Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén
Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén
Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
MÄNNISKORNA<br />
BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB<br />
ÅRSREDOVISNING <strong>2005</strong><br />
1
2 3
Det är en årsberättelse. Och en slags historia om relationer.<br />
4 5<br />
Den handlar om ett av Sveriges mest omtyckta fastighets-<br />
bolag: Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.<br />
Den handlar också om människorna som arbetar i kon-<br />
cernen. De som dagligen visar att personligt engagemang<br />
och stor passion för arbetet ger resultat. Resultat som år<br />
efter år visar sig i kundundersökningar som ger <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
en särställning i branschen.<br />
Inte minst handlar denna årsberättelse om hyresgästerna.<br />
De människor som bor och verkar i fastigheterna i centrala<br />
Göteborg, i Alingsås, Kungsbacka och i Lerum.<br />
Du får bland andra möta Alireza, Åke, Inga-Stina, Ragnar,<br />
Ethel, Aina, Pia och Stefan.<br />
Historien tar dock sin början vid krigsslutet. Med en bygg-<br />
rätt och ett litet kapital uppförde en alldeles speciell snickare<br />
och sedermera verkmästare sitt allra första hus.<br />
Hans namn var <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.
Reine har ordet 8<br />
Året som gått 10<br />
Vision 11<br />
En byggnadshistoria 12<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s värld. Koncernen 14<br />
GÖTEBORG<br />
Affärsidé 16<br />
Med hyresgästen i centrum – organisationen 17<br />
En ständig utveckling – fastigheterna 21<br />
Vad tycker hyresgästen? 24<br />
Miljöarbete 28<br />
ALINGSÅS OCH LERUM<br />
Flodén Fastighets AB 30<br />
Flodén Byggnads AB 32<br />
Nääs Fabriker AB 34<br />
KUNGSBACKA<br />
Aranäs KB 36<br />
MARKNADSANALYS<br />
Hyres- och fastighetsmarknaden 39<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Nyckeltal 46<br />
Förvaltningsberättelse 47<br />
Resultaträkning – koncernen 49<br />
Balansräkning – koncernen 50<br />
Kassafl ödesanalys – koncernen 52<br />
Resultaträkning – moderföretaget 53<br />
Balansräkning – moderföretaget 54<br />
Kassafl ödesanalys – moderföretaget<br />
Noter med redovisningsprinciper<br />
56<br />
och bokslutskommentarer 57<br />
Underskrifter 75<br />
Företagsledning 77<br />
Kartor 78<br />
Kartor xx<br />
FORM OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / FOTO: HANS M KARLSSON, LARS ARDARVE, 6URBAN HÖGLUND / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: ALFA NERMANS, KARLSTAD.<br />
7<br />
TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.
Från vänster: Reine <strong>Rosén</strong>, nytillträdd styrelseordförande, Thomas Lundh, ny VD och Benny <strong>Rosén</strong>, styrelseledamot och f.d. styrelseordförande i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.<br />
KONCERN<br />
Den som bygger har alltid något att berätta.<br />
Bilder blir starkare med tiden. Innebörden av dem och de<br />
känslor de väcker, förändras vartefter vi själva förändras.<br />
Det är viktigt med bilder för att behålla ögonblicket och<br />
samtidigt se förändringen.<br />
Jag slås så tydligt av detta när jag betraktar några<br />
fotografi er från företagets historia på kontoret. Bilderna har<br />
jag tittat på många gånger, men varje gång har de adderat<br />
något nytt. Hur kan det vara så?<br />
Som bilden på min farfar och vår grundare <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
där han står och slår i den sista spiken på ett taklag en varm<br />
sommardag i början av 1930-talet. Han har bar överkropp och<br />
svetten lackar. Bilden har aldrig varit<br />
så klar för mig som den är just idag.<br />
Kanske för att den får mig att tänka<br />
på historien om mannen som träffade<br />
två stenhuggare i ett brott. På frågan<br />
vad de gjorde svarade den ena att han<br />
högg sten. Men den andra svarade<br />
att han byggde en katedral. Just den<br />
känslan får jag när jag tittar på bilden.<br />
Att jag har fått förmånen att vara med<br />
om att bygga något större.<br />
Extra tydligt blir det när jag ser tillbaks<br />
på min tid som VD, ett uppdrag<br />
som jag efter noggrant övervägande<br />
bestämde mig för att lämna. Ny VD är<br />
Thomas Lundh, tidigare fastighetschef<br />
på <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>. Efter 18 år i bolaget, som både ekonomichef<br />
och fastighetschef, har han byggt upp erfarenhet som<br />
behövs för att leda bolaget vidare. Jag är övertygad om att<br />
han kommer att föra de stolta traditionerna vidare och se<br />
till att fortsätta utveckla verksamheten. Själv tar jag vid som<br />
styrelseordförande och arbetar med strategiska frågor för hela<br />
koncernen. Klubban tas över efter min far Benny som till min<br />
glädje fortfarande önskar vara aktiv som styrelseledamot.<br />
Nu har det gått över ett år sedan vi blev årets fastighetsägare.<br />
Att vi fi ck utmärkelsen är bland det mest glädjande<br />
som hänt i vår historia. Men man kan aldrig vila på gamla<br />
lagrar. Vi arbetar ständigt för att bli bättre. Därför är det extra<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>, tidigt 1930-tal.<br />
8 9<br />
Reine har ordet<br />
roligt att få ta del av resultatet från den nya hyresgästundersökningen<br />
vi gjort tillsammans med AktivBo. Och vilket resultat.<br />
Hela 90,4 procent är nöjda med servicen! Det är ett nytt<br />
rekord som visar vilket fantastiskt arbete våra medarbetare<br />
gör. Jag tror själv att den bottnar i en stor arbetsglädje och<br />
att vi har bra intern kommunikation i företaget.<br />
När vi tilldelades förstapris för högsta serviceindex bland<br />
50 bostadsbolag på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag, var det<br />
med oerhörd stolthet vi tog emot utmärkelsen. Att vi nu utvecklat<br />
vår vision, vår affärsidé och antar ett mer formaliserat<br />
sätt att arbeta, gör vi också det i syfte att nå ännu bättre<br />
resultat – på alla plan. Jag gläds också åt Flodén Fastighets<br />
ABs framgångar och åt utmärkelsen<br />
Årets lyft som de tilldelades av Aktiv<br />
Bo. VD-skapet i bolaget har jag nu<br />
lämnat över till Sune Johansson,<br />
tidigare fastighetschef i bolaget<br />
sedan 1992. Det är också roligt att<br />
följa den positiva utvecklingen av<br />
Nääs Fabriker, som hyr ut allt som<br />
iordningställs på området.<br />
Projektet med nybyggnation av<br />
16 vindslägenheter i Annedal är nu<br />
genomfört. Det känns bra att medverka<br />
till att minska behovet av lägenheter<br />
i centrala Göteborg. Ett projekt<br />
som gör mig stolt är Villa Solbu.<br />
2002 köpte <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> fastigheten<br />
som nu genomgått en omfattande renovering. Resultatet är<br />
ett toppmodernt kontor i klassiskt historisk miljö. Villa Solbu<br />
är enligt min mening en av Göteborgs vackraste byggnader.<br />
Stolt är jag också över att få vara delaktig i Aranäs starka<br />
utveckling som samhällsbyggare i det expansiva Kungsbacka.<br />
Och så ser jag fram emot att följa utvecklingen av vår fastighet<br />
Oscar på Marstrand, där vi inlett ett mycket gott samarbete<br />
med Kungälvs kommun och andra intressenter. Att bereda<br />
fastigheten en framtid på en så speciell plats som Marstrand<br />
är en utmaning och ett ansvar.<br />
Att livet inte bara är vackert blir tydligt genom förra<br />
VD på Göteborgs fastighetsägarförening, Håkan Juthages,
Reine har ordet<br />
tragiska bortgång. Jag hade förmånen att få arbeta med<br />
honom under de år jag satt i föreningens styrelse och jag<br />
minns Håkan som en underbar människa med stort hjärta<br />
och engagemang.<br />
En glädjens stund var när en av våra mest trofasta hyresgäster<br />
hade kalas. Den 31 augusti fyllde Karin Larsson<br />
100 pigga år. Hon har bott i Annedal i över 30 år och trivs<br />
väldigt bra. Att få vara med och uppvakta en sådan härlig<br />
och ödmjuk person var en stor förmån på många sätt och<br />
skänker ytterligare perspektiv på tillvaron.<br />
Som sagt. Den som bygger har alltid något att berätta.<br />
Året som gått<br />
Reine <strong>Rosén</strong><br />
Ett gott betyg. Resultatet av kundundersökningen<br />
som genomfördes bland 50 bostadsförvaltande<br />
företag ger Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB högsta<br />
notering. Service-index, det sammanfattande måttet<br />
på servicekvalitet, är hela 90,4 %. För detta tilldelades<br />
vi förstapris för högsta serviceindex på Aktiv Bo:s<br />
Benchmarkingdag.<br />
<strong>Rosén</strong>s bidrar. Genom byggnation av 16 lägenheter<br />
på vindarna i Annedal bidrar <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
till att minska behovet av centrala lägenheter i<br />
Göteborg.<br />
Nu har Viktor Rydbergsgatan 14 färdigställts<br />
efter att ha förvandlats från villa till modernt<br />
kontor. För det ansvarsfulla genomförandet av ombyggnationen<br />
stod Flodén Byggnads AB.<br />
Säkerheten främst. <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> har under året<br />
påbörjat arbetet med att införa ett systematiskt<br />
kvalitetsarbete som ska styra och leda hela verksamheten.<br />
Tillökning! Familjen växer när den strategiskt<br />
belägna fastigheten Pelikan 5 vid Lilla torget i<br />
Alingsås förvärvas under året.<br />
KONCERN<br />
Rolig läsning. Byggnadsrörelsen i Flodén Byggnads<br />
AB följer den goda byggkonjunkturen och<br />
ökar både omsättning och lönsamhet.<br />
Orkan i efterfrågan. Ytterligare 1 000 kvm lokaler<br />
färdigställs på Nääs Fabriker och hyrs ut direkt.<br />
Snart. Beslut fattas om en unik hotell- och konferensanläggning<br />
på Nääs Fabriker. Invigning<br />
planeras till slutet av 2007.<br />
Én händelserik vår. I maj <strong>2005</strong> färdigställde<br />
Aranäs det nya polishuset i Kungsbacka.<br />
Nöjda kunder. Aranäs har genomfört både<br />
hyresgästenkäter och medarbetarenkäter med<br />
mycket goda resultat.<br />
Alla köpcentrums dröm! I en oberoende undersökning<br />
får Kungsmässan högst betyg av alla<br />
köpcentrum i Göteborgsregionen.<br />
Benchmarking-dagen hos Aktiv Bo var en stor<br />
dag för Flodén Fastighets AB. Vi erhöll priset<br />
”Årets lyft”. Anledningen var att vi ökat vårt serviceindex<br />
med nära 4 procentenheter.<br />
10 11<br />
Vision för koncernen <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad<br />
förena familjeföretagets fl exibilitet med ett professionellt<br />
arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag, och alltid<br />
sträva efter att vara ett föredöme i branschen.<br />
Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet<br />
när det gäller bostäder, lokaler och byggservice.<br />
Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital,<br />
förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och<br />
kundfokus.<br />
(gäller för koncernen med undantag för Aranäs)
En byggnadshistoria KONCERN Bolag i koncernen.<br />
Krigsslutet skapade en positiv kraft som genomsyrade hela<br />
samhället. En som såg möjligheterna var den tidigare textilarbetaren<br />
och sedermera snickaren <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> som på<br />
lediga stunder studerade till verkmästare vid Göteborgs Tekniska<br />
Institut. 1952 startar han Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
med ett litet kapital och en byggrätt på Hisingen. När huset<br />
står klart säljs det med god vinst och lägger, tillsammans<br />
med andra framgångsrika projekt, en solid grund för företaget.<br />
Förnyare av stadsbilden.<br />
Uppförande av fastigheterna på Räntmästargatan i Lunden<br />
innebär starten för företagets nya strategi; byggande, ägande<br />
och förvaltning. Detta förhållningssätt är fortfarande ett motto,<br />
även om Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> idag inte är byggnadsentreprenör,<br />
utan ett bolag specialiserat<br />
på ägande och förvaltning.<br />
Under de första 30 åren uppförs vid<br />
sidan av alla externa projekt inte mindre<br />
än 45 egna fastigheter. De fl esta<br />
fi nns fortfarande kvar i företaget.<br />
Andra halvan av 1960-talet är en<br />
hektisk period i svensk byggnadshistoria.<br />
I Göteborg får områdena<br />
Vegastaden, Annedal, Masthugget,<br />
Landala, Prästgårdsängen och Hammarkullen<br />
nya fastigheter signerade<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>. Förnyelsen av Olskroken<br />
blir det sista projektet med egen byggpersonal. Genom<br />
Benny <strong>Rosén</strong> som tillträder som ny VD 1984, förankras idén<br />
om hur företaget ska utvecklas enbart som förvaltare.<br />
Nya generationer och nya tankar.<br />
Reine <strong>Rosén</strong> börjar i företaget 1973 och arbetar under de<br />
kommande åren i alla delar av verksamheten: byggnation,<br />
förvaltning och uthyrning. Tillsammans med sin far Benny<br />
skapar han i början av 1980-talet idéer om hur företaget ska<br />
utvecklas. Expansion ska ske genom extern entreprenad av<br />
nyproduktion samt genom fastighetsförvärv och företagsuppköp.<br />
År 1988 förvandlas Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> till ett<br />
familjeägt aktiebolag. Fram till dess hade byggande och för-<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> – snickare, entreprenör och grundare<br />
av Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.<br />
valtning bedrivits i en enda rörelse. Den nya bolagsformen<br />
ger frihet och skapar utrymme för breddad verksamhet.<br />
Förvärvar företag.<br />
1989 blir Flodén Byggnads AB i Lerum till salu. Flodéns<br />
historia och verksamhet påminner om <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s och det<br />
tar inte lång tid för parterna att komma överens. Efter affären<br />
delas företaget upp i byggverksamhet och förvaltning. Ett<br />
annat förvärv 1990 är Nääs Fabriker i Tollered som förvandlats<br />
från bomullsspinneri till ett modernt företagscentrum.<br />
När Reine <strong>Rosén</strong> tillträder som VD i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong><br />
<strong>Rosén</strong> 1994, skapas en plattare organisation med delegerat<br />
ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller<br />
och ansvarsområden. På så sätt frigörs tid och kraft för<br />
strategiska beslut.<br />
En uppseendeväckande affär.<br />
I ett nystartat bolag tillsammans<br />
med Ivar Kjellberg Fastighets AB<br />
förvärvas Kungsbackas största privata<br />
fastighetsägare Aranäs AB.<br />
Det nybildade intressebolaget tar<br />
1996 över en modern, välskött<br />
och tongivande fastighetsrörelse i<br />
Kungsbacka – inklusive det stora<br />
köpcentret Kungsmässan. Köpesumman<br />
är 1,3 miljarder kronor.<br />
Med detta kan förvaltningen fortsätta enligt samma modell<br />
som ägarna redan med framgång tillämpar i Göteborg. Ett<br />
beslut som ökade Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s förvaltade<br />
yta med över 50 %.<br />
En koncern med fyra dotterbolag.<br />
Det är 54 år och 3 generationer sedan <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> såg<br />
möjligheterna och startade sin verksamhet.<br />
Idag består den av en koncern med 4 dotterbolag som<br />
alla, med undantag för Flodén Byggnads AB, ägnar sig åt<br />
fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Och alla<br />
bolag utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper<br />
som moderbolaget.<br />
Stefan Håkansson och Pia Gusland Håkansson, Annedal i Göteborg.<br />
– Känslan av att bo under takåsarna är svår att beskriva. Utsikten är magnifi k. Det är som att bo i villa<br />
fastän i lägenhet. Med vårt läge borde Göteborg kallas för Lilla Paris.<br />
12 13
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s värld. Koncernen.<br />
GÖTEBORG<br />
Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB<br />
VD: Thomas Lundh<br />
Omsättning: 182 mkr<br />
Antal anställda: 25<br />
Förvaltad yta: 188 000 kvm<br />
KUNGSBACKA<br />
Aranäs AB<br />
Aranäs KB<br />
VD: Ingemar Nilsson<br />
Omsättning: 234 mkr<br />
Antal anställda: 45<br />
Förvaltad yta: 216 000 kvm<br />
LERUM<br />
Flodén Byggnads AB<br />
VD: Anders Flodén<br />
Omsättning: 45 mkr<br />
Antal anställda: 35<br />
Förvaltad yta: 2 000 kvm<br />
TOLLERED<br />
Nääs Fabriker AB<br />
VD: Katarina Stensryd<br />
Omsättning: 7 mkr<br />
Antal anställda: 5<br />
Förvaltad yta: 13 000 kvm<br />
14 15<br />
ALINGSÅS<br />
Flodén Fastighets AB<br />
VD: Sune Johansson<br />
Omsättning: 44 mkr<br />
Antal anställda: 11<br />
Förvaltad yta: 49 000 kvm<br />
KONCERNEN<br />
(inklusive 50 % av Aranäs AB)<br />
Omsättning: 395 mkr<br />
Antal anställda: 99<br />
Förvaltad yta: 360 000 kvm<br />
Ägare:<br />
Benny <strong>Rosén</strong> 10 %<br />
Reine <strong>Rosén</strong> 65 %<br />
Gunilla Berglie 25 %
Affärsidé för Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB.<br />
Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster.<br />
Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och<br />
förvaltande av egna hyresfastigheter.<br />
Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt.<br />
Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare<br />
hyresgästen och med engagerad och kompetent personal<br />
kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå.<br />
GÖTEBORG<br />
I 1900-talets mitt handlade det om att bygga och förvalta<br />
sina egna fastigheter för att på så sätt skapa kontinuitet<br />
och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. När<br />
förnyelsen av företagets organisation startade i början av<br />
1990-talet, ville vi lämna denna objektrelaterade förvaltning<br />
till historien.<br />
Reine <strong>Rosén</strong> startade omvandlingen av Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> till ett modernt bolag. Men grundfi losofi n var<br />
och är alltjämt densamma som på farfars och fars tid: Sätt<br />
hyresgästen i centrum.<br />
Pyramiderna revs.<br />
Det var inte längre fastigheten som var i fokus i den nya organisationen.<br />
I stället vändes blickarna mot hyresgästerna.<br />
Ett synsätt som krävde en helt ny typ av organisation. En<br />
plattare som gav större kontaktyta mot marknaden. Den<br />
gamla hierarkiska pyramiden revs. I dess ställe byggde vi en<br />
horisontell organisation. VD, ledning, och styrelse tog plats i<br />
den ena änden. I andra änden fastighetsansvariga, hantverkare<br />
och städansvariga. I mitten, som en sammanhängande<br />
länk, tog administration med kund-, teknik- och ekonomifunktioner<br />
plats. Resultatet är en organisation skapad för att<br />
komma nära hyresgästerna. En framgångsrik struktur som<br />
vi värnar om och håller fast vid.<br />
Liten och effektiv.<br />
Fastighetsbeståndet är stort. Vår organisation är trimmad<br />
för att ge maximal effektivitet. Men den är tillräckligt stor<br />
för att kunna möta hyresgästerna på ett sätt som motsvarar<br />
deras förväntningar och krav. Ansvar och dagligt beslutsfattande<br />
har delegerats ut i organisationen. Genom roller<br />
som kundansvarig, fastighetsansvarig och teknisk chef har<br />
förvaltningen blivit effektivare.<br />
De kundansvariga ansvarar för uthyrning av lägenheter,<br />
lokaler och garageplatser. De beslutar också, i nära dialog<br />
med hyresgästerna, om löpande lägenhetsunderhåll och<br />
anpassning av lokaler.<br />
Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna<br />
via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och<br />
städansvariga bildar de team som går under namnet<br />
16 17<br />
Med hyresgästen i centrum – organisationen<br />
Hyresgäster<br />
Fastighetsansvarig<br />
Hantverkare<br />
Städansvarig<br />
Ekonomi/<br />
Administration<br />
Teknik<br />
Kundansvarig<br />
VD, styrelse,<br />
ledning<br />
En horisontell organisation skapad för att<br />
komma närmare hyresgästerna.<br />
ER Boendeservice, strategiskt placerade med 5 expeditioner<br />
i vårt fastighetsbestånd. Tack vare närheten till hyresgästerna<br />
kan teamen hålla en hög tillgänglighet vad gäller löpande<br />
underhåll och funktionstillsyn.<br />
Det är teknikchefen som har huvudansvaret för fastigheternas<br />
drift, underhåll och funktion. Han kompletterar också<br />
ER Boendeservice med övergripande teknisk kompetens.<br />
Det är också teknikchefen som driver miljöarbetet och ser<br />
till att vi når uppsatta mål.<br />
Tydliga roller och ansvar.<br />
Ett resultat av vår förvaltningsmodell är snabba och korta<br />
beslutsvägar – något som uppskattas av hyresgästerna. Det<br />
får vi bevis på årligen genom kundundersökningarna där<br />
hyresgästerna ger mycket höga betyg när det gäller information,<br />
tillgänglighet och bemötande.<br />
Vår organisation gör det tydligt för medarbetarna vilken<br />
betydelse de själva har för företagets utveckling och framgång.<br />
Förutom en viktig och tydlig roll i kontakten med hyresgästerna,<br />
har de ansvar för budget, prognoser och resultat. Med<br />
det följer delaktighet och insyn i företaget. Som en naturlig<br />
följd av ökat ansvar har Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB<br />
ett bonussystem som omfattar alla medarbetare. Och som<br />
alla får lika stor del av.<br />
Kvalitetssäkring.<br />
I en koncern som vuxit under decennier av framgång, ökar<br />
kraven på ledarrollen och nödvändigheten av en mer formaliserad<br />
verksamhet. Med detta följer behov av verktyg som
Ethel Andersson och Aina Fahlén, Danska vägen i Göteborg.<br />
– Vi lärde känna varandra genom att vi blev grannar. Nu skrattar vi varje dag sen många år.<br />
När det är Melodifestival eller någon bra fi lm så laddar vi upp med godis och lite vin.<br />
GÖTEBORG<br />
skapar förutsättning för fortsatta framgångar. Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> använder verktyget GR Rating som följer<br />
samma struktur som kvalitetsledningssystemet ISO 9001.<br />
Vi har analyserat hur bolaget bedriver verksamheten.<br />
Betyget blev mycket gott med ett undantag: dokumentationen<br />
av bland annat målsättningar och rutiner. Ett åtgärdsprogram<br />
har tagits fram och till stor del arbetats igenom<br />
under <strong>2005</strong>. Verksamhetsstyrning och dokumentation har<br />
analyserats från grunden. Vision och affärsidé har arbetats<br />
om. Strategier och policies har dokumenterats.<br />
Riktlinjer och dokumentation har tagits fram för it- och<br />
fi nansieringsverksamheten. En ny kommunikationsplattform<br />
ska bidra till att ge omvärlden en enhetlig bild av <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>.<br />
Den ska stärka och bekräfta vårt varumärke. Nu fortsätter<br />
arbetet med dokumentation av rutiner i andra delar av verksamheten.<br />
Målet är att bli ännu bättre. På alla plan.<br />
Mål och utmaningar.<br />
Grundfi losofi n är i högsta grad levande i vår vardag: Sätt<br />
hyresgästen i centrum.<br />
De årliga kundundersökningarna fungerar som handfast<br />
benchmarking. De ger en god hjälp när vi sätter upp nya<br />
mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum vid <strong>Rosén</strong>dagarna;<br />
ett återkommande arrangemang som innehåller ett<br />
stort mått av allvar och idéarbete men också samvaro och<br />
teambuildning – och där vi gemensamt skissar framtidens<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>. Under <strong>Rosén</strong>dagarna <strong>2005</strong> enades vi internt<br />
kring de dokument som ingår i vårt kvalitetsledningssystem<br />
och som bidrar till ett gemensamt förhållningssätt i kontakterna<br />
med våra kunder och intressenter.<br />
Alla stannar.<br />
Företagets fi losofi är i princip densamma idag som för 50 år<br />
sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats<br />
är medlen för att uppnå målet.<br />
Sedan den nya organisationen infördes för 13 år sedan<br />
har en naturlig och gemensam värdegrund byggts upp. Alla<br />
medarbetare har en känsla för vilka synsätt och värderingar<br />
18 19<br />
Med hyresgästen i centrum – organisationen<br />
94,1 % av hyresgästerna svarar positivt gällande information, tillgänglighet och bemötande.<br />
som ska prägla verksamheten. Tydliga mål, en fungerande<br />
struktur och ett bra system för uppföljning av verksamheten<br />
underlättar vårt gemensamma arbete.<br />
Det är fl er än hyresgästerna som trivs och stannar hos<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB. Medarbetarna blir också<br />
gärna kvar. Den genomsnittliga anställningstiden är 15 år<br />
och 70 % av medarbetarna har jobbat här längre än 10 år.<br />
Till trivselfaktorerna hör delaktighet, ansvar och bonussystemet.<br />
En mycket låg sjukfrånvaro är ett annat mått på<br />
organisationens styrka och medarbetarnas engagemang.<br />
> 5 år,<br />
21 %, 5 st<br />
6-10 år,<br />
8 %, 2 st<br />
ANSTÄLLNINGSTID.<br />
Mer än 10 år<br />
71 %, 17 st
Ann-Louise Sjölund och Fredrik Borgström, Danska vägen i Göteborg.<br />
– En liten smultronplanta på balkongen är vår nivå när det gäller trädgård. Vi gillar mer att ha vänner på middag,<br />
snacka och må gott. Vårt nya matbord gillas av alla, inklusive Troja och Gonzo.<br />
GÖTEBORG<br />
Fastigheter i ständig utveckling.<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> äger och förvaltar 38 fastigheter<br />
med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i de<br />
centrala delarna av Göteborg. Merparten av beståndet är<br />
uppfört i egen regi under 1960- och 70-talet.<br />
Husen är byggda i gedigna material – de fl esta med<br />
fasader av tegel. Arkitekturen präglas av praktisk och stram<br />
enkelhet och är anpassad till omgivande bebyggelse.<br />
Långsiktig planering.<br />
Varje år besiktigas fastigheternas allmänna funktioner och<br />
rapporter lämnas till teknikchefen som har huvudansvar för<br />
fastigheternas drift, underhåll och funktion.<br />
För att kunna bibehålla och höja den tekniska standarden<br />
i våra fastigheter, är långsiktighet och planering a och o.<br />
Ett viktigt verktyg inför stora beslut är den långsiktiga<br />
planeringen. Tack vare den, slipper vi dessutom obehagliga<br />
ekonomiska överraskningar. Kontinuerligt låter vi oberoende<br />
konsulter besiktiga betongkonstruktioner, garage, balkonger,<br />
fasader, tak, isolering och driftsfunktioner. Det ger oss en<br />
bra bild om fastighetsbeståndets status och god hjälp vid<br />
planeringen inför framtiden.<br />
Underhållssystem.<br />
Inom <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> pågår ett arbete med att utveckla och<br />
förfi na vårt system för dokumentation av statusen i samtliga<br />
fastigheter.<br />
Här ska allt från nybyggnationer till minsta åtgärd fi nnas<br />
dokumenterade. Detta system skapar förutsättningar för<br />
att ytterligare effektivisera den löpande förvaltningen. Det<br />
underlättar för medarbetarna i deras strävan att ta hand om<br />
husen på bästa sätt. Sist, men inte minst, blir dokumentationen<br />
av fastigheternas status ett verktyg som bidrar till att<br />
ge våra hyresgäster den service de förväntar sig.<br />
Vindar blev 16 lägenheter.<br />
När idén föddes, ville <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> förverkliga den. Det var<br />
en möjlighet att bidra till att minska det stora behovet av<br />
lägenheter i centrala Göteborg. Och ge fl er människor möjlighet<br />
att bo i det populära Annedal. Under <strong>2005</strong> och fram<br />
20 21<br />
En ständig utveckling – fastigheterna<br />
De nya vindslägenheterna i Annedal bjuder på hänförande utsikt.<br />
till första kvartalet 2006 har råvindar förvandlats till 16 nya<br />
lägenheter. När det gäller utformning av lägenheterna har<br />
man utgått från marknadens och hyresgästernas önskemål.<br />
Tillsammans med Nordstrand Frisenstam Rung arkitektkontor<br />
ritades lägenheter med storslagen utsikt över takåsarna.<br />
Med ambition att i största möjliga mån visa befi ntliga<br />
hyresgäster respekt och hänsyn, vidtog vi ett antal åtgärder.<br />
Bland annat ville vi minimera byggtiden i syfte att störa de<br />
boende så lite som möjligt. Efter noggrann analys av hur<br />
byggprojektet skulle genomföras, valdes C D Bygg AB som<br />
entreprenör. De kunde möta våra önskemål bäst och presenterade<br />
en tidsplan där byggtiden kunde halveras.<br />
Villa Solbu.<br />
Sekelskiftesvillan ligger ett stenkast från Kungsportavenyn<br />
och byggdes ursprungligen för direktör Adolph Solbu år<br />
1917. När Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> år 2002 fi ck möjlighet<br />
att förvärva Villa Solbu, fanns ingen tvekan.<br />
I samarbete med Semrén och Månsson Arkitektkontor
En ständig utveckling – fastigheterna GÖTEBORG<br />
Mikael Manniche är VD för m2 – din bostadsmäklare, vars kontor ryms i anrika och<br />
toppmoderna Villa Solbu.<br />
skapades lösningar som tillgodoser dagens krav på utformningen<br />
av ett toppmodernt kontorshus med alla tänkbara<br />
tekniska installationer. För det ansvarsfulla genomförandet<br />
av ombyggnationen stod Flodén Byggnads AB. Under <strong>2005</strong><br />
fl yttade m2 – din bostadsmäklare, in i det nära 1 000 kvm<br />
stora kontorshuset på Viktor Rydbergsgatan 14.<br />
Några av årets projekt.<br />
Några av övriga projekt som genomförts under <strong>2005</strong> är omfattande<br />
fasadarbete och byte av fönster på Utlandagatan<br />
i nedre Johanneberg. Under våren fortsätter fasadarbeten.<br />
Exempel på kontinuerliga åtgärder i fastighetsbeståndet<br />
under året är bland annat att vi tagit itu med de problem<br />
som nu uppstår i betong- och tegelkonstruktioner i hus som<br />
byggdes på 1960- och -70–talen. Merparten av garagen i<br />
fastigheterna har också genomgått omfattande renoveringar.<br />
På Danska vägen 86–96 har fasadbalkarna renoverats. På<br />
Anders Zornsgatan 36 har tegelfasaden renoverats och<br />
fastigheten har fått nytt tak.<br />
Trygghet och säkerhet.<br />
I vår affärsidé står skrivet att vi ska tillhandhålla ett boende<br />
som ger nöjda hyresgäster. Det lönar sig med teknisk översyn,<br />
renoveringar, underhåll och upprustning. Det vet vi. I enkäten<br />
säger 87,4 % att de känner sig trygga hos<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB. Det är<br />
en ökning med drygt 2 % från föregående<br />
år. Och ett bevis på att våra<br />
insatser såväl inomhus som i närområdet<br />
ger resultat.<br />
För att öka tryggheten och säker heten har ny belysning<br />
med rörelsedetektorer installerats på bl.a. Jungmansgatan<br />
31–33. Under 2006 kommer kommunicerbara porttelefoner<br />
att installeras i fastigheten på Danska vägen 86–96.<br />
Det fi nns många fl er exempel på hur vi under föregående<br />
år ökat hyresgästernas trivsel och säkerhet genom satsningar<br />
på såväl inre som yttre miljöer. Exempelvis har vi i fl ertalet<br />
garage installerat kameraövervakning.<br />
För att öka möjligheterna till samvaron mellan hyresgästerna<br />
i våra fastigheter har vi på Falkenbergsgatan skapat<br />
en samlingspunkt: den nya grillplatsen. Och för våra yngsta<br />
hyresgäster på S:t Pauligatan i Lunden pågår arbetet med<br />
att iordningställa en ny lekplats.<br />
80-tal,<br />
16 %<br />
HUSÅLDRAR.<br />
60-tal, 70-tal, 53 26 %<br />
60-tal,<br />
70-tal, 26 %<br />
53 %<br />
> 80-tal, 2 %<br />
< 60-tal, 3 %<br />
87%<br />
Trygghet och<br />
säkerhet<br />
LÄGENHETSSTORLEKAR.<br />
4 rum<br />
17 %<br />
3 rum, 22 %<br />
2 rum, 41 %<br />
1 rum, 17 %<br />
4 %<br />
5 rum, 3 %<br />
Villa Solbu, Viktor Rydbergsgatan 14. 8<br />
Villa Solbu är ett attraktivt och i många stycken unikt<br />
hus som ligger bara ett stenkast från Kungsportsavenyn.<br />
Med sin typiska sekelskiftesarkitektur är den ett<br />
smycke i stadsbilden. Och dess själ och historia är<br />
väl värda att bevara.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> ville skapa ett toppmodernt kontorshus<br />
och samtidigt ta tillvara de ursprungliga kvaliteterna.<br />
Den omfattande och varsamma renoveringen<br />
har gjorts i samråd med Semrén & Månssson Arkitektkontor<br />
och antikvarie Martin Lindholm Restaurering.<br />
Kraven på bevarande och återskapande av interiören<br />
ställde stora krav på speciallösningar. Till exempel får<br />
inga kablar eller elledningar vara synliga. All ventilation,<br />
el och ledningar för datorkommunikation har<br />
därför byggts in dels i befi ntliga kanaler för ventilation<br />
och värme, dels i nya kanaler i golv och väggar. Ett<br />
omfattande arbete har lagts ned på att renovera och<br />
återskapa de ursprungliga takmålningarna.<br />
Av miljömässiga och långsiktigt ekonomiska skäl,<br />
har bergvärme installerats i Villa Solbu.<br />
22 23<br />
8<br />
16 nya vindslägenheter i Annedal.<br />
Idén att förvandla råvindar i Annedal till lägenheter<br />
gjorde att Stadsbyggnadskontoret i Göteborg samlade<br />
berörda fastighetsägare för att ge möjlighet att<br />
genomföra ombyggnader till vindslägenheter. För att<br />
planerna skulle kunna förverkligas, var det nödvändigt<br />
att förändra detaljplanen för området. Man gav dispens<br />
om kravet på hiss upp till det översta våningsplanet.<br />
Men för att ändå klara kravet på utrymningsvägar,<br />
installerades hissar i 3 av 9 uppgångar i <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s<br />
fastigheter.<br />
Totalt har vi skapat 16 nya lägenheter på 3 vindar.<br />
De kännetecknas av öppna, moderna planlösningar<br />
med rymd och atmosfär. Råvindarnas takhöjd har<br />
behållits och vissa lägenheter har hela 3 meter till tak.<br />
Ytskikt har valts med stor omsorg, exempelvis parkett i<br />
alla rum med undantag för hallen som har golvklinkers.<br />
Under de varmare årstiderna får hyresgästerna<br />
ännu större yta att leva och umgås på; de fl esta lägenheter<br />
har 2 altaner med utsikt över takåsarna!
Vad tycker hyresgästerna? GÖTEBORG<br />
Uppgradering till kommunicerbara porttelefoner är ett exempel på insatser för att öka<br />
hyresgästernas trygghet.<br />
Ett tecken på att hyresgästerna gillar att bo hos Byggnadsfi<br />
rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> är de höga betyg de ger oss i den<br />
årligen återkommande hyresgästundersökningen.<br />
Enkäter ger årligt betyg.<br />
Kvalitetsarbetet pågår sedan början av 1990-talet hos<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>. Vi försöker på olika sätt vara<br />
lyhörda inför hyresgästernas behov och önskemål.<br />
Kvalitetstänkandet har utvecklats kontinuerligt – särskilt<br />
när det gäller kundkontakter, trivsel, trygghet och underhåll.<br />
Tillsammans med konsultföretaget AktivBo, ett av Sveriges<br />
största inom enkätndersökningar hos fastighetsbolag,<br />
har vi varje år sedan 1997 genomfört en<br />
omfattande undersökning bland våra<br />
hyresgäster. Resultatet ger en klar och<br />
tydlig bild av hur våra hyresgäster uppfattar<br />
oss som hyresvärd. Vi får veta vad<br />
90%<br />
Tycker att ER är mån<br />
om sina hyresgäster<br />
som är bra. Och vad vi kan lägga mer kraft på att förbättra.<br />
Våra undersökningsresultat jämförs också med andra<br />
fastighetsägares. Det ger oss svar på hur vi sköter oss i förhållande<br />
till andra aktörer på marknaden. Men det är inte<br />
den enda anledningen till att vi genomför undersökningen.<br />
Det är ett mycket bra internt arbetsredskap när vi sätter<br />
upp mål för vår verksamhet och skapar handlingsplaner<br />
för vår förvaltning.<br />
All time high.<br />
AktivBo genomför enkätsundersökningar bland 350 000<br />
hyresgäster på uppdrag av ett 50-tal fastighetsägare, såväl<br />
privata som kommunala. Runt 65 % av de tillfrågade brukar<br />
svara. Bland Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s hyresgäster var<br />
svarsfrekvensen i senaste undersökningen 71,4 %. Det ger<br />
en hög tillförlitlighet till resultatet.<br />
Den senaste undersökningen visar att vi ligger mycket<br />
bra till bl.a. när det gäller trygghet, servicekvalitet, produktkvalitet,<br />
prisvärdhet och fastigheternas läge. Men det mest<br />
intressanta för oss är serviceindex. Det är det sammanfattande<br />
måttet på servicekvalitet och mäts utifrån 35 frågor,<br />
ett så kallat customer score-card, inom<br />
fyra områden: ”Ta kunden på allvar”,<br />
”Trygghet”, ”Rent och snyggt” samt<br />
”Hjälp när det behövs”. <strong>2005</strong> års undersökning<br />
visar att vi återigen infriar<br />
98%<br />
Trivs i stadsdelen<br />
Karin Larsson, en av våra trofasta hyresgäster, fi ras på 100-årsdagen av Reine <strong>Rosén</strong>.<br />
Här kommer en bildtext om Gabriella.<br />
Gabriella Engman med dottern Emelie, Lunden i Göteborg.<br />
24 – Jag uppskattar verkligen ER:s boendeservice. Jag 25har<br />
alltid fått snabb hjälp och blivit trevligt bemött.
Alireza Raissi, Kryddhuset, Redbergsvägen 24 i Göteborg.<br />
– Erfarenheten säger mig att det tar ett tag att utvärdera hur bra en butikslokal fungerar.<br />
Men läget är perfekt och hittills tycker jag att det känns väldigt rätt.<br />
GÖTEBORG<br />
eller överträffar våra hyresgästers förväntningar. Hela<br />
90,4 % är nöjda med servicen. För fjärde året i rad fi ck<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB återigen den högsta<br />
noteringen bland AktivBo:s kunder. För detta<br />
belönades vi på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag<br />
när vi fi ck ta emot pris för<br />
högsta serviceindex och delat förstapris<br />
för högsta produktkvalitet.<br />
Företagets image.<br />
När vi frågar hyresgästerna om trivsel,<br />
omtanke, bostadens geografi ska läge,<br />
om de bor prisvärt och om de kan tänka<br />
sig att rekommendera oss som värd, får<br />
vi mycket positiva svar. Samtidigt får vi en<br />
bra uppfattning om företagets image. Och den ser väldigt<br />
bra ut. I senaste undersökningen svarar<br />
95,1 % att de trivs med <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
som värd. 97,0 % kan tänka sig att<br />
rekommendera oss till andra.<br />
Men även sådant som är bra kan bli<br />
96%<br />
Kan rekommendera<br />
i kvarteret<br />
Ett bra hus ska kännas välkomnande redan i entrén.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s hyresgäster värdesätter att det är rent<br />
och snyggt i gemensamma utrymmen.<br />
95%<br />
Trivs med ER<br />
som värd<br />
94%<br />
Tycker att man får<br />
hjälp när det behövs<br />
26 27<br />
Vad tycker hyresgästen?<br />
ännu bättre. Det är utgångspunkten för vårt ständigt pågående<br />
förbättringsarbete.<br />
Varje år möts alla medarbetare under de så kallade<br />
<strong>Rosén</strong>dagarna. Då går vi igenom och analyserar undersökningsresultatet<br />
för varje bostadsområde och diskuterar vad<br />
vi kan göra för att bli ännu bättre, sätter mål och tar fram<br />
handlingsplaner. Ibland ställer vi resultaten<br />
mot varandra och jämför. Varför skiljer de<br />
sig mellan områdena? Vad kan vi lära<br />
och vilken nytta kan vi dra av varandras<br />
erfarenheter? På samma sätt analyserar<br />
vi fastighet för fastighet.<br />
> 10 år,<br />
34 %<br />
BOENDETID.<br />
3-10 år, 37 %<br />
< 3 år,<br />
29 %<br />
88%<br />
Tycker det är<br />
rent och snyggt
Miljöarbete GÖTEBORG<br />
Med det miljöarbete som Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> inledde<br />
redan i mitten av 1990-talet har vi byggt ett heltäckande<br />
miljöledningssystem. Som ett av de första företagen i<br />
våra bransch certifi erades <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s miljöledningssystem<br />
år 2001 enligt den internationella standarden ISO 14001.<br />
Sedan 2000 är vi också miljödiplomerade av Göteborgs stad.<br />
Detaljerade mål.<br />
Miljöledningssystemet fungerar som ett redskap för ständiga<br />
förbättringar inom områdena miljö och arbetsmiljö. Till grund<br />
för insatserna ligger våra policyer. De är ledstjärnor som innehåller<br />
såväl värderingar och visioner som förhållningssätt<br />
och strategier.<br />
I syfte att minska <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s miljöpåverkan har vi<br />
identifi erat ett antal områden för vårt miljöarbete,<br />
bland annat avfallshantering, energi,<br />
vatten och avlopp, miljöskadliga och hälsovådliga<br />
produkter och transporter. För dessa<br />
områden fi nns såväl övergripande mål som<br />
mått- och tidsatta miljömål. I början av <strong>2005</strong><br />
fastställdes detaljerade miljö- och arbetsmiljömål.<br />
Många sträcker sig över fl era år och<br />
är del i ett långsiktigt och planerat arbete.<br />
10 mål gäller hyresgästernas bedömning av<br />
miljöarbetet – i första hand när det gäller avfallshanteringen.<br />
Ett händelserikt år.<br />
Under året fortsatte arbetet för energibesparing med uppföljning,<br />
besiktningar och temperaturmätningar i lägenheter och<br />
fastigheter samt löpande injusteringar av värme och ventilation.<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> var ett av de första fastighetsbolagen<br />
att installera datorstyrd fastighetsövervakning.<br />
På Karl Gustavsgatan, Jungmansgatan, i Lunden och i Annedal<br />
har vi nu förnyat övervakningen med toppmodern teknik<br />
och byter succesivt ut även i resterande fastigheter. För att<br />
minimera energianvändningen har de nya<br />
vindslägenheterna i Annedal isolerglasfönster<br />
med högt u-värde och extra<br />
tilläggsisolering av yttertaket. Nya<br />
fl äktar har också installerats för att få<br />
92%<br />
Förutsättningar att<br />
agera miljömedvetet.<br />
en bättre miljö även för övriga lägenheter i fastigheten. För<br />
att minska elanvändningen har ny belysning med rörelsedetektorer<br />
installerats på bl.a. Jungmansgatan. I fl era fastigheter<br />
har hissarna fått så kallad frekvensstyrning som minskar elanvändningen.<br />
I samband med renoveringen av fastigheten<br />
på Viktor Rydbergsgatan 14 ersattes den gamla oljepannan<br />
med bergvärme och husets egna ventilationsegenskaper har<br />
tagits tillvara och kombinerats med den senaste styrtekniken.<br />
Källsortering erbjuds sedan länge i de<br />
fl esta fastigheter. Under året har soprum<br />
på Redbergsvägen, S:t Pauligatan och<br />
Mejerigatan gjorts fräschare och med<br />
ännu fl er fraktioner. Erfarenheterna härifrån<br />
kommer att tas tillvara när övriga avfallsrum ses över.<br />
Vidareutbildning inom miljön pågår<br />
kontinuerligt, bl.a. har samtliga medarbetare<br />
deltagit i studiebesök på Ekocentrum<br />
och nyanställda har genomgått grundläggande<br />
miljö utbildning. Detta för att bättre<br />
kunna möta hyresgästernas frågor. Vi har<br />
också förbättrat både den muntliga och<br />
skriftliga informationen till våra hyresgäster.<br />
I övrigt präglades miljöarbetet under året av<br />
löpande insatser i förvaltningen, framför<br />
allt uppföljningar och styrning av energi- och vattenanvändningen,<br />
liksom förbättringar i avfallshanteringen.<br />
92%<br />
Bra hantering av<br />
hushållssopor<br />
Uppfyller vi målen?<br />
Under <strong>2005</strong> har vi fortsatt arbetet med att försöka tillmötesgå<br />
hyresgästernas krav och förväntningar inom miljöområdet.<br />
Det gäller allt från de fastighetsansvarigas arbete i<br />
områdena till den tekniska förvaltningen.<br />
Enligt den senaste hyresgästenkäten<br />
har arbetet gett resultat. 98,8 %<br />
av hyresgästerna är mycket nöjda eller<br />
nöjda med vårt engagemang i miljöfrågor,<br />
en ökning med cirka 1 % från föregående år. Hyresgästerna<br />
har också blivit mer positiva till sina egna förutsättningar att<br />
agera miljömedvetet. 91,8 % var mycket nöjda eller nöjda<br />
jämfört med drygt 87 % föregående år.<br />
99%<br />
ER´s engagemang<br />
i miljöfrågor<br />
28 29<br />
Miljöpolicy.<br />
Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster.<br />
Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och<br />
förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger<br />
grunden för fortsatt utveckling och tillväxt.<br />
Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts<br />
närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent<br />
personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå.<br />
Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga<br />
påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling.<br />
<strong>Rosén</strong>s betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar<br />
som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring<br />
för att minska miljöbelastningen och för att förebygga<br />
föroreningar.<br />
<strong>Rosén</strong>s betraktar miljöarbetet som en förutsättning för<br />
att kunna nå företages samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar<br />
hela <strong>Rosén</strong>s verksamhet: såväl administration, drift och<br />
underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt.<br />
Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006.
Flodén Fastighets AB ALINGSÅS OCH LERUM<br />
Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen och en hög servicenivå kan<br />
bolaget se fram emot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> är en av Alingsås och Lerums största och mest<br />
välrenommerade fastighetsägare via dotterbolaget Flodén<br />
Fastighets AB. Fastigheterna har attraktiva lägen, de fl esta<br />
ligger mitt i centrum och beståndet består till nära 70 % av<br />
bostäder. Totalt äger och förvaltar bolaget 49 500 kvm varav<br />
36 200 i Alingsås. <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> är expansiva i regionen och<br />
har under senare år förvärvat 13 fastigheter om totalt 33 300<br />
kvm med intressanta lägen, främst i Alingsås.<br />
I Lerum är förvaltningen koncentrerad på kommersiella<br />
lokaler. Här har vi en stark position i centrum. Fastigheterna<br />
inrymmer lokaler för en mängd verksamheter, främst sådana<br />
som bidrar både till det allmänna och privata serviceutbudet.<br />
Året som gick.<br />
I Alingsås och Lerum arbetar vi, på samma sätt som i Göteborg,<br />
aktivt med hyresgästunderssökningar. Under hösten<br />
genomfördes för andra året en hyresgästundersökning med<br />
mycket positiv resultat. Serviceindex har ökat med nära 4<br />
procentenheter! Hög boendekvalitet och nära dialog med<br />
hyresgästerna gör att de trivs och månar om fastigheterna.<br />
Den stora ökningen av serviceindex uppmärksammades av<br />
Aktiv Bo som tilldelade Flodén Fastighets AB pris för Årets lyft.<br />
Under det gångna året har koncernen stärkt sin position<br />
ytterligare i centrala Alingsås genom förvärvet av fastigheten<br />
Pelikan 5 som inrymmer 2 300 kvm lokal- och butiksyta<br />
samt 11 lägenheter. Efter fl era år av minskad omsättning<br />
av bostadshyresgäster, ser vi en ökad omfl yttning i våra<br />
fastigheter. Därmed följer vi tyvärr den allmänna trenden i<br />
branschen. Uthyrningen av lokaler har varit fortsatt mycket<br />
positiv. Vakansgraden har sjunkit ytterligare 1 % i jämförelse<br />
med föregående år och var under <strong>2005</strong> knappt 2 %.<br />
I 2004 års hyresgästundersökning framkom önskemål<br />
från hyresgästerna om förbättringar inom områdena kommunikation<br />
och information. Under året har en rad åtgärder<br />
vidtagits. Bland annat har expeditionernas öppettider utökats<br />
och numera är e-post ett komplement till tidigare kommunikationsvägar<br />
mellan hyresgästerna och oss.<br />
Renodling av fastighetsbeståndet i Lerum mot kommersiella<br />
lokaler har fortsatt genom att de sista 2 radhusen av från<br />
början 7 har sålts med positivt resultat. Positivt resultat gav<br />
även försäljningen av tomtmark om 3000 kvm under <strong>2005</strong>.<br />
Den närmaste framtiden.<br />
2006 tillträder Sune Johansson, fastighetschef sedan 1992,<br />
som VD i bolaget. Under hans ledning kommer förbättringsarbetet<br />
i bolaget att fortsätta med fokus på ”Hjälp när det<br />
behövs” och ”Ta kunden på allvar”.<br />
Den breda erfarenheten av lokala förhållanden och stark<br />
ekonomi är en kombination som ger <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> hög beredskap<br />
för strategiska förvärv och möjlighet att växa i regionen.<br />
Det ska vara fastigheter som passar in i befi ntligt bestånd<br />
och befäster koncernens ställning i verksamhetsområdet.<br />
Med tyngdpunkt på väl förvaltade fastigheter med attraktiva<br />
och centrala lägen i expansiva Alingsås, på bekvämt<br />
pendelavstånd till Göteborg kommer verksamheten att<br />
utvecklas positivt. Ett fortsatt stabilt uthyrningsläge och god<br />
lönsamhet är att vänta.<br />
HUSÅLDRAR.<br />
60-tal,<br />
18 %<br />
80-tal, 56 %<br />
90-tal,<br />
22 %<br />
4 %<br />
70-tal, 3 %<br />
Lager,<br />
1400 kvm<br />
LOKALTYPER.<br />
Butiker,<br />
4500 kvm<br />
Kontor, 9500 kvm<br />
Övrigt, 800 kvm<br />
Bio, 500 kvm<br />
Inga-Stina Thedvall, Juvelen, Torggatan 7A, Alingsås.<br />
– Alingsås är lite av de mysiga kaféerna och småbutikernas stad som lockar många långväga.<br />
Därför är det extra roligt att höra från våra kunder att vår butik och läge är så fantastiskt bra.<br />
30 31
Flodén Byggnads AB<br />
Byggverksamheten i koncernen bedrivs genom Flodén<br />
Byggnads AB med säte i Lerum. Dess traditioner inom<br />
bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås går<br />
tillbaka till 1927.<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> förvärvade 1989 företaget<br />
som representerar den byggmästaranda som <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
i Göteborg en gång stod för. Bolaget äger även några bostadsfastigheter<br />
i Alingsås.<br />
Hög kapacitet och beredskap.<br />
Under 1950- och 60-talet uppförde Flodén Byggnads AB<br />
mycket av den nuvarande bebyggelsen i centrala Lerum. På<br />
senare år har uppdragen bestått av nyproduktion av bland<br />
annat skolor, sjukhem, gruppbostäder, industrifastigheter<br />
– men även andra kommersiella fastigheter.<br />
Marknaden består geografi skt huvudsakligen av Göteborg<br />
och kranskommunerna Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås,<br />
Härryda, Mölndal och Kungsbacka.<br />
Flodén Byggnads AB utför alla typer av fastighetsunderhåll<br />
både inom och utom koncernen och har både hög<br />
kapacitet och beredskap. Merparten av uppdragen är externa.<br />
Satsningen på en särskild enhet för löpande service<br />
för avtalskunder är lyckosam och verksamheten växer.<br />
En fl exibel inställning till marknadens efterfrågan, har<br />
gjort att vi klarat svängningarna i byggkonjunkturen väl.<br />
Målet är att överträffa marknadens förväntningar med höga<br />
Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i såväl ökad<br />
omsättning som lönsamhet för Flodén Byggnads AB.<br />
ALINGSÅS OCH LERUM<br />
interna krav på kvalitets- och miljöansvar för att behålla<br />
positionen i vår nisch inom vårt geografi ska område.<br />
Året som gick.<br />
Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i både ökad<br />
omsättning och lönsamhet. Under året har en rad större<br />
projekt genomförts.<br />
Det goda samarbetet med Lerums kommun har fortsatt<br />
och resulterat i bland annat om- och tillbyggnad av Vattenpalatset.<br />
I Kungsbacka har vi befäst våra positioner och<br />
genomfört ombyggnader av skolor för kommunen.<br />
I koncernen och i det av koncernen hälftenägda Aranäs<br />
KB är Flodén Byggnads AB en uppskattad entreprenör. Bolaget<br />
har bland annat genomfört omfattande ombyggnationer<br />
på Viktor Rydbergsgatan 14 i Göteborg och polisens gamla<br />
lokaler i Kungsbacka. Satsningen på löpande service har<br />
fortsatt och återigen har man kunnat utveckla samarbetet<br />
med försäkringsbolagen under året.<br />
Den närmaste framtiden.<br />
För att möta ökad efterfrågan på bolagets tjänster med<br />
bibehållen kvalitet ska organisationen förstärkas. Personalen<br />
kommer att gå externa utbildningar för att utveckla sin<br />
yrkeskompetens. Miljöarbetet är en självklar del i det dagliga<br />
arbetet och 2006 kommer bolaget att satsa ytterligare<br />
på kvalitetsutveckling och minskad miljöpåverkan.<br />
Ragnar Uhdin, Alingsås.<br />
– Har man bott i Alingsås i hela sitt liv, så vet man att man inte kan bo bättre än så här. Mitt i smeten på ren västgötska.<br />
32 33
Nääs Fabriker AB ALINGSÅS FÖRETAGSCENTRUM<br />
OCH LERUM<br />
Det gynnsamma läget gör Nääs Fabriker till ett konkurrenskraftigt alternativ. Och skapar<br />
förutsättningar för fortsatt utveckling med bland annat hotell- och konferensanläggning.<br />
Sedan koncernen 1990 övertog fastigheten, har den fått<br />
nytt liv. Idag är Nääs Fabriker, det tidigare bomullsspinneriet<br />
vid sjön Sävelången i Tollered, ett företagscentrum som<br />
rymmer fl er än 80 företag.<br />
Gynnsamt och prisvärt.<br />
Förutsättningarna är idealiska. Miljön är stimulerande och<br />
attraktiv. Med det gynnsamma läget kan man bland annat<br />
vara ett konkurrenskraftigt och prisvärt alternativ till lokalutbudet<br />
i Göteborg. Förutom den speciella atmosfär som bruks-<br />
miljön ger, erbjuder Nääs Fabriker hyresgästerna moderna<br />
och funktionella arbetsplatser med all tänkbar service som<br />
hör ett kontorshotell till. Hyresgästerna bedriver sina verksamheter<br />
i varsamt moderniserade och ändamålsenliga<br />
lokaler med alla tänkbara tekniska installationer. De minsta<br />
är 15 kvm och den största 2 000 kvm. När området är färdigutvecklat<br />
kommer fastigheten att innehålla 13 000 kvm<br />
uthyrningsbar yta.<br />
Året som gick.<br />
Pannhuset har byggts om och i december <strong>2005</strong> färdigställdes<br />
ett 180 kvm stort kontor. På andra våningen i Mellersta<br />
fabriken har 3 kontor med en sammanlagd yta på 800 kvm<br />
färdigställts. Samtliga lokaler som iordningställts under året<br />
är uthyrda.<br />
I maj påbörjades satsningen på besöksverksamhet.<br />
Utställningen Mötesplats Design, ett bidrag till Designåret,<br />
lockade fl era tusen besökare under 9 dagar. Den efterföl-<br />
jande konstutställningen med konstnären Kent Larsson och<br />
hans expressionistiska verk hade cirka 2 000 besökare.<br />
Sedan 1998 har delar av företagscentret värmts upp med<br />
sjövärme. Numera är Nääs Fabriker helt självförsörjande på<br />
värme. Det nya sjövärmesystemet som installerats under<br />
året har kapacitet att klara uppvärmningen av hela området<br />
och mer därtill. Intill Nääs Fabriker vid Sävelången har Myresjö<br />
färdigställt 6 parhus. Under 2006 kommer ytterligare 10<br />
enfamiljshus att byggas, på avstyckad mark, i området som<br />
kallas Strandnääs. Att det numera också är möjligt för människor<br />
att bo i området, gör det mer levande och attraktivt.<br />
Under <strong>2005</strong> utvecklades, förändrades och kompletterades<br />
Nääs Fabriker AB ytterligare enligt affärskonceptet. Det ska<br />
i framtiden även vara ett attraktivt besöksmål för allmänheten.<br />
Spännande aktiviteter, handel, konferensverksamhet och en<br />
starkare koppling till utbildningsområdet ska borga för att det<br />
blir så. Hyresgästerna trivs på Nääs Fabriker. För det mesta<br />
kan vi tillgodose deras önskemål om lokaler anpassade till<br />
verksamheten.<br />
Planeringen av besöksnäring i form av handel på Nääs<br />
Fabriker har fortsatt under det gångna året.<br />
Den närmaste framtiden.<br />
Norra fabriken ska bli en unik hotell- och konferensanläggning<br />
som planeras stå klar i slutet av 2007. Under <strong>2005</strong> har<br />
projektering genomförts med Svensk Inredning Viking AB.<br />
Under 2006 ska Gamla Nedre Fabriken projekteras inför förvandlingen<br />
till ett attraktivt hus för handel och kontor. Hösten<br />
2006 kommer Nääs Fabriker att få en ännu starkare knytning<br />
till utbildningsområdet. Hyresgästen Lerums kommun<br />
startar då kvalifi cerad yrkesutbildning, s.k. KY-utbildning.<br />
Lisbeth Lindström, Iduna, Nääs Fabriker.<br />
– Nääs Fabriker är ett spännande område som utvecklas hela tiden. Man har bevarat den gamla härliga fabrikskänslan och samtidigt använt moderna material.<br />
Vi har en ljuddusch vid fönstret som är en fantastisk sak: Man ställer sig, tittar ut över sjön och över dig sköljer en våg av meditativa ljud.<br />
34 35
Aranäs KB KUNGSBACKA<br />
Polishuset stod klart i maj <strong>2005</strong>.<br />
Genom det hälftenägda Aranäs AB är <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> verksam<br />
i Kungsbacka. Företaget ägs sedan 1996 till 50 % vardera<br />
av Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB och Ivar Kjellberg Fastighets<br />
AB. Aranäs KB är det rörelsedrivande dotterbolaget.<br />
Aranäs KB är den största ägaren av hyreshus i en av<br />
Sveriges snabbast växande kommuner: Kungsbacka. Med<br />
kommunens expansion ställs stora krav på att samhällets<br />
infrastruktur ökar i samma takt. Att Aranäs bidrar till denna<br />
utveckling är givet. Det fi nns 2 000 lägenheter, fl er än 2 500<br />
personer har sin arbetsplats i Aranäs lokaler. Och köpcentret<br />
Kungsmässen lockar 4,5 miljoner besökare varje år.<br />
Förvaltningen utförs av egen personal som har hand om<br />
administration, fastighetsskötsel och underhåll.<br />
Ökad attraktionskraft.<br />
Kvalitet är grunden för verksamheten. I alla led, såväl internt<br />
som externt. En viktig del i kvalitetsutvecklingen är den regelbundet<br />
återkommande enkätundersökningen bland hyresgästerna.<br />
Visionen är att vara delaktig i arbetet med att öka<br />
Kungsbackas attraktionskraft för boende och arbete. Det<br />
ska ske genom att utveckla och förädla det befi ntliga fastighetsbeståndet.<br />
Och genom förädling av strategiskt belägen<br />
råmark. Markinnehavet, som delvis är under planering,<br />
omfattar 860 000 kvm.<br />
Kungsmässan.<br />
Kungsmässan är ett shoppingcentrum med cirka 85 företag,<br />
både rikstäckande butikskedjor och lokala affärsidkare.<br />
Längs inre affärsgator ligger butikerna samlade i två plan.<br />
Här fi nns även restauranger och annan service. Ett brett<br />
utbud med god tillgänglighet.<br />
Året som gick.<br />
Under <strong>2005</strong> har enkätundersökningar genomförts bland<br />
hyresgäster i bostäder och lokaler. En medarbetarundersökning<br />
har också genomförts i bolaget. Samtliga med mycket<br />
goda resultat. I en oberoende enkätundersökning har dessutom<br />
Kungsmässan fått högsta betyg av alla köpcentrum i<br />
Göteborgsregionen. Påbyggnaden av Södercentrum för landstinget<br />
har färdigställts och det nya gångstråket som förbinder<br />
Kungsmässan och Innerstaden invigdes. I maj <strong>2005</strong> invigdes<br />
det nya Polishuset av justitieminister Thomas Bodström.<br />
Polisens tidigare lokaler har byggts om och i slutet av<br />
året fl yttade fl era av Kungsbacka kommuns förvaltningar<br />
med cirka 70 medarbetare in. Ett år efter att Arnanäs blev<br />
miljö- och kvalitescertifi erade enligt FR2000 har en revision<br />
genomförts. Utan en enda anmärkning.<br />
Den närmaste framtiden.<br />
Efterfrågan på bostäder i den snabbt växande kommunen<br />
är stor. 2006 är ännu ett år då Aranäs satsar stort. Under<br />
året påbörjas nybyggnation av 26 lägenheter på den Svedbergska<br />
tomten bakom Hotell Halland i centrala Kungsbacka.<br />
Det är också byggstart för äldreboendet Tölö Smedja. Kungsmässan<br />
fortsätter att attrahera både affärsidkare och besökare.<br />
Våren 2006 öppnar Indiska och Espresso House nya<br />
butiker i köpcentret, som ständigt är under utveckling.<br />
Aranäs har upprättat en kommunikationsplan och ska<br />
satsa på att kommunicera sina kärnvärden Omtanke, Omdöme,<br />
Utveckling och Mersmak samt bolagets nya motto:<br />
Aranäs – en aktiv samhällsbyggare.<br />
30-tal,<br />
1 %<br />
70-tal,<br />
32 %<br />
HUSÅLDRAR.<br />
60-tal,<br />
13 %<br />
2000-tal,<br />
22 %<br />
80-tal, 21 %<br />
90-tal,<br />
11 %<br />
Hotell/<br />
Konferens<br />
3 900 kvm<br />
Industri/Lager/<br />
Övrigt, 6900 kvm<br />
LOKALTYPER.<br />
Butiker<br />
35 400 kvm<br />
Kontor<br />
31 400 kvm<br />
Åke Olsson, Polishuset Kungsbacka.<br />
– Polisen kräver speciella lokaler. Säkerheten och den dagliga logistiken är mycket tillfredställande.<br />
Likaså akustiken och designen av ljusgården. Utryckningsmässigt är det här läget det bästa.<br />
36 37
Margreth och Sten Likars, Lunden i Göteborg.<br />
– Om vi trivs? Har man bott i 40 år i samma lägenhet så är svaret ganska givet.<br />
MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden<br />
Text från Newsec Analys. vinner valet. De största planerade bostadsprojekten de när-<br />
Bostäder.<br />
maste åren är Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägen-<br />
Göteborgs kommuns befolkning fortsätter att öka. Under heter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter<br />
<strong>2005</strong> ökade befolkningen med cirka 2 700 invånare varav samt ett fl ertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg<br />
hälften genom födelseöverskott och hälften genom infl ytt- som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden.<br />
ning. Vid årsskiftet var antalet invånare cirka 485 000.<br />
Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyres-<br />
Kommunens prognos för befolkningsutvecklingen visar på kontrakt kan människor snabbt ordna en bostad helt utan<br />
kraftig tillväxt och 2009 bedöms befolkningen i Göteborgs krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden<br />
kommun överstiga 500 000 invånare.<br />
idag med en mängd problem. Hyresregleringen, som ur-<br />
För tio år sedan var nettoinfl yttningen över 4 000 personer sprungligen var tänkt att skydda hyresgästen från oförutsäg-<br />
per år. 2003 minskade den rejält och har därefter legat relativt bara hyreshöjningar och segregering, har visat sig ha en rad<br />
stabilt kring 1 500 personer årligen. Främst är det nettoinfl ytt- negativa bieffekter såsom låg nybyggnation, ombildningar<br />
ningen av svenska medborgare som har minskat de senaste till bostadsrätter, svarthandel med hyresrätter och dåligt<br />
4–5 åren, medan infl yttningen av utländska medborgare varit utnyttjande av beståndet. Beträffande nyproduktion är det<br />
konstant. De allra fl esta som fl yttar till Göteborg är 19–29 år, produktionskostnaden som anses vara problemet. Bostads-<br />
medan utfl yttarna framförallt är småbarnsfamiljer som söker bristen har tvingat regeringen att vidta åtgärder och i början<br />
sig till kranskommunerna. I åldersgruppen 30–39 år är det av 2006 lade man fram ett förslag att nybyggda lägenheter<br />
betydligt fl er som fl yttar ut än som fl yttar in. Kommunen be- ska få fri hyressättning. Förslaget innebär att en hyresvärd<br />
dömer att nettoinfl yttningen kommer att öka eftersom man och en hyresgästförening ska kunna komma överens om en<br />
tror sig kunna behålla en hel del barnfamiljer nu när bostads- hyra för en planerad eller nybyggd lägenhet. Hyresgästförenbyggandet<br />
har kommit igång i attraktiva områden.<br />
ingen måste godkänna den begärda nybyggnadshyran och<br />
Sammantaget har bostadsmarknaden i Göteborg under det fi nns ingen möjlighet att få hyrans skälighet bedömd i för-<br />
<strong>2005</strong> tillförts 1 777 lägenheter, 1 389 genom nybyggnad och väg på ett objektivt sätt av hyresnämnden. Inte heller ska det<br />
388 genom ombyggnad. Upplåtelseformerna fördelade sig vid en senare jämförelseprövning av hyran vara möjligt att<br />
jämnt och utav de 1 777 lägenheterna var 499 hyresrätter, åberopa en annan framförhandlad nybyggnadshyra. Reger-<br />
429 bostadsrätter och 461 äganderätt i småhus. Jämfört med<br />
året innan är <strong>2005</strong> års tillskott en minskning med cirka 700<br />
ingen ger på detta sätt Hyresgästföreningen vetorätt. Avtalet<br />
lägenheter. Under åren 2003–<strong>2005</strong> har den sammanlagda<br />
FÖRSÄLJNING AV BOSTADSHYRESHUS I GÖTEBORG <strong>2005</strong>.<br />
produktionen varit 5 770 lägenheter. Trots minskningen förra<br />
året ser det ändå ut som målsättningen om 8 000 lägenhe-<br />
Antal<br />
köp<br />
Försäljning till Brf<br />
Övriga försäljningar<br />
ter under mandatperioden 2003–2006 kommer att uppnås. 16<br />
Nyproduktionen av bostäder har stor betydelse för Göte-<br />
14<br />
12<br />
borg, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för 10<br />
8<br />
att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång på bostäder 6<br />
är absolut nödvändigt för den positiva utvecklingen. Enligt<br />
4<br />
2<br />
prognoser kommer Göteborgs befolkning att öka med 15 000<br />
invånare fram till 2009. I år är det valår och någon bostadsprognos<br />
för den kommande mandatperioden fi nns inte framtagen.<br />
Det fi nns dock inga indikationer på att målet med 2 000<br />
0<br />
nya bostäder per år kommer att ändras oavsett vem som<br />
Källa: Newsec Analys.<br />
38 39<br />
Vasastan/Domkyrko<br />
Johanneberg<br />
Haga/Linné/Annedal<br />
Masthugget/Majorna<br />
Örgryte/Härlanda/St Pauli<br />
Krokslätt<br />
Hisingen<br />
Biskopsgården/<br />
Brämaregården<br />
Väster<br />
Övrigt
Hyres- och fastighetsmarknaden MARKNADSANALYS<br />
kan gälla upp till 10 år och efter tioårstidens utgång ska hyran<br />
bestämmas enligt de nu gällande bruksvärdesreglerna. Förslaget<br />
syftar till att ge ökad trygghet för att hyran i en nybyggd<br />
lägenhet täcker produktionskostnaden. Enligt propositionen<br />
föreslås den nya lagen träda i kraft den 1 juli 2006.<br />
Under de senaste åren har en differentiering av hyrorna<br />
skett i Göteborg, och <strong>2005</strong> lanserades det s.k. kvalitetshyresprojektet.<br />
Det är ett fl erårigt projekt mellan Hyresgästföreningen<br />
Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg<br />
Första Regionen där målet är att skapa rättvisare hyror för<br />
både hyresgäster och fastighetsägare. Det ska fi nnas ett samband<br />
mellan hyra och kvalitet. Det innebär att hyran relativt<br />
sett blir högre vid högre kvalitet, vilket också stimulerar fastighetsägarna<br />
att arbeta kvalitetsinriktat. Samtidigt gäller det<br />
omvända; fastighetsägare som erbjuder låg kvalitet får räkna<br />
med sämre lönsamhet och relativt sett lägre hyror. Grundprincipen<br />
är att fastigheter och lägenheter med lika kvalitet<br />
ska ha lika hyra. I projektet har parterna gemensamt defi -<br />
nierat boendekvalitet samt arbetat fram två metoder för att<br />
mäta densamma. Bedömningen fångas upp genom besiktningar<br />
och enkätmätningar. Deltagandet i projektet har varit<br />
frivilligt och inledningsvis har drygt 700 fastigheter ingått.<br />
Under <strong>2005</strong> har närmare 400 privatägda fastigheter besiktigats<br />
inom ramen för projektet samtidigt som drygt 11 300<br />
hyresgäster fått svara på en enkät om sin boendekvalitet.<br />
<strong>2005</strong> varierade det generella resultatet för privata fastighetsägare<br />
mellan 0–3,15 % hyreshöjning. De båda parterna är<br />
överens om att fortsätta samarbetet och en ny ramöverenskommelse<br />
har träffats som gäller till 2007. <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>, som<br />
sedan länge satsar på hög kvalitet, hög service till hyresgästerna<br />
och långsiktigt underhåll, har deltagit i kvalitetshyresprojektet<br />
under <strong>2005</strong> med mycket gott resultat.<br />
Intresset från hyresgäster för ombildning av hyresrätter<br />
till bostadsrätter är fortsatt växande. Under den senaste 5årsperioden<br />
har cirka 7 300 lägenheter i Göteborg ombildats<br />
och tendensen har hela tiden varit ökande. <strong>2005</strong> blev ett<br />
nytt rekordår då bostadsrättsföreningar stod som köpare i<br />
nästan 70 % av alla försäljningar av bostadsfastigheter. Antalet<br />
berörda lägenheter var cirka 1 900. Tillskottet av hyresrätter<br />
genom ny- och ombyggnation var cirka 500 vilket innebär<br />
att antalet hyresrätter på bostadsmarknaden minskade med<br />
1 400 under <strong>2005</strong>.<br />
Merparten av bostadsrättsombildningarna sker fortfarande<br />
i centrala Göteborg, men under <strong>2005</strong> har vi även sett att<br />
ombildningar skett utanför centrum. Eklandia Fastighets AB<br />
sålde under början av <strong>2005</strong> fyra bostadsfastigheter till nybildade<br />
bostadsrättsföreningar, varav två belägna i centrum<br />
och två i Kålltorp. Ett par månader senare sålde Eklandia ytterligare<br />
fyra fastigheter i centrala staden. Wallenstam sålde<br />
innan sommaren två bostadsfastigheter, en i Linnéstan och<br />
en i Masthugget, till bostadsrättsföreningar. De höga priser<br />
som bostadsrättsföreningarna kan betala, pressar ned avkastningskraven<br />
och gör det svårt för andra köparkategorier<br />
att delta i budgivningen. En del stora affärer med andra köpare<br />
än bostadsrättsföreningar har dock skett. Niam Fond 2<br />
lämnade Göteborgsmarknaden när de i januari 2006 sålde<br />
sina bostadsfastigheter i Frölunda, Tynnered och Bergsjön.<br />
Fastigheterna i Frölunda och Bergsjön såldes till en ny aktör<br />
på Göteborgsmarknaden, danska Centerplan. Stena Fastigheter<br />
köpte fastigheterna i Tynnered, vilka ligger intill dem<br />
som bolaget redan äger i Smyckeparken. Stena Fastigheter<br />
förvärvade även Lövgärdet av CLS Holdings under början<br />
av 2006. Dessa båda affärer innebär att Stena Fastigheters<br />
bostadsbestånd utökats med cirka 125 000 m2 .<br />
Diagrammet här nedan visar en sammanställning över<br />
600<br />
550<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1 000 kvm<br />
Stena Fastigheter<br />
STÖRSTA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER<br />
I GÖTEBORG PER 2006-03-01.<br />
Acta<br />
Wallenstam<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong><br />
Göteborgs Studentbostäder<br />
Bygg Göta/Westnia<br />
Centerplan<br />
Diligentia<br />
Källa: Newsec Analys.<br />
Tobissongruppen<br />
Chalmers Studentbostäder<br />
Richard Börjesson och Pernilla Tilly, Lunden i Göteborg.<br />
– Varför vi har ett speciellt biorum? Det är väl självklart. Trivs man så bra som vi gör vill man mysa till det ordentligt.<br />
40 41
Jenny Backlund, Glitter, Kungsmässan.<br />
– Vårt läge precis innanför huvudentrén är guld. Vi har haft en fantastisk utveckling och det blir bara bättre.<br />
MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden<br />
de största privata ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg.<br />
Årets fastighetsaffärer innebär förändringar i ägarstrukturen.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong>s position som fastighetsägare har stärkts på<br />
Göteborgsmarknaden.<br />
Det låga ränteläget och det stora intresset för bostadsfastigheter<br />
medförde att direktavkastningskraven för bostäder<br />
fortsatte att sjunka under <strong>2005</strong>. För <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> vars affärsidé<br />
är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter, innebär det<br />
en fortsatt stark värdeökning under året. Under <strong>2005</strong> har<br />
kvadratmeterpriserna för bostäder i centrala och halvcentrala<br />
lägen varierat mellan cirka 15 000 och 23 000 kr/m2 med ett<br />
medelvärde kring 17 500 kr/m2 . I centrala Göteborg ligger<br />
direktavkastningskraven mellan 2 och 4 %, där bostadsrättsförsäljningarna<br />
ligger i den nedre regionen. I områden intill<br />
centrum såsom Stampen, Örgryte och Lunden varierar direktavkastningskraven<br />
mellan 3 och 4,5 %.<br />
Lokaler.<br />
Göteborgsregionens tillväxttakt tillhör de starkaste i riket och<br />
prognosen för de kommande åren visar på en fortsatt stark<br />
ekonomisk tillväxt. Dock inte lika stark som de senaste åren.<br />
Fordonsindustrin, med Saab och Volvo och dess underleverantörer,<br />
är en av de viktigaste näringsgrenarna i Västsverige<br />
och har i stor utsträckning drivit tillväxten. En tredjedel av alla<br />
sysselsatta inom fordonsindustrin jobbar i Västra Götaland,<br />
totalt över 50 000 personer. Under året har vi, till följd av produktivitetsökning<br />
och globalisering inom bilindustrin, fått se<br />
varsel och uppsägningar. Enligt Nordeas senaste konjunkturprognos<br />
för Västra Götaland har bilföretagen under de senaste<br />
tio åren klarat konkurrensen avseende produktivitet och leverans,<br />
medan bildelsföretagen utvecklats mer negativt med en<br />
ökad import som resultat. Göteborg jobbar hårt för att bredda<br />
näringslivet och minska beroendet av bilindustrin. Detta<br />
visar sig inte minst inom biomedicin, som är den snabbast<br />
växande branschen i Göteborg, och logistik där Göteborg är<br />
Norden och Östersjöregionens internationella logistikcentrum.<br />
Det är tillväxt och sysselsättningsökning som styr lokalefterfrågan.<br />
Trots att Göteborgsregionen haft en stark tillväxt<br />
de senaste åren har arbetsmarknaden i Västra Götalands län<br />
inte utvecklats lika starkt. Länsarbetsnämndens prognos för<br />
ELISABETH ELIASSONS FÖRSTA ARBETE PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB VAR 42 I RECEPTIONEN. IDAG HAR HON HAND OM HYRORNA. OM NÅGON SKULLE DRÖJA<br />
43<br />
MED HYRAN ÄR DET ELISABETH SOM RINGER UPP. ”VAR HÖVLIG, RAK OCH ÄRLIG, SÅ FÖRBLIR NI VÄNNER LÅNGT EFTER ATT LUREN LAGTS PÅ”.<br />
2006 visar dock på en sysselsättningsökning i regionen. Ytterligare<br />
en positiv indikator är att bemanningsföretagen kommer<br />
att nyanställa kraftigt i Göteborg under året och de bedömer<br />
att många av de inhyrda har stora chanser att få anställning.<br />
Som ett resultat av den svaga sysselsättningsutvecklingen i<br />
kombination med en kraftig nyproduktion under 2002–2003,<br />
har vakansgraden för kontor i centrala Göteborg ökat under<br />
de senaste åren. I dagsläget ligger nivån på 12 % i centrum<br />
medan den generella vakansnivån för hela Göteborg är cirka<br />
10 %. Trenden är att vakansgraden för nybyggda, effektiva och<br />
fl exibla ytor är fortsatt låg. Under 2006 bedöms vakansen<br />
sjunka då efterfrågan, till följd av sysselsättningsökning, ökar.<br />
Trots en ökande vakansgrad har kontorshyrorna legat<br />
relativt stilla under de senaste åren. Dock gör den hårda<br />
konkurrensen att hyrorna pressas nedåt. Till följd av att nyproduktionen<br />
ligger på en mycket låg nivå har antalet kontrakt<br />
tecknade med topphyror varit färre under det senaste<br />
året, då topphyrorna företrädesvis hänför sig till nybyggnation<br />
eller totalrenoverade lokaler. Hyresnivåerna varierar i<br />
city från cirka 1 300 kr/m2 upp till 1 900 kr/m2 , med toppnoteringar<br />
mellan 2 100 och 2 300 kr/m2 . Bedömningen är<br />
att hyrorna under slutet av 2006 kommer att vända svagt<br />
uppåt, då efterfrågan ökar och vakanserna sjunker.<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> äger två renodlade kontorsfastigheter – båda<br />
äldre fastigheter renoverade till toppstandard. Det är i den<br />
här typen av unika och totalrenoverade fastigheter som<br />
toppnoteringar av hyran erhålles. Övriga kontorslokaler som<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> har i sitt bestånd är kontor eller butikslokaler<br />
på bottenplan i bostadsfastigheterna. I de centrala bostadsfastigheterna<br />
är efterfrågan stabil avseende kontorslokaler<br />
och i de halvcentrala lägena efterfrågas ofta butikslokaler<br />
för att förstärka områdets serviceutbud.<br />
Fastighetsmarknaden i Göteborg är het och det var fortsatt<br />
hög aktivitet på transaktionsmarknaden under <strong>2005</strong>.<br />
Precis som under de senaste åren är intresset stort från<br />
både inhemska och utländska aktörer. Ränteläget och det<br />
stora investerarintresset, i kombination med att få objekt är<br />
till salu, har bidragit till fortsatt sjunkande direktavkastningskrav.<br />
Det fi nns inga tendenser som visar på ett avsvalnande<br />
intresse i år, snarare tvärtom, att det kommer göras än fl er
Hyres- och fastighetsmarknaden<br />
transaktioner under 2006. Under <strong>2005</strong> har kvadratmeterpriserna<br />
för kontorslokaler i centrala och halvcentrala lägen<br />
varierat mellan cirka 10 000 och 31 000 kr/m2 beroende på<br />
läge, standard, hyresnivå och vakanser. Direktavkastningskraven<br />
för kontorslokaler varierar i huvudsak mellan 5,5<br />
och 6,5 % i centrala Göteborg. Inom halvcentrala områden<br />
såsom Lunden, Stampen och Örgryte bedöms avkastningskraven<br />
för lokaler variera mellan 6,5 och 7,5 %.<br />
Övriga delmarknader.<br />
Alingsås har under året haft en fortsatt stabil befolkningsökning<br />
till största delen beroende på infl yttning till kommunen.<br />
Under <strong>2005</strong> ökade befolkningen med cirka 250 personer<br />
varav i princip hela ökningen beror på infl yttning. Detta<br />
innebar att Alingsås passerade 36 000 invånare och hade<br />
vid årsskiftet 36 010 invånare.<br />
För att bemöta befolkningsökningen, sker nyproduktion av<br />
bostäder runt om i kommunen. Det största projektet är Stadsskogen<br />
som byggstartar första etappen under 2006. Totalt ska<br />
det byggas cirka 700–800 bostäder i Stadsskogen. För att stå<br />
sig i konkurrensen hos den allt växande externhandeln i Göteborgs<br />
kranskommuner, har Alingsås startat om- och tillbyggnad<br />
av Affärshuset Storken. Bygget kommer att innebära<br />
cirka 3 500 m2 tillkommande handelsyta samt bostäder. I<br />
kvarteren Bryggaren och Kämparen planeras det för cirka<br />
1 500 m2 handel samt bostäder. På kontorssidan fi nns planer<br />
på att bygga ett nytt kontorshus på Hantverksgatan vid E20.<br />
Det rör sig om cirka 3 000 m2 . Dock fi nns i dagsläget inga<br />
hyresgäster kontrakterade så när byggstarten blir är osäker.<br />
Kvadratmeterpriserna för bostäder i Alingsås bedöms<br />
ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 beroende på läge<br />
och standard och direktavkastningskrav mellan 4 och 7 %.<br />
Priserna för kontor ligger mellan 8 000 och 12 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %.<br />
Lerums kommun hade vid årsskiftet 36 506 invånare.<br />
Kommunens befolkning har ökat med cirka 280 personer<br />
under <strong>2005</strong> genom födelseöverskott och infl yttning till lika<br />
stora delar. Vad det gäller bostäder är det i Lerum precis som<br />
i övriga gränskommuner till Göteborg stor efterfrågan. I etapper<br />
ska det byggas 500–600 lägenheter norr om Lerum.<br />
MARKNADSANALYS<br />
Första etappen beräknas starta under 2006. Vakansgraden<br />
för kontor har legat relativt stabilt under <strong>2005</strong> kring 5 %.<br />
Nääs Fabriker och Hedefors färdigställer kontorsytor vartefter<br />
behovet uppkommer. Det fi nns framtida planer på att<br />
utveckla Lerums centrum. Planerna innebär en förtätning i<br />
centrum samt även en ny avfart från E20 till centrum. Kommunens<br />
bedömning är att planerna för Lerums centrum<br />
kan bli verklighet inom en femårsperiod.<br />
Kvadratmeterpriserna för bostäder i Lerum bedöms<br />
ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 och direktavkastningskrav<br />
mellan 4 och 6 %. Priserna för kontor mellan 4 000 och<br />
8 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %.<br />
Kungsbacka har årligen ökat sin befolkning med över<br />
1 000 personer de senaste åren. I dagsläget har kommunen<br />
cirka 69 800 invånare varav cirka 18 000 bor i Kungsbacka<br />
stad. I takt med att kommunens befolkning ökar, ökar också<br />
antalet utpendlare från kommunen och är i dagsläget drygt<br />
18 500 personer. Kungsbacka är en populär boendeort och<br />
nyproduktionen av bostäder är kraftig. Under 2006 är det<br />
etappvis infl yttning i de 72 nybyggda lägenheterna i området<br />
Kollabacke. Framtida stora projekt i centrala Kungsbacka är<br />
Södercentrum och Björkris. Det är planerat cirka 300 bostäder<br />
per område och byggstarten blir troligtvis under 2007.<br />
Handeln går bra i Kungsbacka, Kungsmässan har utökat<br />
sin handelsyta med 800 m2 under året och planer på att utöka<br />
ytterligare fi nns genom att omvandla kontorsytor i polishuset<br />
intill till handelsyta. Freeport har funnits i Kungsbacka<br />
i fyra år och efter ett par tröga år inledningsvis har de nu<br />
börjat se en ökad kundtillströmning. Intill Freeport i Borgåsområdet<br />
fi nns planer på att etablera cirka 17 000 m2 handelsyta<br />
med bl.a. Ica Maxi, planarbetet bedöms vara färdigt under<br />
början av 2007. Strax söder om centrum i området Inlag<br />
planerar Coop Forum att etablera sig. Totalt handlar det även<br />
här om cirka 17 000 m2 handelsyta och planarbetet bedöms<br />
vara färdigt i början av nästa år.<br />
Kvadratmeterpriserna för bostäder i Kungsbacka bedöms<br />
ligga mellan 7 000 och 16 000 kr/m2 och direktavkastningskrav<br />
mellan 3,5 och 6 %. Priserna för kontor bedöms ligga<br />
mellan 5 000 och 11 000 kr/m2 och direktavkastningskrav<br />
mellan 6,5 och 8,5 %.<br />
Kerstin och Ulf Fransson, Casa Moda, Redbergsvägen 38 i Göteborg.<br />
– Efter 13 år som hyresgäster vet vi av erfarenhet att <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> är en kanonbra hyresvärd.<br />
De är alltid positivt inställda till önskemål om förändringar – ja till sina hyresgäster överhuvudtaget.<br />
44 45
Nyckeltal.<br />
<strong>2005</strong> 2004 2003 2002 2001<br />
Hyresintäkter, Mkr 349 330 321 306 268<br />
Hyresintäkter, kr/kvm 967 960 928 897 812<br />
Vakans bostäder 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Vakans lokaler 4% 4% 5% 5% 7%<br />
Vakans totalt 1% 1% 2% 1% 2%<br />
Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 4 300 3 400 3 373 2 832 2 601<br />
Övervärde fastigheter, Mkr 2 398 1 630 1 610 1 077 1 071<br />
Balansomslutning, Mkr 2 237 2 007 1 959 1 934 1 851<br />
Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 3 964 3 181 3 118 2 709 2 622<br />
Eget kaptial, Mkr 147 118 94 70 69<br />
Eget kapital justerat, Mkr 1 874 1 292 1 253 845 840<br />
Soliditet 7% 6% 5% 4% 4%<br />
Soliditet justerad 47% 41% 40% 31% 32%<br />
Belåning, Mkr 1 925 1 752 1 740 1 755 1 673<br />
Belåningsgrad justerad 45% 52% 52% 62% 64%<br />
Yta bostäder 250 600 240 400 240 600 241 700 237 800<br />
Yta lokaler 109 900 103 600 105 200 103 400 98 200<br />
Yta totalt 360 500 344 000 345 800 345 100 336 000<br />
* Marknadsvärdet <strong>2005</strong> är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell.<br />
Marknadsvärdet 2001-2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet.<br />
DEFINITIONER<br />
Vakans Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter.<br />
Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.<br />
Balansomslutning inklusive övervärde Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på<br />
övervärdet.<br />
Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på över-<br />
värdet.<br />
Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning.<br />
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive över-<br />
värde fastigheter.<br />
Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde.<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB är ett helägt dotterbolag till<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> Förvaltning AB.<br />
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN<br />
Koncernen<br />
Koncernen omfattar rörelsedrivande moderbolaget Byggnadsfi<br />
rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB med rörelsedrivande dotterbolagen<br />
Flodén Byggnads AB, Flodén Fastighets AB samt<br />
Nääs Fabriker AB.<br />
Vidare omfattar koncernen 50 % av aktier och andelar i<br />
Aranäs AB, Kungsbacka, med rörelsedrivande dotterbolaget<br />
Aranäs KB.<br />
Koncernens förvaltning bedrivs i centralt belägna fastigheter<br />
i Göteborg, Lerum, Alingsås, Kungsbacka, samt i Tollered<br />
mellan Lerum och Alingsås.<br />
Fastigheterna i koncernen omfattar 360 500 kvm, varav<br />
250 600 kvm avser bostäder.<br />
Omsättningen i koncernen uppgick till 399 (373) mkr, varav<br />
byggverksamhet 51 (43) mkr.<br />
De förvaltade ytorna i Aranäs KB uppgår till totalt 216 000<br />
kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 %.<br />
Moderbolaget<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB äger och förvaltar centralt<br />
belägna fastigheter i attraktiva stadsdelar i Göteborg, vilka<br />
till övervägande del uppförts i egen regi.<br />
Per den 1 januari <strong>2005</strong> förvärvades de 3 kvarvarande<br />
fastigheterna i koncernbolaget Fastighetsaktiebolaget<br />
Truten. Fastigheterna omfattar 11 400 kvm varav bostäder<br />
10 600 kvm.<br />
I Annedal har 16 vindslägenheter färdigställts omfattande<br />
1 100 kvm.<br />
Innehavet i moderbolaget uppgår därefter till 187 800<br />
kvm, varav bostäder 146 400 kvm. Det bokförda värdet<br />
uppgår i början av 2006 till 613 (568) mkr.<br />
Hyresintäkterna uppgick till 180 (167) mkr.<br />
DOTTERBOLAGEN<br />
Flodén Byggnads AB<br />
Bolaget bedriver byggverksamhet från reparationsarbeten<br />
och service till nyproduktion och ombyggnad. Verksamheten<br />
bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna<br />
Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda,<br />
och är främst inriktad på service samt mindre och medelstora<br />
entreprenader.<br />
Byggverksamhetens omsättning uppgick <strong>2005</strong> till 48<br />
(43) mkr, varav 80 % avser externa uppdrag.<br />
46<br />
47<br />
Förvaltningsberättelse.<br />
Flodén Fastighets AB<br />
Flodén Fastighets AB äger och förvaltar centralt belägna<br />
fastigheter med attraktiva lägen i Alingsås och Lerums<br />
kommuner. Sedan slutet av 1990-talet har bolaget varit<br />
aktivt och förvärvat fastigheter på intressanta lägen, främst<br />
i Alingsås.<br />
Under <strong>2005</strong> förvärvades Vattugränd AB med fastigheten<br />
Pelikan 5. Fastigheten är belägen vid Lilla Torget i Alingsås<br />
och omfattar 3 200 kvm varav bostäder 900 kvm.<br />
I Lerum har under året två radhus samt tomtmark om<br />
3 000 kvm avyttrats med god vinst.<br />
Bolagets förvaltade yta uppgår därefter till 49 400 kvm,<br />
varav bostäder 32 900 kvm.<br />
Nääs Fabriker AB<br />
Nääs Fabriker AB är ett modernt företagscenter i Tollered<br />
mellan Lerum och Alingsås. Centret förfogar över en yta<br />
om 13 000 kvm och inrymmer nu ett 80-tal företag i olika<br />
branscher.<br />
Bolaget erbjuder sina hyresgäster attraktiva lokaler i<br />
en vacker och inspirerande bruksmiljö, personligt präglad<br />
service samt modernaste teknik inom data- och telekommunikation.<br />
Nääs Fabriker utgör ett konkurrenskraftigt och<br />
attraktivt alternativ till lokalutbudet i Göteborg, Lerum och<br />
Alingsås, med närhet och bra kommunikationer till nämnda<br />
orter samt Landvetter fl ygplats.<br />
Efter att bolaget under året färdigställt ytterligare 1 000<br />
kvm kontor är områdets samtliga iordningställda lokaler<br />
uthyrda.<br />
Med positivt resultat har Nääs Fabriker under <strong>2005</strong> sålt<br />
mark, belägen på gångavstånd från området. Byggnation<br />
har skett av 12 bostäder i form av parhus.<br />
INTRESSEBOLAG<br />
Aranäs KB<br />
Aranäs KB är rörelsedrivande dotterföretag till Aranäs AB,<br />
som sedan 1996 ägs till 50 % vardera av Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB.<br />
Aranäs bygger, äger och förvaltar bostäder och lokaler i<br />
Kungsbacka kommun. Den sammanlagda uthyrningsbara<br />
ytan uppgår till 216 000 kvm fördelade på 39 fastigheter.<br />
Markinnehavet i Aranäs KB med dotterbolag omfattar<br />
860 000 kvm, huvudsakligen strategiskt belägen råmark<br />
delvis under planering.<br />
I koncernen Aranäs AB ingår även dotterbolagen Förvaltningstjänst<br />
i Kungsbacka AB och Bränna Byggnads AB.<br />
Under året har bl a bolaget färdigställt Kungsbackas
Förvaltningsberättelse.<br />
nya polishus. Hyresgästen, länspolismyndigheten i Hallands<br />
län tillträdde lokalerna den 1 april <strong>2005</strong>. Bolaget har vidare<br />
förvärvat fastigheten Valand 4, omfattande 2 300 kvm.<br />
Dessutom har 22 radhus avyttrats till en av hyresgästerna<br />
bildad bostadsrättsförening.<br />
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN<br />
Koncernen<br />
Konjunkturen för uthyrning av bostäder är alltjämt mycket<br />
positiv och oförändrat bra avseende kommersiella lokaler.<br />
Koncernen verkar på en bostadsmarknad där efterfrågan<br />
kraftigt överstiger tillgången, vilket gör att några vakanser<br />
inte förekommer.<br />
Förvaltningsservicen håller en mycket hög nivå, fastighetsbeståndet<br />
är modernt och beläget i attraktiva lägen<br />
samt väl underhållet.<br />
Arbetet med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet<br />
och satsningen på långsiktigt ägande med egen förvaltning<br />
fortsätter. Koncernen avser att fortsätta växa genom strategiska<br />
förvärv av fastigheter som kompletterar det befi ntliga<br />
beståndet.<br />
Moderbolaget<br />
Efter bolagstämman den 8 maj 2006 tillträder Thomas<br />
Lundh, sedan tidigare fastighetschef, som VD i bolaget.<br />
Thomas Lundh efterträder Reine <strong>Rosén</strong> som blir styrelsens<br />
ordförande.<br />
Under 2006 har bolaget som målsättning att färdigställa<br />
det omfattande arbetet med att ta fram ett kvalitetsledningssystem<br />
för verksamheten. Kvalitetssäkring ska ske genom<br />
att upprätta dokumentation som ska säkerställa bolagets<br />
mål, polycies och rutiner.<br />
Dotterbolagen<br />
Förväntningarna avseende den framtida utvecklingen i<br />
Flodén Byggnads AB kommer att innebära att organisationen<br />
ska förstärkas för att möta den ökade efterfrågan. Bred<br />
erfarenhet av lokala förhållanden, en effektiv organisation<br />
och god ekonomi innebär att Flodén Fastighets AB har<br />
en stark position inför framtiden. I linje med koncernens<br />
strategi fi nns beredskap för nya förvärv när lämpliga objekt<br />
blir till salu.<br />
Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen<br />
kan bolaget se fram mot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge<br />
och bra lönsamhet.<br />
Nääs Fabriker AB fortsätter utvecklingen av hela<br />
anläggningen enligt beslutat affärskoncept, ett modernt<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
företagscenter för mindre företag som utvecklas till ett attraktivt<br />
besöksmål för allmänheten med aktiviteter, handel,<br />
konferensverksamhet och starkare knytning till utbildningsområdet.<br />
Intressebolag<br />
Aranäs KB är en aktiv och långsiktig fastighetsägare i<br />
Kungsbacka kommun. Aranäs har bl a tillsammans med<br />
Kungsbacka kommun och JM inlett ett samarbete för att ta<br />
fram ett planprogram för området Kolla. Stadsdelen kan inrymma<br />
700-800 bostäder, varav 200 ligger på Aranäs mark.<br />
Uthyrningsläget i samtliga fastigheter är mycket gott,<br />
vilket skapar goda förutsättningar inför framtiden.<br />
Förslag till disposition beträffande bolagets vinst<br />
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande<br />
stående vinstmedel, 57 414 tkr, disponeras enligt<br />
följande:<br />
Utdelning 15 000<br />
Balanseras i ny räkning 42 414<br />
Summa 57 414<br />
Av koncernens fria egna kapital, 86 038 tkr, föreslås ingen<br />
överföring till bundna reserver.<br />
Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat<br />
och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och<br />
balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.<br />
ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – koncernen.<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
Belopp i tkr Not -<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Hyresintäkter 348 528 330 407<br />
Entreprenadintäkter 50 776 42 974<br />
Fastighetskostnader -184 418 -160 700<br />
Avskrivning byggnader -26 759 -25 285<br />
Kostnad för produktion entreprenad -48 000 -40 774<br />
Bruttoresultat 140 127 146 622<br />
Fastighetsförsäljning 16 959 11 925<br />
Administrationskostnader -40 027 -34 569<br />
Rörelseresultat 1,3 117 059 123 978<br />
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER<br />
Resultat från värdepapper och fordringar<br />
som är anläggningstillgångar 6 -4 914 -6 611<br />
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 12 323 3 731<br />
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -78 235 -84 058<br />
Resultat efter fi nansiella poster 46 233 37 040<br />
Skatt på årets resultat 10 -7 426 -10 050<br />
Årets resultat 38 807 26 990<br />
48 49
Balansräkning – koncernen.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Byggnader och mark 11,12 1 901 854 1 769 329<br />
Inventarier 13 5 586 6 338<br />
Pågående byggnation 14 41 125 47 067<br />
1 948 565 1 822 734<br />
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Andelar i intresseföretag 17 349 349<br />
Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 687 18 524<br />
Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347<br />
33 980 24 220<br />
Summa anläggningstillgångar 1 982 545 1 846 954<br />
Omsättningstillgångar<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
VARULAGER M M<br />
Byggmaterial 41 57<br />
Värdepapper 3 149 -<br />
Färdiga varor och handelsvaror 465 -<br />
Pågående arbeten för annans räkning 20 13 760 2 489<br />
17 415 2 546<br />
KORTFRISTIGA FORDRINGAR<br />
Kundfordringar 10 010 7 316<br />
Fordringar hos moderföretag 76 603 28 424<br />
Övriga fordringar 15 650 8 322<br />
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 641 5 791<br />
107 904 49 853<br />
Kortfristiga placeringar 21 154 15 565<br />
Kassa och bank 129 440 92 337<br />
Summa omsättningstillgångar 254 913 160 301<br />
Summa tillgångar 2 237 458 2 007 255<br />
ÅRSREDOVISNING Balansräkning – koncernen.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
EGET KAPITAL 22<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000<br />
Bundna reserver 31 020 25 970<br />
61 020 55 970<br />
Fritt eget kapital<br />
Fria reserver 47 231 34 779<br />
Årets resultat 38 807 26 990<br />
86 038 61 769<br />
147 058 117 739<br />
AVSÄTTNINGAR<br />
Avsättningar för uppskjuten skatt 23 42 591 30 061<br />
42 591 30 061<br />
LÅNGFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 24, 25 1 811 316 1 683 952<br />
Byggnadskreditiv - 8 576<br />
Övriga skulder 100 359 48 612<br />
1 911 675 1 741 140<br />
KORTFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 24, 25 12 777 11 320<br />
Checkräkningskredit 24, 25 488 -<br />
Leverantörsskulder 51 360 37 458<br />
Skatteskulder - 6 080<br />
Övriga skulder 13 697 10 862<br />
Upplupna kostnader och<br />
förutbetalda intäkter 27 57 812 52 595<br />
136 134 118 315<br />
Summa eget kapital och skulder 2 237 458 2 007 255<br />
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen.<br />
Belopp i tkr <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
STÄLLDA SÄKERHETER<br />
För egna skulder och avsättningar<br />
Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757<br />
Företagsinteckningar 9 000 9 000<br />
ANSVARSFÖRBINDELSER<br />
Pensionsförpliktelser utöver vad som upptagits<br />
bland skulder eller avsättningar 28 351 279<br />
Borgenförbindelser, övriga 35 000 -<br />
35 351 279<br />
50<br />
51
Kassafl ödesanalys – koncernen.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Resultat efter fi nansiella poster 46 233 37 040<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m 1 081 22 554<br />
47 314 59 594<br />
Betald skatt<br />
Kassafl öde från den löpande verksamheten före<br />
-1 049 -13 922<br />
förändringar av rörelsekapital 46 265 45 672<br />
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL<br />
Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -14 869 -808<br />
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -58 051 -7 770<br />
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 11 953 12 339<br />
Kassafl öde från den löpande verksamheten -14 702 49 433<br />
INVESTERINGSVERKSAMHETEN<br />
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -168 922 -67 186<br />
Avyttring av materiella anläggningstillgångar 42 596 23 250<br />
Förändring fi nansiella tillgångar -9 760 14 372<br />
Kassafl öde från investeringsverksamheten -136 086 -29 564<br />
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN<br />
Förändring lån 172 480 12 844<br />
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 172 480 12 844<br />
Årets kassafl öde 21 692 32 713<br />
Likvida medel vid årets början 107 902 76 913<br />
Kursdifferens i likvida medel - -1 724<br />
Likvida medel vid årets slut 129 594 107 902<br />
Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – koncernen.<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M<br />
Avgår resultatandel i intresseföretag - 304<br />
Erhållen utdelning från intresseföretag - 17 381<br />
Av- och nedskrivningar av tillgångar 29 081 27 737<br />
Orealiserade valutakursdifferenser 10 10<br />
Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -28 000 -10 137<br />
1 091 35 295<br />
LIKVIDA MEDEL<br />
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:<br />
Kassa och bank 129 440 92 337<br />
Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 154 15 565<br />
129 594 107 902<br />
ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – moderföretaget.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Hyresintäkter 179 642 166 560<br />
Fastighetskostnader -96 994 -73 171<br />
Avskrivning byggnader -6 093 -5 796<br />
Bruttoresultat 76 555 87 593<br />
Administrations- och marknadsföringskostnader -19 592 -17 488<br />
Rörelseresultat 1,3 56 963 70 105<br />
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER<br />
Resultat från andelar i kommanditbolag utbetalda<br />
till koncernföretag -6 592 -8 341<br />
Resultat från andelar i koncernföretag 4 - 3 019<br />
Resultat från andelar i intresseföretag 5 17 447 24 971<br />
Resultat från övriga värdepapper och fordringar<br />
som är anläggningstillgångar 6 1 678 1 950<br />
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 11 613 3 055<br />
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -38 977 -41 454<br />
Resultat efter fi nansiella poster 42 132 53 305<br />
BOKSLUTSDISPOSITIONER<br />
Bokslutsdispositioner, övriga 9 - 2 565<br />
Resultat före skatt 42 132 55 870<br />
Skatt på årets resultat 10 -8 808 -15 105<br />
Årets vinst 33 324 40 765<br />
52<br />
53
Balansräkning – moderföretaget.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Byggnader och mark 11,12 613 267 568 437<br />
Pågående byggnation 14 21 092 11 425<br />
Inventarier 13 2 602 3 119<br />
636 961 582 981<br />
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Andelar i koncernföretag 15 92 771 69 571<br />
Fordringar hos koncernföretag 16 36 000 36 000<br />
Andelar i intresseföretag 17 172 404 164 955<br />
Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 635 18 474<br />
Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347<br />
334 754 294 347<br />
Summa anläggningstillgångar 971 715 877 328<br />
Omsättningstillgångar<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
KORTFRISTIGA FORDRINGAR<br />
Kundfordringar 302 31<br />
Fordringar hos koncernföretag 94 882 51 876<br />
Fordringar hos intresseföretag - 2 002<br />
Skattefordringar 1 374 -<br />
Övriga fordringar 5 783 5 703<br />
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 165 2 179<br />
104 506 61 791<br />
Kortfristiga placeringar 21 150 15 560<br />
Kassa och bank 77 476 64 650<br />
Summa omsättningstillgångar 182 132 142 001<br />
Summa tillgångar 1 153 847 1 019 329<br />
ÅRSREDOVISNING Balansräkning – moderföretaget.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
EGET KAPITAL 22<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000<br />
Reservfond 6 000 6 000<br />
36 000 36 000<br />
Fritt eget kapital<br />
Balanserad vinst eller förlust 24 090 12 540<br />
Årets resultat 33 324 40 765<br />
57 414 53 305<br />
93 414 89 305<br />
AVSÄTTNINGAR<br />
Avsättningar för uppskjuten skatt 23 31 681 24 867<br />
31 681 24 867<br />
LÅNGFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 24, 25 930 842 832 682<br />
930 842 832 682<br />
KORTFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 24, 25 3 700 3 700<br />
Leverantörsskulder 19 853 12 691<br />
Skulder till koncernföretag 44 385 24 118<br />
Skatteskulder - 4 170<br />
Övriga skulder<br />
Upplupna kostnader och<br />
8 941 7 387<br />
förutbetalda intäkter 27 21 031 20 409<br />
97 910 72 475<br />
Summa eget kapital och skulder 1 153 847 1 019 329<br />
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget.<br />
Belopp i tkr <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
STÄLLDA SÄKERHETER<br />
För egna skulder och avsättningar<br />
Fastighetsinteckningar 948 173 898 207<br />
ANSVARSFÖRBINDELSER<br />
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 28 2 850 10 683<br />
54<br />
55
Kassafl ödesanalys – moderföretaget.<br />
Belopp i tkr Not <strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN<br />
Resultat efter fi nansiella poster 42 132 53 305<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m -255 -5 606<br />
41 877 47 699<br />
Betald skatt -66 -13 785<br />
Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 41 811 33 914<br />
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL<br />
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -43 513 12 595<br />
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -7 082 17 314<br />
Kassafl öde från den löpande verksamheten -8 784 29 195<br />
INVESTERINGSVERKSAMHETEN<br />
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -61 172 -11 906<br />
Förändring fi nansiella tillgångar -30 788 6 932<br />
Kassafl öde från investeringsverksamheten -91 960 -4 974<br />
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN<br />
Förändring lån 98 160 -3 641<br />
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 98 160 -3 641<br />
Årets kassafl öde -2 584 20 580<br />
Likvida medel vid årets början 80 210 61 354<br />
Kursdifferens i likvida medel - -1 724<br />
Likvida medel vid årets slut 77 626 80 210<br />
Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – moderföretaget.<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M<br />
Resultatandel i intresseföretag -17 447 -24 971<br />
Erhållen utdelning från intresseföretag 10 000 14 724<br />
Anteciperad utdelning från dotterföretag - -2 295<br />
Av- och nedskrivningar av tillgångar 7 192 6 926<br />
Orealiserade valutakursdifferenser - 10<br />
-255 -5 606<br />
LIKVIDA MEDEL<br />
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:<br />
Kassa och bank 77 476 64 650<br />
Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 150 15 560<br />
77 626 80 210<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Allmänna redovisningsprinciper<br />
<strong>Årsredovisning</strong>en har upprättats i enlighet med <strong>Årsredovisning</strong>slagen<br />
och Bokföringsnämndens allmänna råd samt i<br />
förekommande fall Redovisningsrådets rekommendationer.<br />
Från och med <strong>2005</strong> redovisar bolaget koncernbidrag och<br />
aktieägartillskott i enlighet med Akutgruppens uttalande.<br />
Värderingsprinciper m m<br />
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden<br />
om inget annat anges nedan.<br />
AVSKRIVNINGAR<br />
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden<br />
minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna<br />
sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och<br />
redovisas som kostnad i resultaträkningen.<br />
AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA<br />
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden<br />
minskat med beräknat restvärde. Avskrivning<br />
sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.<br />
Koncernen Moderföretaget<br />
Byggnader 100 år 100 år<br />
Inventarier, verktyg och installationer 5 år 5 år<br />
FORDRINGAR<br />
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det<br />
belopp varmed de beräknas infl yta.<br />
FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA<br />
Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats<br />
till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets<br />
rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga<br />
monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet,<br />
där anskaffningskurs används. Kursdifferenser på<br />
rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet,<br />
medan differenser på fi nansiella fordringar och skulder<br />
redovisas bland fi nansiella poster.<br />
VARULAGER<br />
Varulagret, värderat enligt Redovisningsrådets rekommendation<br />
nr 2:02, är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet<br />
och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk<br />
beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först<br />
ut- principen.<br />
56<br />
57<br />
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer.<br />
PÅGÅENDE ARBETEN<br />
Belopp i tkr om inte annat anges.<br />
Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta<br />
av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader<br />
och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till<br />
återståendekostnader för färdigställande.<br />
KORTFRISTIGA PLACERINGAR<br />
Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen<br />
till det lägsta av anskaffningsvärdet och det<br />
verkliga värdet.<br />
SKATT<br />
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. De<br />
förväntade effekterna av temporära skillnader mellan redovisade<br />
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder,<br />
har förväntas gälla när de temporära skillnaderna återförs.<br />
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive<br />
uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar<br />
avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag<br />
redovisas endast i den mån det är sannolikt att<br />
dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.<br />
INTÄKTER<br />
Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna<br />
utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och vakanta<br />
ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband med slutbesiktning.<br />
LEASING – LEASETAGARE<br />
Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om<br />
redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal<br />
redovisas som operationella i enlighet med dessa regler.<br />
Koncernredovisning<br />
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets<br />
rekommendation RR 1:00.<br />
DOTTERFÖRETAG<br />
Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller<br />
indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt<br />
har ett bestämmande infl ytande över den driftsmässiga och<br />
fi nansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet<br />
enligt förvärvsmetoden.<br />
INTRESSEFÖRETAG<br />
Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst<br />
20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett<br />
betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella
styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden.<br />
Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna ger<br />
en rättvisande bild av koncernens ställning och status.<br />
Koncernuppgifter<br />
Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB, org nr 556190-8772,<br />
med säte i Göteborg är ett helägt dotterbolag till <strong>Ernst</strong><br />
<strong>Rosén</strong> Förvaltning AB. <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> Förvaltning AB, org nr<br />
556380-8327, med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning<br />
för den största koncernen.<br />
NOT 1 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser<br />
11 % av inköpen och 3 % av försäljningen andra företag<br />
inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör.<br />
Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 10 %<br />
av inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som<br />
företaget tillhör.<br />
Medelantalet anställda<br />
<strong>2005</strong>-01-01 varav 2004-01-01 varav<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 män -2004-12-31 män<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Göteborg 28 68 % 28 68 %<br />
Totalt i moderföretaget 28 68 % 28 68 %<br />
DOTTERFÖRETAG<br />
Lerum 54 81 % 54 81 %<br />
Kungsbacka 23 73 % 22 73 %<br />
Totalt i dotterföretag 77 79 % 76 79 %<br />
Koncernen totalt 105 76 % 104 76 %<br />
Redovisning av könsfördelning i företagsledningar<br />
Könsfördelning i företagsledningen <strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Andel män Andel män<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Styrelsen 100 % 100 %<br />
Övriga ledande befattningshavare 67 % 67 %<br />
KONCERNEN TOTALT<br />
Styrelsen 100 % 100 %<br />
Övriga ledande befattningshavare 80 % 80 %<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader<br />
<strong>2005</strong>-01-01 - <strong>2005</strong>-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31<br />
Löner och Sociala Löner och Sociala<br />
ersättningar kostnader ersättningar kostnader<br />
Moderföretaget 9 523 4 387 8 815 3 844<br />
(varav pensionskostnad) 1 (886) 1 (717)<br />
Dotterföretaget 23 790 9 938 22 840 9 451<br />
(varav pensionskostnad) (2 004) (1 946)<br />
Koncernen totalt 33 313 14 325 31 655 13 295<br />
(varav pensionskostnad) 2 (2 890) 2 (2 663)<br />
1) Av moderföretagets pensionskostnader avser 115 (föregående år 6) gruppen styrelse och VD.<br />
2) Av koncernens pensionskostnader avser 497 (föregående år 441) gruppen styrelse och VD.<br />
Löner och andra ersättningar fördelade mellan<br />
styrelseledamöter m.fl . och övriga anställda<br />
58<br />
59<br />
<strong>2005</strong>-01-01 - <strong>2005</strong>-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31<br />
Styrelse Övriga Styrelse Övriga<br />
och VD anställda och VD anställda<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Sverige 1 070 8 683 840 7 975<br />
(varav tantiem o dyl) (–) (–) (–) (–)<br />
Sjukfrånvaro<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid<br />
Andel av den totala sjukfrånvaron som avser samman-<br />
1 % 2 %<br />
hängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0 % 0 %<br />
Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori<br />
29 år eller yngre 0 % 0 %<br />
30-49 år 0 % 1 %<br />
50 år eller äldre 1 % 1 %<br />
Arvode och kostnadsersättning till revisorer<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
KONCERN<br />
Revisionsuppdrag 992 970<br />
Andra uppdrag 1 084 853<br />
MODERFÖRETAG<br />
Revisionsuppdrag 405 397<br />
Andra uppdrag 680 453
NOT 2 AVSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
KONCERNEN<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Byggnader -26 753 -25 229<br />
Inventarier -2 538 -2 505<br />
-29 291 -27 734<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion<br />
Fastighetskostnader -26 759 -25 282<br />
Kostnad för produktion entreprenad -188 -152<br />
Administrationskostnader -2 344 -2 300<br />
-29 291 -27 734<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång<br />
Byggnader -6 093 -5 796<br />
Inventarier -1 099 -1 130<br />
-7 192 -6 926<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion<br />
Fastighetskostnader -6 093 -5 796<br />
Administrationskostnader -1 099 -1 130<br />
-7 192 -6 926<br />
NOT 3 LEASINGAVGIFTER AVSEENDE OPERATIONELL LEASING<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
KONCERNEN<br />
Tillgångar som innehas via operationella leasingvatal<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Räkenskapsårets leasingkostnader 1 453 1 640<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal<br />
Räkenskapsårets leasingkostnader 337 365<br />
NOT 4 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Markgruppen <strong>Rosén</strong> AB - 35<br />
Fastighetsaktiebolaget Truten - 689<br />
Flodén Fastighets AB, föreslagen utdelning - 2295<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 5 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Resultatandel KB Aranäs 17 447 25 191<br />
Resultatandel California Rosen, LLC - -220<br />
17 447 24 971<br />
NOT 6 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
KONCERNEN<br />
60<br />
61<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950<br />
Resultatandel California Rosen, LLC - -220<br />
Resultatandel utbetald till kommanditbolag -6 592 -8 341<br />
-4 914 -6 611<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950<br />
NOT 7 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER<br />
KONCERNEN<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Ränteintäkter 3 099 2 839<br />
Räntebidrag 813 824<br />
Utdelning 344 206<br />
Valutakursvinst 3 227 -2 489<br />
Övrigt 4 840 -138<br />
12 323 3 731<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Ränteintäkter 2 988 2 541<br />
Räntebidrag 328 368<br />
Utdelning 344 206<br />
Valutakursvinst 3 227 -<br />
Övrigt 4 726 -60<br />
11 613 3 055
NOT 8 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER<br />
KONCERNEN<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Räntekostnader lån fastigheter -77 443 -84 037<br />
Kursförändringar fi nansiella skulder -13 -2 524<br />
Övrigt -779 2 503<br />
-78 235 -84 058<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Räntekostnader lån fastigheter -37 737 -41 356<br />
Kursförändringar fi nansiella skulder - -2 524<br />
Övrigt -1 240 2 426<br />
-38 977 -41 454<br />
NOT 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER, ÖVRIGA<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Periodiseringsfond, årets återföring - 2 565<br />
- 2 565<br />
NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT<br />
KONCERNEN<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
<strong>2005</strong>-01-01 2004-01-01<br />
-<strong>2005</strong>-12-31 -2004-12-31<br />
Periodens skattekostnad 5 031 -6 766<br />
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -12 457 -3 284<br />
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -7 426 -10 050<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Periodens skattekostnad -1 994 -12 143<br />
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6 814 -2 962<br />
Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -8 808 -9 725<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 11 BYGGNADER OCH MARK<br />
KONCERN<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
62<br />
63 60 63<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Vid årets början 2 023 651 1 992 568<br />
Nyanskaffningar 129 322 14 189<br />
Förvärv av dotterföretag - 201<br />
Avyttringar och utrangeringar -12 679 -14 117<br />
Omklassifi ceringar 51 927 30 803<br />
2 192 221 2 023 644<br />
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN<br />
Vid årets början -237 400 -212 943<br />
Nyanskaffningar -9 821 -156<br />
Avyttringar och utrangeringar 523 926<br />
Årets avskrivning enligt plan -26 753 -25 229<br />
-273 451 -237 399<br />
ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR<br />
Vid årets början -16 916 -16 930<br />
Avyttringar och utrangeringar - 14<br />
-16 916 -16 916<br />
Redovisat värde vid periodens slut 1 901 854 1 769 329<br />
MODERFÖRETAG<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 678 460 677 848<br />
Nyanskaffningar 60 719 612<br />
739 179 678 460<br />
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN<br />
Vid årets början -110 023 -104 227<br />
Förvärv av dotterföretag -9 796 -<br />
Årets avskrivning enligt plan -6 093 -5 796<br />
-125 912 -110 023<br />
Redovisat värde vid periodens slut 613 267 568 437<br />
KONCERN<br />
Taxeringsvärden, byggnader 1 854 511 1 826 023<br />
Taxeringsvärden, mark 736 746 723 848<br />
2 591 257 2 549 871<br />
MODERFÖRETAG<br />
Taxeringsvärden, byggnader 934 805 891 134<br />
Taxeringsvärden, mark 531 296 508 118<br />
1 466 101 1 399 252
NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING<br />
Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P<br />
yta lok platser<br />
Göteborg<br />
DIREKTÄGDA FASTIGHETER I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB<br />
556190-8772 Lunden 22:15 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 69/<br />
Liedstrandsgatan 3 Omb 79 7 888 1 247 18 1 126 121 -<br />
556190-8772 Lunden 22:9 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 73 Omb 74 7 149 998 21 889 109 -<br />
556190-8772 Lunden 25:23 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 79/<br />
Torkelsgatan 1 Omb 75 7 570 1 131 18 919 212 -<br />
556190-8772 Lunden 25:26 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Pärlstickaregatan 4 Omb 75 4 009 623 12 568 55 -<br />
556190-8772 Lunden 17:27 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 72 58 7 291 1 078 17 989 89 -<br />
556190-8772 Olskroken 1:17 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Redbergsvägen 22-42/<br />
L:a Redbergsgatan 2 82 150 000 18 961 192 14 523 4 438 173<br />
556190-8772 Bagaregården 5:10 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Kungälvsgatan 4 84 14 660 1 882 28 1 882 - -<br />
556190-8772 Lunden 25:24 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 77 62 5 339 898 9 684 214 -<br />
556190-8772 Stampen 26:1 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Stampgatan 20 Omb 87 26 800 1 954 - - 1 954 4<br />
556190-8772 Lunden 25:25 <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB Danska Vägen 75/<br />
Pärlstickaregatan 2 Omb 77 6 834 1 119 17 1 033 86 -<br />
FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB<br />
916443-5837 Lunden 17:26 KB Danska Vägen 74 Danska Vägen 74 73 16 384 2 385 31 2 010 375 -<br />
957201-9744 Lunden 17:25,17:23 KB Danska Vägen 76-78 Danska Vägen 76-78 72 40 457 4 968 66 4 095 873 122<br />
916443-5811 Lunden 17:24 KB Danska Vägen 80-82 Danska Vägen 80-82 74 16 022 2 305 35 1 825 480 -<br />
957201-9751 Lunden 17:28 KB St Pauligatan 20-30 S:t Pauligatan 20-30 72 31 503 4 477 78 4 115 362 -<br />
916443-5829 Lunden 17:21 KB DV 86-96, StP 1-16 Danska Vägen 86-96 66 67 200 10 472 49 5 112 5 360 203<br />
916443-5829 Lunden 17:19 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 6-16 65 41 243 6 540 60 5 449 1 091 -<br />
916443-5829 Lunden 16:25 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 1/<br />
Mäster Johansg. 8, 12 72 36 095 6 241 38 3 583 2 658 51<br />
916443-5829 Lunden 16:22 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 3-7 62 34 670 5 205 41 3 501 1 704 104<br />
916443-5829 Lunden 16:20 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Paulgatan 9-11 58 18 915 3 335 25 1 792 1 543 36<br />
916849-3071 Lunden 3:4 KB Platågatan 4 Platågatan 4 63 5 311 717 9 692 25 9<br />
916447-4364 Heden 25:1 KB Engelbrektsg. 63 Engelbrektsgatan 63/<br />
Hedåsgatan 83 31 122 2 930 34 2 625 305 -<br />
916444-7048 Vasastaden 12:4 KB N Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 21 250 2 007 24 1 918 89 21<br />
916443-0911 Vasastaden 12:5 KB N Fogelbergsg. 6 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb 82 26 060 2 756 29 2 692 64 -<br />
957202-1641 Vasastaden 22:20 KB K Gustavg. 53-67 Karl Gustavsg. 53-67 71 117 291 11 852 173 10 938 914 107<br />
916442-6745 Annedal 19:16 KB Brunnsgatan 1 Brunnsgatan 1/<br />
Västergatan 11-15/<br />
Övre Husarg. 14-26 74 103 670 11 502 174 10 308 1 194 172<br />
916442-6752 Annedal 19:19 KB Ö Husarg. 14-26 Övre Husarg. 14-26 75 90 033 10 388 140 8 937 1 451 -<br />
916442-2702 Annedal 19:17 KB Västerg. 19-29 Västergatan 19-29 75 71 150 8 845 155 8 519 326 -<br />
957202-0346 Olivedal 5:23 KB Nordostp.41-43 Nordostpassagen 41-43 68 25 796 3 347 48 2 903 444 27<br />
957201-4307 Olivedal 3:25 KB Vegagatan 22-38 Vegagatan 22-38 69 88 840 10 685 114 8 984 1 701 125<br />
957202-1740 Olivedal 27:11 KB Jungmansg. 31-33 Jungmansgatan 31-33 73 60 416 7 692 112 6 292 1 400 101<br />
916831-9805 Lorensberg 10:5 KB V Rydbergsg. 14 Viktor Rydbergsg 14 30 6 991 973 - - 973 -<br />
916831-9771 Lorensberg 11:6 KB V Rydbergsg. 20 Viktor Rydbergsg 20 21 3 643 860 1 860 - -<br />
916443-1919 Krokslätt 43:11 KB Falkenbergsg.14 Falkenbergsgatan 14 77 10 282 1 415 21 1 415 - 19<br />
916831-9797 Krokslätt 82:19 KB Utlandia Utlandagatan 6-8/<br />
Gyllenkrooksgatan 10/<br />
Rudedammsgatan 6 77 175 300 22 651 155 12 563 10 088 191<br />
916848-0904 Torp 24:6 KB Anders Zornsg. 25 Anders Zornsgatan 25 Omb 92 15 427 1 706 29 1 706 - 12<br />
916848-8964 Torp 27:5 KB Anders Zornsg. 36 Anders Zornsgatan 36 Omb 96 12 177 1 400 24 1 372 28 5<br />
916832-4466 Lunden 17:22 KB Danska Vägen 84 Danska Vägen 84 65 29 713 4 269 50 3 564 705 75<br />
916832-4458 Kallebäck 4:5 KB Sättmaskinen Mejerigatan 18-22 63 31 600 6 006 74 6 006 - 75<br />
Totalt Göteborg 1 466 101 187 820 2 121 146 389 41 431 1 632<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P<br />
yta lok platser<br />
64<br />
65<br />
Lerum<br />
DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB<br />
556321-5762 Lextorp 3:198 Flodén Fastighets AB Ljungvik Monv 11-89 93 15 202 3 105 40 3 105 - 7<br />
FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB<br />
916896-7322 Torp 2:9 KB Akropolis i Lerum Göteborgsv 16 80 13 556 2 157 - - 2 157 -<br />
916893-1823 Hallsås 1:5 KB Brobacka i Lerum Brobacken 2 89 19 221 2 455 4 248 2 207 25<br />
916896-8411 Hallsås 1:44 KB Brobacken 10 i Lerum Brobacken 10 84 11 215 1 970 14 928 1 042 -<br />
916832-6172 Rydsberg 8:270 KB Rydsberg 8:251 Lunnagatan 23-47 89 5 666 1 172 13 1 172 - 1<br />
916895-4049 Lerum 4:12 KB Laggarns väg i Lerum Laggarns väg 35 Okänt 740 88 1 88 - -<br />
916897-9871 Ölslanda 10:71 KB Hantverksg i Lerum Hantverksvägen 2 44 1 140 959 - - 959 34<br />
969667-1131 Hallsås 2:261, KB Åsenv 1 i Lerum Åsenvägen 2 87 5 450 1 318 1 85 1 318 13<br />
916896-8429 Hallegården<br />
1:10, 1:22 KB Brännås i Lerum 748 - - - - -<br />
DIREKTÄGD FASTIGHET I NÄÄS FABRIKER AB<br />
556101-8259 Tollered 5:1 Nääs Fabriker AB Tollered 29 27 216 13 000 - - 13 000 -<br />
Totalt Lerum 101 154 26 224 73 5 541 20 683 80<br />
Alingsås<br />
DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB<br />
556321-5762 Norrskenet 21 Flodén Fastighets AB Hallbovägen 7 Omb 86 1 506 340 7 340 - 6<br />
556321-5762 Polstjärnan 3 Flodén Fastighets AB Nordostpassagen 13 Omb 84 1 752 411 7 411 - 4<br />
556321-5762 Kv Kämpen 9 Flodén Fastighets AB Plang 25, Nygatan 21 73 3 822 1 078 8 460 618 4<br />
DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN BYGGNADS AB<br />
556080-7389 Polstjärnan 2 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 11 Omb 83 1 581 407 8 363 44 3<br />
556080-7389 Polcirkeln 16 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 16 Omb 85 2 107 550 8 528 22 2<br />
556080-7389 Sydpolen 25 Flodén Byggnads AB Hagavägen 18 Omb 86 1 128 257 5 257 - 3<br />
556080-7389 Norrskenet 2 Flodén Byggnads AB Hagavägen 27 Omb 83 1 057 278 5 242 36 3<br />
556080-7389 Norrskenet 4 Flodén Byggnads AB Hagavägen 31 Omb 82 1 370 306 8 306 - 1<br />
556080-7389 Norrskenet 8 Flodén Byggnads AB Hagavägen 39 Omb 85 1 835 469 8 399 70 3<br />
FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB<br />
916896-7686 Tjuren 9 KB Ahlströmersgatan 6 Ahlströmerg 6A-B Omb 80 5 341 1 260 13 1 144 116 -<br />
916896-8452 Liljan 4 KB Ö Kyrkog 3 i Alingsås Östra Kyrkog 3 85 7 464 1 619 20 1 464 155 3<br />
916896-8445 Konfektasken 13 KB Sidenv 9A i Alingsås Sidenvägen 9A Okänt 391 589 1 50 539 4<br />
916831-9763 Enigheten 7 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ahlströmerg 5/Kungsg 40-42 Omb 81 11 793 2 208 23 1 465 743 34<br />
916831-9763 Enigheten 8 KB Kungsg 40-42, Alingsås Drottningg 43 82 3 893 802 12 802 - -<br />
916831-9763 Enigheten 9 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8A 82 668 - - - - -<br />
916831-9763 Enigheten 10 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8B 82 668 314 3 314 - -<br />
916831-9763 Enigheten 11 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8C 82 668 - - - - -<br />
916831-9763 Enigheten 13 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ö Ringg 6/Drottng 41 83 5 580 1 130 16 1 130 - -<br />
969671-1093 Färgaren 11 KB Färgaren 11 i Alingsås Färgaregatan 18 62 18 292 3 805 27 2 388 1 417 15<br />
969673-5423 Gustaf 3 KB Torg 5-9 i Alingsås Ö Kyrkog 6-8, Torgg/<br />
Kungsgatan 14 85 23 694 4 439 42 3 388 1 051 26<br />
2969673-5407 Solen 9 KB Drottng 7-11 i Alingsås Drottninggatan 7-11 79 2 327 556 8 556 - 6<br />
969673-4202 Solen 13 KB Kungsg 10-12 i Alingsås Kungsgatan 10-12 85 13 068 2 600 28 2 283 317 37<br />
969673-4210 Pärlan 11 KB Kungsg 24 i Alingsås Kungsgatan 24 64 8 776 1 468 2 260 1 208 -<br />
969674-3849 Russinet 1 KB Lövskogsg 6-18 i A-ås Lövskogsgatan 6-18 89 9 798 2 188 21 2 188 - -<br />
969674-3831 Pumpan 1 KB Lövskogsg 1-13 i A-ås Lövskogsgatan 1-13 90-91 15 183 3 285 35 2 929 356 -<br />
969673-7106 Kvarnberget 6 KB Kvarnbacken 46 i A-ås Kvarnbacken 46 90 9 209 2 145 24 2 145 - 57<br />
969674-4300 Kvarnberget 7 KB Kvarnbacken 48 i A-ås Kvarnbacken 48 90 9 400 2 801 31 2 801 - -<br />
INDIREKT ÄGD FASTIGHET GENOM VATTUGRÄND AB<br />
556664-8647 Pelikan 5 Vattugränd AB Lilla Torget 3 65 18 552 3 161 11 870 2291 11<br />
Totalt Alingsås 180 923 38 466 381 29 483 8 983 222
Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P<br />
yta lok platser<br />
Kungsbacka<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
FASTIGHETER HÄLFTENÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE ARANÄS KB<br />
969622-1440 Korpen 8 Aranäs KB Guldgubbegatan 5 61 18 819 3 742 51 3 495 247 52<br />
969622-1440 Korpen 9 Aranäs KB Guldgubbegatan 3 63 35 253 6 505 105 6 486 19 67<br />
969622-1440 Korpen 10 Aranäs KB Guldgubbeg 1/Drottng 6 62 25 407 4 793 63 4 476 317 75<br />
969622-1440 Korpen 11 Aranäs KB Drottninggatan 2+4 60 22 089 4 001 67 3 998 3 32<br />
969622-1440 Polstjärnan 1 Aranäs KB Gullregnsvägen 1-47 70 89 271 16 475 225 16 338 137 317<br />
969622-1440 Varla 12:18 Aranäs KB Östanvindsgatan 3-19 71 29 432 5 324 68 5 143 181 100<br />
969622-1440 Varla 12:20 Aranäs KB Östanvindsgatan 21-47 73 46 002 8 435 121 7 994 441 108<br />
969622-1440 Varla 12:62 Aranäs KB Östanvindsgatan 49-61 74 19 756 3 619 48 3 459 160 54<br />
969622-1440 Varla 12:66 Aranäs KB Östanvindsgatan 63-79 81 41 498 6 937 87 6 883 54 56<br />
969622-1440 Facklan 11 Aranäs KB Södra Torgg 13-17/<br />
Östergatan 3-5 04 7 209 1 647 20 1 487 160 18<br />
969622-1440 Kolla 1:31, 33 Aranäs KB Valhallsv 1-12/<br />
Munins väg 19-31 92 51 443 7 170 87 6 948 222 115<br />
969622-1440 Kolla 3:34 Aranäs KB Askvägen 25 02 59 953 6 006 71 4 804 1 202 -<br />
969622-1440 Varla 9:29 Aranäs KB Ivarsgårdsg 1-23,2-50 83 25 882 4 216 58 3 914 302 56<br />
969622-1440 Varla 9:30 Aranäs KB Ivarsgårdsg 25-47,52-94 84 26 637 3 996 56 3 988 8 55<br />
969622-1440 Varla 9:46 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 96-136 86 15 424 2 336 32 2 336 - 37<br />
969622-1440 Varla 9:47 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 137-179 86 25 449 3 914 55 3 914 - 58<br />
969622-1440 Varla 9:31 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 49-91 87 19 451 3 086 44 3 086 - 41<br />
969622-1440 Varla 9:48 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 93-135 87 20 187 3 086 44 3 086 - 52<br />
969622-1440 Varla 9:28 Aranäs KB Bäckmans Gård 2-40 87 23 640 3 559 50 3 559 - 62<br />
969622-1440 Varla 9:49 Aranäs KB Bäckmans Gård 42-64 87 19 451 2 969 42 2 969 - 37<br />
969622-1440 Varla 9:39, 40, 50 Aranäs KB Bäckmans<br />
Gård 80-116,120-132 88-89 43 045 6 418 87 6 354 64 141<br />
969622-1440 Varla 9:52 Aranäs KB Nydalsgatan 1-12/<br />
Boplatsgatan 1-5 91 31 423 5 038 50 5 038 - 71<br />
969622-1440 Varla 9:53 Aranäs KB Boplatsgatan 15-18/<br />
Smeagatan 1-3, 92 34 938 5 402 54 5 402 - 62<br />
969622-1440 Varla 12:32 Aranäs KB Stormgatan 4-38 74 55 675 10 200 138 9 799 401 188<br />
969622-1440 Varla 12:33 Aranäs KB Stormgatan 40-72 77 60 036 10 917 133 10 616 301 71<br />
969622-1440 Södercentrum 1 Aranäs KB Nygatan 10 78 26 308 4 917 - - 4 917 -<br />
969622-1440 Facklan 10 Aranäs KB N:a Torgg 8-12, Österg 7 Omb -04 komm. 2 768 - - 2 768 -<br />
969622-1440 Hamnen 3 Aranäs KB Nygatan 2 80 2 863 500 - - 500 -<br />
969622-1440 Hamnen 5 Aranäs KB Hamntorget 1 91 4 699 717 - - 717 8<br />
969622-1440 Söderbro 11 Aranäs KB Södra Torggatan 16-18/<br />
Kyrkogatan 6 76 43 000 7 353 - - 7 353 6<br />
969622-1440 S:ta Gertrud 8 Aranäs KB Storg 33-35, Vallg 1-3 68 41 611 8 376 46 2 231 6 145 66<br />
969622-1440 Alania 11 Aranäs KB Storg 31, Vallg 6 37 7 708 1 625 9 629 996 -<br />
969622-1440 Varla 9:32 Aranäs KB Bäckmans Gård 68-76 88 vård 1 133 - - 1 133 -<br />
969622-1440 Varla 9:44 Aranäs KB Teknikgatan 2-10 86 18 200 3 438 - - 3 438 -<br />
969622-1440 Varla 9:45 Aranäs KB Teknikgatan 12-20 90 24 400 4 135 - - 4 135 -<br />
969622-1440 Varla 8:16 Aranäs KB Kabelgatan 11 74 1 917 1 107 - - 1 107 -<br />
969622-1440 Kungsbacka 4:71 Aranäs KB Lantmannagatan 5 05 23 200 3 739 - - 3 739 -<br />
969622-1440 Valand 4 Aranäs KB Borgmästaregatan 8 99 8 949 2 309 - - 2 309 -<br />
969622-1440 Kungsbacka 2:1 Aranäs KB Borgmästaregatan 5 73/84/02 408 924 34 094 - - 34 094 2<br />
Totalt Kungsbacka 1 459 149 216 002 1 911 138 432 77 570 2 007<br />
Totalt koncernen inklusive 50% av Aranäs KB:s fastighetsbestånd 2 476 753 360 511 3 531 250 629 109 882 2 938<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 13 INVENTARIER<br />
KONCERN<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
66 67<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Vid årets början 21 519 20 249<br />
Nyanskaffningar 2 342 2 893<br />
Avyttringar och utrangeringar -1 096 -1 622<br />
22 765 21 520<br />
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN<br />
Vid årets början -15 182 -13 847<br />
Avyttringar och utrangeringar 541 1 170<br />
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -2 538 -2 505<br />
-17 179 -15 182<br />
Redovisat värde vid periodens slut 5 586 6 338<br />
MODERFÖRETAG<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 11 120 9 693<br />
Nyanskaffningar 898 1 705<br />
Avyttringar och utrangeringar -769 -278<br />
11 249 11 120<br />
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN<br />
Vid årets början -8 001 -6 982<br />
Avyttringar och utrangeringar 454 111<br />
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 099 -1 130<br />
-8 646 -8 001<br />
Redovisat värde vid periodens slut 2 602 3 119<br />
NOT 14 PÅGÅENDE BYGGNATION<br />
KONCERN<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Vid årets början 47 067 27 301<br />
Omklassifi ceringar 74 190 -39 393<br />
Investeringar -80 132 59 159<br />
Redovisat värde vid periodens slut 41 125 47 067<br />
MODERFÖRETAG<br />
Vid årets början 11 425 16 669<br />
Omklassifi ceringar -7 486 -769<br />
Investeringar 17 153 10 525<br />
Redovisat värde vid periodens slut 21 092 11 425
NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 88 981 59 499<br />
Inköp - 7 622<br />
Aktieägartillskott 23 200 21 860<br />
112 181 88 981<br />
ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR<br />
Vid årets början -19 410 -19 230<br />
Årets nedskrivningar - -180<br />
-19 410 -19 410<br />
Redovisat värde vid periodens slut 92 771 69 571<br />
Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Antal Andel Redovisat Redovisat<br />
Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i % värde värde<br />
Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 5 000 100,0 11 000 11 000<br />
Flodén Fastighets AB, 556321-5762, Lerum 5 000 100,0 24 769 24 769<br />
Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Lerum 4 000 100,0 25 860 25 860<br />
Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Lerum 1 000 100,0 100 100<br />
Markgruppen <strong>Rosén</strong> AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 3 220 120<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> Byggnads AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100<br />
Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122<br />
Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg 1 200 100,0 7 500 7500<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> Värdepapper AB, 556692-0806, Göteborg 1 000 100,0 20 100 -<br />
92 771 69 571<br />
NOT 16 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
MODERFÖRETAGET<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 36 000 36 000<br />
Redovisat värde vid periodens slut 36 000 36 000<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 17 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG<br />
68<br />
69<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 349 17 951<br />
Årets andel i intresseföretags resultat - -304<br />
Årets utdelning - -17 381<br />
Årets valutakursdifferenser - 83<br />
Redovisat värde vid periodens slut 349 349<br />
MODERFÖRETAGET<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 164 955 167 368<br />
Årets andel i intresseföretags resultat 17 449 24 887<br />
Årets utdelning -10 000 -27 383<br />
Årets valutakursdifferenser - -83<br />
Redovisat värde vid periodens slut 172 404 164 955<br />
Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag<br />
Kapitalandelens <strong>2005</strong>-12-31<br />
Andelar/antal värde i Redovisat<br />
Intresseföretag/Org nr/Säte i % koncernen värde hos moderföretag<br />
Direkt ägda<br />
Aranäs AB, 556533-7176, Kungsbacka 50,0 - 75 000<br />
Aranäs KB, 969622-1440, Kungsbacka 50,0 - 109 555<br />
Seths Kabel-TV Byggarna i Lunden AB, 556409-7078, Göteborg 25,0 349 348<br />
NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV<br />
349 172 404<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 18 524 15 560<br />
Tillkommande tillgångar 8 163 2 964<br />
Redovisat värde vid årets slut 26 687 18 524<br />
MODERFÖRETAGET<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 18 474 15 510<br />
Tillkommande tillgångar 8 161 2 964<br />
Redovisat värde vid årets slut 26 635 18 474<br />
Innehavet avser onoterade andelar.
NOT 19 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 5 347 208<br />
Tillkommande fordringar 1 597 5 347<br />
Reglerade fordringar - -208<br />
Redovisat värde vid årets slut 6 944 5 347<br />
MODERFÖRETAGET<br />
ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN<br />
Vid årets början 5 347 208<br />
Tillkommande fordringar 1 597 5 347<br />
Reglerade fordringar - -208<br />
Redovisat värde vid periodens slut 6 944 5 347<br />
NOT 20 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
Nedlagda utgifter på entreprenader 57 300 18 033<br />
Avgår: Delfakturering på entreprenader -43 540 -15 544<br />
13 760 2 489<br />
NOT 21 KORTFRISTIGA PLACERINGAR<br />
KONCERN<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Specifi kation av Börsvärde Redovisat Börsvärde Redovisat<br />
värdepapper eller motsv värde eller motsv värde<br />
Noterade andelar - - 15 410 15 410<br />
Övrigt 150 154 150 155<br />
150 154 15 560 15 565<br />
MODERFÖRETAG<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Noterade andelar - - 15 410 15 410<br />
Övrigt 150 150 150 150<br />
150 150 15 560 15 560<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 22 EGET KAPITAL<br />
Aktie- Bundna Fritt eget<br />
kapital reserver kapital<br />
KONCERNEN<br />
Vid årets början 30 000 25 970 61 769<br />
Årets resultat - - 38 807<br />
Utdelning - - -10 000<br />
Omstrukturering - - 512<br />
Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 5 050 -5 050<br />
Vid årets slut 30 000 31 020 86 038<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Vid årets början 30 000 6 000 53 305<br />
Årets resultat 33 324<br />
Utdelning -10 000<br />
Koncernbidrag -26 686<br />
Skatteeffekt på koncernbidrag 7 472<br />
Vid årets slut 30 000 6 000 57 414<br />
NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR UPPSKJUTEN SKATT<br />
Uppskjuten Uppskjuten<br />
KONCERN -<strong>2005</strong>-12-31 skattefordran skatteskuld Netto<br />
Byggnader och mark - 42 591 -42 591<br />
- 42 591 -42 591<br />
KONCERN -2004-12-31<br />
Byggnader och mark - 30 061 -30 061<br />
- 30 061 -30 061<br />
MODERFÖRETAGET -<strong>2005</strong>-12-31<br />
Byggnader och mark - 31 681 -31 681<br />
- 31 681 -31 681<br />
MODERFÖRETAGET -2004 -12-31<br />
Byggnader och mark - 24 867 -24 867<br />
- 24 867 -24 867<br />
70<br />
71
NOT 24 LÅN FASTIGHETER OCH BYGGNADSKREDITIV<br />
KONCERN<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 54 449 46 650<br />
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 857 226 1 694 490<br />
1 911 675 1 741 140<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 14 800 14 800<br />
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 916 042 817 882<br />
930 842 832 682<br />
Fastighetslån har upptagits till sedvanliga och marknadsmässiga fi nansieringsvillkor i enlighet med av styrelsen fastlagda<br />
fi nanspolicy. Finanspolicyn innebär att lånen löper med varierande amorterings- och bindningstid.<br />
NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR SKULDER TILL KREDITINSTITUT<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757<br />
Företagsinteckningar 9 000 9 000<br />
2 172 617 2 090 757<br />
MODERFÖRETAG<br />
Fastighetsinteckningar 948 173 898 207<br />
NOT 26 CHECKRÄKNINGSKREDIT<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
Beviljad kreditlimit 16 000 16 000<br />
Outnyttjad del -15 512 -16 000<br />
Utnyttjat kreditbelopp 488 -<br />
MODERFÖRETAG<br />
Beviljad kreditlimit 1 000 1 000<br />
Outnyttjad del -1 000 -1 000<br />
Utnyttjat kreditbelopp - -<br />
Säkerheter redovisas i not 25 ’Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut’.<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER<br />
<strong>2005</strong>-12-31 2004-12-31<br />
KONCERN<br />
Förutbetalda hyresintäkter 32 629 30 961<br />
Upplupna personalkostnader 7 431 7 200<br />
Upplupna räntekostnader 4 813 6 582<br />
Övriga poster 12 939 7 852<br />
57 812 52 595<br />
MODERFÖRETAG<br />
Förutbetalda hyresintäkter 14 814 13 503<br />
Upplupna personalkostnader 1 687 1 504<br />
Upplupna räntekostnader 2 615 3 872<br />
Övriga poster 1 915 1 530<br />
21 031 20 409<br />
NOT 28 ANSVARSFÖRBINDELSER<br />
Moderföretaget har ställt borgensförbindelser för koncernföretags räkning,<br />
vilka emellertid ryms inom ramen för av dotterföretagen lämnade pantbrev.<br />
Göteborg 2006-05-08<br />
Benny <strong>Rosén</strong> Willi Persson<br />
Ordförande<br />
Reine <strong>Rosén</strong><br />
Verkställande direktör<br />
Min revisionsberättelse har lämnats 2006-05-08<br />
Bertil Jönsson<br />
Auktoriserad revisor<br />
72<br />
73
Till bolagsstämman i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB<br />
Org nr 556190-8772<br />
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen<br />
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> Rosen AB för år <strong>2005</strong>. Det är styrelsen och verkställande direktören som<br />
har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen<br />
tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.<br />
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen<br />
och förvaltningen på grundval av min revision.<br />
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär<br />
att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut<br />
säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte<br />
innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av<br />
underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.<br />
I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och<br />
verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla<br />
uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de<br />
upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den<br />
samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som<br />
underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut,<br />
åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot<br />
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag<br />
har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören<br />
på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen<br />
eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina<br />
uttalanden nedan.<br />
<strong>Årsredovisning</strong>en och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med<br />
årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens<br />
resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen<br />
är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens<br />
övriga delar.<br />
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen<br />
för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget<br />
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och<br />
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.<br />
Göteborg 2006-05-08<br />
Bertil Jönsson<br />
Auktoriserad revisor<br />
REVISIONSBERÄTTELSE<br />
FÖRETAGSLEDNING Balansräkning - moderföretaget<br />
Företagsledning<br />
Företagsledningen i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB.<br />
Fr v Willi Persson, Thomas Lundh, Benny <strong>Rosén</strong>, Reine <strong>Rosén</strong> och Birgitta Hanning.<br />
Willi Persson<br />
Bankdirektör, Senior Adviser, Credit Suisse, styrelseledamot<br />
i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB sedan 1984.<br />
Övriga uppdrag:<br />
Styrelseordförande i: Elanders Fritid AB, Elanders Invest AB,<br />
West Cap Förvaltning AB och West Cap AB.<br />
Styrelseledamot i: Confi dence International AB (publ.), Entry<br />
Systems Sweden AB, Entry Event AB, Byggnads AB Husaren,<br />
Lifco AB (ingår i Bennetsfären) och Stonewall AB.<br />
Benny <strong>Rosén</strong><br />
Byggmästare, verkställande direktör 1984-1994. Styrelsens<br />
ordförande 1994-2006. Styrelseledamot i Byggnadsfi rman<br />
<strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB sedan 1984.<br />
Övriga uppdrag:<br />
Hedersordförande i Örgryte IS.<br />
74<br />
75<br />
Reine <strong>Rosén</strong><br />
Byggnadsingenjör, styrelseledamot sedan 1984, verkställande<br />
direktör sedan 1994. Tillträder som styrelseordförande<br />
i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB 8 maj<br />
2006.<br />
Birgitta Hanning<br />
Civilekonom, koncerncontroller sedan 1994.<br />
Thomas Lundh<br />
Civilekonom, fastighetsjurist, ekonomichef 1988-1993,<br />
fastighetschef sedan 1994. Tillträder som verkställande<br />
direktör i Byggnadsfi rman <strong>Ernst</strong> <strong>Rosén</strong> AB 8 maj 2006.<br />
Övriga uppdrag:<br />
Styrelseledamot i Boplats Göteborg AB. Styrelseledamot<br />
i Göteborgs fastighetsägarförening, distrikt öst.
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
Våra fastigheter i Göteborg<br />
<strong>Rosén</strong>koncernen äger och förvaltar<br />
centrala fastigheter i Göteborg,<br />
Lerum, Alingsås och Kungsbacka.<br />
Såväl lägenheter som kommersiella<br />
lokaler fi nns under vårt tak.<br />
Totalt över 360 000 kvm. Här kan<br />
du se hur fastigheterna i Göteborg<br />
ser ut och var de ligger. Dessutom<br />
visar vi ett urval av fastighetsbeståndet<br />
utanför Göteborg.<br />
Danska vägen 69/<br />
Liedstrandsgatan 3<br />
Danska vägen 73<br />
Danska vägen 75/<br />
Pärlstickaregatan 2<br />
Danska vägen 79/Torkelsgatan 1<br />
Pärlstickaregatan 4<br />
Danska vägen 72<br />
7<br />
Danska vägen 74<br />
8<br />
Danska vägen 76–78<br />
9<br />
Danska vägen 80–82<br />
10<br />
Danska vägen 84<br />
11<br />
Sankt Pauligatan 20–30<br />
12<br />
Danska vägen 86–96<br />
13<br />
Sankt Pauligatan 6–16<br />
14<br />
Sankt Pauligatan 1/<br />
Mäster Johansgatan 8, 12<br />
76<br />
15<br />
Sankt Pauligatan 3–7<br />
16<br />
30<br />
Göteborg<br />
28<br />
29<br />
Sankt Pauligatan 9–11<br />
26<br />
27<br />
25<br />
22<br />
17<br />
Redbergsvägen 22–42/<br />
Lilla Redbergsgatan 2<br />
18<br />
23<br />
24<br />
Kungälvsgatan 4<br />
32 33<br />
31<br />
21<br />
19<br />
Platågatan 4<br />
20<br />
35<br />
Danska vägen 77<br />
34<br />
17<br />
21<br />
14 13<br />
15<br />
12<br />
10<br />
16<br />
11 9<br />
4 20<br />
5<br />
8<br />
3<br />
7<br />
6<br />
1<br />
2<br />
19<br />
18<br />
Engelbrektsgatan 63<br />
38<br />
22<br />
36<br />
37<br />
Nedre Fogelbergsgatan 4<br />
23<br />
Nedre Fogelbergsgatan 6<br />
24<br />
Karl Gustavsgatan 53–67<br />
25<br />
Brunnsgatan 1/Västergatan 11–15/<br />
Övre Husargatan 6–12<br />
26<br />
Övre Husargatan 14–26<br />
27<br />
Västergatan 19–29<br />
28<br />
Nordostpassagen 41–43<br />
29<br />
Vegagatan 22–38<br />
30<br />
Jungmansgatan 31–33<br />
31<br />
Stampgatan 20<br />
32<br />
Viktor Rydbergsgatan 14<br />
33<br />
Viktor Rydbergsgatan 20<br />
34<br />
Falkenbergsgatan 14<br />
35<br />
Utlandsgatan 6–8/Gyllenkroksgatan 10/<br />
Rudedammsgatan 6<br />
36<br />
Anders Zornsgatan 25<br />
37<br />
Anders Zornsgatan 36<br />
38<br />
Mejerigatan 18–22
Våra fastigheter i Alingsås<br />
1 Ahlströmerg 6A-B Alingsås<br />
2 Drottninggatan 43 Alingsås 39<br />
3 Ahlströmerg 5, Kungsg 40-42 Alingsås<br />
4 Östra Ringgatan 8A Alingsås<br />
5 Östra Ringgatan 8B Alingsås<br />
6 Östra Ringgatan 8C Alingsås<br />
7 Ö Ringg 6/Drottng 41 Alingsås<br />
8 Plang 25, Nygatan 21 Alingsås<br />
9 Färgaregatan 18 Alingsås<br />
10 Lilla Torget 3 Alingsås<br />
11 Kungsg 10-12 Alingsås<br />
12 Kungsg 24 Alingsås<br />
13 Ö Kyrkog 6-8,Torgg, Kungsg 14 Alingsås<br />
14 Östra Kyrkog 3 Alingsås<br />
15 Drottningg 7-11 Alingsås<br />
16 Lövskogsgatan 6-18 Alingsås<br />
17 Lövskogsgatan 1-13 Alingsås<br />
18 Sidenvägen 9 Alingsås<br />
19 Nordostpassagen 16 Alingsås<br />
20 Nordostpassagen 11 Alingsås<br />
21 Nordostpassagen 13<br />
22 Hallbov 7<br />
23 Hagavägen 39<br />
24 Hagavägen 31<br />
Alingsås<br />
25 Hagavägen 18<br />
26 Hagavägen 27 Lerum Alingsås<br />
27 Kvarnbacken 46 Alingsås<br />
28 Kvarnbacken 48 Alingsås<br />
Våra fastigheter i Lerum<br />
1 Göteborgsv 16 Lerum<br />
2 Brobacken 2 Lerum<br />
3 Brobacken 10 Lerum<br />
4 Åsenv 2, Stämånav. Lerum<br />
5 Lunnag Lerum<br />
6 Hantverksv 2 Lerum<br />
7 Ljungvik Monv 11-89 Gråbo<br />
Våra hälftenägda fastigheter i Kungsbacka<br />
1 Drottninggatan 2+4<br />
2 Guldgubbegatan 1/<br />
Drottninggatan 6<br />
3 Guldgubbegatan 3<br />
4 Guldgubbegatan 5<br />
5 Stormgatan 40-72<br />
6 Stormgatan 4-38<br />
7 Bäckmans Gård 80-116,<br />
120-132<br />
8 Bäckmans Gård 68-76<br />
9 Bäckmans Gård 42-64<br />
10 Bäckmans Gård 2-40<br />
11 Nydalsgatan 1-12/<br />
Boplatsgatan 1-5<br />
12 Boplatsg 15-18, Smeag 1-3,<br />
13 Dragstedtsg 1-4,6-12<br />
14 Ivarsgårdsgatan 137-179<br />
15 Ivarsgårdsgatan 93-135<br />
16 Ivarsgårdsgatan 49-91<br />
17 Ivarsgårdsgatan 96-136<br />
18 Ivarsgårdsgatan 25-47,52-94<br />
19 Ivarsgårdsgatan 1-23,2-50<br />
20 Kabelgatan 11<br />
21 Teknikgatan 2-10<br />
22 Teknikgatan 12-20<br />
23 Östanvindsgatan 3-19<br />
24 Östanvindsgatan 21-47<br />
25 Östanvindsgatan 49-61<br />
26 Östanvindsgatan 63-79<br />
27 Borgmästaregatan 5<br />
28 Borgmästaregatan 8<br />
70<br />
40<br />
41 42<br />
69<br />
68<br />
Kungsbacka<br />
67 66<br />
43<br />
48<br />
49<br />
44 45<br />
46<br />
47<br />
51<br />
50<br />
52 53<br />
54<br />
55 56 57 58<br />
64 63<br />
59<br />
62 61 60<br />
72<br />
75<br />
76 77<br />
74<br />
73<br />
79<br />
80<br />
78<br />
81<br />
82<br />
83<br />
84 85<br />
86 87 88 89 90<br />
91<br />
92<br />
93<br />
98<br />
99<br />
100 101<br />
107 108<br />
95<br />
94<br />
71<br />
96 97<br />
102<br />
103<br />
104<br />
105<br />
106<br />
Alingsås<br />
65<br />
109<br />
29 Storgatan 31, Vallgatan 6<br />
30 Storgatan 33-35, Vallgatan 1-3<br />
31 Norra Torggatan 8-12,<br />
Östergatan 7<br />
32 Södra Torggatan 13-17,<br />
Östergatan 3-5<br />
33 Södra Torggatan 16-18,<br />
Kyrkogatan 6<br />
34 Hamntorget 1<br />
35 Nygatan 2<br />
36 Nygatan 10<br />
37 Lantmannagatan<br />
38 Gullregnsvägen 1-47<br />
39 Valhallsvägen 1-12/<br />
Munins väg 19-31<br />
40 Askvägen 25<br />
10<br />
Lilla torget, Alingsås<br />
8<br />
Saga, Alingsås<br />
2<br />
Brobacken, Lerum<br />
4<br />
Åsensvägen 2, Lerum<br />
27<br />
Kungsmässan, Kungsbacka<br />
33<br />
Filmhuset Facklan, Kungsbacka
BOX 164, 443 24 LERUM<br />
BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23<br />
TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51<br />
WWW.FLODEN.SE<br />
BOX 164, 443 24 LERUM<br />
BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23<br />
TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51<br />
WWW.FLODEN.SE<br />
NÄÄS FABRIKER AB<br />
FACK 5000, 448 51 TOLLERED<br />
TELEFON: 031-755 65 00. FAX: 031-755 65 10<br />
WWW.NAASFABRIKER.SE<br />
BOX 10333, 434 24 KUNGSBACKA<br />
BESÖKSADRESS: BORGMÄSTAREGATAN 5<br />
TELEFON: 0300-512 00. FAX: 0300-707 94<br />
WWW.ARANAS.SE
BOX 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. FAX: 031-15 31 15. WWW.ERNSTROSEN.SE