Planbeskrivning - Gävle kommun

SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING
2013-03-08
DNR:12BMN62
HANDLÄGGARE: ULRIKA JONSSON
Planbeskrivning
Valbo-Ön 4:30,Mikaelsgården, Valbo
Detaljplan för bostäder, kontor, samlingslokal
Gävle kommun, Gävleborgslän
Samråds tid 12 mars – 9 april 2013
1

Planens syfte och huvuddrag
2/9
PLANBESKRIVNING
DNR:12BMN62
Fastigheten Valbo-Ön 4:30 inrymmer idag en församlingsgård och ett friliggande
bostadshus. Marken är planlagd som allmänt ändamål, A-område. Detaljplanens syfte är
förtydliga fastighetens markanvändning samt medge avstyckning av
bostads/kontorstomten. Markanvändningen inom planen ändras från allmänt ändamål till
kontor och samlingslokal för församlingsgården och till bostads- och kontorsändamål för
befintligt bostadshus. Planen innebär en möjlighet att avstycka och sälja bostadshuset till
enskilt ägande.
Förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken
Planen bedöms förenlig med (riksintressena)3 och 4 kap. miljöbalken. Planens
genomförande bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap miljöbalken
överskrids.
Plandata
Läge, omfattning och markägoförhållanden
Planområdet ligger i Valbo och avgränsas av Valbovägen i norr, Öbyvägen i väster och
Sofiedalsvägen i öster. Planområdet omfattar fastigheterna Valbo-Ön 4:30 (Svenska
kyrkan, Valbo församling), och Valbo – Ön 13:7 (Gävle kommun) och Valbo- Ön s:2
(samfälld mark).
Planområdet omfattar ca 11 200 m 2 mark, varav kvartersmark ca 6000 m 2 .
Översiktskarta visar områdets läge i Valbo

Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
I översiktsplan för Gävle stad 2025 anges ingen specifik användning för
området.
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden
För området gäller detaljplan laga kraft 1984-02-27. Marken är planlagd för
allmänt ändamål, A-område.
3/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
Allmänt ändamål användes i äldre stads- och byggnadsplaner och innefattade all
verksamhet med ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting, kommun,
statskyrka). Om fastigheter med beteckningen allmänt ändamål, så kallade Aområden,
överförs till enskilt ägande så måste planen ändras eller ersättas för att
bygglov ska kunna ges för annat än yttre och inre ändring. Detta gäller till
exempel om en kommun säljer en skola till ett fastighetsbolag. Det gäller också
för kyrkobyggnader, församlingshem med mera inom A-områden, eftersom
kyrkan har skiljts från staten.
Bedömning av miljöpåverkan
Detaljplanen bedöms inte innebära en sådan betydande miljöpåverkan som
avses i 6 kap. 11§ miljöbalken. En miljöbedömning, med tillhörande
miljökonsekvensbeskrivning, har därför inte upprättats i enlighet med 4 kap. 34
§ plan – och bygglagen. Se vidare under avsnittet Konsekvenser av planens
genomförande.
Förutsättningar och förändringar
Mark och vegetation
Områdets östra del är en bostadstomt med friliggande enbostadshus. Tomten
utgörs av med gräsytor och äldre lövträd, främst björk, mot Valbovägen och
Sofiedalsvägen.
Den västra delen är bebyggd med församlingsgården Mikaelsgården. En
buskplanterad slänt avgränsar tomten mot korsningen Valbovägen- Öbyvägen.
Större träd finns mot Valbovägen och Öbyvägen. I söder ligger en stor asfalterad
parkering som avgränsas mot gata med häck.
Vattenskyddsområde
Planområdet ligger inom sekundärt skyddsområde för vattentäkt.
Radon
Området ligger inom högriskområde för radon. Vid nybyggnation eller annan
åtgärd i byggnaden ska detta tas i beaktande så att radonhalterna inte kommer
att överstiga 200 Bq/m³ luft. Ny- om eller tillbyggnad på bostadsfastigheten
skall uppföras radonsäkert.

4/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
Fornlämningar
På fastigheten för Mikaelsgården finns en registrerad fornlämning, fyndplats för
pilspets av kvarts. Pilspetsen hittades i samband med byggnationen av
församlingsgården. Om fornlämningar påträffas i samband med markarbeten
ska arbetet omedelbart avbrytas och anmälan göras till länsstyrelsen.
Befintlig och ny bebyggelse
Bostadshuset
Äldre bostadshuset vid Valbovägen
Enbostadshuset är ett äldre 1½ plans bostadshus. I samband med planeringen
och uppförande av Mikaelsgården på 1980-talet skedde en sammanslagning av
fastigheterna. Enbostadshuset har fasader av röd träpanel och lertegeltak.
Byggnaden är placerad indragen från Valbovägen med ca 7 m förgårdsmark.
Detaljplanen innebär att bostadshuset återigen kan användas som bostad och
möjliggör att bostadsfastigheten kan säljas till enskilt ägande.
Bostadsfastigheten planläggs för bostads- och kontorsändamål för att ge en ökad
flexibilitet i användning. Storleken på planerad fastighet är ca 1300 m 2 . Största
byggnadsarea inom fastigheten är 20 % av fastighetsarean. Huvudbyggnad ska
placeras minst 4 meter från fastighetsgräns. Komplementbyggnad, tex garage
och förråd, ska placeras minst 2 meter från fastighetsgräns.
Mikaelsgården
Församlingsgården, Mikaelsgården, uppfördes på mitten av 1980-talet.
Byggnaden är i ett plan med källare. Fasader i brunt tegel och tak av mörk plåt. I
församlingsgården sker idag verksamhet för barn, ungdom och äldre, öppen
förskola, gudstjänster, kontor mm. Församlingen planerar att byggnaden i
framtiden ska kunna inrymma pastorsexpedition.

5/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
Mikaelsgården. Vänster bild: entré mot parkering och Öbyvägen. Höger bild: gårdsbildning i nordväst
mot Valbovägen
Planen innebär en möjlighet att bygga ut församlingsgården mot söder.
Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns och komplement
byggnad minst 2 meter från fastighetsgräns. Största byggnadsarea är 1200 m 2 .
Högsta byggnadshöjd är + 51 meter över nollplanet, vilket innebär ca 4 meters
byggnadshöjd mot Valbovägen.
Offentlig och kommersiell service
Planområdet ligger ca 500 meter från Valbo centrum med livsmedelshandel och
hälsocentral. Valbo köpcentrum ligger ca 900 meter sydost om området.
Sofiedalsskolan (förskoleklass – årskurs 9) ligger ca 300 m väster om området i
Öbyvägens förlängning.
Gator och trafik
Gatunät och trafik
Planområdet omgärdas av tre gator; Valbovägen, Öbyvägen och Sofiedalsvägen.
Utfart från fastigheten sker mot Valbovägen, Öbyvägen och Sofiedalsvägen.
Valbovägen trafikeras av ca 5000 fordon/ÅDT. Infart till Sofiedalsvägen från
Valbovägen är förbjuden.
Gävle kommun har sedan länge väghållningsansvaret inom planområdet och
Valbo vägförening, som förvaltar gemensamhetsanläggningen Valbo-Ön ga:12,
är vilande. Sofiedalsvägen och Öbyvägen planläggs som lokalgator med
kommunalt huvudmannaskap. Omvandlingen av Öbyvägen till gång- och
cykelväg med tunnel under Valbovägen enligt 1984-års detaljplan är inte längre
aktuellt.
Gällande utfartsförbud mot Öbyvägen från intilliggande fastigheter tas bort
förutom vid korsningen med Valbovägen. Utfartsförbud gäller längs Valbovägen
och vid korsningen Valbovägen- Sofiedalsvägen.
Gång- och cykelvägar
Gång- och cykelväg finns på Valbovägens norra sida. Övergångställe finns vid
busshållplatsläge ca 70 m bort.

6/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
Kollektivtrafik
Kollektivtrafik trafikerar Valbovägen. Närmaste busshållplats finns ca 70 meter
från planområdet.
Störningar
Trafikbuller
Valbovägen har en hög trafikbelastning, vilket innebär höga bullervärden inom
planerad bostadsfastighet. Trafikbullerberäkningar som gjordes 2006 visar höga
ljudnivåer (60- 64 dBA ekvivalent ljudnivå) vid byggnadens norra fasad mot
Valbovägen. För att den befintliga fastigheten ska vara lämplig för en ändrad
användning till bostadsändamål kan bullerreducerande åtgärd behöva vidtas, ex.
i form av bullerplank, fönsterbyte och/eller fasaddämpning.
Bullerskyddande åtgärder, exempelvis bullerplank, får längs fastighetsgräns mot
Valbovägen, till en högsta höjd av 2,5 meter.
Riktvärden för trafikbuller vid nybyggnation av bostäder är 55 dBA ekv. ljudnivå
utomhus vid fasad samt vid uteplats 70 dBA maximal ljudnivå.
Avstegsfall ” Tyst sida” bedöms vara lämplig att tillämpa då planen innebär en
ändrad användning av en befintlig byggnad (äldre bostadshus) och fastighetens
centrala läge Valbo samhälle, intill ett kollektivtrafikstråk.
”Tyst sida”
Bostadshuset ska utformas med genomgående lägenhet/er som vänder sig mot
en tyst sida där ljudnivån inte överstiger 45 dBA ekv. ljudnivå vid fasad
utomhus. Lägenheten/erna ska ha tillgång till en uteplats där ljudnivån inte
överstiger 45 dBA ekv. ljudnivå och 70 dBA maximal ljudnivå.
Teknisk försörjning
Fastigheten är ansluten till kommunala vatten- och avloppsnätet via
Sofiedalsvägen. Dagvattenledning finns längs med Valbovägen.
Uppvärmning av Mikaelsgården sker via fjärrvärme.
TeliaSonera har ledningsrätt för teleledningar längs Valbovägen (Valbo – Ön
S:2). En elledning skär genom planområdets norra del. Ledningens läge
säkerställs genom att markområdet planläggs för att vara tillgängligt för
allmänna ledningar.
Teleledning finns längs Öbyvägens östra sida. Ledningens läge säkerställs i
planen genom att markområdet ska vara tillgängligt för allmänna ledningar.
Ledningsrätt för ledningen bör bildas.

Konsekvenser av planens genomförande
Detaljplanen bedöms inte innebära en sådan betydande miljöpåverkan som
avses i 6 kap. 11§ miljöbalken. Planens bedöms endast innebära mindre
konsekvenser vilka beskrivs nedan.
7/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
Detaljplanen innebär möjlighet för en ny bostad i centrala delar av Valbo.
Kollektivtrafik, offentlig och kommersiell service finns inom nära avstånd från
bostadsfastigheten. För Mikaelsgården innebär detaljplanen ett förtydligande av
rådande användningssätt samt möjliggör för ett enskilt ägandesätt.
Valbovägen är högt trafikerad vilket innebär höga bullervärden på fastigheten.
Vid ändrad användning till bostadsändamål kan bullerreducerande åtgärder
komma att krävas.
Gällande detaljplan har inte blivit genomförd vad gäller trafiklösningar som
Öbyvägens omvandling till gång- och cykelväg samt gång- och cykeltunnel under
Valbovägen. Dessa trafiklösningar är inte längre aktuella att genomföra. Marken
som skulle användas som gång- och cykelväg till tunneln används idag av kyrkan
som kvartersmark. Detaljplan innebär att fastighetsgränser ändras för att
legalisera dagens markanvändning.
Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och
konsekvenser
Fastighetsbildning
Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av
fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och
ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning
som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun.
Detaljplanen innebär att del av Valbo-Ön 13:7 genom fastighetsreglering
överförs till Valbo-Ön 4:30. Fastigheten Valbo-Ön 4:30 kommer att utvidgas
mot Valbovägen fram till och med befintlig häckplantering.
Detaljplanen medför att ny bostadsfastighet (eller för kontorsändamål) kan
avstyckas från Valbo-Ön 4:30.
Gemensamhetsanläggningen Valbo-ön ga:12 bör omprövas då gatan återgår till
lokalgata med kommunalt huvudmannaskap. Befintliga utfartsservitut på
Sofiedalsvägen kan upphävas eftersom det nu är allmän gata.
Ledningsrätt bör bildas för teleledning (öster om Öbyvägen) i enlighet med
område som är markerat för allmänna underjordiska ledningar i detaljplanen.
Lantmäteriförrättning gällande kvartersmarken ska sökas och bekostas av
fastighetsägaren. Kommunen ansvarar för att ansöka och bekosta

8/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
lantmäteriförrättning gällande allmän plats. Ledningsdragande företag ansvarar
för att ansöka och bekosta bildande av ledningsrätt.
Fastighetskonsekvenser
Nedan i tabellen redovisas detaljplanens konsekvenser (främst
fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet.
Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget
ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida.
Fastighet Fastighetsar Fastighetsarea efter Händelse/aktivitet/åtgärd
ea nuläge planens genomförande
Valbo-Ön 4:30 5580 m2 ca 4700 m2 Genom fastighetsreglering tillförs ca 400
m2 från Valbo–Ön 13:7.
En bostadsfastighet (eller kontor) om ca
1300 m2 kan avstyckas.
Största tillåtna byggnadsarea är 1200
m2 .
Valbo-Ön 13:7 211 084 m2 ca 214 000 m2 Genom fastighetsreglering överförs ca
400 m2 till Valbo–Ön 4:30 .
Del av Valbo-Ön s:2 (allmän plats) bör
fastighetsregleras till Valbo-Ön 13:7, ca
3400 m2. Valbo Ön s:2 Arealuppgift Arealuppgift saknas Del av Valbo-Ön s:2 (allmän plats) bör
(samfälld mark) saknas
fastighetsregleras till en Valbo-Ön 13:7,
ca 3400 m2 .
Valbo- Ön ga: 12
Gemensamhetsanläggningen bör
(gemensamhetsanläggning för
omprövas eftersom då kommunen är
vägar)
huvudman för allmän platsmark.
Ny bostads-
ca 1300 m
fastighet
(eller kontor)
2 Kan avstyckas från Valbo-Ön 4:30.
Största tillåtna byggnadsarena är 20% av
fastighetsarean.
Tabell: Fastighetskonsekvenser
Ekonomiska genomförandefrågor
Kostnader för framtagande av detaljplan regleras i planavtal mellan Svenska
kyrkan, Valbo församling och Gävle kommun.
En överenskommelse angående fastighetsreglering tecknas mellan Gävle
kommun och Svenska kyrkan, Valbo församling angående köp av del av Valbo-
Ön 13:7. Avtalet reglerar köp av mark och ersättningar. Svenska kyrkan bekostar
lantmäteriförrättning.
Den mark som i planen är utlagd som allmän platsmark (HUVUDGATA och
LOKALGATA) har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot

9/9
PLANBESKRIVNING
DNR: 12BMN62
fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren
begär detta, enligt plan- och bygglagen.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande, vilket innebär att
detaljplanen kommer efter samrådskedet skickas ut till berörda för granskning
innan den antas av byggnads- och miljönämnden. Detaljplanen beräknas bli
antagen av byggnads- och miljönämnden under andra kvartalet 2013.
Ansvarsfördelning
Fastighetsägaren ansvarar för planens genomförande inom kvartersmark. Gävle
kommun ansvarar för planens genomförande inom allmän platsmark.
Genomförandetid
Genomförandetiden är fem (5) år från den dagen detaljplanen vinner laga kraft.
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmänna platser.
Avtal
En överenskommelse angående fastighetsreglering tecknas mellan Svenska
kyrkan Valbo församling och Gävle kommun för köp av del av fastigheten Valbo-
Ön 13:7. Avtal ska tecknas innan detaljplanen förs upp till byggnads- och
miljönämnden för antagande.
Medverkande tjänstemän
Detaljplanen har upprättas av Samhällsbyggnad Gävle genom Ulrika Jonsson,
avd för Fysisk planering. Avsnittet ang de ”Fastighetsrättsliga
genomförandefrågor” har upprättas i samverkan med Karin Linjer, Kommunala
lantmäterimyndigheten.
Samhällsbyggnad Gävle
Petter Jonegård Ulrika Jonsson
Planchef Planingenjör