Planens syfte och huvuddrag Handlingar ... - Kalmar kommun

PLANBESKRIVNING
Samrådshandling 1(10)
Avdelning/Handläggare Datum Ärendebeteckning
Plan och bygglovavdelningen 2009-10-28 2009-1097
Elena Kakavandi
0480-45 03 12
Detaljplan för kv Valfisken på Malmen, Kalmar kommun
Handlingar
Planhandlingarna består av:
Plankarta med bestämmelser
Planbeskrivning
Genomförandebeskrivning
Till planen hör också:
Fastighetsförteckning
Behovsbedömning
Planens syfte och huvuddrag
Syftet med planen är att skapa möjlighet till utveckling av kvarteret Valfisken och ge
kvarteret en funktionsblandad och flexibel användning samt en offentlig karaktär. I
ett större perspektiv gäller det att utveckla Norra vägen samt Trädgårdsgatan som
tilltagande stadsgator med publika lokaler i markplan för att förstärka ytterligare
karaktären av innestad på Malmen. Syftet är också att skapa möjlighet för starkare
anknytning till den historiska stadsplanestruktur som finns kvar från 1600-talet och
återuppta Skvallertorgets roll som attraktiv mötesplats.
Planen innebär en ändring från allmänt ändamål till centrumändamål. Inom
begränsade delar tillåts även verksamheter för utbildning, bostäder samt
studentbostäder. Del av kvartersmarken övergår till allmän plats.
Avvägning enligt miljöbalken
Planens syfte bedöms inte stå i strid med hänsynsreglerna i miljöbalken.
Se Miljöbedömning sidan 3.
Adress Besök Telefon Telefax
Box 611 Storgatan 35 A 0480-45 03 00 0480-45 04 29
391 26 Kalmar Epost: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 2 (10)
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet är lokaliserat i stadsdelen Malmen och omfattar kv Valfisken
(Valfisken 1 och 2) samt del av Malmen 2:1. Berörd del av Malmen 2:1 innehåller
delar av Trädgårdsgatan samt gatumark mot Norra vägen. Inom Valfisken 1 ligger
det f.d. polishuset. Kvarteret och gränsar i väster till Norra vägen, i söder till kv
Koljan och Södra Malmgatan och i öster till Strandgatan och kvarteret Laxen och
Laken. Genom kvarteret Valfisken går Malmbrogatan.
Planområdets lokalisering.
Areal
Planområdets areal är ca 23000 kvm.
Markägoförhållanden
Valfisken 1 och 2 ägs av GE Real Estate (Sweden) AB och Malmen 2:1 ägs
av Kalmar kommun.
Tidigare ställningstaganden
Översiktplan
Gällande översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige i december 1999,
anger bl.a. att följande mål ska ligga till grund för planarbetet när det gäller
Kalmar stadsutveckling:
– att stadsmiljön ska präglas av mångfald och ge goda sociala kontakter,
– att nya bostäder ska lokaliseras till attraktiva och variationsrika områden,
– att nya bostäder ska byggas som förtätning i centrala delar med
utbyggda kommunikationer, kollektivtrafik och teknisk försörjning,
– att ombyggnad, nybyggnad och förtätning sker varsamt och med
hänsyn till stadsmiljön.
Planförslaget överensstämmer med översiktsplanens intentioner.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 3 (10)
Program för planområdet
Detaljplanen är av begränsad omfattning och kommunens bedömning är att den är
förenlig med översiktsplanens intentioner. Kommunen har bedömt att ett
detaljplaneprogram inte är nödvändigt.
Detaljplaner
Planområdet är sedan tidigare planlagt. För Valfisken 1 gäller idag stadsplan
0880K-1:135, fastställd 1948 och stadsplan 0880K-1:321, fastställd 1971.
För Valfisken 2 gäller idag stadsplan 0880K-1:344, fastställd 1975. Enligt de
gällande detaljplanerna är områdets användning endast för allmänt ändamål.
Riksintresse
Planområdet gränsar till område för riksintresse för kulturmiljö och ingår i
Kf:s beslut 1980-09-29 § 247 om välbevarade bebyggelsemiljöer och
fornlämningsområden. "De ändringar som görs, vad gäller utformning och
ny bebyggelse, skall ske med arkitektonisk medvetenhet om platsens
kulturhistoria och bedömas till fördel för synliggörande av platsens
historiska sammanhang. Åtgärder får inte vidtas som kan skada de
kulturhistoriska spåren."
Miljöbedömning
En behovsbedömning ska upprättas i enlighet med de lagar som gäller
(Plan- och Bygglagen 5 kap 18 § och Miljöbalken 6 kap 11 §).
Behovsbedömningen upprättas för att utreda om planens genomförande
innebär en betydande påverkan på miljön. Om behovsbedömningen visar
på en betydande miljöpåverkan skall en miljöbedömning göras och
resultatet redovisas i form av en miljökonsekvensbeskrivning. Kommunen
har kommit till slutsatsen att planen inte innebär en betydande påverkan på
miljön och att en särskild miljöbedömning därför inte behöver upprättas.
Förutsättningar och förändringar
Kulturmiljö
Kvarteret Valfisken ligger inom den del av Malmen som fick en stadsmässig
struktur redan på 1600-talet. Fiskarbefolkningen, som tidigare varit bofasta
på Kvarnholmen, avvisades då boplatser på Malmen och stadsdelens äldre
bebyggelse präglas av att den i alla tider huvudsakligen har inrymt en
hantverks- och arbetarbefolkning. Det mesta av den äldre träbebyggelsen
fanns bevarad fram till början av 1960-talet men nu kvarstår endast en
mindre del, samlad i kv Laxen och Laken.
Stadsplanens rutnät finns väl bevarat och gatusträckningarna inom
kv. Valfisken har ett tydligt samband med omkringliggande struktur och
med Kvarnholmen. Malmbrogatan, som är en rest av f.d. Norra Malmgatan,
är idag ett allmänt gång- och cykelstråk som passerar kvarteret parallellt med
Södra Malmgatan. Malmbrogatans sträckning har en visuell koppling till
Kvarnholmen genom sin tydliga siktlinje mot domkyrka.
I kvarterets norra del finns det så kallade Skvallertorget vilket varit en viktig
samlingsplats för bönder och fiskare. Platsen har idag inga spår av sin tidigare
betydelse. Den norra delen, väster om Valfisken 1, består till största del av
vegetation och gång- och cykelvägar. Delen väster om Valfisken 2 har mer av en
torgkaraktär men saknar en utan tydlig funktion. Malmbrogatan ansluter i denna
del.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 4 (10)
Alla förändringar i stadsmiljöer med en gammal stadsstruktur och tydlig identitet
skall i första hand harmoniera och förstärka stadsdelens karaktär.
I förslaget bevaras dagens planstruktur och Skvallertorgets kulturhistoriska
betydelse som samlings- och mötesplats förstärks. Att kvarteret genom historien
hyst bebyggelse som blandat både boende och verksamheter är också något som
möjliggörs i förslaget. Den dualistiska användningen är eftersträvansvärd för att
bevara områdets stadsmässighet.
Fotot till vänster visar den äldre bebyggelsen inom kv Laxen, vilken angränsar till kv.
Valfisken. Fotot till höger visar områdets planstrukturella samband med Kvarnholmen, där
kyrkan är tydlig i siktlinjen.
Bebyggelse
Bebyggelsen inom kvarteret består av större byggnader från 1970-talet och tillhör en
kategori kontorsbyggnader som finns representerade i de flesta svenska städer.
Inom Valfisken 1 ligger det f.d. polishuset vars tidstypiska tegelarkitektur är enkel i
sin utformning. Bygganden har fyra våningar och karaktäriseras av dessa kraftiga
vertikala riktningar där dess tvära möte med marken sker utan avbrott. De rytmiska
upprepningarna skapar ett tydligt mönster i fasaden. Fasaden är välbevarad och
består till största del av tegel och glas. Den fjärde våningen är inskjuten från övriga
fasaden och bestående av mörk plåt. Den tidigare funktionen som polishus gör att
byggnaden är relativt sluten mot sin omgivning. Övriga byggnader inom kvarteret är
två – tre våningar höga och består av tegelfasader. De anses dock inte idag inneha
något större kulturhistoriskt värde vad gäller exteriören.
Kvarteret inrymmer idag verksamheter där större delen används för kontor. En
mindre del inom Valfisken 2 består av utbildningslokaler. Området är befolkat
mestadels dagtid.
Fotona visar den f.d. polishusets välbevarade fasaden. Fotot till höger är taget inifrån byggnadens gård.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 5 (10)
FÖRSLAG
Malmen är inne i en förändringsfas och kvarteret utgör en pusselbit i denna
stadsutveckling. De planerade förändringarna skapar möjlighet till en
utveckling av mer integrerade och mångfunktionella miljöer längs Norra
vägen.
Kvarteret Valfisken har ett centralt läge vilket skapar goda förutsättningar
för en ökad funktionsblandning. Planen föreslår därför en flexibel
användning i form av centrumändamål där Valfisken 2 även möjliggör
verksamheter för utbildning. Inom delar av Valfisken 1 föreslås även
bostäder respektive studentbostäder.
F.d. polishuset
Det f.d. polishuset föreslås exteriöra förändringar i framförallt bottenvåningen. Till
bottenvåningen koncentreras servicefunktioner så som exempelvis restaurang och
handel. I den västra byggnadsdelen koncentreras kontor till våning två och tre. På
den fjärde våningen, där fängelsedelarna idag finns, möjliggörs ombyggnad till
bostäder. Den befintliga hissen mellan garaget och den fjärde våningen tillgodogör
tillgänglighetskraven för bostäder. Den södra byggnadskroppens andra våning
föreslås i huvudsak för kontor men där delarna som vänder sig in mot kvarteret
även möjliggörs för studentbostäder i form av korridorsboende. Kvarterets flexibla
användning möjliggör även icke störande verksamheter i garaget, t.ex. bilservice
eftersom här finns ytor för exempelvis biltvätt.
För att uppnå planens syfte om en flexibel användning och mer offentlighet föreslår
planen varsamma förändringar som öppnar upp byggnadens bottenvåning. De
öppna bottenvåningarna ska samspela med de offentliga platserna kring byggnaden
med exempelvis fler entréer och öppnare fasadpartier.
Förändringar ska ske varsamt där hänsyn tas till byggnadens huvudkaraktär.
Exempelvis bör byggnadens ursprungliga möte med marken bevaras på någon del i
varje fasadlängd för att byggnadens ursprungliga formspråk fortsatt ska vara tydligt
läsbart. Det betyder att på dessa platser bör tegelpelarna går ända ner till mark utan
avbrott. Förändringar av fönsterpartiets höjd kan tillåts så länge pelarnas avstånd
bestå.
Vid eventuellt skärmtak bör detta ha en utformning som samspelar med
byggnadsmönster och material.
I delen mot Trädgårdsgatan planeras en restaurang med drive-in-funktion för bilar,
varför befintlig ramp med tillhörande entréparti föreslås bibehållas längsmed
byggnadens norra fasad. En mindre glasbyggnad innehållande trappa och hiss
föreslås utanför rampen för att skapa en tillgänglig entré från Trädgårdsgatan.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 6 (10)
Nedan ses illustrationer över f.d. polishusets efter planens genomförande.
Fasad mot väster (illustration Tengbom)
Fasad mot norr (illustration Tengbom)
Fasad mot söder (illustration Tengbom)
Friytor
Malmbrogatan och Skvallertorget upplevs som friytor och offentliga rum och det är
också fastighetsägarens avsikt att de ska användas på detta sätt. Den allmänna
tillgängligheten säkerställs genom X-område på plankarta. Skvallertorgets nya
utformning innebär att dagens två delområden bildar en helhet genom en
gemensam gestaltnings idé (se vidare Skvallertorget). Även de angränsande gatorna,
Trädgårdsgatan och Södra Malmgatan, kan anses tillhöra kvarterets offentliga rum.
En översyn av båda dessa gators gestaltning krävs för att området som helhet ska
bli mer attraktivt. (se vidare Gator och trafik)
Skvallertorget
Syftet med en ny utformning av Skvallertorget är att det ska bli en ny entré- och
samlingsplats längs Norra vägen och för kvarteret. Skvallertorget föreslås få en
sammanhängande torg- och parkkaraktär där trappor tar upp de nivåskillnader som
finns eller skapas. En gång- och cykelramp anläggs mellan trapporna med
anslutning till Malmbrogatan. Större träd bevaras. Platsen väster om f.d. polishuset
ska inrymma uteservering. Malmbrogatan blir kvarterets centrala stråk där de öppna
bottenvåningarnas verksamheter vänder sina entréer mot gatan. Ingen parkering
tillåts på Skvallertorget undantaget en mindre del i norr. Parkeringen ska ha en
parkkaraktär där t.ex. vegetation, belysning och markbeläggning gör att parkeringen
smälter in i den övriga park- och torgmiljön.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 7 (10)
Illustrationen visar Skvallertorgets nya utformning samt förändring vid f.d. polishusets norra fasad och
längs Trädgårdsgatan (illustration Tengbom).
Gator och trafik
Kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik
Inom kvarteret tillåts endast gång- och cykeltrafik där Malmbrogatan utgör det
centrala stråket. Områdets centrumnära läge gynnar gång- och cykeltrafik.
I anslutning till Skvallertorget finns busshållplats.
Ombyggnad av Trädgårdsgatan och Södra Malmgatan
Trädgårdsgatans utformning kommer förändras i och med planens genomförande.
Den nya utformningen ska anpassas efter en ökad mängd trafik och gestaltas för att
anpassas till en hastighet på 30 km/h. På den nordliga sidan finns gång- och
cykelbana och på den södra sidan gångbana. Kommunal busstrafik kommer att gå i
båda riktningarna. Angöring till garaget samt till verksamheter i det f.d. polishuset
sker via Trädgårdsgatan.
Illustrationen visar Trädgårdsgatans utformning med nya parkeringsplatser. De röda linjerna visar
cykelvägar och de gröna linjerna gångvägar. Rastrerade delar visar några av de platser som inom kvarteret
föreslås för cykelparkering.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 8 (10)
Illustrationen ovan via gaturummet mellan kv. Valfisken och kv. Laxöringen, sektion A-A
(illustration Tengbom)
Illustrationen ovan via gaturummet mellan kv. Valfisken och kv. Laxöringen, sektion B-B.
(illustration Tengbom)
Illustrationen ovan via gaturummet mellan kv. Valfisken och kv. Laxöringen, sektion C-C
(illustration Tengbom)
Eftersom kvarteret Valfisken i sin helhet ges en mer offentlig karaktär bör även
Södra Malmgatans utformning ses över. Idag upplevs denna gata som en bakgata
där gaturummet är hårdgjort och fasaderna stängda. Gaturummet bör mjukas upp
med exempelvis vegetation.
Parkering
I garage under Valfisken 1 finns 62 parkeringsplatser. Med tanke på förändringarna
inom Valfisken 1 anläggs ca 16 nya parkeringsplatser på Skvallertorget och genom
ombyggnad av Trädgårdsgatan iordningsställs ytterliggare totalt 53 platser på gatans
båda sidor. På Södra Malmgatan planeras ca 14 parkeringsplatser. Sammanlagt blir
detta ca 145 parkeringsplatser. Med tanke på det centrumnära läget och de goda
gång- cykel- och kollektivtrafikförbindelserna motiveras ett något lägre antal
parkeringsplatser än parkeringspolicy (20060522) för Kalmar kommun föreskriver.
Inom Valfisken 2 sker ingen förändring vad gäller parkering.

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 9 (10)
Platser för cykelparkering föreslås i anslutning till Skvallertorget, vid f.d. polishusets
norra fasad, vid nedfarten till garaget samt i anslutning till Södra Malmgatan.
Tillgänglighet
Den förändringen av byggnaderna ska tillgodose Plan- och bygglagens krav på
tillgänglighet.
Planområdet nås idag från Strandgatan via trappa eller ramper och inga förändringar
föreslås här. Vid Skvallertorget finns idag trappor vid entrén till den västra
byggnaden inom Valfisken 2 (Sveriges Radio). I övrigt ligger marken i samma nivå
som omgivande.
Skvallertorgets nya utformning innebär trappor och en ramp anpassad för gående.
Rampen längs f.d. polishusets fasad anpassas för biltrafik och kompletteras med
trappor och hiss mot Trädgårdsgatan för att klara tillgänglighetskraven.
Kretsloppsfrågor
Förtätning i centrala lägen med blandade funktioner bidrar till en långsiktigt
hållbar utveckling. Planens genomförande sparar resurser i förhållande till
nybyggnad i ett perifert läge. Förslaget utnyttjar befintlig infrastruktur samt
underlättar alternativa transportmedel till bilen.
Skyddsrum
Planområdet är beläget inom skyddsrumsområde. Det finns fyra skyddsrum
under fastigheterna Valfisken 1 och 2. Dessa ska vara kvar.
Störningar och risker
Trafikbuller
Beräkningar finns vid kv. Koljan längs Norra vägen och antalet fordon uppgick till
11500, varav tung trafik utgjorde 5%.
Om riktvärdet på 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad överskrids eller bedöms
överstridas i framtiden, måste hälften av bostadsrummen, så som sov- och
vardagsrum, orienteras mot en tyst sida.
Verksamhetsbuller
Fläktar från nya och befintliga verksamheter kan komma att störa boende. Även
transporter och lastning/lossning av olika slag kan innebära störningar. Riktvärdena
för externt industribuller och Socialstyrelsens riktvärden för buller inomhus ska
klaras vid och i planområdets samt för omkringliggande bostäder.
Luft
Miljökvalitetsnormerna för partiklar och för kväve bedöms klaras. Generationsmål
(2020) för partiklar bedöms inte klaras och generations mål för kväve riskerar att
inte klaras vid en transportökning. Tilluften ska tas från gårds sida i höjdläge.
Risker
Mellan år 1997-2004 sanerades f.d. polishuset p.g.a. misstanke om mögelangrepp.
Allt levande material, så som halm, togs bort och stommen gjordes betongren.
(Källa: Kvalitetssäkrat ROT-projekt, Thorbjörn Gustavsson, Borås Högskola,
examensarbete 4-99).

Samhällsbyggnadskontoret 2009-10-28 10 (10)
Avfallshantering
Inom kvarteret finns ett kylt soprum samt soprum för sortering.
Administrativa frågor
Planens genomförandetid är satt till 5 år räknat från den dag då planen vinner laga
kraft.
Kommunen är huvudman för allmän platsmark.
Medverkande tjänstemän
Planen har upprättats på samhällsbyggnadskontoret, med undertecknad som
handläggare, genom Johanna Ljungdahl och Susanne Arvidsson på Nyréns
Arkitektkontor.
Elena Kakavandi
Arkitekt