RESTAURANG OCH SHOP PÃ GOLFBANOR - Golf.se

SERVICERESTAURANG OCH SHOPPÅ GOLFBANOR

11488.8.0001SVENSKA GOLFFÖRBUNDET(Denna skrift har utarbetats av advokaten Ulf Skorup,Advokatfirman Åberg & Co, Stockholm i oktober 2004)Restaurang och shop på golfbanorLagregler och avtalsexempelSida1. Allmänt om innehållet .................................................................................... 22. Avtalsformer .................................................................................................. 23. Hyresavtal eller arrendeavtal ......................................................................... 23.1 Kravet på ersättning …................................................................................ 33.2 Renodlade markupplåtelser ........................................................................ 34. Muntligt eller skriftligt avtal? ......................................................................... 45. Avtal med fysisk person eller bolag? .............................................................. 46. Ändamålet med avtalet ................................................................................... 47. Lokalens omfattning ....................................................................................... 58. Inredning ......................................................................................................... 59. Avtalstid …...................................................................................................... 510. Uppsägning ..................................................................................................... 610.1 Uppsägningstid .......................................................................................... 610.2 Uppsägningens innehåll …….................................................................... 710.3 Överlämnandet av uppsägning .................................................................. 811. Hyran .............................................................................................................. 912. Underhåll av lokalen ....................................................................................... 913. Klausuler om sortiment, öppethållande, prissättning m.m. ........................... 1014. Överlåtelse av hyresrätten ............................................................................. 1115. Hyresgästens konkurs .................................................................................... 1116. Försummelse att betala hyran …..................................................................... 1217. Indirekt besittningsskydd ................................................................................ 1317.1 Befogad förlängningsvägran .................................................................... 1317.2 Marknadshyra ........................................................................................... 1417.3 Skadeståndets storlek ……........................................................................ 1517.4 Uppskov med avflyttningen ……............................................................. 1517.5 Avstående från besittningsskydd ……...................................................... 16Avtalsexempel restaurang …….............................................................................17Avtalsexempel golfshop …………………….....………………………………... 25

21. ALLMÄNT OM INNEHÅLLETDenna skrift redovisar juridiska frågor som aktualiseras när en golfhuvudman skall upplåtarestauranglokal åt en restauratör. Skriften belyser också rättsliga aspekter vid upplåtelse avlokaler för shoprörelse samt – mera i förbigående – av driving range (övningsfält).I två bilagor återfinns avtalsexempel för restaurangändamål och för shoprörelse.Skriften behandlar inte skattefrågor.Nedan används för enkelhets skull ”golfklubben” som benämning på golfhuvudmannen och”restauratören” (”shopinnehavaren”) som benämning på restauranghyresgästen(shophyresgästen).Självfallet åsyftas med ”golfklubben” även andra huvudmän för golfanläggningar,t.ex.aktiebolag och andra associationer som inte är ideella föreningar liksom fysiska personersom äger och driver golfanläggningar eller åtminstone det hus eller den mark som upplåts.2. AVTALSFORMERMan måste noga skilja mellan två fall. Det ena fallet är då golfklubben uppdrar åt en anställdeller en klubbmedlem att för klubbens egen räkning förestå restaurang (cafeteria), shop ellerdriving range. Föreståndaren betraktas då som anställd av golfklubben. Kontrolluppgifter ocharbetsgivaravgifter m.m. avseende föreståndarens inkomster skall då avges av golfklubben.Det andra fallet är då golfklubben upplåter lokal eller mark till en fysisk eller juridisk personför att denne skall driva verksamheten som självständig företagare.Enbart det senare fallet skall behandlas i denna skrift. Endast då uppstår behov av att träffa ettsärskilt avtal om villkoren för verksamheten och nyttjandet av lokalen eller marken. (I detförra fallet regleras motsvarande frågor i ett anställningsavtal).Det förekommer att golfklubbar i ett och samma avtal dels anställer en person för att skötavissa sysslor, dels till samma person upplåter shop och/eller driving range. Det finns fördelarmed att anställningen å ena sidan och lokalupplåtelsen å den andra sidan regleras i åtskildaavtal. Skrivs separata avtal bör parterna se till att avtalens löptider inte gör en önskvärdsamordning omöjlig (t.ex. vid uppsägning).3. HYRESAVTAL ELLER ARRENDEAVTAL?Hyresavtal enligt hyreslagen föreligger om golfklubben till nyttjande upplåter ett helt hus ellerdelar av ett hus. Lagen förutsätter dock att upplåtaren betingar sig ersättning för upplåtelsen(hyra). Det som hyrs kallas i lagen för ”lokal” (lokalhyra).

3Det är vanligt att man i dagligt tal kallar vissa husupplåtelser för ”arrendeavtal”. Ofta hör manatt nyttjanderättshavaren kallas ”arrendator”. Detta språkbruk har ingen juridisk täckning.Genom en dom 1971 i Högsta domstolen slogs fast principen att en upplåtelse regleras avhyreslagstiftningen även då den avser en verksamhet inklusive lokaler, inventarier ochinarbetat kundunderlag (målet gällde just restaurangverksamhet).Det är därför missledande att kalla eller rubricera restaurangavtalet eller shopavtalet för någotannat än hyresavtal. Lagens bestämmelser om arrende blir nämligen inte tillämpliga på dessahusupplåtelser.Från juridisk synpunkt är det viktigt att känna till att restaurangavtalet inte är ett arrendeavtalutan ett hyresavtal. Vid osämja mellan golfklubben och restauratören (shopinnehavaren) sliterdomstolen tvisten med tillämpning av hyreslagens regler. Dessa regler är mycket formella,t.ex. när det gäller uppsägning av avtalet, innehållet i en uppsägning och tidpunkten samtsättet för överlämnandet en uppsägning. Huvudregeln i hyreslagen är att dess bestämmelser ärtvingande till hyresgästens (restauratörens etc.) förmån. Detta innebär att lagens olika reglerinte kan avtalas bort; har det ändå skett och uppstår oenighet är avtalet utan verkan i dendelen. Det kan röra sig om lagens bestämmelser om förbud i vissa fall mot rörlig hyra, omminimitider för uppsägning, om vad uppsägningshandlingen måste innehålla, om skadeståndm.m.3.1 Kravet på ersättningDen ersättning till hyresvärden som hyresgästen har att prestera skall utgå i pengar, arbete eller dylikt. Ersättningen behöver inte vara kontant. En ”gratisupplåtelse” som skerpå villkor att hyresvärdens fastställda maximipriser inte får överskridas av hyresgästen, är ettexempel på ersättning som inte är kontant. Utgår ej ersättning i någon form gäller intehyreslagen utan i stället allmänna bestämmelser om nyttjande av fast egendom.3.2 Renodlade markupplåtelserEtt separat avtal om upplåtelse av driving range (driften av rangen) mot ersättning utgörvanligen ett arrendeavtal. I det fallet ingår normalt inte upplåtelse av något hus eller någonlokal i avtalet. Hyreslagen gäller därför inte för avtalet utan i stället gäller lagregler omarrende.Om markområdet för driving range omfattar ett hus som upplåts, t.ex. byggnad för golfträningvintertid, är det inte uteslutet att avtalet utgör hyresavtal (kombination hus - mark). Fallet attenbart en med golv, tre väggar och tak utrustad utslagsplats ingår i upplåtelsen, kan dock intemedföra att hyreslagen blir tillämplig./Om en golfklubb och dess pro (golfinstruktör) i ett och samma kontrakt enas om upplåtelsebåde av lokal för shop och av rätten att driva driving range, föreligger en kombinerad hus- ochmarkupplåtelse. Enligt en särskild regel i hyreslagen skall i dessa fall hyreslagen gälla föravtalet i sin helhet.

4Om en golfklubb till sin pro upplåter shop och driving range i separata kontrakt, kan det varalämpligt att koppla shopkontraktet till kontraktet om driving range. Det innebär att kontraktetom driving range ges samma löptider som shopkontraktet och att i det förra kontraktet intas enklausul om att upplåtelsen och innehavet av shopen är ett villkor för att kontraktet om drivingrange skall fortfara att gälla.När golfklubben upplåter shop och driving range i separata avtal är det viktigt att samordna deöppettider som skall gälla för verksamheterna.4. MUNTLIGT ELLER SKRIFTLIGT HYRESAVTAL?Både muntliga och skriftliga hyresavtal har giltighet. Avtalet bör vara skriftligt och varderaparten har enligt lagen rätt att kräva att ett skriftligt kontrakt upprättas. Vid behov kan en avparterna i ett ”muntligt” hyresförhållande väcka talan vid tingsrätt för att få till stånd ettskriftligt hyresavtal.5. AVTAL MED FYSISK PERSON ELLER BOLAG?Den som är hyresgäst kan vara en fysisk person eller ett bolag.En fysisk person svarar med sin privata förmögenhet för åtagandena enligt hyresavtalet, t.ex.skyldighet att betala hyra. Så blir också fallet med bolagsmännen i ett handelsbolag i fall etthandelsbolag är hyresgäst.I ett kommanditbolag är komplementären men inte kommanditdelägaren personligt ochsolidariskt ansvarig för bolagets skyldigheter enligt kontraktet.Sker golfklubbens upplåtelse till ett aktiebolag och saknas borgensåtagande så är endastbolaget ansvarigt för skyldigheterna enligt avtalet. Ett aktiebolag ansvarar alltså med sinaegna tillgångar, sådana de är från tid till annan.Det skall observeras att förbudet mot överlåtelse av hyresrätten inte omfattar enaktieöverlåtelse. Detta innebär att en överlåtelse av samtliga aktier i hyresgästbolaget från enperson till en annan, inte inbegriper överlåtelse av hyresrätten. Golfklubben kan inte utansärskild avtalsklausul hindra att verksamheten på detta sätt i praktiken byter ägare i ett slag.Detta förhållande leder ofta till att hyresavtalet träffas med delägaren eller delägarnapersonligen i stället för med bolaget eller att delägaren eller delägarna får gå i personligborgen för hyresgästbolagets skyldigheter (se vidare avsnitt 14 under rubriken Överlåtelse avhyresrätten).Golfklubben bör före avtalstecknandet begära ett någorlunda färskt registreringsbevis omupplåtelse skall ske till ett bolag. Registreringsbeviset ger besked om bolagetsregistreringsnummer – det skall antecknas i kontraktet – och om vem som är behörig attteckna bolagets firma.6. ÄNDAMÅLET MED AVTALETDet är väsentligt att ändamålet med förhyrningen anges korrekt i avtalet. I praktiken är sättetatt ange ändamålet det som drar gräns för vad hyresgästen får och inte får göra i lokalen.

5Är det väsentligt för golfklubben att restauratören tillhandahåller visst måltidsutbud så bör detanges och motiveras i en särskild avtalsklausul.Står det på förhand klart att restauratören inte får sälja vissa produkter – t.ex. för attgolfklubben själv vill sälja dem – bör också detta anges. Konkurrenshämmandeavtalsklausuler bör undvikas. Om det kan uppstå konkurrens mellan två olika hyresgäster påklubbhusområdet, kan klara avtalsformuleringar minska risken för tvister.Vaga uttryck som ”butik” skall undvikas. Avtalstexten bör alltså klart och tydligt redovisasåväl ändamålet (användningen) som vad hyresgästen (t.ex. en shophyresgäst) får saluföra.Särskilt viktigt är det om gränsfall kan förutses.7. LOKALENS OMFATTNINGLokalens omfattning skall framgå av kontraktet. Att ange den exakta ytan är mindre viktigt.Vanligtvis är det bäst att foga en ritning till kontraktet. På en sådan karta ritas med tydligabegränsningslinjer vilka ytor i huset som hyresgästen får ensambesittning till och vilka han iförekommande fall får samnyttja med andra, t.ex. klubbmedlemmarna, annan hyresgäst ellerklubbstyrelsen.8. INREDNINGDet är vanligt att restauranglokaler upplåts tillsammans med inredning. Det kan gällamaskiner, köksutrustning, möbler.Inredning m.m. som ingår i upplåtelsen skall noga förtecknas i en särskild bilaga till avtalet.Förteckningen skall utvisa förhållandet vid avtalstidens början och undertecknas av bådaparter. I avtalstexten bör regleras dels ansvaret för underhåll, dels ansvaret för anskaffandet aversättningsinventarier, dels hur avräkning skall ske och hur man skall lösa ersättningsfrågorvid avtalsförhållandets upphörande.9. AVTALSTIDLagens bestämmelser beträffande hus- och lokalupplåtelser innebär att avtalsfrihet råder (härbortses från lagens maximitider). Upplåtelse kan ske för en tid av t ex tre månader, ett år, treår eller mera. Hyreslagens bestämmelser om minimitider för uppsägning anknyter emellertidtill hyrestidens längd (se nedan).Avtal kan även ingås på obestämd tid (tills vidare). Det är inte särskilt vanligt när det gällerrestaurangavtal eller butikslokaler. Särskilda regler om uppsägningstid gäller då.Det är vanligt att golfklubbarnas kontrakt för restaurang eller golfshop har ettåriga löptider.Hyran kan då inte indexregleras. En indexklausul i ett hyresavtal har nämligen inte rättsliggiltighet om hyrestiden är kortare än tre år eller om den är obestämd. Är det fråga om ettarrendeavtal – t.ex. upplåtelse av enbart driving range – är indexreglering giltig oavsett hurlång avtalstiden är.

610. UPPSÄGNINGLagens bestämmelser om uppsägning är viktiga att känna till. Risken är stor för att enuppsägning som görs av en okunnig klubbstyrelse drabbas av ogiltighet, d.v.s. underkänns viden rättslig prövning.10.1 UppsägningstidOm en hyresgäst har disponerat den ifrågavarande lokalen längre tid än sammanlagt niomånader i följd måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Här råder alltså enuppsägningsskyldighet för båda parter och denna skyldighet är tvingande för hyresvärden.Hyreslagen innehåller minimitider för uppsägning. Tidsfristerna är tvingande till hyresgästensförmån. De innebär att uppsägningstiden blir längre ju längre hyrestiden är. Uttrycket hyrestidbetyder kontraktets innevarande löptid (man bortser härvid från att samma kontrakt kan halöpt viss tid eller vissa tider innan den innevarande löptiden).Följande uppställning visar den minsta tid som en hyresvärd måste iaktta vid uppsägning avhyresavtal med en lokalhyresgäst:HyrestidMinimitid< 3 mån l vecka> 3 mån och < 9 mån 3 mån> 9 mån 9 månOm hyrestiden bestäms till ett år så kan uppsägningstiden bestämmas till nio månader; dennauppsägningstid är bindande både för golfklubben och hyresgästen. För att avtalet skallupphöra måste hyresvärden delge uppsägningshandlingen minst nio månader i förväg. Seavsnitt 10.3 nedan beträffande hur man överlämnar en uppsägningshandling.Har kortare uppsägningstid än minimitiden avtalats, så kan hyresgästen förlita sig på ochiaktta den avtalade uppsägningstiden (lagen är tvingande endast till hyresgästens förmån). Enhyresvärd däremot som tillämpar en avtalad uppsägningstid som är kortare än lagensminimitid får vid tvist uppsägningen ogiltigförklarad och avtalet anses förlängt i enlighet medden avtalade förlängningsklausulen eller – om sådan saknas – på obestämd tid (tills vidare).Slutsatsen är att texten i hyresavtalet bör ange en uppsägningstid som är förenlig med lagensminimitid och därmed bindande för båda parter.Om avtalet anger en längre uppsägningstid än lagens minimitid – t.ex. ett år – är givetvisbåde hyresvärden och hyresgästen berättigade och skyldiga att iaktta avtalsbestämmelsen.Ett lokalhyresavtal som löper på obestämd tid (tills vidare) kan enligt en särskildlagbestämmelse sägas upp för att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar närmastefter nio månader från uppsägningen (minimitid). Denna bestämmelse kan bli tillämplig ävenför ett avtal som varit tidsbestämt men ändrats till att löpa på obestämd tid. Sådan ändringdrabbar ett avtal som anger bestämd hyrestid men saknar regel om verkan av uteblivenuppsägning och heller inte sägs upp i rätt tid av hyresvärden eller hyresgästen. I det fallet

7förlängs det förut tidsbestämda avtalet tills vidare och den nyssnämnda lagbestämmelsen omuppsägning till niomånadersskifte måste iakttas.Exempel på verkan av felaktig uppsägningsklausul: Ett restaurangavtal gäller för tiden den ljanuari 2003 - 31 december 2003. Avtalet anger att uppsägningstiden är sex månader meninnehåller inget om vad som skall gälla om uppsägning inte sker. Golfklubben måste likväldelge restauratören en skriftlig uppsägning senast den 31 mars 2003 (nio månader i förväg).Sker inte det och vill hyresgästen inte flytta, förlängs avtalet på obestämd tid och det kansägas upp till månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Ensådan uppsägning kan i och för sig delges redan innan den bestämda hyrestiden löpt ut, t.ex. inovember 2003 (det upphör i så fall den 31 augusti 2004). Upphörandedagen kan dock infallaförst efter det att den bestämda hyrestiden gått ut (d.v.s. först under 2004 i exemplet).10.2 Uppsägningens innehållDet är viktigt att rätt upphörandedag anges i uppsägningshandlingen. Uppsägning av etttidsbestämt avtal skall ske för avtalets upphörande den dag då avtalstiden går ut och ingenannan dag. Om en annan dag än avtalets upphörandedag anges i uppsägningen och uppstår dettvist, föreligger stor risk att uppsägningen förklaras ogiltig. (Undantag gäller självfallet vidkontraktsbrott, t.ex. försummad hyresbetalning; uppsägning kan då ske för avtaletsupphörande i förtid.)Uppsägningen skall riktas till rätt mottagare. I förekommande fall skall korrekt namn anges påbolaget. Uppsägning skall undertecknas av behörig företrädare för den som gör uppsägningen.En uppsägning från golfklubbens sida måste även innehålla uppgift om orsaken till attförlängning vägras eller – när uppsägning sker för att ändra villkoren – de villkor som begärsför den kommande hyresperioden.En formenlig uppsägning från golfklubbens (hyresvärdens) sida kan lyda:”Vårt hyresavtal med Er beträffande restauranglokal i klubbhuset, Kvarnsjöns GK, sägsupp till upphörande den ….. februgusti 200 ....Förlängning kan inte medges eftersom................................... (alternativt: För att avtaletskall förlängas begärs att villkoren skall ändras på följande sätt, allt övrigt lika: …………………………………………………………………………………………………...)Går Ni inte med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken skall Niinom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.(datering, underskrift)”Har parterna ingått en giltig överenskommelse om avstående från det indirekta besittningsskyddetär det tillräckligt att golfklubbens uppsägning innehåller det första av de tre citeradetextstyckena ovan (se härom avsnitt 17.5 nedan).

8En uppsägning från restauratörens (shopinnehavarens) sida kan lyda:”Vårt hyresavtal med golfklubben beträffande restauranglokal i klubbhuset, KvarnsjönsGK, sägs upp för vår avflyttning den ….. februgusti 200 ....(datering, underskrift)”Om restauratörens uppsägning inte syftar till avflyttning utan till att uppnå villkorsändring,t.ex. hyressänkning, bör uppsägningen lyda:”Vårt hyresavtal med golfklubben beträffande restauranglokal i klubbhuset,Kvarnsjöns GK, sägs upp för villkorsändring den …. Februgusti 200 …För att avtalet skall förlängas begär vi att villkoren ändras på följande sätt:.............................................................................(datering, underskrift)"Anm. Hyresgästen måste hänskjuta sin uppsägning för villkorsändring till hyresnämndeninom två månader; gör han inte det eller återkallar han sin medlingsansökan förehyrestidens utgång, blir uppsägningen utan verkan.10.3 Överlämnandet av uppsägningGolfklubben är skyldig att i rätt tid bevisligen delge restauratören (shopinnehavaren)uppsägningshandlingen. Annorlunda uttryckt är golfklubben bevisskyldig för attuppsägningshandlingen kommit restauratören tillhanda innan uppsägningstiden gått ut.Lagens delgivningsregler medför att golfklubben måste begära att restauratören kvitterarmottagandet av uppsägningshandlingen, med angivande av dagen för mottagandet. Det skerlämpligen på en kopia av uppsägningshandlingen. Accepteras inte det får uppsägningen avgolfklubben sändas i rekommenderat brev med mottagningsbevis. I sista hand fårgolfklubben anlita s.k, delgivningsman.Är hyresgästerna två eller flera måste uppsägning göras hos var och en av dem. Omhyresgästen är ett bolag så skall uppsägning göras hos den som har rätt att företräda bolageteller – om flera är gemensamt behöriga – hos någon av dem. Det betyder i praktiken attuppsägningen måste kvitteras av någon av de ordinarie styrelseledamöterna i bolaget (en ärtillräckligt).Även restauratören är skyldig att göra uppsägningen i rätt tid. För lokalhyresgäster gäller docken mindre sträng delgivningsregel. För hyresgästens del är det tillräckligt om uppsägningensänds i rekommenderat brev till golfklubbens adress (mottagningsbevis behövs inte).Delgivning anses ha skett när försändelsen lämnades till posten för befordran och”rek.-kvittot” är tillräckligt bevis om att delgivning skett och tidpunkten härför.Slutligen skall understrykas att parterna i ett hyresförhållande givetvis är i sin fulla rätt attunder enighet bortse från lagens regler om uppsägning och uppsägningstid. Är de ense kan dealltså under löpande avtalstid ”skriva av” kontraktet med verkan från en tidpunkt som passardem.

911. HYRANHyrans storlek är en förhandlingsfråga mellan parterna. Detsamma gäller – för avtal medminst tre års löptid – frågan om hur stor del av hyran som skall vara indexreglerad. I enuppsägningssituation är det marknadshyresbegreppet som gäller (se avsnitt 17.2 nedan).Hyran för en lokal skall enligt lagen vara till beloppet bestämd i avtalet. Ett skriftligthyresavtal skall därför redovisa hyresbeloppets storlek. Preliminär hyra eller rätt till ensidighyreshöjning är med vissa nedan angivna undantag förbjuden.Hyreslagens huvudregel med krav på beloppsbestämd hyra hindrar dock inte att man enas omsärskild ersättning för värmekostnad, va-kostnad eller elkostnad. Förbudet hindrar heller inteatt parterna enas om omsättningshyra. Omsättningshyran kan t.ex. innebära att hyran skallmotsvara tio procent av restauratörens årsomsättning exklusive mervärdesskatt, dock lägst ettvisst belopp som anges (minimihyra). Avtalar parterna om omsättningshyra är det viktigt attgolfklubben tillförsäkrar sig rätt att granska restauratörens bokföring och räkenskaper.Under vissa förutsättningar är det också tillåtet att anknyta hyran till förändringarna hoskonsumentprisindex. Härför krävs dock att hyrestiden är minst tre år. För att indexklausulenskall ha giltighet också efter en automatisk förlängning av avtalstiden, fordras att ävenförlängningstiden är tidsbestämd och åtminstone treårig.Det är också tillåtet att så tillvida ha rörlig hyra att hyran i avtalstexten anges med olikabelopp för olika tidsperioder (t.ex. 300 tkr under det första hyresåret och 312 tkr under detandra, i ett hyresavtal med tvåårig hyrestid).Har avtal träffats i strid med dessa förbud, föreskrivs i lagen att hyran i stället skall utgå medbelopp som är skäligt med hänsyn till främst parternas avsikter och övriga förhållanden näravtalet ingicks. I ett sådant fall är marknadshyrans storlek av intresse, eftersom enligt lagenmarknadshyran alltid är en skälig hyra.12. UNDERHÅLL AV LOKALENInnan hyresgästen tillträder restauranglokalen bör parterna noga gå igenom hyresobjektet. Detallmänna underhållsskicket samt fel och brister på det som ingår i förhyrningen bör alltså gåsigenom vid en gemensam besiktning. Besiktningen bör omfatta själva lokalen, inredningen,utrustning av lös karaktär m.m. Skicket samt fel eller brist som konstateras bör anges iavtalstexten och avtalet bör även redovisa vem som skall bekosta avhjälpande etc.Lokaler hyrs nästan undantagslöst ut med avtalsklausulen ”i befintligt skick”. Man får dåskilja mellan två fall.Det ena fallet är då hyresgästen vid kontraktets ingående antingen kände till felet (bristen)eller kunde (borde) ha upptäckt det med vanlig uppmärksamhet. Under sådana förhållanden ärhyresgästen inte i god tro i juridisk mening. Han kan då inte göra hyresvärden ansvarig förfelet.

10Det andra fallet avser dolda fel, d.v.s. fel som hyresgästen varken känt till eller bort upptäckamed vanlig uppmärksamhet. I det fallet kan hyresvärden göras ansvarig och hyresgästen kanha rätt till hyresreduktion, skadestånd och ersättning för kostnad på grund av egetavhjälpande.Om ett hyreskontrakt inte anger något om underhållsansvaret så slår lagens huvudregeligenom. Hyresvärden har då ansvaret för löpande underhåll av väggar, golv, målning etc. Detär då hyresvärden som är skyldig att vid varje tidpunkt hålla lokalen i ett skick som motsvararfull brukbarhet enligt ortens uppfattning. Uttrycket ”ortens uppfattning” sammanhänger medatt den närmare innebörden av ”full brukbarhet” kan variera i skilda delar av landet.Hyresvärden kan friskriva sig från eget underhållsansvar. Om det sker utan att ansvaret läggspå hyresgästen så har ingen ansvaret för att åtgärda lokalens och inredningens förfall.Det förekommer både att golfklubben har underhållsansvaret och att restauratören har ett egetansvar. Sålunda är det inte ovanligt att restauranglokalen upplåts i befintligt skick och attrestauratören ansvarar för inre underhållet eller (mera begränsat) för underhållet av ytskiktenpå golv, väggar och tak i lokalen.En hyresgäst har alltid vårdnadsplikt. Det innebär att han skall väl vårda lokalen,inredningen och utrustningen som upplåtits för hans nyttjande. Han är skyldig att ersättaskada som han orsakat genom eget vållande (uppsåtligen eller av oaktsamhet). En restauratöransvarar även för gästers vårdslöshet eller försummelse. Har en gäst uppsåtligen vållat skadapå lokalen eller inredningen – t.ex. under inflytande av rus – så kan restauratören bli ansvarigom skadan var något så när förutsebar för restauratören. Avtalet bör ange att restauratörenansvarar för vållande från gästers m.fl. sida.13. KLAUSULER OM SORTIMENT, ÖPPETHÅLLANDE,PRISSÄTTNING M.M.Det är ganska vanligt med avtalsklausuler som innebär särskilda skyldigheter för restauratören(shopinnehavaren). Skyldigheten kan avse att tillhandahålla visst måltidsutbud (sortiment),iaktta vissa minimitider för öppethållande, tillämpa viss prissättning, delta i gemensammaaktiviteter i samband med tävlingar etc.Dessa klausuler har från juridisk synpunkt ett gemensamt. De avser skyldigheter som gårutöver de åligganden en hyresgäst har enligt lagtexten (t.ex. att betala hyra, väl vårda lokalenetc.) och kan kallas ”avtalade” skyldigheter. Detta innebär i sin tur att det vid tvist är svårareför en golfklubb att få gehör hos domstol för att restauratörens åsidosättande (kontraktsbrott)av den ”avtalade” skyldigheten skall medföra hävningsrätt för golfklubben.Tingsrätten bifaller golfklubbens talan om avhysning av restauratören endast om golfklubbenlyckas bevisa att restauratörens rätta fullgörande av den ”avtalade” skyldigheten är avsynnerlig vikt för golfklubben.

11Lagstiftarens restriktiva synsätt föranleder att ”avtalade” skyldigheter bör övervägas noga ochmotiveras väl i avtalstexten. Parterna bör alltså på förhand dels ange skälen till attskyldigheten åvilar restauratören, d.v.s. vad som motiverar golfklubbens intresse avbestämmelsen, dels uttrycka vad ett åsidosättande får för verkningar från golfklubbenssynpunkt, dels fastslå parternas enighet i frågan.Självfallet måste man uppställa kravet att den ”avtalade” skyldigheten är rimlig både i sig ochmed hänsyn till övriga villkor för förhyrningen och omständigheterna i övrigt.Även om ett brott mot en ”avtalad” skyldighet inte medför att restauratören(shopinnehavaren) måste flytta i förtid, kan förseelsen anses innefatta så hög grad avmisskötsamhet att han mister rätten till skadestånd om klubben inte vill förlänga avtalet vidhyrestidens utgång (se avsnitt 17.1 nedan).14. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTENEn lokal hyresgäst får enligt huvudregeln inte överlåta sin hyresrätt. (Överlåtelse av samtligaaktier i ett hyresgästbolag utgör inte överlåtelse av hyresrätten, se avsnitt 5 ovan.) För atthyresrätten skall kunna överlåtas krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.Tillstånd krävs även när hyresgästen är en fysisk person och han vill överlåta hyresrätten ochverksamheten till ett aktiebolag (”bolagisering”).Vid uthyrning till ett fåmansaktiebolag kan som förutsättning för avtalet föreskrivas t.ex. attbolagets ställföreträdare kvarstår som aktieägare med viss andel och att aktieöverlåtelsemedför rätt att häva avtalet.Om hyresvärden inte vill samtycka till överlåtelse, kan hyresgästen alltså ansöka hoshyresnämnden om tillstånd. För att sådant tillstånd skall ges krävs att den till vilkenöverlåtelse avses ske även skall överta verksamheten (rörelsen) och fortsätta den påväsentligen samma sätt, att hyresvärden inte har befogad anledning motsätta sig överlåtelse(skötsamhet och betalningsförmåga hos förvärvaren beaktas), att överlåtaren haft hyresrättenminst tre år, alternativt att han kan visa att det finns synnerliga skäl för tillstånd (t.ex.beaktansvärd sjukdom).Golfklubben kan som villkor för ett samtycke till överlåtelse ställa krav på att få säkerhet,t.ex. att överlåtaren under något år går i borgen eller att bankgaranti lämnas. Ett sådant villkorkan även föreskrivas av hyresnämnden i ett tillståndsärende.15. HYRESGÄSTENS KONKURSOm en hyresgäst hos golfklubben försätts i konkurs fortsätter avtalsförhållandet medhyresgästen. Det är visserligen konkursboet (konkursförvaltaren) som därefter skall företrädahyresgästen. För att konkursboet skall bli ny avtalspart krävs ett särskilt åtagande frånkonkursförvaltarens sida. Konkursboet kan dock bli skyldigt att betala hyra från dagen förkonkursbeslutet, nämligen om boet inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom enmånad efter hyresvärdens anmaning.

12För att bevara hyresrätten måste givetvis även en hyresgäst i konkurs betala hyran (både förtid före och efter konkursutbrottet). Försummas betalningarna kan golfklubben väcka talanom avhysning vid tingsrätten.Sedan 2004 har golfklubben har ingen förmånsrätt för en hyresfordran.Konkursförvaltaren kan överlåta hyresrätten (det gällande kontraktet) under förutsättning atthyresrätten inte är förverkad på grund av t.ex. betalningsförsummelser. Kraven för att fåhyresnämndens tillstånd till överlåtelse är desamma som gäller i allmänhet (se avsnitt 14ovan). Den till vilken överlåtelse sker blir solidariskt ansvarig för hyresskulder, skadeståndm.m. som belöper på tiden före överlåtelsen. Det solidariska ansvaret bortfaller dock omgolfklubben ändrar hyresvillkoren, t.ex. genom att skriva ett nytt kontrakt med den nyehyresgästen, eller avtalar bort möjligheten att utkräva det solidariska ansvaret.16. FÖRSUMMELSE ATT BETALA HYRANEn lokal hyresgäst som inte betalar hyran i rätt tid riskerar att hyresrätten förverkas. Ärhyresrätten förverkad kan hyresvärden säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Meduppsägning likställs ansökan till tingsrätt om avhysning.Hyresgästen i en lokal kan utan risk för förverkande vänta med betalning av hyra längst tillandra vardagen efter förfallodagen. Normalt innebär kontraktet att lokal hyresgästen ärskyldig att betala hyran kvartalsvis i förskott. Oavsett vad kontraktet innehåller ombetalningstid har förverkande emellertid inte skett om hyran betalas månadsvis i förskott. Enhyresgäst som skall betala kvartalsvis i förskott men som självsvåldigt betalar månadsvis,måste dock betala dröjsmålsränta enligt räntelagen.Förverkande sker inte om betalningsförsummelsen endast avser ringa belopp. I rättspraxis harunderlåtenhet att betala l 000 kr av en årsavgift på 32 000 kr ansetts vara inte ringa. Betalarhyresgästen hyresskulden innan hyresvärden hinner säga upp hyresavtalet kan förverkandetinte göras gällande.En välgrundad och korrekt deposition av hyra hos länsstyrelsen – t.ex. på grund avmotfordran hos hyresvärden – utesluter förverkande.En lokalhyresgäst som sagts upp på grund av hyresslarv kan få tillbaka hyresrätten genom s.k.återvinning. Återvinningsfristen är två veckor och räknas från den dag då hyresvärdenbevisligen delgett hyresgästen en s.k. återvinningsunderrättelse. För delgivningen gällersamma krav som beträffande uppsägning (se avsnitt 10.3 ovan). Underrättelsen kan tas in isjälva uppsägningshandlingen som golfklubben delger hyresgästen. Golfklubben kan ävenvälja att foga underrättelsen till sin avhysningsansökan till tingsrätten, nämligen i det fall attuppsägning sker på det sättet i stället för i särskild uppsägningshandling.För att en dom på avhysning skall kunna meddelas krävs att hyresgästen inte genom betalningåtervunnit hyresrätten samt att ytterligare två vardagar förflutit. Den text medåtervinningsunderrättelse som hyresvärden måste använda återges nedan.

13En hyresgäst som upprepat försummar sina hyresbetalningar riskerar att hyresvärden sägerupp honom för avflyttning vid hyrestidens utgång. Sådan misskötsamhet kan medföra atthyresgästen förlorar rätten till skadestånd (se avsnitt 17.1 nedan).Återvinningsunderrättelsen måste ha följande lydelse:”Underrättelse till lokalhyresgäst om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastänhyran inte har betalats i tidEn hyresgäst som inte betalar hyran i tid förlorar sin hyresrätt och kan därför bli uppsagdfrån lokalen. Som uppsägning räknas också stämningsansökan eller ansökan omavhysning. Enligt bestämmelser i hyreslagen kan hyresgästen dock få tillbaka hyresrättenfastän han eller hon har blivit uppsagd. Hyresgästen måste då betala hyran inom visskortare tid.Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalarhyran inom två veckor från det att Ni har fått del av denna underrättelse.”17. INDIREKT BESITTNINGSSKYDDLokalhyresgäster har ett s.k. indirekt besittningsskydd.Förenklat uttryckt innebär detta skydd att en korrekt uppsägning från hyresvärden medför atthyresgästen kan tvingas flytta samt att den hyresgäst som avflyttat har rätt att – efter enmedlingsomgång i hyresnämnden – få skadestånd om tingsrätten i efterhand finner atthyresvärdens förlängningsvägran varit obefogad. Skyddet innefattar en möjlighet förhyresgästen att genom beslut i hyresnämnden få uppskov med avflyttningen (se avsnitt 17.4nedan).Medlingsförhandlingen skall hyresgästen själv ta initiativ till (jämför det tredje textstycket ihyresvärdens uppsägningshandlingen, avsnitt 10.2 ovan).Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet (se avsnitt 17.5 nedan).17.1 Befogad förlängningsvägranMan kan beskriva regelsystemet så: Lagens huvudregel är att en vägran från hyresvärdenssida vid hyrestidens utgång att gå med på förlängning av hyrestiden medförskadeståndsskyldighet för honom.

14I lagen anges de undantagsfall i vilka hyresvärden inte har skadeståndsansvar, fall dåförlängningsvägran anses vara befogad:1. Hyresvärden kan tänka sig att förlänga hyresförhållandet men har sagt upp avtaletför villkorsändring; hyresvärden slipper betala skadestånd om de villkor hanbegärt bedöms ha varit skäliga och i överensstämmelse med god sed ihyresförhållanden. När det gäller krav på höjd hyra undgår hyresvärdenskadeståndsansvar om den krävda hyran inte överstiger marknadshyran (se avsnitt17.2 nedan)2. Den uppsagde hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inteskäligen kan fordras att hyresvärden skulle ha förlängt hyresförhållandet(misskötsamhet)3. Hyresvärden har sagt upp avtalet på grund av att huset skall genomgå en störreombyggnad eller rivas och antingen hyresvärden anvisar en godtagbarersättningslokal eller avtalet innehåller en s.k. rivningsklausul respektiveombyggnadsklausul4. Hyresvärden har ett annat sakligt skäl för att upplösa hyresförhållandet ochhyresvärdens intresse väger tyngre än hyresgästens intresse att få behållahyresrätten (annan befogad anledning). Exempel: Hyresvärden behöver lokalenför den egna verksamheten och det intresset väger tyngst.17.2 MarknadshyraVid avtalsskrivning kan golfklubben och hyresgästen fritt bestämma och avtala om hyransstorlek. Detsamma gäller vid omförhandling av hyran, t.ex. efter uppsägning. Frågan om vadsom är skälig hyra, marknadshyra, uppstår vid tvist om hyrans storlek.Frågan vad som utgör marknadshyra för en golfrestaurang är ofta svår att utreda. Hyreslagenanger att marknadshyran är ”den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betingapå öppna marknaden”. Emellertid tillmäter lagen hyran som anges i ett hyresanbud eller i ettavtal med en ny hyresgäst mindre betydelse. Enligt en särskild lagbestämmelse skallmarknadshyran ”i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran förandra liknande lokaler på orten”.Lagstiftaren tänker sig alltså att marknadshyran skall bestämmas genom en värdering somgrundas på jämförelser med aktuella hyror för andra restauranger inom orten. Lagen angerinte vad som skall avses med ”orten” och svårigheter uppstår ofta vid sökandet efter lämpligajämförelseobjekt. I sista hand kan det bli fråga om att bestämma hyran genom en allmänvärdering; ett hyresanbud eller ett avtal med en ny hyresgäst kan då vägas in.En särskild fråga är om man vid marknadshyresbedömningen skall avräkna sådan ökning avlokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit. Det kan gälla t.ex. att hyresgästen självförbättrat inredningen eller att hyresgästen för .rörelsen kunnat upparbeta en kundkrets som ärknuten till restaurangen. Lagen besvarar frågan jakande; endast om särskilda skäl föreliggerkan alltså hyresvärden inkludera belopp som hänför sig till värdeökning på grund avhyresgästens egna arbeten och ansträngningar.

15Golfklubben och restauratören (shopinnehavaren) bör anlita sakkunnig person när marknadshyranskall utredas.17.3 Skadeståndets storlekFör att vara bevarad vid sin rätt till skadestånd måste hyresgästen ansöka om medling hoshyresnämnden (hänskjuta uppsägningen).Om hyresvärdens förlängningsvägran sedermera av tingsrätt befinns ha varit obefogad, harhyresgästen rätt till ett minimiskadestånd. Minimiskadeståndet utgör en årshyra vidhyrestidens utgång. Kan hyresgästen i tingsrätten bevisa att den verkliga förlusten överstigerminimiskadeståndet ådöms hyresvärden att betala även den överskjutande delen.Om hyresgästen måste flytta verksamheten, skall en hyresvärd som är skadeståndsskyldigersätta hyresgästens flyttningskostnad. Det gäller flyttningsersättning, värdeminskning påonyttiga inventarier, kvarvarande värde av hyresgästens ändringsarbeten och liknande.Vid nedläggning av rörelsen skall skadeståndet motsvara rörelsens värde, varvidexpropriationsprinciper om ersättning vid rörelseskada tillämpas. Skadevärderingen syftar dåtill att ersätta rörelsens värde (marknadsvärde/saluvärde, avkastningsvärde, substansvärdeetc.).Det behövs juridisk och ekonomisk sakkunskap för att bedöma om skadeståndsskyldighetföreligger och göra skadevärdering. Advokat bör anlitas i sådana frågor.17.4 Uppskov med avflyttningEn uppsagd hyresgäst kan av hyresnämnden medges skäligt uppskov med avflyttningen. Dettakan beslutas även mot hyresvärdens vilja. Även hyresvärden har möjlighet att begära atthyresgästen skall ges uppskov med avflyttningen.Själva yrkandet om uppskov kan framställas i medlingsärendet och det måste ske förehyrestidens utgång. Uppskovstidens längd avgörs av hyresnämnden vid en intresseavvägningmed hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.Är uppsägningsskälet krav på ändrade villkor (t.ex. hyreshöjning) är parternas utgångspunktvanligen att de slutligen kan enas om förlängning. Uppskov kan då t.o.m. medges för längretid än ett år (dock högst två år räknat från upphörandedagen). Är uppsägningsanledningen enannan, t.ex. misskötsamhet eller ombyggnad, blir det sällan tal om så långa uppskovstider.Observera att en hyresgäst inte kan med lagliga medel utverka något uppskov i det fall att hansjälv har sagt upp hyresavtalet för avflyttning (annorlunda är det vid uppsägning förvillkorsändring, enligt avsnitt 10.2 ovan). Ett uppskov förutsätter i sådant fall medgivandefrån hyresvärdens sida.

1617.5 Avstående från indirekt besittningsskyddHyresvärden och hyresgästen kan enas om att det indirekta besittningsskyddet inte skall gällai hyresförhållandet. En sådan överenskommelse skall för att få giltighet dels skrivas i ensärskild handling, dels godkännas av hyresnämnden. Godkännande av hyresnämnden behövsdock inte om överenskommelsen ingås efter det att hyresgästen disponerat lokalen under ensammanlagd tid av nio månader.Överenskommelsen skall alltså skrivas i en fristående handling (får ej tas in i eller vara bilagatill hyresavtalet). Den skall skrivas under av båda parter. En ovillkorlig och tidsobegränsadöverenskommelse som ingås redan före hyresgästens tillträde bör lyda:”Undertecknade parter har denna dag träffat hyresavtal beträffande restauranglokal ibyggnad på Kvarnsjöns golfbana. Vi enas om att12 kap. 57-60 §§ jordabalken inte skall gälla i vårt hyresförhållande.Vi ansöker härmed om att hyresnämnden godkänner vår överenskommelse. Hyresavtaletbifogas i kopia.(datering, underskrifter)"En av hyresnämnden godkänd överenskommelse med det citerade innehållet, innebär atthyresvärden inte kan ådömas att betala skadestånd på grund av att hyresförhållandet upphör(oavsett orsaken till förlängningsvägran). Vidare medför den att hyresgästen inte kan få någothyresnämndsbeslut om uppskov med avflyttningen.

17RestaurangavtalHYRESAVTALHyresvärd………………. Golfklubb, (adress) (nedan kallad golfklubben)Hyresgäst(namn, pnr/org.nr, adress) (nedan kallad hyresgästen)Lokalrestauranglokal med tillhörande utrymmen i hus på fastigheten ………............................................. Lokalen har markerats med röd begränsningslinje på bifogad ritning(bilaga l). Hyresgästen har rätt att för verksamheten och gemensamt med andra nyttja de ytorinom- och utomhus som på ritningen markerats med blå begränsningslinje.1. ÄndamålLokalen uthyrs att användas till restaurangverksamhet för tillhandahållande av mat och drycktill klubbmedlemmar, gästande golfspelare och andra besökande på golfanläggningen.2. Avtalstid, uppsägningstidHyrestiden är .......... (…) år räknat fr.o.m. den ...... ................................ 200 ... . Hyrestidenförlängs med .......... år i sänder om uppsägning inte sker skriftligen minst nio månader förehyrestidens utgång.3. Verksamhetens inriktningParterna är eniga omatt restaurangen på golfbanan är till för att tillgodose klubbmedlemmars efterfrågan påmat och dryck och behov av rekreation i trivsam miljö,att restaurangen är av största betydelse också för golfklubbens möjligheter att rekryteranya medlemmar och ta emot gästspelare och andra gäster och erbjuda dem trivsammiljö,att utbudet av mat och dryck liksom servicegraden i restaurangen skall motsvara högtställda krav ochatt, sammanfattningsvis, en väl fungerande restaurang är av synnerlig vikt för en aktiv ochgod klubbverksamhet, under tid då golfspel pågår men även under andra tider.

184. Lokalens skick, underhållLokalen med tillhörande utrymmen, inredning och utrustning upplåts i befintligt skick.Hyresgästen skall ombesörja och bekosta inre underhåll samt därjämte underhåll, reparationoch förnyelse av förslitningsdetaljer såsom säkringar, kranpackningar, belysningsarmaturer,dörrdetaljer. Med inre underhåll avses(kryssa i rätt ruta)□ allt inre underhåll.□ inre underhåll av ytskikt på golv, väggar och takÖvrigt underhåll åvilar golfklubben.5. Inredning m.m.I upplåtelsen ingår golfklubben tillhörig inredning, maskiner och utrustning enligt bilaga 2,som har undertecknats av golfklubben och hyresgästen samtidigt med detta avtal. Den i bilaga2 upptagna inredningen m.m. har av hyresgästen genomgåtts och befunnits vara utananmärkning.Underhåll av inredningen m.m. enligt bilaga 2 skall ombesörjas och bekostas av hyresgästen.Förnyelse av sådan egendom skall ombesörjas och bekostas av golfklubben om och i den månföremålet, med hänsyn till ålder och normalt bruk, tjänat ut.Förändringar i egendomsbeståndet enligt bilaga 2 skall antecknas därpå och signeras av bådaparter.När hyresförhållandet upphör skall hyresgästen återlämna inredningen m.m. i sammakvantitet och – med den förändring som kan följa av bruket under avtalstiden – i samma skicksom vid tillträdet. Hyresgästen är ersättningsskyldig för vad som fattas därav vidhyresförhållandets upphörande, varvid ersättningen skall bestämmas till föremåletsåteranskaffningskostnad med skäligt avdrag för vad som motsvarar tidigare bruk.6. Hyresgästens vårdnadspliktHyresgästen skall väl vårda lokalen med tillhörande inredning m.m. Hyresgästen förbinder sigatt ersätta varje skada på golfklubbens egendom som uppkommer genom hans, hansuppdragstagares eller hans gästers vållande.7. Ändrings- eller inredningsarbetenHyresgästen får inte utan golfklubbens skriftliga medgivande göra ändringsarbeten elleranbringa inredning på ett sätt som innebär ingrepp i golv, väggar eller tak. Har sådant arbeteutförts med golfklubbens medgivande – därvid skriftligt medgivande krävs –, skallhyresgästen vid hyresförhållandets upphörande bortföra honom tillhörig egendom ochåterställa lokalen i godtagbart skick.

198. Skylt, automaterGolfklubben och hyresgästen är ense om att nuvarande skyltning för restaurangen ärtillräcklig. Uppsättande av skylt på huset eller fastigheten i övrigt förutsätter golfklubbensskriftliga medgivande samt – om sådant lämnas – att hyresgästen inhämtar erforderligatillstånd hos berörda myndigheter.Hyresgästen får inte installera spelautomater i lokalen eller annars på fastigheten. Hyresgästenfår sätta upp varuautomater med sortiment som faller inom ramen för ändamålet med dettaavtal.9. Sedvanligt underhållHyresgästen har inte rätt till nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten för tidvarunder golfklubben låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller för att utförasedvanligt underhåll av fastigheten, huset eller den förhyrda lokalen. Golfklubben förbindersig att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt tidpunkten förutförandet.10. Städning..................................................... ansvarar för städning av de gemensamt nyttjade utrymmena (blå begränsningslinje på bilaga 1).11. HyranHyran är ....................................... kr per år. Hyran skall utan anfordran betalas kvartalsvis iförskott. Betalning skall ske genom insättning på golfklubbens bankgiro nr ..............................Vid för sen hyresbetalning skall hyresgästen betala dels dröjsmålsränta enligt lag, delsersättning för skriftlig betalningspåminnelse.För avtal med löptid på tre år eller längre tidär följande båda klausuler tänkbara:”Den i första stycket angivna hyran utgör bashyra som är anpassad till indextalet(bastalet) för oktober månad 200.... Golfklubben har rätt att utan uppsägning av avtaletta ut hyrestillägg med hänsyn till ändringar i konsumentprisindex (totalindex) med 1980som basår. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha ändrats i förhållandettill bastalet, skall hyran justeras med samma procenttal varmed indextalet ändrats iförhållande till bastalet. Vid indexjustering skall omräkning av hyran göras med helaprocenttal, varvid höjning respektive sänkning sker till närmast hela tal. Hyran avrundaspå samma sätt till heltal kronor. Hyresbeloppet skall aldrig sättas lägre än bashyran.Hyresändring sker alltid fr.o.m. den 1 januari året efter det att oktoberindex föranlettomräkning.”

20”Om oförutsedda kostnadsökningar skulle uppkomma under hyrestiden för golfklubbenpå grund av dess innehav av fastigheten eller ifrågavarande byggnad och kostnadsökningenföranletts ava) införande eller höjning av särskild för fastigheten gällande skatt, avgift ellerpålaga som beslutas av riksdagen, regeringen, myndighet eller kommun, ellerb) krav på ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten eller byggnaden somgolfklubben åläggs genom beslut av riksdag, regering, myndighet eller kommun,skall hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning tillgolfklubben för på lokalen belöpande andel av den totala årliga kostnadsökningen förgolfklubben. Lokalens andel beräknas i förhållande till lokalens ytandel ifastigheten/byggnaden. Ersättningen skall erläggas samtidigt med hyran enligt ovan.”12. Mervärdesskatt(kryssa i rätt ruta)□ Golfklubben är skattskyldig till mervärdesskatt för uthyrning av lokalen. Hyresgästenskall utöver hyran betala vid varje tidpunkt gällande mervärdesskatt.□ Om golfklubben efter beslut av Skatteverket blir skattskyldig till mervärdesskatt föruthyrning av lokalen skall hyresgästen utöver hyran betala vid varje tidpunkt gällandemervärdesskatt.Mervärdesskatten skall betalas samtidigt med hyran samt beräknas på denna jämte – enligt vidvarje tidpunkt gällande bestämmelser om mervärdesskatt – på i förekommande fall enligthyresavtalet utgående hyrestillägg och ersättningar.13. Uppvärmning, elkostnad, avfall m.m.Golfklubben ombesörjer och bekostar lokalens uppvärmning och förseende med varmvattensamt svarar för avgifter för vatten och avlopp.(kryssa i rätt ruta)Elkostnad □ skall betalas särskilt av hyresgästen, som har eget abonnemang.□ ingår i hyran.(kryssa i rätt ruta)Hyresgästen skall ombesörja och bekosta anskaffande av särskilt sopkärl och anordnande avsoputrymme som erfordras, t.ex. kylrum för restaurangavfall. Kostnad för bortskaffande avemballage och avfall från restaurangverksamheten□ åvilar hyresgästen, som har att teckna eget abonnemang med renhållningsentreprenör.□ ingår i hyran.

2114. Försäkringar m.m.Golfklubben bekostar försäkring av byggnaden och vad därtill hör. Hyresgästen förbinder sigteckna och vidmakthålla sedvanlig företagsförsäkring och försäkring av egna maskiner ochinventarier och skall på egen bekostnad utrusta lokalen med sådana lås- ochstöldskyddsanordningar som krävs för giltigheten av företagsförsäkringen. Om hyresgästenavser att installera larmanordning skall anordningen i förekommande fall i samråd medgolfklubben samordnas med golfklubbens larm.15. ÖppettiderHyresgästen förbinder sig att under månaderna ….…. t.o.m. ….…. hålla restaurangen öppenför klubbmedlemmar, gästspelare och besökande dagligen kl. .… – ….. (minimitider).Inskränkning i öppethållandet får ske midsommarafton och midsommardagen samt efterhyresgästens överenskommelse med golfklubben.Inför dels tävling som ingår i golfklubbens tävlingsprogram, dels företagsgolf och liknandeevenemang skall parterna träffa särskild överenskommelse om ökat öppethållande underdagen för evenemanget.16. MåltidsutbudHyresgästen förbinder sig att tillhandahålla mat och dryck av god kvalitet och varierat slag.Matsedeln skall erbjuda ”dagens lunch”, bestående av minst två varmrätter och en salladsrättsamt därutöver några rätter av traditionell ”golfkaraktär” (t.ex. pyttipanna, skinka och ägg).Hyresgästen förbinder sig att även tillhandahålla enklare förtäring med traditionelltcafésortiment vid varje tidpunkt enligt punkt 15 ovan.Hyresgästen skall anslå veckans matsedel, med angivande av priser, på anslagstavlan i................-huset.17. MåltidspriserMat och dryck skall av hyresgästen erbjudas till priser som är marknadsmässiga med hänsyntill förhållandena på orten. Priserna skall årligen före ........... månads utgång bestämmas eftersamråd med golfklubben.

2218. Föreskrifter av myndighetHyresgästen skall ombesörja och bekosta de åtgärder som försäkringsbolag eller statlig ellerkommunal myndighet kan komma att kräva för lokalens nyttjande för restaurangverksamhet.Hyresgästen skall samråda med golfklubben innan åtgärden vidtas.19. Skatteintyg samt serveringstillståndEn förutsättning för detta avtals giltighet och bestånd är dels att hyresgästen till golfklubbenöverlämnar intyg av skatteverket om att hyresgästen är registrerad till mervärdesskatt ocharbetsgivaravgift och har tilldelats F-skatt, med uppgift om dagen för registrering tillmervärdesskatt, dels att hyresgästen erhåller lagstadgat tillstånd till servering i lokalen av allaslag utav alkoholhaltiga drycker (spritdrycker, vin och starköl), dels att hyresgästen underhyresförhållandets bestånd fortfar att vara sålunda registrerad och F-skattepliktig ochinnehavare av giltigt serveringstillstånd.Hyresgästen förbinder sig iaktta gällande bestämmelser om tillsyn över alkoholserveringen avgodkänd föreståndare eller ersättare för denne.20. Golfklubbens eget nyttjandeHyresgästen medger golfklubbens klubbkommitté eller motsvarande organ rätt att utanersättning under andra tider än de i punkt 15 angivna öppettiderna nyttja lokalen förgolfklubbens festverksamhet och liknande evenemang. Sådant nyttjande får ske endast omhyresgästen senast två veckor i förväg får meddelande härom.Efter överenskommelse mellan hyresgästen och golfklubben om villkoren härför, svararhyresgästen för mat och dryck, servering m.m. vid sådana evenemang. I det fall golfklubbenarrangerar evenemanget utan hyresgästens medverkan skall golfklubben samråda medhyresgästen, varjämte golfklubben ansvarar för att lokalen och utrustning som användslämnas i städat och godtagbart skick efter evenemanget.21. Nyttjande för slutna sällskapHyresgästen får arrangera tillställningar för slutna sällskap i lokalen under andra tider än de ipunkt 14 angivna öppettiderna, dock endast efter golfklubbens medgivande i varje särskiltfall. Vid övervägande av om medgivande skall ges, skall golfklubben beakta sitt eget behovav lokalen enligt punkt 20, hyresgästens intresse av ekonomisk avkastning samt vunnaerfarenheter av tidigare arrangemang av samma slag.Medger golfklubben arrangemanget skall parterna enas om (eventuellt: hyresgästensersättning till golfklubben för nyttjandet samt) ordningsregler.22. Golfklubbens ombudBehörig att för golfklubbens räkning lämna medgivande, träffa överenskommelse ochsamråda enligt punkterna 7, 8, 14, 15, 17, 18, 20 och 21 ovan är klubbordföranden(alternativt: ”klubbdirektören”, ”intendenten” eller motsvarande).

2323. VarumärkeHyresgästen medges rätt att vid egen marknadsföring av restaurangverksamheten enligt dettaavtal använda den beteckning och den symbol som är inarbetad för golfbanan. Övrigt bruk avbeteckningen eller symbolen eller förväxlingsbara former därav, är förbjudet.24. Överlåtelseförbud m.m.Denna hyresrätt får inte av hyresgästen överlåtas på annan och lokalen får inte upplåtas iandra hand.25. Förtida upphörandeMed beaktande av vad som uttalas ovan i punkt 3 om restaurangverksamhetens betydelse förgolfklubbens verksamhet, enas parterna om att hyresgästens iakttagande och rätta fullgörandeav nedan angivna bestämmelser i detta avtal är av avsevärd väsentlighet för golfklubben, dessmedlemmar, gästspelare och andra gäster. Hyresgästen är därför ense med golfklubben om atthyresgästens åsidosättande av nedan angivna avtalsbestämmelser berättigar golfklubben attsäga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 42 § första stycket, åttonde punkten jordabalken,- Punkt 15 om öppettider- Punkt 16 om måltidsutbud- Punkt 19 om skattregistrering och serveringstillstånd- Punkt 20 om golfklubbens nyttjande- Punkt 21 om tillståndskrav för hyresgästens egna arrangemangEventuell klausul vid uthyrning till fåmansbolag:26. AktieöverlåtelseNuvarande aktieägarkrets samt ägarens aktieandels röstvärde i hyresgästbolaget angesnedan. Hyresavtalet förutsätter för sin giltighet att nedan angiven/angivna personerfortfar att vara aktieägare enligt nedan. Golfklubben och hyresgästen överenskommer attöverlåtelse av väsentlig del av aktierna liksom aktieöverlåtelse som medför väsentligändring av inflytandet i bolaget skall likställas med överlåtelse av bolagets hyresrätt.Sker sådan överlåtelse är parterna överens om att detta skall berättiga golfklubben attsäga upp avtalet i förtid med motsvarande tillämpning av 12 kap. 42 § första stycket,tredje punkten jordabalken. Detta skall dock inte gälla överlåtelse som sker till äktamake eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led.Aktieägare: 1. (pnr, namn, röstvärde uttryckt i procent)2. (pnr, namn, röstvärde uttryckt i procent)3. (o.s.v.)

24___________________Avtalet har upprättats och utväxlats i två likalydande exemplar.(Datering, underskrifter)BorgenUndertecknade går i borgen en för båda, båda för en såsom för egen skuld för hyresgästensskyldigheter enligt kontraktet och hyreslagstiftningen. Åtagandet gäller även sedanhyreskontraktet förlängts.(Ort, datum)................................................. ................................................Pnr/org.nr:……………………Namnförtydligande…………………….Pnr/org.nr:……………………Namnförtydligande……………………

25GolfshopHYRESAVTALHyresvärd…………………. Golfklubb, (adress) (nedan kallad golfklubben)Hyresgäst(namn, pnr/org.nr, adress) (nedan kallad hyresgästen)Lokalbutikslokal med tillhörande utrymmen i hus på fastigheten ……………............... Lokalen harmarkerats med röd begränsningslinje på bifogad ritning (bilaga l). Hyresgästen har rätt att förverksamheten och gemensamt med andra nyttja de ytor inom- och utomhus som på ritningenmarkerats med blå begränsningslinje.1. ÄndamålLokalen uthyrs att användas för försäljning och reparation av golfutrustning och andra artiklarmed anknytning till golfspel.2. Avtalstid, uppsägningstidHyrestiden är .......... (…) år räknat fr.o.m. den ...... ................................ 200 ... . Hyrestidenförlängs med .......... år i sänder om uppsägning inte sker skriftligen minst nio månader förehyrestidens utgång.3. Lokalens skick, underhållLokalen med tillhörande utrymmen, inredning och utrustning upplåts i befintligt skick.Hyresgästen skall ombesörja och bekosta inre underhåll samt därjämte underhåll, reparationoch förnyelse av förslitningsdetaljer såsom säkringar, kranpackningar, belysningsarmaturer,dörrdetaljer. Med inre underhåll avses(kryssa i rätt ruta)□ allt inre underhåll.□ inre underhåll av ytskikt på golv, väggar och takÖvrigt underhåll åvilar golfklubben.4. Inredning m.m.I upplåtelsen ingår golfklubben tillhörig inredning, maskiner och utrustning enligt bilaga 2,som har undertecknats av golfklubben och hyresgästen samtidigt med detta avtal. Den i bilaga2 upptagna inredningen m.m. har av hyresgästen genomgåtts och befunnits vara utananmärkning.

26Underhåll av inredningen m.m. enligt bilaga 2 skall ombesörjas och bekostas av hyresgästen.Förnyelse av sådan egendom skall ombesörjas och bekostas av golfklubben om och i den månföremålet, med hänsyn till ålder och normalt bruk, tjänat ut.Förändringar i egendomsbeståndet enligt bilaga 2 skall antecknas därpå och signeras av bådaparter.När hyresförhållandet upphör skall hyresgästen återlämna inredningen m.m. i sammakvantitet och – med den förändring som kan följa av bruket under avtalstiden – i samma skicksom vid tillträdet. Hyresgästen är ersättningsskyldig för vad som fattas därav vidhyresförhållandets upphörande, varvid ersättningen skall bestämmas till föremåletsåteranskaffningskostnad med skäligt avdrag för vad som motsvarar tidigare bruk.5. Hyresgästens vårdnadspliktHyresgästen skall väl vårda lokalen med tillhörande inredning m.m. Hyresgästen förbinder sigatt ersätta varje skada på golfklubbens egendom som uppkommer genom hans, hansuppdragstagares eller hans kunders vållande.6. Ändrings- eller inredningsarbetenHyresgästen får inte utan golfklubbens skriftliga medgivande göra ändringsarbeten elleranbringa inredning på ett sätt som innebär ingrepp i golv, väggar eller tak. Har sådant arbeteutförts med golfklubbens medgivande – därvid skriftligt medgivande krävs –, skallhyresgästen vid hyresförhållandets upphörande bortföra honom tillhörig egendom ochåterställa lokalen i godtagbart skick.7. Skylt, automaterGolfklubben och hyresgästen är ense om att nuvarande skyltning för restaurangen ärtillräcklig. Uppsättande av skylt på huset eller fastigheten i övrigt förutsätter golfklubbensskriftliga medgivande samt – om sådant lämnas – att hyresgästen inhämtar erforderligatillstånd hos berörda myndigheter.Hyresgästen får inte installera spelautomater i lokalen eller annars på fastigheten. Hyresgästenfår sätta upp varuautomater med sortiment som faller inom ramen för ändamålet med dettaavtal.8. Sedvanligt underhållHyresgästen har inte rätt till nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten för tidvarunder golfklubben låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller för att utförasedvanligt underhåll av fastigheten, huset eller den förhyrda lokalen. Golfklubben förbindersig att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt tidpunkten förutförandet.

279. HyranHyran är ....................................... kr per år. Hyran skall utan anfordran betalas kvartalsvis iförskott. Betalning skall ske genom insättning på golfklubbens bankgiro nr ..............................Vid för sen hyresbetalning skall hyresgästen betala dels dröjsmålsränta enligt lag, delsersättning för skriftlig betalningspåminnelse.För avtal med löptid på tre år eller längre tidär följande båda klausuler tänkbara:”Den i första stycket angivna hyran utgör bashyra som är anpassad till indextalet(bastalet) för oktober månad 200.... Golfklubben har rätt att utan uppsägning av avtaletta ut hyrestillägg med hänsyn till ändringar i konsumentprisindex (totalindex) med 1980som basår. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha ändrats i förhållandettill bastalet, skall hyran justeras med samma procenttal varmed indextalet ändrats iförhållande till bastalet. Vid indexjustering skall omräkning av hyran göras med helaprocenttal, varvid höjning respektive sänkning sker till närmast hela tal. Hyran avrundaspå samma sätt till heltal kronor. Hyresbeloppet skall aldrig sättas lägre än bashyran.Hyresändring sker alltid fr.o.m. den 1 januari året efter det att oktoberindex föranlettomräkning.””Om oförutsedda kostnadsökningar skulle uppkomma under hyrestiden för golfklubbenpå grund av dess innehav av fastigheten eller ifrågavarande byggnad och kostnadsökningenföranletts ava) införande eller höjning av särskild för fastigheten gällande skatt, avgift ellerpålaga som beslutas av riksdagen, regeringen, myndighet eller kommun, ellerb) krav på ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten eller byggnaden somgolfklubben åläggs genom beslut av riksdag, regering, myndighet eller kommun,skall hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning tillgolfklubben för på lokalen belöpande andel av den totala årliga kostnadsökningen förgolfklubben. Lokalens andel beräknas i förhållande till lokalens ytandel ifastigheten/byggnaden. Ersättningen skall erläggas samtidigt med hyran enligt ovan.”10. Mervärdesskatt(kryssa i rätt ruta)□ Golfklubben är skattskyldig till mervärdesskatt för uthyrning av lokalen. Hyresgästenskall utöver hyran betala vid varje tidpunkt gällande mervärdesskatt.□ Om golfklubben efter beslut av Skatteverket blir skattskyldig till mervärdesskatt föruthyrning av lokalen skall hyresgästen utöver hyran betala vid varje tidpunkt gällandemervärdesskatt.

28Mervärdesskatten skall betalas samtidigt med hyran samt beräknas på denna jämte – enligt vidvarje tidpunkt gällande bestämmelser om mervärdesskatt – på i förekommande fall enligthyresavtalet utgående hyrestillägg och ersättningar.11. Uppvärmning, elkostnad, avfall m.m.Golfklubben ombesörjer och bekostar lokalens uppvärmning och förseende med varmvattensamt svarar för avgifter för vatten och avlopp.(kryssa i rätt ruta)Elkostnad □ skall betalas särskilt av hyresgästen, som har eget abonnemang.□ ingår i hyran.(kryssa i rätt ruta)Hyresgästen skall ombesörja och bekosta anskaffande av särskilt sopkärl och anordnande avsoputrymme som erfordras. Kostnad för bortskaffande av emballage och avfall frånverksamheten i lokalen□ åvilar hyresgästen, som har att teckna eget abonnemang med renhållningsentreprenör.□ ingår i hyran.12. Försäkringar m.m.Golfklubben bekostar försäkring av byggnaden. Hyresgästen förbinder sig teckna ochvidmakthålla sedvanlig företags försäkring och skall på egen bekostnad utrusta lokalen medsådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för giltigheten av företagsförsäkringen.Om hyresgästen avser att installera larmanordning skall anordningen i förekommande fall isamråd med golfklubben samordnas med golfklubbens larm.13. ÖppettiderHyresgästen förbinder sig att under månaderna ….…. t.o.m. ….…. hålla restaurangen öppenför klubbmedlemmar, gästspelare och besökande dagligen kl. .… – ….. (minimitider).Under dag för företagsgolf eller för tävling som ingår i golfklubbens tävlingsprogram skalllokalen hållas öppen minst 30 minuter före första start.Inskränkning i öppethållandet får ske midsommarafton och midsommardagen samt efterhyresgästens överenskommelse med golfklubben.14. ButikssortimentHyresgästen förbinder sig att tillhandahålla golfutrustning (t.ex. bollar, klubbor, bagar,vagnar, skor och klädesplagg) av god kvalitet och varierat slag samt att svara för reparation avgolfutrustning.

2915. SkatteintygEn förutsättning för detta avtals giltighet och bestånd är dels att hyresgästen till golfklubbenöverlämnar intyg av skatteverket om att hyresgästen är registrerad till mervärdesskatt ocharbetsgivaravgift och har tilldelats F-skatt, med uppgift om dagen för registrering tillmervärdesskatt, dels att hyresgästen under hyresförhållandets bestånd fortfar att vara sålundaregistrerad och F-skattepliktig.16. Föreskrifter av myndighetHyresgästen skall ombesörja och bekosta de åtgärder som försäkringsbolag eller statlig ellerkommunal myndighet kan komma att kräva för lokalens nyttjande för shopverksamhet.Hyresgästen skall samråda med golfklubben innan åtgärden vidtas.17. Golfklubbens ombudBehörig att för golfklubbens räkning lämna medgivande, träffa överenskommelse ochsamråda enligt punkterna 6, 7, 13 och 16 är klubbordföranden (alternativt: ”klubbdirektören”,”intendenten” eller motsvarande).17. VarumärkeHyresgästen medges rätt att vid egen marknadsföring av shopverksamheten enligt detta avtalanvända den beteckning och den symbol som är inarbetad för golfbanan. Övrigt bruk avbeteckningen eller symbolen eller förväxlingsbara former därav, är förbjudet.18. Överlåtelseförbud m.m.Denna hyresrätt får inte av hyresgästen överlåtas på annan och lokalen får inte upplåtas iandra hand.18. Förtida upphörandeParterna enas om att hyresgästens rätta fullgörande och iakttagande av bestämmelserna ipunkt 13 om öppettider är en avsevärd väsentlighet för golfklubben, dess medlemmar,gästspelare och andra gäster. Hyresgästen är därför ense med golfklubben om att hyresgästensåsidosättande därav berättigar golfklubben att säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 42 §första stycket, åttonde punkten jordabalken.Eventuell klausul vid uthyrning till fåmansbolag:26. AktieöverlåtelseNuvarande aktieägarkrets samt ägarens aktieandels röstvärde i hyresgästbolaget angesnedan. Hyresavtalet förutsätter för sin giltighet att nedan angiven/angivna personerfortfar att vara aktieägare enligt nedan. Golfklubben och hyresgästen överenskommer attöverlåtelse av väsentlig del av aktierna liksom aktieöverlåtelse som medför väsentligändring av inflytandet i bolaget skall likställas med överlåtelse av bolagets hyresrätt.Sker sådan överlåtelse är parterna överens om att detta skall berättiga golfklubben att

30säga upp avtalet i förtid med motsvarande tillämpning av 12 kap. 42 § första stycket,tredje punkten jordabalken. Detta skall dock inte gälla överlåtelse som sker till äktamake eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led.Aktieägare: 1. (pnr, namn, röstvärde uttryckt i procent)2. (pnr, namn, röstvärde uttryckt i procent)3. (o.s.v.)___________________Avtalet har upprättats och utväxlats i två likalydande exemplar.(Datering, underskrifter)BorgenUndertecknade går i borgen en för båda, båda för en såsom för egen skuld för hyresgästensskyldigheter enligt kontraktet och hyreslagstiftningen. Åtagandet gäller även sedanhyreskontraktet förlängts.(Ort, datum)................................................. ................................................Pnr/org.nr:……………………Namnförtydligande…………………….Pnr/org.nr:……………………Namnförtydligande……………………