AN 1/11 Vägledande yttrande angående ... - Mäklarsamfundet

AN 1/11 Vägledande yttrande angående konkurrerande provisionsanspråk
Den situationen kan ibland uppkomma att en fastighetsmäklare, trots enträget arbete under uppdragstiden,
inte lyckas medverka till att avtal kommer till stånd mellan uppdragsgivaren och någon
av de spekulanter som mäklaren anvisat. Detta, men även andra skäl, kan medföra att en ny fastighetsmäklare
får säljarens uppdrag att finna en köpare. I det fall avtal kommer till stånd under den
efterkommande mäklarens uppdragstid och med spekulant som anvisats av båda mäklarna och
ingen av mäklarna träffat förmedlingsuppdrag med ensamrätt, gäller sedvanliga provisionskriterier,
vilket enligt gällande rätt innebär att man i första hand gör en bedömning av vilken mäklares arbete
som huvudsakligen är orsaken till att överlåtelse kommit till stånd. I detta sammanhang är det viktigt
att påpeka att god mäklarsed kräver att den efterkommande fastighetsmäklaren inte illojalt drar
nytta av en tidigare kollegas arbete.
När ett uppdragsavtal upphör utan att överlåtelse skett, åligger det enligt 2011 års Fastighetsmäklarlag,
den mäklare som eventuellt avser att senare framställa anspråk på provision, att upplysa
uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Enligt god fastighetsmäklarsed
ska mäklaren i den situationen även till uppdragsgivaren överlämna en förteckning
över de spekulanter han eller hon anser sig ha anvisat till säljaren under uppdragets bestånd, med
angivande av spekulanternas namn och adress eller telefonnummer. Åtgärdernas syfte är att klargöra
för uppdragsgivaren att mäklaren, även om uppdraget upphört, kan komma att göra gällande
provisionsanspråk för det fall någon av hans eller hennes anvisade kunder sedermera skulle bli
förvärvare och vilka dessa kunder är. Det kan också i detta sammanhang noteras att det förhållandet
att ett förmedlingsuppdrag upphör inte innebär att rätten för mäklaren att bearbeta redan anvisade
kunder har upphört. Innebörden av att uppdraget upphör är att mäklaren inte längre har rätt
att marknadsföra och anskaffa nya spekulanter till förmedlingsobjektet. Många konsumenter känner
inte till dessa regler varför förteckningen även har till syfte att informera om detta.
I Mäklarsamfundets standardblankett för uppdragsavtal finns en särskild fråga om förmedlingsuppdrag
tidigare lämnats till annan fastighetsmäklare. Uppdragsgivarens svar på frågan ska klarlägga
huruvida det kan finnas ett konkurrerande provisionsanspråk från en tidigare anlitad fastighetsmäklare
och ska föranleda en efterkommande fastighetsmäklare att efterfråga dels vilken fastighetsmäklare
som tidigare haft förmedlingsuppdrag och dels huruvida den tidigare fastighetsmäklaren
har framställt något anspråk beträffande provision vid överlåtelse till tidigare anvisade spekulanter
och om han eller hon överlämnat en spekulantförteckning.
Ansvarsnämnden anser att risken för problem med dubbla provisionskrav i första hand ska undanröjas
genom kontakter mellan mäklarna. Mot den bakgrunden anser Ansvarsnämnden att det föreligger
en skyldighet för efterkommande fastighetsmäklare att se till att han eller hon får del av en
sådan spekulantförteckning som berörs ovan. Har den tidigare mäklaren underlåtit att lämna en
förteckning, åligger det den efterkommande mäklaren att begära en sådan och en motsvarande
skyldighet för den första mäklaren att lämna en förteckning. Handlingsplikten åligger i första hand
den efterkommande mäklaren, eftersom det är förekomsten och omfattningen av hans eller hennes
förmedlingsuppdrag som medför att risk uppkommer för dubbla provisioner.
Ansvarsnämnden anser inte att det överensstämmer med god fastighetsmäklarsed att ingå ett förmedlingsuppdrag
med ensamrätt utan att ha beaktat en tidigare fastighetsmäklares eventuella
provisionsanspråk. Anledningen till detta är att ett ensamrättsuppdrag, som även innefattar spekulanter
där tidigare fastighetsmäklare anser sig ha provisionskrav om köp kommer till stånd, kan
medföra att uppdragsgivaren med rättssystemets hjälp kan tvingas betala dubbla provisioner utan
att vara medveten om eller att ha kunskap om den ekonomiska risk som uppkommit. Efterkommande
mäklare ska därför anses skyldig att skriftligen i uppdragsavtalet undanta dessa spekulanter
från sin ensamrätt.
Vägledande yttrande ang. konkurrerande provisionsanspråk, AN 1/11 Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd 1

Det kan anmärkas att ett undantag beträffande vissa spekulanter från ensamrätten inte betyder att
den senare fastighetsmäklaren inte kan ha rätt till provision om någon av de undantagna spekulanterna
skulle köpa fastigheten, utan undantaget leder till att situationen får bedömas efter de sedvanliga
provisionskriterier som gäller om båda fastighetsmäklarna haft förmedlingsuppdrag utan
ensamrätt.
Ansvarsnämnden anser vidare att spekulantförteckningen har ett så nära samband med den efterkommande
mäklarens uppdragsavtal att den mäklaren inte får påbörja förmedlingsuppdraget förrän
förteckningen överlämnats. Normalt är det lämpligt att i en eventuell ensamrätt undanta de spekulanter
som redovisats på förteckningen.
Kan en spekulantförteckning inte erhållas är alternativet för den efterkommande mäklaren att generellt
undanta tidigare mäklarens spekulanter från sin ensamrätt.
Ansvarsnämnden vill särskilt understryka att spekulanter som upptagits på spekulantförteckningen
inte får särbehandlas jämfört med andra spekulanter.
Ansvarsnämnden kommer att beakta detta uttalande vid prövning av konkurrerande provisionsanspråk.
Det är den mäklare som bedöms ha rätt till provision som ska erhålla den fakturerade provisionen.
Skulle storleken på provisionen vara annan har han rätt till den avtalade provisionen enligt sitt förmedlingsuppdrag.
Detta kan eventuellt betyda att han kan fakturera ev mellanskillnad till uppdragsgivaren.
Vägledande yttrande ang. konkurrerande provisionsanspråk, AN 1/11 Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd 2