à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

VD HAR ORDETVD har ordetGenom att bygga på företagets förmåga och utnyttja de drivkraftersom konkurrensen ger kan vi skapa ett Akademiska Hussom är starkt och ger de bästa lösningarna för våra kunder.2003 var året då Akademiska Hus kunde se tillbaka på sittförsta decennium. Som nytillträdd koncernchef vill jag hävdaatt företaget kan summera dessa tio år med tillfredställelseoch stolthet. Under min företrädare, Christina Rogestam, ochmed våra många goda medarbetare har bolaget byggts uppfrån en omsättning på 1,6 Mdr till 4,5 Mdr. Det bokförda värdetpå våra fastigheter har ökat från 7,8 Mdr till 24,4 Mdr. Medhänsyn till att denna kraftiga expansion till helt övervägandedel utgörs av fastigheter som vi själva projekterat och byggt ärdet en imponerande tioårsperiod som avverkats. Den återspeglarnaturligtvis också den utomordentligt snabba tillväxtsom har präglat högskolesektorn under samma period ochdär merparten av marknaden för Akademiska Hus återfinns.Att ökningen av resurser till universitets- och högskolevärdennu avmattats är naturligtvis av betydelse för inriktningenpå den fortsatta utvecklingen för Akademiska Hus– jag återkommer till det.2003 var ett bra år i flera avseenden. Resultat efter finansnettopå 710 mkr överträffade våra förväntningaroch blev något bättre än för2002, trots en förhållandevis svag fastighetsmarknadoch kraftigt höjda energipriser.Till resultatet har bidragit fortsattgynnsamma villkor för finansiering.Kundernas uppskattning av företagetökade signifikant enligt Nöjd kund-index.En effektivisering av energiförbrukningenhar uppnåtts som klart överstiger de – ganska ambitiösa –mål som uppsatts.Nya lokaler har överlämnats till Högskolan i Kalmar och ettflertal ombyggnadsprojekt har drivits vidare.Sammanfattningsvis ett bra år där framförallt den ökadekundnöjdheten ger en stark plattform att bygga vidare på!Till det goda resultatet bidrar tveklöst det incitamentsystemvi tillämpar inom bolaget som ger alla medarbetare högst enmånadslön extra, baserat på hur väl verksamheten har gåtti de delar som är direkt påverkbara av våra egna insatser.Därför är exempelvis marknadsbetingade förändringar i fastighetsbeståndetsvärde inte incitamentspåverkande.Året som gick innehöll emellertid också en debatt om spelförutsättningarnaför Akademiska Hus och hur företagethanterar sina uppgifter. De synpunkter som framkom var avvarierande natur och spände från önskemål om s k kostnadshyrortill kritik mot avskrivningsregler och avkastningskrav.”Vi skall – i öppenkonkurrens – vara storapå fastigheter och störstpå kreativa lokaler!”För en – då utomstående – betraktare föreföll delar av kritikensvårförståelig med vissa inslag av påtaglig osaklighet. På flertaletpunkter har företaget genom direkt kommunikation medkunderna kunnat bemöta den framförda kritiken.Men viktigare är nu att blicka framåt och skapa en bild avvad Akademiska Hus är och hur företaget bäst kan utvecklasför att möta kundernas – och ägarens – förväntningar. I detsammanhanget är det naturligtvis också angeläget att dra konstruktivaslutsatser även av kritiska synpunkter på företaget.Akademiska Hus är ett kommersiellt bolag som verkar i enpåtaglig konkurrenssituation. Alla företagets större kunder harförhyrningar också hos andra hyresvärdar och AkademiskaHus har ingen ensamrätt på att hyra ut till någon. Bland konkurrenternafinns de flesta av landets större fastighetsbolag.En av de större kunderna i universitetssektorn har ca 30 andrahyresvärdar. De ”klassiska” universitetsbyggnader av typCarolina Rediviva som finns förvaltas av Fastighetsverket,just därför att de är av en kulturhistorisk betydelse med en näranog oupplöslig koppling till respektiveuniversitet. För Akademiska Hus gäller attknappast en enda kvadratmeter av de3,3 miljoner kvadratmeter som vi hyr uthar någon ”obligatorisk” hyresgäst. Attdet i många fall finns relativt långa hyreskontraktär inget som principiellt skiljerföretagets position på marknaden frånandra fastighetsbolag med långa förhyrningarav exempelvis avancerade industrianläggningar elleranpassade kontorslokaler. Inte minst senare års strukturförändringarpå fastighetssidan visar också med all önskvärdtydlighet att de allra flesta lokaler kan ges en alternativanvändning också då de ursprungligen tillskapats för ettspeciellt ändamål.Av detta följer att det vore orimligt, bland annat av konkurrensneutralitetsskäl,att låta Akademiska Hus verka underandra spelregler – exempelvis genom att tillämpa kostnadshyraistället för marknadshyra – än övriga aktörer på marknaden. Ensådan förändring vore också skadlig för kunderna eftersomsjälvkostnadsprincipen inte innefattar något som helst incitamentför effektivisering, kostnadspress och produktutveckling.En annan negativ effekt för kunderna vore att förhandlingsmöjlighetenskulle reduceras till en ren formalitet. I självkostnadsprincipensnatur ligger att priset måste följa striktaspelregler och att utrymmet för flexibilitet och anpassade2