Värdering av stadskvaliteter - Kontor - evidens

-betalningsvilja för kontorTillväxt, miljö och regionplanering

Tillväxt, miljö och regionplaneringEnligt uppdrag från Stockholms läns landsting har konsultföretagen Evidens, Spacescape ochWhite genomfört denna studie ’Värdering av stadskvalitet – betalningsvilja för kontor’ – enanalys av läges- och stadsbyggnadskvaliteter i Stockholmsregionen och deras attraktivitet förkontorsmarknaden mätt i monetärt värde.Sju kommuner har deltagit som medfinansiärer och samtalspartners; Nacka, Täby, Järfälla,Haninge, Upplands Väsby samt Lidingö och Stockholms stad. I dessa kommuner pågår ettintensivt planarbete för förtätning och stadsutveckling.2

Tillväxt, miljö och regionplaneringBakgrundStockholm växer och till år 2030 beräknas befolkningen i länet öka med mellan 300 000 och500 000 personer. Länets kommuner behöver bereda sig på befolkningsökningen med engenomtänkt stadsplanering. Mot bakgrund av en tidigare studie av betalningsviljan förstadskvaliteter vid köp av bostadsrätt i Stockholm, Nacka, Lidingö och Haninge m.fl. vidgasnu fokus till att även studera företags lokaliseringspreferenser och betalningsvilja förstadskvaliteter.3

Tillväxt, miljö och regionplaneringSyfteStudien syftar till att skapa förståelse och kunskap om företagens lokaliseringspreferenser.Resultatet skall kunna ligga till grund för bedömning, planering och scenarioanalys avregionens utveckling och därmed ge ett bättre stöd i arbetet med att omsätta RUFS 2010 tillpraktik.Studien ska systematiskt och empiriskt analysera relationerna mellan olika stadskvaliteter ochbetalningsvilja för kontor i områden med dessa stadskvaliteter. Studien ska undersökabetalningsviljan för kontor i hela Stockholmsregionen (Stockholms län) med särskilt fokus påde områden som i RUFS 2010 är utpekade som framtida regionala stadskärnor samt områdeni nära anslutning till Stockholms innerstad där koncentrationer av kontorslokaler finns idag.4

Tillväxt, miljö och regionplaneringInnehåll1 Teorier, hypoteser och begrepp – ekonomiska och urbanteoretiska resonemang2 Metod – arbetsprocess, regressionsanalys/tvärsnittsmodell, utsortering av variabler3 Modellen – genomgång av modellens uppbyggnad, beskrivning av alla variabler4 Diskussion –variabler som förkastats, samband osv5 Slutsatser – rekommendationer för stadsutveckling5

Tillväxt, miljö och regionplanering1.1 Teorier och hypoteserMed teoretisk utgångspunkt i hedonisk prissättning är hypotesen att stadskvaliteter avolika slag påverkar hyran på kontorslokaler. En analys av kontorens geografiska placeringi relation till sådana stadskvaliteter antas ge prisskillnader mellan olika adresspunkter.Vidare antas centralitet, modernitet, liksom närhet till restauranger och butiker ha storpåverkan på kontorslokalernas hyresnivå.6

Östra CBDMellersta CBDVästra CBDNedre ÖstermalmÖstra KungsholmenMedborgarplatsenNorrmalmHornstullJarlaplan/RådmansgatanSkanstullMariebergGamla StanMellersta KungsholmenSlussenGärdetGarnissonenLiljeholmenNorra StationSolna CentrumSicklaFrösundaJärvaVästra KungsholmenVärtanBergshamraForum NackaDanvikstullMarievikHammarby SjöstadSolna Business ParkDanvikscenter, FinnbodaArenastadenNacka StrandAlvikGlobenSundbyberg CentrumSolna StrandKistaHerserudLidingö CentrumFarstaTelefonplanMörby CentrumTäby CentrumSollentuna CentrumHagalundHuddinge centrumTyresö centrumGustavsbergs HamnCentrala VaxönCentrum (Södertälje)TumbaÅkersberga CentrumUpplands Väsby CentrumArlandastadUlvsundaRoslags NäsbyBrandstation/NytorpTappströmHallundaJakobsberg CentrumHaninge centrumInfra CityVallentuna centrumCentrum (Nynäshamn)AkallaTibbleHäggvikÖrnsbergKungens KurvaGångsätraEdsbergTullingeCentrum (Norrtälje)RotebroVästbergaSöderby GårdBreddenSalem centrumKungsängenCentrala MärstaRunöVeddestaMärsta ArbetsområdeFittjaRönningeEriksbergs industriområdeTillväxt, miljö och regionplaneringKr/kvm/år4 500Hyresnivån Hyresnivå för företagsområden per företagsområde i Stockholms i Stockholms län uppvisar länen tydlig spridning4 0003 5003 0002 5002 0001 5001 0005000Källa: Källa: Strateg, Datscha, Fastighetskonsult, Spacescape Spacescape och Evidens och Evidens7

Tillväxt, miljö och regionplanering1.2 BegreppStadskvalitet= En egenskap i staden som har påverkan på bostadsvärdet eller kontorshyran. Det kanvara närhet till park, vatten, restauranger eller kollektivtrafik-hållplats.GIS-analys= Analys av lägesbundna data.Regressionsanalys = Statistisk metod för att förklara samband.Signifikant= Statistiskt hållbart.Förklaringsgrad= Anger hur stor del av variationen i den beroende variabeln (hyran) som förklaras avde oberoende variablerna tillsammans.Hedonisk prissättning= Den hedoniska prissättningsmetoden utgår ifrån att priset är en funktion avett antal egenskaper som kan vara både fastighets- och områdesrelaterade.8

Tillväxt, miljö och regionplanering2 Metod - arbetsprocessenAnalys har gjorts av kontorsområden med observerade hyresnivåer (kr per kvm).Dessa har lagts in i GIS och analyserats per kontorsområde.StadsbyggnadsstrukturStadsbyggnadsanalyserStatistiska analyserUtsortering av signifikanta variablerVärdering av stadskvaliteter9

Tillväxt, miljö och regionplanering2.1 Metod - underlag och förutsättningarDet finns ingen ”officiell” statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler vilket kan jämföras medsmåhus/bostadsrätter där samtliga överlåtelser registreras. I studien har istället uppgifter från StrategFastighetskonsult använts. Dessa uppgifter är baserade på enkätundersökningar ochvärderingsuppdrag. Sammanvägda uppgifter för varje företagsområde har använts, och inteuppgifter om enskilda kontrakt. Totalt har 86 områden studerats.Stadsbyggnadsanalyser visar de studerade objektens närhet eller tillgång till stadskvaliteter av olikaslag. Samband mellan hyresnivåerna och förekomst av stadskvaliteter studeras i en multipelregressionsanalys.10

Tillväxt, miljö och regionplanering2.1 Metod - underlag och förutsättningarDe studerade företagsområdena finns spriddaöver hela länet, med en koncentration motStockholms innerstad.11

Tillväxt, miljö och regionplanering2.2 Metod – variabler/stadsbyggnadsanalyserStadsbyggnadsanalyser har genomförts fören mängd olika relationer. Analyser kangöras på närhet eller tillgång till olikastadskvaliteter inom olika avstånd eller medolika nät (gångnät, kollektivtrafik etc).Exempelvis kan en analys beskriva avståndetvia gångvägnätet från en adress (eller allaadresser) till en specifik målpunkt, det kanvara t.ex. park, vatten eller spårstation.Närhet till en viss attraktion,till exempel spårstation mätssom avstånd i gångnätet.Informationen läggs påbasområden.Tillgång till en viss attraktion,till exempel bebyggelse mätsutifrån hur mycket bebyggelseman når inom ett visst avståndi gångnätet.12

Tillväxt, miljö och regionplaneringFler än 500 stadsbyggnadsanalyser har gjorts!13

Tillväxt, miljö och regionplanering2.3 Metod5 variabler har genom regressionsanalys sorteratsfram. Dessa har var och en signifikant påverkanpå kontorshyran. Tillsammans förklarar dessanärmare 90 % av hyresvariationen mellan deanalyserade kontorsområdena. Ytterligare tvåvariabler har sållats ut för att öka förståelsen avmodellen.AnalysAnalysAnalys89,4 %!14

2.3 MetodStadsbyggnadsanalyserRegressionsmodellVariabelVariabelVariabel1,2,3,4,5,6,7,8,9, 10,12,… 999VariabelVariabelVariabelPRISVariabelVariabelVariabel15

Tillväxt, miljö och regionplanering3 ModellenBeskrivning Variabel Antagen förändring PrisförändringTillgänglighet medkollektivtrafik. Visar ävenboendetäthet i kollektivtrafiknäralägen.Modernitet, kontoretsrenoveringsnivåUrbana verksamheter inom 1 kmgångavstånd. Handel har det dubblavärdet i indexet.K30_CUM_L. Sysselsattnattbefolkning som nårområdet inom 30 min medkollektivtrafik.Värdeår i snitt förkontorsområdet.Index_HR. Tillgång tillrestauranger och handelinom 1 km radie. Handel hardet dubbla värdet i indexet.+100 000 personer 260 kr/kvm/år+10 år 170 kr/kvm/år+10 procentenheter 155 kr/kvm/årKluster, arbetande inomkontorsbranscher.Vakanser i området.Andel_JKQ_3km_100. Andelav arbetande inomkontorsbranscher.Vakansgrad. Fungerar bådesom ekonomiskt mått ochkvalitetsmått.+10 procentenhet 112 kr/kvm/år-1 procentenhet 13 kr/kvm/årBeroende variabel: Hyresnivå i medeltal för kontorsområden i Stockholms län.16

Tillväxt, miljö och regionplanering3 Modellen: Läsanvisning till presentationen av modellens variabler.Resultatet av denstatistiska analysen av deolika variablerna somingår i modellenbeskrivs grafiskt medkartbilder. En förstakartbild visar hela länetoch en andra kartbildvisar på en inzoomningav områden där analysenav variabeln är extraintressant. Rött ärhögsta värdet och blåttär lägsta värdet.Kartbild över hela länetInzoomning över valt område därvariabelns analysresultat är extraintressant17

Tillväxt, miljö och regionplanering3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafik18

Tillväxt, miljö och regionplanering3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafikResultatet från den statistiska analysen visar attkontorshyran ökar ju fler boende som når området inom30 min med kollektivtrafik. Det betyder att även högboendetäthet i kollektivtrafiknära lägen kan lyfta ettkontorsområdes hyresnivå.Analyskarta visar hur många som når ettkontorsområde inom 30 minuters resa medkollektivtrafik. Källa. WSP och TMR19

Tillväxt, miljö och regionplanering3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafikEn mer detaljerad bild visar att dekontorsområden som nås av flestpersoner med kollektivtrafik inom 30minuter främst finns i innerstaden.Några få lägen utanför regionens mestcentrala delar uppvisar också godtillgänglighet med kollektivtrafik, tillexempel Kista.Analyskartan visar antal personer som når ettkontorsområde inom 30 minuters resa medkollektivtrafik. Källa: WSP och TMR.20

Tillväxt, miljö och regionplanering3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafikKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och EvidensAntal personer21

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheter22

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheterAv den statistiska analysen framgår att tillgångentill urbana verksamheter, mätt igenom ett indexsammansatt av antal restauranger och butikerinom 1 kilometers promenadavstånd, har storpåverkan på hyresnivån för kontorsområdena.Analyskartan för urbana verksamhetermätt som HR-index visarkontorsområdenas tillgång till urbanaverksamheter inom 1 km gångavstånd.Indexkonstruktionen bygger på två mått,handel och restauranger, därhandelsmåttet dubblerats.23

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2:1 – KontorstäthetFör att bättre kunna förklara stadskvalitetenurbana verksamheter har analyser gjorts somytterligare stärker detta index. Av den statistiskaanalysen framgår att täthet mätt i lokalyta eller iantal anställda är signifikant, liksom entrétätheten.Dessa variabler förklarar 97 % av variabeln urbanaverksamheter.24

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2:2 – EntrétäthetAv den statistiska analysen framgår attentrétätheten har signifikans. Mängden entréerinom 1 km gångavstånd har tydlig signifikans ochförklarar tillsammans med lokaltätheten variabelnurbana verksamheter.25

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheterEn mer detaljerad bild visar att dekontorsområden som har flest urbanaverksamheter främst finns i innerstaden.Några få lägen utanför innerstaden, tillexempel Täby centrum, uppvisar ocksåförhållandevis höga nivåer.Analyskartan visar antal urbanaverksamheter inom 1 km gångavstånd.26

Tillväxt, miljö och regionplanering3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheterHyraKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100Urbana verksamheter, indexKälla: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens27

Tillväxt, miljö och regionplanering3:3 Modellen: Variabel 3 – Modernitet28

Tillväxt, miljö och regionplanering3:3 Modellen: Variabel 3 – ModernitetKontorsområdenas modernitet mäts som värdeåroch analysen visar att kontorets modernitet harsignifikans för hyresnivåerna. Variabeln signalerartroligtvis även kontorens yteffektivitet.Måttet ”Värdeår” visar kontorsområdetsgenomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal.29

Tillväxt, miljö och regionplanering3:3 Modellen: Variabel 3 – ModernitetEn mer detaljerad bild visar attkontorsområden i innerstaden har enmodernitetsnivå som är förhållandevislåg. Exempel på områden som uppvisarhög modernitet är Gärdet och Solna.Måttet ”Värdeår” visar kontorsområdetsgenomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal.30

Tillväxt, miljö och regionplanering3:3 Modellen: Variabel 3 – ModernitetHyraKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050001975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010VärdeårKälla: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens31

Tillväxt, miljö och regionplanering3:4 Modellen: Variabel 4 – Kontorskluster32

Tillväxt, miljö och regionplanering3:4 Modellen: Variabel 4 – KontorsklusterKluster med företag inom typiskakontorsbranscher (juridik, ekonomi, konsulteretc.) genererar en hög hyresnivå.Viss klustring kan ses, det vill säga att företaginom exempelvis Life Sciences samordnar sinlokalisering. Det visar dock marginellahyresskillnader.Analysen visar andel arbetande inomtypiska kontorsbranscher inom 3 kmgångavstånd.33

Tillväxt, miljö och regionplanering3:4 Modellen: Variabel 4 – KontorsklusterEn mer detaljerad bild visar att en högandel arbetande inom kontorsbranscherfrämst förekommer Östra CBD, Norrastationsgatan samt Gärdet. Även Kistaoch Alvik uppvisar en hög andelarbetande inom kontorsbranscher.Analysen visar andel arbetande inom typiskakontorsbranscher inom 3 km gångavstånd.34

Tillväxt, miljö och regionplanering3:4 Modellen: Variabel 4 – KontorsklusterHyraKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50Kluster/andel tjänsteföretagKälla: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens35

Tillväxt, miljö och regionplanering3:5 Modellen: Variabel 5 – Vakanser36

Tillväxt, miljö och regionplanering3:5 Modellen: Variabel 5 – VakanserAnalysen visar att områden med en hög andelvakanser tenderar att generera lägre hyresnivåer.Vakansnivån fungerar som imagebärare - det ärsvårt att vända en negativ trend då vakanserna i sigsignalerar låg attraktivitet.Analysen visar hur hög andel avkontorsbeståndet inom områdetsom består av vakanser.37

Tillväxt, miljö och regionplanering3:5 Modellen: Variabel 5 – VakanserVid en närmre titt i kartan syns atten hög andel vakanser finns iKungens Kurva. En förhållandevishög andel vakanser finns även iSolna kommun samt i HammarbySjöstad och Ulvsunda i Stockholmsstad.Analysen visar till vilken andel avkontorsbeståndet inom områdetsom består av vakanser.38

Tillväxt, miljö och regionplanering3:5 Modellen: Variabel 5 – VakanserHyraKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 5 10 15 20 25 30 35 40 45VakansgradKälla: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens39

Tillväxt, miljö och regionplanering3.6 Modellens uppbyggnadEn regressionsmodell analyserar sambandenmellan kontorsområdens stadskvaliteter ochgenomsnittlig hyra för kontorsfastigheterna.På följande sidor visas hur modellen byggtsupp och hur varje variabel/stadskvalitetbidrar till att ytterligare förklara hyran.40

Tillväxt, miljö och regionplanering3:7 Modellen: Variabel 1; Tillgänglighet med kollektivtrafikSkattad hyraKr/kvm/år4 0003 500Förklaringsgrad: 72,8 %3 0002 5002 0001 5001 00050000 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och EvidensFaktisk hyraKr/kvm/årVi underskattarhyresnivån för ex.CBD om vi endastanvänder oss av envariabel41

Tillväxt, miljö och regionplanering3:7 Modellen: Variabel 1+2; Tillgång till urbana verksamheterSkattad hyraKr/kvm/år4 5004 000Förklaringsgrad: 85,6 %3 5003 0002 5002 0001 5001 000500Lägger vi tillserviceutbudet får vien bättre skattning avhyresnivåerna i CBD.00 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och EvidensFaktisk hyraKr/kvm/år42

Tillväxt, miljö och regionplanering3:7 Modellen: Variabel 1+2+3; ModernitetSkattad hyraKr/kvm/år4 5004 000Förklaringsgrad: 87,3 %3 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och EvidensFaktisk hyraKr/kvm/år43

Tillväxt, miljö och regionplanering3:7 Modellen: Variabel 1+2+3+4; VakanserSkattad hyraKr/kvm/år4 5004 000Förklaringsgrad: 88,6 %3 5003 0002 5002 0001 5001 00050000 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och EvidensFaktisk hyraKr/kvm/år44

Tillväxt, miljö och regionplanering3:7 Modellen: Variabel 1+2+3+4+5; KlusterSkattad hyraKr/kvm/år4 5004 0003 500Överskattning av hyran iområdetNorrmalmFörklaringsgrad: 89,4 %3 000Slussen2 500Västra Kungsholmen2 000VästbergaMarieberg1 5001 000500Infra City00 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och EvidensUnderskattning av hyrani områdetFaktisk hyraKr/kvm/årIngen systematik iområden somöverskattas ellerunderskattas.45

Tillväxt, miljö och regionplanering4 DiskussionÖver 500 variabler har testats där de som används i modellen har högst signifikans. Detfinns variabler som är relevanta för vissa områden, eller ger svar på samma fråga som enliknande variabel varför dessa har förkastats. I det följande diskuteras tillgänglighet medbil, vilken är den fråga som rönt störst intresse under projektets gång. En fördjupaddiskussion om två av de regionala stadkärnorna ges också utrymme.46

Tillväxt, miljö och regionplanering4.1 Diskussion – förkastade variabler :Tillgänglighet med bilTillgänglighet – Kollektiv tillgänglighet 30 minuter förklarar över 70 procent av variationen i hyra,vilket redan redovisats. Tillgänglighet med bil har inte lika hög förklaringsgrad.Kr/kvmAntal personer som når företagsområdet inom 30 minuter kollektivtKr/kvmAntal personer som når företagsområdet inom 30 minuter med bil4 5004 5004 0004 0003 5003 5003 0003 0002 5002 5002 000y = 0,0046x + 776,01R² = 0,71112 0001 5001 500y = 0,0026x + 606,68R² = 0,44631 0001 00050050000 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 500 00000 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000Källa: Strateg, Datscha, WSP och EvidensAntal personerKälla: Strateg, Datscha, WSP och EvidensAntal personer47

4.1 Tillgänglighet i ytterstaden – kollektivtrafik väger fortfarande tyngre än bilenBiltillgänglighet förklarar 36 procent avvariationen i hyra i ytterstadenMedan kollektiv tillgänglighet till arbetsplatserförklarar 56 procent av variationenMen hög korrelation mellankollektiv tillgänglighet ochtillgänglighet med bil ger attbiltillgängligheten inte ärsignifikant när vi testar bådavariablerna mot hyresnivåernai ytterstan48

Tillväxt, miljö och regionplanering4.2 Diskussion: Regionala kärnor49

Östra CBDVästra CBDÖstra KungsholmenNorrmalmJarlaplan/RådmansgatanMariebergSlussenGarnissonenNorra StationSicklaMellersta KungsholmenVästra KungsholmenBergshamraDanvikscenter, FinnbodaHammarby SjöstadArenastadenAlvikSundbyberg CentrumKistaLidingö CentrumTelefonplanTäby CentrumHagalundGustavsbergs HamnTyresö centrumArlandastadUpplands Väsby CentrumUlvsundaCentrum (Nynäshamn)Haninge centrumJakobsberg CentrumTappströmAkallaTibbleKungens KurvaEdsbergTullingeVästbergaCentrala MärstaKungsängenSöderby GårdMärsta ArbetsområdeFittjaEriksbergs industriområdeTillväxt, miljö och regionplanering4.2 Innerstadens hyresnivå motiverar nyproduktionKr/kvm4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050002 300Källa: Strateg fastighetskonsult och Evidens50

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetNorrmalmLiljeholmenVästra CBDCentrum (Norrtälje)AkallaÅkersberga CentrumFrösundaNorra StationDanvikscenter, FinnbodaHallundaSolna StrandCentrum (Nynäshamn)Nacka StrandHagalundHäggvikArenastadenRoslags NäsbyMellersta KungsholmenKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkTäby centrumIndex120100806040200Västra CBDSolna Business ParkTäby centrumVärdeår2010200520001995199019851980197519701965Västra CBDSolna Business Park och Täby centrum%454035302520151050VakansgradVästra CBDSolna Business ParkTäby centrum%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkTäby centrumTäby centrumKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens51

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkKistaIndex120100806040200Västra CBDSolna Business Park och KistaVärdeår2010200520001995199019851980197519701965Västra CBD och KistaSolna Business Park%454035302520151050VakansgradVästra CBDKistaSolna Business Park%50454035302520151050KontorsklusterKistaVästra CBDSolna Business ParkKistaKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens52

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkKungens KurvaIndex120100806040200Värdeår201020052000Västra CBD 1995Västra CBD och Kungens Kurva1990Solna Business Park1985Kungens Kurva19801975Solna Business park19701965%454035302520151050VakansgradKungens KurvaVästra CBDSolna Business Park%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkKungens KurvaKungens kurvaKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens53

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkHaninge centrumIndex120100806040200Västra CBDSolna Business Park och Haninge CentrumVärdeår2010200520001995199019851980197519701965Haninge CentrumVästra CBDSolna Business Park%454035302520151050VakansgradVästra CBDSolna Business ParkHaninge centrum%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkHaninge centrumHaninge centrumKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens54

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetIndex120Västra CBD10080Västra CBDSolna Business Park 6040Veddesta 20Solna Business Park och Veddesta0Värdeår2010200520001995199019851980197519701965Västra CBDSolna Business Park och Veddesta%454035302520151050Västra CBDVakansgradSolna Business Park och Veddesta%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkVeddestaVeddesta (Barkaby,Jakobsberg)Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens55

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkSödertäljeIndex120100806040200Västra CBDSolna Business ParkSödertäljeVärdeår2010200520001995199019851980197519701965Västra CBDSolna Business ParkSödertälje%454035302520151050VakansgradVästra CBDSolna Business ParkSödertälje%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkSödertäljeSödertäljeKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens56

Kungens KurvaVästra CBDAkallaNedre ÖstermalmKistaHornstullAlvikGlobenSolna Business ParkSundbyberg CentrumFrösundaVärtanTullingeSicklaForum NackaForum NackaBreddenAkallaKungsängenFittjaBrandstation/NytorpVästra KungsholmenHallundaCentrum (Nynäshamn)Infra CityTäby CentrumSalem centrumNedre ÖstermalmArlandastadMariebergMellersta CBDGärdetGärdetLiljeholmenNorrmalmCentrum (Norrtälje)Västra CBDÅkersberga CentrumAkallaNorra StationFrösundaHallundaDanvikscenter, FinnbodaCentrum (Nynäshamn)Solna StrandHagalundNacka StrandArenastadenHäggvikMellersta KungsholmenRoslags NäsbyKungsängenVallentuna centrumEriksbergs industriområdeTullingeRönningeVeddestaGångsätraRönningeTumbaGärdetNacka StrandHäggvikVästra CBDBrandstation/NytorpÖstra CBDInfra CityUlvsundaEdsbergNorrmalmSolna StrandGarnissonenVästbergaCentrum mellan…ArenastadenTillväxt, miljö och regionplaneringAntalpersoner500 000400 000300 000200 000100 0000Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter ModernitetVästra CBDSolna Business ParkArlandastadIndex120100806040200ArlandastadVästra CBDSolna Business ParkVärdeår2010200520001995199019851980197519701965ArlandastadVästra CBDSolna Business Park%454035302520151050VakansgradVästra CBDSolna Business ParkArlandastad%50454035302520151050KontorsklusterVästra CBDSolna Business ParkArlandastadArlandastadKälla: WSP, Strateg fastighetskonsult,SCB, Spacescape och Evidens57

Tillväxt, miljö och regionplanering5 Slutsatser• Kollektivtrafiken i sig är en mycket kraftig bärare av värdet i enkontorsfastighet, men hänger också samman med hur hög tätheten är ikollektivtrafiknära lägen.• Nyproduktion av kontor har bäst förutsättningar i miljöer med högtillgänglighet med kollektivtrafik och med ett stort utbud av urbanaverksamheter.• Tillgängligheten med biltrafik har ingen signifikant påverkan påvariationerna i hyresnivå i modellen – inte ens i perifera områden.58

Tillväxt, miljö och regionplanering5.1 Möjliga fördjupningsstudierÖver 500 variabler har testats där de som används i modellen har högstsignifikans. Det finns dock variabler som kan ha relevans för enskildaområden, eller som kan vara av intresse att studera ytterligare för att kunnajämföra olika marknader med varandra.• Skillnad mellan innerstad och ytterstad• Skillnad mellan små och stora områden• Områden med låg nyproduktion – vad kännetecknar dem?• Ytterligare studier kring brytpunkter – vad krävs för att hyresnivån ska nåupp till nyproduktionsnivåer59

Tillväxt, miljö och regionplanering