à rskrönika 2008 - Micasa

Årskrönika 2008från Micasa FastigheterTryggare och nöjdare kunderUpprustning och utveckling görboendet tryggare och säkrare

InnehållVD har ordet 4Micasas hyresgäster 7Ris och ros i 2008 års hyresgästundersökning................. 8Uthyrningsgrad lokaler......................................................... 9Trygghet och tillgänglighet.................................................. 9Intern bokö för seniorboende.............................................. 9En attraktiv tillvalslista ........................................................ 9Hyresgästmöten.................................................................. 10Förmedling av studentbostäder........................................ 11Trycksaker och information till hyresgäster.................... 11Micasas fastigheter 14Pågående och genomförda projekt.................................. 16Ombyggnader och fastighetsförändringar...................... 19Seniorboende......................................................................22Undersökning av intresse för seniorboende...................22Ombyggnader till seniorboende........................................23Övriga projekt...................................................................... 24Fastighetsbestånd..............................................................26Miljö och teknik 31Miljöarbetet 2008................................................................33Personal 35Friskvårdsatsningar 2008..................................................36Kompetensutveckling under året..................................... 37Jobbmässor vid universitet............................................... 37Krishantering/övning ......................................................... 37Medarbetarenkät ................................................................ 37Sjukfrånvaro ........................................................................ 37Ekonomi 38Upphandling.........................................................................40Leverantörsundersökning..................................................40Ekonomisk översikt............................................................ 41Resultaträkning................................................................... 42Balansräkning......................................................................43Kassaflödesanalys..............................................................45Koncernuppgifter................................................................46Om Micasa 48Micasa Fastigheter i Stockholm AB..................................50Stadens uppdrag till Micasa Fastigheter 2008...............50Micasa Fastigheters affärsidé och vision........................ 51Micasa Fastigheters styrelsesamt ledningsgrupp............................................................ 51Studieresa 2008................................................................... 51Nätverk................................................................................. 52Kommunikation................................................................... 52Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 3

VD har ordetVD har ordetArbetet med att skapa ett nytt ochannorlunda fastighetsbolag harkommit långt. Micasa Fastigheterfortsätter arbetet för att nå visionen– Ett boende att se fram emot – genomett aktivt utvecklingsarbete. Ettsamarbete med KTH Syd har inletts,seminarieserien Seniorboende 2030planeras och planeringen av visningslägenhetenär i full gång.År 2008 har varit ett år som tillstor del har handlat om planeringinför de kommande åren. Inventeringenav det eftersatta underhållethar färdigställts. Alla fastigheter harinventerats för energisparprojektetoch tillgänglighetsinventeringen harslutförts. Dessutom har trygghetsbesiktningenpåbörjats och arbetetmed att mäta upp alla fastigheter harpåbörjats. Därutöver har arbetet medatt kvalitetssäkra informationen ivårt fastighetssystem Fasad fortsatt.Eftersatt underhållTotalt finns ett underhållsbehov omca 1,7 miljarder kronor exkl moms,för att återställa fastigheterna i ettfunktionellt skick. Det handlar omvärme och ventilation, vatten ochavlopp, el, fasader, tak, hissar, fönsteroch balkonger.Mot denna bakgrund har styrelsenfattat beslut om en underhållstrategisom innebär att bolaget kommer attprioritera åtgärder som är myndighetskrav,säkerhetsåtgärder ellersom minskar energi- och driftkostnaderna.Det som också lyfts fram istrategin är att alla åtgärder skallsamordnas. Åtgärderna skall intestöra hyresgästerna mer än absolutnödvändigt.Underhållet har varit eftersattunder många år. Kostnaderna förreparationer och akuta fel har varitlångt större än nödvändigt. Det ärdärför glädjande att bolaget under2009 kan inleda arbetet med att åtgärdamånga av de brister som finnsi fastigheterna och återskapa kvaliteten.Därmed kommer också bolagetsdriftkostnader att minska under dekommande åren, vilket kommer stadenoch andra hyresgäster tillgodo.Minskad energianvändningför en bättre miljöMicasa Fastigheter skall ligga iframkant i miljöarbetet, bl a genomatt minska energianvändningen ifastigheterna. Under året har enkartläggning av energisparåtgärderi alla fastigheter genomförts. Inventeringenvisade att det är möjligt attspara ca 30 procent av kostnadernaför el och värme eller ca 30 miljonerkronor per år (jmf 2007) från och medår 2012.Samtidigt ger det en besparingpå 3 142 ton koldioxid per år, vilketmotsvarar den årliga upptagningsförmåganav 223 421 träd eller de årligautsläppen från 7 663 bilar.De åtgärder som kommer att ske ärfrämst:• Ventilation, byte till luftbehandlingsaggregatmed högre effekt• Utbyte av styr och övervakning fördriftoptimering• Införande av behovsstyrning avbelysning i trapphus och andraallmänna utrymmen• Byte av tryckreglerade pumpar• Tilläggsisolering av vindar•• VattenbesparingsåtgärderInstallation av bergvärmepumparUnder 2009 kommer bolaget ocksåundersöka möjligheterna att användasolvärme och vindkraft som energikällai våra fastigheter.Bolaget har fortsatt arbetet för attunder 2010 eller 2011 bli miljöcertifierade.För att nå dit krävs inte baraen lägre energiförbrukning, utan ettengagemang från alla i bolaget.En attraktiv ochtillgänglig utemiljöMånga av bolagets hyresgäster kommerinte längre bort från bostadenän den närmaste utemiljön/gården.För Micasa Fastigheter är det därförextra angeläget att utforma gårdaroch parker på ett sådant sätt att destimulerar till ökad utevistelse ochdärigenom ökar livslusten, förbättrarhälsan och stimulerar till gemenskapoch aktiviteter.Under 2008 har bolaget utarbetatett gestaltningsprogram för den yttremiljön. Den yttre miljön skall varatrygg, hälsofrämjande, tillgänglig ochorienterbar.Under 2009 kommer två gårdar– Riddarsporren 21 och Filen 4 – byggasom enligt det nya programmet.De nya miljöerna skall ge de boendeupplevelser, aktivitet, variation samten teknisk standard där markbeläggning,möbler, belysning och annanutrustning underlättar utevistelse.SeniorboendetIntresset för seniorboendet är fortsattstort och det är inga svårigheter atthyra ut de lägenheter som blir lediga.Arbetet med att bygga om tidigareservicehuslägenheter till seniorboendestandardhar fortsatt, om äni mindre omfattning under 2008.Under 2009 planeras renovering avöver 70 lägenheter. Därmed kommer400 av bolagets 740 seniorlägenheteratt vara helt ombyggda. Under 2009kommer närvaron av egen personalatt öka under själva ombyggnadsperioden.Genom att skapa olika aktiviteteri huset under byggperioden kanstörningarna under ombyggnadsperiodenminska.Boråden i de olika seniorboendenahar varit aktiva och bolaget försökerpå olika sätt medverka till att ökaaktiviteten och gemenskapen mellande boende i fastigheterna.StudentlägenheterI stället för att fastigheter stårtomma i avvaktan på kommanderenoveringar eller omstruktureringarkan de relativt enkelt göras om tilltillfälligt studentboende. Det ärkostnadseffektivt för staden och ettlångsiktigt, hållbart sätt att utnyttjafastighetsbeståndet.På mycket kort tid omvandladeMicasa Fastigheter 194 tomma servicelägenhetertill studentboende. Enstörre del av lägenheterna hyrdes utföre årsskiftet.4 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

VD Har ordetEn attraktiv arbetsgivareBolaget har växt mycket på kort tid.Omsättningen har ökat från 250 miljonerkronor till nästan 900 miljonerkronor. Antalet fastigheter har påfem år ökat från 20 till 130.Antalet anställda har ökat frånnio anställda våren 2004 till knappt70 vid senaste årsskiftet. Sedan juni2004 har bolaget rekryterat över 40personer. Den genomsnittliga anställningstidenär under tre år. Detta gerförutsättningar att tänka nytt ochannorlunda. För att bygga en organisationanpassad för de uppgiftersom bolaget har att sköta krävs enengagerad och aktiv personal. Detkrävs också kunskap. Bolaget harhaft och har en ambitiös kompetensutvecklingsplan.All personal har fåttminst fyra dagars utbildning underåret. Friskvårdsprogrammet är ocksåmycket ambitiöst, vilket resulterat ien fortsatt mycket låg sjukfrånvaro,2,51 procent.Utvecklingen av organisationenkommer att fortsätta. Bolagets arbetsformer,arbetsverktyg, it-system,arbetsprocesser etc skall fortsättautvecklas och förändras för att bättremöta våra hyresgästers krav ochönskemål.Gott betyg frånvåra hyresgästerVåra hyresgäster trivs med MicasaFastigheter som hyresvärd. Blandbostadshyresgästerna var det 87,7procent som uppgav att de trivs ifastigheten och 96,5 i sin lägenhet.Hyresgästerna anser dessutom attdet är lätt att få kontakt med bolaget.Kommunikationen och informationenfår höga betyg. Särskilt glädjandeär det att reparatörernas arbete fårhöga betyg. Hela 97 procent tycker attderas bemötande är bra eller mycketbra.UtvecklingEn av Micasa Fastigheters uppgifterär att medverka i utvecklandet avboendet. Under 2009 kommer en radolika aktiviteter för att förverkligadetta. I mitten av mars 2009 inledsseminarieserien Seniorboendet – vision2030. Seminarieserien syftar tillatt skapa framtidens seniorboendeoch skall ligga till grund för bolagetsframtida om- eller nybyggnad avsenior boende.I samarbete med KTH Syd i Haningeinleds ett forskningsarbetekring vård- och omsorgsboende. Endoktorand kommer att anställas avMicasa Fastigheter – som i samarbetemed KTH Syd skall forskakring hur boendet kan utvecklas, t exbadrum och kök, för att öka den boendesrörlighet, men även hur miljön fördem som arbetar i vård- och omsorgsboendetkan förbättras.Det är glädjande att intresset förMicasa Fastigheter ökar. Det är ettkvitto på att det som hittills gjortsär riktigt. Utvecklingsarbetet måstefortsätta för att bolaget och Stockholmsstad i framtiden skall kunnaerbjuda attraktiva och goda bostäderför äldre och funktionshindrade iStockholm – ett boende att se framemot.En attraktiv utemiljö.Säkerhet och trygghet med egen låsbricka.Foto: Camilla KappelAnders NordstrandVDNyrustad lägenhet i Ceremoniens studentboende.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 5

Micasas hyresgäster6 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas hyresgästerKommunens målStockholm ska vara en attraktiv,trygg och växande stad för boende,företagande och besökMicasa Fastigheters målFortsätta genomföra ombyggnaderoch upprustningar av befintligtbeståndTillhandahålla välskötta och tryggabostäder för stadens äldre och förpersoner med funktionshinder50 procent av fastigheterna skatrygghetsinventeras – 100 procentav fastigheterna ska tillgänglighetsinventerasNöjdkundindex ska öka till79 procentMicasas Fastigheters resultatMicasa Fastigheter har under 2008fortsatt om- och tillbyggnaden avstadens vård- och omsorgsboendetill moderna, tillgängliga och tryggabostäderCirka 50 procent av fastigheterna hartrygghetsinventerats(10% föregående år)98 procent har tillgänglighetsinventerats(65%)Nöjdkundindex har ökat till81 procent (78%)Tryggare och nöjdare kunder2008 i backspegeln. I verksamheten möter Micasa Fastigheter främst fyra målgrupper:Stockholms stads verksamheter, företag som hyr lokaler, personer som hyr bostäder samtprivata vårdgivare. För att ta reda på vad dessa grupper tycker om att vara hyresgäster hosMicasa Fastigheter genomfördes en hyresgästundersökning under våren.Resultatet var både ris och ros. Kontakterna med Micasa Fastigheter och dess entreprenörerupplevs mycket positivt. Även trivseln är hög. På minussidan finns bland annat de allmännalokalerna. Nöjdkundindex (NKI) ökade 2008 till 81 procent (78 procent).Micasa Fastigheters arbete med att öka tryggheten och tillgängligheten fortsatte. Inventeringarav till exempel utemiljö och trapphus låg till grund för en mängd åtgärder under året –bland annat kontrastmarkerade trappsteg, nyinstallerade ramper och dörröppnare. Underåret trygghetsinventerades ungefär hälften av fastigheterna, medan 98 procent tillgänglighetsinventerades.För Micasa Fastigheters seniorboende erbjuds en attraktiv tillvalslista med produkter/lösningar som skapar ytterligare trygghet och säkerhet i hemmet. Ökad trygghet och trivselskapas också via boråd. Under året bildades ytterligare ett antal boråd i Micasas fastigheter.Idag finns boråd i de flesta fastigheter med seniorbostäder.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 7

Micasas hyresgästerGlada deltagare under en bakdag på Pilträdets terapiavdelning.Tillgänglighet och gemenskap i fokusTillgänglighet är ett prioriteratområde hos Micasa Fastigheter.Nästan samtliga fastigheter ärtillgänglighetsinventerade ochupptäckta fel har börjat åtgärdas.Möjlighet till gemenskap är ocksåviktigt. Micasa Fastigheter stöttarboråd och skapar trivsammagemensamhetslokaler.Foto: Ingvar Björk/MegapixRis och ros i 2008 årshyresgästundersökningUnder våren genomförde bolaget enhyresgästundersökning bland lokalochbostadshyresgäster (exklusiveSveaborg som tillkom i beståndet vidårsskiftet) samt kunder. Svarsprocentenvar 52,4, 69,9 samt 48,6 procent.Totalt svarade 616 personer på undersökningen.Generellt visar resultatenatt hyresgäster och kunder uppleverkontakterna med Micasa Fastigheteroch dess entreprenörer som mycketpositiva och trivseln är hög. Utemiljöoch allmänna lokaler liksom möjlighetenatt få igenom önskemål upplevsmindre positivt.LokalerLokalhyresgästerna trivs. 93,4 procenttrivs med fastigheten och 94,6 medMicasa Fastigheter. Båda siffrorna ären mindre ökning jämfört med förraåret. Micasa Fastigheter upplevs somsvåra att komma i kontakt med ochsiffrorna har sjunkit från föregåendeår. Det är svårt att få reda på vemsom ska avhjälpa fel och få bekräftelsepå utfört arbete. När väl kontakt ärupprättad upplevs den däremot sommycket god. Lokalhyresgästernaupplever att bemötandet från MicasaFastigheter är mycket bra (95,5procent). Lika positivt är bemötandet ifelanmälan (92,7) och växel (97,4).KunderBolagets kunder tycker att det är lättatt få kontakt; 86 procent tycker attdet går bra att komma fram på telefon,83 procent att det går bra att takontakt personligen och slutligen 88procent som anser att det är lätt attfå tag i rätt person. Bemötandet vidsenaste kontakten tycker hela 96,8procent var bra. Informationen frånMicasa Fastigheter upplevs ocksåpositivt. 91,5 procent är nöjda medden löpande informationen och 97,8är nöjda med informationen på hemsidan.Något färre än förra året, 78,8jämfört med 88,4 procent, känneratt de blir väl omhändertagna somkund. De allmänna lokalerna upplevsattraktiva av endast 65,7 procent.Däremot är trivseln med MicasaFastigheter till 90,1 procent bra ellermycket bra.8 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas hyresgästerBostäderBland bostadshyresgäster var det87,7 procent som uppgav att de trivsi fastigheten och 96,5 i sin lägenhet.Micasa Fastigheter trivs man med till89,8 procent. Hyresgäster anser attdet är lätt att få kontakt med bolaget.88,7 procent anser att det går bra attringa och 93 procent att det går braatt besöka bolaget.65,6 procent anser att det går lättatt få åtgärder vidtagna till följd avsynpunkter. Det är en ökning frånförra årets 59,1 procent.All typ av kommunikation får högabetyg. Bemötandet från reparatörenanser hela 97 procent är bra ellermycket bra. Informationen vid underhålli fastigheten tycker 83 procent ärbra eller mycket bra. En ökning meddrygt 8 procent jämfört med förraåret. 91,6 procent gillar Hyresbladet,91,6 gillar Trivsel och 88,1 procent avhyresgästerna är nöjda med webbtjänsten.De allra sämsta betygen får städningi soprum/miljöstuga och tillsyn ikällare och på vindar.I genomsnitt anser 78,8 procentatt det är prisvärt att bo hos MicasaFastigheter men den siffran varierargivetvis beroende på område.Uthyrningsgrad lokalerVid årsskiftet 2008/2009 har uthyrningsgradenav lokaler ökat någotoch är 95,4 procent, jämfört med 95procent oktober 2008. Vissa lokaler ärunder ombyggnad och inte medräknadeeftersom det finns långtgåendeplaner för dessa. Beräk nings grundenför total uthyrningsbar area för sjukhemhar minskat, eftersom tidigaresjukhem i stor utsträckning harbyggts om till gruppbostäder. Totaluthyrbar lokalarea har ökat. Anledningenär bland annat att tidigarebostads area har hyrts ut till privatavårdaktörer och klassas då såsomlokalarea. Dessutom förvärvade Micasafastigheten Vårdhemmet 2 vidårsskiftet.Trygghet och tillgänglighetI trygghetsprojektet för 2008 varmålet att inventera 50 procent avfastighets beståndet. Under året harca 50 procent inventerats. Det sombesiktats är skymmande buskage,skadegörelse, nedskräpning, ojämnheteri markbeläggning, belysningm m. Åtgärder påbörjades 2008 ochunder 2009 ska 25 procent av de inventeradebristerna vara åtgärdade.I tillgänglighetsprojektet för 2008var målet att tillgänglighetsinventera100 procent av fastighetsbeståndet.Resultatet blev 98 procent beroendepå att de återstående fastigheterna ärunder ombyggnad eller projektering. Iprojektet har fastigheternas allmännautrymmen och tillfarter besiktats.För att uppnå en förbättrad tillgänglighethar åtgärder genomförtsi form av anpassningar i den yttremiljön och allmänna utrymmen t extrapphus och gemensamhetslokaler.Åtgärder som genomförts under 2008är kontrastmarkering av översta ochnedersta trappstegen och dörrslagsmarkeringar.Vidare har ledstängerförlängts, dörröppnare samt rampertill uteplatser installerats.Genomförda inventeringar ochpåbörjade åtgärder har delats uppi tre utfall där ”utfall ett” betyderakuta åtgärder, ”utfall två” innebäråtgärder som utförs inom ett år samt”utfall tre” där åtgärder vidtas vidstörre projekt och ombyggnader. Setabell sid 13.Som ett led i att klassificera byggnaderutifrån tillgänglighets aspektenhar ett klassificeringssystem liknandeSHR:s hotellklassificering tagitsfram. Informationen kommer att läggasut på bolagets webbplats. Skyltarmed symboler avseende klassificeringenkommer att placeras utanförfastigheterna.Intern bokö förseniorboendeBoende i Micasa Fastigheters seniorbostäderhar vid ett flertal tillfällenframfört önskemål om att få flyttainom Micasa Fastigheters fastighetsbestånd.Med anledning av dettahar en intern bokö för seniorboendeupprättats. Information om kön harskickats till samtliga seniorboende.En attraktiv tillvalslistaMicasa Fastigheter har för avsiktatt kunna erbjuda hyresgäster iseniorboende möjlighet att välja tillextra utrustning i sina bostäder. Enförteckning över ett antal produkterför tillval har därför sammanställts.Speciellt sker fokusering på produktersom kan skapa ytterligare trygghetoch säkerhet i hemmet. I sambandmed årets hyresförhandlingarmed Hyresgästföreningen har parternaenats om principerna för hurtillvalen skall beräknas samt påverkahyresnivån.Exempel på produkter som in-Foto: Ingram/mattonÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 9

Micasas hyresgästerFoto: Ingram/MattonÅlderfördelninghos Micasa Fastigheter(enligt befolkningsstatistik från SCB 081231)Snittåldern för bostadshyresgästerna hos MicasaFastigheter är 76,4 år, medan den för Stockholmskommun som helhet är 38,8 år. Antalet studentbostäderhos Micasa Fastigheter ökade under år2008, vilket kan bidragit till att snittåldern har minskatfrån förra årets 78,4 år.Fördelningen mellan könen är 67 procent kvinnoroch 33 procent män.I åldersgruppen 0–66 år är männen i majoritet,men över 66 år ökar andelen kvinnor markant.Över 60 procent av de boende hos Micasa Fastigheterhar flyttat till bolaget från en tidigare hyresrättsbostad.Organiserad stavgång är en av aktiviteterna i Reimersholmes seniorboende.Mälteriet, Reimersholme• matlagningskurs• akvarellmålning• inrett gymlokal och skapat aktiviteteri gymmet• organiserad stavgång• snickeriverksamhetRio, Gärdet• deltagit i möten avseende inredningav nyskapad gemensamhetslokal• deltagit i möten inför kommandeombyggnadFörmedling avstudentbostäderUnder år 2008 ökade antalet studentbostäderfrån 38 till 236 stycken, varförbehovet av mer formaliserade rutinerblev påtagliga. Fakta och reglerför studentbostäder sammanställdesbåde på svenska och engelska. Kösystemför att hantera förmedlingenupprättades och förbättring av hanteringav kösystemet har pågått. I planernaligger att avveckla den internakön och överföra förmedlingen avlägenheter till Bostadsförmedlingen.I fastigheterna Ceremonien och Kastanjen,där totalt 164 studentbostäderhar iordningsställts under år 2008,skall större ombyggnad ske senare.I de nyligen tillskapade studentbostädernavid Kastanjen är efterfrågangod. I Ceremonien däremot harefterfrågan inte varit lika stor. Bolagethar kontakt med KTH om attskapa gästforskar lägenheter i Ceremonien.Trycksaker och informationtill hyresgästerTrivselTrivsel är en tidning som producerasmed ett enda mål: Trivsel. Tankenmed tidningen är att skänka enstunds förströelse, väcka minnen ochinspirera till aktivitet. Den vändersig till samtliga boende i MicasaFastig heter, till samarbetspartnersoch till avdelningarna i den omsorgs-Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 11

Micasas hyresgästerStatistik Micasa Fastigheters hyresgäster 2008Antal felanmälningar per fastighetAntalet felanmälningar varierar stort mellan fastigheterna. Underhållsbehovet i många av fastigheterna är en av orsakerna.Nöjdkundindex – Aktiv BoÅrsmålet för nöjdkundindex var 79 procent men hamnade på 81 procent.Nöjdkundindex under 2005-2008Andel hyresgäster och seniorhyresgäster som under2008 anser att olika faktorer/funktioner fungerarmycket bra, ganska bra eller inte så bra respektivedåligt. Resultaten jämförs med 2007. (KällaAktivBo)Andel svar från Stockholms stads verksamhetersom under 2008 anser att olika faktorer/funktionerfungerar mycket bra, ganska bra eller inte så brarespektive dåligt. Resultaten jämförs med 2007.(Källa AktivBo)Uthyrningsläget per uthyrningstyp för lokalerDecember 2008Uthyrningstyp Antal outhyrda Total area Outhyrd area Uthyrd area i % av totala areanKontor 15 23600 2038 91,4Lager 20 12662 3153 75,1Sjukhem 2 44339 6080 86,3Övrigt 10 297020 6189 97,9TOTAL 47 377621 17460 95,4Åtgärder till följd avtillgänglighetsinventeringarAntalFärdigaUtfall 1 163 61 37 %Utfall 2 632 73 12 %Utfall 3 358 10 3 %Totalt 1 153 144 13 %Utfall 1 är akuta åtgärder, utfall 2 är åtgärder somutförs inom ett år och utfall 3 betyder att åtgärderutförs i samband med andra större projekt ellerombyggnader.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 13

Micasas FastigheterÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 15

Micasas fastigheterRiddarsporrens seniorboende har en populär gemensamhetslokal som utnyttjas flitigt.Varje fastighet ska nå sin fulla potentialEtt antal projekt är igång för attskapa bästa möjliga fastighetsbestånd.Varje fastighet ska ha enplan för underhåll, utveckling,utemiljö och energiåtgång.Foto: imageDJ/ MegapixPågående och genomfördaprojektUnderhållsstrategiUnderhållsprojekt har bedrivitsinom flera avdelningar inom bolaget.Investeringsprojekt inom teknikavdelningen,löpande underhåll inomrespektive region samt det eftersattaunderhållet genom en projektgruppinom VD-staben.Prioriterade områden för regionernaunder 2008 har varit säkerhet,trygghet och tillgänglighet.All den inventeringsinformationsom togs fram i samband medunderhålls inventerings projektet hargett stöd för prioriteringar för det sedvanligalöpande underhållet.Det löpande underhållet har haftkaraktären av att vidmakthålla ochsäkerställa befintliga funktioner.Stora delar av åtgärderna har beståtti att göra boendet tryggt och säkertsamt tillgängligt för hyresgästerna.Utifrån de myndighetskrav som finnshar många åtgärder genomförts vadgäller ventilation, underhåll av hissar,förbättrad arbetsmiljö m m.Givetvis har den verksamhetsplaneringsom pågått inom stadsdelsförvaltningarna beaktats,efter som de kan välja att flytta ellerlägga ned verksamheter. Behovet avenskilda underhållsinsatser på ettobjekt kan då falla bort, eller så kandet finnas skäl att samplanera insatsernär lokalerna ändå är tomställdaunder en period.I samband med större ombyggnaderhar även stora åtgärder inomunderhållet genomförts. Detta föratt minimera störningstillfällen förhyresgästerna. I dessa fall har underhålletoftast omfattat upprustning avallmänna utrymmen såsom dagrum,avdelningskök, korridorer, entréeroch trapphallar.Micasa Fastigheter har köpt inoch installerat ett system för planeratunderhåll och det har fyllts påmed fastighetsdata från Fasad samtdata ur en samman ställning från ettkonsultbolag över alla åtgärder sombehöver göras i bolagets fastigheter iframtiden. Driftsättning och utbildningsker under 2009.16 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas fastigheterFastighetsutvecklingFastighetsutveckling är en funktioninom företaget som tillkom under slutetav 2008. Avsikten är framföralltatt titta långsiktigt på fastighetsinnehavetoch dess utvecklingsmöjligheter.Detta för att bättre kunnamöta det ändrade behovet för stadenoch dess verksamheter, men även attfinna nya användningsområden ochhyresgäster för fastigheter som kankomma att ligga i träda i avvaktanpå behovsökningen av omsorgsplatserefter 2015–2022.Fastighetsutvecklingen kommeräven att innefatta att bygga nätverkmed privata entreprenörer inomomsorgsbranschen samt att lokaliseraoch skapa ett samarbete med nyaframtida affärspartners. Dessutomkommer en nära kontakt med dagensexterna hyresgäster inom omsorgsbranschenbibehållas.Micasa Fastigheter arbetar ävenmed att skapa en intressebank medolika privata vårdgivare, så att bolagetsnabbt kan komma i kontaktmed intressenter na när det uppstårvakanser i fastighetsbeståndet.Det ökade antalet externa hyresintressenterkräver mer kännedom ommarknadslägen och hyresvillkorensamt större erfarenhet i förhandlingsteknik.Facilities ServicesUnder 2008 startade Micasa Fastigheterett utredningsarbete om FacilitiesServices (FS) tjänster. Dettaarbete har sin utgångspunkt i attmarknaden för Micasa Fastigheterhar förändrats de senaste åren ochkommer att förändras i en allt snabbaretakt. Förutom Stockholms stadär det numera andra aktörer som hyrvård- och omsorgslokaler av MicasaFastigheter. Micasa Fastigheter har idialog med kunder diskuterat möjligheteratt förädla tjänster inom bolaget.I konceptet ingår utöver lokalhyranatt kunna erbjuda servicetjänsterav olika slag. Fasticon och Nomadhar i uppdrag att tillsammans medMicasa Fastigheter se över ett antalboendeprocesser genom en förstudie.Förstudien kommer sedan ligga tillgrund för vilka servicetjänster somska erbjudas till privata och kommunalavårdgivare samt hyresgästeri en nära framtid och i ett längreperspektiv.Lediga lokalerFör att minska vakanser har bolagetanlitat extern mäklare till de lokalerär det under flera år varit svårt atthitta rätt hyresgäst. En större lokalpå ca 3 000 kvm i Hornstull har i ochmed detta kunnat hyras ut.Stadsdelsförvaltningarna haraktivt arbetat med att effektiviseralokalinnehavet vilket har lett till attbolaget får många frågor om lokalernaär uppsägningsbara. Lokalen kansägas upp om det finns möjlighet förMicasa Fastigheter att hyra ut lokalentill annan verksamhet t ex till enprivat vårdgivare.Ett program för utemiljön kringäldreboendenUnder våren och sommaren 2008 togsett gestaltningsprogram för gårdarfram genom projektet ”Trygg utevistelsevid äldreboenden”. Projektetsmål är att skapa en yttre miljö somär trygg, hälsobefrämjande, tillgängligoch orienterbar.Projektet finansierades genomregeringens satsning på ”Teknik föräldre” som samordnas inom Hjälpmedelsinstitutetunder en treårsperiod.Gestaltningsprogrammet skavara vägledande vid upprustning/omdaningav gårdar vid äldreboenden.Programmet är ett verktyg ochhjälpmedel för fastighetsägare vidupprust ning/nybyggnad av gårdarför äldre. Programmet innehåller enkunskapsdel och ett gestaltningsavsnitt.Två gårdar vid fastigheternaRiddarsporren 21 och Filen 4 i Stockholmanvänds som pilotfall. Programmetanger de viktigaste gestaltningsprincipernaför vad en utemiljö börinnehålla, t ex upplevelse, aktivitet,variation samt en teknisk standardGestaltningsprogram för utemiljön vid vård- och omsorgsboende har tagits fram som ett hjälpmedelvid upprustning eller nybyggnad av gårdar.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 17

Micasas fastigheterPerstorp 1 – Farsta SjukhemFrösätra 1 – Frösätra hus C1Väduren 16 – Vädurens servicehusdär markbeläggning, möbler, belysningoch annan utrustning redovisas.Avsikten är att dessa två gårdaråtgärdas enligt framtagna gestaltningsprinciperunder 2009.Dialog har förts med MicasaFastigheters referens grupper förfunktionshindrade och pensionärer,samt med personal vid två vård- ochomsorgsboenden som ägs och förvaltasav Micasa Fastigheter. Ett nätverkför äldres boende i Stockholmbestående av representanter frånBlomsterfonden, Familje bostäder,Svenska Bostäder, Stockholmshem,Äldreförvalt ningen (Stockholmsstad), Hjälpmedels institutet, HBVoch SABO har i projektets inledningsskedebidragit med förslag ochsynpunkter. Movium som är en del avSveriges Lantbruksuniversitet (SLU)har hållit i en kunskapsdag medföreläsningar samt studiebesök vidhälso trädgården vid Ribbingska sjukhemmeti Lund och terapiträdgårdeni Alnarp samt gården vid Solbergaäldreboende i Älvsjö stadsdelsförvaltningi Stockholms stad. Även sinnenasträdgård vid Sabbatsbergsområdeti Stockholm har besökts.En utgåva av programmet hartryckts och bl a distribuerats till allastadsdels förvaltningar. Utgåvan finnsockså publicerad på micasa.se samtpå Hjälpmedelsinstitutets webbplats.UppmätningsprojektMicasa Fastigheter förvaltar idagdrygt 870 000 kvm vård- och omsorgsfastigheter. Ritningsunderlaget harsedan lång tid (2003) tillbaka samlatsoch arkiverats i HyperDocOnline.Osäkerheten om ritningsunderlagetsriktighet och aktualitet har dock varitstor och därför har bolaget beslutatatt gå vidare och objektifiera allaritningar för att få ett kvalitetsmässigtbättre ritningsunderlag.Micasa Fastigheter vill på dettasätt få bättre kontroll på fastighetsinnehålletsamt använda de nya areaenheternai en mängd olika sammanhangi det dagliga arbetet exempelvisvid kontroll av areor, uthyrning,statistik och nyckeltal.Syftet med projektet är att övergåtill objektifierade ritningar i förvaltningsfasen.I projektet har ritningsunderlagetsamlats ihop. Därefter har berördaförvaltare gått igenom materialet,i vissa fall mätt på plats, samt kontrolleratdet levererade uppmättaritnings underlaget. Allt för att MicasaFastigheter ska inneha ett högkvalitativtritningsunderlag.Under 2008 har en projektbeskrivningtagits fram med tre olikaprioriteringar. Prioriteringen hartagit hänsyn till behovet av korrektritningsunderlag på fastighetsnivå.Stora delar av fastighetsbeståndethar granskats med hjälp av ritningsunderlagoch/eller på plats. Uppmätninghar genomförts inom byggnadersom har saknat användbara ritningar.Resultatet av digitaliseringav fastig heterna inom prioritetsnivå1 och 2 kommer att ske under januari2009 och redovisas i ett antal webbrapporter.Resterande fastigheter,prioritetsnivå tre digitaliseras undervåren 2009.Historiska skyltarMånga gånger har Micasas fastigheteren spännande historia. Bolagetbörjade under 2008 att sätta upphistoriska skyltar som berättar omfastighetens och ibland kvarteretshistoria. Planen är att samtligafastigheter ska få sin historia nedtecknad.Under 2008 färdigställdesskyltar för samtliga fastigheter iinnerstaden. De historiska texternakan också läsas på micasa.se underrespektive fastighet.Skade-och incidentrapporteringssystemtillsammans med S:t ErikEtt nytt för staden gemensamt skadeochincidentrapporteringssystem togsi drift 7 januari 2008. Här samlasinformation om hur, vad och var skador/incidenterinträffar.Micasa Fastigheter bedriver ettaktivt riskhanteringsarbete på olikanivåer. Regionerna ansvarar förden dagliga riskhanteringen i formav proaktivt arbete i fastigheterna.Tillsammans med S:t Erik Försäkringhar en inventering av eventuellarisker i fastigheterna påbörjats. Tvåfastigheter har inventerats och erfarenheterav dessa genomgångar harförts vidare till det fortsatta arbetetmed det 20-tal fastigheter som skainventeras det kommande året.LägenhetsbesiktningarTotalt har bolagets regioner genomförtca 1 300 statusbedömningar av lägenheterunder det gångna året. Bedömningenhar gjorts okulärt med enskala 1–3. Besiktningarna visar attstora delar av lägenhetsbeståndet harrelativt god standard och endast enmindre del av lägenheterna har akutbehov av renovering. I det fall därrenoverings behov har konstaterats,görs en generell uppfräschning i sambandmed hyresgästens avflyttning.18 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas fastigheterSamfälligheter– sopsuganläggningarFlera nya lösningar för rationellsophantering för hushållssopor harpåbörjats. För Sabbatsberg 23, Vasen3 och Vattumannen 31 har projekteringför mobil sopsug påbörjats.Fyra fastigheter har sedan tidigarefungerande sopsugar i samfällig hetsanläggningar.Ombyggnader ochfastighetsförändringarCeremonien 5– Ceremoniens servicehusBromma stadsdelsnämnd sade upphyresavtalet för hela fastighetentill 31 december 2008. Fastighetenär i dåligt skick och det fanns ingetintresse från någon annan del avstaden att förhyra fastigheten. Bolagethar därför initierat ett samarbetemed Seniorgården AB för att tillsammansutarbeta ett idéförslag för nyochombyggnad av bostäder. Bolagethar ansökt om detaljplaneändring.Under hösten 2008 startade en upprustningav lägenheter och korridorertill studentboende. Studentboendetär tillfälligt och kommer att avvecklasdå ny- och ombyggnadsarbetenastartar.Perstorp 1 – Farsta SjukhemProjekteringen av hus 1 Farsta sjukhemhar startat tillsammans medstadsdelsförvaltningen. Förslagetinnebär en ombyggnad av befintligarum och lägenheter samt tillbyggnadav ett tjugotal lägenheter. Stadsdelenavser att använda hus 2 som evakueringunder ombyggnad. Stadsdelsförvaltningenkommer sedan att sägaupp hus 2.Bolaget arbetar aktivt för att hyraut det tomställda huset så snart detär tillgängligt. Även detta hus behöverbyggas om innan det kan användasför äldreboende.Frösätra 1 – Frösätra hus C1Hus C1 är en del av Frösätra vårdochomsorgsboende. Fastigheten harsedan tre år tillbaka på uppdrag avSkärholmens stadsdelsnämnd byggtsom till heldygnsomsorg. Stadsdelenbeställde hösten 2006 projekteringav hus C1. Därmed skulle stadsdelenförhyra hela fastigheten. Under sommaren2007, ett antal veckor innanprojekteringen var klar, beslutadestadsdelsförvaltningen att avbrytaprojekteringen för hus C1. MicasaFastigheter tecknade därefter enavsiktsförklaring med Kavat VårdAB. Efter projektering startade ombyggnadensom beräknas vara färdigställdunder tredje kvartalet 2009.Kavat Vård AB kommer att förhyraett boende med 48 lägenheter. Dessaär i snitt ca 30 kvm och innehållerhall, rum med kokmöjlighet samtbadrum. Varje grupp har 12 boendemed gemensamt kök och vardagsrum.I anslutning till gemensamhetsutrymmenabyggs nya stora balkonger.Innergården rustades upp under sommaren2008.Väduren 16 – Vädurens servicehusNorrmalms stadsdelsnämnd har underåret sagt upp hyreskontraktet förhela huset varför Micasa Fastigheteravser att utveckla fastigheten. Underåret startade därför ett skissarbeteför ett vård- och omsorgsboende ochsenior/trygg hets boende.Svalrocken 17– Långbrobergs servicehusLångbrobergs servicehus består avtvå hus med gemensamhetslokaleroch entré i en lågbyggnad mellanhusen.Kommunfullmäktige hade tidigarebeslutat att avveckla servicehusetoch att Micasa Fastigheter därefterskulle omvandla hela fastigheten tillseniorboende. Staden har därefterbeslutat att delar av huset ska kvarståsom servicehus. Totalt kommerknappt 30 lägenheter att finnas kvarsom servicehuslägenheter. Restaurangensom fanns i huset har flyttat.I dessa ytor och i det hus som stadsdelsförvaltningenavvecklat planerasen ombyggnad till heldygns omsorg.Bolaget har tecknat en avsiktsförklaringmed Attendo Care AB och projekteringhar pågått under år 2008.Inflyttning planeras till våren 2010.Dalen 20 – Dalens servicehus ochÅsens ålderdomshemVid Dalens servicehus planeras för enombyggnad av entrén samt en restaurang.Arbetet sker i nära samverkanmed stadsdelsförvaltningen, kulturförvaltningenoch idrottsförvaltningen.På uppdrag av idrottsförvaltningenhar projektering för gym m mstartat under 2008.I det f d ålderdomshemmet planerasen ombyggnad till vård- ochomsorgsboende i tre plan. I bottenvåningenkommer expeditioneroch personalutrymmen placeras. Enavsiktsförklaring skrevs med ErstaDiakoni avseende projektering, vilkenstartades hösten 2008. DiskussionerSvalrocken 17 – Långbrobergs servicehusRio 9 – Rio seniorboendeÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 19

Micasas fastigheterStranninge 1 – Tensta servicehusPrästgårdshagen 2 – Älvsjö sjukhemförs också med intressenter inomDalens centrum och stadsdelsförvaltningenför en gemensam aktion föromdaning och förbättringar av serviceutbudeti området.Rio 8 – Gärdets vårdochomsorgsboendeFastigheten Rio 8, som ursprungligenbyggdes 1983 har en yta på 10 300kvm BRA. Fastigheten byggdesom för Gärdets vård- och omsorgsboendeoch var inflytt nings klart2006. Resterande delar av fastighetenbyggdes om till personallokal förhemtjänsten samt till vårdcentral.Vårdcentralen flyttade in i sina nyalokaler i början på året.Rio 9 – Rio seniorboendeI fastigheten Rio 9 har under åreten planering skett för ombyggnad avytterligare ett 30-tal seniorlägenheter,upprustning av restaurangen,ombyggnad av entréer och korridorersamt förbättring av utemiljön. Ombyggnadernaberäknas komma igångi mars 2009.Stranninge 1 – Tensta servicehusTre gårdar på Tensta servicehusrustades upp, främst för att förbättratillgängligheten. Invigning ägde rumi början på sommaren.Under hösten upprättades en avsiktsförklaringmed Kavat Vård AB.Ett vård- och omsorgsboende medpersisk inriktning ska byggas på tvåplan. Projektering pågår.Jungfru Lona 2– Axelsbergs servicehusI Axelsbergs servicehus/seniorbostadshusstartade ombyggnad av tvålägenheter till förskola, som samtidigtutökas med två avdelningar ochpersonal rum. Även förskolans storkökrenoveras och hela ombyggnadenkommer att vara färdig under våren2009.Prästgårdshagen 2– Älvsjö sjukhemI Älvsjö servicehus byggs vård- ochomsorgsboendet om. Det kommeratt bli tre grupper om 11–12 platser.Varje grupp får gemensamt kök ochdagrum. Om bygg naden planerasstarta under våren 2008 och kommeratt vara avslutad sommaren 2009.Vallörten 17 – HässelbyEn huskropp i två plan i fastighetenVallörten 17 i Hässelby byggs om tillgruppbostäder. På varje plan kommernio lägenheter, gemensamt kök ochvardagsrum, samt personalutrymmenatt finnas. Ombyggnaden tillVingslagets Omsorgs AB, som skaförhyra boendet, startade 2008 ochinflyttning planeras till våren 2009.Vitmåran 1 – BergmyntegrändsgruppbostadEn lägenhet har under år 2008byggts till i Bergmyntegränds gruppbostadi Hässelby. Efter tillbyggnadenbestår gruppbostaden av femlägenheter.Fästegåvan 16– Nälsta gruppbostadProjektering har gjorts av tillbyggnadav gruppbostaden Nälsta i Spångamed ett allrum och ett kontor. Påtomten planeras också ett mindre husmed två nya lägenheter. Efter tillbyggnadenbestår gruppbostaden av sjulägenheter. Tillbyggnaden kan förhoppningsvisstarta under 2009.Väderkvarnen 20– Väderkvarnens servicehusI Väderkvarnens servicehus påBrunnsgatan 26 har fyra lägenheter iett grupp boende byggts om. En lägenhethar skapats i närliggande gruppboende.I ett annat gruppboende hartre lägenheter byggts om. Dessutombyggdes tvättstuga och personalrumom.Norrmalms stadsdelsförvaltninghar sagt upp en lokal på 2 tr. Bolagetträffade en överenskommelse medFrösunda LSS avseende en ombyggnadtill gruppbostad för sex boende.Projektering påbörjades under hösten.Projektering av flytt av Brunnsvikensgruppboende för dementa inomfastigheten har påbörjats.Riddarsporren 21 – Riddarsporrensvård- och omsorgI Riddarsporren finns endast tioservicehuslägenheter kvar. En projekteringför ombyggnad av dessa tillvård- och omsorgsboende har påbörjatstillsammans med Norrmalmsstadsdelsförvaltning. Den planeradegruppbostaden ska ha nio lägenheteroch gemensamt kök och samvarorum.Fjäderholmen 1 – SkärholmenEn fristående gruppbostad för sexboende har byggts på fastighetenFjäderholmen i Skärholmen.Fabriken 37– Bergsunds äldreboendeEn lokal på ca 3 000 kvm har varitledig sedan år 2000. Under 200820 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas fastigheterstartade en ombyggnad, dels till ettgym för SATS Group Sweden, dels tillen utbildnings lokal för Vuxenskolan– IKC. Hela fastigheten kommer attvara uthyrd våren 2009.Lådkameran 1 – BandhagshemmetEn tidigare avbruten projekteringav ombyggnad av Bandhagshemmethar startat igen. Tillgänglighetenoch arbets- och boendemiljön måsteförbättras.Långskeppet 2 – RåckstaMicasa Fastigheter startade enutredning tillsammans med Hässelby-Vällingbystadsdels förvaltningavseende nybyggnad av en friståendegruppbostad för sex boende.Västberga 1:1.1 – ÄlvsjöMicasa Fastigheter startade en utredningtillsammans med Älvsjö stadsdelsförvaltningavseende nybyggnadav en fristående gruppbostad för sexboende.Prästgården 1 – BrommaEn ombyggnad av gruppbostadenstartade under året. Lägenhetsförrådhar flyttats upp på vinden och därmedkunde ytterligare en lägenhetinredas.Kvarnberget 1Kvarnberget 2– Rinkeby servicehusRinkeby servicehus har ett stortunderhållsbehov. Bolaget startadeen utredning avseende alternativetatt bygga om Kvarnberget 1, somägs av Stockholms Fastighetskontortill vård- och omsorgsboende, ochflytta verksamheten från Rinkebyservicehus dit. Detta för att boendeska kunna flytta endast en gång ochslippa bli evakuerade.Bygeln 5 – hälsoträdgårdarUpprustning av två terrasser startadeunder hösten i nära samarbetemed Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsförvaltning.Hälsoträdgårdarnaska ha en förebyggande, rehabiliterandeoch hälsobefrämjande funktion.Rivningsarbeten pågick underhösten och påbyggnad av terrassernaforsätter tidigt under våren 2009.Till hälsoträdgårdarna knyts redani initieringsfasen en förening avideella krafter under samordning avstadsdelsförvaltningens äldreomsorgoch i samarbete med organisationen”Salongerna” kommer att ansvara förhälsoträdgårdarnas sociala innehålloch drift.Samtidigt har tre lokaler anpassatstill både nuvarande och nyahyresgäster.Kyrkstallet 6 – BrommaUnder sommaren färdigställdes enbostad för LSS-boende i en villa iBromma.Sabbatsberg 23– ombyggnad av Västra parkenStockholms stads Exploateringskontoroch Trafikkontor har under åretarbetat med att genomföra den nyadetaljplanen för Sabbatsberg 23, Västraparken. Denna detaljplan innebäratt åtta nya fastigheter bildas samtatt en stor del av området blir parkoch gatumark. Staden, genom Norrmalmsstadsdelsnämnd, ansvararför skötseln av gator och park medanMicasa Fastigheter fortfarande haransvaret för bolagets byggnader medtillhörande tomtmark.Micasa Fastigheter har tillsammansmed staden arbetat med projekteringenav parken, gatorna ochnya ledningar för fjärrvärme, el ochvatten. Parken har planerats för attpassa med områdets bebyggelse. Trädoch växter är valda för att passaMicasa Fastigheters hyresgäster.Tillgängligheten har varit en viktigfråga tillsammans med begränsningenav biltrafik i området. Det blirny belysning i området på gatorna, pågårdarna och efter parkvägarna. Enav gatorna in i området, Eastmanvägen,kommer att bli en gågata. Genomfartstrafikkommer inte längreatt vara möjlig. Allt för att skapa enlugn park sammanbunden med Vasaparken.För att klara kravet på källsorteringav sopor har Micasa Fastigheterprojekterat ett källsorteringshus somkommer att byggas i anslutning tillNicolaihuset. Micasa Fastigheter harockså projekterat för ombyggnaderav undercentralerna i byggnadernasamt för installation av sopsug i fyrabyggnader.Under december 2008 hölls informationsmötenom projektet för personal,hyresgäster och anhöriga. Arbetetberäknas ta ett år från starten ijanuari 2009.Skogsmarken 23– Essinge seniorboendeFastigheten Skogsmarken 23 såldes ienlighet med styrelsens beslut underhösten 2008.Riddarsporren – Riddarsporrens vård- och omsorgPrästgården 1 – BrommaÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 21

Micasas fastigheterKabaréprojekt i Vintertullen.ÖvrigtKabaréprojekt i Vintertullen. Servicehusethade under april ett kabaréprojektmed sång och musik som involveradenärmare 70 boenden. MicasaFastigheter var en av sponsorerna.Hamnvikshemmet, beläget i Nynäshamni fastigheten Guldbröllopsminnet1 firade 50 år under året. Etthalvt sekel har verksamheten arbetatmed rehabilitering av män med alkoholproblemi en lugn miljö. Hamnvikshemmetfirade 50 år med en storfest med god mat och dryck med cirkasjuttio inbjudna gäster.Micasa Fastigheter bidrog tillfirandet av Hammarbyhöjdens servicehus20-års jubileum och Rågsvedsäldreboendes 25-årsfest i Bygeln 5.SeniorboendeSeniorboende är en boendeform somvuxit fram under de senaste tioåren oftast för personer över 55 år.I Stockholms stad är gränsen enligtkommunfullmäktiges beslut 65 år.Intresset för bolagets seniorboendenhar varit stort och det finns idag ingatomma ombyggda seniorlägenheter.Enligt de undersökningar bolagetgenomfört finns det ett stort intressebland stockholmarna för seniorboende,varför bolaget gärna ser enutökning av antalet lägenheter ochfler större lägenheter.Micasa Fastigheter har underhösten 2008 påbörjat ett projekt föratt utveckla seniorboendekonceptet –”Senior 2030” – för framtidens seniorboende.För att möta framtida kravbehöver bolaget se på olika tekniskalösningar och samverka med högskoloroch andra aktörer inom området.Undersökning av intresseför seniorboendeMicasa Fastigheter har som ett led iatt undersöka förutsättningen för nybyggnadav seniorbostäder genomförten intresseundersökning. Stockholmsstads utrednings- och statistikkontorAB, USK, fick i uppgift av MicasaFastigheter under våren 2008 att undersökaintresset för seniorboende imålgruppen stockholmare från 50 åroch äldre. Undersökningen genomfördesmed en kvantitativ metod genom400 telefonintervjuer. På frågan omde kunde tänka sig att flytta till ettseniorboende när de blev äldre svarade53 procent av respondenternaatt de kunde tänka sig det. Intressetför seniorboende är störst i gruppen50–65 år. I den gruppen angav 65procent att de kan tänka sig att flyttatill ett seniorboende. Se diagram påsid 25.Argument för seniorboendeTrygghet, att seniorboende är anpassadeför äldre och utökad service ärde främsta argumenten för seniorboende.Bland de skäl som angavs framkombland annat:•• Bekvämt/praktisktLugnt• Slippa tomtskötsel•Få tillgång till pengar från nuvarandeboendeSe diagram på sid 25På frågan om när i tid ett seniorboendekunde bli intressant svarade31 procent inom 6–10 år, 28 procentinom 1–5 år.Ombyggnadertill seniorboendeSedan 2005 pågår en omfattandeombyggnad av de fastigheter där22 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas fastigheterbeslut fattats om omvandling frånservicehusboende till seniorboende.Ombyggnaderna sker i etapper, medkvarboende, och tar ca fem år förvarje fastighet.Fördelning av seniorlägenheter 31december 2008, se tabell på sid 25.Mälteriet– Reimersudde seniorboendeReimersudde är ett seniorbostadshusmed totalt 143 seniorlägenheter ochtvå gruppbostäder omfattande totalt34 lägenheter. Lägenheterna i seniorboendetbyggs om successivt. Totalthar 83 lägenheter byggts om och 19nya lägenheter (varav en användssom gästlägenhet) har byggts i tidigaregemensamhetslokaler och verksamhetslokaler.Det återstår idag 42lägenheter att bygga om. De återståendelägenheterna kommer att byggasom i etapper om fem lägenheterper gång. Alla nyrenoverade lägenheterär en- och tvårumslägenheter på44–53 kvm.Fastigheten inrymmer ocksåReimers Café & Bistro som finns ientréplanet.Rio 9 – Rio seniorboendeDen tio våningar höga fastighetenbyggdes 1983. Fastigheten består avtvå identiska huskroppar med sammanlagt120 lägenheter. Det enahuset är seniorboende, Sandhamnsgatan8, som kommer att bestå av 66lägenheter varav 19 är ombyggda tillseniorbostadsstandard. Resterandelägenheter kommer att renoverasetappvis. År 2008 lämnade hemtjänstverksamhetenoch vårdcentralensina lokaler, vilket innebär attdessa ytor kan återställas till lägenheteroch därefter byggas om tillseniorbostadsstandard.Rio seniorboende ligger i direktanslutning till servicehuset, Sandhamnsgatan6, vilket gör att de boendei seniorlägenheterna har tillgångtill fotvård, frisör och bibliotek. Dessutomfinns i fastigheten eller i direktanslutning till seniorboendet tillgångtill restaurang och vårdcentral.Interiör, Malsätra – Malsätra seniorboede.Riddarsporren 21 –Riddarsporrens seniorboendeRiddarsporrens seniorboende liggerpå Norrtullsgatan 12. Fastighetenbyggdes 1980 som servicehus ochbestår idag av två olika boenden. Denena huskroppen byggs om till seniorboende,totalt 111 lägenheter. Seniorlägenheternarenoveras etappvis ochförsta etappen var inflyttningsklar1 oktober 2007. Totalt har 53 lägenheterbyggts om. Framtida etapperkommer att fortsätta när 5–10 lägenheterhar blivit tomställda.Den andra huskroppen hyrs i sinhelhet av Norrmalms stadsdelsförvaltningför vård- och omsorgsboende.Bygeln 5– Rågsveds seniorboendeRågsveds seniorboende ligger i direktanslutning till servicehuset. I husetfinns även två stora terrasser. Totalthar 25 lägenheter byggts om. Efterombyggnad blir det totalt 40 lägenheterinklusive en övernattningslägenhet.Det blir 26 tvåor på 55 respektive56 kvm och 14 enrumslägenheter på49 kvm.Rågsveds seniorboende ligger i anslutningtill Rågsveds äldrecentrum.Här finns restaurang (t o m 2008),café och bibliotek. Fotvård finns ianslutning till senior boendet. InomRågsveds äldrecentrum finns ocksåen vårdcentral.Jungru Lona 2– Axelsbergs seniorboendeUnder 2006 påbörjades ombyggnadenav de tomma lägenheterna på Kinmans sonsvägen 45 och totalt har nu40 lägenheter byggts om. Axelsbergsseniorboende ligger i direkt anslutningtill servicehuset vilket gör att deboende i seniorlägen heterna har tillgångtill fotvård och frisör i sammafastighet. Dessutom finns i huset enbiblioteksfilial och apoteket Gasellen(Axelsbergs Torg 2).Efter ombyggnad kommer fastighetenatt bestå av totalt 76 seniorlägenheterinklusive en övernattningslägenhet.Det blir fyra stycken tre rokpå 95 respek tive 100 kvm, 28 styckentvåor på 57–78 kvm och 44 enrumslägenheterpå 43 kvm.Malsätra 3– Malsätra seniorboendeI Sätra har Micasa Fastigheter byggtom 56 lägenheter till seniorbostäder.De färdigställs fortlöpande. Idag återstårsex lägenheter som kommer attåtgärdas så snart lägenheterna blirtillgängliga.Alla lägenheter är en- och tvårummareom 42, 55 och 57 kvm. I bottenvåningenhar en lägenhet byggts omtill en gemensamhetslokal. I lokalenfinns pentry och toalett. En gästlägenhetfinns tillgänglig för de boendeatt hyra.Överstycket 1– Hässelgårdens seniorboendeFastigheten byggdes ursprungligen1973 och består av fyra olika långafem våningshus som kallas A, B, Coch D. Hus B och D är seniorboendeoch in flyttning påbörjades under2006. Alla fyra hus i fastigheten ärsammanbundna med en låg byggnadi entréplan. Fastigheten har hiss.Servicehuset inrymmer restaurangoch samlingssal i kombination medmatsal med vikvägg. Där finns ocksåfotvård, frisör, dagverksamhet, bibliotekoch kiosk.Seniorlägenheterna i Hässelgårdengenomgår inte samma genomgripandeombyggnad som de övriga seniorfastigheterna,eftersom det pågåttandra ombyggnader samt att dettidigare planerades en omfattandeombyggnad i entrén.Idag görs endast en ytskiktsrenoveringav lägenheterna. Enligtbostadsför medlingen är detta senior-Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 23

Micasas fastigheterboende väldigt populärt. Skälet ärdet geografiska läget och servicen iövriga huset. Även de lägre hyrornagör att lägenheterna har en god efterfrågan.Planeringen för en framtida ombyggnadav seniorboendet i Hässelgårdenpåbörjas under 2008 – ”Senior2030”. I syfte att ytterligare utvecklaboendet för äldre avser bolaget dennagång, i samarbete med KTH och andraintresserade universitet och högskolor,arkitekter, pensionärsrörelsen,boende, omsorgs personal m fl, attutveckla ett koncept för ombyggnadeni Hässelby. Målet med projektetär att vidareutveckla bolagets seniorboendekonceptytterligare genomatt få med nya tankar och idéer somfinns på olika håll. Arbetet föreslåsske i olika arbetsgrupper samt genomseminarier och workshops.Vallörten 17 – Vallörtensseniorboende (Hässelby)De 31 seniorlägenheterna har allaegen uteplats eller stor balkong samtegen ingång i marknivå eller frånloftgång.Alla lägenheter är renoverade enligtbolagets seniorbostadsstandard.Lägen heterna är en- eller tvårummarepå 41 och 43 kvm respektive54 och 58. Fastigheten omfattar baralägenheter och har inga gemensammaytor. I fastigheten finns en gästlägenhet.Första inflyttning skedde 1december 2006. Samtliga lägenheterär uthyrda.Sveaborg 6 – Akalla servicehusServicehuset ligger på Sibeliusgången20 A-B med närhet till Akalla centrum.Fastigheten byggdes 1975 ochinnehåller idag flera olika typer avboendeformer. De två huskropparnaär på 13 våningsplan och innehåller251 bostäder av olika slag, verksamhetsytor,gemensamhetslokaler ochen vårdcentral. Fastigheten inrymmerseniorboende – 90 lägenheter– servicehusboende, gruppbostäder,studentboende och 36 ”vanliga” hyreslägenheter.De ”vanliga” hyreslägenheternakommer att omvandlas tillseniorbostäder vid tomställning. Huskropp20 A innehåller vård central,servicehus och seniorbostäder. 20 Binnehåller gruppbostäder, ”vanliga”hyresgäster och studentboende.Omvandling av ”vanliga” hyreslägenhetertill seniorboendeUtöver de 36 vanliga lägenheternavid Sveaborg 6 förvaltar MicasaFastigheter ytterligare 107 vanligalägenheter. Dessa lägenheter finns påföljande platser:Svärdet, Södermalm – 8 lägenheterFilen, Södermalm – 40 lägenheterRinkeby Servicehus – 30 lägenheterDe Gamlas Hem 2, Stureby – 2 lägenheterGröndal – 13 lägenheterTensta servicehus – 4 lägenheterHammarby servicehus – 10 lägenheterLägenhetsfördelningen är följande:1 rum kvr/ksk 271 rok 112 kvr/ksk 62 rok 353 rok 104 rok 13> 4 rok 5Styrelsen beslutade i september 2007att successivt omvandla lägenheternai Filen vid Hornstull till seniorlägenheter.Lägenheterna i Rinkeby servicehusär på ett rum och kök. Om det finnsefterfrågan på servicehusboende iRinkeby, föreslås dessa lägenheteråterlämnas till servicehuset. Om efterfråganinte föreligger föreslås attde omvandlas till seniorboende.För resterande lägenheter, utomde vid ”De Gamlas Hem 2” i Sturebysamt Gröndal, föreslår bolaget successivomvandling från vanliga lägenhetertill seniorboende. Hittills haren lägenhet vid Filen på Södermalmomvandlats till seniorlägenhet.Övriga projektVisningslägenhetEtt projekt som genomförts under åretär utvecklingen av en visningslägenhet.Tanken med lägenheten är delsatt vara ett bra exempel för hur en lägenhetmed olika tekniska hjälpmedelkan vara utformad, dels ska den varatill för studiebesök samt för att utvecklaidéer och pröva ny teknik. Detär också ett sätt att stimulera samverkanmellan forskning och näringsliv.EnergisparprojektetIT för äldreTestbädd Hässelby – Micasa Fastigheterhar kört tester under 2008 medett antal testpersoner som:• Fått vara med och testat It-tjänsterför äldre i Hässelby-Vällingbymed ett lättanvänt gränssnitt ochenkel navigation• Fått möjlighet till utökat tv-programutbudvia fiber helt gratis• Testat ip-baserade personlarm(ESP)En kartläggning av energisparåtgärderi alla fastigheter har genomförtsunder året. Arbetet inleddessom ett EPC-projekt tillsammansmed Siemens AB. Efter genomfördinventering och inför det kommandegenomförandet beslutades att samarbetetmed Siemens AB skulle avslutassamt att det återstående arbetetskulle genomföras i egen regi.Bakgrunden till detta var främstatt samordningen med övriga projekt,d v s det eftersatta underhållet ochövriga investeringsprojekt var viktigareoch skulle underlättas om arbetetsker i egen regi.De åtgärder som kommer att skeär främst:• Ventilation, byte till luftbehandlingsaggregatmed högre effekt• Utbyte av styr och övervakning fördriftoptimering•Införande av behovsstyrning avbelysning i trapphus och andraallmänna utrymmen• Byte av tryckreglerade pumpar• Tilläggsisolering av vindar•• VattenbesparingsåtgärderInstallation av solfångare• Installation av bergvärmepumparOVK – obligatoriskventilationskontrollObligatorisk ventilationskontroll harutförts i 52 fastigheter. Samtligabesiktningsanmärkningar har åtgärdatsi dessa fastigheter. Sedan 2006och tidigare har bolaget genomförtventilationskontroller och nu är 91 av126 fastigheter godkända.BrandlarmUppföljning av brandutryckningarsker kontinuerligt. Onödiga utryckningarär en omfattande kostnadvilket har lett till att Micasa Fastigheterhar sett över placeringenoch känsligheten i brandlarmen, isenior lägenheterna. Även befintligabrandlarm i flertalet fastigheter harutökats.Brandlarmsbesiktningar har underåret genomförts i 29 fastigheteroch sprinkler anläggningarna harbesiktats i sex fastigheter.TillbudUnder året har bolaget haft tre tillbud,två takbränder och en lägenhetsbrand.24 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas fastigheterStatistik Micasas fastigheter 200855–65-åringar är mest entusiastiska överseniorboenden.Trygghet är viktigaste faktorn vid beslut om flytttill seniorboende.Majorieten ser seniorboende som en möjlighetnågra år bort.Fördelning av seniorlägenheter per 2008-12-31FastighetTotalt antalseniorlägenheterAntal ombyggdasenior lägenheterGästlägenhetbeskrivningAntal ej ombyggdaseniorlägenheterGemensamhetslokalNoteringMalsätra 3 62 56 6 1 rokv , 42 kvm jaBygeln 5 39 25 14 1 rok, 50 kvm nejJungfru Lona 2 75 40 35 1 rok, 43 kvm nej 4 st lgh byggs om till förskolaMälteriet 1 143 83+18 42 1 rokv, 41kvm ja 18 st lgh+gästlgh är nyproduceradeRio 9 66 19 47 1 rok, 44kvm nej fd vårdcentral ska byggas om till ca 15 st lghRiddarsporren 21 111 53 58 1 rok, 44kvm jaÖverstycket 1 122 0 122 2 rokv, 56 kvm nej Varav 4 som ska återställas till lgh (fd. personalrum)Vallörten 17 31 31 0 1 rokv, 40 kvm nejSveaborg 6 91 0 91 nej har tillgång till gemensamhetslokalBolagets seniorlägenheter byggs om etappvis, allteftersom de tomställs. I dagsläget har 315 lägenheter byggts om.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 25

Micasas fastigheterFastighetsbeståndStadsdel Fastighet Populärnamn Användning Ursprungl. byggår Uthyrningsbar area AntalbostäderAspudden Skärsliparen 2 Ankaret Behandlingshem 1955 1 100 1Bagarmossen Jämlikheten 5 Jämlikheten Vård - och omsorgsb 2005 418 5 4Bagarmossen Myntmästaren 2 Myntmästaren Korttidshem 1975 371 1Bandhagen Gulskivan 1 Dagcenter 1953 177 1Bandhagen Lådkameran 1 Bandhagshemmet Behandlingshem 1965 3 237 1Beckomberga Tunet 1 Tunet Vård- och omsorgsb 1983 12 902 143 7Blackeberg Blackebergs Gård 2 Mälarbackens vård och omsorgsboendeAntallokalerVård- och omsorgsb 1960 25 037 289 19Blackeberg Dalbon 1 Blackebergs äldreboende Vård- och omsorgsb 1959 6 981 98 4Bredäng Nordens Vänner 4 Nordens vänner Vård- och omsorgsb 1988 440 6 3Bromma kyrka Kyrkstallet 6 Olles villa Vård- och omsorgsb 1949 124 2Bromma kyrka Ålderdomshemmet 7 Brommagården Vård- och omsorgsb 1992 3 286 36 4Bromsten Ansgar 14 Spec anv 1980 147 1Bromsten Ansgar 15 Spec anv 1980 147 1Bromsten Ansgar 16 Spec anv 1980 207 1Bromsten Ansgar 17 Spec anv 1973 120 1Bromsten Idun 24 Fristad servicehus Vård- och omsorgsb 1984 17 129 175 7Enskede Gård Alven 7 Spec anv 1920 190 1Enskede Gård Lilla Gungan 8 Spec anv 1911 178 1Enskededalen De Gamlas Vänner 7 Hemmet för gamla Vård- och omsorgsb 1960 10 996 139 6Farsta Hammarö 11 Dagcenter 1960 320 1Farsta Perstorp 1 Farsta sjukhem Vård- och omsorgsb 1964 13 390 1Farsta Ålö 2 (tom fastighet) 1961 320 1Farsta Strand Edö 1 Edö Vård- och omsorgsb 1975 13 428 248 14Farsta Strand Vilohemmet 1 Kransens behandlingshem Behandlingshem 1903 740 1Flysta Bäcken 9 Vård- och omsorgsb 1979 417 6 4Fruängen Fruängsgården 1 Fruängsgården Vård- och omsorgsb 1969 23 913 281 26Gamla Enskede Dalen 20 Enskededalens servicehus Vård- och omsorgsb 1979 22 009 287 18Gamla Enskede Palsternackan 3 Enskede nya servicehus Vård- och omsorgsb 1952 5 458 87 5Gröndal Bottenstocken 13 Seniorb/förskola/hyresl 1957 4 966 33 14Hagsätra Kolryssen 2 Drömmens korttidshem Vård- och omsorgsb 1978 458 1Hagsätra Svedjaren 1 Vård- och omsorgsb 2002 705 14 2Hagsätra Svedjaren 3 Dagcenter 1985 434 1Hagsätra Tjärdalen 4 Triaden Spec anv 1963 969 1Hammarbyhöjden Lektionen 6 Hammarbyhöjdens servicehus Vård- och omsorgsb 1987 8 749 105 6Hjorthagen Drevkarlen 9 Dianagården Vård- och omsorgsb 1965 2 885 48 5Husby Oslo 10 Dagcenter 1974 154 1Hägersten Broder Pehr 1 Vård- och omsorgsb 1999 565 6 4Hägersten Jungfru Lona 2 Axelsbergs vård och omsorgsb Vård- och omsorgsb, Seniorb 1983 20 944 197 18Hägersten Västbo 1 Västbo Behandlingshem 1945 548 1Hässelby Gård Blindfönstret 5 Vård- och omsorgsb 1980 1 503 24 4Hässelby Gård Blindfönstret 6 Vård- och omsorgsb 1980 118 1Hässelby Gård Överstycket 1 Hässelgården Vård- och omsorgsb, Seniorb 1973 17 365 266 16Hässelby Villastad Backlöken 5 Törngården Vård- och omsorgsb 1972 625 1Hässelby Villastad Brandliljan 14 Vård- och omsorgsb 1979 789 9 4Hässelby Villastad Eklövet 14 Vård- och omsorgsb 2001 451 6 4Hässelby Villastad Klofibblan 24 Vård- och omsorgsb 2001 401 5 4Hässelby Villastad Myrbräckan 8 Vård- och omsorgsb 1977 274 1Hässelby Villastad Skolörten 2 Skolörten Vård- och omsorgsb 1974 10 935 138 7Hässelby Villastad Spetskålen 65 Annan användning 1934 594 1Hässelby Villastad Vallörten 17 Vård- och omsorgsb, Seniorb 1974 5 792 80 15Hässelby Villastad Vitmåran 1 Vård- och omsorgsb 2000 388 5 3Högdalen Bilden 1 Korttidshem 1964 175 1Hökarängen Kryddpepparn 3 Linggården Spec anv 1955 1 001 1Kista Köpenhamn 1 Kista servicehus Vård- och omsorgsb 1977 26 129 293 26Kista Silkeborg 156 Vård- och omsorgsb bygge pågår 0Kista Sveaborg 6 Akalla servicehus Vård- och omsorgsb 1974 14 810 260 47Kungsholmen Pilträdet 10 Pilträdet Vård- och omsorgsb 1984 12 145 130 9Kungsholmen Pilträdet 14 Serafens äldreboende Vård- och omsorgsb 1983 11 546 176 7Kungsholmen Trossen 13 Trossen Vård- och omsorgsb 1975 15 022 253 4Kälvesta Salome 10 Vård- och omsorgsb 1977 240 126 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Micasas FastigheterStadsdel Fastighet Populärnamn Användning Ursprungl. byggår Uthyrningsbar area AntalbostäderLadugårdsgärde Rio 8 Rio vård och omsorgsboende Vård- och omsorgsb 1968 9 881 95 9Ladugårdsgärde Rio 9 Rio servicehus o seniorboende Vård- och omsorgsb, Seniorb 1983 11 953 128 13Liljeholmen Trehörningen 1 Trekanten Vård- och omsorgsb 1986 10 572 100 6Långbro Flygfisken 14 Brännkyrka gruppbostad Vård- och omsorgsb 1995 352 6 2Långbro Svalrocken 17 Långbroberg Vård- och omsorgsb 1985 8 263 91 5Mariehäll Ölänningen 2 Spec anv 1937 450 1Midsommarkransen Kastanjen 7 Kastanjen Studentboende/vård ochomsorgsboendeAntallokaler1981 12 319 155 9Mälarhöjden Pettersbergsgården 15 Pettersbergsgården Tom fastighet före 1913 792 1Nockebyhov Ceremonien 5 Ceremonien Studentboende 1975 8 490 164 7Norra Djurgården Kattrumpstullen 5 Vård- och omsorgsb 2003 6 152 97 7Norrmalm Väderkvarnen 20 Väderkvarnen Vård- och omsorgsb 1981 20 229 197 26Nälsta Fästegåvan 16 Vård- och omsorgsb 1999 386 5 4Reimersholme Mälteriet 2 Reimersudde seniorboende Seniorboende 1980 12 246 179 15Rinkeby Kvarnberget 2 Rinkeby servicehus Vård- och omsorgsb 1971 8 276 148 19Råcksta Vårdhemmet 1 Råcksta sjukhem Vård- och omsorgsb 1970 19 694 232 14Råcksta Vårdhemmet 2 Spec anv/ förskola 1969 8 069 6Rågsved Bygeln 1 Rågsveds Äldreboende Vård- och omsorgsb 1962 3 093 51 8Rågsved Bygeln 5 Rågsveds Äldreboende Vård- och omsorgsb, Seniorb 1983 15 578 139 12Skarpnäcks Gård Orhem 1:4 Riddaren Behandlingshem 1860 617 1Skärholmen Fjäderholmen 1 Fjäderholmen Vård- och omsorgsb 2008 474 6 3Skärholmen Måsholmen 15 Skärholmens servicehus Vård- och omsorgsb 1968 13 185 177 22Skärholmen Svanholmen 1 Vårbergs sjukhem Vård- och omsorgsb 1970 20 353 13Solberga Mockasinen 4 Sulvägens gruppbostad Vård- och omsorgsb 1953 426 6 2Solberga Prästgårdshagen 2 Älvsjö servicehus Vård- och omsorgsb 1984 12 547 124 10Stora Mossen Tvättstugan 1 Nyängens gruppbostad Vård- och omsorgsb 1930 394 6 4Stureby De Gamlas Hem 2 Stureby sjukhem Vård- och omsorgsb 1935 19 034 163 36Stureby Gamlebo 8 Stureby sjukhem Vård- och omsorgsb 1957 12 920 135 10Sundby Helgonlegenden 7 Spec anv 1950 195 1Svedmyra Brevlådan 1 Postiljonen Vård- och omsorgsb 1949 8 535 134 17Sätra Frösätra 1 Sätra vård och omsorgsboende Vård- och omsorgsb 1973 13 490 176 16Sätra Malsätra 3 Seniorboende 1973 3 511 64 2Södermalm Fabriken 37 Bergsunds äldreboende Vård- och omsorgsb 1974 15 721 131 13Södermalm Filen 4 Hornstulls servicehus Vård- och omsorgsb 1984 22 221 196 16Södermalm Hamnvakten 7 Vintertullen Vård- och omsorgsb 1982 22 191 209 23Södermalm Svärdet 8 Tanto serv.hus Vård- och omsorgsb 2001, 2007 11 838 104 14Södermalm Vattenpasset 16 Guldbröllopshemmet Vård- och omsorgsb 1887 3 273 44 7Södermalm Vattumannen 31 Magdalenagården Vård- och omsorgsb 1962 4 220 66 8Tensta Stranninge 1 Tensta servicehus Vård- och omsorgsb 1970 13 767 189 16Traneberg Hallandsås 1 Norrgården Behandlingshem 1790 899 1Traneberg Sörklippan 1 Traneberg Vård- och omsorgsb 1983 10 864 101 5Ulvsunda Prästgården 1 Vård- och omsorgsb 2002 366 5 4Upplands Väsby Edsby 5:2 Edshemmet Behandlingshem 1908 1 525 1Vasastan Riddarsporren 21 Riddarsporren Vård- och omsorgsb, Seniorb 1980 13 241 163 14Vasastan Sabbatsberg 23 Sabbatsbergsbyns äldreboende Vård- och omsorgsb 1900-1950 19 486 163 32Vasastan Vasen 3 Vasen Vård- och omsorgsb 1975 7 029 78 6Vasastan Väduren 16 Väduren Vård- och omsorgsb 1981 11 020 130 15Vårberg Byholmen 2 Byholmen Vård- och omsorgsb 1974 12 303 124 14Västberga Likriktaren 2 Röda stugan Vård- och omsorgsb 1980 446 6 4Västberga Västberga Gård 1 Västberga gård Behandlingshem 1947 4 761 3Västertorp Bandyklubban 5 Bandyvägens gruppbostad Vård- och omsorgsb 1996 343 6 2Västertorp Brättet 2 Vård- och omsorgsb 1953 255 1Åkersberga Smedby 38:1 Ljungbacken Behandlingshem 1930 1 092 1Årsta Ånn 7 Årsta sjukhem Vård- och omsorgsb 1961 6 344 77 8Äppelviken Bockarna Bruse 1 Förskola/V o B 1975, 1988 660 2Örby Hemsystern 1 Högdalens äldreboende Vård- och omsorgsb 1965 11 549 158 8Örby Slott Golvet 11 Golvet Vård- och omsorgsb 2004 529 8 4Östermalm Kumlet 24 Linnégården Vård- och omsorgsb 1972 6 451 86 11Gålö Stegsholm 3:5 Behandlingshem 1920 1 861 1Heby Östa 1:11 Östagården Behandlingshem 1930, 1970 779 1Nynäshamn Guldbröllopsminnet 1 Hamnvikshemmet Behandlingshem 1907 1 461 1Nynäshamn Guldbröllopsminnet 2 Hamnvikshemmet Mark ej bebyggd 0Nynäshamn Tärnan 22 Behandlingshem 1966 172 1Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 27

Micasas fastigheterFruängsgården 1 Hägersten 2 Kumlet 24Spetskålen 65 Svanholmen 1 Vilan 3Vitmaran 1 Vattenpasset 16 Sabbatsberg 23Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 29

Miljö och teknikFoto: Patrik Leonardsson/ Naturfotograferna30 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Miljö och teknikKommunens målStockholm ska vara en attraktiv,trygg och växande stad för boende,företagande och besökEn hållbar livsmiljö ska värnas ochutvecklasMicasa Fastigheters målMinska miljöpåverkan50 procent av soprummen skabyggas om till källsorteringsrum100 procent av fastighetsbeståndetska energiinventerasFordonsparken ska bestå av100 procent miljöbilarBränslet till miljöbilarna ska bestå av86 procent miljöbränsleAndel fastigheter med godkändventilationskontroll ska ökaMicasas Fastigheters resultatMiljöpåverkan har minskats genomatt samtliga, d v s 100 procent avsoprummen, är ombyggda tillkällsorteringsrumFordonsparken utgörs av 100procent miljöbilar (två sålda bensinbilarsamt två inköpta miljöbilar). Hela98,5 procent av bränslet till miljöbilarnaär förnyelsebartAndelen fastigheter med godkändventilationskontroll har ökat. 72procent av fastighetsbeståndet har nugodkänd ventilationFramgångsrikt miljöprogram2008 i backspegeln. Micasa Fastigheters miljöpåverkan berör främst tre områden – energi,avfall och inomhusmiljö. Under 2008 gjordes energiinventeringar och energideklarationerav samtliga fastigheter. Micasa Fastigheters satsning på energibesparande åtgärder innebärbesparingar redan nästa år. Från och med år 2012 innebär åtgärderna 3 142 ton iminskade koldioxidutsläpp samt besparingar på 30 miljoner kronor per år underinstallationens livslängd.I och med att det tvååriga ombyggnadsprojektet av soprummen avslutades 2008 har idagalla Micasas fastigheter möjlighet till källsortering. På så sätt minskar både miljöpåverkanoch sophämtningskostnaderna. När det gäller inomhusmiljön fortsätter mätningarna avradonhalten.Micasa Fastigheter genomför obligatorisk ventilationskontroll (OVK) i sinafastigheter. I december 2008 var 72 procent av fastigheterna besiktigade och godkända.Godkänd OVK betyder bland annat rätt luftflöden, utbytta filter, kontrollerade kanaler ochtydliga skötselinstruktioner.Micasa Fastigheter använder enbart miljöbilar för sina transporter, vilket innebär att bolagetredan uppnått Stockholms stads miljömål om 100 procent miljöbilar år 2011. Under åretpåbörjades även en inventering av vilka kemikalier som fastighetsreparatörerna använder isitt reparations- och underhållsarbete.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 31

Miljö och TeknikFramtidssatsning på energibesparingarMicasa Fastigheter satsar 246 miljoner under tre år på energibesparingsåtgärderi fastigheterna. Det kommer att leda till minskad energiåtgångoch minskade kostnader många år framåt.32 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Miljö och teknikDe sista bensindrivna bilarna i Micasa Fastigheters bilpool såldes under året och nu finns enbart miljöbilar.Miljöarbetet 2008Miljöarbetet under året baserades pådet miljöprogram för 2008 som togsfram i samarbete med miljögruppendär samtliga avdelningar i företagetfinns representerade. Målen föråret finns främst inom de områdendär Micasa Fastigheter har störstmiljöpåverkan – energi, avfall ochinomhusmiljö men även inom övrigaområden som transporter och kemikalier.EnergiUnder året har enligt planerna energiinventeringoch energideklarationergjorts i samtliga fastigheter. Dettasom en första del i bolagets storamiljösatsning på energieffektiviseringi fastighetsbeståndet. I och medstarten av energiprojektet blev ettflertal av årets energimål uppskjutnaoch istället inkluderade i projektet.Dock har tre fastigheter fått olje- ocheluppvärmning utbytt till fjärrvärmeoch två fastigheter har fått oljepannanbytt mot bergvärme.Totalt sett satsar Micasa Fastigheter246 miljoner kronor under entreårsperiod på energibesparandeåtgärder i fastigheterna.Besparingarna kommer att märkasredan nästa år men fullt ut år2012 med 30 miljoner kronor ochminskat koldioxid utsläpp med 3 142ton per år under installationens livslängd.AvfallOmbyggnaden av soprum till källsorteringsrumhar pågått under två åroch är nu slutförd. Det innebär attMicasa Fastigheter har hunnit medflera ombyggnader än planerat underåret och att alla fastigheter nu harmöjlighet till källsortering av sittavfall. Tillsammans med tydlig skyltningoch information till hyresgästernager det bättre sorteringsgrad,vilket minskar både miljöpåverkanoch sänker kostnaderna för sophämtning.En betydande insats under årethar varit att följa upp nyttjandet ochge kontinuerlig information till hyresgästerna.InomhusmiljöArbetet med radonmätningar fortsatteunder året. Några få fastigheteråterstår dock att mäta. Detta innebäratt målet att samtliga mätningar skavara gjorda får flytta över till miljöprogrammet2009. För att säkerställaatt mätningar görs på rätt ställenmåste även de listor som finns överfastigheter och byggnader justeras.Dessa mätningar avser Micasa Fastighetergöra senare under 2009.Endast ett fåtal av mätningarnai fastigheterna är över gränsvärdet.Detta kommer att åtgärdas med tillexempel förbättrad ventilation ochtätning av rörgenomföringar. I sambandmed dessa åtgärder görs ocksåuppföljande mätningar av radonhalten.OVKOVK – obligatorisk ventilationskontrollhar under 2008 genomförts i 52fastigheter. Nu är sammanlagt 91 av126 fastigheter besiktigade och godkända,d v s 72 procent. En godkändOVK innebär att det är rätt luftflödeni huset, att filter är bytta och kanalerär kontrollerade och att det finnsritningar och skötsel instruk tioner föranläggningen. Intyg om genomfördOVK-besiktning finns uppsatt i entréernai husen.TransporterDe sista bensindrivna bilarna iMicasa Fastigheters bilpool såldesunder året och nu finns enbart miljöbilar.Detta innebär att bolaget redanuppnått Stockholms stads miljömåltill 2011 om 100 procent miljöbilar.Företaget uppfyller även målet frånstaden samt det egna miljöprogrammetpå 85 procent miljöbränsle medstora marginaler. Hela 98,5 procentav bränslet till miljöbilarna ärförnyelse bart.KemikalierMålet för året var att minska kemikalieanvändningeni fastighetsskötseln.Kemgruppen fick därmed en”omstart” och arbetet började med eninventering av vilka kemikalier somfanns i reparatörsbilarna. Som hjälp ivalet av kemprodukter används företagets”Kemlista”. En uppdatering avdenna påbörjades 2008 och kommeratt avslutas under våren 2009.MiljöutbildningTvå halvdagars utbildning planeradesunder 2008 för genomförandei januari 2009. En grundläggandemiljöutbildning för all personal ochen för alla chefer med fokus på miljöledningssystemet.Detta är en stordel i arbetet att engagera samtliga iföretagets miljöarbete.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 33

PersonalFoto: Image Source - Megapix34 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

PersonalKommunens målKvalitet och valfrihet ska utvecklasoch förbättrasStaden ska vara en attraktiv arbetsgivareMicasa Fastigheters målSjukfrånvaron ska minskaNöjdmedarbetarindex ska ökaVerka för god återväxt av kompetentamedarbetareMicasas Fastigheters resultatSjukfrånvaron ligger på fortsatt lågnivå, 2,51 procentNöjdmedarbetarindex hamnade på 63procentMinst fyra utbildningsdagar peranställd har genomförtsNöjda och friska medarbetare2008 i backspegeln. Engagerade, kompetenta och friska medarbetare är grunden för eneffektiv verksamhet med hög kvalitet. Micasa Fastigheter arbetar kontinuerligt med attutveckla organisationen och personalens kompetens.Under året deltog samtliga medarbetare i minst fyra dagars kompetensutvecklingsinsatser.Beroende på arbetsuppgifter fick medarbetarna utbildning inom till exempel jämställdhet,första hjälpen och arbetsmiljölagstiftningen.2008 gjordes även flera friskvårdssatsningar, bland annat i samarbete med företagshälso -vården S:t Erikshälsan. Subventionerat årskort till Stockholms kommunala bad och gym,massage på kontoret, hälsoundersökning och motionstävlingar är några exempel påaktiviteter. Dessutom installerades ett litet gym för personalen i Micasas fastighet påRosenlundsgatan.Enligt 2008 års medarbetarenkät blev Nöjdmedarbetarindex (NMI) 63 procent, vilket intekan jämföras med föregående år då mätningen skedde på annat sätt. Sjukfrånvaron ärfortsatt låg med 2,51 procent (2,48 procent).Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 35

PersonalFriskvårdssatsning ger resultatMicasa Fastigheter har en sjukfrånvaropå 2,51 procent. Enbidragande orsak är förmodligende många friskvårdssatsningarnasåsom gåtävling, träningslokaloch massage.Fokus för personalfrågorna har varitpå organisations- och kompetensutvecklingför att skapa en organisationsom på bästa sätt uppfyller ägarkraven,samt för att rekrytera ochbehålla engagerade och kompetentamedarbetare.FriskvårdsatsningarAlla anställda erbjuds att köpaårskort till stadens simhallsanläggningarmed bad och gym till subventioneratpris. Dessutom erbjudsalla anställda kontorsmassage med enhalvtimme per kalendermånad. Antalettider har utökats under året för attmöta efterfrågan hos personalen.En hälsoundersökning genomfördesi början av året. Den visade attpersonalen på Micasa Fastighetermår bra men att många hade önskemålom att öka sin fysiska aktivitet.Under året har det därför satsats påatt göra om en outnyttjad källarlokali kontorsfastigheten till ett gym. Påså vis finns alternativ för dem sominte lockas av tränings- eller simhallskort.För att stimulera till ökad vardagsmotionhar det under året vid två tillfällenarrangerats STEG-tävlingar iKorpens regi. I denna satsning deltogen majoritet av de anställda.Ett samarbete med S:t Erikshälsan,företagshälsovården, har pågått36 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

PersonalAlla anställda erbjuds att köpa årskort till stadens bad och gym till sub ventionerat pris.under hela året och har bl a lett tillatt föreläsningar om sömn och stressgenomförts. Detta för att öka medvetenhetenom hur stress kan påverkasömnen, samt verktyg att ta till omdetta händer.Kompetensutvecklingenunder åretAlla anställda har deltagit i minstfyra dagars kompetensutvecklingsinsatserunder 2008.Hela personalstyrkan har fåttutbildning i pensioner, jämställdheteller första hjälpen. För gruppenförvaltare/fastighetsreparatörerhar särskild utbildning skett i arbetsmiljölagstiftningen.Kurser ochutbildningar som syftar till att ökakompetensen inom var och ens yrkesområdenhar också genomförts påavdelningsnivå.Foto: imagesource/MegapixFörutom detta sker satsningar påkompetensutveckling genom den individuellautvecklingsplanen.Jobbmässor vid universitetDå potentiella medarbetare är enviktig målgrupp deltog Micasa Fastigheteri tre s k jobbmässor vid universitetoch högskolor med för bolagetrelevanta utbild ningar. De var Lavavid KTH, Hotspot i Västerås och Högvarvi Karlstad. En informationsbroschyrriktad till målgruppen liksomstudentikosa give aways, togs fram.Årets budskap var miljö.Krishantering/övningUnder året har en krisledningsplantagits fram. En särskild krisövningför ledningsgruppen genomfördesunder våren med hjälp av en konsult.En brandövning för hela personalengenomfördes under våren.MedarbetarenkätUnder våren genomfördes en medarbetarenkät.Enkäten gav ett braresultat med ett Nöjd Medarbetar Index(NMI) på 63 procent. Resultatetav enkäten har diskuterats på avdelningsnivå,bl a med stöd av konsulter.SjukfrånvaroMicasa Fastigheter har en låg sjukfrånvaro,delvis beroende på attbolaget under året inte har haft någonanställd som har varit långtidssjukskriven.Sjukfrånvaro var under2008, 2,51 procent (2,48).Statistikpersonal 2008Kön- och åldersstatistikMän Kvinnor TotaltAntal 33 36 69% 47,8 52,2Medelålder 51 45 48Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 37

EkonomiKommunens målStadens verksamheter ska varakostnadseffektivaBudgeten ska vara i balansMicasa Fastigheters målGod budgetföljsamhet och prognossäkerhetGodkänd resultatnivåMinska administrations- och indirektakostnaderMicasas Fastigheters resultatÄgarens resultatkrav var -50 mkr MicasaFastigheter resultat efter finansnettoblev -20 mkrAndel administration och indirektakostnader följer budgetOmsättningen ochhyresintäkterna ökade2008 i backspegeln. Jämfört med 2007 ökade nettoomsättningen och hyresintäkterna med3,8 respektive fyra procent. Den justerade soliditeten ökade med fyra procentenheter– till 27,3 procent.Under 2008 genomförde Micasa Fastigheter avkastnings- och beståndsvärderingar av företagetssenior bostäder, servicehus, behandlingshem och övriga vårdbostäder. Fastighetsbeståndets bokfördavärde var vid utgången av året 5,6 miljarder kronor – en ökning med 4,1 procent.Våren 2008 gjordes en webbaserad undersökning där Micasa Fastigheters leverantörer –konsulter och entreprenörer – tillfrågades vad de tycker om Micasa Fastigheter som beställare.Generellt är leverantörerna mycket positiva. På en skala där 100 är bäst, fick Micasa 74. Detillfrågade tycker bland annat att det är lätt att få tag på rätt personer samt att bolagetsmedarbetare är professionella och pålitliga. På önskelistan finns bland annat bättreuppföljning av uppdragen.38 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

EkonomiÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 39

EkonomiFastigheterna Skogsmarken 23 och Stiftelsen1 har sålts under året.Leverantörer ger MicasaFastigheter högt betygI en leverantörsundersökning somMicasa Fastigheter genomförtunder året får bolaget ett indexpå 74 av 100 för sin roll sombeställare.UpphandlingMicasa Fastigheter har under 2008genomfört ett femtiotal objekts- ochramavtalsupphandlingar enligtLagen om offentlig upphandling avinvesterings- och underhållsprojekt.Huvuddelen av dessa har genomförtssom förenklad upphandling eftersomanbudssumman har understigit gällandetröskelvärde.Exempel på stora upphandlingarsom har genomförts är ombyggnad avgruppbostäder i kvarteret Frösätraoch ombyggnad av gruppbostäder ikvarteret Prästgårdshagen.Micasa Fastigheter har även deltagiti gemensamma upphandlingarinom Stockholms stad.Under året har fokus framföralltlegat på utveckling, effektiviseringoch styrning av hela inköpsverksamheteninom Micasa Fastigheter.Exempelvis har den tidigare utarbetadeinköpspolicyn kompletterats medtillämpningsföreskrifter i form avett enkelt dokument med länkar tillaktuella regler och rutiner hos såvälMicasa Fastigheter som hos Stockholmsstad och Stockholms StadshusAB. Vid utarbetandet av såväl policiessom tillämpningsföreskrifter harstor möda lagts på att dessa överstämmermed motsvarande regelverkinom Stockholms stad.Den modul för inköp som finns iMicasa Fastigheters ekonomisystem,Xor Control, har tagits i drift. Dettakommer på sikt att innebära attinköps processerna blir mer enhetligainom hela bolaget.Rutiner för bättre löpande planeringoch kontroll av kommande, pågåendeoch avslutade upphandlingar harutarbetats och börjat användas inominköps-/upphandlingsverksamheten.Ett arbete med regelbunden,kvartalsvis, uppföljning av inköps-/upphandlings verksamheten har ocksåinitierats. Styrtal har börjat definieras,liksom utveckling av rutiner förregelbunden leverantörsuppföljning.En översyn av de mallar och dokumentsom används vid offentligaupphand lingar har också påbörjats.Organisatoriskt har inköps-/upphandlingsverksamhetenunder åretflyttats till den administrativa avdelningen,och profilen på inköpsansvarigomdefinierats till att omfatta ettmer övergripande ansvar för inköpinom Micasa Fastigheter.LeverantörsundersökningUnder maj 2008 genomfördes enundersökning bland Micasa Fastighetersleverantörer. Företaget 3S fickuppdraget att ställa frågor till konsulteroch entreprenörer, både medoch utan ramavtal, vad de tycker ombolaget som beställare. Undersökningengenomfördes via webben ochsvarsandelen var 52 procent.Frågorna handlade om hur bolagetsbeställningar fungerar, om detär lätt att få tag på rätt person, omdet finns rätt kompetens och om hursamarbetet fungerar.I stort är leverantörerna mycketpositiva till bolaget som beställare.Indexet hamnade på 74, på en skalatill 100.Micasa Fastigheters styrkor är:• Lätta att få tag på• Hög kvalitet• Betydelsefull samarbetspartner• Professionella och pålitliga• Ramavtal ger mervärde• Materialkrav och miljökrav underlättar40 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

EkonomiMen självklart finns det områden därbolaget behöver förbättras. Det ärbland annat:• Uppföljningen av jobben• Att göra beställningarna tydligare•Micasa Fastigheters ”Hänsynsregler”måste bli mer kändaSeparata kommentarer lämnadesockså, både positiva och negativa. Resultatenfrån undersökningen genomarbetadesunder hösten 2008 och vid2009 års undersökning är målet attresultatet förbättras.Ekonomisk översiktÄgarförhållandeMicasa Fastigheter i Stockholm AB,organisationsnummer 556581-7870,är ett helägt dotter bolag till StockholmsStadshus AB.Micasa Fastigheter i StockholmAB, är ett fastighetsbolag som ägeroch förvaltar Stock holms stads omsorgsfastigheter.Bolagets affärsidé äratt erbjuda ett attraktivt och anpassatboende för människor i Stockholmsstad i behov av stöd och trygghet.FastighetsbeståndMicasa Fastigheter i StockholmAB äger idag 125 (125) fastigheter.Därutöver förvaltar bola get 5 (6) fastigheteråt Fastighetskontoret. Dentotala ytan som förvaltas uppgår tilldrygt 875 000 kvm.Fastighetsbeståndet omfattarseniorbostäder, boende med heldygnsomsorg,servicehus, behandlingshemoch andra typer av vårdbostäder. I destörsta fastigheterna bedrivs ofta enblandning av dessa verksamheter.Viktiga händelser 2008Överföringen av omsorgsfastighetertill Micasa Fastigheter har underåret inneburit att ytterligare enfastig het, Vårdhemmet 2, till ett prisav 25,1 miljoner kronor har förvärvatsfrån Fastighetskontoret.Fastigheterna Skogsmarken 23 ochStiftelsen 1 har sålts under året.SeniorbostäderMicasa Fastigheter har i uppdrag attomvandla tidigare servicehuslägenhetertill seniorboende. Bolaget ägeroch förvaltar idag cirka 750 seniorlägenhetersom hyrs ut via StockholmsBo stadsförmedling.MarknadStockholms stad är genom stadsdelsnämndernaoch socialnämndenden domine rande hyres gästen. Detfinns dock även några privata hyresgästersom driver vård samt privatahyresgäs ter som bedriver annanverksamhet i de kommersi ella lokalersom bolaget äger.Bostäderna i servicehusen hyrsantingen direkt av de boende eller avstadsdels förvaltningarna. Det nyaramavtalet innebär att stadsdelarnasuccessivt ska överta förstahandskontraktenför bostäderna i servicehusen.InvesteringarÅrets ombyggnadsinvesteringaruppgår till 229 (273) mnkr. Av investeringarnaavser 163 (245) mnkr pågåendeprojekt medan 66 (28) mnkravser under året färdig ställda ochslut redovisade ombyggnader.Fastigheternas värdeMicasa Fastigheter har genomfört enintern avkastningsvärdering av helafastighetsbeståndet per årsskiftet.Det totala värdet bedömdes uppgå till8 911 (8 356) mnkr. Fastigheternasbok förda värde var vid utgången avåret 5 643 (5 200) mnkr.ResultatResultatet före bokslutsdispositioneroch skatt uppgår till -20,1 (46,0)mnkr. Resultatet efter bokslutsdispositioneroch skatt uppgår till 5,7(29,3) mnkr.Köpta och sålda fastigheterFlerårsöversikt NyckeltalFastighetsförvaltningens resultatNettoomsättningen har uppgått till894,5 (829,5) mnkr. Hyresintäkternaför pe rioden uppgår till 868,5 (802,3)mnkr.Driftnettot uppgår till 238,7 (339,4)mnkr. Drift- och underhållskostnaderuppgår till 587,8 (411,1) mnkr ochfastighetsskatt till 23,1 (26,9) mnkr.Mätt som av kastning på totalt kapital(d v s resultat efter finansiella posterplus finansiella kostnader, i procentav genomsnittlig balansomslutning)motsvarar detta 3,3 (3,9) procent.Finansverksamhetens resultatFinansnettot (räntebidrag och övrigafinansiella intäkter minus räntekostnader)uppgår till -152,7 (-152,6) mnkr.Eftergift av amortering på lån frånFinansenheten uppgår till 59 mkr.Finansiell ställningBolagets egna kapital, inklusive 73,7(72) procent av obeskattade reserver,var den sista december 209,1 (220,8)mnkr. I förhållande till den totalabalansomslut ningen ger det en soliditetpå 3,5 (3,7) procent.Fastighetsbeståndets värde har vidintern beståndsvärdering per årsskiftetenligt avkastningsmodell, bedömtstill 8 911 (8 356) mnkr. Med beaktandeav fastigheternas över värdenminus uppskjuten skatt, blir den justeradesoliditeten 27,3 (23,3) procent.Fastigheter inköpta 2008 Köpeskilling i mnkr Tillträdesdatum Area BRAVårdhemmet 2 25,1 2008-12-17Fastigheter sålda 2008 Köpeskilling Tillträdesdatum Area BRASkogsmarken 67,5 2008-07-29 3 503Stiftelsen 1 10,1 2008-12-15 2 380Belopp i mnkr 2008 2007 2006Nettoomsättning 895,0 830,0 823,0Resultat efter finansnetto -20,0 46,0 40,0Realisationsvinster 41,0 4,0 4,0Kassaflöde löpande verksamhet -83,0 -580,0 -1 125,0Justerat eget kapital 209,0 221,0 217,0Internt avkastningsvärde fastigheter 8 911,0 8 356,0 7 618,0Bokfört värde fastigheter 5 643,0 5 200,0 4 758,0Investeringar 229,0 273,0 439,0Köp av fastigheter 25,0 367,0 504,0Direktavkastning % 4,2 6,5 6,3Justerad soliditet % 27,3 23,3 23,6Soliditet % 3,5 3,7 3,9Ränteteckningsgrad, ggr 0,9 1,3 1,3Avkastning totalt kapital % 3,3 4,2 3,3Medelantal anställda 69,0 69,0 57,0Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 41

EkonomiRESULTATRÄKNINGMicasa Fastigheter i Stockholm ABBELOPP, tkr 2008 2007Hyresintäkter 868 510 802 294Övriga förvaltningsintäkter 26 021 27 244Nettoomsättning 894 531 829 538FastighetskostnaderDrift -347 614 -334 722Underhåll -240 148 -76 358Tomträttsavgälder -36 352 -32 070Fastighetsskatt -23 114 -26 916Övriga rörelsekostnader -8 650 -20 108Driftnetto 238 653 339 364Av- och nedskrivningar -119 094 -100 945Summa fastighetskostnader -774 972 -591 119Bruttoresultat 119 559 238 419Centrala administrations- och försäljningskostnader -38 847 -41 339Försäljning av fastigheter 40 530 4 385Försäljning, utrangeringar övriga anläggningstillgångar -27 -2 909Övriga intäkter 11 419 -Rörelseresultat 132 634 198 556Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 59 264 3 836Räntebidrag 6 304 21 634Räntekostnader och liknande resultatposter -218 312 -178 070Resultat efter finansiella poster -20 110 45 956Förändring periodiseringsfond 25 225 3 352Resultat före skatt 5 115 49 308Skatter 553 -19 983ÅRETS RESULTAT 5 668 29 32542 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

EkonomiBALANSRÄKNINGMicasa Fastigheter i Stockholm ABTILLGÅNGAR, tkr 2008-12-31 2007-12-31AnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarByggnader och mark 5 643 123 5 200 049Nedlagda kostnader på annans fastighet 183 241Inventarier 5 702 6 617Pågående ny- och ombyggnader 201 285 728 675Finansiella anläggningstillgångarUppskjuten skattefordran 11 498 11 191Andra långfristiga fordringar 166 305SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 5 861 957 5 947 078OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarHyres- och kundfordringar 15 642 28 800Fordringar hos koncernföretag 6 927 7 059Skattefordringar 20 737 7 925Övriga fordringar 68 851 6 977Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 364 17 325Kassa och bank 1 4SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 130 522 68 090SUMMA TILLGÅNGAR 5 992 479 6 015 168Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 43

EkonomiBALANSRÄKNINGMicasa Fastigheter i Stockholm ABEGET KAPITAL OCH SKULDER, tkr 2008-12-31 2007-12-31Bundet eget kapitalAktiekapital 15 000 15 000150.000 aktierReservfond 14 900 14 900Fritt eget kapitalBalanserad vinst 138 955 142 630Lämnat koncernbidrag -33 000Årets resultat 5 668 29 325Summa Eget kapital 174 523 168 855Obeskattade reserverPeriodiseringsfonder 46 869 72 094AvsättningarAvsättningar för pensioner - 4 056Övrig avsättning skuld till koncernföretag - 817Summa avsättningar 0 4 873Långfristiga skulderFastighetslån - 55 494Summa långfristiga skulder 0 55 494Kortfristiga skulderFastighetslån - 3 480Checkräkningsskuld 5 450 812 5 341 569Leverantörsskulder 91 638 97 111Skulder till koncernföretag 11 810 95 498Skulder till moderföretag 673 33 571Övriga kortfristiga skulder 27 770 9 691Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 188 384 132 932Summa kortfristiga skulder 5 771 087 5 713 852SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 992 479 6 015 168Ansvarsförbindelser 1 297 453Ställda säkerheter - -44 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

EkonomiKASSAFLÖDESANALYSMicasa Fastigheter i Stockholm ABBELOPP, tkr 2008-12-31 2007-12-31Den Löpande VerksamhetenResultat efter finansiella poster -20 110 45 956Avsättningar -4 873 -487Förändring av semesterlöneskuld 225 332Avskrivning anläggningstillgångar 121 934 100 945Nedskrivning/reversering anläggningstillgång -2 840 -Nedskrivning långfristiga skulder -55 494 -Nettoresultat försäljning av anläggningstillgångar -40 503 -1 476Förändring ränteskuld -12 298 -53 982Betald skatt -12 565 -11 764Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -26 524 79 524Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalÖkning (-)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -49 623 1 945Ökning (+)/minskning (-) av kortfristiga skulder -6 936 -661 091Kassaflöde från den löpande verksamheten -83 083 -579 622INVESTERINGSVERKSAMHETENFörvärv av materiella anläggningstillgångar -269 317 -647 243Försäljning av materiella anläggningstillgångar 80 890 8 763Avdragsgill moms slutredovisning 44 102 3 670Kostnadsförda investeringar 151 023 4 797Kassaflöde från investeringsverksamheten 6 698 -630 013FINANSIERINGSVERKSAMHETENÖkning (-)/minskning (+) av långa fordringar 139 -41Koncernbidrag -33 000 -44 000Nyupplåning -Omklassificering till kortfristig skuld 3 480Amortering av låneskulder/upptagna lån -2 756 959Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 861 -2 797 520Årets kassaflöde -109 246 -4 007 155Likvida medel vid årets början inklusive koncernkonto -5 341 565 -1 334 410Likvida medel vid årets slut inklusive koncernkonto -5 450 811 -5 341 565I likvida medel ingår saldo på stadens koncernkonto.Dessa belopp ingår i kortfristiga skulder hos Stockholm Stad med -5 450 812 -5 341 569Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 45

EkonomiAllmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats i enlighetmed årsredovisningslagen medbeaktande av Bok föringsnämndensallmänna råd.VärderingsprinciperTillgångar, avsättningar och skulderhar värderats till anskaffningsvärdenom inget annat anges nedan.Redovisning av intäkteroch kostnaderHyresintäkter periodiseras i enlighetmed hyreskontrakt. Förskottshyrorredovisas därmed som förutbetaldahyresintäkter. I bruttohyra ingår posteravseende vidaredebiterade kostnader,till exempel fastighetsskatt ochmediakostnader.Administrationskostnader är uppdeladepå fastighetsförvaltningensadministrationskostnader, som ingåri bruttoresultatet, samt centralaadministrationskostnader, som ingåri rörelseresul tatet.Lånekostnader periodiseras överunderliggande låns löptid.Fastighetsköp och fastighetsförsäljningredovisas på kontraktsdagalternativt när alla villkor i kontraktetuppfyllts, vilket avviker fråntillträdesdag.FordringarFordringar har efter individuell värderingupptagits till belopp varmedde beräknas inflyta.NedskrivningarDe redovisade värdena för bolagetstillgångar kontrolleras vid varjebalansdag för att utröna om det finnsnågon indikation på nedskrivningsbehov.Om någon sådan indikationfinns, be räknas tillgångens återvinningsvärdesom det högsta av nyttjandevärdetoch nettoförsäljningsvärdet.Nedskrivning görs omåtervinningsvärdet understiger detredovisade värdet.AnläggningstillgångarFastigheterna har upptagits tillFöljande avskrivningsprinciper tillämpas:Materiella anläggningstillgångarByggnaderInventarierNedlagda kostnader på annans fastighetursprungligt anskaffningsvärde medavdrag för avskrivningar.Pågående nyanläggningar värderastill nedlagda kostnader. Vidombyggnader kostnadsförs den del avinvesteringen som kan anses utgöraunderhållAvskrivningarAvskrivningar sker linjärt över tillgångensnyttjandeperiod och redovisassom kostnad i re sultaträkningen.KoncernuppgifterBolaget är ett helägt dotterbolag tillStockholms Stadshus AB, org nr556415-1727, med säte i Stockholm.Av totala inköp och försäljningarmätt i kronor avser 10,0 % (10,4 %)av inköpen och 74,4 % (69,7 %) avför säljningen andra bolag inom koncernenStockholms Stadshus AB ochStockholms stad.Nyttjandeperiod50 år3-5 år3-5 år46 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

EkonomiFoto: EdelpixÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 47

Om MicasaKommunens målStockholm ska vara en attraktiv,trygg och växande stad för boende,företagande och besökKvaliteten inom stadens omsorgsverksamheterska öka – trygghet,värdighet och valfrihet ska präglahela omsorgenMicasa Fastigheters målUtveckla dialogen mellan stadensbolag och utveckla samverkan mednäringslivetMicasas Fastigheters resultatFem träffar med Nätverket för utvecklingav äldres boende i StockholmMicasa Fastigheters KunskapsdagOm Micasa Fastigheter iStockholm AB2008 i backspegeln. Micasa Fastigheter arbetar kontinuerligt för att höja medvetenheten ochkunskapen om omsorgsboendets speciella förutsättningar. Det sker bl a genom möten med olikatyper av organisationer, konferenser och projekt där både bransch och forskare ingår.Under våren organiserade bolaget en kunskapsdag som handlade om framtidens boende.Där fanns möjlighet till möten och till kunskapsinhämtning, närmare 150 personer deltog.Många, både svenska och utländska, organisationer har upptäckt Micasa Fastigheters genomtänktaseniorboenden och kommit på besök för att se med egna ögon och ta del av bolagetserfarenheter. Sju studiebesök tog bolaget hand om under hösten 2008.48 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Om MicasaÅrskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 49

Om MicasaDen sociala dimensionen är lika viktig somtekniken.Micasa Fastigheter iStockholm ABMicasa Fastigheter i Stockholm ABär ett fastighetsbolag som äger ochförvaltar Stockholms stads vård- ochomsorgsfastigheter. Bolaget har ettsärskilt uppdrag att aktivt medverkatill att utveckla boendet för äldre,funktionshindrade och andra medsärskilda behov. Micasa Fastigheterska också i samverkan med andraaktörer vara en drivande kraft ibransch utvecklingen.Fastighetsbeståndet omfattade år2008 130 (131) fastigheter där MicasaFastigheter äger 125 (125) ochförvaltar 5 (6). Fastighetsbeståndetvar värderat till 8 911 (8 356) mnkr.Micasa Fastigheter hade vid årsskiftet2008/2009 69 (68) anställda.Nettoomsättningen var 894,5 (829,5)mnkr och resultatet efter skatt blev5,7 (29,3) mnkr.Stadens uppdrag tillMicasa Fastigheter 2008Micasa Fastigheter i Stockholm ABär ett helägt dotterbolag till StockholmsStadshus AB. Micasa Fastigheterbedriver verksamheten i enlighetmed kommunfullmäktiges mål samtägardirektiv.Kommunfullmäktiges treövergripande mål:• Stockholm ska vara en attraktiv,trygg och växande stad för boende,företagande och besök• Kvalitet och valfrihet ska utvecklasoch förbättras• Stadens verksamheter ska varakostnadseffektivaStark utveckling tack varekunskap och nytänkandeNytänkande och kunskap är två av Micasa Fastigheters värdeord.För att kunna ha en verksamhet som präglas av de ordenkrävs en hel del omvärldsbevakning och nätverksarbete. Därförär Micasa Fastigheter medlemmar i en hel del kunskapsorganisationer,både svenska och utländska liksom organisationer därerfarenhetsutbyte är fokus.Stadens uppdrag tillMicasa Fastigheter under 2008:• Tillhandahålla välskötta ochtrygga bostäder för stadens äldreoch för personer med funktionsnedsättning• Genomföra ombyggnader och upprustningari befintligt bestånd• Medverka till att sänka stadenstotala kostnader för lokaler ochfinna kostnadseffektiva lokallösningar• Bistå förvaltningarna i arbetetmed att utveckla vård- och omsorgsbostäderi Stockholm50 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Om MicasaVerksamheten i Micasa Fastigheter är uppdelad på fem enheter samt en VD-stab.• Bidra till en mångfald och utvecklingav boendeformer där det ävenfinns möjlighet till servicehusboende•Värna tillgången till gemenskapslokaleri beståndet•Vidareutveckla den sociala dimensioneni boendemiljönMicasa FastighetersaffärsidéMicasa Fastigheter i Stockholm ABska erbjuda ett attraktivt och anpassatboende för människor i Stockholmsstad i behov av stöd och trygghet.Bolagets visionEtt boende att se fram emot.Arbetet baseras på en gemensamvärdegrund• Engagemang• Nytänkande• Omtanke• KunskapMicasa Fastigheters fyra strategiskatemanFör att nå bolagets mål och därmedförbättra livskvaliteten för hyresgästernakrävs att bolaget arbetarstrategiskt och målinriktat. Därförfokuserar bolaget på fyra valda teman.Dessa fyra teman stämmer välöverens med stadens krav på mål förbolaget.• Förvalta, anpassa och utvecklafastighetsbeståndet på kort ochlång sikt• Utveckla nya kunderbjudandenmed koncept, produkter och tjänsterutifrån marknadens behov•Behålla och rekrytera engageradeoch kompetenta medarbetare•I samverkan med andra aktörervara en drivande kraft i branschutvecklingenMicasa FastighetersstyrelseStyrelsen för Micasa Fastigheter iStockholm AB är politiskt tillsatt avkommunfullmäktige i Stockholmsstad. Enligt bolagsordningen skastyrelsen bestå av lägst fem, högstsju ledamöter samt lägst tre högstsju suppleanter. Under 2008 bestodstyrelsen av sex ledamöter inklusiveordförande samt fem suppleanter.Ordförande är Ewa Samuelsson (kd)Vice ordförande är Lilian Falkbäck (s)Övriga ledamöter är:Olle Andretsky (m)Peter Salomon (m)Per Hallerby (fp)Peter Engberg (s) (utsedd av kommunfullmäktige17 november 2008)Fredrik Angetun (mp)Suppleanter:Birgitta Holm (m)Cecilia Söderman (fp)Thyra Nordström (s)Britta Ring (v)Hannah Ekeroos (kd)Personalrepresentant i styrelsen ärConny Nilsson, KommunalMicasa FastighetersledningsgruppAnders Nordstrand, VDAnnika Rapp, administrativ chefJonas Törnell, fastighetschef, regionväst (fr o m 090112)Leif Axelsson, fastighetsservicechefMaria Ehn-Notrica, informationschefRaija-Liisa Rapeli Sirén, fastighetschef,region östStina Karlemyr, teknisk chefMartin Holmberg (fastighetschef,region öst t o m 090111)Studieresa 2008I mars 2008 genomförde styrelsenoch ledningsgruppen en studieresatill Amsterdam och Bryssel. I Amsterdambesöktes ett antal vård- ochomsorgs boenden, seniorboendensamt en larmcentral. I Bryssel träffadegruppen representanter frånCECODHAS, den europeiska organisationenför offentliga bostäder; EUkommissionens sektion för demografioch socialpolitik samt InfoSociety,enheten för samhällsinformation m fl.Det var fyra intensiva och lärorikadagar där olika tekniker och hjälpmedeli fastigheter visades, hur vårdenoch omsorgen var organiserad samthur olika organisationer inom EU serpå försörjningen av bostäder för äldrei Europa.StudiebesökRyktet om Micasa Fastigheters seniorboendenhar spridit sig både inomSverige och utanför landets gränser.Under hösten besöktes bolaget ochframförallt Reimersuddes och Rid-Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 51

Om MicasaMicasas styrelse överst från vänster: Ordförande är Ewa Samuelsson (kd), Vice ordförande är Lilian Falkbäck (s), Olle Andretsky (m), Peter Salomon (m),Per Hallerby (fp), Peter Engberg (s) (utsedd av kommunfullmäktige 17 november 2008), Fredrik Angetun (mp), Birgitta Holm (m), Cecilia Söderman (fp),Thyra Nordström (s), Britta Ring (v), Hannah Ekeroos (kd)darsporrens seniorboenden av grupperfrån Emmaboda, Gävle, Karlskrona,Japan, Nederländerna och Costa Rica.Grupperna har varit intresseradeav allt från teknik till finansieringoch tillvalstjänster. Tack vare detgoda samarbetet med boråden i deaktuella fastigheterna har studiebesökenblivit en stor framgång.NätverkMicasa Fastigheter ingår i olika nätverkför utbyte av kunskap och idéermellan stadens bolag, näringsliv,universitet och högskolor.I nätverket för utveckling aväldres boende i Stockholm somMicasa Fastig heter deltar i ingårSKB, Blomsterfonden, SABO, Hjälpmedelsinstitutet,HBV, Stockholmsstads äldreförvaltning samt stadensbostadsbolag Familjebostäder, Stockholmshemoch Svenska Bostäder.Under året träffades nätverket vidfem tillfällen.I samverkan med KTH Syd harMicasa Fastigheter tagit fram enprojektplan för utformning av en visningslägenhet.Micasa Fastigheter ingår också iyrkesspecifika nätverk inom Stockholmsstad. Det innebär att perso -nal-, informations- och it-ansvarigainom Stockholms stad träffas regelbundetför kunskaps- och erfarenhetsutbyte.Micasa Fastigheter är också medlemmari AAATE, IAHSA, SverigesMarknadsförbund, Rådet för byggkvalitet(BQR), föreningen för kommunalafastighetsförvaltare (FKF),Forum för Vårdbyggnadsforskning,Effectnet – EU-projektföreningen,Svensk Fastighetsindex (SFI/IPD)och Fastigo.KommunikationMicasa Fastigheter fortsätter attförbättra läsbarhet, tydlighet ochpedagogik i samtliga kommunikationskanaler– webb, trycksaker, brev,skyltar, infor mations material, annonseroch på vepor. Micasa Fastighetervinnlägger sig också vid all produk-52 Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter

Om MicasaMicasas ledningsgrupp frän vänster: Leif Axelsson (fastighetsservicechef), Maria Ehn-Notrica (informationschef), Anders Nordstrand (VD), Jonas Törnell (fastighetschef,region väst (fr o m 090112), Raija-Liisa Rapeli Sirén (fastighetschef, region öst), Stina Karlemyr (teknisk chef), Annika Rapp, (administrativ chef).tion, vare sig det gäller profilmaterialeller tryckta pappers produkter, att tastörsta möjliga miljöhänsyn.WebbtjänstVarje dag har micasa.se 500–900unika besökare. Intresset för bolagetsfastig heter ligger högt blandwebbesökarna. Efter startsidan ärfastighetsnoden den plats som drarflest besökare på micasa.se. De sidorsom presenterar senior bostäder liggerhögst bland fastighetssidorna.Den fil som laddas ner flest gångerpå webbplatsen är bolagets broschyrom seniorbostäder. Sidan för felanmälandirekt på webben, ”kontaktaoss” och företagspresentationen omMicasa Fastigheter är också populäraingångar.Webbtjänsten utvecklas ständigtliksom verktygen som hanterar den.Under hösten förbereddes en uppgraderingav webbpubliceringsverktyget.Det är en avgörande aktivitet förframtida investeringar i micasa.se.Micasa Fastighetertillgängligt på InsynInsyn är Stockholms stads webbtjänstsom möjliggör för medborgarnaatt följa bolagsstyrelsers och stadsdelsnämndersbeslut. Där finns bådeföredragnings listor och protokoll.Micasa Fastigheter hade förra året56 prenumeranter på Insyn. Detutgör 1,5 procent av det totala antaletprenumeranter.PRPublic relations är ett bra sätt för ettkommunalt bolag att arbeta med sittvarumärke. Public relations är intebara pressbearbetning utan samtligakontakter, skriftliga och muntliga,med hyresgäster, samarbetspartnersoch allmänhet. Micasa Fastigheter ärännu ett relativt okänt varumärke.Många av årets aktiviteter har haftsom mål att visa på bolaget som enbetydelsefull aktör på marknaden.Det är viktigt för att kunna attraherabra samarbetspartners, bland annatvid upphandlingar, för att hyresgästeroch deras anhöriga ska känna sigtrygga och för att vara en attraktivarbetsgivare.Micasa Fastigheter har förekommiti pressen, framförallt i branschtidningaroch citytidningar, underåret. Störst intresse har pressenvisat för studentbostäder och etnisktboende.EvenemangMicasas KunskapsdagDen 3 april genomförde MicasaFastig heter en Kunskapsdag i formav ett seminarium med ett antalexperttalare inom ämnet framtidensäldreomsorg. Ca 150 personer deltog.Årlig glöggVarje år i början av december bjuderMicasa Fastigheter samarbetspartnersoch Stockholms stads verksamheterpå glöggfest.Årskrönika 2008 från Micasa Fastigheter 53

Ulvsunda 1.4Palsternackan 3De gamlas vänner 7Trehörningen 1Tvättstugan 1Flygfisken 14Trossen 12Västberga gård 1Golvet 11

Bottenstocken 13TenstaRiddarsporrenBygeln 1TriadenAxelsbergDe gamlas hem 2Alven 7Råcksta

Foto: (där inte annat anges) Olof Holdar. Grafisk form: Åsa Nilsson, AB Grafisk Stil. Tryck: VTT GrafiskaEtt boende attse fram emotMicasa Fastigheter i Stockholm ABRosenlundsgatan 44 B Tfn: 08 508 360 00Box 17211 Fax: 08 508 360 04104 62 Stockholm www.micasa.se