Ãrsredovisning 2009 - Riksbyggen

Rum för 

Riksbyggen 

Verksamhetsberättelse 2009

2009 fick Riksbyggen arkitekturutmärkelsen ”Bostadspriset” 

för projektet Kvarteret Böljan 4 i Hammarby Sjöstad i Stockholm. 

Läs mer på sidan 113. 

Hemma Annonsbyrå/jlp!. Foto: Kari Kohvakka, Mathias Nero, Svanthe Harström och Göran Krona.

Riksbyggens 

verksamhet 

2009 

Verksamhetsberättelse 

Rum för Riksbyggen 2 

Vision och verksamhetsidé 5 

Vd utsikter 7 

Rum för långsiktighet 

Bostad 13 

Ombyggnad 16 

Fastigheter 20 

Fakta om bostad, ombyggnad och fastigheter 21 

Rum för trygghet 

Fastighetsförvaltning 25 

Kommersiell fastighetsförvaltning 29 

Fakta om fastighetsförvaltning 33 

Rum för samverkan 

Föreningsverksamhet 37 

Miljösamverkan 38 

Medarbetare 40 

Internationellt biståndsarbete 41 

Fakta om föreningsverksamhet och medarbetare 44 

Styrelse 

Styrelse och företagsledning 48 

Bolagsstyrningsrapport 51 

Intervjuer 55 

Ekonomi 

Förvaltningsberättelse 61 

Koncernen 65 

Moderföreningen 71 

Noter 77 

Revisionsberättelse 110

RUM FÖR HELA LIVET 

Rum för Riksbyggen 

1940 präglades Sverige av bostadsbrist, trångboddhet och torftiga miljöer. Ingen vågade satsa och det 

saknades samhällsinstrument för att driva en socialt inriktad bostadspolitik. Då tog byggfacken saken i 

egna händer och startade Riksbyggen. 

Traditionen att inte bara se till det enskilda huset eller bostaden har genom deceniernas gång varit 

Riksbyggens signum. Utöver bra bostäder har frågor som rör samhällsservice och socialt samspel alltid 

funnits i förgrunden. Till det synsättet hör att se till allt, från planering och byggande till förvaltning och 

boendeservice. Våra kärnvärden har hela tiden varit långsiktighet, trygghet och samverkan. 

Vi tänker och agerar långsiktigt när vi utvecklar långsiktigt hållbara boendemiljöer, och vi tar ett långsiktigt 

ansvar för kvalitet och miljö. 

Vi skapar trygghet i boendet, och vår företagsform ger trygghet och mervärde för kunden. Vi är också ett 

tryggt och utvecklande företag att arbeta i. 

Kooperativ samverkan, delaktighet och gemensamt ansvarstagande är grundläggande. Vi är en samhällsutvecklare 

som samverkar med vår omvärld. Vi bryr oss, är personliga och tar ansvar. 

Det ger rum för hela livet. 

2

RUM FÖR HELA LIVET 

3

VINJETT 

4

Vision och 

verksamhetsidé 

Vision 

Riksbyggen är utifrån sin kooperativa värdegrund den 

ledande samhällsutvecklaren för hållbara och attraktiva 

boendemiljöer med bostadsrätt. Vi skapar rum för hela 

livet! 

Fakta koncernen 

Nettoomsättning: 3 931 mkr 

Årets resultat: 235 mkr 

Verksamhetsidé 

Riksbyggen utvecklar och förvaltar boendemiljöer med 

bostadsrätt som ska vara attraktiva för människor att 

leva i. 

• Vi ser till helheten och agerar långsiktigt 

• Vi sätter medlemmen i centrum 

• Vi skapar ett boende som är hållbart över tiden 

• Vi bygger långsiktiga relationer 

Eget kapital: 

Soliditet: 

Likvida medel: 

Utdelning till andelsägare: 

Medelantal årsanställda: 

– Moderföreningen: 

– Dotterbolag: 

4 127 mkr 

36 % 

7 309 mkr 

58 kr per andel 

2 429 st 

0 st 

Som samhällsbyggare kan vi utveckla en unik samverkan 

med såväl kommuner som offentliga och privata fastighetsägare. 

Affärsorganisation 

Vd 

Koncerngemensamt 

Affärsområde Bostad 

Affärsområde Fastighetsförvaltning 

4 Regioner 

14 Marknadsområden 

6 Regioner 

31 Marknadsområden 

5

VINJETT 

6

Vd Sten-Åke Karlsson: 

Vi har varit samhällsbyggare 

i 70 år 

I denna intervju sammanfattar vd Sten-Åke Karlsson Riksbyggens 

verksamhet under 2009. 

I Riksbyggens förra verksamhetsberättelse, som beskrev 

händel serna under 2008, andades vd-kommentaren ett 

mått av osäkerhet kring konjunkturläget och den globala 

finanskrisen. Hur har situationen utvecklats sedan dess 

Om vi håller oss kvar i utvecklingen under 2008 och även första 

halvåret 2009, så var det ju en unik situation: jag tror inte att 

vi någon gång tidigare sett en så snabb och kraftig nedgång i 

världs ekonomin. Den slog väldigt hårt mot i stort sett alla 

branscher. För vår del handlade det om att bromsa in på igångsättningarna 

av nya bostads projekt och helt inrikta oss på att 

sälja det som var under produktion eller rent av färdigställt. I 

efterhand kan jag säga att vi lyckades klara det hela på ett 

ganska bra sätt. Det beror i huvudsak på att vi tagit fram attraktiva 

bostäder, men också att vår säljorganisation gjort fina 

insatser. Den låga räntan har naturligtvis också varit en viktig 

faktor i sammanhanget. 

Är krisen blott ett minne nu 

Absolut inte. Även om jag vill se det gångna året som inledningen 

till en långsam återhämtningsperiod så tror jag inte 

man kan säga att allt nu går spikrakt uppåt. Visserligen såg vi 

de första tecknen på ett tillfrisknande under senvåren 2009. 

Då började intresset öka för att köpa nya bostäder. Tendensen 

förstärktes successivt under hösten samma år. Samtidigt ska 

man veta att vi nu har varit nere på väldigt låga produktionstal. 

Vi får heller inte blunda för att Sverige har en arbetslöshet 

som ligger på omkring tio procent. Då kan man inte påstå att 

vi har ett samhälle i balans. Vi har också en omvärld där det 

finns ett antal länder med mycket svag ekonomi. Det gäller 

även några av EU:s medlemsstater. Därtill kommer att vi kan 

förvänta oss stigande räntor framöver. 

Kan du ska säga något om affärsverksamheten 2009 

Affärsområde Bostad lyckades, med alla de svårigheter som 

2009 innebar, att klara försäljningsarbetet mycket väl med 

endast 20 osålda lägenheter i färdigställda projekt, kvar att sälja 

vid årsskiftet. Detta, tillsammans med ett förbättrat marknadsläge 

innebar också att nyproduktionen kom i gång på allvar 

7

igen på hösten. Totalt påbörjade vi 408 nya bostäder 2009, och 

ökade också vår marknadsandel. 

Affärsområde Fastighetsförvaltning fick en volymtillväxt 

i verksamheten, både genom nya kunder, framförallt på den 

kommersiella fastighetsmarknaden, och genom merförsäljning 

till bostadsrättsföreningarna. Man har också kunnat förbättra 

marginalerna i förvaltningsverksamheten. Ombyggnadsuppdragen 

åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar är också en 

viktig verksamhet, gemensam för båda affärsområdena, där vi 

under 2009 också satt igång ett arbete för att utveckla arbetssättet 

för att också ytterligare öka kundnyttan. 

Våra service centers har utvecklats väl, och ger möjligheter 

till att framöver ytterligare öka effektiviteten och att 

åstadkomma såväl kvalitetsförbättring som ökad servicegrad i 

tjänsteleverensen till våra kunder. Ett gott sådant exempel är 

när vi startade ”Dag och Natt” i mars 2009, det vill säga att vi, 

via vårt kommunikations- och driftscenter i Kalmar, kan hålla 

öppet för boende och kunder dygnet runt, årets alla dagar. 

Vi har också haft ett starkt fokus på kostnadseffektivitet 

under året, men samtidigt sett till att vi har tillräckliga resurser 

för att kunna satsa och vara offensiva. 

Av resultaträkningen framgår att ni trots problemen 

runtomkring gjort ett hyggligt resultat för 2009. 

Jag tycker vi kan känna oss nöjda med ett resultat på 325 miljoner 

kronor, inte minst mot bakgrund av de förutsättningar 

som gällde när vi gick in i 2009. Att det gått så bra beror på att 

vi har en stabil verksamhet. När affärsområde Bostad tappade 

terräng till följd av finanskrisen, så kunde affärs om råde Fastighetsförvaltning 

och vår finansverksamhet hålla ställ ningarna 

och leverera riktigt hyggliga resultat. Så över tid har vi, med 

dessa tre ben, en förmåga att parera svängningar i sam hällsekonomin. 

Det egna kapitalet ligger nu på drygt fyra miljarder. 

Det är mycket pengar! 

Riksbyggen har ett stort eget kapital och en stark finansiell 

bas. Vi befinner oss i en verksamhet där det krävs att det 

finns investeringskapital som kan användas för långsiktiga 

strategiska markförvärv. Och det binder mycket pengar. 

Den här branschen är av naturliga skäl inte särskilt snabbfotad. 

Ett markförvärv i år kanske blir ett bostadsområde om 

tre, fem eller tio år. 

För oss har pengarna också en annan viktigt funktion: de 

ger oss förutsättningar att satsa på nya bostadsrättsprojekt och 

då också kunna ta ekonomiskt ansvar för eventuella osålda 

lägenheter. Det är också ett uttryck för den ansvarskänsla som 

präglar Riksbyggen. Vi vill inte att stabiliteten i nya föreningar 

ska äventyras och att enskilda hushåll i slutändan drabbas. 

Det är även av stor betydelse att Riksbyggen är finansiellt 

rustat för att kunna satsa på olika utvecklingsprogram, inte 

minst en fortlöpande kompetensutveckling av personalen. Vi 

vill också finnas med vid frontlinjen när det gäller satsningar 

på en hållbar utveckling. 

Apropå hållbar utveckling, alla företag skickar ju 

liknande signaler: man tänker grönt, etablerar gröna 

arbetsplatser, köper fordon som går på förnyelsebar 

energi och så vidare. Är det inte så att det är ett slags 

hygienkrav idag att vara miljövän 

Det stämmer bra. När vi säger att Riksbyggen vill ligga i frontlinjen 

i de här frågorna så är det inte av något egenvärde. Vårt 

enda motiv är att ta ansvar för framtiden. Om vi gör det tillsammans 

med många andra goda krafter så bli effekten ännu större. 

Det vore eländigt om vi såg arbetet för en hållbar utveckling 

som en profilfråga vi helst skulle vilja vara ensamma om. Då 

hade det ju inte varit framtiden vi värnat om, utan snarare vårt 

företag. Den formen av företagsegoism tilltalar inte mig. 

Vad är det viktigaste som hänt i Riksbyggen 

under 2009 

Oj, det har varit så mycket som varit betydelsefullt under året. 

Naturligtvis är jag väldigt glad och tacksam över att vi klarat 

den djupa krisen så bra och trots alla svårigheter kunnat klara 

ett tillfredsställande resultat. Men om jag ska lyfta fram 

något särskilt så vill jag nämna vår nya strategiska plan. Inte 

bara för att jag tror mycket på den inriktning vi lagt fast, utan 

också för den mycket dynamiska och spännande process som 

lett fram till en spännande plattform att arbeta utifrån. Jag 

känner att den har en stark förankring i hela företaget: bland 

chefer och andra medarbetare, men inte minst i vår styrelse. 

Det har funnits ett otroligt engagemang hos alla parter och 

det känns väldigt bra. Vi har också lyckats förena arbetet med 

att hantera ett besvärligt nuläge med att fånga framtidens 

utmaningar för Riksbyggen. Utan att förhäva mig så påstår jag 

att vi har ett starkt utgångsläge och väldigt tydliga mål att 

arbeta mot fram till 2014. 

Finns det någon del i planen som du särskilt 

vill framhålla 

Det är svårt att rycka loss en enskildhet i ett så komplext 

sammanhang. Men det är klart att den mycket tydliga markeringen 

kring medlemmens centrala ställning representerar 

ett synsätt som ska sätta avtryck i våra relationer till framför 

allt bostadsrättsföreningarna. På det mer övergripande 

planet vill jag säga att vi nu väldigt tydligt fått ihop en samlad 

strategi som har sin utgångspunkt i våra kärnvärden: långsiktighet, 

trygghet och samverkan. Vår historiska roll som 

8

samhällsbyggare markeras också väldigt tydligt. Vi betonar 

också värdet av det sammanhållna företaget. Visserligen har 

vi två affärs områden – Bostad och Fastighetsförvaltning – 

men de är intimt sammanvävda med varandra. I motsats till 

de flesta andra aktörer inom den här branschen så har vi som 

en uttalad affärsidé att vi ska både producera bostäder och 

långsiktigt förvalta dem. Den inriktningen kommer vi inte 

att överge. 

Riksbyggen har ju en parlamentarisk organisation 

med många förtroendevalda. I delar av föreningslivet 

pratas det om kris och svårigheter att engagera 

människor, särskilt de yngre. Hur ser det ut hos 

Riksbyggen 

Vi räknar med att det inom Riksbyggen finns omkring 20 000 

förtroendevalda, i de olika organisationsleden. Någon direkt 

kris vill jag inte säga att vi har. Tvärtom kan jag peka på en 

rad fina aktiviteter och inte så lite nytänkande. Men vi ser 

trots detta ett behov av att få in fler yngre bland de förtroendevalda. 

Inte så att äldre med stor erfarenhet ska kastas ut. En 

hel del av våra styrelseledamöter som passerat både 50 och 

60 år har en fantastisk erfarenhet av olika slags föreningar och 

de har enormt mycket att tillföra. Men det är också viktigt att 

fler yngre förmågor får chansen att komma in i värmen och lära 

sig av dem som kan mycket om arbetet i demokratiska organisationer. 

Samtidigt ska man inte blunda för att de yngre kan 

tillföra lite nya perspektiv och komma med inspel som kan 

utveckla föreningsverksamheten. Just därför är det så viktigt 

att vi har en bra blandning av olika generationer. Och att vi 

säkerställer en återväxt. 

Du sa samhällsbyggare. Det påstår väl de flesta företag 

att de är 

Det finns många företag som påstår sig vara samhällsbyggare. 

Jag kan med stolthet säga att Riksbyggen har en 70-årig historia 

av att vara just detta. Det som skiljer oss från andra är att 

vi bygger vår verksamhet på värderingar och idéer om hur 

boendet och samhället ska vara för att ge människor goda och 

trygga levnadsvillkor och få inflytande över sin vardag. De 

flesta av våra konkurrenter har som sin bärande idé att skapa 

ekonomisk tillväxt för sina ägare. Det är två väsentligt skilda 

perspektiv när man gör anspråk på att vara samhällsbyggare. 

Det var för övrigt utifrån dessa idéer som företaget en gång 

grundades. Vi hade ett världskrig runt knutarna, hög arbetslöshet, 

en miserabel boendestandard för många människor och 

ett klimat där ingen vågade eller kunde göra framtidsinriktade 

investeringar. Då tog några framsynta och kloka fackföreningsmän 

initiativet till Riksbyggen. På deras dagordning fanns inte 

bara enskilda bostäder. Det handlade om att skapa arbete, råda 

bot mot den låga boendestandarden och ingjuta mod och hopp 

om framtiden. Bara några år efter att företaget hade grundats 

publicerade man skrifter om den sociala bostadspolitiken, där 

husen som byggdes var satta i ett sammanhang där också livet 

utanför hemmets innersta väggar belystes. Det handlade helt 

enkelt om att skapa goda levnadsvillkor. Riksbyggen har en 

devis som vi gärna använder. Den formulerades för bara fem 

år sedan, men uttrycker kort och koncist vad vi menar med att 

vara samhällsbyggare: Rum för hela livet. 

n 

Sten-Åke Karlsson 

Verkställande direktör 

I broschyrer och andra material som Riksbyggen 

producerar kan man läsa om det opinionsbildande 

uppdraget. Vad innebär det egentligen 

Det betyder att vi inte bara producerar och förvaltar bostäder, 

utan också tar på oss rollen att vara en företrädare för de 

boende. En kraft som bevakar villkoren för bostadsrättshavarna 

och säger ifrån om politiker och andra beslutsfattare 

över väger åtgärder som försämrar villkoren i boendet. Det 

kan gälla skatter, energi- och konsumtionsavgifter, planfrågor 

och mycket annat. 

Den rollen har Riksbyggen väldigt tydligt förvaltat sedan 

starten 1940. Häromdagen såg jag för övrigt ett foto av Riksbyggens 

styrelse från 1942. Sex allvarliga män – för det var 

nästan bara män på den tiden – står med stadig blick på trappan 

till en av regeringsbyggnaderna, efter en uppvaktning hos 

socialministern. Så när vi pratar om att vara konsumentföreträdare, 

opinionsbildare och samhällsbyggare så har vi en rik 

historia att falla tillbaka på. 

9

Rum för långsiktighet 

10

”Det känns verkligen att 

Riksbyggen har satsat.” 

Marcus Linde, Maj på 

Malös Gata, Göteborg. 

12

Vi bygger för att 

stanna kvar – länge 

Våra nya bostäder uppfyller höga krav på kvalitet och miljö, 

och våra egna regler är ofta tuffare än myndigheternas. 

När äldre bostadsrättsföreningar behöver renoveras och 

byggas om gör vi det med samma höga krav på kvalitet och 

långsiktighet. Målet är att bidra till samhällsutvecklingen 

genom att skapa ekologiskt, mänskligt och socialt hållbara 

boendemiljöer. 

Stadsdelen Västra Eriksberg, vid Norra Älvstranden i Göteborg, 

växer. Under de närmaste åren kommer omkring 2 000 

nya bostäder, skola och centrum att byggas kring den gamla 

torrdockan i det forna varvsområdet. 

På platån ovanför torrdockan, med magnifik utsikt över den 

klassiska bockkranen och city, ligger Riksbyggens bostadsrättsförening 

Eriksbergsterrassen. I det energisnåla huset finns 63 

ljusa lägenheter, många med inglasad balkong mot gatan och 

en öppen loggia mot den vackra gården. På gården finns ett 

orangeri där balkongträd och andra större växter kan övervintra. 

I en 3:a på andra våningen på Maj på Malös gata, bor Ebba 

och Marcus Linde, med 10 veckor gamla Olivia. 

– Vi tittade på många lägenheter runtom i Göteborg, men 

hittade ingen som var riktigt bra. Sedan var vi på visningen av 

just den här lägenheten och blev stormförtjusta. Allt föll inte 

på plats förrän ett par månader senare, men då gick det snabbt. 

Vi flyttade hit fyra dagar efter att vi skrivit på kontraktet och 

en månad senare föddes Olivia, berättar Ebba Linde. 

Perfekt läge 

Lägenheten är på 93 kvadratmeter, med badrum och extratoalett, 

en inglasad balkong i anslutning till sovrummet och 

öppen loggia vid köket. 

– Det känns verkligen att Riksbyggen har satsat. Gården 

är jättecharmig och lägenheterna är snyggt inredda med bra 

vitvaror och materialval, säger Marcus Linde. 

– Läget är perfekt. Vi bodde mitt i stan tidigare, men ville 

bo lite lugnare när vi fick Olivia. Här finns allt man behöver, 

nytt dagis och lekplats runt hörnet, en jättefin park med gamla 

äppelträd och en skön promenad längs älven. Det är också 

vardagslyx att kunna åka båt till jobbet, säger Ebba. 

Riksbyggen står för ungefär 300 av de totalt 2 000 nya lägenheter 

som byggs i området. forts. s. 16 

”Vi letade länge innan vi hittade den här lägenheten,” berättar 

Ebba Linde, här med dottern Olivia. 

13

VINJETT 

14

”Huset är byggt för 

långsiktigt boende 

och ligger helt klart 

i framkant när det 

gäller låg energiförbrukning.” 

Joakim Stagemyr, projektledare, Riksbyggen. 

15

Hittills är det lågenergihuset på platån som är klart och inflyttat. 

Samarbetet med det Göteborgsbaserade arkitektkontoret 

Malmström & Edström har resulterat i en snygg och stram 

design, med ett slutet kvarter kring en grön innergård som för 

tankarna till ett lands hövdingehus. Istället för entréer mot 

gatan har huset två portaler och ett genomgående trapphus. 

Det släpper in ljuset men stänger ute vindarna. 

Joakim Stagemyr och Krister Svensson, Riksbyggen, på en av de stora 

balkongerna som hör till lägenheterna högst upp i fastigheten. 

Byggt för framtiden 

– Huset är byggt för långsiktigt boende. På fasaden har vi 

använt kompositskivor, de är lika tåliga som sten och klarar 

väder och vind mycket bättre än trä. Vi har också satsat på extra 

välisolerade ytterväggar och ett mer avancerat ventilationssystem 

som återvinner värmen ur frånluften, berättar Joakim 

Stagemyr, byggprojektledare på Riksbyggen. 

– Det är inget passivhus, men vi ligger helt klart i framkant 

när det gäller låg energiförbrukning. Lägenheterna har 

individuell mätning av el och värme vilket bidrar till att 

minska förbrukningen. Tilluften till lägenheterna värms upp 

och från luften filtreras och värmer sedan upp garaget, fortsätter 

Joakim. 

Precis som många andra företag i bostadsbranschen kände 

Riksbyggen av lågkonjunkturen som rullade in över Sverige 

under 2008. I Göteborg innebar det att försäljningen av Eriksbergsterrassen 

hamnade i en svacka under sensommaren 2008. 

Men efter ett trögt halvår lättade det och idag går försäljningen 

bra. 

– Det stämmer väl överens med Riksbyggens utveckling 

i stort. 2008 var ett ovanligt och osäkert år, med tvärstopp i försäljningen 

av nya lägenheter. Men under 2009 lossnade det. 

Riksbyggen har lyckats hantera en svår situation och trots allt 

klarat av att möta efterfrågan, säger Mari Broman, vice vd och 

chef för affärsområde Bostad. 

– Den låga räntan och det faktum att de som har jobb har 

fått reallöneökningar, har självklart också bidragit till den 

positiva återhämtningen, fortsätter hon. 

Hållbara boendemiljöer 

Under 2009 påbörjades byggnationen av 408 nya lägenheter 

i hela landet, jämfört med 274 lägenheter året innan. 655 nya 

lägenheter såldes, jämfört med 258 stycken 2008. Lägenheterna 

som påbörjades ligger bland annat i Stenungssund, 

Kungs backa, Västerås, Malmö, Göteborg och Stockholm. 

– Nu satsar vi på att utveckla vår samhällsbyggarroll ytterligare, 

med målet att skapa ekologiskt, mänskligt och socialt 

hållbara boendemiljöer. Vår del av det nya bostadsområdet 

vid Beckomberga i Stockholm planeras helt och hållet utifrån 

synsättet att människan och miljön ska stå i centrum. 

Här handlar det om att ta vara på den gamla bebyggelsen, 

16

parkerna och miljöerna och bygga moderna bostäder som 

stärker hela stadsdelen, säger Mari Broman. 

Långsiktigt engagemang 

När bostadsrättsföreningen Solrosen i Vänersborg byggdes 

på 1960-talet var tiderna annorlunda än idag. Då var Sveriges 

ekonomi stark och arbetslösheten låg. Riksbyggen byggde de 

fem husen med 146 lägenheter och har skött förvaltningen i 

alla år. 

Under lång tid räckte det med normalt underhåll för att 

hålla husen i bra skick. Men för sex år sedan var det dags att 

göra en mer omfattande upprustning av bland annat fasaderna. 

Föreningen planerade, tog fram förfrågningsunderlag och tog 

in anbud. 

Riksbyggen fick uppdraget att genomföra den omfattande 

upprustningen som stod klar 2009. RB-avtalet gav föreningen 

fast pris och för medlemmarna har upprustningen endast kostat 

300 kronor i avgiftshöjning. 

– Efter 40 år var tegelfasaderna dåliga, och det var kallt i 

många lägenheter på grund av dålig isolering. Vi bestämde oss 

för att tilläggsisolera, putsa om fasaderna och bygga om entréerna. 

Nu är värmen och klimatet i lägenheterna mycket bättre, 

vilket vi också kan tjäna pengar på, berättar Stig Bergqvist, 

aktiv i styrelsen sedan 30 år tillbaka. 

”Nu satsar vi på 

att utveckla vår 

samhällsbyggarroll 

ytterligare.” 

Mari Broman, vice vd och chef affärsområde Bostad. 

17

”När det var dags 

att putsa om 

tegel fasaderna 

passade vi på 

att bygga om 

balkongerna.” 

Stig Bergqvist, bostadsrättsföreningen Solrosen, Vänersborg. 

19

Innanför den nya garagedörren står Stig Bergqvists ögonsten, en 

veteran-Harley Davidson med sidovagn, i originalfärg och med alla 

delar intakta. 

Rustat för framtiden 

Stig bor på Bokgatan 14 tillsammans med sin fru Gun. Från den 

inglasade balkongen har de utsikt över den upprustade lekplatsen. 

Balkongerna renoverades i samband med upprustningen, 

efter en omröstning bland medlemmarna om hur man skulle 

prioritera – fasaden och/eller helt nya balkonger. Man valde en 

mellanväg där balkongerna renoverades istället för att bytas ut. 

– Balkongerna är alla tiders. De är lite större än tidigare och 

alla har förberetts för inglasning som de boende själva får stå för. 

Gun och jag valde att glasa in vår, och vi använder den varje dag, 

säger Stig. 

Sommaren 2009 var upprustningen klar. Nu har Solrosens 

fastigheter fina tak, fasader, balkonger och garageportar. På de 

gröna gårdarna syns inte ett spår av det kaos som stundtals 

rådde under ombyggnaden. 

– Den här investeringen är upplagd på 40 år. Så vi har köpt 

oss en ny period, nya ”ytterkläder” som ska hålla i ytterligare 

40 år. Det känns bra. Jag har bott här sedan 1970-talet, först i en 

etta, sedan en tvåa och därefter en trea. Nu, när barnen flyttat 

ut, är det dags att byta till mindre igen och jag bor gärna kvar 

i området, säger Kjell Meyer, ordförande i bostadsrättsföreningen 

Solrosen. 

Långsiktigt ägande 

Långsiktighet är ett nyckelord även när det gäller Riksbyggens 

fastighetsinnehav. Här handlar det om tryggt ägande 

av fastig heter som förvaltas på bästa sätt med tanke på både 

människor och miljö. 

– Under 2009 avslutade vi vår kartläggning av fastigheternas 

behov av energibesparande åtgärder. Energideklarationerna 

visar att våra fastigheter överlag har bra status jämfört med motsvarande 

bestånd i landet. Det finns ändå stora besparingspotentialer 

och vi ser nu över hur vi ska prioritera investeringarna, 

säger Per-Olov Gatu, fastighetschef, Riksbyggen. 

– Vi har också jobbat med att kunna erbjuda våra hyresgäster 

möjlighet till lättillgänglig miljövänlig sophantering, 

bland annat i Linköping, Jönköping och Umeå, där vi byggt 

nya miljöstationer för källsortering, fortsätter han. 

Större delen av Riksbyggens fastigheter finns i Linköping, 

Norrköping, Jönköping och Umeå. Ett mindre antal finns i 

Stockholm, Östersund, Skövde, Skellefteå, Västerås och Malmö. 

Underhållet av fastigheterna är lika långsiktigt som ägandet. 

– Ja, varje år satsar vi till exempel över 20 miljoner kronor på 

underhåll av fastigheterna i Linköping och närmare 15 miljoner 

i Jönköping. Det är viktigt att hålla fastigheterna i trim, säger 

Per-Olov Gatu. 

Den ekonomiska krisen har inte påverkat fastighetsinnehavet 

negativt. Tvärtom, berättar Per-Olov Gatu, har trycket 

på hyresrätter ökat och idag finns inga outhyrda lägenheter i 

Riksbyggens fastigheter. 

n 

20

BYGGNATION 

Fakta affärsområde Bostad 

2009 års resultat för affärsområde Bostad ökade till 124 mkr. 

Under året påbörjades 408 lägenheter och 817 färdigställdes. 

655 lägenheter såldes. 

Riksbyggens marknadsandel av nyproducerade bostadsrätter var 

den högsta någonsin, närmare 11 procent, vilket är en kraftig ökning 

i jämförelse med 2008. 

Resultatutveckling affärsområde Bostad 

2006 247 mkr 

2007 270 mkr 

2008 -187 mkr 

Fakta Ombyggnad 

Under året påbörjades ombyggnation av 7 524 lägenheter vilket är 

en markant ökning i jämförelse med 2008. 


124 mkr 

Fakta Fastigheter 

Inga fastigheter köptes eller såldes av Riksbyggen under 2009. 

Däremot tillkom nya lägenheter i befintligt bestånd i Umeå, genom 

ombyggnad. 

Det bokförda värdet av Riksbyggens fastigheter är 1 238 mkr och 

marknadsvärdet beräknas överstiga bokfört värde med 780 mkr. 

Drygt 80 procent av fastigheterna är bostäder och resten är 

kommersiella fastigheter. 

Den totala ytan i fastigheterna omfattar 276 000 kvm. 

Färdigställda och påbörjade lägenheter 

Färdigställda 817 lgh 

Påbörjade 408 lgh 

Antalet påbörjade ombyggnationer 

2006 

2007 

2008 


5 259 lgh 

7 076 lgh 

4 842 lgh 

7 524 lgh 

Riksbyggen koncernen, areatyper 

Övrigt 3 % 

Lokaler 15 % 

Riksbyggen koncernen, area 

Jönköping 28 % 

Umeå 7 % 

Stockholm 5 % 

Norrköping 3 % 

Östersund 3 % 

Bostäder 82 % 

Skellefteå 2 % 

Västerås 1 % 

Linköping 51 % 

21

VINJETT 

22

BYGGNATION 

23

BYGGNATION 

Anders Norén, enhetschef på 

Helenagården, i glatt samtal 

med Kersti Gustavsson som 

bor på Götene äldrecentrum 

var tredje vecka. 

24

Vi förvaltar med 

fokus på trygghet 

och kundnytta 

Trygghet är ett nyckelord i vår fastighetsförvaltning, oavsett 

om det handlar om en enskild bostadsrätts förening, 

en fastighetsägare med ett stort kommersiellt bestånd 

eller om ett äldrecentrum som drivs av en kooperativ hyresrätts 

förening. Trygghet som ger utrymme för utveck ling 

av fastigheterna – och som gör det gott att leva, bo och 

arbeta där. 

Tidigare liknade Götene äldrecentrum i Skaraborg mest ett 

sjukhem. Men genom ett unikt samarbete mellan kommunen 

och Riksbyggen har hela området förändrats till ett modernt 

vård- och omsorgsboende där äldre kan tillbringa sina sista år 

i livet på sina egna villkor. 

Riksbyggen sitter, tillsammans med kommunen, i styrelsen 

för den kooperativa hyresrättsföreningen som driver äldre boendet 

och som de boende är medlemmar i. Kommunen ansvarar 

för vård och verksamhet och Riksbyggen sköter förvaltningen. 

– Vi är mycket nöjda med samarbetet, säger Bo Bergsten, 

kommunalråd (KD) i Götene och ordförande i den kooperativa 

hyresrättsföreningen. Det har varit stor politisk enighet 

kring den här lösningen och Riksbyggen har bidragit till att 

förverkliga den genom sitt professionella agerande, både när 

det gäller byggande och förvaltning. 

Arbetsplats och boende 

Götene äldrecentrum består av tre fastigheter – Ceciliagården 

som är helt nybyggd, Helenagården som är totalt ombyggd 

och Kastanjegården som har byggts om delvis. Utomhusmiljön 

har genomgått en total förvandling. 

Målet med förändringarna är att de boende ska känna sig 

trygga och att vården ska vara individuellt inriktad. Avdelningarna 

är små och maten lagas i öppna kök som ligger som 

öar mitt i avdelningarna, med ett vardagsrum på ena sidan 

och ett matrum på den andra sidan. 

I köksdelen samlas boende och anställda för fika, lunch 

och middag. Många stannar också kvar mellan måltiderna och 

umgås. De äldre kan, om de vill, delta i matlagningen och 

hjälpa till att röra ihop en sockerkaka. forts. s. 28 

Jan Andersson, Riksbyggen, visar vägen i den nyskapade utomhusmiljön 

där trygghet är ett ledord. 

25

”Man ska kunna 

komma och gå som 

i ett hem. 

Atmosfären ska vara 

värdig, vänlig och 

varm.” 

Päivi Varis Petersson, enhetschef, Ceciliagården. 

27

– Maten är en viktig del av omvårdnadsarbetet, säger Anders 

Norén, enhetschef för Helenagården. Medelåldern för de 

boende är 85 år och de flesta tillbringar sina sista år här. Vi har 

gemensamma matråd som planerar matsedeln för flera veckor 

framåt, och de boende har stora möjligheter att påverka vilka 

rätter som ska lagas. De flesta går faktiskt upp i vikt sedan de 

kommit hit, vilket är ett gott betyg. 

Götene äldrecentrum är både en arbetsplats och ett boende, 

vilket har varit viktigt att tänka på i planeringen av fastigheterna, 

utomhusmiljön och förvaltningen. Men det primära har 

självklart varit att skapa en god boendemiljö för äldre. 

– Man ska kunna komma och gå som i ett hem. Atmos fären 

ska vara värdig, vänlig och varm, säger Päivi Varis Petersson, 

enhetschef på Ceciliagården. 

Götene äldrecentrum är resultatet av ett unikt samarbete mellan 

kommunen och Riksbyggen. Från vänster Ingrid Nordwall, boende; 

Anders Norén, enhetschef Helenagården; Bo Bergsten, kommunalråd 

(KD); Jan Andersson, Riksbyggen; Anita Nordqvist, Riksbyggen; 

Sven-Ove Andersson, tidigare omsorgschef. 

Liv och rörelse 

I fastigheterna finns förutom vård- och omsorgsboende bland 

annat en avdelning med korttidsplatser, en rehabiliteringsenhet 

som tar emot alla åldrar, ett café och lokaler som PRO 

och andra organisationer kan använda gratis. Här finns också 

lokaler för aktiviteter samt en mindre spa-enhet. Mitt i alltihop 

sitter vaktmästare, distriktssköterskor och nattpatrull. Allt 

detta bidrar till att skapa liv och rörelse. 

– Fastighetsekonomin är lite mer avancerad eftersom det 

är flera parter inblandade, dels hyresrättsföreningen och dels 

kommunen. Fastighetsskötarna tar ett stort eget ansvar och 

ledtiderna är korta, ingen ska behöva vänta länge på mindre 

renoveringar. I ett sådant här boende måste det också ”hända 

lite”. Vi tapetserar om ganska ofta, jobbar med belysningen 

och ser till att det finns snygga utemöbler, berättar Anita 

Nordqvist, marknadsområdeschef på Riksbyggen i Skaraborg. 

På Ceciliagården slinker avdelningskatten Sessan in genom 

den öppna dörren till Harry Kumlin. Harry har bott på avdelningen 

sedan ett år tillbaka, då han flyttade in i en helt nybyggd 

lägenhet. 

– Det är gott att leva här, svarar han på frågan om hur han 

trivs. 

Det är ett påstående som Sveriges Pensionärsförbund (SPF) 

håller med om. Organisationen gav 2009 Götene kommun den 

helt nya utmärkelsen ”Seniorvänlig kommun”. Motiveringen 

inleds med: ”Götene är en kommun där det är gott för seniorer 

att leva”. 

Tryggt samarbete 

I den gemensamma möteslokalen i bostadsrättsföreningen 

Norrköpingshus 43, i Norrköping, serveras den här kvällen i 

november färdiga mackor, juice, kaffe och bullar. 

Styrelsen har samlats för att gå igenom de anbud som olika 

leverantörer, inklusive Riksbyggen, har lämnat inför den pla 

28

nerade satsningen på nya ventilationsaggregat i fastigheterna. 

Det är en stor investering på minst 350 000 kronor per aggregat, 

och föreningen behöver installera tre nya. Samtidigt kommer 

aggregaten att spara mycket energi åt föreningen på lång sikt. 

Runt bordet sitter de fem medlemmarna i styrelsen tillsammans 

med förvaltningsekonomen Katarina Onmalm som 

är Riksbyggens representant i styrelsen. 

– Det är jättebra att Katarina sitter med i styrelsen. Hon har 

verkligen koll på allting. Jag upplever inte att hon har någon 

intressekonflikt, hon ser alltid till vårt bästa vilket känns 

tryggt. Jag brukar fråga henne: ”har vi råd med detta” och 

jag får alltid ett ärligt svar, säger Annika Frodin, ordförande i 

bostadsrättsföreningen. 

Riksbyggen byggde fastigheterna i mitten av 1980-talet 

och har haft ansvar för förvaltningen sedan dess. Föreningen 

har 92 lägenheter och här bor många barnfamiljer. Efter några 

ekonomiskt tuffa år i slutet av 1990-talet har föreningen bra 

ekonomi idag. Avgifterna har stått stilla de senaste fyra åren. 

– Det är en stor fördel att Riksbyggen har varit med från 

början, de känner till husen, säger Annika. 

Tydlig affärsstrategi 

En av Riksbyggens kärnverksamheter är att erbjuda bostadsrättsföreningar 

i hela landet fastighetsförvaltning. Det kan 

handla om allt från enstaka tjänster till fullservice där Riksbyggen 

tar ansvar för alla delar. En annan viktig verksamhet 

som vuxit fram under senare år är fastighetsförvaltning åt 

kommersiella och offentliga fastighetsägare. Bland kunderna 

finns fastighetsägare som Folksam och Aberdeen Property 

Investors. 

– Fastighetsförvaltning är inte så konjunkturkänsligt. Vi har 

haft en bra utveckling under 2009, med många nya kunder 

och befintliga kunder som blir allt nöjdare, säger Carl-Johan 

Hansson, chef för affärsområde Fastighetsförvaltning. 

– Vi har en tydlig affärsstrategi där vi jobbar mer fokuserat 

i vårt marknadsarbete mot kunder som söker antingen mer 

integrerad fastighetsförvaltning eller som värdesätter vår goda 

geografiska närvaro. På så vis skapar vi förutsättningar för nöjdare 

kunder och bättre ekonomiska resultat, fortsätter han. 

Stabil samarbetspartner 

I Barkarby, mitt emot outleten, ligger flera stora affärskedjor 

på rad. Här finns bland annat Hemmabutikerna, Beckers, 

Dormy, Babyproffsen och SOVA Sängvaruhuset. Fastig heterna 

ägs av Aberdeen Fastighetsfond Pan-Nordic och Riksbyggen 

ansvarar för fastighetsskötseln. 

– Riksbyggen är rikstäckande vilket är en stor fördel. De 

har en stabil organisation och tar ansvar för helheten i varje 

forts. s. 32 

Styrelsemöte i bostadsrättsföreningen Norrköpingshus 43. Ordförande 

Annika Frodin i blå tröja med ryggen mot kameran, med Katarina 

Onmalm från Riksbyggen på sin högra sida. 

29

VINJETT 

30

”Riksbyggen har en 

stabil organisation och 

tar ansvar för helheten 

i varje enskilt uppdrag, 

vilket vi värdesätter.” 

Annika Ekström, Aberdeen Property Investors. 

31

Eva Danielsson är säljare på Babyproffsen, en av de butiker i Barkarby 

där Riksbyggen sköter fastighetsskötseln. 

enskilt uppdrag, vilket vi värdesätter, säger Annika Ekström, 

chef Tillgångsförvaltning/Fastighetsförvaltning, Aberdeen Property 

Investors. 

Fastigheterna i Barkarby byggdes för fem år sedan och är 

luftiga med högt i tak. Alla butiker har en egen entré, från 

en egen sida. I ett av husen ligger Babyproffsen och Dormy 

”rygg mot rygg”. Babyproffsen är en svensk kedja för barnartiklar, 

med allt från nappar till ett stort sortiment av barnvagnar 

och bilbarnstolar. 

– Fastighetsskötseln flyter på bra. Vi hade lite problem 

med snö utanför vår varuingång, men då ringde jag till Riksbyggen 

och det löste sig, berättar Eva Danielsson, säljare på 

Babyproffsen. 

Dormy är också en svensk kedja och golfbutiken i Barkar by 

är en av Europas största. Varje år tar man emot uppåt 190 000 

besökare. I en sådan stor lokal är det viktigt att ventilationen 

fungerar bra, både vinter och sommar, och det är ett av fastighetsskötaren 

Peter Golves ansvarsområden. 

– Det är bra att vi har en fastighetsskötare, som man kan lära 

känna. Det underlättar helt klart kontakterna, säger Joakim 

Wijk, butikschef på Dormy. 

Under 2009 utökades samarbetet med Aberdeen Property 

Investors ytterligare genom att Riksbyggen fick uppdraget att, 

med start 2010, ansvara för drift och skötsel i förvaltningen av 

Gamla SEB Trygg Livs fastighetsportfölj. Uppdraget omfattar 

cirka 525 000 kvadratmeter, mest kontor men även bostäder, 

detaljhandel och andra typer av fastigheter. 

– Vi är mycket stolta och glada för det här uppdraget, säger 

Carl-Johan Hansson. 

n 

32

VINJETT 

Fakta affärsområde Fastighetsförvaltning 

2009 års resultat för affärsområde Fastighetsförvaltning ökade 

till 84 mkr. 

När det gäller fördelningen av fastighetsförvaltningstjänster 

enligt omsättning har det inte skett några stora förändringar i 

jämförelse med 2008. Ekonomisk förvaltning har ökat från 13 

till 17 procent medan fastighetsservice och övriga tjänster har 

minskat något. 

När det gäller förvaltningsuppdrag fördelade enligt omsättning 

har kommersiella uppdrag och uppdrag för bostadsrättsföreningar 

ökat något medan offentliga uppdrag har minskat något. 

Förvaltningstjänster 

fördelade enligt omsättning 

Ekonomisk förvaltning 17 % 

Teknisk förvaltning 16 % 

Övriga tjänster 2 % 

Fastighetsservice 65 % 

Resultatutveckling affärsområde 

Fastighetsförvaltning 

Förvaltningsuppdrag 

fördelade enligt omsättning 

2006 

2007 

2008 


104 mkr 

104 mkr 

70 mkr 

84 mkr 

Offentliga 19 % 

Kommersiella 16 % 

Bostadsrättsföreningar 

65 % 

”Fastigheterna byggdes av en byggmästarfamilj på 50- och 60-talen för att bevaras i all framtid, och är som gjorda för att bygga 

vidare på.” Göran Carlsson, byggprojektledare på Nybergs AB som genomför ombyggnaden åt Riksbyggen. 

33

VINJETT 

Rum för samverkan 

34

35 

VINJETT

VINJETT 

Ny tvättstuga med lågenergimaskiner 

är en av många förbättringar i Årets 

miljöförening – Falkenbergshus 6. 

36

Vi samverkar för att 

utveckla omvärlden 

– och oss själva 

Vi vet att fler kan uträtta mer än en, och att samverkan är 

nyckeln till utveckling på alla områden. Därför samverkar 

vi både inom och utom företaget, med våra bostadsrättsföreningar 

och med aktörer som precis som vi vill utveckla 

omvärlden och åstadkomma förändringar. 

Falkenbergshus 6 fick 2009 Riksbyggens nya utmärkelse 

”Årets miljöförening” som ett resultat av långsiktigt miljötänkande 

och målmedvetna trygghetsinvesteringar. Föreningen 

har bland annat byggt nya miljöhus och en ny tvättstuga 

utrustad med lågenergimaskiner, och satsat på ny ytter be lysning 

som ger mer ljus men drar mindre energi. Förändringsprocessen 

har tagit tid, men gett bra resultat. 

– Medinflytande måste vara mer än ord i en bostadsrättsförening. 

Genom att förankra besluten på stämmorna kan man 

genomföra åtgärder som kräver nya beteenden av de boende, 

sa Tommie Karlsson till Riksbyggens tidning ”Öppet hus” i 

samband med att föreningen tog emot utmärkelsen. 

Ta vara på engagemanget 

Utmärkelsen är också ett resultat av en långvarig samverkan 

mellan Falkenbergshus 6 och Riksbyggen, där Riksbyggen 

bidragit med bland annat trygghetsinventering och Klimatskolan. 

Att samverka mot gemensamma mål är inget nytt påfund 

utan en naturlig ingrediens i ett företag som har 70-års erfarenhet 

av kooperativt ägande och folkrörelsearbete. 

– Vi måste möta de boendes engagemang genom olika 

möjligheter att samverka och utvecklas tillsammans. Här 

spelar bostadsrättsföreningarna och intresseföreningarna 

viktiga roller, bland annat när det gäller genomförandet av 

Klimatskolan, säger Christa Löwl, koordinator av föreningsverksamheten. 

– Lokalföreningarna, med lokala fackliga organisationer och 

folkrörelseorganisationer som medlemmar, är också ut märkta 

forum för samverkan i frågor som har med bostadsbyggande 

att göra, fortsätter hon. 

Klimatskolan är en utbildningssatsning som vänder sig till 

alla som bor i Riksbyggen. Genom Klimatskolan får de boende 

De flesta boende i bostadsrättsföreningen Falkenbergshus 6 är 

engagerade i det långsiktiga miljö- och trygghetsarbetet. 

37

stöd och tips om effektiva åtgärder i boendet som kan spara 

både pengar och miljö. 

– Nu ska vi se över utbildningsmaterialet och göra det 

interaktivt, vilket underlättar tillgängligheten. Jag hoppas 

att det ska locka fler att ägna en stund åt miljöfrågorna. Det 

är en viktig satsning och tillsammans kan vi åstadkomma 

stor skillnad, säger Christa Löwl. 

Riksbyggen samverkar både inom och utom företaget för en långsiktigt 

hållbar utveckling, där minskning av bostädernas energianvändning är 

en viktig del. 

Samarbete för bättre miljö 

Riksbyggen samverkar också med myndigheter, företag, organisationer 

och andra för att få större effekt i miljöarbetet. 

– Ja, det är absolut nödvändigt med samverkan för ett 

lyckat miljöarbete, både globalt och lokalt, säger Charlotta 

Szczepanowski, miljö- och kvalitetschef. 

KLOT är ett program för energiomställning av äldre bostäder 

som Riksbyggen och HSB arbetade fram 2009. Bakgrunden 

är att många äldre fastigheter läcker energi och behöver 

moderniseras för att regeringens och riksdagens klimatmål ska 

kunna nås. Det behövs också samverkan mellan fastighetsägarna 

och staten, och ett rejält finansiellt tillskott. 

I det gemensamma KLOT-programmet föreslås ett särskilt 

statligt KLOT-stöd som kan sätta fart på den nödvändiga 

om byggnaden. Det kommer också att få andra positiva effekter 

som nya jobb i byggbranschen och ökad tillgänglighet i boendet. 

Ett annat samarbete som Riksbyggen tog klivet in i under 

2009 är samverkansgruppen MABO. Här deltar Fastighetsägarna, 

HSB, Hyresgästföreningen och SABO. Tillsammans 

arbetar man för att producenterna av förpackningar, returpapper 

och tidningar ska ta sitt ansvar och börja följa lagen 

om producentansvar. Målet är att minska sopberget och göra 

det lättare att sortera rätt ur miljösynpunkt. 

– Den årliga Nils Holgersson-undersökningen är ännu ett 

exempel på samverkan. I arbetsgruppen ingår HSB:s Riksför 

bund, Hyresgästföreningen, SABO och Fastig hetsägarna 

Sverige. Här jämförs avgifter för sophämtning, vatten och 

avlopp, el och uppvärmning, mellan Sveriges alla kommuner. 

Det är ett bra redskap för våra intresseföreningar när de vill 

skapa debatt kring priserna och arbeta för sänkta avgifter, 

säger Charlotta Szczepanowski. 

– Sedan 2009 har vi också med uppgifter om miljömärkt 

fjärrvärme i undersökningen, fortsätter hon. 

Samverkan utvecklar företaget 

Samverkan är inte bara ett nyckelord utåt, utan också inåt i 

Riksbyggen. Vid Riksbyggens ledarskapsutbildning för ”1:a 

linjens chefer” i slutet av november var det uppenbart. Alla 

övningar i den sex dagar långa utbildningen skedde i mindre 

eller större grupper. Deltagarna var en mixad grupp från hela 

Sverige, från olika verksamhetsområden. 

38

FÖRENINGSVERKSAMHET 

Genom att byta uttag till motorvärmarna 

har elförbrukningen 

i bostadsrättsföreningen Östersundshus 

29 gått ner med 24 000 

kilowattimmar per år. 

39

I associationsövningen om ordet ”konflikt” fick deltagarna i 

ledarskaps utbildningen välja mellan ”samverkan”, ”anpassning”, 

”konkurrens”, ”kompromiss” och ”undvikande”. ”Samverkan” samlade 

flest deltagare. 

Associationsövningar om ord som ”konflikt” blandas med mer 

teoretiska övningar. Målet är att deltagarna ska få större självinsikt 

– identifiera styrkor och svagheter – och få med sig ett 

antal verktyg som de har nytta av i sin dagliga chefsroll. 

Tariq Boholm var en av dem som gick utbildningen i höstas. 

Han började på Riksbyggen 2007 och är sedan 2008 chef för 

leverantörsgruppen vid Ekonomicenter. 

– Det är bra att Riksbyggen presenterar sin syn på det 

moderna ledarskapet och jag fick flera tankeställare, bland 

annat när det gäller att hantera konflikter. Som chef har jag 

ett ansvar som ”sändare” av information, men jag behöver 

inte alltid säga det på mitt sätt. Det är viktigt att ställa sig 

på den andra personens karta och förstå hur hon tänker och 

känner, då minskar risken för konflikt, säger han. 

– Å andra sidan behöver inte en konflikt i sig vara negativ. 

Kommunicerar vi på rätt sätt så kan konflikten hanteras 

på ett sådant sätt så vi får ökad förståelse för varandra som 

leder till nya och bättre lösningar. Det är en central del i det 

moderna ledarskapet, enligt mitt sätt att se på det, säger han. 

I associationsövningen om ordet konflikt var Tariq Boholm 

en av många som ställde sig vid lappen med ordet samverkan 

på. De andra valmöjligheterna var anpassning, konkurrens, 

kompromiss och undvikande. 

– Att samverka är mitt mål, men jag hamnar ofta på kompromiss. 

Det får jag helt klart jobba mer med, säger han med 

ett leende. 

Mot samma mål 

Ledarskapsutbildningen i november är ett led i det omfattande 

utvecklingsarbete som har pågått inom Riksbyggen 

under de senaste fem åren. De flesta marknadsområdeschefer 

och region chefer har deltagit i olika utvecklingsprogram, och 

programmen återkommer med jämna mellanrum för att fånga 

upp nyanställda. 

Parallellt pågår utvecklingsprogram för alla anställda, bland 

annat genomförs workshops om medarbetarskap runt om i 

landet. Syftet och målet är att skapa en gemensam syn på vad 

ett gott medarbetarskap innebär inom Riksbyggen. Under 

2010 kommer man också att genomföra pilotutbildningar för 

fastighetsskötare, i kommunikation och kund bemötande. 

– Utbildning och utvecklingsmöjligheter är viktiga framgångsfaktorer, 

både för att behålla och locka nya medarbe tare. 

Fram till 2015 kommer vi att behöva anställa 1 000 nya medarbetare 

och genom att erbjuda goda möjligheter att utvecklas 

inom företaget ökar vår attraktionskraft, säger Karin Goddard, 

HR-chef på Riksbyggen. 

– Utbildningarna innebär också att chefer och medarbetare 

utvecklas i samma riktning, vilket bidrar till att Riksbyggen 

blir mer sammanhållet som företag, att det blir ”ett” Riks 

40

yggen trots att vi är utspridda i hela landet. Det ger även 

ringar på vattnet genom att det skapas nya nätverk bland chefer 

och medarbetare, nätverk som kan få ännu fler att samverka, 

fortsätter hon. 

Samverkan för att stärka kooperationen 

En annan typ av samverkan, vars syfte i allra högsta grad är att 

ge ringar på vattnet, är biståndsarbetet. Genom medlemsskapet 

i Kooperation Utan Gränser stödjer Riksbyggen projekt i 

flera länder. Många intresseföreningar, bostadsrättsföreningar, 

andelsägare och medarbetare är också engagerade i insamlingen 

”Bygga&Bo” och 2009 samlades 1 802 074 kronor in. 

Projekten handlar ofta om att utveckla kooperativa bostadsprojekt 

vilket har skett i både El Salvador och Vietnam. Men 

vi är också, genom Kooperation Utan Gränser, engagerade i 

utvecklingen av kooperativa idéer i sydvästra Uganda. Här 

finns mjölkföreningen Rukaka Dairy, med 300 medlemmar, 

som under många år varit hänvisade till stora uppköpares godtyckliga 

och ensidiga prissättning. Nu satsar föreningen på ett 

eget mejeri vilket ska ge medlemmarna möjlighet att själva 

kontrollera produktionskedjan och få en jämnare och bättre 

betalning för mjölken. 

n 

Nina Jarlbäck, ordförande i Kooperation Utan Gränser och ledamot i 

Riksbyggens styrelse, hälsas välkommen till ett jordbrukskooperativ 

i Uganda. 

41

”Benjamin Kamanja 

var mycket nöjd 

över förstaplatsen 

på listan över dem 

som hade producerat 

mest kaffe i det 

kenyanska kooperativet 

Gakurari.” 

Göran Krona, informationschef, Riksbyggen och medlem 

i styrelsen för Kooperation Utan Gränser. 

42

43 

VINJETT

VINJETT 

Fakta Föreningsverksamhet 

Medlemsorganisationen har inte förändrats och när det gäller 

andelsinnehav har det endast skett ytterst små förändringar sedan 

2008. 


Medlemsorganisation 

Lokala fackliga och 

andra folkrörelseorganisationer 

Fakta Medarbetare 

Antalet medarbetare minskade något under 2009. Ålderstrappan 

har inte förändrats nämnvärt medan den totala sjukfrånvaron har 

minskat. 

Intresseföreningar 

Riksorganisationer 

Fullmäktige 

Lokalföreningar 

Styrelse 

Andelsinnehav 

Intresseföreningar 46,7 % 

Den goda staden 1 % 

Övrigt 0,3 % 

Swedbank 0,2 % 

Folksam 0,6 % 

KF 2,5 % 

Lokalföreningar 5,9 % 

LO-förbund 42,8 % 

varav 

Byggnads 22,5 % 

Kommunal 12,4 % 

Målareförbundet 4,8 % 

Elektrikerförbundet 2,5 % 

Övriga 0,6 % 

44

VINJETT 

Fördelning arbetare/tjänstemän/kvinnor 

(antal tillsvidareanställda) 

Ålderstrappa arbetare 


Kvinnor Arbetare 

254 st 

–25 år 

52 st 

Kvinnor Tjänstemän 

401 st 

26–30 år 

55 st 

Män Arbetare 

947 st 

31–35 år 

96 st 

Män Tjänstemän 

460 st 

36–40 år 

123 st 

41–45 år 

185 st 

Sjukfrånvaro 

Totalt Kvinnor Män 

46–50 år 

51–55 år 

170 st 

215 st 

Ordinarie 

arbetstid 

i timmar 

4 004 611 tim 

1 209 827 tim 

2 794 784 tim 

56–60 år 

61– år 

179 st 

126 st 

Sjukfrånvaro 

i timmar 

143 719 tim 

58 752 tim 

84 967 tim 

Ålderstrappa tjänstemän 


Sjukfrånvaro 

i procent 

3,59 % 

4,86 % 

3,04 % 

–25 år 

26–30 år 

31–35 år 

18 st 

70 st 

97 st 

Sjukfrånvaro över 

60 dagar i procent 

av total sjukfrånvaro 

39,09 % 

40,8 % 

37,9 % 

36–40 år 

41–45 år 

46–50 år 

109 st 

140 st 

115 st 

Sjukfrånvaro 50 år 

eller äldre i procent av 

ordinarie arbetstid 

4,00 % 

5,42 % 

3,51 % 

51–55 år 

56–60 år 

101 st 

123 st 

Sjukfrånvaro i åldrarna 

30–49 i procent av 

ordinarie arbetstid 

3,31 % 

4,73 % 

2,61 % 

61– år 

88 st 

Sjukfrånvaro i åldrarna 

29 år eller yngre i procent 

av ordinarie arbetstid 

3,02% 

3,35 % 

2,78 % 

45

VINJETT 

Styrelse 

6 

14 

8 

16 

7 

11 

12 

1 

9 

7 

46

MEDARBETARE 

10 

15 

2 

3 

4 

13 

5 

47

Styrelse och 

företagsledning 

Styrelsens sammansättning efter 

fullmäktige i maj 2009: 

1. Hans Tilly, ordf. 

Byggnads. 

2. Sten-Åke Karlsson 

Vd. 

3. Margareta Carlsson 

Bostadsrätts föreningarnas intresse - 

förening i Västerbotten Norra. 

4. Lennart Gunnarsson 

Personal representant. 

5. Nina Jarlbäck 

KF. 

6. Lars-Åke Lundin 

Svenska Målareförbundet. 

7. Jonas Wallin 

Svenska Elektrikerförbundet. 

8. Christina Norrman 

Bostadsrättsföreningarnas intresseförening 

i Västra Östergötland. 

9. Ulla Sundberg 

Personalrepresentant. 

Suppleanter: 

12. Anders Ax 

Lokalföreningen i Dalarna. 

13. Thomas Gustavsson 

Byggnads. 

14. Claes Petersson 

Bostadsrättsföreningarnas intresse - 

förening i Södra och Mellersta Skåne. 

15. Jan Steenson 


16. Nils-Erik Ekengren 


Företagsledning: 


Vd. 

Mari Broman 

Vice vd, chef för affärsområde Bostad. 

Åsa Ohlström 

Chef för ekonomi och finans. 

Carl-Johan Hansson 

Chef för affärsområde Fastighets förvaltning. 

Revisorer: 

Leif Hjelm 

Biträdande ekonomichef i Byggnads. 

Revisor sedan 2005. 

Lars Randerz 

Ombudsman på ekonomienheten 

i Kommunal. 

Revisor sedan 2009. 

Öhrling PricewaterhouseCoopers AB 

Revisorssuppleanter: 

Kurt Kraenzmer 

Byggnads. 

Lennart Borgkvist 

Svenska Målareförbundet. 

Öhrling PricewaterhouseCoopers AB 

10. Sune Svensson 

Bostadsrättsföreningarnas intresse - 

förening i Bohus-Älvsborg. 

11. Anders Bergström 

Kommunal. 

48

Företagsledningen från vänster till höger: Carl-Johan Hansson, Åsa Ohlström, Sten-Åke Karlsson och Mari Broman. 

49

VINJETT 

50

Styrelsens rapport 

enligt Riksbyggens 

”Föreningskod” 

Utifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” har Riksbyggen 

utvecklat en egen kod för styrning av Riksbyggen ekonomisk 

förening (”Föreningskoden”), som har anpassats till 

Riksbyggens förutsättningar. Riksbyggens ”Föreningskod” 

antogs vid fullmäktige i maj 2007. Föreningskoden bygger 

på principen om att ”följa eller förklara” det vill säga att 

i den mån Riksbyggen inte lever upp till kodens krav ska 

förklaring och motivering lämnas. 

Syftet med koden är att skapa förutsättningar för en aktiv och 

stark ägarroll inom ramen för en väl avvägd maktbalans och 

ansvars fördelning mellan ägare, styrelse och ledning. Föreningskoden 

ska samtidigt skapa transparens gentemot ägare, kapitalmarknad 

och samhälle i övrigt. Utveckling och förändring av 

processer sker i enlighet med föreningskodens krav. 

Föreningsstyrningsrapporten har inte granskats av Riksbyggens 

revisorer. 

Intern kontroll 

Arbetet med att utveckla den interna kontrollen omfattar 

samtliga affärsområden och dotterföretag inom Riksbyggen och 

innefattar metoder och aktiviteter som syftar till att säkra Riksbyggens 

tillgångar, finansiella rapportering samt efterlevnad 

av lagar och förordningar. 

Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering 

och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena 

Fastighetsförvaltning och Bostad, samt verksamheterna 

inom Finans och Fastigheter. Riksbyggen arbetar 

med övergripande utvärdering av kontrollmiljön och företagets 

nyckel processer enligt IKFR (intern kontroll avseende 

finansiell rapportering). 

Styrelsen utvärderar årligen behovet av att inrätta en särskild 

intern granskningsfunktion (internrevision). Riksbyggen 

har en klar ansvarsfördelning. Utvärdering av den interna 

kontrollen och resultatuppföljning sker dessutom på flera 

nivåer i organisationen, såväl på lokal nivå som på koncern 

51

nivå. Genom befintlig kontrollstruktur uppnås en god intern 

kontroll och styrelsen bedömer mot den bakgrunden att ett 

behov av en särskild granskningsfunktion inte föreligger. 

Andelsägare 

Per 31 december 2009 hade Riksbyggen 223 andelsägare. 

Andels ägarna består av tre kategorier: intresseföreningar, riksorganisationer 

och lokalföreningar. 

Andelsägare Antal andelar Röstandel 

Sv Byggnadsarbetareförbundet 273 315 22,5 % 

Sv Kommunalarbetareförbundet 150 510 12,4 % 

Sv Målareförbundet 58 274 4,8 % 

Kooperativa Förbundet 30 480 2,5 % 

Sv Elektrikerförbundet 30 130 2,5 % 

Stiftelsen Den Goda Staden 12 000 1,0 % 

34 Intresseföreningar 567 882 46,7 % 

27 Lokalföreningar 71 439 5,9 % 

Övriga 20 917 1,7 % 

Valberedning 

Lokalföreningar 

Lokala fackliga och 

andra folkrörelseorganisationer 

Styrande organ 

Företagsledning 

Styrelse 

Fullmäktige 

Riksorganisationer 

Intresseföreningar 

Revisorer 


Styrande organ 

Intresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnas ägar och 

intresseorganisationer. De har till uppgift att kanalisera och 

tillvarata bostadsrättsföreningarnas intressen i Riksbyggen. 

Lokalföreningarna har lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer 

som medlemmar. Föreningarnas främsta uppgifter 

är att bedriva opinionsarbete kring frågor som har med bostadsbyggande 

att göra samt aktivt följa den lokala bostadsmarknaden. 

Lokalföreningarna bildar nya bostadsrättsföreningar och 

tillsätter styrelser för dessa; så kallade byggande styrelser. 

Bland riksorganisationerna finns både fackliga organisationer 

inom LO och kooperativa företag/organisationer. 

Riksbyggens högsta beslutande organ, fullmäktige, har 75 

ledamöter som utses av intresseföreningar, lokalföreningar 

och riksorganisationer i förhållande till hur många andelar de 

har av det totala andelskapitalet. Fullmäktige tar ställning 

till vd:s och styrelsens förvaltning av föreningen för det gångna 

året, beslutar om riktlinjer för den fortsatta verksamheten och 

väljer styrelse för föreningen. Fullmäktige beslutar även om 

storleken på utdelningen till ägarna. 

Valberedningen 

Fullmäktige utser en valberedning eller anger hur ledamöterna 

i valberedningen utses. Valberedningen representerar 

Riksbyggens andelsägare. 

Valberedningen skall ha minst tre ledamöter, varav en skall 

vara ordförande. Senast sex månader före ordinarie fullmäktige 

skall namnen på ledamöterna i valberedningen offentliggöras. 

Informationen skall finnas på Riksbyggens hemsida. 

Valberedningen skall på fullmäktige lämna förslag till, 

styrelseordförande och övriga ledamöter i styrelsen, revisorer, 

arvodering av revisionsinsatser och styrelsearvoden samt 

styrelse arvoden uppdelat mellan styrelseordförande, övriga 

ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete. 

Styrelsen 

Vid fullmäktige 2009 omvaldes till ordinarie styrelseledamöter 

på 2 år: Hans Tilly, ordförande, Margareta Carlsson och 

Sune Svensson. Anders Bergström nyvaldes till ordinarie 

styrelseledamot på 2 år och Jonas Wallin fyllnadsvaldes till 

ordinarie styrelseledamot på 1 år. Utöver dessa bestod styrelsen 

av följande ledamöter, vars mandatperiod inte utgått: 

LarsÅke Lundin, Christina Norrman, Nina Jarlbäck samt 

vd StenÅke Karlsson. Fullmäktige omvalde vidare som 

ersättare på 1 år Thomas Gustavsson, Claes Petersson samt 

nyval av Anders Ax. Till fullmäktige anmäldes att Unionen 

utsett Ulla Sundberg som ordinarie ledamot i styrelsen med 

Jan Steenson som ersättare. Fastighetsanställdas förbund 

anmälde Lennart Gunnarsson som ordinarie ledamot med 

NilsErik Ekengren som ersättare. Beträffande presentation 

av ledamöterna hänvisas till sidan 48. 

Styrelsens arbete bedrivs utifrån lagen om ekonomiska 

föreningar, övrig lagstiftning, stadgar, föreningskoden samt 

i enlighet med av styrelsen fastställd arbetsordning och vdinstruktion 

avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och 

vd och formerna för den finansiella rapporteringen. Styrelsen 

har också under året fastställt en årsagenda för sitt arbete. 

Nedan följer några av de viktigaste frågorna som styrelsen 

har att behandla under året: 

– Strategisk plan 2010-2014 

– Utvärdering av verkställande direktörens prestationer i 

jämförelse med fastställda lång- och kortsiktiga mål 

52

– Utvärdering av styrelsens arbetsformer och beslutsrutiner 

med genomgång och fastställande av arbetsordning jämte 

instruktioner för vd 

– Fastställande av placeringspolicy 

– Fastställande av rapporteringsinstruktion, i vilken skall 

anges när och hur sådana uppgifter som behövs för styrelsens 

fortlöpande bedömning av Riksbyggen och koncernens ekonomiska 

situation skall sammanställas och rapporteras till styrelsen 

– Utvärdering av den interna kontrollen i den finansiella 

rapporteringen 

– Årsredovisning 

– Fastställande av attestordning 

– Budget 

Under året har nio styrelsemöten hållits. Styrelsen har vid 

sam manträdena behandlat frågor om affärs- och marknadsutveck 

lingen med särskilt fokus på risker inom affärsområde 

Bostad och konjunkturnedgången, resultatrapporter, resultatprognoser, 

budget, övriga beslutsfrågor och affärsengagemang. 

Ett antal styrelsemöten ägnades åt strategifrågor och 

Riksbyggens lång siktiga mål. Styrelsen fastställde i december 

en strategisk plan för år 2010-2014. Styrelsen fastställde även 

en placerings policy som reglerar hur Riksbyggens finansiella 

tillgångar ska placeras. 

Styrelsens arbete utvärderas årligen genom en systematisk 

och strukturerad process. 

Företagsledning och organisationsstruktur 

Riksbyggens verksamhet är organiserad i affärsområdena Bostad 

och Fastighetsförvaltning, verksamhetsområdena Ekonomi och 

Finans, Fastigheter samt Koncernstöd. Vd tillsammans med 

representanter från affärsområdena och Ekonomi- och Finansenheten 

utgör företagsledningen. 

Företagsledningen har regelbundna ledningsgruppsmöten. 

Vid dessa möten avhandlas väsentliga frågor inom företaget 

och i omvärlden, som till exempel beslut om försäljningsstart 

samt villkor för igångsättningar av byggprojekt. Vidare sker en 

fortlöpande rapportering av resultat och ställning samt utfallet 

av projekt och en genomgång av andra viktiga bevakningsområden. 

Ersättning till företagsledningen 

Styrelsen fastställer ersättning och övriga anställningsvillkor 

för Riksbyggens verkställande direktör. Det är styrelseordförandens 

ansvar att fortlöpande utvärdera verkställande direktörens 

arbete. Verkställande direktören beslutar om ersätt ning och 

övriga anställningsvillkor för övriga befatt nings havare i företags 

edningen samt rapporterar detta till styrelsen. 

n 

Stockholm i april 2010 

STYRELSEN 

Revisorer 

Revisorer valda vid fullmäktige 2009 är Öhrlings PricewaterhouseCoopers 

AB med auktoriserade revisorn Lars Wennberg 

som huvudansvarig och lekmannarevisorerna Lars Randerz, 

Sv Kommunalarbetareförbundet (nyval) och Leif Hjelm, Sv 

Byggnadsarbetareförbundet (omval). Till revisorssuppleant valdes 

Kurt Kraenzmer, Sv Byggnadsarbetareförbundet (omval) 

och Lennart Borgkvist, Sv Målareförbundet (omval). 

I samband med styrelsens bokslutssammanträde i april 2010 

medverkade den auktoriserade revisorn Lars Wennberg. 

Detta möte inleddes utan närvaro av verkställande direktören 

eller annan person från Riksbyggens ledning. Efter denna 

information till ledamöterna i styrelsen deltog verkställande 

direktören och övriga personer från Riksbyggens ledning. 

Revisorn redovisade sina slutsatser från revisionen av 2009 års 

räkenskaper och förvaltning. 

På uppdrag av företagsledningen genomför revisorerna 

årligen utvidgad granskning av intern kontroll inom viktiga 

processer och inom olika affärsregioner. Granskningen fokuseras 

på efterlevnaden av Riksbyggens ledningssystem, ILS, 

avseende den finansiella rapporteringen, IT-frågor och skydd 

av tillgångar. 

53

MEDARBETARE 

54

Med kooperationen 

som verktyg 

för förändring 

Lars-Åke Lundin är målaren som började arbeta fackligt 

redan i 23-årsåldern, i början av 1970-talet. Idag är han 

förbundsordförande i Svenska Målareförbundet och sitter 

i Riksbyggens styrelse. 

– Mitt fokus är att vara med och flytta Riksbyggens 

position framåt och här är kooperationen ett fantastiskt 

redskap, säger han. 

De kooperativa idéerna och lösningarna är djupt rotade i Lars- 

Åke Lundin. Han kallar sig själv för en folkrörelsekille och har 

sedan barnsben tagit del av olika rörelser – genom scouterna, 

idrotten, det fackliga arbetet och sitt styrelseuppdrag i Riksbyggen. 

– När många jobbar tillsammans mot ett gemensamt mål 

ger det en enorm styrka, säger Lars-Åke Lundin och berättar 

om hur målarna la ner penslarna och vägrade måla med alkydfärger 

i slutet av 1980-talet. Det var en gemensam aktion som 

resulterade i ett förbud mot farliga lösningsmedel i branschen, 

vilket förbättrade arbetsmiljön radikalt. 

– Tidigare tycker jag att Riksbyggen har hukat lite med sin 

kooperativa värdegrund. Nu har vi kommit fram till att vi ska 

vara stolta över den istället, och använda den som ett redskap 

i förändringsarbetet. Det är bra, det gör oss ännu starkare, 

fortsätter han. 

Gränslöst engagemang 

Lars-Åke Lundin är född och uppvuxen i Borås och hade inga 

tankar på att flytta därifrån. Men sedan fick han en kallelse 

”från ovan” och flyttade till Stockolm för att jobba som om 

buds man för Målareförbundet. 

På förbundskontoret är han omgiven av många tavlor, de 

flesta målade av medlemmar. Hemma i Ösmo är det däremot 

fotografier som dominerar. Parallellt med det fackliga arbetet 

har han alltid fotograferat, och genom Målareförbundets internationella 

engagemang har han kunnat kombinera de två 

passionerna. 

– Den första resan till Sydafrika 1996 påverkade mig 

mycket. Vi var där för att berätta hur vi gjort för att driva 

igenom förbudet mot farliga lösningsmedel i färger. I Kapstaden 

mötte jag en man som beskrev känslan av att vara fri. 

Något år tidigare hade han inte haft något pass eller kunnat 

röra sig fritt ens inom landet… Det blev så tydligt att vi alla 

har samma drömmar och behov, även om förutsättningarna 

är olika. 

Lars-Åke plockar fram sina fotoböcker och visar bilder 

från Sydafrika, Nepal och Indien. De flesta visar människor 

på arbetet, eller på väg till eller ifrån. Många i miljöer som 

förflyttar betraktaren 100 år tillbaka i tiden. 

– Världen är orättvis men jag är övertygad om att solidariteten 

inte har några gränser, hur klyschigt det än kan låta. 

Och det ger hopp om framtiden, säger han. 

När det gäller Riksbyggens framtid är han också full av 

tillförsikt. 

– Ja, det jobb som har gjorts de senaste åren, bland annat 

genom den strategiska planen, har varit väldigt utvecklande för 

företaget. Riksbyggen kommer att fortsätta flytta fram positionerna 

och om tio år kommer vi att vara en ännu starkare 

röst i samhället. 

n 

Många av tavlorna på Lars-Åke Lundins arbetsplats, Målareförbundet, 

är skapade av medlemmar. 

55

VINJETT 

56

Från vita vidder till 

styrelserummet på 

Kungsbron 21 

Dagen är solig och varm, med Luleåmått mätt. Termometern 

visar –12 och snön gnistrar vit och vacker. Här sandar 

och saltar man sparsamt. Ulla Sundberg tar med oss ut 

på den metertjocka isen på Bottenviken utanför Hindersöstallarna 

och pekar rakt ut mot horisonten. 

– Där ute ligger vår stuga, berättar hon. 

Ulla Sundberg är ekonom och har jobbat i Riksbyggen sedan 

1988, först som byggekonom och numera som förvaltningsekonom. 

I Riksbyggens styrelse är hon personalrepresentant, 

utsedd av PTK-klubbarna 2005. Det är ett förtroendeuppdrag 

som har två sidor. 

– Ja, uppgiften är lite dubbel. Jag ska företräda tjänstemännen 

och framföra våra åsikter i de frågor som tas upp, 

men jag måste också se till helheten och bedöma vad som är bra 

för hela företaget. Men det fungerar bra, det är bra stämning i 

styrelsen och alla får komma till tals, säger hon. 

Personalfrågor och organisationsfrågor ligger henne varmt 

om hjärtat och hon har arbetat fackligt under många år. Nu är 

hon klubbordförande för Unionen lokalt. 

– Riksbyggen är en bra arbetsgivare, annars hade jag inte 

jobbat kvar så länge. Jag trivs bra och har bra arbetskamrater. 

Det satsas också mycket på kompetensutveckling. Men det är 

klart att det kan hetta till ibland, och det är inte alltid vi har 

samma åsikt som arbetsgivaren, säger hon. 

Fritid i stugan 

Ulla Sundberg flyttade till Boden från Boxholm 1983, efter att 

ha träffat norrbottningen Nisse. I familjen finns tre söner och 

fyra barnbarn. Varje dag tar hon bilen eller bussen de tre milen 

från Boden till jobbet i Luleå. 

– Jag är kundansvarig för sex föreningar, så det blir ju en 

hel del kvällsarbete. Tidigare kunde jag ha uppåt 60 kvällsmöten 

per år, men efter att vi har omfördelat kundansvaret är 

ambitionen 25–30 möten om året, berättar hon. Kontakterna 

med föreningarna är viktiga för mig, de ger omväxling och är 

för det mesta mycket positiva. 

På den ganska begränsade fritiden umgås hon med familjen, 

tar långa promenader och åker till stugan på Småskär ute i 

Bottenviken. 

– Vi funderar faktiskt på att åka dit och bo där under 

isloss ningen, det vore häftigt. Då får vi ta skotern ut och åka 

båt eller svävare tillbaka. 

I framkant 

Riksbyggen i Luleå har under många år haft liten personalomsättning 

och varit väldigt stabilt. På kontoret jobbar drygt 

20 personer och totalt i Norrbotten finns uppåt 130 anställda. 

Nu är det dags för en stor kund, landstinget, att återigen upphandla 

förvaltningen av flera sjukhus i länet. 

– Vi är ganska konkurrensutsatta men jag tror vi ligger bra 

till, vi har mycket spetskompetens på bland annat energi- och 

miljöområdet, säger Ulla Sundberg. 

På frågan om var Riksbyggen befinner sig lagom till 

100-årsjubileet 2040 svarar hon: 

– Då ligger vi ännu mer i framkant när det gäller att bygga nya 

bostäder med människan i centrum och erbjuda nya tjänster 

inom sektorn hushållsnära tjänster, där jag tror att det kommer 

att utvecklas många nya typer av tjänster. 

n 

Ulla Sundberg har dubbla uppgifter i styrelsen: att företräda tjänstemännen 

och att se till hela företagets bästa. 

57

VINJETT 

Ekonomi 

58

59 

VINJETT

VINJETT 

Årsredovisning och 

koncernredovisning för 

räkenskapsåret 2009 

förvaltningsberättelse 61 

Koncernen 

Koncernens resultaträkning 65 

Koncernens balansräkning 66 

Koncernens förändringar i eget kapital 68 

Kassaflödesanalys för koncernen 69 

Moderföreningen 

Moderföreningens resultaträkning 71 

Moderföreningens balansräkning 72 

Moderföreningens förändringar i eget kapital 74 

Kassaflödesanalys för moderföreningen 75 

Noter 77 

REVISIONSBERÄTTELSE 110 

Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp 

i tusental kronor. Uppgifterna inom parentes avser 

föregående år. 

60

Förvaltningsberättelse 

Styrelsen och verkställande direktören för Riksbyggen ekonomiska 

förening, org nr 702001-7781, avger följande årsredovisning och 

koncernredovisning för verksamhetsåret 2009. 

Affärsverksamhet 

Riksbyggen är en kooperativ medlems- och intresseorganisation för 

Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Riksbyggen bevakar föreningarnas 

intressen, verkar för bostadsrätten som boendeform och för 

allas rätt till ett bra boende. Riksbyggen är ett serviceföretag för 

föreningarna och andra kunder samt en byggherreorganisation med 

huvudsaklig uppgift att bygga bostadsrätter. 

Verksamhet bedrivs inom affärsområdena Bostad och Fastighetsförvaltning 

samt inom Finans och Fastigheter. 

Riksbyggens verksamhetsidé 

Riksbyggen utvecklar och förvaltar boendemiljöer med bostadsrätt 

som ska vara attraktiva för människor att leva i. 

Riksbyggen: 

• ser helheten och agerar långsiktigt. 

• sätter medlemmen i centrum. 

• skapar ett boende som är hållbart över tiden. 

• bygger långsiktiga relationer. 

Viktiga händelser under 2009 

• En ny strategisk plan antogs av styrelsen i december 2009. Som 

samhällsbyggare kan Riksbyggen utveckla en unik samverkan 

med kommuner liksom offentliga och privata fastighetsägare. 

• Riksbyggen har lanserat ett unikt seniorboende, Bonum. 

• Riksbyggen har gått in som delägare i ett nytt fastighetsbolag, 

Tornet Bostadsproduktion AB, som ska producera hyresrätter. 

Riksbyggen äger 19 procent av aktierna. 

• Förvärv av FriBoStaden Förvaltnings AB som tillhandahåller 

fastighetsförvaltningstjänster. Bolaget har under året fusionerats 

med Riksbyggen. 

• Miljöcertifiering enligt den internationella standarden ISO 14001. 

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal 

Koncernens intäkter minskade under 2009 med 15 procent till 3 931 

mkr (4 640) främst hänförligt till minskad volym av nybyggnadsoch 

ombyggnadsprojekt. Rörelseresultatet ökade till 193 mkr (-121) 

och rörelsemarginalen ökade till 4,9 procent (-2,6). Det förbättrade 

resultatet förklaras av återförda nedskrivningar i projektportföljen 

om netto 151 mkr samt förbättrade marknadsförutsättningar och 

kostnadsbesparingar. Föregående års resultat belastades med nedskrivningar 

i projekt- och markportföljen med -290 mkr. 

Motsvarande siffror för moderföreningen är minskade intäkter med 

15 procent till 3 884 mkr (4 563) och ökat rörelseresultat 153 mkr 

(-251). Rörelsemarginalen ökade till 3,9 procent (-5,5). Årets återförda 

nedskrivningar och nedskrivningen föregående år är i sin helhet hänförliga 

till moderföreningens verksamhet. 

Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgick till 6 mkr 

(6). Dotterföretagens intäkter från moderföreningen uppgick till 60 

mkr (61). 

I enlighet med branschpraxis ingår utlägg för bostadsrättsföreningars 

räkning i nettoomsättningen. 

Eget kapital och soliditet 

Det egna kapitalet uppgick till 4 127 mkr (3 913) för koncernen och 

till 3 895 mkr (3 566) för moderföreningen. 

Det egna kapitalets andel av balansomslutningen (soliditeten) 

uppgick till 36 procent (34) för koncernen och 34 procent (31) för 

moderföreningen. 

Flerårsöversikt (mkr) 

Koncernen 2009 2008 2007 2006 2005 

Årets resultat 235 88 345 433 501 

Nettoomsättning 3 931 4 640 4 963 4 402 3 820 

Eget kapital 4 127 3 913 4 539 4 251 3 991 

Balansomslutning 11 497 11 645 12 261 12 659 12 591 

Soliditet (%) 36 34 37 34 32 

Likvida medel* 7 309 7 291 8 299 8 310 7 613 

*inklusive kort fristiga placeringar 

Riksbyggen Bostad 

Affärsområde Bostad (tidigare Affärsområde Bygg) bytte namn i samband 

med att den nya strategiska planen antogs. Riksbyggen bygger 

i huvudsak bostäder med bostadsrätt som upplåtelseform men även 

till viss del produktion av gruppbyggda småhus med äganderätt. 

Riksbyggen påbörjade under 2009 totalt 408 lägenheter (274) i 

nyproduktion varav 364 (209) i bostadsrätt samt 44 (65) i småhus 

med äganderätt. Vid årsskiftet 2009/10 hade Riksbyggen 22 (61) 

osålda lägenheter och småhus i färdigställda projekt. 

Riksbyggens disponibla byggrätter har minskat till 7 300 bostäder 

(8 000) varav 4 600 bostäder (4 300) redovisas i balansräkningen. 

61

Detta innebär att 1 700 (2 600) byggrätter disponeras genom avtal 

och inte är bokförda som en tillgång samt att 1 000 (1 100) byggrätter 

disponeras genom hel- eller delägda bolag. Kapitalbindningen 

i byggrätter för bostäder har minskat till 1 257 mkr (1 419) vid utgången 

av året. 

Nettoomsättningen minskade under 2009 med 28 procent till 

1 946 mkr (2 697). Av omsättningen utgjorde entreprenaduppdrag 

i ombyggnadsverksamheten 473 mkr (543). 

Rörelseresultatet ökade till 149 mkr (-132). I resultatet ingår 

resul tat från försäljningar av exploateringsfastigheter med 6,6 mkr 

(8,9) samt återförda nedskrivningar av projekt- och exploateringsfastigheter 

med netto 151 mkr. Föregående år belastades resultatet 

med nedskriv ningar av projekt- och exploateringsfastigheter med 

-290 mkr. 

Riksbyggen Fastighetsförvaltning 

Affärsområde Fastighetsförvaltning (tidigare Affärsområde Förvaltning) 

bytte namn i samband med att den nya strategiska planen 

antogs. Riksbyggen är ett av Sveriges ledande företag inom fastighetsförvaltning 

med kunder bland Riksbyggens bostadsrättsföreningar, 

andra bostadsrättsföreningar samt kommersiella och offentliga 

fastighetsägare. Riksbyggen erbjuder förvaltningstjänster inom 

områdena fastighetsekonomi, fastighetsservice, fastighetsteknik och 

fastighetsutveckling. 

Marknadsandelen för bostadsrättsföreningar, redovisad som förvalt 

ningsbar yta, minskade något och uppgick till 14,7 procent under 

2009. Idag förvaltas cirka 2 450 st (2 400) bostadsrättsföreningar 

av Riksbyggen. Därutöver har Riksbyggen cirka 1 050 st (1 150) uppdrag 

åt andra fastighetsägare. 

Utvecklingen av arbetssätt och marknadssatsningen mot kommersiella 

fastighetsägare är fortsatt framgångsrik. Under 2009 har 

nya uppdrag för bl. a SEB och Diligentia startat. Vårt arbete med 

energideklarationer med anledning av ny lagstiftning är en del av 

Riksbyggens satsning på energitjänster åt fastighetsägare. Under 

2009 har 5 800 st (4 200) byggnader energideklarerats. 

Nettoomsättningen ökade under 2009 med 4,1 procent till 1 743 

mkr (1 674). 

Återbäringen är 2,5 procent (2,5) på köpta förvaltningstjänster 

och beräknas uppgå till 19 mkr (16). 

Rörelseresultatet uppgår till 57 mkr (48). 

Förvaltningsfastigheter 

Den starka finansiella ställningen har möjliggjort uppbyggnaden av 

ett, i princip, obelånat bestånd av förvaltningsfastigheter med ett 

bokfört värde den 31/12 2009 om 1 238 mkr (1 227) i koncernen och 

670 mkr (684) i moderföreningen. 

Det samlade bedömda marknadsvärdet för koncernens förvaltningsfastigheter 

uppgår till 2 018 mkr (1 963) vilket överstiger det bokförda 

värdet med cirka 780 mkr (736). 

Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattar cirka 276 000 kvm, 

varav 225 000 kvm utgörs av bostäder omfattande 3 360 lägenheter. 

Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping, Umeå 

och Stockholm. 

Direktavkastningen 2009 inklusive räntebidrag var 7,4 procent 

(7,0). Vakansgraden i ytor är cirka 3,6 procent (2,8) med hyresbortfall 

motsvarande cirka 9 mkr (7). 

Dotterbolag 

I koncernen finns 11 (13) dotterbolag, varav merparten äger fastigheter/exploateringsmark. 

Finansiell verksamhet 

Riksbyggen bedriver viss finansiell verksamhet. I verksamhetsområdet 

ingår bland annat koncernens kort- och långfristiga finansiering, 

likviditetsplanering samt cash management. 

Därutöver bedrivs en omfattande inlåningsverksamhet med främst 

bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Inlåningen 

sker på uppdrag av dessa bostadsrättsföreningar som via fullmakt 

ger Riksbyggen i uppdrag att placera deras likviditet. 

Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningar uppgick 

31/12 2009 till 3 428 mkr (3 780). Den avtalade bindningstiden 

varierar mellan 1 - 6 månader och durationen uppgick 31/12 2009 

till 1,8 månader (1,8). Någon säkerhet för inlåningen är inte ställd. 

Finansiella risker 

För hanteringen av Riksbyggens finansiella risker har styrelsen fastställt 

en placeringspolicy vilket begränsar exponeringen mot ränteoch 

kreditrisker. För att begränsa kreditrisken i externa placeringar 

använder Riksbyggen den officiella ratingen från Standard & Poor, 

Nordisk Rating och/eller Moody´s samt limiter per emittent och 

placeringarnas löptid och duration. 

För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkan på det 

finan siella resultatet värderas Riksbyggens placeringsportfölj utifrån 

rådande marknadsränta. 

Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljen vid 

1 procent förändring av marknadsräntorna, var 31/12 2009 cirka 

24,4 mkr (18,6). 

Kreditrisken i kundfordringarna är begränsade då de avser ett 

stort antal kunder. Moderföreningen har tecknat försäkring i Riksbyggen 

Byggnadsförsäkrings AB för bland annat kredit- och borgensförluster. 

I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreserv och 

reserv för oreglerade skador om totalt 260 mkr (320). 

Några valutarisker eller risker i derivatpositioner finns ej. Likviditetsrisken 

är begränsad mot bakgrund av koncernens kassaflöde 

och goda likviditet. 

Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på den tidsbundna 

inlåningen. Övriga finansiella tillgångars och skulders redovisade 

värden utgör en god approximation av verkliga värden. 

62

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 

Krediter 

Riksbyggen har via kreditavtal med Swedbank per 31/12 2009 lyft 

1 933 mkr (1 660). För upptagen kredit har värdepapper motsvarande 

kreditbeloppet ställts som säkerhet. 

Outnyttjade bindande kreditramar uppgick 31/12 2009 till 350 

mkr (350) och avser i sin helhet moderföreningen. 

Placeringar 

Koncernens likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick 

31/12 2009 till 7 309 mkr (7 291). 

Moderföreningens likvida medel inklusive kortfristiga placeringar 

uppgick 31/12 2009 till 7 309 mkr (7 291). 

Koncernens genomsnittliga räntebindningstid på placeringsportföljen 

uppgick 31/12 2009 till 131 dagar (107). 

Investeringar 

Under rapportperioden har investeringar i inventarier, verktyg och 

installationer skett med 22 mkr (28) i koncernen och med 22 mkr 

(28) i moderföreningen. Investeringar i balanserade utgifter för utvecklingsarbeten 

har skett med 8 mkr (0) i koncernen och med 8 mkr 

(0) i moderföreningen. 

Arbete för miljön 

Riksbyggen ska aktivt bidra till en långsiktig hållbar utveckling genom 

ett offensivt miljöarbete med särskilt fokus på minskad klimatpåverkan. 

Detta ska göras genom att begränsa våra interna koldioxidutsläpp, 

påverka våra medlemmar att minska sina klimatutsläpp 

samt genom att bygga föredömliga klimatanpassade hus som kan 

driva utvecklingen framåt. 

Under 2009 har Riksbyggen satt upp en målsättning att minska 

de interna koldioxidutsläppen med 30 procent. Vi har genomfört 25 

av våra aktiviteter i det interna 40-punktsprogrammet och arbetat 

aktivt för att påverka våra medlemmar genom vår utbildningsinsats 

Klimatskolan. Dessutom har vi arbetat opinionsbildande genom 

vårt program för energiomställning. 

Under 2010 kommer vi att kartlägga våra medlemmars klimatpåverkan, 

slutföra aktiviteterna enligt 40-punktsprogrammet samt 

arbeta aktivt för att ytterligare integrera miljöarbetet i våra affärer 

samt redovisa vårt miljöarbete i en hållbarhetsredovisning. 

Styrelsens arbete 

Utifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” har Riksbyggen utvecklat en 

egen kod för styrning av Riksbyggen ekonomisk förening (”Föreningskoden”), 

som har anpassats till Riksbyggens förutsättningar. 

Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering 

och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena Fastighetsförvaltning 

och Bostad samt verksamheterna inom Finans och 

Fastigheter. Riksbyggen arbetar med en övergripande utvärdering av 

kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser enligt IKFR (intern 

kontroll avseende finansiell rapportering). 

Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordning med 

tillhörande instruktioner för verkställande direktören. 

Styrelsen, som består av 9 ordinarie ledamöter, 3 suppleanter 

samt 2 arbetstagarrepresentanter med 2 suppleanter, har under 

rapport perioden haft 9 st protokollförda möten. 

Den framtida utvecklingen 

Riksbyggens långsiktiga och strategiska inriktning är att utveckla 

en affärsmässig samhällsbyggarroll genom att bygga, bygga om och 

förvalta på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Vi ska ta ett offensivt 

miljöansvar i all vår verksamhet. Riksbyggen tydliggör den kooperativa 

värdegrundens betydelse för att skapa ekonomisk nytta för 

medlemmarna och tillvarata deras intressen. Riksbyggen ska verka 

för en utveckling som är långsiktigt hållbar. 

Den skakiga återhämtningen från finanskris och efterföljande 

konjunkturnedgång samt diskussioner om en stramare utlåning, det 

vill säga högre egen finansiering och krav på amorteringar från 

bostads köparna kommer att påverka verksamhetens förutsättningar. 

Riksbyggens ekonomiska ställning ger goda möjligheter att möta de 

utmaningar som ett osäkert ekonomiskt läge innebär. Inriktningen 

med en stark balansräkning, ett långsiktigt perspektiv och kompetens 

skapar trygghet för kunder och övriga intressenter. 

Den strategiska inriktningen för Riksbyggen, som styrelsen lade 

fast i slutet av 2009, innebär tydliga ekonomiska mål som bygger 

på ökad volym och marginal inom båda affärsområdena, samt en 

aktiv utveckling av markportföljen. Det under förra året lanserade 

konceptet för seniorboende, Bonum, som omfattar såväl bostäder 

som anpassade servicetjänster, har mottagits väl och kommer att 

följas av fler projekt. 

Förslag till vinstdisposition 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande 

stående vinstmedel, 1 649 142 064 kr, disponeras enligt följande: 

Avsättes till reservfonden 14 231 000 

Utdelning, 58 kr per andel 70 466 926 

Balanseras i ny räkning 1 564 444 138 

Summa 1 649 142 064 

Koncernens fria egna kapital, efter föreslagen utdelning och avsättning 

till bundna reserver, uppgår till 1 652 191 024 kr. 

Resultatet av koncernens och moderföreningens verksamhet och 

den ekonomiska ställningen i övrigt för de två senaste räkenskapsåren 

framgår av följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande 

noter. 

63

VINJETT 

64

KONCERNENS RESULTATRÄKNING 

Koncernens Resultaträkning 

tkr Not 2009-12-31 2008-12-31 

Nettoomsättning före lämnade rabatter 3 949 701 4 655 731 

Lämnade rabatter -19 052 -16 000 

Nettoomsättning 1 3 930 649 4 639 731 

Kostnad för sålda varor och tjänster -3 676 774 -4 675 706 

Bruttoresultat 253 875 -35 975 

Rörelsens kostnader 

Försäljnings- och administrationskostnader 2 -104 633 -109 321 

Övriga rörelseintäkter 1 23 209 24 983 

Övriga rörelsekostnader -2 078 -1 690 

Resultatandel i handels- och kommanditbolag 22 295 985 

Rörelseresultat 3, 4, 5, 6 192 668 -121 018 

Resultat från finansiella poster 

Resultat från andelar i intresseföretag 8 2 119 1 604 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 9 – 1 714 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 206 941 475 604 

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -76 707 -239 750 

Resultat efter finansiella poster 325 021 118 154 

Skatt på årets resultat 13, 14 -89 660 -30 203 

Årets resultat 235 361 87 951 

65

KONCERNENS BALANSRÄKNING 

Koncernens Balansräkning 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

Immateriella anläggningstillgångar 

Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten 15 8 280 – 

Goodwill 16 4 975 2 655 

13 255 2 655 

Materiella anläggningstillgångar 

Förvaltningsfastigheter 17, 18 1 237 999 1 227 332 

Inventarier, verktyg och installationer 19 66 312 71 289 

Pågående nyanläggningar och förskott 

avseende materiella anläggningstillgångar 26 157 11 853 

1 330 468 1 310 474 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i intresseföretag 22 30 754 21 945 

Fordringar hos intresseföretag 23 86 322 80 181 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 24 1 674 1 631 

Uppskjuten skattefordran 14 48 007 87 206 

Andra långfristiga fordringar 25, 26 304 529 249 555 

471 286 440 518 

Summa anläggningstillgångar 1 815 009 1 753 647 

Omsättningstillgångar 

Varulager m.m. 

Färdiga varor och handelsvaror 1 083 1 708 

Bostadsrättslägenheter 38 895 37 506 

Fastigheter 1 366 931 1 359 853 

1 406 909 1 399 067 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 291 361 322 992 

Fordringar hos intresseföretag 42 3 228 

Skattefordringar 266 98 734 

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 27 410 116 591 767 

Övriga fordringar 122 259 53 629 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 141 450 131 385 

965 494 1 201 735 

Kortfristiga placeringar 29 7 191 555 7 007 443 

Kassa och bank 117 590 283 452 

Summa omsättningstillgångar 9 681 548 9 891 697 

Summa tillgångar 11 496 557 11 645 344

KONCERNENS BALANSRÄKNING 

Koncernens Balansräkning 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Eget kapital 

Andelskapital 30 607 474 604 833 

Bundna reserver 1 782 251 1 871 892 

Fria reserver 1 501 528 1 348 129 


Summa eget kapital 4 126 614 3 912 805 

Avsättningar 

Uppskjutna skatter 14 68 098 109 500 

Övriga avsättningar 32 266 798 282 612 

Summa avsättningar 334 896 392 112 

Långfristiga skulder 33 

Skulder till kreditinstitut 89 262 93 562 

Övriga skulder 1 600 47 594 

Summa långfristiga skulder 90 862 141 156 

Kortfristiga skulder 

Skulder till kreditinstitut 1 933 273 1 659 837 

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 34 108 034 216 472 

Leverantörsskulder 262 543 287 886 

Övriga kortfristiga lån 3 429 269 3 779 420 

Aktuella skatteskulder 37 389 2 495 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 352 681 378 371 

Summa kortfristiga skulder 6 944 185 7 199 271 

Summa eget kapital och skulder 11 496 557 11 645 344 

Ställda säkerheter 36 3 391 429 2 162 388 

Ansvarsförbindelser 37 674 730 1 269 270 

67

KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 

Koncernens Förändringar i eget kapital 

tkr Andelskapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital 

Eget kapital 2007-12-31 599 441 1 817 038 2 122 311 4 538 790 


Förskjutningar mellan bundet och 

fritt eget kapital 54 854 -54 854 – 

Utdelning -719 328 -719 328 

Utträde -1 757 -1 757 

Nyteckning 7 149 7 149 

Eget kapital 2008-12-31 604 833 1 871 892 1 436 080 3 912 805 


Förskjutningar mellan bundet och 

fritt eget kapital -89 641 89 641 – 

Utdelning -24 193 -24 193 

Utträde -341 -341 


Eget kapital 2009-12-31 607 474 1 782 251 1 736 889 4 126 614 

I bundna reserver ingår kapitalandelsfond med 4 053 (2 626) 

68

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 

Koncernens Kassaflödesanalys 

tkr Not 2009 2008 

Den löpande verksamheten 

Resultat före finansiella poster 194 796 -119 406 

Avskrivningar 65 029 62 351 

Övriga ej likviditetspåverkande poster 38 -25 277 106 573 

Erhållen ränta 192 289 476 039 

Erhållna utdelningar – 102 

Erlagd ränta -94 899 -233 222 

Betald skatt 41 847 -226 554 

Kassaflöde från den löpande verksamheten före 

förändringar av rörelsekapital 373 785 65 883 

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 

Förändring av varulager och pågående arbeten -7 842 -423 628 

Förändring kundfordringar 31 631 5 923 

Förändring av kortfristiga fordringar 189 424 295 585 

Förändring leverantörsskulder -25 343 -58 602 

Förändring övriga kortfristiga rörelseskulder -169 729 -22 322 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 391 926 -137 161 

Investeringsverksamheten 

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -14 121 – 

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -78 964 -205 414 

Sålda materiella anläggningstillgångar 5 018 51 778 

Investeringar i dotterbolag 39 – -125 759 

Investeringar och uttag intresseföretag -7 250 -12 507 

Sålda intresseföretag – 58 

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -151 161 -88 797 

Avyttring/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 39 217 21 710 

Förändring kortfristiga finansiella placeringar -17 854 262 587 

Kassaflöde från investeringsverksamheten -225 115 -96 344 

Finansieringsverksamheten 

Ökning av andelskapital 2 641 5 392 

Amortering av skuld -43 594 -49 691 

Förändring kortfristiga finansiella skulder -83 415 -10 597 

Utbetald utdelning -24 193 -719 328 

Utdelning till minoritet – -196 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -148 561 -774 420 

Årets kassaflöde 18 250 -1 007 925 

Likvida medel vid årets början 7 290 895 8 298 820 

Likvida medel vid årets slut 7 309 145 7 290 895 

69

VINJETT 

70

MODERFÖRENINGENS RESULTATRÄKNING 

Moderföreningens Resultaträkning 


Nettoomsättning före lämnade rabatter 3 902 859 4 579 077 

Lämnade rabatter -19 052 -16 000 

Nettoomsättning 1 3 883 807 4 563 077 

Kostnad för sålda varor och tjänster -3 669 708 -4 717 980 

Bruttoresultat 214 099 -154 903 

Försäljnings- och administrationskostnader 2 -104 138 -105 008 

Övriga rörelseintäkter 1 22 976 21 411 

Övriga rörelsekostnader -2 078 -646 

Resultatandel i handels- och kommanditbolag 21 789 -11 913 

Rörelseresultat 3, 4, 5, 6 152 648 -251 059 

Resultat från finansiella poster 

Resultat från andelar i koncernföretag 7 6 173 164 

Resultat från andelar i intresseföretag 8 129 93 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 9 – 1 714 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 225 538 496 336 

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -89 295 -264 483 

Resultat efter finansiella poster 289 026 155 765 

Bokslutsdispositioner 12 70 110 -69 298 

Skatt på årets resultat 13, 14 -93 574 21 332 


71

MODERFÖRENINGENS BALANSRÄKNING 

Moderföreningens Balansräkning 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 


Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten 15 8 280 – 


Förvaltningsfastigheter 17, 18 670 444 683 960 

Inventarier, verktyg och installationer 19 66 312 71 258 

736 756 755 218 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i koncernföretag 20 64 183 63 186 

Fordringar hos koncernföretag 21 354 287 191 743 

Andelar i intresseföretag 22 13 873 6 477 

Fordringar hos intresseföretag 23 65 186 58 794 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 24 1 674 1 631 

Uppskjuten skattefordran 14 43 233 81 683 

Andra långfristiga fordringar 26 243 004 164 655 

785 440 568 169 

Summa anläggningstillgångar 1 530 476 1 323 387 

Omsättningstillgångar 

Varulager m.m. 

Färdiga varor och handelsvaror 1 083 1 708 

Bostadsrättslägenheter 38 895 37 506 

Fastigheter 1 350 605 1 339 023 

1 390 583 1 378 237 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 290 637 313 319 

Fordringar hos koncernföretag 312 260 424 294 

Fordringar hos intresseföretag 42 3 228 

Aktuella skattefordringar – 98 153 

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 27 410 116 591 767 

Övriga fordringar 121 634 44 068 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 130 709 121 412 

1 265 398 1 596 241 

Kortfristiga placeringar 29 7 191 555 7 007 443 

Kassa och bank 117 359 283 307 

Summa omsättningstillgångar 9 964 895 10 265 228 

Summa tillgångar 11 495 371 11 588 615 

72

MODERFÖRENINGENS BALANSRÄKNING 

Moderföreningens Balansräkning 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Eget kapital 

Bundet eget kapital 

Andelskapitalet 30 607 474 604 833 

Reservfond 1 638 873 1 632 683 

2 246 347 2 237 516 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst eller förlust 1 383 580 1 221 037 


1 649 142 1 328 836 

Summa eget kapital 3 895 489 3 566 352 

Obeskattade reserver 31 – 69 298 

Avsättningar 

Övriga avsättningar 32 155 408 167 596 

Summa avsättningar 155 408 167 596 

Långfristiga skulder 33 

Skulder till kreditinstitut 42 200 42 400 


Summa långfristiga skulder 43 800 89 994 

Kortfristiga skulder 

Skulder till kreditinstitut 1 931 223 1 659 837 

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 34 108 034 216 472 

Leverantörsskulder 260 421 280 207 

Övriga kortfristiga lån 3 429 269 3 779 420 

Skulder till koncernföretag 474 948 517 939 

Aktuella skatteskulder 30 752 – 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 346 092 370 797 

Summa kortfristiga skulder 7 400 674 7 695 375 

Summa eget kapital och skulder 11 495 371 11 588 615 

Ställda säkerheter 36 3 308 874 2 161 688 

Ansvarsförbindelser 37 674 375 1 268 776 

73

MODERFÖRENINGENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 

Moderföreningens Förändringar i eget kapital 

tkr Andelskapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital 

Eget kapital 2007-12-31 599 441 1 619 304 1 919 597 4 138 342 

Erhållna koncernbidrag 69 667 69 667 

Lämnade koncernbidrag -29 485 -29 485 

Skatteeffekt av koncernbidrag -11 251 -11 251 

Fusionsresultat 5 216 5 216 

Summa förändringar i eget kapital 

som inte redovisas i resultaträkningen 34 147 34 147 


Avsättning till reservfond 13 379 -13 379 – 

Utdelning -719 328 -719 328 

Utträde -1 757 -1 757 


Eget kapital 2008-12-31 604 833 1 632 683 1 328 836 3 566 352 

Erhållna koncernbidrag 125 786 125 786 

Lämnade koncernbidrag -3 172 -3 172 

Skatteeffekt av koncernbidrag -32 248 -32 248 

Fusionsresultat -5 239 -5 239 

Summa förändringar i eget kapital 

som inte redovisas i resultaträkningen 85 127 85 127 


Avsättning till reservfond 6 190 -6 190 – 

Utdelning -24 193 -24 193 

Utträde -341 -341 


Eget kapital 2009-12-31 607 474 1 638 873 1 649 142 3 895 489 

74

MODERFÖRENINGENS KASSAFLÖDESANALYS 

Moderföreningens Kassaflödesanalys 


Den löpande verksamheten 

Resultat före finansiella poster 152 648 -251 059 

Avskrivningar 46 868 43 943 

Övriga ej likviditetspåverkande poster 38 -14 943 113 682 

Erhållen ränta 210 919 496 802 

Erhållna utdelningar 129 195 

Erlagd ränta -107 515 -258 495 

Betald skatt 41 533 -225 541 

Kassaflöde från den löpande verksamheten före 

förändring av rörelsekapital 329 639 -80 473 

Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet 

Förändring av varulager och pågående arbete -12 346 -476 853 

Förändring av kundfordringar 22 682 8 195 

Förändring av kortfristiga fordringar 190 159 295 633 

Förändring av leverantörsskulder -19 786 -58 876 

Förändring av kortfristiga skulder -165 691 -22 542 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 344 657 -334 916 

Investeringsverksamheten 

Investering i immateriella anläggningstillgångar -10 350 – 

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -27 787 -39 077 

Försäljning av materiella anläggningstillgångar 5 018 6 292 

Investeringar i dotterbolag -14 051 4 913 

Försäljning av dotterbolag 7 821 189 414 

Placeringar övriga finansiella anläggningstillgångar -329 196 -13 384 

Avyttring/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 16 060 60 021 

Förändring kortfristiga finansiella placeringar 92 880 253 113 

Kassaflöde från investeringsverksamheten -259 605 461 292 

Finansieringsverksamheten 

Ökning av andelskapitalet 2 641 5 392 

Amortering av skuld -46 194 -40 616 

Förändring av kortfristiga finansiella skulder -121 756 -418 586 

Utbetald utdelning -24 193 -719 328 

Erhållna (lämnade) koncernbidrag 122 614 40 182 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -66 888 -1 132 956 

Årets kassaflöde 18 164 -1 006 580 

Likvida medel vid årets början 7 290 750 8 297 330 

Likvida medel vid årets slut 7 308 914 7 290 750 

75

VINJETT 

76

NOTER 

Noter med värderings- och redovisningsprinciper 

Redovisnings- och värderingsprinciper 

Föreningens årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen 

och Redovisningsrådets rekommendationer 1-29 och tillhörande 

uttalanden. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisningen omfattar moderföreningen samt de företag 

och verksamheter i vilka moderföreningen, direkt eller indirekt, har 

ett bestämmande inflytande. 

Förvärvsmetod 

Rörelseförvärv hanteras enligt förvärvsmetoden, vilken kännetecknas 

av att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförpliktelser upptas till 

marknadsvärde efter beaktande av uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. 

Överstiger anskaffningsvärdet för dotterföretaget marknadsvärdet 

på företagets nettotillgångar med beaktande av eventualförpliktelser, 

upptas skillnaden som koncernmässig goodwill. När 

skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. 

För övervärden hänförliga till specifika tillgångar tillämpas samma 

avskrivningstid som i den förvärvade juridiska personen. Avskrivning 

av uppkommen goodwill sker normalt sett på 5 år. Dock prövas 

restvärdet vid varje bokslutstillfälle. Övriga förvärvade immateriella 

tillgångar skrivs av under sin beräknade nyttjandeperiod. För värvade 

och avyttrade företag ingår i koncernens resultat- och balansräkning 

samt kassaflödesanalys under innehavstiden. 

Dotterföretag 

Företag i vilka moderföreningen, direkt eller indirekt, innehar mer 

än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande 

inflytande, konsolideras i sin helhet. Andelar i dotterföretag redovisas 

i moderföreningen enligt anskaffningsvärdesmetoden. För dotterföretag 

inom Riksbyggen se not 20, Andelar i koncernföretag. 

Intresseföretag 

Med intresseföretag avses företag där koncernen kontrollerar 20- 

50 procent av rösterna. Som intresseföretag räknas även samtliga 

företag där koncernen har ett betydande inflytande även om innehavet 

är lägre än 20 procent av rösterna. För andelar i intresseföretag 

i koncernen och i moderföreningen se not 22. 

Eliminering av transaktioner inom koncernen 

Fordringar, skulder, intäkter och kostnader samt orealiserade vinster 

som uppstår när ett koncernföretag säljer en vara eller tjänst till ett 

annat koncernföretag elimineras i sin helhet. Orealiserade förluster 

elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i 

den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov. 

Intäkter 

Försäljningsintäkter av varor och tjänster redovisas vid leverans till 

kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. Försäljningsintäkter 

redovisas netto efter moms och rabatter. 

Principer för redovisning av intäkter från tjänste- respektive entreprenaduppdrag 

återfinns under rubriken Entreprenader. 

Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: 

Hyresintäkter – i den period uthyrningen avser 

Ränteintäkter – i enlighet med effektiv avkastning 

Erhållen utdelning – när utdelning erhålls 

Inkomstskatter 

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller 

erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella 

skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intresse företags 

skatt. 

Värdering av samtliga skatteskulder/fordringar sker till nominella 

belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade 

eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. 

För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed 

sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter 

av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas 

mot eget kapital. 

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 

temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga 

värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna 

har huvudsakligen uppkommit genom nedskrivning av fastigheter 

samt avsättningar. 

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra 

framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är 

sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida 

beskattning. 


Programvaror av standardkaraktär samt utgifter för utveckling eller 

underhåll av programvaror kostnadsförs omedelbart. Övriga utvecklingskostnader 

som uppfyller kraven enligt RR15 aktiveras. 

Goodwill som uppkommer som en del vid förvärv av företag och 

verksamheter utgörs av det belopp varmed anskaffningsvärdet överstiger 

det verkliga värdet på koncernens andel i det förvärvade dotterföretagets 

nettotillgångar vid förvärvstillfället. 

Planenlig avskrivning av koncerngoodwill sker normalt sett på 5 år. 

Dock prövas restvärdet vid varje bokslutstillfälle. I de fall goodwillens 

nyttjandevärde understiger redovisat värde görs en nedskrivning. 

Återföring av tidigare nedskriven goodwill görs inte. 

77

NOTER 


Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 

minskat med avskrivningar. Fastigheter som innehavs för långsiktig 

uthyrning klassificeras som förvaltningsfastigheter. Exploateringsmark 

och rörelsefastigheter klassificeras som omsättningstillgångar. 

Riksbyggens förvaltningsfastigheter redovisas till bokfört värde. 

Värdering görs regelbundet för att bedöma fastigheternas verkliga 

värde. För att bedöma ett verkligt värde utgår vi från priser på en 

aktiv marknad och det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas 

mellan kunniga parter oberoende av varandra och med ett 

gemen samt intresse av att genomföra transaktionen. För att fastställa 

fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs 

marknadsvärdering av samtliga förvaltningsfastigheter genom intern 

värdering. Second opinion inhämtas av extern värderare i samband 

med årsbokslut för att säkerställa att värderingen är korrekt utförd 

och att rimliga värden har redovisats. Det verkliga värdet återspeglar 

kassaflöden för fastighetsinnehaven och återspeglar bland annat 

hyres intäkter för nuvarande hyreskontrakt och antaganden om hyresintäkter 

för framtida kontrakt. Bedömt övervärde redovisas endast i 

not och återfinns således inte i resultat- och balansräkningen. 

Kostnader läggs till anskaffningsvärdet endast om det är troligt att 

de framtida ekonomiska fördelar som kan härledas till investeringen 

kommer att komma företaget till del och där anskaffningsvärdet 

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter 

redo visas som kostnader i den period de uppkommer. 

Utgifter för förbättringar av tillgångarnas prestanda, utöver 

ursprung lig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation 

och underhåll redovisas som kostnader. Statliga stöd för 

anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens 

redovisade värde. Materiella anläggningstillgångar skrivs av 

linjärt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. För förvaltningsfastigheter 

tillämpas avskrivningstider på 20 eller 50 år. 

Övriga anläggningstillgångar tillämpar följande avskrivningstider: 

Antal år 

Immateriella anläggningstillgångar 5 

Markanläggningar 20 

Inventarier och verktyg 5 

Installationer 20 

Nedskrivningar 

När det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av tillgångar 

minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. I de fall 

det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinnings värdet 

skrivs det redovisade värdet omedelbart ner till detta återvinningsvärde. 

Nedskrivningarna ingår i resultaträkningens post Kostnad för 

sålda varor. 

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett 

en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till 

grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda 

beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde 

tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskriv ningar) 

om ingen nedskrivning gjorts. 

Leasing 

All leasing klassificeras som operationell leasing och består i huvudsak 

av lokalhyreskontrakt. Operationell leasing redovisas i resultaträkningen. 

Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. 

Andra finansiella skulder 

Låneskulder omfattar huvudsakligen räntebärande skulder till kreditinstitut. 

Låneskulderna är redovisade till historiska anskaffningsvärden 

med avdrag för gjorda amorteringar, räntor och nedskrivningar 

i de fall det varit tillämpligt. Räntan redovisas i resultat räkningen 

under räntekostnader och liknande resultatposter. 

Långfristiga skulder består av belopp som förväntas betalas efter 

mer än tolv månader räknat från balansdagen. Kortfristiga skulder 

består av belopp som förväntas betalas inom tolv månader räknat 

från balansdagen. 

De ovan angivna redovisningsprinciperna för moderföreningen 

och koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som 

presenterats i moderföreningens och koncernens finansiella rapporter, 

om inte annat framgår. 

Finansiella instrument 

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar 

likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. 

Fordringar med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen 

redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. 

Fordringar upptas till det belopp som efter individuell 

prövning beräknas bli betalt. 

Kortfristiga placeringar redovisas till verkligt värde på balansdagen. 

För fastställandet av verkligt värde används aktuella marknadsräntor 

vid marknadens stängning. 

Andra finansiella instrument redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde 

och verkligt värde. 

Alla transaktioner med värdepapper redovisas på affärsdagen. 

Finansiella risker i placeringsverksamheten 

Mål och policy: Riksbyggens placeringspolicy anger riktlinjer, mål 

och limiter för den finansiella förvaltningen och hantering av de finansiella 

risker förvaltningen ger upphov till inom koncernen. Placeringspolicyn 

reglerar ansvarsfördelningen mellan Riksbyggens styrelse, 

företagsledning och finansfunktion. 

Inom koncernen har finansfunktionen det operativa ansvaret för att 

säkerställa koncernens finansiering och att effektivt förvalta kassalikviditet, 

finansiella tillgångar och finansiella skulder. Finans- och 

ekonomienheten har ansvaret att följa upp att finanspolicyn efterlevs. 

Ekonomi- och finanschef ansvarar för att rapportera riskexponering 

samt vinster och förluster från finansiella aktiviteter till Riksbyggens 

styrelse. 

78

NOTER 

Finansiella risker: Den osäkerhet och instabilitet som tidvis präglar 

de finansiella marknaderna påverkar finansverksamheten på ett 

flertal sätt. De finansiella riskerna kan primärt delas upp i kredit risk, 

ränterisk och likviditetsrisk. 

Kreditrisk: Med kreditrisk avses risken att koncernen förorsakas 

förlust genom att motparten inte fullgör sina förpliktelser gentemot 

Riksbyggen. Kreditrisk innefattar även koncentrationsrisk, det vill 

säga stora exponeringar eller koncentrationer i placeringarna till 

vissa regioner eller branscher. Riksbyggens strategiska inriktning är 

att ha ett väl diversifierat innehav med låg risknivå samt att uppnå 

balans mellan risk och avkastning. Kreditrisken identifieras, hanteras 

och rapporteras enligt ramarna definierade i placeringspolicyn. 

Ränterisk: Ränterisk definieras som risken att variationer i det 

allmänna ränteläget leder till kapitalförluster eller ett lägre räntenetto. 

Standardiserade ränteterminskontrakt eller ränteswappar kan 

användas för att anpassa räntebindning vid behov eller om så anses 

lämpligt. Den absoluta ränterisken, definierad som en enprocentig 

momentan parallellförskjutning av avkastningskurvan, får aldrig 

överstiga 35 Mkr. 

Likviditetsrisk: Likviditetsrisk syftar på risken för att en placering 

inte omedelbart kan omsättas på marknaden utan att stora förluster 

i marknadsvärde uppstår. Riksbyggen bedriver en aktiv likviditetshantering 

genom att matcha in- och utlåningsflöden mot varandra. 

Dessutom identifieras, hanteras och rapporteras likviditetsrisken 

enligt ramarna definierade i placeringspolicyn. 

Pensionsförpliktelser 

Inom koncernen finns ett flertal såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda 

pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget 

fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och har ingen förpliktelse 

att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas 

med kostnader i takt med att förmånerna intjänas. 

I förmånsbestämda planer utgår ersättningar till anställda och 

före detta anställda baserat på lön vid pensioneringstidpunkten 

och antalet tjänsteår. 

Koncernen bär risken för att de utfästa ersättningarna utbetalas. 

De förmånsbestämda pensionsplanerna är både fonderade och 

ofonderade. I de fall planerna är fonderade har tillgångar avskiljts i 

Konsumentkooperationens pensionsstiftelse. 

I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna 

och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen 

en avsättning eller en långfristig finansiell fordran. 

Beträffande förmånsbestämda planer beräknas pensionskostnaden 

enligt en metod som fördelar kostnaden för pensioner i takt med att 

de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida 

ersättning. Beräkningen utförs årligen av oberoende aktuarier. 

De viktigaste aktuariella antagandena anges i not 25 Avsättning för 

pensioner och liknande förpliktelser i koncernen. 

Vid fastställandet av förpliktelsens nuvärde och verkligt värde på 

förvaltningstillgångar kan det uppstå aktuariella vinster och förluster. 

Dessa uppkommer antingen genom att det verkliga utfallet avviker 

från det tidigare gjorda antagandet, eller att antagandena ändras. 

Räntekostnad med avräkning av förväntad avkastning på förvalt ningstillgångar 

klassificeras som en finansiell kostnad. Övriga kostnadsposter 

i pensionskostnaden belastar rörelseresultatet. 

Om den pensionskostnad och pensionsavsättning som fastställs 

för svenska planer enligt RR 29 avviker från motsvarande belopp 

enligt FAR SRS RedR 4, redovisas även en kostnad för särskild löneskatt 

på mellanskillnaden, i enlighet med URA 43. 

Den beskrivna redovisningsprincipen för förmånsbestämda pensionsplaner 

ovan tillämpas bara för koncernredovisningen. Moderföreningen 

redovisar förmånsbestämda pensionsplaner enligt FAR 

SRS RedR 4, Redovisning av pensionsskuld och pensionskostnad. 

Moderföreningen har utfäst förmånsbaserade pensioner till anställda. 

Moderföreningens förpliktelser att i framtiden utbetala pension 

har härvid ett nuvärde, bestämt för varje anställd av bland annat 

pensionsnivån, åldern och i vilken grad full pension blivit intjänad. 

Detta nuvärde har beräknats enligt aktuariella grunder, och utgår 

från de löne- och pensionsnivåer som råder vid balansdagen. 

Varulager 

Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och netto försäljningsvärdet 

på balansdagen. Detta innebär att förvärvade bostadsrätter 

i avslutade entreprenader värderas enligt lägsta värdets princip. 

Fastigheter som avser främst mark för kommande entreprenader 

värderas även de analogt enligt lägsta värdets princip. 

Avsättningar och ansvarsförbindelser 

Avsättningar redovisas när Riksbyggen har en förpliktelse som ett 

resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar 

kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning 

är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det 

belopp som skall utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader 

på grund av garantiåtaganden. 

Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive 

projekt eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal 

som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. 

Ansvarsförbindelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade 

händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en 

eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets 

kontroll, inträffar eller uteblir. De utfästelser som Riksbyggen 

i form av entreprenör ikläder sig gentemot bostadsrätts föreningen 

har normalt karaktären av ansvarsförbindelser. Osålda lägenheter 

i projekt där Riksbyggenavtal är tecknat ska vid bokslutsdagen 

redovisas som en ansvarsförbindelse till det pris som anges i den 

ekonomiska planen. 

Entreprenader 

Projektintäkter vid entreprenader och projektutveckling av bostäder 

redovisas i enlighet med RR 10 Entreprenader och liknande uppdrag. 

Successiv vinstavräkning bygger på att prestationen fullgörs i takt 

med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten 

79

NOTER 

redovisas i takt med det lägsta av upparbetningsgrad och försäljningsgrad. 

Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda 

projektkostnader i förhållande till de totalt beräknade projektkostnaderna. 

Försäljningsgraden bestäms på basis av antalet sålda 

bostäder i förhållande till totalt antal bostäder i projektet. 

Omvärderingar av projektens förväntade slutresultat medför korrigeringar 

av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering 

ingår i periodens redovisade resultat. För projekt där intäkter 

och kostnader inte tillförlitligt kan bestämmas vid bokslutstillfället 

tillämpas nollavräkning. Det innebär att projektet redovisas med en 

intäkt som motsvarar upparbetad kostnad, det vill säga resultatet tas 

upp till noll kronor i avvaktan på att en resultatbestämning kan göras. 

Så snart det är möjligt sker övergång till successiv vinstavräkning. 

Bedömda förluster belastar i sin helhet periodens resultat. 

Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas 

redan från projektets byggstart om tillförlitlig bedömning av intäkter 

och kostnader kan göras och pågår enligt samma princip tills dess 

att projektet slutredovisas. Vid projektutveckling av bostäder ägs i 

normalfallet exploateringsfastigheten av Riksbyggen vid projektstart. 

Vid byggstart överförs fastigheten med bokfört värde till projektet 

och inräknas i projektets övriga projektkostnader. Räntekostnader 

inräknas bland projektkostnaderna från byggstart. 

Riksbyggen åtar sig i avtal med förvärvaren av entreprenaden att 

förvärva ej sålda lägenheter vid projektets färdigställande. Tills dess 

att alla lägenheter sålts i pågående entreprenader upptas värdet av 

dessa som ansvarsförbindelse. 

Rapportering för segment 

Rörelsegrenar innehåller produkter eller tjänster som är föremål för 

risker och avkastning som skiljer sig från andra rörelsegrenar. Rörelsegrenar 

klassificeras som primära segment. 

Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade 

kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller 

utbe tal ningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och 

banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar. 

Lånekostnader 

Lånekostnader redovisas enligt huvudregeln i RR 21. Lånekostnader 

belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig, oavsett 

hur de upplånade medlen använts. 

Upplysningar om närstående 

Transaktionen och avtal med närstående företag och fysiska personer 

redovisas enligt RR 23. I koncernen elimineras koncerninterna transaktioner 

och faller således utanför redovisningsrekommendationen. 

Rekommendationen innebär ingen utvidgning av moderföreningens 

redovisning då den upprättas samtidigt som koncernredovisningen. 

En utökad redovisningsskyldighet uppkommer för företag som redovisas 

enligt kapitalandelsmetoden. För omfattningen av dessa transaktioner 

se not 40, Transaktioner med närstående. 

Händelser efter balansdagen 

Riksbyggen beaktar händelser som bekräftar ett förhållande som förelåg 

på balansdagen. Om det efter balansdagen inträffar händelser som 

inte är av en sådan karaktär att de ska beaktas när resultaträkningen 

och balansräkningen fastställs, men som är så väsentliga att bristande 

information om dem skulle påverka möjligheterna för en läsare att 

göra korrekta bedömningar och fatta välgrundande beslut, kommer 

Riksbyggen att lämna upplysningar för varje händelse i förvaltningsberättelsen. 

80

NOTER 

Not 1 Intäkternas fördelning 

Koncernen 


2009 2008 2009 2008 

I nettoomsättningen ingår intäkter från: 

Varor 164 654 176 532 155 761 167 061 

Tjänster 1 790 037 1 571 278 1 806 228 1552 737 

Entreprenaduppdrag 1 734 872 2 663 129 1 734 873 2 663 129 

Hyror 241 086 228 792 186 945 180 150 

Summa 3 930 649 4 639 731 3 883 807 4 563 077 

I övriga rörelseintäkter ingår intäkter från: 

Varor 2 245 4 802 2 245 3 580 

Tjänster 20 931 20 176 20 698 16 604 

Hyror 27 5 27 5 

Fastighetsförsäljningar 6 – 6 1 222 

Summa 23 209 24 983 22 976 21 411 

Not 2 Arvode till revisorer 

Koncernen 



Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 

Revision och revisionsnära rådgivning 3 953 4 005 3 765 3 791 

Övriga uppdrag 643 189 643 189 

Summa 4 596 4 194 4 408 3 980 

Lekmannarevisorer 

Revision och revisionsnära rådgivning 90 80 90 80 

Summa 90 80 90 80 

Not 3 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar 

Avskrivningar och nedskrivningar (samt återföring därav) av materiella och immateriella anläggningstillgångar uppgår i koncernen till 

57 473 (49 801) och i moderföreningen till 43 301 (39 326). 

81

NOTER 

Not 4 Anställda och personalkostnader 

2009 2008 

Koncernen 

Medelantalet anställda 

Kvinnor 713 747 

Män 1 716 1 782 

Totalt för koncernen 2 429 2 529 

Löner och andra ersättningar 

Verkställande direktör 2 499 2 366 

Styrelsen 694 640 

Företagsledning 6 439 6 908 

Övriga anställda 737 647 740 266 

Totala löner och ersättningar 747 279 750 180 

Sociala kostnader 

Sociala avgifter enligt lag och avtal 254 674 271 295 

Pensionskostnader 89 016 35 309 

Totala sociala avgifter och pensionskostnader 343 690 306 604 

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 1 090 969 1 056 784 


Medelantalet anställda 

Kvinnor 713 725 

Män 1 716 1 771 

Totalt för moderföreningen 2 429 2 496 

Löner och andra ersättningar 

Verkställande direktör 2 499 2 366 

Styrelsen 694 640 

Företagsledning 6 439 6 908 

Övriga anställda 737 647 730 344 

Totala löner och ersättningar 747 279 740 258 

Sociala kostnader 

Sociala avgifter enligt lag och avtal 254 674 268 136 

Pensionskostnader 71 289 103 066 

Totala sociala avgifter och pensionskostnader 325 963 371 202 

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 1 073 242 1 111 460 

82

NOTER 

Not 4 forts. 

Vd, Sten-Åke Karlsson, har 61 års pensionsålder med bibehållande 

av 70 procent av genomsnittlig lön under tiden som vd fram till 

65 års ålder. Därefter utgår pension enligt KTP-planen. För vice vd, 

Mari Broman, gäller 63 års pensionsålder med en årlig pensionsavsättning 

om ca 30 procent av årslönen. Vd och vice vd har en 

uppsägningstid från företagets sida om 24 månader, vilken kan 

omvandlas till ett avgångsvederlag med avräkningsskyldighet för 

annan inkomst under uppsägningstiden. Från vd och vice vd:s sida 

är uppsägningstiden 6 månader. För övriga medarbetare i företagsledningen 

gäller 62 eller 65 års pensionsålder med liknande pensions- 

och avgångsersättningsvillkor som gäller för vd eller vice vd. 

Av löner och ersättningar i moderföreningen avser 0 mkr (0,2) tidigare 

verkställande direktörer. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode 

om 125 tkr (115) utbetalats. Övriga externa styrelseledamöter 

har sammanlagt erhållit 569 tkr (525). 

Av moderföreningens och koncernens pensionskostnader avser 4,1 

mkr (4,4) gruppen nuvarande vd och företagsledning. Koncernens 

utestående pensionsförpliktelser till gruppen nuvarande vd och företagsledning 

uppgår till 13,9 mkr (15,8). Pensionsförpliktelserna är 

tryggade i Konsumentkooperationens pensionsstiftelse. 

Upplysning om sjukfrånvaro 2009 2008 

Total sjukfrånvaro (andel av ordinarie arbetstid) 3,59 % 3,91 % 

Sjukfrånvaro för kvinnor 4,86 % 4,92 % 

Sjukfrånvaro för män 3,04 % 3,48 % 

Anställda -29 år 3,02 % 3,63 % 

Anställda 30-49 år 3,31 % 3,41 % 

Anställda 50 år- 4,00 % 4,53 % 

Långtidssjukfrånvaro (andel av den totala sjukfrånvaron) 39,09 % 42,10 % 

Andel kvinnor i procent 

Styrelsen 36,4 % 45,5 % 

Bland övriga ledande befattningshavare 50 % 40 % 

83

NOTER 

Not 5 Nettoomsättningens och rörelseresultatets fördelning på segment 


Bostad Fastighets- Fastighet/ Övrigt Eliminering Summa 

förvaltning 

Finans 

Koncernen 

Intäkter 

Nettoomsättning 1 946 466 1 742 827 312 230 5 486 -76 360 3 930 649 

Resultat 

Bruttoresultat 166 079 84 744 55 929 -30 987 -21 890 253 875 

Rörelseresultat 149 282 56 580 62 212 -53 352 -22 054 192 668 

Resultat från andelar 6 – 129 – 1 984 2 119 

Ränteintäkter 10 040 13 122 208 765 7 535 -32 521 206 941 

Räntekostnader -39 799 -4 270 -63 187 -1 824 32 373 -76 707 

Övriga upplysningar 

Tillgångar 2 030 126 303 985 10 184 243 135 372 -1 157 169 11 496 557 

Skulder -1 172 196 -155 432 -7 024 742 -276 399 1 258 827 -7 369 943 

Nettoinv. im./materiella 

anläggningstillgångar 2 808 14 819 41 324 690 – 59 642 

Avskrivningar 627 21 865 35 954 5 132 – 63 578 

Nedskrivningar 60 000 – – – – 60 000 

Återförda nedskrivningar -211 000 – -7 556 – – -218 556 


Intäkter 

Nettoomsättning 1 946 466 1 742 827 189 029 5 485 3 883 807 

Resultat 

Bruttoresultat 166 081 84 744 -5 738 -30 988 214 099 

Rörelseresultat 149 306 56 580 115 -53 353 152 648 

Resultat från andelar 6 129 135 

Ränteintäkter 9 997 13 122 194 885 7 534 225 538 

Räntekostnader -38 935 -4 270 -44 266 -1 824 -89 295 


Tillgångar 2 000 532 303 985 9 055 482 135 372 11 495 371 

Skulder -1 143 852 -155 432 -6 024 199 -276 399 -7 599 882 


anläggningstillgångar 2 808 14 819 4 451 690 22 768 

Avskrivningar 627 21 863 19 244 5 132 46 868 

Nedskrivningar 60 000 60 000 

Återförda nedskrivningar -211 000 -3 567 -214 567 

84

NOTER 

Not 5 forts. 

Bostad Fastighets- Fastighet/ Övrigt Eliminering Summa 

Förvaltning 

Finans 

2008 

Koncernen 

Intäkter 

Nettoomsättning 2 696 751 1 674 412 338 899 5 297 -75 628 4 639 731 

Resultat 

Bruttoresultat -113 888 82 243 47 828 -113 719 61 561 -35 975 

Rörelseresultat -132 258 48 396 26 269 -142 759 79 334 -121 018 

Resultat från andelar – -3 042 178 013 – -171 653 3 318 

Ränteintäkter 16 158 12 728 480 098 15 461 -48 841 475 604 

Räntekostnader -40 135 -6 749 -232 086 -14 255 53 475 -239 750 


Tillgångar 2 187 852 314 856 9 967 236 446 162 -1 270 762 11 645 344 

Skulder -1 401 696 -166 549 -7 085 494 -376 760 1 297 960 -7 732 539 


anläggningstillgångar 398 17 797 261 602 5 567 – 285 364 

Avskrivningar 490 21 765 36 453 2 758 – 61 466 

Nedskrivningar 290 000 – – – – 290 000 

Återförda nedskrivningar – – -12 550 – – -12 550 


Intäkter 

Nettoomsättning 2 696 751 1 674 412 186 617 5 297 4 563 077 

Resultat 

Bruttoresultat -113 941 82 243 -9 486 -113 719 -154 903 

Rörelseresultat -132 301 48 396 -24 395 -142 759 -251 059 

Resultat från andelar -3 042 178 013 174 971 

Ränteintäkter 16 083 12 728 452 064 15 461 496 336 

Räntekostnader -39 025 -6 749 -204 454 -14 255 -264 483 


Tillgångar 2 157 731 314 856 8 669 866 446 162 11 588 615 

Skulder -1 373 031 -166 549 -6 105 923 -376 760 -8 022 263 


anläggningstillgångar 398 17 797 9 021 5 567 32 783 

Avskrivningar 490 21 765 18 930 2 758 43 943 

Nedskrivningar 290 000 290 000 

Återförda nedskrivningar -4 617 -4 617 

85

NOTER 

Not 6 Operationella leasingavtal 

Riksbyggen som leasegivare 

Framtida minimileaseavgifter avseende 

uthyrda lokaler fördelar sig enligt följande: 

Koncernen 



Inom 1 år 4 880 10 281 1 902 251 

Mer än 1 men mindre än 5 år 25 193 30 578 5 958 7 972 

Senare än 5 år 1 829 – – – 

Summa 31 901 40 859 7 860 8 223 

Riksbyggen som leasetagare 

Framtida minimileaseavgifter avseende 

tillgångar inkl. kontorslokaler fördelar sig enligt följande: 

2009 – 40 193 – 50 820 

2010 55 557 28 583 67 544 39 210 

2011 40 954 16 177 51 755 26 804 

2012 20 262 9 464 31 063 30 718 

2013 eller senare 16 916 – 25 017 

Summa 133 689 94 417 175 379 147 552 

Not 7 Resultat från andelar i koncernföretag 



Realisationsresultat vid likvidationer 6 173 164 

Summa 6 173 164 

Not 8 Resultat från andelar i intresseföretag 


Koncernen 

Resultatandel 2 119 1 604 

Summa 2 119 1 604 


Erhållna utdelningar 129 93 

Summa 129 93 

86

NOTER 

Not 9 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 


Koncernen 


Resultat vid avyttringar – 1 612 

Summa – 1 714 



Resultat vid avyttringar – 1 612 

Summa – 1 714 

Not 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 


Koncernen 

Räntor 172 841 448 434 

Realisationsresultat vid försäljning 33 603 26 499 

Övriga finansiella intäkter 497 671 

Summa 206 941 475 604 


Räntor 191 438 469 166 

Realisationsresultat vid försäljning 33 603 26 499 

Övriga finansiella intäkter 497 671 

Summa 225 538 496 336 

Varav avseende koncernföretag 18 768 (24 709) 

87

NOTER 

Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter 


Koncernen 

Kreditförluster – -4 668 

Räntor -69 511 -229 900 

Övriga finansiella kostnader -7 196 -5 182 

Summa -76 707 -239 750 


Räntor -82 100 -259 301 

Övriga finansiella kostnader -7 195 -5 182 

Summa -89 295 -264 483 

Varav avseende koncernföretag -13 606 (-22 552) 

Not 12 Bokslutsdispositioner 



Förändring av periodiseringsfond 70 110 -69 298 

Summa 70 110 -69 298 

Not 13 Skatt på årets resultat 


Koncernen 

Aktuell skatt -116 741 -60 723 

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 25 226 5 452 

Uppskjuten skatt 2 418 25 517 

Andel i intresseföretags skatt -563 -449 

Summa -89 660 -30 203 


Aktuell skatt -84 361 -46 960 

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 29 237 5 469 

Uppskjuten skatt -38 450 62 823 

Summa -93 574 21 332 

88

NOTER 

Not 14 Uppskjuten skatt 

Koncernen 



Årets uppskjutna skatt i resultaträkningen 

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -66 079 -49 202 -65 030 -4 260 

Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 68 113 70 874 26 580 67 969 

Uppskjuten skatteintäkt/-kostnad till följd av ändrad skattesats – 3 521 – -886 

Tidigare ej redovisade skattefordringar avseende 

outnyttjade underskottsavdrag 384 324 – – 

Summa 2 418 25 517 -38 450 62 823 

Skatt avseende poster som redovisas direkt mot eget kapital 

Skatteeffekt av koncernbidrag – – 32 248 11 251 

Summa – – 32 248 11 251 

Skillnad mellan redovisad skattekostnad och skattekostnad 

baserad på gällande skattesats 

Redovisat resultat före skatt 325 020 118 154 359 136 86 467 

Skatt enligt gällande skattesats -85 480 -33 083 -94 453 -24 211 

Skatteeffekt av: 

-ej avdragsgilla kostnader -2 171 -6 246 -1 162 -4 436 

-ej skattepliktiga intäkter 7 712 2 404 7 349 49 598 

-schablonränta periodiseringsfonder -267 -39 -240 – 

-föreslagen utdelning – 192 – 192 

Skatt hänförlig till tidigare år 25 226 5 452 29 237 5 469 

Skatteintäkt/-kostnad på grund av ändrad skattesats – 1 441 – -5 280 

Upplösning uppskjuten skatt tidigare år -34 305 – -34 305 – 

Effekt av ej uppbokade underskottsavdrag 

och temporära skillnader -375 -324 – – 

Summa skatt på årets resultat -89 660 -30 203 -93 574 21 332 

Skattesats 

Den gällande skattesatsen för inkomstskatt i koncernen är 26,3 %. 

Uppskjutna skattefordringar 

Avsättningar för strukturkostnader 21 840 62 950 21 841 62 950 

Avsättningar för garantikostnader 19 031 15 434 19 031 15 434 

Nedskrivning av fastigheter 5 950 8 021 2 361 3 299 

Underskottsavdrag 1 186 801 – – 

Summa 48 007 87 206 43 233 81 683 

Uppskjutna skatteskulder 

Obeskattade reserver 48 755 85 420 – – 

Avsättning enligt RR29 15 757 20 420 – – 

Koncernmässiga övervärden 3 586 3 660 – – 

Summa 68 098 109 500 – –

NOTER 

Not 15 Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Ingående anskaffningsvärden – – 

Inköp 10 350 – 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 350 – 

Ingående avskrivningar – – 

Årets avskrivningar -2 070 – 

Utgående ackumulerade avskrivningar -2 070 – 

Utgående redovisat värde 8 280 – 


Ingående anskaffningsvärden – – 

Inköp 10 350 – 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 350 – 

Ingående avskrivningar – – 

Årets avskrivningar -2 070 – 

Utgående ackumulerade avskrivningar -2 070 – 

Utgående redovisat värde 8 280 – 

Not 16 Goodwill 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Ingående anskaffningsvärden 4 425 4 425 

Inköp 3 771 – 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 196 4 425 

Ingående avskrivningar -1 770 -885 

Årets avskrivningar -1 451 -885 

Utgående ackumulerade avskrivningar -3 221 -1 770 

Utgående redovisat värde 4 975 2 655 

90

NOTER 

Not 17 Byggnader och mark 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Ingående anskaffningsvärden 1 769 717 1 533 642 

Förändring av koncernens sammansättning – 139 307 

Omklassificeringar -997 – 

Aktivering befintliga fastigheter 3 009 20 627 

Nyanskaffningar 36 873 229 563 

Försäljningar och utrangeringar – -153 422 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 808 602 1 769 717 

Ingående avskrivningar -476 285 -489 079 

Förändring av koncernens sammansättning – -33 693 

Försäljningar och utrangeringar – 82 207 

Årets avskrivningar -35 774 -35 720 


Ingående nedskrivningar -66 100 -54 839 

Förändring av koncernens sammansättning – -46 766 

Försäljning och utrangeringar – 22 955 

Återförda nedskrivningar 7 556 12 550 

Utgående ackumulerade nedskrivningar -58 544 -66 100 

Utgående redovisat värde 1 237 999 1 227 332 

Taxeringsvärden byggnader 1 496 280 1 500 260 

Taxeringsvärden mark 579 394 555 932 

2 075 674 2 056 192 

Bokfört värde byggnader 1 128 183 1 120 891 

Bokfört värde mark 109 816 106 441 

1 237 999 1 227 332 



Inköp – 1 131 

Försäljningar/utrangeringar – -6 561 

Omklassificeringar -997 – 

Aktivering befintliga fastigheter 3 009 10 103 


91

NOTER 

Not 17 forts. 

2009-12-31 2008-12-31 


Försäljningar/utrangeringar – 1 713 




Försäljningar/utrangeringar – 900 

Återförda nedskrivningar 3 567 4 617 



Taxeringsvärden byggnader 1 165 380 1 165 592 

Taxeringsvärden mark 363 530 338 048 

1 528 910 1 503 640 

Bokfört värde byggnader 605 317 618 080 

Bokfört värde mark 65 127 65 880 

670 444 683 960 

Not 18 Förvaltningsfastigheter 

Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår på balans dagen till 2 018 mkr (1 963) i koncernen och till 1 427 mkr (1 403) i moder föreningen. 

Verkligt värde motsvarar bedömt värde på den öppna marknaden. Värderingen görs internt årligen med stöd av extern mark nadsdata och kontroll 

görs på hela moderföreningens fastighets bestånd av externt värderingsföretag för att säkerställa att värderingen gjorts på ett korrekt sätt. 

I periodens resultat ingår följande poster avseende 

förvaltningsfastigheter: 

Koncernen 



Hyresintäkter 251 522 254 953 186 632 184 323 

Direkta kostnader för de förvaltningsfastigheter 

som genererat hyresintäkter under perioden -189 647 -182 761 -139 228 -135 259 

Summa 61 875 72 192 47 404 49 064 

92

NOTER 

Not 19 Inventarier, verktyg och installationer 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 


Inköp 21 653 28 104 

Försäljningar/utrangeringar -28 164 -40 014 

Omklassificeringar 4 122 – 



Försäljningar/utrangeringar 25 087 36 496 

Omklassificeringar -1 941 – 








Inköp 21 653 27 843 

Försäljningar/utrangeringar -27 894 -25 423 

Omklassificeringar 4 122 – 



Försäljningar/utrangeringar 24 817 23 079 

Omklassificeringar -1 941 – 






93

NOTER 

Not 20 Andelar i koncernföretag 

2009-12-31 2008-12-31 



Inköp 7 612 303 

Aktieägartillskott 1 200 – 

Fusion -7 612 -8 149 

Likvidationer -203 -8 326 


Ingående nedskrivningar – -225 

Likvidationer – 225 

Utgående ackumulerade nedskrivningar – – 


Dotterföretag, org.nr, säte Antal Kapitalandel i % Bokfört värde 

Berga Utveckling AB, 556712-6676, Linköping 1 000 100 100 

Blekholmen i Stockholm AB, 556417-2129, Stockholm 1 000 100 100 

Exploaterings AB Filbyter, 556051-9398, Stockholm 1 000 100 75 

Hagaberg Utvecklings AB, 556643-4584, Linköping 1 000 100 1 150 

KB Kungsbron 21, 916634-1470, Stockholm 1 000 100 50 000 

RI-Fastigheter TÖ AB, 556340-0877, Stockholm 1 000 100 100 

RI-Fastigheter Umeå AB, 556757-7217, Umeå 1 000 100 1 300 

Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB, 516401-8409, Stockholm 10 000 100 10 000 

Riksbyggen Kapitaltjänst AB, 556394-0278, Stockholm 10 000 100 1 000 

RI-Fastigheter i Södertälje AB, 556409-9744, Södertälje 1 000 100 100 

RI-Fastigheter i Södertälje EF, 716419-6136, Södertälje 258 99 258 

Summa 64 183 

94

NOTER 

Not 21 Fordringar hos koncernföretag 

2009-12-31 2008-12-31 



Tillkommande fordringar 172 000 8 000 

Avgående fordringar -1 820 -38 427 

Kort del av lång fordran -7 636 -8 246 



Not 22 Andelar i intresseföretag 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 


Investeringar 7 250 12 265 

Försäljningar/utrangeringar – -58 

Omklassificeringar – -4 013 

Resultatandelar 1 780 939 

In- och utbetalningar -221 458 


Ingående nedskrivningar – -2 545 

Omklassificeringar – 2 545 

Utgående ackumulerade nedskrivningar – – 




Investeringar 7 250 – 


Resultatandelar 117 -373 

In- och utbetalningar 29 608 



95

NOTER 

Not 22 forts. 

Intresseföretag, org.nr, säte Bokfört värde Bokfört värde 

Antal Kapitalandel % Moder Koncern 

Direktägda 

AB Broutsikten, 556650-8551, Malmö 500 50 50 50 

AB Ronnebybyggen, 556070-1558, Ronneby 32 40 32 32 

Bostadsbyggen i Jönköping AB, 556501-0963, Jönköping 10 000 50 1 000 1 000 

Ellesbokomplementären AB, 556432-9810, Göteborg 340 33,3 34 34 

Exploateringsbolaget Högmora KB, 916643-6254, Stockholm - 25 37 37 

Fastighet Lavinen AB, 556713-8945, Linköping 500 50 - 12 265 

Fastighetsbolaget Arken HB, 916595-6609, Umeå - 50 500 500 

Fastighetsbolaget Glasberga KB, 916643-1842, Stockholm - - - - 

Fastighetsbolaget Repslagaren 2 HB, 916571-4289, Skövde - 50 - 563 

Folksparken Sommarlust, 716408-2583, Halmstad 2 - 40 40 

Glasberga Fastighets AB, 556361-0707, Stockholm 1 000 25 100 100 

Högmora Exploaterings AB, 556395-0707, Stockholm 1 000 25 100 100 

Järla Sjö Exploaterings AB, 556615-3952, Stockholm 300 33,3 600 600 

KB Ellesbo nr 2, 916844-6442, Göteborg - 33,3 971 971 

KB Öhusen, 969697-7793, Malmö - 50 100 100 

RB Lokalförening i Nordöstra Götaland, 825003-5634, Norrköping 187 - 9 9 

Riksbyggen BoSpar ekonomisk förening, 769600-0186, Stockholm 30 30 3 000 7 053 

Sundspärlan Exploatering AB, 556790-5624, Helsingborg 250 25 7 250 7 250 

Andelar bostadsrättsföreningar 

Brf Sidensvansen, 716402-1482, Strängnäs 1 - 20 20 

Brf Väppeby 2, 769611-3799, Håbo - - 4 4 

Brf Kolbotten, 769608-5286, Ludvika - - 24 24 

Brf Väppeby, 769609-8982, Håbo - - 2 2 

Summa 13 873 30 754 

Not 23 Fordringar hos intresseföretag 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 










96

NOTER 

Not 24 Andra långfristiga värdepappersinnehav 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 


Inköp 43 692 



Ingående nedskrivningar -293 -493 


Utgående ackumulerade nedskrivningar -293 -293 




Inköp 43 692 



Ingående nedskrivningar -293 -493 


Utgående ackumulerade nedskrivningar -293 -293 


97

NOTER 

Not 24 forts. 

Andra långfristiga värdepappersinnehav, org.nr, säte Antal Bokfört värde 

Direktägda 

AB Norrlands Byggtjänst, 556063-0833, Umeå 50 3 

AB Svensk Byggtjänst, 556033-9938, Stockholm 200 20 

Bilda Förlag, 702000-2601, Stockholm 63 13 

Byggcentrum i Göteborg AB, 556061-8638, Göteborg 212 21 

Folkteatern i Sverige, 716420-4252, Stockholm 10 1 

Gershedens Folkets Hus, Stockholm 50 5 

Gransångaren AB, 556591-2994, Västerås 50 250 

Kooperativ Utveckling i Skåne ek. förening,716407-4325, Malmö 1 1 

Kooperativt Utvecklingscentrum i Skåne ek. förening, Malmö 25 5 

Kooperativ Utveckling Sjuhärad, 769609-0781,Borås 1 10 

Koopi, 716421-4186, Stockholm 4 40 

Nöjesparken Sundspärlan AB, 556215-2297, Helsingborg 60 60 

OK Stockholm, 702000-1660, Stockholm – 19 

RKHF Skara Äldrehem, 716449-5488, Skaraborg – 10 

RKHF Töreboda Äldrebostäder, 769620-2139, Skaraborg – 43 

Andelar bostadsrättsföreningar 

Kalixhus nr 1, 798200-0585, Kalix – 20 

Köpingshus nr 11, 716454-6066, Köping – 2 

Linköpingshus nr 31, 716425-8373, Linköping – 131 

Varbergshus nr 1, 749600-0865, Varberg – 40 

Visbyhus nr 24, 716404-9632, Visby – 840 

Östersundshus nr 1, 793200-1485, Östersund – 140 

Summa moderföreningen 1 674 

98

NOTER 

Not 25 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser i koncernen 

Förmånsbestämda pensionsplaner 

Kooperationens tilläggspension för tjänstemän 

KTP-planen är en kollektiv avtalspension för tjänstemän anställda i företag anslutna till KP och omfattar följande ersättningar: KTP-ålderspension, 

kompletterande ålderspension (KTPK), KTP-familjepension, KTP-sjukpension och KTP-barnpension (endast KFO-FTF/ Handelsanställda). 

Tillsvidareanställda får tillgodoräkna sig pensionsgrundande tjänstetid från och med månaden efter det att man fyllt 28 år. Ersättningarna enligt 

KTP-planen beräknas med hänsyn till den sista pensionsmedförande lönen som gäller före pensioneringen samt tjänstgöringstid och får högst 

uppgå till 30 basbelopp. 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

De belopp som redovisas i koncernens balansräkning 

har beräknats enligt följande: 

Nuvärdet av fonderade förpliktelser -897 284 -947 969 

Förvaltningstillgångarnas verkliga värde 834 398 747 885 

Nuvärdet av ofonderade förpliktelser 

Oredovisade aktuariella vinster (minus) 

och förluster (plus) 111 103 262 567 

Nettofordran 48 217 62 483 

Avsättning för särskild löneskatt 11 697 15 158 

Nettofordran i balansräkningen 59 914 77 641 

Per den 31 december 2009 uppgår förvaltningstillgångarnas verkliga värde till 834 398 (747 885). 

De belopp som redovisas i koncernens resultaträkning är följande: 

Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande år -26 668 -16 195 

Räntekostnad -33 069 -34 195 

Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar 29 323 37 905 

Avtalspensioner -4 372 – 

Aktuariella vinster (plus) och förluster (minus) -15 405 – 

Summa -50 191 -12 485 

Totala pensionskostnader som redovisas i koncernens resultaträkning är följande: 

Summa kostnader för förmånsbestämda planer -50 191 -12 485 

Tillskjutna medel från arbetsgivaren till fonderade planer 35 925 67 529 

Kostnader för särskild löneskatt -3 461 13 353 

Summa reduktion pensionskostnad -17 727 68 397 

99

NOTER 

Not 25 forts. 

2009-12-31 2008-12-31 

Kostnader fördelas i koncernens resultaträkning på följande poster: 

Kostnad för sålda varor och tjänster -17 727 68 397 

Summa -17 727 68 397 

Den faktiska avkastningen på pensionsplanernas förvaltningstillgångar uppgick till 89 171 (-26 366). 

Specifikation av förändringarna i den nettofordran som redovisas 

i koncernens balansräkning: 

Nettofordran vid årets början enligt fastställd balansräkning 62 483 7 439 

Nettokostnad redovisad i resultaträkningen -50 191 -12 485 

Utbetalningar av förmåner 38 582 36 391 

Tillskjutna medel från arbetsgivare till fonderade planer 35 925 67 527 

Utbetalda medel till arbetsgivare -38 582 -36 391 

Nettofordran vid årets slut 48 217 62 481 

Viktiga aktuariella antaganden på balansdagen 

(uttryckta som vägda genomsnitt): % % 

Diskonteringsränta 4,00 3,50 

Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar 4,50 4,00 

Framtida årliga löneökningar 3,60 3,60 

Personalomsättning Riksbyggen 5,00 5,00 

Not 26 Andra långfristiga fordringar 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 





Kortfristig del av lång fordran -50 776 -9 196 


Ingående nedskrivningar -90 -1 790 

Nedskrivningar -10 -8 


Utgående nedskrivningar -100 -90 

Utgående bokfört värde 304 529 249 555 

100

NOTER 

Not 26 forts. 

2009-12-31 2008-12-31 




Tillkommande fordringar 132 238 – 


Kortfristig del av lång fordran -50 776 -9 196 


Ingående nedskrivningar – -1 708 


Utgående nedskrivningar – – 

Utgående bokfört värde 243 004 164 655 

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser % 

Koncernen 

Andra långfristiga fordringar 5,81 6,49 


Fordringar hos koncernföretag 3,71 5,51 

Andra långfristiga fordringar 5,81 6,49 

Not 27 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader 932 500 1 604 519 

Fakturering pågående entreprenader -522 384 -1 012 752 

Summa 410 116 591 767 


Upparbetad intäkt pågående entreprenader 932 500 1 604 519 

Fakturering pågående entreprenader -522 384 -1 012 752 

Summa 410 116 591 767 

101

NOTER 

Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Förutbetalda hyreskostnader 15 409 12 442 

Förutbetald försäkringspremie 38 716 48 773 

Upplupna ränteintäkter 42 217 27 565 

Övriga poster 45 108 42 605 

Summa 141 450 131 385 


Förutbetalda hyreskostnader 14 937 12 368 

Förutbetald försäkringspremie 38 564 48 611 

Upplupna ränteintäkter 42 152 27 533 


Summa 130 709 121 412 

Not 29 Övriga kortfristiga placeringar 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Företagscertifikat 2 409 692 3 442 574 

Obligationer 4 191 220 2 997 562 

Företagslån 101 152 101 597 

Dagslån 75 000 70 000 

Övriga finansiella instrument 414 491 395 710 

Summa 7 191 555 7 007 443 


Företagscertifikat 2 409 692 3 442 574 

Obligationer 4 191 220 2 997 562 

Företagslån 101 152 101 597 

Dagslån 75 000 70 000 

Övriga finansiella instrument 414 491 395 710 

Summa 7 191 555 7 007 443 

102

NOTER 

Not 30 Andelsägare 

Antal andelar 

Belopp 

Fastighetsanställdas Förbund 400 200 

Folksam Ömsesidig Livförsäkring 4 050 2 025 

Folksam Ömsesidig Sakförsäkring 4 050 2 025 

Grafiska Fackförbund 68 34 

Handelsanställdas Förbund 4 160 2 080 

Hotell- och restauranganställdas Förbund 100 50 

Industrifacket Metall 2 675 1 337 

Kooperativa Förbundet 30 480 15 240 

Landsorganisationen 2 063 1 032 

Pensionärernas Riksorganisation 20 10 

Riksbyggens Jubileumsfond ”Den Goda Staden” 12 000 6 000 

SEKO Facket för Service och Kommunikation 200 100 

SEKO Sjöfolk 20 10 

Skogs- och Träfacket 50 25 

Sv Byggnadsarbetareförbundet 273 315 136 658 

Sv Elektrikerförbundet 30 130 15 065 

Sv Kommunalarbetareförbundet 150 510 75 255 

Sv Livsmedelsarbetareförbundet 687 343 

Sv Musikerförbundet 20 10 

Sv Målareförbundet 58 274 29 137 

Sv Pappersindustriarbetareförbundet 50 25 

Sv Transportarbetareförbundet 35 17 

Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund 1 1 

Swedbank AB 2268 1 134 

19 Fackföreningar 201 101 

27 Lokalföreningar 71 238 35 619 

34 Intresseföreningar 567 417 283 708 

119 Bostadsrättsföreningar 465 233 

Summa 1 214 947 607 474 

Not 31 Obeskattade reserver 

2009-12-31 2008-12-31 


Periodiseringsfond – 69 298 

Summa – 69 298 

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond, 240 tkr 

103

NOTER 

Not 32 Övriga avsättningar 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Försäkringstekniska avsättningar 111 390 115 016 

Garantiåtaganden 72 363 58 686 

Strukturkostnader 60 000 81 310 


Summa 266 798 282 612 


Garantiavsättning 72 363 58 686 

Strukturkostnader 60 000 81 310 


Summa 155 408 167 596 

Not 33 Upplåning 

Koncernen 


2009-12-31 2008-12-31 2009-12-31 2008-12-31 

Räntebärande skulder 

Långfristiga 90 862 101 862 43 800 50 700 

Kortfristiga 5 362 542 5 439 257 5 360 492 5 439 257 

Summa räntebärande skulder 5 453 404 5 541 119 5 404 292 5 489 957 

Förfallotider 

Långfristiga skulder med löptider över 5 år 

Övriga skulder 89 262 93 562 42 200 42 200 

Summa 89 262 93 562 42 200 42 200 

Redovisade och verkliga värden på långfristiga skulder 

Redovisade belopp 

Långfristiga skulder till kreditinstitut 89 262 93 562 42 200 42 200 


Verkliga värden 

Långfristiga skulder till kreditinstitut 89 262 93 562 42 200 42 400 


104

NOTER 

Not 33 forts. 

Koncernen 



Checkräkningskredit 

Beviljad kreditlimit 350 000 350 000 350 000 350 000 

Outnyttjad del -350 000 -350 000 -350 000 -350 000 

Summa utnyttjat kreditbelopp – – – – 

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser % 

Långfristiga skulder till kreditinstitut 2,55 3,96 3,96 3,96 

Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,44 2,14 0,44 2,14 

Not 34 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Fakturering pågående entreprenader 2 340 202 2 194 594 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader -2 232 168 -1 978 122 

Summa 108 034 216 472 


Fakturering pågående entreprenader 2 340 202 2 194 594 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader -2 232 168 -1 978 122 

Summa 108 034 216 472 

105

NOTER 

Not 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Upplupna räntekostnader 16 513 34 706 

Upplupna semesterlöner 89 281 86 895 

Upplupen särskild löneskatt pensionskostnader 63 685 71 540 

Beräknad fastighetsskatt 11 153 9 238 

Förutbetalda hyresintäkter 12 045 12 349 

Lämnade rabatter 19 052 16 000 


Summa 352 681 378 371 


Upplupna räntekostnader 16 486 34 706 

Upplupna semesterlöner 89 281 86 895 

Upplupen särskild löneskatt pensionskostnader 63 685 71 145 

Beräknad fastighetsskatt 10 044 8 652 

Förutbetalda hyresintäkter 7 605 8 091 

Lämnade rabatter 19 052 16 000 


Summa 346 092 370 797 

Not 36 Ställda säkerheter 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

För avsättningar och egna skulder 

Fastighetsinteckningar 127 926 46 071 

Penningmarknadsplaceringar 3 263 503 2 116 317 

Summa 3 391 429 2 162 388 


För avsättningar och egna skulder 

Fastighetsinteckningar 45 371 45 371 

Penningmarknadsplaceringar 3 263 503 2 116 317 

Summa 3 308 874 2 161 688 

106

NOTER 

Not 37 Ansvarsförbindelser 

2009-12-31 2008-12-31 

Koncernen 

Borgensförbindelser 490 852 482 759 

Solidariskt för handelsbolag 1 650 2 268 

Osålda lägenheter 166 361 781 136 

Ansvarsförbindelse avseende pensionsskuld 14 245 – 

Övriga ansvarsförbindelser 1 622 3 107 

Summa 674 730 1 269 270 


Borgensförbindelser 490 852 482 759 

Solidariskt för handelsbolag 1 295 1 774 

Osålda lägenheter 166 361 781 136 

Ansvarsförbindelse avseende pensionsskuld 14 245 – 

Övriga ansvarsförbindelser 1 622 3 107 

Summa 674 375 1 268 776 

Not 38 Övriga ej likviditetspåverkande poster 

Koncernen 



Koncernen 

Resultatandelar från intresseföretag -2 119 -1 604 – – 

Försäkringstekniska avsättningar -3 626 2 428 – – 

Garantiåtaganden 13 677 16 075 13 677 16 075 

Strukturkostnader -21 310 78 824 -21 310 78 824 

Övriga avsättningar -4 555 23 400 -4 555 23 400 

Återförd nedskrivning -7 556 -12 550 -3 567 -4 617 

Skatteeffekt upplösning fusionerad periodiseringsfond 212 – 812 – 

Summa -25 277 106 573 -14 943 113 682 

107

NOTER 

Not 39 Förvärv av rörelse 

Koncernen 

Förvärv av dotterföretag 

Den 1 april förvärvade Riksbyggen samtliga aktier i FriBostaden Förvaltnings AB. Bolaget med säte i Uppsala tillhandahåller fastighets förvaltningstjänster. 

Bolaget har per den 31 december 2009 fusionerats med Riksbyggen. I koncernen är 9 388 tkr av nettoom sättningen och 871 tkr 

av årets resultat hänförligt till verksamheten i FriBostaden Förvaltning AB. 

I 2008 års koncernresultaträkning är -940 tkr hänförligt till verksamheten i fem förvärvade dotterbolag. 

Samtliga förvärvade dotterföretag redovisas i koncernens bokslut enligt förvärvsmetoden. 

Förvärvade tillgångar och övertagna skulder 

Förvärvat Verkligt värde Verkligt värde 

bokfört värde justering i koncernen 


Materiella anläggningstillgångar 174 – 174 

Icke räntebärande fordringar 8 624 – 8 624 

Räntefria skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -4 857 – -4 857 

Förvärvade identifierbara tillgångar, netto 3 941 – 3 941 

Koncerngoodwill 3 771 

Erlagd köpeskilling 7 712 

Avgår likvida medel i de förvärvade företagen -3 929 

Påverkan på koncernens likvida medel innan fusion, investering 3 783 

Avgår till följd av fusion -3 783 

Påverkan på koncernens likvida medel efter fusion, investering – 

108

NOTER 

Not 39 forts. 

Förvärvat Verkligt värde Verkligt värde 

bokfört värde justering i koncernen 

2008 

Materiella anläggningstillgångar 58 848 84 733 143 581 

Omsättningsfastigheter 10 113 34 056 44 169 

Räntebärande fordringar 404 – 404 

Icke räntebärande fordringar 8 502 – 8 502 

Räntebärande skulder -52 187 – -52 187 

Räntefria skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -12 882 -3 956 -16 838 

Summa 12 798 114 833 127 631 

Överfört från andelar i intresseföretag -1 468 

Erlagd köpeskilling 126 163 

Avgår likvida medel i de förvärvade företagen -404 

Påverkan på koncernens likvida medel, investering 125 759 

Not 40 Transaktioner med närstående 

Moderföreningen har en närstående relation med sina dotterföretag, 

se not 20, Andelar i koncernföretag. 

2009-12-31 2008-12-31 


Försäljning till koncernföretag 6 848 6 370 

Inköp från koncernföretag 60 125 61 095 

Ränteintäkter från koncernföretag 18 768 24 709 

Räntekostnader till koncernföretag 13 606 22 552 

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 354 287 191 743 

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 312 260 424 294 

Räntebärande skulder till koncernföretag 471 477 470 505 

Rörelsekostnader till koncernföretag 3 471 47 434 

Dessutom har Riksbyggen en närstående relation till medlemmarna där tjänster tillhandahålls på marknadsmässiga villkor. 

109

REVISIONSBERÄTTELSE 

Koncernens resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas 

full mäktige 2010-05-27 för fastställelse. Styrelsen och verkställande 

direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet 

med Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer 

1-29 och tillhörande uttalanden och ger en rättvisande bild av 

koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats 

i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av 

moder föreningens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för 

koncernen och moderföreningen ger en rättvisande översikt över utvecklingen 

av koncernens och moderföreningens verksamhet, ställning 

och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 

som moderföreningen och de företag som ingår i koncernen står för. 

Stockholm den 8 april 2010 

Hans Tilly Margareta Carlsson Nina Jarlbäck 

Ordförande 

Anders Bergström Lars-Åke Lundin Christina Norrman 

Sune Svensson 

Lennart Gunnarsson 

Arbetstagarrepresentant 

Jonas Wallin 


Verkställande direktör 

Ulla Sundberg 

Arbetstagarrepresentant 

Revisionsberättelse 

Till föreningsstämman i Riksbyggen Ekonomisk Förening 

Org nr 702001-7781 

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen 

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning 

i Riksbyggen Ekonomisk Förening för år 2009. Det är styrelsen och 

verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna 

och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet 

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar 

är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen 

på grundval av vår revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. 

Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med 

hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen 

och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. 

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp 

och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår 

också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande 

direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla 

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören 

gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den sam- 

lade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat 

väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna 

bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är 

ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon 

styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat 

i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen 

eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund 

för våra uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i 

enlig het med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av 

föreningens och koncernens resultat och ställning i enlighet med 

god redo visningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig 

med årsredo visningens och koncernredovisningens övriga delar. 

Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och 

balansräkningen för föreningen och för koncernen, disponerar vinsten 

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Stockholm den 9 april 2010 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 

Leif Hjelm Lars Wennberg Lars Randerz 

Auktoriserad revisor 

110

111 

VINJETT

VINJETT 

112

Arkitekturpris till Riksbyggen 

2009 fick Riksbyggen arkitekturutmärkelsen ”Bostadspriset” för projektet Kvarteret Böljan 4 i Hammarby Sjöstad i Stockholm. 

Bakom priset står Sveriges Arkitekter. Riksbyggen nominerades för två av tre projekt i kategorin Bostadspriset: Hammarby Sjöstad 

och Eriksbergsterrassen i Göteborg.   

– Att Riksbyggen har tilldelats arkitekturutmärkelsen ”Bostadspriset” och att vi blev nominerade med två projekt är oerhört 

hedrande. Det är en erkänsla för vårt arbete med att utveckla den goda bostaden och kommer att stimulera oss till nya ansträngningar 

för att åstadkomma långsiktigt hållbara boendemiljöer som är attraktiva att leva och bo i, säger Mari Broman, Riksbyggens vice vd.   

Juryns motivering för Kvarteret Böljan 4 lyder: För ett projekt som övertygande behandlar många av boendets aspekter. Böljan 4 

har medvetet utformats i relation såväl till den omgivande stadsmiljön som till nutidens växlande familjesituationer. Byggnaden 

speglar en ny syn på hur ett boende kan gestaltas med öppenhet, ge utrymme för olika sätt att leva och på så sätt stärka stadens 

långsiktiga hållbarhet. 

Arkitekt Kvarteret Böljan 4: Kod arkitekter genom arkitekt SAR/MSA Åsa Kallstenius och arkitekt MSA Sanna Hederus (ansvariga arkitekter).  

Rb 5997 8092 E. 2010.05 2009.04. Upplaga: 6.700 ex. 6 700 Tryck: ex Danagårds Tryck: AB Danagårds Grafiska. Grafiska, Ödeshög 2010 

Riksbyggen, 106 18 Stockholm 

Tel 0771-860 860 Dag&Natt 

www.riksbyggen.se info@riksbyggen.se

Ã rsredovisning 2009 - Riksbyggen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?

Ãrsredovisning 2009 - Riksbyggen