Verksamheten1 Året i korthet2 VD har ordet4 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> uppdrag5 Framgångsfaktorer och mål7 MARKNAD9 Marknadsandelar10 FASTIGHETSRÖRELSEN10 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> fastighetsrörelse16 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Lund AB18 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Göteborg AB22 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Linköping AB24 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Stockholm AB28 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Uppsala AB30 <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> i Norr AB32 BYGGNADSPROJEKT32 Projektverksamheten34 Utmärkelser för genomförda projekt35 Geocentrum i Lund36 Operahögskolan i Stockholm37 Musikhögskolan i Örebro38 Framtid40 Möjligheter och risker42 Koncernens finansiering44 Femårsöversikt46 Miljöarbete50 Organisation och medarbetare52 Styrelsens arbete53 Styrelse54 Ledning och revisorerEkonomisk redovisning56 Resultat i sammandrag57 Resultaträkningar58 Balansräkningar60 Förändringar av eget kapital61 Kassaflödesanalyser62 Redovisnings- och värderingsprinciper65 Noter80 Revisionsberättelse81 DefinitionerFörvaltningsberättelsen består av sidorna 4-54Informationstillfällen 2004Delårsrapport januari – mars 2004 6 maj 2004Delårsrapport januari – juni 2004 26 augusti 2004Delårsrapport januari – september 2004 5 november 2004Bokslutskommuniké 2004 februari 2005Årsredovisning 2004 mars 2005Aktuell information publiceras på <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong> hemsida, www.akademiskahus.se
ÅRET I KORTHETÅret i korthetHyresintäkterna ökade med 165 Mkr jämfört med föregåendeår och uppgick för <strong>2003</strong> till 4 364 Mkr. Hyresvärdet(bashyran) var 3 958 Mkr, en ökning med 133 Mkrsedan föregående årsskifte. Ökningen har uppkommitgenom indexuppräkningar av befintliga avtal, driftsättningarav ny- och ombyggnationer samt två större förvärv i Kalmar.Resultatet före skatt uppgår för året till 710 Mkr (687).Resultatförbättringen jämfört med föregående år berorhuvudsakligen på ökade hyresintäkter med 165 Mkr ochminskade nedskrivningar och reverseringar med netto 87Mkr. Förvaltningskostnaderna har ökat med 139 Mkr.Avkastningen på eget kapital uppgick till 6,9 procent (6,9).Resultatet av fastighetsförsäljningar uppgick till 32 Mkr(81).Finansnettot förbättrades jämfört med föregående år beroendepå lägre kostnadsränta. Finansnettot uppgick till–895 Mkr (–917).Hyreskontraktens genomsnittliga återstående löptid uppgickvid årsskiftet till 6,6 år och genomsnittlig kontraktstidtill tio år.Fastighetsbeståndets bokförda värde, exklusive pågåendenyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 24 412 Mkr.Pågående nyanläggningar var 1 555 Mkr.Det bedömda verkliga värdet av fastigheterna uppgår tillca 36 100 Mkr (36 475) och har räknats fram enligt enintern modell baserad på direktavkastningen för respektivebyggnad. Modellen har kvalitetssäkrats genom externvärderingav vissa utvalda byggnader.Uthyrningsbar yta uppgick till 3 257 122 kvm mot 3 244 314kvm vid föregående årsskifte. Vakansgraden var 1,8 procent,samma som föregående år.Nettoinvesteringarna för året var 1 877 Mkr (1 743).Investeringarna har huvudsakligen bestått av ny- och ombyggnationer.På balansdagen pågick ett antal byggprojektav vilka nybyggnad för Dramatiska Institutet i Stockholm,om- och tillbyggnad av Kemikum i Uppsala samt förnyelseav Biomedicinskt centrum i Uppsala är de största.Nedskrivningar uppgick till 192 Mkr (326) och reverseringartill 114 Mkr (160). Resultatet belastades netto med 78 Mkr(165).Den 15 november tillträdde Joakim Ollén som ny koncernchefför <strong>Akademiska</strong> <strong>Hus</strong>.Resultat och nyckeltal<strong>2003</strong> 2002Förvaltningsintäkter, Mkr 4 413 4 240Driftnetto, Mkr 2 573 2 539Resultat före skatt, Mkr 710 687Förvaltningsfastigheter, Mkr 24 412 23 778Verkligt värde fastigheter, Mkr 36 118 36 475Direktavkastning, % 10,7 10,9Avkastning på eget kapitalefter schablonskatt, % 6,9 6,9Avkastning på totalt kapital, % 5,9 6,0Soliditet, % 27,4 26,1Självfinansieringsgrad, % 85 85Räntetäckningsgrad, % 177 1711