değeri ölçülebilir. 



50

Değişim ilkesinde ise, gayrimenkulün değerini etkileyen güçler arasında 

neden ve etki bağlantısının sonuçlarına değinilmektedir. Sosyal, ekonomik, devletle 

ilgili ve çevresel güçlerdeki değişimin gayrimenkul sektörünün de yaygın olarak 

hissedileceği savunulur. Güçlerdeki değişimin gayrimenkul arzı ve talebini 

etkileyeceğini ve buna bağlı olarak mülk değerlerinde değişime sebep olacağı 

düşünülür. 

Gayrimenkul değerine esas teşkil eden bu ilkeler her türlü gayrimenkul 

değerleme çalışmasında esas alınmaktadır. Değerleme süreci içerisinde değere 

ulaşmak için uygulanan yöntemler değişiklik gösterebilir. Ancak genel olarak bu 

ilkeler değere esas oluşturmakta ve bu kabuller doğrultusunda değer fikri 

oluşmaktadır. 

4.3. Gayrimenkul Değerine Etki Eden Faktörler 

Gayrimenkullerin değeri, insan hayatının etkileyen dört temel gücün birbirini 

etkilenmesini yansıtır: 

· Toplumsal Eğilimler 

· Ekonomik Koşullar 

· Devlet Kontrolleri ve Yönetmelikler 

· Çevresel Koşullar 

Bu güçlerin etkileşimi pazardaki her gayrimenkulü etkiler ve değeri etkileyen 

güçlerin anlaşılması gayrimenkul değerlemesinin temelinde yer alır. Bir değer fikri 

oluşturmak için değerleme uzmanı, pazarın belirli bir gayrimenkulü nasıl gördüğünü 

araştırır ve bu araştırma statik ve mevcut şartlarla sınırlı değildir. Tam tersi, 

değerleme uzmanı, değeri oluşturan güçleri incelerken bu eğilimlerin yönünü, hızını, 

süresini, gücünü ve sınırlarını analiz eder. Bu da sürecin bir parçası olan pazar analizi 

ile mümkündür. 

Değerlemeyi etkileyen yasal faktörler yerel ya da ülke düzeyinde uygulanan 

imar, vergi, kamulaştırma, trafik, çevre sağlığı vb. tüzeldir. Çünkü bu yasalar ve 

bunlarla ilgili yönetmelikler, tüzükler, taşınmazların sahiplerince kullanımını kısıtlar 

ya da sınırlarlar. 

51

Değeri etkileyen fiziksel etmenler, taşınmazın kendine ve konumuna bağlı 

olan etmenlerdir. Bu etmenler, taşınmazın bulunduğu yörenin genel görünümü, 

kamusal ulaşım olanakları, alışveriş merkezlerine uzaklığı, elektrik, doğalgaz, su gibi 

teknik altyapı tesislerinin ve eğitsel, yönetsel yapı ve donatıların varlığını, 

topografya, manzara yönünden özelliklerini, büyüklük, şekil, nitelik ve 

kullanışlılığını kapsar. 

Yasal, ekonomik etmenler tüm ülke, bölgeler ve kentlerdeki taşınmaz 

değerlerine etkirler. Kentsel ve sınırlı bir bölge içindeki taşınmazların değerlerini 

etkileyen faktörler, taşınmaz sınıfına göre farklı değerlerin oluşmasını zorunlu 

kılarlar. Bunlar da sosyal, ekonomik, fiziksel ya da yasal olabilirler. Etmenlerin hepsi 

bir taşınmazın değer oluşumunda etken olabileceği gibi aralarında bir kaçı da olabilir. 

Kentsel, onanmış imar planı olan alanlardaki herhangi bir taşınmazın değeri, 

yapısal kullanım kitlesi ve düzeni, yapı tarzı, yapı yeri, arsalarda inşaat yapılabilen 

ya da yapılamayan kısımlar, parselin en küçük büyüklüğü, yapı yüksekliği ve 

konumu, net yapı alanı içindeki otopark ve garaj yüzeylerine, topoğrafik, fiziksel 

niteliklerine göre belirlenir. 

52

BEŞİNCİ BÖLÜM 

5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI VE SÜRECİ 

5.1.Bilimsel Süreç ve Gayrimenkul Değerlemesi 

Gayrimenkul değerleme süreci ve bilimsel yöntem, problem çözümleri için 

düzenlenen iki süreçtir. Bilimsel yöntem; ekonomik sorunların araştırılmasında ve 

deneysel olarak değer tahminlerinin dokümantasyonunun sağlanması için 

kullanılmaktadır. 

Aşağıda belirtilen beş adımdan olaşan bu süreç, bilimsel metodun ve 

değerleme işleminin benzerliklerini göstermektedir 47 . 

1. Adım (Problemin Tanımlanması) 

Bilimsel metodun uygulamasına, problem tespitinin yapılmasıyla 

başlanmaktadır. Çoğu zaman problemin doğru bir şekilde tespitinin yapılması %90 

çözüme ulaştırabilmektedir. Aynı zamanda değerleme sürecine de problem tespiti ile 

başlanmaktadır. Ancak problem koşullarının alanı genelde daha sınırlı olmaktadır. 

Değerlemede çözülmesi gereken problem, bir değerleme süreci kullanılarak 

belirtilmektedir. Başka bir ifadeyle; uygulanmasındaki asıl neden müşterilerin sahip 

olduğu gayrimenkullerin değerlendirilme ihtiyacıdır. Değerleme, aşağıda yer alan 

çeşitli durumlarda ele alınmış olabilir. 

· Alım satım işlemi mülkün satın alınması veya devri. 

· Kredinin uzatılması teminat değer tahmini 

· Tazminat mal kaybı tazminatı 

· Vergi 

· Gayrimenkulün yenilenmesi ya da tekrardan geliştirilmesi 

· Alternatif kullanım düşünceleri 

· Gayrimenkul portföy analizleri ve idare masrafları 

Problemlerin tespiti, bilginin, dokümantasyonun ve analizlerin toplanmasını 

doğrudan etkilemektedir 37 . 

47 Market Analysis For Valuation Appraisals, Appraisal Institute, ABD, 1994 

53

2. Adım (Hipotezin Formülasyonu) 

Bilimsel metotta yer alan ikinci adım, bir hipotez formülasyonudur. Bu 

hipotez, bir durum ile başka bir durum arasındaki ilişki hakkında yapılan bir deneme 

varsayımıdır. Gayrimenkul değerleme sürecinde ise, hipotez, genelde pazar değeri 

olan bir değer tahmini için kullanılmaktadır. Tespit edilen değer, değerleme problemi 

ile birlikte farklılık gösterebilir. Örneğin, tazminat uyuşmazlıkları içerisinde gerek 

duyulan değer türü, sigortalanabilir değer tahmini olabilmektedir. Bu durum 

geleneksel konuma veya özellikli değerlendirmeye örnektir. Problem koşullarında 

önerilen hipotezlerin, daha da esnek olmasına ihtiyaç duyulmaktadır. 

Genel olarak, gayrimenkul pazar analizlerinde açık bir şekilde ortaya konan 

hipotezler, gösterilen ürün ile ilgili arz-talep ilişkisine dayanmaktadır. Böylesine bir 

hipotez, pazarı şekillendiren, belirlenmiş arz-talep ilişkilerinden ve mülkün 

verimlilik analizlerinden ortaya çıkmıştır 48 . 

3. Adım (Kullanılacak Verileri Tespit Etmek) 

Problem durumu ve hipotez, problemlerin araştırılması için gereksinim 

duyulan verinin tespit edilmesini öngörmüştür. Elde bulunan ve geçerli olan veriler, 

gayrimenkul araştırmalarını yürüten ana problemleri oluşturmaktadır. Mevcut 

bulunan veri araştırma görevinde ihtiyaçları karşılayamamasına rağmen, mevcut en 

iyi bilgiler kullanılmış olacaktır. Elde bulunan veri genelde, pazar analizlerinde ve 

değerleme sürecinde hangi değerlendirme yöntemlerinin kullanılacağını 

belirlemektedir. Örneğin, emsal karşılaştırması yaklaşımından ve direk 

kapitalizasyon yaklaşımından derlenen karşılaştırma unsurları, toplanan pazar 

bilgilerine bağlı olmaktadır. Pazar analizlerinde, ön tahminlerin elverişsiz ya da 

gerçekçi olmadığı durumlarda, tahmini taleplerin tespiti için bir ön planlamanın 

yapılması gerçekleştirilir. Problemin doğası, hipotez formülasyonu ve elde bulunan 

elverişli veriler, analistlere, hangi araştırma metotlarının kullanılmasıyla ilgili 

verilecek karara yardım eder 38 . 


54

4. Adım (Değerleme Yaklaşımlarının Kullanılması) 

Bilimsel metotta yer alan dördüncü adım, uygun yöntemin kullanılmasıdır. 

Problem tespit edilip uygun hipotez önerildiğinde, özellikli ilişkiler kontrol edilebilir. 

Bu ilişkiler, tüme varım ve tümden gelim, analog kullanılması, betimsel ve statik 

analiz, gözlem, laboratuar deneyleri ve sebep-sonuç analiz yöntemiyle 

incelenebilmektedir. Pazar analizlerinin birçok değerlendirme teknikleri ve metotları, 

analog kategorilerini, betimsel analizi ve sebep-sonuç analizini, bir çatı altında 

toplamaktadır 49 . 

5. Adım 

Bilimsel metotta yer alan son adım, problemin sonucuna ulaşmak için eldeki 

mevcut bulguların tekrardan düzeltilerek güncellenmesidir. Analistlerin amacı, 

problemi oturtmaktır. Bu, pazar analizi ve değerlendirme sürecinde de son adımdır. 

5.2. Gayrimenkul Değerleme Süreci 

1) İşin Tanımlanması: Söz konusu konutun değerleme sürecinin ilk etabı 

olan bu aşamada konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler 

söz konusu konutun alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre (Alışveriş merkezine, 

hastaneye, okula yakınlık, ulaşım vb.) faktörlerini içerir. Bu faktörler detaylı bir 

şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır. 

2) Ön İnceleme ve Veri Analizi: Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep 

dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak Genel Veriler incelenir. Genel 

verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin 

incelenmesidir. İkinci olarak Özel Veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz 

konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat 

kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın 

niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve 

talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna 

bakarak içinde bulunduğu rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı 

tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir. 


55

3) Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması: Bu aşamaya 

kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel 

analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu 

doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu aşamada 

değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola 

çıkılır. 

4) Değerleme Raporunun Yazılması: Yukarıda yapılan bütün çalışmaların 

sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu 

oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların 

yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas alınır. 

a) Pazar Yaklaşımı: Bu yaklaşım karşılaştırmaya dayanır. Gayrimenkul 

değerleme uzmanı bu yöntemi uygularken daha önceden satılmış olan ve konum satış 

tarihi ve inşaat kalitesi gibi unsurlar açısından satışı söz konusu olan konuta yakın bir 

örnek bulunarak hareket edilir. 

b) Gelir Yaklaşımı: Bu yöntemde ise gayrimenkule tahmini bir ekonomik 

ömür biçilir ve bu süre içerisinde gerçekleşebilecek gayrimenkul üzerindeki tüm 

nakit akışları hesap edilir ve bu nakit akışını bugünkü değerine indirgeyen bir iskonto 

oranı baz alınarak gayrimenkul fiyatı belirlenir. 

c) Maliyet Yaklaşımı: Söz konusu konutun baştan tekrar inşa edildiğini 

varsayarak hesaplamaların yapılmasıdır. 

Değerleme süreci değerleme uzmanının bir görevi kabul etmesi ile başlar ve 

değerlemenin sonuçlarının müşteriye bildirilmesi ile sona erer. En sık yapılan 

değerleme görevi pazar değeri hakkında düşünce belirtmektir. 

Değerleme süreci kendine özgü aşamalarla tamamlanır. İzlenen adımlar 

değerleme görevi ve erişilebilen verilere bağlıdır. Model, pazar araştırması ve pazar 

analizi, değerleme tekniklerinin uygulaması ve bu faaliyetlerin sonuçlarını 

tanımlanmış bir değere ulaştırmak için bir düzen sağlar. Değerleme sürecini 

uygulayan modeller değerleme uzmanlarına işlerini yapmakta yardımcı olduğu gibi 

değerleme kullanıcıları tarafından pazarın tanınmasını ve değerleme sonuçlarını 

anlamalarını kolaylaştırmaktadır. 

56

Araştırma, değerleme görevi tanımlandıktan ve sorunu çözmek için gerekli 

çalışmanın kapsamı saptandıktan sonra başlar. Pazar araştırması, söz konusu pazar 

seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel, ya da komşuluk çevresi trendlerini 

araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının özgün pazar alanında 

gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini 

anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal 

bilgiler ve pazar eğilimlerini çıkarsayacağı ham verileri ve diğer ipuçlarını sağlar. Bu 

eğilimler; birkaç yıl süresince gayrimenkul değerlerindeki olumlu ya da olumsuz 

değişiklikler, bölgedeki nüfus hareketleri, bölgede bulunan istihdam olanakları ve 

bunun olası alıcıların satın alma gücü üzerindeki etkileri gibi konular olabilir. 

Pazar değeri geliştirmek için yapılan görevlerde değerleme sürecinin son 

amacı, değerlemesi yapılan gayrimenkulü etkileyen bütün ilgili etmenleri yansıtan ve 

iyi desteklenmiş bir değer sonucuna varmaktır. Bu amaca ulaşmak için değerleme 

uzmanı bir gayrimenkulü üç bakış açısından inceler. Bu bakış açılarına değere 

yaklaşım denir. Bu üç yaklaşım; Maliyet, emsal karşılaştırma ve Gelir 

Kapitalizasyonu yaklaşımlarıdır. 

Bu üç yaklaşım birbiriyle bağlantılıdır. Her biri değerlemesi yapılan 

gayrimenkul hakkında verilerin toplanmasını ve analiz edilmesini gerektirir. 

Uygulanan yaklaşıma göre değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan gayrimenkul 

hakkında farklı değer göstergeleri elde eder. Değerleme sürecini bitirmek için 

değerleme uzmanı pazar araştırmasından, pazar analizinden ve yaklaşım 

uygulamalarından çıkan sonuçları bir değerleme sonucuna varmak için birleştirir. Bu 

sonuç tek bir değer tahmini olabilir, ya da eğer görev uygunsa, bir değer aralığı 

olabilir. Süreçteki bütün unsurların etkin bir biçimde birleştirilmesi değerleme 

uzmanının yeteneğine, deneyimine ve yargılamasına bağlıdır. 

5.3.Değerlemede Kullanılan Üç Yaklaşımın Uygulanması 

Değerleme süreci uygun genel ve özgün veriler kullanılarak iyi desteklenmiş 

bir değer fikri oluşturmak için kullanılır. Değerleme uzmanları farklı pazar analizi 

yöntemleri kullanarak özgün değerleme işlemleri ile bir gayrimenkul değeri fikri 

yaratırlar; bu yöntemler; 

57

1. Maliyet Yaklaşımı 

2. Emsal Karşılaştırma 

3. Gelir Kapitalizasyonudur 50 . 

Bu yöntemlerden bir ya da daha fazlası bütün değer tahminlerinde kullanılır; 

kullanılan yaklaşımlar gayrimenkul tipine, değerlemenin kullanım amacına, 

tanımlanmış iş kapsamına ve analiz için edinilen verilerin kalite ve miktarına 

bağlıdır. Bu üç yaklaşım da, birçok değerleme sorununa uygulanabilir. Ancak, belirli 

bir görev için bir ya da iki yaklaşım daha uygun olabilir. Değerleme uzmanları 

veriler uygun olduğu sürece bütün yaklaşımları uygulamalıdır. Alternatif değer 

göstergeleri birbirlerini ya destekler ya da çürütür. 

5.3.1.Maliyet Yaklaşımı 

Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar 

ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı 

taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın 

değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturur. Bu 

değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden 

oluşmaktadır. Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, 

dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre 

saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel 

ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur. 

Maliyet yaklaşımı pazar katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu 

kabul etmelerine dayanır. Maliyet yaklaşımında bir gayrimenkulün değeri, tahmini 

arazi bedeline, var olan binaların aynısını (ya da benzerini) yapmanın masrafı eklenip 

bundan amortisman (yıpranma, eskime) çıkartılarak bulunur. Girişimci karı ve/veya 

inisiyatifi değer göstergesine eklenebilir. Bu yaklaşım yeni ya da yeniye yakın 

yapılandırmalar içeren gayrimenkuller ya da pazarda sık el değiştirmeyen 

gayrimenkul tipleri için uygundur. Maliyet yaklaşımı tekniği aynı zamanda binaları 

tamir etme maliyeti verileri toplama gibi satışların karşılaştırılması ve gelir 

kapitalizasyonu yaklaşımı gibi yöntemlerde gerekli olan bilgileri toplamak için de 

50 Haris J.C. ve Friedman J.P., Real Estate Handbook, Barons Estate Guide, ABD, 1994 

58

kullanılır. Yapılandırmaların o günkü yapım maliyetleri keşif uzmanlarından, maliyet 

el kitaplarından ve müteahhitlerden edinilebilir. Amortisman, pazar araştırması ve 

özgün prosedürlerin uygulanması yolu ile bulunur. Maliyet yaklaşımında arsa değeri 

ayrıca hesaplanır 51 . 

değeri) 

Bu yöntemde kullanılan formül kısaca şu şekildedir: 

Dm: Yapının Maliyet Değeri 

Da: Arsa Değeri 

Db: Bina Değeri (Binanın dış ekleri ve işletme donanımları ile birlikte üretim 

A: Amortisman (Teknik eskime ve fonksiyonel ya da ekonomik yaşlanmadan 

kaynaklanan değer kayıpları ) 

Dm = Da + Db - A 

Bu yöntem özellikle endüstriyel yapıların değerlenmesinde kullanılmaktadır. 

Bunun yanında resmi yapıların değerlemesinde de sıklıkla kullanılan bu yöntem 

emsal karsılaştırma yönteminden sonra en yaygın kullanılan yöntemdir. 

Ülkemizde bina maliyetlerinin tespiti için başlıca kaynak, Bayındırlık ve 

İskan Bakanlığı’nın her yıl yayınladığı inşaat birim maliyetleri kılavuzudur. 

51 Haris J.C. ve Friedman J.P., Real Estate Handbook, Barons Estate Guide, ABD, 1994 

59

ARSA 

Tablo 5.1. Maliyet Yöntemi Akış Şeması 52 . 

MALİYET YÖNETİMİ AKIŞ ŞEMASI 

YAPILAR 

DIŞ TESİSLER 

Değerleme Günündeki Yeni Yapım Maliyetleri 

(Normal ve olağan fiyatlarla kıyaslanarak) 

- - - 

Teknik Değer İndirimi 

(Yapı yaşı, hasarı ya da eskimesi) 

- - - 

+ 

- 

Ekonomik Değer Düzeltimi 

+ 

- 

Değeri Etkileyen Diğer Koşullar 

= = = 

Yapı Değerleri 

+ 

+ 

Dış Tesisler 

Değeri 

Arsa Değeri Yapı Değeri 

+ 

- 

Diğer 

Yöntemlerin 

Analizi 

= 

Maliyet Değeri 

= 

SÜRÜM DEĞERİ 

ÖZEL İŞLETME 

DONATILARI 

+ 

- 

+ Özel İşletme 

Donatıları 

Değeri 

+ 

- 

Yerel Piyasaya 

Uyarlama 



60

5.3.2.Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 

Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı 

bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm 

değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların 

nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde 

edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler 

yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar 

emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması 

sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, 

kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir. 

Emsal karşılaştırma yaklaşımı, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin 

yakın zamanda satıldığı ya da satışa sunulduğu pazarlarda en yararlı yöntemdir. 

Değerleme uzmanı, bu yaklaşımı kullanarak konu gayrimenkul ile benzer 

gayrimenkulleri karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır. Karşılaştırabilir olduğuna 

hükmedilen gayrimenkullerin satış fiyatlarının aralığı, konu gayrimenkulün satış 

fiyatı göstergesi hakkında bir fikir oluşturur. 

Değerleme uzmanı çeşitli karşılaştırma unsurları kullanarak konu 

gayrimenkul ile benzer satışlar arasında benzerlikler ya da farklılıkların derecesini 

saptar. Bu unsurlar: 

· Devredilen mülkiyet hakları 

· Finansman koşulları 

· Satış koşulları 

· Satıştan hemen sonra yapılan giderler 

· Pazar koşulları 

· Konum 

· Fiziki özellikler 

· Ekonomik özellikler 

· Kullanım / imar 

· Değere ilişkin menkul haklar 

61

Bundan sonra karşılaştırabilir gayrimenkule para birimi cinsinden ya da 

yüzde ayarlamaları uygulanarak söz konusu mülkiyet hakkında bir değer göstergesi 

geliştirilir. Bu karşılaştırma işleminden sonra değerleme uzmanı sorun tanımında 

belirtilen değer düşüncesini belirtilen tarih itibarıyla ortaya çıkartır. 

Gelir çarpanları ve kapitalizasyon oranları da karşılaştırabilir satış 

analizlerinden çıkartılabilir. Ancak bu unsurlar satışların karşılaştırılması yönteminde 

karşılaştırma unsurları olarak kabul edilmez. Bu unsurlar genellikle gelir 

kapitalizasyonu yaklaşımında kullanılır 53 . 

Emsal Karşılaştırma yaklaşımında bir pazar değer takdiri, konu gayrimenkule 

benzeyip, yakın zamanda satılan, satılık olarak pazara giren emsal gayrimenkuller 

veya sözleşmeye bağlanan (teklifler verilip, yakın zamanda bir depozito ödenen) 

emsal gayrimenkulleri karşılaştırmak suretiyle geliştirilir. Emsal satışların 

karşılaştırılmasında, yaklaşımın ana dayanak noktası, bir gayrimenkulün pazar 

değerinin; karşılaştırılabilir, rakip gayrimenkullerin fiyatlarına bağlı olmasıdır. 

Bu yöntem en yaygın olarak kullanılan yöntem olmakla birlikte, özellikle arsa 

ve konut değerleme çalışmalarında, emsal karşılaştırma yöntemi en önemli değer 

tespit yöntemidir. 

53 Yılmaz, D., Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Fizibilite Analizi, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ 

Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 2006 

62

Emsal Karşılaştırma Yöntemi Örnek 54 : Aşağıdaki emsal parsel 

verilerinden yararlanarak D parseli değerini bulunuz? 

Özellik A B C D 

Alan (m 2 ) 420 340 540 440 

H (m) 9,50 15,50 12,50 12,50 

TAKS 0,25 0,20 0,30 0,25 

KAKS 1,25 1,00 1,20 1,25 

Değer (QTL) 34.550 14.280 28.512 ? 

Parsellerin konut alanında olduğunu varsayalım: 


Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) 525 340 648 550 

Değer: Toplam İnşaat 

Alanı 

34.550:525=62 14.280:340=42 28.512.648=44 

Bu değerlerin ortalamasını alır ve ortalamadan ne kadar saptığına bakacak olursak; 

62 + 42 + 44 

Do = = 49 QTL/m 2 ve 

3 

& = 49 x + 0,15 = + 7,3 olmalıdır. 

B ve C parsellerinin ortalama değerden sapmaları + %15’den küçüktür. 

62 + 49 

& = = %26 >%15 olduğu için A parseli uyumsuzdur. 

49 

Uyumsuz A parselini kümeden eleyerek ortalamayı yenden belirlersek; 

42 + 44 

Do = = 43 QTL/m 2 ve olarak buluruz. 

2 

Bu durumda D taşınmazının değeri: 

Dt = 43 x 550 = 23.650 QTL hesaplanır. 

Parsellerin sanayi alanında olduğunu varsayalım: 



63


Toplam Hacim (m 3 ) 997,5 1.054 2.025 1.375 

Değer:Toplam Hacim 34,63 13,55 14,08 

A parseli + %15’lik sınırın dışında kaldığından uyumsuzdur. 

B ve C parsellerinin ortalamalarını alırsak; 

13,55 +14,08 

Do = = 13,82 QTL/m 3 ve olarak buluruz. 

2 

Bu durumda D taşınmazının taşınmaz değeri: 

Dt = 13,82 x 1.375 = 18.995,62 QTL hesaplanır. 

64

Tablo 5.2. Karşılaştırma Yöntemi Akış Şeması 55 . 

Örnek 

Arsa 1 

Sürüm Değeri, 140 Q 

Tarih Yıl/Ay 1985 / 3 

Kentsel Bölge Türü Konut 

TAKS 0,20 

Kat Adedi 1 

KAKS 0,20 

Yapı Düzeni Ayrık 

Cephe 20 m 

Derinlik 30 m 

Alan 600 m 2 

Altyapı Durumu Y.S.K.E 

Diğer Etmenler 

Aşırı 

Gürültü 

Pafta/Ada/Parsel 5/140/8 

Karşılaştırma Değeri 

TL/m 2 

Kısaltmalar 

Y: Yol 

S: Su 

K: Kanalizasyon 

E: Elektrik 

T: Telefon 

Örnek 

Arsa 2 

155 Q 

1987/1 

Konut 

0,20 

2 

0,40 

Ayrık 

25 m 

30 m 

1100 m 2 

Y.S.K.E.T 

Şekli 

Kötü 

5/141/6 

Örnek Arsa Olasıysa 

5

5.3.3.Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 

Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre 

saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi 

kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin 

belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin 

diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar 

itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu 

tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye 

ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. 

Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli 

arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir. 

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki 

yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bir mülkün geliri ve geri dönüş değeri bugünkü 

götürü bir değere kapitalize edilebilir. Gelir kapitalizasyonu için iki yöntem vardır. 

Bunlar; doğrudan kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu yöntemleridir. Doğrudan 

kapitalizasyonda bir yıllık gelir ve değer, ya kapitalizasyon oranı ya da gelir çarpanı 

olarak yansıtılır. Getiri kapitalizasyonunda ise, bir kaç yılın istikrarlı geliri ve 

belirlenen bir dönem sonundaki geri dönüş değeri bir getiri oranı olarak yansıtılır. 

Getiri kapitalizasyonunun en sık kullanılan uygulaması iskonto edilmiş nakit akışı 

analizidir. 

Tıpkı emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı gibi gelir kapitalizasyonu 

yaklaşımı da yoğun bir pazar araştırması gerektirir. Veri toplama ve analiz, arz ve 

talep ilişkileri tabanında yönetilir ve pazar trendleri ve beklentileri konusunda bilgi 

sağlar. 

Değerleme uzmanının gelir kapitalizasyonu yöntemi ile incelediği özgün 

veriler arasında mülkün gayri safi gelir beklentisi, gayri safi gelirde boş kalma ve 

gelir toplama kayıplarından oluşabilecek azalmalar, beklenen yıllık işletme giderleri, 

mülkün gelir akışının modeli ve süresi ile beklenen geri dönüş değeri yer almaktadır. 

Gelirler ve giderler tahmin edildikten sonra, gelir akımları uygun bir oran veya faktör 

ile iskonto edilerek bugünkü değere dönüştürülür. İskonto edilmiş gelir analizinde 

66

dönemsel gelirin miktarı, değişkenliği, zamanlaması ve süresi ve geri dönüşün miktar 

ve zamanlaması belirtilir ve belirtilen bir getiri oranı ile iskonto edilir. 

Kapitalizasyon ve iskonto için kullanılan oranlar benzer mülklerin kabul 

edilebilir getiri oranlarından elde edilir 56 . 

Ülkemizde gayrimenkul değerlemesinde en az kullanılan, en az bilinen ve en 

karmaşık yöntem gelir yöntemidir. Bu yöntemin esası, arsadan ve ona ait yapı 

tesislerinden sürekli elde edilebilen net gelirdir. 

Gelir yöntemi; güvenilir karşılaştırma verilerinin olmadığı gelir getiren 

gayrimenkullerin değerlemesinde, binasının yaşlı olduğu, bu nedenle maliyet 

yönteminin güvensiz olacağı gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesinde ve diğer 

yöntemlerle belirlenen değerlerin denetiminde kullanılır. Ticari gayrimenkullerde ve 

kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için tercih edilir. 

Bu yöntem, özellikle iş merkezi, ofis, otel ve alışveriş merkezi gibi gelir 

getiren gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılmaktadır. Gelir getiren bir 

gayrimenkulü satın alan bir yatırımcı, bugünkü parasını, gelecekte almayı umduğu 

gelirlerle değiş tokuş etmektedir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, bir mülkün 

yararlar üretme (genellikle gelir ve geri dönüş değerinin parasal yararları) ve bu 

yararları bir güncel değer göstergesine dönüştürme kapasitesini incelemek için 

kullandığı yöntemler, teknikler ve matematiksel prosedürlerden oluşur 57 . 

Buradaki gelir; halen sağlanan brüt veya net gelir olabileceği gibi, potansiyel 

(gelecekte elde edilebilecek) bir gelirin hesaplanması da söz konusu olmaktadır. 

Bu yöntemdeki en önemli sorun, iskonto oranının belirlenmesidir. İskonto, 

gelecekte elde edilecek gelirlerin bugünkü değerinin tespiti işlemidir. Gelecekteki 

hak ve beklentilerin, bugünden doğru olarak kestirilmesi oldukça zordur 45 . 

Gelir yönteminin uygulaması iki şekilde gerçekleştirilmektedir. Bunlardan ilki 

Direk Kapitalizasyon ikincisi ise İskonto Edilmiş Nakit Akış Analizidir. 

56 Gayrimenkul Değerlemesi, Çeviren: Erbil Töre, İstanbul Üniversitesi, 2004 

57 Tulp, A., Yılmaz, U., Gayrimenkul Finansman ve Değerlemesi, İstanbul Menkul Kıymetler 

Borsası, İstanbul, 2000 

67

5.3.4.Direk Kapitalizasyon 

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında tek bir yılın gelir beklentisini bir değer 

göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm gelir tahminini 

kapitalizasyon oranına bölerek elde edilir 58 . 

Dy: Gelir Yöntemine göre Değer 

NOI: Net İşletme Geliri= İşletme Geliri - İşletme Gideri 

r: Kapitalizasyon Oranı 

5.3.5 İskonto Edilmiş Nakit Akış Analizi (Discounted Cash Flow-DCF) 

Özellikle yatırımcılar tarafından tercih edilen bir değerleme yöntemidir. 

İskonto edilmiş nakit akış analizi, hem gayrimenkulün bugünkü değerinin tahmini 

hem de emsal bir satıştan bir getiri oranı çıkartılması için kullanılabilir. Genellikle 

iskonto edilmiş nakit akış analizi, getiri oranı verildiğinde bugünkü değeri veya satın 

alma fiyatı verildiğinde getiri oranını bulmak için kullanılır. Bir dizi gelecekteki 

nakit akışlarının uygun bir getiri oranı uygulanarak bugünkü değer göstergesine 

dönüştürülmesi için kullanılan yöntemdir. Gayrimenkul değerlemesinde paranın 

zaman değeri çok önemlidir. Bu yöntemle gelecekte beklenen yararlar 

değerlendirilir. Modelin kurulmasında ilk adım, beklenen nakit akışlarını 

hesaplanmasıdır. Hem periyodik olanlar (toplanan kiralar eksi işletme giderleri) hem 

de farklardan doğan artılar (satış fiyatı – satış masrafları)- bu beklenen nakit akışları 

durumu tam analiz edebilmek için, genelde hem vergi öncesi, hem de vergi sonrası 

için hesaplanır. Beklenen akışlar, uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenir. 

Böylece fırsat maliyetini ve diğer yatırım alternatiflerini hesaba katan bir yatırım 

değeri olarak fikir verir 59 . 

İskonto edilmiş nakit akış yöntemi, gelir potansiyeline sahip, düzenli ve 

sürekli gelir elde edilen, işletilmek veya kiraya verilmek amacıyla uzun vadede kar 

amacı güdülerek yapılmış gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır. 


59 M.E., Berens, G.,and Weiss, M.A., Real Estate Development Principles and Process, Urban Land 

Institute, Washington, USA, 2000 

68

Emsali bulunmayan bu tür gayrimenkullerin pazar değerini belirlemede 

kullanılan önemli yaklaşımlardan biri gelir kapitalizasyonu yaklaşımıdır. Ancak, 

gelir getiren binalar kadar kimi zaman arsaların da emsalinin bulunmadığı durumlar 

olmaktadır. Bir arsanın benzer özelliklerine sahip emsalin bulunmadığı durumlara ya 

arsa arzının sınırlı olduğu bölgelerde ya da yakın zamanda imar durumunun değiştiği 

bölgelerde rastlanır. Bu durumda ise gelir kapitalizasyonu yaklaşımına dayalı Arsa 

Artık Değer Yöntemi kullanılmaktadır. Yöntemin metodolojik açıklaması aşağıda 

sunulmuştur: 

Arsa Artık Değer Yöntem; Artık değer, arsanın diğer üretim faktörlerinin 

maliyeti ödedikten sonra geriye kalan net geliridir. Bir artık değer analizinde arsa 

değeri, yapılandırma maliyetleri karşılandıktan sonra kalan gelire atfedilen değer 

olarak da tanımlanabilir. Bu yöntem en etkin ve verimli kullanım analizinde belirli 

bir arsanın alternatif kullanımlarının yapılabilirliğini sınarken veya arsa satışlarının 

olmadığı durumlarda uygulanabilir. Arsa artık değer uygulamalarında, bir değerleme 

uzmanı çoğunlukla var olmayan bir bina varsayarak, yeni bir en etkin ve verimli 

kullanımı dikkate alacaktır 60 . 

Uygulanan yöntem, çoğunlukla önerilen yeni inşaatlar için arsanın en etkin ve 

verimli kullanımını sınamak için kullanılır. Artık değer analizi, arsanın en etkin ve 

verimli kullanımı ve hangi kullanımın en yüksek getiriyi getireceği analizinde 

yararlıdır. Yöntem, değere geleneksel yaklaşımın bir parçası olarak arsa değerinin 

tahmini yanında en etkin ve verimli kullanım analizi doğrultusunda çeşitli 

kullanımların fizibilitesini test eder. 

Arsanın en etkin ve verimli kullanımını doğru olarak saptamak için aşağıdaki 

adımlar izlenmelidir: 

· Desteklenebilir bir gayrimenkul projesi geliştirme planı yaratmak veya 

varsaymak (Hipotetik Alan Kullanımı) 

· Geliştirme maliyeti ve programı oluşturmak 

· Zaman içinde gerçekçi bir fiyat listesi ön tahmini yapmak 


69

tahmin etmek 

· Arsa geliştirmesinin aşamalarının ve buna bağlı giderleri doğru olarak 

· İskonto oranı içine genel giderler ve girişimci karını dahil etmek 

Bu analiz aynı zamanda önerilen bir projenin yapılabilirliğinin sınanması ve 

uygun iskonto oranıyla iskonto edilerek bulunan kar tahmininin hesaplanmasına da 

olanak sağlar 61 . 

Gelir Yöntemine Göre Örnek 62 : Yeni yapı değeri 40.000 QTL ve arsası 

8.000 QTL olan bir taşınmazın yıllık brüt geliri 6.500 QTL’dir. Amortismansız 

işletme giderlerinin, yeni yapıda yıllık brüt gelirin %40’ı ve eski yapıda %50’si 

olacağı ve p = %10, q = 1.06 olarak verildiğini varsayarak taşınmazın gelir değerini 

bulunuz. 

Yeni yapıda n = 90 yıl için 

Brüt gelir: 6.500 QTL 

İşletme Giderleri: 0,40 x 6.500 = 2.600 QTL 

Net gelir: 6.500-2.600 = 3.900 QTL 

Arsa gelir payı: 8.000 x 6 = 480 QTL 

100 

Yapı gelir payı: 3.900 – 480 = 3.420 QTL 

0,06 

V katsayısı: 1 : + = 9,97 

1,06 

Yapı değeri: 

90 10 

-1 100 

Dy = Gny V= 9,97 x 3.420 = 34.974 QTL 

Arsa Değeri: 8.000 QTL 

Taşınmaz Gelir değeri: 34.974 + 8.000 = 42.974 QTL 

Eski yapıda n = 30 yıl için 

Brüt gelir: 6.500 QTL 

61 Onurlu Ö., Uluslararası Değerleme Standartlarının Türkiye’de Uygulama Sürecinde Gelir 

Kapitalizasyonu Yaklaşımının İrdelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, 

İstanbul, 2006 



70

İşletme giderleri: 0,50 x 6.500 = 3.250 QTL 

Net gelir: 6.500 – 3.250 = 3.250 QTL 

Arsa gelir payı: 8.000 x 6 = 480 QTL 

100 

Yapı gelir payı: 3.250 – 480 = 2.770 QTL 

0,06 

V katsayısı: 1 : + = 8,88 

1,06 

Yapı değeri: 

30 10 

-1 100 

Dy = Gny V= 8,88 x 2.770 = 24.598 QTL 

Arsa Değeri : 8.000 QTL 

Taşınmaz Gelir değeri : 24.598 + 8.000 = 32.598 QTL 

71

Tablo 5.3. Gelir Yöntemi Akış Şeması 63 . 

ARSA DEĞERİ 

(Örneklemeyle bulunur) 

+ 

- 

+ 

Faiz Tabanı / 100 

Boşaltım (Enkaz, vb.) 

Diğer Yöntemlerin Analizi 

x 

= 

+ 

= 

Taşınmaz Gelir Değeri 

72 

TAŞINMAZ BRÜT GELİRİ 

(Yerel normal koşullara göre 

işletme) 

İŞLETME GİDERLERİ 

Amortismanlar 

Yönetim ve İşletme 

Bakım, Onarım 

Kira Riski 

= 

- 

Net Gelir 

Arsa Gelir Payı 

= 

Yapı Geliri 

x 

Katsayı (V) 

(Yapı kalan ömrü, faiz oranına bağlı) 

= 

SÜRÜM DEĞERİ 

= 

Yapı Gelir Değeri 

+ 

- 

Yerel Piyasaya Uyarlama 


Mühendisleri Odası Yayınları, 2002, Ankara, Sf.174

6.1. Değerleme Raporu 

ALTINCI BÖLÜM 

6.GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 

Değerleme raporu, değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esası ve 

amacı ile birlikte nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kaydedildiği 

bir belgedir. 

Değerleme raporu, değerleme uzmanının sunulan gerekçelerin doğru 

olduğunu, analizlerin sadece rapor edilen varsayımlarla sınırlı olduğunu, değerleme 

uzmanının ücretinin raporun herhangi bir yönüne bağlı olmadığını ve değerleme 

uzmanının, değerlemeyi ahlaki ve mesleki standartlara uygun bir şekilde 

gerçekleştirdiğini tasdik ettiği bir açıklamadır. 

Bir değerleme raporunda, değerleme uzmanı tüm olguları, düşünce tarzını ve 

sonuçları açık, tarafsız, az ve öz bir biçimde sunmalıdır. 

Değerleme raporlarının uzunluğu, türü ve içeriği; değerlemenin kullanımı ve 

amacı, çözümlenecek problem ve kurum veya müşterinin bilgi gereksinimleri 

doğrultusunda belirlenir. Türkiye’de bu konularla ilgili herhangi bir yazılı standart ve 

yönetmelik yoktur. 

Uluslararası Değerleme Standartları’na göre; “Değerleme uzmanlarının, 

hizmetlerinden yararlananlara analizlerini, görüşlerini ve vardıkları sonuçları, 

anlamlı, yanıltıcı olmayan ve objektifliğe etki edebilecek her şeyi açıklayan aracılığı 

ile geliştirip iletmeleri temel bir kuraldır 64 ”. 

Değerleme raporu, görev kapsamını açık ve uygun bir şekilde yapmalı, 

amacını ve ne için kullanılacağını, bu konudaki varsayım ve kısıtlayıcıları, varsa 

bunların değer üzerindeki etkilerini belirterek açıklamalıdır. Değerleme raporu, içerik 

ile ilgili asgari şartları karşılamak kaydıyla, görevin önemine ve müşterinin 

ihtiyacına göre şekillenir. 

64 http://www.spk.gov.tr/yayingoster.aspx?yid=470&ct=f&action=displayfile&submenuheader=null 

01.11.2011 

73

Tablo 6.1. Uluslar arası Değerleme Standartları Şeması 65 . 

ESASLAR 

MÜLKİYET TÜRLERİ 

STANDARTLAR 

UYGULAMALAR 

KILAVUZ NOTLARI 

ŞİRKET DEĞERLEMESİ 

FİNANSAL RAPORLAMA İÇİN DEĞERLEME 

UYGULAMASI 

TAŞINMAZ MÜLK 

DEĞERLEMESİ 

TEHLİKELİ VE ZEHİRLİ 

MADDELERİN 

DEĞERLEMELERDE 

DİKKATE ALINMASI 

DEĞERLEMELERİN GÖZDEN GEÇİRİLMESİ 

KİRA HAKLARININ 

DEĞERLEMESİ 

ÖZEL NİTELİKLİ TİCARİ 

MÜLKLERİN 

DEĞERLEMESİ 

ARAŞTIRMA GELİŞMEKTE OLAN PİYASALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 

EKLER TERİMLER SÖZLÜĞÜ 

STANDARTLARIN YAPISI 

TARİH, GİRİŞ, ANA TÜZÜK, STANDARTLARIN ORGANİZASYON VE FORMATI, GENEL DEĞERLEME KAVRAM VE İLKELERİ 

DAVRANIŞ KURALLARI 

TAŞINMAZ MÜLK KİŞİSEL MÜLKİYET ŞİRKETLER 

PAZAR DEĞERİ PAZAR DEĞERİNDEN FARKLI DEĞERLER 

STANDART 1 

PAZAR DEĞERİ ESASLI 

DEĞERLEME 

STANDART 2 

PAZAR DEĞERİ 

DIŞINDAKİ DEĞERLEME 

ESASLARI 

AMAORTİSMANA TABİ 

TUTULMUŞ YERİNE 

KOYMA MALİYETİ 

FABRİKA VE 

EKİPMAN 

DEĞERLEMESİ 

74 

BORÇ VERMME AMACINA YÖNELİK DEĞERELEME UYGULAMASI 

İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI 

ANALİZİ 

MÜLKLERİN VERGİLENDİRİLMESİ İÇİN 

TOPLU DEĞERLEME 

65 E.Saba Özmen, SPK Lisans Yenileme, Ders Notları, (Prf.Dr.) 

PAZAR DEĞER DIŞI TABLOSUNA 

BAKINIZ 

MADDİ OLMAYAN 

VARLIKLARIN 

DEĞERLEMESİ 

FİNANSAL HAKLAR 

DEĞERLEMENİN İLETİLMESİ 

STANDART 3 

DEĞERLEMENİN 

RAPOLANMASI 

KİŞİSEL 

MÜLKİYETİN 

DEĞERLEMESİ 

TARIMSAL MÜLKLERİN 

DEĞERLEMESİ 

YER ALTI ÜRÜNLERİ ENDÜSTRİLERİNDE 

MÜLKLERİN DEĞERLEMESİ

6.2. Raporlama Seçenekleri 

Her yazılı değerleme raporunun, belirgin bir şekilde rapor içinde bulunması 

kaydıyla, üç seçenekten biriyle hazırlanması esastır. Bunlar; 

Bağımsız değerleme raporu 

Özet değerleme raporu 

Kısıtlı kullanımlı değerleme raporu 

Üç raporlama seçeneği arasındaki temel fark, bazı alanlardaki ayrıntı düzeyi 

ve beraberinde sunulan ekler ve çalışma dosyasıdır. 

6.3. Rapor Türleri 

Değerleme raporları üç şekilde açıklanabilir 66 . Bunlar; 

Sözlü raporlar 

Form raporlar 

Yazılı raporlardır. 

Raporlar genelde talep eden kurum veya müşterinin isteği doğrultusunda 

hazırlanır. Bir müşteri ayrıntı içermeyen bir rapor istese dahi, değerleme uzmanı işin 

tanımında gerektirdiği analizi üstlenmek zorundadır. Daha sonra herhangi bir 

durumda savunmasının istenmesi olasılığına karşı, rapor içinde verilmeyen tüm 

verileri, analiz ve analiz sonuçlarını bir çalışma dosyasında saklamalı ve değerleme 

raporu müşterinin talep ettiği sonucu gösterecek yeterli bilgiyi içermelidir. 

6.3.1. Sözlü Rapor 

Bir müşteriye sözlü olarak iletilen ya da bilirkişi ifadesi olarak veya yeminli 

ifade olarak bir mahkemeye sözlü bir şekilde sunulan değerleme sonuçlarıdır. Sözlü 

olarak iletilen rapor bir çalışma dosyasıyla desteklenmeli ve değerlemenin yazılı bir 

özeti raporla birlikte müşteriye sunulmalıdır. 

66 Yıldırım, E., Gayrimenkul Değerleme Esasları, Bilgi Üniversitesi Seminer Notları, 2005, Sf.50 

75

6.3.2. Form Rapor 

Form raporlar çoğunlukla finansal kurumların, sigorta şirketlerinin ve kamu 

kuruluşlarının taleplerini karşılarlar. Genelde konutlar ile kamu kuruluşları ve özel 

kurumlar tarafından yaratılan ikincil ipotek kredisi piyasasındaki konut mülklerinin 

mevcut ipotek kredilerinin alım ve satımları için gereklidir. 

Standart bir rapor formu kullanmak hem verimli, hem de kolay olmaktadır. 

Bir form kullanıldığı zaman, değerlemeyi incelemekle sorumlu kişiler rapor içinde 

verilen her kategoriyi veya unsurunu nerede bulacaklarını tam olarak bilirler. 

Değerleme uzmanı formu doldurarak, inceleyici tarafından istenen hiçbir unsurun 

gözden kaçmadığına emin olur. 

6.3.3. Yazılı Rapor 

Elektronik iletişim yolları da dahil olmak üzere müşteriye yazılı olarak 

iletilen değerleme sonuçlarıdır. Yazılı raporlar, incelenen ilgili tüm standartları ve 

nihai değere ulaşmak için geçekleştirilen analizleri içeren ayrıntılı bir rapor 

formunda olmalıdır. 

Rapor içerisinde bulunan tanımlayıcı bölümler, analiz ve yorum kısmından 

ayrı tutulmalıdır. Tanımlayıcı veriler, nihai değeri nasıl etkilediklerinin 

anlaşılabilmesi açısından raporun ilk kısmında sunulmalıdır. Raporda yapılan 

analizler ve araştırmalar çok ayrıntılı anlatılmış olabilir. Asıl önemli olan talebe 

cevap vermesi, mantıklı bir düzene oturtulmuş olmasıdır 67 . 

6.4. Değerleme Raporlarının İçeriği ve Kapsamı 

Değerleme raporları genel olarak dört temel kısımdan oluşur. Bunlar; giriş, 

değerlemenin dayandığı varsayımlar, verilerin sunulması ve sonuçların analizidir. 

Rapora ait ek göstergeler de raporun sonuna ilave edilir. Raporların düzeni 

müşterinin talebi doğrultusunda değişiklik gösterebilir. Burada anlatılanlar genel 

taslaktır. 

67 Yıldırım, E., Gayrimenkul Değerleme Esasları, Bilgi Üniversitesi Seminer Notları, 2005, Sf. 50 

76

6.4.1. Giriş Bölümü 

Baslık kısmında; gayrimenkulün adresi, değerleme tarihi, değerleme 

uzmanının isim ve adresi, müşterinin isim ve adresi yer almalıdır. 

Sunuş mektubu; iş mektubu formatında yazılmalı ve selamlamayla 

başlamalıdır. Gayrimenkulün adresi ve gerekiyorsa kısa bir tanımı yapılmalıdır. 

Gayrimenkul ile ilgili haklar tanımlanmalı ve değer takdiri yapılırken kullanılan 

değerleme yöntemi, değerlemenin efektif tarihi ve değer takdiri yer almalıdır. 

Olağandışı durumlar ve varsayımlar belirtilmelidir. Değerleme uzmanının imzası ile 

bitirilmelidir. 

Taahhütnamede, değerleme uzmanının değerlemeyi bizzat kendisi, objektif 

bir biçimde bilimsel yöntemlere göre yaptığını beyan eder. Konu gayrimenkul ve 

müşteriyle olan veya olmayan ilişkisini belirtir. 

Giriş kısmında önemli sonuçların özeti de yer almalıdır. Bunlar; 

Yapıların yası, 

Arazi ve mülkün ayrı ayrı değerleri 

Uygulanan değerleme yöntemiyle tespit edilen değer 

Kesin (nihai) değerdir. 

6.4.2. Değerlemenin Dayandığı Varsayımlar 

Değerlemenin türü ve rapor formatı belirtilerek, olağandışı şartlar örneğin 

sonuçlanmamış bir kira sözleşmesi, finansman sorunu veya çevre sorunu 

bildirilmelidir. Bu bildirimler değerleme uzmanını korumak ve müşteriyi veya diğer 

kullanıcıları bilgilendirmek amacıyla kullanılır. 

Bir değerleme raporunda bulunan varsayımlar genel olarak şunlardır; 

Yasal ve tapu mülkiyetine ilişkin esaslar 

Teminat ve alacaklar 

Mülk yönetimi 

Başkaları tarafından sağlanan bilgiler ( mühendislik etütleri, projeler ) 

İmar yönetmeliği ve yasalara uygunluk 

77

Her varsayım makul ve desteklenebilir olmalıdır. 

Değerleme raporunda ulaşılan nihai değerin belirlenme tarihi, raporun sunum 

tarihi ve incelemenin yapıldığı tarih de varsayımlar kısmında belirtilmelidir. 

belirtir 68 . 

Değerleme uzmanı, işin kapsamını tanıtarak, sorumluluğu kabul ettiğini 

6.4.3. Verilerin Sunulması 

Gayrimenkulün son birkaç yıl içindeki satış değerleri, inşaat maliyetleri, 

sermaye veya tadilat ve iyileştirmeler için yapılan harcamalar, finansal veriler ve 

mülkiyet devirleri, yıpranma ve hasarlar, gayrimenkulün nasıl kullanıldığı ve türü 

belirtilmelidir. 

Arazi ve mülk ayrı ayrı tanıtılmalıdır. 

Arazinin tanıtılması; 

Gayrimenkulün cephe uzunluğu, derinliği, arsa alanı ve biçimi 

Zemin ve zemin altı şartları 

Arsaya yararlı ve zararlı yapılar. Bir değerleme raporunda, değerleme uzmanı 

arsanın mevcut durumu için yapıların yararı ve uyumuna ilişkin öneride bulunabilir. 

getirilmelidir. 

İmar durumu ve özel kısıtlamalar (irtifak hakları, imar değişikliği önerisi vb.) 

Özel alanlar ve yasalar ( Sit alanı, orman alanı, Çevre Yasası gibi) 

Emlak vergileri 

Arsayı etkileyen tesisler, kamusal engeller ayrı ayrı belirtilmeli ve öneriler 

Yapıların tanıtılmasında; raporun sonucunu etkileyen önemli gayrimenkul 

özellikleri yer alır. 

Binanın gerçek ve efektif yaşı 

Binanın büyüklüğü 


Mühendisleri Odası Yayınları, 2002, Ankara 

78

Birimlerin sayısı ve büyüklüğü 

Yapı ve inşaat detayları, Mekanik teçhizat 

Fiziksel durum, İşlevsel yararlar veya zararlar 

Gayrimenkule ait bilgiler; çizimler, fotoğraflar, kat planları, görünüş ve kesit 

çizimleri, şartnameler, sözleşmeler ve haritalar gibi eklerle desteklenebilir. 

6.4.4. Vergi ve Vergi Matrahı 

Güncel vergi değerleri ve değer üzerinden vergi oranları bildirilmeli ve konu 

gayrimenkulün güncel vergi yükü rapora dahil edilmelidir 69 . 

Ülkemizde son bir yıldır ekonomi ve finans çevrelerinin gündemini, kira 

öder gibi ev sahibi olmak olarak tanımlanan mortgage sistemine ilişkin tartışmalar 

oluşturmaktadır. Mortgage sitemine konu olan gayrimenkulün değerinin 

belirlenmesi, mortgage sisteminin temel yapısını teşkil etmektedir. Bu yazımızda 

gayrimenkul değerlemesine yönelik temel bilgilerin toplu olarak tartışılması ve 

mortgage sisteminin uygulamaya başlanması ile gündemimizi oldukça fazla meşgul 

edecek olan değerleme eksperliği mesleği konusu hakkında okuyucuyu teknik olarak 

bilgilendirmek amaçlanmıştır. 

Gayrimenkul değerleme mesleği oldukça fazla özellikli bir meslektir. 

Değerleme mesleğinin özellikli olması, teknik detaylarının fazla olması, yapılan işin 

oldukça fazla insiyatif kullanmayı gerektirmesi nedeni ile meslekte etik kuralları 

oluşturmak önem kazanmaktadır. Gelişmiş batı ülkelerinin öncülüğünde, uluslararası 

değerlendirme standartlarını oluşturmak, meslekte güvenliği ve şeffaflığı sağlamak, 

ulusal düzeydeki mesleki örgütleri tek çatı altında toplamak ve bu suretle bilgi 

alışverişini kolaylaştırmak amacı ile ulusal ve uluslararası düzeyde çok sayıda 

mesleki değerleme kuruluşu oluşturulmuştur. 

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin olarak faaliyet gösteren mesleki 

kuruluşların amaçları arasında olan hususlardan birincisi gayrimenkul değerleme 

uzmanlarının görevleri sırasında uyacakları mesleki standartları ve profesyonel 

etikleri düzenleyen tüzük, yönetmelik vb. gibi mevzuatı hazırlamak bir diğeri ise, 


Mühendisleri Odası Yayınları, 2002, Ankara 

79

genel kabul görmüş mesleki etiklere uygun çalışacak, eksperlerin seçimi ve bu 

eksperlerin yetişme şartlarına ilişkin kriterler tespit etmek ve mesleğe yeni başlayan 

eksperlerin eğitimini sağlamak şeklinde sıralanabilir. 

Gelişmiş batı ülkelerinde ABD’de dahil olmak üzere gayrimenkul değerleme 

işlemleri gayrimenkul değerleme uzmanları ya da eksperleri tarafından 

yapılmaktadır. Bu eksperler üye oldukları ilgili meslek örgütlerinden izin, diploma 

ya da sertifika alarak mesleklerini icra etmektedirler. Eksperler, aynı zamanda ilgili 

meslek kuruluşunca hüküm altına alınan kurallara uymak zorundadırlar. 

Gelişmiş batı ülkelerinde gayrimenkul değerleme uzmanı adayı olabilmek 

için öncelikle meslek kuruluşunun belirlediği eğitim koşullarının sağlanmış olması 

gerekmektedir. Adaylığa kabul edilen kişiler, meslek kuruluşunun düzenlediği eğitim 

programına katılmak, bu programları başarılı bir şekilde tamamlamak, belirlenen staj 

süresini ikmal etmiş olmak, bu esnada da meslek kuruluşunca istenen rapor, etüt vb. 

gibi çalışmaları tamamlamış olmak gerekmektedir. Yukarıda bahsedilen süreci 

tamamlayan adaylara sertifika ve imza yetkisi verilmektedir. Üyeliğe kabul edilen 

adaylar ilgili meslek kuruluşu tarafından kamuoyuna ilan edilmek sureti ile 

duyurulmaktadır. 

Meslek kuruluşlarınca bir takım kurslar düzenlenmektedir. Bu kurslardan 

önemli bir bölümü değerleme uzmanının bağımsızlık kriterlerine, değerleme 

hedeflerinin saptanmasına ve değerleme mesleği etik ilkelerinin oluşturulmasına 

yönelik verilen kurslardır. Finansal açıdan gelişmiş ülkelerde yeminli gayrimenkul 

değerleme sertifikası alabilmek uzun ve zorlu bir prosedür gerektirmektedir. ABD ve 

İngiltere örnekleri incelendiğinde, bu ülkelerdeki meslek kuruluşları değerleme 

uzmanı olacak adayın yüksek okul mezunu olmasını temel ve öncelikli şart olarak 

belirlediği görülmektedir. Mimarlık, endüstri mühendisliği, inşaat mühendisliği gibi 

bölümlerden mezun olmak da tercih sebebidir. Ekonomi, finans, iş idaresi, hukuk 

gibi sosyal bilimlerde yüksek lisans ya da doktora yapmak ve bu konularda tecrübe 

sahibi olmak eksperlik sürecindeki eğitim devrelerini kısaltmaktadır. 

80

YEDİNCİ BÖLÜM 

7. ULUSLARARASI GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ MESLEK 

KURULUŞLARI 

Gayrimenkul değerleme mesleğinin özellikli bir alan olması, teknik 

detaylarının fazla olması ve de mesleki etik kuralların oluşturulmasının önemi 

nedeniyle, bu alanda uluslararası değerleme standartlarını oluşturmak ve 

yaygınlaştırmak, güvenilirliği ve şeffaflığı sağlamak, ulusal düzeydeki mesleki 

örgütleri tek çatı altında toplayarak bilgi alışverişini kolaylaştırmak ve bu mesleğin 

tanıtılmasına katkıda bulunmak maksadıyla ulusal ve uluslararası bazda çok sayıda 

mesleki değerleme kuruluşu kurulmuştur. Gayrimenkul değerlemesine ilişkin 

mesleki kuruluşların başlıca amaçları şunlardır: 

i) Mesleki etiklere uygun çalışacak gayrimenkul değerleme uzmanlarını 

seçmek ve onları yetiştirmek amacıyla kural ve kriterler koymak, 

ii) Yeni değerleme uzmanı stajyerlerini yetiştirmek ve yetişmiş olanların da 

mesleki beceri ve bilgilerini artırmak amacıyla eğitim sistemleri kurmak ve 

geliştirmek, 

iii) Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevleri sırasında uyacakları 

mesleki standartları ve profesyonel etikleri düzenleyen yönetmelik ve tebliğleri 

hazırlamak. 

7.1. TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations) 

TEGOVA, Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde kurulu bulunan gayrimenkul 

değerleme kuruluşları arasındaki koordinasyonu sağlayarak işbirliğini arttırma ve 

gayrimenkul değerlemesi alanında standart birtakım kurallar koymak amacıyla 

kurulmuş bir örgüt olup, bünyesinde halen 28 ülkeden 40 üye kuruluş 

bulundurmaktadır. 70 

70 Güngör,E., Gayrimenkul Değerlemesi Ve Türkiye’de Sermaye Pazarlarında Gayrimenkul 

Değerleme Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Öneriler., T.C. 

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi., Ankara,2004 

81

TEGOVA, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (International 

Valuation Standards Committee-IVSC) ile de yakın bir işbirliği içinde olan bir 

örgüttür. Bu işbirliğinin temel amacı, uluslararası alanda değerleme metotları ile 

raporlara ilişkin standartlar oluşturarak finans ve endüstri sektörü ile sermaye 

Pazarlarında gayrimenkul değerlemesi alanında şeffaflık ve güvenilirliği tesis 

etmektir. Bu amaca ulaşmak için TEGOVA; “Approved European Property 

Valuation Standards (EVS)” adı altında bir standartlar rehberi hazırlamıştır. söz 

konusu rehber TEGOVA’ YA üye olan kurumlar açısından herhangi bir zorunluluk 

veya cezai hükümler içermemekle birlikte tavsiye niteliğinde de olsa gayrimenkul 

değerlemesi mesleği açısından birtakım önemli düzenlemeler içermektedir. 

EVS’nin içerik ve amaçları şu şekilde özetlenebilir: 

Müşterileri için güvenilir ve tutarlı değerleme raporları hazırlamaları için 

değerleme uzmanlarına yardımcı olmak, 

Pazar değeri ve değerleme metodu kavramlarına standart tanımlar getirmek 

suretiyle yeknesaklığı sağlamak, Gayrimenkul değerlemesi mesleğinin kalite 

standardını yükseltmek, Değerleme uzmanları gayrimenkul değerlemesindeki rolleri 

konusunda bilinçlendirmek, 

Değerleme raporlarının açık, anlaşılır ve aynı zamanda ilgili diğer mevzuat 

hükümleri ile uyumlu bir şekilde oluşturulmasına ilişkin prosedürleri belirlemek, 

Şirketlerin mali tablolarında yer alan bilgilerin doğru ve güvenilir olmalarına 

yardımcı olarak kamuyu aydınlatma işlevini daha etkin kılmak. 

7.2. European Valuation Standards: 

EVS’de yer alan hükümler ve kurallar, değerleme mesleğinin genel bir 

çerçevesini oluşturmak için kaleme alınmış olup, ülke mevzuatlarında yer alan 

hükümlere veya yargı kararlarına herhangi bir müdahale etme amacı taşımamakta, 

sadece tavsiye niteliğinde birtakım düzenlemeler getirmektedir 71 . 




82

EVS; 12 bölümden oluşmaktadır. İlk üç bölümde esas itibariyle gayrimenkul 

değerlemesi mesleğine ilişkin uluslararası standartlardan ve değerleme uzmanı 

olmanın şartlarından bahsedilmiş, daha sonraki bölümlerde ise gayrimenkul 

değerlemesi mesleğinin teknik detaylarına girilerek metotlar, yöntemler, kavramlar 

ve standartlar saptanmıştır. 

TEGOVA, söz konusu standartları 1957 Roma Antlaşması-Madde 110 

hükümleri ile diğer uluslararası antlaşmalarla uyumlu olarak ve IVSC ile yakın bir 

işbirliği içerisinde oluşturmuştur. Böylelikle serbest rekabet ve dünya ticaretinin 

geliştirilmesi amaçlarına hizmet edilmeye çalışılmıştır. Bu çerçevede, anılan 

standartlar yeniliklere açık olup, zaman içinde revize edilebilmekte hatta 

değişebilmektedir. TEGOVA; üye kurumların söz konusu standartlara uyumunu 

arttırmak amacıyla çeşitli kitapçıklar yayımlamakta ve seminerler düzenlemekte 

olup, Avrupa Komisyonu ve Avrupa Birliğine üye ülkeler nezdinde bir sözcü gibi 

davranarak, gayrimenkul yönetimi ve değerlemesi konularında uzmanlaşmış 

yetkililerin görüşlerini dile getirir. 

7.3. IVSC (International Valuation Standards Committee) 

IVSC, 1981 yılında kurulmuş, Birleşmiş Milletler’e bağlı olarak çalışan ve 

bünyesindeki üye organizasyonlar (42 ülkeden 53 üye) ile Dünya Bankası, OECD, 

Uluslararası Muhasebeciler Birliği ve değerleme örgütleri ile yakın işbirliği içinde 

çalışan uluslararası bir kuruluştur. Merkezi İngiltere’de olan kuruluşun başlıca 

amacı; gayrimenkul değerlemesi alanında standart kurallar oluşturmak ve üyeler 

arasındaki işbirliğini arttırmaktır. 

Bu amaçla IVSC, 4 bölümden oluşan ve değerleme mesleği ile ilgili genel 

uygulamalar ile metotları içeren değerleme standartları oluşturmuştur. Söz konusu 

standartlar; özellikle Pazar değeri tanımı ile değerleme metotlarının belirlenmesi gibi 

mesleğe ilişkin temel kavramları saptamak suretiyle genel bir çerçeve çizmeyi 

amaçlamıştır. 

IVSC’ YE tam üye olabilmek için bazı şartların sağlanması gerekmektedir. 

Söz konusu şartlardan bazıları; uluslararası standartlara uyumluluğun sağlanması, 

değerleme mesleğini icra edebilecek nitelikte değerleme uzmanlarının bulunması ve 

83

komite genel kurulunun üçte ikilik kabul oyunun alınmasıdır. Anılan şartları 

sağlayamayan adaylar, IVSC’ YE gözlemci statüsünde katılım sağlayabilmektedir. 

7.4. The Counselor of Real Estate, CRE 

CRE unvanı, 1953 yılında Amerika'da kurulmuş olan The Counselors of Real 

Estate tarafından verilmektedir. Uluslararası bir kuruluş olan CRE'nin üyeleri, 

gayrimenkul ve finans firmaları, muhasebe firmaları ve gayrimenkul konusunda 

çalışan devlet ve akademik kadrolarında çalışan profesyonellerdir. 

Dünyada 1,100 adet uzman CRE unvanına sahiptir. CRE üyelerinin, 

gayrimenkul sektöründe ortalama 20 yıllık deneyimleri vardır. Ayrıca, CRE unvanı 

diğer kuruluşlar tarafından verilen unvanlara nazaran en saygın, en tanınır ve en 

kabul edilendir. Üye olanlar CRE unvanını imzaları ile birlikte kullanabilmektedirler. 

Kuruluş, üye kabul ederken oldukça seçicidir. Belirli bir sınav ya da alınması 

gereken dersler yoktur. Kuruluş, kişilere davetiye göndermektedir. Davetiye 

sonucunda gönderilen evraklar değerlendirme kapsamına alınarak kabul edilip 

edilmediği belirtilir. Kişinin tek başına başvurusu yani davetiyesiz başvurusu 

mümkün değildir. CRE unvanına sahip olan kişilerin çeşitli alanlarda karşılaşılan 

sorunlarına çözüm üretebilmektedirler. Uzmanlar bilirkişilik, gayrimenkul yönetimi, 

değerleme, fizibilite çalışmaları ilgili ile alanlarda çalışmaktadırlar. 

CRE unvanına sahip olan gayrimenkul uzmanlarının iştigal konuları 

aşağıdaki gibidir 72 ; Uzun vadeli stratejik planlama, Program ve proje yönetimi, 

En uygun ve en verimli kullanım amacı, 

Her türlü gayrimenkul ile ilgili değerleme, 

Yatırım kararı vermek, Birleşmeler/Ayrılmalar. 




84

7.5. MAI 

MAI unvanı, Amerika'da 60 yıldan beri gayrimenkul (konut ve ticari) 

değerleme konusunda, eğitimde, araştırmada, basımda ve profesyonel lisanslı 

üyelikte hizmet veren uzman kuruluş Appraisal Institute (Değerleme Enstitüsü) 

tarafından verilmektedir. Enstitünün 19,000 tane üyesi bulunmaktadır. 

Appraial Institute'ye üye olmak üç şekilde mümkündür. İlgili Üyelik (affiliate 

membership), Etkin Üyelik (Association Membership) ve Yetkin Üyeliktir 

(Designated Membership). İlgili Üyeler (Affiliate Member), gayrimenkul 

değerlemesi direkt olarak yapmayan ya da ilgili alanlarda faal olarak çalışmayan 

ancak bu sektörde dolaylı olarak yer alan kişilerdir. Etkin Üyeler (Associate 

Member), MAI General ve SRA unvanına almak için çalışan kişilerdir. Yetkin 

Üyeler (Designated Member) ise MAI General ve SRA yetkilerine sahip 

uzmanlardır 73 . 

MAI General yetkilendirmesine sahip olan uzmanlar; genel anlamda her türlü 

gayrimenkulün - ticari, sınaî, konut vb.- değerlemesinde uzmanlardır. Ayrıca 

müşterilerine her türlü gayrimenkul yatırım kararında da yardımcı olurlar. MAI - 

General (designated) unvanına sahip olabilmek için, uzman etkin üye olduktan sonra, 

bir yıl içerisinde enstitü tarafından verilen eğitimi almalıdır ve her 5 senede bu eğitim 

tekrarlanmalıdır. Appraisal Institute tarafından verilen eğitim, 172 ve 208 kredi 

olmak üzere iki seviyeden oluşmaktadır ve toplam 380 kredidir. 

Birinci seviyede verilen dersler; Değerleme İlkeleri, Değerleme Prosedürleri, 

Temel Gelir Kapitilazasyonu, Genel Uygulamalar ve USPAP Standartlarının A 

bölümü'dür (110–120–310–320–410 numaralı dersler). İkinci seviyede ise USPAP 

Standartlarının B bölümü, İleri Gelir Kapitilazyonu, En Uygun ve En Verimli 

Kullanım ve Pazar araştırması, İleri Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Yaklaşımı, 

Rapor Yazma ve Değerleme Prosesi ve İleri Uygulamalarıdır (420, 510, 520, 530, 

540, 550 numaralı derslerdir). Derslerden sonra sınav alınacaktır ve sınavlardan 




85

aşarı ön koşullardandır. 4 yıllık üniversite mezunu olmak, örnek rapor yazmış 

olmak, genel sınavı (comprehensive exam) başarı ile tamamlamış olmak, en az 3,000 

saatlik iş tecrübesi olmak istenilen kriterlerdir. Uzmanlar unvanlara sahip olduktan 

sonra (designated) olduktan sonra devamlı eğitim halindedir. Uzmanlar, unvanlarını 

imzaları ile birlikte kullanabilmektedir. 

7.6. SRA 

SRA (designated) yetkilendirilmesi; her türlü konut değerlemesi ve 

danışmanlığı alanında Appraisal Institute tarafından uzmanlara verilen bir unvandır. 

Appraisal Institute SRA yetkisini vermek için de, eğitim programı hazırlamıştır. İki 

seviyeden oluşan 181 kredili bu eğitim programının birinci basamağında Değerleme 

İlkeleri, Değerleme Prosedürleri, Konut Vaka çalışması, USPAP standartlarının A 

bölümü'dür (110, 120, 210 ve 410 numaralı derslerdir). İkinci kısımda yer alan 

dersler ise, USPAP'ın B Bölümü ve ileri derecede "Ayrıntılı Konut Değerleme 

Raporu Yazmaktır (420, 500 numaralı dersler). Ayrıca, 4 yıllık bir üniversiteden 

mezun olmuş olmak, ayrıntılı örnek rapor yazmış olmak, genel sınavı başarı 

(comprehensive exam) ile tamamlamış olmak ve en az 2,000 saatlik deneyime sahip 

olmak aranan koşullar arasındadır. Uzmanlar, unvanlara sahip olduktan sonra 

(designated) olduktan sonra devamlı eğitim halindedir ve Enstitü tarafından eğitim 

programları, seminerler, workshoplar yıl boyunca düzenlenmektedir. Uzmanlar, 

unvanlarını imzalar ı ile birlikte kullanabilmektedir 74 . 

İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksek Okulu’nda açılan 

Emlak ve Emlak Yönetimi programı çerçevesinde AB.D.’nin önde gelen Değerleme 

Uzmanlığı kuruluşlarından birisi olan Appraisal Institute ile ortak eğitim programları 

yürütmek üzere 2000 yılında bir protokol imzalamış bulunmaktadır. Bu eğitim 

programlarının İstanbul Üniversitesi tarafından Türkçe’ye çevrilmesi ve kullanılması 

İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nın sponsorluğunda gerçekleşmiş, SPK olumlu 

görüş vermiştir. 




86

yapılmaktadır. 

Eğitim İ.Ü. Sosyal Bilimler Meslek Yüksek Okulu'nda (Beyazıt) 

Değerleme İlkeleri (Kurs 110), Appraisal Institute’un Değerleme Uzmanlığı 

Eğitim Programları’nın temel on bir kursunun birincisidir. Bu kursa devam ve 

sınavında başarılı olabilmek, diğer kurslara devam edebilmek için bir önkoşulu 

oluşturmaktadır. Bu kursun devamını oluşturan kurslar, içerik ve zorluk derecesi 

açısından giderek artan bir skalada yer almaktadırlar. Tüm programı oluşturan 

kursların isimleri sırasıyla aşağıdaki gibidir 75 : 

Değerleme İlkeleri 

Değerleme Yöntemleri 

Konut için Örnek Olay 

Temel Gelir Kapitalizasyonu 

Apartmanlar 

Genel Uygulamalar 

İleri Gelir Kapitalizasyonu 

En Etkin ve Verimli Kullanım ve Piyasa Analizi 

İleri Satışların Karşılaştırılması ve Maliyet Yaklaşımları 

Rapor Yazma ve Piyasa Araştırması 

İleri Uygulamalar 

Appraisal Institute, A.B.D.’de bu kursların ilk üçü ve Rapor Yazma Kursunun 

sınavlarında başarılı olanlara (ek olarak: ilgili mevzuat sınavları ile deneyim süresini 

dolduran ve daha önce yazdıkları değerleme raporları onaylananlara), en çok 4 ailelik 

konutların değerlemesini içeren SRA lisansını vermektedir. Diğer yedi kursu da 

başarı ile tamamlayan ve diğer koşulları yerine getirenlere, her büyüklükte konut ve 




87

ticari mülklerin değerlemesi ile yatırım danışmanlığı hizmetleri vermelerini sağlayan 

MAI lisansını vermektedir. 

Türkiye’de bu kursların hepsinden başarılı olarak sertifika alanlar, istedikleri 

takdirde A.B.D.’de gereken ek sınav ve uygulamaları geçmeleri koşuluyla bu 

lisanslara başvurabileceklerdir. 

Bu on bir kursun tamamı SPK’nın Değerleme Uzmanlığı sınavlarının teknik 

konularının (İnşaat Muhasebesi hariç) hepsini içermektedir. Burada dikkat edilmesi 

gereken husus henüz Türkiye’de bu konudaki etik kurallar ile standartların 

oluşturulmamış olmasıdır. 

7.7. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) 

TechRICS 76 

Associative RICS, ARICS; Fellow RICS; FRICS; Technical RICS, 

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından verilen 

yetkilerdir. RICS, İngiltere orijinli olup, uluslararası platformda tanınan bir 

kuruluştur. Kuruluş, 83,000 ehliyetli sürveyan (chartered surveyor) ve 3,000 teknik 

sürveyanı (technical surveyor) temsil etmektedir. Kar amaçlı olmayan bu bağımsız 

kuruluş, sürveyanların yeterlilik standartlarını ve üyeleri arasında dürüstlük, bütünlük 

ilkelerini sağlamayı hedeflemektedir. Ayrıca, RICS üyelerine, kamuya ve devlete 

gayrimenkul sektörü hakkında bilgi vererek rehberlik etmektedir. RICS'in 

uzmanlaşmış olduğu alanlar; antika ve güzel sanatlar, ticari gayrimenkuller, inşaat, 

çevre, anlaşmazlıkların çözümünde, hizmet yönetimi (facilities management), 

geomatics, yönetim danışmanlığı, mineral ve artık yönetimi, planlama ve geliştirme, 

fabrika ve makine, proje yönetimi, konut, kırsal ve değerlemedir. Gayrimenkul 

dalında uzmanlaşmış sürveyanlar ise, her türlü gayrimenkulün alımı, satımı, 

kiralanması sırasındaki tüm sigorta poliçe değerleri ve kiracı ile ev sahibi arasındaki 

anlaşmalarda söz sahibidir. Sürveyanlara özellikle konut araştırmasında ve 

değerlemesinde ihtiyaç duyulmaktadır. 




88

RICS üyeleri RICS tarafından dört farklı unvan verilmektedir. ARICS 

(Associate Member, Uzman Üye), FRICS (Fellow of the RICS), MRICS 

(Professional Member-profesyonel Üye), TechRICS (Technical Member- teknik 

Üye)'dir. Unvanları alırken bir takım eğitim ve sınavlardan geçmek gereklidir. 

TechRICS olduktan sonra gerekli eğitim alındıktan sonra Lisanslı Sürveyan 

(chartered surveyor) olunabilir. Değerleme yapma yetkisine sahip olan üyelere, 

"General Practice" kategorisinde ehliyet verilmektedir 77 . 

RICS'e üye olabilmek için bir takım kriterleri yerine getirmek gereklidir. 

Lisanslı sürveyan olabilmek için (chartered surveyor) enstitü tarafından kabul edilen 

üniversiteden mezun olmak ve 2 yıl eğitim sonrasında RICS tarafından düzenlenen 

yeterlilik sınavında başarılı olmaktır. Ayrıca bir kez üye olan sürveyan, mesleki 

gelişmeleri için sürekli eğitim almak zorunluluğundadır. 

RICS'in lisanslı olmak için zorunlu tuttuğu eğitim programları çeşitli 

kategorilerde yer almaktadır. Bunlar; uzaktan öğrenme (distance learning route), tam 

zamanlı yüksek lisans programı (full time postgraduate program), sandwich route, 

part time route (çalışırken, 5 yıllık süre zarfında alınan eğitim), part time 

postgraduate route (meslekle ilgili olmayan üniversite mezunlarının 2 yıl part time 

alacağı kurs), full-time route ( en çok rağbet gören program, RICS tarafından kabul 

edilen okullardan çalışıyorken 2 yıl boyunca lisans ya da diploma eğitimi almak). 

7.8. Accredited Member, AM; Accredited Senior Appraiser, ASA 

The American Society of Appraisers (Amerikan Değerleme Uzmanları 

Topluluğu, ASA) tarafından verilen yetki belgeleridir. Topluluğa, bütün değerleme 

konularında uzmanlaşan profesyoneller üyedir ve (gayrimenkul, şirket, makine, 

mücevher, antika, kitap, vb.) çeşitli ülkelerde 6,500 adet üyesi vardır 78 . 

Lisanslı Üye (designated member) olabilmek için öncelikle topluluğa aday 

üye olmak gereklidir. Aday üye olmak için bir görüşme yapılmaktadır. Aday üyeler, 

belli bir süre içerisinde ASA'nın Etik Standartları ve 15 saatlik kurs olarak verilen 




89

USPAP standartları dersinin sınavını başarı ile tamamlamak zorundadır. Bu sınavları 

geçtikten sonra Ehliyetli Üye (Accredited Member - AM) ya da Kıdemli Ehliyetli 

Değerleme Uzmanı (Accredited Senior Appraiser - ASA) statüsüne geçmeye hak 

kazanılır. 

Ehliyetli Üye (Accredited Member, AM) en az iki yıl deneyim ve yüksek 

okul mezunu şartı aranır. 

Kıdemli Ehliyetli Değerleme Uzmanı (Accredited Senior Appraiser, ASA); 

en az 5 yıllık iş tecrübesi ve bu 5 yılın 3 yılını ise uzmanlaşmak istediği konuda 

çalışmış olması gereklidir. Yüksek okul mezuniyeti şartı aranır. Üye olmak isteyen 

adayın geçmişine, eğitimine ve finansal geçmişine ASA yetkilileri tarafından 

araştırılır. Ayrıca, topluluk konusunda önemli çalışmalar yapan Kıdemli Ehliyetli 

Değerleme Uzmanlarına (ASA ehliyeti olan) FASA (Fellow ASA) unvanı vererek 

ödüllendirebilir ve uzman bu sıfatı imzası ile birlikte kullanabilir. 

Ehliyetli olmak isteyen uzmanlar, son iki yıl içerisinde hazırladıkları 2 raporu 

sunmalı ve ASA tarafından hazırlanan adayın değerleme konusunda etik kurallar, 

prensipler ile ilgili (Principles of Appraisal Practice and Code of Ethics) sınavları 

başarı (minimum skor %75 olmalıdır) ile tamamlamalıdır. Ehliyet almaya hak 

kazanan uzmanlar, devamlı belli aralıklarla mesleki eğitim almak zorundadır. 

ASA'ya üyelik çeşitli şekillerde olabilmektedir. Kişisel başvurularda, üye 

olabilmek için öncelikle aday olmak gereklidir. Üye çeşitleri ise aday (candidate), 

ilgili (affilate) ve ilgili öğrenci (affilate student) olmak üzere üç adet üyelik yer 

almaktadır. Üyeler 1 yıl içerisinde USPAP kursunu ve ASA'nın etik sınavını almak 

zorundadır. Aday üyeler yetki sahibi (designated) olmak isteyenlerdir. 

İlgili Üyeler (affilate member) ise dolaylı olarak bu sektörde yer alan 

kişilerdir. Bunlar genelde belirli bir ücret karşılığında değerleme yaptıran kişilerdir. 

öğrenci İlgili Üyeler ise üniversitede bu konu hakkında eğitim alan ve bu konuda 

uzmanlaşmak isteyen kişilerdir. Ayrıca, şirketler, üniversiteler, müzeler ve diğer 

organizasyonlar da ASA'ya üye olarak ilgili şirket konumuna gelebilirler. 

90

7.9. Appraisal Institute of Canada 

Canadian Residential Appraisal, CRA; Accredited Appraiser Canadian 

Institute, AACI 

Appraisal Institute of Canada (Kanada Değerleme Uzmanları Enstitüsü), 1938 

yılından itibaren hizmettedir. Ulusal bir kuruluş olan enstitü, gayrimenkul değerleme 

uzmanlarını çatısı altında toplamıştır. Kanada'da 4,500 adet üyesi vardır. Enstitü, 2 

tane unvan vermektedir. CRA (Canadian Residential Appraiser, Konut Değerleme 

Uzmanı) ve AACI (Accredited Appraiser Canadian Institute, Lisanslı Kanadalı 

Değerleme Uzmanı) unvanlarıdır. Bu unvanları alabilmek için gayrimenkul 

değerlemesi konusunda birçok ders alınır. Uzmanlar, unvanlarını aldıktan sonra ise 

yine eğitime devam ederler ve sektördeki değişimleri yakalayabilmek için 

seminerler, kurslar, konferanslar düzenlenir 79 . 

Tablo .7.1. Uluslar arası Değerleme Uzmanlığı Ünvanları 

unvan Veren Kuruluş Eğitim Sınav Deneyim Geçerlilik Alanı 

CRE Counselors of Real 

Estate 

Yok Yok 20 yıl Gayrimenkul 

MAI - General Appraisal Institute Var Var 3000 saat Gayrimenkul-Genel 

SRA Appraisal Institute Var Var 2000 saat Konut 

RICS (General 

Practice) 

Royal Institution of 

Chartered Surveyors 

AM The American Society 

ASA 

of Appraisers 

CRA Canadian Appraisal 

AACI 

Institute of Canada 

Var Var 2 yıllık zorunlu 

eğitim 

Var Var 2 yıl 

5 yıl 

Genel 

Gayrimenkul, şirket, 

makine, mücevher, 

Yok Yok Yok Konut 

Genel 




91

7.10. Değerleme Uzmanı Derneği (DUD) 

Değerleme Uzmanları Derneğinin en önemli hedefi uluslararası, bölgesel ve 

yerel standartların birbirinin devamı ve uyum içinde olması ve tüm dünyada üretilen 

değerleme hizmetlerinin aynı format ve kalitede olmasını sağlamak, 

Değerleme konusunda tarafsız, yetkili ve yetkin, standartlara bağlı, güvenilir 

uzmanları sektöre kazandırmayı hedeflemek. 

Değerleme uygulamaları için temel kavramları geliştirmek, yeni yöntem ve 

uygulamalar üretmek, 

Değerleme uygulamalarındaki etik kuralların, standartların ve sertifikasyon 

koşullarının geliştirilmesi ve muhafaza edilmesini sağlamak, 

Değerleme uygulamalarında teorik ve pratik araştırmaları teşvik etmek, 

geliştirmek ve yaygınlaştırmak, 

Üyelerin değerleme yöntem ve uygulamaları konularında saygınlığını, 

uzmanlığını ve öncü konumunu geliştirmek, 

Değerleme alanında serbest fikir, uygulama ve çözüm alışverişi sağlayacak 

tartışma ortamlarını yaratmak ve üyeler arasında yardımlaşma ve bilgi akışını 

sağlamak, 

Kamu ve özel sektörün değerleme uygulamalarından yararlanmalarını 

sağlamak, talep eden kuruluşlara ve üyelerine eğitim hizmeti vermek ve/veya 

verilmesini sağlamak, 

Üniversiteler ve diğer eğitim kurumları ile işbirliği yaparak değerleme 

uzmanlığının her düzeyinde uygun eğitim ve kariyer gelişimini teşvik etmek, 

Değerleme Uzmanları ile kamu kurumları arasında düzenli ve sağlıklı ilişkiler 

kurmak, geliştirmek ve bilgi alışverişini teşvik etmektir 80 . (DUD) 




92

7.11. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak 

ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından 

istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle 

değerleme hizmeti veren ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde 

kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. 81 " 

7.12. Konut Değerlemesi; 

"Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut 

finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli bir 

tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. 

7.12.1. Konut Değerleme Uzmanı 

Konut Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği 

hallerde, konut 

değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde istihdam edilen veya değerleme 

şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren, asgari 4 

yıllık üniversite mezunu, konut değerlemesi alanında asgari 1 yıl tecrübesi olan ve 

Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Konut 

Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. 

7.12.2. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı: 

Konut değerleme uzmanının lisans alabilmesi için konut 

değerleme uzmanlığı sınavına girerek başarılı olması gereklidir. 

7.12.3. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı Konuları; 

1 - Konut Değerlemesi ve Temel Finans Matematiği 

2 - Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar, İlgili Vergi Mevzuatı 

7.12.4. Konut Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları 

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair 

mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm 

81 http://www.degerlemeuzmanlari.net/?mrt=degerlemeuzmanligi 01.11.2010 

93

giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 

2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, 

dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar 

ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım 

satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu 

suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları, 

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas 

kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması, 

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut bors 

üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde veya bu Tebliğ uyarınca listeden çıkarılan 

şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması, 

d) Sermaye Piyasası Kanununa muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin 

bulunmamış olması, 

e) Sermaye Piyasası Kanunu’nun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (i) 

bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması, 

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak 

olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması şartlarını sağlamaları 

gerekmektedir. 

“Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı”nda başarılı olan adaylar; Türkiye 

Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği’nden lisans belgelerini alırlarken; 

Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemelerinde belirtilen şartları sağlamak 

durumundadırlar. Konut Değerleme Uzmanı olarak görev yapmak isteyenlerin lisans 

belgesi verilmesi aşamasında gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1yıllık 

tecrübeye sahip olmaları ve asgari 4 yıllık üniversite mezunu olmaları şarttır. 1 yıllık 

tecrübe koşulunu belgelemeye yönelik olarak Kılavuzun 4-III Bölümünde 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları için aranan belgelerin ibraz edilmesi zorunludur. 

Ancak; aday tarafından hazırlanan en az 1 yıla ait olmak üzere en az iki adet 

gayrimenkul değerleme raporunun adayın hazırlamış olduğu gayrimenkul değerleme 

raporlarını gösteren liste ile birlikte ibraz edilmesi gerekmektedir. 

94

7.13. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavları 

7.13.1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları 

1- Gayrimenkul Değerleme Esasları, 

2- Mesleki Mevzuatı ve Etik Kurallar, 

3- İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi, 

4- Temel Finans Matematiği, 

5- İlgili Vergi Mevzuatı. 

7.13.2. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları 

Sınava başvuru şekli, başvuruda istenecek belgeler, sınava katılacak 

adaylarda aranacak nitelikler, başvuru evrakının gönderileceği adres, sınav ücreti ve 

sınavlara ilişkin ayrıntılı bilgiler http://www.spk.gov.tr internet adresinin 

"Lisanslama Sınavları" başlığı altında bulunan Sınav Kılavuzunda yer almaktadır. 

SPK tarafından Değerleme Uzmanlığı sınavına girecekler için 28.02.2006 

tarihinde aşağıdaki duyuru yayınlanmıştır. 

Sermaye Piyasası Kurulunca yapılmakta olan Değerleme Uzmanlığı Sınavına 

yönelik olarak; 

1- Değerleme Uzmanlığı Sınavı başvurusunda aranılan 3 yıllık tecrübe 

koşulunun sınav başvurusunda değil lisans belgesi verilmesi aşamasında 

aranmasına, 

2- Değerleme Uzmanlığı Sınavında başarılı olan adaylardan lisans belgesi 

verilmesi aşamasında 3 yıllık tecrübe koşulunu belgelemeye yönelik olarak 

aşağıdaki belgelerin aranmasına, 

A- Herhangi bir şirkette sigortalı olarak çalışmak suretiyle değerleme uzmanlığı 

faaliyetinde bulunulmuş ise; 

1) Çalışılan şirketin esas sözleşmesinde gayrimenkul değerlemesi veya 

danışmanlığı gibi faaliyet konularının en az 3 yıl süreyle yer aldığını 

gösterir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi, 

2) Değerleme faaliyetini en az 3 yıl süreyle yaptığını gösterir çalıştığı süre 

ile aldığı göreve ilişkin şirket yetkililerince imzalanmış açıklayıcı yazı, 

95

3) SSK işe giriş bildirgesi formu, 

4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi, 

5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme 

raporu örneği. 

B- Herhangi bir şirketin ortağı olarak değerleme uzmanlığı faaliyetinde 

bulunulmuş ise; 

1) Ortaklık ilişkisini ve ortağı olunan şirketin esas sözleşmesinde 

gayrimenkul değerlemesi veya danışmanlığı gibi faaliyet konularının en 

az 3 yıl süreyle yer aldığını gösterir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi, 

2) Bağkur belgesi (başka bir sosyal güvenlik kuruluşuna kayıtlı ise ilgili 

belge), 

3) Vergi levhası, 



raporu örneği ve şirket tarafından değerleme yapılan kişi ve kurumlara 

kesilen fatura örnekleri. 

C- Değerleme uzmanlığı faaliyeti şahıs şirketi bir vergi mükellefi olarak yerine 

getirilmiş ise; 

1) Değerleme hizmeti verilen şirketlerle yapılan sözleşmeler, 

2) Bağkur belgesi (başka bir sosyal güvenlik kuruluşuna kayıtlı ise ilgili 

belge), 

3) Vergi levhası, 



raporu örneği ve şahıs şirketi olarak değerleme hizmeti karşılığında 

düzenlenen serbest meslek makbuzu örnekleri. 

96

D- Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışılmış ise; 

1) Kurumun veya birimin faaliyet konusunun gayrimenkul ile ilgili 

olduğunun Kanun, Yönetmelik, Tebliğ, Genelge veya personel görev 

tanımlarıyla belirlenmiş olduğunu gösterir belgeler, 

2) Çalışma süresi içinde icra edilen faaliyete ilişkin birim amirinin yazısı, 

3) Çalışılan kurumu ve birimleri gösterir ayrıntılı görev unvanlarının yer 

aldığı hizmet çizelgesi veya belgesi, 


5) Aday tarafından hazırlanan üç farklı yıldan en az üç adet değerleme raporu 

ve/veya değer tespit raporu ve/veya bilirkişi raporları. 

E- Bankalarda değerleme uzmanlığı alanında çalışılmış ise; 

1) Bankada çalıştığı birimin görev tanımları arasında gayrimenkul değerleme 

yetkisinin bulunduğunu gösterir banka genelgesi veya personel görev 

tanımını gösterir yazı, 

2) Değerleme faaliyetini en az 3 yıl süreyle yaptığını gösterir çalıştığı süre 

ile aldığı göreve ilişkin yetkililerce imzalanmış açıklayıcı yazı, 

3) Sigorta belgesi veya özel emeklilik sandığı üyelik belgesi, 


5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme, 

makine değerleme ve/veya yatırım projeleri teknik değerlendirme raporu 

örnekleri, 

F- Üniversitelerde öğretim üyeliğinde ise; 

1) Değerleme Uzmanlığı Sınavı için belirlenen ana konu başlıklarından 

“Gayrimenkul Değerleme Esasları”, “Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar” 

ve “Temel Finans Matematiği” konularından birinden, bir üniversite 

bünyesinde en az 6 dönem ders verildiğinin belgelenmesi, 

97

2) Lisans belgesi başvurusu sırasında asgari yardımcı doçent düzeyinde 

olunması, 

3) Üniversitede görev alındığına dair sosyal güvenlik belgesi, 

G- Değerleme uzmanlığı faaliyetini yurt dışında icra eden adaylardan da çalıştığı 

kurumun niteliğine bağlı olarak yukarıda belirtilen belgeler aranır. 

H- Makine değerleme raporları ile bilirkişi raporları değerleme raporu olarak kabul 

edilir. İbraz edilen raporlarda adayın adının ve imzasının açıkça yer alması 

zorunludur. Herhangi bir gayrimenkulün, gayrimenkule dayalı hak ve yararların, 

makinelerin rayiç değerini içermeyen raporlar ile hakediş raporları, teknik şartname 

raporları ve muhtelif malzemelerin fiyat tespit tutanakları değerleme raporu olarak 

kabul edilmeyecektir. 

I- Gerekli görülecek diğer bilgi ve belgeler. 

Kurulun lisans belgesi alınması aşamasında 3 yıllık tecrübe koşuluna ilişkin 

yukarıda yer alan bilgi ve belgelerde adaylara bildirmek koşuluyla değişiklik yapma 

hakkı saklıdır. 

Eylül 2002-Ocak 2006 dönemleri dahil yapılan sınavlara başvuruda 

bulunarak başvurusu kabul gören adayların söz konusu 3 yıllık tecrübe koşulunu 

sınav başvurularında sağlamış olmaları nedeniyle, bu kişilerden lisans belgesi alıp 

almadıklarına bakılmaksızın, lisans belgesi verilmesi aşamasında 2. maddede sayılan 

belgelerin aranmamasına, karar verilmiştir. 

98

SEKİZİNCİ BÖLÜM 

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 

Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme’de dün, bugün, yarın konulu projenin 

araştırma sonucunda Türkiye’de yaşanan ekonomik istikrarsızlık, arsa ve konut 

gereksinimlerinin artışı, sosyal güvenlik sisteminin işlememesi, Gayrimenkullerin 

gerçek alış ve satış değeri üzerinden vergilendirilmemesinden dolayı vergilerin 

düşüklüğü ve beyannamelerdeki yanlışlık gayrimenkulleri her zaman bir güvence 

aracı yapmıştır. Ülke açısından da önemli olan Gayrimenkul (Taşınmaz) 

Değerlemesi gelişmiş ülkelerde olduğu gibi bizde de gerekli yerini almaya 

başlamıştır. 

Günümüze kadar ülkemiz de, kıymet takdir komisyonları, bilirkişi 

komisyonları ve özel gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hiçbir uzmanlık 

eğitimi almamış kişilerce yapılan değerleme hizmetleri, son yıllarda gayrimenkule 

dayalı sermaye arayışları sebebiyle ve globalleşmeyle giderek önem kazanmaya 

başlamış ve gelişmiş ülkelerde bir meslek dalı uzmanlık alanı olmuştur. 

Gelişmiş ülkelerde değerleme, mesleki ve etik kurallara ve standartlara uygun 

objektif olarak uygulanmaktadır. Bunun için çok sayıda ulusal ve uluslar arası 

etkinliği olan değerleme örgütleri kurulmuştur. 

Standart ve kaliteli değerleme hizmeti verebilmek, rekabeti bozmayan fiyat 

tarifelerinin belirlenmesi, lisanslı değerleme uzmanında artış, profesyonelleşme, 

kurumsallaşma ve faaliyet alanlarının genişlemesi için gelişmiş ülkelerdeki mesleki 

ve etik standartların ülkemize adapte edilmesi gerekir. 

Değerleme şirketlerinde, değerleme hizmetleri yapılırken bilgi ve belge 

temininde kolaylık sağlayıcı mevzuat düzenlemeleri yapılmaya ve sektör bu konuda 

işbirliği içerisinde olmaya başlamıştır. 

Sermaye Piyasası Yasası hükümlerine tabi gayrimenkul değerleme 

şirketlerinde değerlemeler subjektif olarak yapılmaktadır. Yapılan uygulamalarla da 

incelendiği gibi; gayrimenkulün değerlemesi yapılırken, diğer yöntemlerle 

değerlemenin kontrolü sağlanmalı ve değer üzerinde etkili olan faktörler de dikkate 

alınmalıdır. Değer tespiti aşamasında objektif olunmalıdır. 

99

Değerleme için seçilecek yöntem, değeri saptanacak gayrimenkulün 

konumuna ve özelliklerine göre değişmektedir. Yeterli ölçüde benzer özelliklere 

sahip yapılar ve imarlı parseller için karşılaştırma yöntemi, tarla, otel, fabrika ve 

benzin istasyonu gibi gayrimenkullerde gelir yöntemi ile maliyet yöntemi 

uygulanabilir. Bir gayrimenkulün değerlemesi yapılırken sonuçların en az iki 

yöntemle desteklenebilir olması sağlanmalıdır. 

Araştırmada ele alınan uygulamalarda maliyet ve karşılaştırma yöntemlerinin 

nasıl uygulanması gerektiği, oluşan fiyat farklarının sebepleri ve değer tespiti 

yapılırken piyasa verilerinin doğru analiz edilmesinin gerekliliği incelenmiştir. 

Yapılan örnek uygulamalar, aynı bölgede bulunan fakat farklı özelliklere sahip 

meskenlerin aralarındaki fiyat farklarının açıklanabilir olması için iki farklı yöntemle 

kontrollü yapılması gerektiği kanısını desteklemektedir. 

İncelenen yöntemlerin dışında gelir yöntemiyle de değer tespiti yapılarak 

diğer yaklaşımlar incelenebilir. Uygulamalar, birer değerleme raporu özelliği 

taşımaktadır. Bu sebeple değerleme rapor içeriklerinin neleri kapsaması gerektiği 

konusunda örnek teşkil edebilecekleri düşünülmektedir. 

Ülkemizde değerleme ile ilgili kavram birliğini sağlayacak, yöntem, etik ve 

değerleyicilere ilişkin standartları belirleyecek bir örgütlenmeye gidilmesi; kamunun 

ve özel sektörün gereksinimlerinin sağlıklı ve doğru bir şekilde karşılanması 

açısından zorunluluk haline gelmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu’ nun yaptığı 

çalışmalar ve yayınladığı tebliğler vardır. Ancak bu düzenlemelerin kamuya ilişkin 

uygulamaları da kapsaması veya kamunun da böyle bir örgütlenmeye gitmesi 

gerekmektedir. 

Gayrimenkul ve diğer değerlemeler alanındaki ulusal ve uluslararası 

gelişmeleri izlemek, ülkemiz ile etkileşimlerini incelemek, ülkemizdeki 

değerlemelerin daha güvenli hale gelmesini sağlamak ve kamunun değerleme 

ihtiyaçlarının karşılanması için değer haritalarının üretilmesi, istatistik ve arşiv 

çalışmaları yapılmalıdır. 

Ülkemizde 2011 yılı başlangıcıyla alınan kararlar doğrultusunda Gayrimenkul 

Değerlemesi konusunda yetkili, mevzuata uygun, uluslar arası standartlar hükmünde 

çalışma esasına dayalı, sorumlu değerleme uzmanı bulunan kurum ve kuruluşlarca 

100

yapılması kararlaştırılmıştır. Bunun sonucunda bankalar zorunlu olarak bu kuruluşlar 

aracılığıyla ekspertiz işlemlerini yaptırabileceklerdir. Bu konudaki alınan karara esas 

önümüzdeki yıllarda Gayrimenkul Değerleme İşleminin Uluslar arası Standartlara 

uygun bir şekilde, güvenilir rakamlarla yapılacağını göstermektedir. 

101

KAYNAKLAR 

Açlar, A., Çağdaş, V., Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, TMMOB, Harita ve 

Kadastro Mühendisleri Odası Yayınları, 2002, Ankara, 

Demir H., V. KURT PALABIYIKLI, “Konut Edindirmede Uzun Vadeli İpotek 

Kredisi Sistemi”, Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yöntemi Dergisi, 2005, 

Dörtgöz, Ö.G., Emlak (Tapu Bilgileri), 2008, Ankara, 

E., Güngör, Yeterlik Etüdü, 1999, Ankara, 

E.Saba Özmen, SPK Lisans Yenileme, Ders Notları, (Prf.Dr.) 

Gayrimenkul Türkiye Dergisi, Eylül-Ekim 2010, Sayı15, 

Gayrimenkul Değerlemesi, Çeviren: Erbil Töre, İstanbul Üniversitesi, 2004 

Güngör,E., Gayrimenkul Değerlemesi Ve Türkiye’de Sermaye Pazarlarında 

Gayrimenkul Değerleme Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler 

Yapılmasına İlişkin Öneriler., T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu 

Kurumsal Yatırımcılar Dairesi., 2004, Ankara, 

Haris J.C. ve Friedman J.P., Real Estate Handbook, Barons Estate Guide, 1994, 

ABD 

Karapınar A., R.Bayırlı, H.Bal, A.Altay, E.Çına Bal, S.Torun, “Gayrimenkul 

Değerleme Uzmanlığı SPK Lisanslama Sınavlarına Hazırlık, Gazi Kitapevi, 

2007, Ankara 

KURT, V.: “Taşınmaz Finansmanı ve Türkiye’deki yapısı”, Yüksek Lisans Tezi, 

Yıldız Teknik Ü., Gen.Bil.Ens., 2004, İstanbul, 

Market Analysis For Valuation Appraisals, Appraisal Institute, 1994, ABD, 

M.E., Berens, G.,and Weiss, M.A., Real Estate Development Principles and 

Process, Urban Land Institute, Washington, 2000, ABD, 

Murat G. Berberoğlu, Suat Teker: “Konut Finansmanı ve Türkiye’ye uygun Bir 

Model Önerisi”, İTÜ Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 2, Sayı:1, Aralık 2005, İstanbul 

Sermaye Pazarında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Tebliğler, Sermaye Pazarı 

102

Mevzuatı, Sermaye Pazarı Kurulu, Ankara, 2001 

Seçkin N., Gayrimenkul Yatırım Kararlarında Fizibilite Analizi, Yüksek Lisans 

Tezi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, 1998, İstanbul, 

Tulp, A., Yılmaz, U., Gayrimenkul Finansman ve Değerlemesi, İstanbul Menkul 

Kıymetler Borsası, 2000, İstanbul, 

Uluslar arası Değerleme Standartları, Uluslar arası Değerleme Standartları 

Komitesi, 2005, Londra 

Yılmaz, D., Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Fizibilite Analizi, Yüksek 

Lisans Tezi, İTÜ Fen 

Yıldırım, E., Gayrimenkul Değerleme Esasları, Bilgi Üniversitesi Seminer Notları, 

2005, İstanbul, 

Onurlu Ö., Uluslararası Değerleme Standartlarının Türkiye’de Uygulama 

Sürecinde Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımının İrdelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, 

İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, 2006, İstanbul, 

http://www.spk.gov.tr/indexpage.aspx?pageid=359&submenuheader=-1, 01.11.2010 

http://www.alomaliye.com/emlak_vergi_matrah_olacak_takdir.htm, 01.11.2010 

http://www.spk.gov.tr/yayingoster.aspx?yid=470&ct=f&action=displayfile&submen 

uheader=null, 01.11.2010 

http://www.tuik.gov.tr, 01.11.2010 

www.celen.com.tr, Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve danışmanlık A.Ş. , 

01.11.2010 

http://www.gyoder.org.tr/, 01.11.2010 

http://www.hasanbal.net/Gayrimenkul Değerleme Notları, 01.11.2010 

http://www.dud.org.tr, 01.11.2010 

http://www.değerlemeuzmanları.net/, 01.11.2010 

http://www.gayrimenkuldeğerleme.org/gayrimenkul-degerleme-esasları/index.php, 

01.11.2010 

103

Kişisel Bilgiler: 

ÖZGEÇMİŞ 

Adı ve Soyadı : Mehmet MENETLİOĞLU 

Doğum Yeri : İskenderun 

Doğum Yılı : 10.09.1975 

Medeni Hali : Evli 

Eğitim Durumu: 

Lise : 1990 – 1993 İskenderun Lisesi, Matematik Bölümü 

Ön Lisans : 1995 – 1997 Kocaeli Ün. MYO. Büro Yön. Ve Sek. 

Lisans : 2005- 2007 Anadolu Ün. İşletme Bölümü 

Yüksek Lisans : 2009 – 2011 Süleyman Demirel Ün. İşletme 

Yabancı Dil ve Düzeyi: 

İngilizce – Orta derecede, Okuma, Yazma, Konuşma 

İş Deneyimi: 

1996 – 1997 Ar Menkul Değerler A.Ş., Yatırım Uzmanı 

1997 – 1999 Oylumlu Holding, Bilgi Sistemleri Sorumlusu, Yatırım Uzmanı 

1999 – 2000 Teknik Yayıncılık Tanıtım A.Ş., Bilgi Sist. ve Abone Sor. 

2003 – 2010 Setur Servis Turistik A.Ş. Bilgi İşl. ve Stok Sorumlusu 

2010 – ….. DE-GA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., Muhasebe 

104

EKLER 

105

EKSPERTİZ RAPORU / VALUATION REPORT 

RAPOR BİLGİLERİ / (REPORT SUMMARY) BAŞVURU NO: 313 (Application Number) 

Müşteri Adı : 

(Customer’s Name) 

Tarih : 

(Date) 

İli : 

MEHMET MENETLİOĞLU 

01.01.2011 

Şube Adı : 

(Branch Name) 

Rapor No: 

(Report No) 

XXXXX 

2010/ XX001 

GAYRİMENKULÜN TAPU AYDI / (TITLE DEED INFORMATION ON PROPERTY) 

(Province) ANKARA 

İlçesi : 

(District) 

Bucağı : 

(Subdistrict) 

Mahallesi : 

(Neighborhood) 

Köyü : 

(Village) 

Sokağı : 

(Street) 

Mevkii : 

(Locality) 

YENİMAHALLE 

ÇAYYOLU 

Pafta No : 

(Cadastral Map No) 

Ada No : 

(Block No) 

Parsel No : 

(Lot No) 

Parsel Alanı (m²) : 

(Lot Area) 

Ana g.menkulün 

vasfı 

(Description of the main property) 

Malikler 

(Owners) 

Tapunun türü 

(Type of the Title 

Deed) 

XXXX 

XX 

1000 m² 

ARSA 

Arsa Payı : 

(Owner’s Share in 

the land) 

Kat No : 

(Floor No) 

Bağ. Bl. No : 

(Individual Division 

No) 

Kapı No: 

(Door No) 

Niteliği : 

(Description) 

106 

50/495 

2 

5 

5 

MESKEN 

MEHMET MENETLİOĞLU:DURMUŞ 

OĞLU 

Kat Mülkiyeti (Condominium ownership) 

Kat İrtifakı (Servitude with respect to condominium 

ownership) 

Cins tashihli bina/ 

(Property kind of which is altered (e.g. from 

land to building)

GAYRİMENKULÜN TAM ADRESİ / FULL ADDRESS OF PROPERTY 

TOKİTURKUAZ Y1/3 NO:3 

YENİMAHALLE - ANKARA 

TAKYİDAT BİLGİLERİ / INFORMATION ON ENCUMBRANCES OF THE TITLE DEED 

Yenimahalle Tapu Sicil Müdürlüğü’nden malik tarafından alınan 01.01.2011 tarihli belgeye göre, 

değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 

GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ / (FEATURES OF THE REAL ESTATE) 

Yapı Cinsi 

(Construction Type) 

Mevcut Tesisatlar 

(Existing Utilities) 

Isıtma Sistemi 

(Heating System) 

Yapı Nizamı 

(ConstructionSpecification) 

G.Menkulün Türü 

(Property Type) 

Kullanım Durumu 

(Occupancy) 

Betonarme 

karkas 

(Reinforced Concrete) 

Şehir Suyu 

(Water) 

Merkezi kalorifer 

(Central Heater) 

Bitişik 

(Adjacent) 

Daire 

(Flat) 

Mal Sahibi 

(Owner) 

Kargir/Yığma 

Tuğla 

(Stone / Brick) 

Elektrik 

(Electricity) 

Kombi 

(Individual heater) 

İkiz 

(Twin) 

Villa 

(Villa) 

Kiracı 

(Tenant) 

Ahşap 

(Timber) 

Asansör 

(Elevator) 

Klima 

(Aircondition) 

Bahçeli 

(With Garden) 

Yazlık ev 

(Summer house) 

Boş 

(Vacant) 

Çelik 

(Steel) 

Isıtma 

Sistemi 

107 

Diğer 

(Other) 

Doğalgaz 

(Natural gas 

Soba 

(Stove) 

Site 

(Developed 

Site) 

Diğer 

(Other) 

İnşaat 

halinde 

(Under 

Constructio 

n)

İşçilik Durumu 

(Workman Quality) 

Malzeme Durumu 

(Material Quality) 

Binanın Yaşı 

(Age of Building) 

Deprem Hasarı 

(Earthquake 

Damage) 

Binanın Kat Adedi 

(Number of floors in the building) 

Lüks 

(Luxury) 

Lüks 

(Luxury) 

İyi 

(Good) 

İyi 

(Good) 

1 Binanın Sınıfı ve Grubu (Class 

Var (Yes) 

Yok (No) 

and Group of Building) 

Onarım/Güçlendirme 

(Repair/Strengthening) 

(Yes) 

Var 

Yok (No) 

Binadaki bağımsız bölüm adedi : 

(Number of the individual division in the 

building) 

Orta 

(Moderate) 

Orta 

(Moderate) 

3-B Deprem 

Bölgesi 

(Earthquake 

Zone) 

Gayrimenkulün 

Yeri (Location of 

the property) 

4 

108 

Kötü 

(Bad ) 

Kötü 

(Bad) 

Merkez 

(Central) 

Banliyo 

(Suburb) 

(Rural) 

Varoş 

Konutun brüt alanı: 

(Gross residential area ) 

Bodrum Kat + Zemin Kat + 

Zemin Kat: 1 no’lu konut, 8 

no’lu dükkan 

3 Normal Kat + Çatı Arası Kat 

1.Kat: 2,3 no’lu konutlar 

2.Kat: 4,5 no’lu konutlar 

3.Kat: 6 no’lu çatı aralı konut, 

7 no’lu konut 

117 m² 

GAYRİMENKUL İÇİN YAPILAN DEĞERLENDİRME / APPRAISAL OF THE PROPERTY 

Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Bilgileri / Location, Transportation and Enviroment Characteristics of the 

Property 

Değerlemesi yapılan mesken, Ankara İli, Y5enimahalle İlçesi, TOKİ evlerinde; Giriş cadde’nin 

güneyinde ve çevreyolunun doğu kenarındaki xxx sokak üzerinde; tapu ve imarın 495 m² 

yüzölçümlü xxxx ada, numaralı parselinde inşa edilmiş 3 kapı numaralı binada yer almaktadır. 

Taşınmaz, Yenimahalleyi Çayyoluna bağlayan ilçenin önemli akslarından Çankaya 

üniversitesine 300 m mesafede yer almaktadır. Son 5-6 yıl içinde planlı olarak hızlı bir 

yapılaşma süreci yaşanan semtte, zemin üzeri 3 katlı apartmanlar bulunmaktadır. Yapılaşma 

çankaya üniveristesine yakın olan kesimde tamamlanmış, güneydeki 9.Cadde çevresinde 

devam etmektedir. Yapıların zemin katları cadde ve sokaklarda ticaret kullanımlı olup, küçük 

esnaf tarafından işletilen dükkanlar ve işyerleri bulunmaktadır. Bölgede altyapı eksiği 

bulunmamaktadır. Taşınmaza yakın mesafede başkent üniversiteside yer almaktadır. Ulaşım, 

yakın mesafedeki çankaya üniveristesi üzerinden toplu taşıma araçlarıyla; ayrıca banliyö treni 

ile kent merkezine kadar sağlanmaktadır.

Ana Gayrimenkulün Özellikleri / Features of the Main Property 

Anayapı, betonarme karkas, ayrık nizamda inşa edilmiş, bodrum, zemin, 3 normal ve çatı arası kattan 

oluşan bir apartmandır. Apartman girişi, sokağa göre sağ yan cephe (batı cephesi) üzerinde ve zemin 

kattandır. Yapının ön cephesi sıva yalı baskı, diğer cepheleri renkli dekoratif sıva yapılmıştır. Apartman 

ortak mahallerinde zeminler ve duvarların yarıya kadar olan bölümü mermer kaplamadır. Ana yapı, 

bodrum katta sığınak, su deposu ve 6 no’lu daire deposu; zemin katta 1 mesken, 1 dükkan; 3 normal 

katta 2’şer mesken olmak üzere toplam 8 bağımsız bölümden (7 mesken, 1 dükkan) oluşmaktadır. 

Bağımsız Bölümün Özellikleri / Features of the Individual Division 

Değerlemesi yapılan 5 bağımsız bölüm no'lu mesken, apartman girişine göre sağ, Sokağa göre arka 

konumda ve 2.normal katta yer almaktadır. Güney, doğu ve batı cepheli olan konut, 3 yatak odası, salon, 

mutfak, banyo, WC ve 2 balkon olmak üzere 117 m² brüt alana sahiptir. Zemin kaplamaları, antre, ıslak 

hacimler ve balkonlarda seramik; salon ve yatak odalarında laminat parkedir. Dikey kaplamalar, ıslak 

hacimlerde tavana kadar, mutfakta tezgah-asma dolap arasında seramik yapılmıştır. Diğer mahallerin 

duvarları su bazlı boyadır. Daire giriş kapısı çelik, iç kapılar amerikan panel, pencereler ısıcamlı PVC 

doğramadır. Mutfakta, laminat kaplamalı mutfak dolapları ve mermer tezgah; banyoda, hilton tipi 

lavabo, duşakabinli duş teknesi ve klozet; WC’de alaturka taş ve lavabo bulunmaktadır. Değerleme 

konusu meskenin radyatör petekleri ve kombi cihazı takılmamıştır; ancak bölgede yükleniciler konutları 

bu şekilde teslim ettiği ve emsal taşınmazlar da kombi ve petekleri bulunmayan dairelerden seçildiği 

için, sitüasyon uygulanmamıştır. 

Gayrimenkulün çap, iskan, ruhsat, onaylı proje vb. bilgileri/ Locational map, Occupancy, Building Licence, 

Approved Project, etc. of the Property 

Taşınmazın, Yenimahalle Belediyesi arşivindeki onaylı metrekare cetveli ve kat şemaları; 

28.03.2008 tarih ve 256 sayılı yapı ruhsatı incelenmiştir. Taşınmazın projesi iskan başvurusu 

nedeniyle servislerde olduğundan tarafımıza gösterilememiştir. Değerleme konusu 

meskenin mahallindeki konumu, onaylı metrekare cetveli ile uyumludur. Yapı ruhsatına 

göre; yol kotu altı kat sayısı 1, yol kotu üstü kat sayısı 4; imar durum tarih ve sayısı 

07.12.2007/720; toplam inşaat alanı 1.262,35 m²; yapı sınıfı 3-B’dir. 

Ekler / Appendices 

Taşınmaza ait fotoğraflar; onaylı projeden fotoğraflar; tapu fotokopisi; Yapı Ruhsatı; 

Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler /Factors affecting the value of the property 

Olumlu Faktörler (Positive Factors): 

. Caddeye ve toplu taşıma güzergahına yakın 

konumda olması 

.3 cepheli olması 

Olumsuz Faktörler (Negative Factors): 

. Yapı kullanma izin belgesinin 

alınmamış ve kat 

mülkiyetine geçilmemiş olması 

109

Değerlemede Kullanılan Yöntem/Method used for Evaluation 

Emsal Karşılaştırma yöntemi 

Ekspertiz Değeri ve Ekspertiz Değerinin Dağılımı/Expertise Value and Breakdown of the Expertise Value 

EKSPERTİZ DEĞERİ /(Expertise 

Value) 

(YASAL DURUM DEĞERİ): 

(Expertise value considering only 

licensed areas) 

70.000.- TL 

(Yetmişbin Türklirası) 

EKSPERİN KANAATİ : 

(Opinion of the expert) 

SONUÇ/Conclusion: 

Ekspertiz konusu gayrimenkule düşen arsa payı 50 m²’dir. 

Meskenin brüt alanı 117 m²’dir 

Arsa değeri : 50 m² x 250.- TL/ m² = 12.500 

.- TL 

Yeniden inşaa maliyeti : 117 m² x 455.- TL/m² = 

53.235.- TL 

110 

Amortisman ( - ) %4 : % 4 = (-) 2.129.- 

TL 

Kar/Zarar ve her türlü dışsal etken = (+) 

6.394.- TL 

TOPLAM YASAL DURUM DEĞERİ : 70.000.- TL 

Satılabilir (Sellable) Alıcısı az (Prospective 

purchasers scarce) 

Satışı zor (Diffucult to sell) Satılamaz (Not sellable) 

Taşınmazın konumu, inşaat kalitesi, yaşı, kullanım amacı, ulaşılabilirliği gibi değerine etken 

olacak tüm faktörler dikkate alınarak; satışların karşılaştırılması yöntemiyle değerleme 

yapılmış olup;(Yetmişbin Türklirası) değer takdir edilmiştir.

MAHALLİNDEKİ DURUM DEĞERİ: 

(Expertise value including unlicensed areas) 

%70 VE ÜZERİNDE İNŞAAT SEVİYESİNE SAHİP NATAMAM GAYRİMENKULLERİN BİTMİŞ HALİ İÇİN : 

TAMAMLANMIŞ YASAL DURUM DEĞERİ: 

(Expertise value for completed property considering only licensed areas) 

SİGORTAYA ESAS DEĞER : 

(Insurance value) 

117 m² x 600.- TL/m² = 70.200.- TL 

ŞUBE GÖRÜŞÜ: 

Opinion of the Branch 

XXXXX GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 

Eksper Adı soyadı Adı Soyadı Adı Soyadı 

111 

Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı Y.Kurulu Bşk. 

imza imza imza

FOTOĞRAFLAR 

YAPI RUHSATI METREKARE CETVELİ 

CEPHE 

112

CEPHE 

KORİDOR SALON 

113

ODA ODA 

MUTFAK BANYO 

114

EMSAL ARAŞTIRMA RAPORU 

KROKİ 

1940 

EMS 

EMS 

AL 3 

DEĞERLEM 

ESİ 

YAPILAN 

EMS 

AL 2 

115

EMSAL 1 

EMSAL 2 

EMSAL 3 

xxx Emlak : 0 312 xxx xx xx 

Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın 

yeni binanın 2.katında bulunan, 3+1, 

140 m² brüt alanlı, kombi ve petekleri 

takılı olmayan konut için pazarlıklı 

95.000.- TL istenmektedir. 



yeni binanın 3.katında bulunan, 3+1, 

110 m² brüt alanlı, kombi ve petekleri 

takılı olmayan konut için pazarlıklı 




yeni binanın 1.katında bulunan, 3+1, 115 

m² brüt alanlı, kombi ve petekleri takılı 

olmayan konut için pazarlıklı 


116

1.Değerleme Bilgileri 

Değerlemeyi Talep Eden 

Değerlemesi Yapılacak 

Gayrimenkulün Adresi 

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 

X BANK X ŞUBESİ 

YYYY İNŞAAT TAAHHÜT LTD.ŞTİ. 

117 

TARİH : 01.01.2011 

REFERANS NO : 2011_001 

X MAHALLESİ, X CADDESİ, NO:22, XXXX ADA 1- PARSEL, YYYY 

PETROL İSTASYONU 

XXXX/ANKARA 

Değerleme Konusu AKARYAKIT İSTASYONU 

Talep Tarihi 1 Ocak 2011 

Değerleme Tarihi 1 Ocak 2011 

Takdir Edilen Değer 

(Mevcut Durum Değeri) 

20 Ocak 2011 9.000.000 TL 

1 EURO 2,166 TL 

1 USD 1,541 TL 

4.154.741 EURO 

Yapı Sınıfı 

İnşaat Başlangıç Tarihi 

3-B 

14.10.2004 

Coğrafi 

Koordinatlar 

N: 3911111111 

Kat Adedi (Bodrum hariç) 2 E: 321111111 

Değerlenen Yapı Alanı 544 m 2 Ro Değeri 

2.Tapu Sicil Kayıtları 

TAPU BİLGİLERİ 

Ana Gayrimenkulün Bağımsız Bölümün 

İli ANKARA Pafta No Niteliği 

İlçesi XXXXX Ada No XXXXX Arsa Payı 

Bucağı Parsel No 1 Blok No 

Mahallesi XXXXX Niteliği 

AKARYAKIT 

İSTASYONU 

KARKAS 

Köyü Yüzölçümü 5.000,00 m² 

Kat No 

Bağımsız 

Bölüm No 

Sokağı Yevmiye No XXXXX Eklentisi CİNS TASHİHİ X 

Mevkii 

Sınırı 

Cilt No 

Sahife No 

XXXXX 

XXXXX 

Tapu 

Belgesi 

Cinsi 

Kat Mülkiyeti 

Kat İrtifakı 

Sahibi 

Malikin Adı&Soyadı - Ünvanı 

XXXX PETROL ÜRÜNLERİ OTOMOTİV TURİZM TİCARET A.Ş. 

Hisse 

TAM

3.Takyidat Kayıtları 

Rehinler Bölümünde: 

TAKYİDAT BİLGİLERİ 

*Ankara İli,XXXX İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde,01.01.2011 tarih, saat 10:30 itibariyle yapılan incelemede 

rapor konusu taşınmaz üzerinde; 30.07.2007 tarih ve XXXX yevmiye ile XXXXX Petrol AŞ lehine 1. dereceden 

525.000.-TL ve 31.12.2007 tarih ve XXXX yevmiye ile XXXXX Petrol AŞ lehine 2. dereceden 1.500.000.-TL 

ipotekler bulunduğu şifahi olarak öğrenilmiştir. 

Şerhler Bölümünde: 

*Ankara İli, XXXXX İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde, 01.01.2011 tarih, saat 10:30 itibariyle yapılan 

incelemede rapor konusu taşınmaz üzerinde; B ilave ipoteği serbest dereceden istifade etme hakkı vardır, 

04.11.2004 tarih ve XXXXX yevmiye ile, XXXX Türkiye şubesi lehine 10 yıl müddetle kira şerhi ayrıca, 

15.08.2006 tarih ve XXXXX yevmiye ile kira şerhi XXXXX petrole devredilmiştir şerhleri bulunduğu şifahi 

olarak öğrenilmiştir. 

Hak ve Mükellefiyetler: 

*Ankara İli, XXXX İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde, 01.01.2011 tarih, saat 10:30 itibariyle yapılan incelemede 

rapor konusu taşınmaz üzerinde; yukarıdaki şerh ve rehinlerin dışında hak ve mükellefiyet bulunmadığı şifahi 

olarak öğrenilmiştir. 

4.Gayrimenkulun Tanımı 

GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ 

*Değerlemesi yapılan akaryakıt istasyonu; Ankara İli,XXXXXX İlçesi, XXXXX Semti, Ankara- 

İstanbul Karayolundan ayrılan ve XXXXX XXXX bağlayanXXXX Caddesi üzerinde 22 kapı noda 

bulunmaktadır. Taşınmaz, Ankara çevreyoluna 200 mt, XXXXX 1200 mt, İstanbul yoluna ise 200 mt 

mesafededir. Parselin geometrik şekli dörtgen formunda olup; topografik olarak düz özellikte ve 

jeolojik olarak 4. Derece deprem bölgesindedir. 

5.Gayrimenkulun İç Mekan Özellikleri 

Değerlemesi yapılan 5000 m2 alana sahip XXXX ada, 1 parsel üzerinde 2 katlı idari bina, 

kanopi, araç yıkama bölümü, LPG ve Akaryakıt depoları ile 8 adada 64 pompası bulunan 

akaryakıt istasyonu bulunmaktadır. Aşağıdaki krokide akaryakıt istasyonundaki müştemilat 

görülmekte olup; 

118

1:İdari Bina; Dış cephesi zemin katta alüminyum kompozit panel, üst katta ise cam 

konstrüksiyon kaplamadır. Zemin katında; Market, depo, mekanik oda(mahallinde mescit), 

wc ve duşlar, pompacı odası, idari, muhasebe, mutfak, toplantı odası olmak üzere 272 m2 

brüt alanlıdır. 1. katta ise henüz inşaatı tamamlanmamış olan 272 m2 toplantı salonu 

bulunmaktadır.(Ancak bu alan mimaride çizilmiş ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin 

belgesinde yapı alanına dahil edilmemiştir.) Zemin kaplamaları; zemin katta seramik, 1. 

katta ise betondur. Dikey kaplamalar: duvarlarda alçı, ıslak hacimlerde ise seramiktir. 

Binanın kapalı devre kamera sistemi mevcuttur. 

2:Kanopi: Kanopi alanı yaklaşık 500 m2'dir.(Ancak yapı ruhsatında 245 m2 

görünmektedir.). Kanopi alanında 8 adada 64 adet akaryakıt ve LPG pompası 

bulunmaktadır. 

3:Akaryakıt tankları:Bu alanda 3x30ton, 4x15ton olmak üzere 7 adet akaryakıt deposu 

bulunmaktadır. 

4:Araç yıkama alanı: Bu alanda otomatik yıkama makinası ile üç tarafı kapalı araç 

temizleme bölümü bulunmaktadır. 

5:Bu alanda 2x10 ton LPG tankı bulunmaktadır. 

6:Satış Ünitesi: Bu alan için, 19.03.2009 tarihinde, bodrum,zemin,1.kat ve çatı kattan oluşan 

21,35x28,50 oturumlu bina için proje çizilmiştir. Bodrum kat(otopark) betonu atılmış ancak 

üst katlara başlanmamıştır. Bu bina için yapı ruhsatı alınmadığı ve stüasyon seviyesi %5 

civarında olduğu için değerleme dışı bırakılmıştır. 

GAYRİMENKULÜN KONUM BİLGİLERİ 

6.Gayrimenkulün Konumu ve Çevresel Özellikleri 

Değerlemesi yapılan taşınmaza İstanbul yolundan ayrılan XXXX caddesinden XXXXX 

geçtikten sonra yaklaşık 1200 mt ileride ve sol kolda kalmaktadır. Akaryakıt istasyonu, 

TEM yolunun ve XXXXX batısında yer almaktadır. Çevrede çok katlı, bağımsız bloklar ve 

siteler bulunmaktadır. Bölgede teknik ve sosyal altyapı eksiklikleri görülmemektedir. Bölge, 

orta gelir kesiminin tercih ettiği bir yaşam alanıdır. 

Akaryakıt istasyonun ,çevrede tek petrol istasyon olması ve nüfus /araç yoğunluğunun fazla 

olan bir bölgede yer alması ve çevreyolu bağlantısı olması nedeni ile cazibesi artmaktadır. 

* XXXX semti, Ankara'nın son yıllarda hızlı yapılaşma gösteren alanlarından olup; TOKİ 

ve büyük ölçekli firmalar tarafından yüksek katlı konut siteleri inşa edilmiştir. Taşınmaza 

yakın XXXX ve AVM bölgeye olan gayrimenkul talebini artırmaktadır. 

7.Ulaşım ve Yerleşim Krokisi 

Taşınmaza ulaşım , üzerinde bulunduğu XXXX Caddesinden toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. 

119

İMAR BİLGİLERİ 

8.İmar Durumu 

* *Değerlemesi yapılan akaryakıt istasyonunun bulunduğu parselde; hmaks:6,50, yol çekme mesafesi ve doğu 

komşu çekme mesafesi 30 mt, batı ve güney komşu çekme mesafesi 5 mt, KAKS:0,50 ve imar durum 

belgesinde akaryakıt istasyonudur. 

* ONAYLI MİMARI PROJE -1 : 22.03.2007 

- " " " -2 : 19.03.2009 

* YAPI RUHSAT : 14.10.2004 tarih ve XXX nolu 

* YAPI RUHSAT : 13.06.2007 tarih ve XXX nolu 

*YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ : 03.07.2007 tarih veXXX 

*Akaryakıt istasyonu için 07.03.2007/XXX sayılı yapı kullanım izin belgesi; idari bina 1242 m2, kanopi 

245 m2 ve 1087 m2 saha betonu için alınmıştır. Ancak mevcutta 540 m2 idari bina, 800 m2 satış ünitesinin 

bodrum katı(otopark) ve yaklaşık 500 m2 kanopi ve yaklaşık 3200 m2 saha betonu bulunmaktadır. En son 

mimari proje için yapı ruhsatı -henüz-alınmamıştır. 

*XXXXX Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivindeki 19.03.2009 onay tarihli proje incelenmiştir. Dosyasında 

başka mimari proje bulunmamaktadır. Ada/parsel bazında yerinin doğruluğu ,parselasyon planını ve ekleri 

incelenmek suretiyle tespit edilmiştir. 

Resmi Kurumlardan Alınan Belgeler 

1-)05.10.2007 tarih ve 2007-XXXsayılı Çalışma ve sosyal güvenlik Bakanlığından alınan Kurma izin 

belgesi 

2-)058.10.2007/2007-XXX sayılı Çalışma ve sosyal güvenlik Bakanlığından alınan İşletme Belgesi 

3-)EPDK'dan alınan 09.11.2007 tarihli LPG otogaz bayilik lisansı 

4-)EPDK'dan alınan 07.08.2007 tarihli bayilik sözleşmesi 

5-)14.01.2007 tarihli vergi levhası 

6-)30.07.2007 tarihli Ankara Büyükşehir Belediyesinden alınan İşyeri Açma Belgesi 

7-)17.01.2008 tarihli Ankara Büyükşehir Belediyesinden alınan tatil günleri çalışma ruhsatı 

120

DEĞERLEMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER 

9.Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler 

Olumlu Faktörler 

* Bölgede tek akaryakıt istasyonu olması. 

* Arter olanXXXX Caddesinde bulunması ve çevreyolu bağlantısı olması. 

* Kira şerhi süresinin 5 yıl kalmış olması. 

* Değerlemesi yapılan taşınmazın imar lejantının Akaryakıt İstasyonu olması. 

Olumsuz Faktörler 

* Satış ünitesinin-Yeni projeye göre bodrum kattaki market- tamamlanmamış olması. 

* XXXX Caddesi ile istasyon arasında bölünmüş yol olması. 

Akaryakıt istasyonunun bütünüyle tamamlanmamış ve inşaatın devam etmesi 

10.Değerleme ( Emsal Yöntemi ) 

KIYMET TAKDİR TABLOSU 

Birim Değer Alan 

Toplam Değer 

(TL/m²) (m²) (YTL) 

Arsa Değeri 1300 TL/m² 5.000,00 m² 6.500.000 TL 

3-B Bina (*) 478 TL/m² 544,00 m² 260.032 TL 

Kanopi 225 TL/m² 500,00 m² 112.500 TL 

Saha Betonu 30 TL/m² 3.200,00 m² 96.000 TL 

Ruhsatsız İlave 

….. Bina (*) 

Ruhsatsız İlave 

…..Deposu (*) 

Çevre 

Düzenlemesi, 

akaryakıt ruhsatı 

ve şerefiye 

(maktuen) 

GENEL TOPLAM 

(Mevcut Durum Değeri) 

0 TL/m² 0 m² 0 TL 

TL/m² m² 0 TL 

2031468 1 2.031.468 TL 

9.000.000 TL 

121 

DOKUZMİLYON Türk Lirası

10.Değerleme Uzmanının Görüşü ve Açıklaması 

Satışı Çok Kolay 

Satılabilir 

122 

x Alıcısı Az Satılamaz 

Petrol İstasyonunun değerlemesine ,yapı maliyet hesabı,emsal araştırması ve gelir kapitalizasyonu 

yöntemlerinden gidilerek ulaşılmış ve 9 000 000-TL öngörülmüştür. 

Ancak,bu gibi ''özel iştigal konusu hizmete yönelik tesislere '' -satılması gerektiğinde -talep sınırlı 

olacağı için ALICISI AZ dır. 

Gişimci kârı, imar lejantı,ruhsat, satış potansiyeli arsa değeri içerisinde yer almaktadır. Akaryakıt 

istasyonunda bulunan, pompa, akaryakıt depoları vb taşınabilir techizat dışı ,İstasyona katma değer 

yaratan fakrörler olarak ''Çevre düzenlemesi-şerefiye '' de dikkate alınmıştır.İşletmenin cirosundan 

gidilerek GEİR KAPİTALİZASYONU yöntemine göre bir değer hesaplanırsa ; 

Alınan bilgilere göre,İstasyonun,yaklaşık-ortalama 300.000-Lt/Ay LPG ve 360 000-Lt/Ay akaryakıt 

(Benzin-Motorin) satış yaptığı öğrenilmiştir.Bu satıştan- %4,5 kar marjına göre- elde edilecek net 

gelirin 63.200-TL/Ay civarında olabileceği varsayılarak Gelir Kapitalizasyonu hesabı yapılırsa; 

DEĞER = Yıllık Net Gelir /Kapitalizasyon oranı bağlantısından (Yörede mülk kira/satış 

değerlerinden kapitalizasyon oranının % 8.5 civarında olabileceği saptanmıştır. ) 

DEĞER = 758.400 TL /0.085 = 8.922.352 TL olacaktır. 

11.Değerleme Uzmanı Bilgileri 

Görevli Değerleme Uzmanı Kontrol 

EKSPER ADI SOYADI İMZA ADI VE SOYADI İMZA 

Sorumlu Değerleme Uzmanı 

SPK Lisans No:XXXXX 

_ Ekte taşınmaz/taşınmazlara ait fotoğraflar, tapu senedi, mevcut ise diğer belgeler sunulmaktadır. 

_ Tapu sicil kaydındaki takyidatlar değerlemede göz önünde bulundurulmamıştır. 

_ Değerlemede %10 yanılma payı mevcuttur. 

_ Fiyatlara KDV dahil edilmemiştir. 

_ Bu rapor, 01.01.2011 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. 

* Ruhsatsız yapıların birim fiyatlarında, piyasa değerinin %30 eksiği uygulanmaktadır.

Emsal 1 

FİYAT ARAŞTIRMA RAPORU 

Değerlemesi yapılan taşınmazdan daha iyi lokasyonda,XXX yolu üzerinde,XXXX et 

lokantasına yakın günlük 25.000 litre civarında satış yapılan istasyon ortaklar arasında 

10.000.000.-USD'ye satıldığı öğrenilmiştir. 

Tel:0 312 XXX XX XX (XX Emlak) 

Emsal 2 

Yenimahalle İlçesi sınırında, Gimat Bölgesinde, 17.000 m2 arsalı ve 5000 m2 kaplı alanı 

bulunan ve günlük 30-35.000 litre satış yapılabilen akaryakıt istasyonu için 13.000.000.- 

USD istenmektedir. 


Emsal 3 

Çankaya İlçesi sınırında, 4950 m2 arsalı ve 30.000.-TL/ay kira geliri ve 30.000 litre satış 

yapılabilen akaryakıt istasyonu için 13.250.000.-USD istenmektedir. 


Emsal 4 

Gölbaşı İlçesi sınırında, Konya yolunun sağında ve Gölbaşına 3 km mesafede, 6000 m2 

arsalı akaryakıt istasyonu için 6.250.000.-TL istenmektedir. 


Emsallerin Değerlendirmesi 

Değerlemesi yapılan taşınmaz ile aynı konum ve bölgede emsal olabilecek akaryakıt 

istasyonu bulunamamıştır. Akaryakıt istasyonu satışı ile ilgilenen emlakçılarından edinilen 

bilgi ve Ankara sınırları içerisinde bulunan emsaller göz önünde bulundurularak değerleme 

yapılmıştır. 

123

Müşteri 

Adı MEHMET MENETLİOĞLU 

Şube Adı ANKARA – XXX ŞB 

Kredi 

Tipi 

Konut 

Tipi 

BİREY 

SEL 

Raporu Hazırlayan 

Firmanın Adı 

Adres,Telefon 

Numarası, E-mail adresi 

Raporu Hazırlayan 

Onaylayan 

Uzmanların 

Adı, Soyadı ve Lisans 

Sicil No imza: 

Gayrimenkulün Posta 

Adresi (Kesinlikle 

pafta, parsel 

yazmayınız. Site AVM 

vb. ise adını 

belirtiniz.) 

X 

GAYRİMENKULÜN TAPU 

KAYDI : 

İŞLETM 

E B. 

KURUMSAL 

BANKA 

GAYRİMENKULÜ 

Apartman dairesi X Müstakil, villa 

XXXX Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 

Genel Merkez: XXXXXXXXX 

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX/Ankara 

(0312) XXX XX XX pbx - (0312) XXX XX XX fax 

Mersin Bölge Müdürlüğü: XXXXXXXX XXXXXXXXX 

XXXXXXXXXXX XXXX MERSİN 

(0324) XXX XX XX pbx - (0324) XXX XX XX fax 

Hazırlayan 

XXXXXXXXXXXXXX 

Mersin Bölge Müdürü 

Sicil No: XXXXX 

Denetmen 

XXXXXXXXXXXXXX 

Makine Mühendisi 

BAŞVUR 

U NO 

124 

XXX 

XXX 

XX 

ID NO - 

Rapor 

No 

Talep 

Tarihi 

Rapor 

Tarihi 

2011_ 

0001 

01.01. 

2011 

01.01. 

2011 

Değerleme 

Firması 

Yetkili 

Ortağının 

XXXXXXXX 

XXXXXX 

Sorumlu 

Değerleme 

Uzmanı 

Sicil no: 

XXXXXXX 

XXXXXXXX Mahallesi XXXXXXXX Caddesi XXXXXXX Apt. No:XX Kat: X D:XX 

XXXXXXXX / MERSİN 

Pafta No XXX Arsa Payı 

İli MERSİN Ada No XX Blok No - 

İlçesi XXXXXXX Parsel No XXX Kat No 4 

Bucağı - Parsel Alanı (m²) 334,00m² Bağımsız Böl. No 10 

115/ 

240 

0

Köyü/ 

Mahallesi 

XXXXXXXX 

X 

Vasfı (Ana Taşınmazın) ARSA 

Sokağı - Niteliği (B.Bölümün) MESKEN 

Mevkii - Tapu Tarihi 01.01.2011 

Malikleri ve hisse 

oranları 

Tapunun Türü Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı X Cins Tashihli 

Tapu Takyidatı, 

Tarihi ve Eklentileri- 

Teferruatlar 

Askeri Güvenlik 

Bölgeleri veya 

Stratejik bölgeler 

içinde mi 

Son 3 yıldaki malik 

değişiklikleri 

GAYRİMENKUL DEĞERİ: 

Yasal Durum Piyasa 

Değeri (TL) i 

(Arsa payı + binaların 

yasal kısımları) : KDV ve 

diğer vergiler, harçlar hariç 

rapor tarihindeki peşin 

satış değerini ifade eder. 

İnşa edilmeyen kısımlar 

dahil edilmez. Birden fazla 

bağımsız bölüm varsa ayrı 

ayrı değerleri yazılacaktır. 

Mevcut Durum Piyasa 

Değeri (TL) ii : KDV ve 

diğer vergiler, harçlar hariç 

rapor tarihindeki 

Mahallindeki Yasal 

Olmayan Kısımlar Dahil 

toplam değeri peşin satış 

değerini ifade eder. Birden 

fazla bağımsız bölüm varsa 

ayrı ayrı değerleri 

yazılacaktır. 

01.011.2011 tarihinde saat 08.15’de yapılan incelemede konu taşınmaz üzerinde herhangi bir 

takyidat bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir. 

- 

Hayır X Evet Açıklama: 

- 

- 

Yasal Durum Acil Satış Değeri 

: Piyasa değerinin min %10 

altında olmalıdır. Daha düşük 

olabilir. 

Mevcut Durum Acil Satış 

Değeri : Piyasa değerinin min 

%10 altında olmalıdır. Daha 

düşük olabilir. 

Raporlarda aksi belirtilmedikçe gayrimenkullerin tüm hisselerinin toplam değeri takdir edilir. Tüm değerler gayrimenkul 

üzerindeki değer düşürücü takyidatların kaldırılacağı kabulüyle takdir edilmiş “tam mülkiyet” değerleridir. 

Değerle ilgili önemli açıklamalar, 

görüşler uyarılar iii 

- 

- 

125 

Arsa 

vb. 

Mersin İli Akdeniz İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğündeki kat irtifakına esas onaylı mimari 

proje görülmüş olup, taşınmazın yeri ve konumunun doğru olmadığı tespit edilmiştir. Söz 

konusu projeye göre tarafımıza 10 no’lu olarak 8 no’lu mesken gösterilmiştir. Konum 

uyumsuzluğu nedeniyle taşınmaza yasal değer verilememiş olup, taşınmazın bilgi 

amaçlı değerinin 48.000,-TL olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.

Satılabilirlik Takyidatlar 

kaldırıldığı ve yasal sorun 

bulunmadığı taktirde mevcut 

piyasa koşullarında 

satılabilirlik 

Tahmini Pazarlama Süresi (ay) 

Satışı 

kolay 

0-6 ay 

İnşa Seviyesi(%) iv % 100 

Değere İlişkin, Hesaplamalar, 

Analizler 

Ruhsatlı ve Ruhsatsız kısımları 

ayrı ayrı belirterek değere ilişkin 

hesaplamaları ve analizleri 

açıklayınız. 

Bağımsız Böl. İçin : Arsa payı 

değeri dahil bina birim fiyat x 

alan = 

Müstakil Binalar için : (Arsa 

birim fiyat x alan) + (Bina 

birim fiyat x alan x bitmişlik 

oranı) + Gişimci kârı, şerefiye 

+ diğer yatırım unsurları= 

Aylık Kirası ve Diğer Finansal 

Özellikler v 

DEĞERLEME BİLGİLERİ : 

270,-TL/AY 

Parselin yeri tespit edilip, planlar ve belgeler ile 

doğrulandı mı? 

Parsel mahallinde çap ve imar planlarına uygun şekilde 

mi? 

Parsel yeri teyidi yapılan belge türünü, kurumu; uygun 

değil veya belirlenemedi ise nedenlerini . bölümde 

belirtiniz. 

Satılabilir6- 

12 ay 

Tahmini Bitiş Süresi: 

Alıcısı Az 

12-18 ay 

Satışı 

güç 

18 

aydan 

fazla 

İnşa Halinde ise Tahmini Bitmiş Durum Piyasa Değeri: 

İnşa Halinde ise Tahmini Bitirme Maliyeti: 

Bu değerler kredi teminatına esas olarak kullanılamaz 

Evet X Hayır 

Parselin 1/1000 ölçekli planı var mı? Evet X Hayır 

Parseli etkileyen devam eden bir imar planı 

yapım/revizyon çalışması 

var mı, kentsel dönüşüm bölgesinde mi vi ? 

Parselin imar terki var mı, yapılacak mı, kamulaştırması 

var mı? 

Parsel veya ada adında gönderilen tapuya veya ruhsatproje 

belgelerine göre değişiklik var mı ? 

Uygun X Uygun Değil Belirlenemedi 

Evet Hayır X 

Evet Hayır X 

Evet Hayır X 

Sadece 1/5000 

planı var 

126 

Satılamaz

Proje İncelemesi Yapılan Kurum? Tapu Sicil X Belediye X OSB – Diğer 

Konu Bağımsız Bölümün onaylı projelere göre site ve 

bina içindeki yer tespiti yapıldı mı? Konumu, yeri 

onaylı projelerle teyid edildi mi? 

Bina Tapu Kütüğündeki Kat İrtifakına Esas Onaylı 

Projesine Uygun şekilde inşa edilmiş mi? Büyüme veya 

plan değişikliği var mı? 

Evet Hayır X 

Projeye 

Uygun 

X Uygun Değil 

Herhangi bir yıkım kararı var mı? Evet Hayır X 

Binanın/bağımsız bölümün içi görülebildi mi? Evet X Hayır 

Binanın/bağımsız bölümün yerinde öçümü yapıldı mı? 

Ölçüm yapılamadı ise nedenini 3. bölümde belirtiniz. 

Evet X Hayır 

Tapuda Proje 

incelenemedi 

Belediye Dosyası 

İncelenmedi 

Gayrimenkul halen kullanılıyor mu? Kullanılıyor X Kullanılmıyor İnşa halinde 

İnşaat halinde ise inşaat devam ediyor mu? 

Devam 

ediyor 

Devam 

etmiyor 

Konut site içinde mi? Evet Hayır X 

İMAR DURUMU : Konutlar için sadece imar planı sorunu parsel veya proje uyumsuzluğu varsa bu kısmı doldurunuz. 

İmar planı ölçeği ve onay tarihi : 

Yapılaşma Koşulları ve plan notları : 

Gayrimenkul Değerini Etkileyen Teknik, İmar ve 

Yasal Kısıtlamalar, Sorunlar : Sit alanı,yeşil alan, 

tarihi eser, boğaziçi öngörünüm, sahil seridinde, geçiş 

hakkı vb. yapılaşma kısıtlamaları 

Kentsel Dönüşüm veya devam eden bir imar değişikliği 

çalışması varsa açıklayınız. İSKİ vb. Su havzaları 

içinde ise durumu ve mesafesi, ruhsata esas imar 

planları İSKİ vb. Kuruluşlarca onaylanmış mı : 

Bina inşasından sonra imar planları veya yapılaşma 

koşulları değişmiş ise risk teşkil ediyor mu : 

Parsel alanında azalma olacak ise miktarı (m²) : 

Tespit edilmiş bir yıkım kararı var mı : 

Ruhsat Tarih ve No, Ruhsattaki Toplam Alan m² : 

Parsel ve Ada Adı Yapı Ruhsatında Farklı ise Eski 

Parsel ve Ada Adı : 

Başka bir Bağımsız Bölüm ile Birleştirilmiş ise 

birleştiği bağımsız bölüm : 

Müteahhit adı Sadece Bireysel Krediler için bu 

bölümü doldurunuz. Ruhsat veya resmi belgelerden 

yararlanınız 

İmar Lejandı Konut, ticari, sanayi......... Konut 

TAKS - 

KAKS, Emsal 1,60 

Hmax - 

Açıklamalar: Değerlemesi yapılan taşınmaz için Akdeniz 

Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmazın 

üzerinde yer aldığı 63 ada 5 no’lu parselin meri imar planında 

meskûn alan içersinde kaldığı öğrenilmiştir. 

Proje İnc. Yapılan Kurum : Akdeniz Belediyesi ve Akdeniz 

Tapu Sicil Müdürlüğü 

İmar Durumu : 30.06.1992 tarih 314 sayılı 

Yapı Ruhsatı : 21.12.1992 tarih 4/28 sayılı 

Yapı Kullanma İzin Belgesi : 20.09.1994 tarih 5/3 sayılı(10 

no’lu mesken için) 

Rezan Dülger 

127

BÖLGE ÖZELLİKLERİ : 

Gayrimenkulün Konumu, 

Bölgesi ve Çevresi Hakkında 

Açıklamalar ve Ulaşım Tarifi 

Bölgedeki Ekonomik Yapı ve 

Gayrimenkul Piyasası Hakkında 

Genel Açıklama Bölgenin 

Gelişme Potansiyeli (Açıklamada 

max 8 satırı geçmeyiniz) 

Konum Kent Merkezi X 

128 

Değerleme konusu taşınmaz, Mersin İli, Akdeniz İlçesi, Mesudiye Mahallesi, M. Akif 

Ersoy Caddesi üzerinde ve tapunun 51 pafta, 63 ada, 5 no'lu parseli üzerinde yer alan 33 

no’lu Ahmet Gündüz Apt. 4.kattaki 10 bağımsız bölüm no'lu meskenidir. Ana yapı; 

Mersin şehir merkezinde yer almakta olup, Kuzeydoğu cephesinden M. Akif Ersoy 

Caddesi geçmektedir. Bölgeye ulaşım söz konusu cadde üzerinde çalışan toplu taşınma 

araçları ile sağlanmaktadır. Bölgedeki yapılaşmalar 6-7 katlı apartmanlar şeklinde olup, 

binaların zemin katları iş yeri normal katları ise ofis veya mesken olarak kullanılmaktadır. 

Bölgede herhangi bir alt yapı ve sosyal donatı eksikliği bulunmamaktadır. 

Çevre 

semt 

Kırsal alan 

Bölgedeki Yapılaşma Oranı %10 dan az %10-25 %25-50 

Kullanıma hazır, inşası bitmiş 

aynıcins boş gayrimenkul 

oranı 

%10 dan az X %10-25 %25-50 

Yapılaşma ve Yenileme Hızı Sıfır Düşük X Orta Hızlı 

Arz Talep Rapor konusu 

gayrimenkul ve benzerleri için 

talep durumu, Bölgede bu tip 

bir gayrimenkule talep var mı? 

Bölge Genelinde Satış Hızı 

Son 1 yıllık periyot 

Mülk değeri değişimi Son 6 

aylık periyot 

Bölgede güvenlik, asayiş 

problemi var mı Varsa 

açıklayınız. 

ANA GAYRİMENKULÜN 

Fiziksel Bilgileri: Sadece konu 

gayrimenkulün kat irtifakı 

kurulmuş ise bu bölümü 

doldurunuz.Ana 

Gayrimenkulün Genel 

Özellikleri, Çevre 

Düzenlemesi ve doluluk oranı 

Ana Gayrimenkul Bakımlı mı 

Evet/Hayır 

Talep yok 

Satış yok 

Talep az, 

Arz fazla 

Düşük 

seviyede 

Arz, Talep 

dengeli 

Sabit X Düşüyor Artıyor 

Hayır X Evet 

X 

Yazlık 

bölgesi 

%50 

den 

fazla 

%50 

den 

fazla 

Arz az, 

Talep 

fazla 

Orta X Hızlı 

Ana yapı; betonarme karkas sistem, bitişik nizamda bodrum+ asma katlı zemin+ 6 katlı 

olarak inşa edilmiştir. Bina’ nın bodrum katında kömürlükler, hidrofor odası ve 2 depo(17 

ve 18 no’lu dükkânların), zemin katta 7 dükkân ve kapıcı dairesi, asma katta zemin kattaki 

dükkânların ve kapıcı dairesinin eklentisi, 1. normal katta 1 no’lu mesken ve 17 no’lu 

dükkânın ikinci deposu, kalan normal katlarda ise her katta 3’ er adet mesken yer 

almaktadır. Bu şekliyle ana yapı 7 dükkân ve 16 mesken olmak üzere toplam 23 adet 

bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi Kuzeydoğu cepheden- M. Akif Ersoy 

Caddesi üzerinden yapılmakta olup, giriş kapısı demir doğramadır. Bina dış cephesi 

kaletarasit dış cephe kaplaması, zemin döşemesi giriş holünde parça mermer olmak üzere 

kalan kısımlarda dökme mozaiktir. Duvarları plastik boyalı olan binanın merdiven 

korkulukları demir doğramadır. 

Evet 

Binanın 

Toplam 

Kat Adedi 

Bodrum ve 

çatı katları 

dahil 

8 

Binadaki Toplam Bağımsız 

Bölüm Sayısı 

23 

X

RAPOR KONUSU GAYRİMENKULÜN Fiziksel Bilgileri : 

Yapı Cinsi Farklı inşa 

sistemleri kullanılmış ise 

birden fazla seçenek 

işaretlenebilir. 

Mevcut Brüt İnşaat Alanı vii 

(m²) Sadece inşa edimiş 

kısımları belirtiniz. İnşa 

edilmemiş bölüm varsa bu 

kısma dahil etmeyiniz. 

Yasal Brüt İnşaat Alanı ix 

(m²) Sadece inşa edimiş 

kısımları belirtiniz. İnşa 

edilmemiş bölüm varsa bu 

kısma dahil etmeyiniz. 

Sundurma, Teras, 

Kömürlük vb. Brüt Alan 

Hesabına Dahil Edilmeyen 

Alanlar (m²)Sundurmalar, 

Kömürlük, garaj Çatı terası, 

Zemin terası,Çepeçevre 

Geniş alanlı balkon, 

Veranda 

Konu Gayrimenkul 

Bina veya Site içinde 

ise site vaziyet planı 

ve kat planı 

Plan üzerinde 

bağımsız bölümü 

işaretleyiniz. 

Plan kopyaları yoksa 

Parsel ve Bina 

içindeki Konumunun 

tarifi 

Planlama ve 

Dekorasyon Özellikleri 

:Çevre Düzenlemesi 

(müstakil ise) : Konut 

veya Ofis ise cephe 

yönleri ve değere 

etkisi. Yol cephesi, arka 

cephe, yan cephe, 

Binanın tercih edilen 

yönünde mi vb. 

Kapatılarak daire 

alanına dahil edilen 

balkon teras varsa alanı 

(m²): 

Betonarme X Çelik Ahşap 

95 m² 

Binaların Yapım Yılı 

İnşa tarihi (yıl) viii Sadece yıl giriniz 

129 

Kargir 

(Yığma) 

95 m² Tadilat görmüş ise tarihi (yıl) - 

- 

Tarafımıza 10 no’lu olarak gösterilen mesken- 

Projesine göre 8 no’lu mesken 

Rapor Konusu Bağımsız Bölüm veya Bina Birden Fazla 

kattan oluşuyorsa Kat Adedi ve Kat Alanları (m²) 

Doğal Zemin Kotunun Altındaki Kat Sayısı 

9 

Projesine göre 10 no’lu 

mesken 

Değerleme konusu 4.kat 10 bağımsız bölüm nolu 115/2400 arsa paylı mesken Ahmet kızı Nebihe Mert 

adına kayıtlıdır. 

Kuzeybatı, Kuzeydoğu ve Güneydoğu cepheli mesken onaylı mimari projesi brüt 95 m² alanlı olup 3 oda, 

salon, mutfak, banyo, wc ve 2 balkondan oluşmaktadır. Tarafımıza 10 bağımsız bölüm nolu mesken 

olarak gösterilen taşınmazın giriş kapısı demir panjurlu olmak üzere kapı ve pencere doğramaları 

ahşaptır. Zemin döşemesi karo mozaik, duvarları plastik boyalıdır. Mutfakta mermer tezgâh ve ahşap 

doğrama mutfak dolapları bulunmakta olup, tezgah ile dolapların arası seramik kaplamadır. Islak 

mekânlarda zemin ve duvarlar tana kadar seramik kaplamadır. Banyo da duş bataryası ve lavabo, WC' de 

ise alaturka tuvalet taşı ve lavabo vardır. 

1994 

-

Onaylı Projeye Aykırı 

İmalatlar : 

Bina ve Kullanım 

Özellikleri 

Yapı Kalitesi 

Bakımlı mı 

Tadilat İhtiyacı var 

mı 

Isıtma Sistemi 

Manzara Durumu 

Binanın Deprem 

Dayanıklılığı, 

Deprem Ön 

İncelemesi ve 

Gözlemsel Hasar 

Durumu 

- 

Oda 

sayısı 

(yasal) 

Oda sayısı 

(mevcut) 

Salon 

sayısı 

Banyo 

Sayısı 

Mutfak 

sayısı 

Balkon 

Sayısı 

Lüks x 

Çok lüks 

malzeme 

ve işçilik 

Bakımlı, 

Tadilat 

ihtiyacı 

yok, 

masrafsız 

Merkezi 

ısıtma 

Geniş 

Deniz 

manzarası 

3 

3 

Wc sayısı 

(banyo hariç) 

Özel 

Güvenlik- 

Bekçi 

1 Açık otopark 

1 

Kapalı 

otopark 

1 

Açık yüzme 

havuzu 

Kapalı yüzme 

havuzu 

Müstakil 

yüzme 

havuzu 

130 

Asansör X 

Jeneratör 

Klima/Havalandırma 

Sauna Güneş ısıtıcısı X 

1 Spor sahası Çocuk bahçesi Jakuzi 

2 Sosyal tesis Şömine 

X 

İyi xi 

İyi kalitede 

ve 

ortalamanın 

üstünde 

malzeme, 

işçilik 

Bakımsız, 

Kısmi tadilat 

ihtiyacı var 

Kombi/kat 

kaloriferi 

Kısmi, uzak 

deniz 

manzarası 

Hasarsız X Hasarlı 

Orta xii X 

Kapsamlı 

tadilat ve 

yenileme 

ihtiyacı var 

Düşük xiii 

Ortalamanın 

altında veya 

yıpranmış 

İnşa Halinde veya 

Halen tadilat 

yapılıyor 

Soba X Diğer (Klima) 

Orman 

Manzarası 

Güçlendirme 

yapılmış 

Manzarası Yok 

X 

Değerleme tarihinde ilgili binada çıplak gözle yapılan incelemelerde, depremle ilgili bir hasar 

görülememiştir. Herhangi bir deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre 

yeterliliğinin; konunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı 

muhakkaktır.

SİGORTA BİLGİLERİ : 

- Toplam Sigorta Değeri: Poliçenin düzenlendiği tarihteki arsa payı ve şerefiye hariç bina yeniden inşa değeridir. 

Aşınma payı düşülmeden değer belirlenir. Taşınmazın piyasa değeri ile ilişkisi yoktur. 

Ruhsat durumuna bakılmaksızın sadece mevcut inşaat alanına göre tek değer hesaplanacaktır. 

- Sigortaya esas inşai değer, gayrimenkulün piyasa değerinin maliyet yöntemine göre hesaplamasında raporun 3. 

bölümünde değer hasaplamalarında takdir edilen birim maliyet değerinden daha yüksek olabilir 

veya taşınmaz yeni bina ise eşit olabir ancak daha düşük olamaz. Binanın gerçekleşen maliyet değeri tebliğdeki birim 

fiyatlardan farklı ise gerçekleşen maliyet değeri esas alınır. 

- Bahçıvan evi, garaj, su deposu, kömürlük gibi eklentiler ile binaların içlerinde veya üzerlerinde bulunan her çeşit sabit 

tesisat ve bunlara bağlı ekipman ile depolar, asansör, yürüyen merdiven, yıldırımlık, 

televizyon anteni gibi binayı tamamlayan şeyler ile; temeller, bahçe duvarları, istinat duvarları, rıhtımlar, teraslar, 

iskeleler, çeşmeler, bina dışındaki heykeller, sarnıç ve havuzlar, bahçe düzenlemesi, sulama sistemleri 

gibi binaların ortak kısımları sigortalının hissesi oranında bina teminatına dahildir. Değer hesaplanırken bu alanların 

paylarıda dikkate alınarak yeniden inşa birim değeri belirlenir. 

- Konutlar için : Lüks, İyi, Orta, Orta altı-Düşük yapı grupları belirlenmiş ve fiyat aralıkları belirtilmiştir. 

Binanın Sınıfı / 

Grubu 1 

Birim İnşa Değeri (TL/m²) Bina yeniden 

yapım değeridir. Yukarıdaki açıklamalara 

göre hesaplayınız. Sınıf ve gruplar 

konusunda tereddüte düşülmesi ve farklı 

değerde yapılar tespit edilmesi halinde, o 

yapının yapı yaklaşık maliyeti; Bayındırlık 

ve İskan Bakanlığı Birim Fiyatlarının 

uygulanması suretiyle hesaplanacaktır. 

Brüt İnşaat Alanı 

(m²) 

Birim Fiyat 

Çevre Düzenleme 

Değeri Payı 

Maktuen 

TOPLAM 

3-A 

Konutlar için : 

Deprem Bölgesi 

Derecesi 

Lüks 

901- 

1.70 

0 

TL/m 

² 

İyi 

701- 

900 

TL/m 

² 

Orta 

601- 

700 

TL/m² 

3 

131 

Orta 

altı - 

Düşük 

400- 

600 

TL/m²

SİGORTA DEĞERİ 

Yangın erken uyarı 

ve alarmı var mı 

(dedektör,buton,sire 

n) 

Yangın söndürme 

sistemi,Yangın 

Dolabı var mı 

Yangın hidrant hattı 

(Bina dışı yangın 

vanası) var mı 

Sprinkler veya gazlı 

söndürme sistemi 

var mı (Uygulanan 

bölümleri aşağıda 

belirtiniz) 

Yangın Merdiveni 

var mı 

Evet Hayır X 

Evet Hayır 

Evet Hayır X 

Evet Hayır X 

Güvenlik Alarm 

Sistemi var mı 

Kamera Sistemi 

var mı 

Özel Güvenlik- 

Bekçi var mı 

Kontrollü giriş- 

Bahçe duvarı 

Evet 

Evet 

Evet 

132 

Hayır 

X 

Hayır 

X 

Hayır 

X 

Evet Hayır 

Evet Hayır Çelik Kapı Evet Hayır 

Jeneratör mevcut mu Evet Hayır X Demir Parmaklık Evet Hayır 

Elektrik tesisatı iyi 

durumda mı 

Su ve ısıtma tesisatı 

iyi durumda mı 

Bina dere taşkın 

alanında, 

yakınlarında mı 

Diğer Riskler ve 

Açıklamalar 

Evet Hayır En Üst Kat mı Evet Hayır 

Evet Hayır 30 günden fazla boş 

kalıyor mu 

Evet Hayır X 

Yakınında tehlikeli 

madde bulunduran, 

yangın riski yüksek 

tesisler var mı 

Evet Hayır 

Evet 

Hayır 

X

PİYASA ARAŞTIRMASI, EMSALLER, REFERANSLAR : 

Uydu Görüntüsü : Sadece uydu fotoğrafı kullanınız. Konu gayrimenkulün ve Emsallerin (numaralayarak) uydu 

fotoğrafında yerlerini mutlaka işaretleyiniz. 

E3 

E2 

E1 

Değerleme Konusu Taşınmaz 

133

Emsal Durumu 

Emsalin Adı 

Emsalin Telefonu 

Satış Tarihi 

EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU 

Üzerinde çift tıklayarak tabloyu açınız. Düzeltilmiş Alan ve Pazarlıklı Fiyat sahalarına bilgi girilmesi mecburidir. Daha fazla emsal varsa aşağıdaki Diğer Açıklamalar bölümüne yazınız. 

Emsalin Niteliği 

Bulunduğu Kat 

Oda Sayısı (Konutlar için) 

Beyan Edilen Alan m² m² 135 m² 130 m² 165 m² m² 

Düzeltilmiş Alan* m² 

(Gerçek Alan) 95 m² 130 m² 125 m² 155 m² m² 

İstenen Fiyat TL 

Pazarlıklı Fiyat* TL 

(Eksper Görüşü) 

Konum Düzeltmesi (+-%) 

Şerefiye Düzeltmesi (+-%) 

İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (+-%) 

Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m² 523 TL/m² 532 TL/m² 471 TL/m² TL/m² 

Emsal Ortalaması 509 

TL/m² 

Emsal açıklaması 

Konum karşılaştırması, kullanım 

amacı, bina yaşı, inşa kalitesi, 

tadilat ihtiyacı, bahçe, otopark, 

sosyal donatıların karşılaştırması. 

Boş arazi ise, imar lejandı, Emsal, 

yeşil alan, sit alanı vb. kısıtlamalar, 

terkleri yapılmış mı. 

Emsaller ile ilgili Diğer Açıklamalar : 

Emsal Yok ise Değeri Oluşturan Etkenler ve Alınan Yorumlar 

: 

Genel Rayiç Değerlendirmesi : OSB ise yönetimin satış 

fiyatlarını belirtiniz. 

Konu Mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 

Genel Beyan Satılık Satılık Satılık 

- Sahibinden 

Benzer Özelliklerde ve imar koşullarında Arazilerin Birim 

Satış Değeri(TL/m²) : Konu gayrimenkulle aynı özelliklerde 

araziler için ortalamayı yansıtan tek değer veriniz. Aralık 

vermeyiniz. 

- XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXX 

- 

4 2 2 2 

3+1 3+1 3+1 4+1 

0% 0% 

0% 0% 5% 

Yakın çevrede benzer 

binada 

XXXXX Emlak XXXXX Emlak 

MESKEN MESKEN MESKEN 

70.000 70.000 75.000 

68.000 70.000 

Yakın Çevrede benzer 

binada dairenin full 

yapılı olduğu ifade 

ediliyor 

Olumlu Özellikler: 

Kısmi Yapı kullanma izin belgesinin alınmış 

olması, 

3 cepheli olması 

Merkezi bir konumda bulunması 

Olumsuz Özellikler: 

Kat mülkiyetine geçilmemiş olması 

Kat irtifakına esas onaylı mimari projesi ile 

konum uyumsuzluğu bulunması 

Eski yapı olması 

200,-TL/m² 

73.000 

0% 0% 

0% 

0% 0% 0% 0% 

Yakın çevrede benzer 

binada 

Satılık 

0% 

0% 

0% 

134

RESİMLER: Minimum fotoğraf boyutu sayfa eninin yarısı kadar olmalıdır. Kutu sayısından fazla resim varsa sayfanın 

devamına ekleyiniz. 

Bina Dış Görünüş: Bina Dış Görünüş: 

Bina Girişi: 

Giriş Holü: 

135

Mesken Girişi: 

İç Görünüş: 





136

İç Görünüş: İç Görünüş: 

Çevre Görünümü: 

Çevre Görünümü: 

137

Emsal 1: 

Emsal 3: 

Emsal 2: 

138

TAPU, TAKYİDAT, İMAR PLANLARI, İMAR DURUMLARI, RUHSAT, İSKAN, BİNA PROJELERİ, VE DİĞER 

EKLER : Belgeleri tarama yaparak veya okunaklı fotoğrafları ile ekleyiniz. İncelenip sureti alınamayan belgeler varsa 

“... belgesinin sureti alınamadı“ notunu ekleyiniz. 

Tapu belgesi ve Takyidat belgesi : 

TAPU BELGESİ 

YASAL DURUMLAR NEDENİYLE TAPU RESMİ KOYULAMAMIŞTIR. 

İmar planı ve imar durum belgesi : Proje Kapağı 

139

Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma İzin Belgesi 

140

Vaziyet Planı 

Tarafımıza 10 no’lu olarak gösterilen mesken- 

Projesine göre 8 no’lu mesken 

Zemin Kat Planı 

Projesine göre 10 

no’lu mesken 

141

XXXX GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DEĞERLENDİRME BİRİMİ GÖRÜŞÜ: 

Onay Yetkilisi: 

***Bu değerleme raporu, banka içi kullanıma mahsus olup sadece XXXX Bank A.Ş. tarafından kullanılabilir. Raporun varlığı 

XXXX Bank A.Ş.'nin herhangi bir taahhüdünü veya rapor içeriğini ve değerleme rakamlarını bankanın onayladığı anlamına 

gelmez. XXXX Bank A.Ş.'nin yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayımlanması, 

çoğaltılması ve/veya raporun, rapordaki değerlerin resmi veya ticari işlemlerde kullanılması, raporun veya raporda yer alan 

değerleme rakamlarının yada değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının, mesleki niteliklerinin referans verilmesi 

yasaktır. 

i İnşaat seviyesi %75’in altında ise inşaat değeri piyasa değeri hesaplanırken dikkate alınmaz, ticari ve kurumsal taleplerde sadece arsa değeri takdir edilir, Bireysel taleplerde bu kısım boş bırakılır. Inşa seviyesi % 75’in üzerinde 

ise tamlanma oranına göre değer takdir edilir. Bitmiş haldeki değeri “tahmini bitmiş durum değeri” bölümünde belirtilir. Hesaplanan Değerin %2’sinden fazla yuvarlama yapılmaz. 

ii Bu bölüme ruhsatlı ve ruhsatsız gayrimenkul üzerindeki tüm binaların (konu gayrimenkul bağımsız bölüm ise bağımsız bölümün) inşa değeri ile arazi değeri ve girişimci, karı, şerefiye vb. diğer dışsal etkenlerin değerinin 

toplamını yazınız. 

iii Risk Yaratacak Unsurlar ve gayrimenkulün, bölgenin olumlu/olumsuz özellikleri. Çalışmayı Olumsuz Etkileyen Faktörler (İçine girilemedi, ölçülemedi gibi), En Etkin, Kullanım Şekli ve Diğer Kullanım Alternatifleri 

iv Bitmişlik oranı %100 değil ise gayrimenkul cinsine göre uygun olan bitmişlik oranı tespit formu doldurulur. 

v Eksperin Takdir Ettiği Aylık Kira Bedeli (TL/ay) ve Kapitilizasyon Süresi : Mevcut kira öğrenilmiş ise ayrıca ayrıca belirtiniz. Piyasa Değeri/Aylık Net Gelir 

Gayrimenkulün Giderleri ve Borçları Tespit Edilen Aidat, Katılım payı, Cezalar, borçlar, taahhütler vb. Arazideki Bina Harici yatırım unsurlarının ve diğer unsurların değeri. 

vi Kentsel dönüşüm çalışmasının seviyesi, durumu ve ana bilgileri; konu taşınmazın imar fonksiyonunun değişim ve yıkım olasılığı, dönüşümün taşınmazın değerine etkisi hakkında imar durumu bölümünde bilgi veriniz. 

vii Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde ortak mahallerden (merdiven evi, sığınak otopark, kapıcı dairesi vs. ) payına düşen alanlar ve eklenti şeklindeki depo, kömürlük vs alanlar hariç, bağımsız bölümlerin dış ve 

iç duvarlarla birlikte balkonları da içeren brüt alanları; Müstakil binalarda toprağa oturan teraslar hariç, binanın tüm alanı esas alınarak brüt alan hesaplanacaktır. Genel olarak çatı katlarındaki büyük alanlı teraslar ile binaların 

etrafını dönen çepeçevre balkonlar brüt alanlara ilave edilmeyecek, ancak rapor içeriğinde mutlaka belirtilecektir. Sundurma gibi yarı açık alanlar ile bekçi kulubesi ve müştemilat gibi mahaller brüt alana doğrudan dahil 

edilmez ayrıca belirtilir. 

Tarafımıza 10 no’lu olarak 

gösterilen mesken- Projesine 

göre 8 no’lu mesken 

viii İskan raporunun tarihi, iskan belgesi yoksa,ruhsatta (yapım sırasında ruhsat yenilenmiş ise en son ruhsatta) belirtilen “planlanan inşaat bitirme tarihi” belirtilecektir. Aksi halde, proje onay tarihi esas alınacaktır. Herhangi bir 

yasal evrak bulunamaması durumunda konutun ilgili bölümünün tahmini yapım yılı esas alınacaktır. İskan veya tamamlanma tarihi ile temel yapım tarihi arasında 3 yıldan fazla fark varsa ayrıca açıklamalar kısmında belirtiniz. 

ix Toplam brüt alan hesabındaki kriterlere göre hesaplanacak kat irtifakına esas onaylı projesindeki brüt alanıdır. 

x Lüks: Yüksek maliyet ve işçilik kalitesi olan şömine, sauna, hamam, ...vb ile kapsamlı teknik altyapı donanımlarına sahip iç mekanlarda zeminler ; granit, 1.sınıf mermer, genellikle büyük ebatlı parke ve özel - ithal seramik, 

duvarlar ; alçı sıvalı saten boyalı., ithal kağıt, kumaş....vb. kaplamalı, ıslak hacimlerde bordürlü seramik kaplı, mutfak ve banyoda ; özel dekorasyonlu dolaplar, özel vitfiriye ve aksesuarları olan, Isıtması ; yerden ısıtma, radyatör 

veya klima, pencere doğramaları Isıcamlı 1. sınıf PVC, ahşap, alimünyum, kapılar mobilya ve özel dekorasyonlu , çevre düzeni ; bahçe düzenlemesi yapılı güvenlik, spor alanları, havuz..vb. donanımlara sahip olan taşınmazlar 

xiZeminler ; mermer, kaliteli laminant ve ahşap parke, seramik, duvarlar ; alçı sıvalı boyalı, ıslak hacimlerde seramik, mutfak ve banyoda ; ahşap, lake, laminant kaplamalı mutfak ve banyo dolapları, vitrifiye ve aksesuarları olan 

ısıtması tesisatı radyatörlü, pencere doğramaları ahşap , PVC doğramalı, kapıları panel kapılı, çevre düzeninde bahçe düzenlemesi yapılı taşınmazlar. 

xii Zeminler ; 2. sınıf seramik ve parkeler, halı, duvarlar Islak hacimlerde 2. sınıf seramik, diğer hacimlerde boyalı, Mutfak ve Banyoda : 2. sınıf kısıtlı, adette mutfak dolapları, vitrifiyeleri olan Isıtması ; kalorifer ve sobalı, pencere 

doğramaları 2. sınıf boyalı ahşap, PVC alimünyum, kapılar yağlı boyalı ahşap...vb. Özenli bahçe düzenlemesi olmayan taşınmazlar. 

xiii İçindeki malzemeler eksik, yıpranmış düşük kalitede olan tadilat gereksinimi olan yapılar. 

Projesine 

göre 10 

142

fotoğraflar - Süleyman Demirel Üniversitesi

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?