ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010
ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010
ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
e r n s t r o s é n<br />
å r s r e d o v i s n i n g <strong>2010</strong>
Det är de små detaljerna som gör det, heter det.<br />
Vi har under året tagit bort några ord i vårt<br />
firmamärke, i vårt namn. En liten detalj kanske,<br />
men när vi tar bort ordet byggnadsfirman och blir<br />
Ernst Rosen, kort och gott, så är det ett viktigt<br />
delmål för många års förädlingsarbete.<br />
Idag är vi så mycket mer, så mycket bredare än en<br />
byggnadsfirma. Till fastighetsägandet, har vi istället<br />
adderat nya spännande projekt till vår vardag och<br />
till vår verksamhet.<br />
Vi har färädlat och förbättrat många detaljer<br />
i vårt sätt att arbeta. I det här årets redovisning<br />
ska vi försöka berätta om en del av dessa.<br />
Så hittar du som vanligt våra siffror för året också.<br />
In i minsta detalj.
Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Severin Tenenbaum, Joakim Kling, Johannes Berner,<br />
Sould Reklambyrå / kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g.<br />
<strong>ERNST</strong> <strong>ROSÉN</strong><br />
VD har ordet 6<br />
Året som gått 8<br />
Nyckeltal 10<br />
Vision och affärsidé 12<br />
Verksamhet och inriktning 14<br />
Geografi och bestånd 15<br />
Ernst Roséns historia 16<br />
Organisation och medarbetare 18<br />
Mål och måluppfyllelse 20<br />
Fastigheter och förvaltning 22<br />
Hyresgäster och service 26<br />
Aranäs och Kungsbacka 30<br />
Nääs Fabriker 32<br />
Flodén Byggnads AB 36<br />
Investeringar och engagemang 38<br />
Miljö och hållbarhet 40<br />
Ernst Rosén och marknaden 42<br />
Marknadsanalys 44<br />
ÅRSREDOVISNING<br />
Förvaltningsberättelse 50<br />
Resultaträkning - koncernen 51<br />
Balansräkning - koncernen 52<br />
Kassaflödesanalys - koncernen 54<br />
Resultaträkning - moderföretaget 55<br />
Balansräkning - moderföretaget 56<br />
Kassaflödesanalys - moderföretaget 58<br />
Noter med redovisningsprinciper<br />
och bokslutskommentarer 59<br />
Undertecknande 72<br />
Revisionsberättelse 73<br />
Styrelse och ledning 74<br />
FaSTIGhETSbESTÅND<br />
Fastighetsförteckning 76<br />
Kartor 80
VD har ordet<br />
När det nu är dags att summera <strong>2010</strong>, slås jag av att många<br />
av de frågor som vi har jobbat aktivt med under året, har resulterat<br />
i en tydligare kommunikation kring vad Ernst Rosén<br />
står för. Vi har tagit bort ordet ”Byggnadsfirman” i vårt namn,<br />
för att markera den bredd av verksamheter vi har i vårt bolag.<br />
Det känns naturligt, eftersom vi sedan länge inte bedrivit<br />
byggverksamhet i egen regi. Vi har vässat vår vision och vår<br />
affärsidé för att utmana oss själva att bli ännu bättre och<br />
fortsätta att, på alla plan, vara det föredöme i branschen som<br />
sedan länge varit vår ambition. Vidare är det första året vi har<br />
genomfört både en lokalhyresgästenkät och en medarbetarenkät,<br />
båda med fantastiska resultat. Medarbetarenkäten<br />
bekräftade verkligen det vi redan visste. Våra medarbetare<br />
har ett mycket starkt engagemang för företaget, en självklart<br />
viktig parameter för att nå våra uppsatta mål. Det engagemanget<br />
behöver vi inför våra kommande utmaningar.<br />
En av de viktigaste uppgifterna vi har framför oss är att<br />
sätta ytterligare fokus på att utveckla fastighetsbeståndet,<br />
såväl befintliga fastigheter, nyförvärv som exploaterbar mark.<br />
Vi och vår bransch har en stor utmaning i att på ett ekonomiskt<br />
och tekniskt effektivt sätt successivt uppgradera fastighetsbestånden.<br />
Vi deltar även aktivt i branschorganisationens<br />
arbete med att utveckla framtidens hyresrätt.<br />
För att stärka organisationens tekniska kompetens har<br />
vi anställt Daniel Holmén till den nya rollen som Chef för<br />
Affärsstöd Fastighet. Daniel kommer att ingå i bolagets<br />
ledningsgrupp. Med gemensamma krafter skall vi nu driva<br />
arbetet med att föra våra fastigheter in i framtiden för att<br />
möta kommande generationers krav på attraktiva boenden.<br />
Under <strong>2010</strong> genomfördes strategiska fastighetsförsäljningar<br />
i Alingsås omfattande totalt 100 lägenheter. I och<br />
med dessa affärer är våra fastigheter koncentrerade till<br />
de centrala delarna i de orter vi är verksamma och där vill<br />
vi självklart också växa genom ytterligare förvärv. Med vår<br />
finansiella styrka har vi möjlighet att förvärva både utvecklingsfastigheter<br />
och större bestånd.<br />
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang är inne på sitt fjärde<br />
verksamhetsår. Vi har etablerat en stark position på marknaden<br />
och tar löpande marknadsandelar. För att möta den<br />
ökade efterfrågan har vi under <strong>2010</strong> satsat på ytterligare<br />
7<br />
konferensmöjligheter och lägger nu en plan för hur vi ska<br />
behålla och utveckla omdömet ”designhotell”. Det krävs att vi är<br />
förberedda på vad marknaden efterfrågar i dag och i framtiden.<br />
Vi arbetar hårt med att utöka handeln på Nääs Fabriker<br />
med attraktiva och långsiktiga etableringar. Första steget är<br />
livsstilsbutiken Nääs Bomullsfabriken, som slog upp portarna<br />
i oktober med ett unikt och blandat utbud av marknadens<br />
bästa varumärken inom mode. Med mer handel kommer fler<br />
besökare och vi ser att området också behöver förstärkas<br />
med ett café som kompletterar hotellets utbud.<br />
Lokaluthyrningen uppvisar en mycket positiv trend, inte<br />
bara på Nääs Fabriker utan i hela vårt bestånd. Den personella<br />
förstärkning vi gjorde på lokalsidan 2009, har visat sig<br />
vara ett strategiskt viktigt beslut. En annan viktig fråga, både<br />
för oss och för branschen, under <strong>2010</strong>, var besluten att ta<br />
bort allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på<br />
affärsmässighet i allmännyttan, från och med den 1 januari<br />
2011. Dessa är viktiga förutsättningar för att inför framtiden<br />
stärka och utveckla hyresrätten som en konkurrenskraftig<br />
– Vi är med och utvecklar hyresrätten<br />
och än mer attraktiv boendeform.<br />
I april 2011 lämnar Ingemar Nilsson, vår VD på Aranäs,<br />
sin befattning. Under Ingemars ledning, har Aranäs haft<br />
en fantastisk resa. Jag och Ingemar har i våra roller haft ett<br />
mycket positivt utbyte. Ingemar kommer att finnas kvar i<br />
bolaget under 2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet.<br />
Jonas Håkansson, tidigare förvaltningschef och<br />
vice VD, tar nu över rollen som VD på Aranäs.<br />
När detta skrivs, börjar vi se slutet på ännu en ovanligt<br />
lång och kall vinter. Vi vet att Ernst Roséns hyresgäster<br />
verkligen har uppskattat våra insatser under det gångna<br />
året, inte minst vad gäller snöröjningen. Jag ser tillbaka<br />
på ett händelserikt och lyckosamt år och tackar alla mina<br />
medarbetare för ett fantastiskt jobb.<br />
Nu går vi mot ljusare och varmare tider och ser fram<br />
emot att under 2011 kunna genomföra några strategiska<br />
fastighetsaffärer som kompletterar och utvecklar vårt<br />
bestånd.<br />
Thomas Lundh, VD
Året som gått<br />
I oktober <strong>2010</strong> öppnade en ny livsstilsbutik –<br />
Nääs Bomullsfabriken – på Nääs Fabriker. Den 1 300<br />
kvm stora butiken har etablerat en trogen kundkrets<br />
och erbjuder ett unikt och blandat utbud inom mode,<br />
hem och barn, i en miljö som inte liknar något annat.<br />
Vallda Golf & Country Club utanför Kungsbacka tog en<br />
meriterande andraplats när tidskriften Golf Digest rankade<br />
de bästa banorna i Göteborgsdistriktet hösten <strong>2010</strong>.<br />
Artonhålsbanan, som under året fick ett nytt klubbhus, är<br />
en golfdröm med Ernst Rosén som engagerad huvudägare.<br />
För första gången genomför Ernst Rosén en enkät till alla<br />
lokalhyresgäster. Svarsfrekvensen var hög och resultatet,<br />
ett serviceindex på fantastiska 85,9 procent.<br />
I fem år, av sex möjliga, har Ernst Rosén tagit hem<br />
priset för Bästa Serviceindex bland privata och kommunala<br />
bostadsbolag, i den årliga hyresgästenkäten som genomförs<br />
på 30 procent av Sveriges hyresrätter.<br />
Kungsmässan utses under året till Sveriges<br />
trivsammaste köpcentrum av tidningen Market.<br />
I en senare jämförelse i Göteborgs-Posten mellan<br />
köpcentra i Göteborgsområdet, imponerar Kungsmässan<br />
med sin ”känsla av kvalitet”.<br />
Aranäs AB meddelar att<br />
företagets VD sedan 1998,<br />
Ingemar Nilsson, avgår i<br />
april 2011. Ny VD blir före<br />
detta förvaltningschefen och<br />
vice VD:n Jonas Håkansson.<br />
Intresset för Aranäs 72 bostadsrätter i kvarteret<br />
Polstjärnan i Kungsbacka är enormt. Inför försäljningsstarten<br />
i maj <strong>2010</strong>, övernattade spekulanterna<br />
utanför mäklarföretaget och efter fyra timmar var<br />
23 lägenheter redan bokade. Nytt rekord!<br />
Ernst Rosén förstärker organisationen<br />
och anställer Daniel Holmén till den nya<br />
rollen som chef för Affärsstöd Fastighet.<br />
Rekryteringen är ett led i att utifrån tekniskt<br />
perspektiv utveckla företagets fastigheter<br />
och förvaltning.<br />
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att stärka<br />
sin position. Beläggningen ökar stadigt och överträffar förväntningarna.<br />
Bland de mer välkända gästerna under <strong>2010</strong>,<br />
märks Diggiloogänget efter en konsert på Nääs Slott och<br />
inspelningen av TV3:s ”Ensam mamma söker”.<br />
8 9<br />
Ernst Rosén tar bort ordet ”Byggnadsfirman”<br />
i både bolagsnamn och all kommunikation. Genom<br />
profilbytet uppmärksammar Ernst Rosén den förändring<br />
som har genomförts under de senaste åren.<br />
Nu heter företaget kort och gott Ernst Rosén AB.<br />
Tre båtar har under <strong>2010</strong> sjösatts på Nääs<br />
Fabriker. Nu kan gästerna i området konferera<br />
på sjön, fiska, bada och utforska omgivningarna<br />
kring Sävelången.<br />
Ernst Rosén har bytt stammar och byggt om 55 badrum<br />
och 35 separata WC på S:t Pauligatan 3–11 i Göteborg.<br />
Mer än 40 procent av hyresgästerna valde dessutom att<br />
få sin lägenhet totalombyggd i samband med stambytet.
Nyckeltal<br />
NYCKELTAL KONCERNEN*<br />
DEFINITIONER<br />
<strong>2010</strong> 2009 2008<br />
Total omsättning, Mkr 564 649 551<br />
Hyresintäkter, Mkr 401 400 390<br />
Uthyrningsgrad totalt 98 % 98 % 98 %<br />
Marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 889 4 898 4 846<br />
Övervärde fastigheter, Mkr 2 677 2 607 2 561<br />
Eget kapital, Mkr 291 210 190<br />
Eget kapital justerat, Mkr 2 263 2 132 2 077<br />
Soliditet 10 % 7 % 7 %<br />
Soliditet justerad 47 % 45 % 45 %<br />
Belåning, Mkr 2 324 2 389 2 366<br />
Belåningsgrad justerad 48 % 49 % 49 %<br />
Genomsnittlig låneränta 3,6 % 3,5 % 4,7 %<br />
Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,16 3,48 3,23<br />
Räntetäckningsgrad 231 % 164 % 118 %<br />
Yta bostäder, kvm 239 600 251 500 252 500<br />
Yta lokaler, kvm 120 400 120 800 120 300<br />
Yta totalt, kvm 360 000 372 300 372 800<br />
Antal bostäder 3 396 3538 3549<br />
Antal lokaler 672 678 664<br />
Antal fastigheter 82 90 91<br />
Antal anställda 91 92 93<br />
Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.<br />
Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet.<br />
Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning.<br />
Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter.<br />
Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde.<br />
Genomsnittlig låneränta Räntekostnad i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.<br />
Genomsnittlig räntebindningstid Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder.<br />
Räntetäckningsgrad Resultatet efter finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader.<br />
* Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB samt fastighetsinnehavet i USA.<br />
Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell.<br />
NYCKELTAL FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN**<br />
** Nyckeltalen är beräknade på det helägda fastighetsinnehavet i Göteborg, Lerum och Alingsås.<br />
10 11<br />
<strong>2010</strong> 2009 2008<br />
Uthyrningsgrad bostäder 100 % 100 % 100 %<br />
Uthyrningsgrad lokaler 91 % 89 % 89 %<br />
Yta bostäder, kvm 167 300 179 000 180 200<br />
Yta lokaler, kvm 72 100 72 900 72 500<br />
Yta totalt, kvm 239 400 251 900 252 700<br />
Snittyta bostäder, kvm 70 71 71<br />
Snittyta lokaler, kvm 147 145 149<br />
Lägenhetsomflyttning 13 % 13 % 12 %<br />
Antal bostäder 2394 2535 2548<br />
Antal lokaler 492 502 488<br />
Antal fastigheter 61 69 70<br />
Antal anställda 39 39 39<br />
Medarbetarenkät index 93,1 - -<br />
Serviceindex Bostad 87,4 88,0 88,8<br />
Produktindex Bostad 78,1 78,2 79,0<br />
Serviceindex Lokal 85,9 - -<br />
Produktindex Lokal 82,1 - -<br />
3 rok<br />
24 %<br />
4 rok<br />
16 %<br />
Lägenhetsstorlek<br />
5 rok el. större<br />
3 %<br />
1 rok<br />
16 %<br />
2 rok<br />
41 %<br />
80 tal<br />
33 %<br />
Åldersstruktur<br />
fastigheter<br />
90 tal &<br />
senare<br />
8 %<br />
60 tal &<br />
tidigare<br />
8 %<br />
70 tal<br />
31 %<br />
60 tal<br />
20 %<br />
10 år<br />
el. längre<br />
36 %<br />
6–9 år<br />
16 %<br />
Boendetid<br />
Mindre än 1 år<br />
2 %<br />
Genomsnittlig<br />
boendetid<br />
är nio år<br />
1–2 år<br />
25 %<br />
3–5 år<br />
21 %<br />
Butik<br />
20 000 m 2<br />
Sammanställning<br />
över lokaler<br />
Övrigt<br />
7 000 m 2<br />
Lager<br />
10 000 m 2<br />
Hotell/<br />
Restaurang<br />
6 000 m 2<br />
Kontor<br />
30 000 m 2
Vision och affärsidé<br />
I början av <strong>2010</strong> antog Ernst Rosén en ny vision och affärs-<br />
idé. Målet var inte att skapa ett nytt innehåll utan att<br />
förtydliga visionen och vår ambition att vara ett föredöme<br />
i branschen. Därför valde vi att göra den kort och kärnfull<br />
Vision<br />
&<br />
ffärsidé<br />
12<br />
och därmed enklare att ta till sig, för alla. Vägen till visionen<br />
går via affärsidén. Det är den som styr hur vi jobbar och de<br />
värderingar som genomsyrar vår verksamhet. Genom engagemang,<br />
mod och smarta lösningar ska vi nå våra mål.<br />
Ernst Rosén ska som<br />
bolag vara ett föredöme på alla de<br />
marknader vi verkar.<br />
Ernst Rosén ska med engagemang, mod<br />
och smarta lösningar ständigt utveckla ägda<br />
fastigheter och andra verksamheter.<br />
Alltid målstyrt mot bra resultat för<br />
kund, företaget och ägare.<br />
” För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. Och för att utvecklas<br />
krävs kompetenta, aktiva och kreativa medarbetare med modet att föreslå<br />
förändring, om den leder till förbättring. Vi ska erbjuda den bästa upplevda<br />
lösningen, det ger oss den mest nöjda kunden och bäst resultat. Då blir vi<br />
”<br />
snabbt föredömen, oavsett på vilken marknad vi ger oss in. Det är vår vision.<br />
Genom att ständigt se över ditt sätt att arbeta, med öppna ögon, så skapar<br />
du möjlighet att stärka ditt erbjudande. Det har vi bevis för.
Verksamhet och inriktning<br />
Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de<br />
centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. I beståndet<br />
utmärker sig företagscentret Nääs Fabriker, inte minst<br />
genom det unika Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.<br />
Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda<br />
dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar<br />
Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB,<br />
den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka.<br />
Ernst Rosén bedriver och utvecklar verksamheter för<br />
Investeringar<br />
Ernst Rosén investerar i olika<br />
verksamheter för att med<br />
finansiell styrka och aktivt<br />
ägande bidra till utveckling.<br />
Aranäs<br />
Ernst Rosén bidrar med aktivt<br />
ägande i hälftenägda Aranäs AB,<br />
dominerande fastighetsägare i<br />
Kungsbacka.<br />
Fastigheter<br />
Ernst Roséns kärnverksamhet<br />
är att äga och<br />
förvalta fastigheter.<br />
långsiktig avkastning och kundnöjdhet. Mod och kreativitet<br />
ska inte bara genomsyra fastighetsförvaltningen, utan även<br />
engagemanget i den investeringsverksamhet som Ernst<br />
Rosén bedriver.<br />
Ernst Rosén äger totalt ett 100-tal fastigheter, varav<br />
ett 40-tal genom Aranäs som ägs till 50 procent. För Ernst<br />
Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om<br />
4,9 MDr. Bolaget har varit verksamt i branschen i snart<br />
60 år och är idag ett stabilt familjeföretag i fjärde generation.<br />
Byggverksamhet<br />
Ernst Rosén bedriver byggverksamhet<br />
genom dotterbolaget<br />
Flodén Byggnads AB.<br />
Företagscenter<br />
Ernst Rosén äger och förvaltar<br />
företagscentret Nääs Fabriker<br />
med hotell, kontor, utbildning<br />
och handel.<br />
Geografi och bestånd<br />
GÖTEBORG<br />
38 hyresfastigheter<br />
188 000 m 2 förvaltad yta<br />
146 500 m 2 bostadsyta<br />
41 000 m 2 lokalyta<br />
2 121 hyreslägenheter<br />
GÖTEBORG<br />
KUNGSBACKA<br />
42 hyresfastigheter<br />
224 500 m 2 förvaltad yta<br />
144 500 m 2 bostadsyta<br />
2 005 hyreslägenheter<br />
80 000 m 2 lokalyta<br />
varav 35 000 m 2 avser<br />
Kungsmässan köpcenter.<br />
MALMÖ<br />
LERUM & GRÅBO<br />
6 hyresfastigheter<br />
12 000 m 2 förvaltad yta<br />
4 500 m 2 bostadsyta<br />
7 500 m 2 lokalyta<br />
57 hyreslägenheter<br />
14 15<br />
ALINGSÅS<br />
16 hyresfastigheter<br />
25 500 m 2 förvaltad yta<br />
16 500 m 2 bostadsyta<br />
9 000 m 2 lokalyta<br />
216 hyreslägenheter<br />
FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER<br />
14 500 m 2 lokalyta<br />
60 företag i bruksmiljö med kontor,<br />
utbildning, handel samt hotell.<br />
<strong>ERNST</strong> <strong>ROSÉN</strong><br />
351 500 m 2 förvaltad yta<br />
239 500 m 2 bostadsyta<br />
112 000 m 2 lokalyta<br />
3 396 hyreslägenheter<br />
STOCKHOLM<br />
inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka.
Ernst Roséns historia<br />
1955 Persgatan 9 i Lunden.<br />
Det första huset som byggs<br />
i egen regi.<br />
1952 Byggnadsfirman Ernst<br />
Rosén grundas av Ernst Rosén.<br />
1965–75 Deltar i byggnation av<br />
miljonprogrammet i områdena<br />
Annedal, Vegastaden, Lunden,<br />
Landala.<br />
1982 Redbergsvägen 22–42<br />
blir sista fastigheten som byggs<br />
med egen personal.<br />
1952 grundade Ernst Rosén en byggnadsfirma.<br />
Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget<br />
Ernst Rosén att utvecklas och bredda sin verksamhet.<br />
Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén 45 egna<br />
fastigheter som fortfarande till stor del är kvar i bolagets ägo.<br />
Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en av de<br />
stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonprogram,<br />
med mål att bygga en miljon bostäder på tio år.<br />
Efter ett 30-tal år som byggnadsfirma tog Ernst Rosén<br />
1989 Flodén Byggnads AB<br />
i Lerum förvärvas med byggverksamhet<br />
och fastigheter.<br />
1993 En tid med fokus på<br />
kundorienterad fastighetsförvaltning<br />
inleds.<br />
beslut om att i första hand koncentrera verksamheten till<br />
att äga och förvalta de egna husen. Byggnationen i egen<br />
regi upphörde helt. Några år senare förvärvade Ernst Rosén<br />
Flodén Byggnads AB och återupptog byggverksamheten<br />
genom det nya dotterbolaget. I köpet ingick även ett fastighetsbestånd<br />
i Lerum och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit<br />
det första steget utanför Göteborgs gränser.<br />
Bolaget var bland de första i branschen med att sätta<br />
kunden i fokus och startade under 1990-talet ett tydligt<br />
förbättringsarbete. Det resulterade också i att Ernst Rosén<br />
1994 Reine Rosén tillträder<br />
som VD.<br />
1996 Ernst Rosén och Ivar<br />
Kjellberg Fastighets AB köper<br />
Aranäs AB.<br />
2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare<br />
av Fastighetstidningen.<br />
tog positionen som Sveriges bästa fastighetsägare på service<br />
och kvalitet.<br />
År 1990 förvärvade Ernst Rosén Nääs Fabriker, som<br />
med sin historia och natursköna läge är ett unikt område.<br />
En resa av förändring påbörjades för att utveckla området.<br />
Sex år senare ökade Ernst Rosén i ett slag sitt fastighetsinnehav<br />
med 50 procent genom förvärvet av Aranäs i<br />
Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB.<br />
Ernst Rosén blir hälftenägare till 2 000 lägenheter,<br />
köpcentret Kungsmässan och ett flertal andra kommersiella<br />
16 17<br />
2007 Ernst Rosén går in<br />
som ägare i vindkraftsbolaget<br />
Rabbalshede Kraft AB.<br />
2009 Ernst Rosén agerar under<br />
ett varumärke, med en gemensam,<br />
central organisation.<br />
1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1993 1994 1996 2004 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong><br />
1984 Benny Rosén tillträder<br />
som VD.<br />
1990 Området Nääs Fabriker<br />
förvärvas.<br />
2006 Thomas Lundh tillträder<br />
som VD. Ernst Rosén tar för<br />
första gången emot pris för<br />
Bästa serviceindex, 88 % i<br />
enkäten 2005.<br />
2008 Första, hela verksamhetsåret<br />
för Nääs Fabriker Hotell &<br />
Restaurang.<br />
<strong>2010</strong> Ernst Rosén byter firmanamn<br />
och logotype.<br />
fastigheter, samt drygt 900 000 kvm exploaterbar mark.<br />
Under åren därefter har Ernst Rosén fortsatt att genomföra<br />
strategiska förvärv av fastigheter i centrala lägen i både<br />
Göteborg, Lerum och Alingsås.<br />
Ernst Rosén har också investerat i både stimulerande<br />
och expansiva projekt; hotellet på Nääs Fabriker, huvudägare<br />
i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB, fastighetsinvesteringar<br />
i USA och andra utmanande fastighetsutvecklingsprojekt.
Organisation och medarbetare<br />
Ernst Rosén har sedan länge jobbat medvetet med<br />
att lyfta och stärka individen i företaget. Med<br />
fokus på tydliga mål och delaktighet visar våra<br />
medarbetare engagemang och vilja att utveckla<br />
verksamheten. Mycket goda resultat i vår medarbetarenkät<br />
<strong>2010</strong> visar att vi har valt rätt väg.<br />
Förvaltningen av det helägda fastighetsbeståndet är uppdelat<br />
i de geografiska affärsområdena Öst och Väst. Stödfunktioner<br />
inom ekonomi, marknad, administration och information<br />
är samlade i ett Affärsstöd Administration. De tekniska<br />
funktionerna för underhåll, media och teknisk utveckling<br />
av fastigheterna, ligger i en separat enhet kallad Affärsstöd<br />
Fastighet. Båda Affärsstöden har som huvudsaklig uppgift<br />
att stödja affärsområdena och ledningen i det vardagliga<br />
arbetet, men också att utveckla och förbättra sina respektive<br />
verksamheter. Under 2011 ser vi över och effektiviserar<br />
stödprocesserna. Vi investerar i nya administrativa system<br />
både för ekonomisk uppföljning samt planering av underhåll<br />
och utveckling.<br />
Affärsstöd<br />
Administration<br />
Ekonomi / Administration /<br />
IT / Marknad / Information<br />
Affärsområde Väst<br />
Annedal, Vegastaden, Lorensberg, Landala,<br />
Nedre Johanneberg och Vasastaden.<br />
Kundansvariga / Fastighetsansvariga<br />
/ Hantverkare<br />
VD<br />
Bagaregården, Lunden, Kallebäck, Olskroken,<br />
Alingsås, Lerum och Nääs Fabriker i Tollered.<br />
18<br />
Personalen – vår viktigaste resurs<br />
Medarbetarna i ett företag har stor betydelse för hur framgångsrik<br />
verksamheten är. Hos Ernst Rosén är både personalomsättningen<br />
och sjukfrånvaron mycket låg. Vi erbjuder våra<br />
medarbetare en attraktiv arbetsplats, där delaktighet och engagemang<br />
skapar god stämning och ansvarskänsla. Under<br />
våra Roséndagar samlar vi hela personalen i en inspirerande<br />
miljö för att diskutera och nå enighet kring företagets mål<br />
och strategier. Att medarbetarna jobbar tillsammans mot<br />
gemensamma mål, är en stor styrka hos Ernst Rosén.<br />
74 %<br />
84 %<br />
medelvärde<br />
(undersökta bolag)<br />
Nöjd<br />
medarbetarindex<br />
93,2 %<br />
Ernst Rosén<br />
Starkt engagemang stärker organisationen<br />
I den medarbetarenkät som vi genomförde <strong>2010</strong> i samarbete<br />
med konsultföretaget AktivBo, fick vi också<br />
formell bekräftelse på det vi redan visste: våra<br />
medarbetare trivs hos oss. Resultatet stod<br />
sig mycket bra vid jämförelse med<br />
liknande mätningar. Under 2011<br />
fortsätter vi vårt förbättringsarbete<br />
för att stärka organisationen<br />
ytterligare, både genom<br />
Affärsstöd<br />
Fastighet<br />
kompetensutveckling och<br />
Media / Underhåll / Utveckling<br />
nyrekryteringar. Ernst Rosén<br />
har sedan många år ett<br />
bonussystem som är lika<br />
för alla. Bonusen utgår<br />
Affärsområde Öst<br />
från företagets mål, både<br />
ekonomiska och kvalitetsmål.<br />
Bonussystemet baserar sig<br />
Kundansvariga / Fastighetsansvariga<br />
/ Hantverkare<br />
inte på enskilda individers<br />
prestationer, vilket ger alla i<br />
företaget större<br />
möjligheter att påverka.<br />
Det är viktigt att ständigt slipa på alla små detaljer och att dagligen tillföra näring till verksamheten.<br />
Skillnaden på bra och bättre handlar ofta om nyanser.
Mål och måluppfyllelse<br />
De utvecklingsmål som Ernst Rosén har arbetat mot<br />
under <strong>2010</strong>, resulterade i en rad riktade aktiviteter<br />
inom de prioriterade områdena. Syftet har varit att<br />
ifrågasätta bolagets arbetssätt och fastighetsförvaltning<br />
och komma med modiga och kreativa lösningar till<br />
förbättringar. Inför 2011 är målsättningen att<br />
utökade resurser inom teknikområdet ska effektivisera<br />
förvaltningen ytterligare, med bibehållna nivåer för<br />
service och kvalitet.<br />
Prioriterade mål <strong>2010</strong>–2011<br />
Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka uthyrningsgraden<br />
för lokaler till 95 procent per 2011-12-31.<br />
Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen<br />
servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna fram till 2011 med<br />
tre procent.<br />
Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs<br />
Fabriker Hotell & Restaurangs marknadsposition och uppnå<br />
ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor.<br />
Resultat<br />
Ernst Rosén påbörjade en medveten satsning på lokaluthyrningen<br />
2009 genom att resurssätta verksamheten med en<br />
kundansvarig för lokaler. Under <strong>2010</strong> har bearbetningen av<br />
marknaden intensifierats, antalet visningar ökar stadigt och<br />
uthyrningsgraden har ökat till 91 procent. Målet att nå en uthyrningsgrad<br />
för lokaler på 95 procent i slutet av 2011 ligger fast.<br />
Under året har vi arbetat med att se över vår förvaltningsmodell<br />
och initiera åtgärder för utveckling och effektivisering.<br />
Målet var att sänka förvaltningskostnaderna med tre procent.<br />
Arbetet fick inte det ekonomiska genomslag som vi räknat med<br />
20<br />
på grund av ett år med exceptionellt höga kostnader för uppvärmning<br />
och snöröjning, men arbetet kommer under 2011 att<br />
intensifieras, nu när vi har förstärkt organisationen med teknisk<br />
kompetens. Genom att utmana våra rutiner och hitta smartare<br />
lösningar, har vi goda möjligheter att nå målet under 2011.<br />
För Nääs Fabriker Hotell & Restaurang sattes inför <strong>2010</strong><br />
ett tydligt mål för vilken position verksamheten ska ha nått<br />
vid utgången av 2011. Ernst Rosén tillsatte både marknadsförings-<br />
och säljresurser vilket har gett en fantastisk ökning<br />
i beläggningen och bidragit till en starkare position på marknaden.<br />
Ytterligare aktiviteter är på gång och Nääs Fabriker<br />
Hotell & Restaurang kommer att nå uppsatta mål för 2011.<br />
De övergripande målen har inför 2011 förtydligats och<br />
kompletterats med ytterligare mål på kort och lång sikt.<br />
Prioriterade områden är bland annat mediaanvändningen,<br />
värme, el och vatten, där vi planerar ökade insatser.<br />
Dessa ger inte bara ekonomiska resultat för Ernst Rosén<br />
utan också samhällelig nytta. Vi har också beslutat att lägga<br />
upp en plan för hur fastighetsbeståndet ska utvecklas på<br />
sikt. Inte bara genom uppgradering, Ernst Rosén har också<br />
en tydlig målsättning att vara köpare och utöka fastighetsbeståndet.<br />
Kompletterande prioriterade mål för 2011–2012<br />
Genom resurstillsättning av teknisk kompetens och med<br />
ökat fokus, ta fram en plan för att uppdatera vårt fastighetsbestånd<br />
för nästa livscykel.<br />
Genom förvärv, nyproduktion inom beståndet och utveckling<br />
av mark, öka vårt fastighetsinnehav.<br />
Genom riktade driftsoptimeringsinsatser sänka mediaanvändningen<br />
med två procent om året fram till 2012.<br />
För att ge ett gott intryck och lämna ett starkt avtryck krävs ett målstyrt arbete utfört med engagemang och lust.<br />
Ungefär samma lydelse som i vår affärsidé.
Fastigheter och förvaltning<br />
Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta<br />
och utveckla fastigheter. Vår strävan är att ständigt<br />
ligga i framkant och vara ett föredöme i branschen.<br />
Med mod och smarta lösningar effektiviserar vi vår<br />
fastighetsförvaltning och skapar grunden till ett<br />
attraktivt erbjudande till våra hyresgäster.<br />
Fastigheter<br />
Ernst Rosén är bland de största, privata fastighetsägarna på<br />
de marknader vi verkar. Bolaget äger och förvaltar ett 60-tal<br />
helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum<br />
och Alingsås, totalt 72 000 kvm lokaler och 167 000 kvm<br />
bostäder.<br />
Huvuddelen av beståndet är beläget i Göteborg. De flesta<br />
fastigheterna är bostadshus med lokaler och butiker i de<br />
nedre planen. Många av fastigheterna är byggda i egen<br />
regi under 1960- och 70-talen. I Lerum är beståndet koncentrerat<br />
till i huvudsak kommersiella fastigheter i centrum.<br />
I Alingsås avyttrades under <strong>2010</strong> åtta fastigheter med<br />
totalt 100 lägenheter. Det koncentrerar numer beståndet<br />
kring gågatan i centrum av staden. Drygt 200 lägenheter<br />
och 8 800 kvm butiker och lokaler i Alingsås ägs och<br />
3 rok<br />
24 %<br />
4 rok<br />
16 %<br />
Lägenhetsstorlek<br />
5 rok el. större<br />
3 %<br />
1 rok<br />
16 %<br />
2 rok<br />
41 %<br />
10 år<br />
el. längre<br />
36 %<br />
Boendetid<br />
Mindre än 1 år<br />
2 %<br />
Genomsnittlig<br />
boendetid<br />
är nio år<br />
6–9 år<br />
16 %<br />
1–2 år<br />
25 %<br />
3–5 år<br />
21 %<br />
22<br />
förvaltas av Ernst Rosén.<br />
Förutom de centrala fastigheterna i Göteborg, Alingsås<br />
och Lerum, äger och förvaltar Ernst Rosén den genuina<br />
restaurerade bomullsfabriken Nääs Fabriker, ett företagscenter<br />
med hotell- och konferensverksamhet, handel,<br />
kontor och utbildning.<br />
Förvaltning<br />
Att finnas nära hyresgästerna och möta dem med vår egen<br />
personal är en viktig ambition hos Ernst Rosén. Ansvaret för<br />
den dagliga kontakten med boende och lokalhyresgäster<br />
ligger hos ER Boendeservice som har totalt åtta expeditioner;<br />
en i vardera Lerum, Alingsås och på Nääs Fabriker, och fem<br />
i Göteborg. ER Boendeservices viktigaste uppdrag är att se<br />
till att hyresgästerna får den service de förväntar sig. Inom<br />
varje affärsområde finns också kundansvariga som har hand<br />
om uthyrning av bostäder, lokaler och garage samt löpande<br />
lägenhetsunderhåll och lokalhyresgästanpassningar.<br />
I företagets vision ligger ett uttalat mål att jobba aktivt<br />
med utveckling av fastighetsbeståndet och förvaltningen.<br />
Förädlingsarbetet på S:t Pauligatan är ett första steg i<br />
arbetet med den plan för uppgradering av vårt fastighetsbestånd<br />
som ska tas fram till 2013.<br />
Butik<br />
20 000 m 2<br />
Sammanställning<br />
över lokaler<br />
Övrigt<br />
7 000 m 2<br />
Lager<br />
10 000 m 2<br />
Hotell/<br />
Restaurang<br />
6 000 m 2<br />
Kontor<br />
30 000 m 2<br />
80 tal<br />
33 %<br />
Åldersstruktur<br />
fastigheter<br />
90 tal &<br />
senare<br />
8 %<br />
60 tal &<br />
tidigare<br />
8 %<br />
70 tal<br />
31 %<br />
60 tal<br />
20 %<br />
Många små detaljer skapar en helhet. Ju fler goda detaljer, desto bättre.<br />
Det är nog det tankesättet som gör att våra hyresgäster ger oss beröm.
En fastighet i förändring<br />
Med tillfälliga vattenledningar i trappuppgången underlättas<br />
bristen på vatten under ombyggnationen.<br />
Ett kök som möter dagens behov.<br />
Karakteristiska balkonger, varsamt renoverade<br />
för att bevara fastighetens arkitektur.<br />
Så kom sanden fram i dager. Ett fantastiskt ljudisolerande<br />
material som kommer att hålla i 50 år till.<br />
En oas på Lundens höjder.<br />
Köket från förr åkte ut.<br />
Nya stammar, en investering för framtiden.<br />
Många ville se hur en lägenhet från 1958 kunde se ut i ny skepnad.<br />
Det blir dammigt under en ombyggnation.<br />
Modern design och bekvämlighet i nya badrum.<br />
S:t Pauligatan 3-11 byggdes i mitten av 1900-talet. Fastigheterna<br />
uppfördes under en tid som andades framtidsoptimism<br />
och präglades av ekonomisk tillväxt. Nu har fastigheterna<br />
lyfts in i 2000-talet. Alla badrum byggdes om och flera<br />
hyresgäster har valt totalombyggnad av sina lägenheter.<br />
Och visst hörs det när man bygger om.<br />
24 25<br />
Tomrör för media dras in i alla rum.<br />
Ett nytt behov i nutid.<br />
Design i ett badrum från 1962 skulle kunna vara gångbart även<br />
2012, om det inte hade varit för att stammarna hade gjort sitt.
Hyresgäster och service<br />
Vår framgång bottnar i en ständig dialog med våra<br />
hyresgäster. Av bostadshyresgästerna har vi fått<br />
mycket höga betyg för vår service under många år.<br />
För första gången har också våra lokalhyresgäster<br />
svarat på en enkät. Det blev rekord, med ett serviceindex<br />
på 85,9 procent.<br />
De hyresgäster som väljer att bo och driva verksamhet hos<br />
Ernst Rosén är mycket nöjda med den service och kvalitet<br />
vi erbjuder. Nyckeln ligger hos våra medarbetare som för<br />
en nära och kontinuerlig dialog med hyresgästerna, oavsett<br />
om det gäller bostäder eller lokaler, och tar tillvara deras<br />
synpunkter.<br />
I den årliga enkät som Ernst Rosén genomför i samarbete<br />
med konsultföretaget AktivBo, visade <strong>2010</strong> års undersökning<br />
bland bostadshyresgästerna ett Serviceindex på 87,4<br />
procent. Serviceindex är en sammanräkning av resultaten<br />
i ett 50-tal frågor som rör Ta kunden på allvar, Trygghet,<br />
Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. Med ett fortsatt<br />
resultat runt 88 procent, är Ernst Rosén sedan länge väletablerade<br />
på en toppnivå, både bland privata och<br />
kommunala fastighetsbolag.<br />
Glädjande nog blev resultatet i den första enkäten bland<br />
Benchmark med konsultföretaget AktivBo<br />
I AktivBo:s enkätundersökningar deltar 150 aktiva företag för både<br />
bostads- och lokalsidan. Tillsammans förvaltar deras kunder cirka<br />
Ernst Rosén enkätresultat<br />
LOKAL BOSTAD<br />
<strong>2010</strong> <strong>2010</strong> 2009* 2008 2007 2006<br />
Serviceindex 85,9 87,4 88,0 88,8 88,9 88,5<br />
Ta kunden på allvar 86,5 90,4 90,4 91,8 91,5 90,5<br />
Trygghet 93,6 84,5 86,4 86,8 86,0 85,9<br />
Rent och snyggt 84,8 84,5 85,4 87,3 86,4 86,0<br />
Hjälp när det behövs 81,9 91,5 91,6 91,7 92,4 93,3<br />
Produktindex 82,1 78,1 78,2 79,0 79,8 79,3<br />
Lägenhet/Lokal 82,5 75,4 75,4 75,9 76,4 75,7<br />
Allmänna utrymmen 80,6 89,3 87,7 84,3 85,1 85,5<br />
Utemiljö 84,5 73,8 76,2 82,0 83,7 83,7<br />
Attraktivitet 90,6 97,7 97,4 95,7 95,6 94,5<br />
Profil 85,6 88,9 89,4 88,9 90,2 90,5<br />
Prisvärdhet 80,2 76,6 69,4 72,9 78,5 79,4<br />
Trend 84,3 90,8 91,3 92,1 92,5 89,0<br />
* Från och med 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum.<br />
26<br />
våra lokalhyresgäster mycket högt. Ett serviceindex på 85,9<br />
procent är överväldigande och är enligt AktivBo det högsta<br />
någonsin bland de företag som de mäter. Vår utmaning är<br />
att behålla den höga positionen i topp.<br />
För att ytterligare stärka relationerna med våra hyresgäster, har<br />
vi även under <strong>2010</strong> deltagit i ett flertal publika arrangemang,<br />
bland annat BoDagarna i Alingsås.<br />
500 000 lägenheter och lokaler vilket motsvarar 30 procent<br />
av Sveriges alla hyresbostäder. Det gör enkäten till en unik<br />
benchmark mot andra aktörer i branschen.<br />
Om man använder historien för att skapa framtiden så blir den mer värdefull.<br />
Vår historia ger oss kraft och mod till ständig förädling.
Tanken hos en lokalhyresgäst…<br />
På väg från jobbet, tulpanerna på Olskrogstorget är oemotståndliga,<br />
måste köpa dem.<br />
Håltimme och solen tittar fram,<br />
tänk snart kan vi njuta av<br />
vårlökarna på Liseberg.<br />
Toppen att våra kunder tryggt kan ta cykeln här på Kungsgatan,<br />
Alingsås har verkligen lyckats med sin gågata.<br />
28<br />
Lunch, ska vi gå ner till Linnégatan, det tar bara två minuter?<br />
Skönt att polisstationen här i Lerum ligger så<br />
centralt, här har vi ett väldigt bra utgångsläge.<br />
Tänk, sen i sommar så kan vi gå på fotboll direkt<br />
efter jobbet, Gamla Ullevi fick verkligen ett lyft.<br />
Bekvämt att ha så många av mina kunder här i Lunden, slippa ta bilen.<br />
Tre minuter från Alingsås station och<br />
jag är på plats för ännu en dag på jobbet.<br />
Vad tycker ni? Ska vi ta fredagsmötet nere vid Sävelången?<br />
Jag tar vägen förbi det franska bageriet. Vi bjuder kunderna<br />
på bullar idag, det doftar gott på hela Övre Husargatan.<br />
Redarvillorna här på Viktor Rydbergsgatan, stadsplanerarna<br />
visste vad de gjorde en gång i tiden. Så nära Avenyn det är.
Aranäs och Kungsbacka<br />
I Kungsbacka är Ernst Rosén aktiva genom sitt<br />
50-procentiga ägande i Aranäs AB. Som den största,<br />
privata fastighetsägaren i kommunen, är de en<br />
naturlig del av Kungsbackabornas vardag. De deltar<br />
aktivt i samhällsutvecklingen och tog under <strong>2010</strong><br />
första spadtaget till Kvarteret Polstjärnan i den södra<br />
delen av staden.<br />
Aranäs, som ägs av Ernst Rosén tillsammans med Ivar<br />
Kjellberg Fastighets AB, är den största, privata fastighetsägaren<br />
i Kungsbacka kommun. De äger och förvaltar totalt<br />
cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. Dessutom<br />
är de störst på lokaler, med cirka 40 procent av butiks- och<br />
kontorslokalerna. Aranäs äger även det populära köpcentret<br />
Kungsmässan, som fortsatt har en mycket stark attraktionskraft.<br />
Förutom sitt fastighetsbestånd äger Aranäs drygt<br />
800 000 kvm välbelägen mark för exploatering.<br />
Kungsmässan<br />
Med ett nytt försäljningsrekord <strong>2010</strong> och drygt fem miljoner<br />
besök, stärker Kungsmässan sin position på marknaden.<br />
I mars utsågs Kungsmässan till Sveriges trivsammaste köpcentrum<br />
av branschtidningen Market och Göteborgs-Posten<br />
gav Kungsmässan toppbetyg i en test i april. Nyetablering av<br />
restaurangen ”Enbistro”, som serverar klassisk husmanskost<br />
på sitt eget speciella vis, och livsstilsbutiken Tom Joule, med<br />
mottot ”En oemotståndlig design, kläder som får dig att le”,<br />
bidrar till den kvalitet och mångfald av verksamheter som<br />
sedan många år varit Kungsmässans signum. Under <strong>2010</strong><br />
har dessutom modekedjan Design Only öppnat en separat<br />
dambutik.<br />
30<br />
Aktuella projekt<br />
Planering och projektering av nya bostäder och andra etableringar<br />
är en betydande del av Aranäs verksamhet. I mars<br />
antog Kungsbacka kommun glädjande detaljplanen för Kolla<br />
Parkstad. Den nya stadsdelen, sydväst om stadskärnan, är<br />
Kungsbackas största bostadsprojekt någonsin. Totalt 1 000<br />
lägenheter där Aranäs kommer att uppföra cirka 100 hyresrätter<br />
och 300 bostadsrätter. Första spadtaget till Kvarteret<br />
Polstjärnan i Hammerö togs i april <strong>2010</strong>. Intresset för de 72<br />
bostadsrättslägenheterna, som ska vara klara för inflyttning<br />
våren 2012, var mycket stort redan vid säljstarten.<br />
Detaljplaneringen inför förvärvet av Kvarteret Valand i<br />
centrala Kungsbacka fortsätter som planerat. Byggnationen<br />
av 250 lägenheter, kontor, butikslokaler och parkeringsdäck<br />
beräknas starta 2013.<br />
De nya husen i Kv. Polstjärnan är Aranäs första byggprojekt<br />
som projekteras som lågenergihus.<br />
Förändrad organisation<br />
Aranäs har de senaste åren genomfört ett flertal rekryteringar<br />
som ett led i att bygga en organisation för framtiden. Nu sker<br />
även en förändring i ledningen. Ingemar Nilsson, VD sedan<br />
1998, avgår vid bolagsstämman i april 2011. Ny VD blir den<br />
tidigare förvaltningschefen och vice VD:n Jonas Håkansson.<br />
Ingemar Nilsson kommer att finnas kvar i bolaget under<br />
2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet.<br />
Vid konsultföretaget AktivBo´s Benchmark Event i Stockholm<br />
i februari 2011, var Aranäs nominerade i klassen Årets Lyft.<br />
Serviceindex ökade till 85,7 procent.<br />
Du måste våga växa. Du måste våga ge näring åt spännande<br />
ideér och nyfikenhet. Vi kallar det utveckling.
Nääs Fabriker<br />
På Nääs Fabriker berikar verksamheter av olika<br />
slag varandra och utvecklas i synergi. Eller vad sägs<br />
om möjligheten till shopping i den nya livsstilsbutiken<br />
Nääs Bomullsfabriken på lunchen?<br />
På företagscentret Nääs Fabriker bedriver ett 60-tal företag<br />
inom olika områden sina verksamheter. Läget vid sjön Sävelången<br />
i Tollered är tillgängligt, naturskönt och attraktivt. Den<br />
unika fabriksmiljön kombinerat med modern inredning och<br />
design lockar allt fler till området och till hotell- och konferensverksamheten<br />
på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.<br />
Företagscentret är lättillgängligt, endast 20 minuter med<br />
bil från Göteborg. Här kan man hyra in sig i väldisponerade<br />
lokaler, allt ifrån 15 kvm till idag drygt 2 000 kvm. Under<br />
sommarhalvåret arrangeras seglingstävlingar och andra<br />
events i den historiska miljön. För att kunna njuta av sjön<br />
har vi satsat på båtar, bland annat en 20-fots eldriven båt<br />
för ett annorlunda möte du kommer att minnas.<br />
Dessutom driver Lerums kommun en hantverks- och<br />
designutbildning här, vilket ytterligare stärker områdets<br />
kreativa identitet.<br />
En mångfald som inspirerar<br />
Mångfalden i verksamheter på Nääs Fabriker är slående.<br />
Här finns fotografer och konstnärer, bilmekaniker, dataföretag<br />
samt inköps- och försäljningskontor för alltifrån<br />
handikapphjälpmedel till maskinverktyg och ost.<br />
Under <strong>2010</strong> startade en ny livsstilsbutik – Nääs<br />
Bomullsfabriken – sin verksamhet på Nääs Fabriker.<br />
32<br />
Butiken är 1 300 kvm stor och erbjuder ett 90-tal starka varumärken<br />
inom mode, hem och barn. Gensvaret har varit över<br />
förväntan och butiken har under sitt första år fått många lovord,<br />
inte minst för läget i en både inspirerande och kreativ miljö.<br />
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att utvecklas<br />
och ta marknadsandelar i regionen. Hotellet vänder sig till<br />
både privatpersoner och företag och har sedan öppnandet<br />
2007 välkomnat många bröllopsgäster, konfererande företag<br />
och kända profiler i samband med tv-inspelningar och<br />
konserter. Beläggningen ökade med 14 procent <strong>2010</strong> och<br />
med riktade marknadsföringsinsatser, tillgång till ett nybyggt<br />
konferensrum och ett fortsatt fokus på varumärkesarbete,<br />
är förhoppningen att beläggningen på hotell och restaurang<br />
ska fortsätta att öka även under 2011.<br />
På Nääs Fabriker arrangeras återkommande soppluncher<br />
med föredrag i ett mångårigt samarbete med<br />
Lerums kommun och det lokala näringslivet. Lokala företag<br />
och organisationer nätverkar och skapar nya kontakter med<br />
intresserade besökare från hela regionen.<br />
Miljö och framtid<br />
Nääs Fabriker satsade tidigt på åtgärder för att spara energi.<br />
Här finns sedan länge sjövärme installerad, som värmer<br />
byggnaderna vintertid och kyler dem under sommarhalvåret.<br />
Området försörjs också av Bra Miljövalmärkt el.<br />
I samband med att Nääs SkönhetsFabrik under 2011<br />
avslutar sin verksamhet i området, tar vi fram en ny treårsplan<br />
för Nääs Fabrikers utveckling med nya utmanande mål.<br />
Vi har en stabil grund att stå på.<br />
Det är den som gör att vi vågar oss bortom det traditionella tänkandet ibland.
En levande mötesplats<br />
En attraktiv plats för möten och att hämta energi<br />
ifrån. I en spännande och naturskön miljö som får<br />
människor att trivas och njuta. Det är Nääs Fabriker.<br />
Här i de genuina fabriksbyggnaderna finns alla<br />
förutsättningar för en framgångsrik verksamhet.<br />
Låt dig inspireras av mångfalden!<br />
Mångfalden av verksamheter på Nääs Fabriker skapar<br />
synergier och förutsättningar för fler affärer. Här är det Art H<br />
Bilder som stripar Nääs Fabrikers bil hos Bilspecialisten.<br />
Allt fler väljer att gästa och bo på Nääs Fabriker Hotell &<br />
Restauran g. Under <strong>2010</strong> valde ensemblen från Diggiloo att<br />
bo på hotellet under delar av sin turné. Och tv-serien<br />
”Ensam mamma söker” bokade in hotellet för boende och<br />
inspelning av några av sina avsnitt.<br />
Söker du något alldeles extra i matväg, ska du boka bord<br />
på restaurangen på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.<br />
Restaurangen och köket är specialbyggda in i varje detalj och<br />
är en upplevelse i sig. Eller vad sägs om omdömet ”Generös,<br />
härlig och kärleksfull matlagning” i White Guide 2009?<br />
Nääs Bomullsfabriken<br />
har samlat marknadens bästa<br />
utbud av varumärken i en<br />
livsstilsbutik på Nääs Fabriker.<br />
De erbjuder ett unikt sortiment<br />
inom mode, hem och barn,<br />
i en miljö som inte liknar<br />
något annat. Deras långsiktiga<br />
mål är att visa att det går att<br />
kombinera hög kvalitet och<br />
starka varumärken med god<br />
lönsamhet.<br />
Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang visar<br />
konst alla dagar året runt. De väl sammansatta och skiftande utställningarna<br />
förstärker den kreativa atmosfären i hela området.<br />
34 35<br />
Våra hotellgäster kan nu utforska de vackra omgivningarna<br />
per båt. Här finns olika typer och storlekar av båtar att<br />
låna. Störst är elbåten Duffy, som vi hoppas få se mycket av<br />
ute på sjön Sävelången i sommar.<br />
Hantverk & Design på Nääs<br />
Fabriker är en gymnasie- och<br />
vuxenutbildning som drivs av<br />
Lerums kommun. Här samlas<br />
ett 80-tal elever från hela regionen<br />
för specialutbildning i hantverk<br />
och design.<br />
På Nääs Fabriker har<br />
ett 60-tal företag valt att<br />
vara verksamma. Kanske<br />
är det läget vid strandkanten<br />
som lockar. Eller<br />
mångfalden av verksamheter<br />
och evenemang. I den<br />
unika fabriksmiljön, med<br />
modern design och tradition,<br />
samsas idag näringsliv<br />
med handel, boende,<br />
utbildning och möten.<br />
På Nääs Fabriker fort-<br />
sätter traditionen med de<br />
populära soppluncherna<br />
med föredrag. När engagerade<br />
och tänkvärda<br />
föredragshållare lockar<br />
gäster från näringsliv och<br />
organisationer, visar Nääs<br />
Fabriker upp sig från sin<br />
bästa sida.
Flodén Byggnads AB<br />
Efter ett par år med fortsatt tuff byggkonjunktur, har<br />
marknaden nu börjat återhämta sig och orderingången<br />
ökar. Under 2011 satsar Flodén Byggnads AB<br />
hårdare på ny- och ombyggnationer, med en tydlig<br />
signal till marknaden att utveckla verksamheten.<br />
Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsområdet<br />
via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. En uttalad<br />
målsättning är att utveckla bolaget och flytta fram positionen<br />
på marknaden, med start 2011.<br />
Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad<br />
aktör inom bygg- och fastighetsbranschen,<br />
framför allt i Lerum och Alingsås. Förutom väletablerade<br />
kundkontakter när det gäller ny- och ombyggnationer, har<br />
bolaget också en stabil kundkrets med löpande avtal för<br />
service och reparationer.<br />
36<br />
Aktuella projekt<br />
Huvuddelen av kunderna är externa. Under <strong>2010</strong> har Flodén<br />
Byggnads AB bland annat ansvarat för ombyggnation av bostäder<br />
och skolor för Lerums kommun. Bolaget anlitas också<br />
regelbundet av både hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka<br />
och Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning.<br />
Relationen till kunderna kännetecknas av trygghet och<br />
förtroende, vilket i kombination med en starkare konjunktur,<br />
har resulterat i en ökad orderingång. Bland annat har Flodén<br />
Byggnads AB fått i uppdrag att under 2011 utföra nybyggnation<br />
av en förskola i Lerum samt en större ombyggnation av<br />
en skola i Alingsås.<br />
Miljöarbetet stärker profilen<br />
Bland kunder i branschen har miljö blivit en allt viktigare<br />
parameter. Under <strong>2010</strong> har Flodén Byggnads AB återigen<br />
blivit miljödiplomerade av Lerums kommun. Nästa steg i<br />
miljöarbetet är en ISO-certifiering inom miljö, ett arbete som<br />
beslutades och påbörjades redan under hösten <strong>2010</strong>.<br />
En stark organisation, byggd på kunskap och erfarenhet,<br />
skapar trygghet och lugn. Men också lust och drivkraft. Det hänger liksom ihop.
Investeringar och engagemang<br />
Utöver kärnverksamheten, att äga och förvalta<br />
fastigheter, investerar Ernst Rosén både engagemang<br />
och resurser i andra verksamheter. Med kreativitet<br />
och nytänkande bidrar vi med aktivt ägande och<br />
utveckling i expansiva och spännande projekt. Vårt<br />
engagemang i bland annat idrottsrörelsen, ser vi som<br />
en ansvarsfull satsning på framtiden.<br />
Vindkraft<br />
2007 gick Ernst Rosén in som tidig ägare i vindkraftsföretaget<br />
Rabbalshede Kraft AB och bidrog därmed till företagets uppbyggnad.<br />
Den mycket ambitiösa projektportföljen för vindkraftutbyggnad<br />
kunde ta fart och i dagsläget är 16 vindkraftverk<br />
i drift. Ytterligare elva är under byggnation och ett 50-tal<br />
projekt är i olika stadier från förprojektering till upphandling.<br />
Den tuffa målsättningen är att till och med 2015 uppnå<br />
en produktionskapacitet på 1,5 TWh/år genom att då driva<br />
totalt cirka 250 vindkraftverk.<br />
Rabbalshede Kraft AB planerar sedan länge en<br />
börsnotering och är idag fullt redo för detta. Klimatet<br />
för nyintroduktioner är dock fortsatt osäkert och ledningen<br />
för bolaget avvaktar rätt tidpunkt för både bolaget<br />
och ägarna.<br />
Utvecklingsfastigheter<br />
Arbetet med ombyggnation av sekelskiftesfastigheten<br />
på Viktor Rydbergsgatan 20 är i full gång. Ernst Rosén<br />
producerar sex lägenheter som kommer att bidra till att<br />
återskapa förutsättningar för boende i Lorenbergs villastad.<br />
Inflyttningen är planerad till sommaren 2012.<br />
En stor utmaning för Ernst Rosén är att kunna förverkliga<br />
våra ambitioner för fastigheten ”Oscar” på Marstrand.<br />
Vi vill med varsam hand och traditionella metoder förnya<br />
fastigheten och bidra till att utveckla den genuina miljön<br />
på hamnpromenaden.<br />
Ernst Rosén äger sedan 2007, 75 procent i en utvecklingsfastighet<br />
med 11 000 kvm lokaler i Ocean Side, norr om<br />
San Diego, i Kalifornien, USA. I de nybyggda fastigheterna<br />
har vi kunnat bibehålla en mycket bra uthyrningsgrad och<br />
ser positivt på utvecklingen av fastighetsmarknaden i<br />
Kalifornien.<br />
38<br />
Golf<br />
Ernst Rosén är huvudfinansiär till den skotskinspirerade<br />
18-hålsbanan i Vallda i Kungsbacka. Vallda Golf & Country<br />
Club, som blivit en publiksuccé, rankades redan under<br />
öppningsåret som den 26:e bästa i Sverige, och klättrade<br />
under <strong>2010</strong> till 21:a plats på listan. Bland banorna i<br />
Göteborgsområdet, tog Vallda Golf en meriterande andraplats.<br />
Anläggningen har en helt ny typ av bana, med fyra<br />
mils dränering som gör det möjligt att spela under en<br />
betydligt längre säsong än vad som är normalt i Sverige.<br />
Under <strong>2010</strong> färdigställdes klubbhuset, som är något utöver<br />
det vanliga.<br />
Samhällsengagemang<br />
Ernst Rosén har en historik som är tätt förknippad med<br />
idrottsrörelsen. Vi ser att idrotten har en viktig och ansvarsfull<br />
uppgift att fylla i samhället, särskilt när det gäller barn och<br />
ungdomar. Vi vill därför på ett aktivt sätt stödja idrottsrörelsen<br />
och ser till exempel samarbetet med den ideella barn- och<br />
ungdomsrörelsen Friends och Örgryte IS som särskilt viktigt.<br />
Det är viktigt att växa. Står din verksamhet still, så går du bakåt.<br />
Dessutom är det roligare att arbeta tillsammans och att varje dag försöka nå lite högre.
Miljö och hållbarhet<br />
Ernst Rosén bedriver ett prioriterat miljöarbete inom<br />
alla sina verksamhetsområden och arbetar kontinuerligt<br />
och målinriktat med förbättringar inom miljöområdet.<br />
Miljöengagemanget finns i alla våra verksamheter. Ernst<br />
Roséns kärnverksamhet, att äga och förvalta fastigheter, har<br />
sedan 2001 bedrivits med stöd av ett miljöledningssystem<br />
som är certifierat enligt ISO 14001. Flodén Byggnads AB<br />
är miljödiplomerade och vår verksamhet i det hälftenägda<br />
Aranäs AB är certifierat i det integrerade ledningssystemet<br />
FR 2000.<br />
Vår vindkraftssatsning i Rabbalshede Kraft AB är också<br />
en investering i att minska vår miljöpåverkan. Genom<br />
ägandet finansierar vi produktion av betydligt mer el än vad<br />
vi själva använder.<br />
Ernst Rosén var tidiga med att möta omgivningens förväntningar<br />
och våra egna krav på att aktivt delta i att minska<br />
belastningen av vår miljö. Det resulterade också i att Ernst<br />
Rosén var ett av de första företagen i fastighetsbranschen<br />
som valde att certifiera sig.<br />
Miljökommunikation<br />
Vi ser det som en betydande del av vårt miljöarbete att just<br />
berätta om vad vi gör och hur vi arbetar med miljöfrågor,<br />
och upprättar årligen en särskild miljöredovisning.<br />
I mötet med kunder, leverantörer, finansiärer och<br />
samarbetspartners framhåller vi alltid och kommunicerar<br />
vårt engagemang. Detta uppskattas, men vårt miljöarbete<br />
är sällan det avgörande vad gäller de slutliga, affärsmässiga<br />
besluten i vår omvärld. Vi ser dock en vändning hos beställare<br />
inom byggnadsbranschen. De börjar ställa tydligare krav<br />
på dokumenterat miljöarbete när de väljer entreprenörer.<br />
Miljöpolicy<br />
Ernst Rosén AB:s verksamhet ska<br />
bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön,<br />
för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar<br />
samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska<br />
sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för<br />
att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning<br />
för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela<br />
verksamheten; såväl administration, drift och underhåll som<br />
ny- och ombyggnadsprojekt.<br />
40<br />
Vårt Flodén Byggnads AB har sedan tidigare varit miljödiplomerade<br />
men arbetar nu också med att certifiera verksamheten<br />
enligt ISO 14001.<br />
Ernst Roséns helägda fastighetsförvaltning är inte bara<br />
certifierad utan också miljödiplomerad enligt Göteborgsmodellen.<br />
Vi ser värdet av att båda systemen kompletterar<br />
varandra och de hjälper oss i vårt förbättringsarbete.<br />
Miljömål och resultat<br />
Några av de mer dominerande områdena där vi påverkar<br />
miljön är naturligtvis vår energianvändning och avfallshantering.<br />
Men vi påverkar även genom våra materialoch<br />
metodval samt vårt arbetssätt när vi utför åtgärder i<br />
och omkring våra fastigheter.<br />
Den största energianvändningen sker när vi ska värma<br />
upp våra hus och det sker i huvudsak genom fjärrvärme.<br />
Vårt företagscenter Nääs Fabriker har sedan 1999 ett<br />
sjövärmesystem som förser byggnaderna med både värme,<br />
och kyla sommartid. Ernst Rosén köper Bra Miljövalmärkt<br />
el, vilket innebär mycket låga koldioxidutsläpp och därmed<br />
minimal klimatpåverkan.<br />
Det viktigaste, långsiktiga miljömålet i Ernst Roséns<br />
fastighetsförvaltning, satte vi redan 2002. Vi skulle minska<br />
energianvändningen för uppvärmning med tio procent fram<br />
till 2012. Redan nu, efter <strong>2010</strong> års utgång, har vi uppnått<br />
målsättningen i och med att vi sänkt den normalårskorrigerade<br />
förbrukningen med 13 procent. Vi har dock satt upp<br />
nya målsättningar att under 2011–2012 ytterligare minska<br />
förbrukningen med två procent per år. Vi har också genom<br />
energibesparande åtgärder kunnat minska vår elanvändning<br />
med tre procent under <strong>2010</strong>, i jämförelse med 2009.<br />
Nya mål är även för elanvändningen att minska med<br />
två procent per år fram till 2013.<br />
Med målinriktat samarbete kan vi förflytta berg.<br />
Tillsammans kommer vi och våra hyresgäster glädjas åt resultatet.
Ernst Rosén och marknaden<br />
Hyresrättens utveckling är den viktigaste basen för<br />
Ernst Roséns verksamhet. Under <strong>2010</strong> togs flera<br />
efterfrågade beslut som vi tror kommer att stärka<br />
hyresrättens position i framtiden.<br />
Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i Göteborg med<br />
kranskommuner, i en expansiv region präglad av hög befolkningstillväxt,<br />
låg nyproduktion av hyresrätter och löpande<br />
ombildningar till bostadsrätter. I kombination med beståndets<br />
läge i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka, Lerum<br />
och Alingsås, är risken för vakanser i våra bostäder i<br />
praktiken obefintlig.<br />
En tredjedel av vårt fastighetsbestånd består av lokaler.<br />
De är till största delen insprängda i våra bostadshus, där<br />
uthyrningsgraden inte är lika känslig för konjunktursvängningar<br />
som i renodlade, kommersiella fastigheter. Det beror<br />
framför allt på att lokalhyresgästerna driver verksamheter<br />
som har sin efterfrågan i boendemiljön.<br />
Under <strong>2010</strong> inledde vi ett arbete för att tydliggöra<br />
vår profil som lokaluthyrare. Konjunkturen utvecklas<br />
positivt, antalet visningar har ökat och uthyrningsgraden<br />
har vänt uppåt. Med en fortsatt stark konjunktur, riktade<br />
marknadsföringsinsatser under året som gått och ett<br />
mycket bra resultat i vår lokalhyresgästenkät i ryggen,<br />
42<br />
ser vi positivt på möjligheten att profilera Ernst Rosén också<br />
som en stark aktör på lokalhyresmarknaden.<br />
Aktiva för hyresrättens framtid<br />
Ernst Rosén har länge arbetat för hyresrättens framtid, nu<br />
aktiva tillsammans med ett antal starka fastighetsägare i<br />
Göteborg med omnejd. Vi driver ett visionsarbete där man<br />
ska identifiera hyresrättens framgångsfaktorer och formulera<br />
en målbild för hyresrättens framtid.<br />
Beslutet att ta bort allmännyttans hyresnormerande roll<br />
från och med den 1 januari 2011, är positivt för hyresrättens<br />
framtid. Den nya lagstiftningen innebär i praktiken att även<br />
de privata fastighetsägarnas hyresnivåer kommer att användas<br />
som norm vid framtida förhandlingar. På kort sikt ser vi<br />
inga stora förändringar men vi välkomnar denna utveckling.<br />
Att de kommunala bostadsbolagen dessutom är ålagda att<br />
bedriva verksamhet utifrån affärsmässiga principer och med<br />
marknadsmässiga avkastningskrav, tror vi också är positivt<br />
för branschen.<br />
Ernst Rosén har länge varit tydliga köpare av bostadsfastigheter<br />
men objekten är få och säljs till mycket låga<br />
avkastningskrav. De låga avkastningskraven drivs främst<br />
av de många ombildningar till bostadsrätter som skett<br />
de senaste åren. Nu inriktar bolaget sig även på förvärv<br />
av kommersiella fastigheter och exploateringsbar mark.<br />
Det krävs kreativitet, lust och mod för att utvecklas.<br />
Ibland måste man våga sticka ut lite, bortom det traditionella, för att lyckas.
Text av Jonas Lang LaSalle.<br />
Ekonomisk utveckling<br />
Det senaste året har präglats av stark konjunkturåterhämtning,<br />
mycket beroende på rekyleffekt efter finanskrisen 2008/2009<br />
och en expansiv räntepolitik som framförallt inneburit en<br />
stark inhemsk konsumtionsefterfrågan. Vilket är olikt tidigare<br />
konjunkturuppgångar som främst drivits av en stark exportmarknad.<br />
Exportmarknadens utveckling har dock under året<br />
bromsats något av den starka svenska kronan. BNP som minskade<br />
med omkring 4 procent under 2009 har under år <strong>2010</strong><br />
ökat med 5,6 procent enligt konjunkturinstitutet, prognosen<br />
för 2011 är fortsatt positiv utveckling av BNP med en tillväxt<br />
om 3,8 procent. Riksbanken förväntas också fortsätta höja<br />
reporäntan för att motverka förhöjd inflation och överhettning<br />
av konsumtionen.<br />
Efter personalneddragningar som Västra Götalandsregionens<br />
drabbades extra hårt av i samband med finans och fordonskrisen,<br />
som innebar att omkring 36.000 arbetstillfällen försvann i<br />
regionen, har det under <strong>2010</strong> vänt och omkring 10.000 arbetstillfällen<br />
har tillkommit sedan förra årsskiftet. Ökningen av<br />
arbetstillfällen bedöms fortsätta under de kommande 2 åren<br />
inom framförallt byggbranschen, privat tjänstesektor och i<br />
viss mån inom industrin. Inom offentlig sektor bedöms arbetsmarknaden<br />
inte bli lika stark till följd av bland annat rationaliseringar<br />
i verksamheten och minskat elevunderlag i<br />
skolorna de närmaste åren.<br />
Befolkningsutveckling<br />
Befolkningsutvecklingen i samtliga av Ernst Roséns verksamhetsområden<br />
har varit positiv under år <strong>2010</strong> och samtliga<br />
områden präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan<br />
antalet in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal<br />
den 1:a november <strong>2010</strong> (1:a nov 2009 inom parentes);<br />
Göteborg 513.338 (506.730) 1,3 %<br />
Kungsbacka 74.810 (73.763) 1,4 %<br />
Lerum 38.543 (38.253) 0,8 %<br />
Alingsås 37.851 (37.465) 1,0 %<br />
Källa; SCB<br />
Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland totalt är att växa<br />
med drygt 100.000 personer fram till år 2020 vilket innebär en<br />
årlig tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är<br />
att fram till 2020 växa med ca 5.000 personer per år och nå drygt<br />
560.000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat<br />
av både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott.<br />
Nybyggnation<br />
Göteborg<br />
Under <strong>2010</strong> har 1.843 lägenheter färdigställts i Göteborg<br />
(1.440 lägenheter 2009) varav 1.623 lägenheter genom<br />
nybyggnation, resterande är tillskott genom ombyggnationer.<br />
Av de nybyggda lägenheterna är 1.359 i flerbostadshus, 238<br />
Marknadsanalys<br />
småhus och 26 gruppbostäder. Av lägenheterna i flerbostadshus<br />
är 534 bostadsrätter och 825 hyresrätter. Den totala ökningen<br />
av färdigställda lägenheter <strong>2010</strong> beror på en ökning av byggda<br />
hyresrätter. 452 av hyresrätterna kan hänföras till Stigbergets<br />
Fastighetsutvecklings AB:s projekt på Friggagatan i centrala<br />
Göteborg som efter färdigställandet sålts till Kjell Anderssons<br />
Byggnadsfirma AB.<br />
I den närmaste framtiden bedöms dock främst bostadsrätter<br />
färdigställas då vid årsskiftet pågick produktion av totalt 1.738<br />
lägenheter i flerbostadshus varav 1.022 bostadsrätter och 716<br />
hyresrätter. 316 lägenheter avser kommunala bostadsbolaget<br />
Poseidon projekt i kv. Venus i Gårdaområdet och dessa upplåts<br />
med hyresrätt.<br />
Intressanta pågående kontorsprojekt är bland annat NCC:s<br />
nyligen startade Projekt Ullevi Park med ca 14.000 kvm kontor<br />
i 16 våningar, som beräknas vara färdigställt i slutet av 2012.<br />
Ombyggnadsprojektet Pagoden i Gullbergsvass som kommer<br />
tillföra ca 10.000 kvm modern kontorsyta i slutet av 2011.<br />
Totalt bedöms omkring 35.000 kvm ny kontorsyta färdigställas<br />
under 2011, vilket innebär en minskning med omkring 20.000<br />
kvm jämfört med <strong>2010</strong>.<br />
Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg <strong>2010</strong><br />
Nyproduktion småhus 238<br />
Nyproduktion bostadsrätter 534<br />
Nyproduktion hyresrätter 825<br />
Nyproduktion gruppbostäder 26<br />
Ombyggnationer 220<br />
Kungsbacka<br />
Under de senaste decennierna har Kungsbacka varit en av de<br />
mest expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit<br />
mycket stort att bygga nya bostäder i området. Befolkningen<br />
har ökat med drygt 20 procent de senaste 15 åren, att jämföra<br />
med Göteborgs Stad som under samma period ökat med ca<br />
13 procent. I Kungsbacka har det byggts drygt 500 nya<br />
bostäder per år under de senaste 5 åren och kommunen har för<br />
avsikt att fortsätta i den takten även de kommande åren. Totalt<br />
finns det knappt 30.000 bostäder i kommunen varav flertalet är<br />
ägda småhus ca 63 procent, 29 procenthyresrätter, och 8 procent<br />
upplåtna med bostadsrätt. I Kungsbacka råder just nu brist<br />
på bostäder vilket till stora delar är ett resultat av den stora<br />
inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket<br />
och den kraftiga befolkningsökningen innebär att<br />
bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande faktor<br />
för kommunens tillväxt. Kommunen har stora utbyggnadsplaner,<br />
framförallt en utökning av centralorten som har förhållandevis<br />
få invånare (ca 18.600) för en kommun av Kungsbackas storlek.<br />
Exempel på utbyggnadsområden är Kolla Parkstad som blir en<br />
helt ny stadsdel med skola, idrottsanläggning, företagsområde<br />
och skall möjliggöra byggnation av 1.000 nya bostäder, varav<br />
en tredjedel hyresrätter, detaljplanen är nu antagen och utbygg-<br />
naden bedöms kunna börja i mitten av 2011. Tölö ängar etapp<br />
2 är ett område under planering med totalt 230 nya bostäder<br />
i form av villor rad- och kedjehus med krav om en tredjedel<br />
hyresrätter. Aranäs stadsdel i direkt anslutning till innerstaden<br />
har byggts ut under de senaste åren och det finns ett flertal<br />
nyligen antagna eller pågående planer på utbyggnad och förtätning<br />
av Kungsbacka tätort.<br />
Lerum<br />
I Lerums kommun bor det för närvarande omkring 38.500<br />
personer, befolkningsutvecklingen har varit stadigt positivt<br />
och befolkningen har ökat med ca 300 personer per år under<br />
det senaste decenniet. Under samma period har det byggts i<br />
genomsnitt 200 nya bostäder per år. Under <strong>2010</strong> påbörjades<br />
bland annat Förbos projekt Höjdenvändan med 32 lägenheter<br />
upplåtna som hyresrätt, inflyttning under sommaren 2011.<br />
Förbo planerar dessutom att påbörja byggnation av projekten<br />
Höjdpunkten och Kamhusen under 2011 i området kring<br />
Hallsås. I de centralare delarna av Lerum planeras nya Bostäder<br />
vid Torpaskolan, 100 lägenheter i flerbostadshus och vid gamla<br />
Telestationen planeras för 30 nya lägenheter. Det planeras för<br />
nya kommersiella lokalytor i Lerums centrum, med föreslagen<br />
utbyggnad av 5.000 kvm till 2013 vid Bagges Torg som skall<br />
utnyttjas för sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker.<br />
En ny bro över Säveån kommer att underlätta för trafikflödet<br />
genom centrum. Det planeras även för ytterligare industriell<br />
utbyggnad framförallt vid Stenkullens industriområde.<br />
Alingsås<br />
För en positiv utveckling av bostadsmarknadens är befolkningstillväxt<br />
den kanske mest avgörande faktorn. Alingsås kommun<br />
har under det senaste decenniet haft en positiv befolkningstillväxt<br />
som också tenderar att öka i takt, sedan år 2000 har<br />
befolkningen ökad med omkring 8 procent. Under åren 2005–<br />
2009 färdigställdes 985 bostäder i Alingsås varav två tredjedelar<br />
utgörs av lägenheter i flerbostadshus. Under <strong>2010</strong> beräknas 210<br />
lägenheter ha byggstartats, varav ca 100 i det stora utvecklingsområdet<br />
Stadsskogen strax utanför centrum där en stor del av<br />
Alingsås bostadsproduktion har varit de senaste åren, även 2011<br />
och 2012 fortsätter det området att dominera med totalt 225<br />
planerade bostäder av olika upplåtelseform 2011–2013. Totalt<br />
planeras för ca 700 nya bostäder under de närmaste 3 åren.<br />
Exempel på aktuella bostadsprojekt: Riksbyggen kv. Kämpen,<br />
37 centralt belägna bostadsrätter under byggnation. Alingsåshems<br />
kv. Ljuset med 26 centrala hyresrätter inflyttning 2012.<br />
I fördjupningen av översiktsplanen över Alingsås som antogs<br />
i mars 2008 anges utbyggnadsplanerna på längre sikt. Staden<br />
föreslås framförallt växa längs de större kommunikationsstråken<br />
inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan<br />
tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta<br />
stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både<br />
bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen,<br />
44 45<br />
Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket.<br />
Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5.000<br />
nya bostäder, vilket ger plats för ytterligare 10.000 invånare.<br />
Lokalhyresmarknaden<br />
Västra Götalandsregionen var en av de regioner som drabbades<br />
hårdast av neddragningarna i samband med finans- och fordonskrisen<br />
2008/2009. För lokalhyresmarknaden är sysselsättningsutvecklingen<br />
helt avgörande för efterfrågan och i samband med<br />
krisen förutspåddes kraftiga vakansökningar/hyresminskningar<br />
i Storgöteborg. De omfattande personalneddragningarna under<br />
2009 gjorde att vakanserna ökade något. Men under framförallt<br />
andra halvan av <strong>2010</strong> har vi noterat minskade eller utplanande<br />
vakansnivåer i regionen till följd av den snabba konjunkturåterhämtningen.<br />
Under <strong>2010</strong> har den öppna arbetslösheten i Västra<br />
Götalandsregionen minskat från 77.000 till 67.000 personer<br />
och prognosen för de närmaste åren är fortsatt återhämtning<br />
på arbetsmarknaden (AMS).<br />
Vakansgraden totalt för Göteborg låg på 8,2 procent i slutet av<br />
<strong>2010</strong> vilket innebär en minskning av vakansgraden med 0,1<br />
procent. Lerum som har haft en stabil efterfrågan på kontorslokaler<br />
de senaste åren har oförändrad vakansgrad på kring 8<br />
procent. Kungsbacka och Alingsås har en vakansgrad på centralt<br />
belägna kontor på cirka 10 procent vilket innebär att även de<br />
marknaderna har haft en stabil efterfrågan under det senaste året.<br />
I Göteborg har efterfrågan under <strong>2010</strong> varit starkast på moderna,<br />
välbelägna kontorslokaler, vilket den höga uthyrningsgraden<br />
i nya projekt påvisar. Vi ser stark efterfrågan på lägen nära allmänna<br />
kommunikationer och i viss mån även miljöcertifierade<br />
lokaler. Detta är en utveckling vi tror kommer att fortsätta.<br />
I våra undersökningar av hyresnivåerna på Göteborgsmarknaden<br />
ser vi också tendenser till ökade hyresnivåer på Prime<br />
Fastigheter under senare delen av <strong>2010</strong> efter 1,5 år av fallande<br />
eller stagnerande hyresnivåer. Hyresnivån för moderna kontor<br />
i Prime läge bedöms vid utgången av året till 2200kr/kvm (för<br />
lokaler >500kvm) vilket innebär +50kr på årsbasis. Det skall<br />
dock sägas att hyresnivån för de bästa kontorslokalerna har legat<br />
stabilt inom intervallet 2.100–2300kr/kvm de senaste 10 åren,<br />
hyrestappet under krisen uppgick till måttliga 5–10 procent i<br />
de bästa kontorsfastigheterna i Göteborg. För B-beståndet har<br />
dock inte återhämtningen varit lika tydlig och i det segmentet<br />
var hyrestappet också något högre, omkring 10–15 procent.<br />
I Kungsbacka har hyresnivåerna legat relativt stabilt under året<br />
på omkring 1.100–1.300 kr/kvm för kontor i centralt läge. I<br />
Alingsås och Lerum ligger hyresnivåerna för kontor i centralt<br />
läge på 800–1.200 kr/kvm respektive 800–1.100 kr/kvm.<br />
Transaktionsmarknaden<br />
Fastighetsmarknaden i Sverige 2009 präglades av finansoro och<br />
små transaktionsvolymer men under den senare halvan av året<br />
noterades en ökning av transaktioner. Denna tendens har fortsatt
under <strong>2010</strong> och transaktionsvolymen för helåret bedöms enligt<br />
Jones Lang LaSalle uppgå till ca 109 miljarder vilket är mer än<br />
en fördubbling mot föregående år. Liksom 2009 genomfördes<br />
volymmässigt flest affärer i 4:e kvartalet då ca 43 miljarder<br />
omsattes. Andelen så kallade cross Border-transaktioner har flerfaldigats<br />
mot 2009 och kom att utgöra 41 procent av volymen<br />
under <strong>2010</strong>. I de flesta fallen har de utländska aktörerna varit på<br />
den säljande sidan och svenska, framförallt kapitalstarka aktörer<br />
på köpsidan. Något som troligen beror på att den svenska ekonomin<br />
och fastighetsmarknaden har haft en starkare utveckling<br />
än övriga europiska marknader.<br />
De volymmässigt största affärerna sker främst i Stockholmsområdet.<br />
Det skall dock sägas att den totala andelen transaktioner<br />
i storstadsområdena har minskat till 44 procent jämfört med 65<br />
procent 2009. Främst beroende av ett flertal större obestånds-<br />
och portföljaffärer med fastigheter belägna på mindre orter<br />
avyttrats.<br />
För Göteborgs del har det under hela <strong>2010</strong> genomförts<br />
transaktioner för ca 4,3 miljarder kronor vilket är omkring 20<br />
procent högre än under föregående år. Den största transaktionen<br />
under året var Balders förvärv från GE Real Estate av en<br />
fastighetsportfölj om totalt 8 fastigheter i centrala Göteborg och<br />
Mölndal, köpeskilling bedöms vara kring 600 miljoner kronor.<br />
Den största transaktionen med endast en fastighet var Doughty<br />
Hansons förvärv av kontorsfastigheten Sörred 8:4 på Volvo<br />
Personvagnars område i Torslanda i augusti för 375 miljoner<br />
kronor, bedömt avkastningskrav kring 10 procent. Ett flertal<br />
affärer av innerstadsfastigheter har under året genomförts på<br />
avkastningskrav under 5 procent på kontorsmarknaden.<br />
Under finanskrisen noterades en nedgång i transaktionsvolymen<br />
för hyresgästbildade bostadsrätter, till rekordlåga 470<br />
lägenheter under 2009. Vi har under <strong>2010</strong> kunnat notera en<br />
viss höjning, dock har statistiken för dessa affärer försämrats<br />
sedan kommunens regler för förköpsprövning ändrades vid förra<br />
årsskiftet. Bland de större ombildningar som skedde under<br />
<strong>2010</strong> fanns Wallenstams försäljning av Vasastaden 12:21 med<br />
ca 8.000 kvm bostäder. Sedan år 2000 bedöms omkring 13.500<br />
hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Göteborg.<br />
Centralt Direktavkastningskrav kontor Vakansgrad kontor<br />
Göteborg 8 500 6 %<br />
Kungsbacka 3 100 10 %<br />
Lerum 3 000 8 %<br />
Alingsås 2 100 10 %<br />
Direktavkastningskrav bostäder<br />
Göteborg 3–5 %<br />
Kungsbacka 4,5–6,5 %<br />
Lerum 5–7 %<br />
Alingsås 5–7 %<br />
46<br />
Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg<br />
Privata Antal lgh Totalt kvm<br />
Stena Fastigheter 8 500 580 000<br />
SGS Studentbostäder 5 610 168 000<br />
Acta 3 100 270 000<br />
Wallenstam 3 000 201 000<br />
Ernst Rosén 2 100 188 000<br />
Diligentia 1 800 124 000<br />
Bygg-Göta 1 600 100 000<br />
Holger Blomstrands Byggnads AB 1 350 100 000<br />
ES Fastigheter 1 200 80 000<br />
Ivar Kjellberg Fastighets AB 1 200 70 000<br />
Kommunala<br />
Bostads AB Poseidon 23 700 1 503 000<br />
Bostadsbolaget 22 650 1 400 000<br />
Familjebostäder 17 920 111 000<br />
Gårdstensbostäder 2 730 197 000<br />
Hjällbostaden 2 300 173 000<br />
Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg 2004–2009<br />
2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
1733 2155 1978 1192 1008 470<br />
Källa; Fastighetskontoret (inga siffror finns att tillgå för <strong>2010</strong>)<br />
3000<br />
2250<br />
1500<br />
750<br />
0<br />
2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Allt förändras med tiden. Det gäller bara att förbereda sig för förändringen,<br />
då ligger du ständigt steget före. Det insåg vi för snart 60 år sedan.
ÅRSREDOVISNING<br />
48 49
Förvaltningsberättelse<br />
Ernst Rosén AB är ett helägt dotterföretag till Ernst Rosén<br />
Förvaltning AB.<br />
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN I KONCERNEN<br />
Koncernens huvudsakliga verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning.<br />
Verksamheten bedrivs i moderföretaget Ernst Rosén<br />
AB med fastighetsägande dotterföretag samt dotterföretagen<br />
Ernst Rosén Invest AB och Ernst Rosén Värdepapper AB.<br />
Moderföretaget Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt<br />
belägna fastigheter i Göteborg, vilka till stor del uppförts<br />
i egen regi. Ernst Rosén AB förvaltar även dotterföretags<br />
fastigheter i Lerum och Alingsås samt företagscentret Nääs<br />
Fabriker i Tollered. Fastigheterna i koncernen uppgår till<br />
360 000 kvm varav 239 600 kvm avser bostäder.<br />
Vidare omfattar koncernen 50 procent av aktierna i<br />
Aranäs AB i Kungsbacka. De förvaltade ytorna i Aranäs AB<br />
uppgår till totalt 225 000 kvm, varav koncernredovisningen<br />
omfattar 50 procent.<br />
Moderföretaget har under året ändrat firmanamn från<br />
Byggnadsfirman Ernst Rosén AB till Ernst Rosén AB.<br />
Under året har koncernen avyttrat åtta bostadsfastigheter<br />
i Alingsås, ca 12 000 kvm.<br />
Flodén Byggnads AB<br />
Företaget bedriver byggverksamhet främst inriktad på service<br />
samt mindre och medelstora byggentreprenader. Verksamheten<br />
bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna<br />
Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda.<br />
Ernst Rosén Värdepapper AB<br />
Företaget bedriver handel med värdepapper.<br />
Ernst Rosén Invest AB<br />
Företaget äger samtliga aktier i California Rosen Inc. med<br />
säte i Kalifornien, USA. California Rosen Inc. äger i sin tur<br />
75% i kommersiella lokaler i en så kallad ”Industrial Park”<br />
norr om San Diego i Kalifornien, USA. Fastigheterna omfattar<br />
ca 10 000 kvm.<br />
Ernst Rosén Invest AB är också ägare av andelar i<br />
Rabbalshede Kraft AB (publ). Under <strong>2010</strong> har Ernst Rosén<br />
Invest AB investerat ytterligare kapital i verksamheten och<br />
ägarandelen uppgår därefter till 29 % av Rabbalshede Kraft<br />
AB (publ).<br />
INTRESSEFÖRETAG<br />
Aranäs AB<br />
Aranäs AB som ägs till 50 procent vardera av Ernst Rosén<br />
AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB äger och förvaltar<br />
bostäder och lokaler i Kungsbacka kommun.<br />
Rabbalshede Kraft AB (publ)<br />
Företaget projekterar och uppför vindkraftverk.<br />
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen<br />
Koncernen<br />
Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta<br />
bostadsfastigheter. Konjunkturen för uthyrning av bostäder<br />
är alltjämt mycket positiv. Koncernen verkar på en bostadsmarknad<br />
där efterfrågan kraftigt överstiger tillgången.<br />
Fastighetsbeståndet är beläget i attraktiva lägen med en<br />
förvaltningsservice som håller en mycket hög nivå. Arbetet<br />
med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet och förvaltningen<br />
samt satsningen på ett långsiktigt ägande med<br />
egen förvaltning fortsätter. Koncernen avser att fortsätta<br />
växa genom strategiska förvärv av fastigheter som kompletterar<br />
det befintliga beståndet.<br />
Förslag till vinstdisposition<br />
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel,<br />
158 138 tkr, disponeras enligt följande:<br />
Utdelning 15 000<br />
Balanseras i ny räkning 143 138<br />
Summa 158 138<br />
För ytterligare information om koncernens och moderbolagets<br />
resultat och ställning i övrigt, hänvisar vi till efterföljande resultatoch<br />
balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.<br />
Resultaträkning – koncernen<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
Belopp i tkr Not -<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Nettoomsättning 1 563 600 649 112<br />
Kostnader fastighetsförvaltning, byggnation, värdepapper 1 -345 989 -423 788<br />
Avskrivning byggnader 1,3 -41 343 -41 130<br />
Bruttoresultat 1 176 268 184 194<br />
Fastighetsförsäljning 72 770 10 893<br />
Administrationskostnader 3, 4 -50 446 -48 322<br />
Rörelseresultat 2 198 592 146 765<br />
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER<br />
Resultat från värdepapper och fordringar<br />
som är anläggningstillgångar 6 -7 212 -14 799<br />
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 1 629 1 147<br />
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -83 539 -81 414<br />
Resultat efter finansiella poster 109 470 51 699<br />
Skatt på årets resultat 9 -13 243 -15 366<br />
Minoritetens andel i årets resultat 13 1 123 1 314<br />
Årets resultat 97 350 37 647<br />
50 51
Balansräkning – koncernen<br />
Belopp i tkr Not <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Byggnader och mark 10,12 2 212 590 2 290 892<br />
Inventarier 11 23 191 25 064<br />
Pågående byggnation 12 50 658 17 568<br />
2 286 439 2 333 614<br />
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Andelar i intresseföretag 14 161 840 161 000<br />
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 15 860 16 250<br />
Andra långfristiga fordringar 16 35 883 6 995<br />
213 583 184 245<br />
Summa anläggningstillgångar 2 500 022 2 517 859<br />
Omsättningstillgångar<br />
VARULAGER M M<br />
Värdepapper 18 015 17 463<br />
Pågående arbeten för annans räkning 17 15 647 9 314<br />
Exploateringsmark 5 110 6 280<br />
38 772 33 057<br />
KORTFRISTIGA FORDRINGAR<br />
Kundfordringar 7 593 34 344<br />
Fordringar hos moderföretag 88 137 74 489<br />
Övriga fordringar 16 970 3 840<br />
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 998 7 682<br />
120 698 119 355<br />
Kassa och bank 195 545 142 287<br />
Summa omsättningstillgångar 355 015 294 699<br />
SUMMA TILLGÅNGAR 2 855 037 2 812 558<br />
Belopp i tkr Not <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
EGET KAPITAL 18<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000<br />
Bundna reserver 51 651 50 017<br />
81 651 80 017<br />
Fritt eget kapital<br />
Fria reserver 111 537 92 791<br />
Årets resultat 97 350 37 647<br />
208 887 130 438<br />
290 538 210 455<br />
MINORITETSINTRESSE 13 8 066 9 756<br />
AVSÄTTNINGAR<br />
Avsättningar för uppskjuten skatt 19 99 942 87 621<br />
99 942 87 621<br />
LÅNGFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 20,21 2 256 674 2 332 129<br />
Övriga skulder 59 491 49 491<br />
2 316 165 2 381 620<br />
KORTFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 20,21 7 400 7 550<br />
Leverantörsskulder 47 415 40 794<br />
Övriga skulder 15 351 12 482<br />
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 70 160 62 280<br />
140 326 123 106<br />
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 855 037 2 812 558<br />
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen.<br />
Belopp i tkr <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
STÄLLDA SÄKERHETER<br />
För egna skulder och avsättningar 21<br />
Fastighetsinteckningar 2 448 449 2 511 447<br />
Företagsinteckningar 9 000 9 000<br />
2 457 449 2 520 447<br />
ANSVARSFÖRBINDELSER<br />
Pensionsförpliktelser utöver vad som<br />
upptagits bland skulder eller avsättningar 2 439 2 335<br />
Borgensförbindelser, övriga 105 855 3 400<br />
108 293 5 735<br />
52 53
Kassaflödesanalys – koncernen<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
Belopp i tkr -<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN<br />
Resultat efter finansiella poster 109 470 51 699<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -21 421 44 788<br />
88 049 96 487<br />
Betald skatt -922 -78<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före<br />
förändringar av rörelsekapital 87 127 96 409<br />
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL<br />
Ökning av varulager m.m -5 715 7 712<br />
Ökning av rörelsefordringar -29 841 -6 291<br />
Ökning av rörelseskulder 17 370 -2 897<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 68 941 94 933<br />
INVESTERINGSVERKSAMHETEN<br />
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -58 642 -42 146<br />
Avyttring av materiella anläggningstillgångar 131 520 19 660<br />
Förändring finansiella tillgångar -7 956 -32 569<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten 64 922 -55 055<br />
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN<br />
Upptagna lån - 28 822<br />
Amortering av låneskulder -65 605 -<br />
Utbetald utdelning -15 000 -15 000<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -80 605 13 822<br />
Årets kassaflöde 53 258 53 700<br />
Likvida medel vid årets början 142 287 88 587<br />
Likvida medel vid årets slut 195 545 142 287<br />
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
Belopp i tkr -<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M<br />
Av- och nedskrivningar av tillgångar 51 260 55 062<br />
Orealiserade valutakursdifferenser 396 479<br />
Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -73 077 -10 753<br />
21 421 44 788<br />
LIKVIDA MEDEL<br />
Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 195 545 142 287<br />
Kassa och bank 195 545 142 287<br />
Resultaträkning – moderföretaget<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
Belopp i tkr Not - <strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Nettoomsättning 1 47 832 46 747<br />
Fastighetskostnader -24 960 -26 613<br />
Avskrivning byggnader 3 -1 325 -1 324<br />
Bruttoresultat 21 547 18 810<br />
Administrations- och marknadsföringskostnader 3,4 -37 283 -35 712<br />
Rörelseresultat -15 736 -16 902<br />
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER<br />
Resultat från andelar i koncernföretag 5 88 598 88 793<br />
Resultat från övriga värdepapper och fordringar<br />
som är anläggningstillgångar 6 77 653 5 704<br />
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 896 178<br />
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -46 205 -44 618<br />
Resultat efter finansiella poster 105 206 33 155<br />
BOKSLUTSDISPOSITIONER<br />
Avskrivningar utöver plan 280 -885<br />
Resultat före skatt 105 486 32 270<br />
Skatt på årets resultat 9 -8 716 12 978<br />
Årets vinst 96 770 45 248<br />
54 55
Balansräkning – moderföretaget<br />
Belopp i tkr Not <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Byggnader och mark 10,12 112 242 113 289<br />
Pågående byggnation 12 10 137 15 598<br />
Inventarier 11 4 907 4 861<br />
127 286 133 748<br />
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Andelar i koncernföretag 13 812 893 813 191<br />
Fordringar hos koncernföretag 100 000 100 000<br />
Andelar i intresseföretag 14 75 000 75 000<br />
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 15 810 16 200<br />
Andra långfristiga fordringar 16 806 6 995<br />
1 004 509 1 011 386<br />
Summa anläggningstillgångar 1 131 795 1 145 134<br />
Omsättningstillgångar<br />
VARULAGER M M<br />
Pågående arbete för annans räkning 17 - 2 815<br />
- 2 815<br />
KORTFRISTIGA FORDRINGAR<br />
Kundfordringar 484 24 515<br />
Fordringar hos koncernföretag 669 852 412 882<br />
Övriga fordringar 2 007 973<br />
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 813 2 700<br />
675 156 441 070<br />
Kassa och bank 85 835 59 194<br />
Summa omsättningstillgångar 760 991 503 079<br />
SUMMA TILLGÅNGAR 1 892 786 1 648 213<br />
Belopp i tkr Not <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
EGET KAPITAL 18<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000<br />
Reservfond 6 000 6 000<br />
36 000 36 000<br />
Fritt eget kapital<br />
Balanserad vinst 61 368 49 490<br />
Årets resultat 96 770 45 248<br />
158 138 94 738<br />
194 138 130 738<br />
Obeskattade reserver<br />
Ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 965 3 245<br />
2 965 3 245<br />
AVSÄTTNINGAR<br />
Avsättningar för uppskjuten skatt 19 33 750 31 588<br />
33 750 31 588<br />
LÅNGFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 20,21 1 332 674 1 258 413<br />
Övriga skulder 15 500 15 500<br />
1 348 174 1 273 913<br />
KORTFRISTIGA SKULDER<br />
Lån fastigheter 20,21 - 250<br />
Leverantörsskulder 31 325 26 146<br />
Skulder till koncernföretag 261 425 164 344<br />
Övriga skulder 6 993 6 909<br />
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 14 016 11 080<br />
313 759 208 729<br />
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 892 786 1 648 213<br />
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget<br />
Belopp i tkr <strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
STÄLLDA SÄKERHETER<br />
För egna skulder och avsättningar 21<br />
Fastighetsinteckningar 1 353 579 1 230 425<br />
ANSVARSFÖRBINDELSER<br />
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag<br />
Ansvar som bolagsman för handels- och<br />
386 3 400<br />
kommanditbolags skulder 62 649 113 689<br />
63 035 117 089<br />
56 57
Kassaflödesanalys – moderföretaget<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
Belopp i tkr -<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN<br />
Resultat efter finansiella poster 105 206 33 155<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -69 371 14 314<br />
35 835 47 469<br />
Betald skatt -6 554 -6 055<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29 281 41 414<br />
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL<br />
Minskning av varulager 2 815 14 405<br />
Ökning av rörelsefordringar -136 845 84 637<br />
Ökning av rörelseskulder 68 337 111 335<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten -36 372 251 791<br />
INVESTERINGSVERKSAMHETEN<br />
Avyttring av materiella anläggningstillgångar 3 732 4 984<br />
Investeringar i finansiella tillgångar - -233 706<br />
Förändring finansiella tillgångar 270 -<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 002 -228 722<br />
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN<br />
Upptagna lån 74 011 29 529<br />
Utbetald utdelning -15 000 -15 000<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 59 011 14 529<br />
Årets kassaflöde 26 641 37 598<br />
Likvida medel vid årets början 59 194 21 596<br />
Likvida medel vid årets slut 85 835 59 194<br />
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – moderföretaget<br />
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M<br />
Anteciperad utdelning från dotterbolag -78 821 -<br />
Av- och nedskrivningar av tillgångar 9 376 13 695<br />
Orealiserade valutakursdifferenser - 479<br />
Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 74 140<br />
-69 371 14 314<br />
LIKVIDA MEDEL<br />
Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 85 835 59 194<br />
Kassa och bank 85 835 59 194<br />
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer<br />
Belopp i tkr om inte annat anges.<br />
Allmänna redovisningsprinciper<br />
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens<br />
regler, Bokföringsnämndens rekommendationer<br />
och allmänna råd samt i enlighet med god redovisningssed.<br />
Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas<br />
i enlighet med Redovisningsrådets akutgrupps uttalande.<br />
Värderingsprinciper m m<br />
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till<br />
anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.<br />
AVSKRIVNINGAR<br />
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden<br />
minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna<br />
sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och<br />
redovisas som kostnad i resultaträkningen.<br />
AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA<br />
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR<br />
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden<br />
minskat med beräknat restvärde. Avskrivning<br />
sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.<br />
Koncernen Moderföretaget<br />
Byggnader 100 år 100 år<br />
Markanläggningar 20 år 20 år<br />
Byggnads- och markinventarier 10–15 år 10 år<br />
Inventarier 5–7 år 5 år<br />
FORDRINGAR<br />
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det<br />
belopp varmed de beräknas inflyta.<br />
FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA<br />
Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats<br />
till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets<br />
rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga<br />
monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet,<br />
där anskaffningskurs används. Kursdifferenser<br />
på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet,<br />
medan differenser på finansiella fordringar och<br />
skulder redovisas bland finansiella poster.<br />
VARULAGER<br />
Varulagret, är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet<br />
och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet beräknas<br />
enligt först in- först ut- principen.<br />
58 59<br />
PÅGÅENDE ARBETEN<br />
Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta<br />
av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader<br />
och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till<br />
återstående kostnader för färdigställande.<br />
KORTFRISTIGA PLACERINGAR<br />
Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen<br />
till det lägsta av anskaffningsvärdet och det<br />
verkliga värdet.<br />
SKATT<br />
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.<br />
De förväntade effekterna av temporära skillnader mellan<br />
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och<br />
skulder, har bokförts i balansräkningen till de skattesatser<br />
som förväntas gälla när de temporära skillnaderna<br />
återförs. I juridisk person redovisas obeskattade reserver<br />
inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar<br />
avseende avdragsgilla temporära skillnader och<br />
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är<br />
sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar<br />
i framtiden.<br />
INTÄKTER<br />
Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna<br />
utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och<br />
vakanta ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband<br />
med slutbesiktning.<br />
LEASING - LEASETAGARE<br />
Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om<br />
redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal<br />
redovisas som operationella i enlighet med dessa regler.<br />
Koncernredovisning<br />
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med<br />
Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00.<br />
DOTTERFÖRETAG<br />
Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller<br />
indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat<br />
sätt har ett bestämmande inflytande över den driftsmässiga<br />
och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas<br />
i normalfallet enligt förvärvsmetoden.
INTRESSEFÖRETAG<br />
Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna<br />
ger en rättvisande bild av koncernens ställning och status.<br />
OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG<br />
Valutaomräkning sker i enlighet med Redovisningsrådets<br />
rekommendation nr 8. Dagskursmetoden tillämpas för<br />
valutaomräkning av resultat- och balansräkningar i självständiga<br />
utlandsverksamheter.<br />
Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar<br />
och skulder omräknas till balansdagens kurs<br />
och att samtliga poster i resultaträkningen omräknas till<br />
genomsnittskurs. Uppkomna kursdifferenser förs direkt<br />
till eget kapital.<br />
NOT 1 NETTOOmsäTTNINgENs FöRDElNINg<br />
KONCERNEN<br />
Nettoomsättning Kostnader fastighetsförvaltning,<br />
byggnation, värdepapper<br />
<strong>2010</strong> 2009 <strong>2010</strong> 2009<br />
Fastighetsrörelsen 400 626 399 934 -187 519 -184 846<br />
Byggnadsrörelsen 79 123 63 708 -76 449 -59 940<br />
Värdepappersrörelsen 83 851 185 470 -82 021 -179 002<br />
summa 563 600 649 112 -345 989 -423 788<br />
KONCERNEN<br />
Bruttoresultat<br />
<strong>2010</strong> 2009<br />
Fastighetsrörelsen 171 764 173 958<br />
Byggnadsrörelsen 2 674 3 768<br />
Värdepappersrörelsen 1 830 6 468<br />
summa 176 268 184 194<br />
Nettoomsättning per geografisk marknad<br />
Sverige 556 549 642 548<br />
USA 7 051 6 564<br />
563 600 649 112<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Nettoomsättning per rörelsegren och geografisk marknad<br />
<strong>2010</strong> 2009<br />
Fastighetsrörelsen 47 832 46 747<br />
Sverige 47 832 46 747<br />
Koncernuppgifter<br />
Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772, med säte i Göteborg<br />
är ett helägt dotterbolag till Ernst Rosén Förvaltning<br />
AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr 556380-8327,<br />
med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning för<br />
den högsta koncernen.<br />
Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i<br />
kronor avser 9 % av inköpen och 8 % av försäljningen<br />
andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen<br />
tillhör. Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor<br />
avser 1 % av inköpen andra företag inom hela den<br />
företagsgrupp som företaget tillhör.<br />
NOT 2 ANsTällDA, pERsONAlKOsTNADER Och ARVODEN TIll sTyRElsE Och REVIsORER<br />
mEDElANTAlET ANsTällDA<br />
<strong>2010</strong>-01-01 varav 2009-01-01 varav<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 män -2009-12-31 män<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Göteborg 39 62% 39 62%<br />
Totalt i moderföretaget<br />
DOTTERFÖRETAG OCH INTRESSEFÖRETAG<br />
39 62% 39 62%<br />
Lerum 27 96% 33 94%<br />
Kungsbacka 25 68% 25 68%<br />
Totalt i dotterföretag 50 83% 58 82%<br />
Koncernen totalt 91 74% 97 73%<br />
REDOVIsNINg AV KöNsFöRDElNINg I FöRETAgslEDNINgAR<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Andel män Andel män<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Styrelsen 100% 100%<br />
Övriga ledande befattningshavare 67% 67%<br />
KONCERNEN TOTALT<br />
Styrelsen 100% 100%<br />
Övriga ledande befattningshavare 80% 80%<br />
löNER, ANDRA ERsäTTNINgAR Och sOcIAlA KOsTNADER<br />
<strong>2010</strong>-01-01 – <strong>2010</strong>-12-31 2009-01-01 – 2009-12-31<br />
Löner och Sociala Löner och Sociala<br />
ersättningar kostnader ersättningar kostnader<br />
Moderföretaget 17 220 7 722 16 734 7 277<br />
(varav pensionskostnad) 1 (1 826) 1 (1 678)<br />
Dotterföretag 20 412 7 185 23 090 7 918<br />
(varav pensionskostnad) (2 487) (2 323)<br />
Koncernen totalt 37 632 14 907 39 824 15 195<br />
(varav pensionskostnad) 2 (4 313) 2 (4 001)<br />
1 Av moderföretagets pensionskostnader avser 644 (f.å. 631) gruppen styrelse och VD.<br />
2 Av koncernens pensionskostnader avser 1 160 (f.å. 1 135) gruppen styrelse och VD.<br />
60 61
löNER Och ANDRA ERsäTTNINgAR FöRDElADE mEllAN sTyRElsElEDAmöTER Och öVRIgA ANsTällDA<br />
<strong>2010</strong>-01-01 – <strong>2010</strong>-12-31 2009-01-01 – 2009-12-31<br />
Styrelse Övriga Styrelse Övriga<br />
och VD anställda och VD anställda<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Sverige 3 171 14 049 3 148 13 586<br />
(varav tantiem o.d.) (–) (–) (–) (–)<br />
sjuKFRåNVARO<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-12-31<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid<br />
Andel av den totala sjukfrånvaron som avser samman-<br />
1% 2%<br />
hängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0% 0%<br />
Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori:<br />
29 år eller yngre 0% 0%<br />
30-49 år 1% 2%<br />
50 år eller äldre 0% 0%<br />
ARVODE Och KOsTNADsERsäTTNINg TIll REVIsORER<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Revisionsuppdrag 1 245 1 101<br />
Andra uppdrag 577 488<br />
MODERFÖRETAG<br />
Revisionsuppdrag 742 591<br />
Andra uppdrag 450 350<br />
NOT 3 AVsKRIVNINgAR AV mATERIEllA ANläggNINgsTIllgåNgAR<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
KONCERNEN<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång<br />
Byggnader -37 912 -37 862<br />
Inventarier -6 628 -6 110<br />
-44 540 -43 972<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion<br />
Fastighetskostnader -41 343 -41 130<br />
Administrationskostnader -3 197 -2 842<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång<br />
-44 540 -43 972<br />
Byggnader -1 325 -1 324<br />
Inventarier -1 331 -1 281<br />
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion<br />
-2 656 -2 605<br />
Fastighetskostnader -1 325 -1 324<br />
Administrationskostnader -1 331 -1 281<br />
-2 656 -2 605<br />
NOT 4 lEAsINgAVgIFTER AVsEENDE OpERATIONEll lEAsINg<br />
KONCERNEN<br />
62 63<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal<br />
Räkenskapsårets leasingkostnader 793 1 162<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal<br />
Räkenskapsårets leasingkostnader 394 645<br />
NOT 5 REsulTAT FRåN ANDElAR I KONcERNFöRETAg<br />
MODERFÖRETAGET<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Resultatandel från kommandit- och handelsbolag 88 488 99 883<br />
Realisationsresultat vid avyttring av andelar 110 -<br />
Nedskrivning av aktier i dotterföretag - -11 090<br />
88 598 88 793<br />
NOT 6 REsulTAT FRåN öVRIgA VäRDEpAppER Och FORDRINgAR sOm äR ANläggNINgsTIllgåNgAR<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
KONCERNEN<br />
Utdelningar 1 108 -<br />
Resultatandel från kommanditbolag 2 052 2 204<br />
Resultat från andelar i kommanditbolag<br />
utbetalda till koncernföretag -3 652 -5 913<br />
Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -6 720 -11 090<br />
-7 212 -14 799<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Utdelning från dotterföretag 78 821 -<br />
Ränteintäkter, koncernföretag 3 500 3 500<br />
Resultat från andelar i kommanditbolag 2 052 2 204<br />
Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -6 720 -<br />
77 653 5 704
NOT 7 öVRIgA RäNTEINTäKTER Och lIKNANDE REsulTATpOsTER<br />
KONCERNEN<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2008-01-01<br />
-2009-12-31 -2008-12-31<br />
Ränteintäkter 1 424 830<br />
Räntebidrag 205 317<br />
1 629 1 147<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Ränteintäkter 246 67<br />
Räntebidrag 63 111<br />
Kursförändringar finansiella poster 587 –<br />
896 178<br />
NOT 8 RäNTEKOsTNADER Och lIKNANDE REsulTATpOsTER<br />
KONCERNEN<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Räntekostnader lån fastigheter -83 143 -80 935<br />
Kursförändringar finansiella poster -396 -479<br />
-83 539 -81 414<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Räntekostnader lån fastigheter -46 205 -44 139<br />
Kursförändringar finansiella poster – -479<br />
-46 205 -44 618<br />
NOT 9 sKATT på åRETs REsulTAT<br />
KONCERNEN<br />
<strong>2010</strong>-01-01 2009-01-01<br />
-<strong>2010</strong>-12-31 -2009-12-31<br />
Periodens skattekostnad -922 -78<br />
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -12 321 -15 288<br />
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -13 243 -15 366<br />
MODERFÖRETAGET<br />
Periodens skattekostnad -6 554 -6 055<br />
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -2 162 19 033<br />
Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -8 716 12 978<br />
NOT 10 ByggNADER Och mARK<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 2 705 248 2 675 913<br />
Nyanskaffningar 28 356 29 409<br />
Avyttringar och utrangeringar -75 018 -12 849<br />
Omklassificeringar 4 078 22 270<br />
Valutaomräkningsdifferenser -8 527 -9 495<br />
2 654 137 2 705 248<br />
Ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
Vid årets början -400 154 -365 879<br />
Avyttringar och utrangeringar 10 371 3 350<br />
Årets avskrivning enligt plan -37 912 -37 862<br />
Valutaomräkningsdifferenser 335 237<br />
-427 360 -400 154<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
Vid årets början -14 202 -16 916<br />
Avyttringar och utrangeringar 15 2 714<br />
-14 187 -14 202<br />
Redovisat värde vid periodens slut 2 212 590 2 290 892<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
MODERFÖRETAG<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 151 607 149 815<br />
Nyanskaffningar 278 1 792<br />
151 885 151 607<br />
Ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
Vid årets början -38 318 -36 994<br />
Årets avskrivning enligt plan -1 325 -1 324<br />
-39 643 -38 318<br />
Redovisat värde vid periodens slut 112 242 113 289<br />
KONCERN<br />
Taxeringsvärden, byggnader 2 505 346 2 427 496<br />
Taxeringsvärden, mark 1 225 341 1 002 260<br />
MODERFÖRETAG<br />
Taxeringsvärden, byggnader 247 557 227 456<br />
Taxeringsvärden, mark 108 101 83 345<br />
64 65
NOT 11 INVENTARIER<br />
KONCERN<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Vid årets början 55 495 54 574<br />
Nyanskaffningar 6 433 3 600<br />
Avyttringar och utrangeringar -2 731 -2 679<br />
59 197 55 495<br />
Ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
Vid årets början -30 431 -25 494<br />
Avyttringar och utrangeringar 1 053 1 173<br />
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -6 628 -6 110<br />
-36 006 -30 431<br />
Redovisat värde vid periodens slut 23 191 25 064<br />
MODERFÖRETAG<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 16 698 16 496<br />
Nyanskaffningar 2 693 2 465<br />
Avyttringar och utrangeringar -1 808 -2 293<br />
17 553 16 668<br />
Ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
Vid årets början -11 808 -11 473<br />
Avyttringar och utrangeringar 493 946<br />
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 331 -1 281<br />
-12 646 -11 808<br />
Redovisat värde vid periodens slut 4 907 4 861<br />
NOT 12 pågåENDE ByggNATION<br />
KONCERN<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Vid årets början 17 658 31 408<br />
Omklassificeringar -8 714 -35 220<br />
Investeringar 41 714 21 470<br />
Redovisat värde vid periodens slut 50 658 17 658<br />
MODERFÖRETAG<br />
Vid årets början 15 598 23 631<br />
Omklassificeringar -8 184 -10 965<br />
Investeringar 2 723 2 932<br />
Redovisat värde vid periodens slut 10 137 15 598<br />
NOT 13 ANDElAR I KONcERNFöRETAg<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
66 67<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Vid årets början 832 601 493 957<br />
Inköp/Lämnade aktieägartillskott - 261 653<br />
Förändring av andel i kommanditbolag -298 76 991<br />
832 303 832 601<br />
Ackumulerade avskrivningar enligt plan<br />
Vid årets början -19 410 -19 410<br />
Redovisat värde vid periodens slut 812 893 813 191<br />
spEc AV mODERFöRETAgETs Och KONcERNENs INNEhAV AV ANDElAR I KONcERNFöRETAg<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-19-31<br />
Antal Andel Redovisat Redovisat<br />
Dotterföretag / Org nr / Säteandelar i % värde värde värde<br />
Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 500 100,0 11 000 11 000<br />
Ernst Rosén Alingsås Lerum AB, 556321-5762, Göteborg 10 000 100,0 24 769 24 769<br />
Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Göteborg 4 000 100,0 25 860 25 860<br />
Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Göteborg 1 000 100,0 100 100<br />
Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 4 470 4 470<br />
Ernst Rosén Invest AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100<br />
Rosén Bizznizz AB, 556433-1485, Göteborg<br />
California Rosen Inc, San Diego, USA<br />
Spectrum Rosen LLC, San Diego, USA (75 %)<br />
Spectrum Rosen LLC II, San Diego, USA (75 %)<br />
Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122<br />
Ernst Rosén Fastighets AB, 556669-0409, Göteborg 1 000 100,0 261 753 261 753<br />
Vattugränd AB, 556664-8647, Göteborg<br />
Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg<br />
Ernst Rosén Holding AB, 556789-7722, Göteborg<br />
Ernst Rosén Partner AB, 556789-7730, Göteborg<br />
Ernst Rosén Värdepapper AB, Göteborg 1 000 100,0 20 100 20 100<br />
Andel i kommandit- och handelsbolag 464 619 464 917<br />
812 893 813 191
KONsOlIDERADE KOmmANDIT- Och hANDElsBOlAg I KONcERNEN<br />
KB Danska vägen 74, 916443-5837 KB Anders Zornsgatan 25, 916848-0904<br />
KB Danska vägen 76-78, 957201-9744 KB Anders Zornsgatan 36, 916848-8964<br />
KB Danska vägen 80-82, 916443-5811 KB Danska vägen 84, 916832-4466<br />
KB S:t Pauligatan 20-30, 957201-9751 KB Sättmaskinen, 916832-4458<br />
KB Danska vägen 86-96, S:t Pauligatan 1-16, 916443-5829 HB Akropolis i Lerum, 916896-7322<br />
KB Platågatan 4, 916849-3071 HB Brobacka i Lerum, 916893-1823<br />
KB Engelbrektsgatan 63, 916447-4364 HB Brobacken 10 i Lerum, 916896-8411<br />
KB Nedre Fogelbergsgatan 4, 916444-7048 HB Laggarns väg i Lerum, 916895-4049<br />
KB Nedre Fogelbergsgatan 6, 916443-0911 HB Hantverksgatan i Lerum, 916897-9871<br />
KB Karl-Gustavsgatan 53-67, 957202-1641 HB Åsenvägen 1 i Lerum, 969667-1131<br />
KB Brunnsgatan 1, 916442-6745 HB Ahlströmersgatan 6, 916896-7686<br />
KB Övre Husargatan 14-26, 916442-6752 HB Ö Kyrkogatan 3 i Alingsås, 916896-8452<br />
KB Västergatan 19-29, 916442-2702 HB Sidenvägen 9A i Alingsås, 916896-8445<br />
KB Nordostpassagen 41-43, 957202-0346 KB Kungsgatan 40–42 i Alingsås 916831-9763<br />
KB Vegagatan 22-38, 957201-4307 HB Färgaren 11 i Alingsås, 969671-1093<br />
KB Jungmansgatan 31-33, 957202-1740 HB Torggatan 5-9 i Alingsås, 969673-5423<br />
KB Viktor Rydbergsgatan 14, 916831-9805 HB Drottninggatan 7-11 i Alingsås, 969673-5407<br />
KB Viktor Rydbergsgatan 20, 916831-9771 HB Kungsgatan 10-12 i Alingsås, 969673-4202<br />
KB Falkenbergsgatan 14, 916443-1919 HB Kungsgatan 24 i Alingsås, 969673-4210<br />
KB Utlandia, 916831-9797 HB Brännås i Lerum, 916896-8429<br />
NOT 14 ANDElAR I INTREssEFöRETAg<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 161 000 140 000<br />
Inköp 840 21 000<br />
MODERFÖRETAG<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
161 840 161 000<br />
Vid årets början 75 000 191 734<br />
Årets utdelning - -9 000<br />
Försäljning andelar - -107 734<br />
Redovisat värde vid periodens slut 75 000 75 000<br />
spEc AV mODERFöRETAgETs Och KONcERNENs INNEhAV AV ANDElAR I INTREssEFöRETAg <strong>2010</strong>-12-31<br />
Andel Andel Kapitalan-<br />
% % delens värde Redovisat värde<br />
Intresseföretag/ org nr, säte röster kapital i koncernen hos moderföretaget<br />
Direktägda<br />
Aranäs AB<br />
556533-7176, Kungsbacka 50,0 50,0 – 75 000<br />
Rabbalshede Kraft AB (publ)<br />
556681-4652, Tanum 28,8 24,0 161 840 –<br />
161 840 75 000<br />
NOT 15 ANDRA låNgFRIsTIgA VäRDEpAppERsINNEhAV<br />
68 69<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 29 340 29 340<br />
Avgående tillgångar -13 090 -<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
16 250 29 340<br />
Vid årets början -13 090 -2 000<br />
Avgående tillgångar 13 090 –<br />
Årets nedskrivningar -390 -11 090<br />
-390 -13 090<br />
Redovisat värde vid årets slut 15 860 16 250<br />
MODERFÖRETAG<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 16 200 16 200<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
16 200 16 200<br />
Årets nedskrivningar -390 -<br />
-390 -<br />
Redovisat värde vid årets slut<br />
Innehavet avser onoterade andelar.<br />
15 810 16 200<br />
NOT 16 ANDRA låNgFRIsTIgA FORDRINgAR<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
Vid årets början 6 995 6 768<br />
Tillkommande fordringar 35 118 750<br />
Reglerade fordringar -14 -67<br />
Årets valutakursdifferenser - -456<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
42 099 6 995<br />
Årets nedskrivningar -6 216 -<br />
-6 216 -<br />
MODERFÖRETAG<br />
Ackumulerade anskaffningsvärden<br />
35 883 6 995<br />
Vid årets början 6 995 6 768<br />
Tillkommande fordringar 41 750<br />
Reglerade fordringar -14 -67<br />
Årets valutakursdifferenser - -456<br />
Ackumulerade nedskrivningar<br />
7 022 6 995<br />
Årets nedskrivningar -6 216 -<br />
-6 216 -<br />
Redovisat värde vid årets slut 806 6 995
NOT 17 pågåENDE ARBETE FöR ANNANs RäKNINg<br />
KONCERN<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Nedlagda utgifter på entreprenader 33 672 66 139<br />
Avgår: Delfakturering på entreprenader -18 026 -56 825<br />
15 647 9 314<br />
MODERFÖRETAG<br />
Nedlagda utgifter på entreprenader 2 815 26 373<br />
Avgår: Delfakturering på entreprenader -2 815 -23 558<br />
- 2 815<br />
NOT 18 EgET KApITAl<br />
KONCERNEN<br />
Aktie- Bundna Fritt eget<br />
kapital reserver kapital<br />
Vid årets början 30 000 50 017 130 438<br />
Årets resultat 97 350<br />
Utdelning -15 000<br />
Omräkningsdifferens utländskt dotterföretag -2 269<br />
Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 1 634 -1 634<br />
Vid årets slut 30 000 51 651 208 887<br />
MODERFÖRETAG<br />
Vid årets början 30 000 6 000 94 738<br />
Årets resultat 96 770<br />
Utdelning -15 000<br />
Koncernbidrag -24 926<br />
Skatteeffekt på koncernbidrag 6 556<br />
Vid årets slut 30 000 6 000 158 138<br />
NOT 19 AVsäTTNINgAR FöR uppsKjuTEN sKATT<br />
KONCERN <strong>2010</strong>-12-31<br />
70 71<br />
Uppskjuten Uppskjuten<br />
skattefordran skatteskuld Netto<br />
Byggnader och mark - 99 942 -99 942<br />
- 99 942 -99 942<br />
KONCERN 2009-12-31<br />
Byggnader och mark 8 000 95 621 -87 621<br />
8 000 95 621 -87 621<br />
MODERFÖRETAGET <strong>2010</strong>-12-31<br />
Byggnader och mark – 33 750 -33 750<br />
– 33 750 -33 750<br />
MODERFÖRETAGET 2009-12-31<br />
Byggnader och mark – 31 588 -31 588<br />
NOT 20 låN FAsTIghETER<br />
KONCERN<br />
– 31 588 -31 588<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 14 800 15 600<br />
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 2 241 874 2 316 529<br />
2 256 674 2 332 129<br />
MODERFÖRETAG<br />
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen - 1 000<br />
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 332 674 1 257 413<br />
1 332 674 1 258 413<br />
Lånestockens genomsnittliga bindningstid för ränta på balansdagen uppgår till 38 månader. Koncernen har ingått<br />
räntederivatavtal om nominellt 1 143 mkr (1 098 mkr) i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med<br />
beslutad finanspolicy. Det teoretiska marknadsvärdet på derivatavtalen uppgår på balansdagen till -28,7 mkr<br />
(-47,8 mkr). Då derivatavtalen ingåtts i säkringssyfte redovisas inte värdet av dessa i balansräkningen.<br />
NOT 21 sTällDA säKERhETER FöR sKulDER TIll KREDITINsTITuT<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
KONCERN<br />
Fastighetsinteckningar 2 448 449 2 511 447<br />
Företagsinteckningar 9 000 9 000<br />
2 457 449 2 520 447<br />
MODERFÖRETAG<br />
Fastighetsinteckningar 1 353 579 1 230 425<br />
1 353 579 1 230 425<br />
I fastighetsinteckningar ingår även ställda säkerheter av koncernföretag för moderföretagets skulder.
NOT 22 upplupNA KOsTNADER Och FöRuTBETAlDA INTäKTER<br />
KONCERN<br />
<strong>2010</strong>-12-31 2009-12-31<br />
Förutbetalda hyresintäkter 41 578 35 526<br />
Upplupna personalkostnader 8 254 8 510<br />
Upplupna räntekostnader 8 541 7 743<br />
Övriga poster 11 517 10 501<br />
70 160 62 280<br />
MODERFÖRETAG<br />
Förutbetalda hyresintäkter 3 204 2 200<br />
Upplupna personalkostnader 3 262 3 139<br />
Upplupna räntekostnader 5 368 4 974<br />
Övriga poster 2 182 767<br />
14 016 11 080<br />
Göteborg den 17 mars 2011<br />
Reine Rosén Benny Rosén<br />
Ordförande<br />
Johan Rosén Per Rosén<br />
Gustav Edvardsson Thomas Lundh<br />
Verkställande direktör<br />
Min revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2011<br />
Jan Malm<br />
Auktoriserad revisor<br />
Revisionsberättelse<br />
Till årsstämman i Ernst Rosén AB<br />
Org nr 556190-8772<br />
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt<br />
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Ernst Rosen AB för år <strong>2010</strong>.<br />
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna<br />
och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet<br />
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen,<br />
koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.<br />
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att<br />
jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra<br />
mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga<br />
felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp<br />
och annan information i räkenskapshandlingarna.<br />
I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och<br />
verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla<br />
uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat<br />
årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen<br />
i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande<br />
om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden<br />
i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören<br />
är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot<br />
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,<br />
årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig<br />
grund för mina uttalanden nedan.<br />
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen<br />
och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat<br />
och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är<br />
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.<br />
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för<br />
moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i<br />
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören<br />
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.<br />
Göteborg 17 mars 2011<br />
Jan Malm<br />
Auktoriserad revisor<br />
72 73
Styrelse<br />
Övre raden fr. v. Gustav Edvardsson, Birgitta Hanning, Per Rosén och Reine Rosén.<br />
Nedre raden fr. v. Thomas Lundh, Benny Rosén och Johan Rosén.<br />
Gustav Edvardsson född 1951<br />
MBA, civilekonom och fil. kand. Entreprenör- och managementkonsult. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007.<br />
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Möbelhandlare, Möbelvision AB, och Waxy Franschise Sweden AB.<br />
Styrelseledamot i Validera Älvsborg.<br />
Birgitta Hanning född 1967<br />
Civilekonom. Adjungerad i styrelsen sedan 1995. Chef Affärsstöd Administration sedan 2007. Koncerncontroller 1994–2007.<br />
Per Rosén född 1982<br />
Utbildad copywriter. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007.<br />
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Örgryte IS sedan 2011.<br />
Reine Rosén född 1951<br />
Byggnadsingenjör. Styrelseordförande i Ernst Rosén AB sedan 2006. Styrelseledamot 1984–2006.<br />
Verkställande direktör 1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft AB sedan 2007.<br />
Thomas Lundh född 1954<br />
Civilekonom, fastighetsjurist. Verkställande direktör i Ernst Rosén AB sedan 2006. Ekonomichef 1988–1993, fastighetschef<br />
1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Göteborgskretsen.<br />
Benny Rosén född 1929<br />
Byggmästare. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 1984. Styrelsens ordförande 1994–2006. Verkställande direktör<br />
1984–1994. Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS.<br />
Johan Rosén född 1978<br />
Kundansvarig. Utbildad förvaltare vid Fastighetsakademin i Göteborg. Styrelseledamot sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007.<br />
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Flodén Byggnads AB.<br />
Ledning<br />
Fr. v. Thomas Lundh VD. Anställd sedan 1988. Birgitta Hanning Chef Affärsstöd Administration. Anställd sedan 1994.<br />
Daniel Holmén Chef Affärsstöd Fastighet. Anställd sedan 2011. Annika Fagrell Chef Affärsområde Öst. Anställd<br />
sedan 2008. Andreas Ekstrand Chef Affärsområde Väst. Anställd sedan 2007<br />
74 75
Fastighetsförteckning<br />
Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage-<br />
göteborg<br />
Omb. år<br />
Tkr<br />
yta (m lägenheter<br />
2 ) lokaler lägenheter lokaler platser<br />
Lunden 22:15 Danska Vägen 69/<br />
Liedstrandsgatan 3 46/79 13 287 1 247 18 5 1 126 121 -<br />
Lunden 22:9 Danska Vägen 73 33/74 11 515 998 21 1 889 109 -<br />
Lunden 25:23 Danska Vägen 79/<br />
Torkelsgatan 1 37/75 12 306 1 131 18 2 919 212 -<br />
Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 39/75 6 710 639 12 2 568 71 -<br />
Lunden 17:27 Danska Vägen 72 58 11 508 1 078 17 3 989 89 -<br />
Lunden 17:26 Danska Vägen 74 73 25 878 2 373 31 2 2 010 363 -<br />
Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen 76–78 72 57 800 4 968 66 15 4 095 873 121<br />
Lunden 17:24 Danska Vägen 80–82 74 24 882 2 305 35 2 1 825 480 -<br />
Lunden 17:28 S:t Pauligatan 20–30 72 48 699 4 477 78 11 4 115 362 -<br />
Lunden 17:21 Danska Vägen 86–96 66 87 400 10 472 49 9 5 112 5 360 203<br />
Lunden 17:19 S:t Pauligatan 6–16 65 66 172 6 237 60 8 5 449 788 -<br />
Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/<br />
Mäster Johansg. 8, 12 72 54 444 6 241 38 16 3 583 2 658 51<br />
Lunden 16:22 S:t Pauligatan 3–7 62 52 182 5 115 41 19 3 501 1 614 106<br />
Lunden 16:20 S:t Paulgatan 9–11 58 27 001 3 335 25 17 1 792 1 543 36<br />
Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22–42/<br />
L:a Redbergsgatan 2 82 221 800 19 036 192 18 14 523 4 513 176<br />
Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan 4 84 23 400 1 882 28 - 1 882 - -<br />
Lunden 3:4 Platågatan 4 63 8 207 717 9 2 692 25 9<br />
Lunden 25:24 Danska Vägen 77 62 9 217 898 9 2 684 214 -<br />
Lunden 25:25 Danska Vägen 75/<br />
Pärlstickaregatan 2 40/77 11 515 1 137 17 5 1 033 104 -<br />
Lunden 17:22 Danska Vägen 84 65 46 439 4 288 50 11 3 564 724 75<br />
Kallebäck 4:5 Mejerigatan 18–22 63 61 033 6 006 75 - 6 006 - 75<br />
Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/<br />
Hedåsgatan 83 50 404 2 930 34 2 2 625 305 -<br />
Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 35 663 2 007 24 1 1 918 89 21<br />
Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 29/82 47 257 2 756 29 1 2 692 64 -<br />
Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg. 53–67 71 197 032 11 852 173 5 10 938 914 107<br />
Annedal 19:16 Brunnsgatan 1/<br />
Västergatan 11–15/<br />
Övre Husarg. 6–12 74 182 533 11 488 174 8 10 307 1 181 172<br />
Annedal 19:19 Övre Husarg. 14–26 75 154 820 10 491 140 11 8 937 1 554 -<br />
Annedal 19:17 Västergatan 19–29 75 138 474 8 845 155 9 8 519 326 -<br />
Olivedal 5:23 Nordostpassagen 41–43 68 40 671 3 347 48 5 2 903 444 27<br />
Olivedal 3:25 Vegagatan 22–38 69 135 323 10 656 114 19 8 984 1 672 125<br />
Olivedal 27:11 Jungmansgatan 31–33 73 92 174 7 692 112 11 6 292 1 400 102<br />
Stampen 26:1 Stampgatan 20 29/87 34 400 1 954 - 5 - 1 954 6<br />
Lorensberg 10:5 Viktor Rydbergsg 14 29/05 18 413 808 - 5 - 808 -<br />
Lorensberg 11:6 Viktor Rydbergsg 20 21 5 006 860 - - 860 - -<br />
Krokslätt 43:11 Falkenbergsgatan 14 77 17 546 1 415 21 - 1 415 - 19<br />
Krokslätt 82:19 Utlandagatan 6–8/<br />
Gyllenkrooksgatan 10/<br />
Rudedammsgatan 6 77 245 200 22 672 155 35 12 563 10 109 193<br />
Torp 24:6 Anders Zornsgatan 25 45/92 21 910 1 706 29 - 1 706 - 12<br />
Torp 27:5 Anders Zornsgatan 36 46/96 19 022 1 400 24 3 1 372 28 5<br />
Totalt göteborg 2 317 243 187 459 2 121 270 146 388 41 071 1 641<br />
Fastighetsförteckning<br />
Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage-<br />
76 77<br />
lerum<br />
Omb. år<br />
Torp 2:9 Göteborgsv 16 80 14 342 2 163 - 3 - 2 163 -<br />
Hallsås 1:5 Brobacken 2 89 21 538 2 455 3 12 248 2 207 57<br />
Hallsås 1:44 Brobacken 10 84 13 575 2 023 14 4 928 1 095 0<br />
Ölslanda 10:71 Hantverksvägen 2 45 2 348 959 - 12 - 959 23<br />
Hallsås 2:261 Åsenvägen 2 87 6 365 1 318 - 11 - 1 318 43<br />
Lextorp 3:198 Ljungvik Monv 11-89 93 24 154 3 105 40 - 3 105 - 8<br />
Tollered 5:1 Tollered 54 656 14 500 - 120 - 14 500 41<br />
Totalt lerum 136 978 26 523 57 162 4 281 22 242 172<br />
Alingsås<br />
Tkr yta (m 2 )<br />
lägenheter lokaler lägenheter<br />
lokal platser<br />
Tjuren 9 Ahlströmerg 6A–B 29/80 8 515 1 260 13 1 1 144 116 -<br />
Liljan 4 Östra Kyrkog 3 85 11 887 1 623 20 2 1 464 159 3<br />
Konfektasken 13 Sidenvägen 9A 29 806 589 1 6 50 539 10<br />
Enigheten 7 Ahlströmerg 5/Kungsg 40–42 Omb 81 16 541 2 208 23 7 1 465 743 35<br />
Enigheten 8 Drottningg 43 82 6 440 802 12 - 802 - -<br />
Enigheten 9 Östra Ringgatan 8A 82 1 146 105 1 - 105 - -<br />
Enigheten 10 Östra Ringgatan 8B 82 1 146 104 1 - 104 - -<br />
Enigheten 11 Östra Ringgatan 8C 82 1 146 105 1 - 105 - -<br />
Enigheten 13 Ö Ringg 6/Drottningg 41 83 9 078 1 130 16 - 1 130 - -<br />
Kämpen 9 Plang 25, Nygatan 21 73 6 768 1 086 8 3 468 618 3<br />
Färgaren 11 Färgaregatan 18 62 24 834 4 033 27 4 2 391 1 642 15<br />
Gustaf 3 Ö Kyrkog 6–8, Torgg/<br />
Kungsgatan 14 29/85 37 025 4 496 44 14 3 424 1 072 27<br />
Solen 9 Drottninggatan 7–11 29/79 4 199 556 8 - 556 - 6<br />
Solen 13 Kungsgatan 10–12 85 21 328 2 777 28 10 2 283 394 37<br />
Pärlan 11 Kungsgatan 24 64 10 966 1 468 2 4 260 1 208 -<br />
Pelikan 5 Lilla Torget 3 65 24 532 3 186 11 9 870 2 316 27<br />
Totalt Alingsås 186 357 25 528 216 60 16 621 8 807 163<br />
Totalt helägda fastigheter 2 640 578 239 510 2 394 492 167 290 72 120 1 976
Fastighetsförteckning<br />
Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m2 ) Yta (m2 ) Garage-<br />
Omb. år yta (m lägenheter lokaler<br />
platser<br />
2 Tkr<br />
) lägenheter lokal<br />
Kungsbacka<br />
Korpen 8 Guldgubbegatan 5 61 29 360 3 742 51 11 3 495 247 52<br />
Korpen 9 Guldgubbegatan 3 63 53 852 6 505 105 3 6 486 19 67<br />
Korpen 10 Guldgubbeg 1/<br />
Drottningg 6 62 39 069 4 793 63 4 4 476 317 75<br />
Korpen 11 Drottninggatan 2+4 60 33 927 4 001 67 1 3 998 3 32<br />
Polstjärnan 1 Gullregnsvägen 1–47 70 137 971 16 503 225 12 16 338 165 317<br />
Varla 12:18 Östanvindsgatan 3–19 71 44 658 5 324 68 10 5 143 181 100<br />
Varla 12:20 Östanvindsgatan 21–47 73 68 947 8 435 121 18 7 994 441 108<br />
Varla 12:62 Östanvindsgatan 49–61 74 29 822 3 629 48 12 3 459 170 54<br />
Varla 12:66 Östanvindsgatan 63–79 81 64 529 6 937 87 12 6 883 54 56<br />
Facklan 11 Södra Torgg 13–17/<br />
Östergatan 3–5 04 20 055 1 647 20 2 1 487 160 18<br />
Kolla 1:31, 33 Valhallsv 1–12/<br />
Munins väg 19–31 92 76 369 7 170 87 1 6 948 222 115<br />
Kolla 3:34 Askvägen 25 02 70 842 6 006 71 1 4 804 1 202 -<br />
Kolla 3:42 Kolla backe 5+7 06 25 199 1 994 32 - 1 994 - 33<br />
Varla 9:29 Ivarsgårdsg 1–23,2–50 83 39 067 4 220 58 3 3 914 306 56<br />
Varla 9:30 Ivarsgårdsg 25–47,52–94 84 37 543 3 996 56 1 3 988 8 55<br />
Varla 9:46 Ivarsgårdsgatan 96–136 86 21 617 2 336 32 - 2 336 - 37<br />
Varla 9:47 Ivarsgårdsgatan 137–179 86 34 574 3 919 55 1 3 914 5 58<br />
Varla 9:31 Ivarsgårdsgatan 49–91 87 27 640 3 086 44 - 3 086 - 41<br />
Varla 9:48 Ivarsgårdsgatan 93–135 87 28 829 3 086 44 - 3 086 - 52<br />
Varla 9:28 Bäckmans Gård 2–40 87 33 491 3 559 50 - 3 559 - 62<br />
Varla 9:49 Bäckmans Gård 42–64 87 27 498 2 969 42 - 2 969 - 37<br />
Varla 9:39, 40, 50 Bäckmans Gård<br />
80–116,120–132 88–89 60 845 6 418 86 3 6 354 64 141<br />
Varla 9:52 Nydalsgatan 1–12/<br />
Boplatsgatan 1–5 91 46 408 5 038 50 - 5 038 - 71<br />
Varla 9:53 Boplatsgatan 15–18/<br />
Dragstedsg 1-4, 6-12<br />
Smeagatan 1–3, 92 53 821 5 402 54 - 5 402 - 62<br />
Varla 12:32 Stormgatan 4–38 74 84 631 10 233 138 26 9 799 434 188<br />
Varla 12:33 Stormgatan 40–72 77 91 370 10 917 133 29 10 616 301 71<br />
Ejdern 1 Kungsgatan 5 56 2 116 286 5 - 286 - -<br />
Södercentrum 1 Nygatan 10 79/09 vårdbygg 4 987 - 8 - 4 987 -<br />
Facklan 10 N:a Torgg 8–12, Österg 7 63/85 allm.bygg. 2 768 - 11 - 2 768 -<br />
Hamnen 3 Nygatan 2 80/91 3 690 500 - 3 - 500 -<br />
Hamnen 5 Hamntorget 1 Omb 91 6 253 717 - 5 - 717 8<br />
Söderbro 11 Södra Torggatan 16–18/<br />
Kyrkogatan 6 76 54 800 7 554 - 12 - 7 554 6<br />
S:t Gertrud 8 Storg 33–35, Vallg 1–3 68 60 400 8 390 46 21 2 231 6 159 66<br />
Alania 11 Storg 31, Vallg 6 37/08 22 695 1 933 17 3 1147 786 -<br />
Varla 9:32 Bäckmans Gård 68–76 88 vårdbygg. 1 133 - 6 - 1 133 -<br />
Varla 9:44 Teknikgatan 2–10 86 21 200 3 396 - 7 - 3 396 -<br />
Varla 9:45 Teknikgatan 12–20 90 28 800 4 142 - 12 - 4 142 -<br />
Varla 8:16 Kabelgatan 11 74 3 130 1 107 - 1 - 1 107 -<br />
Kungsbacka 4:71 Lantmannagatan 5 05 50 486 3 739 - 1 - 3 739<br />
Valand 4 Borgmästaregatan 8 53/99 13 208 2 319 - 6 - 2 319 -<br />
Kungsbacka 2:1 Borgmästaregatan 5 73/08 705 676 35 154 - 112 - 35 154 2<br />
Tölö 6:15 Tölövägen 25 08 vårdbygg 4510 50 1 3416 1094 -<br />
Totalt Kungsbacka 2 253 788 224 500 2 005 359 144 646 79 854 2 040<br />
Totalt koncernen inklusive 50 % av<br />
Aranäs AB:s fastighetsbestånd 3 767 472 351 760 3 396 672 239 613 112 047 2 996<br />
78<br />
I vår vardag har vi delat upp arbetet i fyra olika verksamhetsområden. Fastigheter, byggverksamhet, företagscenter och investering.<br />
I alla gäller självklart vår vision och jakten på smarta, kreativa lösningar. Ständig utveckling tror vi är bästa väg framåt.
Kartor<br />
Rosénkoncernen äger och förvaltar<br />
centrala fastigheter i Göteborg,<br />
Lerum, Alingsås och Kungsbacka.<br />
Totalt äger Ernst Rosén 103 fastigheter,<br />
varav 42 finns i Kungsbacka<br />
och ägs tillsammans med Ivar<br />
Kjellberg Fastighets AB. I dessa<br />
103 fastigheter inrymms 4 399<br />
lägenheter.<br />
1 Danska vägen 69/<br />
Liedstrandsgatan 3<br />
2 Danska vägen 73<br />
3 Danska vägen 75/<br />
Pärlstickaregatan 2<br />
4 Danska vägen 79/<br />
Torkelsgatan 1<br />
5 Pärlstickaregatan 4<br />
6 Danska vägen 72<br />
7 Danska vägen 74<br />
8 Danska vägen 76–78<br />
9 Danska vägen 80–82<br />
10 Danska vägen 84<br />
11 Sankt Pauligatan 20–30<br />
12 Danska vägen 86–96<br />
13 Sankt Pauligatan 6–16<br />
14 Sankt Pauligatan 1/<br />
Mäster Johansgatan 8, 12<br />
15 Sankt Pauligatan 3–7<br />
Göteborg<br />
16 Sankt Pauligatan 9–11<br />
17 Redbergsvägen 22–42/<br />
Lilla Redbergsgatan 2<br />
© Stadskartan<br />
18 Kungälvsgatan 4<br />
19 Platågatan 4<br />
20 Danska vägen 77<br />
21 Engelbrektsgatan 63<br />
22 Nedre Fogelbergsgatan 4<br />
80 81<br />
23 Nedre Fogelbergsgatan 6<br />
24 Karl Gustavsgatan 53–67<br />
25 Brunnsgatan 1/<br />
Västergatan 11–15/<br />
Övre Husargatan 6–12<br />
26 Övre Husargatan 14–26<br />
27 Västergatan 19–29<br />
28 Nordostpassagen 41–43<br />
29 Vegagatan 22–38<br />
30 Jungmansgatan 31–33<br />
31 Stampgatan 20<br />
32 Viktor Rydbergsgatan 14<br />
33 Viktor Rydbergsgatan 20<br />
34 Falkenbergsgatan 14<br />
35 Utlandsgatan 6–8/<br />
Gyllenkrooksgatan 10/<br />
Rudedammsgatan 6<br />
36 Anders Zornsgatan 25<br />
37 Anders Zornsgatan 36<br />
38 Mejerigatan 18–22
Alingsås<br />
1 Ahlströmerg 6A–B 2–7 Ö Ringg 6–8, Drottningg. 41–43<br />
Ahlströmerg. 5, Kungsg. 40–42<br />
8 Plang 25, Nygatan 21<br />
9 Färgaregatan 18<br />
10 Lilla Torget 3 11 Kungsg 10–12<br />
12 Kungsg 24<br />
13 Ö Kyrkog 6–8,Torgg 7–9,<br />
Kungsg 14<br />
14 Östra Kyrkog 3<br />
15 Drottningg 7–11<br />
1 Göteborgsv 16<br />
2 Brobacken 2<br />
3 Brobacken 10<br />
Våra hälftenägda fastigheter<br />
i Kungsbacka<br />
1 Drottninggatan 2+4<br />
2 Guldgubbegatan 1/<br />
Drottninggatan 6<br />
3 Guldgubbegatan 3<br />
4 Guldgubbegatan 5<br />
5 Stormgatan 4–38<br />
6 Stormgatan 40–72<br />
7 Bäckmans Gård 80–116,<br />
120–132<br />
8 Bäckmans Gård 68–76<br />
9 Bäckmans Gård 42–64<br />
10 Bäckmans Gård 2–40<br />
11 Nydalsgatan 1–12/<br />
Boplatsgatan 1–5<br />
12 Boplatsgatan 15–18<br />
Dragstedtsgatan 1–4, 6–12<br />
Smeagatan 1–3<br />
13 Tölövägen 25<br />
14 Ivarsgårdsgatan 137–179<br />
15 Ivarsgårdsgatan 93–135<br />
16 Ivarsgårdsgatan 49–91<br />
17 Ivarsgårdsgatan 96–136<br />
18 Ivarsgårdsgatan 25–47, 52–94<br />
19 Ivarsgårdsgatan 1–23, 2–50<br />
20 Kabelgatan 11<br />
Lerum<br />
4 Åsenvägen 2 5 Ljungvik Monv 11–89<br />
Kungsbacka<br />
82 83<br />
6 Spinnerivägen 1, Företagscentret<br />
Nääs Fabriker<br />
21 Teknikgatan 2–10<br />
22 Teknikgatan 12–20<br />
23 Östanvindsgatan 3–19<br />
24 Östanvindsgatan 21–47<br />
25 Östanvindsgatan 49–61<br />
26 Östanvindsgatan 63–79<br />
27 Borgmästaregatan 5<br />
28 Borgmästaregatan 8<br />
29 Storgatan 31, Vallgatan 6<br />
30 Storgatan 33–35, Vallgatan 1–3<br />
31 Norra Torggatan 8–12,<br />
Östergatan 7<br />
32 Södra Torggatan 13–17,<br />
Östergatan 3–5<br />
33 Södra Torggatan 16–18,<br />
Kyrkogatan 6<br />
34 Hamntorget 1<br />
35 Nygatan 2<br />
36 Nygatan 10<br />
37 Lantmannagatan<br />
38 Gullregnsvägen 1–47<br />
39 Valhallsvägen 1–12/<br />
Munins väg 19–31<br />
40 Askvägen 25<br />
41 Kolla backe 5+7<br />
42 Kungsgatan 5<br />
6<br />
Kartor från © Kartena AB
BOx 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. E-POST: INFO@<strong>ERNST</strong>ROSEN.SE. www.<strong>ERNST</strong>ROSEN.SE<br />
84