del av SANDA 1:1 - Upplands Väsby kommun

Detaljplan förantagandehandlingjanuari 2013, rev. april 2013normalt planförfarandePBL 2010:900 tillämpasdel av SANDA 1:1 (Sanda backe) i norra Bollstanäsi Upplands Väsby kommunPLANBESKRIVNING___________________________________________________________________________Handlingar• Plankarta med bestämmelser• Denna planbeskrivning inkl genomförandefrågor samtbehovsbedömning om betydande miljöpåverkanIllustration (Synk Arkitektur AB)OrienteringskartaPLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAGPlanen syftar till att möjliggöra ca 14 bostäder i form av radhus och parhus i anslutning tillbostadsområdet Sanda ängar, enligt det vinnande förslaget i en markanvisningstävling somgenomfördes hösten 2011. De flesta av bostäderna nås via en ny lokalgata med anslutning motFrisells gata. Två av bostäderna nås direkt från Frisells gata. Bebyggelsen kommer att fungerasom en entré till bostadsområdet Sanda ängar, varför stor vikt läggs på husens utformningoch gestaltning. Radhusen föreslås placeras i mindre grupper längsmed den nya gatan ochanpassas till befintlig terräng. Samtliga hus byggs med träfasad och varierar i höjd.1

InnehållsförteckningPLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG......................................................... ........... ............... ............................... 1PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGS REGLERNA I MILJÖBALKEN ............................... 3PLANDATA..................................................................................................... ........... ............................................... 3Läge .............................................................................................................. ............................................................................. 3Areal .............................................................................................................. ....................... ..................................................... 3Markägoförhållanden .................................................................................................................................................................. 3TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN................................................................................................................ 4Riksintressen................................................................................................................ ........................................................................... 4Översiktliga planer................................................................................................................ .................................................................. 4Detaljplan och förordnanden............................................................................................................................... ................................... 4Program för planområdet....................................................................................................... ............ ..................................................... 4Kommunala beslut i övrigt................................................................................................ ..................................................................... 4Markanvisningstävling............................................................................................................................................................................ 4FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER.................................................................. 4Natur ............................................................................................................. .......................................................................................... 4Landskap, mark och vegetation............................................................................................................................................................... 4Yt- och grundvatten 6Geotekniska förhållanden 6Markföroreningar 6Radon 7Kulturmiljö................................................................................................................... ........................................................................... 7Fornlämningar 7Bebyggelse................................................................................................................... ........................................................................... 7Bostäder 7Bebyggelsens gestaltning 9Solstudier 10Arbetsplatser 11Service – offentlig och kommersiell 11Tillgänglighet 11Gator och trafik............................................................................................................... ........................................................................ 12Biltrafik 12Gång- cykeltrafik 12Kollektivtrafik 12Parkering 12Rekreation och grönområden ........................................................................................... ...................................................................... 12Störningar & risker................................................................................................................ ............ ..................................................... 13Luftkvalitet 13Buller 13Brandkrav 13Djurhållning 14Lokalklimatförhållanden 14Teknisk försörjning.................................................................................................. ............................................ ................................... 14Vatten och avlopp 14Dagvatten 14Energianvändning 15El och tele 15Avfall och återvinning 15Fastighetsrättsliga frågor................................................................................... ................................ ................................... ................ 15Markförvärv 15Fastighetsbildning 15Ledningsrätt 16Gemensamhetsanläggning 16Administrativa frågor........................................................................................................ ................ ......................................................16Tidplan 16Genomförandetid 16Huvudmannaskap och ansvarsfördelning 16Bullerplank 16Bygglovpliktens omfattning 17Ekonomiska frågor................................................................................................................................................................................ 17Kostnader för allmän platsmark 17Avgifter och taxor 17VA-taxa 17Elavgift 17Bygglovavgift 17Fastighetsbildningsåtgärder 17BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN.................. ................................................ ............... 18Ställningstagande om betydande miljöpåverkan.................................................................................................................................... 18INVENTERINGAR OCH UTREDNINGAR.......................................................................................................................18MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN..................................................................................................................................................... 18MEDVERKANDE BYGGHERRAR OVH KONSULTER............................................................................................... 18BEGREPPSFÖRKLARINGAR.......................................................................................................................................... 192 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGS REGLERNAI MILJÖBALKENDetaljplanen medger en komplettering av bebyggelse i befintlig tätort. Det innebär blandannat att området har god tillgång till service och infrastruktur. Vatten och avlopp är utbyggti området. Förslaget är förenligt med miljöbalkens (MB) 3 kap avseende lämplig användningav mark och vatten samt 5 kap miljökvalitetsnormer. Något riksintresse enligt 4 kap berörsinte.PLANDATAPlan- och bygglagen, PBL, (1987:10) ersattes den 2 maj 2011 av plan- och bygglagen(2010:900). Av övergångsbestämmelserna framgår att äldre föreskrifter fortfarande ska gällaför ärenden som har påbörjats före denna tidpunkt. Denna plan är påbörjad efter den 2 maj2011 och hanteras därför enligt den nya PBL 2010:900.LägePlanområdet ligger i anslutning till befintlig bebyggelse i Sanda ängar, i den norra delenav kommundelen Bollstanäs. Avståndet till Väsby centrum är ca 3 km. Planen avgränsas iväster av Breddenvägen och i söder och öster av Frisells gata. I norr ansluter planområdet tillbefintlig bebyggelse inom fastigheten Sanda 1:9.ArealPlanområdet omfattar 0,7 ha (ca 7095 kvm).MarkägoförhållandenAll mark inom planområdet ägs av Upplands Väsby kommun. I norr gränsar planområdet tillSanda 1:9 med en privat markägare.Frisells gataBreddenvägenKartan visar befi ntliga fastigheter inom området samt planområdets omfattning.Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)3

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDENRiksintressenInga riksintressen berör planområdet.Översiktliga planerI gällande översiktsplan (strategisk kommunplan), antagen av kommunfullmäktige i december2005, är hela Sanda ängar utpekat som ett utvecklingsområde för nya bostäder. Stora delar avområdet har byggts ut. Detta detaljplaneförslag överensstämmer med gällande översiktsplan.Detaljplan och förordnandenOmrådet saknar till största del detaljplan. Dock finns mindre delar mot Frisells gata somberör detaljplan 1369 (detaljplan för del av Sanda 1:9, laga kraft 2012-04-17) där marken ärredovisad som GC-VÄG, gång- och cykelväg.Program för planområdetPlanen innebär en komplettering av närområdets bebyggelse och avviker inte frånöversiktsplanen. Något programarbete har inte bedömts vara nödvändigt.Kommunala beslut i övrigtDen 15 november 2010 gav kommunstyrelsen byggnadsnämnden och dess förvaltning iuppdrag att påbörja planarbetet för del av Sanda 1:9. Inom ramen för uppdraget som gavsskulle även den yta som bildats mellan fastigheten Sanda 1:9 och tillfartsvägen till området,på fastigheten Sanda 1:1, prövas för ny bebyggelse. Byggnadsnämnden beslutade den 17 maj2011 att denna del ska prövas för ny bebyggelse i en särskild detaljplan.MarkanvisningstävlingPlanarbetet har föregåtts av en markanvisningstävling hösten 2011, i syfte att få framett intressant bostadsprojekt med en spännande arkitektur samtidigt som uppställdabullerkrav och en god boende- och utemiljö kan klaras. Två tävlingsbidrag inkom,vilka redovisades på miljö- och planutskottets sammanträde den 21 december 2011.Utvärderingen av de båda förslagen genomfördes av en bedömningsgrupp med tjänstemänfrån miljö- och hälsoskyddskontoret och dåvarande stadsbyggnadskontoret samt teknik& fastighet. Bedömningsgruppen föreslog tävlingsbidraget ”Kontrast och intensitet”som markanvisningstävlingens vinnare med motiveringen att förslaget visade en effektivmarkanvändning med en genomtänkt gestaltning samt en variation och flexibilitet iutformningen. Den 25 januari 2012 godkände miljö- och planutskottet tävlingsbidraget”Kontrast och intensitet” som vinnare i markanvisningstävlingen för del av Sanda 1:1. Bakomdet vinnande förslaget stod TB Exploatering AB tillsammans med arkitekt Peter Santessonfrån Synk Arkitektur AB, vilket tillkännagavs efter beslutet.FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSERNaturLandskap, mark och vegetationPlanområdet ligger i en östsluttning från Frisells gata, upp mot Breddenvägen ochSandaskogen. Området är idag bevuxet med blandskog och en hel del sly. Dalsänkan öster omplanområdet, var tidigare jordbruksmark men är i dag till största delen bebyggt. Sandaskogenbildar en höjdrygg, på andra sidan Breddenvägen, väster om planområdet.4 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

Väsby CE4SandaskogenplanområdetBreddenvägenSanda gårdfärdig detaljplanför sju nya villorSanda ängarradhus underuppförandeSandavägennorrFlygfoto som visar planområdet och dess omgivningar.Planområdet sett från Frisells gata.Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)5

Yt- och grundvattenDen 16 december 2009 fastställdes åtgärdsprogram och förvaltningsplan samtmiljökvalitetsnormer för alla yt- och grundvattenförekomster i Norra Östersjöns vattendistrikt.Besluten är fattade med stöd av EU:s ramdirektiv för vatten och förordningen (2004:660) omförvaltning av kvaliteten på vattenmiljön. Det grundläggande målet för vatten är att godvattenstatus ska uppnås år 2015, utom i de vattenförekomster som har medgetts förlängdtidsfrist. För ytvattenförekomsterna i Upplands Väsby har en förlängd tidsfrist till 2021bedömts rimlig för att klara god ekologisk status, utom för Verkaån som redan idag uppnårgod status. Samtliga vattenförekomster utom Fysingen ska klara god kemisk status till 2015.Grundvattenförekomsten Stockholmsåsen – Upplands Väsby uppfyller god kvantitativ statusidag, men har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk status med avseende påklorid. Ingen vattenkvalitet får försämras.Arbetet med att uppnå god status på yt- och grundvatten måste ske brett med åtgärdermot bland annat föroreningar från trafik, enskilda avlopp samt jord- och skogsbruk.Miljökvalitetsnormer är även styrande vid fysisk planering. Den planerade exploateringenfår inte försvåra möjligheterna att med olika åtgärder uppnå god vattenstatus. I dennadetaljplan är hanteringen av dagvattnet den insats som är av störst betydelse för att uppnå godvattenstatus. Åtgärder kommer att redovisas i denna detaljplan. Detaljplanens genomförandebedöms inte försvåra uppfyllandet av miljökvalitetsnormerna för vatten. Planområdetavvattnas till ängsmarken i norr och via Frestabäcken och sumpskogen till sjön Norrviken.En befintlig dagvattendamm finns nordost om de planerade bostäderna. Statusklassningenav kvaliteten i vattenmiljön i sjön Norrviken är måttlig ekologisk och god kemiskstatus. Ekologisk och kemisk status får inte försämras, utan på sikt ska den förbättras tillmiljökvalitetsnormen god status.Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till dendagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Dagvattenpolicyn följer väl deambitioner som kan formuleras enligt vattendirektivet för att skydda yt- och grundvattenoch inte rubba vattenbalanser. En dagvattenutredningen har tagits fram i samband medplanarbetet och har i syfte att se till att dagvattenpolicyn följs. Hanteringen av dagvatten ärbeskriven under rubriken ”Dagvatten” på sid 14.Planområdet ligger inte inom skyddsområde för grundvattentäkt.Geotekniska förhållandenEn geoteknisk undersökning för området är upprättad (PM Geoteknik, Bjerking, 2011-02-07) i samband med planarbetet för det angränsande området Sanda 1:9. Undergrunden utgörshär av ett ytskikt av mulljord ovan friktionsjord eller upp till 2 meter lera som underlagrasav friktionsjord. Kohesionsjorden utgörs av lera med torrskorpekaraktär, dvs. av fastbeskaffenhet ner till 1,8 meters djup och bedöms därunder vara av halvfast beskaffenhet.Även här har leran inslag av silt och sand. Friktionsjorden under leran utgörs av grusig sandoch bedöms vara av medelhög till hög relativ fasthet. Utförda sonderingar har inom områdetstoppat mot block, berg eller i fast lagrad friktionsjord på mellan 0,5- 3 meters djup. Föregrundläggning ska kompletterande geotekniska undersökningar utföras.MarkföroreningarNågra kända föroreningar i mark finns inte inom området. Det har tidigare funnits ettväxthus i anslutning till planområdet. Detta kan ha resulterat i markföroreningar pgakemikalieanvändning. Inom området finns idag rester av metallföremål, som tyder på en troliggårdstipp. Information om gårdstipp finns som en upplysning på plankartan. Vid kommandemarkarbeten ska man vara extra observant på innehållet i den eventuella gårdstippen. Ävennär uppgifter saknas om eventuella markföroreningar, måste man vid alla schaktarbeten vara6 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

SolstudierSolstudier har tagits fram med de föreslagna bostadshusen inplacerade. Av solstudienframgår att den nya bebyggelsen inte i någon större utsträckning kommer att påverka denkringliggande bebyggelsen, på grund av avstånd och den relativt låga skalan.Vårdagjämning 20 mars, kl 09.00 Vårdagjämning 20 mars, kl 13.00Vårdagjämning 20 mars, kl 15.00Vårdagjämning 20 mars, kl 18.00 (solen hargått ner)10 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

1 juni, kl 09.00 1 juni, kl 12.001 juni, kl 15.00 1 juni, kl 17.00ArbetsplatserTill närmaste större arbetsplatsområde, Åsen, är det en 1 km och till Infra City 2 km. Inomplanområdet planeras inga verksamheter.Service – offentlig och kommersiellSkola med låg- mellan och högstadium finns i Grimsta och Bollstanäs. Förskola finns inärområdet, ca 300 meter från den planerade bebyggelsen. Till Väsby centrum med ettbrett utbud av kommersiell service är avståndet ca 3 km. Avståndet till InfraCity är ca 2 km.TillgänglighetDen nya gatan inom området följer till stor del höjdkurvorna och kommer att ha en högstalutning på 1:12.Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)11

Gator och trafikBiltrafikAngöring till den nya bebyggelsen sker via en ny lokalgata från Frisells gata. Avståndet frånin- och utfarten fram till korsningen med Breddenvägen är ca 35 meter. Den nya lokalgatanföljer terrängens höjdkurvor för att minimera ingreppen i marken. I norr anläggs en vändplani anslutning till fastigheten Sanda 1:9. Befintlig fastighet på Sanda 1:9 får därmed möjlighettill en ny och mer trafiksäker in- och utfart. På plankartan har ett utfartsförbud lagts in motBreddenvägen. De två husen i öster angörs via en mindre in- och utfart, direkt från Frisellsgata.Trafikmängden på Frisells gata är ca 1000 bilar per vardagsmedeldygn. Föreslagenkomplettering med 14 rad- och parhus bedöms inte påverka trafiksituationen nämnvärt.Gång- cykel och mopedtrafikLängsmed Frisells gata planeras en ny gång- och cykelväg som kommer att förbättraframkomligheten för gående och cyklister som ska till och från Sandaskogen samtbusshållplatserna vid Breddenvägen. In- och utfarterna till den nya bebyggelsen kommeratt korsa gång- och cykelvägen på två ställen och måste därför utformas med hänsyn tilltrafiksäkerheten, med bland annat god sikt och bra svängradier.Från Frisells gata, söder om planområdet, kan det bli aktuellt att anlägga en enklare gångstigmot busshållplatsen vid Breddenvägen. På detta sätt skapas fler möjligheter att röra sig till fotsinom området. Stigen skulle vara av en enklare standard, ca 1,5 meter bred och totalt ca 75meter lång. Gångstigen kommer inte att asfalteras och inte vinterunderhållas.KollektivtrafikAvståndet till busshållplatserna vid Breddenvägen är ca 50 meter. Genom att anlägga en stigsöder om Frisells gata skulle tillgängligheten till busshållplatsen vid Breddenvägen förbättras,se avsnittet Gång- cykel och mopedtrafik ovan.ParkeringParkering för boende samt gästparkering kommer att skapas på kvartersmark längsmedden nya lokalgatan, vid vändplanen samt i anslutning till parhuset i den östra delenav planområdet. Sammanlagt kommer 17 parkeringsplatser att anordnas vilket ger ettparkeringstal på 1,2. En planbestämmelse (p1) har införts som reglerar huvudbyggnadernasavstånd mot LOKALGATA, i syfte att vid behov möjliggöra parkeringsplatser även framförrespektive bostadshus. Totalt skulle detta innebära 29 parkeringsplatser, vilket ger ettparkeringstal på 2,1. Handikapparkering kan anordnas inom 25 meter från varje hus oavsettlutning på väg.Rekreation och grönområdenI planområdets närhet finns goda möjligheter för friluftsliv och rekreation. I det befintligabebyggelseområdet finns flera gång- och cykelvägar till omgivande natur- och grönområdensamt till sjön Norrviken. Sandaskogen är belägen på andra sidan Breddenvägen ochtillgängligheten dit förbättras i samband med att en gång- och cykelväg anläggs längsmedFrisells gata upp till övergångsstället vid Breddenvägen. Inom Sanda ängar finns lekplatser.Samtliga bostäder har små privata trädgårdar i anslutning till husen. Radhusen haräven balkonger mot öster. Gemensamma ytor för samvaro och lek skapas dels mellanhusgrupperna, dels inom ett område mellan Breddenvägen och den nya lokalgatan. Här finnsmöjlighet att anordna lekplats eller andra gemensamma anordningar. Det är även möjligt attröra sig genom området då planen reglerar att husen ska vara uppdelade i mindre grupper. För12 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

att kunna skapa en god närmiljö för de boende möjliggör planen att ett bullerplank byggs vidBreddenvägen.Störningar & riskerLuftkvalitetMiljökvalitetsnormer för luft bedöms inte överskridas.BullerI den strategiska kommunplanen klargörs att minskat samhällsbuller är en av de viktigastestrategiska frågorna för en positiv utveckling av kommunen. Samhällsbullret i kommunenkommer från väg-, tåg- och flygtrafik, men även ljud från t.ex. fläktinstallationer höjerbakgrundsnivån. Kommunplanen hänvisar till de nationella riktvärdena för trafikbuller frånväg, tåg och flyg, som antogs av riksdagen 1997. Boverket har i Allmänna råd 2008:1, Bulleri planeringen, gett vägledning för planering för bostäder i områden som är utsatta för bullerfrån väg- och tågtrafik. Boverket anger att huvudregeln är att vid planering bör följande kravuppfyllas:– 55 dB(A) ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats– 70 dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostadLjudmiljön inomhus regleras i Boverkets Byggregler.Dessa ljudnivåer utomhus innebär inte störningsfrihet. Många människor är störda även vidlägre ljudnivåer. Det har visat sig svårt att i större tätorter och även i Upplands Väsby klarariktvärdena utomhus. Tyst innemiljö, tillgång till tyst uteplats och möjlighet att sova medöppet fönster har till exempel visat sig ha stor betydelse när det gäller störningsupplevelseav buller. Boverket anger under vilka förutsättningar avsteg kan göras från huvudregeln.Principer anges för avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot andra allmännaintressen.En trafikbullerutredning har upprättas (Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB, juli 2012) för attklargöra bullersituationen från Breddenvägen och Frisells gata. Närheten till Breddenvägengör att samliga radhus får över 55 dB(A) ekvivalentnivå på entrésidan. I förslaget liggerradhusens samtliga boningsrum mot sida med lägre än 55 dB(A) ekvivalentnivå. Parhuseti den östra delen av planområdet får högst 55 dB(A) ekvivalentnivå på alla sidor. För attklara en bättre ljudmiljö vid radhusens uteplatser vid entrén och samtliga fasader måstebullerdämpande åtgärder vidtas, som bullerplank längsmed Breddenvägen eller skyddanderäcken vid radhusens uteplatser samt särskild utformning av några gavelfönster påradhusen. Detaljplanen möjliggör ett bullerplank, till en högsta höjd av 1,5 meter, längsmedBreddenvägen vilket skulle skapa en bättre ljudmiljö för den gemensamma utemiljön närmastBreddenvägen. Samtidigt behöver då inga bullerdämpande åtgärder göras på eller direktutanför bostadshusen. Detaljplanen styr att åtgärder ska utföras så att följande riktvärden förtrafikbuller underskrides:- 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå utomhus vid fasad, balkong och uteplats (frifältsvärde)- 70 dB(A) maximal ljudnivå utomhus vid uteplats (frifältsvärde)Vid dimensionering av störningsskydd ska följande trafikdata på Breddenvägen användas:5 000 fordon/dygn, 8% tung trafik, 60 km/h.BrandkravPlanområdet ligger inom 10 minuters insatstid från nuvarande brandstationsplacering iUpplands Väsby kommun. Med insatstid avses här summan av anspänningstid, körtid ochangreppstid. Eftersom angreppstiden anges som ett schablonvärde på 1 minut kan den faktiskaAntagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)13

insatstiden överstiga 10 minuter. Avståndet mellan uppställningsplats för räddningstjänstensfordon och punkten för räddningsinsats skall vara maximalt 50 meter, vilket planområdetsutformning möjliggör.DjurhållningDen tidigare hästverksamheten i närheten har avvecklats. Ingen djurhållning finns inärområdet.LokalklimatförhållandenSolförhållandena påverkas av Sandaskogens höjdrygg i väster påverkar . Samtliga bostäderhar tillgång till uteplatser eller balkong mot minst två väderstreck. Se vidare solstudier, sid 10.Teknisk försörjningVatten och avloppFöreslagen bebyggelse ansluts till de kommunala vatten- och avloppsledningar som finnsinom området, med anslutningspunkt vid Frisells gata. I planområdets östra del säkrasbefintliga ledningar med ett u-område på plankartan, det vill säga mark som ska varatillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar. Områdets interna VA-ledningar säkrasgenom prickmark på plankartan, mark som inte får bebyggas.område för nybebyggelseKarta som visar befi ntliga vatten- och avloppsledningar i området (markerade med rött och blått)DagvattenI kommunens dagvattenpolicy (september 2001 samt en bilaga från maj 2007) anges blandannat följande för omhändertagande av dagvatten på kvartersmark:- Kommunerna skall i plan- och bygglovsprocess ställa krav på lokalt omhändertagande avdagvatten.- Hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor skall minimeras.- Olika former av fördröjningsåtgärder skall sättas in efter möjlighet.- Punktåtgärder skall vidtagas för att minska belastningen på befintligt system.14 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

Ett PM (Hantering av dagvatten från gata och tomtmark för fastigheten Sanda 1:1, Structor2012-05-22) har tagits fram i samband med planarbetet. Dagvatten från den nya lokalgatan,parkeringar och förgårdsmark i området mellan Breddenvägen och de planerade byggnadernaföreslås avvattnas till en fördröjningsdamm innan utlopp sker i dike längs Frisells gata.Fördröjningsdammen är belägen inom parkmark (PARK) i den södra delen av planområdet.Takvatten och dagvatten från övrig tomtmark föreslås fördröjas och avvattnas viamakadamfyllt rörmagasin till vägdiket längs Frisells gata. Vägdiket längs Frisells gata ledertill befintliga dagvattendammar som mynnar i Sanda våtmark och vidare till Norrviken.Terrängen sluttar österut och dagvatten som kommer från Sandaskogen och höjden i väster tasbland annat hand om i diken längs Breddenvägen, den nya lokalgatan samt Frisells gata, somdärefter leds vidare till dagvattendammarna i Sanda änger och sen vidare till Sanda våtmark.EnergianvändningI området finns ingen fjärrvärme. Däremot uppmuntras möjligheterna att minska elbehovetgenom t ex passivhus, solpaneler, bergvärme etc.El och teleCentral i området finns en elledning och elstolpe som kommer att flyttas från planområdet.Nätägare inom området är E.on Elnät AB.Avfall och återvinningAll sophantering ska följa Upplands Väsby kommuns avfallsplans ambitioner. Planen omfattarbåde sådant avfall som kommunen ansvarar för och sådant som företag och producenter haransvar för. Åtta målområden är vägledande för avfallshanteringen:1. Människan i centrum, 2. Kvalitet, 3. Minska avfallets mängd, 4. Minska avfallets farlighet,5. Öka återanvändningen, 6. Öka materialåtervinningen, 7. Energiutvinning, 8. Deponering.Konkret gäller bl.a. att avfall ska tas omhand inom fastighet. Soputrymmen ska placeras så atthämtning kan ske utan backningsrörelser för sopbil.Sophanteringen i området föreslås samlas till en miljöstuga längs med den nya lokalgatan.Vändplanen kommer att vara dimensionerad för sopbilar. En gemensam sophantering germöjlighet till att ordna sortering av olika avfallsslag och förpackningar. Närmaste störrreåtervinningsstation finns för närvarande vid korsningen Breddenvägen/Sandavägen. Sorteradegrovsopor kan lämnas vid SÖRABs anläggning vid Smedbyvägen.Fastighetsrättsliga frågorMarkförvärvMarkförvärv mellan Upplands Väsby kommun och exploatören inom området kommer attregleras i ett markanvisningsavtal inför antagande av detaljplanen.FastighetsbildningFör att genomföra förslaget till detaljplan krävs att en del av fastigheten Sanda 1:1 avstyckasoch bildar ny fastighet för bostäder. Om husen uppförs som egna hem (friköpta tomter)bildas gemensamhetsanläggning där fastigheterna gemensamt äger utrymmena för lek,grönområden och parkeringsytor. En samfällighetsförening ska då bildas för att förvaltagemensamhetsanläggningen. Gemensamhetsanläggningen och samfällighetsföreningen bildasi en lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen och fastighetsbildningslagen. Ombostäderna upplåts som bostadsrätter kommer bostadsrättsföreningen att äga och förvalta helaområdet.Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)15

LedningsrättInom detaljplanen finns områden betecknade med ”u” redovisat. Inom u-områden kommerledningsrätt för allmänna underjordiska ledningar upplåtas. Bildande av ledningsrätt skergenom en lantmäteriförrättning. Kommunen ansöker om ledningsrätt hos Lantmäteriet.GemensamhetsanläggningOm husen uppförs som egna hem (friköpta tomter) föreslås gemensamhetsanläggningar förlekytor, grönområden och parkeringsplatser samt för avfallshantering (”g1, g2, g3”) inomkvaretersmark. För ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning på kvartersmarkansvarar exploatören. Exploatören ansvarar för samfällighetsföreningen som förvaltargemensamhetsanläggningen till dess att de boende tar över förvaltningen. Ansökan ombildande av gemensamhetsanläggning skickas till Lantmäteriet.Administrativa frågorTidplanDetaljplanesamråd pågick under hösten 2012. Granskning sker under första kvartalet 2013.Kommunfullmäktige beräknas anta planen tidigast våren 2013 för att därefter vinna laga krafttidigast sommaren 2013.GenomförandetidGenomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetidenfår planen bara ändras mot berörda fastighetsägares vilja om det är nödvändigt på grund avnya förhållanden av stor allmän betydelse som inte kunde förutses vid planläggningen ellerför införande av fastighetsindelningsbestämmelser (se PBL kap 4 § 39).Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägaren rätt till ersättningfrån kommunen för den skada han lider. Efter genomförandetidens slut fortsätter detaljplanenmed dess rättigheter att gälla men ändras eller upphävs planen finns ingen rätt till ersättningför de rättigheter som går förlorade (se PBL kap 14 §9).Huvudmannaskap och ansvarsfördelningUpplands Väsby kommun är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Idetaljplaneförslaget anges LOKALGATA och PARK som allmän platsmark. Parkeringsplatseranordnas på kvartersmark.Upplands Väsby kommun är huvudman för de allmänna vatten- och avloppsledningar inomområdet. Detaljplanens genomförande innebär att en ny lokalgata med vändplan (radie 9meter) anordnas. För utbyggnad, drift och underhåll av lokalgatan och de allmänna vatten ochavloppsledningarna ansvarar teknik- och fastighetsutskottet i Upplands Väsby kommun.E.on Elnät AB ansvarar för elledningar inom allmän platsmark. Exploatören ansvarar förutbyggnad inom kvartersmark.Bygglov, marklov och rivningslov söks hos byggnadsnämnden, Upplands Väsby kommun,och kan beviljas när detaljplanen och fastighetsbildningen vunnit laga kraft.BullerplankDetaljplanen möjliggör att ett bullerplank kan placeras längsmed Breddenvägen,dels på kvartersmark, dels på allmän platsmark. Framtida samfällighetsförening ellerbostadsrättsförening kommer att ansvara för drift och underhåll av planket. För den del16 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

av planket som står på allmän platsmark ska ett servitut bildas. Servitutet bildas i enlantmäteriförrättning.Bygglovpliktens omfattningMed hänsyn till att planen syftar till förändringar i en miljö med många berörda och mångaintressen har bygglovsplikten behållits på den nivå plan- och bygglagen reglerar inomdetaljplanelagd mark.Ekonomiska frågorKostnader för allmän platsmarkExploatören svarar för samtliga kostnader för utbyggnaden av allmän platsmark inomdetaljplaneområdet. Kostnaderna av anläggningarna utgörs av faktiska verifierade kostnader.Slutliga ekonomiska åtaganden kommer att regleras i markanvisningsavtalet som upprättasmellan kommunen och exploatören inför detaljplanens antagande.Avgifter och taxorVA-taxaAnläggnings- (engångsavgift) och brukningsavgifter (periodiska avgifter) för VA debiterasenligt vid vare tidpunkt gällande VA-taxa.ElavgiftKostnad för ny anslutning eller flyttning av elserviser debiteras enligt vid varje tidpunktgällande taxa.BygglovavgiftKostnader för bygglov och bygganmälan och därtill hörande nybyggnadskarta debiteras enligtvid varje tidpunkt gällande taxa. En planöverenskommelse rörande kostnader för framtagandeav plan är upprättat mellan kommunledningskontoret och stadsbyggnadskontoret vilket befriarfrån planavgift i samband med bygglov för den bebyggelse som ska ske inom området enligtdenna detaljplan.FastighetsbildningsåtgärderUpplands Väsby kommun betalar fastighetsbildningskostnaden för att bilda fastighetensamt för eventuella servitut och för ledningsrätter som avser allmänna ledningar enligtdetaljplaneförslaget.Exploatören ansöker och bekostar de lantmäteriåtgärder som blir nödvändiga inomkvartersmark. Kostnad för Lantmäteriets åtgärder debiteras enligt myndighetens egna taxa vidvarje tidpunkt.BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKANEnligt miljöbalken (MB 6:11) ska kommunen göra en miljöbedömning vid framtagandet av endetaljplan om planens genomförande antas medföra en betydande miljöpåverkan. Syftet medmiljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas.För att klargöra om planen medför en betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning.Behovsbedömningen görs utifrån de kriterier som finns i bilaga 4 till förordningenmiljökonsekvensbeskrivningar. Kriterierna handlar bland annat om riskerna för människorsAntagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)17

hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till exempel överskridnamiljökvalitetsnormer eller kulturarvet och påverkan på skyddad natur.Om planens genomförande enligt dessa kriterier kan antas leda till en betydandemiljöpåverkan ska en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser genomföras och enmiljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och samrådas kring.Ställningstagande om betydande miljöpåverkanDåvarande stadsbyggnadskontoret har i samråd med miljö- och hälsoskyddskontoret utfört enbehovsbedömning i samrådsskedet. Denna bedömning har utgått från platsens förutsättningar,påverkan på området och planens utformning. Under planprocessen har inget framkommitsom tyder på att planens genomförande skulle leda till en betydande miljöpåverkan. Enmiljökonsekvensbedömning bedöms därför ej behöva upprättas. Efter samrådet har ingaförändringar framkommit som förändrar bedömningen.INVENTERINGAR OCH UTREDNINGAR• PM Geoteknik, Bjerking AB, februari 2011• Bullerutredning, Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB, juli 2012• PM - Hantering av dagvatten från gata och tomtmark för fastigheten Sanda 1:1, Structor2012-05-22• Förprojektering gata, Structor, maj 2012• Förprojektering VA, Structor, maj 2012MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄNMats JakobssonAxel NelstrandCamilla PerssonEva StrömBirgitta HillblomEric Lindskogkontoret för samhällsbyggnad, plankontoret för samhällsbyggnad, trafikkontoret för samhällsbyggnad, exploateringkontoret för samhällsbyggnad, exploateringmiljö- och hälsoskyddskontoretkontoret för samhällsbyggnad, teknikMEDVERKANDE BYGGHERRAR OCH KONSULTERLars KylinPeter SantessonTB ExploateringSynk Arkitektur ABBEGREPPSFÖRKLARINGAREn del av de begrepp som används i planhandlingarna förklars här nedan. Begreppen finnsdefinierade i Svensk standard (SS 02 10 52) respektive i Plan- och Byggförordningen, 1 kap.Byggnadsarea, BYA = den area som en byggnad upptar på marken. (Skärmtak, storttakutsprång och liknande anläggningar t. ex. balkong lägre än 3 m över mark, räknas in ibyggnadsarean.)Bruttoarea, BTA = den sammanlagda arean av alla våningsplan begränsade av byggnadensväggars utsida.18 Antagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)

Medelmarknivå = markens genomsnittliga höjdläge invid byggnaden.Totalhöjd = avståndet i meter från medelmarknivå till byggnadens högsta punkt.Kontoret för samhällsbyggnadFredrik Drotte Mats Jakobsson Camilla PerssonStadsutvecklingschef Planarkitekt Mark- och exploateringsingenjörAntagandehandling - Detaljplan för del av Sanda 1:1 (Sanda backe)19