Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén

MÄNNISKORNA 

BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB 

ÅRSREDOVISNING 2005 

1

2 3

Det är en årsberättelse. Och en slags historia om relationer. 

4 5 

Den handlar om ett av Sveriges mest omtyckta fastighets- 

bolag: Byggnadsfi rman Ernst Rosén. 

Den handlar också om människorna som arbetar i kon- 

cernen. De som dagligen visar att personligt engagemang 

och stor passion för arbetet ger resultat. Resultat som år 

efter år visar sig i kundundersökningar som ger Ernst Rosén 

en särställning i branschen. 

Inte minst handlar denna årsberättelse om hyresgästerna. 

De människor som bor och verkar i fastigheterna i centrala 

Göteborg, i Alingsås, Kungsbacka och i Lerum. 

Du får bland andra möta Alireza, Åke, Inga-Stina, Ragnar, 

Ethel, Aina, Pia och Stefan. 

Historien tar dock sin början vid krigsslutet. Med en bygg- 

rätt och ett litet kapital uppförde en alldeles speciell snickare 

och sedermera verkmästare sitt allra första hus. 

Hans namn var Ernst Rosén.

Reine har ordet 8 

Året som gått 10 

Vision 11 

En byggnadshistoria 12 

Ernst Roséns värld. Koncernen 14 

GÖTEBORG 

Affärsidé 16 

Med hyresgästen i centrum – organisationen 17 

En ständig utveckling – fastigheterna 21 

Vad tycker hyresgästen? 24 

Miljöarbete 28 

ALINGSÅS OCH LERUM 

Flodén Fastighets AB 30 

Flodén Byggnads AB 32 

Nääs Fabriker AB 34 

KUNGSBACKA 

Aranäs KB 36 

MARKNADSANALYS 

Hyres- och fastighetsmarknaden 39 

ÅRSREDOVISNING 

Nyckeltal 46 

Förvaltningsberättelse 47 

Resultaträkning – koncernen 49 

Balansräkning – koncernen 50 

Kassafl ödesanalys – koncernen 52 

Resultaträkning – moderföretaget 53 

Balansräkning – moderföretaget 54 

Kassafl ödesanalys – moderföretaget 

Noter med redovisningsprinciper 

56 

och bokslutskommentarer 57 

Underskrifter 75 

Företagsledning 77 

Kartor 78 

Kartor xx 

FORM OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / FOTO: HANS M KARLSSON, LARS ARDARVE, 6URBAN HÖGLUND / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: ALFA NERMANS, KARLSTAD. 

7 

TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.

Från vänster: Reine Rosén, nytillträdd styrelseordförande, Thomas Lundh, ny VD och Benny Rosén, styrelseledamot och f.d. styrelseordförande i Byggnadsfi rman Ernst Rosén. 

KONCERN 

Den som bygger har alltid något att berätta. 

Bilder blir starkare med tiden. Innebörden av dem och de 

känslor de väcker, förändras vartefter vi själva förändras. 

Det är viktigt med bilder för att behålla ögonblicket och 

samtidigt se förändringen. 

Jag slås så tydligt av detta när jag betraktar några 

fotografi er från företagets historia på kontoret. Bilderna har 

jag tittat på många gånger, men varje gång har de adderat 

något nytt. Hur kan det vara så? 

Som bilden på min farfar och vår grundare Ernst Rosén 

där han står och slår i den sista spiken på ett taklag en varm 

sommardag i början av 1930-talet. Han har bar överkropp och 

svetten lackar. Bilden har aldrig varit 

så klar för mig som den är just idag. 

Kanske för att den får mig att tänka 

på historien om mannen som träffade 

två stenhuggare i ett brott. På frågan 

vad de gjorde svarade den ena att han 

högg sten. Men den andra svarade 

att han byggde en katedral. Just den 

känslan får jag när jag tittar på bilden. 

Att jag har fått förmånen att vara med 

om att bygga något större. 

Extra tydligt blir det när jag ser tillbaks 

på min tid som VD, ett uppdrag 

som jag efter noggrant övervägande 

bestämde mig för att lämna. Ny VD är 

Thomas Lundh, tidigare fastighetschef 

på Ernst Rosén. Efter 18 år i bolaget, som både ekonomichef 

och fastighetschef, har han byggt upp erfarenhet som 

behövs för att leda bolaget vidare. Jag är övertygad om att 

han kommer att föra de stolta traditionerna vidare och se 

till att fortsätta utveckla verksamheten. Själv tar jag vid som 

styrelseordförande och arbetar med strategiska frågor för hela 

koncernen. Klubban tas över efter min far Benny som till min 

glädje fortfarande önskar vara aktiv som styrelseledamot. 

Nu har det gått över ett år sedan vi blev årets fastighetsägare. 

Att vi fi ck utmärkelsen är bland det mest glädjande 

som hänt i vår historia. Men man kan aldrig vila på gamla 

lagrar. Vi arbetar ständigt för att bli bättre. Därför är det extra 

Ernst Rosén, tidigt 1930-tal. 

8 9 

Reine har ordet 

roligt att få ta del av resultatet från den nya hyresgästundersökningen 

vi gjort tillsammans med AktivBo. Och vilket resultat. 

Hela 90,4 procent är nöjda med servicen! Det är ett nytt 

rekord som visar vilket fantastiskt arbete våra medarbetare 

gör. Jag tror själv att den bottnar i en stor arbetsglädje och 

att vi har bra intern kommunikation i företaget. 

När vi tilldelades förstapris för högsta serviceindex bland 

50 bostadsbolag på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag, var det 

med oerhörd stolthet vi tog emot utmärkelsen. Att vi nu utvecklat 

vår vision, vår affärsidé och antar ett mer formaliserat 

sätt att arbeta, gör vi också det i syfte att nå ännu bättre 

resultat – på alla plan. Jag gläds också åt Flodén Fastighets 

ABs framgångar och åt utmärkelsen 

Årets lyft som de tilldelades av Aktiv 

Bo. VD-skapet i bolaget har jag nu 

lämnat över till Sune Johansson, 

tidigare fastighetschef i bolaget 

sedan 1992. Det är också roligt att 

följa den positiva utvecklingen av 

Nääs Fabriker, som hyr ut allt som 

iordningställs på området. 

Projektet med nybyggnation av 

16 vindslägenheter i Annedal är nu 

genomfört. Det känns bra att medverka 

till att minska behovet av lägenheter 

i centrala Göteborg. Ett projekt 

som gör mig stolt är Villa Solbu. 

2002 köpte Ernst Rosén fastigheten 

som nu genomgått en omfattande renovering. Resultatet är 

ett toppmodernt kontor i klassiskt historisk miljö. Villa Solbu 

är enligt min mening en av Göteborgs vackraste byggnader. 

Stolt är jag också över att få vara delaktig i Aranäs starka 

utveckling som samhällsbyggare i det expansiva Kungsbacka. 

Och så ser jag fram emot att följa utvecklingen av vår fastighet 

Oscar på Marstrand, där vi inlett ett mycket gott samarbete 

med Kungälvs kommun och andra intressenter. Att bereda 

fastigheten en framtid på en så speciell plats som Marstrand 

är en utmaning och ett ansvar. 

Att livet inte bara är vackert blir tydligt genom förra 

VD på Göteborgs fastighetsägarförening, Håkan Juthages,

Reine har ordet 

tragiska bortgång. Jag hade förmånen att få arbeta med 

honom under de år jag satt i föreningens styrelse och jag 

minns Håkan som en underbar människa med stort hjärta 

och engagemang. 

En glädjens stund var när en av våra mest trofasta hyresgäster 

hade kalas. Den 31 augusti fyllde Karin Larsson 

100 pigga år. Hon har bott i Annedal i över 30 år och trivs 

väldigt bra. Att få vara med och uppvakta en sådan härlig 

och ödmjuk person var en stor förmån på många sätt och 

skänker ytterligare perspektiv på tillvaron. 

Som sagt. Den som bygger har alltid något att berätta. 

Året som gått 

Reine Rosén 

Ett gott betyg. Resultatet av kundundersökningen 

som genomfördes bland 50 bostadsförvaltande 

företag ger Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB högsta 

notering. Service-index, det sammanfattande måttet 

på servicekvalitet, är hela 90,4 %. För detta tilldelades 

vi förstapris för högsta serviceindex på Aktiv Bo:s 

Benchmarkingdag. 

Roséns bidrar. Genom byggnation av 16 lägenheter 

på vindarna i Annedal bidrar Ernst Rosén 

till att minska behovet av centrala lägenheter i 

Göteborg. 

Nu har Viktor Rydbergsgatan 14 färdigställts 

efter att ha förvandlats från villa till modernt 

kontor. För det ansvarsfulla genomförandet av ombyggnationen 

stod Flodén Byggnads AB. 

Säkerheten främst. Ernst Rosén har under året 

påbörjat arbetet med att införa ett systematiskt 

kvalitetsarbete som ska styra och leda hela verksamheten. 

Tillökning! Familjen växer när den strategiskt 

belägna fastigheten Pelikan 5 vid Lilla torget i 

Alingsås förvärvas under året. 

KONCERN 

Rolig läsning. Byggnadsrörelsen i Flodén Byggnads 

AB följer den goda byggkonjunkturen och 

ökar både omsättning och lönsamhet. 

Orkan i efterfrågan. Ytterligare 1 000 kvm lokaler 

färdigställs på Nääs Fabriker och hyrs ut direkt. 

Snart. Beslut fattas om en unik hotell- och konferensanläggning 

på Nääs Fabriker. Invigning 

planeras till slutet av 2007. 

Én händelserik vår. I maj 2005 färdigställde 

Aranäs det nya polishuset i Kungsbacka. 

Nöjda kunder. Aranäs har genomfört både 

hyresgästenkäter och medarbetarenkäter med 

mycket goda resultat. 

Alla köpcentrums dröm! I en oberoende undersökning 

får Kungsmässan högst betyg av alla 

köpcentrum i Göteborgsregionen. 

Benchmarking-dagen hos Aktiv Bo var en stor 

dag för Flodén Fastighets AB. Vi erhöll priset 

”Årets lyft”. Anledningen var att vi ökat vårt serviceindex 

med nära 4 procentenheter. 

10 11 

Vision för koncernen Ernst Rosén. 

Ernst Rosén skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad 

förena familjeföretagets fl exibilitet med ett professionellt 

arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag, och alltid 

sträva efter att vara ett föredöme i branschen. 

Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet 

när det gäller bostäder, lokaler och byggservice. 

Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital, 

förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och 

kundfokus. 

(gäller för koncernen med undantag för Aranäs)

En byggnadshistoria KONCERN Bolag i koncernen. 

Krigsslutet skapade en positiv kraft som genomsyrade hela 

samhället. En som såg möjligheterna var den tidigare textilarbetaren 

och sedermera snickaren Ernst Rosén som på 

lediga stunder studerade till verkmästare vid Göteborgs Tekniska 

Institut. 1952 startar han Byggnadsfi rman Ernst Rosén 

med ett litet kapital och en byggrätt på Hisingen. När huset 

står klart säljs det med god vinst och lägger, tillsammans 

med andra framgångsrika projekt, en solid grund för företaget. 

Förnyare av stadsbilden. 

Uppförande av fastigheterna på Räntmästargatan i Lunden 

innebär starten för företagets nya strategi; byggande, ägande 

och förvaltning. Detta förhållningssätt är fortfarande ett motto, 

även om Byggnadsfi rman Ernst Rosén idag inte är byggnadsentreprenör, 

utan ett bolag specialiserat 

på ägande och förvaltning. 

Under de första 30 åren uppförs vid 

sidan av alla externa projekt inte mindre 

än 45 egna fastigheter. De fl esta 

fi nns fortfarande kvar i företaget. 

Andra halvan av 1960-talet är en 

hektisk period i svensk byggnadshistoria. 

I Göteborg får områdena 

Vegastaden, Annedal, Masthugget, 

Landala, Prästgårdsängen och Hammarkullen 

nya fastigheter signerade 

Ernst Rosén. Förnyelsen av Olskroken 

blir det sista projektet med egen byggpersonal. Genom 

Benny Rosén som tillträder som ny VD 1984, förankras idén 

om hur företaget ska utvecklas enbart som förvaltare. 

Nya generationer och nya tankar. 

Reine Rosén börjar i företaget 1973 och arbetar under de 

kommande åren i alla delar av verksamheten: byggnation, 

förvaltning och uthyrning. Tillsammans med sin far Benny 

skapar han i början av 1980-talet idéer om hur företaget ska 

utvecklas. Expansion ska ske genom extern entreprenad av 

nyproduktion samt genom fastighetsförvärv och företagsuppköp. 

År 1988 förvandlas Byggnadsfi rman Ernst Rosén till ett 

familjeägt aktiebolag. Fram till dess hade byggande och för- 

Ernst Rosén – snickare, entreprenör och grundare 

av Byggnadsfi rman Ernst Rosén. 

valtning bedrivits i en enda rörelse. Den nya bolagsformen 

ger frihet och skapar utrymme för breddad verksamhet. 

Förvärvar företag. 

1989 blir Flodén Byggnads AB i Lerum till salu. Flodéns 

historia och verksamhet påminner om Ernst Roséns och det 

tar inte lång tid för parterna att komma överens. Efter affären 

delas företaget upp i byggverksamhet och förvaltning. Ett 

annat förvärv 1990 är Nääs Fabriker i Tollered som förvandlats 

från bomullsspinneri till ett modernt företagscentrum. 

När Reine Rosén tillträder som VD i Byggnadsfi rman Ernst 

Rosén 1994, skapas en plattare organisation med delegerat 

ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller 

och ansvarsområden. På så sätt frigörs tid och kraft för 

strategiska beslut. 

En uppseendeväckande affär. 

I ett nystartat bolag tillsammans 

med Ivar Kjellberg Fastighets AB 

förvärvas Kungsbackas största privata 

fastighetsägare Aranäs AB. 

Det nybildade intressebolaget tar 

1996 över en modern, välskött 

och tongivande fastighetsrörelse i 

Kungsbacka – inklusive det stora 

köpcentret Kungsmässan. Köpesumman 

är 1,3 miljarder kronor. 

Med detta kan förvaltningen fortsätta enligt samma modell 

som ägarna redan med framgång tillämpar i Göteborg. Ett 

beslut som ökade Byggnadsfi rman Ernst Roséns förvaltade 

yta med över 50 %. 

En koncern med fyra dotterbolag. 

Det är 54 år och 3 generationer sedan Ernst Rosén såg 

möjligheterna och startade sin verksamhet. 

Idag består den av en koncern med 4 dotterbolag som 

alla, med undantag för Flodén Byggnads AB, ägnar sig åt 

fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Och alla 

bolag utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper 

som moderbolaget. 

Stefan Håkansson och Pia Gusland Håkansson, Annedal i Göteborg. 

– Känslan av att bo under takåsarna är svår att beskriva. Utsikten är magnifi k. Det är som att bo i villa 

fastän i lägenhet. Med vårt läge borde Göteborg kallas för Lilla Paris. 

12 13

Ernst Roséns värld. Koncernen. 

GÖTEBORG 

Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB 

VD: Thomas Lundh 

Omsättning: 182 mkr 

Antal anställda: 25 

Förvaltad yta: 188 000 kvm 

KUNGSBACKA 

Aranäs AB 

Aranäs KB 

VD: Ingemar Nilsson 




LERUM 

Flodén Byggnads AB 

VD: Anders Flodén 




TOLLERED 

Nääs Fabriker AB 

VD: Katarina Stensryd 




14 15 

ALINGSÅS 

Flodén Fastighets AB 

VD: Sune Johansson 




KONCERNEN 

(inklusive 50 % av Aranäs AB) 




Ägare: 

Benny Rosén 10 % 

Reine Rosén 65 % 

Gunilla Berglie 25 %

Affärsidé för Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. 

Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. 

Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och 

förvaltande av egna hyresfastigheter. 

Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. 

Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare 

hyresgästen och med engagerad och kompetent personal 

kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. 

GÖTEBORG 

I 1900-talets mitt handlade det om att bygga och förvalta 

sina egna fastigheter för att på så sätt skapa kontinuitet 

och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. När 

förnyelsen av företagets organisation startade i början av 

1990-talet, ville vi lämna denna objektrelaterade förvaltning 

till historien. 

Reine Rosén startade omvandlingen av Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén till ett modernt bolag. Men grundfi losofi n var 

och är alltjämt densamma som på farfars och fars tid: Sätt 

hyresgästen i centrum. 

Pyramiderna revs. 

Det var inte längre fastigheten som var i fokus i den nya organisationen. 

I stället vändes blickarna mot hyresgästerna. 

Ett synsätt som krävde en helt ny typ av organisation. En 

plattare som gav större kontaktyta mot marknaden. Den 

gamla hierarkiska pyramiden revs. I dess ställe byggde vi en 

horisontell organisation. VD, ledning, och styrelse tog plats i 

den ena änden. I andra änden fastighetsansvariga, hantverkare 

och städansvariga. I mitten, som en sammanhängande 

länk, tog administration med kund-, teknik- och ekonomifunktioner 

plats. Resultatet är en organisation skapad för att 

komma nära hyresgästerna. En framgångsrik struktur som 

vi värnar om och håller fast vid. 

Liten och effektiv. 

Fastighetsbeståndet är stort. Vår organisation är trimmad 

för att ge maximal effektivitet. Men den är tillräckligt stor 

för att kunna möta hyresgästerna på ett sätt som motsvarar 

deras förväntningar och krav. Ansvar och dagligt beslutsfattande 

har delegerats ut i organisationen. Genom roller 

som kundansvarig, fastighetsansvarig och teknisk chef har 

förvaltningen blivit effektivare. 

De kundansvariga ansvarar för uthyrning av lägenheter, 

lokaler och garageplatser. De beslutar också, i nära dialog 

med hyresgästerna, om löpande lägenhetsunderhåll och 

anpassning av lokaler. 

Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna 

via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och 

städansvariga bildar de team som går under namnet 

16 17 

Med hyresgästen i centrum – organisationen 

Hyresgäster 

Fastighetsansvarig 

Hantverkare 

Städansvarig 

Ekonomi/ 

Administration 

Teknik 

Kundansvarig 

VD, styrelse, 

ledning 

En horisontell organisation skapad för att 

komma närmare hyresgästerna. 

ER Boendeservice, strategiskt placerade med 5 expeditioner 

i vårt fastighetsbestånd. Tack vare närheten till hyresgästerna 

kan teamen hålla en hög tillgänglighet vad gäller löpande 

underhåll och funktionstillsyn. 

Det är teknikchefen som har huvudansvaret för fastigheternas 

drift, underhåll och funktion. Han kompletterar också 

ER Boendeservice med övergripande teknisk kompetens. 

Det är också teknikchefen som driver miljöarbetet och ser 

till att vi når uppsatta mål. 

Tydliga roller och ansvar. 

Ett resultat av vår förvaltningsmodell är snabba och korta 

beslutsvägar – något som uppskattas av hyresgästerna. Det 

får vi bevis på årligen genom kundundersökningarna där 

hyresgästerna ger mycket höga betyg när det gäller information, 

tillgänglighet och bemötande. 

Vår organisation gör det tydligt för medarbetarna vilken 

betydelse de själva har för företagets utveckling och framgång. 

Förutom en viktig och tydlig roll i kontakten med hyresgästerna, 

har de ansvar för budget, prognoser och resultat. Med 

det följer delaktighet och insyn i företaget. Som en naturlig 

följd av ökat ansvar har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 

ett bonussystem som omfattar alla medarbetare. Och som 

alla får lika stor del av. 

Kvalitetssäkring. 

I en koncern som vuxit under decennier av framgång, ökar 

kraven på ledarrollen och nödvändigheten av en mer formaliserad 

verksamhet. Med detta följer behov av verktyg som

Ethel Andersson och Aina Fahlén, Danska vägen i Göteborg. 

– Vi lärde känna varandra genom att vi blev grannar. Nu skrattar vi varje dag sen många år. 

När det är Melodifestival eller någon bra fi lm så laddar vi upp med godis och lite vin. 

GÖTEBORG 

skapar förutsättning för fortsatta framgångar. Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén använder verktyget GR Rating som följer 

samma struktur som kvalitetsledningssystemet ISO 9001. 

Vi har analyserat hur bolaget bedriver verksamheten. 

Betyget blev mycket gott med ett undantag: dokumentationen 

av bland annat målsättningar och rutiner. Ett åtgärdsprogram 

har tagits fram och till stor del arbetats igenom 

under 2005. Verksamhetsstyrning och dokumentation har 

analyserats från grunden. Vision och affärsidé har arbetats 

om. Strategier och policies har dokumenterats. 

Riktlinjer och dokumentation har tagits fram för it- och 

fi nansieringsverksamheten. En ny kommunikationsplattform 

ska bidra till att ge omvärlden en enhetlig bild av Ernst Rosén. 

Den ska stärka och bekräfta vårt varumärke. Nu fortsätter 

arbetet med dokumentation av rutiner i andra delar av verksamheten. 

Målet är att bli ännu bättre. På alla plan. 

Mål och utmaningar. 

Grundfi losofi n är i högsta grad levande i vår vardag: Sätt 

hyresgästen i centrum. 

De årliga kundundersökningarna fungerar som handfast 

benchmarking. De ger en god hjälp när vi sätter upp nya 

mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum vid Roséndagarna; 

ett återkommande arrangemang som innehåller ett 

stort mått av allvar och idéarbete men också samvaro och 

teambuildning – och där vi gemensamt skissar framtidens 

Ernst Rosén. Under Roséndagarna 2005 enades vi internt 

kring de dokument som ingår i vårt kvalitetsledningssystem 

och som bidrar till ett gemensamt förhållningssätt i kontakterna 

med våra kunder och intressenter. 

Alla stannar. 

Företagets fi losofi är i princip densamma idag som för 50 år 

sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och Ernst Rosén 

ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats 

är medlen för att uppnå målet. 

Sedan den nya organisationen infördes för 13 år sedan 

har en naturlig och gemensam värdegrund byggts upp. Alla 

medarbetare har en känsla för vilka synsätt och värderingar 

18 19 

Med hyresgästen i centrum – organisationen 

94,1 % av hyresgästerna svarar positivt gällande information, tillgänglighet och bemötande. 

som ska prägla verksamheten. Tydliga mål, en fungerande 

struktur och ett bra system för uppföljning av verksamheten 

underlättar vårt gemensamma arbete. 

Det är fl er än hyresgästerna som trivs och stannar hos 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Medarbetarna blir också 

gärna kvar. Den genomsnittliga anställningstiden är 15 år 

och 70 % av medarbetarna har jobbat här längre än 10 år. 

Till trivselfaktorerna hör delaktighet, ansvar och bonussystemet. 

En mycket låg sjukfrånvaro är ett annat mått på 

organisationens styrka och medarbetarnas engagemang. 

> 5 år, 

21 %, 5 st 

6-10 år, 

8 %, 2 st 

ANSTÄLLNINGSTID. 

Mer än 10 år 

71 %, 17 st

Ann-Louise Sjölund och Fredrik Borgström, Danska vägen i Göteborg. 

– En liten smultronplanta på balkongen är vår nivå när det gäller trädgård. Vi gillar mer att ha vänner på middag, 

snacka och må gott. Vårt nya matbord gillas av alla, inklusive Troja och Gonzo. 

GÖTEBORG 

Fastigheter i ständig utveckling. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén äger och förvaltar 38 fastigheter 

med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i de 

centrala delarna av Göteborg. Merparten av beståndet är 

uppfört i egen regi under 1960- och 70-talet. 

Husen är byggda i gedigna material – de fl esta med 

fasader av tegel. Arkitekturen präglas av praktisk och stram 

enkelhet och är anpassad till omgivande bebyggelse. 

Långsiktig planering. 

Varje år besiktigas fastigheternas allmänna funktioner och 

rapporter lämnas till teknikchefen som har huvudansvar för 

fastigheternas drift, underhåll och funktion. 

För att kunna bibehålla och höja den tekniska standarden 

i våra fastigheter, är långsiktighet och planering a och o. 

Ett viktigt verktyg inför stora beslut är den långsiktiga 

planeringen. Tack vare den, slipper vi dessutom obehagliga 

ekonomiska överraskningar. Kontinuerligt låter vi oberoende 

konsulter besiktiga betongkonstruktioner, garage, balkonger, 

fasader, tak, isolering och driftsfunktioner. Det ger oss en 

bra bild om fastighetsbeståndets status och god hjälp vid 

planeringen inför framtiden. 

Underhållssystem. 

Inom Ernst Rosén pågår ett arbete med att utveckla och 

förfi na vårt system för dokumentation av statusen i samtliga 

fastigheter. 

Här ska allt från nybyggnationer till minsta åtgärd fi nnas 

dokumenterade. Detta system skapar förutsättningar för 

att ytterligare effektivisera den löpande förvaltningen. Det 

underlättar för medarbetarna i deras strävan att ta hand om 

husen på bästa sätt. Sist, men inte minst, blir dokumentationen 

av fastigheternas status ett verktyg som bidrar till att 

ge våra hyresgäster den service de förväntar sig. 

Vindar blev 16 lägenheter. 

När idén föddes, ville Ernst Rosén förverkliga den. Det var 

en möjlighet att bidra till att minska det stora behovet av 

lägenheter i centrala Göteborg. Och ge fl er människor möjlighet 

att bo i det populära Annedal. Under 2005 och fram 

20 21 

En ständig utveckling – fastigheterna 

De nya vindslägenheterna i Annedal bjuder på hänförande utsikt. 

till första kvartalet 2006 har råvindar förvandlats till 16 nya 

lägenheter. När det gäller utformning av lägenheterna har 

man utgått från marknadens och hyresgästernas önskemål. 

Tillsammans med Nordstrand Frisenstam Rung arkitektkontor 

ritades lägenheter med storslagen utsikt över takåsarna. 

Med ambition att i största möjliga mån visa befi ntliga 

hyresgäster respekt och hänsyn, vidtog vi ett antal åtgärder. 

Bland annat ville vi minimera byggtiden i syfte att störa de 

boende så lite som möjligt. Efter noggrann analys av hur 

byggprojektet skulle genomföras, valdes C D Bygg AB som 

entreprenör. De kunde möta våra önskemål bäst och presenterade 

en tidsplan där byggtiden kunde halveras. 

Villa Solbu. 

Sekelskiftesvillan ligger ett stenkast från Kungsportavenyn 

och byggdes ursprungligen för direktör Adolph Solbu år 

1917. När Byggnadsfi rman Ernst Rosén år 2002 fi ck möjlighet 

att förvärva Villa Solbu, fanns ingen tvekan. 

I samarbete med Semrén och Månsson Arkitektkontor

En ständig utveckling – fastigheterna GÖTEBORG 

Mikael Manniche är VD för m2 – din bostadsmäklare, vars kontor ryms i anrika och 

toppmoderna Villa Solbu. 

skapades lösningar som tillgodoser dagens krav på utformningen 

av ett toppmodernt kontorshus med alla tänkbara 

tekniska installationer. För det ansvarsfulla genomförandet 

av ombyggnationen stod Flodén Byggnads AB. Under 2005 

fl yttade m2 – din bostadsmäklare, in i det nära 1 000 kvm 

stora kontorshuset på Viktor Rydbergsgatan 14. 

Några av årets projekt. 

Några av övriga projekt som genomförts under 2005 är omfattande 

fasadarbete och byte av fönster på Utlandagatan 

i nedre Johanneberg. Under våren fortsätter fasadarbeten. 

Exempel på kontinuerliga åtgärder i fastighetsbeståndet 

under året är bland annat att vi tagit itu med de problem 

som nu uppstår i betong- och tegelkonstruktioner i hus som 

byggdes på 1960- och -70–talen. Merparten av garagen i 

fastigheterna har också genomgått omfattande renoveringar. 

På Danska vägen 86–96 har fasadbalkarna renoverats. På 

Anders Zornsgatan 36 har tegelfasaden renoverats och 

fastigheten har fått nytt tak. 

Trygghet och säkerhet. 

I vår affärsidé står skrivet att vi ska tillhandhålla ett boende 

som ger nöjda hyresgäster. Det lönar sig med teknisk översyn, 

renoveringar, underhåll och upprustning. Det vet vi. I enkäten 

säger 87,4 % att de känner sig trygga hos 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det är 

en ökning med drygt 2 % från föregående 

år. Och ett bevis på att våra 

insatser såväl inomhus som i närområdet 

ger resultat. 

För att öka tryggheten och säker heten har ny belysning 

med rörelsedetektorer installerats på bl.a. Jungmansgatan 

31–33. Under 2006 kommer kommunicerbara porttelefoner 

att installeras i fastigheten på Danska vägen 86–96. 

Det fi nns många fl er exempel på hur vi under föregående 

år ökat hyresgästernas trivsel och säkerhet genom satsningar 

på såväl inre som yttre miljöer. Exempelvis har vi i fl ertalet 

garage installerat kameraövervakning. 

För att öka möjligheterna till samvaron mellan hyresgästerna 

i våra fastigheter har vi på Falkenbergsgatan skapat 

en samlingspunkt: den nya grillplatsen. Och för våra yngsta 

hyresgäster på S:t Pauligatan i Lunden pågår arbetet med 

att iordningställa en ny lekplats. 

80-tal, 

16 % 

HUSÅLDRAR. 

60-tal, 70-tal, 53 26 % 

60-tal, 

70-tal, 26 % 

53 % 

> 80-tal, 2 % 

< 60-tal, 3 % 

87% 

Trygghet och 

säkerhet 

LÄGENHETSSTORLEKAR. 

4 rum 

17 % 

3 rum, 22 % 

2 rum, 41 % 

1 rum, 17 % 

4 % 

5 rum, 3 % 

Villa Solbu, Viktor Rydbergsgatan 14. 8 

Villa Solbu är ett attraktivt och i många stycken unikt 

hus som ligger bara ett stenkast från Kungsportsavenyn. 

Med sin typiska sekelskiftesarkitektur är den ett 

smycke i stadsbilden. Och dess själ och historia är 

väl värda att bevara. 

Ernst Rosén ville skapa ett toppmodernt kontorshus 

och samtidigt ta tillvara de ursprungliga kvaliteterna. 

Den omfattande och varsamma renoveringen 

har gjorts i samråd med Semrén & Månssson Arkitektkontor 

och antikvarie Martin Lindholm Restaurering. 

Kraven på bevarande och återskapande av interiören 

ställde stora krav på speciallösningar. Till exempel får 

inga kablar eller elledningar vara synliga. All ventilation, 

el och ledningar för datorkommunikation har 

därför byggts in dels i befi ntliga kanaler för ventilation 

och värme, dels i nya kanaler i golv och väggar. Ett 

omfattande arbete har lagts ned på att renovera och 

återskapa de ursprungliga takmålningarna. 

Av miljömässiga och långsiktigt ekonomiska skäl, 

har bergvärme installerats i Villa Solbu. 

22 23 

8 

16 nya vindslägenheter i Annedal. 

Idén att förvandla råvindar i Annedal till lägenheter 

gjorde att Stadsbyggnadskontoret i Göteborg samlade 

berörda fastighetsägare för att ge möjlighet att 

genomföra ombyggnader till vindslägenheter. För att 

planerna skulle kunna förverkligas, var det nödvändigt 

att förändra detaljplanen för området. Man gav dispens 

om kravet på hiss upp till det översta våningsplanet. 

Men för att ändå klara kravet på utrymningsvägar, 

installerades hissar i 3 av 9 uppgångar i Ernst Roséns 

fastigheter. 

Totalt har vi skapat 16 nya lägenheter på 3 vindar. 

De kännetecknas av öppna, moderna planlösningar 

med rymd och atmosfär. Råvindarnas takhöjd har 

behållits och vissa lägenheter har hela 3 meter till tak. 

Ytskikt har valts med stor omsorg, exempelvis parkett i 

alla rum med undantag för hallen som har golvklinkers. 

Under de varmare årstiderna får hyresgästerna 

ännu större yta att leva och umgås på; de fl esta lägenheter 

har 2 altaner med utsikt över takåsarna!

Vad tycker hyresgästerna? GÖTEBORG 

Uppgradering till kommunicerbara porttelefoner är ett exempel på insatser för att öka 

hyresgästernas trygghet. 

Ett tecken på att hyresgästerna gillar att bo hos Byggnadsfi 

rman Ernst Rosén är de höga betyg de ger oss i den 

årligen återkommande hyresgästundersökningen. 

Enkäter ger årligt betyg. 

Kvalitetsarbetet pågår sedan början av 1990-talet hos 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén. Vi försöker på olika sätt vara 

lyhörda inför hyresgästernas behov och önskemål. 

Kvalitetstänkandet har utvecklats kontinuerligt – särskilt 

när det gäller kundkontakter, trivsel, trygghet och underhåll. 

Tillsammans med konsultföretaget AktivBo, ett av Sveriges 

största inom enkätndersökningar hos fastighetsbolag, 

har vi varje år sedan 1997 genomfört en 

omfattande undersökning bland våra 

hyresgäster. Resultatet ger en klar och 

tydlig bild av hur våra hyresgäster uppfattar 

oss som hyresvärd. Vi får veta vad 

90% 

Tycker att ER är mån 

om sina hyresgäster 

som är bra. Och vad vi kan lägga mer kraft på att förbättra. 

Våra undersökningsresultat jämförs också med andra 

fastighetsägares. Det ger oss svar på hur vi sköter oss i förhållande 

till andra aktörer på marknaden. Men det är inte 

den enda anledningen till att vi genomför undersökningen. 

Det är ett mycket bra internt arbetsredskap när vi sätter 

upp mål för vår verksamhet och skapar handlingsplaner 

för vår förvaltning. 

All time high. 

AktivBo genomför enkätsundersökningar bland 350 000 

hyresgäster på uppdrag av ett 50-tal fastighetsägare, såväl 

privata som kommunala. Runt 65 % av de tillfrågade brukar 

svara. Bland Byggnadsfi rman Ernst Roséns hyresgäster var 

svarsfrekvensen i senaste undersökningen 71,4 %. Det ger 

en hög tillförlitlighet till resultatet. 

Den senaste undersökningen visar att vi ligger mycket 

bra till bl.a. när det gäller trygghet, servicekvalitet, produktkvalitet, 

prisvärdhet och fastigheternas läge. Men det mest 

intressanta för oss är serviceindex. Det är det sammanfattande 

måttet på servicekvalitet och mäts utifrån 35 frågor, 

ett så kallat customer score-card, inom 

fyra områden: ”Ta kunden på allvar”, 

”Trygghet”, ”Rent och snyggt” samt 

”Hjälp när det behövs”. 2005 års undersökning 

visar att vi återigen infriar 

98% 

Trivs i stadsdelen 

Karin Larsson, en av våra trofasta hyresgäster, fi ras på 100-årsdagen av Reine Rosén. 

Här kommer en bildtext om Gabriella. 

Gabriella Engman med dottern Emelie, Lunden i Göteborg. 

24 – Jag uppskattar verkligen ER:s boendeservice. Jag 25har 

alltid fått snabb hjälp och blivit trevligt bemött.

Alireza Raissi, Kryddhuset, Redbergsvägen 24 i Göteborg. 

– Erfarenheten säger mig att det tar ett tag att utvärdera hur bra en butikslokal fungerar. 

Men läget är perfekt och hittills tycker jag att det känns väldigt rätt. 

GÖTEBORG 

eller överträffar våra hyresgästers förväntningar. Hela 

90,4 % är nöjda med servicen. För fjärde året i rad fi ck 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB återigen den högsta 

noteringen bland AktivBo:s kunder. För detta 

belönades vi på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag 

när vi fi ck ta emot pris för 

högsta serviceindex och delat förstapris 

för högsta produktkvalitet. 

Företagets image. 

När vi frågar hyresgästerna om trivsel, 

omtanke, bostadens geografi ska läge, 

om de bor prisvärt och om de kan tänka 

sig att rekommendera oss som värd, får 

vi mycket positiva svar. Samtidigt får vi en 

bra uppfattning om företagets image. Och den ser väldigt 

bra ut. I senaste undersökningen svarar 

95,1 % att de trivs med Ernst Rosén 

som värd. 97,0 % kan tänka sig att 

rekommendera oss till andra. 

Men även sådant som är bra kan bli 

96% 

Kan rekommendera 

i kvarteret 

Ett bra hus ska kännas välkomnande redan i entrén. 

Ernst Roséns hyresgäster värdesätter att det är rent 

och snyggt i gemensamma utrymmen. 

95% 

Trivs med ER 

som värd 

94% 

Tycker att man får 

hjälp när det behövs 

26 27 

Vad tycker hyresgästen? 

ännu bättre. Det är utgångspunkten för vårt ständigt pågående 

förbättringsarbete. 

Varje år möts alla medarbetare under de så kallade 

Roséndagarna. Då går vi igenom och analyserar undersökningsresultatet 

för varje bostadsområde och diskuterar vad 

vi kan göra för att bli ännu bättre, sätter mål och tar fram 

handlingsplaner. Ibland ställer vi resultaten 

mot varandra och jämför. Varför skiljer de 

sig mellan områdena? Vad kan vi lära 

och vilken nytta kan vi dra av varandras 

erfarenheter? På samma sätt analyserar 

vi fastighet för fastighet. 

> 10 år, 

34 % 

BOENDETID. 

3-10 år, 37 % 

< 3 år, 

29 % 

88% 

Tycker det är 

rent och snyggt

Miljöarbete GÖTEBORG 

Med det miljöarbete som Byggnadsfi rman Ernst Rosén inledde 

redan i mitten av 1990-talet har vi byggt ett heltäckande 

miljöledningssystem. Som ett av de första företagen i 

våra bransch certifi erades Ernst Roséns miljöledningssystem 

år 2001 enligt den internationella standarden ISO 14001. 

Sedan 2000 är vi också miljödiplomerade av Göteborgs stad. 

Detaljerade mål. 

Miljöledningssystemet fungerar som ett redskap för ständiga 

förbättringar inom områdena miljö och arbetsmiljö. Till grund 

för insatserna ligger våra policyer. De är ledstjärnor som innehåller 

såväl värderingar och visioner som förhållningssätt 

och strategier. 

I syfte att minska Ernst Roséns miljöpåverkan har vi 

identifi erat ett antal områden för vårt miljöarbete, 

bland annat avfallshantering, energi, 

vatten och avlopp, miljöskadliga och hälsovådliga 

produkter och transporter. För dessa 

områden fi nns såväl övergripande mål som 

mått- och tidsatta miljömål. I början av 2005 

fastställdes detaljerade miljö- och arbetsmiljömål. 

Många sträcker sig över fl era år och 

är del i ett långsiktigt och planerat arbete. 

10 mål gäller hyresgästernas bedömning av 

miljöarbetet – i första hand när det gäller avfallshanteringen. 

Ett händelserikt år. 

Under året fortsatte arbetet för energibesparing med uppföljning, 

besiktningar och temperaturmätningar i lägenheter och 

fastigheter samt löpande injusteringar av värme och ventilation. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén var ett av de första fastighetsbolagen 

att installera datorstyrd fastighetsövervakning. 

På Karl Gustavsgatan, Jungmansgatan, i Lunden och i Annedal 

har vi nu förnyat övervakningen med toppmodern teknik 

och byter succesivt ut även i resterande fastigheter. För att 

minimera energianvändningen har de nya 

vindslägenheterna i Annedal isolerglasfönster 

med högt u-värde och extra 

tilläggsisolering av yttertaket. Nya 

fl äktar har också installerats för att få 

92% 

Förutsättningar att 

agera miljömedvetet. 

en bättre miljö även för övriga lägenheter i fastigheten. För 

att minska elanvändningen har ny belysning med rörelsedetektorer 

installerats på bl.a. Jungmansgatan. I fl era fastigheter 

har hissarna fått så kallad frekvensstyrning som minskar elanvändningen. 

I samband med renoveringen av fastigheten 

på Viktor Rydbergsgatan 14 ersattes den gamla oljepannan 

med bergvärme och husets egna ventilationsegenskaper har 

tagits tillvara och kombinerats med den senaste styrtekniken. 

Källsortering erbjuds sedan länge i de 

fl esta fastigheter. Under året har soprum 

på Redbergsvägen, S:t Pauligatan och 

Mejerigatan gjorts fräschare och med 

ännu fl er fraktioner. Erfarenheterna härifrån 

kommer att tas tillvara när övriga avfallsrum ses över. 

Vidareutbildning inom miljön pågår 

kontinuerligt, bl.a. har samtliga medarbetare 

deltagit i studiebesök på Ekocentrum 

och nyanställda har genomgått grundläggande 

miljö utbildning. Detta för att bättre 

kunna möta hyresgästernas frågor. Vi har 

också förbättrat både den muntliga och 

skriftliga informationen till våra hyresgäster. 

I övrigt präglades miljöarbetet under året av 

löpande insatser i förvaltningen, framför 

allt uppföljningar och styrning av energi- och vattenanvändningen, 

liksom förbättringar i avfallshanteringen. 

92% 

Bra hantering av 

hushållssopor 

Uppfyller vi målen? 

Under 2005 har vi fortsatt arbetet med att försöka tillmötesgå 

hyresgästernas krav och förväntningar inom miljöområdet. 

Det gäller allt från de fastighetsansvarigas arbete i 

områdena till den tekniska förvaltningen. 

Enligt den senaste hyresgästenkäten 

har arbetet gett resultat. 98,8 % 

av hyresgästerna är mycket nöjda eller 

nöjda med vårt engagemang i miljöfrågor, 

en ökning med cirka 1 % från föregående år. Hyresgästerna 

har också blivit mer positiva till sina egna förutsättningar att 

agera miljömedvetet. 91,8 % var mycket nöjda eller nöjda 

jämfört med drygt 87 % föregående år. 

99% 

ER´s engagemang 

i miljöfrågor 

28 29 

Miljöpolicy. 

Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. 

Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och 

förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger 

grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. 

Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts 

närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent 

personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. 

Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga 

påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling. 

Roséns betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar 

som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring 

för att minska miljöbelastningen och för att förebygga 

föroreningar. 

Roséns betraktar miljöarbetet som en förutsättning för 

att kunna nå företages samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar 

hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och 

underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. 

Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006.

Flodén Fastighets AB ALINGSÅS OCH LERUM 

Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen och en hög servicenivå kan 

bolaget se fram emot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge. 

Ernst Rosén är en av Alingsås och Lerums största och mest 

välrenommerade fastighetsägare via dotterbolaget Flodén 

Fastighets AB. Fastigheterna har attraktiva lägen, de fl esta 

ligger mitt i centrum och beståndet består till nära 70 % av 

bostäder. Totalt äger och förvaltar bolaget 49 500 kvm varav 

36 200 i Alingsås. Ernst Rosén är expansiva i regionen och 

har under senare år förvärvat 13 fastigheter om totalt 33 300 

kvm med intressanta lägen, främst i Alingsås. 

I Lerum är förvaltningen koncentrerad på kommersiella 

lokaler. Här har vi en stark position i centrum. Fastigheterna 

inrymmer lokaler för en mängd verksamheter, främst sådana 

som bidrar både till det allmänna och privata serviceutbudet. 

Året som gick. 

I Alingsås och Lerum arbetar vi, på samma sätt som i Göteborg, 

aktivt med hyresgästunderssökningar. Under hösten 

genomfördes för andra året en hyresgästundersökning med 

mycket positiv resultat. Serviceindex har ökat med nära 4 

procentenheter! Hög boendekvalitet och nära dialog med 

hyresgästerna gör att de trivs och månar om fastigheterna. 

Den stora ökningen av serviceindex uppmärksammades av 

Aktiv Bo som tilldelade Flodén Fastighets AB pris för Årets lyft. 

Under det gångna året har koncernen stärkt sin position 

ytterligare i centrala Alingsås genom förvärvet av fastigheten 

Pelikan 5 som inrymmer 2 300 kvm lokal- och butiksyta 

samt 11 lägenheter. Efter fl era år av minskad omsättning 

av bostadshyresgäster, ser vi en ökad omfl yttning i våra 

fastigheter. Därmed följer vi tyvärr den allmänna trenden i 

branschen. Uthyrningen av lokaler har varit fortsatt mycket 

positiv. Vakansgraden har sjunkit ytterligare 1 % i jämförelse 

med föregående år och var under 2005 knappt 2 %. 

I 2004 års hyresgästundersökning framkom önskemål 

från hyresgästerna om förbättringar inom områdena kommunikation 

och information. Under året har en rad åtgärder 

vidtagits. Bland annat har expeditionernas öppettider utökats 

och numera är e-post ett komplement till tidigare kommunikationsvägar 

mellan hyresgästerna och oss. 

Renodling av fastighetsbeståndet i Lerum mot kommersiella 

lokaler har fortsatt genom att de sista 2 radhusen av från 

början 7 har sålts med positivt resultat. Positivt resultat gav 

även försäljningen av tomtmark om 3000 kvm under 2005. 

Den närmaste framtiden. 

2006 tillträder Sune Johansson, fastighetschef sedan 1992, 

som VD i bolaget. Under hans ledning kommer förbättringsarbetet 

i bolaget att fortsätta med fokus på ”Hjälp när det 

behövs” och ”Ta kunden på allvar”. 

Den breda erfarenheten av lokala förhållanden och stark 

ekonomi är en kombination som ger Ernst Rosén hög beredskap 

för strategiska förvärv och möjlighet att växa i regionen. 

Det ska vara fastigheter som passar in i befi ntligt bestånd 

och befäster koncernens ställning i verksamhetsområdet. 

Med tyngdpunkt på väl förvaltade fastigheter med attraktiva 

och centrala lägen i expansiva Alingsås, på bekvämt 

pendelavstånd till Göteborg kommer verksamheten att 

utvecklas positivt. Ett fortsatt stabilt uthyrningsläge och god 

lönsamhet är att vänta. 

HUSÅLDRAR. 

60-tal, 

18 % 

80-tal, 56 % 

90-tal, 

22 % 

4 % 

70-tal, 3 % 

Lager, 

1400 kvm 

LOKALTYPER. 

Butiker, 

4500 kvm 

Kontor, 9500 kvm 

Övrigt, 800 kvm 

Bio, 500 kvm 

Inga-Stina Thedvall, Juvelen, Torggatan 7A, Alingsås. 

– Alingsås är lite av de mysiga kaféerna och småbutikernas stad som lockar många långväga. 

Därför är det extra roligt att höra från våra kunder att vår butik och läge är så fantastiskt bra. 

30 31


Byggverksamheten i koncernen bedrivs genom Flodén 

Byggnads AB med säte i Lerum. Dess traditioner inom 

bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås går 

tillbaka till 1927. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén förvärvade 1989 företaget 

som representerar den byggmästaranda som Ernst Rosén 

i Göteborg en gång stod för. Bolaget äger även några bostadsfastigheter 

i Alingsås. 

Hög kapacitet och beredskap. 

Under 1950- och 60-talet uppförde Flodén Byggnads AB 

mycket av den nuvarande bebyggelsen i centrala Lerum. På 

senare år har uppdragen bestått av nyproduktion av bland 

annat skolor, sjukhem, gruppbostäder, industrifastigheter 

– men även andra kommersiella fastigheter. 

Marknaden består geografi skt huvudsakligen av Göteborg 

och kranskommunerna Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås, 

Härryda, Mölndal och Kungsbacka. 

Flodén Byggnads AB utför alla typer av fastighetsunderhåll 

både inom och utom koncernen och har både hög 

kapacitet och beredskap. Merparten av uppdragen är externa. 

Satsningen på en särskild enhet för löpande service 

för avtalskunder är lyckosam och verksamheten växer. 

En fl exibel inställning till marknadens efterfrågan, har 

gjort att vi klarat svängningarna i byggkonjunkturen väl. 

Målet är att överträffa marknadens förväntningar med höga 

Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i såväl ökad 

omsättning som lönsamhet för Flodén Byggnads AB. 

ALINGSÅS OCH LERUM 

interna krav på kvalitets- och miljöansvar för att behålla 

positionen i vår nisch inom vårt geografi ska område. 


Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i både ökad 

omsättning och lönsamhet. Under året har en rad större 

projekt genomförts. 

Det goda samarbetet med Lerums kommun har fortsatt 

och resulterat i bland annat om- och tillbyggnad av Vattenpalatset. 

I Kungsbacka har vi befäst våra positioner och 

genomfört ombyggnader av skolor för kommunen. 

I koncernen och i det av koncernen hälftenägda Aranäs 

KB är Flodén Byggnads AB en uppskattad entreprenör. Bolaget 

har bland annat genomfört omfattande ombyggnationer 

på Viktor Rydbergsgatan 14 i Göteborg och polisens gamla 

lokaler i Kungsbacka. Satsningen på löpande service har 

fortsatt och återigen har man kunnat utveckla samarbetet 

med försäkringsbolagen under året. 


För att möta ökad efterfrågan på bolagets tjänster med 

bibehållen kvalitet ska organisationen förstärkas. Personalen 

kommer att gå externa utbildningar för att utveckla sin 

yrkeskompetens. Miljöarbetet är en självklar del i det dagliga 

arbetet och 2006 kommer bolaget att satsa ytterligare 

på kvalitetsutveckling och minskad miljöpåverkan. 

Ragnar Uhdin, Alingsås. 

– Har man bott i Alingsås i hela sitt liv, så vet man att man inte kan bo bättre än så här. Mitt i smeten på ren västgötska. 

32 33

Nääs Fabriker AB ALINGSÅS FÖRETAGSCENTRUM 

OCH LERUM 

Det gynnsamma läget gör Nääs Fabriker till ett konkurrenskraftigt alternativ. Och skapar 

förutsättningar för fortsatt utveckling med bland annat hotell- och konferensanläggning. 

Sedan koncernen 1990 övertog fastigheten, har den fått 

nytt liv. Idag är Nääs Fabriker, det tidigare bomullsspinneriet 

vid sjön Sävelången i Tollered, ett företagscentrum som 

rymmer fl er än 80 företag. 

Gynnsamt och prisvärt. 

Förutsättningarna är idealiska. Miljön är stimulerande och 

attraktiv. Med det gynnsamma läget kan man bland annat 

vara ett konkurrenskraftigt och prisvärt alternativ till lokalutbudet 

i Göteborg. Förutom den speciella atmosfär som bruks- 

miljön ger, erbjuder Nääs Fabriker hyresgästerna moderna 

och funktionella arbetsplatser med all tänkbar service som 

hör ett kontorshotell till. Hyresgästerna bedriver sina verksamheter 

i varsamt moderniserade och ändamålsenliga 

lokaler med alla tänkbara tekniska installationer. De minsta 

är 15 kvm och den största 2 000 kvm. När området är färdigutvecklat 

kommer fastigheten att innehålla 13 000 kvm 

uthyrningsbar yta. 


Pannhuset har byggts om och i december 2005 färdigställdes 

ett 180 kvm stort kontor. På andra våningen i Mellersta 

fabriken har 3 kontor med en sammanlagd yta på 800 kvm 

färdigställts. Samtliga lokaler som iordningställts under året 

är uthyrda. 

I maj påbörjades satsningen på besöksverksamhet. 

Utställningen Mötesplats Design, ett bidrag till Designåret, 

lockade fl era tusen besökare under 9 dagar. Den efterföl- 

jande konstutställningen med konstnären Kent Larsson och 

hans expressionistiska verk hade cirka 2 000 besökare. 

Sedan 1998 har delar av företagscentret värmts upp med 

sjövärme. Numera är Nääs Fabriker helt självförsörjande på 

värme. Det nya sjövärmesystemet som installerats under 

året har kapacitet att klara uppvärmningen av hela området 

och mer därtill. Intill Nääs Fabriker vid Sävelången har Myresjö 

färdigställt 6 parhus. Under 2006 kommer ytterligare 10 

enfamiljshus att byggas, på avstyckad mark, i området som 

kallas Strandnääs. Att det numera också är möjligt för människor 

att bo i området, gör det mer levande och attraktivt. 

Under 2005 utvecklades, förändrades och kompletterades 

Nääs Fabriker AB ytterligare enligt affärskonceptet. Det ska 

i framtiden även vara ett attraktivt besöksmål för allmänheten. 

Spännande aktiviteter, handel, konferensverksamhet och en 

starkare koppling till utbildningsområdet ska borga för att det 

blir så. Hyresgästerna trivs på Nääs Fabriker. För det mesta 

kan vi tillgodose deras önskemål om lokaler anpassade till 

verksamheten. 

Planeringen av besöksnäring i form av handel på Nääs 

Fabriker har fortsatt under det gångna året. 


Norra fabriken ska bli en unik hotell- och konferensanläggning 

som planeras stå klar i slutet av 2007. Under 2005 har 

projektering genomförts med Svensk Inredning Viking AB. 

Under 2006 ska Gamla Nedre Fabriken projekteras inför förvandlingen 

till ett attraktivt hus för handel och kontor. Hösten 

2006 kommer Nääs Fabriker att få en ännu starkare knytning 

till utbildningsområdet. Hyresgästen Lerums kommun 

startar då kvalifi cerad yrkesutbildning, s.k. KY-utbildning. 

Lisbeth Lindström, Iduna, Nääs Fabriker. 

– Nääs Fabriker är ett spännande område som utvecklas hela tiden. Man har bevarat den gamla härliga fabrikskänslan och samtidigt använt moderna material. 

Vi har en ljuddusch vid fönstret som är en fantastisk sak: Man ställer sig, tittar ut över sjön och över dig sköljer en våg av meditativa ljud. 

34 35

Aranäs KB KUNGSBACKA 

Polishuset stod klart i maj 2005. 

Genom det hälftenägda Aranäs AB är Ernst Rosén verksam 

i Kungsbacka. Företaget ägs sedan 1996 till 50 % vardera 

av Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets 

AB. Aranäs KB är det rörelsedrivande dotterbolaget. 

Aranäs KB är den största ägaren av hyreshus i en av 

Sveriges snabbast växande kommuner: Kungsbacka. Med 

kommunens expansion ställs stora krav på att samhällets 

infrastruktur ökar i samma takt. Att Aranäs bidrar till denna 

utveckling är givet. Det fi nns 2 000 lägenheter, fl er än 2 500 

personer har sin arbetsplats i Aranäs lokaler. Och köpcentret 

Kungsmässen lockar 4,5 miljoner besökare varje år. 

Förvaltningen utförs av egen personal som har hand om 

administration, fastighetsskötsel och underhåll. 

Ökad attraktionskraft. 

Kvalitet är grunden för verksamheten. I alla led, såväl internt 

som externt. En viktig del i kvalitetsutvecklingen är den regelbundet 

återkommande enkätundersökningen bland hyresgästerna. 

Visionen är att vara delaktig i arbetet med att öka 

Kungsbackas attraktionskraft för boende och arbete. Det 

ska ske genom att utveckla och förädla det befi ntliga fastighetsbeståndet. 

Och genom förädling av strategiskt belägen 

råmark. Markinnehavet, som delvis är under planering, 

omfattar 860 000 kvm. 

Kungsmässan. 

Kungsmässan är ett shoppingcentrum med cirka 85 företag, 

både rikstäckande butikskedjor och lokala affärsidkare. 

Längs inre affärsgator ligger butikerna samlade i två plan. 

Här fi nns även restauranger och annan service. Ett brett 

utbud med god tillgänglighet. 


Under 2005 har enkätundersökningar genomförts bland 

hyresgäster i bostäder och lokaler. En medarbetarundersökning 

har också genomförts i bolaget. Samtliga med mycket 

goda resultat. I en oberoende enkätundersökning har dessutom 

Kungsmässan fått högsta betyg av alla köpcentrum i 

Göteborgsregionen. Påbyggnaden av Södercentrum för landstinget 

har färdigställts och det nya gångstråket som förbinder 

Kungsmässan och Innerstaden invigdes. I maj 2005 invigdes 

det nya Polishuset av justitieminister Thomas Bodström. 

Polisens tidigare lokaler har byggts om och i slutet av 

året fl yttade fl era av Kungsbacka kommuns förvaltningar 

med cirka 70 medarbetare in. Ett år efter att Arnanäs blev 

miljö- och kvalitescertifi erade enligt FR2000 har en revision 

genomförts. Utan en enda anmärkning. 


Efterfrågan på bostäder i den snabbt växande kommunen 

är stor. 2006 är ännu ett år då Aranäs satsar stort. Under 

året påbörjas nybyggnation av 26 lägenheter på den Svedbergska 

tomten bakom Hotell Halland i centrala Kungsbacka. 

Det är också byggstart för äldreboendet Tölö Smedja. Kungsmässan 

fortsätter att attrahera både affärsidkare och besökare. 

Våren 2006 öppnar Indiska och Espresso House nya 

butiker i köpcentret, som ständigt är under utveckling. 

Aranäs har upprättat en kommunikationsplan och ska 

satsa på att kommunicera sina kärnvärden Omtanke, Omdöme, 

Utveckling och Mersmak samt bolagets nya motto: 

Aranäs – en aktiv samhällsbyggare. 

30-tal, 

1 % 

70-tal, 

32 % 

HUSÅLDRAR. 

60-tal, 

13 % 

2000-tal, 

22 % 

80-tal, 21 % 

90-tal, 

11 % 

Hotell/ 

Konferens 

3 900 kvm 

Industri/Lager/ 

Övrigt, 6900 kvm 

LOKALTYPER. 

Butiker 

35 400 kvm 

Kontor 

31 400 kvm 

Åke Olsson, Polishuset Kungsbacka. 

– Polisen kräver speciella lokaler. Säkerheten och den dagliga logistiken är mycket tillfredställande. 

Likaså akustiken och designen av ljusgården. Utryckningsmässigt är det här läget det bästa. 

36 37

Margreth och Sten Likars, Lunden i Göteborg. 

– Om vi trivs? Har man bott i 40 år i samma lägenhet så är svaret ganska givet. 

MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden 

Text från Newsec Analys. vinner valet. De största planerade bostadsprojekten de när- 

Bostäder. 

maste åren är Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägen- 

Göteborgs kommuns befolkning fortsätter att öka. Under heter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter 

2005 ökade befolkningen med cirka 2 700 invånare varav samt ett fl ertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg 

hälften genom födelseöverskott och hälften genom infl ytt- som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden. 

ning. Vid årsskiftet var antalet invånare cirka 485 000. 

Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyres- 

Kommunens prognos för befolkningsutvecklingen visar på kontrakt kan människor snabbt ordna en bostad helt utan 

kraftig tillväxt och 2009 bedöms befolkningen i Göteborgs krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden 

kommun överstiga 500 000 invånare. 

idag med en mängd problem. Hyresregleringen, som ur- 

För tio år sedan var nettoinfl yttningen över 4 000 personer sprungligen var tänkt att skydda hyresgästen från oförutsäg- 

per år. 2003 minskade den rejält och har därefter legat relativt bara hyreshöjningar och segregering, har visat sig ha en rad 

stabilt kring 1 500 personer årligen. Främst är det nettoinfl ytt- negativa bieffekter såsom låg nybyggnation, ombildningar 

ningen av svenska medborgare som har minskat de senaste till bostadsrätter, svarthandel med hyresrätter och dåligt 

4–5 åren, medan infl yttningen av utländska medborgare varit utnyttjande av beståndet. Beträffande nyproduktion är det 

konstant. De allra fl esta som fl yttar till Göteborg är 19–29 år, produktionskostnaden som anses vara problemet. Bostads- 

medan utfl yttarna framförallt är småbarnsfamiljer som söker bristen har tvingat regeringen att vidta åtgärder och i början 

sig till kranskommunerna. I åldersgruppen 30–39 år är det av 2006 lade man fram ett förslag att nybyggda lägenheter 

betydligt fl er som fl yttar ut än som fl yttar in. Kommunen be- ska få fri hyressättning. Förslaget innebär att en hyresvärd 

dömer att nettoinfl yttningen kommer att öka eftersom man och en hyresgästförening ska kunna komma överens om en 

tror sig kunna behålla en hel del barnfamiljer nu när bostads- hyra för en planerad eller nybyggd lägenhet. Hyresgästförenbyggandet 

har kommit igång i attraktiva områden. 

ingen måste godkänna den begärda nybyggnadshyran och 

Sammantaget har bostadsmarknaden i Göteborg under det fi nns ingen möjlighet att få hyrans skälighet bedömd i för- 

2005 tillförts 1 777 lägenheter, 1 389 genom nybyggnad och väg på ett objektivt sätt av hyresnämnden. Inte heller ska det 

388 genom ombyggnad. Upplåtelseformerna fördelade sig vid en senare jämförelseprövning av hyran vara möjligt att 

jämnt och utav de 1 777 lägenheterna var 499 hyresrätter, åberopa en annan framförhandlad nybyggnadshyra. Reger- 

429 bostadsrätter och 461 äganderätt i småhus. Jämfört med 

året innan är 2005 års tillskott en minskning med cirka 700 

ingen ger på detta sätt Hyresgästföreningen vetorätt. Avtalet 

lägenheter. Under åren 2003–2005 har den sammanlagda 

FÖRSÄLJNING AV BOSTADSHYRESHUS I GÖTEBORG 2005. 

produktionen varit 5 770 lägenheter. Trots minskningen förra 

året ser det ändå ut som målsättningen om 8 000 lägenhe- 

Antal 

köp 

Försäljning till Brf 

Övriga försäljningar 

ter under mandatperioden 2003–2006 kommer att uppnås. 16 

Nyproduktionen av bostäder har stor betydelse för Göte- 

14 

12 

borg, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för 10 

8 

att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång på bostäder 6 

är absolut nödvändigt för den positiva utvecklingen. Enligt 

4 

2 

prognoser kommer Göteborgs befolkning att öka med 15 000 

invånare fram till 2009. I år är det valår och någon bostadsprognos 

för den kommande mandatperioden fi nns inte framtagen. 

Det fi nns dock inga indikationer på att målet med 2 000 

0 

nya bostäder per år kommer att ändras oavsett vem som 

Källa: Newsec Analys. 

38 39 

Vasastan/Domkyrko 

Johanneberg 

Haga/Linné/Annedal 

Masthugget/Majorna 

Örgryte/Härlanda/St Pauli 

Krokslätt 

Hisingen 

Biskopsgården/ 

Brämaregården 

Väster 

Övrigt

Hyres- och fastighetsmarknaden MARKNADSANALYS 

kan gälla upp till 10 år och efter tioårstidens utgång ska hyran 

bestämmas enligt de nu gällande bruksvärdesreglerna. Förslaget 

syftar till att ge ökad trygghet för att hyran i en nybyggd 

lägenhet täcker produktionskostnaden. Enligt propositionen 

föreslås den nya lagen träda i kraft den 1 juli 2006. 

Under de senaste åren har en differentiering av hyrorna 

skett i Göteborg, och 2005 lanserades det s.k. kvalitetshyresprojektet. 

Det är ett fl erårigt projekt mellan Hyresgästföreningen 

Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg 

Första Regionen där målet är att skapa rättvisare hyror för 

både hyresgäster och fastighetsägare. Det ska fi nnas ett samband 

mellan hyra och kvalitet. Det innebär att hyran relativt 

sett blir högre vid högre kvalitet, vilket också stimulerar fastighetsägarna 

att arbeta kvalitetsinriktat. Samtidigt gäller det 

omvända; fastighetsägare som erbjuder låg kvalitet får räkna 

med sämre lönsamhet och relativt sett lägre hyror. Grundprincipen 

är att fastigheter och lägenheter med lika kvalitet 

ska ha lika hyra. I projektet har parterna gemensamt defi - 

nierat boendekvalitet samt arbetat fram två metoder för att 

mäta densamma. Bedömningen fångas upp genom besiktningar 

och enkätmätningar. Deltagandet i projektet har varit 

frivilligt och inledningsvis har drygt 700 fastigheter ingått. 

Under 2005 har närmare 400 privatägda fastigheter besiktigats 

inom ramen för projektet samtidigt som drygt 11 300 

hyresgäster fått svara på en enkät om sin boendekvalitet. 

2005 varierade det generella resultatet för privata fastighetsägare 

mellan 0–3,15 % hyreshöjning. De båda parterna är 

överens om att fortsätta samarbetet och en ny ramöverenskommelse 

har träffats som gäller till 2007. Ernst Rosén, som 

sedan länge satsar på hög kvalitet, hög service till hyresgästerna 

och långsiktigt underhåll, har deltagit i kvalitetshyresprojektet 

under 2005 med mycket gott resultat. 

Intresset från hyresgäster för ombildning av hyresrätter 

till bostadsrätter är fortsatt växande. Under den senaste 5årsperioden 

har cirka 7 300 lägenheter i Göteborg ombildats 

och tendensen har hela tiden varit ökande. 2005 blev ett 

nytt rekordår då bostadsrättsföreningar stod som köpare i 

nästan 70 % av alla försäljningar av bostadsfastigheter. Antalet 

berörda lägenheter var cirka 1 900. Tillskottet av hyresrätter 

genom ny- och ombyggnation var cirka 500 vilket innebär 

att antalet hyresrätter på bostadsmarknaden minskade med 

1 400 under 2005. 

Merparten av bostadsrättsombildningarna sker fortfarande 

i centrala Göteborg, men under 2005 har vi även sett att 

ombildningar skett utanför centrum. Eklandia Fastighets AB 

sålde under början av 2005 fyra bostadsfastigheter till nybildade 

bostadsrättsföreningar, varav två belägna i centrum 

och två i Kålltorp. Ett par månader senare sålde Eklandia ytterligare 

fyra fastigheter i centrala staden. Wallenstam sålde 

innan sommaren två bostadsfastigheter, en i Linnéstan och 

en i Masthugget, till bostadsrättsföreningar. De höga priser 

som bostadsrättsföreningarna kan betala, pressar ned avkastningskraven 

och gör det svårt för andra köparkategorier 

att delta i budgivningen. En del stora affärer med andra köpare 

än bostadsrättsföreningar har dock skett. Niam Fond 2 

lämnade Göteborgsmarknaden när de i januari 2006 sålde 

sina bostadsfastigheter i Frölunda, Tynnered och Bergsjön. 

Fastigheterna i Frölunda och Bergsjön såldes till en ny aktör 

på Göteborgsmarknaden, danska Centerplan. Stena Fastigheter 

köpte fastigheterna i Tynnered, vilka ligger intill dem 

som bolaget redan äger i Smyckeparken. Stena Fastigheter 

förvärvade även Lövgärdet av CLS Holdings under början 

av 2006. Dessa båda affärer innebär att Stena Fastigheters 

bostadsbestånd utökats med cirka 125 000 m2 . 

Diagrammet här nedan visar en sammanställning över 

600 

550 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

1 000 kvm 

Stena Fastigheter 

STÖRSTA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER 

I GÖTEBORG PER 2006-03-01. 

Acta 

Wallenstam 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén 

Göteborgs Studentbostäder 

Bygg Göta/Westnia 

Centerplan 

Diligentia 

Källa: Newsec Analys. 

Tobissongruppen 

Chalmers Studentbostäder 

Richard Börjesson och Pernilla Tilly, Lunden i Göteborg. 

– Varför vi har ett speciellt biorum? Det är väl självklart. Trivs man så bra som vi gör vill man mysa till det ordentligt. 

40 41

Jenny Backlund, Glitter, Kungsmässan. 

– Vårt läge precis innanför huvudentrén är guld. Vi har haft en fantastisk utveckling och det blir bara bättre. 

MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden 

de största privata ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg. 

Årets fastighetsaffärer innebär förändringar i ägarstrukturen. 

Ernst Roséns position som fastighetsägare har stärkts på 

Göteborgsmarknaden. 

Det låga ränteläget och det stora intresset för bostadsfastigheter 

medförde att direktavkastningskraven för bostäder 

fortsatte att sjunka under 2005. För Ernst Rosén vars affärsidé 

är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter, innebär det 

en fortsatt stark värdeökning under året. Under 2005 har 

kvadratmeterpriserna för bostäder i centrala och halvcentrala 

lägen varierat mellan cirka 15 000 och 23 000 kr/m2 med ett 

medelvärde kring 17 500 kr/m2 . I centrala Göteborg ligger 

direktavkastningskraven mellan 2 och 4 %, där bostadsrättsförsäljningarna 

ligger i den nedre regionen. I områden intill 

centrum såsom Stampen, Örgryte och Lunden varierar direktavkastningskraven 

mellan 3 och 4,5 %. 

Lokaler. 

Göteborgsregionens tillväxttakt tillhör de starkaste i riket och 

prognosen för de kommande åren visar på en fortsatt stark 

ekonomisk tillväxt. Dock inte lika stark som de senaste åren. 

Fordonsindustrin, med Saab och Volvo och dess underleverantörer, 

är en av de viktigaste näringsgrenarna i Västsverige 

och har i stor utsträckning drivit tillväxten. En tredjedel av alla 

sysselsatta inom fordonsindustrin jobbar i Västra Götaland, 

totalt över 50 000 personer. Under året har vi, till följd av produktivitetsökning 

och globalisering inom bilindustrin, fått se 

varsel och uppsägningar. Enligt Nordeas senaste konjunkturprognos 

för Västra Götaland har bilföretagen under de senaste 

tio åren klarat konkurrensen avseende produktivitet och leverans, 

medan bildelsföretagen utvecklats mer negativt med en 

ökad import som resultat. Göteborg jobbar hårt för att bredda 

näringslivet och minska beroendet av bilindustrin. Detta 

visar sig inte minst inom biomedicin, som är den snabbast 

växande branschen i Göteborg, och logistik där Göteborg är 

Norden och Östersjöregionens internationella logistikcentrum. 

Det är tillväxt och sysselsättningsökning som styr lokalefterfrågan. 

Trots att Göteborgsregionen haft en stark tillväxt 

de senaste åren har arbetsmarknaden i Västra Götalands län 

inte utvecklats lika starkt. Länsarbetsnämndens prognos för 

ELISABETH ELIASSONS FÖRSTA ARBETE PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB VAR 42 I RECEPTIONEN. IDAG HAR HON HAND OM HYRORNA. OM NÅGON SKULLE DRÖJA 

43 

MED HYRAN ÄR DET ELISABETH SOM RINGER UPP. ”VAR HÖVLIG, RAK OCH ÄRLIG, SÅ FÖRBLIR NI VÄNNER LÅNGT EFTER ATT LUREN LAGTS PÅ”. 

2006 visar dock på en sysselsättningsökning i regionen. Ytterligare 

en positiv indikator är att bemanningsföretagen kommer 

att nyanställa kraftigt i Göteborg under året och de bedömer 

att många av de inhyrda har stora chanser att få anställning. 

Som ett resultat av den svaga sysselsättningsutvecklingen i 

kombination med en kraftig nyproduktion under 2002–2003, 

har vakansgraden för kontor i centrala Göteborg ökat under 

de senaste åren. I dagsläget ligger nivån på 12 % i centrum 

medan den generella vakansnivån för hela Göteborg är cirka 

10 %. Trenden är att vakansgraden för nybyggda, effektiva och 

fl exibla ytor är fortsatt låg. Under 2006 bedöms vakansen 

sjunka då efterfrågan, till följd av sysselsättningsökning, ökar. 

Trots en ökande vakansgrad har kontorshyrorna legat 

relativt stilla under de senaste åren. Dock gör den hårda 

konkurrensen att hyrorna pressas nedåt. Till följd av att nyproduktionen 

ligger på en mycket låg nivå har antalet kontrakt 

tecknade med topphyror varit färre under det senaste 

året, då topphyrorna företrädesvis hänför sig till nybyggnation 

eller totalrenoverade lokaler. Hyresnivåerna varierar i 

city från cirka 1 300 kr/m2 upp till 1 900 kr/m2 , med toppnoteringar 

mellan 2 100 och 2 300 kr/m2 . Bedömningen är 

att hyrorna under slutet av 2006 kommer att vända svagt 

uppåt, då efterfrågan ökar och vakanserna sjunker. 

Ernst Rosén äger två renodlade kontorsfastigheter – båda 

äldre fastigheter renoverade till toppstandard. Det är i den 

här typen av unika och totalrenoverade fastigheter som 

toppnoteringar av hyran erhålles. Övriga kontorslokaler som 

Ernst Rosén har i sitt bestånd är kontor eller butikslokaler 

på bottenplan i bostadsfastigheterna. I de centrala bostadsfastigheterna 

är efterfrågan stabil avseende kontorslokaler 

och i de halvcentrala lägena efterfrågas ofta butikslokaler 

för att förstärka områdets serviceutbud. 

Fastighetsmarknaden i Göteborg är het och det var fortsatt 

hög aktivitet på transaktionsmarknaden under 2005. 

Precis som under de senaste åren är intresset stort från 

både inhemska och utländska aktörer. Ränteläget och det 

stora investerarintresset, i kombination med att få objekt är 

till salu, har bidragit till fortsatt sjunkande direktavkastningskrav. 

Det fi nns inga tendenser som visar på ett avsvalnande 

intresse i år, snarare tvärtom, att det kommer göras än fl er

Hyres- och fastighetsmarknaden 

transaktioner under 2006. Under 2005 har kvadratmeterpriserna 

för kontorslokaler i centrala och halvcentrala lägen 

varierat mellan cirka 10 000 och 31 000 kr/m2 beroende på 

läge, standard, hyresnivå och vakanser. Direktavkastningskraven 

för kontorslokaler varierar i huvudsak mellan 5,5 

och 6,5 % i centrala Göteborg. Inom halvcentrala områden 

såsom Lunden, Stampen och Örgryte bedöms avkastningskraven 

för lokaler variera mellan 6,5 och 7,5 %. 

Övriga delmarknader. 

Alingsås har under året haft en fortsatt stabil befolkningsökning 

till största delen beroende på infl yttning till kommunen. 

Under 2005 ökade befolkningen med cirka 250 personer 

varav i princip hela ökningen beror på infl yttning. Detta 

innebar att Alingsås passerade 36 000 invånare och hade 

vid årsskiftet 36 010 invånare. 

För att bemöta befolkningsökningen, sker nyproduktion av 

bostäder runt om i kommunen. Det största projektet är Stadsskogen 

som byggstartar första etappen under 2006. Totalt ska 

det byggas cirka 700–800 bostäder i Stadsskogen. För att stå 

sig i konkurrensen hos den allt växande externhandeln i Göteborgs 

kranskommuner, har Alingsås startat om- och tillbyggnad 

av Affärshuset Storken. Bygget kommer att innebära 

cirka 3 500 m2 tillkommande handelsyta samt bostäder. I 

kvarteren Bryggaren och Kämparen planeras det för cirka 

1 500 m2 handel samt bostäder. På kontorssidan fi nns planer 

på att bygga ett nytt kontorshus på Hantverksgatan vid E20. 

Det rör sig om cirka 3 000 m2 . Dock fi nns i dagsläget inga 

hyresgäster kontrakterade så när byggstarten blir är osäker. 

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Alingsås bedöms 

ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 beroende på läge 

och standard och direktavkastningskrav mellan 4 och 7 %. 

Priserna för kontor ligger mellan 8 000 och 12 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %. 

Lerums kommun hade vid årsskiftet 36 506 invånare. 

Kommunens befolkning har ökat med cirka 280 personer 

under 2005 genom födelseöverskott och infl yttning till lika 

stora delar. Vad det gäller bostäder är det i Lerum precis som 

i övriga gränskommuner till Göteborg stor efterfrågan. I etapper 

ska det byggas 500–600 lägenheter norr om Lerum. 

MARKNADSANALYS 

Första etappen beräknas starta under 2006. Vakansgraden 

för kontor har legat relativt stabilt under 2005 kring 5 %. 

Nääs Fabriker och Hedefors färdigställer kontorsytor vartefter 

behovet uppkommer. Det fi nns framtida planer på att 

utveckla Lerums centrum. Planerna innebär en förtätning i 

centrum samt även en ny avfart från E20 till centrum. Kommunens 

bedömning är att planerna för Lerums centrum 

kan bli verklighet inom en femårsperiod. 

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Lerum bedöms 

ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 och direktavkastningskrav 

mellan 4 och 6 %. Priserna för kontor mellan 4 000 och 

8 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %. 

Kungsbacka har årligen ökat sin befolkning med över 

1 000 personer de senaste åren. I dagsläget har kommunen 

cirka 69 800 invånare varav cirka 18 000 bor i Kungsbacka 

stad. I takt med att kommunens befolkning ökar, ökar också 

antalet utpendlare från kommunen och är i dagsläget drygt 

18 500 personer. Kungsbacka är en populär boendeort och 

nyproduktionen av bostäder är kraftig. Under 2006 är det 

etappvis infl yttning i de 72 nybyggda lägenheterna i området 

Kollabacke. Framtida stora projekt i centrala Kungsbacka är 

Södercentrum och Björkris. Det är planerat cirka 300 bostäder 

per område och byggstarten blir troligtvis under 2007. 

Handeln går bra i Kungsbacka, Kungsmässan har utökat 

sin handelsyta med 800 m2 under året och planer på att utöka 

ytterligare fi nns genom att omvandla kontorsytor i polishuset 

intill till handelsyta. Freeport har funnits i Kungsbacka 

i fyra år och efter ett par tröga år inledningsvis har de nu 

börjat se en ökad kundtillströmning. Intill Freeport i Borgåsområdet 

fi nns planer på att etablera cirka 17 000 m2 handelsyta 

med bl.a. Ica Maxi, planarbetet bedöms vara färdigt under 

början av 2007. Strax söder om centrum i området Inlag 

planerar Coop Forum att etablera sig. Totalt handlar det även 

här om cirka 17 000 m2 handelsyta och planarbetet bedöms 

vara färdigt i början av nästa år. 

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Kungsbacka bedöms 

ligga mellan 7 000 och 16 000 kr/m2 och direktavkastningskrav 

mellan 3,5 och 6 %. Priserna för kontor bedöms ligga 

mellan 5 000 och 11 000 kr/m2 och direktavkastningskrav 

mellan 6,5 och 8,5 %. 

Kerstin och Ulf Fransson, Casa Moda, Redbergsvägen 38 i Göteborg. 

– Efter 13 år som hyresgäster vet vi av erfarenhet att Ernst Rosén är en kanonbra hyresvärd. 

De är alltid positivt inställda till önskemål om förändringar – ja till sina hyresgäster överhuvudtaget. 

44 45

Nyckeltal. 

2005 2004 2003 2002 2001 

Hyresintäkter, Mkr 349 330 321 306 268 

Hyresintäkter, kr/kvm 967 960 928 897 812 

Vakans bostäder 0% 0% 0% 0% 0% 

Vakans lokaler 4% 4% 5% 5% 7% 

Vakans totalt 1% 1% 2% 1% 2% 

Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 4 300 3 400 3 373 2 832 2 601 

Övervärde fastigheter, Mkr 2 398 1 630 1 610 1 077 1 071 

Balansomslutning, Mkr 2 237 2 007 1 959 1 934 1 851 

Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 3 964 3 181 3 118 2 709 2 622 

Eget kaptial, Mkr 147 118 94 70 69 

Eget kapital justerat, Mkr 1 874 1 292 1 253 845 840 

Soliditet 7% 6% 5% 4% 4% 

Soliditet justerad 47% 41% 40% 31% 32% 

Belåning, Mkr 1 925 1 752 1 740 1 755 1 673 

Belåningsgrad justerad 45% 52% 52% 62% 64% 

Yta bostäder 250 600 240 400 240 600 241 700 237 800 

Yta lokaler 109 900 103 600 105 200 103 400 98 200 

Yta totalt 360 500 344 000 345 800 345 100 336 000 

* Marknadsvärdet 2005 är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. 

Marknadsvärdet 2001-2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet. 

DEFINITIONER 

Vakans Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. 

Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. 

Balansomslutning inklusive övervärde Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på 

övervärdet. 

Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på över- 

värdet. 

Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning. 

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 


Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive över- 

värde fastigheter. 

Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 


Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB är ett helägt dotterbolag till 

Ernst Rosén Förvaltning AB. 

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN 

Koncernen 

Koncernen omfattar rörelsedrivande moderbolaget Byggnadsfi 

rman Ernst Rosén AB med rörelsedrivande dotterbolagen 

Flodén Byggnads AB, Flodén Fastighets AB samt 

Nääs Fabriker AB. 

Vidare omfattar koncernen 50 % av aktier och andelar i 

Aranäs AB, Kungsbacka, med rörelsedrivande dotterbolaget 

Aranäs KB. 

Koncernens förvaltning bedrivs i centralt belägna fastigheter 

i Göteborg, Lerum, Alingsås, Kungsbacka, samt i Tollered 

mellan Lerum och Alingsås. 

Fastigheterna i koncernen omfattar 360 500 kvm, varav 

250 600 kvm avser bostäder. 

Omsättningen i koncernen uppgick till 399 (373) mkr, varav 

byggverksamhet 51 (43) mkr. 

De förvaltade ytorna i Aranäs KB uppgår till totalt 216 000 

kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 %. 

Moderbolaget 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt 

belägna fastigheter i attraktiva stadsdelar i Göteborg, vilka 

till övervägande del uppförts i egen regi. 

Per den 1 januari 2005 förvärvades de 3 kvarvarande 

fastigheterna i koncernbolaget Fastighetsaktiebolaget 

Truten. Fastigheterna omfattar 11 400 kvm varav bostäder 

10 600 kvm. 

I Annedal har 16 vindslägenheter färdigställts omfattande 

1 100 kvm. 

Innehavet i moderbolaget uppgår därefter till 187 800 

kvm, varav bostäder 146 400 kvm. Det bokförda värdet 

uppgår i början av 2006 till 613 (568) mkr. 

Hyresintäkterna uppgick till 180 (167) mkr. 

DOTTERBOLAGEN 


Bolaget bedriver byggverksamhet från reparationsarbeten 

och service till nyproduktion och ombyggnad. Verksamheten 

bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna 

Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda, 

och är främst inriktad på service samt mindre och medelstora 

entreprenader. 

Byggverksamhetens omsättning uppgick 2005 till 48 

(43) mkr, varav 80 % avser externa uppdrag. 

46 

47 

Förvaltningsberättelse. 

Flodén Fastighets AB 

Flodén Fastighets AB äger och förvaltar centralt belägna 

fastigheter med attraktiva lägen i Alingsås och Lerums 

kommuner. Sedan slutet av 1990-talet har bolaget varit 

aktivt och förvärvat fastigheter på intressanta lägen, främst 

i Alingsås. 

Under 2005 förvärvades Vattugränd AB med fastigheten 

Pelikan 5. Fastigheten är belägen vid Lilla Torget i Alingsås 

och omfattar 3 200 kvm varav bostäder 900 kvm. 

I Lerum har under året två radhus samt tomtmark om 

3 000 kvm avyttrats med god vinst. 

Bolagets förvaltade yta uppgår därefter till 49 400 kvm, 

varav bostäder 32 900 kvm. 

Nääs Fabriker AB 

Nääs Fabriker AB är ett modernt företagscenter i Tollered 

mellan Lerum och Alingsås. Centret förfogar över en yta 

om 13 000 kvm och inrymmer nu ett 80-tal företag i olika 

branscher. 

Bolaget erbjuder sina hyresgäster attraktiva lokaler i 

en vacker och inspirerande bruksmiljö, personligt präglad 

service samt modernaste teknik inom data- och telekommunikation. 

Nääs Fabriker utgör ett konkurrenskraftigt och 

attraktivt alternativ till lokalutbudet i Göteborg, Lerum och 

Alingsås, med närhet och bra kommunikationer till nämnda 

orter samt Landvetter fl ygplats. 

Efter att bolaget under året färdigställt ytterligare 1 000 

kvm kontor är områdets samtliga iordningställda lokaler 

uthyrda. 

Med positivt resultat har Nääs Fabriker under 2005 sålt 

mark, belägen på gångavstånd från området. Byggnation 

har skett av 12 bostäder i form av parhus. 

INTRESSEBOLAG 

Aranäs KB 

Aranäs KB är rörelsedrivande dotterföretag till Aranäs AB, 

som sedan 1996 ägs till 50 % vardera av Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. 

Aranäs bygger, äger och förvaltar bostäder och lokaler i 

Kungsbacka kommun. Den sammanlagda uthyrningsbara 

ytan uppgår till 216 000 kvm fördelade på 39 fastigheter. 

Markinnehavet i Aranäs KB med dotterbolag omfattar 

860 000 kvm, huvudsakligen strategiskt belägen råmark 

delvis under planering. 

I koncernen Aranäs AB ingår även dotterbolagen Förvaltningstjänst 

i Kungsbacka AB och Bränna Byggnads AB. 

Under året har bl a bolaget färdigställt Kungsbackas

Förvaltningsberättelse. 

nya polishus. Hyresgästen, länspolismyndigheten i Hallands 

län tillträdde lokalerna den 1 april 2005. Bolaget har vidare 

förvärvat fastigheten Valand 4, omfattande 2 300 kvm. 

Dessutom har 22 radhus avyttrats till en av hyresgästerna 

bildad bostadsrättsförening. 

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN 

Koncernen 

Konjunkturen för uthyrning av bostäder är alltjämt mycket 

positiv och oförändrat bra avseende kommersiella lokaler. 

Koncernen verkar på en bostadsmarknad där efterfrågan 

kraftigt överstiger tillgången, vilket gör att några vakanser 

inte förekommer. 

Förvaltningsservicen håller en mycket hög nivå, fastighetsbeståndet 

är modernt och beläget i attraktiva lägen 

samt väl underhållet. 

Arbetet med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet 

och satsningen på långsiktigt ägande med egen förvaltning 

fortsätter. Koncernen avser att fortsätta växa genom strategiska 

förvärv av fastigheter som kompletterar det befi ntliga 

beståndet. 

Moderbolaget 

Efter bolagstämman den 8 maj 2006 tillträder Thomas 

Lundh, sedan tidigare fastighetschef, som VD i bolaget. 

Thomas Lundh efterträder Reine Rosén som blir styrelsens 

ordförande. 

Under 2006 har bolaget som målsättning att färdigställa 

det omfattande arbetet med att ta fram ett kvalitetsledningssystem 

för verksamheten. Kvalitetssäkring ska ske genom 

att upprätta dokumentation som ska säkerställa bolagets 

mål, polycies och rutiner. 

Dotterbolagen 

Förväntningarna avseende den framtida utvecklingen i 

Flodén Byggnads AB kommer att innebära att organisationen 

ska förstärkas för att möta den ökade efterfrågan. Bred 

erfarenhet av lokala förhållanden, en effektiv organisation 

och god ekonomi innebär att Flodén Fastighets AB har 

en stark position inför framtiden. I linje med koncernens 

strategi fi nns beredskap för nya förvärv när lämpliga objekt 

blir till salu. 

Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen 

kan bolaget se fram mot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge 

och bra lönsamhet. 

Nääs Fabriker AB fortsätter utvecklingen av hela 

anläggningen enligt beslutat affärskoncept, ett modernt 


företagscenter för mindre företag som utvecklas till ett attraktivt 

besöksmål för allmänheten med aktiviteter, handel, 

konferensverksamhet och starkare knytning till utbildningsområdet. 

Intressebolag 

Aranäs KB är en aktiv och långsiktig fastighetsägare i 

Kungsbacka kommun. Aranäs har bl a tillsammans med 

Kungsbacka kommun och JM inlett ett samarbete för att ta 

fram ett planprogram för området Kolla. Stadsdelen kan inrymma 

700-800 bostäder, varav 200 ligger på Aranäs mark. 

Uthyrningsläget i samtliga fastigheter är mycket gott, 

vilket skapar goda förutsättningar inför framtiden. 

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande 

stående vinstmedel, 57 414 tkr, disponeras enligt 

följande: 

Utdelning 15 000 

Balanseras i ny räkning 42 414 

Summa 57 414 

Av koncernens fria egna kapital, 86 038 tkr, föreslås ingen 

överföring till bundna reserver. 

Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat 

och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och 

balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – koncernen. 

2005-01-01 2004-01-01 

Belopp i tkr Not -2005-12-31 -2004-12-31 

Hyresintäkter 348 528 330 407 

Entreprenadintäkter 50 776 42 974 

Fastighetskostnader -184 418 -160 700 

Avskrivning byggnader -26 759 -25 285 

Kostnad för produktion entreprenad -48 000 -40 774 

Bruttoresultat 140 127 146 622 

Fastighetsförsäljning 16 959 11 925 

Administrationskostnader -40 027 -34 569 

Rörelseresultat 1,3 117 059 123 978 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 6 -4 914 -6 611 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 12 323 3 731 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -78 235 -84 058 

Resultat efter fi nansiella poster 46 233 37 040 

Skatt på årets resultat 10 -7 426 -10 050 

Årets resultat 38 807 26 990 

48 49

Balansräkning – koncernen. 

Belopp i tkr Not 2005-12-31 2004-12-31 

TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 11,12 1 901 854 1 769 329 

Inventarier 13 5 586 6 338 

Pågående byggnation 14 41 125 47 067 

1 948 565 1 822 734 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i intresseföretag 17 349 349 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 687 18 524 

Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347 

33 980 24 220 

Summa anläggningstillgångar 1 982 545 1 846 954 

Omsättningstillgångar 


VARULAGER M M 

Byggmaterial 41 57 

Värdepapper 3 149 - 

Färdiga varor och handelsvaror 465 - 

Pågående arbeten för annans räkning 20 13 760 2 489 

17 415 2 546 

KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 10 010 7 316 

Fordringar hos moderföretag 76 603 28 424 

Övriga fordringar 15 650 8 322 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 641 5 791 

107 904 49 853 

Kortfristiga placeringar 21 154 15 565 

Kassa och bank 129 440 92 337 

Summa omsättningstillgångar 254 913 160 301 

Summa tillgångar 2 237 458 2 007 255 

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – koncernen. 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 22 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Bundna reserver 31 020 25 970 

61 020 55 970 

Fritt eget kapital 

Fria reserver 47 231 34 779 


86 038 61 769 

147 058 117 739 

AVSÄTTNINGAR 

Avsättningar för uppskjuten skatt 23 42 591 30 061 

42 591 30 061 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 24, 25 1 811 316 1 683 952 

Byggnadskreditiv - 8 576 

Övriga skulder 100 359 48 612 

1 911 675 1 741 140 

KORTFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 24, 25 12 777 11 320 

Checkräkningskredit 24, 25 488 - 

Leverantörsskulder 51 360 37 458 

Skatteskulder - 6 080 

Övriga skulder 13 697 10 862 

Upplupna kostnader och 

förutbetalda intäkter 27 57 812 52 595 

136 134 118 315 

Summa eget kapital och skulder 2 237 458 2 007 255 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen. 

Belopp i tkr 2005-12-31 2004-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 

Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757 

Företagsinteckningar 9 000 9 000 

ANSVARSFÖRBINDELSER 

Pensionsförpliktelser utöver vad som upptagits 

bland skulder eller avsättningar 28 351 279 

Borgenförbindelser, övriga 35 000 - 

35 351 279 

50 

51

Kassafl ödesanalys – koncernen. 


DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 

-2005-12-31 -2004-12-31 


Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m 1 081 22 554 

47 314 59 594 

Betald skatt 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före 

-1 049 -13 922 

förändringar av rörelsekapital 46 265 45 672 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -14 869 -808 

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -58 051 -7 770 

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 11 953 12 339 

Kassafl öde från den löpande verksamheten -14 702 49 433 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -168 922 -67 186 

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 42 596 23 250 

Förändring fi nansiella tillgångar -9 760 14 372 

Kassafl öde från investeringsverksamheten -136 086 -29 564 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Förändring lån 172 480 12 844 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 172 480 12 844 

Årets kassafl öde 21 692 32 713 

Likvida medel vid årets början 107 902 76 913 

Kursdifferens i likvida medel - -1 724 

Likvida medel vid årets slut 129 594 107 902 

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – koncernen. 


JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Avgår resultatandel i intresseföretag - 304 

Erhållen utdelning från intresseföretag - 17 381 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 29 081 27 737 

Orealiserade valutakursdifferenser 10 10 

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -28 000 -10 137 

1 091 35 295 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 


Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 154 15 565 

129 594 107 902 

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – moderföretaget. 


-2005-12-31 -2004-12-31 

Hyresintäkter 179 642 166 560 


Avskrivning byggnader -6 093 -5 796 

Bruttoresultat 76 555 87 593 

Administrations- och marknadsföringskostnader -19 592 -17 488 

Rörelseresultat 1,3 56 963 70 105 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från andelar i kommanditbolag utbetalda 

till koncernföretag -6 592 -8 341 

Resultat från andelar i koncernföretag 4 - 3 019 

Resultat från andelar i intresseföretag 5 17 447 24 971 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 6 1 678 1 950 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 11 613 3 055 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -38 977 -41 454 


BOKSLUTSDISPOSITIONER 

Bokslutsdispositioner, övriga 9 - 2 565 

Resultat före skatt 42 132 55 870 

Skatt på årets resultat 10 -8 808 -15 105 

Årets vinst 33 324 40 765 

52 

53

Balansräkning – moderföretaget. 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 11,12 613 267 568 437 

Pågående byggnation 14 21 092 11 425 

Inventarier 13 2 602 3 119 

636 961 582 981 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i koncernföretag 15 92 771 69 571 

Fordringar hos koncernföretag 16 36 000 36 000 

Andelar i intresseföretag 17 172 404 164 955 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 635 18 474 

Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347 

334 754 294 347 

Summa anläggningstillgångar 971 715 877 328 

Omsättningstillgångar 


KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 302 31 

Fordringar hos koncernföretag 94 882 51 876 

Fordringar hos intresseföretag - 2 002 

Skattefordringar 1 374 - 

Övriga fordringar 5 783 5 703 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 165 2 179 

104 506 61 791 

Kortfristiga placeringar 21 150 15 560 


Summa omsättningstillgångar 182 132 142 001 

Summa tillgångar 1 153 847 1 019 329 

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – moderföretaget. 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 22 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Reservfond 6 000 6 000 

36 000 36 000 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst eller förlust 24 090 12 540 


57 414 53 305 

93 414 89 305 

AVSÄTTNINGAR 

Avsättningar för uppskjuten skatt 23 31 681 24 867 

31 681 24 867 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 


930 842 832 682 

KORTFRISTIGA SKULDER 


Leverantörsskulder 19 853 12 691 

Skulder till koncernföretag 44 385 24 118 

Skatteskulder - 4 170 

Övriga skulder 

Upplupna kostnader och 

8 941 7 387 

förutbetalda intäkter 27 21 031 20 409 

97 910 72 475 

Summa eget kapital och skulder 1 153 847 1 019 329 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget. 

Belopp i tkr 2005-12-31 2004-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 

Fastighetsinteckningar 948 173 898 207 

ANSVARSFÖRBINDELSER 

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 28 2 850 10 683 

54 

55

Kassafl ödesanalys – moderföretaget. 


-2005-12-31 -2004-12-31 

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 


Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m -255 -5 606 

41 877 47 699 

Betald skatt -66 -13 785 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 41 811 33 914 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -43 513 12 595 

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -7 082 17 314 

Kassafl öde från den löpande verksamheten -8 784 29 195 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -61 172 -11 906 

Förändring fi nansiella tillgångar -30 788 6 932 

Kassafl öde från investeringsverksamheten -91 960 -4 974 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Förändring lån 98 160 -3 641 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 98 160 -3 641 

Årets kassafl öde -2 584 20 580 

Likvida medel vid årets början 80 210 61 354 

Kursdifferens i likvida medel - -1 724 

Likvida medel vid årets slut 77 626 80 210 

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – moderföretaget. 


JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Resultatandel i intresseföretag -17 447 -24 971 

Erhållen utdelning från intresseföretag 10 000 14 724 

Anteciperad utdelning från dotterföretag - -2 295 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 7 192 6 926 

Orealiserade valutakursdifferenser - 10 

-255 -5 606 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 


Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 150 15 560 

77 626 80 210 


Allmänna redovisningsprinciper 

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen 

och Bokföringsnämndens allmänna råd samt i 

förekommande fall Redovisningsrådets rekommendationer. 

Från och med 2005 redovisar bolaget koncernbidrag och 

aktieägartillskott i enlighet med Akutgruppens uttalande. 

Värderingsprinciper m m 

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden 

om inget annat anges nedan. 

AVSKRIVNINGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna 

sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och 

redovisas som kostnad i resultaträkningen. 

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA 

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med beräknat restvärde. Avskrivning 

sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. 

Koncernen Moderföretaget 

Byggnader 100 år 100 år 

Inventarier, verktyg och installationer 5 år 5 år 

FORDRINGAR 

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det 

belopp varmed de beräknas infl yta. 

FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA 

Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats 

till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets 

rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga 

monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet, 

där anskaffningskurs används. Kursdifferenser på 

rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, 

medan differenser på fi nansiella fordringar och skulder 

redovisas bland fi nansiella poster. 

VARULAGER 

Varulagret, värderat enligt Redovisningsrådets rekommendation 

nr 2:02, är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet 

och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk 

beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först 

ut- principen. 

56 

57 

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer. 

PÅGÅENDE ARBETEN 

Belopp i tkr om inte annat anges. 

Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta 

av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader 

och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till 

återståendekostnader för färdigställande. 

KORTFRISTIGA PLACERINGAR 

Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen 

till det lägsta av anskaffningsvärdet och det 

verkliga värdet. 

SKATT 

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. De 

förväntade effekterna av temporära skillnader mellan redovisade 

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, 

har förväntas gälla när de temporära skillnaderna återförs. 

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive 

uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar 

avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag 

redovisas endast i den mån det är sannolikt att 

dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 

INTÄKTER 

Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna 

utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och vakanta 

ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband med slutbesiktning. 

LEASING – LEASETAGARE 

Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om 

redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal 

redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets 

rekommendation RR 1:00. 

DOTTERFÖRETAG 

Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller 

indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt 

har ett bestämmande infl ytande över den driftsmässiga och 

fi nansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet 

enligt förvärvsmetoden. 

INTRESSEFÖRETAG 

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 

20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett 

betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella

styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden. 

Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna ger 

en rättvisande bild av koncernens ställning och status. 

Koncernuppgifter 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772, 

med säte i Göteborg är ett helägt dotterbolag till Ernst 

Rosén Förvaltning AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr 

556380-8327, med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning 

för den största koncernen. 

NOT 1 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER 


Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 

11 % av inköpen och 3 % av försäljningen andra företag 

inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. 

Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 10 % 

av inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som 

företaget tillhör. 

Medelantalet anställda 

2005-01-01 varav 2004-01-01 varav 

-2005-12-31 män -2004-12-31 män 

MODERFÖRETAGET 

Göteborg 28 68 % 28 68 % 

Totalt i moderföretaget 28 68 % 28 68 % 

DOTTERFÖRETAG 

Lerum 54 81 % 54 81 % 

Kungsbacka 23 73 % 22 73 % 

Totalt i dotterföretag 77 79 % 76 79 % 

Koncernen totalt 105 76 % 104 76 % 

Redovisning av könsfördelning i företagsledningar 

Könsfördelning i företagsledningen 2005-12-31 2004-12-31 

Andel män Andel män 


Styrelsen 100 % 100 % 

Övriga ledande befattningshavare 67 % 67 % 

KONCERNEN TOTALT 

Styrelsen 100 % 100 % 

Övriga ledande befattningshavare 80 % 80 % 


Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 

2005-01-01 - 2005-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31 

Löner och Sociala Löner och Sociala 

ersättningar kostnader ersättningar kostnader 

Moderföretaget 9 523 4 387 8 815 3 844 

(varav pensionskostnad) 1 (886) 1 (717) 

Dotterföretaget 23 790 9 938 22 840 9 451 

(varav pensionskostnad) (2 004) (1 946) 

Koncernen totalt 33 313 14 325 31 655 13 295 

(varav pensionskostnad) 2 (2 890) 2 (2 663) 

1) Av moderföretagets pensionskostnader avser 115 (föregående år 6) gruppen styrelse och VD. 

2) Av koncernens pensionskostnader avser 497 (föregående år 441) gruppen styrelse och VD. 

Löner och andra ersättningar fördelade mellan 

styrelseledamöter m.fl . och övriga anställda 

58 

59 

2005-01-01 - 2005-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31 

Styrelse Övriga Styrelse Övriga 

och VD anställda och VD anställda 


Sverige 1 070 8 683 840 7 975 

(varav tantiem o dyl) (–) (–) (–) (–) 

Sjukfrånvaro 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 


Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 

Andel av den totala sjukfrånvaron som avser samman- 

1 % 2 % 

hängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0 % 0 % 

Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori 

29 år eller yngre 0 % 0 % 

30-49 år 0 % 1 % 

50 år eller äldre 1 % 1 % 

Arvode och kostnadsersättning till revisorer 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

KONCERN 

Revisionsuppdrag 992 970 

Andra uppdrag 1 084 853 

MODERFÖRETAG 

Revisionsuppdrag 405 397 

Andra uppdrag 680 453

NOT 2 AVSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

2005-01-01 2004-01-01 

KONCERNEN 

Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Byggnader -26 753 -25 229 

Inventarier -2 538 -2 505 

-29 291 -27 734 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 


Kostnad för produktion entreprenad -188 -152 


-29 291 -27 734 


Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

Byggnader -6 093 -5 796 

Inventarier -1 099 -1 130 

-7 192 -6 926 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 



-7 192 -6 926 

NOT 3 LEASINGAVGIFTER AVSEENDE OPERATIONELL LEASING 

2005-01-01 2004-01-01 

KONCERNEN 

Tillgångar som innehas via operationella leasingvatal 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Räkenskapsårets leasingkostnader 1 453 1 640 


Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal 

Räkenskapsårets leasingkostnader 337 365 

NOT 4 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 


2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Markgruppen Rosén AB - 35 

Fastighetsaktiebolaget Truten - 689 

Flodén Fastighets AB, föreslagen utdelning - 2295 


NOT 5 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Resultatandel KB Aranäs 17 447 25 191 

Resultatandel California Rosen, LLC - -220 

17 447 24 971 

NOT 6 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

KONCERNEN 

60 

61 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950 

Resultatandel California Rosen, LLC - -220 

Resultatandel utbetald till kommanditbolag -6 592 -8 341 

-4 914 -6 611 


Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950 

NOT 7 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 

KONCERNEN 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Ränteintäkter 3 099 2 839 

Räntebidrag 813 824 


Valutakursvinst 3 227 -2 489 

Övrigt 4 840 -138 

12 323 3 731 


Ränteintäkter 2 988 2 541 

Räntebidrag 328 368 


Valutakursvinst 3 227 - 

Övrigt 4 726 -60 

11 613 3 055

NOT 8 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 

KONCERNEN 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Räntekostnader lån fastigheter -77 443 -84 037 

Kursförändringar fi nansiella skulder -13 -2 524 

Övrigt -779 2 503 

-78 235 -84 058 


Räntekostnader lån fastigheter -37 737 -41 356 

Kursförändringar fi nansiella skulder - -2 524 

Övrigt -1 240 2 426 

-38 977 -41 454 

NOT 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER, ÖVRIGA 

2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Periodiseringsfond, årets återföring - 2 565 

- 2 565 

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 

KONCERNEN 


2005-01-01 2004-01-01 

-2005-12-31 -2004-12-31 

Periodens skattekostnad 5 031 -6 766 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -12 457 -3 284 

Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -7 426 -10 050 


Periodens skattekostnad -1 994 -12 143 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6 814 -2 962 

Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -8 808 -9 725 


NOT 11 BYGGNADER OCH MARK 

KONCERN 

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 

62 

63 60 63 

2005-12-31 2004-12-31 

Vid årets början 2 023 651 1 992 568 

Nyanskaffningar 129 322 14 189 

Förvärv av dotterföretag - 201 

Avyttringar och utrangeringar -12 679 -14 117 

Omklassifi ceringar 51 927 30 803 

2 192 221 2 023 644 

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 

Vid årets början -237 400 -212 943 

Nyanskaffningar -9 821 -156 

Avyttringar och utrangeringar 523 926 

Årets avskrivning enligt plan -26 753 -25 229 

-273 451 -237 399 

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR 


Avyttringar och utrangeringar - 14 

-16 916 -16 916 

Redovisat värde vid periodens slut 1 901 854 1 769 329 

MODERFÖRETAG 


Vid årets början 678 460 677 848 

Nyanskaffningar 60 719 612 

739 179 678 460 



Förvärv av dotterföretag -9 796 - 

Årets avskrivning enligt plan -6 093 -5 796 

-125 912 -110 023 

Redovisat värde vid periodens slut 613 267 568 437 

KONCERN 

Taxeringsvärden, byggnader 1 854 511 1 826 023 

Taxeringsvärden, mark 736 746 723 848 

2 591 257 2 549 871 

MODERFÖRETAG 

Taxeringsvärden, byggnader 934 805 891 134 

Taxeringsvärden, mark 531 296 508 118 

1 466 101 1 399 252

NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 

Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P 

yta lok platser 

Göteborg 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB 

556190-8772 Lunden 22:15 Ernst Rosén AB Danska Vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 Omb 79 7 888 1 247 18 1 126 121 - 

556190-8772 Lunden 22:9 Ernst Rosén AB Danska Vägen 73 Omb 74 7 149 998 21 889 109 - 


Torkelsgatan 1 Omb 75 7 570 1 131 18 919 212 - 

556190-8772 Lunden 25:26 Ernst Rosén AB Pärlstickaregatan 4 Omb 75 4 009 623 12 568 55 - 

556190-8772 Lunden 17:27 Ernst Rosén AB Danska Vägen 72 58 7 291 1 078 17 989 89 - 

556190-8772 Olskroken 1:17 Ernst Rosén AB Redbergsvägen 22-42/ 

L:a Redbergsgatan 2 82 150 000 18 961 192 14 523 4 438 173 

556190-8772 Bagaregården 5:10 Ernst Rosén AB Kungälvsgatan 4 84 14 660 1 882 28 1 882 - - 

556190-8772 Lunden 25:24 Ernst Rosén AB Danska Vägen 77 62 5 339 898 9 684 214 - 

556190-8772 Stampen 26:1 Ernst Rosén AB Stampgatan 20 Omb 87 26 800 1 954 - - 1 954 4 


Pärlstickaregatan 2 Omb 77 6 834 1 119 17 1 033 86 - 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB 

916443-5837 Lunden 17:26 KB Danska Vägen 74 Danska Vägen 74 73 16 384 2 385 31 2 010 375 - 

957201-9744 Lunden 17:25,17:23 KB Danska Vägen 76-78 Danska Vägen 76-78 72 40 457 4 968 66 4 095 873 122 

916443-5811 Lunden 17:24 KB Danska Vägen 80-82 Danska Vägen 80-82 74 16 022 2 305 35 1 825 480 - 

957201-9751 Lunden 17:28 KB St Pauligatan 20-30 S:t Pauligatan 20-30 72 31 503 4 477 78 4 115 362 - 

916443-5829 Lunden 17:21 KB DV 86-96, StP 1-16 Danska Vägen 86-96 66 67 200 10 472 49 5 112 5 360 203 

916443-5829 Lunden 17:19 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 6-16 65 41 243 6 540 60 5 449 1 091 - 

916443-5829 Lunden 16:25 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 1/ 

Mäster Johansg. 8, 12 72 36 095 6 241 38 3 583 2 658 51 

916443-5829 Lunden 16:22 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 3-7 62 34 670 5 205 41 3 501 1 704 104 

916443-5829 Lunden 16:20 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Paulgatan 9-11 58 18 915 3 335 25 1 792 1 543 36 

916849-3071 Lunden 3:4 KB Platågatan 4 Platågatan 4 63 5 311 717 9 692 25 9 

916447-4364 Heden 25:1 KB Engelbrektsg. 63 Engelbrektsgatan 63/ 

Hedåsgatan 83 31 122 2 930 34 2 625 305 - 

916444-7048 Vasastaden 12:4 KB N Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 21 250 2 007 24 1 918 89 21 

916443-0911 Vasastaden 12:5 KB N Fogelbergsg. 6 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb 82 26 060 2 756 29 2 692 64 - 

957202-1641 Vasastaden 22:20 KB K Gustavg. 53-67 Karl Gustavsg. 53-67 71 117 291 11 852 173 10 938 914 107 

916442-6745 Annedal 19:16 KB Brunnsgatan 1 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11-15/ 

Övre Husarg. 14-26 74 103 670 11 502 174 10 308 1 194 172 

916442-6752 Annedal 19:19 KB Ö Husarg. 14-26 Övre Husarg. 14-26 75 90 033 10 388 140 8 937 1 451 - 

916442-2702 Annedal 19:17 KB Västerg. 19-29 Västergatan 19-29 75 71 150 8 845 155 8 519 326 - 

957202-0346 Olivedal 5:23 KB Nordostp.41-43 Nordostpassagen 41-43 68 25 796 3 347 48 2 903 444 27 

957201-4307 Olivedal 3:25 KB Vegagatan 22-38 Vegagatan 22-38 69 88 840 10 685 114 8 984 1 701 125 

957202-1740 Olivedal 27:11 KB Jungmansg. 31-33 Jungmansgatan 31-33 73 60 416 7 692 112 6 292 1 400 101 

916831-9805 Lorensberg 10:5 KB V Rydbergsg. 14 Viktor Rydbergsg 14 30 6 991 973 - - 973 - 

916831-9771 Lorensberg 11:6 KB V Rydbergsg. 20 Viktor Rydbergsg 20 21 3 643 860 1 860 - - 

916443-1919 Krokslätt 43:11 KB Falkenbergsg.14 Falkenbergsgatan 14 77 10 282 1 415 21 1 415 - 19 

916831-9797 Krokslätt 82:19 KB Utlandia Utlandagatan 6-8/ 

Gyllenkrooksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 77 175 300 22 651 155 12 563 10 088 191 

916848-0904 Torp 24:6 KB Anders Zornsg. 25 Anders Zornsgatan 25 Omb 92 15 427 1 706 29 1 706 - 12 

916848-8964 Torp 27:5 KB Anders Zornsg. 36 Anders Zornsgatan 36 Omb 96 12 177 1 400 24 1 372 28 5 

916832-4466 Lunden 17:22 KB Danska Vägen 84 Danska Vägen 84 65 29 713 4 269 50 3 564 705 75 

916832-4458 Kallebäck 4:5 KB Sättmaskinen Mejerigatan 18-22 63 31 600 6 006 74 6 006 - 75 

Totalt Göteborg 1 466 101 187 820 2 121 146 389 41 431 1 632 




64 

65 

Lerum 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB 

556321-5762 Lextorp 3:198 Flodén Fastighets AB Ljungvik Monv 11-89 93 15 202 3 105 40 3 105 - 7 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB 

916896-7322 Torp 2:9 KB Akropolis i Lerum Göteborgsv 16 80 13 556 2 157 - - 2 157 - 

916893-1823 Hallsås 1:5 KB Brobacka i Lerum Brobacken 2 89 19 221 2 455 4 248 2 207 25 

916896-8411 Hallsås 1:44 KB Brobacken 10 i Lerum Brobacken 10 84 11 215 1 970 14 928 1 042 - 

916832-6172 Rydsberg 8:270 KB Rydsberg 8:251 Lunnagatan 23-47 89 5 666 1 172 13 1 172 - 1 

916895-4049 Lerum 4:12 KB Laggarns väg i Lerum Laggarns väg 35 Okänt 740 88 1 88 - - 

916897-9871 Ölslanda 10:71 KB Hantverksg i Lerum Hantverksvägen 2 44 1 140 959 - - 959 34 

969667-1131 Hallsås 2:261, KB Åsenv 1 i Lerum Åsenvägen 2 87 5 450 1 318 1 85 1 318 13 

916896-8429 Hallegården 

1:10, 1:22 KB Brännås i Lerum 748 - - - - - 

DIREKTÄGD FASTIGHET I NÄÄS FABRIKER AB 

556101-8259 Tollered 5:1 Nääs Fabriker AB Tollered 29 27 216 13 000 - - 13 000 - 

Totalt Lerum 101 154 26 224 73 5 541 20 683 80 

Alingsås 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB 

556321-5762 Norrskenet 21 Flodén Fastighets AB Hallbovägen 7 Omb 86 1 506 340 7 340 - 6 

556321-5762 Polstjärnan 3 Flodén Fastighets AB Nordostpassagen 13 Omb 84 1 752 411 7 411 - 4 

556321-5762 Kv Kämpen 9 Flodén Fastighets AB Plang 25, Nygatan 21 73 3 822 1 078 8 460 618 4 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN BYGGNADS AB 

556080-7389 Polstjärnan 2 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 11 Omb 83 1 581 407 8 363 44 3 

556080-7389 Polcirkeln 16 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 16 Omb 85 2 107 550 8 528 22 2 

556080-7389 Sydpolen 25 Flodén Byggnads AB Hagavägen 18 Omb 86 1 128 257 5 257 - 3 

556080-7389 Norrskenet 2 Flodén Byggnads AB Hagavägen 27 Omb 83 1 057 278 5 242 36 3 

556080-7389 Norrskenet 4 Flodén Byggnads AB Hagavägen 31 Omb 82 1 370 306 8 306 - 1 

556080-7389 Norrskenet 8 Flodén Byggnads AB Hagavägen 39 Omb 85 1 835 469 8 399 70 3 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB 

916896-7686 Tjuren 9 KB Ahlströmersgatan 6 Ahlströmerg 6A-B Omb 80 5 341 1 260 13 1 144 116 - 

916896-8452 Liljan 4 KB Ö Kyrkog 3 i Alingsås Östra Kyrkog 3 85 7 464 1 619 20 1 464 155 3 

916896-8445 Konfektasken 13 KB Sidenv 9A i Alingsås Sidenvägen 9A Okänt 391 589 1 50 539 4 

916831-9763 Enigheten 7 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ahlströmerg 5/Kungsg 40-42 Omb 81 11 793 2 208 23 1 465 743 34 

916831-9763 Enigheten 8 KB Kungsg 40-42, Alingsås Drottningg 43 82 3 893 802 12 802 - - 

916831-9763 Enigheten 9 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8A 82 668 - - - - - 

916831-9763 Enigheten 10 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8B 82 668 314 3 314 - - 

916831-9763 Enigheten 11 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8C 82 668 - - - - - 

916831-9763 Enigheten 13 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ö Ringg 6/Drottng 41 83 5 580 1 130 16 1 130 - - 

969671-1093 Färgaren 11 KB Färgaren 11 i Alingsås Färgaregatan 18 62 18 292 3 805 27 2 388 1 417 15 

969673-5423 Gustaf 3 KB Torg 5-9 i Alingsås Ö Kyrkog 6-8, Torgg/ 

Kungsgatan 14 85 23 694 4 439 42 3 388 1 051 26 

2969673-5407 Solen 9 KB Drottng 7-11 i Alingsås Drottninggatan 7-11 79 2 327 556 8 556 - 6 

969673-4202 Solen 13 KB Kungsg 10-12 i Alingsås Kungsgatan 10-12 85 13 068 2 600 28 2 283 317 37 

969673-4210 Pärlan 11 KB Kungsg 24 i Alingsås Kungsgatan 24 64 8 776 1 468 2 260 1 208 - 

969674-3849 Russinet 1 KB Lövskogsg 6-18 i A-ås Lövskogsgatan 6-18 89 9 798 2 188 21 2 188 - - 

969674-3831 Pumpan 1 KB Lövskogsg 1-13 i A-ås Lövskogsgatan 1-13 90-91 15 183 3 285 35 2 929 356 - 

969673-7106 Kvarnberget 6 KB Kvarnbacken 46 i A-ås Kvarnbacken 46 90 9 209 2 145 24 2 145 - 57 

969674-4300 Kvarnberget 7 KB Kvarnbacken 48 i A-ås Kvarnbacken 48 90 9 400 2 801 31 2 801 - - 

INDIREKT ÄGD FASTIGHET GENOM VATTUGRÄND AB 

556664-8647 Pelikan 5 Vattugränd AB Lilla Torget 3 65 18 552 3 161 11 870 2291 11 

Totalt Alingsås 180 923 38 466 381 29 483 8 983 222



Kungsbacka 


FASTIGHETER HÄLFTENÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE ARANÄS KB 

969622-1440 Korpen 8 Aranäs KB Guldgubbegatan 5 61 18 819 3 742 51 3 495 247 52 

969622-1440 Korpen 9 Aranäs KB Guldgubbegatan 3 63 35 253 6 505 105 6 486 19 67 

969622-1440 Korpen 10 Aranäs KB Guldgubbeg 1/Drottng 6 62 25 407 4 793 63 4 476 317 75 

969622-1440 Korpen 11 Aranäs KB Drottninggatan 2+4 60 22 089 4 001 67 3 998 3 32 

969622-1440 Polstjärnan 1 Aranäs KB Gullregnsvägen 1-47 70 89 271 16 475 225 16 338 137 317 

969622-1440 Varla 12:18 Aranäs KB Östanvindsgatan 3-19 71 29 432 5 324 68 5 143 181 100 




969622-1440 Facklan 11 Aranäs KB Södra Torgg 13-17/ 

Östergatan 3-5 04 7 209 1 647 20 1 487 160 18 

969622-1440 Kolla 1:31, 33 Aranäs KB Valhallsv 1-12/ 

Munins väg 19-31 92 51 443 7 170 87 6 948 222 115 

969622-1440 Kolla 3:34 Aranäs KB Askvägen 25 02 59 953 6 006 71 4 804 1 202 - 

969622-1440 Varla 9:29 Aranäs KB Ivarsgårdsg 1-23,2-50 83 25 882 4 216 58 3 914 302 56 

969622-1440 Varla 9:30 Aranäs KB Ivarsgårdsg 25-47,52-94 84 26 637 3 996 56 3 988 8 55 

969622-1440 Varla 9:46 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 96-136 86 15 424 2 336 32 2 336 - 37 




969622-1440 Varla 9:28 Aranäs KB Bäckmans Gård 2-40 87 23 640 3 559 50 3 559 - 62 

969622-1440 Varla 9:49 Aranäs KB Bäckmans Gård 42-64 87 19 451 2 969 42 2 969 - 37 

969622-1440 Varla 9:39, 40, 50 Aranäs KB Bäckmans 

Gård 80-116,120-132 88-89 43 045 6 418 87 6 354 64 141 

969622-1440 Varla 9:52 Aranäs KB Nydalsgatan 1-12/ 

Boplatsgatan 1-5 91 31 423 5 038 50 5 038 - 71 

969622-1440 Varla 9:53 Aranäs KB Boplatsgatan 15-18/ 

Smeagatan 1-3, 92 34 938 5 402 54 5 402 - 62 

969622-1440 Varla 12:32 Aranäs KB Stormgatan 4-38 74 55 675 10 200 138 9 799 401 188 

969622-1440 Varla 12:33 Aranäs KB Stormgatan 40-72 77 60 036 10 917 133 10 616 301 71 

969622-1440 Södercentrum 1 Aranäs KB Nygatan 10 78 26 308 4 917 - - 4 917 - 

969622-1440 Facklan 10 Aranäs KB N:a Torgg 8-12, Österg 7 Omb -04 komm. 2 768 - - 2 768 - 

969622-1440 Hamnen 3 Aranäs KB Nygatan 2 80 2 863 500 - - 500 - 

969622-1440 Hamnen 5 Aranäs KB Hamntorget 1 91 4 699 717 - - 717 8 

969622-1440 Söderbro 11 Aranäs KB Södra Torggatan 16-18/ 

Kyrkogatan 6 76 43 000 7 353 - - 7 353 6 

969622-1440 S:ta Gertrud 8 Aranäs KB Storg 33-35, Vallg 1-3 68 41 611 8 376 46 2 231 6 145 66 

969622-1440 Alania 11 Aranäs KB Storg 31, Vallg 6 37 7 708 1 625 9 629 996 - 

969622-1440 Varla 9:32 Aranäs KB Bäckmans Gård 68-76 88 vård 1 133 - - 1 133 - 

969622-1440 Varla 9:44 Aranäs KB Teknikgatan 2-10 86 18 200 3 438 - - 3 438 - 

969622-1440 Varla 9:45 Aranäs KB Teknikgatan 12-20 90 24 400 4 135 - - 4 135 - 

969622-1440 Varla 8:16 Aranäs KB Kabelgatan 11 74 1 917 1 107 - - 1 107 - 

969622-1440 Kungsbacka 4:71 Aranäs KB Lantmannagatan 5 05 23 200 3 739 - - 3 739 - 

969622-1440 Valand 4 Aranäs KB Borgmästaregatan 8 99 8 949 2 309 - - 2 309 - 

969622-1440 Kungsbacka 2:1 Aranäs KB Borgmästaregatan 5 73/84/02 408 924 34 094 - - 34 094 2 

Totalt Kungsbacka 1 459 149 216 002 1 911 138 432 77 570 2 007 

Totalt koncernen inklusive 50% av Aranäs KB:s fastighetsbestånd 2 476 753 360 511 3 531 250 629 109 882 2 938 


NOT 13 INVENTARIER 

KONCERN 


66 67 

2005-12-31 2004-12-31 


Nyanskaffningar 2 342 2 893 

Avyttringar och utrangeringar -1 096 -1 622 

22 765 21 520 



Avyttringar och utrangeringar 541 1 170 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -2 538 -2 505 

-17 179 -15 182 


MODERFÖRETAG 



Nyanskaffningar 898 1 705 

Avyttringar och utrangeringar -769 -278 

11 249 11 120 



Avyttringar och utrangeringar 454 111 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 099 -1 130 

-8 646 -8 001 


NOT 14 PÅGÅENDE BYGGNATION 

KONCERN 

2005-12-31 2004-12-31 


Omklassifi ceringar 74 190 -39 393 

Investeringar -80 132 59 159 


MODERFÖRETAG 


Omklassifi ceringar -7 486 -769 

Investeringar 17 153 10 525 

Redovisat värde vid periodens slut 21 092 11 425

NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 

2005-12-31 2004-12-31 



Inköp - 7 622 

Aktieägartillskott 23 200 21 860 

112 181 88 981 

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR 


Årets nedskrivningar - -180 

-19 410 -19 410 


Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag 


2005-12-31 2004-12-31 

Antal Andel Redovisat Redovisat 

Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i % värde värde 

Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 5 000 100,0 11 000 11 000 

Flodén Fastighets AB, 556321-5762, Lerum 5 000 100,0 24 769 24 769 

Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Lerum 4 000 100,0 25 860 25 860 

Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Lerum 1 000 100,0 100 100 

Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 3 220 120 

Ernst Rosén Byggnads AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100 

Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122 

Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg 1 200 100,0 7 500 7500 

Ernst Rosén Värdepapper AB, 556692-0806, Göteborg 1 000 100,0 20 100 - 

92 771 69 571 

NOT 16 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG 

2005-12-31 2004-12-31 






NOT 17 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 

68 

69 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 


Vid årets början 349 17 951 

Årets andel i intresseföretags resultat - -304 

Årets utdelning - -17 381 

Årets valutakursdifferenser - 83 

Redovisat värde vid periodens slut 349 349 




Årets andel i intresseföretags resultat 17 449 24 887 

Årets utdelning -10 000 -27 383 

Årets valutakursdifferenser - -83 


Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag 

Kapitalandelens 2005-12-31 

Andelar/antal värde i Redovisat 

Intresseföretag/Org nr/Säte i % koncernen värde hos moderföretag 

Direkt ägda 

Aranäs AB, 556533-7176, Kungsbacka 50,0 - 75 000 

Aranäs KB, 969622-1440, Kungsbacka 50,0 - 109 555 

Seths Kabel-TV Byggarna i Lunden AB, 556409-7078, Göteborg 25,0 349 348 

NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 

349 172 404 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 



Tillkommande tillgångar 8 163 2 964 

Redovisat värde vid årets slut 26 687 18 524 




Tillkommande tillgångar 8 161 2 964 


Innehavet avser onoterade andelar.

NOT 19 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 



Tillkommande fordringar 1 597 5 347 

Reglerade fordringar - -208 





Tillkommande fordringar 1 597 5 347 

Reglerade fordringar - -208 


NOT 20 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 

Nedlagda utgifter på entreprenader 57 300 18 033 

Avgår: Delfakturering på entreprenader -43 540 -15 544 

13 760 2 489 

NOT 21 KORTFRISTIGA PLACERINGAR 

KONCERN 

2005-12-31 2004-12-31 

Specifi kation av Börsvärde Redovisat Börsvärde Redovisat 

värdepapper eller motsv värde eller motsv värde 

Noterade andelar - - 15 410 15 410 

Övrigt 150 154 150 155 

150 154 15 560 15 565 

MODERFÖRETAG 


Noterade andelar - - 15 410 15 410 

Övrigt 150 150 150 150 

150 150 15 560 15 560 


NOT 22 EGET KAPITAL 

Aktie- Bundna Fritt eget 

kapital reserver kapital 

KONCERNEN 


Årets resultat - - 38 807 

Utdelning - - -10 000 

Omstrukturering - - 512 

Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 5 050 -5 050 

Vid årets slut 30 000 31 020 86 038 



Årets resultat 33 324 

Utdelning -10 000 

Koncernbidrag -26 686 

Skatteeffekt på koncernbidrag 7 472 

Vid årets slut 30 000 6 000 57 414 

NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR UPPSKJUTEN SKATT 

Uppskjuten Uppskjuten 

KONCERN -2005-12-31 skattefordran skatteskuld Netto 

Byggnader och mark - 42 591 -42 591 

- 42 591 -42 591 

KONCERN -2004-12-31 


- 30 061 -30 061 

MODERFÖRETAGET -2005-12-31 


- 31 681 -31 681 

MODERFÖRETAGET -2004 -12-31 


- 24 867 -24 867 

70 

71

NOT 24 LÅN FASTIGHETER OCH BYGGNADSKREDITIV 

KONCERN 

2005-12-31 2004-12-31 

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 54 449 46 650 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 857 226 1 694 490 

1 911 675 1 741 140 


Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 14 800 14 800 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 916 042 817 882 

930 842 832 682 

Fastighetslån har upptagits till sedvanliga och marknadsmässiga fi nansieringsvillkor i enlighet med av styrelsen fastlagda 

fi nanspolicy. Finanspolicyn innebär att lånen löper med varierande amorterings- och bindningstid. 

NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR SKULDER TILL KREDITINSTITUT 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 

Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757 

Företagsinteckningar 9 000 9 000 

2 172 617 2 090 757 

MODERFÖRETAG 

Fastighetsinteckningar 948 173 898 207 

NOT 26 CHECKRÄKNINGSKREDIT 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 

Beviljad kreditlimit 16 000 16 000 

Outnyttjad del -15 512 -16 000 

Utnyttjat kreditbelopp 488 - 

MODERFÖRETAG 

Beviljad kreditlimit 1 000 1 000 

Outnyttjad del -1 000 -1 000 

Utnyttjat kreditbelopp - - 

Säkerheter redovisas i not 25 ’Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut’. 



NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 

2005-12-31 2004-12-31 

KONCERN 

Förutbetalda hyresintäkter 32 629 30 961 

Upplupna personalkostnader 7 431 7 200 

Upplupna räntekostnader 4 813 6 582 

Övriga poster 12 939 7 852 

57 812 52 595 

MODERFÖRETAG 

Förutbetalda hyresintäkter 14 814 13 503 

Upplupna personalkostnader 1 687 1 504 

Upplupna räntekostnader 2 615 3 872 

Övriga poster 1 915 1 530 

21 031 20 409 

NOT 28 ANSVARSFÖRBINDELSER 

Moderföretaget har ställt borgensförbindelser för koncernföretags räkning, 

vilka emellertid ryms inom ramen för av dotterföretagen lämnade pantbrev. 

Göteborg 2006-05-08 

Benny Rosén Willi Persson 

Ordförande 


Verkställande direktör 

Min revisionsberättelse har lämnats 2006-05-08 

Bertil Jönsson 

Auktoriserad revisor 

72 

73

Till bolagsstämman i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 

Org nr 556190-8772 

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen 

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Byggnadsfi rman 

Ernst Rosen AB för år 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som 

har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen 

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen 

och förvaltningen på grundval av min revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär 

att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut 

säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte 

innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av 

underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. 

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och 

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla 

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de 

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den 

samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som 

underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, 

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot 

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag 

har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören 

på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen 

eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina 

uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med 

årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens 

resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen 

är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens 

övriga delar. 

Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen 

för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget 

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och 

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Göteborg 2006-05-08 

Bertil Jönsson 

Auktoriserad revisor 

REVISIONSBERÄTTELSE 

FÖRETAGSLEDNING Balansräkning - moderföretaget 

Företagsledning 

Företagsledningen i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. 

Fr v Willi Persson, Thomas Lundh, Benny Rosén, Reine Rosén och Birgitta Hanning. 

Willi Persson 

Bankdirektör, Senior Adviser, Credit Suisse, styrelseledamot 

i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan 1984. 

Övriga uppdrag: 

Styrelseordförande i: Elanders Fritid AB, Elanders Invest AB, 

West Cap Förvaltning AB och West Cap AB. 

Styrelseledamot i: Confi dence International AB (publ.), Entry 

Systems Sweden AB, Entry Event AB, Byggnads AB Husaren, 

Lifco AB (ingår i Bennetsfären) och Stonewall AB. 

Benny Rosén 

Byggmästare, verkställande direktör 1984-1994. Styrelsens 

ordförande 1994-2006. Styrelseledamot i Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB sedan 1984. 


Hedersordförande i Örgryte IS. 

74 

75 


Byggnadsingenjör, styrelseledamot sedan 1984, verkställande 

direktör sedan 1994. Tillträder som styrelseordförande 

i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 8 maj 

2006. 

Birgitta Hanning 

Civilekonom, koncerncontroller sedan 1994. 

Thomas Lundh 

Civilekonom, fastighetsjurist, ekonomichef 1988-1993, 

fastighetschef sedan 1994. Tillträder som verkställande 

direktör i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 8 maj 2006. 


Styrelseledamot i Boplats Göteborg AB. Styrelseledamot 

i Göteborgs fastighetsägarförening, distrikt öst.

1 

2 

3 

4 

5 

6 

Våra fastigheter i Göteborg 

Rosénkoncernen äger och förvaltar 

centrala fastigheter i Göteborg, 

Lerum, Alingsås och Kungsbacka. 

Såväl lägenheter som kommersiella 

lokaler fi nns under vårt tak. 

Totalt över 360 000 kvm. Här kan 

du se hur fastigheterna i Göteborg 

ser ut och var de ligger. Dessutom 

visar vi ett urval av fastighetsbeståndet 

utanför Göteborg. 

Danska vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 

Danska vägen 73 

Danska vägen 75/ 

Pärlstickaregatan 2 

Danska vägen 79/Torkelsgatan 1 

Pärlstickaregatan 4 


7 


8 

Danska vägen 76–78 

9 


10 


11 

Sankt Pauligatan 20–30 

12 


13 


14 

Sankt Pauligatan 1/ 

Mäster Johansgatan 8, 12 

76 

15 


16 

30 

Göteborg 

28 

29 


26 

27 

25 

22 

17 

Redbergsvägen 22–42/ 

Lilla Redbergsgatan 2 

18 

23 

24 

Kungälvsgatan 4 

32 33 

31 

21 

19 

Platågatan 4 

20 

35 


34 

17 

21 

14 13 

15 

12 

10 

16 

11 9 

4 20 

5 

8 

3 

7 

6 

1 

2 

19 

18 

Engelbrektsgatan 63 

38 

22 

36 

37 

Nedre Fogelbergsgatan 4 

23 

Nedre Fogelbergsgatan 6 

24 

Karl Gustavsgatan 53–67 

25 

Brunnsgatan 1/Västergatan 11–15/ 

Övre Husargatan 6–12 

26 

Övre Husargatan 14–26 

27 

Västergatan 19–29 

28 

Nordostpassagen 41–43 

29 

Vegagatan 22–38 

30 

Jungmansgatan 31–33 

31 

Stampgatan 20 

32 

Viktor Rydbergsgatan 14 

33 

Viktor Rydbergsgatan 20 

34 

Falkenbergsgatan 14 

35 

Utlandsgatan 6–8/Gyllenkroksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 

36 

Anders Zornsgatan 25 

37 

Anders Zornsgatan 36 

38 

Mejerigatan 18–22

Våra fastigheter i Alingsås 

1 Ahlströmerg 6A-B Alingsås 

2 Drottninggatan 43 Alingsås 39 

3 Ahlströmerg 5, Kungsg 40-42 Alingsås 

4 Östra Ringgatan 8A Alingsås 

5 Östra Ringgatan 8B Alingsås 

6 Östra Ringgatan 8C Alingsås 

7 Ö Ringg 6/Drottng 41 Alingsås 

8 Plang 25, Nygatan 21 Alingsås 

9 Färgaregatan 18 Alingsås 

10 Lilla Torget 3 Alingsås 

11 Kungsg 10-12 Alingsås 

12 Kungsg 24 Alingsås 

13 Ö Kyrkog 6-8,Torgg, Kungsg 14 Alingsås 

14 Östra Kyrkog 3 Alingsås 

15 Drottningg 7-11 Alingsås 

16 Lövskogsgatan 6-18 Alingsås 

17 Lövskogsgatan 1-13 Alingsås 

18 Sidenvägen 9 Alingsås 

19 Nordostpassagen 16 Alingsås 

20 Nordostpassagen 11 Alingsås 

21 Nordostpassagen 13 

22 Hallbov 7 

23 Hagavägen 39 


Alingsås 


26 Hagavägen 27 Lerum Alingsås 

27 Kvarnbacken 46 Alingsås 

28 Kvarnbacken 48 Alingsås 

Våra fastigheter i Lerum 

1 Göteborgsv 16 Lerum 

2 Brobacken 2 Lerum 

3 Brobacken 10 Lerum 

4 Åsenv 2, Stämånav. Lerum 

5 Lunnag Lerum 

6 Hantverksv 2 Lerum 

7 Ljungvik Monv 11-89 Gråbo 

Våra hälftenägda fastigheter i Kungsbacka 

1 Drottninggatan 2+4 

2 Guldgubbegatan 1/ 

Drottninggatan 6 

3 Guldgubbegatan 3 

4 Guldgubbegatan 5 

5 Stormgatan 40-72 

6 Stormgatan 4-38 

7 Bäckmans Gård 80-116, 

120-132 

8 Bäckmans Gård 68-76 



11 Nydalsgatan 1-12/ 

Boplatsgatan 1-5 

12 Boplatsg 15-18, Smeag 1-3, 

13 Dragstedtsg 1-4,6-12 

14 Ivarsgårdsgatan 137-179 




18 Ivarsgårdsgatan 25-47,52-94 

19 Ivarsgårdsgatan 1-23,2-50 

20 Kabelgatan 11 

21 Teknikgatan 2-10 

22 Teknikgatan 12-20 

23 Östanvindsgatan 3-19 




27 Borgmästaregatan 5 

28 Borgmästaregatan 8 

70 

40 

41 42 

69 

68 

Kungsbacka 

67 66 

43 

48 

49 

44 45 

46 

47 

51 

50 

52 53 

54 

55 56 57 58 

64 63 

59 

62 61 60 

72 

75 

76 77 

74 

73 

79 

80 

78 

81 

82 

83 

84 85 

86 87 88 89 90 

91 

92 

93 

98 

99 

100 101 

107 108 

95 

94 

71 

96 97 

102 

103 

104 

105 

106 

Alingsås 

65 

109 

29 Storgatan 31, Vallgatan 6 

30 Storgatan 33-35, Vallgatan 1-3 

31 Norra Torggatan 8-12, 

Östergatan 7 

32 Södra Torggatan 13-17, 

Östergatan 3-5 

33 Södra Torggatan 16-18, 

Kyrkogatan 6 

34 Hamntorget 1 

35 Nygatan 2 

36 Nygatan 10 

37 Lantmannagatan 

38 Gullregnsvägen 1-47 

39 Valhallsvägen 1-12/ 

Munins väg 19-31 

40 Askvägen 25 

10 

Lilla torget, Alingsås 

8 

Saga, Alingsås 

2 

Brobacken, Lerum 

4 

Åsensvägen 2, Lerum 

27 

Kungsmässan, Kungsbacka 

33 

Filmhuset Facklan, Kungsbacka

BOX 164, 443 24 LERUM 

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23 

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51 

WWW.FLODEN.SE 

BOX 164, 443 24 LERUM 

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23 

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51 

WWW.FLODEN.SE 

NÄÄS FABRIKER AB 

FACK 5000, 448 51 TOLLERED 

TELEFON: 031-755 65 00. FAX: 031-755 65 10 

WWW.NAASFABRIKER.SE 

BOX 10333, 434 24 KUNGSBACKA 

BESÖKSADRESS: BORGMÄSTAREGATAN 5 

TELEFON: 0300-512 00. FAX: 0300-707 94 

WWW.ARANAS.SE

BOX 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. FAX: 031-15 31 15. WWW.ERNSTROSEN.SE

Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?