Skandrenting â Ã¥rsredovisning 2004 - CMS Office
Skandrenting â Ã¥rsredovisning 2004 - CMS Office
Skandrenting â Ã¥rsredovisning 2004 - CMS Office
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Skandrenting</strong> – årsredovisning <strong>2004</strong>
Innehåll<br />
Fem år i korthet<br />
Året i korthet ........................................3<br />
Vd-ord ...............................................4<br />
Affärsidé och koncept ...............................6<br />
Det här är renting ...................................7<br />
Renting har många fördelar .........................8<br />
Rentingmarknaden ..................................9<br />
En affär med hög kvalitet ..........................10<br />
<strong>Skandrenting</strong>s nätverk. .............................11<br />
Möt några kunder ..................................12<br />
Analys och värdering ...............................14<br />
Finansiell riskhantering .............................17<br />
Förvaltningsberättelse ..............................18<br />
Resultaträkning. ....................................20<br />
Balansräkning ......................................21<br />
Kassaflödesanalys ..................................23<br />
Tilläggsupplysningar och noter ....................24<br />
Revisionsberättelse .................................30<br />
Fem år med <strong>Skandrenting</strong>koncernen<br />
MSEK 2000 2001 2002 2003 <strong>2004</strong><br />
Rörelsens intäkter 70 127 337 344 374<br />
Rörelsens kostnader 57 99 309 321 356<br />
Resultat efter finansiella poster 13 28 28 23 18<br />
Balansomslutning 1 030 3 877 4 775 5 001 5 073<br />
Eget kapital 349 369 392 410 423<br />
Antal fastigheter 24 85 94 89 79<br />
Antal rörelsedrivande bolag 25 57 68 66 58<br />
Antal anställda 9 14 18 16 13<br />
Styrelse, vd, revisor och medarbetare · Adress. ........<br />
<strong>Skandrenting</strong> äger och hyr ut fastigheter till starka motparter inom näringsliv och offentlig sektor.<br />
Hyresavtalen är långa och till största delen räntebaserade.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s affärskultur bygger på insikten att långa affärsrelationer kräver prestigelöshet<br />
i kombination med en konservativ syn på affärsrisker.
Året i korthet<br />
<strong>2004</strong> var ett händelserikt år för <strong>Skandrenting</strong>. Samtidigt som nya affärer genomfördes var siktet inställt på<br />
utveckling och omförhandling av befintliga affärer samt försäljningar. I enlighet med beslut som fattades<br />
under 2003 har den finska verksamheten avyttrats och därigenom har fokuseringen på den svenska marknaden<br />
förstärkts. Under året genomfördes nedskrivningar i fastighetsportföljen. Resultatförmågan var<br />
fortsatt stark och med beaktande av engångskostnader var resultatet bättre än föregående år.<br />
Finansiell utveckling<br />
Resultat efter finansiella poster uppgick till 17,6 (23,0)<br />
MSEK. Rensat från nedskrivningar samt reavinster vid<br />
försäljning av fastigheter uppgick resultatet till 32,2<br />
(28,9) MSEK. Under <strong>2004</strong> förvärvade <strong>Skandrenting</strong> tre<br />
fastigheter samt genomförde nyinvesteringar i det befintliga<br />
fastighetsbeståndet för sammanlagt 488,8<br />
(226,1) MSEK. Under året avyttrades 13 fastigheter till<br />
ett sammanlagt värde av 323,3 MSEK. Vid utgången<br />
av året ägde <strong>Skandrenting</strong> 79 (89) fastigheter med en<br />
sammanlagd volym om 3 604,5 (3 646,0) MSEK.<br />
Förvärv av förvaltningsbyggnad i Karlstad<br />
Under året förvärvades en förvaltningsbyggnad i Karlstad<br />
med verksamhetslokaler för polisen och kriminalvården.<br />
I samband med förvärvet tecknade hyresgästerna<br />
långfristiga räntebaserade hyresavtal. Ett entreprenadavtal<br />
avseende om- och tillbyggnad tecknades<br />
samtidigt med NCC Construction Sverige AB. Den totala<br />
affärsvolymen uppgår till drygt 270 MSEK.<br />
Spendrups nya huvudkontor<br />
Byggnationen av Spendrups nya huvudkontor färdigställdes<br />
under året, entreprenör har varit Kilenkrysset AB.<br />
Fastigheten ligger i Vårby, söder om Stockholm, intill<br />
Spendrups produktionsanläggning och omfattar en uthyrningsbar<br />
yta om cirka 6 300 kvm. <strong>Skandrenting</strong>s investering<br />
uppgår till 86 MSEK. Spendrups Bryggeri AB<br />
och <strong>Skandrenting</strong> har träffat ett 20-årigt hyresavtal avseende<br />
fastigheten.<br />
Fastighetsaffär med Rasta<br />
<strong>Skandrenting</strong> äger sedan 2000 sju vägrestauranger<br />
som fram till <strong>2004</strong> har varit uthyrda till Carestel. Under<br />
året sålde Carestel den rörelsedrivande verksamheten<br />
till Rasta Sverige AB. I samband med detta tecknades<br />
nya 15-åriga hyresavtal med Rasta Sverige AB. I affären<br />
ingår ytterligare tre fastigheter, en förvärvades under<br />
året, de övriga två kommer att förvärvas under 2005.<br />
Totalt kommer affären att omfattas av tio vägrestauranger<br />
med ett sammanlagt värde om 107 MSEK.<br />
Nyköpings Sport- och Mässcentrum AB<br />
<strong>Skandrenting</strong> förvärvade under året Sport- och mässcentrum<br />
Rosvalla i Nyköping för 205 MSEK, affären<br />
tecknades under 2002. Anläggningen har uppförts av<br />
Peab och är Nordens största sport- och mässcentrum.<br />
Sportanläggningen inrymmer ishallar, multihall, mässhallar,<br />
fotbollsplaner, tennishall med mera. Hyresgäst<br />
är det kommunala bolaget Nyköpings Sport- och Mässcentrum<br />
AB och hyresavtalet löper på 25 år.<br />
Handels & Industri AB Altona<br />
<strong>Skandrenting</strong> och Handels & Industri AB Altona, som är<br />
dotterbolag till Midway Holding AB, omförhandlade<br />
och förlängde befintliga hyresavtal avseende fastigheterna<br />
i Falköping, Mariestad, Skövde och Sävsjö. I de tre<br />
förstnämnda städerna bedriver Gustaf E Bil AB verksamhet<br />
med bilförsäljning och reparationsverkstad. I<br />
Sävsjö bedriver Sävsjö Trähus AB verksamhet.<br />
Fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö<br />
I början av året drabbades fastigheten Plåtslagaren 6 i<br />
Växjö av en omfattande brand. Fastigheten var fullvärdesförsäkrad<br />
via Länsförsäkringar och återuppbyggdes<br />
under året. Branden medförde en nedskrivning för<br />
<strong>Skandrenting</strong> på 46,6 MSEK som fullt ut kompenserats<br />
av försäkringsersättning.<br />
Försäljning av <strong>Skandrenting</strong>s finska dotterbolag<br />
I enlighet med strategin att fokusera på den svenska<br />
marknaden sålde <strong>Skandrenting</strong> sitt finska dotterbolag<br />
Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab till London & Regional Properties.<br />
Oy <strong>Skandrenting</strong> Abs fastighetsportfölj bestod av såväl<br />
offentliga som kommersiella hyresgäster.<br />
Försäljningar<br />
Under året såldes 13 fastigheter till ett totalt bokfört<br />
värde om 323,3 MSEK. Fem av fastigheterna ägdes av<br />
det nu sålda finska dotterbolaget. Försäljningarna resulterade<br />
i en koncernmässig reavinst om 16,3 MSEK. Försäljningarna<br />
genomfördes i enlighet med strategin att<br />
renodla fastighetsportföljen och enbart verka i Sverige.<br />
Nedskrivningar<br />
Under året gjorde <strong>Skandrenting</strong> nedskrivningar i sin<br />
fastighetsportfölj på 76,5 (0) MSEK. Av nedskrivningarna<br />
är 46,6 MSEK hänförliga till branden i fastigheten<br />
Plåtslagaren 6 i Växjö, för detta kompenserades <strong>Skandrenting</strong><br />
fullt ut av försäkringsersättning. Resterande<br />
nedskrivningar är till större delen hänförliga till de rentingaffärer<br />
som <strong>Skandrenting</strong> övertog i samband med<br />
förvärvet av Skandinavisk Fastighetsrenting AB, där<br />
rentingavtalen är på väg att löpa ut.<br />
3<br />
Året i korthet
Möt Stefan Silfver, vd<br />
Om <strong>Skandrenting</strong> idag och imorgon<br />
År <strong>2004</strong> har varit ett intensivt år för <strong>Skandrenting</strong>. Vi har anpassat både verksamhet och<br />
portfölj till den nya strategin med fokusering på den svenska marknaden. Vi har fördjupat<br />
samarbetet med flera av våra viktigaste kunder, vilket är ett kvitto på att vårt koncept som<br />
långsiktig partner fungerar utmärkt.<br />
Stefan Silfver, berätta om <strong>2004</strong><br />
”En hög affärsaktivitet präglade året. Till skillnad från<br />
tidigare år har vi sålt fler fastigheter än vi förvärvat. Både<br />
försäljningarna och förvärven är ett led i den nya strategin<br />
med mer fokuserad satsning på tillväxtorter i Sverige.<br />
Avvecklingen av vårt dotterbolag i Finland var ytterligare<br />
ett led i vår fokusering på den svenska marknaden.<br />
Under året har vi även skrivit ned värdet på vissa fastigheter.<br />
En betydande del av nedskrivningarna hänför sig<br />
till rentingaffärer, där avtalen är på väg att löpa ut.”<br />
Varför har ni minskat fastighetsbeståndet<br />
”Försäljningarna har flera orsaker. Först och främst är<br />
det en naturlig del i vår verksamhet att sälja fastigheter<br />
när hyresavtalen närmar sig sitt slut eller löpt ut. Dessutom<br />
har det handlat om att renodla och strukturera<br />
portföljen så att den passar vår nuvarande strategi. Flera<br />
av försäljningarna har gjorts i samarbete med hyresgästen.<br />
Tidpunkten har varit gynnsam eftersom fastighetsmarknaden<br />
varit bra under året. Det har vi utnyttjat. Totalt<br />
sett har försäljningarna gett realisationsvinster som<br />
balanserar de nedskrivningar som gjorts i portföljen.<br />
Som priserna ser ut att utvecklas kan det mycket väl bli<br />
aktuellt med ytterligare försäljningar under 2005.”<br />
Vad är bakgrunden till nedskrivningarna<br />
”Mer än hälften av nedskrivningarna beror på den<br />
brand som inträffade i början av året i en byggnad på<br />
en av våra fastigheter i Växjö. Denna nedskrivning har<br />
kompenserats fullt ut via försäkringsbolag. Som jag tidigare<br />
nämnt så har övriga nedskrivningar gjorts till<br />
större delen i Skandinavisk Fastighetsrenting ABs fastighetsportfölj<br />
där flera av avtalen nu börjar löpa mot<br />
sitt slut. När de här hyresavtalen ingicks, i slutet av 80-<br />
talet och början av 90-talet, var synen på fastigheter<br />
annorlunda mot idag. Det är mot bakgrund av detta<br />
som vi nu varit tvungna att göra nedskrivningar.”<br />
Kan du sammanfatta fördelarna med renting<br />
”Renting ger stor frihet i och med att kunden frigör kapital<br />
utan att göra avkall på kontrollen av fastigheten.<br />
Dessutom är en räntebaserad hyra lägre än vanlig KPIbaserad<br />
hyra och hyresgästen svarar vanligen själv för<br />
drift och underhåll. Att hyresavtalet löper på mellan 15<br />
och 25 år innebär att hyreskostnaderna är förutsebara<br />
jämfört med ett traditionellt hyresavtal som ofta bara<br />
löper på några år. För att bibehålla en framtida flexibilitet<br />
väljer många kunder att teckna optionsavtal som<br />
ger dem möjlighet att återköpa fastigheten längre<br />
fram. Renting kan även passa bra för planerade generationsskiften<br />
i familjeägda företag.”<br />
Passar renting bra när räntan är låg<br />
”När man går in i ett rentingavtal väljer man den mix<br />
av räntor som passar ens finansiella situation bäst. De<br />
flesta av våra kunder väljer till stor del rörlig ränta och<br />
har därmed fått allt lägre hyra de senaste åren. Om<br />
räntan går upp blir situationen naturligtvis den omvända,<br />
om man inte väljer att binda räntan, vilket förstås alltid<br />
är möjligt hos oss. Som företrädare för renting vill jag<br />
poängtera att rentinghyran inte påverkas i så stor utsträckning<br />
av ränteläget som man tror. Om räntan skulle<br />
dubblas så kommer rentinghyran inte på långa vägar att<br />
dubblas eftersom räntan bara är en komponent i hyran.<br />
Och man måste komma ihåg att även i ett traditionellt<br />
hyresavtal ingår räntekostnaden i hyran. Med andra ord<br />
– man får som hyresgäst alltid betala för en ränteuppgång,<br />
det är bara lite tydligare i ett rentingavtal.<br />
Samtidigt ser vi inte några dramatiska ränteuppgångar<br />
framför oss. Sverige har en stabil ekonomi och<br />
just nu finns det inget stort inflationstryck vare sig i<br />
Sverige eller Europa.”<br />
Vilka kunder vänder sig <strong>Skandrenting</strong> till<br />
”Vi vänder oss till stora och medelstora företag med<br />
låg kreditrisk samt stat, kommun och landsting. Fastigheterna<br />
bör ha ett alternativt användningsområde och<br />
med ett värde mellan 50 och 300 miljoner kronor. Renting<br />
är inte bara en billig hyresform, de kunder som<br />
vänder sig till oss vill också ha en långsiktig fastighetsägare.<br />
Det är vår uppgift att vara en partner som de<br />
kan föra diskussioner med, om hur fastigheten ska<br />
underhållas och utvecklas. Vi lägger också stor vikt vid<br />
att miljöfrågorna hanteras på ett bra sätt. Vi försöker<br />
se mer än nyckeltal och fokuserar på att kundens verksamhet<br />
i fastigheten fungerar. Då blir det en bra affär<br />
för oss också. Att vi ofta får följdaffärer från våra<br />
kunder är ett bevis på att modellen håller.”<br />
Vd-ord 4
<strong>Skandrenting</strong> blev utsett till Gasellföretag<br />
under året. Hur ser du på det<br />
”Det är mycket glädjande för mig och mina medarbetare<br />
och ett kvitto på att <strong>Skandrenting</strong> har haft en väldigt<br />
fin utveckling de senaste åren, med både tillväxt<br />
och lönsamhet. Framgången bygger på flera orsaker.<br />
Eftersom vi jobbar med långa affärsrelationer är det<br />
viktigt att vi kan lyssna på våra kunder. Men viktigast<br />
av allt är ändå vår syn på våra investeringar. <strong>Skandrenting</strong>s<br />
fastigheter ska inte bara ge god avkastning – de<br />
måste också skapa mervärden åt våra kunder.”<br />
Vilken är <strong>Skandrenting</strong>s roll på den<br />
svenska fastighetsmarknaden<br />
”Idag är vi det enda svenskägda rentingalternativet,<br />
med sparbankssfären som långsiktig och stabil ägare.<br />
Samtidigt är vi en liten, flexibel och snabbfotad organisation<br />
med kompetenta och prestigelösa medarbetare.<br />
Vi är lyhörda för kundernas behov och kan ofta anpassa<br />
vårt koncept efter dem. Det här vet vi att kunderna<br />
uppskattar.<br />
Jämfört med många andra länder är Sveriges fastighetsmarknad<br />
enkel och transparent. Det har lockat<br />
många fastighetsspekulanter från utlandet. Det senaste<br />
året har vi fått se en hel del överbud, till och med på<br />
orter utanför tillväxtregionerna. Utbudet räcker helt<br />
enkelt inte till för allt det kapital som söker sig hit. Priserna<br />
och riskerna trissas upp samtidigt som marginalerna<br />
blir mindre. Vi har dock en mer konservativ syn<br />
på avkastningskrav och risker. Vi håller fast vid vår<br />
långsiktiga modell att vara en pålitlig partner under<br />
många år. Om den nuvarande prisutvecklingen för med<br />
sig en period där vi gör färre förvärv än vanligt så får vi<br />
leva med det.”<br />
Hur ser du på <strong>Skandrenting</strong> inför 2005 och framåt<br />
”Utan tvekan är det <strong>Skandrenting</strong>s medarbetare som<br />
är ryggraden i verksamheten. Det är deras attityd och<br />
sätt att arbeta som driver företaget framåt och skapar<br />
fler affärer. Det bästa betyget vi kan få är det faktum<br />
att våra kunder uppskattar det vi gör och ger oss fortsatt<br />
förtroende att äga och utveckla fastigheterna.<br />
Det här ska vi bygga vidare på. Vi kommer att förädla<br />
portföljen ytterligare och vi ska fortsätta att utveckla<br />
våra analys- och arbetsmetoder. Vi ska också<br />
successivt öka vår affärsvolym utan att dras med i den<br />
hausse som idag råder på fastighetsmarknaden. Uppdraget<br />
är att skapa mervärden åt både ägare och<br />
kunder. Med det i åtanke är jag övertygad om att<br />
<strong>Skandrenting</strong> kommer fortsätta att utvecklas bra.”<br />
Stockholm mars 2005<br />
Stefan Silfver<br />
Verkställande direktör<br />
5<br />
Vd-ord
<strong>Skandrenting</strong>s affärsidé och koncept<br />
<strong>Skandrenting</strong> erbjuder professionella lösningar med lyhördhet för kunden och respekt<br />
för varje affär. Den erfarenhet och det långsiktiga synsätt som <strong>Skandrenting</strong> har är bra<br />
för alla parter.<br />
Affärsidé<br />
<strong>Skandrenting</strong> erbjuder finansieringslösningar i samband<br />
med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa<br />
hyresavtal till starka motparter.<br />
Mål<br />
• <strong>Skandrenting</strong> ska vara en naturlig partner för de företag<br />
som vill frigöra kapital i fastigheter.<br />
• <strong>Skandrenting</strong> ska ha en välbalanserad fastighetsportfölj<br />
på prioriterade tillväxtorter i Sverige.<br />
• <strong>Skandrenting</strong>s finansiella mål är fortsatt tillväxt och<br />
att nå en avkastning på 15 procent före skatt.<br />
Strategi<br />
<strong>Skandrenting</strong> ska vara ett renodlat rentingbolag, det<br />
vill säga vi strävar mot att äga fastigheter med räntebaserade<br />
hyresintäkter.<br />
Verksamheten bedrivs i Sverige. Lokal förankring<br />
och svenska beslutsfattare borgar för närhet till marknaden<br />
och god tillväxtpotential.<br />
Med fokus på kunden, fastigheten och ett långsiktigt<br />
synsätt ska <strong>Skandrenting</strong> vara en kompetent och<br />
stark samarbetspartner.<br />
<strong>Skandrenting</strong> väljer kunder med låg kreditrisk och<br />
har en konservativ syn på restvärden. Detta innebär att<br />
<strong>Skandrenting</strong> har låga risker i sin verksamhet, vilket<br />
bland annat minimerar risken för kreditförluster.<br />
Fastighetsstrategin bygger på att förvärva allmängiltiga<br />
fastigheter, med möjlighet till alternativ användning.<br />
Fastigheterna ska ligga på utvalda tillväxtorter<br />
och vara av strategiskt värde för kunden. <strong>Skandrenting</strong><br />
inriktar sig på fastigheter som är värderade till mellan<br />
50 och 300 miljoner kronor.<br />
Genom att ha en kompetent och effektiv organisation,<br />
bra systemstöd och väl utvecklade rutiner bedrivs<br />
verksamheten med god kvalitet.<br />
Kunder<br />
<strong>Skandrenting</strong> vänder sig till etablerade medelstora och<br />
större företag med låg kreditrisk samt stat, kommun<br />
och landsting. Kunderna bör kunna uppvisa starka<br />
ägare, god historik, stabil lönsamhet, måttligt risktagande<br />
och en långsiktig syn på sin verksamhet.<br />
Företagskultur<br />
<strong>Skandrenting</strong> kombinerar ett prestigelöst sätt att arbeta<br />
med ett konservativt synsätt kring risknivåer och värderingsprinciper.<br />
Företaget sätter stort värde på professionalism,<br />
ödmjukhet, flexibilitet och långsiktighet. För<br />
en kund betyder denna värdegrund att <strong>Skandrenting</strong><br />
är en långsiktig partner som är öppen för dialog och<br />
nya möjligheter. <strong>Skandrenting</strong>s svenska ägarstruktur<br />
borgar för god förståelse av den lokala marknaden och<br />
svenska förhållanden, ger finansiell styrka och är en<br />
garanti för kontinuitet och långsiktighet.<br />
Ägare<br />
<strong>Skandrenting</strong> ägs till 100 procent av Sparta Holding AB.<br />
Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen<br />
som är en ideell förening med landets sparbanker och<br />
bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar.<br />
Affärsidé och koncept 6
Det här är renting<br />
En låg hyra, kontroll över fastigheterna och ett långt hyresavtal – det är renting.<br />
Genom vår erfarenhet och lyhördhet kan vi erbjuda en attraktiv hyreslösning som<br />
även ger hyresgästen flexibilitet för framtiden.<br />
Hyran står i relation till kapitalkostnaden<br />
Den stora skillnaden mellan rentinghyresavtal och traditionella<br />
hyresavtal är att renting bygger på en räntebaserad<br />
hyra och att hyresgästen vanligen själv svarar för<br />
drift och underhåll av fastigheten. Därmed kan mycket<br />
förmånliga hyresvillkor erbjudas och hyran står i direkt<br />
relation till kostnaden för kapital. <strong>Skandrenting</strong> förvärvar<br />
fastigheten till marknadsvärdet.<br />
Affärens struktur<br />
Förenklat kan en rentingaffär gå till så här: ett av <strong>Skandrenting</strong>koncernen<br />
ägt kommanditbolag förvärvar den<br />
aktuella fastigheten. Kommanditbolaget är hyresvärd<br />
och hyr ut fastigheten till hyresgästen.<br />
Ett normalt rentingavtal löper på mellan 15 och 25 år.<br />
Den räntebas som hyresavtalen följer kan variera, men<br />
är oftast STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate).<br />
I jämförelse med ett traditionellt hyresavtal betalar<br />
hyresgästen endast en hyra bestående av en räntedel<br />
och en kapitaldel till kommanditbolaget. Hyresgästen<br />
svarar själv för drift och underhåll, vilket ger hyresgästen<br />
kontroll över hur och när det genomförs på fastigheten.<br />
Det kan även finnas möjlighet för hyresgästen att<br />
köpa tillbaka fastigheten. Om hyresgästen vill ha denna<br />
möjlighet tecknar parterna ett optionsavtal vid hyrestidens<br />
början. Återköpet kan då ske vid vissa förutbestämda<br />
tidpunkter under hyresavtalets löptid. Köpeskillingen<br />
bestäms antingen i förväg eller utgörs av<br />
marknadspriset vid tidpunkten för köpet.<br />
Nybyggnation<br />
I samband med nybyggnation finns det ett par alternativa<br />
lösningar.<br />
Ett alternativ är att <strong>Skandrenting</strong>, genom det fastighetsägande<br />
kommanditbolaget, köper fastigheten när<br />
den är färdigställd för att sedan hyra ut den.<br />
Ett annat sätt är att <strong>Skandrenting</strong>s kommanditbolag<br />
tecknar ett entreprenadavtal direkt med entreprenören.<br />
I det fallet står hyresgästen för de risker som entreprenaden<br />
för med sig.<br />
<strong>Skandrenting</strong><br />
Optionsavtal<br />
Komplementär<br />
<strong>Skandrenting</strong><br />
Property<br />
Fastighet<br />
Äger 100%<br />
Kommanditbolag<br />
KB delägare<br />
Hyresavtal<br />
Entreprenör<br />
Hyresgäst<br />
Entreprenadavtal<br />
7<br />
Det här är renting
Renting har många fördelar<br />
Det finns fördelar både med att hyra och att äga fastigheter. Med renting kombineras dessa<br />
fördelar på ett unikt sätt. Rentingmodellen ger både frihet och trygghet vilket gör det möjligt<br />
att hyra även de mest strategiska fastigheterna. Här följer de främsta fördelarna.<br />
Starkare balansräkning<br />
Med renting blir den långsiktiga kapitalbindningen<br />
mindre och skuldsättningen lägre. <strong>Skandrenting</strong> förvärvar<br />
fastigheten till 100 procent av marknadsvärdet.<br />
Det skapar utrymme för till exempel företagsförvärv<br />
eller en mer expansiv verksamhet.<br />
Mer fokus på kärnverksamheten<br />
Renting skapar möjligheter för företaget att fokusera<br />
på kärnverksamheten. Det är oftast inget självändamål<br />
att äga fastigheten. Det är verksamheten i fastigheten<br />
som leder företaget framåt.<br />
Trygghet och frihet under lång tid<br />
Ett rentingavtal ger en lång hyresperiod, oftast 15 – 25 år.<br />
Man kan även se avtalet som en lång kreditlöftesperiod.<br />
Många upplever det som en stor trygghet att ha finansieringen<br />
av en fastighet säkrad på lång tid. Med ett<br />
optionsavtal garanteras dessutom handlingsfrihet även<br />
i framtiden.<br />
Anpassning efter kundens behov<br />
Ett rentingavtal ger stor trygghet och flexibilitet. Hyresgästen<br />
kan själv påverka många av de parametrar som<br />
avtalet bygger på. Till exempel kan hyresperioder och<br />
hyresnivåer skräddarsys efter kundens önskemål. Därtill<br />
har kunden möjlighet att bestämma vilken räntebas<br />
och bindningstid som ska gälla.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s hyresgäster ansvarar oftast själva för<br />
Effektivt utnyttjande av fastigheterna<br />
Hyresgästens inflytande över lokalerna och hur de ska<br />
användas är i stort sett lika stort som när de själva äger<br />
fastigheten. Hyresgästen får dessutom möjlighet att<br />
dra nytta av <strong>Skandrenting</strong>s kunnande och kontaktnät<br />
inom fastighetsbranschen.<br />
Attraktiva hyresnivåer<br />
Hyran i rentingavtalet är kopplad till kapitalkostnaden.<br />
Detta betyder att det inte finns några extra kostnader i<br />
hyran. Den hyresnivå som rentingavtalet ger är svårslagen.<br />
<strong>Skandrenting</strong> erbjuder alltid kunden att välja<br />
olika bindningstider/räntebaser för räntan under hyresperioden.<br />
drift och underhåll. De deltar även i utveckling och förädling<br />
av fastigheten. Sammantaget ger det dem i det<br />
närmaste samma möjlighet att påverka fastigheten<br />
som om de själva ägde den.<br />
Mesta möjliga flexibilitet under hyrestiden<br />
Det är vanligt att kunden väljer en optionslösning till sitt<br />
rentingavtal, vilket ger stor handlingsfrihet. En option<br />
ger kunden rätt att förvärva kommanditbolaget som<br />
äger fastigheten, vid de tidpunkter som reglerats i avtalet.<br />
Köpeskillingen kan vara förutbestämd eller fastställas<br />
enligt en i förväg bestämd värderingsprincip.<br />
Optionslösningen ger kunden möjlighet att tillgodogöra<br />
sig en eventuell värdetillväxt på fastigheten.<br />
Renting har många fördelar 8
Rentingmarknaden<br />
Alltfler väljer att sälja sin fastighet för att istället hyra den med bibehållen kontroll.<br />
Renting har varit förekommande i näringslivet under en längre tid och under senare<br />
år har även den offentliga sektorn uppmärksammat hur bra den här hyresformen är.<br />
Vilka är kunderna<br />
Att välja renting börjar bli allt vanligare bland stora och<br />
medelstora företag samt offentlig sektor som idag<br />
äger sina strategiska fastigheter. <strong>Skandrenting</strong>s kunder<br />
finns inom många olika branscher. För många av dem<br />
är renting ett sätt att finansiera och tidigarelägga viktiga<br />
investeringar. Renting ger kunden bibehållen kontroll<br />
över fastigheten.<br />
Vilka fastigheter passar det<br />
De flesta fastigheter lämpar sig för renting, såväl nyproducerade<br />
som befintliga.<br />
För de flesta som planerar en nyproduktion är det<br />
en fördel att ha avtal tecknat med en långsiktig fastighetsägare<br />
redan innan produktionen startar. För dessa<br />
är renting en bra lösning eftersom de själva till stor utsträckning<br />
kan vara med och påverka utformningen<br />
under entreprenaden.<br />
<strong>Skandrenting</strong> ställer några grundkrav inför ett eventuellt<br />
förvärv. Fastigheten ska vara av generell karaktär,<br />
det vill säga, kunna användas för alternativ användning<br />
i framtiden. Vidare måste fastigheten ha ett strategiskt<br />
värde för kunden. Dessutom ska läget vara bra,<br />
både lokalt och regionalt.<br />
Renting framöver<br />
Kunskapen om renting ökar kontinuerligt. De allmänna<br />
kraven på effektiviseringar och rationaliseringar har<br />
haft stor betydelse för det växande intresset eftersom<br />
alltfler försöker att optimera sin ekonomi. Utvecklingen<br />
där alltfler säljer sina strategiska fastigheter kommer att<br />
fortsätta, vilket kommer att gynna rentingmarknaden.<br />
En tydlig trend är att intresset ökat från offentlig<br />
sektor i takt med de hårdare ekonomiska krav som<br />
ställs på dem idag. För att kunna finansiera framtida<br />
nödvändiga fastighetsinvesteringar utan att öka skuldbördan<br />
har en del kommuner redan idag valt denna<br />
lösning, det är en utveckling som är på frammarsch.<br />
Konkurrensen från utländska fastighetsinvesterare<br />
har redan pressat ner avkastningskraven på fastighetsmarknaden<br />
och vår bedömning är att konkurrensen<br />
kommer fortsätta att vara betydande. Eftersom många<br />
av dagens fastighetsinvesterare förmodligen kommer<br />
att vilja omsätta fastigheterna om ett par år gör <strong>Skandrenting</strong><br />
bedömningen att marknaden kommer att<br />
efterfråga renting i större utsträckning än idag.<br />
9<br />
Rentingmarknaden
En affär med hög kvalitet<br />
Det är viktigt att kunden och <strong>Skandrenting</strong> har en gemensam syn på affärens förutsättningar,<br />
hur den ska fortlöpa och hur fastigheten ska underhållas. Dokumentationen kring affären<br />
måste vara väl genomarbetad, förankrad och kvalitetssäkrad.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s organisation<br />
<strong>Skandrenting</strong> är indelat i tre olika funktioner; marknad<br />
& transaktioner, kredit & risk samt administration. Organisationen<br />
är skapad för att kunna genomföra effektiva<br />
rentinglösningar med väl avvägd administration.<br />
Varje funktion har medarbetare med stor erfarenhet<br />
av både finansiering och fastighetsmarknaden. Varje<br />
affär har en särskild arbetsgrupp från <strong>Skandrenting</strong><br />
som samarbetar med ett nätverk av specialister såsom<br />
fastighetskonsulter, jurister, revisorer med flera.<br />
Hög kvalitet i dokumentation<br />
En normal rentingaffär löper mellan 15 och 25 år. Den<br />
långa löptiden ställer stora krav på en väl genomarbetad<br />
och noggrann dokumentation. <strong>Skandrenting</strong> har<br />
tagit fram ett standardavtalspaket som svarar mot de<br />
behoven. Den juridiska kvaliteten ligger på en hög nivå<br />
samtidigt som standardiseringen gör affärsprocessen<br />
överskådlig och enklare.<br />
En grundlig övertagandebesiktning, där fastighetens<br />
skick kontrolleras och dokumenteras, genomförs<br />
inför varje affär.<br />
Fastighetskonsulter<br />
I <strong>Skandrenting</strong>s nätverk ingår ett antal fastighetskonsulter<br />
som alla har lång erfarenhet av att värdera, bygga,<br />
utveckla och underhålla fastigheter. De är ofta lokalt<br />
förankrade och är en tillgång vid dialoger kring lokala<br />
hyresnivåer, myndighetsbeslut, byggplaner i kommunen<br />
och liknande frågor.<br />
Parterna i en rentingaffär tjänar på att fastigheten<br />
underhålls på ett bra sätt. Kundens fastighetsansvarige<br />
träffar regelbundet någon av <strong>Skandrenting</strong>s fastighetskonsulter<br />
och tillsammans går de igenom fastighetens<br />
skick. De går då bland annat igenom yttre och inre installationer,<br />
miljöhantering och brandsäkerhet. Om<br />
fastigheten inte blir godkänd enligt <strong>Skandrenting</strong>s normer<br />
tar kunden och <strong>Skandrenting</strong> tillsammans fram en<br />
plan för att åtgärda problemen. Därigenom får kunden<br />
tillgång till <strong>Skandrenting</strong>s breda nätverk och kompetens<br />
kring fastigheter och fastighetsfrågor.<br />
Planerat underhåll är billigare än akut underhåll.<br />
Detta gemensamma synsätt skapar rätt förutsättningar<br />
för att fastigheten underhålls på bästa sätt. Ett gott<br />
skick på fastigheten är viktigt för både värdeutvecklingen<br />
och för att verksamheten som bedrivs där ska<br />
kunna fungera på ett bra sätt.<br />
Miljö<br />
<strong>Skandrenting</strong> bedriver inte någon egen tillstånds- eller<br />
anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Enligt<br />
avtal åligger det hyresgästen såsom verksamhetsutövare<br />
på fastigheten att ha erforderliga miljö- och<br />
hälsoskyddstillstånd för att kunna bedriva sin verksamhet.<br />
<strong>Skandrenting</strong> följer kontinuerligt upp att hyresgästernas<br />
ansvar efterlevs genom årliga översyner.<br />
Det lönar sig för alla inblandade att kartlägga eventuella<br />
miljöhot i god tid istället för att överraskas av<br />
stora och kostsamma problem i efterhand.<br />
I samband med förvärv genomför <strong>Skandrenting</strong> även<br />
en riskbedömning av fastigheten ur miljöhänseende. För<br />
det fall betydande miljörisk föreligger väljer <strong>Skandrenting</strong><br />
att avstå från förvärvet.<br />
En affär med hög kvalitet 10
<strong>Skandrenting</strong>s nätverk<br />
<strong>Skandrenting</strong> samarbetar med ett nätverk av specialister, såsom fastighetskonsulter, jurister,<br />
revisorer med flera för att säkerställa en hög kvalitet. Eftersom affärerna löper över lång tid<br />
är det viktigt att <strong>Skandrenting</strong>s kvalitetssträvan genomsyrar alla moment i verksamheten.<br />
Åke Sundin, fastighetskonsult för <strong>Skandrenting</strong>:<br />
”Vi som är <strong>Skandrenting</strong>s fastighetskonsulter svarar för<br />
frågor kring fastigheternas skick, underhåll, drift och<br />
marknadsvärde. Var och en av oss har lång erfarenhet av<br />
bygg- och fastighetsbranschen och har arbetat med de<br />
flesta moment, från projektering och byggande till idrifttagande<br />
och förvaltning. Vårt mål är att vara en reell tillgång<br />
för <strong>Skandrenting</strong>s kunder, inte bara vid våra regelbundna<br />
besök utan även när ett akut behov uppstår. Vi<br />
bevakar även myndighetsbeslut och ser till att kunderna<br />
är uppdaterade med de viktiga branschnyheterna. Aktuella frågor just nu är konsekvensen av den nya miljöbalken<br />
och ökade krav på systematiskt brandskyddsarbete. Enligt min mening har <strong>Skandrenting</strong> byggt upp<br />
en bra samarbetsmodell med sina kunder, där vi fastighetskonsulter är en viktig komponent.”<br />
Britta Nordström, skattejurist på Ernst & Young AB:<br />
”Jag hjälper <strong>Skandrenting</strong> med frågor kring fastighetsmoms.<br />
Min roll som konsult på Ernst & Young handlar<br />
till stor del om att utbilda och hjälpa våra kunder att<br />
planera sin momshantering i förväg. Det gäller att göra<br />
saker och ting i rätt ordning och att undvika felaktigheter.<br />
Även små fel kan få besvärliga konsekvenser, till<br />
exempel kan det uppstå kostnader i form av skattetillägg<br />
eller en påfrestad likviditet under en längre period.<br />
Eftersom fastighets- och entreprenadaffärer handlar<br />
om stora belopp är det extra viktigt att ha en effektiv hantering av fastighetsmomsen. Som jag ser det är<br />
momshanteringen ett viktigt led när det gäller att kvalitetssäkra en fastighetsaffär.”<br />
Klas Falkenborn, advokat på<br />
Trägårdh & Falkenborn Advokatbyrå:<br />
”På vår advokatbyrå har vi ett team som arbetar med<br />
<strong>Skandrenting</strong>. Vi jobbar bland annat med deras avtal<br />
och juridiska frågor i den löpande förvaltningen. För oss<br />
är det viktigt att ta fram avtal och hitta lösningar som bidrar<br />
till att affären blir smidig, vilket ju innebär att också<br />
kunderna blir nöjda. Eftersom det handlar om långa<br />
kontrakt är det viktigt att avtalen är konstruerade utifrån<br />
en sådan långsiktig relation. Hyresgästen måste känna<br />
att man har kontroll över fastigheten, det är ju en viktig grundtanke med renting. Bland annat därför jobbar<br />
vi med att ta fram optionsavtal, det ger kunderna full frihet att köpa kommanditbolaget som äger fastigheten<br />
vid de tillfällen som avtalats.”<br />
11<br />
<strong>Skandrenting</strong>s nätverk
Möt några kunder<br />
<strong>Skandrenting</strong>s kunder finns inom många olika verksamhetsområden, till exempel hotell, tillverkningsindustri,<br />
lager, handel och offentlig verksamhet. Här följer ett urval av <strong>Skandrenting</strong>s fastigheter och<br />
kommentarer från några av kunderna inom både näringsliv och offentlig sektor.<br />
Boxon – huvudkontor och lager<br />
Boxon är ett familjeföretag med anor från 1930-talet.<br />
Bolaget är en totalleverantör av förpackningar och<br />
emballage till industri- och handelsföretag. De erbjuder<br />
alltifrån lådor, pallemballage och kartongpåsar till skyltställ<br />
och packningsutrustning. Boxon hyr två fastigheter<br />
av <strong>Skandrenting</strong>, det kombinerade huvudkontoret<br />
och centrallagret i Helsingborg och det renodlade centrallagret<br />
i Eskilstuna som täcker Boxons distributionsbehov<br />
i hela Mälardalen.<br />
Rexam – fabrik och lager i Malmö<br />
Rexam är ett av världens största förpackningsföretag<br />
och världsledande inom aluminiumburktillverkning. Den<br />
svenska tillverkningen av aluminiumburkar ligger i Malmö<br />
och därifrån levererar de bland annat till marknaderna i<br />
Norden, Nordeuropa, Ryssland och England. Fastigheten<br />
som de hyr av <strong>Skandrenting</strong> innehåller både produktion,<br />
lager och kontor och har en yta på cirka 57 000<br />
kvadratmeter. Fastigheten ligger i det väletablerade industriområdet<br />
Fosie, strax utanför Malmö.<br />
Banverkets huvudkontor i Borlänge<br />
1988 delades Statens Järnvägar upp i Banverket och<br />
affärsverket Statens Järnvägar, SJ. Banverket är sedan<br />
dess den statliga myndighet som ansvarar för järnvägsspåren<br />
i Sverige. I anslutning till delningen beslutades<br />
också att Banverket skulle ligga i Borlänge och att en<br />
ny fastighet på cirka 11 000 kvadratmeter skulle byggas.<br />
Under de senare åren har Banverket styrt över alltmer av<br />
sin verksamhet till Borlänge och idag ryms cirka 350 medarbetare<br />
i den fastighet som hyrs av <strong>Skandrenting</strong>. Banverket<br />
har en noggrann och effektiv underhållsplan och<br />
vidareutvecklar fastigheten löpande. Rentingavtalet med<br />
<strong>Skandrenting</strong> löper på 25 år.<br />
Förvaltningsbyggnad i Karlstad<br />
Fastigheten hyrs av Polismyndigheten i Värmlands län<br />
och Kriminalvårdsstyrelsen. Under <strong>2004</strong> förvärvade<br />
<strong>Skandrenting</strong> fastigheten och slöt ett långsiktigt hyresavtal<br />
med hyresgästerna. Fastigheten har idag en yta<br />
på cirka 10 000 kvadratmeter. I samband med affären<br />
tecknades även ett entreprenadavtal med NCC avseende<br />
en utbyggnad om närmare 4 000 kvadratmeter. Förvaltningsbyggnaden<br />
ligger på Norra Fältet, det gamla<br />
regementsområdet i Karlstad.<br />
Möt några kunder 12
Anders Yllfors, VD på Boxon<br />
”Det här är väldigt strategiska lokaler för oss, de är navet<br />
i hela vår verksamhet. När vi slog fast våra planer<br />
för tillväxt bestämde vi oss för att satsa all kraft på<br />
marknadsutveckling. Det ledde till att vi ville frigöra<br />
det kapital som annars skulle vara bundet i våra fastigheter.<br />
Samtidigt som vi strävar efter att växa behöver vi<br />
ha nyckeltal som är på topp. Vi fann att renting motsvarade<br />
våra olika behov. <strong>Skandrenting</strong> stod sig bra i<br />
konkurrensen, de var flexibla, snabba och hade ett bra<br />
totalupplägg. Samarbetet har fungerat bra!”<br />
Svante Nääs,<br />
chef för kontorsservice på Banverket:<br />
”Vi har moderna, ljusa och fina kontorslokaler. Här sitter<br />
generaldirektören, ledningen och merparten av huvudkontorets<br />
personal, så det är förstås en viktig fastighet<br />
för oss. Beslutet att välja renting grundar sig på ett<br />
strategiskt val att inte binda pengar i fastigheter utan<br />
att styra så mycket pengar som möjligt till kärnverksamheten.<br />
Allt går enligt planerna och <strong>Skandrenting</strong><br />
är en utmärkt partner.”<br />
Håkan Andersson,<br />
budgetchef på Kriminalvårdsstyrelsen:<br />
”Den här fastigheten med dess tillskott av platser är<br />
viktig för att klara den prognostiserade klientutvecklingen<br />
hos både polismyndigheten och kriminalvården.<br />
Kriminalvårdsstyrelsen valde rentingmodellen bland<br />
annat för att sänka hyreskostnaden. Att välja en räntebaserad<br />
hyra har vi i dagsläget inte behövt ångra. Vi<br />
har själva bestämt den mix av långa och korta räntor<br />
som passar vårt finansiella läge. Samarbetet med<br />
<strong>Skandrenting</strong> har fungerat bra. De är både flexibla och<br />
informativa.”<br />
Leif Arne Ekdahl, ansvarig för fastigheter<br />
och säkerhet på Rexam i Sverige:<br />
”Fastigheten i Fosie är av stor strategisk betydelse för<br />
oss. Till exempel gör den stora lagerkapaciteten att vi<br />
enkelt kan leverera till marknaderna i Norden och norra<br />
Europa. Renting har gett oss möjlighet att frigöra kapital<br />
vilket i sin tur bidragit till att vi kunnat expandera<br />
verksamheten. Och relationen med <strong>Skandrenting</strong> har<br />
fungerat på ett utmärkt sätt. Det är ett proffsigt företag.”
Analys och värdering<br />
Fastighetsanalys och kreditbedömning är viktiga komponenter när <strong>Skandrenting</strong> ska genomföra<br />
en rentingaffär. De långa avtalsperioderna ställer stora krav på att förutsättningar och<br />
antaganden om framtiden är korrekt analyserade.<br />
Motparten<br />
<strong>Skandrenting</strong> erbjuder rentinglösningar till etablerade<br />
medelstora och större företag samt stat, kommun och<br />
landsting. Att bedöma hyresgästens förutsättningar är<br />
viktigt eftersom åtagandet i en rentingaffär löper över<br />
en lång tid. Det är viktigt att se över hyresgästens ägarsituation,<br />
strategi, historik, lönsamhet och risk i verksamheten.<br />
Fastigheten<br />
Fastigheten är det centrala i en rentingaffär. Därför<br />
genomför <strong>Skandrenting</strong> inför varje affär en noggrann<br />
besiktning för att dokumentera fastigheten och dess<br />
skick. För det fall det finns brister upprättar hyresgästen<br />
och <strong>Skandrenting</strong> en underhållsplan för att åtgärda<br />
felen.<br />
Fastigheten ska vara av strategisk betydelse för kunden<br />
och även kunna användas för alternativa ändamål.<br />
För <strong>Skandrenting</strong> är det även viktigt att fastigheten bidrar<br />
till att koncernens fastighetsportfölj är väl balanserad både<br />
geografiskt och mellan olika fastighetskategorier.<br />
I samband med ett förvärv görs en noggrann värdering<br />
av fastigheten. Bland annat fastställs ett restvärde<br />
för fastigheten vid hyresperiodens slut. I det värdet har<br />
<strong>Skandrenting</strong> tagit hänsyn till eventuella omställningskostnader<br />
som kan uppstå i samband med att avtalet<br />
upphör.<br />
Fördelning per fastighetskategori<br />
Fördelning per kundkategori<br />
Bokfört värde Yta Bokfört värde Yta<br />
Industri & lager 57%<br />
Industri & lager 80%<br />
Övriga 48%<br />
Övriga 45%<br />
Övriga 19%<br />
Övriga 8%<br />
Hotell & rest. 5%<br />
Kontor 10%<br />
Börsbolag 28%<br />
Börsbolag 10%<br />
Hotell & rest. 8%<br />
Kontor 4%<br />
Affärslokaler 6%<br />
Affärslokaler 3%<br />
Offentliga parter 24%<br />
Offentliga parter 45%<br />
Analys och värdering 14
Geografi<br />
När <strong>Skandrenting</strong> gör sin bedömning av fastigheten ingår<br />
en genomgång av det geografiska läget, både ur<br />
ett makro- och mikroperspektiv. Fastigheten ska ligga i<br />
en tillväxtregion där det finns en fungerande fastighetsmarknad.<br />
Dessutom är det viktig var på orten fastigheten<br />
är belägen. Den bedömning som görs är en<br />
kombination av <strong>Skandrenting</strong>s egna modeller tillsammans<br />
med externa och väletablerade värderingsmodeller<br />
för fastighetsinvesteringar.<br />
Geografisk översikt av fastighetsinnehav<br />
Utvärdering<br />
Varje rentingaffär är en separat risk i <strong>Skandrenting</strong>s fastighetsportfölj<br />
och tar en del av <strong>Skandrenting</strong>s egna kapital<br />
i anspråk. Varje projekt måste kunna bedömas och<br />
jämföras med andra fastigheter i portföljen. För att få<br />
en utgångspunkt som är jämförbar använder <strong>Skandrenting</strong><br />
en kassaflödesmodell. Där nuvärdesberäknas alla<br />
betalningsflöden som uppstår under avtalsperioden.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s tio största kunder<br />
Volym Kund-<br />
Kund MSEK kategori<br />
Utile Dulci 2 HB (Länsförsäkringar) 1 006 övriga<br />
Spendrups Bryggeri 457 övriga<br />
Staten (Förvaltningsfastigheter) 383 offentlig<br />
Bonnier Cityfastigheter 312 övriga<br />
Siemens Industrial Turbomachinery 224 börsbolag<br />
Nyköpings kommun 204 offentlig<br />
Lindab 187 övriga<br />
Whirlpool 182 börsbolag<br />
Banverket 144 offentlig<br />
K-rauta 135 övriga<br />
Summa 3 234<br />
Procent av <strong>Skandrenting</strong>s totala portfölj 69%<br />
15<br />
Analys och värdering
Finansiell riskhantering<br />
<strong>Skandrenting</strong> eftersträvar att minimera de finansiella riskerna. Ett aktivt och kontinuerligt<br />
arbete bedrivs för att ha kontroll på och snabbt kunna anpassa hanteringen av de finansiella<br />
riskerna till marknadens förändringar.<br />
Ränterisker<br />
<strong>Skandrenting</strong> strävar efter att ränteförändringar ska<br />
påverka resultatet så lite som möjligt. Den externa finansieringen<br />
är huvudsakligen matchad mot hyresintäkterna<br />
och har därmed ingen ränterisk.<br />
Den del av <strong>Skandrenting</strong>s investeringar som motsvarar<br />
det egna kapitalet är dock utsatt för en viss omvänd<br />
ränterisk, vilket innebär att resultatet minskar när<br />
räntan sjunker och ökar när räntan stiger. Denna ränterisk<br />
matchar i sin tur den mindre del av <strong>Skandrenting</strong>s<br />
portfölj där hyresavtalen är knutna till KPI. Sammantaget<br />
gör detta att <strong>Skandrenting</strong>s ränterisk är mycket låg.<br />
Valutarisker<br />
<strong>Skandrenting</strong> har sedan tidigare beslutat att fokusera<br />
sin verksamhet till Sverige. Under året såldes det finska<br />
dotterbolaget Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab. Därmed finns det<br />
inte längre någon valutarisk i koncernen.<br />
Refinansieringsrisker<br />
Den externa finansieringen av fastigheterna innehåller<br />
alltid lånelöften med samma löptid som hyresavtalen<br />
har. Därigenom är refinansieringsrisken eliminerad i<br />
<strong>Skandrenting</strong>s portfölj.<br />
Likviditetshantering<br />
<strong>Skandrenting</strong>s likviditetsförvaltning är ett stöd till affärsverksamheten.<br />
De likvida medlen är placerade i räntebärande<br />
tillgångar med hög likviditet, korta löptider<br />
och till låg risk. Vid utgången av <strong>2004</strong> uppgick de likvida<br />
medlen till 218,9 (177,1) MSEK.<br />
Kassaflödesrisk<br />
Mot bakgrund av de långa avtal som <strong>Skandrenting</strong> ingår<br />
och de höga krav som ställs på hyresgästerna och<br />
fastigheterna uppnås en låg kreditrisk. Det gör att den<br />
samlade kassaflödesrisken är mycket begränsad.<br />
Hyresavtalens förfallostruktur<br />
per den 31 december <strong>2004</strong><br />
Andel hyresavtal som fortlöper vid utgången av respektive år<br />
%<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2022<br />
Avtalsperioder<br />
<strong>Skandrenting</strong> eftersträvar att hyresavtalens förfall är<br />
väl spridda över tiden. Vid årsskiftet <strong>2004</strong>/2005 var<br />
den genomsnittliga återstående avtalsperioden 13,0 år<br />
i den totala portföljen. Det uppstår sällan vakanser<br />
eftersom <strong>Skandrenting</strong> oftast hyr ut hela fastigheten<br />
till samma hyresgäst.<br />
Restvärdesrisker<br />
Restvärden i alla nya affärer fastställs genom värderingar<br />
som genomförs av externa värderingsinstitut och<br />
<strong>Skandrenting</strong>s fastighetskonsulter som värderar den<br />
aktuella fastigheten inför en eventuell affär. I värderingen<br />
görs även en bedömning över vilka omställningskostnader<br />
som kan komma ifråga vid hyresperiodens<br />
slut. Dessa kostnader ställs sedan i relation till ett bedömt<br />
marknadsvärde vid samma tidpunkt. Fastigheterna<br />
skrivs av enligt plan ned till det avtalade restvärdet.<br />
17 Finansiell riskhantering
Förvaltningsberättelse<br />
Styrelsen och verkställande direktören för <strong>Skandrenting</strong> AB<br />
får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för<br />
räkenskapsåret <strong>2004</strong>.<br />
KONCERNEN<br />
Verksamheten<br />
<strong>Skandrenting</strong> AB startade sin uppbyggnad i slutet av 1998.<br />
Bolaget är moderbolag i en koncern som vid utgången av <strong>2004</strong><br />
bestod av 58 rörelsedrivande bolag. <strong>Skandrenting</strong> erbjuder en<br />
hundraprocentig finansieringslösning i samband med förvärv<br />
av fast egendom för uthyrning på långa avtal till ekonomiskt<br />
starka offentliga och privata motparter. <strong>Skandrenting</strong> bedriver,<br />
efter försäljning av Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab, numera endast verksamhet<br />
i Sverige. <strong>Skandrenting</strong> AB är ett helägt dotterbolag<br />
till Sparta Holding AB, som i sin tur är ett helägt dotterbolag<br />
till Svenska sparbanksföreningen.<br />
Händelser under <strong>2004</strong><br />
Under <strong>2004</strong> ökade <strong>Skandrenting</strong>s balansomslutning till 5 072,6<br />
(5 000,6) MSEK. Koncernen tecknade avtal avseende fastighetsförvärv<br />
på 299,9 (316,9) MSEK. Förutom genomförandet<br />
av nya affärer har arbete lagts ned på att omförhandla hyresavtal<br />
samt förädla och sälja de fastigheter för vilka rentingavtalen<br />
har eller snart kommer att löpa ut.<br />
I november <strong>2004</strong> sålde <strong>Skandrenting</strong> AB sitt helägda finska<br />
dotterbolag Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab. Försäljningen var i linje<br />
med <strong>Skandrenting</strong>s strategi att endast verka på den svenska<br />
marknaden. Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab:s fastighetsportfölj bestod<br />
vid försäljningstidpunkten av fem fastigheter och försäljningen<br />
medförde en koncernmässig reavinst på 7,5 MSEK. Vidare sålde<br />
<strong>Skandrenting</strong> åtta fastigheter i Sverige, vilka gav en koncernmässig<br />
reavinst på 8,8 MSEK.<br />
I början av året drabbades en av <strong>Skandrenting</strong>s fastigheter,<br />
Plåtslagaren 6 i Växjö, av en brand där merparten av byggnaden<br />
förstördes. Fastigheten var fullvärdesförsäkrad och återuppbyggnad<br />
av den brandskadade delen färdigställdes i september<br />
<strong>2004</strong>. Försäkringsersättningen, som täckte återuppbyggnadskostnaden,<br />
uppgick till 46,6 MSEK vilken redovisas<br />
som en övrig intäkt. Nedskrivning av byggnaden gjordes totalt<br />
med motsvarande belopp för att återanpassa fastighetsvärdet<br />
till erbjudet optionsvärde.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s resultat för <strong>2004</strong> har belastats med nedskrivningar<br />
på sammanlagt 76,5 MSEK. Rensat från nedskrivningarna<br />
hänförliga till den brandskadade fastigheten enligt<br />
ovan, utgör de resterande 29,9 MSEK erforderliga nedskrivningar<br />
för att anpassa fastighetsportföljen till bedömt marknadsvärde.<br />
Resultat<br />
Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 17,6<br />
(23,0) MSEK. Rensat från nedskrivningar samt reavinster vid<br />
försäljning av fastigheter uppgick resultatet till 32,2 (28,9)<br />
MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 13,3 (18,1) MSEK.<br />
Nettoomsättningen minskade till 325,5 (341,0) MSEK som<br />
en följd av det lägre ränteläget. <strong>Skandrenting</strong>s hyresavtal är<br />
nästan uteslutande räntebaserade. I paritet med omsättningen<br />
minskade rörelsens kostnader, exklusive nedskrivningar, från<br />
320,8 till 279,8 MSEK, i huvudsak gällande lägre räntekostnader<br />
och personalkostnader.<br />
Investeringar och fastighetsförvärv<br />
Under <strong>2004</strong> förvärvade <strong>Skandrenting</strong> tre fastigheter samt<br />
genomförde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet<br />
för sammanlagt 488,8 (226,1) MSEK. Därutöver tecknades<br />
under året avtal om kommande tilläggsinvesteringar på fastigheter<br />
om 110,7 (90,3) MSEK. För dessa avtalade investeringar<br />
har kreditlöfte erhållits.<br />
Försäljningar<br />
Koncernen har under <strong>2004</strong> sålt 13 fastigheter, varav fem fastigheter<br />
i Finland, för ett sammanlagt bokfört värde på 323,3<br />
(55,4) MSEK. Avyttringarna medförde en koncernmässig reavinst<br />
på 16,3 (1,5) MSEK. Försäljningarna genomfördes i enlighet<br />
med <strong>Skandrenting</strong>s strategi att renodla fastighetsportföljen<br />
samt att endast vara verksamma i Sverige.<br />
Nedskrivningar<br />
<strong>Skandrenting</strong>koncernens resultat har under <strong>2004</strong> belastats<br />
med nedskrivningar på 76,5 (0) MSEK. Av nedskrivningarna är<br />
46,6 MSEK hänförliga till branden i fastigheten Plåtslagaren 6 i<br />
Växjö. De kvarstående 29,9 MSEK är främst hänförliga till fastigheter<br />
som ingår i Skandinavisk Fastighetsrenting AB:s portfölj,<br />
där rentingavtalen är på väg att löpa ut. Nedskrivningarna<br />
för dessa fastigheter är gjorda utifrån ett bedömt marknadsvärde.<br />
Organisation<br />
<strong>Skandrenting</strong>s organisation bestod vid utgången av <strong>2004</strong> av<br />
13 (16) personer. Vid försäljningen av Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab<br />
medföljde de anställda i det finska bolaget till köparen.<br />
Finansiell ställning<br />
Fastighetsportföljen<br />
Vid utgången av <strong>2004</strong> ägde <strong>Skandrenting</strong> 79 (89) fastigheter<br />
med ett sammanlagt bokfört värde på 3 604,5 (3 646,0)<br />
MSEK. Fastigheterna är belägna i Sverige, med koncentration<br />
kring de södra och mellersta delarna av landet.<br />
<strong>Skandrenting</strong>s fastigheter är uthyrda på långa avtal med<br />
undantag av några fastigheter i Skandinavisk Fastighetsrenting<br />
AB. Vanligtvis löper de räntebaserade hyresavtalen på 15-<br />
20 år. Hyresgästerna är ekonomiskt starka offentliga och privata<br />
motparter och i huvudsak är det en hyresgäst per fastighet. I<br />
de flesta fall ansvarar hyresgästen för förvaltningen av fastigheten.<br />
För majoriteten av <strong>Skandrenting</strong>s fastigheter sker avskrivningar<br />
ned till avtalade restvärden. I de flesta fall har kunden<br />
en option att förvärva det fastighetsägande bolaget, antingen<br />
till fastighetens restvärde vid försäljningstidpunkten eller till<br />
ett annat i förväg avtalat pris.<br />
Utöver fastighetsportföljen innehar <strong>Skandrenting</strong> ett större<br />
fastighetsrelaterat låneengagemang. Lånefordran uppgick vid<br />
årsskiftet till 1 006,4 (1 064,0) MSEK.<br />
Kapitalstruktur<br />
<strong>Skandrenting</strong>s hyresavtal är tecknade med ekonomiskt starka<br />
motparter och kopplade till refinansieringsavtal där kunden<br />
ansvarar för ränterisken, med undantag för avtal uppgående<br />
till 119 (233) MSEK. <strong>Skandrenting</strong>s balansomslutning ökade<br />
under <strong>2004</strong> från 5 000,6 MSEK till 5 072,6 MSEK. Det egna<br />
Förvaltningsberättelse 18
kapitalet uppgick på balansdagen till 423,1 (409,8) MSEK, vilket<br />
innebär en soliditet på 8 (8) procent.<br />
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till<br />
4 446,7 (4 430,3) MSEK. Dessa skulder utgörs av lån från kreditinstitut<br />
för finansiering av koncernens fastighetsbestånd<br />
samt fastighetsrelaterade låneengagemang.<br />
Likviditet<br />
Koncernens likvida medel uppgick per 31 december <strong>2004</strong> till<br />
218,9 (177,1) MSEK. Likviditetsförvaltningen stödjer huvudverksamheten<br />
och överskottet är placerat i tillgångar med<br />
hög likviditet. Ränterisken i de kortfristiga placeringarna är<br />
låg och kreditrisken begränsas genom en fördelning mellan<br />
olika kategorier värdepapper. Under <strong>2004</strong> har den löpande<br />
verksamheten genererat ett positivt kassaflöde på 166,8<br />
(72,2) MSEK.<br />
Flerårsöversikt<br />
<strong>Skandrenting</strong>koncernen fem år i sammandrag<br />
MSEK 2000 2001 2002 2003 <strong>2004</strong>*<br />
Rörelsens intäkter 70 127 337 344 374<br />
varav resultat vid försäljningar 0 8 2 2 16<br />
Rörelsens kostnader 57 99 309 321 356<br />
varav nedskrivningar 0 0 0 0 77<br />
Resultat före skatt 13 28 28 23 18<br />
Resultat efter skatt 5 20 23 18 13<br />
Fastigheter 757 2 772 3 484 3 646 3 605<br />
Fastighetsrelaterade<br />
reversfordringar 0 814 1 014 1 064 1 006<br />
Eget kapital 349 369 392 410 423<br />
Räntebärande skulder 636 3 382 4 214 4 430 4 447<br />
Balansomslutning 1 030 3 877 4 775 5 001 5 073<br />
verksamhetsutövare i fastigheten, att ansvara för att verksamheten<br />
bedrivs enligt gällande miljölagstiftning. <strong>Skandrenting</strong><br />
följer kontinuerligt upp att hyresgästernas ansvar efterlevs.<br />
Händelser efter årets utgång<br />
I början av 2005 sålde <strong>Skandrenting</strong>koncernen två fastigheter<br />
med ett bokfört värde på 7,0 MSEK. Fastigheterna avyttrades<br />
till bokfört värde.<br />
MODERBOLAGET<br />
Ägarstruktur<br />
Vid utgången av <strong>2004</strong> fördelade sig ägandet i <strong>Skandrenting</strong><br />
AB enligt följande:<br />
Kapital Röster<br />
Sparta Holding AB 100% 100%<br />
Summa 100% 100%<br />
Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen<br />
som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag<br />
med sparbanksbakgrund som medlemmar.<br />
Resultat och balansomslutning<br />
Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till<br />
29,3 (12,0) MSEK. Balansomslutningen uppgick vid årets slut<br />
till 2 884,7 (2 612,0) MSEK.<br />
Förslag till vinstdisposition<br />
Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i<br />
moderbolaget:<br />
Balanserat resultat<br />
Koncernbidrag efter skatt<br />
Årets resultat<br />
Summa disponibla vinstmedel<br />
47 168 622 kr<br />
4 087 092 kr<br />
21 973 098 kr<br />
73 228 812 kr<br />
Soliditet, % 34 10 8 8 8<br />
Kassaflöde från<br />
löpande verksamheten 34 74 92 72 167<br />
Antal fastigheter 24 85 94 89 79<br />
Styrelsen och verkställande direktören<br />
föreslår att vinsten disponeras så att<br />
i ny räkning överföres<br />
73 228 812 kr<br />
* I rörelsens intäkter och kostnader (nedskrivningar) <strong>2004</strong> ingår försäkringsersättning<br />
samt nedskrivning om 46,6 MSEK avseende brand<br />
på fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö.<br />
Utsikter för 2005<br />
<strong>Skandrenting</strong> gör bedömningen att bolaget kommer att växa<br />
under 2005. Mot bakgrund av en ökad affärsvolym i kombination<br />
med en mindre kostnadsmassa förväntas det löpande<br />
resultatet för 2005 förbättras i jämförelse med <strong>2004</strong>.<br />
Miljöpåverkan<br />
<strong>Skandrenting</strong> bedriver inte någon egen tillstånds- eller anmälningspliktig<br />
verksamhet enligt 9 kap 6 § miljöbalken. Av<br />
<strong>Skandrenting</strong>s hyresgäster är det ett fåtal som bedriver sådan<br />
verksamhet. Enligt avtal åligger det hyresgästerna, såsom<br />
Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens<br />
fria egna kapital till 91 146 TSEK, varav 13 281 TSEK<br />
hänför sig till årets resultat. Ingen avsättning till bundna fonder<br />
föreslås.<br />
Resultat och ställning<br />
Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för<br />
räkenskapsåret och ställningen per <strong>2004</strong>-12-31 samt bolagets<br />
och koncernens finansiering och kapitalanvändning i övrigt,<br />
hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar<br />
samt kassaflödesanalys.<br />
19<br />
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning<br />
KONCERNEN<br />
MODERBOLAGET<br />
<strong>2004</strong>-01-01– 2003-01-01– <strong>2004</strong>-01-01– 2003-01-01–<br />
TSEK NOT <strong>2004</strong>-12-31– 2003-12-31– <strong>2004</strong>-12-31– 2003-12-31–<br />
Rörelsens intäkter<br />
Nettoomsättning 1, 2 325 454 340 961 133 833 133 768<br />
Övriga rörelseintäkter 47 475 2 032 58 79<br />
Summa rörelsens intäkter 372 929 342 993 133 891 133 847<br />
Rörelsens kostnader<br />
Fastighetsrelaterade kostnader –40 138 –38 369 –309 –278<br />
Administrativa kostnader moderbolag –134 –<br />
Övriga externa kostnader 3, 4 –12 959 –13 919 –11 368 –11 154<br />
Personalkostnader 4, 5 –15 094 –25 107 –15 088 –22 530<br />
Avskrivningar –59 467 –60 416 –285 –387<br />
Nedskrivningar 6 –76 511 – – –<br />
Räntekostnader –152 168 –183 028 –77 815 –87 879<br />
Summa rörelsens kostnader –356 337 –320 839 –104 999 –122 228<br />
Rörelseresultat 16 592 22 154 28 892 11 619<br />
Resultat från finansiella investeringar<br />
Ränteintäkter 1 100 883 450 413<br />
Räntekostnader –79 –33 –10 –10<br />
Resultat efter finansiella poster 17 613 23 004 29 332 12 022<br />
Bokslutsdispositioner<br />
Periodiseringsfond – – 1 558 –<br />
Resultat före skatt 17 613 23 004 30 890 12 022<br />
Skatt 7 –4 332 –4 936 –8 917 –3 436<br />
ÅRETS RESULTAT 13 281 18 068 21 973 8 586<br />
Resultaträkning 20
Balansräkning<br />
KONCERNEN<br />
MODERBOLAGET<br />
TSEK NOT <strong>2004</strong>-12-31 2003-12-31 <strong>2004</strong>-12-31 2003-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
Immateriella anläggningstillgångar<br />
Kontraktsrättigheter 8 43 921 – – –<br />
Summa immateriella anläggningstillgångar 43 921 0 0 0<br />
Materiella anläggningstillgångar<br />
Byggnader och mark 9 3 470 017 3 450 001 – –<br />
Inventarier 10 569 899 482 615<br />
Pågående nyanläggningar 11 – 51 327 – –<br />
Summa materiella anläggningstillgångar 3 470 586 3 502 227 482 615<br />
Finansiella anläggningstillgångar<br />
Aktier och andelar i koncernföretag 12 – – 125 251 124 995<br />
Fordringar hos koncernföretag 13 33 000 – 2 523 249 2 265 885<br />
Andelar i övriga företag 14 2 800 2 800 – –<br />
Reversfordringar 15 1 018 584 1 064 000 – –<br />
Uppskjutna skattefordringar 16 – 2 324 – 1 805<br />
Andra långfristiga fordringar 1 2 – –<br />
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 054 385 1 069 126 2 648 500 2 392 685<br />
Summa anläggningstillgångar 4 568 892 4 571 353 2 648 982 2 393 300<br />
Omsättningstillgångar<br />
Omsättningsfastigheter 17 134 518 144 669 – –<br />
Kortfristiga fordringar<br />
Kundfordringar 10 980 6 560 – 131<br />
Fordringar hos koncernföretag – – 79 323 67 860<br />
Övriga fordringar 81 996 43 250 63 12 183<br />
Förutbetalda kostnader och<br />
upplupna intäkter 18 57 318 57 635 1 004 2 852<br />
Summa kortfristiga fordringar 150 294 107 445 80 390 83 026<br />
Kortfristiga placeringar<br />
Övriga kortfristiga placeringar 94 520 87 085 94 520 87 083<br />
Summa kortfristiga placeringar 94 520 87 085 94 520 87 083<br />
Kassa och bank 124 417 90 027 60 796 48 630<br />
Summa omsättningstillgångar 503 749 429 226 235 706 218 739<br />
SUMMA TILLGÅNGAR 5 072 641 5 000 579 2 884 688 2 612 039<br />
21<br />
Balansräkning
Balansräkning<br />
KONCERNEN<br />
MODERBOLAGET<br />
TSEK NOT <strong>2004</strong>-12-31 2003-12-31 <strong>2004</strong>-12-31 2003-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
Eget kapital 19<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital 106 603 106 603 106 603 106 603<br />
Överkursfond 187 410 187 410 187 410 187 410<br />
Bundna reserver 37 935 30 544 109 109<br />
Summa bundet eget kapital 331 948 324 557 294 122 294 122<br />
Fritt eget kapital<br />
Fria reserver 77 865 67 154 51 256 38 582<br />
Årets resultat 13 281 18 068 21 973 8 586<br />
Summa fritt eget kapital 91 146 85 222 73 229 47 168<br />
Summa eget kapital 423 094 409 779 367 351 341 290<br />
Minoritetsintressen 12 276 4 086 – –<br />
Obeskattade reserver – – – 1 558<br />
Avsättningar<br />
Avsättningar för skatter 16 30 768 28 761 8 702 –<br />
Summa avsättningar 30 768 28 761 8 702 0<br />
Långfristiga skulder<br />
Skulder till kreditinstitut 20 4 117 491 4 346 474 2 328 991 2 069 187<br />
Summa långfristiga skulder 4 117 491 4 346 474 2 328 991 2 069 187<br />
Kortfristiga skulder<br />
Skulder till kreditinstitut 329 203 83 858 50 008 47 676<br />
Leverantörsskulder 64 320 12 557 2 122 1 076<br />
Skulder till koncernföretag – – 107 517 124 228<br />
Övriga skulder 13 681 17 549 847 728<br />
Upplupna kostnader och<br />
förutbetalda intäkter 21 81 808 97 515 19 150 26 296<br />
Summa kortfristiga skulder 489 012 211 479 179 644 200 004<br />
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 072 641 5 000 579 2 884 688 2 612 039<br />
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser<br />
Ställda säkerheter 22 1 004 978 1 035 955 2 569 824 2 269 752<br />
Ansvarsförbindelser 23 inga Inga 6 516 7 174<br />
Balansräkning 22
Kassaflödesanalys<br />
KONCERNEN<br />
MODERBOLAGET<br />
<strong>2004</strong>-01-01– 2003-01-01– <strong>2004</strong>-01-01– 2003-01-01–<br />
TSEK NOT <strong>2004</strong>-12-31– 2003-12-31– <strong>2004</strong>-12-31– 2003-12-31–<br />
Den löpande verksamheten<br />
Rörelseresultat 16 592 22 154 28 892 11 619<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet<br />
Avskrivningar 59 467 60 300 285 387<br />
Nedskrivningar 76 511 – – –<br />
Övriga ej likviditetspåverkande poster –6 805 –1 507 309 –<br />
Erhållen ränta 1 100 883 450 413<br />
Erlagd ränta –79 –31 –10 –10<br />
Betald skatt – 4 – –<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten<br />
före förändringar i rörelsekapital 146 786 81 803 29 926 12 409<br />
Förändringar i rörelsekapital<br />
Minskning / ökning av kundfordringar –5 657 5 001 131 –131<br />
Minskning / ökning av kortfristiga fordringar 29 846 4 268 –12 638 –11 581<br />
Minskning / ökning av leverantörsskulder 787 –6 132 1 046 –856<br />
Minskning / ökning av kortfristiga skulder –4 959 –12 707 –23 738 20 968<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 166 803 72 233 –5 273 20 809<br />
Investeringsverksamheten<br />
Förändring av omsättningsfastigheter 17 355 –663 – –<br />
Förvärv av byggnad och mark –129 146 –77 252 – –<br />
Försäljning av byggnad och mark 2 221 – – –<br />
Förvärv av inventarier –169 –286 –161 –231<br />
Försäljning av inventarier – 12 9 –<br />
Förvärv av dotterbolag 24 –13 074 –2 400 –10 816 –1 894<br />
Försäljning av dotterbolag 24 144 825 43 515 10 251 –<br />
Utlåning till koncernföretag –33 000 – – –<br />
Ökning av långfristiga<br />
fordringar koncernföretag – – –444 958 –189 243<br />
Lösen av fordran koncernföretag – – 202 737 69 018<br />
Minskning / ökning av reversfordran 45 266 –50 000 – –<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten 34 278 –87 074 –242 938 –122 350<br />
Finansieringsverksamheten<br />
Upptagna lån 413 878 302 906 411 221 175 692<br />
Amortering av skuld 25 –581 325 –282 773 –149 084 –49 899<br />
Lämnat koncernbidrag 8 191 – 5 677 –17 113<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –159 256 20 133 267 814 108 680<br />
Förändring av likvida medel 41 825 5 292 19 603 7 139<br />
Likvida medel vid årets början 177 112 171 923 135 713 128 574<br />
Omräkningsdifferens – –103 – –<br />
Likvida medel vid årets slut 218 937 177 112 155 316 135 713<br />
23<br />
Kassaflödesanalys
Tilläggsupplysningar och noter<br />
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER<br />
<strong>Skandrenting</strong> ABs årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen<br />
och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom<br />
vad avser redovisning av inkomstskatt då Redovisningsrådets rekommendation<br />
nr 9 har tillämpats.<br />
Koncernredovisning<br />
I koncernredovisningen ingår dotterbolag där moderbolaget direkt<br />
eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernens<br />
bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. Detta innebär att dotterbolagens<br />
egna kapital vid förvärven, fastställda som skillnaden<br />
mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i<br />
sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast<br />
den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärven.<br />
Resultat från under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen<br />
med belopp avseende tiden efter förvärven.<br />
Resultat från under året sålda bolag har inkluderats i koncernens<br />
resultaträkning för tiden fram till avyttringstidpunkten.<br />
Inkomstskatter<br />
Inkomstskatter redovisas från och med 2001 i enlighet med RR 9.<br />
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller<br />
erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella<br />
skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värderingar av<br />
samtliga skatteskulder och skattefordringar sker till nominella belopp<br />
och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade<br />
eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att<br />
fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas<br />
även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen,<br />
t.ex förändring av periodiseringsfonder. Skatteeffekter av<br />
poster som redovisas direkt mot eget kapital, t.ex koncernbidrag,<br />
redovisas mot eget kapital.<br />
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på<br />
alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade<br />
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära<br />
skillnaderna består huvudsakligen av skillnader mellan bokförda<br />
värden och skattemässiga värden på koncernens fastigheter.<br />
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra<br />
framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning<br />
det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott inom en<br />
överskådlig framtid.<br />
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten<br />
skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade<br />
reserver upp på uppskjuten skatteskuld och bundet<br />
eget kapital.<br />
Värdering av tillgångar och skulder<br />
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde<br />
om inget annat anges nedan.<br />
Fastigheter<br />
Koncernens fastigheter redovisas i huvudsak som anläggningstillgångar<br />
i balansräkningen. De fastigheter som redovisas som<br />
omsättningstillgångar är de som härrör från förvärvet av Skandinavisk<br />
Fastighetsrenting AB, och där avsikten är att de skall säljas.<br />
Alla fastigheter har upptagits till koncernmässigt anskaffningsvärde<br />
med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
samt i förekommande fall nedskrivningar. Vid värdehöjande åtgärder<br />
ökas fastigheternas värde med investerat belopp.<br />
Avskrivningar på anläggningstillgångar<br />
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar<br />
enligt plan. Avskrivningsprinciper för koncernens materiella anläggningstillgångar<br />
anges i varje enskild not.<br />
Nedskrivningar<br />
Nedskrivningar görs på fastigheterna om hyrestiden löper mot<br />
sitt slut och det bedömda marknadsvärdet är lägre än det bokförda<br />
värdet. Den tillämpade värderingsmetoden för marknadsvärdesbedömning<br />
är diskonteringsmetoden, på marknaden<br />
vedertagen värderingsmodell, beräknad med en analysperiod<br />
om 10 år.<br />
Pågående nyanläggningar<br />
Nedlagda utgifter vid ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas<br />
som pågående nyanläggning till dess projektet färdigställts.<br />
Projektet bedöms vara färdigställt då slutbesiktning sker.<br />
Ränteutgifter under byggnadstiden aktiveras i sin helhet.<br />
Anskaffningsvärde för fastigheter<br />
Vid förvärv av ny-, till- och ombyggnationer aktiveras hela investeringen,<br />
fördelning sker på mark, byggnad, markanläggning<br />
och byggnadsinventarier.<br />
Reparationer<br />
Reparationer och underhåll kostnadsförs löpande. Värdehöjande<br />
reparations- och underhållsåtgärder som innebär en varaktig<br />
resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt driftkostnad<br />
aktiveras i koncernredovisningen. Kostnader för hyresgästanpassningar<br />
periodiseras över hyresavtalets löptid.<br />
Intäktsredovisning<br />
Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna<br />
sker i enlighet med hyresavtal. Erlagda ersättningar från hyresgäster<br />
i samband med förtida avflyttning redovisas normalt som<br />
hyresintäkt i samband med avflyttning. Erhållna provisionsintäkter<br />
redovisas huvudsakligen vid avtalens tecknande.<br />
Intäkt vid försäljning av fastighet redovisas vanligtvis i samband<br />
med köparens tillträdesdag. Redovisning av varje individuell<br />
fastighetsförsäljning prövas enskilt.<br />
Leasingavtal<br />
Samtliga leasingavtal redovisas som operationella hyresavtal.<br />
Kassaflödesanalys<br />
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade<br />
kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför<br />
in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom<br />
kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar<br />
som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer,<br />
dels handlas på en öppen marknad till kända belopp<br />
eller har en kortare återstående löptid än tre månader från<br />
anskaffningstidpunkten.<br />
Fordringar<br />
Fordringar har upptagits till det belopp med vilka de beräknas<br />
inflyta.<br />
Ränteintäkter och räntekostnader<br />
De ränteintäkter och räntekostnader som ingår i rörelseresultatet<br />
är verksamhetsrelaterade. Under finansiellt netto redovisas<br />
sådana ränteintäkter och räntekostnader som är hänförliga till<br />
rörelsekapital hos kreditinstitut.<br />
Tilläggsupplysningar och noter 24
Not 1: Nettoomsättning<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Hyror 297 768 330 905 – –<br />
Ränteintäkter revers 196 593 196 593<br />
Intäkter sålda dotterbolag 8 361 649 8 241 649<br />
Provisioner, netto 435 3 167 435 2 231<br />
Resultat försäljning fastighet/bolag 16 312 1 856 11 786 –<br />
Ränteintäkter placeringar 2 133 3 777 2 133 3 777<br />
Intäkter koncernföretag 147 – 111 042 126 518<br />
Övrigt 102 14 – –<br />
Totalt 325 454 340 961 133 833 133 768<br />
Nettoomsättningen 2003 fördelar sig mellan Sverige och Finland.<br />
Huvuddelen av nettoomsättningen är hänförlig till Sverige.<br />
Not 2: Inköp och försäljning mellan koncernföretag<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Inköp -114 713 -129 960 -134 –<br />
Försäljning 114 726 129 877 111 042 126 517<br />
För moderbolaget avser 0 (0) procentenheter av årets inköp och 83 (95) procentenheter<br />
av årets försäljning egna dotterbolag.<br />
Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer<br />
för prissättning som vid transaktioner med externa parter.<br />
Not 3: Ersättning till revisorer<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB<br />
Revision 634 572 474 348<br />
Revisionsnära rådgivning 359 267 239 229<br />
Konsultation 1 987 408 1 962 339<br />
Deloitte & Touche AB<br />
Revision 50 45 50 45<br />
Totalt 3 030 1 292 2 725 961<br />
Not 4: Operationella leasingavtal<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Leasingkostnader 780 833 780 735<br />
(exkl hyra för lokaler)<br />
Not 5: Personal<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
Medelantalet anställda <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Sverige<br />
Kvinnor 8 7 8 7<br />
Män 5 9 5 9<br />
Totalt 13 16 13 16<br />
Forts. not 5<br />
Löner och ersättningar har uppgått till:<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Styrelsen och verkställande direktören<br />
Löner och andra ersättningar 2 267 1 629 2 134 1 519<br />
Sociala kostnader 1 127 799 1 088 797<br />
Varav pensionskostnader 343 280 343 280<br />
3 394 2 428 3 222 2 316<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Övriga anställda<br />
Löner och andra ersättningar 6 863 12 285 6 863 10 474<br />
Sociala kostnader 4 687 8 556 4 687 8 142<br />
Varav pensionskostnader 2 304 3 905 2 304 3 574<br />
11 550 20 841 11 550 18 616<br />
Totala löner, ersättningar, sociala<br />
avgifter och pensionskostnader 14 944 23 269 14 772 20 932<br />
Styrelse<br />
Moderbolaget styrelse har under <strong>2004</strong> erhållit arvode om totalt 933 TSEK varav<br />
styrelsens ordförande erhöll 200 TSEK. För övriga av bolagstämman utsedda ledamöter<br />
uppbar fem ledamöter 100 TSEK vardera samt två ledamöter 133 TSEK<br />
vardera. Styrelsen består av totalt 10 (9) personer varav ingen (1) kvinna.<br />
VD<br />
Verkställande direktörens lön under <strong>2004</strong> uppgick till 1 200 (1 012) TSEK. Pensionspremier<br />
för VD har under <strong>2004</strong> erlagts med 343 (280) TSEK. Därutöver uppbar<br />
VD bilförmån. För VD gäller, vid uppsägning av anställning från bolagets sida,<br />
uppsägningstid om 24 månader. Vid uppsägning från VDs sida gäller en uppsägningstid<br />
om 6 månader. Bolaget äger rätt att, i båda fallen, under uppsägningstiden<br />
avräkna vad VD erhåller i kontant bruttolön från ny arbetsgivare.<br />
Övriga anställda<br />
Av löner och ersättningar till övriga anställda ingår avvecklingskostnader med 1<br />
026 (5 175) TSEK. Samtliga pensionsåtaganden är säkerställda genom premiefinansiering.<br />
Sjukfrånvaron i moderbolaget under <strong>2004</strong> uppgick totalt till 1,4% (0,3%).<br />
Ingen långtidssjukfrånvaro har, under samma period, förekommit.<br />
Not 6: Nedskrivningar<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Nedskrivning av anläggningstillgångar 67 657 –<br />
Omförhandling hyresavtal -20 001 –<br />
Nedskrivning av omsättningstillgångar 28 855 –<br />
Totalt 76 511 0<br />
Under året genomfördes omförhandling av sju hyresavtal vilket medförde nedskrivning<br />
av berörda fastigheter med totalt 23,7 MSEK. I samband med detta erhölls<br />
en ersättning om 20,0 MSEK. I koncernen är denna intäkt avräknad mot<br />
nedskrivningarna då dessa affärshändelser var en förutsättning för att transaktionen<br />
skulle genomföras.<br />
Finland<br />
Kvinnor 0 1<br />
Män 2 2<br />
Totalt 2 3<br />
Koncernen totalt 15 19<br />
25<br />
Noter
Not 7: Skatt<br />
Skillnad mellan koncernens skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande<br />
skattesats.<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Redovisat resultat före skatt 17 613 23 004 30 891 12 022<br />
Skatt enligt gällande skattesats -4 932 -6 441 -8 649 -3 366<br />
Skatteeffekt av ej<br />
avdragsgilla kostnader -487 -66 -263 -56<br />
Skatteeffekt av koncernmässig<br />
intäktsperiodisering 398 498 – –<br />
Ej skattepliktiga<br />
värdeminskningsavdrag 517 – – –<br />
Omräkningsdifferens – -14 – –<br />
Skatt hänförlig till tidigare år 172 1 087 -5 -14<br />
Skatt på årets resultat<br />
enligt resultaträkningen -4 332 -4 936 -8 917 -3 436<br />
Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 172 4 -5 –<br />
Uppskjuten skatt hänförlig<br />
till tidigare år – 875 – –<br />
Uppskjuten skatteintäkt<br />
(spec i Not 16) 2 381 7 816 -5 776 7 891<br />
Uppskjuten skattekostnad<br />
(spec i Not 16) -6 885 -13 631 -4 725 -6 535<br />
Skatt mot eget kapital – – 1 589 -4 792<br />
Totalt -4 332 -4 936 -8 917 -3 436<br />
Skattesats<br />
Den gällande skattesatsen är 28% (28%) för inkomstskatt i koncernen.<br />
Not 8: Kontraktsrättigheter<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärden 0 0<br />
Inköp 43 921 –<br />
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 43 921 0<br />
Kontraktsrättigheter avser förvärvat hyresavtal. Denna är upptagen till koncernmässigt<br />
anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar i enlighet<br />
med underliggande kontrakt. Avskrivningen baseras på underliggande kontrakts<br />
löptid vilket ger i genomsnitt 5% avskrivning per år.<br />
Not 9: Byggnader och mark<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärden 3 617 166 3 463 878<br />
Inköp – 21 925<br />
Omklassificering Pågående nyanläggningar 136 552 4 232<br />
Genom förvärv av dotterföretag 349 940 199 136<br />
Försäljningar -320 879 -55 783<br />
Omräkningsdifferens – -1 073<br />
Omklassificering till Omsättningstillgång -36 187 -15 149<br />
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 746 592 3 617 166<br />
Ingående avskrivningar -167 165 -109 355<br />
Försäljningar 17 231 1 892<br />
Årets avskrivning enligt plan -58 984 -59 783<br />
Omräkningsdifferens – 81<br />
Utgående ackumulerade avskrivningar -208 918 -167 165<br />
Ingående nedskrivningar 0 0<br />
Årets nedskrivning -67 657 –<br />
Utgående ackumulerade nedskrivningar -67 657 0<br />
Bokfört värde vid årets slut 3 470 017 3 450 001<br />
Fördelning av bokfört värde<br />
Byggnader 2 996 505 2 924 310<br />
Mark 374 518 423 736<br />
Markanläggning 678 692<br />
Byggnadsinventarier 98 316 101 263<br />
Summa 3 470 017 3 450 001<br />
Taxeringsvärde fastigheter i Sverige 1 416 247 1 468 156<br />
Fastigheterna är upptagna till koncernmässigt anskaffningsvärde med avdrag för<br />
planenliga avskrivningar. För de fastigheter där optionsavtal har ingåtts sker avskrivningar<br />
efter individuella avskrivningsplaner under hyrestiderna ned till avtalat<br />
optionspris för fastigheterna. Avseende övriga fastigheter sker avskrivning enligt<br />
individuella avskrivningsplaner med procent på respektive fastighets anskaffningsvärde.<br />
Not 10: Inventarier<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärden 2 752 2 686 2 198 2 185<br />
Inköp 169 286 161 231<br />
Försäljningar -323 -218 -48 -218<br />
Omräkningsdifferens – -2 – –<br />
Utgående ackumulerade<br />
anskaffningsvärden 2 598 2 752 2 311 2 198<br />
Ingående avskrivningar -1 853 -1 555 -1 583 -1 414<br />
Försäljningar 178 218 38 218<br />
Årets avskrivning enligt plan -354 -517 -284 -387<br />
Omräkningsdifferens – 1 – –<br />
Utgående ackumulerade<br />
avskrivningar -2 029 -1 853 -1 829 -1 583<br />
Bokfört värde vid årets slut 569 899 482 615<br />
Planenlig avskrivning på inventarier beräknas på ursprungligt anskaffningsvärde<br />
och baserar sig på tillgångarnas bedömda nyttjandetid. Avskrivning sker med<br />
20% per år med undantag för till personalen uthyrda datorer, vilka skrivs av på<br />
tre år.<br />
Noter 26
Not 11: Pågående nyanläggningar<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärden 51 327 232<br />
Inköp 85 225 55 327<br />
Omklassificering Byggnader och mark -136 552 -4 232<br />
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 51 327<br />
Bokfört värde vid årets slut 0 51 327<br />
Not 12: Aktier och andelar i koncernföretag<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärde 124 995 123 386<br />
Förvärv under året 10 816 1 894<br />
Försäljning under året -10 251 –<br />
Värdereglering under året -309 -285<br />
Bokfört värde vid årets slut 125 251 124 995<br />
Specifikation av moderbolagets innehav av aktier<br />
och andelar i koncernföretag:<br />
Aktiebolag<br />
Antal Kapital- Röst- Bokfört<br />
Bolag / Säte / Org. nr aktier andel andel värde<br />
<strong>Skandrenting</strong> Järnåldern AB,<br />
Sthlm, 556175-0448 1 000 100% 100% 100<br />
<strong>Skandrenting</strong> Property AB,<br />
Sthlm, 556582-2391 1 000 100% 100% 100<br />
Norra Fältet AB,<br />
Sthlm, 556668-2729 1 000 100% 100% 100<br />
Skandinavisk Fastighetsrenting AB,<br />
Sthlm, 556298-5019 400 000 100% 100% 100 000<br />
Summa aktier i koncernföretag 100 300<br />
Kommanditbolag/Handelsbolag<br />
Del i Nom. Bokfört<br />
Bolag Org.nr resultat värde värde<br />
Fastighetsbolaget Fair Fyrtioett KB 916630-7430 100% 9 9<br />
SKR Lager 14 KB 969665-8351 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 15 KB 969665-8385 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 16 KB 969665-8401 100% 0,9 0,9<br />
HB Segmentet 1 916623-9633 100% 1 1<br />
SKR Trombonen 3 KB 969674-3682 100% 0 0<br />
SKR Lager 30 KB 969665-9854 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 31 KB 969666-0829 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 27 KB 969665-9813 100% 0,9 0,9<br />
SKR Grävskopan 5 KB 969672-6885 100% 99 8 636,4<br />
SKR Trombonen 2 KB 969672-6927 100% 99 3 591,6<br />
SKR Lager 32 KB 969666-0845 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 33 KB 969666-0860 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 34 KB 969666-0886 100% 0,9 0,9<br />
Förvaltningsbolaget Källsprånget KB 969603-8745 100% 0,9 1 818,0<br />
KB Rosvalla 969665-9839 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 1 KB 969665-7916 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 2 KB 969665-8294 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 3 KB 969665-8302 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 4 KB 969665-8310 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 5 KB 969665-8336 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 8 KB 969665-8377 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 9 KB 969665-8393 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 10 KB 969665-8427 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 13 KB 969665-8435 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 20 KB 969665-8567 0% 0,1 0,1<br />
Forts. not 12<br />
Kommanditbolag/Handelsbolag<br />
Del i Nom. Bokfört<br />
Bolag Org.nr resultat värde värde<br />
SKR Lager 21 KB 969665-8575 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 22 KB 969665-9789 0% 0,1 0,1<br />
KB Växjö Gamla Mejeriet 2 969619-8887 0% 200 200<br />
SKR Lager 24 KB 969665-8633 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 26 KB 969665-9805 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 25 KB 969665-9797 0% 0,1 0,1<br />
Nyköpings Väghus KB 969683-2766 0% 0,2 10 682,2<br />
SKR Lager 18 KB 969665-8450 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 19 KB 969665-9763 0% 0,1 0,1<br />
SKR Heden 37:4 KB 969665-9847 100% 0,9 0,9<br />
SKR Lager 35 KB 969666-0902 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 37 KB 969666-0928 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 38 KB 969666-0936 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 39 KB 969666-0977 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 40 KB 969666-0985 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 41 KB 969666-1009 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 42 KB 969666-1017 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 43 KB 969666-1025 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 44 KB 969666-1041 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 45 KB 969666-1066 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 46 KB 969666-1074 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 47 KB 969666-1082 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 48 KB 969666-1124 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 49 KB 969666-1140 0% 0,1 0,1<br />
SKR Lager 50 KB 969666-1157 0% 0,1 0,1<br />
Summa andelar i koncernföretag 24 951<br />
Summa aktier och andelar i koncernföretag 125 251<br />
Samtliga kommanditbolag/handelsbolag har sitt säte i Stockholm med undantag<br />
för KB Växjö Gamla Mejeriet 2, med säte i Växjö samt Nyköpings Väghus KB, med<br />
säte i Nyköping.<br />
Not 13: Fordringar hos koncernföretag<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Vid årets början 0 0 2 265 885 2 169 486<br />
Utökad fordran under året 33 000 – 444 958 189 251<br />
Amorterat – – -141 439 -32 136<br />
Omfört till kortfristig fordran – – -46 155 -60 716<br />
Bokfört värde vid årets slut 33 000 0 2 523 249 2 265 885<br />
Not 14: Andelar i övriga företag<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Vid årets början 2 800 2 800<br />
Bokfört värde vid årets slut 2 800 2 800<br />
Not 15: Reversfordringar<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Vid årets början 1 064 000 1 014 000<br />
Utökad fordran under året 32 234 50 000<br />
Amorterat -57 500 –<br />
Omfört till kortfristig fordran -20 150 –<br />
Bokfört värde vid årets slut 1 018 584 1 064 000<br />
27<br />
Noter
Not 16: Uppskjuten skatt<br />
Temporära skillnader<br />
Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade<br />
respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande<br />
poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar:<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Uppskjutna skattefordringar<br />
Ingående uppskjutna<br />
skattefordringar 2 324 1 767 0 449<br />
Periodens förändring avseende<br />
underskottsavdrag -2 324 557 – 7 892<br />
Periodens förändring<br />
avseende överavskrivningar – – – -6 536<br />
Utgående uppskjutna<br />
skattefordringar 0 2 324 0 1 805<br />
Uppskjutna skatteskulder<br />
Ingående uppskjutna skatteskulder 28 761 23 260 -1 805 0<br />
Periodens förändring<br />
avseende underskottsavdrag -4 636 -37 795 6 084 –<br />
Periodens förändring<br />
avseende överavskrivningar -1 681 43 061 4 423 –<br />
Periodens förändring avseende<br />
uppskjuten skatt förvärvsanalys 8 071 -54 – –<br />
Periodens förändring avseende<br />
uppskjuten skatt hänförlig<br />
till periodisering av intäkt 253 289 – –<br />
Utgående uppskjutna<br />
skatteskulder 30 768 28 761 8 702 0<br />
Årets uppskjutna skatt netto -4 332 -4 940 -10 507 1 356<br />
De belopp som redovisas i balansräkningen inkluderar följande:<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Uppskjuten skattefordran som<br />
utnyttjas efter mer än 12 månader – 2 324 – 1 805<br />
Uppskjuten skatteskuld att betala<br />
efter mer än 12 månader 30 768 28 761 8 702 –<br />
Koncernens totala underskottsavdrag uppgår till 169 479 (162 779) TSEK varav<br />
moderbolaget utgör 25 953 (47 681) TSEK.<br />
Not 17: Omsättningsfastigheter<br />
Koncernen<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Ingående anskaffningsvärden 144 808 128 880<br />
Förvärv 2 265 779<br />
Försäljningar -19 620 –<br />
Omklassificering från Byggnader och mark 36 188 15 149<br />
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 163 641 144 808<br />
Ingående avskrivningar -139 -23<br />
Årets avskrivning enligt plan -129 -116<br />
Utgående ackumulerade avskrivningar -268 -139<br />
Ingående nedskrivningar 0 0<br />
Årets nedskrivningar -28 855 –<br />
Utgående ackumulerade nedskrivningar -28 855 0<br />
Bokfört värde vid årets slut 134 518 144 669<br />
Taxeringsvärde fastigheter i Sverige 66 998 52 659<br />
Not 18: Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Övriga förutbetalda kostnader 2 411 4 701 764 2 147<br />
Förutbetalda räntekostnader 862 1 044 – –<br />
Upplupna hyresintäkter 53 257 51 088 – –<br />
Upplupna ränteintäkter 788 705 240 705<br />
Övriga upplupna intäkter – 97 – –<br />
Totalt 57 318 57 635 1 004 2 852<br />
Not 19: Eget kapital<br />
(TSEK) Aktie- Överkurs- Bundna Fritt eget<br />
Koncernen kapital fond reserver kapital Summa<br />
Belopp vid årets ingång 106 603 187 410 30 544 85 222 409 779<br />
Förskjutning till<br />
bundna reserver – – 7 894 -7 894 0<br />
Årets resultat – – – 13 281 13 281<br />
Årets omräkningsdifferens – – -503 537 34<br />
Belopp vid årets utgång 106 603 187 410 37 935 91 146 423 094<br />
Ingående ackumulerad omräkningsdifferens 466<br />
Årets förändring i eget kapital 34<br />
Försäljning Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab -500<br />
Utgående ackumulerad omräkningsdifferens 0<br />
(TSEK) Aktie- Överkurs- Bundna Fritt eget<br />
Moderbolaget kapital fond reserver kapital Summa<br />
Belopp vid årets ingång 106 603 187 410 109 47 168 341 290<br />
Årets resultat – – – 21 973 21 973<br />
Lämnat koncernbidrag – – – -214 -214<br />
Skatteeffekt lämnat<br />
koncernbidrag – – – 60 60<br />
Erhållet koncernbidrag – – – 5 891 5 891<br />
Skatteeffekt erhållet<br />
koncernbidrag – – – -1 649 -1 649<br />
Belopp vid årets utgång 106 603 187 410 109 73 229 367 351<br />
Av bolagets aktier, 2 132 068 stycken, utgörs 945 227 av A-aktier som berättigar<br />
till tio röster per aktie samt 1 186 841 av B-aktier som berättigar till en röst per<br />
aktie. Aktiens nominella värde är 50 kronor.<br />
Not 20: Långfristiga skulder<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Löptidsinformation<br />
Återstående löptid<br />
längre än 5 år 4 117 491 4 346 474 2 328 991 2 069 187<br />
Totalt 4 117 491 4 346 474 2 328 991 2 069 187<br />
Formellt kortfristiga skulder på 1 509 353 (1 850 981) TSEK redovisas som långfristiga<br />
om avsikten är att de skall förnyas.<br />
Beviljad men outnyttjad checkräkningskredit uppgår i koncernen till 21 000<br />
(21 000 TSEK) och i moderbolaget till 0 (0 TSEK).<br />
Not 21: Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
Förutbetald hyra 46 655 50 171 – –<br />
Upplupna räntekostnader 25 588 32 107 15 074 18 986<br />
Reserv fastighetsskatt 4 394 6 170 – –<br />
Övrigt 5 171 9 067 4 076 7 310<br />
Totalt 81 808 97 515 19 150 26 296<br />
Noter 28
Not 22: Ställda säkerheter<br />
Koncernen<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003 <strong>2004</strong> 2003<br />
För egna skulder till kreditinstitut<br />
Fastighetsinteckningar 907 355 936 652 – –<br />
Nettotillgångar i<br />
koncernföretag 97 623 99 303 – –<br />
Aktier i dotterbolag – – 420 427<br />
Intern reversfordran – – 2 569 404 2 269 325<br />
Summa ställda säkerheter 1 004 978 1 035 955 2 569 824 2 269 752<br />
Not 23: Ansvarsförbindelser<br />
Moderbolaget<br />
(TSEK) <strong>2004</strong> 2003<br />
Till förmån för dotterbolag 6 516 7 174<br />
Summa ansvarsförbindelser 6 516 7 174<br />
Moderbolaget har för samtliga kreditengagemang pantsatta konton för hyresinbetalningar.<br />
Moderbolaget har vidare pantsatt hyresavtalen för vissa kreditengagemang,<br />
hyran för dessa beräknas 2005 uppgå till 15 026 (20 232) TSEK.<br />
Not 24: Kassaflödesanalys<br />
– Förvärv och försäljning av dotterbolag<br />
Koncernen<br />
Förvärv av dotterbolag<br />
Under året förvärvades bolagen KB Rosvalla, Nyköpings Väghus KB samt Norra<br />
Fältet KB. Värdet av förvärvade tillgångar och skulder var enligt förvärvsanalysen<br />
följande:<br />
(TSEK) <strong>2004</strong><br />
Materiella anläggningstillgångar 349 940<br />
Övriga tillgångar 52 647<br />
Långfristiga skulder -336 868<br />
Kortfristiga skulder -52 645<br />
Total köpeskilling 13 074<br />
Likvida medel i de förvärvade bolagen –<br />
Totalt kassaflöde avseende förvärv av dotterbolag 13 074<br />
Forts. not 24<br />
Moderbolaget<br />
Förvärv av dotterbolag<br />
Under året förvärvades bolagen KB Rosvalla samt Nyköpings Väghus KB.<br />
(TSEK) <strong>2004</strong><br />
Total köpeskilling 10 816<br />
Totalt kassaflöde avseende förvärv av dotterbolag 10 816<br />
Försäljning av dotterbolag<br />
Under året såldes bolagen Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab, Fair Fyrtiotre KB, SKR Lager 12 KB,<br />
SKR Lager 23 KB, SKR Lager 36 KB samt Bjölahemmet KB.<br />
(TSEK) <strong>2004</strong><br />
Total köpeskilling 10 251<br />
Totalt kassaflöde avseende försäljning av dotterbolag 10 251<br />
Not 25: Kassaflödesanalys<br />
– Amortering av skuld<br />
Koncernen<br />
I amortering av skuld utgör 79 225 (43 372) TSEK amorteringar som direkt är<br />
knutna till låneavtal. Dessa amorteringar är verksamhetsrelaterade och bör tas<br />
hänyn till vid analys av kassaflödet från den löpande verksamheten.<br />
Not 26: Moderbolag<br />
<strong>Skandrenting</strong> AB är dotterbolag till Sparta Holding AB, org nr 556080-3842,<br />
med säte i Stockholm. Svenska sparbanksföreningen, org nr 802003-1491, med<br />
säte i Stockholm, äger Sparta Holding AB till 100%.<br />
Not 27: Säte<br />
<strong>Skandrenting</strong> AB, 556089-8305, har sitt säte i Stockholm med besöksadress<br />
Drottninggatan 89, Box 3343, 103 67 Stockholm, Sverige. Verksamheten i bolaget<br />
består av upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom, förvärv och försäljning av<br />
fast egendom samt bedrivande av byggnadsrörelse. Bolaget skall även bedriva finansieringsverksamhet,<br />
dock ej sådan som avses i lag (1992:1610) om finansieringsverksamhet<br />
och bankrörelselag (1987:617), samt finansiell konsultation inom<br />
affärsutveckling. Vidare skall bolaget bedriva rörelse som är förenlig med<br />
ovanstående verksamhetsgrenar.<br />
Försäljning av dotterbolag<br />
Under året såldes bolagen Oy <strong>Skandrenting</strong> Ab, Fastighetsbolaget Solstrålen KB,<br />
Fair Fyrtiotre KB, SKR Lager 12 KB, SKR Lager 23 KB, SKR Lager 36 KB samt Bjölahemmet<br />
KB. Värdet av sålda tillgångar och skulder var enligt följande:<br />
(TSEK) <strong>2004</strong><br />
Materiella anläggningstillgångar 302 960<br />
Övriga tillgångar 5 793<br />
Likvida medel 14 289<br />
Minoritetsandelar -1<br />
Långfristiga skulder -146 875<br />
Koncerninterna mellanhavanden -144 339<br />
Kortfristiga skulder -22 469<br />
Realisationsresultat 14 924<br />
Total köpeskilling 24 282<br />
Lösen av moderbolagets koncerninterna fordran på dotterbolag 144 339<br />
Likvida medel i de sålda bolagen -14 289<br />
Ej kassapåverkande justering av koncernmässigt övervärde -9 507<br />
Totalt kassaflöde avseende försäljning av dotterbolag 144 825<br />
Stockholm den 8 mars 2005<br />
Göran Collert<br />
Ordförande<br />
Ulf Egenäs Sverker Lerheden Lars Strandberg<br />
Per Nilsson Anders Bergström Christer Svedebäck<br />
Per-Göran Nyberg<br />
Stefan Silfver<br />
Verkställande direktör<br />
Lars-Olof Ödlund<br />
Vår revisionsberättelse har avgivits 8 mars 2005<br />
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB<br />
Claes Dahlen<br />
Auktoriserad revisor<br />
Deloitte & Touche AB<br />
Jan Larsson<br />
Auktoriserad revisor<br />
29<br />
Noter
Revisionsberättelse<br />
Till bolagsstämman i <strong>Skandrenting</strong> AB<br />
Org nr 556089-8305<br />
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen<br />
och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens<br />
förvaltning i <strong>Skandrenting</strong> AB för år <strong>2004</strong>. Det är<br />
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret<br />
för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för<br />
att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av<br />
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar<br />
är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen<br />
och förvaltningen på grundval av vår revision.<br />
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed<br />
i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört<br />
revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att<br />
årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller<br />
väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att<br />
granska ett urval av underlagen för belopp och annan<br />
information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår<br />
också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens<br />
och verkställande direktörens tillämpning av dem samt<br />
att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen<br />
och verkställande direktören gjort när de upprättat<br />
årsredovisningen och koncernredovisningen<br />
samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen<br />
och koncernredovisningen. Som underlag<br />
för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat<br />
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget<br />
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller<br />
verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.<br />
Vi har även granskat om någon styrelseledamot<br />
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat<br />
i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller<br />
bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig<br />
grund för våra uttalanden nedan.<br />
Årsredovisningen och koncernredovisningen har<br />
upprättats enligt årsredovisningslagen och ger därmed<br />
en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat<br />
och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.<br />
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens<br />
och koncernredovisningens övriga delar.<br />
Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen<br />
och balansräkningen för moderbolaget och<br />
för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt<br />
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens<br />
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet<br />
för räkenskapsåret.<br />
Stockholm den 8 mars 2005<br />
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB<br />
Claes Dahlen<br />
Auktoriserad revisor<br />
Deloitte & Touche AB<br />
Jan Larsson<br />
Auktoriserad revisor<br />
Revisionsberättelse 30
Styrelse, revisorer, vd och medarbetare<br />
Styrelse<br />
Göran Collert<br />
Styrelseordförande sedan 2003.<br />
Anders Bergström<br />
Styrelseledamot sedan <strong>2004</strong>.<br />
Ulf Egenäs<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Sverker Lerheden<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Per Nilsson<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Per-Göran Nyberg<br />
Styrelseledamot sedan <strong>2004</strong>.<br />
Lars Strandberg<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Christer Svedebäck<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Lars-Olof Ödlund<br />
Styrelseledamot sedan 1998.<br />
Stefan Silfver<br />
Styrelseledamot sedan 2003.<br />
Revisorer<br />
Claes Dahlen<br />
Auktoriserad revisor<br />
Jan Larsson<br />
Auktoriserad revisor<br />
Vd<br />
Stefan Silfver<br />
Medarbetare<br />
Lena Boberg, Harriet Borneson, Susanne Braneby,<br />
Sofia Cornell Hagström, Sonja Fagerström, Mona Forselius,<br />
Christian Gertzell, Eva Hjorth, Mikael Igelström, Claes Leeo,<br />
Helena Persson och Annica Söderberg.<br />
Adress<br />
Moderbolag<br />
<strong>Skandrenting</strong> AB<br />
Box 3343<br />
103 67 Stockholm<br />
Besöksadress: Drottninggatan 89, plan 14<br />
Tel +46 (0)8 406 75 80<br />
Fax +46 (0)8 406 00 50<br />
www.skandrenting.se<br />
info@skandrenting.se<br />
Kontakt<br />
E-post: fornamn.efternamn@skandrenting.se<br />
<strong>Skandrenting</strong> AB har sitt säte i Stockholm.<br />
Organisationsnummer 556089-8305.<br />
Grafisk form: Jaform AB. Texter: Full Tank AB. Foto: Mats Lundqvist.<br />
Repro och tryck: Elanders Gummessons 2005. Omslag: MultiArt Silk 300g. Inlaga: MultiArt Silk 170g.
Change language