Ãrsredovisning 2008 - Riksbyggen

Riksbyggen Verksamhet 2008

Hemma Annonsbyrå/Jupiter Reklam. Foto: Kari Kohvakka, Johnér.

Riksbyggens 

verksamhet 

2008 

Verksamhetsberättelse 

Rum för utveckling 2 

Vision och verksamhetsidé 5 

Vd sammanfattar 7 

Förvaltning 13 

Byggnation 21 

Fastigheter 29 

Föreningsverksamhet 35 

Medarbetare 43 

Miljö 47 

Bolagsstyrningsrapport 51 

Intervjuer 55 

Styrelsen 63 

Års- och koncernredovisning 

Förvaltningsberättelse 67 

Koncernen 71 

Moderföreningen 77 

Noter 83 

Revisionsberättelse 118

RUM FÖR HELA LIVET 

Rum för utveckling. 

I den engelska staden Rochdale, år 1844, bildar 28 vävare en kooperativ förening där man satsar ett pund 

var för att starta en livsmedelsbutik med varor för medlemmarna. Vävarna kommer överens om några 

viktiga principer för samarbetet – Rochdaleprinciperna*. Efter ett år har föreningen 74 medlemmar och 

ett överskott på 22 pund. 

Idag är över 800 miljoner människor i världen medlemmar i en kooperativ förening av något slag. 

Och Rochdaleprinciperna om demokrati, öppenhet, delaktighet och ansvar står fortfarande för utveckling 

världen över. 

Sedan starten 1940 har Riksbyggen också utvecklats, från att vara ett renodlat byggherreföretag till 

att bli ett allsidigt serviceföretag. De kooperativa värderingarna har följt oss hela vägen och bland annat 

resulterat i ett livligt föreningsliv med stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder. 

Nu fortsätter vi arbeta för att vara ledande i att utveckla, producera och förvalta bra bostäder – med 

rum för hela livet. Vi gör det tillsammans med våra cirka 20 000 förtroendevalda, 2 500 engagerade 

medarbetare och 350 000 boende i bostäder som förvaltas av oss. 

Det ger rum för långsiktig och trygg utveckling. 

*Rochdaleprinciperna / Frivilligt och öppet medlemskap / Demokratisk medlemskontroll / Medlemmarnas ekonomiska 

deltagande / Självständighet och oberoende / Utbildning, praktik och information / Samarbete mellan kooperativa 

föreningar / Samhällshänsyn.

RUM FÖR HELA LIVET

VINJETT

VÅR VISION 

Vision och 

verksamhetsidé. 

Vår vision är att ”Riksbyggen med sin kooperativa 

värde grund ska vara ledande i utveckling av attraktiva 

boende miljöer med bostadsrätt. Vi skapar rum för 

hela livet”. 

Riksbyggens verksamhetsidé är att utveckla attraktiva 

boende miljöer genom att erbjuda: 

• Nyproduktion av bostäder med, i första hand, 

bostadsrätt. 

• Ombyggnationer åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar. 

• Ett brett utbud av förvaltningstjänster för 

Riksbyggens bostadsrättsföreningar. 

• Väl anpassad service till andra kunder på 

fastighetsmarknaden. 

• Bevakning av Riksbyggenföreningarnas intressen. 

Fakta koncernen 

Affärsorganisation 

Nettoomsättning: 4 640 mkr. 

Årets resultat: 88 mkr. 

Eget kapital: 3 913 mkr. 

Soliditet: 34 %. 

Likvida medel: 7 291 mkr. 

Utdelning till andelsägare: 20 kr per andel. 

Medelantal årsanställda: 

– Moderföreningen, 2 496 st. 

– Dotterbolag, 33 st. 

Affärsområde Bygg 

4 Byggregioner 

14 Byggområden 

Vd 

Koncerngemensamt 

Affärsområde Förvaltning 

6 Förvaltningsregioner 

31 Marknadsområden 

5

VD 

Ett år med stora och 

snabba förändringar. 

Vid en återblick på verksamhetsåret 2008 så är naturligtvis 

dramatiken på de finansiella marknaderna det man i 

första hand tänker på. Det är anmärkningsvärt med vilken 

snabbhet förutsättningarna i ekonomin förändrades till 

det sämre. Kraften i förloppet stämmer till eftertanke och 

måste bli en lärdom för framtiden. 

Då vi under hösten 2007 försökte bedöma den närmaste 

framtiden och planera för verksamheten under 2008 fanns en 

del tecken på en avmattning av bostadsmarknaden och samhällsaktiviteter 

i övrigt. Flera bedömare menade att bostadsmarknaden 

var överhettad och att priserna inte kunde stiga 

på samma sätt som de gjort de senaste åren och nu fanns 

också de första tecknen på verkliga problem, de så kallade 

sub-primelånen. Detta gjorde att vi kände en viss osäkerhet 

beträffande utvecklingen. Ändock i gott sällskap med många 

andra aktörer räknade vi med tillväxt i såväl samhällsekonomin 

som i Riksbyggens verksamhet. Svårigheterna att bedöma 

den svenska ekonomin vid denna tid illustreras tydligt när 

man återkallar minnet av Riksbankens räntehöjning i september 

som motiverades av risken för alltför hög efterfrågedriven 

inflation. Under den följande vintern fick vi uppleva 

något som närmast kan beskrivas som en global efterfrågekollaps 

med drastiska räntesänkningar som följd. 

Trygghet och gemenskap 

Riksbyggens verksamhet med nybyggande av främst bostadsrätter 

samt förvaltning av bostäder och kommersiella lokaler 

sker helt och hållet på den svenska marknaden. Vid försäljning 

av nya bostadsrätter vänder vi oss direkt till en bred 

publik på den svenska bostadsmarknaden. Sverige har en 

exportberoende ekonomi och den globala utvecklingen har 

slagit hårt mot sysselsättningen. Arbetslösheten stiger nu 

snabbt och ännu fler känner oro för sin försörjning. 

Bostadsefterfrågan styrs långsiktigt av befolkningsutvecklingen. 

I det perspektivet ser de långsiktiga förutsättningarna 

för vår verksamhet ljusa ut. Detta av framför allt tre skäl: för 

det första den fortsatta befolkningstillväxten. För det andra 

sker en fortsatt urbanisering som innebär flyttströmmar från 

mindre orter och landsbygd till de större städerna med universitet 

och högskolor samt en diversifierad arbetsmarknad.

VD 

För det tredje innebär den demografiska utvecklingen behov av 

bostäder som är anpassade till äldres behov. I ett kort eller 

medellångt perspektiv styrs efterfrågan på bostäder av hushållens 

ekonomiska utrymme. Det vill säga om det finns en 

framtidstro. Idag upplever många familjer framtiden som 

osäker och skjuter därför på investeringar i ett nytt boende. 

Den närmaste tiden kommer vi rimligen att ha en jämförelsevis 

svag efterfrågan på nya bostäder, men Riksbyggen kommer 

att ta vara på alla möjligheter som finns för att bygga nya 

bostäder också i svåra tider. 

Riksbyggen har en värdefull markresurs som omfattar närmare 

7 400 nya bostäder i hela landet. När konjunkturen 

vänder uppåt igen finns uppenbara förutsättningar för en 

väsentligt ökad bostadsproduktion. 

Investeringar i kvalitet 

Riksbyggen är en kooperativ organisation som arbetar långsiktigt. 

Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också 

deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning 

och föreningsliv. 

Av Riksbyggens två affärsområden, Bygg och Förvaltning, 

är naturligtvis byggverksamheten mest konjunkturkänslig. 

Behovet av förvaltningstjänster är i huvudsak detsamma oavsett 

konjunktur. Tillväxtmöjligheter uppstår också genom 

att fastighetsägare måste effektivisera sin verksamhet och 

då ofta väljer att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Vår 

förvaltningsverksamhet måste betraktas som relativt stabil 

och den har under 2008 utvecklat sin organisation med nya 

arbetssätt som har funnit sina former genom våra tre servicecenter, 

för ekonomiadministration, drift och kommunikation 

samt personaladministration. Dessa verksamheter är nu inarbetade 

och väl fungerande. 

Fördelarna med dessa etableringar är att de ger möjlighet 

till mer enhetlighet, ökad kvalitet, större effektivitet och 

utökad service i vårt förvaltningsutbud. Jag räknar med en 

stabilisering av förvaltningsverksamheten under 2009 och 

därefter en viss tillväxt – i såväl volym som lönsamhet. 

Ombyggnadsverksamheten är svår att bedöma. Det är troligt 

att investeringsviljan i bostadsrättsföreningarna minskar 

på grund av den allmänna osäkerheten kring ekonomin och 

genom försämrade kreditförutsättningar. Varaktigt låga räntor 

och lägre entreprenadpriser kan å andra sidan ge förbättrade 

möjligheter. Jag hoppas också att den opinionsbildning vi 

bedriver, tillsammans med Byggnads, HSB med flera, om att 

samhället måste stimulera ombyggnadsåtgärder för minskad 

energianvändning och för att öka tillgängligheten i lägenheter 

och fastigheter (så kallat KLOT-bidrag) ska ge resultat och 

därmed en ökad ombyggnadsverksamhet. 

Riksbyggen har en egen fastighetsportfölj som omfattar cirka 

3 500 lägenheter. I juni 2008 förvärvade vi ett fastighetsbestånd 

på omkring 250 lägenheter i Umeå. I affären ingick också en 

utveckling av dessa hus genom att skapa cirka 150 nya smålägenheter 

i suterräng och på vindar. Genom denna affär har 

vi stärkt vårt fastighetsinnehav och har en bra geografisk koncentration, 

till i första hand Jönköping, Linköping och Umeå. 

Hållbar utveckling 

Under 2008 har mycket kraft ägnats åt våra ambitioner att 

flytta fram positionerna på miljöområdet och att ta vårt ansvar 

för en långsiktigt hållbar utveckling. Förberedelserna för en 

miljöcertifiering enligt standarden ISO 14001 har löpt programenligt 

och Riksbyggen erhöll certifikatet i mars 2009. 

Som ytterligare ett uttryck för Riksbyggens engagemang 

inom miljöområdet kan nämnas vårt medlemskap i den ideella 

föreningen för energieffektivisering, Effekt, som i sin 

tur äger företaget Sustainable Innovation AB, eller SUST, 

som man säger i vardagslag. SUST är inriktat på att hjälpa 

till med kommunikation, samverkansprojekt och innovation/ 

kommersialisering av långsiktigt hållbara lösningar med anknytning 

till resandet, hemmet och fastigheter. 

Ett annat högt prioriterat område är att stärka Riksbyggen 

som det goda medarbetarföretaget. Trots att vi just nu har 

en nedgång i ekonomin och en ökad arbetslöshet, vet vi att 

det i ett lite längre perspektiv kommer att bli hård konkurrens 

om arbetskraften. Det gäller inte minst bland flera av 

de yrkeskategorier som finns inom Riksbyggens verksamhetsområden. 

Därför är det av största vikt att vi bibehåller 

och stärker bilden av vårt företag som en attraktiv och spännande 

arbetsgivare. Det i sin tur kräver att vi kontinuerligt 

arbetar med att utveckla medarbetarskapet, ledarrollen och 

att förfina vår kompetensutveckling. Dels för att ständigt 

ge medarbetarna nya och intressanta kunskaper och möjlighet 

till personlig utveckling, dels för att upprätthålla en 

hög kvalitet på de tjänster som Riksbyggen levererar. I sammanhanget 

är personliga utvecklingsplaner för all personal 

samt väl genomförda och förberedda utvecklingssamtal viktiga 

instrument. Ett kvitto på Riksbyggens framgångar inom 

området är det mycket goda resultat som vi kunnat uppvisa 

under lång tid i den årliga medarbetarundersökningen. 

Engagerade föreningar 

Föreningsverksamheten inom Riksbyggen är av mycket stor 

betydelse för att göra folkrörelsen levande. Genom den nära 

relation som finns mellan företaget, medlemsorganisationerna 

och enskilda förtroendevalda finns en samsyn i de flesta frågor, 

vilket skapar en dynamik som gör oss till en slagkraftig

VD 

och stark aktör. Inom Riksbyggens olika organisationer finns 

omkring 20 000 personer som regelbundet deltar i studie- och 

mötesverksamhet, opinionsbildande aktiviteter och mycket 

annat som ryms inom ett aktivt föreningsliv. 

Under året har ett stort engagemang ägnats åt att förbereda 

en av de viktigaste studiesatsningarna i Riksbyggens historia; 

Klimatskolan – en utbildning som genomförs vid tre träffar 

och ger deltagarna kunskaper om hur man kan leva och bo 

klimatsmart. 

Ett spännande utvecklingsprojekt som drivs inom ramen 

för vår föreningsverksamhet har fått namnet ”Framtidens 

förtroendevalda”. Syftet är att stimulera fram en ökad mångfald 

bland de förtroendevalda. Det handlar om exempelvis 

kön, ålder och etnisk bakgrund. Jag tror att vi har stora möjligheter 

att berika och utveckla folkrörelsearbetet om vi på ett 

ännu bättre sätt kan bredda basen av förtroendevalda och på så 

vis få en heltäckande spegelbild av alla boende och samhället 

i stort. 

Hjälp till självhjälp 

En av Riksbyggens och medlemsorganisationernas insatser som 

jag känner mig mycket stolt över är den biståndsverksamhet 

som bedrivs inom projektet ”Bygga&Bo”. Tillsammans med 

Kooperation Utan Gränser har vi sedan 2003 varit engagerade 

i arbetet med att stimulera fram bostadskooperativa lösningar i 

framför allt El Salvador och Vietnam. Genom fina insatser från 

såväl våra centrala ägarorganisationer som intresseföreningar, 

bostadsrättsföreningar och lokalföreningar har vi kunnat bidra 

med stora belopp till Kooperation Utan Gränser. Pengar som 

använts för att utbilda människor i föreningskunskap och allt 

som hör till det dagliga livet i ett bostadskooperativ. Grundidén 

med ”Bygga&Bo” är att ge människor i fattiga länder 

kunskaper så att de själva kan förändra och ta ansvar för sin 

framtid. Hjälp till självhjälp, som vi kallar det. 

Riksbyggens värdegrund och den kooperativa företagsformen 

ger oss ett särskilt ansvar att bidra till goda levnadsvillkor 

för människor, genom väl planerade bostäder och närmiljöer. 

Det gör vi både genom vår egen verksamhet och genom att 

driva frågor kring bostadsrättens villkor. Under 2008 har vi 

aktivt och i dialog med företrädare både för regering och 

opposition framfört olika synpunkter och förslag med nära 

anknytning till boendet. Det har gällt såväl skattefrågor som 

miljöinitiativ och behovet av ökad tillgänglighet. 

Vi har också inlett ett arbete kring vår värdegrund genom 

att bjuda in till en omfattande dialog med syftet att ta vara 

på värderingarna och stärka vårt varumärke. Det har också 

mynnat ut i Riksbyggens tre kärnvärden – långsiktighet, 

trygghet och samverkan. 

Allra sist – visst är det en besvärlig tid vi nu går till mötes, 

men Riksbyggen har dock en stark plattform. Vi har långsiktiga 

ägare, många aktiva förtroendevalda, en stark organisation, 

god kompetens hos medarbetarna och, särskilt viktigt 

i nuläget, en stark ekonomi. Vi har goda förutsättningar att 

ta en offensiv position. Vi ska utveckla våra produkter och 

tjänster, vi kan förstärka vårt markinnehav, vi kan vara framtidsinriktade 

på strategiskt viktiga områden som miljön, medarbetarskapet, 

kommunikation och varumärkesarbete. Det 

är vår möjlighet och vår utmaning framåt! 

Sten-Åke Karlsson, 

Verkställande direktör 

Långsiktig utveckling 

Ser man till Riksbyggens förutsättningar 2009 och några år 

därefter, så kommer säkerligen finanskrisen och lågkonjunkturen 

att prägla vår verksamhet och resultatförmåga. 

Detta kräver kloka strategiska bedömningar. Vi måste helt 

enkelt ”göra rätt” för att behålla vår styrka. Som framgår av 

årsredovisningen lämnar Riksbyggen, trots nedskrivningar i 

pågående nybyggnadsprojekt och exploateringsfastigheter 

med 290 miljoner kronor, ett positivt resultat på 118 miljoner 

kronor före skatt. En i grunden stabil ekonomi och ett under 

omständigheterna bra resultat ger utrymme för ett förslag på 

en utdelning till andelsägarna med drygt 24 miljoner kronor. 

Bostadsrättsföreningar som är medlemmar får 2,5 procent i 

återbäring på köpta förvaltningstjänster.

VINJETT 

”Med solvärmen såg vi en ekonomisk 

effekt med en gång. Första året minskade 

kostnaderna med 40 000 kronor och 

vissa soliga dagar använde vi ingen el alls 

för uppvärmning.” 

Monika Kalmnäs, boende på Glanshammarsvägen i Örebro. 

10

11 

VINJETT

VINJETT 

12

FÖRVALTNING 

Genomtänkt 

förvaltning sparar 

pengar och miljö 

på lång sikt. 

Utomhus värmer inte solen mycket den här kalla februaridagen. 

Inomhus i de 26 lägenheterna på Glanshammarsvägen 

i Örebro värmer den lite mer, men inte så mycket 

som den skulle kunna. Solvärmeanläggningen från 1996 

behöver optimeras för bästa möjliga effekt och tillsammans 

med Riksbyggen har bostadsrättsföreningen tagit ett helhetsgrepp 

om fastighetens energistatus. 

Bostadsrättsföreningen Örebrohus nr 11 var en av pionjärerna 

när de satsade på solvärme 1996, som ett av de första flerfamiljshusen 

i Sverige. 

– Det var inget svårt beslut. Bara en av 26 boende röstade 

nej, och han blev med tiden en av de mest entusiastiska, 

berättar Monika Kalmnäs som har bott i området i 42 år. 

– Överhuvudtaget har det varit lätt att få igenom idéer om 

sopsortering och andra miljöinsatser. Med solvärmen såg vi 

också en ekonomisk effekt med en gång. Första året minskade 

kostnaderna med 40 000 kronor och vissa soliga dagar 

använde vi ingen el alls för uppvärmning. Men när vi bytte 

ut våra oljeeldade pannor mot fjärrvärme fick vi lite problem 

så nu har vi bett Riksbyggen om hjälp med att få ordning på 

anläggningen, fortsätter hon. 

200 kvadratmeter solvärmeanläggning på taket bidrar till att värma upp 

de 26 lägenheterna i fastigheten. 

Helhet ger hållbarhet 

Monika Kalmnäs och Niklas Johansson sitter båda med i 

styrelsen och är djupt involverade i föreningens miljöarbete. 

Tillsammans med Riksbyggen tar de nu ett helhetsgrepp 

om fastigheten som byggdes 1962, för att spara både pengar 

och miljö. 

– Solvärmen är ingen helhetslösning utan ett komplement. 

Vi tar helst ett helhetsgrepp om hela fastigheten. Energideklarationen 

är ett bra redskap men vi tittar också på andra 

aspekter. Hur kan till exempel bostadsrättsföreningen spara 

energi, förbättra komforten inomhus och öka driftsäkerheten? 

Vilka behov finns det av renovering och hur påverkar den 

i så fall energiförbrukningen? Hur ser miljöpåverkan ut i 

fastigheten? 

13

FÖRVALTNING 

Resultatutveckling Förvaltning 

ÅR mkr 

2005 

200 

2007 


96 

104 

104 

70 

Förvaltningstjänster 

fördelade enligt omsättning 

Förvaltningsuppdrag 

fördelade enligt omsättning 

Fastighetsekonomi 13% 

Fastighetsteknik 16% 

Övriga tjänster 5% 

Fastighetsservice 66% 

Kommersiella 14% 

Offentliga 22% 

Bostadsrättsföreningar 

64% 

Sedan sätter vi upp mål tillsammans med kunden och gör en 

åtgärdskedja. Det handlar om att göra rätt sak i rätt tid, säger 

Roland Thérus, energiexpert vid Riksbyggen i Örebro. 

– För oss innebär det att vi först satsar på det som behövs 

för att få ordning på solvärmeanläggningen, det vill säga ny 

teknik och fjärrövervakning. Sedan står tvättstugan på tur. 

Och när grannarna föreslår att vi ska putsa fasaden så kan vi 

ta ställning till det utifrån helheten och få svar på frågan om det 

minskar energiförbrukningen eller inte, säger Niklas Johansson. 

Sol och vind är framtiden 

Med dagens energipriser är det inte så svårt att bygga nytt 

och energisnålt. Det svåra är att ta fram fiffiga och lönsamma 

åtgärder i äldre fastigheter som de på Glanshammarsvägen. 

– Varje bostadsrättsförening är unik, alla har olika behov 

och möjligheter. Vårt jobb är att ta fram den bästa lösningen 

för varje enskild kund. Samtidigt arbetar vi för att ta fram 

modeller för åtgärder som går att använda bredare, berättar 

Roland Thérus. 

I samarbetet inom Sustainable Innovation AB*, där Riksbyggen 

är en av grundarna, tittar man på olika energibesparande 

åtgärder för både nybyggda och äldre fastigheter, och 

solvärme är en av lösningarna. Riksbyggens eget mål är att 

minst 50 äldre föreningar ska satsa på solvärme inom tre år. 

– En annan intressant lösning är vindkraft. Här kan vi hjälpa 

föreningarna att skaffa egna vindkraftverk eller påverka fler 

att köpa el producerad av vindkraft. När det gäller att spara 

energi så finns det två delar, den tekniska och den mjuka där 

det handlar om att förändra beteenden. Vi jobbar aktivt med 

bägge delarna, fortsätter Roland Thérus. 

Energideklarationer visar vägen 

Riksbyggens satsning på att bygga upp kompetens på energiområdet 

och att erbjuda föreningarna effektiva energibesparande 

åtgärder har slagit väl ut. Idag är Riksbyggen ett 

ackrediterat kontrollorgan med rätt att utföra energideklarationer 

åt fastighetsägare och med ett 25-tal medarbetare som 

är oberoende energiexperter. Under 2008 har 4 200 byggnader 

energideklarerats. 

– Nu tar vi nästa steg när det gäller energiarbetet och tar 

tag i de åtgärder som rekommenderas i deklarationerna och 

som kunderna vill genomföra. Energitjänsterna är ett område 

som växer. Vi nyrekryterar kontinuerligt och satsar på kompetensutveckling 

för att möta efterfrågan på ett professionellt 

sätt, säger Carl-Johan Hansson, chef för affärsområde Förvaltning. 

14 

*Sustainable Innovation AB driver utvecklingsprojekt på energiområdet tillsammans med medlemsföretagen. 

Företaget etablerades 1 september 2008 och bland grundarna finns Riksbyggen tillsammans med Vattenfall, Fortum, 

Sustainable Technology Partners, Sjätte AP-fonden, Fagerhult, Logica, JM, YIT, Scania, ÅF och Göteborgs Energi.

VINJETT 

”Tillsammans med bostadsrättsföreningen tar vi ett helhetsgrepp om fastigheten. Det gör det enklare att göra rätt sak i rätt tid.” 

Roland Thérus, energiexpert på Riksbyggen, här tillsammans med Monika Kalmnäs, Niklas Johansson med dottern Mira, och kollegan Peder Löfgren. 

15

FÖRVALTNING 

”Det har varit ett utmanande år. Men 

trots finanskris och lågkonjunktur så 

har vi stärkt vår marknadsposition 

på båda våra huvudsegment. Nu 

fortsätter vi satsningarna på att bli 

en ännu bättre samarbetspartner 

för enskilda bostadsrättsföreningar 

och rikstäckande kommersiella 

och offentliga kunder.” 

Carl-Johan Hansson, chef affärsområde Förvaltning. 

Utbildning utvecklar 

Inom professionell fastighetsförvaltning blir kompetens allt 

viktigare. Ett annat område inom affärsområde Förvaltning 

där kompetensutveckling är aktuell är bland kundansvariga. 

Alla Riksbyggens förvaltningskunder ska ha en kundansvarig. 

– Med mer än 3 500 kunder så har det tagit tre år att 

utbilda över 300 kundansvariga medarbetare. Nu har vi en 

väl fungerande kundansvarigorganisation med duktiga medarbetare 

som ansvarar för att kundernas önskemål uppfylls, 

säger Carl-Johan Hansson. 

En annan viktig del i affärsområdets utveckling som pågått 

under året är att skapa en större enhetlighet avseende 

både kunderbjudanden och arbetssätt. Riksbyggens förvaltningskunder 

ska alltid känna igen företaget som en totalleverantör 

av förvaltningstjänster som kännetecknas av prisvärdhet, 

hög kvalitet och ett kundnära arbetssätt. 

– Alla medarbetare spelar en viktig roll i det här utvecklingsarbetet 

och vi lägger särskilt fokus på att engagera och 

utveckla ledarskapet på alla nivåer, fortsätter Carl-Johan 

Hansson. 

Ljuspunkter i finanskrisen 

Riksbyggens förvaltningsverksamhet har en unik stabilitet och 

påverkas bara i begränsad omfattning av finanskris och lågkonjunktur. 

– Under 2008 har vi ökat våra marknadsandelar på bostadsrättsmarknaden 

och vi har målsättningen att fortsätta växa, 

säger Carl-Johan Hansson. 

Satsningen på kommersiella rikstäckande kunder har fallit 

väl ut. Befintliga kunder har utvecklats och helt nya uppdrag 

tillkommit. 

– Arbetet med att anpassa våra lokala organisationer till 

ett delvis nytt arbetssätt, där våra servicecenter är en viktig 

del, har utvecklats väl. Arbetet med att ytterligare förfina 

dessa verksamheter är en ständigt pågående process, säger 

Carl-Johan Hansson. 

16

17 

VINJETT

VINJETT 

18

BYGGNATION 

”Vi bygger hållbara 

bostäder för långsiktig 

gemenskap. Vi stannar 

kvar och tar ansvar för 

förvaltningen när fastigheten 

är färdigbyggd.” 

Roger Pohjanen, chef affärsområde Bygg. 

19

VINJETT 

20

BYGGNATION 

Nybyggda Solitaire är 

snålt på energi och rikt 

på smarta lösningar. 

På Kulladals IP alldeles intill bostadsrättsföreningen Solitaire 

möts två knattelag i en fotbollsmatch, ivrigt påhejade 

av sina föräldrar. Ett kvarter bort, bland 20-talsvillorna, är 

det loppis på gatan. Runt hörnet växte Per Albin Hansson 

upp i två rum och kök. Här ligger nybyggda Solitaire, ett 

hus fullt av idéer om energisnåla och smarta lösningar. 

Solen speglar sig i de färgglada balkongerna på det sex 

våningar höga huset som ligger mitt i villaområdet Kulladal, 

tio minuter på cykel från centrala Malmö. Det är byggt på 

en tomt där det tidigare låg en bensinmack vars mark har 

sanerats av Riksbyggen. 

Solitaire är ett av Riksbyggens mest energisnåla hus, 

nästan på gränsen till passivhus. Väggarna är tjockare än vanligt, 

fönstren mer värmeisolerade och isoleringen extra kraftig. 

Om de boende i de 24 lägenheterna vill så kan de längre 

fram gå över till individuell mätning av värme-, vatten- och 

energiförbrukning. 

– Det har jag inget emot. Det blir som att bo i villa, slösar 

man så får man betala! Jag vet vad det kostar, vår villa från 

70-talet slukade energi, säger Sam Gullberg som bor på fjärde 

våningen med sin fru Majvi. 

Hemma i Kulladal 

Sam Gullberg är på hemmaplan här i Kulladal. Som gammal 

fotbollstränare har han tränat både landslagsstjärnor som 

Stefan Schwarz och unga knattar. Först som tränare i Kulladals 

FF i 35 år och sedan i Valby/Västra Klagstorps BK, båda 

med Kulladals IP som hemmaplan. 

Majvi och Sam Gullbergs grannar, familjen Wallström, 

har också starka kopplingar till området. Ann Wallström är 

uppvuxen i en av villorna intill och sonen Johan har spelat 

fotboll i Kulladals FF sedan 1994. Så det har blivit många 

träningar och matcher på planen som de nu kan titta ner på 

från sin balkong. 

– Det var ett lätt beslut att flytta från villan på andra sidan 

stan och hit. Det är mycket hög standard på lägenheten och 

Sam Gullberg har fotbollstränat både knattar och landslagsstjärnor på 

Kulladals IP, planen som han numera bor granne med. 

21

BYGGNATION 

planlösningen är perfekt. Det är öppet, ljust och det finns 

inga långa korridorer som stjäl utrymme. Stora fönster och 

fina balkonger. Johan har sina egna två små rum och vi har 

”vår del” av lägenheten. Det gör att vi kan dra oss tillbaka 

på varsitt håll om vi vill, säger Ann Wallström som bor i en 

av fyrorna. 

– Det var läget och ljuset som lockade, säger Rickard Wallström som bor 

i en av fyrorna tillsammans med Ann och sonen Johan. 

Höga krav på kvalitet och hållbarhet 

Solitaire är byggt helt enligt de högt ställda kraven som ställs 

i ”Riksbyggenbostaden” – vår egen kravspecifikation för en 

god bostad. Den omfattar 250 krav som tar hänsyn till både de 

boendes önskemål och samhällets krav på bland annat energieffektivitet, 

funktionalitet och hållbarhet. 

Många av kraven är högre ställda än myndigheternas. Alla 

våra nybyggda hus ska till exempel förbruka 30 procent mindre 

energi för uppvärmning än vad normerna kräver. Andra krav 

handlar om tillgänglighet, funktionalitet och utemiljö. 

Riksbyggens bostadsutveckling delas in i fyra skeden och 

involverar experter på alla områden. På så vis utvecklas individuella 

bostäder, optimalt anpassade efter omgivningens 

förutsättningar och för de grupper och enskilda som de byggs 

för. Vi ställer också höga krav på utemiljön och en viss del av 

en fastighets tomt måste till exempel alltid vara grönytor. 

Miljöcertifieringen visar vägen 

”Riksbyggenbostaden” går självklart hand i hand med den kvalitets- 

och miljöcertifiering som Riksbyggen genomfört under 

2008 och som avslutades 2009. Certifieringen visar att hela 

företaget arbetar med systematiskt miljöarbete enligt ISO 

14001 och att vi kontinuerligt undersöker vår miljöpåverkan. 

För affärsområde Bygg är följande områden prioriterade i 

miljöarbetet: energi, material och farliga ämnen i byggnader, 

inomhusmiljö, avfall och resurshantering samt transporter. 

– Vi bygger långsiktigt hållbara bostäder och tänker inte 

göra avkall på kvalitet eller på åtgärder som minskar miljöoch 

klimatpåverkan. Man kan säga att vi bygger för en långsiktig 

gemenskap eftersom vi stannar kvar och tar ansvar för 

förvaltningen när fastigheten är färdigbyggd, säger Roger 

Pohjanen, chef för affärsområde Bygg. 

Trygghetspaket vid köp 

Solitaire byggdes klart under våren 2008 och inflyttningen 

skedde på försommaren. Men redan tidigare märktes en kraftig 

minskning av intresset för nybyggda bostäder, och av drygt 

1 600 planerade igångsättningar under 2008 startade endast 398. 

22

BYGGNATION 

– Tilltron till den egna ekonomiska utvecklingen och arbetsmarknaden 

spelar stor roll vid köp av bostad. Konjunktur 

och finansiella förutsättningar påverkar också. Det är självklart 

att ställa sig frågan om man har jobbet kvar eller om 

lägenheten blir såld när lågkonjunkturen rullar in med sådan 

kraft som den gjorde 2008, säger Roger Pohjanen. 

– Men vi har ändå haft mycket folk på visningarna vilket 

visar att våra bostäder är intressanta, trots finanskris och 

lågkonjunktur. Vi har också tagit fram olika verktyg som ska 

underlätta för människor att byta bostad och köpa nytt. Bland 

annat ett trygghetspaket som innebär visst stöd under en tid 

för dem som måste sälja sin gamla lägenhet eller villa, senare 

tillträde och möjlighet att avbryta köp i ett senare skede, 

fortsätter han. 

Resultatutveckling Bygg 

ÅR mkr 

2005 143 

200 247 

2007 270 

2008 -187 

Påbörjade och färdigställda lägenheter 

Färdigställda 

Påbörjade 

398 

878 

23

BYGGNATION 

”2008 har varit ett turbulent år. 

Vi har fått anpassa byggandet 

utifrån de möjligheter människor 

har att finansiera köp av nybyggda 

bostäder i kärva ekonomiska tider. 

Men vi gör inte avkall på kvalitet 

och miljö på grund av konjunkturläget, 

vi antar istället utmaningen att 

på bästa sätt hantera de nya förutsättningarna 

som förändringarna i 

vår omvärld innebär.” 

Roger Pohjanen, 

chef affärsområde Bygg. 

Bekvämt för seniorer 

Vid sidan av arbetet med att anpassa byggverksamheten 

till kärvare ekonomiska tider har affärsområde Bygg fortsatt 

att utveckla nya boendekoncept under 2008. Seniorboendet 

Bonum är ett sådant exempel där Riksbyggen erbjuder inte 

bara bostad utan också en utökad nivå på förvaltningstjänster. 

– Helheten gör Bonum unik som boendeform. Vi planerar 

och bygger seniorboendet, förvaltar fastigheten och erbjuder 

ett personligt service- och tjänsteutbud genom våra Bonumvärdar. 

Lägenheterna och utemiljön är anpassade så att man 

kan bo kvar även när rörligheten avtar. Bonumvärden sköter 

om fastigheten, hjälper de boende med praktiska saker och 

arrangerar gemensamma aktiviteter, berättar Roger Pohjanen. 

I december 2009 tas det första spadtaget för Bonum i 

centrala Sundbyberg. Sedan planeras ytterligare Bonum i 

Stockholmsområdet, Skåne och på Västkusten. För att köpa en 

Bonumbostad måste en i hushållet vara minst 55 år. Genom 

att börja bospara i Riksbyggen BoSpar, ett av marknadens 

mest förmånliga bosparande, får man förtur. 

Ekdungen bästa Riksbyggenprojekt 

Bostadsrättsföreningen Ekdungen i Bandhagen, Stockholm, 

har utsetts till bästa Riksbyggenprojekt 2008. Radhusen i 

Ekdungen prisas för förmågan att smälta in i den äldre omgivande 

bebyggelsen och för balansen mellan variation och 

enhetlighet både interiört och exteriört. ”En bostad i bästa 

Riksbyggentradition” enligt juryn med Claes Caldenby, 

professor vid Chalmers Arkitektur och Ann-Kristin Myrman, 

frilansskribent. Bostadsrättsföreningarna Ingrid i Västerås, 

Liljedal i Kungälv, Horisonthusen och Salongen 20, båda i 

Malmö, fick juryns hedersomnämnande. 

24

VINJETT 

”När jag fyllde 60 år rullade det in en lastbil på gården, full med knattar och juniorer som jag varit med och tränat på Kulladals IP runt hörnet. 

Det värmde.” Sam Gullberg, fotbollstränare i 35 år och boende i Solitaire sedan sommaren 2008. 

25

VINJETT 

2008 investerade Riksbyggen i 253 lägenheter 

i flera olika fastigheter i centrala Umeå. Nu 

byggs ytterligare 145 mindre lägenheter på 

vindar och i suterräng, perfekta för studenter 

och ungdomar. 

26

27 

VINJETT

VINJETT 

Lagom till jul 2008 mer än fördubblades antalet lägenheter på Gärdesvägen 4 i Umeå. Från nio till totalt nitton. 

28

FASTIGHETER 

Långsiktighet och 

modernt energitänk 

gör fastigheterna 

lönsamma. 

Sex nya suterränglägenheter på Gärdesvägen 4 i Umeå är 

redan klara och på vinden jobbar hantverkarna för fullt 

med fyra vindslägenheter. När de är färdiga har antalet lägenheter 

i fastigheten vuxit från nio till nitton. På samma 

sätt ska antalet lägenheter i Riksbyggens nya fastighetsbestånd 

i Umeå växa från 253 till cirka 400. Samtidigt 

moderniseras husen på energiområdet. 

Sommaren 2008 köpte Riksbyggen nio bostadsfastigheter 

i centrala Umeå med totalt 253 lägenheter. I köpet ingick 

byggrätter för ytterligare 145 mindre lägenheter på vindar 

och i suterräng i fastigheterna. 

Fastigheterna som ligger utspridda i Umeå är byggda på 

50- och 60-talet och parallellt med ombyggnaden kommer 

olika energibesparande åtgärder att genomföras. I sex av husen 

installeras till exempel värmepumpar vilket sänker energiförbrukningen 

med 40 procent. 

– Det är så vi jobbar, vi bygger om och uppgraderar allt 

eftersom. Målet är att vi ska ligga i framkant när det gäller 

att spara energi i våra egna fastigheter, säger Per-Olov Gatu, 

fastighetschef på Riksbyggen. 

– Genom energibesiktningarna börjar vi få en mycket bra 

bild av statusen i våra fastigheter. Många av dem håller redan 

idag hög standard, men där det finns brister eller behov investerar 

vi självklart i olika energibesparande åtgärder. Det 

sänker kostnaderna och minskar belastningen på miljön, fortsätter 

Per-Olov Gatu. 

Långsiktig strategi 

Umeå är en universitetsstad med en ung befolkning och 

storleken på de nya lägenheterna, från cirka 20 till 50 kvadratmeter, 

passar marknaden utmärkt. Alla färdiga lägenheter är 

redan uthyrda, utan annonsering. 

På vinden på Gärdesvägen 4 byggs fyra nya lägenheter på mellan 21 och 

33 kvadratmeter och sex nya lägenheter i suterräng. 

Riksbyggen koncernen areatyper 

Lokaler 13% 

Bostäder 83% 

Övrigt 4% 

29

FASTIGHETER 

”Vi kombinerar långsiktig 

placeringsstrategi med helhetsansvar 

för fastigheternas utveckling. 

Det har visat sig vara en god idé. 

Alla lägenheter och lokaler är 

uthyrda och i många fastigheter har 

vi minskat energiförbrukningen 

ordentligt.” 

Riksbyggen koncernen, area 

Per-Olov Gatu, fastighetschef. 

Jönköping 29% 

Umeå 6% 

– Vi har en långsiktig placeringsstrategi och det är mycket 

möjligt att vi gör ytterligare investeringar om det dyker upp 

intressanta objekt. I så fall handlar det om fastigheter i städer 

där vi ser en positiv utveckling och tillväxt, som i universitets-staden 

Umeå, säger Per-Olov Gatu. 

Större delen av Riksbyggens fastigheter finns i Umeå, 

Linköping och Jönköping. Ett mindre antal fastigheter finns 

också i Stockholm, Östersund, Skövde, Skellefteå, Västerås 

och Malmö. 80 procent är bostäder och resten kommersiella 

fastigheter. 

Per-Olov Gatu tror inte att den ekonomiska krisen kommer 

att påverka innehavet negativt på något sätt. 

– Nej, det kan snarare skapa möjligheter för nyförvärv, 

säger han. 

Bra kapitalplacering 

De nio fastigheterna i Umeå, med ett pris på 200 miljoner 

kronor, är den största affären för Riksbyggen under 2008. 

Några mindre fastighetsaffärer genomfördes också. I Östersund 

köpte Riksbyggen ut två andra delägare och är nu ensamägare 

till två fastigheter. I Jönköping såldes Rosendala gård 

till en företagare som ska utveckla vandrarhemsrörelse och i 

Södertälje har äventyrsbadet Sydpoolen bytt ägare. 

– Vi ska inte äga och driva badhus utan ägna oss åt det 

vi är bäst på. Det vill säga långsiktigt och tryggt ägande av 

fastigheter som vi förvaltar på bästa sätt med tanke på både 

människor och miljö, säger Per-Olov Gatu. 

Idag är det bokförda värdet på Riksbyggens fastigheter 

1 200 mkr och marknadsvärdet bedöms överstiga bokfört värde 

med 750 mkr. Det är med andra ord en god idé och en mycket 

bra kapitalplacering för Riksbyggen att äga fastigheter. 

Stockholm 5% 

Norrköping 3% 

Östersund 3% 

Skellefteå 2% 

Västerås 1% 

Linköping 51% 

30

VINJETT 

”Fastigheterna byggdes av en byggmästarfamilj på 50- och 60-talen för att bevaras i all framtid, och är som gjorda för att bygga 

vidare på.” Göran Carlsson, byggprojektledare på Nybergs AB som genomför ombyggnaden åt Riksbyggen. 

31

VINJETT 

32

33 

VINJETT

VINJETT 

Från hagtorn till grönska och gräsmatta. Nu är det roligare att umgås i ”Grytan” i bostadsrättsföreningen Helsingborgshus 18. 

34

FÖRENINGSVERKSAMHET 

Gott om möjligheter att 

umgås och utvecklas i 

föreningarna. 

Det har regnat hela eftermiddagen. Styrelsen som bär ut 

borden inför kvällens grillfest spanar mot himlen och 

hoppas på bättre väder. För säkerhets skull har de ordnat 

ett partytält. Men en halvtimme senare slutar det regna. 

Det är tur, eftersom det kommer över hundra hungriga 

grannar. Den goda uppslutningen visar att det var en bra idé 

att investera i upprustningen av ”Grytan”. 

Vad göra med pengarna som bostadsrättsföreningen Helsingborgshus 

18 fick i utdelning på andelarna i Riksbyggen? Slopa 

avgiften i en månad eller två? Eller satsa på något som alla i 

föreningen kan ha nytta av under lång tid framöver? 

I Ragnvalla, öster om Helsingborg, förverkligade man 

drömmen om att rusta upp det stora konstverket i området. 

Det som i folkmun kallas ”Grytan”. Resultatet är en vacker samlingsplats 

dit alla i området är välkomna. 

En plats att umgås på 

Hälften av de hundra grannarna som kommer till kvällens 

grillfest får plats i partytältet, resten sprider ut sig i mindre 

grupper vid borden och bänkarna runt gräsmattan. Det kommer 

några regnstänk ibland men det gör inget, stämningen är 

ändå trevlig. Folk ropar glatt hej till varandra över gräsmattan. 

– Det var precis det här vi såg framför oss när vi bestämde 

oss för att rusta upp ”Grytan”. Vi ville ha en plats att umgås 

på, både organiserat och spontant. Där man kan sätta sig på 

en filt och ta en fika, där barnen kan leka och ha kul, säger 

Bertil Ståhl, ordförande i bostadsrättsföreningen Helsingborgshus 

18 med 252 lägenheter. 

Helstekt gris, potatissallad och fräscha grönsaker livar upp en gråmulen 

torsdagskväll. 

Istället för sänkt avgift 

”Grytan” är ursprungligen ett konstverk som skapades av 

konstnären Karl-Bertil Nilsson i början av 70-talet, samtidigt 

som föreningen byggdes. Konstverket är en mur, dekorerad 

med djur och träd med anknytning till området, som ramar 

in en stor öppen plats mitt i bostadsområdet. 

35


– Platsen var vacker men inte direkt populär tidigare. Innanför 

muren fanns en kulle omgiven av hagtornshäckar. När vi 

fick en bra utdelning på våra andelar i Riksbyggen bestämde 

vi oss för att lägga pengarna på att göra platsen mer tillgänglig 

och trevlig för alla. Att slopa avgiften för alla under en månad 

glöms snabbt bort medan ”Grytan” kommer att vara levande 

under många år framöver, säger Bertil Ståhl. 

Den vackra muren är orörd men de taggiga hagtornshäckarna 

har bytts ut mot blommor och planteringar. Ny belysning 

gör området tryggare när mörkret faller. Kullen har ersatts 

med en stor inbjudande gräsmatta. 

– Många har bott i området under lång tid, andra är barnfamiljer 

och familjer med invandrarbakgrund som har flyttat 

hit på senare år. Här har vi fått en plats där vi kan umgås allihop, 

säger Bertil Ståhl. 

”En av våra viktigaste uppgifter är 

att se till att alla förtroendevalda känner 

sig trygga i sina uppdrag. Vi satsar på 

att ständigt utveckla våra utbildningar 

och kurser. En annan viktig uppgift är 

att göra det enkelt för alla boende att 

minska sin miljöpåverkan, och här 

satsar vi på Klimatskolan som visar 

vägen till ett klimatsmart liv och boende.” 

Christa Löwl, koordinator av föreningsverksamheten. 

Goda kooperativa idéer 

Förslaget att ge återbäring till bostadsrättsföreningar som 

är andelsägare och köper förvaltningstjänster i Riksbyggen 

kom ursprungligen från intresseföreningarna i Norrland. 

Riksbyggens ökade engagemang i bättre bostäder i El 

Salvador och Vietnam väcktes också från början av intresseföreningarna. 

Tillsammans med Kooperation Utan Gränser 

stödjer Riksbyggen bostadskooperativ i båda länderna genom 

”Bygga&Bo”. Här är många bostadsrättsföreningar, andelsägare 

och medarbetare engagerade och 2008 samlades 1 905 361 

kronor in. En av de mest aktiva är Intresseföreningen i Norra 

Västerbotten. 

– Det går jättebra att samla in pengar, folk vill verkligen 

hjälpa till. Vi har lotterier, där vi tiggt ihop vinsterna, på konferenser 

och temakvällar, som har blivit riktigt populära. En 

gång per år ber vi styrelserna i bostadsrättsföreningarna skänka 

1 krona per lägenhet, och för det mesta ger de mer, berättar 

36


Margaretha Carlsson, ordförande i Intresseföreningen i Norra 

Västerbotten. Hon är också ledamot i Riksbyggens styrelse 

och aktiv i Riksbyggens biståndsgrupp. 

Grogrund för utveckling 

Ett levande och välorganiserat föreningsliv är en bra grogrund 

för goda idéer och förslag som får hela Riksbyggen att utvecklas. 

Här har intresseföreningarna en viktig roll i att fånga upp 

och förmedla förslag från bostadsrättsföreningarna till Riksbyggens 

ledning. 

– Det pågår ett ständigt samtal mellan intresseföreningarna 

och marknadsområdena, ett samarbete som jag tror är unikt. 

Intresseföreningarnas omfattande utbildningsverksamhet är 

också mycket betydelsefull för hela företagets utveckling, säger 

Christa Löwl, koordinator av Riksbyggens föreningsverksamhet. 

Lokalföreningarna har också en aktiv och viktig roll i 

Riksbyggens utveckling. Johan Lindholm är ordförande i 

Byggettan och har samma förtroendeuppdrag i Riksbyggens 

lokalförening i Stockholm. 

– Lokalföreningen har arbetat för att stärka Riksbyggens 

roll som byggherre genom att bland annat ha lämnat remisssvar 

på Rufs 2010, Regional utvecklingsplan för Stockholm. 

Vi jobbar också med att stärka Riksbyggens varumärke hos 

kommuner och andra för att underlätta Riksbyggens arbete 

med markanskaffning, berättar han. 

– Vi deltar aktivt i ett projekt för en ny modell för medfinansiering 

från kommunerna när det gäller infrastruktur. Huddinge 

kommun ingår som försöksområde med anledning av diskussioner 

kring Södertörnsleden. Resultatet av utredningen kommer 

att läggas med i infrastrukturpropositionen till hösten. 

Vi är också aktiva i en arbetsgrupp om kooperativa hyresrätter, 

fortsätter Johan Lindholm. 

Lättillgänglig kunskap 

Kunskap och kompetens är en förutsättning för att föreningslivet 

ska utvecklas. Utbildningsplatsen på www.riksbyggen.se 

har byggts ut och fungerar nu som en plattform med allt från 

tips på föreläsare till förslag på vad en styrelsekurs ska innehålla. 

Utbildningsplatsen är mycket viktig i arbetet med att 

skapa och erbjuda likvärdiga utbildningar över hela landet. 

En ”nygammal” utbildning som såg dagens ljus under 2008 

är ”mötesdemokrati”, en utveckling av den populära utbildningen 

”mötesteknik”. En annan satsning som planeras är 

IT-utbildning till styrelserna i bostadsrättsföreningarna. Här 

kommer halva ”folkrörelsemiljonen” att investeras och målet 

är att alla ska kunna använda de IT-baserade hjälpmedel som 

Riksbyggen erbjuder i form av bland annat Mötesplatsen, 

Riksbyggen Direkt och Utbildningsplatsen. 

När bostadsrättsföreningen fick återbäring valde de att satsa på att 

rusta upp den gemensamma samlingsplatsen. 

37


Lokalföreningar 

Lokala fackliga och 

andra folkrörelseorganisationer 

Föreningsverksamhet 

Styrelse 

Fullmäktige 

Riksorganisationer 

Fackligt och kooperativt ägande 

Intresseföreningar 


Intresseföreningar 46,8% 

Den goda staden 1% 

Lokalföreningar 5,8% 

LO-förbund 42,2% 

varav 

Byggnads 22,5% 

Kommunal 12,4% 

Målareförbundet 4,8% 

Elektrikerförbundet 2,5% 

Folksam 0,6% 

Swedbank 0,2% 

Övrigt 0,9% 

KF 2,5% 

Fler unga i framtidens styrelser 

Under 2008 har projektet ”Framtidens förtroendevalda” 

fortsatt. Syftet är att ta fram konkreta förslag på hur bostadsrättsföreningarna 

ska kunna locka fler unga att delta i föreningslivet, 

och hur Riksbyggen kan bidra till utvecklingen. 

I projektgruppen finns representanter för företaget och 

förtroendevalda från hela landet. Vid ett kommande Framtidsforum 

2010 planerar gruppen att arrangera workshops, 

debatter och diskussioner för yngre och äldre förtroendevalda 

som vill påverka och utveckla. 

– Det är viktigt att hela styrelsen i bostadsområdet är 

involverade i frågan, det räcker inte med att enbart vända 

sig till de unga boende. Det underlättar också om man från 

Riksbyggens sida är tydlig med budskapet att det är bra med 

blandade styrelser som är representativa för området, säger 

Andreas Carlsson, vice ordförande i bostadsrättsföreningen 

Uddevallahus 15. 

– Det behöver inte vara svårt att engagera yngre. Ett sätt 

är att lyfta fram sakfrågor som till exempel it, telefoni, tvutbud, 

lekplatser och miljö som är intressanta för många 

yngre, fortsätter Andreas Carlsson. 

Klimatskolan minskar klimatpåverkan 

Miljöpåverkan och klimathot är frågor som engagerar många 

boende och förtroendevalda. Som en viktig del i Riksbyggens 

övergripande och långsiktiga miljöarbete erbjuds alla boende 

att gå Klimatskolan – en kort utbildning som gör det enklare 

att leva och bo klimatsmart. 

– Under våren 2008 blev utbildningsmaterialet klart och nu 

har vi ett ambitiöst mål att alla bostadsrättsföreningar ska ha 

gjort någon aktivitet senast 2010. Jag hoppas vi lyckas! Klimatskolan 

är, tillsammans med de pågående energideklarationerna, 

ett mycket bra verktyg för föreningarna att ta tag i det de kan 

göra för att minska sin klimatpåverkan, säger Christa Löwl. 

38

39 

VINJETT

VINJETT 

”Det är jättebra med dygnet-runt-öppet! 

Kunderna får bättre service och vi som 

medarbetare kan utnyttja den kunskap och 

helhetssyn som vi har på ett bättre sätt.” 

Charlotta Nordmark Toulikas, medarbetare på KDC i Kalmar. 

40

41 

VINJETT

VINJETT 

”Riksbyggen är ett företag där det finns stora möjligheter att påverka. Det är viktigt för mig.” Charlotta Nordmark Toulikas. 

42

MEDARBETARE 

Välkommen till 

Riksbyggen, nu har vi 

öppet dygnet runt. 

Tankarna om att ha öppet dygnet runt började som en 

vision när Riksbyggens telekommunikation samordnades 

för cirka 10 år sedan. Några som har haft mycket att 

säga till om när idéerna skulle förverkligas är Charlotta 

Nordmark Toulikas och hennes arbetskamrater. Det är 

också de som svarar när kunderna ringer mitt i natten. 

Väggarna på KDC, Riksbyggens kommunikations- och driftcenter 

i Kalmar, är målade i varmrött. Hit, till Riksbyggens 

hjärta, kommer cirka 3 200 samtal varje dygn och härifrån 

slussas kunderna vidare ut till rätt kontor och person. Samtidigt 

görs cirka 700 felanmälningar som bland annat resulterar i 

arbetsordrar. 

För ett par år sedan flyttade telefonväxeln och mottagningsenheterna 

för felanmälningar ihop och bildade KDC. 

Nu har nästa stora steg i utvecklingen tagits. Sedan 30 mars 

2009 servar Riksbyggen sina kunder dygnet runt, på ett och 

samma telefonnummer, 0771-860 860. 

Ännu bättre service 

– Det är jättebra med dygnet-runt-öppet! Kunderna får bättre 

service och för den enskilde boende betyder det här mycket 

i form av trygghet och snabb återkoppling. Vi som medarbetare 

får också chansen att vidareutveckla oss och utnyttja den kunskap 

och helhetssyn som vi har på ett bättre sätt, säger Charlotta 

Nordmark Toulikas som också jobbar fackligt i Unionen. 

– Kompetensutveckling och annan utveckling är viktiga 

fackliga frågor, i synnerhet i samband med stora förändringar. 

Men vi har inga problem med samarbetet mellan arbetsgivaren 

och facket, vi jobbar i samverkan och vår chef lyssnar på oss 

som jobbar fackligt och på medarbetarna. Riksbyggen är ett 

företag där det finns stora möjligheter att påverka. Det är 

viktigt för mig, jag skulle inte bara kunna sitta och se på när 

saker händer, fortsätter hon. 

”Satsningarna på HR-området är långsiktiga 

och starkt kopplade till vår 

värdegrund som kooperativt företag 

och till våra konkreta affärs mål. Vår 

vision är att vara det goda medarbetarföretaget. 

Med ett arbetsklimat som 

engagerar medarbetarna och motiverar 

dem att utveckla både sin egen kompetens 

och hela företaget.” 

Mari Broman, vice vd och ansvarig för övergripande 

koncernstöd. 

Kvinnor arbetare 

Kvinnor tjänstemän 

Fördelning arbetare/tjänstemän/kvinnor 

267 

398 

Varje kund är unik 

Många av samtalen till KDC handlar om hyran eller avgiften 

och kan snabbt lösas eller kopplas vidare. De mest dramatiska 

Män arbetare 

Män tjänstemän 

1 002 

467 

43

MEDARBETARE 

Ålderstrappa arbetare 

ÅR ANTAL 

–25 

2–30 

31–35 

52 

61 

104 

3–40 

41–45 

4–50 

51–55 

5–0 

1– 

129 

202 

183 

221 

191 

126 

Ålderstrappa tjänstemän 

ÅR ANTAL 

–25 16 

2–30 74 

31–35 98 

3–40 109 

41–45 141 

4–50 108 

51–55 92 

5–0 141 

1– 86 

samtalen kommer från folk som har fastnat i hissar. Då gäller det 

att agera omedelbart och se till att hjälpen kommer snabbt. 

– Det kanske låter konstigt men jag tycker det är lite häftigt 

när det ringer någon som är riktigt arg. Min mission är att få 

personen att lugna ner sig, få grepp om problemet och lösa 

det på bästa sätt. Jag försöker se varje kund som unik, det gör 

jobbet mer spännande, säger Charlotta Nordmark Toulikas. 

Idag har KDC 31 medarbetare. Personalomsättningen är 

låg, men när man nyanställer så får den nyanställde alltid en 

erfaren handledare med stor kunskap om Riksbyggen. 

– Ja, det är viktigt att veta vad Riksbyggen är för sorts 

företag och känna till den kooperativa värdegrunden och 

Riksbyggens vision. Vi är ansiktet utåt och ofta den första 

kontakten man har med företaget, fortsätter hon. 

Tydlighet ger framgång 

Motiverade medarbetare ger nöjda kunder och en viktig 

framgångsfaktor för Riksbyggen är att alla medarbetare förstår 

målen och affärsmöjligheterna. Att de förstår sin roll och 

hur alla bidrar till företagets framgång. Det förutsätter att 

uppdragen, rollerna och de personliga målsättningarna är 

tydliga ner på individnivå. 

För att bli ännu tydligare och mer enhetliga fortsätter 

utvecklingen av HR-området med målet att bli det goda 

medarbetarföretaget. Under 2008 har två nya strategier tagits 

fram – en HR-strategi och en chefs- och ledarstrategi. 

HR-enheten har fått förstärkning av en ny HR-chef – Karin 

Goddard. Organisationen har utvecklats och numera finns 

det tio regionala HR-samordnare som kan stötta chefer och 

agera bollplank i frågor som till exempel kompetensutveckling, 

rekrytering och mångfald. 

Långsiktighet bra för affärerna 

– Satsningarna är en naturlig följd av vår vilja att erbjuda ett 

arbetsklimat som engagerar och motiverar medarbetarna till 

att utveckla både verksamheten och sin egen kompetens. 

Det ställer höga krav på alla, men framför allt på cheferna. 

44

MEDARBETARE 

Det krävs bra ledare och ett tydligt chefskap för att ett företag 

ska bli riktigt framgångsrikt, säger Mari Broman, vice vd och 

ansvarig för övergripande koncernstöd. 

– Våra nya strategier och metoder på HR-området är också 

viktiga verktyg i arbetet med att göra Riksbyggen till ett mer 

enhetligt företag. Vi har flera affärsområden, många regionkontor 

och över 2 500 medarbetare på olika platser i landet. 

Med enhetligare metoder och arbetssätt får vi bättre samsyn 

och helhetsstänk. Det stärker hela företagets förmåga att göra 

bra affärer och att arbeta långsiktigt, fortsätter Mari Broman. 

Rätt kompetens på rätt plats i rätt tid 

Väl genomtänkt kompetensförsörjning är en annan viktig 

framgångsfaktor, både för att locka nya medarbetare och 

behålla och utveckla dem som redan finns i företaget. Faktorer 

som tillsammans gör Riksbyggen starkare och ännu bättre 

rustat för att möta dagens och framtidens utmaningar. 

– Vi ska attrahera nya medarbetare med rätt kompetens 

och rekrytera dem med moderna och effektiva processer, 

vilket vi har lagt ner en hel del energi på att utveckla under 

de senaste åren. Det ska finnas möjligheter att utvecklas på 

både kort och lång sikt i företaget, och vi ska behålla medarbetare 

med rätt kompetens genom att vara en attraktiv och 

utvecklande arbetsplats. Helt enligt vår nya HR-strategi, säger 

Mari Broman. 

– Sist men inte minst ska vi avsluta anställningen på ett 

professionellt sätt och ta vara på de erfarenheter som det för 

med sig. Utvärderingar överhuvudtaget, på alla områden, är 

viktiga för att vi ska bli ännu bättre, fortsätter Mari Broman. 

Sjukfrånvaro 

Ordinarie 

arbetstid 

i timmar 

Sjukfrånvaro 

i timmar 

Sjukfrånvaro 

i procent 

Sjukfrånvaro över 

0 dagar i procent 

av total sjukfrånvaro 

Sjukfrånvaro 50 år 

eller äldre i procent av 

ordinarie arbetstid 

Sjukfrånvaro i åldrarna 

30–49 i procent av 

ordinarie arbetstid 

Sjukfrånvaro i åldrarna 

29 år eller yngre i procent 

av ordinarie arbetstid 

4 143 291 

1 212 271 

2 931 020 

167 057 

62 517 

104 540 

4,03% 

5,16% 

3,57% 

1,99% 

2,52% 

1,77% 

5,58% 

6,23% 

5,35% 

4,34% 

6,67% 

3,36% 

4,79% 

6,85% 

3,59% 

Totalt Kvinnor Män 

45

VINJETT 

46

MILJÖ 

Med tuffa mål och 

konkret arbete minskar 

vi vår miljöpåverkan. 

– ISO-certifieringen är ett kvitto på att vi klarar de lagar 

och krav som ställs på miljöområdet. Den visar också att 

vi har ett strukturerat sätt att arbeta med miljön på alla 

områden, så att påverkan minskar. Men vi nöjer oss inte 

med det. Våra egna miljömål är på vissa områden tuffare 

än samhällets, säger Charlotta Szczepanowski, ny miljöoch 

kvalitetschef på Riksbyggen sedan hösten 2008. 

Kvalitets- och miljöcertifieringen enligt ISO 14001 har pågått 

under hela 2008 och avslutats i februari 2009. I arbetet har bland 

annat hela Riksbyggens, och kundernas, miljöpåverkan kartlagts. 

– Parallellt med certifieringen utvecklar vi också andra 

viktiga delar av vårt miljöarbete. Vår övergripande strategi 

ska bli tydligare och vi ska bli bättre på att arbeta med miljönyckeltal, 

säger Charlotta Szczepanowski. 

– Vi kommer också att jobba mer med livscykelanalyser 

och livscykelkostnader. Det ger bra bilder av fastigheternas 

totala miljöpåverkan och hur snabbt investeringar i till exempel 

bättre isolering betalar sig. Genom att Riksbyggen är ett 

kooperativt företag kan vi balansera vårt samhällsansvar och 

krav på god avkastning, vilket är mycket svårare för dem som 

varje dag måste följa förändringar på börsen. 

Mätbara mål 

Riksbyggens eget 40-punktsprogram innehåller många effektiva 

aktiviteter och åtgärder. Ett exempel är beslutet att alla 

bilar, senast vid utgången av 2010, ska vara utbytta mot hybridbilar 

eller sådana som drivs med etanol eller gas. Ett annat 

exempel är Klimatskolan som Riksbyggen, i samarbete med 

förtroendevalda, erbjuder alla 350 000 boende i bostäder som 

förvaltas av företaget. 

”Riksbyggen har alla möjligheter 

att uppfylla visionen om det goda 

miljöföretaget. Det finns ett stort 

engagemang för miljöfrågorna i 

hela företaget, bland bostadsrättsföreningarna 

och de boende. Som 

folkrörelseföretag har vi också, till 

skillnad mot många andra företag, 

möjlighet att investera långsiktigt 

i åtgärder som minskar vår 

miljöpåverkan.” 

Charlotta Szczepanowski, 

miljö- och kvalitetschef. 

47

MILJÖ 

– Nu kompletterar vi 40-punktsprogrammet med konkreta 

mätbara mål, så att vi tydligt kan se effekterna av våra insatser, 

fortsätter hon. 

30 procent mindre energi 

Energin är annars det område som kanske kräver de största 

förändringarna med tanke på miljöpåverkan och klimatförändringar. 

Idag står fastighetssektorn för 40 procent av 

Sveriges totala energianvändning och en stor del av koldioxidutsläppen. 

– Enligt vår egen kravspecifikation för en god bostad, den 

så kallade Riksbyggenbostaden, ska alla våra nybyggda hus 

förbruka 30 procent mindre energi för uppvärmning och drift 

än vad samhället kräver, berättar Charlotta Szczepanowski. 

– Vi har också fattat beslut om att köpa el producerad av 

vattenkraft, som nästan inte har någon klimatpåverkan alls, 

till alla våra egna fastigheter. Vi erbjuder också vattenkraftsel 

till bostadsrättsföreningarna, fortsätter hon. 

Riksbyggens Klimatskola ger tips om hur boende kan minska sin klimatpåverkan 

genom små och effektiva åtgärder. 

Det går att påverka 

Andra viktiga delar i miljöarbetet handlar om material, kemikalier 

och inköp. Alla materialval vid nyproduktion ska vara 

så miljövänliga som möjligt och alla kemikalier som används vid 

byggnation och förvaltning ska vara godkända ur miljö- och 

hälsosynpunkt. 

– När det gäller inköpen är det jätteviktigt att vi ställer 

krav på produkter och leverantörer, för att påverka och öka 

ett miljövänligare utbud i stort. Ett annat sätt att förändra 

är att satsa på att miljömärka våra egna tjänster, vilket kan 

bidra till att kraven överhuvudtaget ökar i vår bransch. Som 

folkrörelseföretag har vi också en viktig uppgift att påverka 

politiker och beslutsfattare i att satsa mer på miljöområdet, 

säger Charlotta Szczepanowski. 

48

49 

VINJETT

VINJETT 

50

FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 

Styrelsens rapport 

enligt Riksbyggens 

”Föreningskod”. 

Utifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” har Riksbyggen 

utvecklat en egen kod för styrning av Riksbyggen ekonomisk 

förening (”Föreningskoden”), som har anpassats till Riksbyggens 

förutsättningar. Denna kod antogs vid fullmäktige 

i maj 2007. Koden bygger på principen om att ”följa eller 

förklara”, det vill säga i den mån Riksbyggen inte lever 

upp till kodens krav ska förklaring och motivering lämnas. 

Syftet med koden är att skapa förutsättningar för en aktiv 

och stark ägarroll inom ramen för en väl avvägd maktbalans 

och ansvarsfördelning mellan ägare, styrelse och ledning. 

Koden ska samtidigt skapa transparens gentemot ägare, 

kapitalmarknad och samhälle i övrigt. Implementering av 

nya och förändrade processer till följd av kodens krav sker 

successivt. 

Föreningsstyrningsrapporten har inte granskats av Riksbyggens 

revisorer. 

Intern kontroll 

Intern kontroll omfattar samtliga affärsområden och dotterföretag 

inom Riksbyggen och innefattar metoder och aktiviteter 

som syftar till att säkra Riksbyggens tillgångar, finansiell 

rapportering samt efterlevnad av lagar och förordningar. 

Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering 

och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena 

Förvaltning och Bygg, samt verksamheterna inom 

Finans och Fastigheter. Riksbyggen arbetar med övergripande 

utvärdering av kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser 

enligt IKFR (intern kontroll avseende finansiell rapportering). 

Styrelsen utvärderar årligen behovet av att inrätta en särskild 

intern granskningsfunktion (internrevision). Riksbyggen 

har en klar ansvarsfördelning. Intern kontroll och resultatuppföljning 

sker dessutom på flera nivåer i organisationen, 

såväl på lokal nivå som på koncernnivå. Mot bakgrund av 

detta bedömer styrelsen att ett behov av en särskild granskningsfunktion 

inte föreligger. 

”Grunden för handlingsfrihet 

att utveckla Riksbyggens 

verksamhet ligger i en stabil 

och välskött ekonomi.” 

Åsa Ohlström, ekonomi- och finanschef. 

51


Andelsägare 

Per 31 december 2008 hade Riksbyggen 229 andelsägare. 

Andelsägarna består av tre kategorier: intresseföreningar, 

riksorganisationer och lokalföreningar. 

Andelsägare Antal andelar Röstandel 

Sv Byggnadsarbetareförbundet 270 325 22,5% 

Sv Kommunalarbetareförbundet 148 860 12,4% 

Sv Målareförbundet 57 634 4,8% 

Kooperativa Förbundet 30 140 2,5% 

Sv Elektrikerförbundet 29 800 2,5% 

Stiftelsen Den Goda Staden 12 000 1,0% 

34 Intresseföreningar 566 101 46,8% 

28 Lokalföreningar 63 118 5,8% 

Övriga 20 903 1,7% 

Valberedning 

Lokalföreningar 

Lokala fackliga och 

andra folkrörelseorganisationer 

Styrande organ 

Företagsledning 

Styrelse 

Fullmäktige 

Riksorganisationer 

Intresseföreningar 

Revisorer 


Styrande organ 

Intresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnas ägar- och 

intresseorganisationer. De har till uppgift att kanalisera och 

tillvarata bostadsrättsföreningarnas intressen i Riksbyggen. 

Lokalföreningarna har lokala fackliga och andra folk rörelseorganisationer 

som medlemmar. Dess främsta uppgifter är 

att bedriva opinionsarbete kring frågor som har med bostadsbyggande 

att göra samt aktivt följa den lokala bostadsmarknaden. 

Lokalföreningarna bildar nya bostadsrättsföreningar och 

tillsätter styrelser för dessa, så kallade byggande styrelser. 

Bland riksorganisationerna finns både fackliga organisationer 

inom LO och kooperativa företag/organisationer. 

Riksbyggens högsta beslutande organ, fullmäktige, har 75 

ledamöter som utses av intresseföreningar, lokalföreningar 

och riksorganisationer i förhållande till hur många andelar de 

har av det totala andelskapitalet. Fullmäktige tar ställning till 

vd:s och styrelsens förvaltning av föreningen för det gångna 

året, beslutar om riktlinjer för den fortsatta verksamheten 

och väljer styrelse för föreningen. Fullmäktige beslutar även 

om storleken på utdelningen till ägarna. 

Valberedningen 

Fullmäktige utser en valberedning eller anger hur ledamöterna 

i valberedningen utses. Valberedningen representerar Riksbyggens 

andelsägare. 

Valberedningen ska ha minst tre ledamöter, varav en ska 

vara ordförande. Senast sex månader före ordinarie fullmäktige 

ska namnen på ledamöterna i valberedningen offentliggöras. 

Informationen ska finnas på Riksbyggens hemsida. 

Valberedningen ska på fullmäktige lämna förslag till styrelseordförande 

och övriga ledamöter i styrelsen, revisorer, 

arvodering av revisionsinsatser och styrelsearvoden samt 

styrelsearvoden uppdelat mellan styrelseordförande, övriga 

ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete. 

Styrelsen 

Vid fullmäktige 2008 omvaldes till ordinarie styrelseledamöter 

på två år: Stig Larsson, Nina Jarlbäck, Christina Norrman 

och Lars-Åke Lundin. Utöver dessa bestod styrelsen av följande 

ledamöter vars mandatperiod inte gått ut: Hans Tilly, 

Ylva Thörn, Sune Svensson, Margaretha Carlsson samt vd 

Sten-Åke Karlsson. Fullmäktige omvalde vidare som ersättare 

på ett år: Thomas Gustavsson, Claes Pettersson samt Mats 

Arnsmar. Till fullmäktige anmäldes att SIF utsett Ulla Sundberg 

som ordinarie ledamot och i styrelsen med Jan Steenson 

som ersättare. Fastighetsanställdas förbund anmälde Nils-Eric 

Ekengren som ordinarie ledamot med Henry Gabrielsson 

som ersättare. Beträffande presentation av ledamöterna hänvisas 

till sid 62–63. 

Styrelsens arbete bedrivs utifrån lagen om ekonomiska 

föreningar, övrig lagstiftning, stadgar, koden samt i enlighet 

med av styrelsen fastställd arbetsordning och vd-instruktion 

avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och vd samt 

formerna för den finansiella rapporteringen. Styrelsen har 

också under året fastställt en årsagenda för sitt arbete. Nedan 

följer några av de viktigaste frågorna som styrelsen har att 

behandla under året: 

– Strategidiskussion 

– Utvärdering av verkställande direktörens prestationer i 

jämförelse med fastställda lång- och kortsiktiga mål 

– Utvärdering av styrelsens arbetsformer och beslutsrutiner 

med genomgång och fastställande av eventuellt ändrad 

arbetsordning jämte instruktioner för vd och avseende 

ekonomisk rapportering 

– Fastställande av placeringspolicy 

52


– Fastställande av rapporteringsinstruktion, i vilken ska 

anges när och hur sådana uppgifter som behövs för 

styrelsens fortlöpande bedömning av Riksbyggen och 

koncernens ekonomiska situation ska sammanställas och 

rapporteras till styrelsen 

– Utvärdering av den interna kontrollen i den finansiella 

rapporteringen 

– Årsredovisning 

– Fastställande av attestordning 

– Budget 

Under året har sju styrelsemöten hållits. Styrelsen har vid 

sammanträdena behandlat frågor om affärs- och marknadsutvecklingen, 

resultatrapporter, resultatprognoser, budget, övriga 

beslutsfrågor och affärsengagemang. Ett styrelsemöte ägnas 

åt strategifrågor och Riksbyggens långsiktiga mål. Styrelsen 

fastställer även en placeringspolicy som reglerar hur Riksbyggens 

finansiella tillgångar ska placeras. 

Styrelsens arbete utvärderas årligen genom en systematisk 

och strukturerad process. 

byggprojekt. Vidare sker en fortlöpande rapportering av resultat 

och ställning samt utfallet av projekt och en genomgång av 

andra viktiga bevakningsområden. 

Ersättning till företagsledningen 

Styrelsen fastställer ersättning och övriga anställningsvillkor 

för Riksbyggens verkställande direktör. Det är styrelseordförandens 

ansvar att fortlöpande utvärdera verkställande 

direktörens arbete. Verkställande direktören beslutar om 

ersättning och övriga anställningsvillkor för övriga befattningshavare 

i företagsledningen samt rapporterar detta till 

styrelsen. 

Stockholm i april 2009, Styrelsen 

Revisorer 

Revisorer valda vid fullmäktige 2008 är Öhrlings PricewaterhouseCoopers 

AB med auktoriserade revisorn Lars Wennberg 

som huvudansvarig och lekmannarevisorerna Anders Bergström, 

Sv Kommunalarbetareförbundet (nyval) och Leif Hjelm, 

Sv Byggnadsarbetareförbundet (omval). 

I samband med styrelsens bokslutssammanträde i april 2009 

medverkade den auktoriserade revisorn Lars Wennberg. Detta 

möte inleddes utan närvaro av verkställande direktören eller 

annan person från Riksbyggens ledning. Efter denna information 

till ledamöterna i styrelsen deltog verkställande direktören 

och övriga personer från Riksbyggens ledning. Revisorn 

redovisade sina slutsatser från revisionen av 2008 års räkenskaper 

och förvaltning. 

På uppdrag av företagsledningen genomför revisorerna 

årligen utvidgad granskning av intern kontroll vid två till tre 

affärsregioner. Granskningen fokuseras på efterlevnaden av 

Riksbyggens ledningssystem, ILS, avseende den finansiella 

rapporteringen, IT-frågor och skydd av tillgångar. 

Företagsledning och organisationsstruktur 

Riksbyggens verksamhet är organiserad i affärsområdena Bygg 

och Förvaltning, verksamhetsområdena Finans och Fastigheter 

samt Koncernstöd. Representanter från dessa ingår tillsammans 

med vd i företagsledningen. 

Företagsledningen har regelbundna ledningsgruppsmöten. 

Vid dessa möten avhandlas väsentliga frågor inom företaget 

och i omvärlden, som till exempel beslut om igångsättning av 

53

INTERVJUER 

”Vi måste ta vara på de idéer som dyker upp, det är genom dem som hela Riksbyggen kan utvecklas.” 

Margaretha Carlsson, ordförande i Intresseföreningen i Norra Västerbotten och ledamot i Riksbyggens styrelse. 

54

INTERVJUER 

Från vård i hemmet 

till stora beslut i 

styrelsen. 

Ena dagen sitter hon i bilen på väg till ett hus utanför 

Skellefteå till en kvinna som är i stort behov av omvårdnad. 

Veckan efter sätter hon sig på flyget till Stockholm 

för ett möte med Riksbyggens styrelse. Med sig i bagaget 

har Margaretha Carlsson ofta idéer som dykt upp under 

möten med lokalt engagerade i bostadsrättsföreningar i 

Norrland. 

Margaretha Carlsson jobbar som undersköterska i ”Mobila 

teamet ” i Skellefteå, som ger vård och omvårdnad till människor 

som har skrivits ut från sjukhuset. I många fall handlar 

det om människor i livets slutskede som har valt att dö i sin 

hemmiljö. 

Margaretha Carlsson är dessutom mycket aktiv i Riksbyggens 

utveckling. Hon är vice ordförande i den egna bostadsrättsföreningen 

Yxan med 168 lägenheter, ordförande i 

Intresseföreningen i Norra Västerbotten med omkring 40 

bostadsrättsföreningar och ledamot i Riksbyggens styrelse. 

Ett företag med 2 500 medarbetare och 350 000 boende. 

– Både jobbet i ”Mobila teamet” och engagemanget i 

Riksbyggen ger mig oerhört mycket. Det kanske låter konstigt 

men för mig är det positivt att vårda människor i livets slutskede. 

Många gånger blir vi nästan som en familj, vi kommer 

varandra väldigt nära. Finns det barn i familjen handlar det 

också om att stötta barnen och försöka förstå vad de behöver 

mitt i en oerhört sorglig situation, berättar Margaretha Carlsson. 

och påverka. Vi måste också ta vara på de idéer som dyker 

upp, det är genom dem som hela Riksbyggen kan utvecklas, 

säger Margaretha Carlsson. 

– Min resa från bostadsrättsföreningen Yxan till Riksbyggens 

styrelse är inte så lång som den kan verka, och det kanske 

kan inspirera andra att engagera sig. Styrelsen är en mycket 

bra grupp och företagsledningen är öppen för vad vi i bostadsrättsföreningarna 

tycker. Vi tas på allvar och jag känner inte att 

det finns några dumma frågor. Det är en del tuffa beslut som 

måste fattas, men också många roliga, fortsätter hon. 

Gemenskap och engagemang 

Riksbyggen är också lite av en familj i Margaretha Carlssons 

ögon. Ett kooperativt företag där man hjälps åt och arbetar 

tillsammans istället för att utnyttja varandra för att enbart 

tjäna pengar. 

– Vi ska tjäna varandra, inte på varandra. Det är klart att 

Riksbyggen ska drivas på ett affärsmässigt sätt, men vi får 

inte sätta folkrörelsen på undantag. Nu är vår stora utmaning 

att locka fler unga att engagera sig. Vi måste bli bättre 

på att förklara vad folkrörelsearbetet handlar om, att man 

som boende i en Riksbyggenlägenhet har rätt att vara med 

55

INTERVJUER 

”Jag tycker det är högt i tak i styrelsen. Det finns utrymme att diskutera både små och stora idéer.” 

Nils-Eric Ekengren, fastighetsskötare i Kalmar och suppleant i Riksbyggens styrelse. 

56

INTERVJUER 

Från vardagen i 

fastigheten till 

verkligheten i styrelsen. 

– Kombitjänster för oss fastighetsförvaltare är en bra idé 

som jag talar mig varm för i Riksbyggens styrelse. Jobbet 

blir mer varierat och det sliter inte så mycket på kroppen, 

säger Nils-Eric Ekengren, fastighetsskötare i Kalmar och 

suppleant i styrelsen. 

Vid sidan av jobbet som fastighetsskötare i bostadsrättsföreningen 

Kalmarhus 13 med 72 lägenheter, är Nils-Eric 

Ekengren vicevärd och kundansvarig för flera bostadsrättsföreningar. 

Han är också suppleant i Riksbyggens styrelse, 

där han representerar Fastighetsanställdas förbund. 

– Jag tycker det är högt i tak i styrelsen. Det finns utrymme 

för att diskutera både små och stora idéer och förslag. Det är 

viktigt för styrelsen att veta vad som fungerar i verkligheten, 

och vad som inte fungerar. 

– Jag ser det som min roll att tala om hur vi, jag och mina 

arbetskamrater, upplever våra jobb och komma med förslag på 

förbättringar, säger Nils-Eric Ekengren. 

Stort fokus på personalfrågor 

Kombitjänsterna innebär att fastighetsskötarna tar helhetsansvar 

för fastighetsskötseln och gör allt från att hålla kontakten 

med boende till att städa trapporna och kratta utomhus. Något 

som både facket och många medarbetare uppskattar eftersom 

det ökar trivseln och minskar risken för belastningsskador. 

– Kombitjänsterna är ett bra exempel på en förändring 

som fungerar bra i verkligheten, vilket jag berättar för styrelsen. 

Men jag berättar också om svårigheterna för medarbetare 

att ta på sig rollen som kundansvarig. Många har barn och 

jobbar heltid, vilket gör det svårt att få tiden att räcka till 

kvällsmöten och helgarbete. Det räcker inte riktigt med att 

enbart erbjuda bra KUA-utbildningar för att locka fler. Vi 

måste helt klart göra mer på det området, säger Nils-Eric 

Ekengren. 

– Under mina två år i styrelsen har jag märkt ett ökat fokus 

på personalfrågor. HR-enheten har vuxit och blivit mer aktiv. 

Det är bra, både ur ett fackligt perspektiv och för Riksbyggens 

utveckling, fortsätter han. 

57

INTERVJUER 

”Det jag såg på plats i El Salvador är skolexempel på hur man bygger upp kooperativ och hur väl det fungerar när alla är delaktiga.” 

Hans Tilly, förbundsordförande i Byggnads och styrelseordförande i Riksbyggen, här tillsammans med Manuela Morales från El Salvador. 

Hon är ordförande i kooperativet Heroes de las Piedras Rojas, De Röda Stenarnas Hjältar, som består av 29 kvinnor och 8 män. 

58

INTERVJUER 

Från en motion till nya 

bostäder i El Salvador. 

– Det som pågår i El Salvador är ett fantastiskt exempel 

på hur engagemanget i en folkrörelse här hemma har 

stärkt en folkrörelse i ett annat land. Jag har med egna 

ögon sett hur bra kooperativen och bostadsbyggandet 

fungerar och jag är glad över beslutet att vi ska fortsätta 

bidra till utvecklingen, säger Hans Tilly, styrelseordförande 

i Riksbyggen. 

Det var en motion från intresseföreningarna i Norrland som 

ledde till beslutet att satsa på insamlingen ”Bygga&Bo” tillsammans 

med Kooperation Utan Gränser. Genom ”Bygga&Bo” får 

fattiga människor i El Salvador och Vietnam möjlighet att bilda 

kooperativ och bygga sina egna hus. I El Salvador pågår sju 

olika projekt och i Vietnam fem delprojekt. 

– Det jag såg på plats i El Salvador är skolexempel på 

hur man bygger upp kooperativ och hur väl det fungerar när 

alla är delaktiga och tar ansvar. Det visar att de kooperativa 

idéerna är lika gångbara idag som när Riksbyggen en gång 

startades 1940, både här hemma i Sverige och resten av världen, 

säger Hans Tilly. 

det går bra, som han själv uttrycker det. Omvärldsbevakning är 

en viktig del i uppdraget – vad händer på bostadsmarknaden 

och i bostadspolitiken? Hur påverkar det Riksbyggen? Vid 

sidan av sammanträden och styrelsemöten har han också 

kontinuerlig kontakt med vd och andra representanter för 

företaget varje vecka. 

– Styrelsearbetet handlar mycket om att fatta strategiska 

beslut som ska fungera bra under lång tid, till exempel om 

markköp och andra stora investeringar. Samtidigt har styrelsen 

blivit mer konkret och delaktig i verksamheten än tidigare, 

vilket jag tycker är utvecklande för företaget och även för 

min egen del. Det finns så många engagerade människor 

runt om i landet, både bland medarbetare, boende och andra 

representanter för andelsägarna. Det är mycket stimulerande 

att vara en del av det engagemanget, säger Hans Tilly. 

Med en folkrörelse i ryggen 

Hans Tilly har varit styrelseordförande i Riksbyggen i sju år. 

Han är också förbundsordförande i Byggnads som är den 

största fackliga andelsägaren i företaget med drygt 22 procent 

av andelskapitalet. Det allra största andelsinnehavet, drygt 

46 procent, har bostadsrättsföreningarna genom intresseföreningarna. 

– Jag tycker att vi ska vi vara tydliga med vår ägarbild, 

vår värdegrund och vår folkrörelseförankring i alla sammanhang, 

oavsett om det handlar om nyrekrytering, försäljning 

av bostäder eller förvaltningstjänster. Det finns ingen motsättning 

mellan affärsmässighet och folkrörelseförankring, 

säger Hans Tilly. 

– Riksbyggen är ett välskött, ansvarsfullt företag som arbetar 

långsiktigt och det ska vi vara stolta över. Det gör också att vi 

står stabila i den pågående lågkonjunkturen, fortsätter han. 

Engagemang som utvecklar 

Mellan sex och åtta timmar i veckan ägnar Hans Tilly åt sitt 

uppdrag som styrelseordförande. Mer i kristider, mindre när 

59

VINJETT 

60

61 

VINJETT

VINJETT 

1 2 3 4 

5 6 7 8 

9 10 11 12 

13 

14 15 16 

62 

17 

18 19 20

STYRELSEN 

Styrelse och 

företagsledning. 

Styrelse 

1. Hans Tilly, f 1949. 

Ordförande. Förbundsordförande i 

Byggnads. Till Riksbyggens styrelse 

1997. 

2. Thomas Gustavsson, f 1958. 

Andre förbundsordförande i Byggnads. 

Förste suppleant. Till Riksbyggens 

styrelse 2002. 

3. Stig Larsson, f 1949. 

Förbundsordförande i Svenska 

Elektrikerförbundet. Till Riksbyggens 


4. Ylva Thörn, f 1954. 


Kommunalarbetareförbundet. 

Till Riksbyggens styrelse 1997. 

5. Nina Jarlbäck, f 1946. 

Styrelseordförande i Kooperativa 

Förbundet. Till Riksbyggens 


6. Mats Arnsmar, f 1963. 

Ordförande i Riksbyggens lokalförening 

i Göteborg. Tredje suppleant. Till 

Riksbyggens styrelse 2007. 

7. Lars-Åke Lundin, f 1950. 


Målareförbundet. Till Riksbyggens 


8. Sune Svensson, f 1946. 

Ordförande i bostadsrättsföreningarnas 

intresseförening i Bohus-Älvsborg. Till 


9. Claes Petersson, f 1946. 


intresseförening i Södra och Mellersta 

Skåne. Andre suppleant. Till Riksbyggens 


10. Margaretha Carlsson, f 1951. 


intresseförening i Norra Västerbotten. 

Till Riksbyggens styrelse 2000. 

11. Christina Norrman, f 1954. 

Styrelseledamot i bostadsrättsföreningarnas 

intresseförening i Västra 

Östergötland. Till Riksbyggens 


12. Nils-Eric Ekengren, f 1969. 

Personalrepresentant. Utsedd av 

Fastighetsanställdas klubbar. Till 


13. Lennart Gunnarsson, f 1955. 


Fastighetsanställdas klubbar. 

Suppleant. Till Riksbyggens styrelse 

2008 (efter Henry Gabrielsson). 

14. Ulla Sundberg, f 1948. 


PTK-klubbarna. Till Riksbyggens styrelse 

2005. 

15. Jan Steenson, f 1947. 

Personalrepresentant. Utsedd av PTKklubbarna. 

Suppleant. Till Riksbyggens 


Företagsledning 

16. Sten-Åke Karlsson, f 1951. 

Verkställande direktör. Tidigare 

distriktskontorschef, affärsområdeschef 

och vice vd i Riksbyggen. 

17. Mari Broman, f 1951. 

Vice vd och chef för Koncernstöd. 

18. Åsa Ohlström, f 1955. 

Ekonomi- och finanschef. 

19. Roger Pohjanen, f 1960. 

Chef affärsområde Bygg. 

20. Carl-Johan Hansson, f 1965. 

Chef affärsområde Förvaltning. 

Revisorer 

Leif Hjelm. 

Biträdande ekonomichef i 

Byggnads. Revisor sedan 2005. 

Anders Bergström. 

Tredje vice ordförande i Svenska 

Kommunalarbetareförbundet. 

Revisor sedan 2007 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. 

Revisorssuppleanter 

Kurt Kraenzmer. 

Byggnads. 

Lennart Borgkvist. 

Svenska Målareförbundet. 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. 

63

VINJETT 

64

65 

VINJETT

VINJETT 

Årsredovisning och 

koncernredovisning för 

räkenskapsåret 2008 

Riksbyggen ekonomisk förening, org nr 702001-7781 

Styrelsen och verkställande direktören avger följande 

årsredovisning och koncernredovisning. 

förvaltningsberättelse, sid 67 

Koncernen 

Koncernens resultaträkning, sid 71 

Koncernens balansräkning, sid 72 

Koncernens eget kapital och skulder, sid 73 

Koncernens förändringar i eget kapital, sid 74 

Kassaflödesanalys för koncernen, sid 75 

Moderföreningen 

Moderföreningens resultaträkning, sid 77 

Moderföreningens balansräkning, sid 78 

Moderföreningens eget kapital och skulder, sid 79 

Moderföreningens förändringar i eget kapital, sid 80 

Kassaflödesanalys för moderföreningen, sid 81 

Noter, sid 83 

REVISIONSBERÄTTELSE, sid 118 

Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i 

tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående 

år. 

66

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 

Förvaltningsberättelse 2008 

Riksbyggens verksamhetsidé 

Riksbyggens verksamhetsidé är att utveckla attraktiva boendemiljöer 

genom att erbjuda: 

• Nyproduktion av bostäder med, i första hand, bostadsrätt. 

• Ombyggnationer åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar. 

• Ett brett utbud av förvaltningstjänster för Riksbyggens bostadsrättsföreningar. 

• Väl anpassad service till andra kunder på fastighetsmarknaden. 

• Bevakning av Riksbyggenföreningarnas intressen. 

Som medlems- och intresseorganisation verkar Riksbyggen också för 

bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. 

All verksamhet inom Riksbyggen ska präglas av kvalitet, service och 

miljömedvetenhet. 

Viktiga händelser under 2008 

• Nytt koncept för serviceboende i Riksbyggen 

”Bonum – det goda livet”. 

• Arbete pågår för miljöcertifiering enligt ISO 14001. 

• Förvärv av fastighetsbestånd i Umeå. 

• Försäljning av Sydpoolen. 

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal 

Koncernens intäkter minskade under 2008 med 6,5 procent till 4 640 

mkr (4 963) och rörelseresultatet minskade, före nedskrivningar i 

projekt- och markportföljen, till 169 mkr (318). Rörelsemarginalen 

minskade till 3,6 procent (6,4). Motsvarande siffror för moderföreningens 

intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal är 4 563 mkr 

(4 897) respektive 39 mkr (214) samt 0,9 procent (4,4). 

Rörelseresultatet i koncernen efter nedskrivningar av projekt och 

exploateringsfastigheter uppgår till -121 mkr (318) och moderföreningen 

till -251 mkr (214). 

Koncernens resultat från försäljning av fastigheter uppgår till 

1 mkr (7). 

Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgick till 6 mkr 

(5). Dotterföretagens intäkter från moderföreningen uppgick till 

61 mkr (92). 

I enlighet med branschpraxis ingår utlägg för bostadsrättsföreningars 

räkning i nettoomsättningen. 

Eget kapital och soliditet 

Det beskattade egna kapitalet uppgick till 3 913 mkr (4 539) för 

koncernen och till 3 566 mkr (4 138) för moderföreningen. 

Det egna kapitalets andel av balansomslutningen (soliditeten) 

uppgick till 34 procent (37) för koncernen och 31 procent (33) för 

moderföreningen. 

Koncernens resultat och ställning 5 år (mkr) 

2008 2007 2006 2005 2004 

Nettoomsättning 4 640 4 963 4 402 3 820 3 616 

Årets resultat 88 345 433 501 367 

Eget kapital 3 913 4 539 4 251 3 991 3 492 

Balansomslutning 11 645 12 261 12 659 12 591 11 045 

Soliditet, % 34 37 34 32 32 

Likvida medel* 7 291 8 299 8 310 7 613 6 320 

*Inklusive kortfristiga placeringar. 

Byggverksamheten 

Finansoron och den tydliga nedgången i konjunkturen har minskat 

efterfrågan på bostäder. Detta märktes särskilt under det sista kvartalet 

2008. 

Riksbyggen påbörjade under 2008 totalt 398 lägenheter (971) i 

nyproduktion varav 333 (867) i bostadsrätt samt 65 (104) i småhus 

med äganderätt. Vid årsskiftet 2008/09 hade Riksbyggen 10 (3) 

osålda lägenheter och småhus i färdigställda projekt. 

Riksbyggens disponibla byggrätter har ökat till 8 000 bostäder 

(7 050) varav 4 300 bostäder (3 200) redovisas i balansräkningen. 

Detta innebär att 2 600 (2 550) byggrätter disponeras genom avtal 

och inte är bokförda som en tillgång samt att 1 100 (1 300) byggrätter 

disponeras genom hel- eller delägda bolag. Kapitalbindningen 

i byggrätter för bostäder har ökat till 1 419 mkr (884) vid utgången 

av året. 

Nettoomsättningen minskade under 2008 med 13 procent till 2 697 

mkr (3 100). Av omsättningen utgjorde entreprenaduppdrag i ombyggnadsverksamheten 

544 mkr (667). 

Rörelseresultatet minskade till -132 mkr (290). I resultatet ingår 

resultat från försäljningar av exploateringsfastigheter med 8,9 mkr 

(6,9) samt nedskrivningar av projekt och exploateringsfastigheter 

med 290 mkr (0). 

67


Förvaltningsverksamheten 

Riksbyggen är ett av Sveriges ledande företag inom fastighetsförvaltning 

med kunder bland Riksbyggens bostadsrättsföreningar, 

andra bostadsrättsföreningar samt kommersiella och offentliga 

fastighetsägare. Riksbyggen erbjuder förvaltningstjänster inom 

områdena fastighetsekonomi, fastighetsservice och fastighetsteknik. 

Marknadsandelen för bostadsrättsföreningar, redovisad som förvaltningsbar 

yta, ökade något och uppgick till 17,1 procent under 

2008. Idag förvaltas cirka 2 400 st (2 350) bostadsrättsföreningar 

av Riksbyggen. Därutöver har Riksbyggen cirka 1 150 st (1 150) 

uppdrag åt andra fastighetsägare. 

Utvecklingen av arbetssätt och marknadssatsningen mot kommersiella 

fastighetsägare har varit framgångsrik. Under 2008 gjordes 

en satsning på ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Riksbyggen 

företräder hyresgästerna i ombildningsprocessen genom sina 

tjänster vilket ofta leder till att Riksbyggen även får förvaltningsuppdrag. 

Vårt arbete med energideklarationer med anledning av ny 

lagstiftning är en del av Riksbyggens satsning på energitjänster åt 

fastighetsägare. Under 2008 har 4 200 byggnader energideklarerats. 

Nettoomsättningen ökade under 2008 med 4,1 procent till 1 674 

mkr (1 608). 

Återbäringen är 2,5 procent (2,5) på köpta förvaltningstjänster 

och beräknas uppgå till 16 mkr (16). 

Rörelseresultatet uppgår till 48 mkr (85). 

Finansiell verksamhet 

Riksbyggen bedriver viss finansiell verksamhet. I verksamhetsområdet 

ingår bland annat koncernens kort- och långfristiga finansiering, 

likviditetsplanering samt cash management. 

Därutöver bedrivs en omfattande inlåningsverksamhet med 

främst bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Inlåningen 

sker på uppdrag av dessa bostadsrättsföreningar som via 

fullmakt ger Riksbyggen i uppdrag att placera deras likviditet. 

Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningar uppgick 

31/12 2008 till 3 780 mkr (3 557). Den avtalade bindningstiden 

varierar mellan 1 - 6 månader och uppgick 31/12 2008 i genomsnitt 

till 1,8 månader (1,7). Någon säkerhet för inlåningen är inte ställd. 

Förvaltningsfastigheter 

Den starka finansiella ställningen har möjliggjort uppbyggnaden av 

ett, i princip, obelånat bestånd av förvaltningsfastigheter med ett 

bokfört värde den 31/12 2008 om 1 215 mkr (992) i koncernen och 

684 mkr (698) i moderföreningen. 

Det samlade marknadsvärdet för koncernens förvaltningsfastigheter 

uppgår till 1 963 mkr (1 909) vilket bedöms överstiga det 

bokförda värdet med cirka 750 mkr (900). 

Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattar cirka 275 000 kvm, 

varav 224 000 kvm utgörs av bostäder omfattande 3 335 lägenheter. 

Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping, 

Umeå och Stockholm. 

Direktavkastningen 2008 inklusive räntebidrag var 7,0 procent 

(8,6). Vakansgraden i ytor är cirka 2,8 procent (2,8) med hyresbortfall 

motsvarande cirka 7 mkr (7). 

Resultatet från försäljning av förvaltningsfastigheter uppgår till 

1 mkr (0). 

Dotterbolag 

I koncernen finns 13 (17) dotterbolag, varav merparten äger fastigheter/exploateringsmark. 

Finansiella risker 

För hanteringen av Riksbyggens finansiella risker har styrelsen fastställt 

en placeringspolicy vilket begränsar exponeringen mot ränteoch 

kreditrisker. För att begränsa kreditrisken i externa placeringar 

använder Riksbyggen den officiella ratingen från Standard & Poor, 

Nordisk Rating och/eller Moody’s samt limiter per emittent och placeringens 

längd. 

För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkan på det 

finansiella resultatet marknadsvärderas Riksbyggens placeringsportfölj. 

Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljen vid 

1 procent förändring av marknadsräntorna, var 31/12 2008 cirka 

18,6 mkr (19,0). 

Kreditrisken i kundfordringarna är begränsade då de avser ett stort 

antal kunder. Moderföreningen har tecknat försäkring i Riksbyggen 

Byggnadsförsäkrings AB för bland annat kredit- och borgensförluster. 

I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreserv och reserv för 

oreglerade skador om totalt 320 mkr (324). 

Moderföreningen har sedan 2006 en placering i ett 10-årigt förlagslån 

i Swedbank om 100 mkr och en placering i en Tier1 i SBAB 

om 50 mkr. 

Några valutarisker eller risker i derivatpositioner finns ej. Likviditetsrisken 

är begränsad mot bakgrund av koncernens kassaflöde 

och goda likviditet. 

Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på den tidsbundna 

inlåningen. Övriga finansiella tillgångars och skulders redovisade 

värden utgör en god approximation av verkliga värden. 

Krediter 

Riksbyggen har via kreditavtal med Swedbank per 31/12 2008 lyft 

1 660 mkr (1 890). För upptagen kredit har värdepapper motsvarande 

kreditbeloppet ställts som säkerhet. 

Outnyttjade bindande kreditramar uppgick 31/12 2008 till 350 

mkr (150) och avser i sin helhet moderföreningen. 

Placeringar 

Koncernens likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick 

31/12 2008 till 7 291 mkr (8 299). 

Moderföreningens likvida medel inklusive kortfristiga placeringar 

uppgick 31/12 2008 till 7 291 mkr (8 297). 

68


Den genomsnittliga räntebindningstiden på placeringsportföljen 

uppgick 31/12 2008 till 107 dagar (85). 

Investeringar 

Under rapportperioden har investeringar i inventarier, verktyg och 

installationer skett med 28 mkr (39) i koncernen och med 28 mkr 

(39) i moderföreningen. 

Arbete för miljön 

Riksbyggen ska aktivt bidra till en långsiktigt hållbar utveckling genom 

ett offensivt miljöarbete med särskilt fokus på energifrågorna. 

Riksbyggen beslutade under våren 2007 att miljöledningssystemet 

skulle certifieras enligt miljöledningsstandarden ISO 14001. Certifieringsrevisionen 

utfördes i december 2008 och Riksbyggen beräknas 

få ett certifikat senast april 2009. 

Miljöarbetet förbättras ytterligare under 2009 där fokusområdena 

blir att utveckla miljömålen, arbeta för att genomföra aktiviteter 

i 40-punktsprogrammet, integrera miljöarbetet i våra affärer, 

utveckla miljömålen samt att analysera risker som kan uppkomma i 

och med ett förändrat klimat. 

Styrelsens arbete 

Utifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” har Riksbyggen utvecklat en 

egen kod för styrning av Riksbyggen ekonomisk förening (”Föreningskoden”), 

som har anpassats till Riksbyggens förutsättningar. 

Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering 

och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena 

Förvaltning och Bygg samt verksamheterna inom Finans och Fastigheter. 

Riksbyggen arbetar med en övergripande utvärdering av 

kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser enligt IKFR (intern 

kontroll avseende finansiell rapportering). 

Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordning med tillhörande 

instruktioner för verkställande direktören. 

Styrelsen, som består av 9 ordinarie ledamöter, 3 suppleanter 

samt 2 arbetstagarrepresentanter med 2 suppleanter, har under 

rapportperioden haft 7 st protokollförda möten. 

Den framtida utvecklingen 

Riksbyggen fortsätter att fokusera på sina kärnområden Bygg och 

Förvaltning. Vi fortsätter vårt arbete med att utveckla nya tjänster, 

stödja forskning och bedriva opinionsbildande arbete i intresseföreningarna 

för att utveckla det hållbara samhället. Under året 

kommer vi att lansera vårt koncept för seniorboende; Bonum, som 

erbjuder anpassade hus och skräddarsydda servicelösningar för de 

som är lite äldre och vill planera för ett kommande boende där de 

boende också kan köpa förvaltningstjänster av olika karaktär. Konjunkturnedgången 

samt åtstramningen i kreditgivningen kommer 

att påverka igångsättningen av nya projekt under det kommande 

året, men i en sådan nedgång kan också möjligheter till nya affärer 

uppstå. 

Förslag till vinstdisposition 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande 

stående vinstmedel, 1 328 837 101 kr, disponeras enligt följande: 

Avsättes till reservfonden 6 190 000 

Utdelning, 20 kr per andel 24 193 320 

Balanseras i ny räkning 1 298 453 781 

Summa 1 328 837 101 

Koncernens fria egna kapital, efter föreslagen utdelning och avsättning 

till bundna reserver, uppgår till 1 406 mkr. 

Resultatet av koncernens och moderföreningens verksamhet och 

den ekonomiska ställningen i övrigt för de två senaste räkenskapsåren 

framgår av följande resultatoch balansräkningar samt tillhörande 

noter. 

69

VINJETT 

70

KONCERNENS RESULTATRÄKNING 

Koncernen Resultaträkning 

Resultaträkning Not 2008 2007 

Nettoomsättning före lämnade rabatter 1 4 655 731 4 979 314 

Lämnade rabatter -16 000 -16 000 

Nettoomsättning 2 4 639 731 4 963 314 

Kostnad för sålda varor och tjänster -4 675 706 -4 559 482 

Bruttoresultat -35 975 403 832 

Försäljnings- och administrationskostnader 3 -109 321 -106 175 

Övriga rörelseintäkter 2 24 983 20 956 

Övriga rörelsekostnader -1 690 -853 

Resultatandel i handels- och kommanditbolag 985 676 

Rörelseresultat 4, 5, 6, 7 -121 018 318 436 

Resultat från finansiella poster 

Resultat från andelar i intresseföretag 8 1 604 410 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 9 1 714 – 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 475 604 401 248 

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -239 750 -234 572 

Resultat efter finansiella poster 118 154 485 522 

Skatt på årets resultat 12, 13 -30 203 -140 493 

Minoritetens andel i årets resultat – -6 

Årets resultat 87 951 345 023 

71

KONCERNENS BALANSRÄKNING 

Koncernen Balansräkning 

Balansräkning Not 2008-12-31 2007-12-31 

Tillgångar 

1 

Anläggningstillgångar 

Immateriella anläggningstillgångar 

Goodwill 14 2 655 3 540 

Materiella anläggningstillgångar 

Förvaltningsfastigheter 15, 16 1 227 332 989 724 

Inventarier, verktyg och installationer 17 71 289 72 449 

Pågående nyanläggningar och förskott 

avseende materiella anläggningstillgångar 11 853 – 

1 313 129 1 065 713 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i intresseföretag 18 21 945 9 809 

Fordringar hos intresseföretag 19 80 181 62 966 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 1 631 1 184 

Uppskjutna skattefordringar 13 87 206 33 208 

Andra långfristiga fordringar 21, 22 249 555 207 722 

440 518 314 889 

Summa anläggningstillgångar 1 753 647 1 380 602 

Omsättningstillgångar 

Varulager 

Färdiga varor och handelsvaror 1 708 3 129 

Bostadsrättslägenheter 37 506 15 154 

Fastigheter 1 359 853 912 987 

1 399 067 931 270 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 322 992 328 915 

Fordringar hos intresseföretag 3 228 3 240 

Skattefordringar 98 734 434 

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 23 591 767 889 524 

Övriga kortfristiga fordringar 53 629 298 588 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 131 385 129 566 

1 201 735 1 650 267 

Kortfristiga placeringar 25 7 007 443 8 133 347 

Kassa och bank 283 452 165 473 

Summa omsättningstillgångar 9 891 697 10 880 357 

Summa tillgångar 11 645 344 12 260 959 

72

KONCERNENS EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Koncernen Eget kapital och skulder 

Eget kapital och skulder Not 2008-12-31 2007-12-31 

Eget kapital 

Andelskapital 26 604 833 599 441 

Bundna reserver 1 871 892 1 817 038 

2 476 725 2 416 479 

Fria reserver 1 348 129 1 777 288 


1 436 080 2 122 311 

Summa eget kapital 3 912 805 4 538 790 

Minoritetsintresse 

Minoritetsintressen – 196 

Avsättningar 

Uppskjutna skatter 13 109 500 77 063 

Övriga avsättningar 27 282 612 161 885 

Summa avsättningar 392 112 238 948 

Långfristiga skulder 28 

Skulder till kreditinstitut 93 562 42 800 

Övriga skulder 47 594 87 810 

Summa långfristiga skulder 141 156 130 610 

Kortfristiga skulder 28 

Skulder till kreditinstitut 1 659 837 1 889 931 

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 29 216 472 332 482 

Leverantörsskulder 287 886 346 266 

Övriga kortfristiga lån 3 779 420 3 556 594 

Skatteskulder 2 495 75 477 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 378 371 360 890 

Summa kortfristiga skulder 7 199 271 7 352 415 

Summa eget kapital och skulder 11 645 344 12 260 959 

Ställda säkerheter 31 2 162 388 1 617 718 

Ansvarsförbindelser 32 1 269 270 277 266 

73

KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 

Koncernen Förändringar i eget kapital 

Förändringar i eget kapital Andelskapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital 

Eget Kapital 2006-12-31 596 904 1 953 175 1 700 841 4 250 920 

Årets resultat – – 345 023 345 023 

Förskjutningar mellan bundet och 

fritt eget kapital – -136 137 136 137 – 

Utdelning – – -59 690 -59 690 

Utträde -6 695 – – -6 695 

Nyteckning 9 232 – – 9 232 

Eget kapital 2007-12-31 599 441 1 817 038 2 122 311 4 538 790 


Förskjutningar mellan bundet och fritt eget kapital – 54 854 -54 854 – 

Utdelning – – -719 328 -719 328 

Utträde -1 757 – – -1 757 

Nyteckning 7 149 – – 7 149 

Eget kapital 2008-12-31 604 833 1 871 892 1 436 080 3 912 805 

I bundna reserver ingår kapitalandelsfond med 2 626 (1 564). 

74

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 

Koncernen Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalys Not 2008 2007 

Den löpande verksamheten 

Rörelseresultat före finansiella poster -119 406 318 846 

Avskrivningar 62 351 56 696 

Övriga ej likviditetspåverkande poster 33 106 573 -33 529 

Erhållen ränta 476 039 388 151 

Erhållna utdelningar 102 – 

Erlagd ränta -233 222 -224 674 

Betald inkomstskatt -226 554 -141 580 

65 883 363 910 

Ökning varulager -423 628 -278 882 

Minskning kundfordringar 5 923 10 181 

Minskning/ökning övriga kortfristiga fordringar 295 585 -380 972 

Minskning leverantörsskulder -58 602 -19 863 

Minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -22 322 -628 534 

Kassaflöde från den löpande verksamheten -137 161 -934 160 

Investeringsverksamheten 

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -205 414 -39 257 

Sålda materiella anläggningstillgångar 51 778 7 130 

Investeringar i dotterbolag 38 -125 759 -5 945 

Investeringar och uttag intressebolag -12 507 -132 

Sålda intressebolag 58 279 

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -88 797 -49 491 

Sålda övriga finansiella anläggningstillgångar 21 710 35 821 

Minskning kortfristiga finansiella placeringar 262 587 1 052 262 

Kassaflöde från investeringsverksamheten -96 344 1 000 667 

Finansieringsverksamheten 

Ökning av andelskapital 5 392 2 537 

Amortering av skuld -49 691 -37 920 

Minskning/ökning kortfristiga finansiella skulder -10 597 17 494 

Utdelning till minoritet -196 – 

Utbetald utdelning -719 328 -59 690 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -774 420 -77 579 

Årets kassaflöde -1 007 925 -11 072 

Likvida medel vid årets början 8 298 820 8 309 892 

Likvida medel vid årets slut 7 290 895 8 298 820 

75

VINJETT 

76

MODERFÖRENINGENS RESULTATRÄKNING 

Moderföreningen Resultaträkning 

Resultaträkning Not 2008 2007 

1 

Nettoomsättning före lämnade rabatter 4 579 077 4 912 580 

Lämnade rabatter -16 000 -16 000 

Nettoomsättning 2 4 563 077 4 896 580 

Kostnad för sålda varor och tjänster -4 717 980 -4 591 185 

Bruttoresultat -154 903 305 395 

Försäljnings- och administrationskostnader 3 -105 008 -100 956 

Övriga rörelseintäkter 2 21 411 15 407 

Övriga rörelsekostnader -646 -610 

Resultatandel i handels- och kommanditbolag -11 913 -5 460 

Rörelseresultat 4, 5, 6, 7 -251 059 213 776 

Resultat från finansiella poster 

Resultat från andelar i koncernföretag 34 173 164 – 

Resultat från andelar i intresseföretag 8 93 16 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 9 1 714 – 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 496 336 414 999 

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -264 483 -272 582 

Resultat efter finansiella poster 155 765 356 209 

Bokslutsdispositioner -69 298 – 

Skatt på årets resultat 12, 13 21 332 -104 635 


77

MODERFÖRENINGENS BALANSRÄKNING 

Moderföreningen Balansräkning 

Balansräkning Not 2008-12-31 2007-12-31 

Tillgångar 

1 

Anläggningstillgångar 


Förvaltningsfastigheter 15, 16 683 960 690 927 

Inventarier, verktyg och installationer 17 71 258 70 832 

755 218 761 759 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i koncernföretag 36 63 186 79 133 

Andelar i intresseföretag 18 6 477 6 300 

Fordringar hos koncernföretag 37 191 743 230 416 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 1 631 1 160 

Fordringar hos intresseföretag 19 58 794 56 686 

Uppskjutna skattefordringar 13 81 683 18 860 

Andra långfristiga fordringar 21 164 655 191 205 

568 169 583 760 

Summa anläggningstillgångar 1 323 387 1 345 519 

Omsättningstillgångar 

Varulager 

Färdiga varor och handelsvaror 1 708 2 468 

Bostadsrättslägenheter 37 506 15 154 

Fastigheter 1 339 023 883 762 

1 378 237 901 384 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 313 319 321 514 

Fordringar hos intresseföretag 3 228 3 240 

Fordringar hos koncernföretag 424 294 647 605 

Skattefordringar 98 153 – 

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 23 591 767 889 524 

Övriga kortfristiga fordringar 44 068 56 428 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 121 412 119 742 

1 596 241 2 038 053 

Kortfristiga placeringar 25 7 007 443 8 133 347 

Kassa och bank 283 307 163 983 

Summa omsättningstillgångar 10 265 228 11 236 767 

Summa tillgångar 11 588 615 12 582 286 

78

MODERFÖRENINGENS EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Moderföreningen Eget kapital och skulder 

Eget kapital och skulder Not 2008-12-31 2007-12-31 

Eget kapital 

Bundet eget kapital 

Andelskapital 26 604 833 599 441 

Reservfond 1 632 683 1 619 304 

2 237 516 2 218 745 

Fritt eget kapital 

Balanserat resultat 1 221 037 1 668 023 


1 328 836 1 919 597 

Summa eget kapital 3 566 352 4 138 342 

Obeskattade reserver 

Periodiseringsfond 39 69 298 – 

Avsättningar 

Övriga avsättningar 27 167 596 49 297 

Summa avsättningar 167 596 49 297 

Långfristiga skulder 28 

Övriga skulder till kreditinstitut 42 400 42 800 


Summa långfristiga skulder 89 994 130 610 

Kortfristiga skulder 28 

Skulder till kreditinstitut 1 659 837 1 889 931 

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 29 216 472 332 482 

Leverantörsskulder 280 207 339 083 

Avräkningsmedel – – 

Övriga kortfristiga lån 3 779 420 3 556 594 

Skulder till koncernföretag 517 939 929 257 

Skatteskulder – 74 646 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 370 797 353 864 

Summa kortfristiga skulder 7 695 375 8 264 037 

Summa eget kapital och skulder 11 588 615 12 582 286 

Ställda säkerheter 31 2 161 688 1 587 018 

Ansvarsförbindelser 32 1 268 776 276 867 

79

MODERFÖRENINGENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 

Moderföreningen Förändringar i eget kapital 

Förändringar i eget kapital Andels kapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital 

Eget kapital 2006-12-31 596 904 1 606 649 1 508 389 3 711 942 

Erhållna koncernbidrag – – 336 322 336 322 

Lämnade koncernbidrag – – -14 128 -14 128 

Skatteeffekt av koncernbidrag – – -90 215 -90 215 

Summa förändringar i eget kapital 

som inte redovisas i resultaträkningen – – 231 979 231 979 


Avsättning till reservfond – 12 655 -12 655 – 

Utdelning – – -59 690 -59 690 

Utträde -6 695 – – -6 695 

Nyteckning 9 232 – – 9 232 

Eget kapital 2007-12-31 599 441 1 619 304 1 919 597 4 138 342 

Erhållna koncernbidrag – – 69 667 69 667 

Lämnade koncernbidrag – – -29 485 -29 485 

Skatteeffekt av koncernbidrag – – -11 251 -11 251 

Fusionsresultat – – 5 216 5 216 

Summa förändringar i eget kapital 

som inte redovisas i resultaträkningen – – 34 147 34 147 


Avsättning till reservfond – 13 379 -13 379 – 

Utdelning – – -719 328 -719 328 

Utträde -1 757 – – -1 757 

Nyteckning 7 149 – – 7 149 

Eget kapital 2008-12-31 604 833 1 632 683 1 328 836 3 566 352 

80

MODERFÖRENINGENS KASSAFLÖDESANALYS 

Moderföreningen Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalys Not 2008 2007 

Den löpande verksamheten 

Rörelseresultat före finansiella poster -251 059 213 776 

Avskrivningar 43 943 41 394 

Övriga ej likviditetspåverkande poster 33 113 682 964 

Erhållen ränta 496 802 401 584 

Erhållna utdelningar 195 60 

Erlagd ränta -258 495 -258 602 

Betald inkomstskatt -225 541 -143 712 

-80 473 255 464 

Ökning varulager -476 853 -284 621 

Minskning kundfordringar 8 195 9 905 

Minskning/Ökning övriga kortfristiga fordringar 295 633 -382 434 

Minskning leverantörsskulder -58 876 -22 721 

Minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -22 542 -623 908 

Kassaflöde från den löpande verksamheten -334 916 -1 048 315 

Investeringsverksamheten 

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -39 077 -38 673 

Sålda materiella anläggningstillgångar 6 292 5 688 

Investeringar i dotterbolag 4 913 -7 523 

Sålda dotterbolag 189 414 – 

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -13 384 -41 780 

Sålda finansiella anläggningstillgångar 60 021 36 095 

Minskning kortfristiga finansiella placeringar 253 113 874 125 

Kassaflöde från investeringsverksamheten 461 292 827 932 

Finansieringsverksamheten 

Ökning av andelskapital 5 392 2 537 

Amortering av skuld -40 616 -37 920 

Minskning kortfristiga finansiella skulder -418 586 -17 429 

Erhållet koncernbidrag 40 182 322 194 

Utbetald utdelning -719 328 -59 690 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 132 956 209 692 

Årets kassaflöde -1 006 580 -10 691 

Likvida medel vid årets början 8 297 330 8 308 021 

Likvida medel vid årets slut 7 290 750 8 297 330 

81

VINJETT 

82

NOTER 

Noter 

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 

Föreningens årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen 

och Redovisningsrådets rekommendationer 1–29 och tillhörande 

uttalanden. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisningen omfattar moderföretaget samt de företag och 

verksamheter i vilka moderföretaget, direkt eller indirekt, har ett 

bestämmande inflytande. 

Förvärvsmetod 

Rörelseförvärv hanteras enligt förvärvsmetoden, vilken kännetecknas 

av att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförpliktelser upptas 

till marknadsvärde efter beaktande av uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. 

Överstiger anskaffningsvärdet för dotterföretaget marknadsvärdet 

på företagets nettotillgångar med beaktande av eventualförpliktelser, 

upptas skillnaden som koncernmässig goodwill. När 

skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. 

För övervärden hänförliga till specifika tillgångar tillämpas samma 

avskrivningstid som i den förvärvade juridiska personen. Avskrivning 

av uppkommen goodwill sker normalt sett på 5 år. Dock prövas restvärdet 

vid varje bokslutstillfälle. Övriga förvärvade immateriella 

tillgångar skrivs av under sin beräknade nyttjandeperiod. Förvärvade 

och avyttrade företag ingår i koncernens resultatoch balansräkning 

samt kassaflödesanalys under innehavstiden. 

Dotterföretag 

Företag i vilka moderföreningen, direkt eller indirekt, innehar mer 

än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande 

inflytande, konsolideras i sin helhet. Andelar i dotterföretag redovisas 

i moderföreningen enligt anskaffningsvärdesmetoden. För dotterföretag 

inom Riksbyggen se not 36, Andelar i koncernföretag. 

Intresseföretag 

Med intresseföretag avses företag där koncernen kontrollerar 20–50 

procent av rösterna. Som intresseföretag räknas även samtliga företag 

där koncernen har ett betydande inflytande även om innehavet 

är lägre än 20 procent av rösterna. För andelar i intresseföretag i 

koncernen och i moderföreningen se not 18. 

Eliminering av transaktioner inom koncernen 

Fordringar, skulder, intäkter och kostnader samt orealiserade vinster 

som uppstår när ett koncernföretag säljer en vara eller tjänst till ett 

annat koncernföretag elimineras i sin helhet. Orealiserade förluster 

elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i 

den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov. 

Intäkter 

Försäljningsintäkter av varor och tjänster redovisas vid leverans till 

kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. Försäljningsintäkter redovisas 

netto efter moms och rabatter. 

Principer för redovisning av intäkter från tjänste- respektive entreprenaduppdrag 

återfinns under rubriken Entreprenader. 

Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: 

Hyresintäkter – i den period uthyrningen avser 

Ränteintäkter – i enlighet med effektiv avkastning 

Erhållen utdelning – när utdelning erhålls 

Inkomstskatter 

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller 

erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella 

skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intresseföretags 

skatt. 

Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella 

belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade 

eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. 

För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed 

sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter 

av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas 

mot eget kapital. 

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 

temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och 

skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna 

har huvudsakligen uppkommit genom nedskrivning av fastigheter 

samt avsättningar. 

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra 

framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är 

sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. 

Immateriella anläggningstillgångar 

Programvaror av standardkaraktär samt utgifter för utveckling eller 

underhåll av programvaror kostnadsförs omedelbart. 

Goodwill som uppkommer som en del vid förvärv av företag och 

verksamheter utgörs av det belopp varmed anskaffningsvärdet 

överstiger det verkliga värdet på koncernens andel i det förvärvade 

dotterföretagets nettotillgångar vid förvärvstillfället. 

Planenlig avskrivning av koncerngoodwill sker normalt sett på 5 

år. Dock prövas restvärdet vid varje bokslutstillfälle. I de fall goodwillens 

nyttjandevärde understiger redovisat värde görs en nedskrivning. 

Återföring av tidigare nedskriven goodwill görs inte. 

83

NOTER 


Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 

minskat med avskrivningar. Fastigheter som innehavs för långsiktig 

uthyrning klassificeras som förvaltningsfastigheter. Exploateringsmark 

och rörelsefastigheter klassificeras som omsättningstillgångar. 

Riksbyggens förvaltningsfastigheter redovisas till bokfört värde. 

Värdering görs regelbundet för att bedöma fastigheternas verkliga 

värde. För att bedöma ett verkligt värde utgår vi från priser på 

en aktiv marknad och det belopp till vilken en tillgång skulle kunna 

överlåtas mellan kunniga parter oberoende av varandra och med 

ett gemensamt intresse av att genomföra transaktionen. För att 

fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle 

görs marknadsvärdering av samtliga förvaltningsfastigheter 

genom intern värdering. Second opinion inhämtas av extern värderare 

i samband med årsbokslut för att säkerställa att värderingen 

är korrekt utförd och att rimliga värden har redovisats. Det verkliga 

värdet återspeglar kassaflöden för fastighetsinnehaven och återspeglar 

bland annat hyresintäkter för nuvarande hyreskontrakt och 

antaganden om hyresintäkter för framtida kontrakt. Bedömt övervärde 

redovisas endast i not och återfinns således inte i resultatoch 

balansräkningen. 

Kostnader läggs till anskaffningsvärdet endast om det är troligt 

att de framtida ekonomiska fördelar som kan härledas till investeringen 

kommer att komma företaget till del och där anskaffningsvärdet 

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande 

utgifter redovisas som kostnader i den period de uppkommer. 

Utgifter för förbättringar av tillgångarnas prestanda, utöver ursprunglig 

nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation 

och underhåll redovisas som kostnader. Statliga stöd för anskaffning 

av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens 

redovisade värde. Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt 

över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. För förvaltningsfastigheter 

tillämpas avskrivningstider på 20, 25, 33 eller 50 år. 

Övriga anläggningstillgångar tillämpar följande avskrivningstider: 

Antal år 

Immateriella anläggningstillgångar 5 

Markanläggningar 20 

Maskiner och andra tekniska anläggningar 10 

Inventarier och verktyg 5 

Installationer 20 

Nedskrivningar 

När det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av tillgångar 

minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. 

I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet 

skrivs det redovisade värdet omedelbart ner till detta 

återvinningsvärde. Nedskrivningarna ingår i resultaträkningens post 

Kostnad för sålda varor. 

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en 

förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till 

grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda 

beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde 

tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) 

om ingen nedskrivning gjorts. 

Leasing 

All leasing klassificeras som operationell leasing och består i huvudsak 

av lokalhyreskontrakt. Operationell leasing redovisas i resultaträkningen. 

Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. 

Andra finansiella skulder 

Låneskulder omfattar huvudsakligen räntebärande skulder till kreditinstitut. 

Låneskulderna är redovisade till historiska anskaffningsvärden 

med avdrag för gjorda amorteringar, räntor och nedskrivningar i de 

fall det varit tillämpligt. Räntan redovisas i resultaträkningen under 

räntekostnader och liknande resultatkostnader. 

Långfristiga skulder består av belopp som förväntas betalas efter 

mer än tolv månader räknat från balansdagen. Kortfristiga skulder 

består av belopp som förväntas betalas inom tolv månader räknat 

från balansdagen. 

De ovan angivna redovisningsprinciperna för moderföreningen 

och koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som 

presenterats i moderföreningen och koncernens finansiella rapporter, 

om inte annat framgår. 

Finansiella instrument 

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar 

likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. 

Fordringar med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen 

redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. 

Fordringar upptas till det belopp som efter individuell 

prövning beräknas bli betalt. 

Kortfristiga placeringar redovisas till verkligt värde på balansdagen. 

För fastställandet av verkligt värde används aktuella marknadsräntor 

vid marknadens stängning. 

Andra finansiella instrument redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde 

och verkligt värde. 

Alla transaktioner med värdepapper redovisas på affärsdagen. 

Finansiella risker i placeringsverksamheten 

Mål och policy: Riksbyggens placeringspolicy anger riktlinjer, mål 

och limiter för den finansiella förvaltningen och hantering av de finansiella 

risker förvaltningen ger upphov till inom koncernen. Placeringspolicyn 

reglerar ansvarsfördelningen mellan Riksbyggens styrelse, 

företagsledning och finansfunktion. 

Inom koncernen har finansfunktionen det operativa ansvaret för 

att säkerställa koncernens finansiering och att effektivt förvalta kassalikviditet, 

finansiella tillgångar och finansiella skulder. Finans- och 

ekonomienheten har ansvaret att följa upp att finanspolicyn efterlevs. 

84

NOTER 

Ekonomi- och finanschef ansvarar för att rapportera riskexponering 

samt vinster och förluster från finansiella aktiviteter till Riksbyggens 

styrelse. 

Finansiella risker: Den osäkerhet och instabilitet som tidvis 

präglar de finansiella marknaderna påverkar finansverksamheten 

på ett flertal sätt. De finansiella riskerna kan primärt delas upp i 

kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk. 

Kreditrisk: Med kreditrisk avses risken att koncernen förorsakas 

förlust genom att motparten inte fullgör sina förpliktelser gentemot 

Riksbyggen. Kreditrisk innefattar även koncentrationsrisk, det vill 

säga stora exponeringar eller koncentrationer i placeringarna till 

vissa regioner eller branscher. Riksbyggens strategiska inriktning 

är att ha ett väl diversifierat innehav med låg risknivå samt att 

uppnå balans mellan risk och avkastning. Kreditrisken identifieras, 

hanteras och rapporteras enligt ramarna definierade i placeringspolicyn. 

Ränterisk: Ränterisk definieras som risken att variationer i det 

allmänna ränteläget leder till kapitalförluster eller ett lägre räntenetto. 

Standardiserade ränteterminskontrakt eller ränteswappar 

kan användas för att anpassa räntebindning vid behov eller om så 

anses lämpligt. Den absoluta ränterisken, definierad som en enprocentig 

momentan parallellförskjutning av avkastningskurvan, får 

aldrig överstiga 35 mkr. 

Likviditetsrisk: Likviditetsrisk syftar på risken för att en placering 

inte omedelbart kan omsättas på marknaden utan att stora 

förluster i marknadsvärde uppstår. Riksbyggen bedriver en aktiv 

likviditetshantering genom att matcha in- och utlåningsflöden mot 

varandra. Dessutom identifieras, hanteras och rapporteras likviditetsrisken 

enligt ramarna definierade i placeringspolicyn. 

Pensionsförpliktelser 

Inom koncernen finns ett flertal såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda 

pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar 

företaget fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och har 

ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat 

belastas med kostnader i takt med att förmånerna intjänas. 

I förmånsbestämda planer utgår ersättningar till anställda och 

före detta anställda baserat på lön vid pensioneringstidpunkten 

och antalet tjänsteår. 

Koncernen bär risken för att de utfästa ersättningarna utbetalas. 

De förmånsbestämda pensionsplanerna är både fonderade och 

ofonderade. I de fall planerna är fonderade har tillgångar avskiljts i 

Konsumentkooperationens pensionsstiftelse. 

I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna 

och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen 

en avsättning eller en långfristig finansiell fordran. 

Beträffande förmånsbestämda planer beräknas pensionskostnaden 

enligt en metod som fördelar kostnaden för pensioner i takt med att 

de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida 

ersättning. Beräkningen utförs årligen av oberoende aktuarier. 

De viktigaste aktuariella antagandena anges i noten Avsättning för 

pensioner och liknande förpliktelser i koncernen. 

Vid fastställandet av förpliktelsens nuvärde och verkligt värde 

på förvaltningstillgångar kan det uppstå aktuariella vinster och förluster. 

Dessa uppkommer antingen genom att det verkliga utfallet 

avviker från det tidigare gjorda antagandet, eller att antagandena 

ändras. Räntekostnad med avräkning av förväntad avkastning på 

förvaltningstillgångar klassificeras som en finansiell kostnad. Övriga 

kostnadsposter i pensionskostnaden belastar rörelseresultatet. 

Om den pensionskostnad och pensionsavsättning som fastställs 

för svenska planer enligt RR 29 avviker från motsvarande belopp 

enligt FAR SRS RedR 4, redovisas även en kostnad för särskild löneskatt 

på mellanskillnaden, i enlighet med URA 43. 

Den beskrivna redovisningsprincipen för förmånsbestämda pensionsplaner 

ovan tillämpas bara för koncernredovisningen. Moderföreningen 

redovisar förmånsbestämda pensionsplaner enligt FAR 

SRS RedR 4, Redovisning av pensionsskuld och pensionskostnad. 

Moderföreningen har utfäst förmånsbaserade pensioner till anställda. 

Moderföreningens förpliktelser att i framtiden utbetala pension 

har härvid ett nuvärde, bestämt för varje anställd av bland annat 

pensionsnivån, åldern och i vilken grad full pension blivit intjänad. 

Detta nuvärde har beräknats enligt aktuariella grunder, och utgår 

från de löne- och pensionsnivåer som råder vid balansdagen. 

Varulager 

Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet 

på balansdagen. Detta innebär att förvärvade bostadsrätter 

i avslutade entreprenader värderas enligt lägsta värdets 

princip. Fastigheter som avser främst mark för kommande entreprenader 

värderas även de analogt enligt lägsta värdets princip. 

Avsättningar och ansvarsförbindelser 

Avsättningar redovisas när Riksbyggen har en förpliktelse som ett 

resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar 

kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning 

är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det 

belopp som skall utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader 

på grund av garantiåtaganden. 

Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive 

projekt eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal 

som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. 

Ansvarsförbindelser är möjliga förpliktelser som härrör från 

inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast 

av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger 

inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. De utfästelser som 

Riksbyggen i form av entreprenör ikläder sig gentemot bostadsrättsföreningen 

har normalt karaktären av ansvarsförbindelser. Osålda 

lägenheter i projekt där Riksbyggenavtal är tecknat ska vid bokslutsdagen 

redovisas som en ansvarsförbindelse till det pris som 

anges i den ekonomiska planen. 

85

NOTER 

Entreprenader 

Projektintäkter vid entreprenader och projektutveckling av bostäder 

redovisas i enlighet med RR 10 Entreprenader och liknande uppdrag. 

Successiv vinstavräkning bygger på att prestationen fullgörs i takt 

med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten 

redovisas i takt med det lägsta av upparbetningsgrad och 

försäljningsgrad. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på 

basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totalt beräknade 

projektkostnaderna. Försäljningsgraden bestäms på basis 

av antalet sålda bostäder i förhållande till totalt antal bostäder i 

projektet. 

Omvärderingar av projektens förväntade slutresultat medför korrigeringar 

av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna 

korrigering ingår i periodens redovisade resultat. För projekt där 

intäkter och kostnader inte tillförlitligt kan bestämmas vid bokslutstillfället 

tillämpas nollavräkning. Det innebär att projektet redovisas 

med en intäkt som motsvarar upparbetad kostnad, det vill 

säga resultatet tas upp till noll kronor i avvaktan på att en resultatbestämning 

kan göras. Så snart det är möjligt sker övergång till 

successiv vinstavräkning. Bedömda förluster belastar i sin helhet 

periodens resultat. 

Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas 

redan från projektets byggstart om tillförlitlig bedömning av intäkter 

och kostnader kan göras och pågår enligt samma princip till dess 

att projektet slutredovisas. Vid projektutveckling av bostäder ägs i 

normalfallet exploateringsfastigheten av Riksbyggen vid projektstart. 

Vid byggstart överförs fastigheten med bokfört värde till projektet 

och inräknas i projektets övriga projektkostnader. Räntekostnader 

inräknas bland projektkostnaderna från byggstart. 

Riksbyggen åtar sig i avtal med förvärvaren av entreprenaden att 

förvärva ej sålda lägenheter vid projektets färdigställande. Till dess 

att alla lägenheter sålts i pågående entreprenader upptas värdet av 

dessa som ansvarsförbindelse. 

Rapportering för segment 

Rörelsegrenar innehåller produkter eller tjänster som är föremål för 

risker och avkastning som skiljer sig från andra rörelsegrenar. Rörelsegrenar 

klassificeras som primära segment. 

Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade 

kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. 

Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och 

banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar. 

Lånekostnader 

Lånekostnader redovisas enligt huvudregeln i RR 21. Lånekostnader 

belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig, oavsett hur 

de upplånade medlen använts. 

Upplysningar om närstående 

Transaktionen och avtal med närstående företag och fysiska personer 

redovisas enligt RR 23. I koncernen elimineras koncerninterna transaktioner 

och faller således utanför redovisningsrekommendationen. 

Rekommendationen innebär ingen utvidgning av moderföreningens 

redovisning då den upprättas samtidigt som koncernredovisningen. 

En utökad redovisningsskyldighet uppkommer för företag som redovisas 

enligt kapitalandelsmetoden. För omfattningen av dessa transaktioner 

se not 35, Transaktioner med närstående. 

Händelser efter balansdagen 

Riksbyggen beaktar händelser som bekräftar ett förhållande som förelåg 

på balansdagen. Om det efter balansdagen inträffar händelser 

som inte är av en sådan karaktär att de ska beaktas när resultaträkningen 

och balansräkningen fastställs, men som är så väsentliga att 

bristande information om dem skulle påverka möjligheterna för en 

läsare att föra korrekta bedömningar och fatta välgrundande beslut, 

så kommer Riksbyggen att lämna upplysningar för varje händelse i 

förvaltningsberättelsen. 

86

NOTER 

Not 2 Intäkternas fördelning 

Koncernen 


2008 2007 2008 2007 

I nettoomsättningen ingår intäkter från: 

Varor 176 532 167 206 167 061 160 621 

Tjänster 1 571 278 1 475 370 1 552 737 1 465 450 

Entreprenaduppdrag 2 663 129 3 076 542 2 663 129 3 076 542 

Hyror 228 792 244 196 180 150 193 967 

Summa 4 639 731 4 963 314 4 563 077 4 896 580 

I övriga rörelseintäkter ingår intäkter från: 

Varor 4 802 3 832 3 580 3 832 

Tjänster 20 176 10 243 16 604 4 696 

Hyror 5 8 5 6 

Fastighetsförsäljningar – 6 873 1 222 6 873 

Summa 24 983 20 956 21 411 15 407 

Not 3 Ersättning till revisorerna 

2008 2007 

Koncernen 

Revision och revisionsnära rådgivning 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 4 005 3 633 

Lekmannarevisorer 80 80 

Andra uppdrag än revision 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 189 474 

Summa 4 274 4 187 


Revision och revisionsnära rådgivning 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 3 791 3 247 

Lekmannarevisorer 80 80 

Andra uppdrag än revision 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 189 474 

Summa 4 060 3 801 

Not 4 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar 

Avskrivningar och nedskrivningar (samt återföring därav) av materiella 

och immateriella anläggningstillgångar uppgår i koncernen till 49 801 

(51 375) och i moderföreningen till 39 326 (44 822). 

87

NOTER 

Not 5 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter 


Koncernen 

Medelantalet anställda har uppgått till: 

Kvinnor 747 741 

Män 1 782 1 767 

Totalt för koncernen 2 529 2 508 


Medelantalet anställda har uppgått till: 

Kvinnor 725 717 

Män 1 771 1 756 

Totalt för moderföreningen 2 496 2 473 

Koncernen 

Löner och ersättningar har uppgått till: 

Verkställande direktörer 2 539 3 183 

Styrelsen 640 634 

Företagsledning 6 908 6 526 

Övriga anställda 740 093 721 156 

Totala löner och ersättningar 750 180 731 499 

Pensionskostnader 35 309 40 398 

Sociala avgifter enligt lag och avtal 271 295 256 634 

Totala sociala avgifter och pensionskostnader 306 604 297 032 

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 1 056 784 1 028 531 


Löner och ersättningar har uppgått till: 

Verkställande direktörer 2 539 2 725 

Styrelsen 640 634 

Företagsledning 6 908 6 526 

Övriga anställda 730 171 711 375 

Totala löner och ersättningar 740 258 721 260 

Sociala avgifter enligt lag och avtal 268 136 253 120 

Pensionskostnader 103 066 47 127 

Totala sociala avgifter och pensionskostnader 371 202 300 247 

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 1 111 460 1 021 507 

88

NOTER 

Not 5 forts. 

Vd, Sten-Åke Karlsson, har 61 års pensionsålder med bibehållande 

av 70 procent av slutlönen vid pensioneringstidpunkten för tiden 

fram till 65 års ålder. Därefter utgår pension enligt KTP-planen. 

För vice vd, Mari Broman, gäller 63 års pensionsålder med en årlig 

pensionsavsättning om 30 procent av årslönen. Vd och vice vd har 

en uppsägningstid från företagets sida om 24 månader, vilken kan 

omvandlas till ett avgångsvederlag med avräkningsskyldighet för 

annan inkomst under uppsägningstiden. Från vd och vice vd:s sida 

är uppsägningstiden 6 månader. För övriga medarbetare i företagsledningen 

gäller 62 eller 65 års pensionsålder med liknande pensions- 

och avgångsersättningsvillkor som gäller för vd eller vice vd. 

Av löner och ersättningar i moderföreningen avser 0,2 mkr (0,4) 

tidigare verkställande direktörer. 

Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 115 tkr (115) utbetalats. 

Övriga externa styrelseledamöter har sammanlagt erhållit 

525 tkr (519). 

Av moderföreningens pensionskostnader avser 4,4 mkr (3,0) 

gruppen nuvarande vd och företagsledning. Motsvarande belopp för 

koncernen är 4,4 mkr (3,4). Koncernens utestående pensionsförpliktelser 

till gruppen nuvarande vd och företagsledningen uppgår till 

15,8 mkr (14,9). Pensionsförpliktelserna är tryggade i Konsumentkooperationens 

pensionsstiftelse. 

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 2008-12-31 2007-12-31 

Varav män 

Varav män 


Styrelseledamöter 11 6 11 6 

Verkställande direktör och andra 

ledande befattningshavare 5 3 5 3 

Sjukfrånvaro 2008 2007 


Total sjukfrånvaro 4,03 % 4,38 % 

– långtidssjukfrånvaro 1,99 % 2,44 % 

– sjukfrånvaro för män 1,77 % 1,97 % 

– sjukfrånvaro för kvinnor 2,52 % 3,59 % 

– anställda – 29 år 4,79 % 5,53 % 

– anställda 30 – 49 år 4,34 % 4,65 % 

– anställda 50 år – 5,58 % 6,15 % 

89

NOTER 

Not 6 Nettoomsättningens och rörelseresultatets fördelning på segment 


Bygg Förvaltning Fastighet/ Övrigt Eliminering Summa 

Finans 

Koncernen 

Intäkter 

Nettoomsättning 2 696 751 1 674 412 338 899 5 297 -75 628 4 639 731 

Resultat 

Bruttoresultat -113 888 82 243 47 828 -113 719 61 561 -35 975 

Rörelseresultat -132 258 48 396 26 269 -142 759 79 334 -121 018 

Resultat från andelar – -3 042 178 013 – -171 653 3 318 

Ränteintäkter 16 158 12 728 480 098 15 461 -48 841 475 604 

Räntekostnader 40 135 6 749 232 086 14 255 -53 475 239 750 

Övriga upplysningar 

Tillgångar 2 187 852 314 856 9 967 236 446 162 -1 270 762 11 645 344 

Skulder 1 401 696 166 549 7 085 494 376 760 -1 297 960 7 732 539 

Nettoinv. im-/materiella AT 398 17 797 261 602 5 567 285 364 

Avskrivningar 490 21 765 36 453 2 758 61 466 

Nedskrivningar 290 000 – – – 290 000 

Återförda nedskrivningar – – -12 550 – 12 550 


Intäkter 

Nettoomsättning 2 696 751 1 674 412 186 617 5 297 4 563 077 

Resultat 

Bruttoresultat -113 941 82 243 -9 486 -113 719 -154 903 

Rörelseresultat -132 301 48 396 -24 395 -142 759 -251 059 

Resultat från andelar – -3 042 178 013 – 174 971 

Ränteintäkter 16 083 12 728 452 064 15 461 496 336 

Räntekostnader 39 025 6 749 204 454 14 255 264 483 


Tillgångar 2 157 731 314 856 8 669 866 446 162 11 588 615 

Skulder 1 373 031 166 549 6 105 923 376 760 8 022 263 

Nettoinv. im-/materiella AT 398 17 797 9 021 5 567 32 783 


Nedskrivningar 290 000 – – – 290 000 

Återförda nedskrivningar – – -4 617 – 4 617 

90

NOTER 

Not 6 forts. 

2007 

Bygg Förvaltning Fastighet/ Övrigt Eliminering Summa 

Finans 

Koncernen 

Intäkter 

Nettoomsättning 3 100 103 1 608 247 351 572 6 087 -102 695 4 963 314 

Resultat 

Bruttoresultat 304 410 116 586 52 300 -75 775 6 311 403 832 

Rörelseresultat 289 940 84 602 44 734 -113 575 12 735 318 436 

Resultat från andelar – – 16 – 394 410 

Ränteintäkter 10 309 19 374 428 179 29 533 -86 147 401 248 

Räntekostnader 26 403 14 623 253 622 26 309 -86 385 234 572 


Tillgångar 1 976 264 327 106 11 103 761 730 197 -1 876 369 12 260 959 

Skulder 1 436 778 114 190 7 555 729 428 879 -1 813 407 7 722 169 

Nettoinv. i im-/materiella AT 976 30 357 -1 062 1 665 – 31 936 

Avskrivningar 385 19 576 33 153 3 582 – 56 696 

Nedskrivningar – – 6 900 – – 6 900 

Återförda nedskrivningar – – -12 221 – – -12 221 


Intäkter 

Nettoomsättning 3 100 103 1 608 243 182 147 6 087 4 896 580 

Resultat 

Bruttoresultat 304 487 116 582 -39 899 -75 775 305 395 

Rörelseresultat 290 020 83 728 -46 397 -113 575 213 776 

Resultat från andelar 16 16 

Ränteintäkter 10 236 19 212 356 018 29 533 414 999 

Räntekostnader 26 263 14 587 205 423 26 309 272 582 


Tillgångar 1 971 747 322 109 9 558 233 730 197 12 582 286 

Skulder 1 433 511 113 510 6 468 044 428 879 8 443 944 

Nettoinv. i im-/materiella AT 976 30 357 -283 1 665 32 715 


Nedskrivningar – – 6 900 – 6 900 

Återförda nedskrivningar – – -3 472 – -3 472 

91

NOTER 

Not 7 Operationella leasingavtal 

Framtida minimileaseavgifter – leasegivare (uthyrda lokaler) 

Fördelade på förfalloperioder: 

Koncernen 



Inom 1 år 10 281 – 251 – 

Inom mer än 1 men mindre än 5 år 30 578 – 7 972 – 

Summa 40 859 0 8 223 0 

Framtida minimileaseavgifter – leasetagare 

2008 – 49 057 – 59 122 

2009 40 193 25 052 50 820 34 973 

2010 28 583 14 025 39 210 23 946 

2011 16 177 7 319 26 804 7 300 

2012 eller senare 9 464 – 30 718 – 

Summa 94 417 95 453 147 552 125 341 

Jämförelsesiffror för uthyrda lokaler saknas för 2007. 

Not 8 Resultat från andelar i intresseföretag 


Koncernen 

Realisationsresultat vid försäljningar – -44 

Resultatandel 1 604 454 

Summa 1 604 410 


Utdelningar 93 60 

Realisationsresultat vid försäljningar – -44 

Summa 93 16 

92

NOTER 

Not 9 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 


Koncernen 

Utdelningar 102 – 

Realisationsresultat vid försäljningar 1 612 – 

Summa 1 714 0 


Utdelningar 102 – 

Realisationsresultat vid försäljningar 1 612 – 

Summa 1 714 0 

Not 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 


Koncernen 

Räntor 448 434 399 821 

Realisationsresultat vid försäljning 26 499 -1 374 

Övriga finansiella intäkter 671 2 801 

Summa 475 604 401 248 


Räntor 469 166 413 572 

Realisationsresultat vid försäljning 26 499 -1 374 

Övriga finansiella intäkter 671 2 801 

Summa 496 336 414 999 

Varav avseende koncernföretag 24 709 48 095 

93

NOTER 

Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter 


Koncernen 

Kreditförluster -4 668 -3 

Räntor -229 900 -226 585 

Övriga finansiella kostnader -5 182 -7 984 

Summa -239 750 -234 572 


Kreditförluster – -3 

Räntor -259 301 -264 595 

Övriga finansiella kostnader -5 182 -7 984 

Summa -264 483 -272 582 

Varav avseende koncernföretag -22 552 -38 057 

Not 12 Skatt på årets resultat 


Koncernen 

Aktuell skatt för året -60 723 -194 343 

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 5 452 -1 453 

Uppskjuten skatt (spec i not 13) 25 517 55 428 

Andel i intresseföretags skatt -449 -125 

Summa -30 203 -140 493 


Aktuell skatt för året -46 960 -103 450 

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 5 469 -1 455 

Uppskjuten skatt (spec i not 13) 62 823 270 

Summa 21 332 -104 635 

94

NOTER 

Not 13 Uppskjuten skatt 

Koncernen 



Årets uppskjutna skatt i resultaträkningen 

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -49 202 -10 921 -4 260 -6 314 

Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 70 874 65 507 67 969 6 584 

Uppskjuten skatteintäkt/-kostnad till följd av 

ändrad skattesats 3 521 – -886 – 

Tidigare ej redovisade skattefordringar avseende 

outnyttjade underskottsavdrag 324 842 – – 

Summa 25 517 55 428 62 823 270 

Skatt avseende poster som redovisas direkt mot eget kapital 

Skatteeffekt av koncernbidrag – – 11 251 90 215 

Summa 0 0 11 251 90 215 

Skillnad mellan redovisad skattekostnad och skattekostnad 

baserad på gällande skattesats 

Redovisat resultat före skatt 118 154 485 522 86 467 356 209 

Skatt enligt gällande skattesats -33 083 -135 946 -24 211 -99 739 

Skatteeffekt av: 

- ej avdragsgilla kostnader -6 246 -4 595 -4 436 -4 125 

- ej skattepliktiga intäkter 2 404 238 49 598 207 

- schablonränta periodiseringsfonder -39 -56 – – 

- föreslagen utdelning 192 477 192 477 

Skatt hänförlig till tidigare år 5 452 -1 453 5 469 -1 455 

Skatteintäkt/-kostnad på grund av ändrad skattesats 1 441 – -5 280 – 

Tidigare ej redovisade skattefordringar avseende 

outnyttjade underskottsavdrag -324 842 – – 

Summa skatt på årets resultat -30 203 -140 493 21 332 -104 635 

Skattesats 

Den gällande skattesatsen för inkomstskatt i koncernen är 28%. 

Uppskjutna skattefordringar 

Avsättning till strukturkostnader 62 950 1 872 62 950 1 872 

Avsättning för garantikostnader 15 434 11 931 15 434 11 931 

Nedskrivning av fastigheter 8 021 18 563 3 299 5 057 

Underskottsavdrag 801 842 – – 

Summa 87 206 33 208 81 683 18 860 

95

NOTER 

Not 13 forts. 

Koncernen 



Uppskjutna skatteskulder 

Obeskattade reserver 85 420 73 335 – – 

Avsättning enligt RR 29 20 420 2 588 – – 

Koncernmässiga övervärden 3 660 1 140 – – 

Summa 109 500 77 063 0 0 

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas när 

det finns en legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar 

och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma 

skattemyndighet. 

De belopp som redovisats i balansräkningen inkluderar 

följande: 

Uppskjuten skattefordran som utnyttjats 

efter mer än 12 månader 87 206 33 208 81 683 18 860 

Uppskjuten skatteskuld att betala 

efter mer än 12 månader 109 500 77 063 – – 

Not 14 Goodwill 

Koncernen 



Ingående anskaffningsvärden 4 425 – – – 

Årets inköp – 4 425 – – 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 425 4 425 0 0 

Ingående avskrivningar -885 – – – 

Årets avskrivningar -885 -885 – – 

Utgående ackumulerade avskrivningar -1 770 -885 0 0 

Utgående restvärde enligt plan 2 655 3 540 0 0 

96

NOTER 

Not 15 Byggnader och mark 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Ingående anskaffningsvärden 1 533 642 1 535 325 

Årets förändringar 

– Förändring av koncernens sammansättning 139 307 – 

– Aktiveringar befintliga fastigheter 20 627 – 

– Nyanskaffningar 229 563 34 

– Försäljningar och utrangeringar -153 422 -1 717 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 769 717 1 533 642 

Ingående avskrivningar -489 079 -457 014 


– Förändring av koncernens sammansättning -33 693 – 

– Försäljningar och utrangeringar 82 207 361 

– Avskrivningar -35 720 -32 426 

Utgående ackumulerade avskrivningar -476 285 -489 079 

Ingående nedskrivningar -54 839 -60 160 


– Förändring av koncernens sammansättning -46 766 – 

– Försäljningar och utrangeringar 22 955 – 

– Återförda nedskrivningar 12 550 12 221 

– Nedskrivningar – -6 900 

Utgående ackumulerade nedskrivningar -66 100 -54 839 

Utgående restvärde enligt plan 1 227 332 989 724 

Taxeringsvärden för byggnader 1 500 260 1 348 595 

Taxeringsvärden för mark 555 932 504 842 

Bokfört värde byggnader 1 120 891 915 261 

Bokfört värde mark 106 441 74 463 


Ingående anskaffningsvärden 983 363 983 340 


– Aktivering befintliga fastigheter 10 103 – 

– Nyanskaffningar 1 131 34 

– Försäljningar och utrangeringar -6 561 -11 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 988 036 983 363 

97

NOTER 

Not 15 forts. 

2008-12-31 2007-12-31 



– Försäljningar och utrangeringar 1 713 – 





– Försäljningar och utrangeringar 900 – 

– Återförd nedskrivning 4 617 3 472 

– Nedskrivningar – -6 900 


Utgående restvärde enligt plan 683 960 690 927 

Taxeringsvärden för byggnader 1 165 592 1 147 595 

Taxeringsvärden för mark 338 048 326 842 

Bokfört värde byggnader 617 907 624 931 

Bokfört värde mark 65 880 65 996 

Not 16 Förvaltningsfastigheter 

Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår på balansdagen till 

1 963 mkr (1 909) i koncernen och till 1 403 mkr (1 538) i moderföreningen. 

Verkligt värde motsvarar bedömt värde på den öppna 

marknaden. Värdering görs internt årligen med stöd av extern marknadsdata 

och kontroll görs på hela moderföreningens fastighetsbestånd 

av externt värderingsföretag för att säkerställa att värderingen 

gjorts på ett korrekt sätt. 

I periodens resultat ingår följande poster avseende 

förvaltningsfastigheter: 

Koncernen 



Hyresintäkter 254 953 241 627 184 323 180 082 

Direkta kostnader för de förvaltningsfastigheter 

som genererat hyresintäkter 

under perioden -182 761 -162 510 -135 259 -125 748 

98

NOTER 

Not 17 Inventarier, verktyg och installationer 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 



– Inköp 28 104 39 223 





– Försäljningar och utrangeringar 36 496 7 240 

– Omklassificeringar – -200 









– Inköp 27 843 38 639 





– Försäljningar och utrangeringar 23 079 7 210 







99

NOTER 

Not 18 Andelar i intresseföretag 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 



– Investeringar 12 265 4 

– Försäljningar -58 -323 

– Omklassificeringar -4 013 – 

– Resultatandelar 939 – 

– In- och utbetalningar 458 582 




– Omklassificeringar 2 545 – 

Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 -2 545 

Utgående bokfört värde 21 945 9 809 




– Investeringar – 4 

– Försäljningar -58 -323 

– Resultatandelar -373 – 

– In- och utbetalningar 608 – 



Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 0 


100

NOTER 

Not 18 forts. 

Intresseföretag, Org.nr, Säte Bokfört värde Bokfört värde 

Antal Kapitalandel % Moder Koncern 

Direktägda 

AB Broutsikten, 556650-8551, Malmö 500 50,0 50 50 

AB Ronnebybyggen, 556070-1558, Ronneby 32 40,0 32 32 

Bostadsbyggen i Jönköping AB, 556501-0963, Jönköping 10 000 50,0 1 000 1 000 

Ellesbokomplementären AB, 556432-9810, Göteborg 340 33,3 34 34 

Exploateringsbolaget Högmora KB, 916643-6254, Stockholm – 25,0 8 8 

Fastighet Lavinen AB, 556713-8945, Linköping 500 50,0 – 12 265 

Fastighetsbolaget Arken HB, 916595-6609, Umeå – 50,0 500 500 

Fastighetsbolaget Glasberga KB, 916643-1842, Stockholm – – – – 

Fastighetsbolaget Repslagaren 2 HB, 916571-4289, Skövde – 50,0 – 577 

Folkparken Sommarlust, 716408-2583, Halmstad 2 – 40 40 

Glasberga Fastighets AB, 556361-0707, Stockholm 1 000 25,0 100 100 

Högmora Exploaterings AB, 556395-0707, Stockholm 1 000 25,0 100 100 

Järla Sjö Exploatering AB, 556615-3952, Stockholm 300 33,3 600 600 

KB Ellesbo nr 2, 916844-6442, Göteborg – 33,3 854 854 

KB Öhusen, 969697-7793, Malmö – 50,0 100 100 

RB Lokalförening i Nordöstra Götaland, 825003-5634, Norrköping 187 – 9 9 

Riksbyggen BoSpar ekonomisk förening, 769600-0186, Stockholm 30 30,0 3 000 5 626 

Andelar bostadsrättsföreningar 

Brf Sidensvansen, 716402-1482, Strängnäs 1 – 20 20 

Brf Väppeby 2, 769611-3799, Håbo – – 4 4 

Brf Kolbotten, 769608-5286, Ludvika – – 24 24 

Brf Väppeby, 769609-8982, Håbo – – 2 2 

Summa 6 477 21 945 

Not 19 Fordringar hos intresseföretag 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Vid årets början 62 966 57 304 

Tillkommande fordringar 19 714 9 270 

Reglerade fordringar -2 499 -3 608 

Summa 80 181 62 966 



Tillkommande fordringar 4 457 9 270 

Reglerade fordringar -2 349 -3 608 

Summa 58 794 56 686 

101

NOTER 

Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 



– Tillkommande värdepapper 692 – 

– Avgående värdepapper -445 -108 



Ingående nedskrivningar -493 -492 


– Försäljningar 200 – 

– Nedskrivningar – -1 

Utgående ackumulerade nedskrivningar -293 -493 





– Tillkommande värdepapper 692 – 

– Avgående värdepapper -421 -108 


Ingående nedskrivningar -493 -492 


– Försäljningar 200 – 

– Nedskrivningar – -1 

Utgående ackumulerade nedskrivningar -293 -493 


102

NOTER 

Not 20 forts. 

Andra långfristiga värdepappersinnehav, Org.nr, Säte Antal Bokfört värde 

Direktägda 

AB Norrlands Byggtjänst, 556053-0833, Umeå 50 3 

AB Svensk Byggtjänst, 556033-9938, Stockholm 200 20 

Bilda Förlag, 702000-2601, Stockholm 63 13 

Byggcentrum i Göteborg AB, 556061-8638, Göteborg 212 21 

Folkteatern i Sverige, 716420-4252, Stockholm 10 1 

Gershedens Folkets Hus, Stockholm 50 5 

Gransångaren AB, 556591-2994, Västerås 50 250 

Kooperativ Utveckling i Skåne ek. förening, 716407-4325, Malmö 1 1 

Kooperativt Utvecklingscentrum i Skåne ek. förening, Malmö 25 5 

Kooperativ Utveckling Sjuhärad 769609-0781 Borås 1 10 

Koopi, 716421-4186, Stockholm 4 40 

Nöjesparken Sundspärlan AB, 556215-2297, Helsingborg 60 60 

OK Stockholm, 702000-1660, Stockholm – 19 

RKHF Skara Äldrehem, 716449-5488, Skaraborg – 10 

Andelar bostadsrättsföreningar 

Kalixhus nr 1, 798200-0585, Kalix – 20 

Köpingshus nr 11, 716454-6066, Köping – 2 

Linköpingshus nr 31, 716425-8373, Linköping – 131 

Varbergshus nr 1, 749600-0865, Varberg – 40 

Visbyhus nr 24, 716404-9632, Visby – 840 

Östersundhus nr 1, 793200-1485, Östersund – 140 

Summa moderföreningen 1 631 

103

NOTER 

Not 21 Andra långfristiga fordringar 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 




– Tillkommande fordringar 68 391 19 143 

– Avgående fordringar -17 354 -11 021 

– Kortfristig del av långfristig fordran -9 196 -8 578 




– Nedskrivningar -8 -58 


Utgående nedskrivningar -90 -1 790 






– Tillkommande fordringar – 11 428 

– Avgående fordringar -17 354 -11 021 

– Kortfristig del av långfristig fordran -9 196 -8 578 





Utgående nedskrivningar 0 -1 708 


Redovisade och verkliga värden 

Koncernen 

Redovisade belopp 

Fordringar hos intressebolag 80 181 62 966 

Fordringar hos övriga 249 555 207 722 

104

NOTER 

Not 21 forts. 

2008-12-31 2007-12-31 

Verkliga värden 





Fordringar hos koncernbolag 191 743 230 416 




Fordringar hos koncernbolag 191 743 230 416 



Vägda genomsnittliga 

effektiva räntesatser (%) 

Koncernen 



Fordringar hos koncernföretag – – 5,51 4,71 

Andra långfristiga fordringar 6,49 6,18 6,49 6,18 

Not 22 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 

i koncernen 

Förmånsbestämda pensionsplaner 

Kooperationens tilläggspension för tjänstemän 

KTP-planen är en kollektiv avtalspension för tjänstemän anställda 

i företag anslutna till KP och omfattar följande ersättningar: KTPålderspension, 

kompletterande ålderspension (KTPK), KTP-familjepension, 

KTP-sjukpension och KTP-barnpension (endast KFO-FTF/ 

Handelsanställda). Tillsvidare anställda får tillgodoräkna sig pensionsgrundande 

tjänstetid från och med månaden efter det att man fyllt 28 

år. Ersättningarna enligt KTP-planen beräknas med hänsyn till den 

sista pensionsmedförande lönen som gäller före pensioneringen 

samt tjänstgöringstid och får högst uppgå till 30 basbelopp. 

105

NOTER 

Not 22 forts. 



De belopp som redovisas i koncernens balansräkning 

har beräknats enligt följande: 

Nuvärdet av fonderade förpliktelser -947 969 -778 310 

Förvaltningstillgångarnas verkliga värde 747 885 743 113 

Nuvärdet av ofonderade förpliktelser 

Oredovisade aktuariella vinster (plus) 

och förluster (minus) 262 567 42 636 

Nettofordran 62 483 7 439 

Avsättning för särskild löneskatt 15 158 1 805 

Nettofordran i balansräkningen 77 641 9 244 

Per den 31 december 2008 uppgår förvaltningstillgångarnas verkliga värde till 747 885 (743 113). 

De belopp som redovisas i koncernens resultaträkning 

är följande: 

Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande år -16 195 -16 546 

Räntekostnad -34 195 -29 288 

Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar 37 905 36 574 

Avtalspensioner – -12 814 

Aktuariella förluster (plus) och vinster (minus) – -299 

Summa -12 485 -22 373 

Pensionskostnader 


Totala pensionskostnader som redovisas i koncernens resultaträkning är följande: 

Summa kostnader för förmånsbestämda planer -12 485 -22 373 

Tillskjutna medel från arbetsgivaren till fonderade planer 67 529 28 577 

Kostnader för särskild löneskatt 13 353 1 505 

Summa reduktion pensionskostnad 68 397 7 709 

106

NOTER 

Not 22 forts. 



Kostnaderna fördelas i koncernens resultaträkning på följande poster: 

Kostnad för sålda varor och tjänster 68 397 7 709 

Summa 68 397 7 709 

Den faktiska avkastningen på pensionsplanernas förvaltningstillgångar uppgick till -26 366 (27 078). 

Specifikation av förändringarna i den nettoskuld som redovisas i 

koncernens balansräkning: 

Nettoskuld vid årets början enligt fastställd balansräkning 7 439 1 235 

Nettokostnad redovisad i resultaträkningen -12 485 -22 373 

Utbetalningar av förmåner 36 391 30 703 

Tillskjutna medel från arbetsgivaren till fonderade planer 67 527 28 577 

Utbetalda medel till arbetsgivare -36 391 -30 703 

Nettofordran vid årets slut 62 483 7 439 

Viktigare aktuariella antaganden på balansdagen 

(uttryckta som vägda genomsnitt): 

Diskonteringsränta 3,5 % 4,4 % 

Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar 4,0 % 5,0 % 

Framtida årliga löneökningar 3,6 % 3,6 % 

Personalomsättning Riksbyggen 5,0 % 5,0 % 

Not 23 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader 1 604 519 1 719 000 

Fakturering pågående entreprenader -1 012 752 -829 476 

Summa 591 767 889 524 


Upparbetad intäkt pågående entreprenader 1 604 519 1 719 000 

Fakturering pågående entreprenader -1 012 752 -829 476 

Summa 591 767 889 524 

107

NOTER 

Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Förutbetalda hyror 12 442 11 021 

Förutbetalda försäkringspremier 48 773 46 768 

Upplupna ränteintäkter 27 565 28 000 

Övriga poster 42 605 43 777 

Summa 131 385 129 566 


Förutbetalda hyror 12 368 11 021 

Förutbetalda försäkringspremier 48 611 46 616 

Upplupna ränteintäkter 27 533 27 999 


Summa 121 412 119 742 

Not 25 Övriga kortfristiga placeringar 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Företagscertifikat 3 442 574 4 857 202 

Obligationer 2 997 562 2 429 446 

Förlagslån 101 597 601 699 

Dagslån 70 000 245 000 

Övriga finansiella instrument 395 710 – 

Summa 7 007 443 8 133 347 


Företagscertifikat 3 442 574 4 857 202 

Obligationer 2 997 562 2 429 446 

Förlagslån 101 597 601 699 

Dagslån 70 000 245 000 

Övriga finansiella instrument 395 710 – 

Summa 7 007 443 8 133 347 

108

NOTER 

Not 26 Andelsägare 

Antal andelar 

Belopp 

Fastighetsanställdas Förbund 400 200 

Folksam Ömsesidig Livförsäkring 4 050 2 025 

Folksam Ömsesidig Sakförsäkring 4 050 2 025 

Grafiska Fackförbundet 68 34 

Handelsanställdas Förbund 4 160 2 080 

Hotell- och restauranganställdas Förbund 100 50 

Industrifacket Metall 2 661 1 331 

Kooperativa Förbundet 30 360 15 180 

Landsorganisationen 2 063 1 032 

Pensionärernas Riksorganisation 20 10 

SEKO Facket för Service och Kommunikation 200 100 

SEKO Sjöfolk 20 10 

Skogs- och Träfacket 50 25 

Stiftelsen Den Goda Staden 12 000 6 000 

Sv Byggnadsarbetareförbundet 272 225 136 112 

Sv Elektrikerförbundet 30 010 15 005 

Sv Kommunalarbetareförbundet 149 910 74 955 

Sv Livsmedelsarbetareförbundet 687 343 

Sv Musikerförbundet 20 10 

Sv Målareförbundet 58 044 29 022 

Sv Pappersindustriarbetareförbundet 50 25 

Sv Transportarbetareförbundet 35 17 

Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund 1 1 

Swedbank AB 2 268 1 134 

19 Fackföreningar 207 104 

24 Lokalföreningar 69 604 34 802 

34 Intresseföreningar 565 922 282 961 

128 Bostadsrättsföreningar 481 240 

Summa 1 209 666 604 833 

109

NOTER 

Not 27 Övriga avsättningar 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Försäkringstekniska avsättningar 115 016 112 588 

Garantiåtaganden 58 686 42 611 

Strukturkostnader 81 310 2 486 


Summa 282 612 161 885 


Garantiåtaganden 58 686 42 611 

Strukturkostnader 81 310 2 486 


Summa 167 596 49 297 

Not 28 Upplåning 

Koncernen 


2008-12-31 2007-12-31 2008-12-31 2007-12-31 

Räntebärande skulder 

Långfristiga 101 862 53 050 50 700 53 050 

Kortfristiga 5 439 257 5 446 525 5 439 257 5 446 525 

Summa räntebärande skulder 5 541 119 5 499 575 5 489 957 5 499 575 

Förfallotider 

Långfristiga skulder med löptider över 5 år 

Övriga skulder 93 562 42 800 42 400 42 800 

Summa 93 562 42 800 42 400 42 800 

Redovisade och verkliga värden på långfristiga skulder 


Långfristiga skulder till kreditinstitut 93 562 42 800 42 400 42 800 



Långfristiga skulder till kreditinstitut 93 562 43 000 42 400 43 000 


110

NOTER 

Not 28 forts. 

Koncernen 


2008-12-31 2007-12-31 2008-12-31 2007-12-31 

Checkräkningskredit 

Beviljad kreditlimit 350 000 150 000 350 000 150 000 

Outnyttjad del -350 000 -150 000 -350 000 -150 000 

Summa utnyttjat kreditbelopp – – – – 

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser (%) 

Långfristiga skulder till kreditinstitut 3,96 3,96 3,96 3,96 

Kortfristiga skulder till kreditinstitut 2,14 1,48 2,14 1,48 

Not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Fakturering pågående entreprenader 2 194 594 2 967 848 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader -1 978 122 -2 635 366 

Summa 216 472 332 482 


Fakturering pågående entreprenader 2 194 594 2 967 848 

Upparbetad intäkt pågående entreprenader -1 978 122 -2 635 366 

Summa 216 472 332 482 

111

NOTER 

Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Upplupna räntekostnader 34 706 28 718 

Upplupna semesterlöner 86 895 82 831 

Upplupna sociala avgifter 71 540 73 115 

Upplupen fastighetsskatt 9 238 14 776 

Förutbetalda hyresintäkter 12 349 10 156 

Lämnade rabatter 16 000 16 000 


Summa 378 371 360 890 


Upplupna räntekostnader 34 706 28 718 

Upplupna semesterlöner 86 895 82 525 

Upplupna sociala och andra avgifter 71 145 72 473 

Upplupen fastighetsskatt 8 652 14 636 

Förutbetalda hyresintäkter 8 091 6 944 

Lämnade rabatter 16 000 16 000 


Summa 370 797 353 864 

Not 31 Ställda säkerheter 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

För avsättningar och egna skulder 

Fastighetsinteckningar 46 071 74 071 

Penningmarknadsplaceringar 2 116 317 1 543 647 

Summa 2 162 388 1 617 718 


För avsättningar och egna skulder 

Fastighetsinteckningar 45 371 43 371 

Penningmarknadsplaceringar 2 116 317 1 543 647 

Summa 2 161 688 1 587 018 

112

NOTER 

Not 32 Ansvarsförbindelser 

2008-12-31 2007-12-31 

Koncernen 

Borgensförbindelser 482 759 209 932 

Solidariskt för handelsbolag 2 268 1 388 

Osålda lägenheter 781 136 63 082 

Övriga ansvarsförbindelser 3 107 2 864 

Summa 1 269 270 277 266 


Övriga borgensförbindelser 482 759 209 932 

Solidariskt för handelsbolag 1 774 989 

Osålda lägenheter 781 136 63 082 

Övriga ansvarsförbindelser 3 107 2 864 

Summa 1 268 776 276 867 

Not 33 Övriga ej likviditetspåverkande poster 

Koncernen 



Resultatandelar från intresseföretag -1 604 -410 – – 

Försäkringstekniska avsättningar 2 428 -25 334 – – 

Garantiåtaganden 16 075 7 689 16 075 7 689 

Strukturkostnader 78 824 -13 853 78 824 -13 853 

Övriga avsättningar 23 400 3 700 23 400 3 700 

Nedskrivningar/utrangeringar – 6 900 – 6 900 

Återförd nedskrivning -12 550 -12 221 -4 617 -3 472 

Summa 106 573 -33 529 113 682 964 

Not 34 Resultat från andelar i koncernföretag 



Realisationsresultat vid likvidationer 173 164 – 

Summa 173 164 0 

113

NOTER 

Not 35 Transaktioner med närstående 


Moderföreningen har en närståenderelation med sina dotterföretag, 

se not 36, Andelar i koncernföretag. 


Transaktioner med närstående 

Försäljning till koncernföretag 6 370 5 167 

Inköp från koncernföretag 61 095 91 698 

Ränteintäkter från koncernföretag 24 709 48 095 

Räntekostnader till koncernföretag 22 552 38 057 

Utdelning från koncernföretag – – 

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 191 743 230 416 

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 424 294 647 605 

Räntebärande skulder till koncernföretag 470 505 909 316 

Rörelsekostnader till koncernföretag 47 434 19 941 

Dessutom har Riksbyggen en närståenderelation till medlemmarna där tjänster tillhandahålls på marknadsmässiga villkor. 

Not 36 Andelar i koncernföretag 

2008-12-31 2007-12-31 




– Fusion -8 149 – 

– Inköp 303 7 523 

– Likvidationer -8 326 -2 850 


Ingående nedskrivningar -225 -3 075 


– Likvidationer 225 2 850 

Utgående ackumulerade nedskrivningar – -225 


114

NOTER 

Not 36 forts. 

Dotterföretag, Org.nr, Säte Antal Kapitalandel i % Bokfört värde 

Berga Utveckling AB, 556712-6676, Linköping 1 000 100,0 100 

Blekholmen i Stockholm AB, 556417-2129, Stockholm 1 000 100,0 100 

Exploaterings AB Filbyter, 556051-9398, Stockholm 1 000 100,0 75 

Fastighetsbolaget Lillåudden A, 556739-5024, Stockholm 1 000 100,0 103 

Fastighetsbolaget Lillåudden B, 556739-5032, Stockholm 1 000 100,0 100 

Hagaberg Utvecklings AB 556643-4584 1 000 100,0 1 150 

KB Kungsbron 21, 916634-1470, Stockholm – 100,0 50 000 

RI-Fastigheter TÖ AB, 556340-0877, Stockholm 1 000 100,0 100 

RI-Fastigheter Umeå AB, 556757-7217, Umeå 1 000 100,0 100 

Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB, 516401-8409, Stockholm 10 000 100,0 10 000 

Riksbyggen Kapitaltjänst AB, 556394-0278, Stockholm 10 000 100,0 1 000 

Sydpoolen i Södertälje AB, 556409-9744, Södertälje 1 000 100,0 100 

Sydpoolen ekonomisk förening, 716419-6136, Södertälje 258 99,0 258 

Summa 63 186 

Not 37 Fordringar hos koncernföretag 

2008-12-31 2007-12-31 


Ackumulerade anskaffningsvärden 


Tillkommande fordringar 8 000 – 

Reglerade fordringar -38 427 – 

Kortfristig del av långfristig fordran -8 246 -11 304 

Summa 191 743 230 416 

115

NOTER 

Not 38 Förvärv av rörelse 

Förvärv av koncernföretag 

Under året har 5 förvärv gjorts. Total investering uppgår till 126 mkr 

(8). Två förvärv avser, i bolag, paketerade fastigheter för framtida 

exploatering, Lillåudden A och B. 

Ett större förvärv, i form av en underkoncern, har genomförts i Umeå 

avseende 9 st fastigheter, huvudsakligen bostadsrättslägenheter. 

Dessutom har resterande 2/3 förvärvats av ett kommanditbolag med 

sin komplementär i Östersund. 

Aktieförvärv Verksamhet Förvärvstidpunkt Kapitalandel i % Resultat 


Lillåudden A Exploateringsmark 2008-03-27 100 1 

Lillåudden B Exploateringsmark 2008-03-27 100 1 

RI-Fastigheter Umeå Förvaltningsfastighet 2008-06-30 100 -1 200 

RI-Fastigheter Umeå 2 Förvaltningsfastighet 2008-10-01 100 -31 

Tullarken i Östersund Förvaltningsfastighet 2008-04-01 100 0 

Tullarken KB Förvaltningsfastighet 2008-04-01 100 289 

Summa -940 

2007 

Förvaltningsservice 2 Servicebolag 2007-01-01 100 711 

Summa 711 

Samtliga förvärvade dotterföretag redovisas i koncernens bokslut enligt förvärvsmetoden. 

Not 38 forts. 

De förvärvade företagens nettotillgångar vid förvärvstidpunkten 

Redovisat värde i de Verkligt värde Verkligt värde 

förvärvade företagen justering redovisat i 

före förvärvet 

koncernen 


Materiella anläggningstillgångar 58 848 84 733 143 581 

Omsättningsfastigheter 10 113 34 056 44 169 

Räntebärande fordringar 404 404 

Icke räntebärande fordringar 8 502 8 502 

Räntebärande skulder -52 187 -52 187 

Räntefria skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -12 882 -3 956 -16 838 

116

NOTER 

Not 38 forts. 

De förvärvade företagens nettotillgångar vid förvärvstidpunkten 

Redovisat värde i de Verkligt värde Verkligt värde 

förvärvade företagen justering redovisat i 

före förvärvet 

koncernen 

Nettoidentifierbara tillgångar och skulder 12 798 114 833 127 631 

Överfört från andelar i intresseföretag -1 468 

Koncerngoodwill – 

Erlagd köpeskilling 126 163 

Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen 404 

Påverkan på koncernens likvida medel, investering 125 759 

2007 

Materiella anläggningstillgångar 79 79 

Immateriella anläggningstillgångar – – 

Räntebärande fordringar 1 578 1 578 

Icke räntebärande fordringar 9 871 9 871 

Räntebärande skulder – – 

Räntefria skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -8 430 -8 430 

Nettoidentifierbara tillgångar och skulder 3 098 3 098 

Förvärvad minoritetsandel 0 

Koncerngoodwill 4 425 

Erlagd köpeskilling 7 523 

Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen 1 578 

Påverkan på koncernens likvida medel, investering 5 945 

Not 39 Obeskattade reserver 

2008-12-31 2007-12-31 

Periodiseringsfond tax-09 69 298 – 

Summa 69 298 – 

117

REVISIONSBERÄTTELSE 

Koncernens resultatoch balansräkningar kommer att föreläggas 

fullmäktige 2009-05-28 för fastställelse. Styrelsen och verkställande 

direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet 

med Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer 

1–29 och tillhörande uttalanden och ger en rättvisande bild av koncernens 

ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet 

med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderföreningens 

ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen 

och moderföreningen ger en rättvisande översikt över utvecklingen 

av koncernens och moderföreningens verksamhet, ställning och resultat 

samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderföreningen 

och de företag som ingår i koncernen står inför. 

Stockholm 2009-04-01 

Hans Tilly Margareta Carlsson Nina Jarlbäck 

Ordförande 

Stig Larsson Lars-Åke Lundin Christina Norrman 

Sune Svensson 

Lennart Gunnarsson 

Arbetstagarrepresentant 

Ylva Thörn 

Sten-Åke Karlsson 

Verkställande direktör 

Ulla Sundberg 

Arbetstagarrepresentant 

Revisionsberättelse 

Till fullmäktige i Riksbyggen ekonomisk förening 

Org nr 702001-7781 

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen 

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning 

i Riksbyggen ekonomisk förening för år 2008. Det är styrelsen och 

verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna 

och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas 

vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen 

och förvaltningen på grundval av vår revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. 

Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög 

men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen 

och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. 

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp 

och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision 

ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och 

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de 

betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande 

direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera 

den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi 

granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för 

att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören 

är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat 

om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat 

sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen 

eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss 

rimlig grund för våra uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet 

med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens 

och koncernens resultat och ställning i enlighet med god 

redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens 

och koncernredovisningens övriga delar. 

Vi tillstyrker att fullmäktige fastställer resultaträkningen och balansräkningen 

för föreningen och för koncernen, disponerar vinsten enligt 

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Vår revisionsberättelse har angivits 2009-04-02 

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 

Leif Hjelm Lars Wennberg Anders Bergström 

Auktoriserad revisor 

118

119 

VINJETT

VINJETT 

120

Riksbyggen, 106 18 Stockholm 

Tel 0771-860 860 Dag&Natt 

www.riksbyggen.se info@riksbyggen.se 

Rb 5997 E. 2009.04. 6.700 ex. Tryck: Danagårds Grafiska.

Ã rsredovisning 2008 - Riksbyggen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?

Ãrsredovisning 2008 - Riksbyggen