à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FRAMTIDFramtidGenom att bredda kundbasen, bygga vidare på campuskonceptetsamt utveckla processerna för fastighetsförvaltning och uthyrningmöts framtiden.OmvärldsfaktorerDen utdragna konjunktursvackan har medfört att utbudetav lediga lokaler har ökat och är stort i främst Stockholm.Även i Linköping har det skett en dramatisk ökning av delediga lokalerna genom uppsägningar inom Mjärdeviområdet(industriparken intill universitetsområdet). Konkurrensen ochprispressen på dessa lokalhyresmarknader är hård. Lokalöverskottenär lokalt så stora att en mer påtaglig förbättringknappast är att vänta inom de närmaste åren. I bl a Lund,Göteborg, Uppsala och Umeå är situationen på lokalhyresmarknadendock mer balanserad.Uppbromsningen av investeringarna i kontor ochindustribyggnader har inte kompenserats av ökat bostadsbyggande.Kapacitetsutnyttjandet inom byggsektorn ärmycket lågt med neddragningar som följd. För byggherrar ärupphandlingsläget för närvarande gynnsamt.Utvecklingen på de finansiella marknaderna är fortsattstabil, med i historiskt perspektiv jämförelsevis låga nominellaräntenivåer.Kostnaderna för fjärrvärme och el har under 2003 fortsattatt stiga kraftigt. Till 43 procent kompenseras för närvarandeAkademiska Hus genom att i tillägg till hyresavtalet särdebiterael och värme direkt till hyresgästen. Inriktningenavseende denna kostnadspost är att på sikt särdebitera allenergi i installationstäta byggnader samt all hyresgästel ochkyla i övriga byggnader.Antalet 19-åringar ökar, vilket åtminstone på sikt är tillvår fördel.Bristen på studentbostäder kvarstår på många orter. IStockholm har dock färdigställts ett antal nya projekt och flerär på gång. Även i t ex Göteborg, Uppsala och Umeå är tillskottpå nya studentbostäder nu i ett mer konkret planeringsskede.Den negativa trenden för grundutbildning och forskninginom naturvetenskap/IT/teknik består avseende resursutvecklingen.Särskilt drabbade högskolor som har Akademiska Hussom hyresvärd är Luleå, Mitthögskolan och KTH inkl IT-universiteteti Kista.Under hösten 2002 tillsattes en utredning med uppgift attutreda frågor om hyressättning av ändamålsfastigheter inomkulturområdet samt universitets- och högskoleområdet. I mars2004 kommer ändamålsfastighetskommitténs förslag attredovisas. Efterföljande remissbehandling och propositionberäknas först tidigast till hösten. Arbetet bedöms inte resulterai beslut från ägaren som väsentligt påverkar koncernensverksamhet.Strategiska utmaningarDebatten kring företagets affärsprinciper har understrukit viktenav att höja bolagets profil och för kunder, ägare, beslutsfattare,medier och allmänhet göra Akademiska Hus käntsom ledande fastighetsbolag när det gäller att skapa kreativamiljöer, tillgodose högt ställda kundbehov och hyra ut lokalertill konkurrenskraftiga priser.Akademiska Hus bör på vissa orter mer aktivt medverka tillatt lösa frågorna om studentbostadsförsörjningen.Det under 2003 startade kundvårdsprogrammet har inneburitmer nöjda kunder i form av högre NKI. Under 2004kommer arbetet att fortsätta med en utökad satsning på varumärkesidentiteten.Under 2004 planeras också organisationenförstärkas genom att arbetet inletts med en planeradrekrytering av en informationschef för koncernen.Framtidens campus kommer att innebära nya förväntningarpå företaget. Sannolikt kommer de att innehålla mer inslag avforskningsnära kommersiell verksamhet och fler servicefunktionervilket naturligen leder till en breddning av kundbaseni vår verksamhet. Här finns möjligheter för Akademiska Husatt genom ett mindre ensidigt beroende av universitets- ochhögskolevärlden skapa en långsiktigt stabilare värdeutvecklingav fastighetsbeståndet.Energikostnadsutvecklingen och miljöhänsyn kräver särskildainsatser på energiområdet. Att genom alternativainvesteringar i system för värme och kylförsörjning, huvudsakligengenom marklagerteknik, åstadkomma billigare ochbättre lösningar är ett högprioriterat område. Ökade incitamentför hyresgästerna att hushålla med energi leder ocksåtill en inriktning att i större omfattning debitera energikostnadersom tillägg till hyran.Bolaget står alltså inför långsiktigt strategiska satsningarsom kommer att ställa krav på såväl personella som finansiellaresurser. Detta sammanfaller väl i tiden med att den kraftigainvesteringsverksamhet i nya byggnader och facilitetersom har präglat företagets första decennium något planar ut.Hyresavtal, vakanser m mEtt antal större 10-årsavtal har omförhandlats under 2003.En marknadsanpassning av dessa avtal har inneburit hyressänkningarsom har beaktats i prognosen för 2004 och2005. Med några undantag (sänkningar) beräknas i huvudsakoförändrade hyror för de avtal som skall omförhandlasunder perioden.38