Detaljplan för Sjötorp 1:1 m.fl., granskningsbeslut - Linköpings ...
Detaljplan för Sjötorp 1:1 m.fl., granskningsbeslut - Linköpings ...
Detaljplan för Sjötorp 1:1 m.fl., granskningsbeslut - Linköpings ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
1 (2)<br />
Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen 2012-12-03 Dnr Sbn 2011-157<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret (Tidigare Tsn 2006-131)<br />
Håkan Sylvan 013 – 20 63 53<br />
Samhällsbyggnadsnämnden<br />
<strong>Detaljplan</strong> för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>., <strong>granskningsbeslut</strong><br />
FÖRSLAG TILL BESLUT<br />
<strong>Detaljplan</strong> för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>. får bli föremål för granskning.<br />
Betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 § miljöbalken antas inte uppstå till följd av<br />
detaljplan för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
Exploateringskalkyl för genomförande av detaljplan för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>. godkänns.<br />
BAKGRUND<br />
Miljö och Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2012-06-13, Sbn § 193 att detaljplan<br />
i Ekängen för Sjötorp 1:1 m<strong>fl</strong> får nystartas för handläggning enligt nya planoch<br />
bygglagen med olika huvudmannaskap för allmän platsmark samt att planförslag<br />
godkänns för plansamråd.<br />
Samråd om planförslag genomfördes 2012-06-27 – 2012-08-31, vilket redovisas i<br />
samrådsredogörelse. Samrådet har medfört mindre ändringar, men synpunkter från<br />
grannskap har inte kunnat tillgodoses.<br />
SAMMANFATTNING<br />
Planförslagets syfte är att möjliggöra ny bostadsbebyggelse (22 grupphus och 8 nya<br />
villor), förskola, strandpromenad inom fastigheten Sjötorp 1:1, samt omvandla tomt<br />
med f.d. kiosk (Stensätter 1:197) till bostadstomt. Planområdet ligger utmed Ekängsvägen<br />
med anslutning till Roxen mitt i samhället Ekängen, ca 8 km norr om Linköpings<br />
centrum. Gällande detaljplan från 1993 anger odlingsändamål för fastigheten<br />
Sjötorp 1:1.<br />
Förslaget grundar sig på ett planprogram då det inte har stöd i översiktsplanen antagen<br />
1996. Planförslaget är förenligt med den fördjupade översiktsplan som antagits<br />
men ännu inte vunnit laga kraft. Planförslaget bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan<br />
eller att miljökvalitetsnormer enligt 5 kap miljöbalken överskrids.<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret bedömer att förslaget ger förutsättningar för<br />
en god bebyggd miljö med <strong>fl</strong>era allmänna intressen tillgodosedda och en varierad<br />
bostadsbebyggelse av både friliggande villor och tät, låg grupphusbebyggelse.
2<br />
GRANSKNINGSFÖRSLAG<br />
Planhandlingarna består av nedanstående dokument. Handlingar som inte ändrats<br />
efter damråd samt fastighetsförteckning bifogas inte till samhällsbyggnadsnämnden.<br />
• <strong>Detaljplan</strong>ekarta med bestämmelser, 2012-12-03<br />
• Planbeskrivning, 2012-12-03<br />
• Behovsbedömning avseende miljöbedömning, 2012-05-26<br />
• Samrådsredogörelse, 2012-12-03<br />
• <strong>Detaljplan</strong>eprogram (bifogas ej)<br />
• Programsamrådsredogörelse (bifogas ej)<br />
• Fastighetsförteckning (bifogas ej).<br />
• Grundkarta (ingår i plankarta).<br />
ORIENTERINGSBILD<br />
TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET<br />
Anna Bertilson<br />
Håkan Sylvan<br />
Beslutet samt tillhörande tjänsteskrivelse expedieras till:<br />
Samhällsbyggnadsförvaltningens diarium<br />
Arne Nilsson och Lars-Olov Nilsson, Sjötorp, 58276 LINKÖPING.<br />
Klaes Windolf, Linköpings Mäklarbyrå, Storg. 6, 582 23 LINKÖPING.<br />
PEAB, Att: Hans Fahlström, Roxtorpsg. 26, 582 73 LINKÖPING.
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för<br />
SJÖTORP 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Planbeskrivning &<br />
behovsbedömning av MKB<br />
Planområde<br />
2012-12-03<br />
Dnr. Sbn 2011-157
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Sammanfattning av planförslaget<br />
<strong>Detaljplan</strong>ens syfte är att möjliggöra bostadsbebyggelse (22 nya grupphus<br />
och 8 nya villor) och förskola samt att säkerställa allmänhetens tillgänglighet<br />
till stranden inom fastigheten Sjötorp 1:1, Ekängen. I anslutning ändras<br />
tomt med f.d. kiosk (Stensätter 1:197) för att kunna uppgå i grannfastighet.<br />
Förslaget grundar sig på ett planprogram då det inte har stöd i översiktsplanen<br />
antagen 1996. Planförslaget är dock förenligt med den fördjupade översiktsplan<br />
som antogs 2012 men ännu inte vunnit laga kraft.<br />
Behovsbedömning av miljöbedömning avseende Sjötorp 1:1 i Ekängen, har<br />
skett enligt 5 kap 20-21 §§ plan- och bygglagen respektive 6 kap 14 § miljöbalken.<br />
Planförslaget bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormer enligt<br />
5 kap miljöbalken överskrids.<br />
Samråd<br />
Samråd om planprogram för Sjötorp 1:1 ägde rum 2010-11-29 – 2011-01-<br />
24. Slutsatsen var att planarbete bedömdes kunna fortsätta utifrån programmets<br />
inriktningar och dess samrådsredogörelse efter fröreslagna utredningar<br />
som sedan utfördes.<br />
Samråd om samrådsförslag 2012-06-27 – 2012-08-31 medförde mindre ändringar,<br />
men synpunkter från grannskap har inte kunnat tillgodoses.<br />
Handlingar & planprocessen<br />
Planhandlingarna består av:<br />
• <strong>Detaljplan</strong>ekarta med bestämmelser,<br />
i skala 1:1000<br />
• Planbeskrivning med planförslag, genomförande,<br />
förutsättningar och behovsbedömning<br />
MKB<br />
• Programsamrådsredogörelse (ingår ej)<br />
• Samrådsredogörelse<br />
• Grundkarta (på plankarta)<br />
• Fastighetsförteckning (ingår ej)<br />
TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET<br />
Håkan Sylvan, planarkitekt/projektledare<br />
Planarbetet sker i en process där berörda får möjlighet att lämna synpunkter på planförslagen. Figuren<br />
illustrerar planprocessen och var i processen som planarbetet är just nu. I figuren finns också en uppskattad<br />
tidplan. <strong>Detaljplan</strong>en handläggs med normalt förfarande enligt PBL (2010:900).<br />
Vinter<br />
2010/2011<br />
sommar<br />
2012<br />
vinter<br />
2013<br />
februari /mars<br />
2013<br />
2
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Innehåll<br />
Sammanfattning av planförslaget ................................................................. 2<br />
Planens bakgrund och syfte ......................................................................... 4<br />
Planförslag och genomförande .................................................................... 4<br />
Bostäder .......................................................................................................... 4<br />
Teknisk anläggning ......................................................................................... 8<br />
Natur, park och rekreation .............................................................................. 8<br />
Vattenområden ............................................................................................... 9<br />
Gator och trafik ............................................................................................... 9<br />
Teknisk försörjning ........................................................................................ 11<br />
Åtgärder för att förebygga olyckor, störningar, föroreningar m.m. ................ 13<br />
Administrativa bestämmelser m.m. ............................................................... 13<br />
Beskrivning av planens fastighetsrättsliga konsekvenser ............................ 15<br />
Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande . 17<br />
Planeringsförutsättningar ........................................................................... 18<br />
Plandata ........................................................................................................ 18<br />
Tidigare ställningstaganden .......................................................................... 18<br />
Riksintressen ................................................................................................ 19<br />
Naturvård och Natura 2000 .......................................................................... 19<br />
Strandskydd .................................................................................................. 19<br />
Mark, vegetation och naturmiljö .................................................................... 19<br />
Befintlig bebyggelse ...................................................................................... 23<br />
Vattenområden ............................................................................................. 23<br />
Gator och trafik ............................................................................................. 24<br />
Olycksrisker .................................................................................................. 24<br />
Störningar ..................................................................................................... 25<br />
Teknisk försörjning ........................................................................................ 26<br />
Referenser .................................................................................................... 27<br />
Medverkande tjänstemän ............................................................................. 28<br />
Behov av miljöbedömning .......................................................................... 29<br />
Samlad behovsbedömning ........................................................................... 29<br />
Behovsbedömning ........................................................................................ 29<br />
Checklista för behovsbedömning av miljöbedömning .................................. 31<br />
Planförslagets påverkan inom och utom planområdet: ................................ 31<br />
Planområdets och omgivningens betydelse och sårbarhet: ......................... 32<br />
Planens karaktäristiska egenskaper: ............................................................ 33<br />
Fördjupad analys av enstaka faktorer ........................................................... 34<br />
Underlag för behovsbedömningen ................................................................ 34<br />
Plankarta och planbestämmelser ............................................................... 36<br />
3
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Planens bakgrund och syfte<br />
<strong>Detaljplan</strong>ens syfte är att möjliggöra bostadsbebyggelse och förskola samt<br />
att säkerställa allmänhetens tillgänglighet till stranden inom fastigheten Sjötorp<br />
1:1, Ekängen. I anslutning ändras tomt med f.d. kiosk (Stensätter 1:197)<br />
från handel till bostadsändamål för att kunna uppgå i grannfastighet.<br />
Strandpromenad, förskola, 22 nya grupphus och 8 nya villor föreslås; 5 befintliga<br />
villor och f.d. kiosk ingår.<br />
Planförslaget är förenligt med Översiktsplan för Ekängen-Roxtuna och Distorp-Gärstad,<br />
antagen av Kommunfullmäktige 2012-06-12. Ekängen är i<br />
gemensam översiktsplan för Norrköping och Linköping utpekad för särskilda<br />
satsningar i vackra lägen i stadens närhet. Den nya fördjupade översiktsplanens<br />
inriktning är att Ekängen ska utvecklas från en liten stadsdel till<br />
större tätort med egen identitet med <strong>fl</strong>era typer av bostäder, större utbud av<br />
bostäder och service och mer tillgänglighet till sjön Roxen.<br />
Målet med planen är att möta efterfrågan på boende nära vatten och vid utbyggnad<br />
ta tillvara kvaliteter som utblickar, vattenkontakt och intressanta<br />
omgivningar, i enlighet med översiktsplanen.<br />
Planförslag och genomförande<br />
Planförslaget ger möjlighet att inom det område som idag utgör fastigheten<br />
Sjötorp 1:1 uppföra 22 gruppbyggda småhus, 8 friliggande småhus samt en<br />
förskola för ca 40 barn. Småhusen och förskolan kommer att uppföras på<br />
egna tomter som upplåts med äganderätt. De tre befintliga villorna kommer<br />
att finnas kvar på egna tomter.<br />
Planen föreslår även ändrad markanvändning för fastigheten Stensätter<br />
1:197 från handel (kiosk) till bostadstomt.<br />
Strandspromenad skapas och Ekdunge skyddas som natur, n 1 . Utmed Ekängsvägen<br />
ordnas gång- och cykelväg.<br />
Bostäder<br />
Grupphusbebyggelse<br />
Peab Sverige AB och ägarna till Sjötorp 1:1 har upprättat ett avtal som ger<br />
Peab möjlighet att förvärva norra delen av planområdet i anslutning till att<br />
detaljplanen vinner laga kraft.<br />
PEAB har för avsikt att efter utbyggnad av gator, ledningar m.m. uppföra 22<br />
gruppbyggda småhus på egna tomter för försäljning med äganderätt. Planen<br />
ger även möjlighet att som alternativ uppföra friliggande småhus.<br />
Lokalgator, belysning, ledningar m.m. kommer att utgöra en gemensamhetsanläggning.<br />
Fastigheter som avstyckas erhåller andelstal i anläggningens<br />
utförande och drift.<br />
4
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Utnyttjandegrad e 1<br />
Grupphus, radhus, kedjehus, parhus med samordnad/likartad utformning,<br />
där sammanbyggnad är tillåten. Särskilda brandskyddsregler ska beaktas.<br />
Minsta fastighetsarea ska vara 325 m 2 och får bebyggas med byggnadsarean<br />
130 m 2 , varav 85 m 2 får vara i två plan, därutöver får inte vindsvåning<br />
inredas.<br />
Alternativ byggrätt är att skapa friliggande hus på fastigheter om minst<br />
700 m 2 enligt förslag e 3 nedan.<br />
Utnyttjandegrad e 2<br />
Grupphus, radhus, kedjehus, parhus med samordnad/likartad utformning,<br />
där sammanbyggnad är tillåten. Särskilda brandskyddsregler ska beaktas.<br />
Minsta fastighetsarea ska vara 400 m 2 och får bebyggas med byggnadsarean<br />
160 m 2 , varav 90 m 2 får vara i två plan, därutöver får inte vindsvåning<br />
inredas.<br />
Alternativ byggrätt är att skapa friliggande hus på fastigheter om minst<br />
700 m 2 enligt förslag e 3 nedan.<br />
Friliggande bostadsbebyggelse<br />
Södra delen av planområdet planeras att rymma 11 tomter för friliggande<br />
villabebyggelse. Tre av tomterna är befintliga.<br />
Lokalgator, belysning, ledningar m.m. kommer att utgöra en gemensamhetsanläggning.<br />
Fastigheter som avstyckas erhåller andelstal i anläggningens<br />
utförande och drift.<br />
Lokalgatan i områdets västra del anläggs i anslutning till gatorna inom den<br />
norra delen. Gatan ska vara utbyggd innan uppförande av friliggande villor<br />
påbörjas. De befintliga småhusen inom planområdets sydöstra del har en<br />
enklare befintlig anslutning mot Ekängsvägen. Utbyggnad av den nya gatan<br />
är en förutsättning för avstyckning av nya tomter mellan befintliga hus och<br />
Ekängsvägen. Om inte lokalgatan inledningsvis anläggs i sin helhet ställer<br />
kommunen krav på att den nya anslutningen med vilplan mot Ekängsvägen<br />
ska anläggas inledningsvis.<br />
5
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Utnyttjandegrad e 3<br />
Fastigheter mellan 700 - 800 m 2 får bebyggas med byggnadsarean 200 m 2 .<br />
Fastigheter mellan 800 – 1000 m 2 får bebyggas med byggnadsarean 225 m 2 .<br />
Fastigheter över 1000 m 2 får bebyggas med byggnadsarean 250 m 2 .<br />
Friliggande hus på högst två våningar, därutöver får inte vindsvåning inredas.<br />
Minsta tillåtna fastighet är 700 m 2 .<br />
Utnyttjandegrad och fastighetsbildning för större tomt e 4<br />
Fastighet över 1250 m 2 får bebyggas med byggnadsarean 20% av fastighetens<br />
storlek. Friliggande hus på högst två våningar, därutöver får inte<br />
vindsvåning inredas.<br />
Minsta tillåtna fastighet är 700 m 2 . Vid eventuell fastighetsdelning ska<br />
area och utnyttjad byggrätt beaktas, så att fastigheten inte blir mindre än<br />
5× utnyttjad byggnadsarea.<br />
Kiosktomt blir del av bostadstomt<br />
Kiosken inom Stensätter 1:197 har inte varit öppen de senaste åren. Ägaren<br />
till Stensätter 1:198 har förvärvat fastigheten för att reglera över den till<br />
Stensätter 1:198. För att Stensätter 1:197 ska kunna överföras ändras tillåten<br />
användning från handel (kiosk) till bostadsändamål. Planbestämmelser utgår<br />
från gällande detaljplan för Stensätter 1:198. Undantag görs för husplacering<br />
som blir samma som planen i övrigt.<br />
Utnyttjandegrad e 6<br />
Bostad I våning, exploatering 160+65 m 2 , dock högst ¼ av fastighetens<br />
area. Minsta tillåtna fastighet är 600 m 2 .<br />
Byggnadshöjd 4,0 m för huvudbyggnad och 3,0 m för uthus. Enbart friliggande<br />
hus. Endast källarlösa hus. Utfartsförbud mot Ekängsvägen.<br />
Underjordisk ledning i nordväst.<br />
Förskola<br />
Kommunen bedömer att föreslagen bostadsexploatering föranleder behov av<br />
ytterligare förskoleplatser. Förskolan planeras för ca 40 – 50 barn med tomtstorlek<br />
på ca 3000 m 2 . Förskoletomten har krav på hög tillgänglighet, god<br />
framkomlighet och trafiksäker utformning av angörings- och parkeringsplatser.<br />
Tomten ska skyddas från buller och föroreningar, se avsnitt Störningar.<br />
Där det är möjligt bör uppväxt vegetation bevaras som en naturlig<br />
del av förskoletomten.<br />
Exploatörerna (Peab och ägarna till Sjötorp 1:1) överlåter till kommunen<br />
den avstyckade fastighet som enligt detaljplanen ska utgöra förskoletomt.<br />
Fastigheten kommer att bli delägare i den gemensamhetsanläggning som<br />
kommer att omfatta lokalgata, belysning, ledningar m.m.<br />
Utnyttjandegrad e 5<br />
Förskola. Största bruttoarea 800 m 2 . Högst två våningar.<br />
På lång sikt finns möjlighet att ändra användning till bostäder med byggrätt<br />
enligt e 3 ovan.<br />
6
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Placering, utformning och utförande<br />
Gestaltning<br />
Bostäderna kan varieras mellan friliggande småhus och tätare grupphusbebyggelse.<br />
Bebyggelsens variation bör hållas samman genom en enhetlig<br />
gestaltning av gaturummet där gatan ska råda, exempelvis genom byggnaders<br />
placering utmed förgårdslinje 4 m från gata. Garage placeras indraget 6<br />
m från gata. Byggnader utmed Ekängsvägen placeras utmed Ekängsvägen,<br />
enligt anvisning under störningsskydd nedan.<br />
Grupphusbebyggelse påverkas och samspelar starkt, vilket kräver att utformning<br />
utförs samordnat. Vid framtida ändring inom grupphusområde<br />
krävs bygglov för ändring av färgsättning.<br />
Största tillåtna taklutning är 38° för 1½-planshus och 27° för tvåvåningshus.<br />
Högsta tillåtna totalhöjd för de delar av bebyggelsen inom e 1 e 2 e 3 e 4 e 5<br />
som medges två våningar ska vara 8,0 meter över omgivande mark, med<br />
undantag för skorstenar, ventilationshuvar och dylikt. Utöver två våningar<br />
får inte vindsvåning inredas. Takterrass får anordnas och ska ha skyddsräcke<br />
på 1, 10 m, men de får inte ha tak eller väggar. Detta för att inte skapa en<br />
tredje våning med negativa effekter som t.ex. skuggning.<br />
Motsvarande totalhöjd för garage och uthus är högst 4,5 meter över omgivande<br />
mark. Uthus och garage underordnas huvudbyggnad.<br />
För Stensätter 1:196-198 gäller 4,5 m byggnadshöjd.<br />
Grundläggning, radon, källare m.m.<br />
Området består huvudsakligen av en siltig sandig morän med hög relativ<br />
fasthet. Samtliga byggnader kan grundläggas med hel kantförstyvad platta<br />
på mark bestående av naturliga jordlager eller packad fyllning, sedan förekommande<br />
mulljord schaktas bort.<br />
Markradon förekommer, klassificerad som normalradonmark, vilket påkallar<br />
radonskyddad grundläggning.<br />
Högt grundvatten och viss risk för högt vattenstånd påkallar särskild omsorg<br />
vid grundläggning, vilket framgår av geoteknisk undersökning. Endast källarlösa<br />
hus med undantag för b 1 där källare tillåts och särskild omsorg för<br />
grundläggning är särskilt viktig. Lägsta tillåtna golvhöjd får vara +4,2 m<br />
över kommunens nollplan (Roxens normalvattenstånd).<br />
Störningsskydd<br />
Byggnader inom 25 m från genomfarten Ekängsvägen utformas med särskild<br />
hänsyn till buller. De ligger i riskzonen för att inte uppnå riksdagens<br />
riktvärden för vägtrafikbuller, vilket för ekvivalent ljudnivå är 55 dBA för<br />
uteplats och 30 dBA för sovrum. Byggnader bör placeras så nära störningskällan<br />
som möjligt för att erhålla en så stor tyst sida som möjligt i västerläge.<br />
Byggnation ska ske sammanbyggt eller med plank mellan volymer, så<br />
att en tyst sida uppstår där uteplats kan anläggas. Fasader, fönster och ventilation<br />
ska utformas så att riktvärden uppnås, men får gärna vara bättre.<br />
Tillgänglighet<br />
Planområdet sluttar svagt ner mot Roxen i väster. Strandpromenad och bostäder<br />
bedöms kunna få god tillgänglighet, i enlighet med gällande lagstift-<br />
7
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
ning och Linköpings Handikappspolitiska program. Förprojekterad gångbana<br />
i den södra delena v planområdet sluttar ca 5 % från Ekängsvägen.<br />
Tillgängligheten granskas vid kommande bygglovsprövning och projektering.<br />
Teknisk anläggning<br />
Utmed Roxenstranden ligger inom området tre pumpar för sjövatten och<br />
bevattning. De är befintliga och ligger inom anvisad plats. Den centrala har<br />
hittills försett odlingar inom Sjötorp 1:1 med sjövatten. Då pump och tillgång<br />
till sjövatten utgör en kvalité för området planerar exploatörerna att<br />
bygga ut sommar-vattenledningar inom det nya området. Fullföljs idén kan<br />
pumphus med ledningar ingå i gemensamhetsanläggning.<br />
Möjlighet ges att förlägga en båt för service av vattenintag i läge söder om<br />
pumphuset. Säsongsvis får föreningen genom avtal med kommunen pröva<br />
annan lämplig båtplacering i anslutning till stranden. Allmän tillgänglighet<br />
och risk för privatisering ska då beaktas.<br />
Pumparna vid planområdets södra gräns ägs och nyttjas av fastigheter belägna<br />
öster om Ekängsvägen. Befintliga vattenledningar sträcker sig utmed<br />
planområdets södra gräns där ny gångväg planeras att anläggas. Kommunen<br />
vidtar vid anläggande av gångväg erforderliga åtgärder för att vattenledningarna<br />
ska kunna vara kvar.<br />
Utnyttjandegrad<br />
Befintliga pumphus får vara kvar och vid behov justeras till erforderlig<br />
storlek, dock högst 2,5 m totalhöjd. Båtplats får täckas över.<br />
Natur, park och rekreation<br />
Planen möjliggör att allmänheten får tillgång till stranden vid Roxen. I direkt<br />
anslutning till föreslagna bostäder finns goda möjligheter till utevistelse<br />
lek och rekreation för vuxna och barn inom strandområdet varifrån man har<br />
kvällssol och fin utsikt över Roxen och in mot Linköping.<br />
I mitten av strandområdet inom Sjötorp 1:1 finns en värdefull ekdunge som<br />
ges särskilt skyddsbestämmelse n 1 inom allmän plats – Natur. Vid anläggning<br />
ska hänsyn tas till ekarna inom naturmark. Hänsyn till trädkrona och<br />
planteringsidé har styr föreslagen avgränsning.<br />
Vissa utblickar från Ekängsvägen bevaras genom siktlinjer utmed gator i<br />
den nya bebyggelsen. Skötsel av naturmark bör vara en kompromiss mellan<br />
naturvårdens behov, allmänna önskemål om siktlinjer och ett bra lokalklimat<br />
för boende genom bevarande av vegetation som sol- och vindskydd.<br />
Kommunen är huvudman för naturmark (allmän plats) och den gångväg<br />
som förbinder naturområdet längs Roxen med Ekängsvägen. Kommunen<br />
projekterar samt anlägger gångväg och grönytor i anslutning till villaområdets<br />
utbyggnad. Erforderlig mark övergår i kommunal ägo i samband<br />
med att detaljplanen vinner laga kraft. Området kommer att erhålla fastighetsbeteckningen<br />
Sjötorp 1:1 och utgöra den areal som återstår av Sjötorp<br />
8
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
1:1 sedan den mark som enligt detaljplanen ska utgöra kvartersmark, lokalgata<br />
och genomfart styckats av.<br />
I samband med planprövning sker ansökan om upphävande av strandskydd.<br />
Vattenområden<br />
Roxens strand med vattenyta ingår i planområdet. Här ges möjlighet att anlägga<br />
en brygga.<br />
Vattenområdet inom planområdet överensstämmer med det område som i<br />
gällande detaljplan Dpl nr 979 redovisas som vattenområde WB 1 .<br />
Genomförande av detaljplan, avtal och fastighetsbildning resulterar i att<br />
kommunen blir ägare till Sjötorp 1:1 (restfastighet sedan exploateringsfastigheter<br />
avstyckats) med dess andel i Roxen enligt fastighetsbestämning<br />
1936-01-30.<br />
Det område av Roxen som tillhör Sjötorp 1:1<br />
Som kompensation för att tidigare ägarna till Sjötorp 1:1 avhänder sig rätten<br />
till vatten och grund i Roxen upplåter kommunen nyttjanderätten till fiske<br />
inom berört område att gälla under ägarnas livstid.<br />
Att kommunen blir ägare till Sjötorp 1:1 påverkar inte tidigare träffade<br />
överenskommelser mellan Sjötorp 1:1 och ett antal strandfastigheter avseende<br />
rätt att nyttja vatten.<br />
Gator och trafik<br />
Gatunät, gång- och cykeltrafik<br />
För att på ett trafiksäkert sätt kunna ta sig som oskyddad trafikant till och<br />
från området anläggs en gång- och cykelväg på västra sidan av Ekängsvägen.<br />
Gång- och cykelvägen kombineras med trafiksäker passage vid Sjötorpsvägen<br />
för att där kunna ansluta till gång- och cykelvägen på Ekängsvägens<br />
östra sida. Gång- och cykelväg knyts ihop med befintlig gång- och<br />
cykelväg vid den redan idag hastighetssäkrade korsningen Ekängsvägen-<br />
Hästhagsvägen. Passagerna kan användas av både boende, förskolan och de<br />
som ska till stranden.<br />
9
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Gång- och cykelvägen utförs med asfalterad yta och med dagvattenledning<br />
mot planerat dagvattennät inom Sjötorp 1:1, enligt skiss nedan. I norr anläggs<br />
istället en stödmur.<br />
Sjötorp 1:1 GC‐väg Dränering Ekängsvägen GC‐väg<br />
Trafikverket är huvudman och väghållare för Ekängsvägen inkl gång- och<br />
cykelväg. Kommunen projekterar och anlägger efter överenskommelse med<br />
Trafikverket den nya gång- och cykelvägen i anslutning till bostadsområdets<br />
utbyggnad. Efter färdigställande överlämnas anläggningen till Trafikverket<br />
för drift och underhåll.<br />
Inom planområdet och fastigheten Sjötorp 1:1 ligger Ekängsvägen. Vägområdet<br />
är upplåtet med vägrätt till Trafikverket. Genom detaljplanen säkerställs<br />
att ytterligare mark av Sjötorp 1:1 får tas i anspråk för ny gång- och<br />
cykelväg utmed Ekängsvägens västra sida.<br />
Det område som enligt detaljplanen utgör allmän plats, genomfart överförs<br />
genom fastighetsreglering till kommunens fastighet Stensätter 1:9 belägen i<br />
anslutning till områdets södra gräns.<br />
Trafiksäkerhetsåtgärd korsningen Sjötorpsvägen - Ekängsvägen<br />
I korsningen Sjötorpsvägen/Ekängsvägen<br />
utförs hastighetsdämpande åtgärd för att<br />
möjliggöra en trafiksäker passage över<br />
vägen från gång- och cykelvägen på västra<br />
sidan av Ekängsvägen till gc-vägen på<br />
östra sidan som fortsätter längre norrut.<br />
Platsen är omnämnd i förstudien för gångoch<br />
cykelväg längs Ekängsvägen som<br />
möjlig plats för trafiksäkerhetsåtgärd.<br />
Korsningen Ekängsvägen–<br />
Sjötorpsvägen/Soldanevägen trafiksäkras<br />
genom upphöjd passage.<br />
Kollektivtrafik<br />
Ekängsvägen trafikeras av busslinje 507, Linköping-Ekängen-Rystad. Busslinjen<br />
trafikerar området större delen av dygnet under vardagar enligt timmestrafik<br />
och varannan timme på lördag och söndag. I anslutning till området<br />
finns en hållplats i vardera riktningen. Hållplatsen in mot staden har väderskydd.<br />
10
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Kommunen har som mål att öka turtätheten till Ekängen. I samband med<br />
framtagandet av fördjupning av översiktsplan för Ekängen diskuteras hur<br />
kollektivtrafiken ska trafikera Ekängen.<br />
Parkering, varumottagning, in- och utfarter<br />
Parkering ska ske inom respektive fastighet.<br />
Fastigheten Sjötorp 1:1 har idag tre utfarter mot Ekängsvägen, vilket föreslås<br />
minskas till två. Den norra utfarten försörjer grupphusområdet, förskolan<br />
samt de sex fastigheterna för friliggande villor närmst Roxen. Den södra<br />
utfarten servar de tre befintliga fastigheterna samt två planerade bostäder i<br />
sydost. Utfartsgator mot Ekängsvägen anläggs med 5 m vilplan. I övrigt<br />
råder utfartsförbud mot Ekängsvägen.<br />
Alla enskilda fastigheter ges in- och utfart mot lokalgata. Utfartsförbud råder<br />
mot Sjötorpsvägen i norr, vilket medför vändplaner i norr måste utföras<br />
med fysiska hinder.<br />
Parkering och angöring till förskolan<br />
Förskolans byggnadsplacering prövas vid bygglov. Byggnadens placering är<br />
viktig med hänsyn till trafiksäkerhet samt bullerstörning. Placeringen av<br />
förskolan bör därför vara så nära Ekängsvägen som möjligt. Varumottagning<br />
bör med fördel ligga åtskilt från entré.<br />
Antalet parkeringsplatser till förskolan bör vara ca 10 stycken, men kan justeras<br />
efter behov och antal barn vid bygglov. Boende i Ekängen är förhållandevis<br />
bilberoende vilket gör att många föräldrar bedöms skjutsa sina barn<br />
till förskolan på väg till och från jobbet. Kommunen har en ambition att förändra<br />
färdmedelsfördelningen mellan de olika trafikslagen. På sikt ska andelen<br />
bil minska och cykel och kollektivtrafik öka, när detta slagit igenom kan<br />
ett antal parkeringsplatser omvandlas till annan användning.<br />
Teknisk försörjning<br />
Vatten och avlopp<br />
Det finns befintliga renvatten- och spillvattenledningar i anslutning till området,<br />
i Sjötorpsvägen norr om planområdet samt via en ledningsrätt från<br />
Rädisvägen söder om planområdet. Ledningarna har tillräcklig kapacitet för<br />
planerad utbyggnad och kan ledas med självfall till befintligt ledningsnät.<br />
Tekniska Verken bygger ut allmänna ren- och spillvattenledningar fram till<br />
förbindelsepunkt i anslutning till respektive nybildad fastighet (se genomförande<br />
nedan). Ledningarna kommer företrädesvis att ligga i områdets lokalgator.<br />
Avtal mellan Peab/exploatör och Tekniska Verken kommer tecknas<br />
kring ledningsrätt, anläggning och underhåll av ledningar i mark. På plankartan<br />
redovisas vilka områden som ska vara tillgängliga för underjordiska<br />
ledningar s.k. u-områden.<br />
Anläggnings- och anslutningsavgifter kommer att tas ut enligt gällande<br />
taxa/prislista. Spillvatten från eventuella källarvåningar/sutterängvåningar<br />
kan behöva pumpas då det inte klaras med självfall.<br />
11
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Dagvatten<br />
Marken i området ger vissa förutsättningar för lokal infiltration, men i huvudsak<br />
omhändertas dagvatten genom fördröjning. Grundvattennivån är hög<br />
liksom exploateringsgraden.<br />
Avvattning av gator samt tak- och dräneringsvatten från tomter sker genom<br />
två nya ledningssystem, med utlopp inom naturmark för avrinning mot Roxen.<br />
Peab/ exploatör anlägger dagvattenledningarna mellan utlopp på naturmark<br />
vid Roxen fram till servispunkt. Erforderlig anläggning för omhändertagande<br />
av dagvatten beskrivs i ”Utredning av gator och VA-ledningar mm<br />
för ny detaljplan i Ekängen utförd av EQC-group 2012-03-23”.<br />
Anläggning utformas som makadamfyllda, med geotextil omslutna vägdiken<br />
för att utjämna <strong>fl</strong>öden och rena/sedimentera dagvattnet innan det släpps<br />
ut i recipient. Jordarterna i området är förhållandevis täta med begränsad<br />
infiltration, varför magasinering är dimensionerad därefter, med dagvattenbrunnar<br />
med sandfång och spolrör. Till samtliga tomter upprättas dagvattenservis<br />
för omhändertagande av dag- och dräneringsvatten. Fastigheternas<br />
husgrundsdränering och takvatten ansluts till dagvattenledningarna via egna<br />
servisanslutningar och inte sammankopplat med vägdikena. Dränering från<br />
eventuella källarvåningar/sutterängvåningar kan behöva pumpas då det inte<br />
klaras med självfall. Erforderliga dagvattenledningar kommer att ingå i den<br />
gemensamhets-anläggning som avses bildas för lokalgator, belysning, ledningar<br />
m.m.<br />
Vatten kan vid extrema nivåer i Roxen dämmas baklänges upp i ledningssystemen<br />
och begränsa avledningen av dagvatten vid kraftig nederbörd. Sannolikheten<br />
för detta scenario är dock liten och eventuella skador bedöms bli<br />
begränsade vid kortare uppdämning. Därför rekommenderas inte några åtgärder,<br />
typ bakvattenlucka eller dylikt.<br />
Dagvatten från del av Ekängsvägen, ny gc-väg och stödmursdränering utmed<br />
planområdet kommer att ledas mot norr för att i egen ledning inom kvartersmark<br />
ledas utmed Sjöängsvägen ned till utlopp i Roxen i sträckning och utförande,<br />
dimension enligt bilaga utredning . Ledningen som bekostas av exploatörerna<br />
projekteras och anläggs av exploatörerna i samband med utbyggnad<br />
av dagvattenledningar för planområdets avvattning. Projekteringshandlingar<br />
ska godkännas av kommunen innan arbeten får påbörjas.. Ledningen kommer<br />
att ägas av kommunen/Trafikverket. Exploatörerna upplåter servitut alternativt<br />
ledningsrätt till förmån för kommunens fastighet Stensätter 1:9 avseende<br />
rätt att nedlägga, bibehållla och underhålla ledningen.<br />
Värme<br />
Fjärrvärme finns i närheten av Sjötorp 1:1. En mycket hög anslutningsgrad<br />
är dock en förutsättning för att Tekniska Verken ska kunna ansluta området<br />
till fjärrvärmenätet. Fjärrvärmeledningen passerar Ekängsvägen i höjd med<br />
Hästhagsvägen och förläggs i gång- och cykeväg utmed Ekängsvägen.<br />
12
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
El<br />
Det finns inget behov av transformatorstation inom bostadsområdet. Utsikt<br />
Nät AB upprättar efter avrop från exploatörerna anslutningspunkter i anslutning<br />
till respektive nybildad fastighet.<br />
Tele<br />
Teleledningar finns i anslutning till fastigheten Sjötorp 1:1.<br />
Utsikt Bredband AB lägger i samband med utbyggnad av lokalgator ned<br />
tomrör för att de nybildade fastigheterna ska kunna erbjudas fiberanslutning.<br />
Åtgärder för att förebygga olyckor, störningar,<br />
föroreningar m.m.<br />
Området har högt grundvatten och översvämningsrisk föreligger, vilket föranleder<br />
särskild hänsyn vid grundläggning. Området exponeras för trafikbuller<br />
från Ekängsvägen, vilket ordnas genom särskild byggnadsutformning.<br />
Trädgårdsmästeriet har vissa markföroreningar, vilket kräver erfoderlig<br />
marksanering för känslig markanvändning, såsom bostäder och förskola.<br />
Ny brandpost kommer att anläggas.<br />
Administrativa bestämmelser m.m.<br />
Huvudmannaskap<br />
Naturmark (Strandområde)<br />
Linköpings kommun är huvudman för den allmän platsmark som inom<br />
planområdet fått beteckningen natur. Kommunen ansvarar för iordningställande<br />
av grönytor samt gångväg utmed Roxen och gångväg mellan Roxen<br />
och Ekängsvägen. Kommunen ansvarar för områdets framtida drift och underhåll.<br />
I det fall boende i området önskar sköta området har de möjlighet<br />
att ansöka om skötselavtal.<br />
Lokalgator<br />
Kommunen är inte huvudman för den allmän plats som inom planområdet<br />
markerats som lokalgator. Fastighetsägarna (Peab/exploatör) bygger ut de<br />
anläggningar, lokalgata, belysning, dräneringsledningar m.m. som ska utgöra<br />
en gemensamhetsanläggning. Efter färdigställande överlämnas anläggningarna<br />
till en nybildad samfällighetsförening som ansvarar för anläggningarnas<br />
framtida drift och underhåll.<br />
Genomfart<br />
Trafikverket är huvudman för den allmän platsmark som inom planområdet<br />
fått beteckningen genomfart (Ekängsvägen).<br />
13
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Kvartersmark<br />
PEAB /exploatör ansvarar för att avstyckade fastigheter bebyggs i enlighet<br />
med detaljplan och bygglov.<br />
Kommunen genom utbildningsförvaltningen ansvarar för upphandling av ny<br />
förskola.<br />
Teknisk försörjning<br />
Tekniska verken är huvudman för allmänna VA-ledningar och fjärrvärmeledningar.<br />
Tekniska Verken ansvarar även för avfallshantering.<br />
Utsikt Nät AB är huvudman för allmänna el-ledningar.<br />
Telia Sonera Skanova Access AB är huvudman för allmänna teleledningar.<br />
Genomförandetid<br />
Planens genomförandetid ska vara fem (5) år från den dag planen vinner<br />
laga kraft.<br />
Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i<br />
enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl<br />
föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men<br />
kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning<br />
för t.ex. förlorad byggrätt.<br />
Strandskydd<br />
<strong>Detaljplan</strong>en föreslår att strandskyddet upphävs inom planområdets kvartersmark<br />
och lokalgator. Inom strandskyddszon anläggs gångväg.<br />
Genom planförslaget ges allmänheten fri tillgång till en sammanhängande<br />
strandremsa längs Roxen. Området är idag privat och inte allmänt tillgängligt.<br />
Strandområden i Ekängen är till stora delar exploaterade och inte tillgängliga<br />
för allmänheten.<br />
I samband med planprövning sker ansökan om upphävande av strandskydd.<br />
För att strandskyddet ska kunna upphävas krävs att en fri passage lämnas<br />
mellan strandlinjen och tomtmark samt att särskilda skäl kan motiveras enligt<br />
7 kap 18§ miljöbalken. Strandskyddets upphävande motiveras utifrån<br />
följande särskilda skäl. Området är idag ianspråktagen som kvartersmark<br />
och inte tillgängligt för allmänheten. Det område som avses upphävas<br />
kommer vara väl avskilt från strandlinjen av ett allmänt tillgängligt strandområde<br />
med gångväg, vilket säkerställs i detaljplanen. Passager för att nå<br />
stranden kommer även det säkerställas i detaljplanen.<br />
Omfattning av lovplikten<br />
Området har varit odlingsområde och handelsträdgård under större delen<br />
av1900-talet. Marken är förorenad. Bygglov för ändamål som kräver känslig<br />
markanvändning (KM) får ej ges förrän erfoderlig marksanering genomförts<br />
så att gällande riktvärden uppnås, vilket regleras genom administrativ bestämmelse<br />
och avgränsning – a 1 .<br />
14
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Norra delen av planområdet planeras bli grupphusområde. Det är viktigt att<br />
färgsättning och utformning samordnas. Bygglov krävs för ändrad färgsättning<br />
inom grupphusområde.<br />
Lokalgata ska vara utbyggd för att bygglov ska kunna lämnas.<br />
Bestämmelser om fastighetsindelning m.m.<br />
Tidigare tomtindelning saknas.<br />
Planen detaljreglerar inte antalet fastigheter, men anvisar genom byggrätt<br />
antalet fastigheter till 22 i norr och 8 i söder, utöver de 3 befintliga samt en<br />
föreskoletomt.<br />
Föreslagna tomtstorlekar är relativt små och byggrätterna stora, vilket motiveras<br />
med hänsyn till det attraktiva läget och att ett större allmänt naturområde<br />
kompenserar detta.<br />
Beskrivning av planens fastighetsrättsliga konsekvenser<br />
Avtal<br />
Ett samarbetsavtal har tecknats mellan ägarna till Sjötorp 1:1 och Peab Sverige<br />
AB.<br />
Ett ramavtal har upprättats mellan Linköpings kommun, ägarna till Sjötorp<br />
1:1 och Peab Sverige AB. Avtalet reglerar bl.a. hur kostnaderna för detaljplan<br />
ska regleras. Ett exploateringsavtal ska upprättas mellan parterna. Avtalet<br />
kommer bl.a. att reglera marköverlåtelse, kostnader för åtgärder inom<br />
allmän plats, ansvarsfördelning m.m. Parterna ska vara överens om avtalets<br />
innan samhällsbyggnadsnämnden beslutar om granskning av detaljplanen.<br />
Avtalet ska vara undertecknat innan detaljplanen kan tas upp för beslut om<br />
antagande.<br />
Markägare inom planområdet<br />
Det mark- och vattenområde som ingår i planområdet tillhör fastigheten<br />
Sjötorp 1:1. Fastigheten ägs till hälften vardera av bröderna Arne och Lars-<br />
Ove Nilsson. Fastigheten Stensätter 1:197 och 1:198 har samma ägare. DetÄven<br />
Stensätter 1:196 år i privat ägo.<br />
Fastighetsbildning<br />
Fastighetsbildning för att genomföra detaljplanen.<br />
Etapp I.<br />
Som ett led i att erhålla slutlig fastighetsindelning avstyckas från Sjötorp 1:1<br />
en exploateringsfastighet för det område som Peab förvärvar (norra delen av<br />
planområdet) samt en exploateringsfastighet för det område som ägarna till<br />
Sjötorp (bröderna Nilsson) själva ska utveckla innan vidareförsäljning. (södra<br />
delen av planområdet exkl. bebyggda delar)<br />
15
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Vidare avstyckas en fastighet för förskoleändamål samt fastigheter för respektive<br />
befintliga småhus.<br />
Området som enligt detaljplanen utgör allmän plats, genomfart överförs<br />
genom fastighetsreglering till kommunens fastighet Stensätter 1:9.<br />
Återstående del av Sjötorp 1:1 inkl rätt till vatten och grund i Roxen övergår<br />
till kommunens ägo.<br />
Etapp II<br />
Peab ansöker om fastighetsbildning för att dela upp förvärvad exploateringsfastighet<br />
i önskat antal tomter i överensstämmelse med detaljplanen.<br />
Bröderna Nilsson ansöker om fastighetsbildning för att dela upp den södra<br />
exploateringsfastigheten i önskat antal tomter i överensstämmelse med detaljplanen.<br />
Gemensamhetsanläggningar m.m.<br />
Peab/bröderna Nilsson/kommunen ansöker om bildande av gemensamhetsanläggning<br />
enligt anläggningslagen för de nyttigheter som ska vara gemensamma,<br />
lokalgator med belysning, dagvattenledningar, fördröjningsmagasin,<br />
eventuellt system för sommarvatten , dagvatten ledning/dike över naturmark<br />
till utlopp i Roxen, gångväg inom kvartersmark m.m.<br />
Enligt överenskommelse mellan Peab och bröderna Nilsson byggs anläggningarna<br />
ut av Peab som efter färdigställande och godkänd slutbesiktning<br />
överlämnar anläggningarna till nybildad samfällighetsförening som ansvarar<br />
för anläggningens framtida drift och underhåll.<br />
I samband med att gemensamhetsanläggningen bildas fastläggs vilka fastigheter<br />
som ska vara delägare samt vilket andelstal respektive fastighet ska ha<br />
i anläggningens utförande och drift.<br />
Servitut, ledningsrätter samt övriga rättigheter<br />
Ledningsägare upprättar erforderliga avtal och ansöker därefter om nyttjanderätt<br />
alternativt ledningsrätt för att trygga rättigheten att nedlägga, bibehålla<br />
och underhålla allmänna ledningar inom planområdet. Aktuella ledningsstråk<br />
är markerade som u-områden på plankartan.<br />
Kommunen upprättar avtal avseende rätt att nyttja naturmark för sommarvattenledning<br />
mellan Roxen och Ekängsvägen.<br />
Arrenden<br />
Kommunen och bröderna Nilsson upprättar avtal om fiskeupplåtelse inom<br />
det vattenområde som tillhör Sjötorp 1:1.<br />
Ekonomiska frågor<br />
Planekonomi<br />
Kommunens kostnader för framtagande av detaljplan samt genomförande av<br />
detaljplanen bekostas av ägarna till Sjötorp 1:1.<br />
16
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m.<br />
av planens genomförande<br />
De sociala konsekvenserna bedöms som positiva för angränsande bostadsområden.<br />
Strandpromenad skapas. Ytterligare bostäder och en förskola ger<br />
underlag för service och kommunikation inom Ekängen. Planen bidrar till<br />
ett ökat underlag för kollektivtrafik samt att förutsättningarna för säker<br />
gång- och cykeltrafik förbättras i området och mellan närliggande områden.<br />
Ny bebyggelse påverkar utblickar och siktlinjer.<br />
Den föreslagna bostadsbebyggelsen och förskolan och dess trafikalstring<br />
påverkar lokalt, men kan på sikt och i ett större sammanhang ge underlag<br />
för bättre kollektivtrafik med utökad turtäthet, vilket kan minska trafikarbetet.<br />
Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken<br />
Föreslagen markanvändning bedöms lämplig med hänsyn till stadens långsiktiga<br />
utveckling och bedöms inte strida mot Miljöbalken.<br />
Planområdet angränsar till riksintresseområde för friluftsliv. Riksintresset<br />
för friluftsliv tillgodoses genom att planläggningen skapar möjligheter för<br />
allmänheten att röra sig längs strandkanten. Idag är strandområdet i privat<br />
ägo och ej tillgängligt för allmänheten.<br />
Västra Roxen är av riksintresse för naturvård och ett Natura 2000-område<br />
(särskilt skyddsområde enligt fågeldirektivet). Västra Roxen har ett stort<br />
värde för rastande fåglar. Det är viktigt att bevara vegetationsbården i<br />
strandkanten. Sjön Roxen är av riksintresse för yrkesfiske. Strandområdet<br />
planläggs som NATUR. Planförslaget bedöms inte strida mot riksintresset<br />
enligt 4 kap Miljöbalken.<br />
Planförslaget bedöms inte strida mot uppsatta miljökvalitetsnormer i form<br />
av omgivningsbuller och utomhusluft, enligt 5 kap Miljöbalken.<br />
Överensstämmelse med översiktsplanen<br />
Förslaget grundar sig på ett planprogram då det inte har stöd i gällande<br />
översiktsplanen antagen 1996 som anger odling. Föreslagen markanvändning<br />
är dock förenlig med Översiktsplan för Ekängen-Roxtuna och Distorp-<br />
Gärstad, som väntas antagen av Kommunfullmäktige i juni 2012, men som<br />
ännu inte vunnit laga kraft.<br />
Jämställdhet och trygghet<br />
Planen innebär NATUR och VATTENOMRÅDE i anslutning till omgivande<br />
befintlig och planerade bostadsområden. Detta ger goda möjligheter till<br />
lek och rekreation som ansluts till befintliga gång- och cykelvägnätet.<br />
Kommunikationsytorna utförs överblickbara.<br />
Gångbanan längs stranden kommer inte vara belyst, såvida inte finansiering<br />
ordnas. Detta är negativt för jämställdheten ur ett trygghetsperspektiv.<br />
17
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Planeringsförutsättningar<br />
Redovisningen nedan utgör platsanalys och förarbete till ovanstående planförslag,<br />
men har också uppdaterats under planarbetet.<br />
Plandata<br />
Planområdet ligger utmed Ekängsvägen<br />
med anslutning till Roxen<br />
mitt i samhället Ekängen, ca 8 km<br />
norr om Linköpings centrum.<br />
Fastigheten Sjötorp 1:1 är i privat<br />
ägo. Planområdet har utökats med<br />
de privatägda fastigheterna Stensätter<br />
1:197, 1:198 och 1:196.<br />
Planområdet är ca 3 ha, varav ca 2,6<br />
ha föreslås bli bostäder/förskola och<br />
ca 0,5 ha gatumark.<br />
Tidigare ställningstaganden<br />
Översiktliga planer<br />
Översiktsplanen för Ekängen antagen 1996 gäller i området. Den kommer<br />
ersättas av Översiktsplan för Ekängen-Roxtuna och Distorp-Gärstad, antagen<br />
av Kommunfullmäktige 2012-06-12 men den har ännu inte vunnit laga<br />
kraft. Inriktningen i den nya översiktsplanen är att Ekängen ska utvecklas<br />
från en liten stadsdel till större tätort med egen identitet med <strong>fl</strong>era typer av<br />
bostäder, större utbud av service och bostäder och mer tillgänglighet till sjön<br />
Roxen.<br />
<strong>Detaljplan</strong>er och områdesbestämmelse<br />
För området gäller Dp 979, detaljplan för del av Ekängen (2:a planetappen),<br />
fastställd 1993-08-19. Sjötorp 1:1 är planlagd för odlingsändamål. Högsta<br />
byggnadshöjd 5,0 meter. Utfartsförbud mot Ekängsvägen, tre utfarter tillåtna.<br />
Endast källarlösa hus.<br />
Delar av Roxen ingår i planområdet och är planlagd som vattenområde,<br />
bryggor och badplatser får anordnas. <strong>Detaljplan</strong>ens genomförandetid gick ut<br />
2008.<br />
För Ekängsvägen gäller områdesbestämmelse för del av allmän väg 1057<br />
(Ekängsvägen), OB 979, fastställd 1993-08-19.<br />
18
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Program<br />
Under 2010 arbetades ett planprogram fram för området och var på programsamråd<br />
november 2010 – januari 2011. Under samrådstiden inkom<br />
totalt tio yttranden, men inget som föranledde avbruten planprocess.<br />
Riksintressen<br />
Friluftsliv<br />
Planområdet ligger inom riksintresseområde för friluftsliv. Riksintresset för<br />
friluftsliv tillgodoses genom att planläggningen skapar möjligheter för allmänheten<br />
att röra sig längs strandkanten. Idag är strandområdet i privat ägo<br />
och ej tillgängligt för allmänheten.<br />
Naturvård och Natura 2000<br />
Västra Roxen är av riksintresse för naturvård och ett Natura 2000-område<br />
(särskilt skyddsområde enligt fågeldirektivet). Västra Roxen har ett stort<br />
värde för rastande fåglar. Det är viktigt att bevara vegetationsbården i<br />
strandkanten. Natura 2000-området kan främst påverkas av exploateringsområdet<br />
genom störningar på fågellivet och påverkan på vattenkvalitén<br />
(dagvattenhantering).<br />
Fågelinventering 2011 fann inga spår av häckning av storskrake, vars förutsättningar<br />
för häckning bedöms som möjliga men inte ideala. Häckning av<br />
fisktärna bedöms som osannolik inom området.<br />
Äldre och grövre träd avses bevaras inom vegetationsridån för att bibehålla<br />
naturvärden samt att minska påverkan på fågellivets intressen.<br />
Strandskydd<br />
Planområdet omfattas av strandskydd, vilket för Roxen är utökat till 150<br />
meter i enlighet med 7 kap 13-14§ MB. Strandskyddets syfte är att långsiktigt<br />
trygga allmänhetens tillgång till stränder och vatten för friluftsliv, samt<br />
bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet.<br />
I samband med antagande av gällande detaljplan, Dp 979, upphävdes<br />
strandskyddet för områden för bostadsändamål mm. Upphävning skedde<br />
dock inte för område för odlings/handelsträdgårdsändamål. Ny prövning<br />
sker i samband med planarbetet enligt planförslag ovan.<br />
Mark, vegetation och naturmiljö<br />
Fastigheten utgörs till stora delar av två områden med odlingsmark, i norr<br />
och i sydväst. Bebyggelsen ligger dels längs Ekängsvägen, tre bostadshus<br />
med tillhörande trädgårdar, och dels i mitten av fastigheten Sjötorp 1:1,<br />
växthus och uthusbyggnader.<br />
Längs Roxens strand växer en tät vegetationsbård, troligen planterad för<br />
vindskydd. I trädridån finns bl.a. äldre träd, ca 100 år, av arterna ek och tall<br />
samt ca 70-åriga grova pilar. Andra trädslag är klibbal, ask, alm, asp, lönn,<br />
apel och ett par exotiska barrträdsarter. Det finns en stor tillgång på dödved<br />
samt större och mindre stam- och grenhåligheter i pil och ask.<br />
19
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Längs Sjötorpsvägen i norr växer en planterad trädridå, bestående av yngre<br />
träd av arterna ek, asp, björk, rönn, apel, ask, alm, gran och tall. Mellan<br />
Roxen och växthusen finns en liten ekdunge med ca 80-åriga ekar. I området<br />
finns även planterade granar, ädelgranar, ask och asp.<br />
Längs med den södra gränsen, från Ekängsvägen och ca 70 m mot väster<br />
finns en stenmur. Muren är relativt välbehållen i den östra delen medan den<br />
blir i allt sämre skick mot väster. Från stenmurens slut och ca 70 m ned mot<br />
Roxen finns en trädrad bestående av ek med en stamdiameter på ca 2 dm.<br />
Ekarna är beskurna med för att nedtill få en tät, busklik form och trädradens<br />
syfte är förmodligen som vindskydd eller insynsskydd.<br />
Naturvärden<br />
Två områden med naturvärden hittades<br />
vid naturvärdesinventeringen, Calluna<br />
2010. Det första är en trädridå längs<br />
Roxens strand med gamla eller grova<br />
träd av arterna tall, ek och pil samt de<br />
rödlistade arterna ask och alm (båda<br />
VU=Sårbar). Även en rödlistad svampart,<br />
hårig jordstjärna (NT=Nära hotad)<br />
påträffades i strandskogen. Det finns en<br />
god tillgång på död ved och träd med<br />
håligheter.<br />
För platsen där hårig jordstjärna förekommer<br />
är det viktigt att området sparas<br />
som det är, dvs. inga markarbeten eller<br />
gallringar.<br />
20
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
I övrigt kan en försiktig gallring ske av yngre trädindivider utan att det skadar<br />
några naturvärden. Det är viktigt att värdeträd sparas, bland annat för<br />
fågellivets intressen, d.v.s. äldre tall och ek, grov pil samt i viss utsträckning<br />
alm och ask. När det gäller de två sistnämnda arterna är äldre träd viktigare<br />
att spara än yngre. Blommande buskar bör dock sparas, t.ex. hagtorn.<br />
Det andra området bestod av en ekdunge med ca 80-åriga ekar. Detta område<br />
har främst framtidsvärden. Ekarna bör sparas. En utglesning av det övriga<br />
trädskiktet gynnar de framtida värdena knutna till ek.<br />
Båda områdena kan kopplas till värdefulla lövträdsområden som uppmärksammats<br />
i Linköpings naturvårdsprogram. Dessa ligger strax norr om Ekängen<br />
och i anslutning till Tvärskogs udde, 1,5 respektive 2,3 km mot norr. Avståndet<br />
mellan dessa är inte längre än att spridning av organismer är möjlig.<br />
Landskapsbild - utblickar<br />
Fastigheten är idag en av de få öppna ytorna ner mot Roxen i Ekängen. Från<br />
Ekängsvägen kan man idag se ner mot sjön, även om trädridån till stora delar<br />
skymmer sjöutsikten sommartid. Möjligheterna till utblickar från Ekängsvägen<br />
är värdefull, då stora delar av strandområdena vid Roxen är bebyggda<br />
och platserna med utblickar är få.<br />
Exploatering av fastigheten kommer att påverka landskapsbilden.<br />
Park, lek och rekreation<br />
Strandområdet är idag i privat ägo och inte tillgängligt för allmänheten.<br />
Planförslaget skapar allmän tillgänglighet och möjliggör vattenkontakt.<br />
Skolväg väntas bli via Soldanevägen alternativt Hästhagsvägen, vilka båda<br />
får trafiklugnande åtgärder.<br />
Geotekniska förhållanden, förorenad mark och radon<br />
WSP har på uppdrag av PEAB utfört geoteknisk- och miljötekniskutredning<br />
för Sjötorp 1:1, vilket i huvuddrag anger följande.<br />
Geoteknik och grundläggning<br />
Området sluttar svagt ned mot sjön och består av odlingsmark med en mindre<br />
träddunge väster om befintliga växthusanläggningar. Undersökta marknivåer<br />
varierar mellan +3,3 och +4,2 närmast mot Roxen och mellan +6,9<br />
och 7,9 längs Ekängsvägen. Jorden består överst av ca 0,4 m sandig mulljord<br />
och därunder av sandig siltig morän ner till mer än 3 m djup med hög<br />
relativ fasthet. Grundvattenytan ligger 0,5 – 1,5 m under markytan.<br />
Byggnad med källare kan grundläggas med grundsulor på kapillärbrytande<br />
lager i befintligt naturligt jordmaterial. Grundläggningen ska utföras frostfri<br />
och dimensionerande grundtrycksvärde bör begränsas till 300 kPa.<br />
Dränering måste utföras runt byggnaden på sådan nivå att man tar hänsyn<br />
till Roxens högsta högvattenyta.<br />
Inga sättnings- eller stabilitetsproblem kommer att uppstå vid anläggande av<br />
en gång- och cykelväg intill Ekängsvägen.<br />
21
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Förorenad mark och radon<br />
Planerad bostadsbebyggelse och förskola klassificeras som känslig markanvändning,<br />
KM. Sjötorps handelsträdgård avslutade sin verksamhet för några<br />
år sedan, men det kan inte uteslutas att föroreningar finns i marken. Fram till<br />
i början av 1960-talet uppvärmdes lokalerna genom eldning med koks och<br />
därefter med olja. Här fanns maskinförråd, verkstad med ässja samt garage.<br />
Provtagning har därför utförts av ytliga jordlager för att få indikation på<br />
eventuell förorening. Se även förslagets administrativa bestämmelser ovan.<br />
Jordprover har okulärbedömts med avseende på sammansättning, färg och<br />
lukt samt analyserats med PID11 och XRF22 med avseende på indikation av<br />
<strong>fl</strong>yktiga kolväten respektive tungmetaller. Sammanlagt har fältmätningar<br />
med PID och XRF utförts på 87 prover. Mätningarna med PID har inte gett<br />
några förhöjda utslag (PID-värde C16-<br />
C35) i två provpunkter där även något förhöjda halter av PAH påträffats.<br />
Halterna av alifatfraktionen> C16-C35 och PAH M och H är låga och ligger<br />
under riktvärdena för känslig markanvändning.<br />
Radon<br />
Mätning av markradon i fyra mätpunkter anger 9 - 15 - 20 - 28 kBq/m 3 , vilket<br />
är att klassificera som normalradonmark. Därmed rekommenderas radonskyddande<br />
grundläggning vid nybyggnad.<br />
Fornlämningar och kulturmiljöer<br />
Planområdet är beläget inom ett fornlämningsrikt område i Rystad socken.<br />
Inga registrerade fornlämningar finns inom fastigheten, här finns två torplägen<br />
från 1700-talet. Följande utredningar har utförts av Östergötlands länsmuseum.<br />
Utredning etapp 1 (ÖLM Rapport 2010:69), Utredning etapp 2<br />
(ÖLM Rapport 2011:49 är utförd, men ej färdigdokumenterad), Förundersökning<br />
(ÖLM Rapport 2011:84 är utförd, men ej färdigdokumenterad).<br />
Fynd har gjorts och Länsstyrelsen beslutade 2011-11-16 om borttagande av<br />
fornlämning, vilket kommer göras genom Slutundersökning.<br />
Växthusområdet och villorna med tillhörande trädgårdar bedöms inte innehålla<br />
några bevarade fornlämningar. Inte heller i området mellan Ekängsvägen<br />
och det östra växthuset bedöms det vara risk för att fornlämningar berörs. På<br />
dessa områden föreslås därför inga ytterligare arkeologiska åtgärder.<br />
1 PID – Fotojonisationsdetektor, indikerar förekomst av <strong>fl</strong>yktiga kolväten<br />
2 XRF – Röntgen<strong>fl</strong>ourescensspektrometer, avsett för metallanalyser i jord, främst koppar,<br />
zink, arsenik och bly.<br />
22
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Om antikvariska fynd påträffas under gräv- och schaktarbeten ska arbete<br />
avbrytas och antikvarisk expertis tillkallas.<br />
Befintlig bebyggelse<br />
Bostäder<br />
Inom fastigheten Sjötorp 1:1 ligger det idag tre befintliga bostadshus och<br />
några växthus. Växthusen kommer rivas på grund av kommande exploatering.<br />
Tidigare sommaröppen kiosk är nedlagd och föreslås bli kvartersmark för<br />
bostäder.<br />
Offentlig och kommersiell service<br />
Ekängsskolan ligger vid Hästhagsvägen ca 500 m från planområdet. Skolan<br />
har förskoleklass och upp till årskurs 6 samt fritidsverksamhet.<br />
Inom Ekängen finns idag fem förskolor. Förskolan Soldane, Hästhagsvägen,<br />
ligger närmast planområdet, ca 400 m, och har tre avdelningar.<br />
I Ekängen finns idag ingen livsmedelsbutik. Tidigare sommaröppen kiosk<br />
inom nordöstra planområdet är nedlagd och föreslås uppgå i kvartersmark<br />
för bostäder. Centrum föreslås utvecklas på sikt enligt ny översiktsplan.<br />
Byggnadskultur<br />
Befintlig bebyggelse saknar högre kulturhistoriskt intresse.<br />
Vattenområden<br />
Strandzon är idag privat, men blir allmän platsmark. Vattenområdet saknar<br />
brygga, vilket blir möjligt i planförslaget.<br />
Miljökvalitetsnormer för vatten<br />
Planområdet berör två vattenförekomster: Roxen samt grundvattenförekomst<br />
vid Ekängen. Grundvattenförekomsten bedöms ha god status (både<br />
kvantitativt och kemiskt) med en preliminär riskklassning som klarar målen<br />
2015. Roxen bedöms däremot ha otillfredsställande ekologisk status och<br />
miljökvalitetsnormen är fastställd till att nå god ekologisk status med tidsfrist<br />
till 2021, genom Vattenmyndigheten för Södra Östersjöns vattendistrikt.<br />
Detta innebär att åtgärder ska vidtas för att förbättra den ekologiska<br />
statusen inom den närmaste tioårsperioden. Se Vattenförvaltningsförordningen<br />
(SFS 2004:660) och 5 kap. miljöbalken.<br />
Planförslaget redovisar hur förändringar i t.ex. markanvändning, dagvattenhantering<br />
sker utan att försämra den ekologiska statusen, vilket sker genom<br />
rening i underjordiska stenmagasin och utsläpp på naturmark med <strong>fl</strong>öde mot<br />
sjön.<br />
23
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Gator och trafik<br />
Gatunät, gång- och cykeltrafik<br />
Planområdet gränsar till Ekängsvägen i öster och Sjötorpsvägen i norr. Inom<br />
Ekängen råder enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark, såsom bostadsgator,<br />
parkmark och naturmark. Trafikverket är väghållare för Ekängsvägen,<br />
lv 1057.<br />
Hösten 2011 var trafiken söder om Ekängen 3600 fordon per dygn, vilket<br />
med tillägg för planerade bostäder i Sjötorp (och Bärstad) om några år kan<br />
ge 4700 fordon per dygn söder om Ekängen. Andelen tung trafik är 10 %<br />
och består till största delen av busstrafik. 2008 var trafikmängden på Ekängsvägen<br />
vid Hästhagsvägen 1890 fordon per dygn (5 dagars). Hastighet<br />
50 km/h.<br />
På Ekängsvägen i anslutning till området har nyligen anlagts en gång- och<br />
cykelväg på vägens östra sida. Korsningen mellan Ekängsvägen och Hästhagsvägen<br />
är upphöjd. Utformningen gör det lättillgängligt och trafiksäkert<br />
att nå hållplatsen som ligger i närheten.<br />
Kollektivtrafik<br />
Ekängsvägen trafikeras av busslinje 507, Linköping-Ekängen-Rystad. Busslinjen<br />
trafikerar området större delen av dygnet under vardagar enligt timmestrafik<br />
och varannan timme på lördag och söndag. I anslutning till området<br />
finns en hållplats i vardera riktningen. Hållplatsen in mot staden har väderskydd.<br />
Kommunen har som mål att prioritera att turtätheten till Ekängsvägen ska<br />
öka. I samband med framtagandet av fördjupning av översiktsplan för Ekängen<br />
diskuteras hur kollektivtrafiken ska trafikera Ekängen, vilket innebär<br />
att det inte är säkert hur bussen kommer att trafikera området i framtiden.<br />
Utfarter<br />
Fastigheten Sjötorp 1:1 har idag tre<br />
utfarter mot Ekängsvägen. Strax norr<br />
om planområdet ligger Sjötorpsvägen<br />
som leder till två bostäder.<br />
Olycksrisker<br />
Översvämning<br />
Detaljerad översvämningskartering<br />
för Roxen (SMHI 20008) visar beräknat<br />
vattenstånd utifrån tre olika <strong>fl</strong>ödesnivåer,<br />
100- års <strong>fl</strong>öde, 1000-<br />
års<strong>fl</strong>öde samt högsta dimensionerade<br />
<strong>fl</strong>öde (bhf). Planområdet berörs av<br />
24<br />
Översvämningskartering, SMHI<br />
Grön linje – 100-års<strong>fl</strong>öde<br />
Röd linje – 1000-års<strong>fl</strong>öde,<br />
Blåskrafferat område – högsta dimensionerande <strong>fl</strong>öde.
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
alla tre nivåer, se karta.<br />
Översiktsplanen rekommenderar ingen ny bebyggelse inom riskområde för<br />
100-års<strong>fl</strong>öde, med undantag för enkla byggnader som garage och uthus.<br />
Inom zon för högsta dimensionerande <strong>fl</strong>öde kan samhällsfunktioner av<br />
mindre vikt lokaliseras.<br />
För Sjötorp 1:1 har ett PM – Översvämningsutredning Ekängen, Sjötorp 1:1<br />
– tagits fram som fördjupat underlag för planarbetet. Lägsta tillåtna höjd på<br />
färdigt golv anges till +4,20 m för att undvika risk för översvämning. Lägsta<br />
projekterad golvhöjd ligger på 4,3 m.<br />
Marknivån i de västra delarna av planområdet ligger mellan +3 till +4 m.<br />
Ingen översvämning stiger över färdig golvnivå, men grundläggningen kan<br />
påverkas vid högsta dimensionerande <strong>fl</strong>öde. Området har även relativt höga<br />
grundvattennivåer (ca 0,5 m), varför grundläggning bör anpassas efter detta.<br />
För att klara golvnivå kan tomter fyllas upp utan risk för skred, eller alternativ<br />
grundläggning (öppen plintgrund eller uteluftventilerad grund). Uppfyllnad<br />
sker inom kvartersmark; allmän platsmark natur får inte fyllas.<br />
Störningar<br />
Trafikbuller<br />
Ekängsvägens trafik på ca 1890 fordon/årsmedeldygn (+ prognosen 10%)<br />
med hastigheten 50 km/h medför vägtrafikbuller, vars ljudnivåer överstiger<br />
riksdagens riktvärden inom del av området, enligt bullerberäkning av<br />
Soundcon 2011.<br />
Dygnsekvivalent bullernivå är under<br />
55 dBA om hus placeras utanför<br />
bullerzon (enligt bild till höger).<br />
På samma sätt klaras maximal bullernivå<br />
70 dB(A) enligt bild nedan.<br />
Förskjutning av hus minskar friyta<br />
på ”tyst sida”, och placerar likväl<br />
husen på gränsen till dålig ljudmiljö.<br />
Hus ska placeras så nära vägen<br />
som möjligt för att låta byggnad<br />
utgöra skydd och ge en större<br />
skyddad utemiljö.<br />
25
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Planen reglerar därför att byggnader<br />
ska utföras så att riksdagens<br />
riktvärden klaras, vilket sker genom<br />
bra materialval av fönster och<br />
fasad, samt genom husplacering så<br />
att tyst sida klaras för uteplats i<br />
västerläge.<br />
Material ska sänka ljudnivån till 30<br />
dBA inomhus för sovrum.<br />
Ventilation bör med fördel placeras<br />
och utföras så att ljudskydd<br />
inte åsidosätts vid vädring.<br />
Sammanbyggnad ska ske.<br />
Teknisk försörjning<br />
Vatten och avlopp<br />
Tekniska Verken är huvudman för spillvatten och dricksvatten inom Ekängen.<br />
Området kan anslutas till befintlig spillvatten-, och dricksvattenledning,<br />
belägen norr om området vid Sjötorpsvägen samt till upprättad förbindelsepunkt<br />
för spillvatten och dricksvatten i fastighetsgräns i söder mot Rädisvägen.<br />
På fastigheten finns en pumpstation, vid strandkanten nedanför växthusen. I<br />
fastighetens sydvästra hörn finns två pumpstationer som försörjer fastigheter<br />
öster om Ekängsvägen med sommarvatten. Ledningar går längs den södra<br />
fastighetsgränsen.<br />
Dagvatten<br />
Förutsättningarna för lokalt omhändertagande av dagvatten med infiltration<br />
är dåliga i Ekängen. Större delen av marken utgörs av leror som släpper genom<br />
begränsad mängd vatten. Dagvatten ska omhändertas lokalt genom<br />
fördröjning och rening innan det släpps ut i Roxen.<br />
Planområdet omfattas inte av verksamhetsområde för dagvatten. Inga allmänna<br />
dagvattenledningar kommer att byggas av Tekniska Verken. Erforderliga<br />
dagvattenledningar kommer byggas och förvaltas av en gemensamhetsanläggning.<br />
För att klara avvattning av gator och tak- och dräneringsvatten från tomter<br />
krävs två ledningssystem.<br />
Det norra området avvattnas via dagvattenledningar i lokalgatorna och med<br />
utlopp i Roxen i planområdets nordvästra hörn.<br />
För tomterna i sydost byggs dagvattenledning i den södra infarten och vidare<br />
västerut, i gångvägen, mot grönytan före Roxen.<br />
För att åstadkomma rening och fördröjning av vägdagvatten utförs makadamfyllda<br />
fördröjningsmagasin under gatorna.<br />
26
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Planerad GC-väg utmed Ekängsvägen avvattnas även den via makadamfyllda<br />
dräneringsdiken mellan vägen och GC-vägen. Dräneringsdiket ansluts till<br />
planerad gatudränering i nordlig infart.<br />
Värme<br />
Området kan anslutas till fjärrvärmenätet. Befintliga ledningar finns vid<br />
Ekängsvägen, sydost om planområdet.<br />
Befintlig bostadsbebyggelse inom Sjötorp 1:1 är uppvärmd med jordvärme.<br />
Ledningar finns längs den södra fastighetsgränsen.<br />
El<br />
Området bedöms kunna anslutas till befintligt ledningsnät.<br />
Tele<br />
Området bedöms kunna anslutas till befintligt ledningsnät.<br />
Avfall<br />
För hämtning vid gata krävs vändzoner för sopbilar. Här föreslås ovan en<br />
central station för hämtning.<br />
Referenser<br />
Dagvattenutredning: Ekängen, befintliga dagvattensystem (Objektnr: 10 39<br />
69) av Vectura.<br />
Detaljerad översvämningskartering längs Motala ström, Roxen och Stångån<br />
av SMHI Tekniskt PM 2008:44.<br />
Fågelinventering Sjötorp 1:1, Ekängen av Calluna 2011<br />
Förprojektering: Utbyggnad av GC-väg mm utmed Ekängsvägen (Hästhagsvägen<br />
– Sjötorpsvägen) av EQC group.<br />
Geoteknisk och miljöteknisk utredning för bostadshus inom Sjötorp 1:1,<br />
Ekängen av WSP.<br />
Naturvärdesinventering Sjötorp 1:1, Ekängen av Calluna 2010.<br />
PM avseende geoteknisk utredning för bostadshus med källare inom del av<br />
Sjötorp, Ekängen av WSP 2011.<br />
PM Översvämningsutredning Ekängen, Sjötorp 1:1 av WSP 2011.<br />
TRAFIK PM: Effektmätning av hastighetsdämpande åtgärder längs Ekängsvägen<br />
i Ekängen, Linköpings kommun 2011-06-27.<br />
Trafikbullerutredning Sjötorp av Soundcon 2011<br />
Utredning av gator och VA-ledningar mm för ny detaljplan i Ekängen 2011-<br />
09-30, reviderad 2012-03-23 av EQC Östergötland AB.<br />
Utredning, idéskiss för dränering av gc-väg, EQC 2012-11-23.<br />
27
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Medverkande tjänstemän<br />
Håkan Sylvan, planarkitekt: Projektledare för planprocessen,<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Mikael Klingefjord, mark- och exploateringsingenjör,<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Joacim Gustafsson, projektledare infrastruktur,<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Tobias Tinglöf, byggnadsingenjör, Bygglovskontoret<br />
Gunnar Ölvingsson, ekolog, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Roger Björk, miljöinspektör, Miljökontoret<br />
Robert Holmertz, EQC Östergötland<br />
Planhandlingarna har granskats av Mikael Klingefjord,<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret.<br />
Planförfattare m.m.<br />
Maria Kromnow, planarkitekt, WSP Samhällsbyggnad Östergötland har<br />
varit kommunens konsult i planarbetet som utformats i samspel med Teknik-<br />
och samhällsbyggnadskontoret.<br />
28
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Behov av miljöbedömning<br />
Samlad behovsbedömning<br />
Behovsbedömning<br />
I enlighet med bestämmelserna i Plan- och bygglagen, Miljöbalken och förordningen<br />
om Miljökonsekvensbeskrivningar skall planer och program som<br />
kan antas leda till en betydande miljöpåverkan miljöbedömas. För detaljplaner<br />
skall behovet av en miljöbedömning utredas i det enskilda fallet, en s.k.<br />
behovsbedömning.<br />
Som stöd för behovsbedömningen använder kommunen en checklista som<br />
ingår som bilaga till behovsbedömningen. Här redovisas i sammanfattande<br />
form de slutsatser som dragits i detta arbete.<br />
Påverkan<br />
Planförslaget innebär att kvartersmark omvandlas delvis till allmän platsmark<br />
och dels till bostadsändamål. Exploateringen är förhållandevis liten<br />
och vid planering av området har stor hänsyn tagits till de allmänna intressena,<br />
riksintresse för friluftsliv samt strandskyddet. Förslaget skapar förutsättningar<br />
för allmänheten att röra sig längs och vistas i strandområdet vid<br />
Roxen.<br />
Vegetationsbården ska i största mån bevaras med hänsyn till fågellivet (Natura<br />
2000). En naturvärdesinventering har tagits fram som underlag för fortsatt<br />
planering vilken pekar ut vegetationsbården mot Roxen samt ekdungen<br />
vid växthusen som värdefulla naturvärden.<br />
Idag är fastigheten Sjötorp 1:1 inte anslutet till kommunalt vatten- och avloppsnät.<br />
Påverkan på Roxen skulle därmed minska genom att planerad och<br />
befintlig bebyggelse ansluts till kommunalt nät samt att dagvattnet omhändertas<br />
lokalt genom fördröjning och ev. rening innan det släpps ut i Roxen i<br />
enlighet med miljökvalitetsnormen för Roxen.<br />
Ekängen har under de närmaste åren expanderat. En utbyggnad av bostäder i<br />
Ekängen innebär ett ökat underlag för service och kollektivtrafik inom orten,<br />
men ställer även krav på barnomsorgsplatser och skola. En förskola är<br />
planerad inom området för att klara en ökad efterfrågan på barnomsorg. Utbyggnaden<br />
föreslås ske genom en blandning av bostadsbebyggelse (friliggande<br />
villor, grupphusbebyggelse).<br />
Platsen<br />
Området är planlagt för odlingsändamål. Verksamheten pågår till viss del.<br />
Planområdet omfattar och angränsar till riksintresse för yrkesfisket, friluftslivet<br />
och naturvården (Natura 2000). Strandskydd gäller för hela planområdet.<br />
Arkeologisk utredning, etapp 1, etapp 2 och förundersökning har gjorts för<br />
planområdet. Slutundersökning ska genomföras innan exploatering.<br />
29
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Värdefulla naturvärden inom området är vegetationsbården längs Roxen<br />
samt ekdungen. Områdena ska bevaras både för sina naturvärden och för<br />
fågellivets intressen. En utglesning av det yngre trädskiktet kan ske.<br />
Planen<br />
Planförslaget innebär en mindre exploatering av bostäder samt förskola.<br />
Stor hänsyn ska tas till de kultur- och naturvärden som finns i området. I<br />
avgränsningen av planområdet har hänsyn tagits till översvämningsrisken,<br />
allmänhetens tillgång till strandområden, strandskyddet och störningsrisk<br />
för fågellivet (Natura 2000).<br />
Slutsatser och ställningstagande<br />
Kommunen gör den sammanvägda bedömningen att den aktuella detaljplanen<br />
inte bedöms kunna ge upphov till betydande miljöpåverkan.<br />
Motivet till ställningstagandet grundas på ovanstående behovsbedömning<br />
och den analys som redovisas i bifogad checklista. Skälen till att kommunen<br />
gör bedömningen att detaljplanen inte antas medföra betydande miljöpåverkan<br />
är att exploateringen är relativt liten och att stor hänsyn har tagits platsens<br />
naturvärden, fågellivet (Natura 2000), strandskyddet och allmänhetens<br />
tillgång till strandområden.<br />
En miljökonsekvensbeskrivning, enligt 5 kap 18§ PBL behöver därför inte<br />
upprättas för ”<strong>Detaljplan</strong> för Sjötorp 1:1 m<strong>fl</strong>, Ekängen”<br />
En begränsad redovisning av planens inverkan på miljön bör dock göras i<br />
planbeskrivningen.<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Upprättade av Lisa Setterdahl, Planarkitekt, projektledare<br />
Reviderad av ersättaren Håkan Sylvan<br />
I handläggningen av behovsbedömningen har även Gunnar Ölvingsson,<br />
Kommunekolog och Roger Björk, Miljöskyddsinspektör deltagit.<br />
30
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Checklista för behovsbedömning av miljöbedömning<br />
Denna checklista utgör arbetsunderlag för att bedöma behovet av en miljöbedömning<br />
av detaljplanen. Den används även för att avgränsa vilka typer<br />
av miljöpåverkan som behöver beskrivas i en ev. miljökonsekvensbeskrivning.<br />
Bedömningarna är preliminära. Ny kunskap som tillförs planarbetet<br />
kan innebära att bedömningarna i denna checklista måste omvärderas.<br />
Frågeställning Relevant Ej relevant<br />
Kommentarer<br />
Planförslagets påverkan inom och utom planområdet:<br />
Storlek och fysisk omfattning<br />
Omfattning och förening<br />
med andra projekt<br />
Utnyttjande av mark,<br />
vatten och andra resurser<br />
Alstrande av avfall<br />
Alstrande av föroreningar<br />
och störningar<br />
Effekternas omfattning<br />
Effekternas sannolikhet,<br />
frekvens, varaktighet<br />
och avhjälpbarhet<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Planområdet omfattar ca 5,3 ha, varav<br />
ca 1h vattenområde, 1,2 naturmark<br />
och ca 2,6 ha kvartersmark för bostäder<br />
och förskola och resterande gatumark.<br />
Planförslagets syfte överensstämmer<br />
med föreslagen fördjupning<br />
av översiktsplan för Linköpings Ekängen<br />
mm som väntas bli antagen i<br />
juni 2012.<br />
<strong>Detaljplan</strong>en innebär att kvartersmark<br />
delvis omvandlas till allmän platsmark<br />
och dels till bostadsändamål.<br />
Strandområdet som i dag är privat<br />
tillgängliggörs för allmänheten. Befintlig<br />
infrastruktur för vägar och<br />
ledningsnät utnyttjas.<br />
Inom Ekängen finns ingen kommersiell<br />
service utan boende hänvisas till<br />
Linköpings stads handelsområden.<br />
Bilberoendet kan bli högt.<br />
Detljplanen innebär en mindre exploatering,<br />
där stor hänsyn har tagits till<br />
naturvärden och allmänhetens tillgång<br />
till stränder.<br />
Arkeologisk utredning, etapp 1, etapp<br />
2 och förundersökning har gjorts för<br />
planområdet. Slutundersökning ska<br />
genomföras innan exploatering.<br />
31
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Risker för olyckor med konsekvenser för<br />
Människors hälsa eller<br />
miljön<br />
X<br />
Risk för markföroreningar<br />
En miljöteknisk utredning har genomförts,<br />
som påvisar vissa markföroreningar.<br />
Naturvårdsverkets gränsvärden<br />
för känslig markanvändning<br />
ska uppnås. Sanering av området ska<br />
ske innan bygglov.<br />
Översvämningsrisk<br />
En översvämningsutredning har tagits<br />
fram för föreslagen bebyggelse. Lägsta<br />
tillåtna höjd på färdigt golf anges<br />
till + 4,20 m för att undvika risk för<br />
översvämning och regleras i planen.<br />
Buller<br />
En översiktlig bullerberäkning har<br />
tagits fram vilken visar att delar av<br />
området är påverkat av trafikbuller<br />
från Ekängen. Bebyggelse inom området<br />
ska placeras och utformas så att<br />
gällande riktvärden inte överskrids.<br />
Detta regleras i planen.<br />
Påverkans totaleffekt<br />
Effekternas betydelse<br />
och komplexitet.<br />
Beakta särskilt allmänhetens<br />
behov av information.<br />
I planförslaget har stor hänsyn tagits<br />
till naturvärden samt riksintresset för<br />
friluftsliv.<br />
Planområdets och omgivningens betydelse och sårbarhet:<br />
Markens, vattnets och<br />
andra resursers förekomst,<br />
kvalitet och<br />
förnyelseförmåga i<br />
området<br />
X<br />
Strandskydd gäller för hela planområdet.<br />
Nuvarande markanvändning<br />
Överskridna miljökvalitetsnormer<br />
X<br />
X<br />
Området är planlagt för odlingsändamål/<br />
handelsträdgårdsändamål. Verksamheten<br />
pågår fortfarande till viss<br />
del. På fastigheten finns växthus och<br />
uthusbyggnader kopplade till verksamheten<br />
samt tre bostadshus med<br />
tillhörande trädgårdar.<br />
Miljökvalitetsnormerna bedöms inte<br />
överskridas.<br />
32
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Kulturarv X Arkeologisk utredning, etapp 1, etapp<br />
2 och förundersökning har gjorts för<br />
planområdet. Slutundersökning ska<br />
genomföras innan exploatering.<br />
Särdrag i naturen<br />
Större opåverkade områden,<br />
våtmarker, kustområden, bergsoch<br />
skogsområden<br />
Skyddade områden<br />
Riksintressen (MB 3 & 4 kap.)<br />
Nationalparker, natur- och<br />
kulturreservat, biotopskydd,<br />
strandskydd, Natura 2000 m.<strong>fl</strong>.<br />
(MB 7 kap.)<br />
X<br />
X<br />
Längs strandkanten finns en vegetationsbård,<br />
den bör bevaras som skydd<br />
för fågellivet (Natura 2000).<br />
Programområdet ligger inom rikintresse<br />
för yrkesfiske, naturvård, friluftsliv,<br />
Natura 2000-område samt<br />
strandskyddsområde. I avgränsningen<br />
av mark för bostadsändamål har stor<br />
hänsyn tagits till riksintressena och<br />
allmänhetens tillgång till strandområdet.<br />
Planens karaktäristiska egenskaper:<br />
Anger förutsättningarna<br />
för verksamheter<br />
och åtgärder avseende:<br />
Har betydelse för<br />
andra planers och<br />
programs miljöpåverkan<br />
Har betydelse för integreringen<br />
av miljöaspekter/miljömål<br />
Innebär miljöproblem<br />
som är relevanta för<br />
planen självt<br />
Har betydelse för möjligheterna<br />
att genomföra<br />
EG:s miljölagstiftning<br />
Vattendirektivet<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Planförslaget föreslår en uppdelning<br />
av området i fyra zoner, vattenområde,<br />
strandområde/naturmark,<br />
bostadsmark, gatumark.<br />
Strandområdets bredd och område för<br />
bostäder ska planeras utifrån hänsyn<br />
till översvämningsrisk, djur- och<br />
växtlivet (Natura 2000) och allmänhetens<br />
tillgänglighet.<br />
En fördjupning av översiktsplanen för<br />
Ekängen är under framtagande och<br />
planeras att antas av kommunfullmäktige<br />
i juni 2012.<br />
Dagvattenhanteringen i området.<br />
Dagvattenhantering i området.<br />
33
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Fördjupad analys av enstaka faktorer<br />
I samband med planprocessen har fördjupning av följande frågeställningar<br />
genomförts:<br />
Följande utredningar/frågeställningar bör studeras vidare i kommande detaljplanering:<br />
Arkeologi<br />
Trafikbuller, Ekängsvägen<br />
Miljöutredning - förorenad mark<br />
Dagvatten – påverkan på Roxen<br />
Se vidare under Planförslag och genomförande samt Planeringsförutsättningar.<br />
Underlag för behovsbedömningen<br />
Behovsbedömningen grundar sig på angivna utredningar och inventeringar,<br />
kommunalt planeringsunderlag samt besök i fält.<br />
34
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för Sjötorp 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Bilaga till behovsbedömning<br />
och avgränsning av MKB<br />
Det nationella målet, god bebyggd miljö<br />
Det nationella miljökvalitetsmålet ”God bebyggd miljö” är det som bäst täcker in tätortsmiljöernas<br />
miljöfrågor. Miljökvalitetsmålet innebär:<br />
– Den bebyggda miljön ger skönhetsupplevelser och trevnad samt har ett varierat utbud av bostäder,<br />
arbetsplatser, service och kultur så att alla människor ges möjlighet till ett rikt och utvecklande<br />
liv och så att omfattningen av människors dagliga transporter kan minskas.<br />
– Det kulturella, historiska och arkitektoniska arvet i form av byggnader och bebyggelsemiljöer<br />
samt platser och landskap med särskilda värden värnas och utvecklas.<br />
– Natur- och grönområden med närhet till bebyggelsen och med god tillgänglighet värnas så att<br />
behovet av lek, rekreation, lokal odling samt ett hälsosamt lokalklimat kan tillgodoses.<br />
– Den biologiska mångfalden bevaras och utvecklas.<br />
– Transporter och transportanläggningar lokaliseras och utformas så att skadliga intrång i stadseller<br />
naturmiljön begränsas och så att de inte utgör hälso- eller säkerhetsrisker eller i övrigt är<br />
störande för miljön.<br />
– Miljöanpassade kollektivtrafiksystem av god kvalitet finns tillgängliga och förutsättningarna<br />
för säker gång- och cykeltrafik är goda.<br />
– Människor utsätts inte för skadliga luftföroreningar, bullerstörningar, skadliga radonhalter<br />
eller andra oacceptabla hälso- eller säkerhetsrisker.<br />
– Mark- och vattenområden är fria från gifter, skadliga ämnen och andra föroreningar.<br />
– Användningen av energi, vatten och andra naturresurser sker på ett effektivt, resursbesparande<br />
och miljöanpassat sätt och främst förnybara energikällor används.<br />
Kommunens mål i lokal Agenda 21<br />
Kommunens invånare ska aktivt delta i arbetet för en långsiktig och hållbar utveckling.<br />
Det totala behovet av transporter ska minska. Vi ska minska biltrafiken och förbättra möjligheterna<br />
för gående, cyklister och kollektivtrafik. Alla transporter av personer och varor ska ske<br />
med förnyelsebara bränslen.<br />
Den totala energianvändningen ska minska. El och värme ska produceras med förnyelsebara<br />
energikällor.<br />
Avfallshanteringen ska karakteriseras av återanvändning och återvinning. Vi ska inte producera<br />
något avfall som måste deponeras.<br />
Växt- och djurarter ska bevaras i naturliga livsmiljöer. Förstörda livsmiljöer ska återskapas.<br />
Stad och land måste integreras med en bättre näringsåterföring, större andel närproducerad mat<br />
och ett hållbart jordbruk. Systemen för vatten och avlopp ska kretsloppsanpassas i hela kommunen.<br />
Den fysiska planeringen ska grundas på helhetstänkande, långsiktighet och kretsloppsanpassning.<br />
Alla projekt ska ge ett resurssnålt samt miljö- och hälsoriktigt byggande och boende.<br />
Företag i kommunen ska ha en tydlig miljöprofil och stödjas i sitt miljöarbete.<br />
Kretsloppsfrågorna ska ingå som en mycket viktig del i all verksamhet i förskolan och skolan.<br />
Vi ska skapa förutsättningar för kommunens invånare att handla miljömedvetet. Användningen<br />
av skadliga kemiska produkter ska upphöra inom kommunen.<br />
35
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen<br />
för del av SJÖTORP 1:1 m.<strong>fl</strong><br />
(Handelsträdgården)<br />
PLANBESTÄMMELSER<br />
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast<br />
angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan<br />
beteckning gäller inom hela planområdet.<br />
GRÄNSER<br />
Planområdesgräns<br />
Användningsgräns<br />
Egenskapsgräns<br />
ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN<br />
Allmänna platser<br />
GENOMFART<br />
LOKALGATA<br />
NATUR<br />
Kvartersmark<br />
B<br />
SB<br />
E<br />
Genomfartsgata inkl. gång- och cykelvägar på båda sidor.<br />
Lokaltrafik<br />
Naturområde<br />
Bostäder<br />
Vattenområden<br />
W<br />
WB<br />
Administrativ gräns<br />
Förskola/Bostäder<br />
Teknisk anläggning, pumphus, högsta totalhöjd 2,5 m.<br />
Öppet vattenområde<br />
Flytbrygga med en största area av 20 kvm får finnas.<br />
UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER<br />
MARKENS ANORDNANDE<br />
Utfart, stängsel<br />
Körbar in-/utfart får inte anordnas.<br />
Staket, plank, mur eller häck ska finnas inom kvartersmark vid fastighetsgräns.<br />
Grind får finnas.<br />
PLACERING; UTFORMNING; UTFÖRANDE<br />
Placering<br />
Huvudbyggnad ska placeras utmed förgårdslinje mot lokalgata, minst 4 meter från gräns mot<br />
grannfastighet. Komplementbyggnad får placeras minst 2 meter från gräns mot grannfastighet.<br />
Huvudbyggnad, komplementbyggnad och balkong/terass får dock placeras i tomtgräns mot<br />
intilliggande bostadsfastighet om denna bebyggs samordnat. Vid sammanbyggnad ska<br />
brandskydd beaktas.<br />
Garage/carport skall placeras minst 6 meter från lokalgata.<br />
p 1<br />
Utseende, utformning<br />
För huvudbyggnad inom område markerat med e1 - e5gäller:<br />
Där två våningar är tillåtna är högsta totalhöjd 8,0 meter, undantag får göras för skorstenar,<br />
ventilationshuvar och dylikt. Största tillåtna taklutning är 38 grader för 1½-våningshus och 27 grader<br />
för 2-våningshus.<br />
Högsta tillåtna totalhöjd för komplementbyggnad är 4,5 meter:<br />
Takterrass får anordnas. Terrasser får ej ha tak eller väggar. Skyddsräcke ska finnas kring terrasser.<br />
Skyddsräcke får ej vara lägre än 1,10 meter.<br />
Tak skall beläggas med takpannor eller slät plåt.<br />
Grupphus ska utformas likartat gällande fasadmaterial och färgsättning.<br />
Byggnadsteknik<br />
Byggnad ska uppföras i radonsäkert utförande.<br />
Endast källarlösa hus om inget annat anges.<br />
Huvudbyggnad ska placeras utmed förgårdslinje mot genomfartsgata.<br />
b 1<br />
+ 0,0<br />
Föreskriven höjd över nollplanet<br />
Källare får anläggas.<br />
e 5<br />
Förskola. Största bruttoarea 800 kvm. Högst två våningar.<br />
n 1<br />
Träd får inte fällas annat än av säkerhetsmässiga eller av biologiska skäl. Särskilt värdefulla<br />
Lägsta färdiga golvnivå ska vara lägst +4,2 över kommunens nollplan.<br />
träd är inmätta och redovisade på plankartan.<br />
STÖRNINGSSKYDD<br />
gång<br />
gångväg<br />
Byggnader inom 25 meter från GENOMFART ska anläggas sammanbyggt på ett sätt så att<br />
riksdagens riktvärden gällande vägtrafikbuller uppnås.<br />
UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING<br />
e 1<br />
Grupphus, radhus, kedjehus, parhus med samordnad utformning, där sammanbyggnad<br />
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER<br />
är tillåten. Minsta fastighetsarea 325 kvm. Största byggnadsarea 130 kvm, varav 85 kvm<br />
får vara i två plan, därutöver får inte vindsvåning inredas.<br />
Strandskydd<br />
e 2<br />
Grupphus, radhus, kedjehus, parhus med samordnad utformning, där sammanbyggnad<br />
är tillåten. Minsta fastighetsarea 400 kvm. Största byggnadsarea 160 kvm, varav 90 kvm<br />
Strandskydd upphävs inom all kvartersmark samt inom LOKALGATA.<br />
får vara i två plan, därutöver får inte vindsvåning inredas.<br />
e 3<br />
Friliggande hus.<br />
Fastighet med area 700-800 kvm får bebyggas med byggnadsarean 200 kvm.<br />
Högst två våningar, därutöver får inte vind inredas.<br />
Fastighet med area 800-1000 kvm får bebyggas med byggnadsarean 225 kvm. Högst två<br />
våningar, därutöver får inte vind inredas.<br />
Genomförandetid<br />
Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft.<br />
Ändrad lovplikt, lov med villkor<br />
Fastighet med area 1000-1250 kvm får bebyggas med byggnadsarean 250 kvm. Högst två<br />
våningar, därutöver får inte vindsvåning inredas.<br />
Bygglov krävs för ändrad färgsättning inom grupphusområde.<br />
a 1<br />
Bygglov för ändamål som kräver känslig markanvändning (KM) får inte<br />
e 4<br />
Frilliggande hus.<br />
ges förrän erforderlig marksanering genomförts så att gällande riktvärden<br />
Fastighet med area över 1250 kvm får bebyggas med byggnadsarean 20% av fastighetens<br />
uppnås.<br />
storlek i två våningar. Högst två våningar därutöver får inte vindsvåning inredas.<br />
Marklov krävs för fällning av träd markerade med n 1<br />
Minsta fastighetsarea ska vara 700 kvm.<br />
Lokalgator inom området ska vara utbyggda innan bygglov ges.<br />
e 6<br />
Friliggande hus.<br />
Största byggnadsarea 160 kvm, därutöver 65 kvm uthus, dock högst 25 % av fastighetens area.<br />
Högst en våning. Byggnadshöjd 4,0 m för huvudbyggnad och 3,0 m för uthus.<br />
Minsta fastighetsarea 600 kvm.<br />
BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGANDE<br />
Marken får inte bebyggas<br />
Huvudmannaskap<br />
Huvudman för GENOMFART är trafikverket.<br />
Huvudman för NATUR är kommunen.<br />
Huvudman för övrig allmän plats är enskild genom samfällighet.<br />
g<br />
u<br />
udagvatten<br />
Marken skall vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning<br />
Marken skall vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar<br />
Markområde avsett för fördröjning av dagvatten.<br />
GRANSKNINGSHANDLING<br />
LAGA KRAFT<br />
ANTAGEN AV<br />
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen<br />
för del av SJÖTORP 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
UTSTÄLLNINGSTID<br />
SAMRÅDSTID<br />
2012-06-27---2012-08-31
W<br />
SOP<br />
LOKALGATA<br />
SB e<br />
e<br />
R8.0<br />
+3.126<br />
WB<br />
W<br />
LOKALGATA<br />
a 1<br />
e 3<br />
b e 2<br />
1<br />
e 3 B<br />
B<br />
u<br />
b 1<br />
e 3 e 4<br />
e<br />
3<br />
LOKALGATA<br />
S51
1 (31)<br />
Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen 2012-12-03 Dnr Sbn 2011-157<br />
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret<br />
Håkan Sylvan 013 – 20 63 53<br />
<strong>Detaljplan</strong> i Ekängen för SJÖTORP 1:1 m.<strong>fl</strong>.<br />
(Handelsträdgården)<br />
Plansamrådsredogörelse<br />
Orientering<br />
Planområdet ligger utmed Ekängsvägen med anslutning till Roxen mitt i<br />
samhället Ekängen, ca 8 km norr om Linköpings centrum.<br />
Syfte är att möjliggöra bostadsbebyggelse och förskola samt att säkerställa<br />
allmänhetens tillgänglighet till stranden inom fastigheten Sjötorp 1:1, Ekängen.<br />
I anslutning ändras tomt med f.d. kiosk (Stensätter 1:197) för att<br />
kunna uppgå i grannfastighet.<br />
Strandpromenad, förskola, 22 nya grupphus och 8 nya villor föreslås;<br />
fem befintliga villor ingår. Planförslaget är förenligt med översiktsplanen<br />
antagen 2012-06-12. Planförslaget bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormer<br />
enligt 5 kap miljöbalken överskrids.<br />
Samråd om planförslaget<br />
Miljö och Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2012-06-13, Sbn § 193 att<br />
detaljplan i Ekängen för Sjötorp 1:1 m<strong>fl</strong> får nystartas för handläggning enligt<br />
nya plan- och bygglagen med olika huvudmannaskap för allmän platsmark<br />
samt att planförslag godkänns för plansamråd.<br />
Plansamråd genomfördes under tiden 27 juni – 31 augusti 2012. Planförslaget<br />
har remitterats till berörda myndigheter och organisationer samt grannar<br />
enligt fastighetsförteckning upprättad 8 juni 2012.<br />
Allmänt informations- och samrådsmöte ordnades tisdag 28 augusti klockan<br />
kl 18.00 i Ekängsskolans matsal. Minnesanteckningar från mötet bifogas<br />
denna samrådsredogörelse. Mötet annonserades i Östgöta Correspondenten<br />
2012-06-27. Information om mötet delgavs berörda och sakägare via brev.<br />
Skylt har stått på plats från programsamrådet, uppdaterad 20 juli med nya<br />
uppgifter och plankarta.<br />
Besöksadress: Drottninggatan 45, Linköping Postadress: Teknik och samhällsbyggnad, Linköpings kommun, 581 81 Linköping<br />
Telefon: 013-20 60 00 Fax: 013-20 63 53, E-postadress: hakan.sylvan@linkoping.se
2<br />
Samrådshandlingar<br />
• <strong>Detaljplan</strong>ekarta med bestämmelser,<br />
i skala 1:1000<br />
• Planbeskrivning med planförslag,<br />
genomförande, förutsättningar och<br />
behovsbedömning MKB<br />
• Planprogram (ingår ej).<br />
• Programsamrådsredogörelse<br />
(på begäran)<br />
• Grundkarta (på plankarta)<br />
• Fastighetsförteckning (ingår ej)<br />
Inkomna yttranden<br />
Totalt har 14 yttranden inkommit enligt nedan:<br />
Myndigheter<br />
Inkommande<br />
datum<br />
Synpunkter<br />
Inga synpunkter<br />
Länsstyrelsen Östergötland 2012-09-04 X 3<br />
Lantmäterimyndigheten 2012-08-16 X<br />
Skanova 2012-07-25 X<br />
Kommunala nämnder/kontor och bolag etc.<br />
Räddningstjänsten Östra Götaland<br />
Tekniska Verken i Linköping<br />
AB<br />
Organisationer och föreningar<br />
2012-06-29 X<br />
2012-09-05 X<br />
Hyresgästföreningen 2012-08-22 X<br />
Handikappföreningarnas Samarbetsorgan<br />
i Linköping<br />
Privatpersoner<br />
2012-08-14 X<br />
Jenny Bergdahl 2012-08-26 X<br />
P.O. Särnhammar, telesamtal 2012-08-26 X<br />
Mikael Sigvardsson 2012-08-29 X<br />
Anna Bjerke<br />
och Anders Lifvergren<br />
2012-08-30 X<br />
Mattias Johansson 2012-09-04 X<br />
Fredrik Hellman 2012-09-06 X<br />
Emil Hjalmarsson m<strong>fl</strong> 2012-09-07 X<br />
Samrådsmöte, 26 personer 2012-08-28 X<br />
Sid
3<br />
Myndigheter<br />
Nedan redovisas Länsstyrelsens och Lantmäteriets yttrande i sin helhet,<br />
sammanfattning av de andra yttrandena som innehåller synpunkter samt<br />
kommunens kommentarer till synpunkterna.<br />
Länsstyrelsen [yttrande i sin helhet]<br />
Rubricerat förslag har insänts till Länsstyrelsen för samråd enligt PBL<br />
5:11. Handlingarna utgörs av planbeskrivning, plankarta med bestämmelser<br />
samt behovsbedömning av MKB.<br />
<strong>Detaljplan</strong>ens syfte är att möjliggöra bostadsbebyggelse och förskola samt<br />
att säkerställa allmänhetens tillgänglighet till stranden inom fastigheten<br />
Sjötorp 1:1, Ekängen. I anslutning ändras tomt med f.d. kiosk (Stensätter<br />
1:197) för att kunna uppgå i grannfastighet. Strandpromenad, förskola, 22<br />
nya gmpphus och 8 nya villor föreslås tillkomma. 5 befintliga villor ingår.<br />
LÄNSSTYRELSENS SYNPUNKTER<br />
Kontroll enligt kap 11 PBL<br />
Riksintressen: Planområdet ligger i anslutning till samt omfattar delar av<br />
Roxen som utgör riksintresse för friluftslivet, naturvården, Natura 2000<br />
samt yrkesfisket. Länsstyrelsen bedömer att genomförande av detaljplanen<br />
i enlighet med föreslagen inriktning inte riskerar att påverka förekommande<br />
riksintressen negativt.<br />
Länsstyrelsen bedömer att kommunens intentioner att planlägga området<br />
längs med stranden som naturmark samt anläggande aven allemansrättsligt<br />
tillgänglig brygga stärker riksintresset för friluftsliv.<br />
Hälsa och säkerhet: Delar av planområdet är utsatt för bullerstörningar<br />
från Ekängsvägen som överskrider gällande rikttvärden för trafikbuller.<br />
Föreslagen planbestämmelse om störningsskydd reglerar endast inomhusmiljön.<br />
Länsstyrelsen anser, liksom Trafikverket, att kommunen inför<br />
planens granskningsskede närmare bör studera och tydliggöra lämpliga<br />
bullerskyddsåtgärder som säkerställer att gällande riktvärden utomhus<br />
klaras.<br />
Allmänt och rådgivande<br />
Markföroreningar<br />
<strong>Detaljplan</strong>en anger villkor om att bygglov inte får lämnas för känslig<br />
markanvändning förrän området har sanerats till det krav som gäller för<br />
föreslagen markanvändning. Länsstyrelsen anser att det i planen närmare<br />
bör preciseras vilka delar av planområdet krav på sanering är avsett att<br />
gälla. Detta skapar stora osäkerheter om vilka konsekvenser, inte minst<br />
ekonomiska, som är förknippade med plangenomförandet.<br />
Strandskydd: <strong>Detaljplan</strong>en föreslår att strandskyddet upphävs inom hela<br />
planområdet. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att det finns
4<br />
särskilda skäl att upphäva strandskyddet inom kvartersmarken samt för<br />
planerade lokalgator och genomfart. Däremot anser Länsstyrelsen att det<br />
inte är lämpligt att upphäva strandskyddet för de områden som är planerade<br />
som natur, W eller WE. Naturområdena skapar möjlighet för allmänheten<br />
att nyttja stranden varför eventuella anläggningar och åtgärder bör<br />
dispensprövas för att säkerställa att de inte strider mot strandskyddets<br />
syften. Likaså gäller utformning av den planerade bryggan inom WE området.<br />
Det är positivt att kommunen planerar för att göra strandområdet mer tillgängligt<br />
för allmänheten genom att skapa en fri passage mellan tillkommande<br />
bebyggelse och Roxen. Det är emellertid viktigt att den fria passagen<br />
utformas så att den upplevs som tillgänglig för allmänheten, även för<br />
de som inte bor i området. Planområdet är ett av få områden, i närheten av<br />
Ekängen, som är allemansrättsligt tillgängligt. Länsstyrelsen anser därför<br />
att bebyggelsemiljön bör utformas så att det tydligt framgår vilken mark<br />
som är privat respektive allmän. Reglering av staket eller andra avskärmningar<br />
för bostadstomterna kan vara en del i detta.<br />
Planarbetet inleddes efter att de nya strandskyddsreglerna trädde i kraft 1<br />
juli 2009 varför det är kommunen som upphäver strandskyddet i och med<br />
antagandet av planen. På plankartan markeras de områden där strandskyddet<br />
ska upphävas på lämpligt sätt. För tydlighetens skulle bör strandskyddsgränsen<br />
ligga med på plankartan.<br />
PIanområdet omfattas av utvidgat strandskydd om 150 m för Roxen.<br />
Länsstyrelsen vill uppmärksamma kommunen på att en översyn görs av<br />
det utvidgade strandskyddet. Nya beslut ska fattas senast 2014-12-31.<br />
Naturvård: Det är positivt att kommunen tar ett grepp kring hur naturmarken<br />
i området bör förvaltas i framtiden. Roxen är ett Natura 2000 område<br />
i anslutning till Ekängen. Därför är det värdefullt om framtida skötsel<br />
av naturmarken kan syfta till att gynna biotoper för fågellivet. Grönområdet<br />
är idag delvis bevuxet med träd av varierade trädslag och ålder. Ett<br />
antal grövre ekar i området har fått en skyddsbestämmelse vilket säkrar<br />
naturvärdena bevarande och framtida utveckling. Skyddsradien bör vara<br />
minst tre meter utanför trädens kronor för att undvika att arbeten skadar<br />
trädens rötter.<br />
Behovsbedömning MKB<br />
Kommunen har gjort bedömningen att planens genomförande inte medför<br />
betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning.<br />
I handläggningen av detta yttrande har förutom undertecknade deltagit<br />
byrådirektör Emma Hagström, naturvårdsenheten. Samråd har skett med<br />
Trafikverket.<br />
Länsarkitekt Jan Persson, Byrådirektör Sofia Bergvall
5<br />
Kommunens kommentar:<br />
Planen kompletteras med en bestämmelse om sammanbyggnad utmed<br />
väg, så att det på tyst sida kan anläggas en uteplats som klarar riksdagens<br />
riktvärden för buller. Utredning kompletteras så att effekten av<br />
sammanbyggnad vid byggnadslinje i öster framgår.<br />
Markföroreningar preciseras och markeras med planbestämmelse a 1 ,<br />
i enlighet med yttrande.<br />
Upphävande av strandskydd avgränsas till att gälla föreslagen kvarters-<br />
och gatumark.<br />
Kommunen noterar att Länsstyrelsen delar kommunens syn på att<br />
ägandegräns mellan natur och kvarter ska vara tydlig och regleras.<br />
Skyddsradier för träd har uppmärksammats. För ytterligare justering<br />
kring träd, se särskild punkt nedan.<br />
Lantmäterimyndigheten [yttrande i sin helhet]<br />
Vid genomgång av planens samrådshandlingar har följande noterats. Delar<br />
av planen som kan förbättras<br />
Plankarta, planbestämmelser och planbeskrivning<br />
Bestämmelsen "gång" som anger utformningen av allmän platsmark finns<br />
inom kvartersmarken. Här bör användningen ändras eller så ska den ersättas<br />
med en ”x” bestämmelse.<br />
Sist på sidan 4 kan förtydligas med att "Fastigheter som avstyckas erhåller<br />
andelstal i gemensamhetsanläggningen och ansvarar därmed för anläggningens<br />
utförande och drift i proportion till det erhållna andelstalet." (Viktigt<br />
att det framgår vad det enskilda huvudmannaskapet betyder i praktiken.)<br />
Sista stycket på sidan 5 och första stycket på sidan 6 tar upp att det är en<br />
förutsättning att den nya gatan i planens sydöstra del byggs ut för att avstyckning<br />
av de nya tomterna mellan befintliga hus och Ekängsvägen ska<br />
kunna göras. De krav som kan ställas i planen rör väl bygglov och regleras<br />
i 4:14 PBL. Det bör väl i så fall istället införas en planbestämmelse att<br />
bygglov inte får fällas förrän gatan byggts ut.<br />
På sidan 6 under beskrivningen av utnyttjandegraden e3 så ska väl 1240<br />
kvm ersättas med 1250 kvm. Här står att minsta tillåtna fastighet är 700<br />
kvm då ska det väl också vara med som en planbestämmelse på plankartan.<br />
På sidan 6 under utnyttjandegrad e4 så sägs att om en större tomt bildas så<br />
får den inte delas sedan. Det som kan regleras är största och minsta fastighetsstorlek<br />
om inte fastighetsindelningsbestämmelser införs på plankartan.<br />
Varför ska en stor tomt sedan inte få delas om man även har bestämmelsen<br />
e3 inom samma område Minsta fastighetsstorlek borde väl också<br />
införas under e4
6<br />
På sidan 6 under utnyttjandegrad e6 så står utöver byggrätt i kvm även att<br />
högst ¼ av tomten får bebyggas. Det ska väl då också framgå under e6 på<br />
plankartan och vara relaterat till fastighet istället för tomt Behövs minsta<br />
fastighetsstorlek även här<br />
Det bör väl vara u-område för de befintliga ledningarna inom Stensätter<br />
1:197<br />
På sidan 9 står att "Erforderlig mark övergår i kommunal ägo i samband<br />
med att detaljplanen vinner laga kraft." Det är kanske inte en bra formulering.<br />
Slutresultatet av planens genomförande beskrivs bättre längre ner på<br />
sidan i tredje stycket under rubriken vattenområden.<br />
Grundkarta och fastighetsförteckning<br />
Den bild som films på första sidan i planbeskrivningen och visar planens<br />
avgränsning avviker i sydöstra hörnet från vad som redovisas på plankartan.<br />
Det har troligen skett en ändring under arbetes gång och det har medfört<br />
att fastigheterna Stensätter 1 :13 och 1:9 kommit att redovisas i fastighetsförteckningen<br />
som om de vore inom pIanområdet men de bör redovisas<br />
som utanför. Fastighetsförteckningen bör uppdateras. Generellt kan<br />
påpekas att det är viktigt att Mari har rätt underlag när hon gör uppdateringar<br />
av fastighetsförteckningarna.<br />
Övrigt<br />
Fastigheten Sjötorp 1:1 har tillkommit genom en avsöndring. Det innebär<br />
att dess gränser inte är lagligen bestämda. Detta får betydelse för den norra<br />
gränsen som inte sedan avsöndringen varit berörd av annan fastighetsbildning.<br />
Den gränsen bör i samband med avstyckningen av exploateringsfastigheten<br />
fastighetsbestämmas. Finns anledning att tro att det finns<br />
oklarheter av större alt eller tvistighet om var gränsen går så bör en fastighetsbestämning<br />
initieras snarast under planarbetet eftersom det påverkar<br />
plangränsens läge.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Beskrivning av gemensamhetsanläggning och innebörd framgår av sid<br />
13 under rubriken Huvudmannaskap - Lokalgator.<br />
Att utbyggd gata utgör villkor för lov införs som administrativ bestämmelse,<br />
enligt synpunkt.<br />
Justering sker om byggrätter i plan och beskrivning, enligt synpunkt.<br />
Planen vill hålla öppet för bildande av en stor fastighet, men också<br />
lämna <strong>fl</strong>exibilitet om så inte sker att då bilda <strong>fl</strong>er fastigheter.<br />
Minsta fastighetsarea införs under e 4 , enligt synpunkt.<br />
Utnyttjandegrad e6 justeras, så att andel av fastighet avses samt en<br />
minsta fastighetsstorlek på 600 m 2 .<br />
Stensätter 1:197 ska ha ett u-område, vilket justeras på plankarta.<br />
På sid 9 stryks ”Erforderlig mark”, vilket var en äldre skrivelse.
7<br />
Planbeskrivningens kartbild justeras, så att den överensstämmer med<br />
plankarta, enligt synpunkt.<br />
Att nordlig fastighetsgräns inte är bestämd noteras, men gränsen bör<br />
kunna slutligt bestämmas vid fastighetsbildning då den angränsar till<br />
allmän platsmark.<br />
Gångvägen tas bort eftersom avfallshämtning sker via ny vändplan.<br />
Skanova<br />
TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) har tagit del av förslag till detaljplan<br />
enligt ovan, och har följande kommentarer.<br />
Skanova önskar behålla befintligt nät som finns inom planområdet. Nätet<br />
som består av koppar- och fiberkablar försörjer befintliga fastigheter i Ekängen.<br />
Om teleanläggningarna som ligger inom området måste <strong>fl</strong>yttas förutsättes<br />
att Skanova erhåller kostnadstäckning enligt befintligt avtal.<br />
Karta som visar ungefärligt läge på<br />
Skanovas anläggning bifogas.<br />
För ärenden som avser kabelanvisning:<br />
https://www.ledningskollen.se<br />
Kommunens kommentar:<br />
Exploatör bekostar <strong>fl</strong>yttning av ledning vid behov. Synpunkt föranleder<br />
inte någon ändring i form av införda u-område i detaljplan.<br />
Kommunala nämnder/kontor och bolag etc.<br />
Räddningstjänsten Östra Götaland<br />
Avståndet till brandpost överstiger 300 m, varför ytterligare brandpost är<br />
önskvärd i anslutning till detaljplaneområdet.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Synpunkt noteras. Att brandpost ska anläggas skrivs in i exploateringsavtal.
8<br />
Tekniska Verken i Linköping AB<br />
Tekniska Verken har beträffande "Tekniska försörjning" granskat rubricerat<br />
förslag till detaljplan. Vatten- och Avlopps synpunkter framgår av bilaga 1.<br />
Fjärrvärmes synpunkter framgår av bilaga 2. Avfall & Återvinnings synpunkter<br />
framgår av bilaga 3. För övriga verksamheter finns inga synpunkter.<br />
Teknisk försörjning: Vatten och avlopp<br />
Den nya lokalgatan i planområdets sydöstra del som är en förutsättning för<br />
avstyckning av nya tomter mellan befintliga hus och Ekängsvägen. Planerad<br />
bebyggelse i anslutning till denna gata skall anslutas till befintliga spillvatten-<br />
och dricksvatten ledningar via en ledningsrätt över fastigheten Stensätter<br />
1:306 från Rädisvägen. Om denna gata inte anläggs inledningsvis kan<br />
detta betyda att även utbyggnaden av allmänna spillvatten och dricksvatten<br />
ledningar byggs i ett senare skede och samordnas med denna gatuutbyggnad.<br />
Uttaget u-område utmed gångvägen i söder behöver då vara i allmänplatsmark<br />
för att i framtiden undvika schaktning på en etablerad tomt för<br />
anläggande av va-ledningar.<br />
Det konstateras under Teknisk anläggning på sidan 8 att det finns en pumpstation<br />
för sjövatten i planområdets södra gräns. Vattenledningar från denna<br />
pumpstation sträcker sig utmed planområdets södra gräns där en ny gångväg<br />
planeras att anläggas. Dessa vattenledningar kan kollidera med planerade<br />
nya spillvatten- och dricksvatten ledningar. Eventuella åtgärder på dessa<br />
sommarvattenledningar bekostas av exploateringen.<br />
Spillvatten och dräneringar från eventuella källarvåningar/sutterängvåningar<br />
kan beroende på placering i området inte med självfall anslutas till spillvattennätet<br />
utan måste pumpas.<br />
Övrigt: Följande text skall finnas med i planbeskrivningen: ”Anläggningsoch<br />
anslutningsavgifter kommer att tas ut enligt gällande taxa/prislista.”<br />
Teknisk försörjning: Fjärrvärme<br />
I den samrådshandling för detaljplan som kom 2012-06-26 anges att "fjärrvärme<br />
kan avropas", vilket inte stämmer. Det står också felaktigt att fjärrvärmeledning<br />
finns längs Ekängsvägen. Ledning finns dock i anslutning till<br />
områdets södra och norra delar, på "fel" sida om Ekängsvägen. Vi vill fördjupa<br />
Tekniska Verkens syn på fjärrvärme i Sjötorp 1: l i och med detta remissvar.<br />
Tekniska verken, och dess division Energi, är en regional aktör som har<br />
Linköpings kommuns uppdrag att på ett affärsmässigt sätt förse Linköpingsborna<br />
med miljövänlig och prisvärd uppvärmning i form av fjärrvärme.<br />
Vi är generellt positiva till att planerad nybyggnation i Sjötorp 1:1 ansluts<br />
till fjärrvärmenätet, men vill poängtera följande:<br />
En mycket hög anslutningsgrad av fjärrvärme i området är en förutsättning<br />
om fjärrvärme ska bli aktuellt. De <strong>fl</strong>esta styckehus samt dagis och/eller Peabs<br />
småhus samt dagis bör anslutas. Nybyggnation med energieffektiva hus
9<br />
innebär höga ledningskostnader i förhållande till förbrukad/såld energi varför<br />
hög anslutningsgrad är en ekonomisk nödvändighet.<br />
Vi vill därför att nuvarande skrivning i detaljplanen på sidan 12, med rubriken<br />
Värme, helt ersätts av följande stycke: "Fjärrvärme finns i närheten av<br />
Sjötorp 1:1. En mycket hög anslutningsgrad är dock en förutsättning för att<br />
Tekniska Verken ska kunna ansluta området till fjärrvärmenätet. "<br />
Avfallshämtning från nybyggnationen<br />
I detaljplaneprogrammet nämns det att avfallet skall hämtas via en central<br />
station. Det är viktigt att tömningsfordonet inte hindrar övrig trafik när den<br />
utför sitt arbete. Om det är en såkallad djupbehållare som åsyftas och som<br />
skall grävas ner skall uppställningsplatsen för hämtningsfordonen och behållaren<br />
inte vara längre ifrån än 5 meter.<br />
Annars gäller kraven som är punktade nedan för avfallshämtningen.<br />
Transportvägen<br />
• Ska ha en hårdgjord körbana.<br />
• Ska utformas för minst belastningsklass 2 (BK2).<br />
• Bör vara minst 5,5 meter bred om körning i båda riktningarna förekommer.<br />
Om parkering tillåts måste vägen vara bredare. Om vägen är mötesfri<br />
och det inte finns parkerade fordon kan vägen vara smalare men den<br />
bör vara minst 3,5 meter. Träd och annan växtlighet får inte inkräkta på<br />
vägbredden.<br />
• Ska ha en fri höjd av 4,7 meter. Träd och växtlighet får inte inkräkta på<br />
den fria höjden.<br />
• Som är återvändsgata ska ha vändmöjlighet för hämtningsfordon. Backning<br />
annat än vid vändning tillåts inte. Vändplan för en normal sopbil ska<br />
ha en diameter av 18 meter med en hindersfri remsa på ytterligare 1,5<br />
meter runt om. Alternativ till detta kan vara en vändplats eller en trevägskorsning<br />
som möjliggör en så kallad T-vändning. Olika exempel på<br />
vändmöjligheter redovisas i bilaga 1 (bild nedan).
10<br />
• Ska ha fri sikt och god framkomlighet.<br />
• Ska vara snöröjd och halkbekämpad<br />
vintertid. Snövallar får<br />
inte inkräkta på vägbredden.<br />
Eventuell dragväg för avfallskärl<br />
• Ska vara jämn, hårdgjord, halkfri<br />
och utan trånga passager eller<br />
hinder året om.<br />
• Trappsteg, grusgångar och kullersten<br />
får inte förekomma.<br />
• Ska vara så kort som möjligt.<br />
Högst 10 meter rekommenderas.<br />
• Bör vara minst 1,2 meter bred<br />
och om den ändrar riktning bör<br />
bredden där vara minst 1,35 meter.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Planbeskrivning ändras enligt synpunkt om anslutningsavgift för vatten<br />
och avlopp samt om fjärrvärme. Det bör också noteras att ledningen<br />
passerar Ekängsvägen i höjd med Hästhagsvägen och ska förläggas<br />
i gång- och cykeväg utmed Ekängsvägen.<br />
Lokalgata i sydost ändras så att vändzon klarar avfallshämtning enligt<br />
anförda riktlinjer.<br />
Organisationer och föreningar<br />
Hyresgästföreningen<br />
Hyresgästföreningen Linköping har inget att erinra mot förslaget.<br />
Handikappföreningarnas samarbetsorgan i Linköping<br />
Vi är glada att ni bedömer att tillgängligheten bedöms kunna bli god, i enlighet<br />
med gällande lagstiftning och Linköpings Handikappolitiska program<br />
samt att förskoletomten har krav på hög tillgänglighet.<br />
Ännu en gång vill vi poängtera vikten av att den nationella handlingsplanens<br />
intentioner uppfylls. Så även den nya lagstiftning som trädde i kraft 2004-10<br />
beträffande yttre/inre miljö/tillgänglighet. Vi förväntar oss fortsatta kontakter<br />
i takt med att processen fortsätter, för att säkerställa att tillgänglighet uppnås.
11<br />
Kommunens kommentar:<br />
HSO står på sändlistan för granskningshandling.<br />
Privatpersoner<br />
Jenny Bergdahl, Stensätter 1:13<br />
Synpunkt på att kiosktomt blir del av bostadstomt.<br />
Vi har inte mänga samlingspunkter i Ekängen och även om detaljplanen<br />
innehåller sånt för framtiden så sträcker sig planen ca. 20 år fram i tiden<br />
vilket gör att våra förhoppningar om att det kommer någonting den närmsta<br />
tiden är minimala. Därför tycker vi att det är jättesynd att man ska ta bort<br />
den enda möjligheten vi har ute i Ekängen att kunna göra någonting på kort<br />
sikt. Kiosken har inte varit i bruk de sista två somrarna men jag vet <strong>fl</strong>era<br />
som visat intresse för att bevara det och utvidga det och därför tycker vi att<br />
det är jättesynd om allt jämnas med marken och blir ytterligare tomtmark<br />
precis som allt annat i Ekängen. Vi skulle så gärna se att denna tomt inte<br />
gjordes om till marktomt utan att den bevarades som handelstomt i alla fall<br />
tills andra möjligheter finns för samling/inköp av mat. Så därför ber vi er att<br />
se över detta igen och skjuta omgörandet till marktomt på framtiden och<br />
godkänna det först när vi har andra möjligheter här i Ekängen. Bevara det<br />
lilla vi har för att mötas och kunna handla lite produkter på hemmaplan.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Fastigheten Stensätter 1:197 har samma ägare som bostadsfastigheten<br />
i öster, Stensätter 1:198, som inte har för avsikt att bedriva handel.<br />
Tomten bedöms som olämplig för <strong>fl</strong>ertalet verksamheter av handelskaraktär<br />
såsom brädgård eller pizzeria, pga begränsad parkeringsmöjlighet<br />
och närhet till bostäder. Annat läge för centrum är utpekat<br />
i förslaget till översiktsplan. Synpunkt lämnas utan åtgärd.<br />
P.O. Särnhammar<br />
Telefonsamtal, tjänsteanteckning 2012-08-27. I sydvästra delen av planområdet<br />
har ett pumphus markerats, men det bör finnas ytterligare ett. Vår förening<br />
önskar även se denna som del av E-område.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Planförslag tillgodoser redan synpunkt. Teknisk anläggning är inmätt<br />
och ingår i E-område.<br />
Mikael Sigvardsson, Sjötorp 1:7<br />
Jag vill tacka för utmärkt dragning av projektet Sjötorp 1:1 och för att ni<br />
skickade ut ett så pass omfattande material före sommaren att det fanns tid
12<br />
att tänk igenom förslaget innan mötet och att ni förlängde tiden för att<br />
skicka kommentarer. Fler än de närmast boende vill nog gärna ge sin syn på<br />
saken eftersom alla på Soldanevägen måste ta sig ut på Ekängsvägen.<br />
Jag ser det som en mkt bra ide att exploatera det fina område som omfattas<br />
av Sjötorp 1:1, det är ett väldigt fint läge och området Ekängen är fantastiskt<br />
trevligt. Vi har ju dock, som andra områden, en del problem här i Ekängen<br />
där nog ändå trafiksituationen är den för närvarande mest akuta med både<br />
miljö och säkerhets aspekter som rimligen måste beaktas.<br />
I er plan anges att man räknar med att få en större andel Ekängsbor att cykla<br />
eller åka buss. Detta vore förvisso hedervärt men knappast realistiskt. Jag<br />
cyklar själv året runt men det är inte särskilt trevligt under vintern och faktiskt<br />
ibland rent farligt. Plogning av cykelvägen fungerar bra men halkbekämpningen<br />
är bristande och trots ke<strong>fl</strong>ar-däck måste man räkna med 3-4<br />
punkteringar per vinter beroende på billigt opolerat grus i halkbekämpningen.<br />
Det är även så att trots att plogningen av cykelvägen sköts bra så<br />
hinner man sällan snöröja vägen mellan tekniska verkens gamla anläggning<br />
och Cloetta center varför man där normal får bära sin cykel. Vidare finns ju<br />
ingen belysning varför man måste lite på sin cykel belysning. Detta funkar<br />
Ok till man möter en bil med helljus som inte bländar av. Man ser då inte ett<br />
dyft och jag har hamnat i diket ett par gånger.<br />
Vill man då istället åka buss så är den enda destinationen resecentrum varför<br />
det tar minst dubbelt så lång tid att ta sig till stora arbetsplatser som Saab<br />
och universitetet jämfört med om man kör bil. Det finns heller inte någon<br />
ekonomiskt vinning i detta då man ändå i princip måste ha bil för att kunna<br />
sköta vardagens transport av barn till aktiviteter matinköp etc. Då blir det ju<br />
faktiskt snara dyrare att åka buss än att ta sin miljödisel som drar 0.5 liter<br />
disel/mil.<br />
Således tror jag tyvärr inte något av dessa argument håller varför trafiksituationen<br />
måste beräknas att försvåras för varje hushåll som etableras i området<br />
till dess att en andra infart färdigställts.<br />
Etableringen enligt den plan som nu finns för Sjötorp 1 torde göra att den<br />
redan svåra trafiksituationen förvärras ytterligare. Det blir en extra tungt<br />
trafikerad utfartsväg mot ekängsvägen och det planerade dagisets placering<br />
gör ju faktiskt att alla som utnyttjar detta i princip måste åka Ekängsvägen<br />
för att kunna hämta och lämna barnen. Således får det väl anses som troligt<br />
att dagisets planerade läge kan komma att skapa än mer trafik på Ekängsvägen<br />
just vid den tid när belastningen är som störst och <strong>fl</strong>est skolbarn är i<br />
rörelse. Vidare gör ju läget att effekten av den trafikavlastning man tänkt<br />
åstadkomma genom att bygga en andra infartsled dämpas om de som skall<br />
arbeta i Linköping skall lämna barnen på den diskuterade platsen då de då i<br />
alla fall måste använda Ekängsvägen. En bättre lösning torde vara att placera<br />
allmänna samhälls funktioner i anknytning till den planerade nya infartsleden<br />
så att säga på Linköpings sidan av Ekängen. Ungar kan då enkelt<br />
plockas upp och man tar sedan den väg hem som är lättast. Det finns gott<br />
om plats i det området och det måste finnas utmärkta möjligheter att skapa<br />
bra trafiklösningar. Således anser jag att den tänkta placeringen för dagiset
13<br />
är i högsta grad suboptimal och att kommunen helt skall släppa detta och<br />
låta markägaren sälja området som tomter.<br />
Vidare vore det nog passande att byggherrar beaktar den komplexa trafiksituationen<br />
vid vissa tider på dygnet och ser till att förlägga tunga transporter<br />
till andra tider än de mest trafikerade.<br />
Vidare bör ju rimligen en bullermätning och en approximation av buller<br />
förändringar i samband med den planerade byggnationen samt efter denna<br />
göras för bägge sidorna av Ekängsvägen. En viss störning är självklar i<br />
samband med en byggnation men när det rör sig om ett projekt av den föreslagna<br />
storleken torde miljöpåverkar rimligen bli mycket stor under byggtiden.<br />
Gällande den strandremsa som avses användas för ett allmänt område så är<br />
även detta ett mycket trevligt och hedervärt initiativ. Dock blev jag mkt förvånad<br />
av att man inte hittat särskilt mkt djur och fågel liv i det området. Jag<br />
har själv sett massor av fågel och en och annan huggorm i närområdet. Dock<br />
känns det hela mer förståeligt i ljuset att de fällda Ekarna. Om man är beredd<br />
att fälla stora ekar så torde det inte vara några större problem att krossa<br />
lite fågelägg och slå ihjäl lite huggorm. Således bör nog kommunen överväga<br />
att studera faunan i området under en tid då de kommersiella intressena<br />
inte är så stora. Måhända får vi då en dramatisk ökning av djurliv som till<br />
och med motiverar att strandremsan helt lämnas ifred så att de vilda djuren<br />
kan få lite små andningshål längs med Roxen.<br />
Kommunen bör nog även ha en beredskap för att ytterligare otillåten miljöpåverkan<br />
kommer att ske. Fällningen av ekarna är ju i sin natur betydligt<br />
mer än ett miljö brott och det är ju kommunens trovärdighet i hela miljö och<br />
byggnads planerings arbetet som påverkas. Det rimliga är ju i detta läge att<br />
kommunen gör vad som står i dess makt att se till att lagar och förordningar<br />
följs exempelvis genom att invänta en utredning innan planprocessen dras<br />
vidare. Detta torde vara av allas intresse inte minst markägaren som ju utsatts<br />
för att någon genomfört skadegörelse på hans mark. En polis anmälan<br />
bör upprättas om så inte gjorts för att visa på hur allvarligt man ser på det<br />
inträffade. Poliser är ju vana vid att hantera personer som far med osanning<br />
och det blotta faktum att man blir förhörd torde kunna få en mycket positiv<br />
effekt på miljöarbetet i framtiden.<br />
Vad som mer torde vara av intresse för strandremsan är ett totalt stopp för<br />
byggandet av privata bryggor. Om inte kommer nog snart allmänheten känna<br />
att tillgången till området är högst begränsad.<br />
Jag bor själv i hus nr 12 på Soldanevägen varför jag inte direkt kommer att<br />
drabbas av de planerade 8 meters husen med takterass men jag har svårt att<br />
se att detta kommer att vara estetiskt. Det torde vara tämligen enkelt att simulera<br />
det slutgiltiga utseendet från vägbanken och intill liggande fastigheter<br />
med hjälp av några foton och en dator och jag har enormt svårt att tro att<br />
någon av er arkitekter ser detta som förskönande av området. Det är ju snarare<br />
i min uppfattning en ren skär exploatering utan några andra värden än<br />
ekonomisk vinning. Om man vill få en liten försmak kan man röra sig längs<br />
med ekängen tills man når fram till de nyare sjönära områdena där husen är
14<br />
tätt byggda (dock inte slla så tätt som i den nu föreslagna planen). Är ju inte<br />
i mina ögon särskilt vackert.<br />
Således är mitt förslag följande:<br />
Tillåt byggnation av fristående hus med max takhöjd 6.5 meter med sluttande<br />
tak på hela området. Låt markägaren sälja även den mark som nu satts av<br />
för dagis vilket torde ge en kompensation för den inkomst minskning som<br />
uppstår i samband med att det inte byggs en semesterby. Om inte PEAB kan<br />
lösa detta ekonomiskt bör en annan entreprenör kontaktas som har den fantasi<br />
och de resurser som krävs för att få en ekonomiskt och miljömässigt<br />
sund lösning.<br />
PEABs representant påstod till mig att de inte tjänar några pengar på detta<br />
varför jag har oerhört svårt att se vitsen med det hela. Vi förfular miljön,<br />
PEAB går i förlust, vi försämrar trafiksituationen dramatiskt på ett sätt som<br />
inte en ytterligare tillfart kan kompensera för, boende i området blir ledsna.<br />
Vad är då syftet med projektet<br />
Jag har inga problem med att området utvecklas och att människor efter<br />
många års hårt slit får en riklig belöning genom försäljning av tomter men<br />
den snikenhet som präglar detta projekt är i mina ögon direkt stötande och<br />
jag hoppas att ni som den instans som har det övergripande ansvaret har<br />
modet att söka rimliga lösningar till fördel för alla parter.<br />
Tillägg: Har någon jävsutredning genomförts och hur den gått till Kommunen<br />
fattar ju ett beslut som gör privat personer till mångmiljonärer och som<br />
ger i detta fall Peab en mångmiljon vinst. Jag har inget skäl att misstänka det<br />
minsta men det torde ligga i kommunens intresse att ha detta klarlagt och<br />
protokollfört på ett juridiskt korrekt sätt. Finns en dylik utredning som man<br />
kan få ta del av Jag får inte fatta ens det minsta beslut eller ens rätta en<br />
tenta som professor utan att jag skrivit under en jävsdeklaration inkluderande<br />
delikatess jäv. Det har ju funnits en hel del kommunala skandaler genom<br />
åren och Linköping är ju inte särskilt stort så det är ju inte alls omöjligt att<br />
det visar sig att någon inblandad har en svåger som jobbar på peab. Sånt vill<br />
man ju ha ordentligt utrett innan husen står där och miljön är förstörd.<br />
Jag är ledsen att strula men jag är verkligen övertygad om att det är ett helt<br />
felaktigt beslut att så hårt exploatera den lilla markplätten.<br />
HS Kommentar: Angående jäv, så har vi inte prövat detta särskilt, men det<br />
är kutym att inte arbeta med ärenden där man har en relation till berörda.<br />
Den som är jävig får enligt Förvaltningslagen §12 inte handlägga ärendet.<br />
Fortsatt inlägg 2012-09-03:<br />
Verkar ju som om universitetsvärlden har betydligt mer stringenta regler<br />
gällande jäv men det är ju enormt viktigt när en myndighet hanterar saker<br />
som ju faktiskt handlar om mkt stora summor för privata intressenter. Jag är<br />
nu i höst med och fördelar runt 150 miljoner i forsknings pengar från Vetenskapsrådet<br />
och Cancerfonden och om det skulle dyka upp ett jävsförhållande<br />
efter att beslut tagits så skulle det blåsa bort vår trovärdighet totalt. Det<br />
spelar ju då ingen roll om det är rätt beslut som fattats, det blir bara ett himla
15<br />
elände för alla inblandade. Tidningarna älskar det och man har inte en chans<br />
att försvara sig. Detta hände i forskningsvärlden på 80 talet och trots att man<br />
inte kunde visa på ett enda fall där man missbrukat systemet så fick hela<br />
vetenskapsrådets styrelse avgå. Har man ett jävsprotokoll och en påskriven<br />
jävsdeklaration så ligger det ju på den enskildes ansvar att jävet inte finns<br />
och då kan ju myndigheten och ojäviga medlemmar slippa dras med i en<br />
skandal. Det skapar ju även en medvetenhet om problematiken. Oftast finns<br />
ju inget ont uppsåt bakom det hela men det spelar ingen som helst roll utan<br />
skadan är gjord. Att prata om kutym när det är frågan om <strong>fl</strong>ermiljon belopp<br />
är nog väldigt farligt.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Trafiksituationen i Ekängen är som påtalat problematisk, men planerad<br />
bebyggelse bedöms kunna rymmas enligt trafikutredningar inom<br />
ramen för fördjupad översiktsplan.<br />
Förskolan bedöms kunna fyllas av barn från planområdet. På längre<br />
sikt kan upptagningsområdet behöva utökas.<br />
Bullerspridning kan ibland få en repellerande effekt, men bedöms här<br />
inte uppstå enligt kompletterande bullerstudie av Soundcon AB 2012-<br />
09-27.<br />
Naturvärdesinventeringen är utförd av Calluna AB och kompletterad<br />
med en fågelinventering.<br />
För frågan om ekar, se särskild punkt nedan.<br />
Inga andra bryggor än allmän brygga är tillåten enligt förslaget.<br />
Byggrätt motsvarar vad som idag är brukligt, även om grannskapets<br />
planer som tagits fram under en annan period har något lägre byggrätt.<br />
Den tätare bebyggelsen har målet om att vara tätt och lågt.<br />
Förvaltningslagen § 11 hanterar frågan om jäv i syfte att undvika intressekon<strong>fl</strong>ikter.<br />
Den som är jävig får enligt §12 inte handlägga ärendet.<br />
Kommunen har även en Policy mot mutor för anställda och förtroendevalda,<br />
antagen av kommunfullmäktige den 11 december 2006,<br />
§ 235 och reviderad av den 1 november 2012 med hänsyn till ändrad<br />
lagstiftning.<br />
Anna Bjerke och Anders Lifvergren, 2012-09-11<br />
Vi har köpt tomten vars ena hörn föreslås bli parkmark till förmån för ekarna<br />
i dungen. En stor fördel med vår tomt är att den ligger bredvid ekdungen,<br />
men vi är inte glada att förlora så stor del av vår tomt yta. Enligt köpekontraktet<br />
med bröderna har vi köpt 1000 kvm tomt som är ca 30 meter bred<br />
utefter strandpromenaden.
16<br />
Vi förstår att bröderna och mäklaren egentligen sålt tomterna "för tidigt". Vi<br />
visste att tomten kunde förskjutas ett par meter åt ena eller andra hållet, men<br />
det var aldrig tal om att arealen kunde minska.<br />
Tomt ytan är väsentligen förändrad när den sjunker från 1000 kvm till 838<br />
kvm. En stor förlust inte minst ekonomiskt. När tomten på grund av hörnet<br />
minskas till 838 kvm är det en förlust för oss på 567 000 kr eftersom tomten<br />
kostade 3,5 miljoner. Dessutom blir vår tomt smalare utefter strandremsan<br />
och det värdet går inte ens att uppskatta.<br />
Vi har för rättvisans skull föreslagit att de 162 kvadratmetrarna som förloras<br />
till hörnet, skulle kunna fördelas på alla 4 tomterna utefter strandpromenaden.<br />
Till synes en enkel och rättvis lösning, men ingen kan tänka sig att förlora<br />
tomtareal och framförallt inte "få en smalare tomt" utefter strandremsan.<br />
Den bortre stora tomten skulle dessutom isåfall bli avsmalnande mot<br />
vattnet eftersom den är så djup uppåt. Bröderna kommer aldrig att kunna<br />
driva igenom det förslaget utan att få kompensera ekonomiskt eller strida<br />
med upprörda köpare. Det blir så otroligt tråkig stämning då. Vi har alla<br />
varit så glada och överens om allting.<br />
Vårt förslag<br />
Det jag vill säga med detta brev är att det enklaste för alla parter är att låta<br />
hörnet ingå i vår tomt, precis som det gjorde från början. Vi måste göra fördelningen<br />
park- respektive tomtmark efter de förutsättningar som gäller nu,<br />
d.v.s. utan ekar. Det finns ingen som helst anledning att hörnet ska vara<br />
parkmark. Det ställer till så otroligt mycket problem för alla och det skulle<br />
kunna bli en långdragen process.<br />
Ska någon ekstock sparas för djurlivet så kan den ligga inne i dungen. Ska<br />
naturvärdet kompenseras kan det göras genom att istället behålla någon eller<br />
några av de andra minst 16 omärkta ekarna i dungen. Ekarna är ju inte planterade<br />
utan frösådda från början så de står inte i något uttänkt mönster. Det<br />
finns ingen anledning att hörnet ska vara parkmark nu när förutsättningarna<br />
har ändrats. Vi måste arbeta efter de förutsättningar som gäller nu oavsett<br />
tragiken i att ekarna är borta.<br />
Med hopp om förståelse!<br />
Kommunens kommentar:<br />
Planen styr kvartersgränser. Exploatör placerar fastighetsgränser<br />
inom kvarteret. Ert önskemål om fördelning inom kvarteret låter rimligt,<br />
men regleras inte i detaljplanen.<br />
Frågan om ekar och tomthörnet avhandlas separat nedan. Synpunkt<br />
om var död ved placeras styrs inte av planen, men vidarebefordras till<br />
kommunens ekolog.
17<br />
Mattias Johansson, Stensätter 1:307<br />
Jag och min familj är kritiska till exploatering och dragning av en gångväg i<br />
södra delen av planområdet då detta kommer påverka vår landskapsbild och<br />
utsikt negativt samt även öka insynen mot vårt hus och tomt.<br />
När vi köpte vår tomt gällde detaljplanen (DP 979). Enligt den så är marken<br />
som sträcker sig 6 m norr om vår tomtgräns prickad, vilket innebär att<br />
byggnation inte är tillåten. Detta gjorde att vi planerade tomt och hus därefter.<br />
Eftersom byggnation av bostad inte är tillåten så bör inte byggnation av<br />
en gångväg vara det heller, då en sådan kommer påverka oss grannar mer<br />
negativt än en bostad, med tanke på den stora befolkningsgenomströmningen.<br />
Ni skriver att ”de sociala konsekvenserna bedöms som positiva för angränsande<br />
bostadsområden”. Vi håller delvis inte med om det. Det enda som<br />
skiljer vår tomt från en blivande gångväg är en stenmur som är cirka 0,5<br />
meter hög. Med tanke på att det kommer röra sig ett stort antal människor<br />
till och från stranden, i nära anslutning till vår tomt, så kommer det krävas<br />
någon form av insynsskydd längs hela vår norra tomtgräns, då vi har sovrum<br />
och uteplats endast 4,5 meter därifrån. Idag finns en vegetationslinje med<br />
träd och buskar precis norr om stenmuren, den fungerar som både insynsoch<br />
väderskydd.<br />
Vi befintliga grannar som redan köpt och planerat våra tomter utefter då<br />
gällande regler och planer bör påverkas minimalt vid en exploatering. För<br />
de som köper tomter i det nya området finns möjlighet att redan innan<br />
byggnation välja utformning efter givna förutsättningar, exempelvis att en<br />
gångväg planeras i nära anslutning till deras tomter. Denna valmöjlighet har<br />
inte vi som redan bor i området. Därför tycker vi att dragningen av gångvägen<br />
bör vara i anslutning till de nya tomterna väl separerade från våra befintliga<br />
tomter. Angående de tre fastigheter som idag redan finns på Sjötorp,<br />
så har de aktivt valt att medverka till en exploatering genom försäljning,<br />
vilket vi övriga grannar inte har. Rimligtvis bör de då också kunna acceptera<br />
en högre grad av yttre påverkan än oss övriga.<br />
Vi bifogar karta med tre alternativa dragningar av en gångväg, se bild 2.<br />
Argumenten till dragningarna är enligt beskrivningen ovan samt att i alla tre<br />
alternativ så mynnar gångvägen ut mot Ekängsvägen tillsammans med lokalgatan,<br />
vilket endast innebär två utfarter mot Ekängsvägen istället för tre.<br />
Genom att göra detta så ökas trafiksäkerheten. Allmänhetens tillgänglighet<br />
till stranden och riksintressen för friluftsliv blir ändå tillgodosedda, ni kan<br />
fortfarande motivera upphävandet av strandskyddet samt att vi som är befintliga<br />
grannar påverkas minimalt.
18<br />
Bild 2, tre alternativ till dragning av<br />
gångväg<br />
Bild 1, DP 979<br />
Linköping, 2012-08-30<br />
Kommunens kommentar:<br />
Den föreslagna gång- och cykelvägen har stort allmänt intresse och<br />
prioriteras i föreslaget läge. Viss skyddsplantering kan ske, dels inom<br />
berörd tomt, dels som komplement till befintlig vegetation i anslutning<br />
till cykelvägen. Synpunkt föranleder ingen förändring.<br />
Fredrik Hellman, Sjötorp 1:5<br />
Jag har några frågor angående detaljplanen för Sjötorp 1: 1. Först är det definitionen<br />
för utnyttjande av e4. Jag kan inte se någonstans att bygghöjden<br />
eller antal våningar är begränsad överhuvudtaget där! Betyder det att man<br />
kan bygga 15-20 våningar eller ännu högre Jag hoppas detta är ett misstag!<br />
Som det står nu kan man bygga tak med 38° lutning. Betyder det att man<br />
kan bygga vindsvåning bara den inte är inredd Vad menas med oinredd<br />
vind<br />
Ingår staketet runt terasserna i den total bygghöjden Vad är definitionen på<br />
ett staket Det står att staketet minst ska vara 1,l m! Vilken är max höjden<br />
Det betyder att husen kan bli en bra bit högre en 8 m eller<br />
Vilken färg ska husen ha på taken De kan alltså variera i färg Tidigare har<br />
det ju varit röda tak som gäller!<br />
Kommunens kommentar:<br />
Högsta bygghöjd för området e4 begränsas till högst 8 m och två våningar,<br />
i likhet med kvarteret i övrigt.<br />
Taklutning begränsas för att undvika tak 45°. Samtidigt önskas en<br />
<strong>fl</strong>exibel plan anpassad till marknadens utbud och behov. Det kan bli<br />
1½-planshus med förhöjda väggliv medges. Balkong på våning 2 eller<br />
bredare takkupa gör huset till tvåvåningshus, men därutöver ska inte<br />
vindsvåning kunna inredas. När det gäller att undvika vindsvåning ut-
19<br />
över två våningar ändras förslaget enligt följande. ”Största tillåtna<br />
taklutning är 38° för 1½-planshus och 27° för tvåvåningshus”.<br />
Terrasser med förhöjd vägg som räcke påverkar byggnadshöjd och<br />
får bli högst 8 m. De kan dock rymma parasoller och annat löst som<br />
skuggar. De får inte bebyggas med väggar eller tak.<br />
Tidigare planer har reglerat röda tak, men ny plan- och bygglag kräver<br />
inte lov för ändrad färgsättning om inte särskilda skäl föreligger.<br />
Planbestämmelse skulle kunna införas för att ge området en gemensam<br />
karaktär, såsom färg.<br />
Tjänsteanteckning uppföljningssamtal 2012-11-26<br />
HS erbjöd fördjupad dialog kring utkast till bemötanden i kommande<br />
samrådsredogörelse med syftet avstämning, förtydliganden, förståelse.<br />
Genomgång av inkomna synpunkter och förslag till kommentarer<br />
samt möjlighet till replik inför granskning/utställning.<br />
FH ser negativt på utfarten vars trafik kommer blända bostaden. Kan<br />
skärmning skapas på vägbanken Kan det ordnas bullerskydd.<br />
Detta är fel plats för tät bebyggelse; strandzon ska inte byggas igen<br />
med en mur. Friliggande hus vore lämpligare. Detta borde kunna anpassas<br />
mera; sänk höjden.<br />
Illustration ger missvisande bild, eftersom grönområdet dubblerats ut i<br />
vattnet.<br />
HS förklarar förslagets bakgrund och idé. Justering sker med minskade<br />
takterrasser närmast Ekängsvägen. Utfarterna är befintliga, men<br />
kommer att få mer trafik. Synpunkter vidarebefordras till Peab och till<br />
politisk beredning.<br />
Emil Hjalmarsson m<strong>fl</strong><br />
Malin och Erik Boström, Sjötorp 1:2<br />
Pia och Tomas Ljunggren, Sjötorp 1:3<br />
Pernilla och Mattias Agerhall, Sjötorp 1:4<br />
Kristina och Fredrik Hellman, Sjötorp 1:5<br />
Per-Olof Särnhammar, Sjötorp 1:9<br />
Johan Bengtsson och Kerstin Eriksson,<br />
Stensätter 1:138<br />
Eva och Mats Lundh, Stensätter 1:148<br />
Åsa och Johan Ivansson, Stensätter 1:152<br />
Monika och Jan-Olov Engdahl, Stensätter 1:181<br />
Nina Hasselblad och Tony Hans Aronsson, Stensätter l: 183<br />
Torbjörn Söderteg, Stensätter 1:184<br />
Rebecca Carlsson och Emil Hjalmarsson, Stensätter 1:185<br />
Mattias Nilsson och Helena Lövgren, Stensätter 1:200<br />
De synpunkter som framförs här rör i första hand den norra delen av planområdet<br />
som i förslaget föreslås bli hårt exploaterat med en tät bebyggelse.<br />
Området, som är planlagt som odlingsmark, har idag karaktären av öppen<br />
ängsmark (någon aktiv odling har inte förekommit på området under överskådlig<br />
tid) och omfattas av strandskyddet. Vi upplever inte att man gjort<br />
tillräckligt för att ett upphävande av detta ska kunna göras. Tvärt emot exploateras<br />
området hårdare än kringliggande, med hög bygghöjd, tätare be-
20<br />
byggelse och mindre avstånd mellan bostäder och strand. Såsom nämns i<br />
planen är detta ett av de sista icke exploaterade områdena längs Roxen, något<br />
som, i kombination med gällande strandskydd, föranleder att man behandlar<br />
området med stor varsamhet.<br />
Nedan sammanfattar vi får åsikter gällande planförslaget. Vi har valt att dela<br />
in dessa i ett antal underrubriker. Förslagen bör dock beaktas i sin helhet.<br />
Strandområdet<br />
Vi föreslår att byggavståndet till sjön för det norra området följer det som<br />
anges av högsta dimensionerade <strong>fl</strong>öde i likhet med omkringliggande bebyggelse<br />
(inklusive den södra delen av planområdet). Detta skulle minska risken<br />
för att området upplevs som privat, och ge allmänheten möjlighet att<br />
under längre perioder uppehålla sig på området, snarare än att snabbt passera<br />
det. Man kan dessutom anlägga en kommunal lekplats, något som idag<br />
saknas i Ekängen.<br />
Ett ökat avstånd till sjön får också positiva effekter när det gäller natur och<br />
djurliv i direkt anslutning till strandområdet. Givet den kraftiga expansion<br />
av Ekängen som planeras, i kombination med områdets centrala läge (med<br />
närhet till ett <strong>fl</strong>ertal förskolor och områdets skola, samt planerade centrum),<br />
är det troligt att behovet av större allmänna ytor i anslutning till sjön kommer<br />
att öka. Den täta bebyggelse som föreslås i den norra delen av planområdet,<br />
med mycket små tomter, ökar också behovet av större allmänna ytor.<br />
I dagsläget är det mycket osäkert hur stora klimatförändringarna kommer<br />
bli. Det är därför olämpligt att tillåta bebyggelse under högsta dimensionerade<br />
<strong>fl</strong>öde då dessa kan komma att ändras i takt med de snabba förändringar<br />
i klimatet som sker. Bland annat Naturvårdsverket påpekar [1] att både förekomsten<br />
av kraftig nederbörd med intensiva regn och översvämningar<br />
kommer att öka i hela landet.<br />
Föreslaget avstånd till sjön ges också stöd i den riskanalys som kommunen<br />
låtit göra gällande planområdet [2]. Enligt analysen bör den främsta åtgärden<br />
för att undvika problem med översvämning vara att justera placeringen<br />
av byggnaderna inom den norra delen av planområdet så att de inte riskerar<br />
att översvämmas vid högsta dimensionerade <strong>fl</strong>öde. Man påpekar också att<br />
hanteringen av dagvatten inom området är problematisk, detta gäller speciellt<br />
det nord västra området där problem uppstår redan då gränsen för 100-<br />
årsnivån nås. Vidare är grundvattennivån i området hög vilket kan orsaka<br />
problem med bland annat fukt, här rekommenderas en fortsatt utredning av<br />
dessa effekter, något som dock ej genomförts.<br />
I föregående förslag till detaljplan [3] har man valt att inte tillåta bebyggelse<br />
eller tomter inom området för högsta dimensionerade <strong>fl</strong>öde. Detta är något<br />
som kringboende upplevt som positivt med tidigare förslag. Även i Länsstyrelsens<br />
yttrande från plansamråd [4] påpekas just detta som en viktig åtgärd;<br />
”Delar av programområdet riskerar att översvämmas vid höga <strong>fl</strong>öden, vilket<br />
visas på kartmaterialet i programmet. Det är positivt att bostadsbebyggelsen<br />
placeras utanför detta område.”.
21<br />
För att klara bebyggelse inom område föreslås i planen att marknivån kan<br />
komma att höjas (det framgår inte av planen hur hög denna höjning är, men<br />
uppskattningsvis omkring 1m till 1,5m), något som ytterligare adderar till<br />
den totala höjd byggnaderna får relativt kringliggande bebyggelse.<br />
Man bör även beakta att föreslaget byggavstånd till sjön påverkar möjligheten<br />
till utblickar för kringboende. Då det är troligt att betydande del av den<br />
sjöutsikt som idag finns från kringliggande fastigheter försvinner anser vi<br />
inte att man bör vidta speciella byggåtgärder för att kunna placera byggnader<br />
närmare vattnet än vad man valt att göra i angränsande områden, och<br />
vad de naturliga förutsättningarna för området ger.<br />
När det gäller denna fråga vill vi understryka att det är allmänhetens tillgång<br />
till strandområdet som anges som skäl till att man bör upphäva strandskyddet,<br />
vilket är en förutsättning för exploatering av området. Vi anser därför<br />
att denna fråga måsta ha prioritet över eventuella ekonomiska intressen då<br />
områdets värde, i det fall strandskyddet ej upphävs, får betraktas som ringa.<br />
I detta fall anser vi att det finns en rad omständigheter som pekar på att<br />
planläggning av bostäder inom området för högsta dimensionerade <strong>fl</strong>öde är<br />
olämpligt.<br />
Byggnationen<br />
När det gäller utformningen av byggnaderna inom planområdet vänder vi<br />
oss emot att byggnadshöjder på hela 8 m tillåts (här noteras att begränsning<br />
av högsta bygghöjd för området e4 saknas i planen). Områdets bebyggelse<br />
bör utformas så att den smälter väl in med befintlig bebyggelse som består<br />
av företrädesvis 1½-plans villor. Vi anser därför att bygghöjden för de hus<br />
som planeras bör begränsas till 6.5m (högsta punkt), samt att inga åtgärder<br />
som medför en höjning av nuvarande marknivå inom området tillåts.<br />
Vidare bör man inte tillåta att byggnaderna får ett tredje plan i form av takterrasser,<br />
något som (oss veterligen) tidigare inte tillåtits i Ekängen. Förutom<br />
att terrasserna kräver ökad bygghöjd medför de även en betydande olägenhet<br />
för kringliggande bebyggelse då naturliga insynsskydd i form av<br />
häckar etc. inte kan användas. Även om permanenta installationer inte tillåts<br />
på dessa terrasser är det idag vanligt förekommande med stora parasoller<br />
och tältliknande paviljonger. Förslag är istället att taklutet bör vara minst 25<br />
grader. I planen anges maximalt taklut till 38 grader utan möjlighet att inreda<br />
vind, det vore här önskvärt med ett förtydligande gällande exakt vad som<br />
räknas som oinredd vind. Man bör också begränsa bebyggelse närmast sjön<br />
till ett plan (och följaktligen justera högsta bygghöjd för dessa), utan möjlighet<br />
att inreda vind, vilket främjar sikten mot sjön från både befintliga och<br />
nya fastigheter. Liknande förfaranden har används i andra detaljplaner gällande<br />
Ekängen.<br />
Bebyggelsen bör vidare utformas så att ”murlika” formationer gentemot<br />
angränsande områden (företrädesvis Ekängsvägen och Sjötorpsvägen) inte<br />
uppstår. Nuvarande förslag innebär att en av de få utblickarna från vägen<br />
ner mot sjön helt försvinner vilket påverkar inte bara de som bor i den omedelbara<br />
närheten utan alla som bor i Ekängen. Det dominerande ”murlika”<br />
utförandet utmed Ekängsvägen passar inte in i övrig bebyggelse och är ett
22<br />
främmande inslag i den lantliga karaktär som präglar området idag. Förslagsvis<br />
kan vartannat hus göras i ett plan. Intrycket från vägen kommer då<br />
inte vara så dominerande och ge intryck av en mur. Husen bör av samma<br />
anledning placeras längre in på tomterna än förslaget anger.<br />
Tomtstorleken bör inte understiga 600kvm, med möjlighet att bebygga maximalt<br />
25%, detta för att skapa ett luftigare område och bevara den lantliga<br />
atmosfär som präglar Ekängen. Vid byggnaders placering bör hänsyn tas<br />
även till befintlig bebyggelse. Detta, i kombination med lägre bygghöjd,<br />
ökar möjligheten att skapa ett område som harmoniserar bättre med övrig<br />
bebyggelse. Möjligheten till siktkorridorer och bevarande av utblickar, mot<br />
sjön, från både nya och befintliga vägar och fastigheter ökar också.<br />
För att dessa ändringar inte ska medför en minskning av antalet bostäder<br />
som kan byggas på området så bör man se över fördelningen av tomtstorlekar<br />
inom planområdet. Exempelvis är en av tomterna (b1) uppskattningsvis<br />
hela 3000 kvm, vilket inte rimmar väl med det påpekande som görs i planen<br />
angående att tomternas storlek måste göras små pga. det attraktiva läget. En<br />
mer jämn fördelning av tomtstorlekar mellan norra och södra planområdet<br />
skulle öka möjligheterna att åstadkomma en lösning som bättre harmoniserar<br />
med omgivningen.<br />
Påverkan på kringliggande bebyggelse<br />
En miljökonsekvensbeskrivning enligt 5 kap 18§ PBL bör genomföras. Den<br />
hårda exploateringen som påverkar utblickar och siktlinjer kommer att avsevärt<br />
påverka landskapsbilden. Generellt vänder vi oss mot bristen på analys<br />
av konsekvenserna för kringboende samt i vissa stycken otydlig och luddig<br />
beskrivning av förslaget (t.ex. avsnittet om översvämning). Det är också<br />
önskvärt att vidare arbete med planen göras utifrån områdets förutsättningar<br />
snarare än utfästelser gjort till tredje part (tomer inom planområdet låg redan<br />
under 2010 ute till försäljning och det framkom under samrådsmötet att ett<br />
<strong>fl</strong>ertal av dessa redan är ”sålda”, trots att detaljplan saknas).<br />
Trafiken utmed Ekängsvägen ökar som en följd av byggnationen och den<br />
tilltänkta förskolan. På grund av den höga vägbanken går det inte bygga<br />
insynsskydd på de egna tomterna utan att detta blir mycket högt. Beroende<br />
på utformningen av bebyggelsen inom planområdet, är det rimligt att bullerbarriär<br />
och insynsskydd byggs utmed cykelvägen på ovansidan av Ekängsvägen.<br />
Det täta och mycket dominerade utförandet av de förslagna husen<br />
utmed Ekängsvägen gör dessutom att värdet på kringliggande fastigheter<br />
kommer att sjunka. När det dessutom inte finns möjlighet att skärma av trafikstörningar<br />
och insyn blir det ännu värre. Bullerutredningen visar att husen<br />
på ovansidan av vägen ligger i den störda zonen. När det gäller detta välkomnar<br />
vi förslaget som framkom under samrådsmötet att genomföra bulleranalys<br />
på kringliggande bebyggelse. Här bör även byggnader längs Sjötorpsvägen<br />
inkluderas.<br />
Planerad byggnation kommer att hamna mycket nära befintlig villor längs<br />
Sjötorpsvägen. Beroende på områdets slutliga utformning bör man överväga<br />
att bevarar den trädkorridor som idag löper längs Sjötorpsvägens södra sida.<br />
Alternativ lösning kan vara att även Sjötorpsvägen bör ses som en siktkorri-
23<br />
dor och således bör utblickar längs Sjötorpsvägen mot sjön också tillvaratas<br />
i likhet med de lokalgator inom planområdet som nämns i förslaget. I detta<br />
fall bör man överväga en utformning av bebyggelsen som främjar utblickar,<br />
exempelvis genom att sänka bygghöjden närmast vägen eller öka avståndet<br />
till vägen.<br />
Förutom att de planerade takterrasserna introducerar en byggstil som är<br />
främmande för området medför de att möjligheten till insynsskydd på den<br />
egna tomten blir i princip obefintlig. Boende längs både Sjötorpsvägen och<br />
Ekängsvägen upplever att detta skapar en obehaglig ”vi ser dig men du ser<br />
inte oss” känsla. Vi anser att det inom ett område som Ekängen bör vara<br />
rimligt att på sin tomt kunna skapa en insynsskyddad miljö med ett måttfullt<br />
användande av naturliga insynsskydd. Möjligheten till takterrasser bör därför<br />
strykas ur planen.<br />
Det finns goda skäl att göra en utredning av dagvattendräneringen, i synnerhet<br />
med anledning av den valda metoden att ha vattenmagasin i anslutning<br />
till vägar. Vi vill att man undersöker och redogör för funktion av sådana i<br />
kombination med jordarten på området (Sjötorp 1:1). Sedan tidigare är det<br />
känt att grundvattennivån är hög (0,5-1,5 m). Jordarten är enligt SGU en<br />
sandig-siltig morän. Dessa jordarter kan ha dåliga infiltrationsegenskaper<br />
vilket kan påverka funktionen av det föreslagna systemet. Funktionen av de<br />
valda dräneringssystemen är kritisk med hänsyn till översvämningsrisk i<br />
samband med kraftiga regn och snösmältning. Det finns också risk att vattenmagasinen<br />
med tiden sätts igen av finmaterial. Hur ska funktionen av<br />
dessa magasin kontrolleras och underhållas i framtiden<br />
Något positivt!<br />
Vi vill även ta tillfället i akt att påpeka att förslaget innehåller många positiva<br />
bitar. Bland annat ser vi positivt på att förslaget innehåller en bra lösning<br />
för kiosktomten som idag står öde. Det farthinder vid korsningen Soldanevägen<br />
/ Ekängsvägen som beskrivs i planen bedömer vi som en absolut<br />
nödvändighet oaktat vad som kommer hända inom planområdet. Ekängsvägen<br />
är inte optimerad för den trafiksituation som råder på vägen idag, med<br />
mycket tung trafik och vägtrafikanter som har svårt att följa gällande hastighetsbestämmelser.<br />
Avslutningsvis vill vi gärna citera ordförande i teknik- och samhällsbyggnadsnämnden,<br />
Muharrem Demirok (från Corren.se - "Ekängen behåller sin<br />
lantliga karaktär", 2012-08-25): ”Det är inget miljonprogram vi håller på<br />
med, Ekängen kommer att behålla sin lantliga karaktär.” Det är nu dags att<br />
ta steget från ord till handling!<br />
Referenser<br />
[1] Naturvårdsverkets hemsida, http://www.naturvardsverket.se/sv/Start/Klimat/ Envarmarevarld/Sa-paverkas-Sverige/Framtida-effekter-i-Sverige/,<br />
2012-09-06.<br />
[2] Översvämningsutredning Ekängen, Sjötorp 1:1, WSP Samhällsbyggnad,<br />
2011-10-20.<br />
[3] <strong>Detaljplan</strong>eprogram i Ekängen för SJÖTORP 1:1, 2010-11-23, Dnr. Tsn<br />
2006-0131.
24<br />
[4] Samrådsredogörelse för <strong>Detaljplan</strong>eprogram i Ekängen för SJÖTORP 1:1,<br />
2010-11-23, Dnr. Tsn 2006-0131.<br />
Kommunens kommentar:<br />
Planens avvägning mellan det allmänna intresset om strandzon och<br />
det enskilda intresset om exploatering av ny kvartersmark har varit en<br />
lång process, där kommunen både vill spara en strandzon stor nog att<br />
upplevas som avskild och tillskapa nya bostäder i en expansiv kommun.<br />
Den täta exploateringen möjliggörs av att här även finns gemensamma<br />
friytor i anslutning till sjön. Synpunkt lämnas utan åtgärd.<br />
Ekängen saknar lekplats. Kommunen har inom Sjötorp prioriterat<br />
allmänna, trafiksäkra gångstråk och friytor för spontanlek, samt en<br />
möjlighet till förskola. Synpunkt om lekplats lämnas utan åtgärd, men<br />
vidarebefordras till stadsmiljögruppen som arbetar med frågan.<br />
Ingen bebyggelse föreslås under högsta dimensionerande <strong>fl</strong>öde (statistiskt<br />
beräknat 10000-årsregn), medan normal rekommendation är att<br />
inte placera villabebyggelse under statistiskt 100-års<strong>fl</strong>öde. Den goda<br />
marginalen är tilltagen dels för att det är ett lämpligt avstånd i övrigt,<br />
dels för att <strong>fl</strong>öden i framtiden som påpekat kan förskjutas till kortare<br />
intervaller. Tomtrad i nordväst ligger på ca +3,5 med en färdiggolvnivå<br />
+4,2. Nordliga tomten kan utöver 70cm behöva ytterligare 50cm.<br />
Uppfyllning får inte ske på kvartersmark, mindre stödmur kan behövas,<br />
vilket framgår av planförslaget. Höjdskillnad separerar då privat<br />
och allmän mark på ett bra sätt. Synpunkt lämnas utan åtgärd.<br />
Ny byggnation utgör ett intrång för närboende och påverkar utblickar<br />
och till viss del rörelsefrihet. Åtgärd som begränsar byggnadsplacering<br />
i mot vattnet finns i form av 8 m prickning – får ej bebyggas – men<br />
avser enbart huvudbyggnad och uthus, inte friggebod.<br />
Högsta byggnadshöjd för området e4 begränsas till högst 8 m och två<br />
våningar. Delområdet ändras till samma våning och höjd som kvarteret<br />
i övrigt, men tillgodoser inte synpunkten om 1½-plan och 6,5 m.<br />
Inriktning för takvinkel ändras enligt följande. ”Största tillåtna taklutning<br />
är 38° för 1½-planshus och 27° för tvåvåningshus”.<br />
Takterrasser ska inte utgöra ett tredje plan.<br />
Områdets tätare byggrätt motsvaras av Stensätter 1:213 m.<strong>fl</strong>. (SAAB:s<br />
f.d. semesterhem) där minsta tomtstorlek 375 m 2 och byggrätten är ca<br />
1/3 av tomt. Små tomter motiveras av närliggande grönområde. Huvudstrategier<br />
för Ekängens översiktsplan 2012 är att skapa <strong>fl</strong>er funktioner,<br />
<strong>fl</strong>er bostäder med varierade upplåtelseformer, hus- och tomtstorlekar.<br />
Planförslaget medger både stora och små fastigheter, men<br />
reglerar inte upplåtelseformer. Synpunkt lämnas utan åtgärd.<br />
Kommunen har stöd av Länsstyrelsen i bedömningen att planförslaget<br />
inte riskerar att medföra betydande miljöpåverkan vilket skulle påkallar<br />
en miljökonsekvensbeskrivning. Förslaget har god grund i de tek-
25<br />
niska utredningar som är framtagna och som ligger till grund till förslaget.<br />
Planprocessen beaktar synpunkter från fastighetsägare inom<br />
och i anslutning till området samt från allmänhet – inte ägare av<br />
tomtoptioner. Förhandsförsäljningen är inte sanktionerad från kommunen,<br />
utan utgör en risk för markägaren. Med de frågor exploatören<br />
framfört och händelser som skett har heller ingen fast tidplan kunna<br />
göras.<br />
Bullerspridning kan ibland få en repellerande effekt, men bedöms här<br />
inte uppstå enligt kompletterande bullerstudie av Soundcon AB 2012-<br />
09-27.<br />
Förtydligande om dagvatten från utredaren EQC.<br />
Utformningen med makadamfyllda vägdiken är en vanlig utformning<br />
för att anordna utjämning av <strong>fl</strong>öden och en viss rening/sedimentering<br />
av dagvattnet innan det släpps it i recipient. I princip är alla gator i<br />
Ekängen under de senaste 20 åren utformade på likartat sätt. Jordarterna<br />
i Ekängen är generellt sätt förhållandevis täta och ger väldigt<br />
begränsad infiltration. Vägdikena är främst till för att få en fördröjningsvolym<br />
som utjämnar <strong>fl</strong>ödet och få en sedimentering innan det når<br />
Roxen. Det är inte dimensionerat med infiltration som förutsättning.<br />
Dräneringsledningen i diket kopplas till dagvattenbrunnar med sandfång<br />
innan det ansluts till de interna dagvattenledningarna i gatorna.<br />
Fastigheternas husgrundsdränering och takvatten är anslutet till dagvattenledningarna<br />
via egna servisanslutningar och är således inte<br />
ihopkopplade med de makadamfyllda vägdikena. Att nyttja de makadamfyllda<br />
vägdikena för fördröjning minskar risken för översvämning<br />
vid kraftiga nederbörder. Det makadamfyllda diket är omslutet av en<br />
geotextil för att förhindra att finmaterial ska komma in i dräneringsröret<br />
och makadamfyllningen. Det är dessutom möjligt att renspola<br />
och slamsuga dräneringsledningarna från brunnar och spolrör. Det<br />
är lämpligt att gemensamhetsföreningen som ledningsägare har en<br />
drift och underhållsplanering för dag- och dränvattennätet. Dagvattenfrågan<br />
förtydligas i planbeskrivningen.<br />
Ekängen behåller sin lantliga karaktär, men behöver samtidigt utvecklas<br />
med mångfald och i det centrum som planeras på sikt ryms säkert<br />
högre <strong>fl</strong>erfamiljshus. Planförslagets villabebyggelse samt rad-, par<br />
och kedjehus ligger i linje med vad som planerats tidigare.<br />
Tjänsteanteckning uppföljningssamtal 2012-11-26<br />
HS erbjöd fördjupad dialog kring utkast till bemötanden i kommande<br />
samrådsredogörelse med syftet avstämning, förtydliganden, förståelse.<br />
Genomgång av inkomna synpunkter och förslag till kommentarer<br />
samt möjlighet till replik inför granskning/utställning.<br />
EH söker en kompromiss för att få ett luftigare planförslag. Med helhet<br />
för ögonen bör man titta på SAAB: gamla tomt med 1-våningshus<br />
närmast sjön. Sjötorp bör göras med envåningshus närmast sjön och
26<br />
grannar som en krans kring högre hus. Biltrafik på lokalgator kan<br />
komma att blända befintliga hus.<br />
EH ser personligen risken för insyn som stor skada. Höjden 8 m kommer<br />
uppfattas som en vägg och baksida. Terrasserna bryter mot bebyggelsemönstret<br />
i Ekängen. Dessutom begränsas utblickar. Kan<br />
tomtrad i nordväst tas bort eller minskas<br />
Utan ändringar kan inte förslaget accepteras.<br />
HS förklarar förslagets bakgrund och idé. Minskade takterrasser närmast<br />
Ekängsvägen diskuterades, men kommer vara kvar. Synpunkterna<br />
ovan vidarebefordras. Synpunkter vidarebefordras till Peab och till<br />
politisk beredning.<br />
Händelse – trädfällning under samråd<br />
Tre ekar inom planområdet sågades ned under samrådet (någon gång mellan<br />
17–20 augusti). Något förbud mot trädfällningen föreligger inte, men skadan<br />
bryter mot den överenskommelse planförslaget utgör och dess avvägning mellan<br />
allmänt och enskilt intresse. Händelsen är polisanmäld som skadegörelse.<br />
Krav på skadestånd kan ställas inom 10 år. Ingen har kännedom om vem som<br />
är ansvarig för trädfällningen.<br />
Linköpings kommun har genom beslut om samråd 2012-06-13 föreslagit skydd<br />
av natur, vilket görs med stöd av plan- och bygglagen PBL 4:16, pkt 4. Träden<br />
stod inom planförslagets naturmark och två av dem var inventerade som<br />
skyddsvärda och hade därför omgärdats av ett skyddsområde. I övrigt är området<br />
är idag strandskyddszon och gränsar till Roxenstrandens natura2000-<br />
område.<br />
Utkast till exploateringsavtal finns, där kommunen ska bli framtida ägare av<br />
naturmark och träd. Händelsen föranledde samtal med ekolog, platsbesök och<br />
fotografering samt följande justeringar.
27<br />
Kommunens kommentar:<br />
Kvartersgräns bör ligga kvar enligt samrådsförslag och naturvärde som<br />
försvunnit kompenseras genom återplanering enligt exploateringsavtal.<br />
Kommunen har både övervägt att utöka naturmarken på bekostad av en<br />
tomt och att utöka kvartersmarken på bekostnad av den natur som nu inte<br />
har kvar sina ursprungliga värden. I det första fallet blir förlusten av en<br />
tomt mycket stor i förhållande till skadan. I det senare fallet kan trädfällning<br />
tolkas som acceptabel och därmed upprepas på andra håll. Då kan<br />
heller inte naturvärden återuppstå. Förslagets gröna kilform öppnar upp<br />
grönområdet mot sydväst och ger möjlighet till återplantering och fortsatt<br />
utveckling av ekdungen som helhet. Områdesgräns för natur n 1 justeras till<br />
oval.<br />
Utgångspunkt för resonemanget ovan är att intrång i värdefull miljö bör<br />
1) undvikas, eller 2) minimera eventuell skada eller 3) kompenseras lokalt<br />
eller 4) kompenseras i ett större sammanhang. Samrådsförslaget var en<br />
avvägning av allmänt och enskilt intresse, mellan naturvärde och exploateringen<br />
av bostadstomter, där kommun och exploatör var överens. I nuläget<br />
bedöms därför komplettering i exploateringsavtalet nödvändig.<br />
Det bör även nämnas att åtgärder som utvecklar naturmarken inte bara<br />
berör gångväg och nyplantering, utan även nedtagning av träd enligt kommunekologens<br />
bedömningar. För att inte skapa åldersglapp och sämre förutsättningar<br />
för framtida naturvärden bör det finnas både yngre och äldre<br />
ekar i området.<br />
Utförda utredningar<br />
Gångvägen anläggs så att naturlig jord under mulljordalagret dimensioneras<br />
enligt AMA Anläggning 10 tabell CE/1, materialtyp SA med tjälfarlighetsklass<br />
4, enligt geotekniskt utlåtande av Tekniska Verken Driftum AB 2012-07-20.<br />
Plushöjder för vilplan<br />
Trafiksäkerhetsansvarig påtalar att plushöjder för utfarternas vilplan ska skrivas<br />
in på plankarta.<br />
Kommentar: Justeras enligt synpunkt.<br />
Sophämtning<br />
Markägarna efterfrågade inför samråd möjlighet till avfallshämtning vid<br />
lokalgata i sydost, vilket är möjligt genom justerad vändplats. Därmed utgår<br />
tidigare föreslagen gångväg över tomter mot central avfallsstation. Samtidigt<br />
minskas tomtytor i sydväst och därmed byggrätten till nivå e 3 .<br />
Planförslag ändras med ny vändplan, mindre tomter och byggrätt i SO.
28<br />
Stödmur<br />
Kvartersmark i nordost justeras för stödmur och något större tomter.<br />
Ny plan- och bygglag<br />
2011-05-02 började en reviderad plan- och bygglag gälla, vilket även håller<br />
på att påverka sättet att skriva planbestämmelser. Planförslaget justeras i<br />
planbeteckningar och formuleringar i mindre delar.<br />
Prickad mark – byggnad får inte uppföras.<br />
Särskild sammanställning<br />
Genomförandet av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan,<br />
varför ingen särskild sammanställning för MKB behövs.<br />
Samrådsmöte 2012-08-28, synpunkter<br />
Det tas ingen hänsyn till kringliggande bebyggelse. Framförallt inte till<br />
de hus som ligger mitt för PEABs del på östra sidan Ekängsvägen eller<br />
direkt norr om planområdet. Det blir en 8 m hög mur med altan!<br />
Buller – Man är orolig att trafikbuller kommer studsa mot husfasader<br />
över till andra sidan Ekängsvägen. Dåligt att bullerutredningen inte visar<br />
bullersituationen på andra sidan!<br />
Höjd på PEABs hus. De är för höga och takterass tillåts. Det kommer bli<br />
parasoll, segeldukar och partytält på terrasserna – det kommer upplevas<br />
som ytterligare en våning. Insyn från takterasser. Hur motiveras takterrasser.<br />
Peab svarar att till stor del ta tillvara utsikt från området.<br />
För stor byggrätt i PEABs område över lag!<br />
Förslaget ger ingen lantlig karaktär.<br />
Det borde vara mer grönytor.<br />
Översvämning – Är det inte fånigt att ta hänsyn till 10 000 års regn!<br />
Borde inte alla hus ligga ovan översvämningsgränsen! – HS: Jo är avsikten.<br />
Varför inte skapa en kommunal lekplats inom strandområdet!<br />
Ekarna: Kan man få tillgång till bilderna! Hur kan de har sågats ner!<br />
Man känner sig överkörda av PEAB. Förstora byggrätter. De lyssnar inte<br />
på att man tycker husen är för stora. Ta bort vartannat hus i raden närmst<br />
Ekängsvägen.<br />
Husen nämrast vattnet borde vara lägre för att främja utsikten.<br />
–Peab svarar att arkitekt anlitats och placerat husen just för att tillgodose<br />
utblickar.<br />
Kiosktomten: Det är synd att ta bort möjligheten till handel helt i Ekängen.<br />
Vi vill ha en affär! – HS: Det är svårt att finna en verksamhet som
29<br />
passar för platsen; bygglov har fått förfrågningar som inte fungerar. I<br />
nuläget säljs tomten till granne som önskar göra bostadstomt av den.<br />
Ekängen behöver inte <strong>fl</strong>er hus, Ekängen behöver: Ny ringled, Idrottshall,<br />
lekplats, samlingslokal för ungdomarna, bättre cykelmöjligheter.<br />
Det är redan idag bilköer o kaos på Ekängsvägen ännu sämre med <strong>fl</strong>er<br />
hus!<br />
Inte bra med en passage i norra delen. Gör övergångställe. Bilarna stannar<br />
inte. Det blir ökat trafikbuller i samband med inbromsning/gasning.<br />
Kan man få PEAB att tänka om!<br />
Lägg samrådsmötena tidigare i samrådstiden. Vi vill ha längre tid till att<br />
skriva på synpunkter efter mötet. – HS: Ni får förlängt 10 dagar.<br />
Ändringar efter plansamråd<br />
Planhandlingarna har ändrats enligt följande.<br />
• Bestämmelse om buller justeras till om sammanbyggnad utmed väg,<br />
så att en tyst sida uppstår och uteplats kan anläggas som klarar riksdagens<br />
riktvärden för buller.<br />
• Administrativ bestämmelse preciseras med utredning och sanering av<br />
förorenad mark som villkor för bygglov – a 1 .<br />
• Utbyggd gata utgör villkor för bygglov som administrativ bestämmelse.<br />
• Byggrätt för e 4 justeras till högst två våningar.<br />
• Största tillåtna taklutning ändras till 38° för 1½-planshus och 27° för<br />
tvåvåningshus.<br />
• Lokalgata i SO ges en större vändzon och minskade tomter/byggrätt i<br />
sydost i syfte att möjliggöra avfallshämtning. Därmed stryks gångväg<br />
över kvartersmark mot central avfallsuppsamling.<br />
• Naturområdets skyddszon löses upp och görs mer allmän som oval<br />
kring inmätta träd. Under samrådset fälldes träd, men plangräns ligger<br />
kvar. Kompensation för trädfällning regleras genom exploateringsavtal.<br />
Mindre justeringar:<br />
• Tillägg i planbeskrivningen om vatten- och avlopp: Anläggnings- och<br />
anslutningsavgifter kommer att tas ut enligt gällande taxa/prislista.<br />
• Tillägg i planbeskrivningen om fjärrvärme: Fjärrvärme finns i närheten<br />
av Sjötorp 1:1. En mycket hög anslutningsgrad är dock en förutsättning<br />
för att Tekniska Verken ska kunna ansluta området till fjärrvärmenätet.<br />
Därtill förtydligas att ledningen passerar Ekängsvägen i<br />
höjd med Hästhagsvägen och ska förläggas i gång- och cykeväg utmed<br />
Ekängsvägen.<br />
• Upphävande av strandskydd avgränsas till att gälla föreslagen kvarters-<br />
och gatumark.
30<br />
• Utfartsförbud från förskoletomt justeras till hörnet, inte mot väster.<br />
• Plushöjder införs vid vilplan.<br />
• Kvartersgräns mot väg ändras i nordost där stödmur ersätter vägslänt.<br />
• Stensätter 1:197 ges u-område på plankarta.<br />
• Planområdets norr del ges ett u-område för dagvattenledning.<br />
• Planbeskrivningens framsida justeras, så att kartbild överensstämmer<br />
med plankarta.<br />
• Förtydligande om dagvatten.<br />
Synpunkter som inte tillgodoses<br />
Följande sammanfattade synpunkter har kommit in under plansamrådet,<br />
men har inte kunnat tillgodoses.<br />
Ingen förskola, det tål inte trafiken; färre bostäder då trafiksituationen är<br />
högt belastad; spara mer natur och i strandzonen; miljön förfulas; takterrasser<br />
i byggstil främmande för området tar bort möjlighet till insynsskydd;<br />
minska byggrätten; lägre bebyggelse; 1½-planshus, högst 6,5 m; undvik att<br />
bygga mur mot Ekängsvägen; enbart friliggande bebyggelse; minst 600 m 2<br />
tomter; <strong>fl</strong>ytta in södra gångbanan in i området; <strong>fl</strong>ytta utfarter – de bländar;<br />
bygg bullerbarriär och insynsskydd öster om Ekängsvägen; beakta ytan för<br />
högsta dimensionerade <strong>fl</strong>öde, inte bara höjd mark; bevara kiosken; gör en<br />
MKB.<br />
Tomtintressent önskar ytterligare kvartersmark där ekarna fällts, men är inte<br />
sakägare.<br />
Sakägare enligt fastighetsförteckning<br />
Jenny Bergdahl, ägare till Stensätter 1:13<br />
Mikael Sigvardsson, ägare till Sjötorp 1:7<br />
Malin och Erik Boström, ägare till Sjötorp 1:2<br />
Pia och Tomas Ljunggren, ägare till Sjötorp 1:3<br />
Pernilla och Mattias Agerhall, ägare till Sjötorp 1:4<br />
Kristina och Fredrik Hellman, ägare till Sjötorp 1:5<br />
Per-Olof Särnhammar, ägare till Sjötorp 1:9<br />
Åsa och Johan Ivansson, ägare till Stensätter 1:152<br />
Torbjörn Söderteg, ägare till Stensätter 1:184<br />
Rebecca Carlsson och Emil Hjalmarsson, ägare till Stensätter 1:185
31<br />
Övriga<br />
Johan Bengtsson och Kerstin Eriksson, ägare till Stensätter 1:138<br />
Mattias Nilsson och Helena Lövgren, ägare till Stensätter 1:200<br />
Nina Hasselblad och Tony Hans Aronsson, ägare till Stensätter l: 183<br />
Monika och Jan-Olov Engdahl, ägare till Stensätter 1:181<br />
Eva och Mats Lundh, ägare till Stensätter 1:148<br />
Håkan Sylvan, planarkitekt