ATT ARRENDERA ELLER KÃPA MARK FÃR GOLFBANA - Golf.se
ATT ARRENDERA ELLER KÃPA MARK FÃR GOLFBANA - Golf.se
ATT ARRENDERA ELLER KÃPA MARK FÃR GOLFBANA - Golf.se
- No tags were found...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
SERVICE<br />
<strong>ATT</strong> <strong>ARRENDERA</strong> <strong>ELLER</strong><br />
KÖPA <strong>MARK</strong> FÖR <strong>GOLFBANA</strong>
Att arrendera eller köpa mark för golfbana<br />
En handledning om för- och nackdelar med att arrendera mark respektive köpa<br />
mark för en golfanläggning<br />
I Sverige är det vanligast att en golfklubb arrenderar mark av en fastighetsägare för sin<br />
golfanläggning/verksamhet. Vis<strong>se</strong>rligen sker det allt oftare att golfanläggningar tillkommer på<br />
egen eller köpt mark, men fortfarande ligger majoriteten av våra golfbanor på arrenderad<br />
mark. Sedan 1996 förlägger dock sju av tio nya golfklubbar sin verksamhet på<br />
golfanläggningar som anlagts, ägs och drivs av annan än golfklubben. Det förekommer också<br />
att fastighets- och banägare väljer att bedriva även golfverksamhet, utan golfklubb.<br />
Denna skrift behandlar i huvudsak markarrende - förhållandet för majoriteten av Sveriges<br />
golfklubbar/anläggningar. För- respektive nackdelar med att arrendera i jämförel<strong>se</strong> med att<br />
äga mark beskrivs samt vad man bör tänka på vid de olika alternativen.<br />
Sammanfattning för- och nackdelar<br />
Arrenderad mark - fördelar<br />
+ Undviker markinvestering.<br />
+ Vid kommunalt markarrende finns viss möjlighet till lång arrendetid (upp till 50 år) till<br />
lägre kostnad än motsvarande arrende av privat mark på kortare tid.<br />
+ Ansvar för ev. miljöproblem inom fastigheten som ej beror på golfanläggningen.<br />
+ <strong>Golf</strong>klubben slipper att underhålla skogen på skogsbruksfastighet om så ej speciellt<br />
påtalas i avtal med markägare.<br />
+ Fri avtalsrätt vid lägenhetsarrende ger möjlighet att ändå trygga medlemmars fortsatta<br />
golfspel även om avtalet sägs upp.<br />
+ Marken åsätts inget taxeringsvärde (detsamma gäller för ägd mark).<br />
+ Markägare äger ej rätt att påföra moms på arrendeavgiften om golfklubben är en<br />
allmännyttig ideell förening vilket alla golfklubbar med medlemskap i SGF är.<br />
Arrenderad mark - nackdelar<br />
- Svårt att förhandla fram längre arrendeavtal. Markägare vill sällan skriva avtal på<br />
längre tid än 20 år varför en investering i golfbana kan vara riskfylld.<br />
- Indirekt besittningsskydd vid arrendetidens utgång, vilket innebär att risk finns att<br />
golfklubben mister arrendet om markägaren av<strong>se</strong>r att nyttja marken för annat ändamål.<br />
Vis<strong>se</strong>rligen kan man i avtalet reglera ersättning vid avträde m.m. men detta är ofta inte<br />
den lösning golfklubben önskar.<br />
- Risk för kraftigt förhöjt arrende vid avtalstidens utgång. Speciellt om annan intres<strong>se</strong>nt<br />
är beredd att betala en högre arrendeavgift för marken finns risk att markägaren inte är<br />
beredd att arrendera ut till lägre pris.<br />
- Svårare med medlemsrekrytering, vid kapitalinsats eller försäljning av spelrätter, när<br />
avtalstidens utgång närmar sig.<br />
- Dåligt rättsligt skydd vid lägenhetsarrende. Sämre än hyresavtal.<br />
1<br />
2009-05-14
Köp av mark - fördelar<br />
+ Bestämmer över marken utan att behöva ta hänsyn till vad som avtalats vid arrende.<br />
+ Trygghet för medlem. Den kapitalinsats eller avgift för spelrätt medlem betalat är inte<br />
tidsbunden. Undviker risk att stå utan bana vid arrendetidens utgång.<br />
+ Bra argument vid rekrytering av nya medlemmar.<br />
+ Vid övergång från medlemslån eller spelrätter till aktier tillgodogör sig medlem (om<br />
medlem = aktieägare) substansvärde.<br />
+ Möjlighet att avyttra hela eller delar av fastigheten.<br />
+ Marken åsätts inget taxeringsvärde (detsamma gäller för arrenderad mark).<br />
+ Jakt- och fiskerätt tillfaller ägaren. Kan i vissa fall utnyttjas som extra intäktskälla.<br />
+ Möjlighet till intäkter på skogsfastighet vid avverkning av skog.<br />
+ Eventuell möjlighet till avstyckning på fastigheten för tomter.<br />
Köp av mark - nackdelar<br />
- Pri<strong>se</strong>t oftast högre när golfklubben vill köpa loss mark när golfbanan redan är byggd<br />
än vid köp av råmark.<br />
- Om golfklubben finansieras via kapitalinsat<strong>se</strong>r kan eventuell vinst vid försäljning ej<br />
tillfalla medlemmarna då föreningen drivs som allmännyttig ideell förening. (Om<br />
försäljning ej föregåtts av omvandling från kapitalinsats till aktier.)<br />
- Miljöansvaret faller helt på golfklubben om säljare friskrivit sitt ansvar vid försäljning.<br />
- Upprättandet av och ansvar för skogsbruksplan.<br />
-<br />
1. Allmänt om golfanläggning på arrenderad mark<br />
Som nämnts ligger majoriteten av golfbanorna på arrenderad mark, d.v.s. golfklubben har<br />
arrenderat råmark eller jordbruksmark och <strong>se</strong>dan anlagt golfbana i egen regi. <strong>Golf</strong>klubben<br />
äger då golfbanan, men inte marken. I de flesta fall föreligger ett lägenhetsarrende. Om<br />
golfklubben arrenderar mark med byggnader på och dessa kan an<strong>se</strong>s ha en vä<strong>se</strong>ntlig del i<br />
upplåtel<strong>se</strong>n kan istället ett hyresavtal föreligga. Ett anläggningsarrende kan föreligga om<br />
förvärvsverksamhet bedrivs av klubben eller av entreprenör, exempelvis restaurang<br />
och/eller shopverksamhet. Mer om arrendeformer och dess innebörd i SGF: s skrift<br />
”Lagar och Avtal” – http://klubb<strong>se</strong>rvice.golf.<strong>se</strong>/skrifter .<br />
I de flesta fall föreligger ett lägenhetsarrende eller ett anläggningsarrende när en golfklubb<br />
arrenderar mark. Ytterst sällan ingår byggnader i upplåtel<strong>se</strong>n till en sådan vä<strong>se</strong>ntlig del att<br />
man kan tala om ett hyresavtal. Det är vikigt att klargöra om det är fråga om hyra,<br />
anläggnings- eller lägenhetsarrende då hyra och anläggningsarrende ger golfklubben en<br />
starkare ställning vid exempelvis uppsägning. Vid tveksamheter bör man anlita jurist med<br />
kunskap i fastighetsrätt för ett klargörande. Vid ett lägenhetsarrende har arrendatorn inget<br />
besittningsskydd vilket innebär att enbart vad som avtalats reglerar ersättning vid<br />
uppsägning av avtalet.<br />
Vad avtalet som skrivs mellan fastighetsägare och golfklubb kallas är inte avgörande utan<br />
det är innehållet i avtalet som bestämmer vilken sorts avtal det är fråga om. Parterna har<br />
därför stor frihet att bestämma innehållet vid ett lägenhetsarrende såsom avtalstid,<br />
uppsägningstid, förlängningstid, överlåtel<strong>se</strong>rätt m.m. utan att behöva ta hänsyn till<br />
tvingande lagregler. Detta kan ju vara en fördel, men arrendatorns (golfklubbens) rättsliga<br />
skydd är å andra sidan sämre än vid ett hyresavtal.<br />
2<br />
2009-05-14
I nämnda skrift, Lagar och Avtal, finns avtalsmallar som rekommenderas. Exempel finns<br />
för upplåtel<strong>se</strong> av råmark till golfklubb, upplåtel<strong>se</strong> av mark med byggnader samt upplåtel<strong>se</strong><br />
av färdig anläggning.<br />
2. Viktiga delar i arrendeavtal<br />
Vid lägenhetsarrende och upplåtel<strong>se</strong> av råmark tänk särskilt på följande:<br />
- Avtalstiden<br />
<strong>Golf</strong>lubben bör sträva efter att få så långa arrendeavtal som möjligt, vilket borgar för en<br />
verksamhet på lång sikt. Med tanke på de investeringar golfklubben ofta gör (ibland<br />
nödvändiga) bör ett arrende inte understiga 25 år. Viktigt är också att <strong>se</strong> till att<br />
uppsägningstiden vid avtalets slut inte understiger ett år och att en automatisk<br />
förlängningsklausul finns om minimum fem år om avtalet ej sägs upp.<br />
- Avgiften<br />
Ofta får SGF frågan om lämpligt arrendenivå, vilket är en svår fråga att svara på. Normalt<br />
motsvarar arrendeavgiften vad som annars är en skälig avgift för alternativ upplåtel<strong>se</strong> - bra<br />
kunskap och utgångsläge i en förhandling. Har man olika uppfattning om vad som kan<br />
an<strong>se</strong>s skäligt är en jämförel<strong>se</strong> med andra golfanläggningar i området eller regionen ett bra<br />
riktvärde. Jämförel<strong>se</strong>n torde vara relevant oav<strong>se</strong>tt om det är fastighetsägaren eller<br />
golfklubben som har anlagt golfbanan.<br />
Ett arrende, som tecknades innan golfanläggningen byggdes, som ska omförhandlas<br />
riskerar att höjas kraftigt utan att höjningen an<strong>se</strong>s som oskälig p.g.a. jämförel<strong>se</strong>principen<br />
med andra anläggningar. I bedömningen bör golfklubben vid ett lägenhetsarrende begära<br />
att fastighetsägaren påvisar att det finns annan intres<strong>se</strong>nt som är villig att betala begärd<br />
arrendesumma.<br />
Rättsfall saknas där man prövat vad som kan vara en skälig höjning av arrendesumman<br />
vid ett lägenhets- eller anläggningsarrende mellan fastighetsägare och golfklubb. Några<br />
tvister pågår dock (2009) som kan leda till riktlinjer i framtiden.<br />
I ett ”långt” arrendeavtal finns ofta en prisregleringsfaktor med och indexreglering enligt<br />
konsumentprisindex (KPI) används vanligtvis.<br />
Frågan om avgiften behandlas mer i SGF:s skrift ”Arrendenivåer för golfklubbar, nu och i<br />
Framtiden” - http://klubb<strong>se</strong>rvice.golf.<strong>se</strong>/skrifter .<br />
- Vatten<br />
Med tanke på att en golfbana kräver mycket vatten är det viktigt att avtalet reglerar<br />
möjligheten att ta ut vatten från fastigheten. Ofta får och bör golfklubben dessutom söka<br />
vattendom för att få tillstånd att ta ut behövlig mängd vatten. Ibland är detta tvingande av<br />
miljöskäl.<br />
3<br />
2009-05-14
- Jakt och fiske<br />
Vanligtvis tillkommer det fastighetsägaren att, trots upplåtel<strong>se</strong>, fortsättningsvis inneha<br />
rätten till jakt och fiske. Detta i sig är inget konstigt, men med tanke på att golfsäsongen<br />
ofta går in i jaktsäsong bör avtalet reglera när golfspel respektive jakt får förekomma.<br />
Detsamma kan gälla vissa banor med intressanta och populära vattendrag där<br />
fastighetsägaren säljer fiskekort. I vissa fall kan detta förhållande försvåra för<br />
golfverksamheten, inte minst ur ett säkerhetsperspektiv, varför ev. samtidiga verksamheter<br />
också bör regleras i avtalet.<br />
- Avträde och ersättning<br />
Dels gäller det att tänka på uppsägningstiden, dels avtalsskrivningar om fastighetsägarens<br />
ev. skyldighet att ersätta golfklubben i samband med förlust både vad gäller golfbana och<br />
ev. uppförda byggnader. Titta i avtal<strong>se</strong>xemplet för rekommenderade skrivningar.<br />
En annan viktig punkt är förstås att betala arrendeavgift i tid. Om betalning inte görs i<br />
enlighet med överenskommel<strong>se</strong> så föreligger risk för uppsägning.<br />
- Särskilda villkor<br />
En viktig paragraf som exempelvis kan reglera vad som gäller för klubbens medlemmar<br />
om avtalet skulle sägas upp och golfbanan övergår till fastighetsägaren eller annan ägare.<br />
Villkoren kan försäkra önskvärt och rimligt skydd för medlemmarna i en sådan situation.<br />
Givetvis innehåller avtalet även andra viktiga delar men ovanstående är exempel på frågor<br />
som SGF får och områden som till och från skapar oenighet.<br />
3. Att köpa mark för golfanläggning<br />
Med tanke på de stora investeringar som görs på en större golfanläggning är det allt mer<br />
vanligt att både golfklubbar och golfbolag vill äga den marken varpå golfanläggningen är<br />
byggd. Dels ett sätt att säkra investeringen för överskådlig tid framöver, dels bedöms<br />
medlemsrekrytering och försäljning av spelrätter/aktier underlättas.<br />
Det är troligtvis en fördel att köpa mark innan golfbana anläggs då pri<strong>se</strong>t kan antas bli<br />
betydligt högre när golfbanan är på plats. På samma sätt som vid en omförhandling om<br />
arrende så ba<strong>se</strong>ras pri<strong>se</strong>t även vid köp på jämförbar golfbanemark och inte på jordbruk<strong>se</strong>ller<br />
skogsmark (jämför arrenderesonemanget ovan). Om fastighetsägaren äger mer än<br />
marken för golfbanan sker en s.k. avstyckning.<br />
När parterna är överens om försäljning/köp men innan slutligt avtalstecknande sker bl.a.<br />
följande:<br />
- En förköpsprövning ska alltid göras i den kommun golfanläggningen ligger.<br />
Kommunen äger rätt att utöva sin förköpsrätt under vissa förhållanden.<br />
- Finns detaljplan för området Om banan är anlagd utan detaljplan, d.v.s. att banan<br />
enbart är anlagd med bygglov, bör kontakt med kommunen tas för eventuella planer i<br />
gällande översiktsplan och försöka utverka en detaljplan för att tillförsäkra sig<br />
säkerhet för golfbanan över tid.<br />
- En jordabalksbesiktning måste göras för området.<br />
4<br />
2009-05-14
- Finns deponi, soptipp eller liknande på markområdet Finns risk för eventuell framtida<br />
miljöförorening är det inte ovanligt att tidigare fastighetsägare vill friskriva sig från<br />
ansvar p.g.a. detta. Innan köp genomförs är det därför viktigt att göra en<br />
miljöbesiktning så klubben/bolaget är klar över ansvaret.<br />
- Vilka <strong>se</strong>rvitut är området belastat med Servitut skrivs in i fastigheten och följer med<br />
en försäljning.<br />
- Finns vattendom för vattenuttag Troligtvis finns redan en vattendom vid köp av redan<br />
anlagd golfbana. Om inte, finns skäl att <strong>se</strong> över eventuellt behov.<br />
- En skogsbruksplan måste upprättas om golfbanan är belägen på skogsfastighet.<br />
<strong>Golf</strong>klubben är därefter skyldig att underhålla skogen enligt plan.<br />
4. Övrigt att tänka på<br />
Oav<strong>se</strong>tt om golfklubben äger eller arrenderar mark gäller samma regler för<br />
fastighetstaxering för de byggnader som ligger på området. Är föreningen medlem i SGF<br />
(=allmännyttig ideell förening) uppfylls villkoren för att vara befriad från<br />
fastighetstaxering under förutsättning att byggnaden till mer än 50 % är inrättad och<br />
används för klubbens ideella verksamhet. Det innebär att man måste var noga med hur<br />
stor yta som hyrs ut till entreprenörer; restauratör eller shopinnehavare. Dessa<br />
verksamheter faller normalt utanför golfklubbens verksamhet. Vid om- eller utbyggnad<br />
för restaurang och shop är det särskilt viktigt att iaktta detta. Drivs verksamheten i ett<br />
aktiebolag gäller andras regler för fastighetstaxering och behandlas inte här.<br />
5<br />
2009-05-14